房地產(chǎn)法律實務(wù)講義課件

房地產(chǎn)法律實務(wù)講義房地產(chǎn)法律實務(wù)講義

目錄：1.房地產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)6.房地產(chǎn)中介服務(wù)2.房地產(chǎn)征收7.房地產(chǎn)稅費制度3.房地產(chǎn)開發(fā)8.房地產(chǎn)金融服務(wù)4.房地產(chǎn)交易9.物業(yè)管理服務(wù)5.房地產(chǎn)租賃前言目錄：前言目錄1房地產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)案例：汝州市蟒川鎮(zhèn)寺上村第四村民組訴汝州市人民政府土地所有權(quán)爭議處理決定糾紛案原告：汝州市蟒川鎮(zhèn)寺上村第四村民組；被告：汝州市人民政府第三人：汝州市蟒川鎮(zhèn)寺上村第一村民組。

2006年6月，第三人對爭議地（位于：寺上村東，臨寺公路北側(cè)，東至倪家墳，西至爭議地內(nèi)六間平房西250米處，為荒坡）對外承包時與原告發(fā)生爭議。原告提出確權(quán)申請，被告作出汝政決（2008）20號決定確權(quán)給原告；第三人申請復(fù)議，平頂山市政府維持。第三人不服提起行政訴訟，法院以該處理決定主要依據(jù)不足，作出撤銷上述決定的判決。

2008年11月21日，原告再次申請確權(quán)，被告2009年9月11日作出汝政（2009）20號決定，部分給原告，部分給第三人。原告、第三人都不服，訴至法院請求撤銷該決定。目錄1房地產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)案例：汝州市蟒川鎮(zhèn)寺上村第四村民組訴汝目錄1房地產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)背景知識：四固定——中國60年代農(nóng)業(yè)政策，即以土地改革確權(quán)和農(nóng)業(yè)合作化為基礎(chǔ)，根據(jù)實際情況對農(nóng)村集體所有的土地(山林、水面、草原)、牲畜、農(nóng)具、勞動力進(jìn)行統(tǒng)一調(diào)整和固定，本著屬地原則，兼顧有利生產(chǎn)、方便管理，將土地等生產(chǎn)資料劃歸就近的生產(chǎn)隊集體所有(《農(nóng)村人民公社工作條例修正草案》第20條)。各方陳述事實：原告：1951年，登記在原告部分村民名下；1962年，四固定時固定為原告所有；2006年8月，第三人在爭議地建房。第三人：1951年，部分在原告村民名下，部分在第三人村民名下；四固定時，通過調(diào)換固定，爭議地東西兩側(cè)、臨寺公路下方部分都屬第三人。被告：爭議地為荒地，雙方一直未利用；被告依據(jù)1951年土地房產(chǎn)所有權(quán)證作出決定。雙方均未提供四固定時的有效證據(jù)。目錄1房地產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)背景知識：目錄1房地產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)法律：土地管理法：第16條土地所有權(quán)和使用權(quán)爭議，由當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，由人民政府處理。單位之間的爭議，由縣級以上人民政府處理；當(dāng)事人對有關(guān)人民政府的處理決定不服的，可以自接到處理決定通知之日起三十日內(nèi)，向人民法院起訴。土地權(quán)屬爭議調(diào)查處理辦法：第27條調(diào)解未達(dá)成協(xié)議的，國土資源主管部門應(yīng)當(dāng)及時提出調(diào)查處理意見，報同級人民政府作出處理決定；第28條國土資源主管部門應(yīng)當(dāng)自受理土地權(quán)屬爭議之日起6個月內(nèi)提出調(diào)查處理意見。因情況復(fù)雜，經(jīng)主要負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，可適當(dāng)延長。法院：被告未提交其國土資源主管部門的調(diào)查處理意見和批準(zhǔn)延長手續(xù)，不符合法定程序要求。判決撤銷汝政（2009）20號決定。目錄1房地產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)法律：房地產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)土地所有權(quán)1.11.4地役權(quán)1.5抵押權(quán)土地使用權(quán)1.2房屋所有權(quán)1.31.6典權(quán)點擊添加標(biāo)題房地產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)土地所有權(quán)1.11.4地役權(quán)1.5抵押權(quán)土地使用1.1土地所有權(quán)1.1.1國家土地所有權(quán)1.1.2集體土地所有權(quán)1.1土地所有權(quán)1.1.1國家1.1.2集體目錄1.1.1國家所有土地權(quán)憲法：第十條城市的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。第九條礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，都屬于國家所有，即全民所有；由法律規(guī)定屬于集體所有的森林和山嶺、草原、荒地、灘涂除外。土地管理法：第二條國家所有土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使第十條農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民小組經(jīng)營、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織經(jīng)營、管理。目錄1.1.1國家所有土地權(quán)1.2土地使用權(quán)1.2.1農(nóng)用地1.2.2建設(shè)用地1.2.3未利用地1.21.2.11.2.21.2.3目錄1.2.2國有建設(shè)用地使用權(quán)年限城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第十二條土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：（一）居住用地七十年；（二）工業(yè)用地五十年；（三）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；（四）商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；（五）綜合或者其他用地五十年。目錄1.2.2國有建設(shè)用地使用權(quán)年限1.3房屋所有權(quán)（建筑物區(qū)分所有權(quán)）1.3.1專有部分所有權(quán)1.3.2共有部分所有權(quán)1.3房屋所有權(quán)1.3.11.3.2問：土地實行私有制好？還是公有制好？問：土地實行私有制好？2.房地產(chǎn)登記和房地產(chǎn)征收案例：靖江市龍源特種電器廠訴靖江市國土資源局土地行政處罰糾紛案原告：靖江市龍源特種電器廠被告：靖江市國土資源局

2003年11月，原告與靖江市馬橋鎮(zhèn)靖西村民委員會第六組（以下簡稱靖西村六組）簽訂土地征用協(xié)議，征用靖西村六組集體所有的建設(shè)預(yù)留地12.2畝，每畝補償費用為30481.8元，總補償費用為371877.96元，同時原告支付靖西村六組上下力資費、運輸費1萬元（以上費用均已支付）。嗣后，原告就上述受讓的12.2畝土地中的5.562畝辦理了土地征用手續(xù)。2004年原告在余下的6.638畝土地上建造商品房欲出售，被被告立案查處。2004年8月30日被告作出行政處罰決定書，認(rèn)定原告合法征用土地5.562畝，實際占用12.2畝，并在超占土地上建房，系超過批準(zhǔn)數(shù)量，非法占用集體土地。依據(jù)《土地管理法》第76條之規(guī)定決定：沒收原告在非法占用土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，并處罰款2.13萬元。處罰后，原告不服，以被告處罰決定認(rèn)定事實和適用法律有誤，向法院提起行政訴訟。2.房地產(chǎn)登記和房地產(chǎn)征收法院：原告合法征用5.562畝，實際占有12.2畝，超占6.638畝，但不應(yīng)屬“超過批準(zhǔn)數(shù)量非法占用土地”。事實上，這是基于原告和靖西村六組的土地征用協(xié)議的占用，原告也為此支付了相應(yīng)價款。其實質(zhì)是非法轉(zhuǎn)讓土地。被告的行政處罰認(rèn)定事實、適用法律錯誤，應(yīng)予撤銷。法律法規(guī)：第二條任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償。第七十三條買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門沒收違法所得；法院：原告合法征用5.562畝，實際占有12.2畝，超占6.一、房地產(chǎn)登記1、依據(jù)：物權(quán)法：第九條——不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。第十條不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機構(gòu)辦理。國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。2、分類：

（1）土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)登記

——依據(jù)土地登記辦法第3條，縣級以上人民政府登記造冊

（2）房屋所有權(quán)、房屋抵押權(quán)登記

——依據(jù)房屋登記辦法第4條，直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門或者其設(shè)置的負(fù)責(zé)房屋登記工作的機構(gòu)。一、房地產(chǎn)登記二、房地產(chǎn)征收（一）分類1、土地征收

——土地管理法第43條：“任何單位和個人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外”。2、國有土地使用權(quán)上的房屋征收（二）征收主體1、縣級以上人民政府——土地管理法第46條2、市、縣級人民政府——國有土地上房屋征收與補償條例第4條二、房地產(chǎn)征收（三）征收程序（以征收土地為例）1、審批將土地利用規(guī)劃確定為建設(shè)用地2、審批將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地3、審批征收土地決定以上都是由省級政府或國務(wù)院審批4、縣、市級以上人民政府公告征收土地決定5、村民拿權(quán)屬證書在公告期內(nèi)辦理補償?shù)怯?、政府公布征地補償安置方案，征求農(nóng)村集體組織和農(nóng)民意見7、政府按照確定的征地補償安置方案向被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織給付補償款、對被征地農(nóng)民進(jìn)行安置8、所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記（三）征收程序（以征收土地為例）（四）征收補償（以征收耕地為例）1、土地補償費

——為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍2、安置補助費

——每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。3、地上附著物和青苗的補償費

——由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。江蘇省土地管理條例第26條耕地前三年平均年產(chǎn)值每公頃低于一萬八千元的，按一萬八千元計算。（四）征收補償（以征收耕地為例）三、國有土地上房屋征收與補償條例1、第八條為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：（一）國防和外交的需要；（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。三、國有土地上房屋征收與補償條例三、國有土地上房屋征收與補償條例2、第十七條作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：（一）被征收房屋價值的補償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。第十九條對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。三、國有土地上房屋征收與補償條例問：1、你愿意政府征收你家土地或房屋嗎？2、怎么理解公共利益？問：1、你愿意政府征收你家土地或房屋嗎？3.房地產(chǎn)開發(fā)制度案例：張某與解放軍某部隊預(yù)租房屋合同糾紛上訴案上訴人：張某被上訴人：解放軍某部隊

1997年8月29日，解放軍某部隊與張某簽訂合同，約定張某投資建設(shè)某部隊劃撥土地上立項的商業(yè)大廈。大廈建成后產(chǎn)權(quán)歸某部隊所有，張某租用該大廈12年（從1998年1月1日起至2009年12月31日止），每年交納租金82萬元。合同期滿后，張某按照市場價格享有優(yōu)先承租權(quán)。大廈于1998年竣工，某部隊取得房屋所有權(quán)證并將房屋交付張某承租經(jīng)營。后因張某拖欠房屋租金，雙方簽訂《處理意見》，約定張某分兩次付清拖欠的租金，若在2002年12月31日前不付清租金，某部隊將無條件收回房屋。

《處理意見》簽訂后，張某未能按約支付拖欠租金。2003年12月25日，某部隊向人民法院提起訴訟，請求解除與張某簽訂的合同，張某支付尚欠的租金。張某提出反訴，請求判令某部隊返還建房投資700余萬元。一審判決后，張某不符，提起上訴。3.房地產(chǎn)開發(fā)制度事實：1、2013年12月25日商業(yè)大廈的市場價值為193.73179萬元。

2、《中國人民解放軍房地產(chǎn)管理條例》1990.4.20第2條本條例所稱房地產(chǎn)，是指由軍隊管理、使用的土地、房屋及附屬設(shè)施、設(shè)備，以及林木等。第4條軍隊房地產(chǎn)的權(quán)屬統(tǒng)歸于軍委、總部。其產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍由各級后勤基建營房部門歸口管理，按其用途分別由有關(guān)業(yè)務(wù)部門具體負(fù)責(zé)使用和管護。第29條軍隊房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要方式：（1）利用空余房屋或者場地租賃；（2）辦理空余房屋出售；（3）軍用土地有償轉(zhuǎn)讓、合作經(jīng)營；（4）與地方換建及合資建房；（5）開辦經(jīng)濟實體。

1998年，中共中央、中央軍委、國務(wù)院“軍隊武警部隊政法機關(guān)不再從事經(jīng)商活動工作。房地產(chǎn)法律實務(wù)講義課件分析：1、聯(lián)合建房合同？

2、房屋租賃合同？

3、聯(lián)合建房、房屋租賃合同？法律法規(guī)：最高人民法院《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第27條——“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋租賃合同”。國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》規(guī)定：開發(fā)企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預(yù)租價款按租金確認(rèn)收入的實現(xiàn)，承租方支付的預(yù)租費用同時按租金進(jìn)行稅前扣除。法院判決：1、解除雙方當(dāng)事人簽訂的合同；

2、某部隊返還張某預(yù)付租金209.140624萬元；

3、張某支付拖欠租金168.428萬元。分析：1、聯(lián)合建房合同？房地產(chǎn)開發(fā)法律：

1、城市房地產(chǎn)管理法（2007年修正）

2、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例具體制度：一、土地儲備制度——《土地儲備管理辦法》1、儲備土地2、開發(fā)與管理前期開發(fā)和管理即七通一平，“道路、供水、供電、供氣、排水、通信、照明、綠化、土地平整。3、土地供應(yīng)二、建設(shè)用地使用權(quán)出讓法律制度1、土地使用權(quán)的招拍掛制度——商業(yè)開發(fā)2、土地使用權(quán)的劃撥制度——公共建設(shè)

房地產(chǎn)開發(fā)法律：三、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的基本程序1、編制項目建議書2、可行性研究3、建設(shè)項目用地預(yù)審4、取得建設(shè)項目選址意見書5、取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證

6、取得建設(shè)用地使用權(quán)7、取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證8、施工單位的選定9、施工單位進(jìn)場施工10、竣工驗收

11、租售和售后服務(wù)

三、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的基本程序問：你覺得現(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)有否過度？

問：你覺得現(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)有否過度？4.房地產(chǎn)交易制度案例：北京宋莊畫家村房屋買賣合同糾紛案原告：李某被告：馬某

2002年7月1日，城鎮(zhèn)居民李某同馬某簽訂《買賣房協(xié)議書》，約定李某購買馬某位于北京市通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)辛店村房屋8間及院落，并取得了當(dāng)時宋莊鎮(zhèn)辛店村村委會的認(rèn)可，村委會干部康某作為“中間人”也在協(xié)議上簽字確認(rèn)。協(xié)議簽訂后，李某向馬某支付了購房款共計人民幣4.5萬元，并與馬某一起到宋莊鎮(zhèn)辛店村村委會進(jìn)行房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記。當(dāng)日，馬某向李某交付了房屋。李某購買該房屋及院落后，不僅對原有的房屋進(jìn)行了翻新及裝修，還在院落內(nèi)新建了3間新房，并安裝了上下水、暖氣等生活設(shè)施，共計花費了約十幾萬元人民幣。2006年12月，馬某向北京市通州區(qū)人民法院提起民事訴訟，要求確認(rèn)與李某簽署的協(xié)議無效，請求李某交還房屋。4.房地產(chǎn)交易制度分析：

1、城鎮(zhèn)居民能否購買農(nóng)村居民的宅基地（房）？

2、農(nóng)村居民的宅基地房能夠買賣？

3、買賣合同無效的情形？

法律：

1、合同法第52條第5款——違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定合同無效；

2、合同法司法解釋（二）第14條——強制性規(guī)定是指效力性強制性規(guī)定。

3、民法通則第6條——法律對民事活動無明確規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)遵守國家政策。政策：1、1999年5月6日國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》第2條第2款規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證?！?/p>

2、2007年12月，國務(wù)院辦公廳《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》（國辦發(fā)〔2007〕71號）第二條又一次強調(diào)：“農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房。”分析：法院：房屋買賣協(xié)議無效，李某向馬某返還房屋，馬某向李某支付原房及添附部分的折價補償人民幣93808元。馬某因土地升值或拆遷補償所獲利益，以及李某因房屋現(xiàn)值和原買賣價格的差異造成損失兩方面因素的基礎(chǔ)上，對李某的信賴?yán)鎿p失進(jìn)行賠償，共計28萬元。一、房屋買賣類型1、農(nóng)村宅基地房屋買賣2、城鎮(zhèn)房屋買賣2.1商品房現(xiàn)售2.2商品房預(yù)售法院：房屋買賣協(xié)議無效，李某向馬某返還房屋，馬某向李某支付原二、商品房買賣中應(yīng)注意的問題1、銷售廣告

要約邀請規(guī)劃范圍內(nèi)房屋及設(shè)施說明和允諾具體確定視為要約2、售房欺詐隱瞞未取得預(yù)售許可證或提供虛假預(yù)售許可證隱瞞已經(jīng)抵押的事實隱瞞已售房屋已經(jīng)出賣第三人或未拆遷補償安置房3、交付面積誤差、層高誤差

3%1%二、商品房買賣中應(yīng)注意的問題二、商品房買賣中應(yīng)注意的問題4、質(zhì)量瑕疵主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格影響正常居住5、辦產(chǎn)證

6、抵押問題他項權(quán)證三、商品房買賣合同示范文本二、商品房買賣中應(yīng)注意的問題問：限購令？

問：限購令？5.房屋租賃制度案例：劉進(jìn)訴汪磊房屋租賃合同糾紛案原告：劉進(jìn)被告：汪磊

2010年5月，汪磊與李毅簽訂一份房屋租賃合同，汪將其一門市房出租給李，租期至2013年4月。

2011年11月，汪磊的岳父韓石、李及劉進(jìn)共同協(xié)商。劉要求：李將房屋轉(zhuǎn)租給劉從事藝術(shù)教學(xué)，劉支付給李2012年4月30日前的房租和門前廣告牌費用共計28000元；2012年4月30日后的租賃合同由劉與汪續(xù)簽，租期續(xù)至2015年4月30日止，第一年房租35000元，第二、三年房租隨行就市另定。韓簽名同意劉的要求。劉2012年5月3日向韓交了1年的部分房租20000元，韓在收條上同意余款15000元在2012年7月上旬結(jié)清。

2012年6月30日，汪將房屋出售給黃明，兩人均以為房屋只租賃到2013年4月30日。黃得知劉續(xù)租事宜后，不同意劉續(xù)租，致劉不能營業(yè)，但劉自稱已花費150000元改造裝修。劉訴汪，要求繼續(xù)履行房屋租賃合同。5.房屋租賃制度分析：1、有幾組法律關(guān)系？各是什么關(guān)系？

2、韓、李、劉達(dá)成的協(xié)議對汪是否有效力？3、汪、黃達(dá)成的買賣房屋協(xié)議是否有效力？4、案件該如何處理？分析：法律：合同法1、第49條：行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效。

2、第224條：承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。3、第229條：租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。4、第230條：出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。法律：合同法房屋租賃合同中的幾個問題：一、合同內(nèi)容房屋座落、權(quán)屬；用途、租賃期限；租金及其支付、維修等二、租賃期限

<、=20年三、合同形式

6個月以上，應(yīng)當(dāng)書面；未書面的，視為不定期租賃。房屋租賃合同中的幾個問題：四、房屋使用保管房屋及其附屬物，經(jīng)同意可改善或增設(shè)（裝修）五、轉(zhuǎn)租經(jīng)出租人同意，否則，可解除合同六、續(xù)租期滿未訂，視為續(xù)租，租期不定七、買賣不破除租賃八、其他合同法第十三章租賃合同最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋蘇州市居住房屋出租管理辦法四、房屋使用問：承租人哪些利益容易被侵損？

問：承租人哪些利益容易被侵損？6.房地產(chǎn)中介服務(wù)案例：武義縣精靈通房產(chǎn)中介有限責(zé)任公司訴臧菊仙居間合同糾紛案原告：武義縣精靈通房產(chǎn)中介有限公司被告：臧菊仙

2010年8月24日，被告于陳文有通過原告的中介公司達(dá)成了位于武義縣城春江花園70幢2單元602室的房地產(chǎn)買賣合同。合同約定，上述房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價款為660000元，在簽訂合同時，由買方被告支付陳文有定金50000元（已付），房款分期支付；同時約定在簽訂合同時，由被告支付原告的傭金為成交價的百分之一，即6600元。但被告分文未付，故原告訴請法院判令被告支付傭金6600元。6.房地產(chǎn)中介服務(wù)合同法：第424條居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同。第425條居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項向委托人如實報告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。合同法：合同法：第426條居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報酬。對居間人的報酬沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，根據(jù)居間人的勞務(wù)合理確定。因居間人提供訂立合同的媒介服務(wù)而促成合同成立的，由該合同的當(dāng)事人平均負(fù)擔(dān)居間人的報酬。居間人促成合同成立的，居間活動的費用，由居間人負(fù)擔(dān)。第427條居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用。

合同法：一、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)（內(nèi)容）的類型1、房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)提供法律、法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)；不存在單純的房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)、咨詢是一種中介行為；2、房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)對房地產(chǎn)進(jìn)行測算，評定其經(jīng)濟價值和價格的經(jīng)營機構(gòu)。土地價格評估房地產(chǎn)價格總評估一、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)（內(nèi)容）的類型一、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)（內(nèi)容）的類型3、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)為促成房地產(chǎn)交易，向委托人提供房地產(chǎn)居間、代理等服務(wù)的經(jīng)營活動。

從事現(xiàn)房、期房交易活動，為買者代買或為賣者代賣；從事房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)，為產(chǎn)權(quán)人申請抵押貸款；從事房屋租賃代理；從事房地產(chǎn)的合資、合作或聯(lián)營的項目交易活動；從事有關(guān)房地產(chǎn)的廣告策劃、過戶納稅、產(chǎn)權(quán)調(diào)換、售后服務(wù)等活動。一、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)（內(nèi)容）的類型二、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)的權(quán)利義務(wù)1、權(quán)利報酬請求權(quán)調(diào)查權(quán)或請求協(xié)助權(quán)賠償請求權(quán)2、義務(wù)忠實履行中介服務(wù)義務(wù)保密義務(wù)公平提供服務(wù)義務(wù)中立立場賠償義務(wù)二、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)的權(quán)利義務(wù)三、房地產(chǎn)中介服務(wù)法律法規(guī)1、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法201104012、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定20011218房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格三、房地產(chǎn)中介服務(wù)法律法規(guī)第9條凡中華人民共和國公民，遵守國家法律、法規(guī)，已取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理資格并具備以下條件之一者，可以申請參加房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試：（一）取得大專學(xué)歷，工作滿６年，其中從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)工作滿３年。（二）取得大學(xué)本科學(xué)歷，工作滿４年，其中從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)工作滿２年。（三）取得雙學(xué)士學(xué)位或研究生班畢業(yè)，工作滿３年，其中從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)工作滿１年。（四）取得碩士學(xué)位，工作滿２年，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)工作滿１年。（五）取得博士學(xué)位，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)工作滿１年。第13條凡中華人民共和國公民，遵守國家法律、法規(guī)，具有高中以上學(xué)歷，愿意從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的人員，均可申請參加房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格考試。第9條凡中華人民共和國公民，遵守國家法律、法規(guī)，已取得房地問：去考房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書嗎？

問：去考房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書嗎？7.房地產(chǎn)金融服務(wù)蔡燕霞與中國銀行廣州市東山支行住房抵押貸款合同糾紛上訴案廣東省廣州市中級人民法院民事裁定書（2004）穗中法民二終字第1859號上訴人（原審被告）：蔡燕霞。被上訴人（原審原告）：中國銀行廣州市東山支行。負(fù)責(zé)人：傅振剛，行長。委托代理人：朱嵩基，該行職員。原審被告：廣州市錦城房地產(chǎn)發(fā)展有限公司。法定代表人：鄧耀輝，董事長。委托代理人：關(guān)志銘，該公司職員。

7.房地產(chǎn)金融服務(wù)

上訴人蔡燕霞因住房抵押貸款合同糾紛一案，不服廣州市東山區(qū)人民法院（2004）東法民二初字第731號民事判決，向本院提起上訴。本院在審理本案過程中，上訴人蔡燕霞又以因其本人已將所欠被上訴人中國銀行廣州市東山支行的貸款全部還清為由，于2004年年10月20日申請撤回上訴。本院經(jīng)審查認(rèn)為，上訴人蔡燕霞撤回上訴的理由，并不違反法律規(guī)定，應(yīng)予準(zhǔn)許。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十六條、《人民法院訴訟收費辦法》第二十三條第一款的規(guī)定，裁定如下：準(zhǔn)許上訴人蔡燕霞撤回上訴，雙方均按原審判決執(zhí)行。二審案件受理費10295元減半收取5147.5元，由上訴人蔡燕霞負(fù)擔(dān)。本裁定為終審裁定。審判長何淑芬代理審判員胡煒東代理審判員劉卓江二ＯＯ四年書記員張朝暉

姚某貸款詐騙案上海市第一中級人民法院刑事判決書(2011)滬一中刑終字第220號原公訴機關(guān)上海市閔行區(qū)人民檢察院。上訴人（原審被告人）姚某，因涉嫌犯貸款詐騙罪于2010年3月10日被刑事拘留，同年4月15日被逮捕，現(xiàn)羈押于上海市閔行區(qū)看守所。辯護人趙雪華、徐超峰，上海華公達(dá)律師事務(wù)所律師。上海市閔行區(qū)人民法院審理上海市閔行區(qū)人民檢察院指控原審被告人姚某犯貸款詐騙罪一案，于2011年2月1日作出(2010)閔刑初字第1377號刑事判決。原審被告人姚某不服，提出上訴。本院于2011年3月1日立案受理后，依法組成合議庭，于同年3月17日公開開庭審理了本案。上海市人民檢察院第一分院指派代理檢察員沙京出庭履行職務(wù)。上訴人姚某及辯護人趙雪華、徐超峰到庭參加訴訟。本案經(jīng)依法延期審理，現(xiàn)已審理終結(jié)。

姚某貸款詐騙案原審法院判決認(rèn)定：2009年8月至12月期間，被告人姚某策劃并與王榮耀、楊明珍夫婦合謀虛構(gòu)吳彥林購買楊明珍位于上海市閔行區(qū)虹莘路2288弄160號602室房產(chǎn)（以下簡稱虹莘路房產(chǎn)）的事實，在實際未發(fā)生交易的情況下，制作《上海市房地產(chǎn)買賣合同》騙取房產(chǎn)管理部門產(chǎn)權(quán)過戶登記，通過將楊之房產(chǎn)以吳彥林名義作抵押擔(dān)保，并使用內(nèi)容虛假的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》及騙取的產(chǎn)權(quán)過戶登記證明和偽造的吳彥林收入情況證明等，欺騙平安銀行股份有限公司上海分行（以下簡稱平安銀行）簽訂《個人抵押貸款合同》，騙取銀行發(fā)放個人住房抵押貸款人民幣75萬元（以下所涉幣種均為人民幣）。所得款項被姚某非法取得并控制后，除22萬元實際用于抵還王榮耀、楊明珍夫婦所借債務(wù)本息、3萬元用于銀行分期收回貸款外，余款50萬元被姚用于歸還其先前使用他人墊資款、支付吳彥林等人好處費，支付虹莘路房屋虛假交易過戶而發(fā)生的稅費，以及再轉(zhuǎn)借他人所形成的債務(wù)等。2010年3月10日，被告人姚某被公安機關(guān)抓獲，公安機關(guān)偵查過程中查扣贓款10.91萬元，余款39.09萬元至今未能追回。一審審理期間，姚某家屬明確表示不愿意為姚退賠違法所得。

姚某貸款詐騙案原審判決認(rèn)定上述事實的證據(jù)有證人王榮耀、熊欲鋒、褚永鋒、徐駕軍、姚惠琴、吳彥林、錢吉慶、王東、林凱、潘沈格的證言；《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，《個人抵押借款合同》，《個人收入證明》，平安銀行《個人貸款申請表》、相關(guān)往來賬目和還貸記錄，上海市房地產(chǎn)登記信息等書證；上海市公安局閔行分局出具的扣押物品清單，工作情況以及被告人姚某的相關(guān)供述。原審法院認(rèn)為，被告人姚某為主串通他人使用內(nèi)容虛假的房地產(chǎn)買賣合同及騙取的產(chǎn)權(quán)過戶登記證明和偽造的購房人收入情況證明，以他人房產(chǎn)抵押擔(dān)保騙取銀行發(fā)放貸款后非法占有其中的50萬元，其行為已構(gòu)成貸款詐騙罪，依法應(yīng)予懲處。原審法院依照《中華人民共和國刑法》第一百九十三條第(二)項、第(三)項、第五十六條第一款、第五十二條、第五十三條、第六十四條之規(guī)定，判決：被告人姚某犯貸款詐騙罪，判處有期徒刑十一年，剝奪政治權(quán)利一年，并處罰金人民幣五萬元；查扣在案的贓款人民幣十萬零九千一百元發(fā)還平安銀行股份有限公司上海分行；被告人姚某退賠平安銀行股份有限公司上海分行人民幣三十萬零九百元。

姚某貸款詐騙案上訴人姚某上訴提出如下辯解：他系逸林公司的業(yè)務(wù)經(jīng)理，處理楊明珍夫婦委托該公司申請貸款的業(yè)務(wù)。楊明珍夫婦對于辦理貸款的過程均明知，并在所有文件上簽名，他與購房人并不相識，也未參與騙取銀行貸款的過程，銀行發(fā)放的貸款直接進(jìn)入楊明珍的賬戶，他未接觸到該錢款。墊資人姚惠琴的65萬元系先劃入楊明珍的中國銀行賬戶，再由楊明珍劃至他的賬戶內(nèi)。他將上述錢款中的22.9萬元幫楊歸還何啟春，12萬元在公司法定代表人林凱的要求下劃給中間人徐駕軍，25.2萬元劃給林凱作為林凱向他的借款用于公司運作，2.9萬元用于支付交易費用，其余2萬元在他自己的銀行賬戶內(nèi)。楊明珍夫婦經(jīng)與林凱商議同意上述錢款交由逸林公司暫時使用，待貸款事宜結(jié)束后結(jié)算費用。辯護人提出如下辯護意見：一、原判認(rèn)定姚某犯貸款詐騙罪的事實不清。具體理由為：1.原判認(rèn)定“騙取產(chǎn)權(quán)過戶登記”錯誤。2.房產(chǎn)權(quán)利人與買受人均在房產(chǎn)買賣合同上簽字，因此認(rèn)定房產(chǎn)買賣合同內(nèi)容虛假有誤。3.認(rèn)定欺騙平安銀行簽訂抵押貸款合同有誤。4.認(rèn)定發(fā)放的75萬元貸款被姚某非法取得并控制有誤。一審沒有查清貸款與墊資款的區(qū)別，并武斷認(rèn)為向墊資人償還65萬元系姚某控制。5.整個貸款過程楊明珍夫婦都親自參與，一審認(rèn)定姚某策劃沒有事實依據(jù)。

姚某貸款詐騙案二、姚某不具有非法占有的目的。直至案發(fā)，銀行貸款始終正常歸還，不能證明姚某等人沒有履行還貸義務(wù)的能力。三、由于貸款有真實的房產(chǎn)予以抵押，平安銀行并無損失，因此不能認(rèn)定為本案的被害人，因此不能認(rèn)定為貸款詐騙。四、從最終占有資金的結(jié)果分析，姚某僅取得2萬元。為占有如此少的錢款而實施詐騙銀行75萬元的行為不合常理。五、姚某等人的行為應(yīng)當(dāng)由逸林公司承擔(dān)。楊明珍夫婦系委托逸林公司辦理貸款業(yè)務(wù)，姚某履行的系職務(wù)行為。即使認(rèn)定姚某等人具有非法占有的故意，構(gòu)成犯罪，也應(yīng)以合同詐騙罪追究單位犯罪的責(zé)任。上海市人民檢察院第一分院出庭意見認(rèn)為，原審判決認(rèn)定上訴人姚某犯貸款詐騙罪的事實清楚，證據(jù)確實、充分，定性正確，且審判程序合法。關(guān)于貸款詐騙的金額，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為75萬元，但鑒于上訴不加刑，原判根據(jù)認(rèn)定的數(shù)額所判處的量刑也應(yīng)予以維持。上訴人姚某的上訴理由及其辯護人的辯護意見不能成立，建議二審法院駁回上訴，維持原判。

姚某貸款詐騙案經(jīng)審理查明，2009年8月，被害人王榮耀、楊明珍夫妻因需要資金，欲以楊明珍名下的虹莘路房產(chǎn)向銀行貸款，并委托何啟春辦理貸款業(yè)務(wù)。何啟春以其個人名義為王、楊夫妻提供借款22萬元，并以上述房產(chǎn)作為借款合同的抵押物。而后，何啟春將該貸款業(yè)務(wù)介紹給上訴人姚某。同年9月，姚某指使徐駕軍等人通過原判認(rèn)定的虛假交易上述房產(chǎn)的方式向平安銀行申請貸款75萬元。在貸款過程中，姚某提出尋找墊資人出資，等貸款發(fā)放后再以貸款歸還墊資人相關(guān)錢款。同年12月4日、5日，姚某利用王榮耀、楊明珍夫婦委托其辦理貸款手續(xù)以及王、楊二人不了解貸款程序等條件，誘使楊明珍在相關(guān)銀行憑條上簽名，將墊資人姚惠琴劃入楊明珍銀行卡內(nèi)的共計65萬元的墊資款劃至姚某的銀行卡內(nèi)。姚某將上述錢款中的12萬元用于支付中間人好處費，將22.9萬元代王榮耀、楊明珍夫婦歸還何啟春，將25.2萬元出借給林凱，另有2萬余元用于支付交易費用。

本院審理過程中，被告人姚某的家屬自愿代姚退賠涉案贓款，以彌補被害人的損失。本院審理過程中，被告人姚某的家屬自愿代姚退賠涉案贓款，以彌補被害人的損失。

姚某貸款詐騙案上述事實除一審援引的相關(guān)證據(jù)外，還有如下證據(jù)予以證實：

1.被害人王榮耀的陳述與相關(guān)收條、《房地產(chǎn)借款抵押合同》、《上海市房地產(chǎn)登記證明》等證據(jù)證實：王榮耀、楊明珍夫婦欲通過何啟春向銀行貸款，何啟春先向楊明珍出借錢款22萬元，并以楊明珍名下的虹莘路房產(chǎn)作為該借款的抵押物。2.被害人王榮耀的陳述和上訴人姚某的供述證實：何啟春將該筆貸款業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)交姚某辦理。3.被害人王榮耀的陳述及楊明珍書寫的承諾書證實：姚某讓楊明珍寫一張65萬元的借條和收條，姚稱是辦貸款用的。他們并不知道墊資的事情，也不需要墊資。姚某要求楊明珍辦了張中國銀行卡，姚惠琴刷卡把錢劃到楊的卡內(nèi)，具體金額他和楊明珍都不清楚。該銀行卡被姚某等人控制，具體的劃款手續(xù)均由姚某等人操作。由于楊明珍事先書寫過關(guān)于不配合辦理貸款要賠償錢款的承諾書，且他們對于貸款過程不了解，所以楊明珍只是在姚某的要求下簽字。他們事后查詢才知道錢款先劃至楊明珍賬戶后，當(dāng)天又劃至姚某賬戶。

姚某貸款詐騙案4.上訴人姚某在偵查階段和一審?fù)彆r的供述證明：姚惠琴的52萬元錢款劃到楊明珍賬戶后，他就從楊的銀行卡上把錢款均劃至其賬戶內(nèi)，次日姚惠琴的另外13萬元劃至楊明珍帳內(nèi)，他派熊欲鋒陪楊將該錢款劃至其賬戶內(nèi)。楊明珍把錢劃到他的賬戶內(nèi)是因為王、楊夫婦信任他，錢款由他來分配。5.上訴人姚某的供述，證人徐駕軍、姚惠琴、林凱的證言，被害人王榮耀的陳述，被撕毀的借條，《房地產(chǎn)借款抵押合同》以及相關(guān)銀行取款、存款憑條，交易明細(xì)等書證證實：墊資人姚惠琴的65萬元錢款于2009年12月4日、5日兩次劃入被害人楊明珍的中國銀行卡賬戶內(nèi)，并于當(dāng)日被劃入姚某的中國銀行卡賬戶。姚某將上述65萬元中的12萬元被用于支付中間人好處費，將22.9萬元支付何啟春作為王榮耀、楊明珍夫婦的還款，將25.2萬元出借給林凱，另有2萬余元用于支付交易費用。6.證人楊菊華的證言證明：她作為上訴人姚某的妻子，愿意在二審期間代姚某退賠，以彌補被害人的損失。

姚某貸款詐騙案綜合檢、辯雙方意見，本院認(rèn)為本案存在以下爭議焦點，現(xiàn)評析如下：

一、關(guān)于上訴人姚某的行為是否構(gòu)成貸款詐騙罪本院認(rèn)為上訴人姚某的行為不構(gòu)成貸款詐騙罪，具體理由如下：被害人王榮耀、楊明珍夫婦系通過楊名下房產(chǎn)向銀行申請貸款的主體，二人關(guān)于以自己名下的合法房產(chǎn)為擔(dān)保向銀行申請貸款的意思表示真實，即真實的房產(chǎn)權(quán)利人對于以該房產(chǎn)作為抵押物申請銀行貸款明知，銀行也主要基于有真實的房產(chǎn)作為抵押物而同意發(fā)放貸款，銀行對該真實房產(chǎn)享有抵押權(quán)。盡管在申請貸款過程中，姚某等人采用了虛假過戶交易以及虛開收入證明等方式欺騙銀行，從而取得貸款，但上述欺詐行為并不影響銀行依法行使抵押權(quán)，即姚某等人采取的欺詐行為并不導(dǎo)致銀行受到經(jīng)濟損失。綜上，姚某的行為不構(gòu)成貸款詐騙罪。

姚某貸款詐騙案

二、關(guān)于上訴人姚某的行為是否構(gòu)成詐騙罪被害人王榮耀的陳述和姚某在一審?fù)徢暗墓┦鲎C實姚某利用王、楊夫婦不熟悉貸款業(yè)務(wù)及其受委托幫助二人辦理貸款業(yè)務(wù)的條件，謊稱在銀行劃款憑條上簽名系辦理貸款業(yè)務(wù)需要，誘使楊明珍在相關(guān)轉(zhuǎn)賬憑條上簽字，從而將楊賬戶內(nèi)的錢款劃至姚某的銀行賬戶內(nèi)。姚某上訴提出關(guān)于林凱與王榮耀夫婦約定借款的辯解既無其他證據(jù)予以證實，也與其以往的供述不符，且有悖常理，對此本院不予采信。姚某騙得上述錢款后將錢款予以處分，直至銀行貸款已發(fā)放，姚仍然隱瞞真相，直至案發(fā)仍未將騙取的錢款歸還王榮耀、楊明珍夫婦，上述客觀事實足見姚某具有非法占有王、楊夫婦錢款的故意。姚某在王榮耀、楊明珍夫婦不知情的情況下將錢款支付高額的中間人“好處費”以及將錢款出借林凱均系姚某對非法占有錢款的處分行為，不影響對其詐騙故意的認(rèn)定。關(guān)于姚某代王榮耀、楊明珍夫婦償還何啟春錢款以及支付的相關(guān)交易費用系辦理貸款所支出的必要費用，不應(yīng)計入姚某詐騙的數(shù)額，應(yīng)從姚某實際占有的65萬元墊資款中予以扣除。綜上，姚某的行為構(gòu)成詐騙罪，詐騙金額為39萬余元。

姚某貸款詐騙案三、關(guān)于上訴人姚某的行為能否認(rèn)定為單位犯罪本院認(rèn)為：首先，雖然上訴人姚某辦理業(yè)務(wù)時系上海逸林投資管理有限公司員工，但該貸款業(yè)務(wù)系王榮耀、楊明珍夫婦委托何啟春，再由何轉(zhuǎn)給姚某，而后由姚某與上述公司以外的其他人員共同幫助王、楊夫婦申請銀行貸款，故難以認(rèn)定上述公司與王、楊夫婦具有代理關(guān)系。其次，雖然姚某將非法占有的錢款部分出借給林凱，但不能認(rèn)定姚某的行為能夠代表公司意志，所獲取的非法利益歸屬于公司。因此姚某的行為不能認(rèn)定為單位犯罪。

綜上所述，本院認(rèn)為，上訴人姚某以非法占有為目的，在幫助被害人王榮耀、楊明珍夫婦辦理貸款業(yè)務(wù)的過程中，騙取王、楊夫婦錢款39萬余元，其行為已構(gòu)成詐騙罪，且數(shù)額巨大，應(yīng)依法予以處罰。原審判決定性有誤，依法予以糾正。辯護人所提姚某的行為不構(gòu)成貸款詐騙罪的意見予以采納，但另提姚某不具有非法占有的目的或其行為系單位犯罪的辯護意見與查明的事實不符，本院不予采納。鑒于姚某的親屬在本院審理期間自愿代姚退賠，以彌補被害人損失，可對姚酌情從輕處罰。據(jù)此，依照《中華人民共和國刑事訴訟法》第一百八十九條第（二）項以及《中華人民共和國刑法》第二百六十六條、第六十四條之規(guī)定判決如下：

姚某貸款詐騙案一、撤銷上海市閔行區(qū)人民法院(2010)閔刑初字第1377號刑事判決，即被告人姚某犯貸款詐騙罪，判處有期徒刑十一年，剝奪政治權(quán)利一年，并處罰金人民幣五萬元；查扣在案的贓款人民幣十萬零九千一百元發(fā)還平安銀行股份有限公司上海分行；被告人姚某退賠平安銀行股份有限公司上海分行人民幣三十萬零九百元。二、上訴人姚某犯詐騙罪，判處有期徒刑四年，并處罰金人民幣二萬元。（刑期從判決執(zhí)行之日起計算。判決執(zhí)行以前先行羈押的，羈押一日折抵刑期一日，即自2010年3月10日起至2014年3月9日止。）三、違法所得依法予以追繳，發(fā)還被害人王榮耀、楊明珍夫婦。本判決為終審判決。

審判長胡洪春代理審判員鞏一鳴代理審判員吳循敏二○一一年五月十二日書記員嚴(yán)佳音

問：如何辦理銀行貸款？

問：如何辦理銀行貸款？8.房地產(chǎn)稅費制度案例：黃樂鳴等訴沈凱等商品房買賣合同糾紛案江蘇省常州市武進(jìn)區(qū)人民法院民事判決書(2013)武民初字第278號原告：黃樂鳴原告：是軼萍被告：沈凱被告：瞿麗

原告黃樂鳴、是軼萍訴被告沈凱、瞿麗商品房買賣合同糾紛一案，本院于2013年2月5日受理后，依法適用簡易程序于同年4月2日公開開庭進(jìn)行了審理。原告黃樂鳴和是軼萍、被告暨被告瞿麗的委托代理人沈凱到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。8.房地產(chǎn)稅費制度

原告黃樂鳴、是軼萍訴稱，判令被告：1、繼續(xù)履行未完的購房協(xié)議；2、被告立即協(xié)助原告辦理湖塘紡織城五金區(qū)F9-25幢商品房的土地證過戶；3、本案訴訟費用由被告承擔(dān)。被告沈凱、瞿麗辯稱，原告的房款已經(jīng)付清，房產(chǎn)證也已經(jīng)過戶給原告。我們不肯辦理土地證過戶手續(xù)的原因是我們多交了相關(guān)稅費，對于多交的費用36849.52元，應(yīng)該由原、被告雙方各半承擔(dān)。

經(jīng)審理查明：沈凱和瞿麗作為甲方、是軼萍和黃樂鳴作為乙方于2012年10月8日簽訂購房協(xié)議一份，該協(xié)議約定：甲乙雙方經(jīng)協(xié)商，由乙方購買甲方位于湖塘鎮(zhèn)長虹路88號F9幢25號店面房，雙方交易金額650000元整。另約定“產(chǎn)權(quán)交易過程中的稅費，由甲、乙雙方承擔(dān)各自應(yīng)承擔(dān)的稅費?！蓖?0月9日雙方簽訂《存量房買賣合同（非居間）》一份，該合同第九條第1項約定：“房屋轉(zhuǎn)讓過程中應(yīng)當(dāng)交納的相關(guān)稅費，雙方各自按國家和省、市相關(guān)規(guī)定分別繳納。”合同簽訂后，原告按約支付了房款650000元，對此被告不持異議。庭審中，雙方一致確認(rèn)，在辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記過程中，繳納稅費時本案涉訟房屋價格經(jīng)評估確定為800000元。2012年10月9日，原告為此繳納契稅及印花費24400元；被告繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、地方教育費附加、土地增值稅、印花稅及個人所得稅合計41658.83元。2012年10月19日，原告黃樂鳴就本案涉訟房屋取得常房權(quán)證武字第01108058號權(quán)屬證書（共同共有人：是軼萍），地號140374133。現(xiàn)兩原告因兩被告未能協(xié)助辦理該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，訴來本院，要求判如所請。

庭審中，被告辯稱：如其按雙方商定的650000元的成交價進(jìn)行繳納稅金，其應(yīng)承擔(dān)的各項稅額為4809.31元。現(xiàn)被告按800000元的評估價格承擔(dān)了41658.83元的稅金，對于多出來的36849.52元，原告應(yīng)承擔(dān)一半18424.76元。訴訟中，雙方一致認(rèn)可：2012年10月9日的《存量房買賣合同（非居間）》是為了辦理過戶手續(xù)而另行簽訂的一份合同，該合同及雙方簽訂的購房協(xié)議具有同等法律效力；在本案涉訟房屋買賣過程中，原告應(yīng)繳納的稅種為契稅和印花稅，被告應(yīng)繳納的稅種為營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、地方教育費附加、土地增值稅、印花稅及個人所得稅。另查明，本案涉訟房屋的土地使用權(quán)人為兩被告，證號為武國用（2008）第1202059號，地號140374133。另兩原告、兩被告分別系夫妻關(guān)系。

以上事實，有當(dāng)事人的當(dāng)庭陳述，原告提供的購房協(xié)議、《存量房買賣合同（非居間）》、銷售不動產(chǎn)發(fā)票、現(xiàn)金完稅證、房產(chǎn)證、土地證、結(jié)婚證，被告提供的現(xiàn)金完稅證、婚姻關(guān)系證明、稅金結(jié)算單等證據(jù)予以證明。

本院認(rèn)為，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人對自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)予以證明。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓。本案中，原、被告雙方就涉訟房屋已辦理了相應(yīng)的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也應(yīng)同時轉(zhuǎn)讓。對于被告辯稱的其按照該房屋的評估價格800000元繳納的稅金超過雙方協(xié)商價格650000元繳納稅金的超額部分，應(yīng)由原、被告各半承擔(dān)的意見，因原告不予認(rèn)可，且被告就此意見未在法定期限內(nèi)提出反訴，也未能在法庭另行指定的舉證期限內(nèi)提供相應(yīng)的證據(jù)予以證明，故本院對被告的此意見不予處理。綜上，本院對原告要求被告繼續(xù)履行購房協(xié)議，協(xié)助原告辦理該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的訴請予以支持。本案經(jīng)調(diào)解無效。依照《中華人民共和國合同法》第六十條、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十二條、第六十條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第六十五條之規(guī)定，判決如下：

一、沈凱、瞿麗于本判決生效之日起三十日內(nèi)協(xié)助黃樂鳴、是軼萍將位于常州市武進(jìn)區(qū)湖塘鎮(zhèn)長虹路88號F9幢25號房屋（地號140374133）占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)人變更登記為黃樂鳴、是軼萍，變更登記費用由黃樂鳴、是軼萍負(fù)擔(dān)。二、駁回黃樂鳴、是軼萍的其余訴訟請求。案件受理費80元，由黃樂鳴、是軼萍共同負(fù)擔(dān)。如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀及副本一份，上訴于江蘇省常州市中級人民法院，同時根據(jù)《訴訟費用交納辦法》的有關(guān)規(guī)定，向該院預(yù)交上訴案件受理費。審判員王春梅二〇一三年四月十日書記員殷麗花

蘇州房地產(chǎn)交易或轉(zhuǎn)讓過程中要花費的稅費費用名稱 蘇州市市區(qū)收費標(biāo)準(zhǔn)交易綜合管理費 6元/㎡(私產(chǎn)房)/3元/㎡(房改房注：買賣雙方各半印花稅0.1%*成交價+10元 普通住宅 2%*（成交價與評估價最高值）契稅 非普通住宅 4%*（成交價與評估價最高值）產(chǎn)權(quán)登記費 190元土地證工本費 18元(出讓）/18元+1元/㎡(劃撥)他項權(quán)證+工本費 210元房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移申請表 5元個人所得稅 （成交價—原購房價）*20%或按核定的1%營普通住宅不足5年5.55%*（成交價與評估價最高值）業(yè)非普通住宅不足5年5.55%*（成交價與評估價最高值）稅非普通住宅超過5年（評估價與成交價最高值—原購房價）*5.55%

具體的房地產(chǎn)稅費規(guī)則一、家庭首套房賣方：（1）土地增值稅：分為四檔（2）營業(yè)稅及附加：5.6%（3）企業(yè)所得稅：25%（4）印花稅：萬分之五

買方:須繳納契稅房屋90平米以下：1%；房屋90-144平米：1.5%；房屋144平米以上：3%。

具體的房地產(chǎn)稅費規(guī)則二、非家庭首套房買方：須繳納契稅3%。其他同家庭首套房三、二手房1、買方：契稅，稅率同上。2、賣方：（1）個人所得稅：五年以上，且是家庭唯一住房的，免征個稅；反之，則繳納原購買價與現(xiàn)出售價差額的20%。

（2）營業(yè)稅及附加：滿五年的：144平米以下的，免征；144平米以上的，繳納原購買價與現(xiàn)出售價差額的5.6%。不滿五年的：繳納原購買價與現(xiàn)出售價差額的5.6%。

具體的房地產(chǎn)稅費規(guī)則四、繼承法定繼承人繼承的繳納印花稅：稅率為房屋市場價的萬分之五。五、贈與1、贈給直系親屬：免征個稅、營業(yè)稅；受贈人繳納契稅，稅率為3%。2、贈給非直系親屬：贈與人繳納營業(yè)稅（同二手房買賣中的賣方）。受贈人繳納個稅---房屋市場價的20%；契稅---3%；印花稅---萬分之五。

具體的房地產(chǎn)稅費規(guī)則房屋贈與特別規(guī)定：1、在三種法定情形下，不征收個人所得稅。以下情形的房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與，對當(dāng)事雙方不征收個人所得稅：（一）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；（二）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；（三）房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。

具體的房地產(chǎn)稅費規(guī)則2、四種情形免征營業(yè)稅個人無償贈與不動產(chǎn)、土地使用權(quán)，屬于下列情形之一的，暫免征收營業(yè)稅：（一）離婚財產(chǎn)分割；（二）無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；（三）無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；（四）房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。

問：選擇實際存在房屋為交易（或繼承、贈與）標(biāo)的，計算雙方的稅費？

問：選擇實際存在房屋為交易（或繼承、贈與）標(biāo)的，計算雙方的稅9.物業(yè)管理法律制度案例：孩童意外墜樓糾紛案案情：2006年8月，蘇童（化名）在父母陪伴下到一高層住宅里的家教老師家補習(xí)。補習(xí)結(jié)束后因大雨阻擋，三人乘電梯到達(dá)28層后，因電梯門關(guān)閉過快，只蘇童一人跑下電梯。蘇童父母重新乘電梯回到28層時，找不到蘇童，后卻發(fā)現(xiàn)她已從28層的消防窗跌下，已身亡。消防窗常年開著，且窗臺與地面之間的距離為0.69米，低于國家標(biāo)準(zhǔn)的0.8米；物業(yè)公司也未設(shè)置警示性標(biāo)志，未采取任何防護性措施。各方觀點：蘇童父母：物業(yè)公司對已存在安全隱患的服務(wù)瑕疵是蘇童墜樓的主要原因，其對蘇童的死有不可推卸責(zé)任，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任；9.物業(yè)管理法律制度案情分析：1.消防窗距離地面高度未達(dá)到國家強制性標(biāo)準(zhǔn)，存在安全隱患；2.物業(yè)公司作為專業(yè)的物業(yè)管理公司，應(yīng)對此了解并應(yīng)采取相應(yīng)警示及防范措施，物業(yè)公司未盡到義務(wù)；3.蘇童父母疏于監(jiān)護；4.物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)份額責(zé)任。法院判決：物業(yè)承擔(dān)60%賠償責(zé)任，共計132269元。物業(yè)承接的建筑是否存在缺陷，不能成為其免除管理不力的民事責(zé)任的抗辯理由。房地產(chǎn)法律實務(wù)講義課件一、物業(yè)管理概念及形式概念——對建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護、管理以維護環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動形式——委托管理（物業(yè)服務(wù)企業(yè)）自行管理（自管）房地產(chǎn)法律實務(wù)講義課件二、物業(yè)管理法規(guī)及其適用（一）法律法規(guī)民法通則（1987.1.1）物權(quán)法（07.10.1）物業(yè)管理條例（03.9.1-07.10.1）江蘇省物業(yè)管理條例（01.3.1-03.12.1-13.5.1）蘇州市住宅區(qū)物業(yè)管理條例（08.1.1）……（二）法律適用新法生效、舊法廢止，但一般不溯及既往上位法指導(dǎo)下位法、下位法詳解上位法房地產(chǎn)法律實務(wù)講義課件二、物業(yè)管理法規(guī)及其適用（一）法律法規(guī)民法通則（1987.1.1）物權(quán)法（07.10.1）物業(yè)管理條例（03.9.1-07.10.1）江蘇省物業(yè)管理條例（01.3.1-03.12.1-13.5.1）蘇州市住宅區(qū)物業(yè)管理條例（08.1.1）……（二）法律適用新法生效、舊法廢止，但一般不溯及既往上位法指導(dǎo)下位法、下位法詳解上位法房地產(chǎn)法律實務(wù)講義課件三、物業(yè)法律關(guān)系（一）物業(yè)關(guān)系行政管理服務(wù)關(guān)系1、物業(yè)管理區(qū)域；2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)——入門管理；3、物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為——信用管理；4、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立與活動管理；（二）物業(yè)使用管理關(guān)系1、業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會2、專有區(qū)域、公共區(qū)域（三）物業(yè)服務(wù)關(guān)系1、綜合服務(wù)2、專業(yè)服務(wù)房地產(chǎn)法律實務(wù)講義課件房地產(chǎn)法律實務(wù)講義房地產(chǎn)法律實務(wù)講義

目錄：1.房地產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)6.房地產(chǎn)中介服務(wù)2.房地產(chǎn)征收7.房地產(chǎn)稅費制度3.房地產(chǎn)開發(fā)8.房地產(chǎn)金融服務(wù)4.房地產(chǎn)交易9.物業(yè)管理服務(wù)5.房地產(chǎn)租賃前言目錄：前言目錄1房地產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)案例：汝州市蟒川鎮(zhèn)寺上村第四村民組訴汝州市人民政府土地所有權(quán)爭議處理決定糾紛案原告：汝州市蟒川鎮(zhèn)寺上村第四村民組；被告：汝州市人民政府第三人：汝州市蟒川鎮(zhèn)寺上村第一村民組。

2006年6月，第三人對爭議地（位于：寺上村東，臨寺公路北側(cè)，東至倪家墳，西至爭議地內(nèi)六間平房西250米處，為荒坡）對外承包時與原告發(fā)生爭議。原告提出確權(quán)申請，被告作出汝政決（2008）20號決定確權(quán)給原告；第三人申請復(fù)議，平頂山市政府維持。第三人不服提起行政訴訟，法院以該處理決定主要依據(jù)不足，作出撤銷上述決定的判決。

2008年11月21日，原告再次申請確權(quán)，被告2009年9月11日作出汝政（2009）20號決定，部分給原告，部分給第三人。原告、第三人都不服，訴至法院請求撤銷該決定。目錄1房地產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)案例：汝州市蟒川鎮(zhèn)寺上村第四村民組訴汝目錄1房地產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)背景知識：四固定——中國60年代農(nóng)業(yè)政策，即以土地改革確權(quán)和農(nóng)業(yè)合作化為基礎(chǔ)，根據(jù)實際情況對農(nóng)村集體所有的土地(山林、水面、草原)、牲畜、農(nóng)具、勞動力進(jìn)行統(tǒng)一調(diào)整和固定，本著屬地原則，兼顧有利生產(chǎn)、方便管理，將土地等生產(chǎn)資料劃歸就近的生產(chǎn)隊集體所有(《農(nóng)村人民公社工作條例修正草案》第20條)。各方陳述事實：原告：1951年，登記在原告部分村民名下；1962年，四固定時固定為原告所有；2006年8月，第三人在爭議地建房。第三人：1951年，部分在原告村民名下，部分在第三人村民名下；四固定時，通過調(diào)換固定，爭議地東西兩側(cè)、臨寺公路下方部分都屬第三人。被告：爭議地為荒地，雙方一直未利用；被告依據(jù)1951年土地房產(chǎn)所有權(quán)證作出決定。雙方均未提供四固定時的有效證據(jù)。目錄1房地產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)背景知識：目錄1房地產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)法律：土地管理法：第16條土地所有權(quán)和使用權(quán)爭議，由當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，由人民政府處理。單位之間的爭議，由縣級以上人民政府處理；當(dāng)事人對有關(guān)人民政府的處理決定不服的，可以自接到處理決定通知之日起三十日內(nèi)，向人民法院起訴。土地權(quán)屬爭議調(diào)查處理辦法：第27條調(diào)解未達(dá)成協(xié)議的，國土資源主管部門應(yīng)當(dāng)及時提出調(diào)查處理意見，報同級人民政府作出處理決定；第28條國土資源主管部門應(yīng)當(dāng)自受理土地權(quán)屬爭議之日起6個月內(nèi)提出調(diào)查處理意見。因情況復(fù)雜，經(jīng)主要負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，可適當(dāng)延長。法院：被告未提交其國土資源主管部門的調(diào)查處理意見和批準(zhǔn)延長手續(xù)，不符合法定程序要求。判決撤銷汝政（2009）20號決定。目錄1房地產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)法律：房地產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)土地所有權(quán)1.11.4地役權(quán)1.5抵押權(quán)土地使用權(quán)1.2房屋所有權(quán)1.31.6典權(quán)點擊添加標(biāo)題房地產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)土地所有權(quán)1.11.4地役權(quán)1.5抵押權(quán)土地使用1.1土地所有權(quán)1.1.1國家土地所有權(quán)1.1.2集體土地所有權(quán)1.1土地所有權(quán)1.1.1國家1.1.2集體目錄1.1.1國家所有土地權(quán)憲法：第十條城市的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。第九條礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，都屬于國家所有，即全民所有；由法律規(guī)定屬于集體所有的森林和山嶺、草原、荒地、灘涂除外。土地管理法：第二條國家所有土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使第十條農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民小組經(jīng)營、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織經(jīng)營、管理。目錄1.1.1國家所有土地權(quán)1.2土地使用權(quán)1.2.1農(nóng)用地1.2.2建設(shè)用地1.2.3未利用地1.21.2.11.2.21.2.3目錄1.2.2國有建設(shè)用地使用權(quán)年限城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第十二條土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：（一）居住用地七十年；（二）工業(yè)用地五十年；（三）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；（四）商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；（五）綜合或者其他用地五十年。目錄1.2.2國有建設(shè)用地使用權(quán)年限1.3房屋所有權(quán)（建筑物區(qū)分所有權(quán)）1.3.1專有部分所有權(quán)1.3.2共有部分所有權(quán)1.3房屋所有權(quán)1.3.11.3.2問：土地實行私有制好？還是公有制好？問：土地實行私有制好？2.房地產(chǎn)登記和房地產(chǎn)征收案例：靖江市龍源特種電器廠訴靖江市國土資源局土地行政處罰糾紛案原告：靖江市龍源特種電器廠被告：靖江市國土資源局

2003年11月，原告與靖江市馬橋鎮(zhèn)靖西村民委員會第六組（以下簡稱靖西村六組）簽訂土地征用協(xié)議，征用靖西村六組集體所有的建設(shè)預(yù)留地12.2畝，每畝補償費用為30481.8元，總補償費用為371877.96元，同時原告支付靖西村六組上下力資費、運輸費1萬元（以上費用均已支付）。嗣后，原告就上述受讓的12.2畝土地中的5.562畝辦理了土地征用手續(xù)。2004年原告在余下的6.638畝土地上建造商品房欲出售，被被告立案查處。2004年8月30日被告作出行政處罰決定書，認(rèn)定原告合法征用土地5.562畝，實際占用12.2畝，并在超占土地上建房，系超過批準(zhǔn)數(shù)量，非法占用集體土地。依據(jù)《土地管理法》第76條之規(guī)定決定：沒收原告在非法占用土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，并處罰款2.13萬元。處罰后，原告不服，以被告處罰決定認(rèn)定事實和適用法律有誤，向法院提起行政訴訟。2.房地產(chǎn)登記和房地產(chǎn)征收法院：原告合法征用5.562畝，實際占有12.2畝，超占6.638畝，但不應(yīng)屬“超過批準(zhǔn)數(shù)量非法占用土地”。事實上，這是基于原告和靖西村六組的土地征用協(xié)議的占用，原告也為此支付了相應(yīng)價款。其實質(zhì)是非法轉(zhuǎn)讓土地。被告的行政處罰認(rèn)定事實、適用法律錯誤，應(yīng)予撤銷。法律法規(guī)：第二條任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償。第七十三條買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門沒收違法所得；法院：原告合法征用5.562畝，實際占有12.2畝，超占6.一、房地產(chǎn)登記1、依據(jù)：物權(quán)法：第九條——不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。第十條不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機構(gòu)辦理。國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。2、分類：

（1）土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)登記

——依據(jù)土地登記辦法第3條，縣級以上人民政府登記造冊

（2）房屋所有權(quán)、房屋抵押權(quán)登記

——依據(jù)房屋登記辦法第4條，直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門或者其設(shè)置的負(fù)責(zé)房屋登記工作的機構(gòu)。一、房地產(chǎn)登記二、房地產(chǎn)征收（一）分類1、土地征收

——土地管理法第43條：“任何單位和個人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外”。2、國有土地使用權(quán)上的房屋征收（二）征收主體1、縣級以上人民政府——土地管理法第46條2、市、縣級人民政府——國有土地上房屋征收與補償條例第4條二、房地產(chǎn)征收（三）征收程序（以征收土地為例）1、審批將土地利用規(guī)劃確定為建設(shè)用地2、審批將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地3、審批征收土地決定以上都是由省級政府或國務(wù)院審批4、縣、市級以上人民政府公告征收土地決定5、村民拿權(quán)屬證書在公告期內(nèi)辦理補償?shù)怯?、政府公布征地補償安置方案，征求農(nóng)村集體組織和農(nóng)民意見7、政府按照確定的征地補償安置方案向被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織給付補償款、對被征地農(nóng)民進(jìn)行安置8、所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記（三）征收程序（以征收土地為例）（四）征收補償（以征收耕地為例）1、土地補償費

——為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍2、安置補助費

——每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。3、地上附著物和青苗的補償費

——由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。江蘇省土地管理條例第26條耕地前三年平均年產(chǎn)值每公頃低于一萬八千元的，按一萬八千元計算。（四）征收補償（以征收耕地為例）三、國有土地上房屋征收與補償條例1、第八條為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：（一）國防和外交的需要；（二）由政府組織實