吉安縣廬陵大道附33號(hào)地上建筑物價(jià)值評(píng)估報(bào)告

房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告估價(jià)報(bào)告編號(hào)：估價(jià)項(xiàng)目名稱：吉安縣廬陵大道附33號(hào)地上建筑物價(jià)值評(píng)估估價(jià)委托人：江西吉安長(zhǎng)運(yùn)有限公司房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)：江西地源土地房地產(chǎn)評(píng)估規(guī)劃測(cè)繪有限公司注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：估價(jià)報(bào)告出具日期：二。二二年四月七日致估價(jià)委托人函致估價(jià)委托人函江西吉安長(zhǎng)運(yùn)有限公司:承蒙委托，我公司組織注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，對(duì)位于吉安縣廬陵大道附33號(hào)地上建筑物（不含土地使用權(quán)）價(jià)值進(jìn)行了估價(jià)，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2022年3月30日。本次估價(jià)目的是為委托方了解建筑物價(jià)值提供參考依據(jù)。我公司按照國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)和《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的要求，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)工作程序，依據(jù)貴方提供的相關(guān)資料，選用成本法，通過(guò)綜合分析影響估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格因素，進(jìn)行認(rèn)真測(cè)算，確定估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)2022年3月30日滿足全部假設(shè)和限制條件下的價(jià)值為139.44萬(wàn)元，人民幣大寫(xiě)：壹佰巻拾玖萬(wàn)肆仟肆佰元整。（評(píng)估結(jié)果詳見(jiàn)下表）特別提示:本報(bào)告僅限于為委托方了解建筑物價(jià)值提供參考依據(jù)。根據(jù)委托方要求，本次估價(jià)結(jié)果不含建筑物及附屬物所占土地使用權(quán)價(jià)值。建筑物評(píng)估堵浴江西估規(guī)劃測(cè)繪有限公司2、 本估價(jià)報(bào)吿的全文為一個(gè)不可分割的整體，報(bào)告使用者請(qǐng)?jiān)敿?xì)查閱本報(bào)告的估價(jià)師聲明、估價(jià)的假設(shè)與限制條件、房地產(chǎn)估價(jià)告.以對(duì)本報(bào)告有一個(gè)全面正確的了解。建筑物評(píng)估堵浴江西估規(guī)劃測(cè)繪有限公司岸導(dǎo)角價(jià)對(duì)象建筑面積（平方米）建筑結(jié)構(gòu)層數(shù)單價(jià)（元/平方米）總價(jià)（萬(wàn)元）各注1老汽車站1642.46磚涅5屢849139.44建筑物價(jià)格附表幣神：人民幣報(bào)告目錄TOC\o"1-5"\h\z\o"CurrentDocument"\h估價(jià)師聲明 1\o"CurrentDocument"\h估價(jià)假設(shè)和限制條件 2\o"CurrentDocument"\h估價(jià)姑果報(bào)告 4一、 估價(jià)奏托人 4二、 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu) 4三、 估價(jià)目的 4四、 估價(jià)對(duì)史 4五、 價(jià)值時(shí)點(diǎn) 5六、 價(jià)值類型 5貝寸 八、 估價(jià)依據(jù) - 7九、 估價(jià)方法 7十、估價(jià)結(jié)果 8十一、注期房地產(chǎn)估價(jià)萍 9十二、實(shí)地查勘期 9十三、估價(jià)作業(yè)日期 9附件 101、 估價(jià)委托書(shū)1.印件2、 估價(jià)對(duì)象位JI圖3、 估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘情況和相關(guān)魂片4、 估價(jià)對(duì)象權(quán)屬證明復(fù)印件5、 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照和估價(jià)資質(zhì)證書(shū)夏印件6、 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師估價(jià)資格證書(shū)復(fù)印件江西地源土地房地產(chǎn)評(píng)估規(guī)劃測(cè)繪有限公司地址：南昌市紅谷沖新區(qū)紅谷中大道1376號(hào)辦公樓1726、1810室電話：(0791)82177808郵編：330038傳真：(0791)82177805估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：1、 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在估價(jià)報(bào)告中對(duì)事實(shí)的說(shuō)明是真實(shí)和準(zhǔn)確的，沒(méi)有虛僵記載、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏。2、 估價(jià)報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師獨(dú)立、客觀、公正的專業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受到估價(jià)報(bào)告中巳說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。3、 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師與估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有現(xiàn)實(shí)或潛在的利益，與估價(jià)委托人及估價(jià)利害人沒(méi)有利害關(guān)系，也對(duì)估價(jià)對(duì)象、估價(jià)委托人及估價(jià)利害關(guān)系人沒(méi)有偏見(jiàn)。4、 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師是按照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)》(GB/T50899-2013)和《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291-2015)的規(guī)定進(jìn)行估價(jià)工作，撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告。5、 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師巳對(duì)本估價(jià)報(bào)告的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘。江西地源土地房地產(chǎn)評(píng)估規(guī)劃測(cè)繪有限公司地址，南呂市紅谷灘新區(qū)紅谷屮大道1376號(hào)辦公樓1726、1810室租話：（0791）82177808郵編：330038傳真：（0791）82177805估價(jià)假設(shè)和限制條件1、一般假設(shè)（1）本次估價(jià)所依據(jù)的估價(jià)對(duì)象權(quán)屬、面積、用途等資料，以估價(jià)委托人提供的資料為準(zhǔn)，若提供的資料失實(shí)或有任何隱匿，本公司不承擔(dān)任何責(zé)任。（2）估價(jià)人員不具備對(duì)估價(jià)對(duì)象工程質(zhì)量、房屋安全、優(yōu)劣情況進(jìn)行判斷的資格，因此估價(jià)師對(duì)估價(jià)對(duì)象物業(yè)僅作一般性的查勘。估價(jià)師對(duì)估價(jià)對(duì)的結(jié)構(gòu)、裝飾及設(shè)施等內(nèi)在質(zhì)量、房屋安全、環(huán)境污染等可能影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的重大因素給予了關(guān)注，但由于實(shí)地查勘僅限于其表面特征，在無(wú)相應(yīng)的專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定、檢測(cè)的情況下，不能確定估價(jià)對(duì)象建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、房屋安全以及環(huán)境污染等的內(nèi)在質(zhì)量及其他隱蔽部分是否存在缺陷或安全隱患。因此，在無(wú)理由懷疑估價(jià)對(duì)象存在安全隱患且無(wú)相應(yīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定、檢測(cè)的情況下，本次估價(jià)假設(shè)估價(jià)對(duì)象的工程質(zhì)量達(dá)到國(guó)家建筑施工驗(yàn)收規(guī)范規(guī)定的合格標(biāo)準(zhǔn)，且無(wú)建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、房屋安全以反環(huán)境污染等的內(nèi)在質(zhì)量缺陷或安全隱患。2、未定事項(xiàng)假設(shè)本次估價(jià)對(duì)象無(wú)未定事項(xiàng)，無(wú)未定事項(xiàng)假設(shè)。3、背痛事實(shí)偃設(shè)本次估價(jià)對(duì)象背離事實(shí)假設(shè)假設(shè)。4、不相一致俱設(shè)本次估價(jià)設(shè)定的估價(jià)對(duì)象建筑物面根均以委托方提供的資料為準(zhǔn)，如與實(shí)際不符，則需重新調(diào)整評(píng)估。5、依據(jù)不足假設(shè)本次估價(jià)無(wú)依據(jù)不足事項(xiàng)，無(wú)依據(jù)不足假設(shè)。江西地源土地房地產(chǎn)評(píng)估規(guī)劃測(cè)繪有限公司地址：南昌市紅谷灘新區(qū)紅谷中大道江西地源土地房地產(chǎn)評(píng)估規(guī)劃測(cè)繪有限公司地址：南昌市紅谷灘新區(qū)紅谷中大道1376號(hào)辦公樓1726、1810室電話：(0791)82177808郵編：330038傳真：(0791)82177805平整)°(2)建筑物權(quán)益狀況根據(jù)委托方提供的資料及注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師現(xiàn)場(chǎng)勘查，估價(jià)對(duì)象為位于吉安縣廬陵大道附33號(hào)地上建筑物，根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查情況可知，總建筑面積為1642.46平方米，建筑結(jié)構(gòu)為磚混，所在層數(shù)為1-5層。整體均為簡(jiǎn)單裝修，房屋現(xiàn)狀保養(yǎng)維護(hù)較好。至價(jià)值時(shí)點(diǎn)，根據(jù)委托方提供的資料及評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)調(diào)査，估價(jià)對(duì)象無(wú)地役權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利存在。五、 價(jià)值時(shí)點(diǎn)根據(jù)估價(jià)委托人所出具的委托書(shū)及《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》要求，確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2022年3月30日，且該價(jià)值時(shí)點(diǎn)符合委托方對(duì)估價(jià)報(bào)告、估價(jià)價(jià)值、估價(jià)目的的使用要求。六、 價(jià)值類型本次評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)值是指估價(jià)對(duì)象于2022年3月30日，在本次估價(jià)假設(shè)和限制條件下形成的客觀合理價(jià)格，即市場(chǎng)價(jià)值。七、 估價(jià)原則本次估價(jià)過(guò)程中，遵循的主要原則有：1、合法原則合法原則要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行。合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面，在合法產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)和有關(guān)證件為依據(jù)；在合法使用方面，應(yīng)以城市規(guī)劃、土地用途管制等為依據(jù)；在合法處分方面，應(yīng)以法斧、法規(guī)或合同等允許的處分方式為依據(jù)；在其他方面，如評(píng)估出的價(jià)格必須符合國(guó)家的價(jià)格政策。2,最高最佳利用原則a江西地源土地房地產(chǎn)評(píng)估規(guī)劃測(cè)繪有限公司地址：南日市紅谷灘新區(qū)紅谷中大道1376號(hào)辦公樓1726、1810室電話：（0791）82177808師塢：330038傳真：（0791）82177805所謂最高最佳利用是估價(jià)對(duì)象一種最可能的使用，這種最可能的使用是法律上允許、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行、經(jīng)過(guò)充分合理的論證，并能給予估價(jià)對(duì)象帶來(lái)最髙價(jià)值的使用。它的一種具體表現(xiàn)，是以能使估價(jià)對(duì)象獲利最多的用途和開(kāi)發(fā)強(qiáng)度來(lái)衡量。這是因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)中，每位房地產(chǎn)擁有者在主觀上都試圖充分地發(fā)揮房地產(chǎn)的潛力，釆用最高最佳利用方式，取得最大的收益。3、價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則房地產(chǎn)市場(chǎng)是不斷變化的，房地產(chǎn)價(jià)格具有很強(qiáng)的時(shí)間性，它是某一時(shí)點(diǎn)上的價(jià)格。在不同時(shí)點(diǎn)，同一宗房地產(chǎn)往往會(huì)有不同的價(jià)格。價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則是指求取某一時(shí)點(diǎn)上的價(jià)格，所以在評(píng)估一宗房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，必須假定市場(chǎng)停止在價(jià)值時(shí)點(diǎn)上，同時(shí)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的狀況通常也是以其在該時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況為準(zhǔn)。4、獨(dú)立、客觀、公正原則獨(dú)立、客觀、公正原則要求房地產(chǎn)估價(jià)師站地中立的產(chǎn)場(chǎng)上，評(píng)估出對(duì)各方當(dāng)事人來(lái)說(shuō)均是公平合理的價(jià)格。5、替代原則根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律，在同一商品市場(chǎng)中，商品或提供服務(wù)的效用相同或大致相似時(shí)，價(jià)格低者吸引需求，即有兩個(gè)以上互有替代性的商品或服務(wù)同時(shí)存在時(shí)，商品或服務(wù)的價(jià)格中經(jīng)過(guò)相互影響與比較之后來(lái)決定。房地產(chǎn)價(jià)格也同樣遵循替代規(guī)律，受其它具有相同使用價(jià)值的房地產(chǎn)，即同類型具有替代可能的房地產(chǎn)價(jià)格所牽制。換言之，具有相同使用價(jià)值、替代可能的房地產(chǎn)之間，會(huì)相互影響和競(jìng)爭(zhēng)，使價(jià)格相互牽制而趨于一致。八、估價(jià)依據(jù)1、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291-2015）；江西地源土地房地產(chǎn)評(píng)估規(guī)劃測(cè)繪有限公司地址：南昌市紅谷濰新區(qū)紅谷中大道江西地源土地房地產(chǎn)評(píng)估規(guī)劃測(cè)繪有限公司地址：南昌市紅谷濰新區(qū)紅谷中大道1376號(hào)辦公樓1726、1810室電話：(0791)82177808郞編：330038傳真:(0791)821778052、 《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)》(GB/T50899—2013)；3、 《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》(2019年8月26日第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十二次會(huì)議第三次修正，自2020年1月1日起實(shí)施)；4、 《中華人民共和國(guó)土地管理法》(2019年8月26日第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十二次會(huì)議第三次修正，自2020年1月1日起實(shí)施)；5、 《中華人民共和國(guó)民法典》(2020年5月28日第十三屆全國(guó)人大三次會(huì)議表決通過(guò)，自2021年1月1日起施行)：6、 國(guó)家、地方等有關(guān)法律、行政法規(guī)；7、 《委托估價(jià)函》、《房屋所有權(quán)證》；8、 現(xiàn)場(chǎng)勘察、市場(chǎng)調(diào)查所取得的資料。九、估價(jià)方法1、建筑物估價(jià)方法的選擇根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》等，通行的評(píng)估方法有比較法、收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、成本法等。注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在認(rèn)真分析所掌握的資料并對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地勘察后，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)及本身的實(shí)際情況，遵照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，分析如下：比較法：估價(jià)對(duì)象為吉安縣廬陵大道附33號(hào)地上建筑物，當(dāng)?shù)責(zé)o單純出售地上建筑物案例，無(wú)法收集3個(gè)以上案例進(jìn)行比較，故不適宜采用比較法。收益法：由于此次評(píng)估僅為建筑物，未包含建筑物所占土地，當(dāng)?shù)責(zé)o建筑物單獨(dú)出租案例，無(wú)法確定收益，故不選用收益法。成本法：由于此次評(píng)估估價(jià)對(duì)象僅為建筑物部分，地上建筑物成本88江西地源土地房地產(chǎn)評(píng)估規(guī)劃測(cè)繪有限公司國(guó)，地址：南昌市紅谷灘新區(qū)紅谷中大道1376號(hào)辦公樓】726、1810室/電話：（0791）82177808郵編：330038傳真：（0791）82177805資料比較容易收集，故可釆用成本法進(jìn)行評(píng)估。（4）假設(shè)開(kāi)發(fā)法：假設(shè)開(kāi)發(fā)法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開(kāi)發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法，該方法測(cè)算出的結(jié)果均包含建筑物所占土地價(jià)值，由于此次估價(jià)對(duì)象僅為建筑物部分，未包含建気物所占土地價(jià)值，則不適宜采用俱設(shè)開(kāi)發(fā)法。根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)及本身的實(shí)際情況，遵照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，經(jīng)研究，在此次評(píng)估中，選取成本法作為本次估價(jià)釆用的基本方法來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值。成本法即估算重新建造全新?tīng)顟B(tài)的估價(jià)對(duì)象所需的各項(xiàng)必要成本費(fèi)和應(yīng)納稅金、正常開(kāi)發(fā)利潤(rùn)之和，再結(jié)合成新率（綜合考慮年限、實(shí)體性、功能性和經(jīng)濟(jì)性貶值求?。┕浪銓绻纼r(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格。十、估價(jià)緒果的測(cè)算，并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)和對(duì)影響物業(yè)價(jià)值的因素分析根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)工作程序方法，仔細(xì)考察估價(jià)對(duì)象的建筑特征及使用和維護(hù)情況的測(cè)算，并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)和對(duì)影響物業(yè)價(jià)值的因素分析價(jià)值時(shí)點(diǎn)2022年3月30日的房地產(chǎn)價(jià)值為139.44萬(wàn)元佰意拾玖萬(wàn)肆仟舞佰元整。江西地源土地房地產(chǎn)評(píng)估規(guī)劃測(cè)繪有限公司地址：南昌市紅谷灘新區(qū)紅谷中大道江西地源土地房地產(chǎn)評(píng)估規(guī)劃測(cè)繪有限公司地址：南昌市紅谷灘新區(qū)紅谷中大道1376號(hào)辦公樓1726、1810室電話：(0791)82177808郵編：330038傳真：(0791)82177805十一、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師參加估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師姓名注冊(cè)號(hào)簽名簽名日期吳文忠3620020047V 年月日