房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)教材

房地產(chǎn)

基礎(chǔ)知識(shí)教程

主講人：市場(chǎng)部易新勝21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)武漢區(qū)域分部題目：

在一個(gè)大雨滂沱的傍晚，你駕車(chē)在街頭急馳，這時(shí)你同時(shí)遇到了三個(gè)人，一個(gè)是曾經(jīng)救助過(guò)你的醫(yī)生，他醫(yī)德高尚，醫(yī)術(shù)高明；另一個(gè)是得了重病的老太太，她非常需要人的幫助；最后一個(gè)是你的愛(ài)人。他們?nèi)硕紱](méi)有帶傘，在雨中等著你的幫助，但你車(chē)上只有一個(gè)座位，你會(huì)讓誰(shuí)上車(chē)？你會(huì)如何處理呢？21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)武漢區(qū)域分部答案：你先走下車(chē)；把車(chē)鑰匙交給醫(yī)生，讓他帶病重的老太太去醫(yī)院；和你的愛(ài)人一起享受雨中漫步的浪漫。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)武漢區(qū)域分部提要：房地產(chǎn)基本概念房產(chǎn)建筑基礎(chǔ)知識(shí)房型選擇基礎(chǔ)知識(shí)房地產(chǎn)價(jià)格21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)武漢區(qū)域分部第一章房地產(chǎn)基本概念21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)武漢區(qū)域分部房產(chǎn)與地產(chǎn)

房地產(chǎn)房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱其在物質(zhì)上是由土地及土地上的建筑物和構(gòu)筑物所構(gòu)成經(jīng)濟(jì)學(xué)上也叫不動(dòng)產(chǎn)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)武漢區(qū)域分部房產(chǎn)與地產(chǎn)

土地所有權(quán)

土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對(duì)其擁有的土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

土地所有權(quán)分為

國(guó)有土地和集體土地兩類。

土地所有權(quán)限

民用為70年；商用、娛樂(lè)為40年；綜合和工業(yè)用地為50年21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)武漢區(qū)域分部房產(chǎn)與地產(chǎn)

房產(chǎn)的分類

住宅建筑物生產(chǎn)用房辦公用房其它樓宇21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)武漢區(qū)域分部房地產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)分類（通常分類方法）房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)：是土地交易市場(chǎng)，由政府直接控制和壟斷經(jīng)營(yíng)。房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)：是增量房(新房)市場(chǎng)，指房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者與房地產(chǎn)使用者的縱向流通市場(chǎng)。房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)：即存量房（二手房）市場(chǎng)，是房地產(chǎn)所有者將房地產(chǎn)使用權(quán)或所有權(quán)再轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)，是消費(fèi)者間的橫向交易，屬于消費(fèi)市場(chǎng)的重新配置。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)武漢區(qū)域分部更清晰的分類（按增量與存量的方式）土地市場(chǎng)：土地一級(jí)市場(chǎng)（出讓）土地二級(jí)市場(chǎng)（轉(zhuǎn)讓）房屋市場(chǎng)：一級(jí)市場(chǎng)（增量市場(chǎng)或一手房市場(chǎng)）二級(jí)市場(chǎng)（存量市場(chǎng)或二手房市場(chǎng)）

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)武漢區(qū)域分部房地產(chǎn)消消費(fèi)房地產(chǎn)消消費(fèi)的類類型投資型：：房地產(chǎn)的的消費(fèi)主主體對(duì)房房地產(chǎn)消消費(fèi)主要要不是為為了自己己使用，，而是為為了作為為投資對(duì)對(duì)象，通通過(guò)投入入資金、、勞動(dòng)力力、技術(shù)術(shù)等要素素改變?cè)械姆糠康禺a(chǎn)性性能、結(jié)結(jié)構(gòu)和形形式，通通過(guò)出售售或出租租來(lái)獲取取利潤(rùn)。。生產(chǎn)型：：對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)的消費(fèi)費(fèi)不是為為了用于于消費(fèi)，，而是作作為生產(chǎn)產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)營(yíng)場(chǎng)所，，為生產(chǎn)產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)營(yíng)提供活活動(dòng)空間間或場(chǎng)地地。消費(fèi)型：：主要是由由國(guó)家機(jī)機(jī)關(guān)、事事業(yè)單位位和個(gè)人人為了消消費(fèi)使用用。此類類物業(yè)主主要是住住宅和辦辦公用房房等。21世紀(jì)紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)武漢區(qū)區(qū)域分部部房地產(chǎn)中中介房地產(chǎn)中中介機(jī)構(gòu)構(gòu)房地產(chǎn)中中介服務(wù)務(wù)機(jī)構(gòu)包包括房地地產(chǎn)咨詢?cè)儥C(jī)構(gòu)、、房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格評(píng)評(píng)估機(jī)構(gòu)構(gòu)、房地地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)紀(jì)機(jī)構(gòu)等等。21世紀(jì)紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)武漢區(qū)區(qū)域分部部房地產(chǎn)中中介房地產(chǎn)中中介服務(wù)務(wù)房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格評(píng)估估房地產(chǎn)信信息服務(wù)務(wù)房地產(chǎn)法法律、政政策及業(yè)業(yè)務(wù)咨詢?cè)兎?wù)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓、租租賃、互互換等居居間介紹紹活動(dòng)接受當(dāng)事事人委托托，代辦辦房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、、租賃、、抵押等等有關(guān)手手續(xù)法律、法法規(guī)、規(guī)規(guī)章允許許從事的的其它服服務(wù)項(xiàng)目目21世紀(jì)紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)武漢區(qū)區(qū)域分部部房地產(chǎn)中中介經(jīng)紀(jì)人指在經(jīng)濟(jì)濟(jì)活動(dòng)中中，以收取傭金金為目的的，為促成成他人交交易而從從事居間間、行紀(jì)紀(jì)或者代代理等經(jīng)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)務(wù)為常業(yè)業(yè)的公民民、法人人和其他他經(jīng)濟(jì)組組織。21世紀(jì)紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)武漢區(qū)區(qū)域分部部第二章房產(chǎn)建筑筑基礎(chǔ)知知識(shí)21世紀(jì)紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)武漢區(qū)區(qū)域分部部建筑物的的分類按建筑結(jié)結(jié)構(gòu)的材材料分類類磚木結(jié)構(gòu)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)構(gòu)鋼筋混凝凝土結(jié)構(gòu)構(gòu)鋼結(jié)構(gòu)21世紀(jì)紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)武漢區(qū)區(qū)域分部部建筑物的的分類按建筑高高度分類類低層：1至3層多層：4至7層層中高層（（小高層層）：8至10層高層：10層以以上(公公共建筑筑超過(guò)24米)超高層：：建筑高度度超過(guò)100米米21世紀(jì)紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)武漢區(qū)區(qū)域分部部低層：1至3層層21世紀(jì)紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)武漢區(qū)區(qū)域分部部多層：4至7層層21世紀(jì)紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)武漢區(qū)區(qū)域分部部中高層（（小高層層）：8至10層21世紀(jì)紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)武漢區(qū)區(qū)域分部部高層：10層以以上21世紀(jì)紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)武漢區(qū)區(qū)域分部部超高層：：》100米21世紀(jì)紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)武漢區(qū)區(qū)域分部部各類房地地產(chǎn)特點(diǎn)點(diǎn)比較住宅多層與高高層住宅宅房屋實(shí)際際使用面面積：多多層住宅宅要高于于高層住住宅建筑質(zhì)量量：高層層住宅的的抗震性性要優(yōu)于于多層住住宅房屋構(gòu)造造格局：：多層住住宅要好好于高層層住宅房屋價(jià)格格：高層層住宅要要高于多多層住宅宅物業(yè)管理理費(fèi)用：：高層住住宅要高高于多層層住宅高層住宅宅視野廣廣、景觀觀好，空空氣清新新。21世紀(jì)紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)武漢區(qū)區(qū)域分部部各類房地地產(chǎn)特點(diǎn)點(diǎn)比較住宅低層住宅宅（別墅墅）獨(dú)院式、、雙聯(lián)式式、聯(lián)排排式建筑多面面臨空，，平面組組合靈活活，朝向向、通風(fēng)風(fēng)采光好好；環(huán)境境安靜，，干擾少少；院子子組織方方便，使使用便利利。占地地面極大大，投資資費(fèi)用高高。21世紀(jì)紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)武漢區(qū)區(qū)域分部部房屋構(gòu)造造概述房屋構(gòu)造造組成部部分地基與基基礎(chǔ)墻或柱樓板與地地面門(mén)窗窗樓梯梯屋頂頂21世世紀(jì)紀(jì)不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)武武漢漢區(qū)區(qū)域域分分部部房屋屋構(gòu)構(gòu)造造概概述述建筑筑材材料料水泥泥鋼筋筋木材材普通通混混泥泥土土黏土土磚磚粉炭炭灰灰加加氣氣塊塊21世世紀(jì)紀(jì)不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)武武漢漢區(qū)區(qū)域域分分部部房屋屋構(gòu)構(gòu)造造概概述述窗窗主主要要用用于于采采光光與與通通風(fēng)風(fēng)，，并并可可作作圍圍護(hù)護(hù)和和眺眺望望之之用用，，對(duì)對(duì)建建筑筑物物的的外外觀觀也也有有一一定定的的影影響響。。一般般為為了了保保證證房房間間的的通通風(fēng)風(fēng)和和采采光光，，居居住住房房間間的的窗窗的的面面積積與與地地面面面面積積之之比比不不低低于于1/7。。21世世紀(jì)紀(jì)不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)武武漢漢區(qū)區(qū)域域分分部部房屋屋構(gòu)構(gòu)造造概概述述門(mén)主要要用用于于交交通通和和疏疏散散，，同同時(shí)時(shí)也也起起采采光光和和通通風(fēng)風(fēng)作作用用。。門(mén)的的類類型型木門(mén)門(mén)、、鋼鋼門(mén)門(mén)、、鋼鋼筋筋混混凝凝土土門(mén)門(mén)、、鋁鋁合合金金門(mén)門(mén)、、塑塑料料門(mén)門(mén)等等。。分戶戶門(mén)門(mén)單元元門(mén)門(mén)21世世紀(jì)紀(jì)不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)武武漢漢區(qū)區(qū)域域分分部部房屋屋面面積積計(jì)計(jì)算算房屋屋面面積積的的分分類類實(shí)用用面面積積它是是建建筑筑面面積積扣扣除除公公攤攤面面積積、、及及墻墻體體柱柱體體所所占占用用的的面面積積后后的的凈凈使使用用面面積積。公攤攤面面積積是指指建建筑筑物物的的樓樓梯梯、、電電梯梯間間、、外外墻墻、、首首層層大大堂堂及及小小區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)其其它它一一些些配配套套設(shè)設(shè)施施的的分分?jǐn)倲偯婷娣e積。。建筑筑面面積積包含含了了房房屋屋居居住住可可用用的的實(shí)實(shí)用用面面積積、、墻墻體體柱柱體體占占地地面面積積、、樓樓梯梯走走道道面面積積、、其其它它公公攤攤面面積積等等。。21世世紀(jì)紀(jì)不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)武武漢漢區(qū)區(qū)域域分分部部得房房率率套內(nèi)內(nèi)建建筑筑面面積積=套套內(nèi)內(nèi)使使用用面面積積+套套內(nèi)內(nèi)墻墻體體面面積積+陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)臺(tái)面面積積組組成成得房房率率=套套內(nèi)內(nèi)建建筑筑面面積積/建建筑筑面面積積21世世紀(jì)紀(jì)不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)武武漢漢區(qū)區(qū)域域分分部部得房房率率高層層塔塔樓樓住住宅宅約約在在75%~78%之之間間；；高層層板板樓樓住住宅宅約約在在在在78%~85%之之間間；；小高高層層板板樓樓住住宅宅約約85%-88%之之間間多層層住住宅宅建建筑筑約約在在88%-95%左左右右21世世紀(jì)紀(jì)不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)武武漢漢區(qū)區(qū)域域分分部部第三三章章房型型基基礎(chǔ)礎(chǔ)知知識(shí)識(shí)21世世紀(jì)紀(jì)不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)武武漢漢區(qū)區(qū)域域分分部部戶型型選選擇擇遵遵循循的的原原則則實(shí)用用經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)，，功能能分分室室面積積適適當(dāng)當(dāng)，，尺度度適宜宜，，分區(qū)區(qū)合理理朝向向合理理，，日照照充足足，，光線線充分分，，通風(fēng)風(fēng)良好好21世世紀(jì)紀(jì)不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)武武漢漢區(qū)區(qū)域域分分部部實(shí)用用經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)，，功功能能分分室室住宅宅的的面面積積要要緊緊湊湊實(shí)實(shí)用用，，實(shí)實(shí)用用率率高高大大小小適適宜宜，，功功能能合合理理分分布布，，不不同同的的生生活活功功能能就就要要又又不不同同的的活活動(dòng)動(dòng)空空間間。。21世世紀(jì)紀(jì)不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)武武漢漢區(qū)區(qū)域域分分部部住宅宅基基本本功功能能要要求求戶內(nèi)內(nèi)功功能能組組合合廳和過(guò)道臥室工作室生活陽(yáng)臺(tái)客房貯藏衛(wèi)生間廚房服務(wù)陽(yáng)臺(tái)21世世紀(jì)紀(jì)不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)武武漢漢區(qū)區(qū)域域分分部部面積積適適當(dāng)當(dāng)，，尺尺度度適適宜宜，，分分區(qū)區(qū)合合理理各功功能能空空間間都都應(yīng)應(yīng)該該具具有有合合理理的的大大小小尺尺度度和相相互互關(guān)關(guān)系系21世世紀(jì)紀(jì)不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)武武漢漢區(qū)區(qū)域域分分部部面積積適適當(dāng)當(dāng)，，尺尺度度適適宜宜，，分分區(qū)區(qū)合合理理人們們理理想想的的客客廳廳面面積積在在21-30平方方米米之之間間，，客客廳廳的的開(kāi)開(kāi)間間不不應(yīng)應(yīng)小小于于3.9米，，否否則則會(huì)會(huì)影影響響電電視視的的效效果果；；臥臥室室面面積積應(yīng)應(yīng)在在12-15平方方米米之之間間，，因因?yàn)闉榕P臥室室的的主主要要功功能能是是睡睡眠眠和和休休息息，，它它必必須須設(shè)設(shè)置置床床、、床床頭頭柜柜、、衣衣柜柜、、化化妝妝臺(tái)臺(tái)、、電電視視柜柜、、休休息息椅椅等等家家具具，，應(yīng)應(yīng)此此還還應(yīng)應(yīng)該該留留有有一一定定的的活活動(dòng)動(dòng)空空間間，，所所以以雙雙人人臥臥室室的的開(kāi)開(kāi)間間就就不不應(yīng)應(yīng)該該小小于于3.6米，面積不不應(yīng)該小于于12平方米；21世紀(jì)不不動(dòng)產(chǎn)武漢漢區(qū)域分部部面積適當(dāng)，，尺度適宜宜，分區(qū)合合理衛(wèi)生間、廚廚房、儲(chǔ)藏藏間各占4-5平方米，陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)5-6平方米，這這樣的面積積分配基本本能保證各各項(xiàng)功能的的需要，符符合當(dāng)前人人們生活使使用需求和和生活習(xí)慣慣。21世紀(jì)不不動(dòng)產(chǎn)武漢漢區(qū)域分部部面積適當(dāng)，，尺度適宜宜，分區(qū)合合理各功能空間間的相互關(guān)關(guān)系對(duì)使用用效果也有有影響。廚廚房應(yīng)靠近近入口，避避免買(mǎi)了菜菜肴穿過(guò)客客廳不方便便；衛(wèi)生間間應(yīng)靠近臥臥室一邊晚晚間使用；；廁所門(mén)不不應(yīng)該直接接開(kāi)向客廳廳和餐廳，，既不衛(wèi)生生也不雅觀觀；陽(yáng)臺(tái)應(yīng)應(yīng)設(shè)置在客客廳前，臥臥室前面不不應(yīng)設(shè)置陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)，因?yàn)闉榕P室是私私密空間，，而陽(yáng)臺(tái)是是開(kāi)放空間間，曬衣服服要穿過(guò)臥臥室會(huì)影響響臥室的私私密性。大大套戶型中中主臥最好好設(shè)置獨(dú)用用衛(wèi)生間以以提高戶型型品味。21世紀(jì)不不動(dòng)產(chǎn)武漢漢區(qū)域分部部面積適當(dāng)，，尺度適宜宜，分區(qū)合合理總之盡量做做到以下幾幾個(gè)分開(kāi)：：A、動(dòng)靜分開(kāi)客廳、餐廳廳、廚房、、麻將室等等人來(lái)人往往、活動(dòng)頻頻繁的空間間要于需要要最大程度度靜謐空間間的臥室分分開(kāi)。21世紀(jì)不不動(dòng)產(chǎn)武漢漢區(qū)域分部部面積適當(dāng)，，尺度適宜宜，分區(qū)合合理B、公私分開(kāi)家庭生活的的私密性必必須得到充充分的尊重重，不能讓讓訪客在進(jìn)進(jìn)門(mén)后將業(yè)業(yè)主家庭生生活的方方方面面一覽覽無(wú)余。要要求不僅需需要將臥室室（主臥、、父母房、、兒童房））于客廳、、餐廳、娛娛樂(lè)室進(jìn)行行區(qū)位分離離，而且還還要注意各各房間門(mén)的的方向。21世紀(jì)不不動(dòng)產(chǎn)武漢漢區(qū)域分部部面積適當(dāng)，，尺度適宜宜，分區(qū)合合理C、主次分開(kāi)主人房不僅僅要朝向好好（向南或或者向景觀觀）、寬敞敞、大氣，，而且應(yīng)該該又單獨(dú)的的衛(wèi)生間，，應(yīng)與客房房、父母房房略有分隔隔。21世紀(jì)不不動(dòng)產(chǎn)武漢漢區(qū)域分部部面積適當(dāng)，，尺度適宜宜，分區(qū)合合理D、干濕分開(kāi)廚房、衛(wèi)生生間等帶水水、帶臟的的房間應(yīng)該該與怕水怕臟臟的臥室分分開(kāi)。21世紀(jì)不不動(dòng)產(chǎn)武漢漢區(qū)域分部部朝向合理，，日照充足足，

光線線充分，通通風(fēng)良好根據(jù)武漢的的氣候條件件，南北朝朝向的房間間是適合武武漢人居住住的朝向。。住宅的臥臥室使用面面積在10平方米以上上的均應(yīng)直直接采光，，至少有一一間臥室具具有良好的的朝向能直直接獲得日日照，一般般正南向，，南偏西或或者南偏東東不超過(guò)15度。開(kāi)窗的的大小不能能小于地面面面積的1/7。21世紀(jì)不不動(dòng)產(chǎn)武漢漢區(qū)域分部部朝向合理，，日照充足足，

光線線充分，通通風(fēng)良好根據(jù)武漢的的氣候和生生活喜好，，選擇戶型型時(shí)必須考考慮自然通通風(fēng)，最好好時(shí)客廳和和餐廳能形形成穿堂風(fēng)風(fēng)。根據(jù)我我國(guó)的飲食食習(xí)慣，煎煎炒烹炸的的時(shí)候產(chǎn)生生的油煙對(duì)對(duì)人體傷害害很大，因因此廚房應(yīng)應(yīng)有直接對(duì)對(duì)外采光和和通風(fēng)的窗窗。衛(wèi)生間間也應(yīng)該設(shè)設(shè)有直接采采光、通風(fēng)風(fēng)的窗，對(duì)對(duì)無(wú)通風(fēng)窗窗的衛(wèi)生間間應(yīng)設(shè)置管管道，合理理安排進(jìn)風(fēng)風(fēng)和排風(fēng)管管道。21世紀(jì)不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)武漢區(qū)域域分部萬(wàn)科四季花城城2期3B型標(biāo)準(zhǔn)層21世紀(jì)不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)武漢區(qū)域域分部客廳開(kāi)間4.2米，主臥開(kāi)間間3.9米，主臥面積積大于其他房房間；動(dòng)區(qū)和靜區(qū)完完全分離，很很好的實(shí)現(xiàn)公公私分離，干干濕分開(kāi)；南北雙向陽(yáng)臺(tái)臺(tái)，南北通透透，穿堂鳳自自然形成；客廳無(wú)開(kāi)門(mén)便便于擺放家具具，廚房緊鄰鄰餐廳并帶工工作陽(yáng)臺(tái)，衛(wèi)衛(wèi)生間緊鄰臥臥室；書(shū)房退半米，，自然形成儲(chǔ)儲(chǔ)藏間；所有房間全部部采光；尤其其是保證了廚廚房和雙衛(wèi)的的采光；主臥衛(wèi)生間寬寬達(dá)2米，便于擺放放浴缸，且面面積大于客衛(wèi)衛(wèi)以體現(xiàn)主人人的尊貴。21世紀(jì)不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)武漢區(qū)域域分部第四章房地產(chǎn)價(jià)格21世紀(jì)不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)武漢區(qū)域域分部房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格的的種類市場(chǎng)價(jià)格———簡(jiǎn)稱市價(jià)，是是房地產(chǎn)交易易雙方的實(shí)際際成交價(jià)格理論價(jià)格———如果將房地產(chǎn)產(chǎn)放在合理的的市場(chǎng)上交易易，應(yīng)該實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的價(jià)格評(píng)估價(jià)格———是估價(jià)人員對(duì)對(duì)房地產(chǎn)客觀觀合理價(jià)格做做出的一種估估計(jì)、推測(cè)和和判斷21世紀(jì)不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)武漢區(qū)域域分部房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格的的種類土地價(jià)格建筑物價(jià)格房產(chǎn)價(jià)格房產(chǎn)價(jià)格=土土地價(jià)格+建建筑物價(jià)格土地價(jià)格=房房產(chǎn)價(jià)格-建建筑物價(jià)格建筑物價(jià)格=房產(chǎn)價(jià)格-土地價(jià)格21世紀(jì)不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)武漢區(qū)域域分部房地產(chǎn)價(jià)格容積率：規(guī)劃劃可建筑面積積/用地面積積是否容積率越越高越好？21世紀(jì)不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)武漢區(qū)域域分部房地產(chǎn)價(jià)格樓面價(jià)樓面地價(jià)樓面地價(jià)=土土地總價(jià)格/建筑總面積積建筑總面積=規(guī)劃用地面面積*容積率率21世紀(jì)不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)武漢區(qū)域域分部房地產(chǎn)價(jià)格樓面地價(jià)計(jì)算算：?jiǎn)挝唬喝f(wàn)元/畝每畝：667平方米舉例：200萬(wàn)元/畝，，容積率1.6，樓面價(jià)價(jià)為？21世紀(jì)不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)武漢區(qū)域域分部房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格的的種類所有權(quán)價(jià)格使用權(quán)價(jià)格其他權(quán)利價(jià)格格21世紀(jì)不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)武漢區(qū)域域分部房地產(chǎn)價(jià)格房?jī)r(jià)構(gòu)成主要：包括土地價(jià)格格、建安成本本、配套費(fèi)用用、營(yíng)銷(xiāo)管理理財(cái)務(wù)成本和和利稅五大部部分21世紀(jì)不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)武漢區(qū)域域分部房地產(chǎn)價(jià)格以武漢售價(jià)在在3000元元/平方米的的多層商品房房為例，樓面面地價(jià)要1400元或略略微以下，占占房?jī)r(jià)的40％左右；建建筑安裝成本本一般在800元左右，，占房?jī)r(jià)的20％；配套套費(fèi)用一般在在200—300元之間間，占房?jī)r(jià)的的10％。營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)成本為房房?jī)r(jià)的5%以以內(nèi)，管理成成本1%-2%，財(cái)務(wù)成成本3%。整整個(gè)成本為房房?jī)r(jià)的80％％，其余的20％是利稅稅，包括開(kāi)發(fā)發(fā)商利潤(rùn)和各各種稅費(fèi)等。。21世紀(jì)不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)武漢區(qū)域域分部房地產(chǎn)價(jià)格一般來(lái)講，土土地價(jià)格的彈彈性較大，會(huì)會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)構(gòu)成成重大影響，，武漢對(duì)土地地控制較嚴(yán)，，開(kāi)發(fā)商拿地地成本較高，，土地價(jià)格幾幾乎沒(méi)有下降降的可能。最最近雖雖然鋼材、水水泥價(jià)格有所所下降，但這這只占建安成成本的一部分分，不會(huì)對(duì)整整體房?jī)r(jià)形成成大的影響。。21世紀(jì)不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)武漢區(qū)域域分部房地產(chǎn)價(jià)格建安成本、配配套、稅費(fèi)、、營(yíng)銷(xiāo)成本都都沒(méi)有下降空空間，唯一可可以改變新房房利潤(rùn)的就是是土地價(jià)格。。通過(guò)土地價(jià)格格也基本可以以判斷出房?jī)r(jià)價(jià)。21世紀(jì)不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)武漢區(qū)域域分部房地產(chǎn)價(jià)格房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格格市場(chǎng)比較法收益法成本法假設(shè)開(kāi)發(fā)法21世紀(jì)不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)武漢區(qū)域域分部房地產(chǎn)價(jià)格市場(chǎng)比較法是是最常用、最最能反映房地地產(chǎn)估價(jià)的價(jià)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的方方法，即根據(jù)據(jù)估價(jià)人員掌掌握的市場(chǎng)資資料，采用房房地產(chǎn)交易中中的替代原則則，通過(guò)選取取與估價(jià)對(duì)象象有相關(guān)性的的實(shí)例，并分分別進(jìn)行實(shí)地地勘察，做出出交易情況、交交易日期、區(qū)區(qū)域因素與個(gè)別因素的修正，以此此估算出估價(jià)價(jià)對(duì)象客觀合合理的價(jià)格或或價(jià)值。21世紀(jì)不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)武漢區(qū)域域分部房地產(chǎn)價(jià)格運(yùn)用市場(chǎng)比較較法估價(jià)，應(yīng)應(yīng)準(zhǔn)確搜集大大量交易實(shí)例例，掌握正常常市場(chǎng)價(jià)格行行情。這個(gè)環(huán)環(huán)節(jié)我們往往往通過(guò)平時(shí)調(diào)調(diào)查、看報(bào)等等采集積累得得到不同地段段、不同用途途、不同時(shí)點(diǎn)點(diǎn)的房地產(chǎn)信信息。21世紀(jì)不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)武漢區(qū)域域分部房地產(chǎn)價(jià)格四大修正：交易情況修正正交易日期修正正區(qū)域因素修正正個(gè)別因素修正正21世紀(jì)不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)武漢區(qū)域域分部房地產(chǎn)價(jià)格交易情況修正正：由于不同的交交易案例都有有其與眾不同同的地方，其其實(shí)際價(jià)值必必然有差異，，所以我們有有必要進(jìn)行交交易情況修正正，排除交易易行為中的特特殊因素所造造成的可比實(shí)實(shí)例成交價(jià)格格偏差，將可可比實(shí)例的成成交價(jià)格調(diào)整整為正常價(jià)格格。21世紀(jì)不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)武漢區(qū)域域分部房地產(chǎn)價(jià)格一般來(lái)說(shuō)，有有下列情形之之一的交易實(shí)實(shí)例不宜選為為可比實(shí)例：：l、有利害關(guān)系人人之間的交易易；2、急于于出售或購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)情況下的交交易；3、受受債權(quán)債務(wù)關(guān)關(guān)系影響的交交易；4、交交易雙方或一一方對(duì)市場(chǎng)行行情缺乏了解解的交易;5、交易雙方方或一方有特特別動(dòng)機(jī)或特特別偏好的交交易；6、相相鄰房地產(chǎn)的的合并交易；；7、特殊方方式的交易；；8、交易稅稅費(fèi)非正常負(fù)負(fù)擔(dān)的交易；；

9、其他他非正常的交交易。21世紀(jì)不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)武漢區(qū)域域分部房地產(chǎn)價(jià)格交易日期修正正：我們?cè)u(píng)估的是是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)上的房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)公允價(jià)價(jià)值。故在交交易情況修正正之后，還必必須進(jìn)行交易易日期修正，，將可比實(shí)例例在其成交日日期時(shí)的價(jià)格格調(diào)整為估價(jià)價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格格。交易日期期修正可直接接采用類似房房地產(chǎn)的價(jià)格格