設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化培訓(xùn)課件

設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化（IV）

主講人：吳迪2012-12設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化（IV）

主講人：吳迪概述一、設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化審控原則二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)三、啟示建議概述一、設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化審控原則

“舍本逐末”是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中成本控制普遍存在的問(wèn)題。企業(yè)往往從簡(jiǎn)單狹隘的“節(jié)約和減少”成本觀念出發(fā)，投入太多精力關(guān)注諸如“設(shè)計(jì)費(fèi)、材料成本、現(xiàn)場(chǎng)簽證的建造成本、人工成本”等純技術(shù)操作層面內(nèi)容，而忽略對(duì)成本控制具有主導(dǎo)及決定性作用的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段過(guò)程控制?！俺杀疽?guī)劃”與“成本級(jí)配”是目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)較領(lǐng)先的全員全控的管理思路?！吧岜局鹉笔钱?dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中成本控制普遍存一、設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化審控原則

1、合理規(guī)劃有效成本

以經(jīng)濟(jì)合理的成本，最大的提升產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力，并形成行業(yè)成本優(yōu)勢(shì)

不定的條件往往造成設(shè)計(jì)不斷的變化，不僅存在于規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，在工程推進(jìn)階段也經(jīng)常發(fā)生。對(duì)于xx快周轉(zhuǎn)的運(yùn)作模式，每節(jié)約一天的時(shí)間對(duì)于成本都是有利的。因此，“符合要求，滿足需求”的要求要堅(jiān)持，要落實(shí)，關(guān)鍵是分子公司要理解，不投機(jī)取巧、與政府部門(mén)充分溝通是節(jié)約成本、特別是時(shí)間成本，是非常重要的工作。

總體而言，xx是缺失設(shè)計(jì)管理這一角色的，因此，管理設(shè)計(jì)方的手段、方式和方法沒(méi)有長(zhǎng)期的積累，也沒(méi)有形成一套完整的成本測(cè)算體系。相對(duì)而言，萬(wàn)科設(shè)計(jì)管理的員工手里掌握的數(shù)字是比較豐富的，這給設(shè)計(jì)管理的員工指明了方向、也給他們重點(diǎn)研究積累創(chuàng)造了條件。一、設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化審控原則1、合理規(guī)劃有效成本3、事前控制

可研成本測(cè)算、目標(biāo)成本、動(dòng)態(tài)成本與結(jié)算成本相互印證并大體一致，公司對(duì)成本的發(fā)生具有強(qiáng)大的事前控制能力。一、設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化審控原則

特別是針對(duì)設(shè)計(jì)管理人員缺乏的現(xiàn)象，需與銷(xiāo)售方面溝通從而了解投入與成交價(jià)格的關(guān)系，需與物業(yè)管理方面溝通從而了解業(yè)主對(duì)產(chǎn)品關(guān)注點(diǎn)的所在與有效投入的關(guān)系。要使總公司及分公司的成本控制的部門(mén)真正做到實(shí)事求是、用科學(xué)務(wù)實(shí)的手段研究成本的構(gòu)成，真正地做到心中有數(shù)，才能使設(shè)計(jì)人員在人員有限的條件下有主要精力指向，在關(guān)鍵的地方形成局部研究力度而有所進(jìn)展。2、嚴(yán)格控制無(wú)效成本

產(chǎn)品成本能提升顧客價(jià)值、帶來(lái)經(jīng)濟(jì)收益，無(wú)重大成本浪費(fèi)，控制、減少無(wú)效成本的發(fā)生3、事前控制

可研成本測(cè)算、目標(biāo)成本、動(dòng)態(tài)成4、無(wú)效成本產(chǎn)生主要原因及控制階段

定位失誤

配置不當(dāng)

設(shè)計(jì)保守

效果更改

圖紙質(zhì)量一、設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化審控原則設(shè)計(jì)前期實(shí)施方案施工圖

一樣的問(wèn)題，也有幾乎一樣的原因。再進(jìn)一步分析，產(chǎn)生的節(jié)點(diǎn)和人員是因管理體系不同而不同的：定位失誤的調(diào)整、效果更改及配置不當(dāng)?shù)榷嘤捎谇捌诓块T(mén)沒(méi)有摸清市場(chǎng)而造成的；設(shè)計(jì)保守及圖紙質(zhì)量多由于技術(shù)管理人員沒(méi)有掌握較高的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)所帶來(lái)的。因此，應(yīng)對(duì)癥用藥。4、無(wú)效成本產(chǎn)生主要原因及控制階段

定位失誤

5、設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化核心

支持營(yíng)運(yùn)

反應(yīng)動(dòng)態(tài)

服務(wù)戰(zhàn)略

提升品質(zhì)一、設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化審控原則

是對(duì)設(shè)計(jì)研發(fā)人員自身要求，要充分理解戰(zhàn)略的意義。更進(jìn)一步而言，如果研發(fā)人員有一定的市場(chǎng)把控能力，有一定的項(xiàng)目的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，就能提前溝通，提前交流而避免日后的彎路，則有可能避免一些不必要的反復(fù)。5、設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化核心

支持營(yíng)運(yùn)

一、設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化審控原則二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)三、啟示建議一、設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化審控原則二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

（一）、設(shè)計(jì)前期

（二）、實(shí)施方案

（三）、施工圖

設(shè)計(jì)前期的宗地分析比較重要，除了要符合當(dāng)?shù)匾?guī)范，避免設(shè)計(jì)反復(fù)而造成成本增加外，在實(shí)際運(yùn)作的節(jié)點(diǎn)上，要特別注意地形、地勘等工作的提前性。尤其地勘的提前可為很多日后做法提供依據(jù)，值得重視二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

（一）、設(shè)計(jì)前期

（二）、實(shí)1、宗地分析

2、前期地勘

3、產(chǎn)品選擇

4、規(guī)劃確定（一）、設(shè)計(jì)前期成本優(yōu)化關(guān)鍵點(diǎn)審控要點(diǎn)1、宗地分析

2、前期地勘

3、產(chǎn)品選擇

4、規(guī)劃確定1、精細(xì)宗地分析

挖掘土地價(jià)值與控制風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避隱形無(wú)效成本（1）中地區(qū)與分析

（2）宗地現(xiàn)狀分析（3）土地價(jià)值分析（一）、設(shè)計(jì)前期成本優(yōu)化關(guān)鍵點(diǎn)審控要點(diǎn)1、精細(xì)宗地分析

挖掘土地價(jià)值與控制風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避隱形無(wú)效成本（1、精細(xì)宗地分析

審控要點(diǎn)：宗地四至及控規(guī)道路分析景觀分析地形分析土地價(jià)值分析（一）、設(shè)計(jì)前期成本優(yōu)化關(guān)鍵點(diǎn)審控要點(diǎn)1、精細(xì)宗地分析

審控要點(diǎn)：（一）、設(shè)計(jì)前期成本優(yōu)2、前期地勘重視首期初勘

地勘報(bào)告對(duì)設(shè)計(jì)成本影響大，甲方應(yīng)提前控制--地勘盡早介入項(xiàng)目--事前調(diào)查周邊建成項(xiàng)目的情況--要重點(diǎn)核查地勘報(bào)告中與成本相關(guān)的指標(biāo)（一）、設(shè)計(jì)前期成本優(yōu)化關(guān)鍵點(diǎn)審控要點(diǎn)2、前期地勘（一）、設(shè)計(jì)前期成本優(yōu)化關(guān)鍵點(diǎn)審控要點(diǎn)2、前期地勘

重視地勘報(bào)告中2個(gè)關(guān)鍵數(shù)據(jù)取值合理性水位（抗浮水位、最低水位）

巖/圖層承載力（一）、設(shè)計(jì)前期成本優(yōu)化關(guān)鍵點(diǎn)審控要點(diǎn)2、前期地勘（一）、設(shè)計(jì)前期成本優(yōu)化關(guān)鍵點(diǎn)審控要點(diǎn)3、產(chǎn)品選擇--聚焦目標(biāo)客戶產(chǎn)品選擇成本聚焦（1）客戶選擇目標(biāo)客戶選擇會(huì)影響產(chǎn)品配置及成本分配原則：基于客戶細(xì)分在合適的土地上為合適的客戶提供為之匹配的產(chǎn)品選擇目標(biāo)客戶要求：通過(guò)客戶判斷與競(jìng)爭(zhēng)尋求機(jī)會(huì)。合理規(guī)劃有效成本。以經(jīng)濟(jì)合理的成本，最大的提升產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力

（一）、設(shè)計(jì)前期成本優(yōu)化關(guān)鍵點(diǎn)審控要點(diǎn)3、產(chǎn)品選擇（一）、設(shè)計(jì)前期成本優(yōu)化關(guān)鍵點(diǎn)審控要點(diǎn)3、產(chǎn)品選擇--聚焦目標(biāo)客戶產(chǎn)品選擇成本聚焦（2）選擇產(chǎn)品產(chǎn)品選擇遵循“客戶-產(chǎn)品-標(biāo)準(zhǔn)”。產(chǎn)品定位要解決基本核心問(wèn)題：什么樣的市場(chǎng)，為什么樣的客戶開(kāi)發(fā)什么樣的產(chǎn)品，合理進(jìn)行成本分配與投入。規(guī)避無(wú)效成本過(guò)度投入。

（一）、設(shè)計(jì)前期成本優(yōu)化關(guān)鍵點(diǎn)審控要點(diǎn)3、產(chǎn)品選擇（一）、設(shè)計(jì)前期成本優(yōu)化關(guān)鍵點(diǎn)審控要點(diǎn)3、產(chǎn)品選擇--聚焦目標(biāo)客戶產(chǎn)品選擇成本聚焦（3）規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)確定規(guī)劃設(shè)計(jì)的原則和方向由定位決定在項(xiàng)目初期營(yíng)銷(xiāo)必須根據(jù)市場(chǎng)分析判斷提出設(shè)計(jì)基本原則、突破點(diǎn)，以及明確的項(xiàng)目配比指示營(yíng)銷(xiāo)定位調(diào)整會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)劃的調(diào)整、延遲，增加無(wú)效成本

（一）、設(shè)計(jì)前期成本優(yōu)化關(guān)鍵點(diǎn)審控要點(diǎn)3、產(chǎn)品選擇（一）、設(shè)計(jì)前期成本優(yōu)化關(guān)鍵點(diǎn)審控要點(diǎn)4、規(guī)劃確定原則與要點(diǎn)（1）在對(duì)土地認(rèn)知、競(jìng)品分析基礎(chǔ)上，確定產(chǎn)品定位指標(biāo)

各類(lèi)建筑面積指示

產(chǎn)品配比

戶型配比確定規(guī)劃初步方案

規(guī)劃結(jié)構(gòu)

確定下一步規(guī)劃設(shè)計(jì)深化方向（一）、設(shè)計(jì)前期成本優(yōu)化關(guān)鍵點(diǎn)審控要點(diǎn)4、規(guī)劃確定原則與要點(diǎn)（一）、設(shè)計(jì)前期成本優(yōu)化關(guān)鍵點(diǎn)審控要點(diǎn)4、規(guī)劃確定原則與要點(diǎn)（2）規(guī)劃結(jié)構(gòu)確定成本基本要點(diǎn)盈利模式選擇用足容積率用足溢價(jià)用足資源（一）、設(shè)計(jì)前期成本優(yōu)化關(guān)鍵點(diǎn)審控要點(diǎn)4、規(guī)劃確定原則與要點(diǎn)（一）、設(shè)計(jì)前期成本優(yōu)化關(guān)鍵點(diǎn)審控要點(diǎn)二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

（一）、設(shè)計(jì)前期

（二）、實(shí)施方案

（三）、施工圖

二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

（一）、設(shè)計(jì)前期

（二）、實(shí)1、成本規(guī)劃設(shè)計(jì)控制要點(diǎn)（1）臨界產(chǎn)品選擇（2）可售比（3）產(chǎn)品附送率（4）停車(chē)率與停車(chē)方式（5）商業(yè)及業(yè)態(tài)（6）會(huì)所及配套（7）人防及分區(qū)二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

1、成本規(guī)劃設(shè)計(jì)控制要點(diǎn)二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

1、成本規(guī)劃設(shè)計(jì)控制要點(diǎn)（1）臨界產(chǎn)品選擇高層or超高層100m18層高層120m11層小高層140m7層多層150m高層60m80m二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

1、成本規(guī)劃設(shè)計(jì)控制要點(diǎn)二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

1、成本規(guī)劃設(shè)計(jì)控制要點(diǎn)（2）可售比高容積率項(xiàng)目需評(píng)估測(cè)算，注意如下定位及設(shè)計(jì)：架空層地下室會(huì)所大堂管理用房、設(shè)備用房、不可分?jǐn)偯娣e二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

1、成本規(guī)劃設(shè)計(jì)控制要點(diǎn)二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

1、成本規(guī)劃設(shè)計(jì)控制要點(diǎn)（3）產(chǎn)品附送率（產(chǎn)品附加值）綜合樓面地價(jià)、銷(xiāo)售均價(jià)、建安成本三者關(guān)系確定贈(zèng)送價(jià)值比例高地價(jià)一般采取高附加值、高售價(jià)策略；低地價(jià)一般采取低附加值、平均售價(jià)策略?xún)?yōu)先贈(zèng)送客戶既喜歡建造成本又低的贈(zèng)送方式重點(diǎn)控制建安成本較高的入戶花園、凹陽(yáng)臺(tái)、陽(yáng)光室、地下室、2.2米下夾層面積二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

1、成本規(guī)劃設(shè)計(jì)控制要點(diǎn)二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

1、成本規(guī)劃設(shè)計(jì)控制要點(diǎn)（4）停車(chē)率與停車(chē)方式營(yíng)銷(xiāo)定位：各種產(chǎn)品車(chē)位配置比例規(guī)劃要點(diǎn)：數(shù)量測(cè)算千人指標(biāo)政策紅利停車(chē)方式地上/地下比例架空半地下地下二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

1、成本規(guī)劃設(shè)計(jì)控制要點(diǎn)二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

1、成本規(guī)劃設(shè)計(jì)控制要點(diǎn)（5）商業(yè)及業(yè)態(tài)商業(yè)面積與位置業(yè)態(tài)：租or售主力店餐飲的可能性層高：4.5m？5m？商業(yè)地下室應(yīng)用二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

1、成本規(guī)劃設(shè)計(jì)控制要點(diǎn)二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

1、成本規(guī)劃設(shè)計(jì)控制要點(diǎn)（6）會(huì)所及配套確定嚴(yán)格控制物管用房、垃圾站、居委會(huì)等配套建筑面積配套會(huì)所配置、架空層設(shè)置要和項(xiàng)目定位一致要注意拆分戶型戶數(shù)，增多配套規(guī)模的變化二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

1、成本規(guī)劃設(shè)計(jì)控制要點(diǎn)二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

1、成本規(guī)劃設(shè)計(jì)控制要點(diǎn)（7）人防及分區(qū)人防建造方式測(cè)算地下室面積、等級(jí)及布置方式充分考慮報(bào)建及分區(qū)充分利用人防規(guī)范：2000平米防護(hù)單位二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

1、成本規(guī)劃設(shè)計(jì)控制要點(diǎn)二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

2、方案選擇控制要點(diǎn)（1）立面方案（2）結(jié)構(gòu)選擇（3）電梯（4）精裝修（5）景觀（6）智能化方案選擇不是單純的設(shè)計(jì)理念、措施及表現(xiàn)。要在成本控制基礎(chǔ)上針對(duì)客戶關(guān)注點(diǎn)。保證產(chǎn)品品質(zhì)，注意時(shí)間節(jié)點(diǎn)及圖紙質(zhì)量控制。二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

2、方案選擇控制要點(diǎn)二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

2、方案選擇控制要點(diǎn)（1）立面方案層高飾面欄桿鋁合金百葉細(xì)部節(jié)點(diǎn)二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

2、方案選擇控制要點(diǎn)二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

2、方案選擇控制要點(diǎn)（2）結(jié)構(gòu)選擇結(jié)構(gòu)成本優(yōu)化關(guān)鍵事前控制，在建筑方案確定過(guò)程中注意關(guān)鍵結(jié)構(gòu)方案確定，規(guī)避無(wú)效成本發(fā)生結(jié)構(gòu)方案確定體型（高寬比）層數(shù)/層高結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

2、方案選擇控制要點(diǎn)二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

2、方案選擇控制要點(diǎn)（3）電梯電梯選型應(yīng)在戶型方案中控制。規(guī)避不可控、不可逆無(wú)效成本發(fā)生，以及后期客戶投訴。門(mén)寬速度噸位結(jié)構(gòu)二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

2、方案選擇控制要點(diǎn)二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

2、方案選擇控制要點(diǎn)（4）精裝修/景觀/智能化在標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線整合基礎(chǔ)上，結(jié)合成本標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)驗(yàn)總結(jié)與控制二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

2、方案選擇控制要點(diǎn)二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

3、精細(xì)道路交通規(guī)劃設(shè)計(jì)

控制規(guī)劃道路的三大核心：（1）控制道路規(guī)劃形態(tài)骨架（2）主義道路交通流線設(shè)計(jì)（3）注意入口裝置及中圖裝置二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

3、精細(xì)道路交通規(guī)劃設(shè)計(jì)二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

3、精細(xì)道路交通規(guī)劃設(shè)計(jì)（1）控制道路規(guī)劃形態(tài)骨架確定規(guī)劃結(jié)構(gòu)后，對(duì)道路進(jìn)行規(guī)劃、分級(jí)根據(jù)居民生活習(xí)性，確定各類(lèi)道路的數(shù)據(jù)規(guī)律和設(shè)置形態(tài)，獲取最適合的指標(biāo)形成道路裝置保證在規(guī)劃設(shè)計(jì)前期預(yù)留合理寬度、流線設(shè)計(jì)的合理性二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

3、精細(xì)道路交通規(guī)劃設(shè)計(jì)二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

3、精細(xì)道路交通規(guī)劃設(shè)計(jì)（1）控制道路規(guī)劃形態(tài)骨架一級(jí)道路二級(jí)道路三級(jí)道路主干道次干道組團(tuán)道二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

3、精細(xì)道路交通規(guī)劃設(shè)計(jì)二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

3、精細(xì)道路交通規(guī)劃設(shè)計(jì)（1）控制道路規(guī)劃形態(tài)骨架一級(jí)道路：主干道盡快到達(dá)組團(tuán)鏈接區(qū)域內(nèi)所有公共設(shè)施道路寬度15-17m基本配置：雙向車(chē)道、雙向人行道、中間隔離帶、綠化帶二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

3、精細(xì)道路交通規(guī)劃設(shè)計(jì)二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

3、精細(xì)道路交通規(guī)劃設(shè)計(jì)（1）控制道路規(guī)劃形態(tài)骨架二級(jí)道路:次干道進(jìn)入組團(tuán)后，最便捷連接各管理單元的入口道路寬度6.5m-7.5m基本配置：雙向車(chē)道、雙向人行道、綠化帶二級(jí)道路可與路邊停車(chē)結(jié)合二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

3、精細(xì)道路交通規(guī)劃設(shè)計(jì)二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

3、精細(xì)道路交通規(guī)劃設(shè)計(jì)（1）控制道路規(guī)劃形態(tài)骨架三級(jí)道路：組團(tuán)道到達(dá)停車(chē)場(chǎng)、停車(chē)位單行道、雙行道Th社區(qū)注意道路設(shè)計(jì)保證品質(zhì)二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

3、精細(xì)道路交通規(guī)劃設(shè)計(jì)二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

3、精細(xì)道路交通規(guī)劃設(shè)計(jì)（2）注意道路交通流線設(shè)計(jì)在確定道路基本骨架基礎(chǔ)上細(xì)分：車(chē)行、人行；隔離帶消防及登高面注意預(yù)留寬度流線設(shè)計(jì)：避免交叉控制物業(yè)管理口部二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

3、精細(xì)道路交通規(guī)劃設(shè)計(jì)二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

3、精細(xì)道路交通規(guī)劃設(shè)計(jì)（3）注意入口裝飾入口裝置是在規(guī)范管理模式的前提下將必備的功能模塊化，確定規(guī)劃設(shè)計(jì)中硬性指標(biāo)的準(zhǔn)確和完善。常用三種裝置：

住區(qū)入口裝置

小區(qū)入口裝置

鄰里單元入口裝置二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

3、精細(xì)道路交通規(guī)劃設(shè)計(jì)二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

4、嚴(yán)格規(guī)劃審控規(guī)避無(wú)效成本退線間距消防超寬超限配套指標(biāo)規(guī)劃指標(biāo)報(bào)建風(fēng)險(xiǎn)二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

4、嚴(yán)格規(guī)劃審控規(guī)避無(wú)效成本二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

（一）、設(shè)計(jì)前期

（二）、實(shí)施方案

（三）、施工圖

二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

（一）、設(shè)計(jì)前期

（二）、實(shí)3、施工圖技術(shù)控制要點(diǎn)（1）成本對(duì)標(biāo)（2）結(jié)構(gòu)審控（3）材料部品（4）質(zhì)量管理二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

3、施工圖技術(shù)控制要點(diǎn)二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

3、施工圖技術(shù)控制要點(diǎn)（1）成本對(duì)標(biāo)技術(shù)審控要點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)層含鋼量標(biāo)準(zhǔn)層混泥土含量窗地比地下室層高地下停車(chē)面積地下室鋼筋含量景觀軟硬景比例二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

3、施工圖技術(shù)控制要點(diǎn)二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

3、施工圖技術(shù)控制要點(diǎn)（1）成本對(duì)標(biāo)實(shí)施關(guān)鍵注意過(guò)程控制地下室范圍與剖面上部結(jié)構(gòu)可行性地下室結(jié)構(gòu)方案選擇地下室停車(chē)效率選擇上部結(jié)構(gòu)方案確定基礎(chǔ)方案指標(biāo)估算二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

3、施工圖技術(shù)控制要點(diǎn)二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

3、施工圖技術(shù)控制要點(diǎn)（1）成本對(duì)標(biāo)實(shí)施關(guān)鍵注意過(guò)程控制地下室范圍與剖面范圍剖面出入口人防二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

3、施工圖技術(shù)控制要點(diǎn)二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

3、施工圖技術(shù)控制要點(diǎn)（1）成本對(duì)標(biāo)實(shí)施關(guān)鍵注意過(guò)程控制上部結(jié)構(gòu)可行性體型高度轉(zhuǎn)換二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

3、施工圖技術(shù)控制要點(diǎn)二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

3、施工圖技術(shù)控制要點(diǎn)（1）成本對(duì)標(biāo)實(shí)施關(guān)鍵注意過(guò)程控制地下室結(jié)構(gòu)方案選擇頂板底板層高二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

3、施工圖技術(shù)控制要點(diǎn)二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

3、施工圖技術(shù)控制要點(diǎn)（1）成本對(duì)標(biāo)實(shí)施關(guān)鍵注意過(guò)程控制地下室停車(chē)效率柱網(wǎng)布車(chē)設(shè)備房輪廓線二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

3、施工圖技術(shù)控制要點(diǎn)二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

3、施工圖技術(shù)控制要點(diǎn)（1）成本對(duì)標(biāo)實(shí)施關(guān)鍵注意過(guò)程控制選擇上部結(jié)構(gòu)方案結(jié)構(gòu)形式墻柱布置荷載取值二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

3、施工圖技術(shù)控制要點(diǎn)二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

3、施工圖技術(shù)控制要點(diǎn)（1）成本對(duì)標(biāo)實(shí)施關(guān)鍵注意過(guò)程控制確定基礎(chǔ)方案樁+防水板筏板規(guī)避三保險(xiǎn)基礎(chǔ)二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

3、施工圖技術(shù)控制要點(diǎn)二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

3、施工圖技術(shù)控制要點(diǎn)（1）成本對(duì)標(biāo)實(shí)施關(guān)鍵注意過(guò)程控制指標(biāo)估算比例直徑配筋率二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

3、施工圖技術(shù)控制要點(diǎn)二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

3、施工圖技術(shù)控制要點(diǎn)（1）成本對(duì)標(biāo)（2）結(jié)構(gòu)審控（3）材料部品（4）質(zhì)量管理二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

3、施工圖技術(shù)控制要點(diǎn)二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

3、施工圖技術(shù)控制要點(diǎn)（2）簡(jiǎn)介結(jié)構(gòu)技術(shù)審控要點(diǎn)基于三邊設(shè)計(jì)現(xiàn)狀，結(jié)構(gòu)計(jì)算審控核心目標(biāo)：在保證質(zhì)量、運(yùn)營(yíng)前提下，嚴(yán)控含鋼量，盡量減少后期不可逆轉(zhuǎn)后期更改。結(jié)構(gòu)前期決策、過(guò)程控制是關(guān)鍵二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

3、施工圖技術(shù)控制要點(diǎn)二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

3、施工圖技術(shù)控制要點(diǎn)（2）簡(jiǎn)介結(jié)構(gòu)技術(shù)審控要點(diǎn)結(jié)構(gòu)使用控制四要素墻柱配筋荷載取值計(jì)算參數(shù)構(gòu)造措施二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

3、施工圖技術(shù)控制要點(diǎn)二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

3、施工圖技術(shù)控制要點(diǎn)（2）簡(jiǎn)介結(jié)構(gòu)技術(shù)審控要點(diǎn)注意控制與建筑相關(guān)不可逆轉(zhuǎn)的結(jié)構(gòu)技術(shù)指標(biāo)樓梯梯段凈高凈寬二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

3、施工圖技術(shù)控制要點(diǎn)二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

3、施工圖技術(shù)控制要點(diǎn)（1）成本對(duì)標(biāo)（2）結(jié)構(gòu)審控（3）材料部品（4）質(zhì)量管理二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

3、施工圖技術(shù)控制要點(diǎn)二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

3、施工圖技術(shù)控制要點(diǎn)（3）間接材料部品技術(shù)審控要點(diǎn)基于質(zhì)量、品質(zhì)及成本，控制建筑方案實(shí)施效果，規(guī)避無(wú)效成本發(fā)生立面分色圖材料部品清單重要部品研究二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

3、施工圖技術(shù)控制要點(diǎn)二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

3、施工圖技術(shù)控制要點(diǎn)（1）成本對(duì)標(biāo)（2）結(jié)構(gòu)審控（3）材料部品（4）質(zhì)量管理二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

3、施工圖技術(shù)控制要點(diǎn)二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

4、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化質(zhì)量管理措施（1）設(shè)計(jì)資源的選擇和管理整合資源，戰(zhàn)略合作。明確職責(zé)強(qiáng)化管理要點(diǎn)：合同條款、限額設(shè)計(jì)審圖時(shí)間明確要求控制結(jié)果二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

4、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化質(zhì)量管理措施二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

4、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化質(zhì)量管理措施（2）圖紙審控要點(diǎn)技術(shù)審控前置，全過(guò)程控制將被動(dòng)的施工圖審控前置于“規(guī)劃、地下室、基礎(chǔ)、戶型、施工圖”。把技術(shù)問(wèn)題在方案階段解決?？刂浦攸c(diǎn)：技術(shù)方案合理、土建成本優(yōu)化。二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

4、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化質(zhì)量管理措施二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

4、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化質(zhì)量管理措施（3）圖紙審控注意事項(xiàng)要有匯總記錄要求設(shè)計(jì)院必須修改（甲/乙方）注意對(duì)更改成果的復(fù)核已施工的及時(shí)發(fā)變更二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

4、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化質(zhì)量管理措施二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

三、啟示建議一、設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化審控原則二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)三、啟示建議三、啟示建議一、設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化審控原則設(shè)計(jì)成本優(yōu)化技術(shù)審控要點(diǎn)全過(guò)程：涉及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和產(chǎn)品涉及各個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)將“客戶、成本、銷(xiāo)售”融入設(shè)計(jì)成本控制要素全員全控基于客戶細(xì)分成本控制產(chǎn)品技術(shù)平臺(tái)成本控制保障整合資源，提高效率全面復(fù)合人才啟示建議

吳女士的總結(jié)所要求的，也是xx技術(shù)管理所缺乏的：最重要的精髓就是：系統(tǒng)全面的平臺(tái)和系統(tǒng)全面的運(yùn)作設(shè)計(jì)成本優(yōu)化技術(shù)審控要點(diǎn)啟示建議吳女士的總結(jié)所要謝謝聆聽(tīng)！

謝謝聆聽(tīng)！

設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化（IV）

主講人：吳迪2012-12設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化（IV）

主講人：吳迪概述一、設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化審控原則二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)三、啟示建議概述一、設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化審控原則

“舍本逐末”是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中成本控制普遍存在的問(wèn)題。企業(yè)往往從簡(jiǎn)單狹隘的“節(jié)約和減少”成本觀念出發(fā)，投入太多精力關(guān)注諸如“設(shè)計(jì)費(fèi)、材料成本、現(xiàn)場(chǎng)簽證的建造成本、人工成本”等純技術(shù)操作層面內(nèi)容，而忽略對(duì)成本控制具有主導(dǎo)及決定性作用的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段過(guò)程控制。“成本規(guī)劃”與“成本級(jí)配”是目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)較領(lǐng)先的全員全控的管理思路?！吧岜局鹉笔钱?dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中成本控制普遍存一、設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化審控原則

1、合理規(guī)劃有效成本

以經(jīng)濟(jì)合理的成本，最大的提升產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力，并形成行業(yè)成本優(yōu)勢(shì)

不定的條件往往造成設(shè)計(jì)不斷的變化，不僅存在于規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，在工程推進(jìn)階段也經(jīng)常發(fā)生。對(duì)于xx快周轉(zhuǎn)的運(yùn)作模式，每節(jié)約一天的時(shí)間對(duì)于成本都是有利的。因此，“符合要求，滿足需求”的要求要堅(jiān)持，要落實(shí)，關(guān)鍵是分子公司要理解，不投機(jī)取巧、與政府部門(mén)充分溝通是節(jié)約成本、特別是時(shí)間成本，是非常重要的工作。

總體而言，xx是缺失設(shè)計(jì)管理這一角色的，因此，管理設(shè)計(jì)方的手段、方式和方法沒(méi)有長(zhǎng)期的積累，也沒(méi)有形成一套完整的成本測(cè)算體系。相對(duì)而言，萬(wàn)科設(shè)計(jì)管理的員工手里掌握的數(shù)字是比較豐富的，這給設(shè)計(jì)管理的員工指明了方向、也給他們重點(diǎn)研究積累創(chuàng)造了條件。一、設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化審控原則1、合理規(guī)劃有效成本3、事前控制

可研成本測(cè)算、目標(biāo)成本、動(dòng)態(tài)成本與結(jié)算成本相互印證并大體一致，公司對(duì)成本的發(fā)生具有強(qiáng)大的事前控制能力。一、設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化審控原則

特別是針對(duì)設(shè)計(jì)管理人員缺乏的現(xiàn)象，需與銷(xiāo)售方面溝通從而了解投入與成交價(jià)格的關(guān)系，需與物業(yè)管理方面溝通從而了解業(yè)主對(duì)產(chǎn)品關(guān)注點(diǎn)的所在與有效投入的關(guān)系。要使總公司及分公司的成本控制的部門(mén)真正做到實(shí)事求是、用科學(xué)務(wù)實(shí)的手段研究成本的構(gòu)成，真正地做到心中有數(shù)，才能使設(shè)計(jì)人員在人員有限的條件下有主要精力指向，在關(guān)鍵的地方形成局部研究力度而有所進(jìn)展。2、嚴(yán)格控制無(wú)效成本

產(chǎn)品成本能提升顧客價(jià)值、帶來(lái)經(jīng)濟(jì)收益，無(wú)重大成本浪費(fèi)，控制、減少無(wú)效成本的發(fā)生3、事前控制

可研成本測(cè)算、目標(biāo)成本、動(dòng)態(tài)成4、無(wú)效成本產(chǎn)生主要原因及控制階段

定位失誤

配置不當(dāng)

設(shè)計(jì)保守

效果更改

圖紙質(zhì)量一、設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化審控原則設(shè)計(jì)前期實(shí)施方案施工圖

一樣的問(wèn)題，也有幾乎一樣的原因。再進(jìn)一步分析，產(chǎn)生的節(jié)點(diǎn)和人員是因管理體系不同而不同的：定位失誤的調(diào)整、效果更改及配置不當(dāng)?shù)榷嘤捎谇捌诓块T(mén)沒(méi)有摸清市場(chǎng)而造成的；設(shè)計(jì)保守及圖紙質(zhì)量多由于技術(shù)管理人員沒(méi)有掌握較高的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)所帶來(lái)的。因此，應(yīng)對(duì)癥用藥。4、無(wú)效成本產(chǎn)生主要原因及控制階段

定位失誤

5、設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化核心

支持營(yíng)運(yùn)

反應(yīng)動(dòng)態(tài)

服務(wù)戰(zhàn)略

提升品質(zhì)一、設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化審控原則

是對(duì)設(shè)計(jì)研發(fā)人員自身要求，要充分理解戰(zhàn)略的意義。更進(jìn)一步而言，如果研發(fā)人員有一定的市場(chǎng)把控能力，有一定的項(xiàng)目的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，就能提前溝通，提前交流而避免日后的彎路，則有可能避免一些不必要的反復(fù)。5、設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化核心

支持營(yíng)運(yùn)

一、設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化審控原則二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)三、啟示建議一、設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化審控原則二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

（一）、設(shè)計(jì)前期

（二）、實(shí)施方案

（三）、施工圖

設(shè)計(jì)前期的宗地分析比較重要，除了要符合當(dāng)?shù)匾?guī)范，避免設(shè)計(jì)反復(fù)而造成成本增加外，在實(shí)際運(yùn)作的節(jié)點(diǎn)上，要特別注意地形、地勘等工作的提前性。尤其地勘的提前可為很多日后做法提供依據(jù)，值得重視二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

（一）、設(shè)計(jì)前期

（二）、實(shí)1、宗地分析

2、前期地勘

3、產(chǎn)品選擇

4、規(guī)劃確定（一）、設(shè)計(jì)前期成本優(yōu)化關(guān)鍵點(diǎn)審控要點(diǎn)1、宗地分析

2、前期地勘

3、產(chǎn)品選擇

4、規(guī)劃確定1、精細(xì)宗地分析

挖掘土地價(jià)值與控制風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避隱形無(wú)效成本（1）中地區(qū)與分析

（2）宗地現(xiàn)狀分析（3）土地價(jià)值分析（一）、設(shè)計(jì)前期成本優(yōu)化關(guān)鍵點(diǎn)審控要點(diǎn)1、精細(xì)宗地分析

挖掘土地價(jià)值與控制風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避隱形無(wú)效成本（1、精細(xì)宗地分析

審控要點(diǎn)：宗地四至及控規(guī)道路分析景觀分析地形分析土地價(jià)值分析（一）、設(shè)計(jì)前期成本優(yōu)化關(guān)鍵點(diǎn)審控要點(diǎn)1、精細(xì)宗地分析

審控要點(diǎn)：（一）、設(shè)計(jì)前期成本優(yōu)2、前期地勘重視首期初勘

地勘報(bào)告對(duì)設(shè)計(jì)成本影響大，甲方應(yīng)提前控制--地勘盡早介入項(xiàng)目--事前調(diào)查周邊建成項(xiàng)目的情況--要重點(diǎn)核查地勘報(bào)告中與成本相關(guān)的指標(biāo)（一）、設(shè)計(jì)前期成本優(yōu)化關(guān)鍵點(diǎn)審控要點(diǎn)2、前期地勘（一）、設(shè)計(jì)前期成本優(yōu)化關(guān)鍵點(diǎn)審控要點(diǎn)2、前期地勘

重視地勘報(bào)告中2個(gè)關(guān)鍵數(shù)據(jù)取值合理性水位（抗浮水位、最低水位）

巖/圖層承載力（一）、設(shè)計(jì)前期成本優(yōu)化關(guān)鍵點(diǎn)審控要點(diǎn)2、前期地勘（一）、設(shè)計(jì)前期成本優(yōu)化關(guān)鍵點(diǎn)審控要點(diǎn)3、產(chǎn)品選擇--聚焦目標(biāo)客戶產(chǎn)品選擇成本聚焦（1）客戶選擇目標(biāo)客戶選擇會(huì)影響產(chǎn)品配置及成本分配原則：基于客戶細(xì)分在合適的土地上為合適的客戶提供為之匹配的產(chǎn)品選擇目標(biāo)客戶要求：通過(guò)客戶判斷與競(jìng)爭(zhēng)尋求機(jī)會(huì)。合理規(guī)劃有效成本。以經(jīng)濟(jì)合理的成本，最大的提升產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力

（一）、設(shè)計(jì)前期成本優(yōu)化關(guān)鍵點(diǎn)審控要點(diǎn)3、產(chǎn)品選擇（一）、設(shè)計(jì)前期成本優(yōu)化關(guān)鍵點(diǎn)審控要點(diǎn)3、產(chǎn)品選擇--聚焦目標(biāo)客戶產(chǎn)品選擇成本聚焦（2）選擇產(chǎn)品產(chǎn)品選擇遵循“客戶-產(chǎn)品-標(biāo)準(zhǔn)”。產(chǎn)品定位要解決基本核心問(wèn)題：什么樣的市場(chǎng)，為什么樣的客戶開(kāi)發(fā)什么樣的產(chǎn)品，合理進(jìn)行成本分配與投入。規(guī)避無(wú)效成本過(guò)度投入。

（一）、設(shè)計(jì)前期成本優(yōu)化關(guān)鍵點(diǎn)審控要點(diǎn)3、產(chǎn)品選擇（一）、設(shè)計(jì)前期成本優(yōu)化關(guān)鍵點(diǎn)審控要點(diǎn)3、產(chǎn)品選擇--聚焦目標(biāo)客戶產(chǎn)品選擇成本聚焦（3）規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)確定規(guī)劃設(shè)計(jì)的原則和方向由定位決定在項(xiàng)目初期營(yíng)銷(xiāo)必須根據(jù)市場(chǎng)分析判斷提出設(shè)計(jì)基本原則、突破點(diǎn)，以及明確的項(xiàng)目配比指示營(yíng)銷(xiāo)定位調(diào)整會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)劃的調(diào)整、延遲，增加無(wú)效成本

（一）、設(shè)計(jì)前期成本優(yōu)化關(guān)鍵點(diǎn)審控要點(diǎn)3、產(chǎn)品選擇（一）、設(shè)計(jì)前期成本優(yōu)化關(guān)鍵點(diǎn)審控要點(diǎn)4、規(guī)劃確定原則與要點(diǎn)（1）在對(duì)土地認(rèn)知、競(jìng)品分析基礎(chǔ)上，確定產(chǎn)品定位指標(biāo)

各類(lèi)建筑面積指示

產(chǎn)品配比

戶型配比確定規(guī)劃初步方案

規(guī)劃結(jié)構(gòu)

確定下一步規(guī)劃設(shè)計(jì)深化方向（一）、設(shè)計(jì)前期成本優(yōu)化關(guān)鍵點(diǎn)審控要點(diǎn)4、規(guī)劃確定原則與要點(diǎn)（一）、設(shè)計(jì)前期成本優(yōu)化關(guān)鍵點(diǎn)審控要點(diǎn)4、規(guī)劃確定原則與要點(diǎn)（2）規(guī)劃結(jié)構(gòu)確定成本基本要點(diǎn)盈利模式選擇用足容積率用足溢價(jià)用足資源（一）、設(shè)計(jì)前期成本優(yōu)化關(guān)鍵點(diǎn)審控要點(diǎn)4、規(guī)劃確定原則與要點(diǎn)（一）、設(shè)計(jì)前期成本優(yōu)化關(guān)鍵點(diǎn)審控要點(diǎn)二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

（一）、設(shè)計(jì)前期

（二）、實(shí)施方案

（三）、施工圖

二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

（一）、設(shè)計(jì)前期

（二）、實(shí)1、成本規(guī)劃設(shè)計(jì)控制要點(diǎn)（1）臨界產(chǎn)品選擇（2）可售比（3）產(chǎn)品附送率（4）停車(chē)率與停車(chē)方式（5）商業(yè)及業(yè)態(tài)（6）會(huì)所及配套（7）人防及分區(qū)二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

1、成本規(guī)劃設(shè)計(jì)控制要點(diǎn)二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

1、成本規(guī)劃設(shè)計(jì)控制要點(diǎn)（1）臨界產(chǎn)品選擇高層or超高層100m18層高層120m11層小高層140m7層多層150m高層60m80m二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

1、成本規(guī)劃設(shè)計(jì)控制要點(diǎn)二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

1、成本規(guī)劃設(shè)計(jì)控制要點(diǎn)（2）可售比高容積率項(xiàng)目需評(píng)估測(cè)算，注意如下定位及設(shè)計(jì)：架空層地下室會(huì)所大堂管理用房、設(shè)備用房、不可分?jǐn)偯娣e二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

1、成本規(guī)劃設(shè)計(jì)控制要點(diǎn)二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

1、成本規(guī)劃設(shè)計(jì)控制要點(diǎn)（3）產(chǎn)品附送率（產(chǎn)品附加值）綜合樓面地價(jià)、銷(xiāo)售均價(jià)、建安成本三者關(guān)系確定贈(zèng)送價(jià)值比例高地價(jià)一般采取高附加值、高售價(jià)策略；低地價(jià)一般采取低附加值、平均售價(jià)策略?xún)?yōu)先贈(zèng)送客戶既喜歡建造成本又低的贈(zèng)送方式重點(diǎn)控制建安成本較高的入戶花園、凹陽(yáng)臺(tái)、陽(yáng)光室、地下室、2.2米下夾層面積二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

1、成本規(guī)劃設(shè)計(jì)控制要點(diǎn)二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

1、成本規(guī)劃設(shè)計(jì)控制要點(diǎn)（4）停車(chē)率與停車(chē)方式營(yíng)銷(xiāo)定位：各種產(chǎn)品車(chē)位配置比例規(guī)劃要點(diǎn)：數(shù)量測(cè)算千人指標(biāo)政策紅利停車(chē)方式地上/地下比例架空半地下地下二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

1、成本規(guī)劃設(shè)計(jì)控制要點(diǎn)二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

1、成本規(guī)劃設(shè)計(jì)控制要點(diǎn)（5）商業(yè)及業(yè)態(tài)商業(yè)面積與位置業(yè)態(tài)：租or售主力店餐飲的可能性層高：4.5m？5m？商業(yè)地下室應(yīng)用二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

1、成本規(guī)劃設(shè)計(jì)控制要點(diǎn)二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

1、成本規(guī)劃設(shè)計(jì)控制要點(diǎn)（6）會(huì)所及配套確定嚴(yán)格控制物管用房、垃圾站、居委會(huì)等配套建筑面積配套會(huì)所配置、架空層設(shè)置要和項(xiàng)目定位一致要注意拆分戶型戶數(shù)，增多配套規(guī)模的變化二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

1、成本規(guī)劃設(shè)計(jì)控制要點(diǎn)二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

1、成本規(guī)劃設(shè)計(jì)控制要點(diǎn)（7）人防及分區(qū)人防建造方式測(cè)算地下室面積、等級(jí)及布置方式充分考慮報(bào)建及分區(qū)充分利用人防規(guī)范：2000平米防護(hù)單位二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

1、成本規(guī)劃設(shè)計(jì)控制要點(diǎn)二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

2、方案選擇控制要點(diǎn)（1）立面方案（2）結(jié)構(gòu)選擇（3）電梯（4）精裝修（5）景觀（6）智能化方案選擇不是單純的設(shè)計(jì)理念、措施及表現(xiàn)。要在成本控制基礎(chǔ)上針對(duì)客戶關(guān)注點(diǎn)。保證產(chǎn)品品質(zhì)，注意時(shí)間節(jié)點(diǎn)及圖紙質(zhì)量控制。二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

2、方案選擇控制要點(diǎn)二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

2、方案選擇控制要點(diǎn)（1）立面方案層高飾面欄桿鋁合金百葉細(xì)部節(jié)點(diǎn)二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

2、方案選擇控制要點(diǎn)二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

2、方案選擇控制要點(diǎn)（2）結(jié)構(gòu)選擇結(jié)構(gòu)成本優(yōu)化關(guān)鍵事前控制，在建筑方案確定過(guò)程中注意關(guān)鍵結(jié)構(gòu)方案確定，規(guī)避無(wú)效成本發(fā)生結(jié)構(gòu)方案確定體型（高寬比）層數(shù)/層高結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

2、方案選擇控制要點(diǎn)二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

2、方案選擇控制要點(diǎn)（3）電梯電梯選型應(yīng)在戶型方案中控制。規(guī)避不可控、不可逆無(wú)效成本發(fā)生，以及后期客戶投訴。門(mén)寬速度噸位結(jié)構(gòu)二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

2、方案選擇控制要點(diǎn)二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

2、方案選擇控制要點(diǎn)（4）精裝修/景觀/智能化在標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線整合基礎(chǔ)上，結(jié)合成本標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)驗(yàn)總結(jié)與控制二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

2、方案選擇控制要點(diǎn)二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

3、精細(xì)道路交通規(guī)劃設(shè)計(jì)

控制規(guī)劃道路的三大核心：（1）控制道路規(guī)劃形態(tài)骨架（2）主義道路交通流線設(shè)計(jì)（3）注意入口裝置及中圖裝置二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

3、精細(xì)道路交通規(guī)劃設(shè)計(jì)二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

3、精細(xì)道路交通規(guī)劃設(shè)計(jì)（1）控制道路規(guī)劃形態(tài)骨架確定規(guī)劃結(jié)構(gòu)后，對(duì)道路進(jìn)行規(guī)劃、分級(jí)根據(jù)居民生活習(xí)性，確定各類(lèi)道路的數(shù)據(jù)規(guī)律和設(shè)置形態(tài)，獲取最適合的指標(biāo)形成道路裝置保證在規(guī)劃設(shè)計(jì)前期預(yù)留合理寬度、流線設(shè)計(jì)的合理性二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

3、精細(xì)道路交通規(guī)劃設(shè)計(jì)二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

3、精細(xì)道路交通規(guī)劃設(shè)計(jì)（1）控制道路規(guī)劃形態(tài)骨架一級(jí)道路二級(jí)道路三級(jí)道路主干道次干道組團(tuán)道二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

3、精細(xì)道路交通規(guī)劃設(shè)計(jì)二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

3、精細(xì)道路交通規(guī)劃設(shè)計(jì)（1）控制道路規(guī)劃形態(tài)骨架一級(jí)道路：主干道盡快到達(dá)組團(tuán)鏈接區(qū)域內(nèi)所有公共設(shè)施道路寬度15-17m基本配置：雙向車(chē)道、雙向人行道、中間隔離帶、綠化帶二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

3、精細(xì)道路交通規(guī)劃設(shè)計(jì)二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

3、精細(xì)道路交通規(guī)劃設(shè)計(jì)（1）控制道路規(guī)劃形態(tài)骨架二級(jí)道路:次干道進(jìn)入組團(tuán)后，最便捷連接各管理單元的入口道路寬度6.5m-7.5m基本配置：雙向車(chē)道、雙向人行道、綠化帶二級(jí)道路可與路邊停車(chē)結(jié)合二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

3、精細(xì)道路交通規(guī)劃設(shè)計(jì)二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

3、精細(xì)道路交通規(guī)劃設(shè)計(jì)（1）控制道路規(guī)劃形態(tài)骨架三級(jí)道路：組團(tuán)道到達(dá)停車(chē)場(chǎng)、停車(chē)位單行道、雙行道Th社區(qū)注意道路設(shè)計(jì)保證品質(zhì)二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

3、精細(xì)道路交通規(guī)劃設(shè)計(jì)二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

3、精細(xì)道路交通規(guī)劃設(shè)計(jì)（2）注意道路交通流線設(shè)計(jì)在確定道路基本骨架基礎(chǔ)上細(xì)分：車(chē)行、人行；隔離帶消防及登高面注意預(yù)留寬度流線設(shè)計(jì)：避免交叉控制物業(yè)管理口部二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

3、精細(xì)道路交通規(guī)劃設(shè)計(jì)二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

3、精細(xì)道路交通規(guī)劃設(shè)計(jì)（3）注意入口裝飾入口裝置是在規(guī)范管理模式的前提下將必備的功能模塊化，確定規(guī)劃設(shè)計(jì)中硬性指標(biāo)的準(zhǔn)確和完善。常用三種裝置：

住區(qū)入口裝置

小區(qū)入口裝置

鄰里單元入口裝置二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

3、精細(xì)道路交通規(guī)劃設(shè)計(jì)二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

4、嚴(yán)格規(guī)劃審控規(guī)避無(wú)效成本退線間距消防超寬超限配套指標(biāo)規(guī)劃指標(biāo)報(bào)建風(fēng)險(xiǎn)二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

4、嚴(yán)格規(guī)劃審控規(guī)避無(wú)效成本二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

（一）、設(shè)計(jì)前期

（二）、實(shí)施方案

（三）、施工圖

二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

（一）、設(shè)計(jì)前期

（二）、實(shí)3、施工圖技術(shù)控制要點(diǎn)（1）成本對(duì)標(biāo)（2）結(jié)構(gòu)審控（3）材料部品（4）質(zhì)量管理二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

3、施工圖技術(shù)控制要點(diǎn)二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

3、施工圖技術(shù)控制要點(diǎn)（1）成本對(duì)標(biāo)技術(shù)審控要點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)層含鋼量標(biāo)準(zhǔn)層混泥土含量窗地比地下室層高地下停車(chē)面積地下室鋼筋含量景觀軟硬景比例二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

3、施工圖技術(shù)控制要點(diǎn)二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

3、施工圖技術(shù)控制要點(diǎn)（1）成本對(duì)標(biāo)實(shí)施關(guān)鍵注意過(guò)程控制地下室范圍與剖面上部結(jié)構(gòu)可行性地下室結(jié)構(gòu)方案選擇地下室停車(chē)效率選擇上部結(jié)構(gòu)方案確定基礎(chǔ)方案指標(biāo)估算二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

3、施工圖技術(shù)控制要點(diǎn)二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

3、施工圖技術(shù)控制要點(diǎn)（1）成本對(duì)標(biāo)實(shí)施關(guān)鍵注意過(guò)程控制地下室范圍與剖面范圍剖面出入口人防二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

3、施工圖技術(shù)控制要點(diǎn)二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

3、施工圖技術(shù)控制要點(diǎn)（1）成本對(duì)標(biāo)實(shí)施關(guān)鍵注意過(guò)程控制上部結(jié)構(gòu)可行性體型高度轉(zhuǎn)換二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

3、施工圖技術(shù)控制要點(diǎn)二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

3、施工圖技術(shù)控制要點(diǎn)（1）成本對(duì)標(biāo)實(shí)施關(guān)鍵注意過(guò)程控制地下室結(jié)構(gòu)方案選擇頂板底板層高二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

3、施工圖技術(shù)控制要點(diǎn)二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)

3、施工圖技術(shù)控制要點(diǎn)（1）成本對(duì)標(biāo)實(shí)施關(guān)鍵注意過(guò)程控制地下室停車(chē)效率柱網(wǎng)布車(chē)設(shè)備房輪廓線二、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點(diǎn)