成本法及其運用課件

項目四成本法及其運用項目四成本法及其運用1成本法基本原理分析1重新構建價格的求取2建筑物折舊的求取34積算價格的確定4目錄本項目任務：成本法基本原理分析1重新構建價格的求取2建筑物折舊的求取342提出任務設置情景任務實施任務小結鞏固練習任務4.1成本法基本原理分析提出任務設置情景任務實施任務小結鞏固練習任務4.1成本法3思路：求取估價對象在估價時點時的重置價格或重建價格，然后扣除折舊。本質：是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設成本為導向來求取房地產(chǎn)價值，測算出的價格稱為積算價格。一、含義積算價格=重新購建成本—折舊任務4.1成本法基本原理分析基本原理概念理論依據(jù)適用對象使用條件估價公式實施估價項目四成本法思路：求取估價對象在估價時點時的重置價格或重建價格，然后扣除4賣方角度：生產(chǎn)費用價值論買方角度：替代原理二、理論依據(jù)①從賣方的角度來看，房地產(chǎn)的價格是基于甚過去的“生產(chǎn)費用”，重在過去的投入；②從買方的角度來看，房地產(chǎn)的價格是基于社會上的“生產(chǎn)費用”，類似于“替代原理”。任務4.1成本法基本原理分析基本原理概念理論依據(jù)適用對象使用條件估價公式實施估價項目四成本法賣方角度：生產(chǎn)費用價值論二、理論依據(jù)①從賣方的角度來看，房5只要是新近開發(fā)建設、可以假設重新開發(fā)建設或者計劃開發(fā)建設的房地產(chǎn)，均可以采用成本法估價。適用對象：既無收益又很少發(fā)生交易的估價新開發(fā)的房地產(chǎn)舊的房地產(chǎn)在建工程計劃開發(fā)建設的房地產(chǎn)很少發(fā)生交易而不適用市場法，沒有經(jīng)濟收益或沒有潛在經(jīng)濟收益而不適用收益法的房地產(chǎn)三、適用對象任務4.1成本法基本原理分析基本原理概念理論依據(jù)適用對象使用條件估價公式實施估價項目四成本法只要是新近開發(fā)建設、可以假設重新開發(fā)建設或者計劃開發(fā)建設的房6三、適用對象適用對象：既無收益又很少發(fā)生交易的估價有獨特設計或者只針對個別使用者的特殊需要而開發(fā)建設的房地產(chǎn)單純的建筑物或者其裝修部分房地產(chǎn)保險及房地產(chǎn)損害賠償房地產(chǎn)市場不活躍或類似房地產(chǎn)交易較少無法使用市場法的項目

任務4.1成本法基本原理分析基本原理概念理論依據(jù)適用對象使用條件估價公式實施估價項目四成本法三、適用對象適用對象：既無收益又很少發(fā)生交易的估價任務4.17條件：自由競爭，商品本身可以大量重復生產(chǎn)四、使用條件注意事項：應采用客觀成本而非實際成本；在客觀成本的基礎上結合選址、規(guī)劃設計條件等的分析進行調整；在客觀成本的基礎上結合市場供求分析進行調整

任務4.1成本法基本原理分析基本原理概念理論依據(jù)適用對象使用條件估價公式實施估價項目四成本法條件：自由競爭，商品本身可以大量重復生產(chǎn)四、使用條件注意事項8五、估價公式房地產(chǎn)價格構成（7項）=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤任務4.1成本法基本原理分析基本原理概念理論依據(jù)適用對象使用條件估價公式實施估價項目四成本法五、估價公式房地產(chǎn)價格構成（7項）=土地取得成本+開發(fā)成本+9五、估價公式房地產(chǎn)價值=房地產(chǎn)重新構建價格-房地產(chǎn)折舊=土地取得成本+建設成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤-建筑物折舊（一）基本公式任務4.1成本法基本原理分析基本原理概念理論依據(jù)適用對象使用條件估價公式實施估價項目四成本法五、估價公式房地產(chǎn)價值=房地產(chǎn)重新構建價格-房地產(chǎn)折舊（一）10五、估價公式任務4.1成本法基本原理分析（二）適用于新開發(fā)房地產(chǎn)的基本公式新開發(fā)土地價格=取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤+土地增值收益基本原理概念理論依據(jù)適用對象使用條件估價公式實施估價項目四成本法五、估價公式任務4.1成本法基本原理分析（二）適用于新開發(fā)11五、估價公式任務4.1成本法基本原理分析（二）適用于新開發(fā)房地產(chǎn)的基本公式1.取得待開發(fā)土地的成本包括土使用權出讓金、征地和房屋拆遷安置補償費、有關土地取得的手續(xù)費和稅金2.土地開發(fā)成本包括地上地下尚有待拆除搬遷房屋的拆遷費、基礎設施建設費、公共配套設施建設費等3.管理費用包括公司經(jīng)費、人員工資、差旅費等?？砂赐恋厝〉贸杀九c開發(fā)成本之和的3%-5%左右計算?；驹砀拍罾碚撘罁?jù)適用對象使用條件估價公式實施估價項目四成本法五、估價公式任務4.1成本法基本原理分析（二）適用于新開發(fā)12五、估價公式任務4.1成本法基本原理分析（二）適用于新開發(fā)房地產(chǎn)的基本公式4.投資利息(1)土地取得費用的利息計息基數(shù)為土地取得費用計息期通常為整個開發(fā)期

(2)土地開發(fā)費用和管理費用的利息

基數(shù)為土地開發(fā)費用和管理費通常視為均勻投入I=P[(1+i)n－1]基本原理概念理論依據(jù)適用對象使用條件估價公式實施估價項目四成本法五、估價公式任務4.1成本法基本原理分析（二）適用于新開發(fā)13基本原理概念理論依據(jù)適用對象使用條件估價公式實施估價項目四成本法問題例1：總投資為550萬元，開發(fā)期為1年，投資在1年內(nèi)均勻投入，同期銀行貸款年利率為8%，求利息。

解析（二）適用于新開發(fā)房地產(chǎn)的基本公式任務4.1成本法基本原理分析010.5I=550[(1+8%)0.5－1]=21.58（萬元）

基本原理項目四成本法問題例1：總投資為550萬元，開發(fā)期為114基本原理概念理論依據(jù)適用對象使用條件估價公式實施估價項目四成本法問題例2：總投資為400萬元，開發(fā)期2年，第一年均勻投入總投資的65%，第二年均勻投入35%，同期銀行貸款年利率8%，求利息。解析（二）適用于新開發(fā)房地產(chǎn)的基本公式任務4.1成本法基本原理分析00.511.5265%35%I=400×65%×[(1+8%)1.5－1]+400×35%×[(1+8%)0.5－1]=37.31（萬元）

基本原理項目四成本法問題例2：總投資為400萬元，開發(fā)期2年15基本原理概念理論依據(jù)適用對象使用條件估價公式實施估價項目四成本法問題例3：總投資為600萬元，開發(fā)期3年，在第一年年初投入總投資的50%，第二年年初投入30%，第三年年初投入剩余的20%，同期銀行貸款年利率為8%,求利息。解析（二）適用于新開發(fā)房地產(chǎn)的基本公式任務4.1成本法基本原理分析012350%30%20%I=600×50%×[(1+8%)3－1]+600×30%×[(1+8%)2－1]+600×20%×[(1+8%)1－1]=117.47基本原理項目四成本法問題例3：總投資為600萬元，開發(fā)期3年16五、估價公式任務4.1成本法基本原理分析（二）適用于新開發(fā)房地產(chǎn)的基本公式5.銷售稅費（1）銷售費用（2）銷售稅金及附加（3）其他銷售稅費基本原理概念理論依據(jù)適用對象使用條件估價公式實施估價項目四成本法6.開發(fā)利潤開發(fā)利潤=銷售收入-土地取得成本-開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售稅費五、估價公式任務4.1成本法基本原理分析（二）適用于新開發(fā)17五、估價公式任務4.1成本法基本原理分析（二）適用于新開發(fā)房地產(chǎn)的基本公式7.土地增值收益

土地增值收益=（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+利潤）×土地增值收益率基本原理概念理論依據(jù)適用對象使用條件估價公式實施估價項目四成本法五、估價公式任務4.1成本法基本原理分析（二）適用于新開發(fā)18某土地征地、安置、拆遷及青苗補償?shù)荣M用為每畝10萬元，土地開發(fā)成本為每平方公里2.5億元。土地開發(fā)周期為2年，土地征用等費用10萬元/畝，在開發(fā)期初投入；土地開發(fā)費用第1年均勻投入30%，其余在第2年內(nèi)均勻投入。年貸款利率為6%，按半年計息。當?shù)赝恋亻_發(fā)投資的回報率一般為征地等費用及開發(fā)成本之和的10%，轉讓稅費約為土地轉讓價的6.5%，土地增值收益為10%。試評估該土地的單價。土地價格V=土地征用等費用A+土地開發(fā)成本B+利息C+利潤D+稅費E+土地增值收益F問題解析某土地征地、安置、拆遷及青苗補償?shù)荣M用為每畝10萬元，土地開19鞏固練習某宗熟地的原生地取得費為540元/m2，土地開發(fā)期為2年，土地開發(fā)費第一年和第二年分別為90元/m2和60元/m2，貸款年利率為8%。采用成本法求取該熟地的價值時，其中的投資利息為（）元/m2。

A.55.20

B.103.22

C.109.63

D.114.82

問題鞏固練習某宗熟地的原生地取得費為540元/m2，土地開發(fā)期為20鞏固練習答案：B

540×（1.082-1）+90×（1.081.5-1）+60×（1.080.5-1）

=89.86+11.01+2.35=103.22

解析鞏固練習答案：B

540×（1.082-1）+90×（2122結束語愿同學們對房地產(chǎn)估價理論與方法學習的興趣隨著課程進行不斷增加而不是減少。愿你們將來為學習了建筑工程評估基礎而慶幸，不是遺憾?！屛覀円黄鹋?！22結束語愿同學們對房地產(chǎn)估價理論與方法學習的興趣隨著課22提出任務設置情景任務實施任務小結鞏固練習任務4.2重新構建價格的求取提出任務設置情景任務實施任務小結鞏固練習任務4.2重新構23一、含義任務4.2重新構建價格的求取基本原理概念理論依據(jù)適用對象使用條件估價公式實施估價重新構建價格的求取建筑物折舊的求取積算價格確定項目四成本法建筑物：建筑物重新建造成本之和

土地：土地重新取得價格或重新開發(fā)成本與建筑物重新建造成本之和

認識：1、重新購建價格是估價時點的；2、重新購建價格是客觀的；3、建筑物的重新購建價格是全新狀況下的價格；4、土地的重新購建價格是在時點狀況下的價格。一、含義任務4.2重新構建價格的求取基本原理項目四成本法建24一、含義任務4.2重新構建價格的求取基本原理概念理論依據(jù)適用對象使用條件估價公式實施估價重新構建價格的求取建筑物折舊的求取積算價格確定項目四成本法重置價格：又稱重置成本，是采用估價時點的建筑材料、建筑構配件、設備和建筑技術等，按照估價時點時的價格水平，重新建造與估價對象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常價格。重建價格：又稱重建成本，是采用與估價對象建筑物相同的建筑材料、建筑構配件、設備和建筑技術等，按照估價時點時的價格水平，重新建造與估價對象建筑物完全相同的建筑物的正常價格。這種重新建造方式可形象地稱為“復制”。一、含義任務4.2重新構建價格的求取基本原理項目四成本法重25二、求取思路任務4.2重新構建價格的求取基本原理概念理論依據(jù)適用對象使用條件估價公式實施估價重新構建價格的求取建筑物折舊的求取積算價格確定項目四成本法1、土地重新購建價格的求取比較法、收益法、基準地價修正法、成本法2、建筑物重新購建價格的求取（1）單位比較法單位面積法單位體積法

二、求取思路任務4.2重新構建價格的求取基本原理項目四成本26基本原理概念理論依據(jù)適用對象使用條件估價公式實施估價項目四成本法問題例：某建筑物的建筑面積為500平方米，該類建筑結構和用途的建筑物的單位建筑面積造價為1200元/平方米，則評估該建筑物的重新購建價格為多少？解析（1）單位比較法1200×500=60（萬元）

任務4.2重新構建價格的求取基本原理項目四成本法問題例：某建筑物的建筑面積為500平方米27基本原理概念理論依據(jù)適用對象使用條件估價公式實施估價項目四成本法問題例：某建筑物的體積為1000立方米，該類建筑結構和用途的建筑物的單位體積造價為1000元/立方米，則評估該建筑物的重新購建價格為？解析（1）單位比較法1000×1000=100萬元任務4.2重新構建價格的求取基本原理項目四成本法問題例：某建筑物的體積為1000立方米，28二、求取思路任務4.2重新構建價格的求取基本原理概念理論依據(jù)適用對象使用條件估價公式實施估價重新構建價格的求取建筑物折舊的求取積算價格確定項目四成本法2、建筑物重新購建價格的求?。?）工料測量法：先估算建筑物所需各種材料、設備的數(shù)量和人工時數(shù)。（4）指數(shù)調整法：運用建筑造價指數(shù)或變動率，將估價對象建筑物的原始成本調整到估價野戰(zhàn)的現(xiàn)行成本。（2）分部分項法：以建筑物的各個獨立構件或工程單位價格或成本為基礎二、求取思路任務4.2重新構建價格的求取基本原理項目四成本29項目單位成本數(shù)量單項成本合計基礎工程元/立方米立方米

墻體工程元/平方米平方米

樓地面工程元/平方米平方米

屋面工程元/平方米平方米

門窗工程元/平方米平方米

給排水面積元/平方米平方米

供暖工程元/平方米平方米

電氣工程元/平方米平方米

合計

稅費利息管理費

重新購建價格

分部分項法項目單位成本數(shù)量單項成本合計基礎工程元/立方米立方米

墻體工30項目單價數(shù)量單項成本合計現(xiàn)場準備

水泥

沙石

磚塊

木材

瓦面

鐵釘

人工

稅費

其他

重新購建價格

工料測算法項目單價數(shù)量單項成本合計現(xiàn)場準備

水泥

沙石

磚31問題例：某建筑物于2008年7月底建成，當時建造該類建筑物一般成本為880元/㎡，此后的建筑物建造成本的變動狀況為：2008年內(nèi)平均每月比上月遞增1％；2009年與2010年基本保持不變；2011年與2012年內(nèi)平均每月比上月遞增0.5％；2013年內(nèi)平均每月比上月遞增2％。試利用上述資料求取2013年8月初的該類建筑物的重新建造成本。解析（4）指數(shù)調整法基本原理概念理論依據(jù)適用對象使用條件估價公式實施估價重新構建價格的求取建筑物折舊的求取積算價格確定項目四成本法任務4.2重新構建價格的求取問題例：某建筑物于2008年7月底建成，當時建造該類建筑物一32鞏固練習下列關于重新購建價格的說法中，正確的有（）。

A.重新購建價格是指重新取得全新狀況的估價對象所必需的支出

B.重新購建價格是在估價時點的價格

C.重新購建價格是客觀的價格

D.建筑物的重新購建價格是全新狀況下的價格

E.土地的重新購建價格是法定最高出讓年限狀況下的價格答案：ABCD鞏固練習下列關于重新購建價格的說法中，正確的有（）3334結束語愿同學們對房地產(chǎn)估價理論與方法學習的興趣隨著課程進行不斷增加而不是減少。愿你們將來為學習了建筑工程評估基礎而慶幸，不是遺憾?！屛覀円黄鹋?！34結束語愿同學們對房地產(chǎn)估價理論與方法學習的興趣隨著課34提出任務設置情景任務實施任務小結鞏固練習任務4.3建筑物折舊的求取提出任務設置情景任務實施任務小結鞏固練習任務4.3建筑物35一、含義任務4.3建筑物折舊的求取基本原理概念理論依據(jù)適用對象使用條件估價公式實施估價重新構建價格的求取建筑物折舊的求取積算價格確定項目四成本法是指建筑物在使用過程中，由于各種原因造成建筑物效用遞減，從而引起的價值上的損失。1.有形損耗由于使用和受自然力影響而引起的建筑物實體價值損失

2.無形損耗由于功能上或經(jīng)濟上的因素（如技術進步、消費觀念變更等）而引起的建筑物無形價值損失。一、含義任務4.3建筑物折舊的求取基本原理項目四成本法是指36二、影響因素任務4.3建筑物折舊的求取基本原理概念理論依據(jù)適用對象使用條件估價公式實施估價重新構建價格的求取建筑物折舊的求取積算價格確定項目四成本法影響因素2因使用產(chǎn)生破損時間或風雨侵蝕風災、水災、地震等人為造成的破壞物質因素技術更新設計變化，含消費觀念的變更功能因素周邊地區(qū)經(jīng)濟的衰退建筑物與周邊環(huán)境不相適應區(qū)域的優(yōu)良性發(fā)生減退經(jīng)濟因素二、影響因素任務4.3建筑物折舊的求取基本原理項目四成本法37三、求取方法（1）—年限法任務4.3建筑物折舊的求取基本原理概念理論依據(jù)適用對象使用條件估價公式實施估價重新構建價格的求取建筑物折舊的求取積算價格確定項目四成本法建筑物的耐用年限自然壽命經(jīng)濟壽命資產(chǎn)評估所用的耐用年限應為經(jīng)濟耐用年限。三、求取方法（1）—年限法任務4.3建筑物折舊的求取基本原38任務實施《房地產(chǎn)估價規(guī)范》參考建筑物的耐用年限項目鋼結構鋼筋混凝土結構磚混結構一等磚混結構二等磚木結構一等磚木結構二等磚木結構三等簡易結構生產(chǎn)用房7050404030303010受腐蝕生產(chǎn)用房5035303020202010非生產(chǎn)用房8060505040404010任務實施《房地產(chǎn)估價規(guī)范》參考建筑物的耐用年限項目鋼結構鋼筋39城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例規(guī)定：土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年。任務拓展城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例規(guī)定：土地使用權出讓最高40任務實施建筑物的經(jīng)濟耐用年限與土地使用權年限不一致時建筑物建成時間建筑物耐用年限截止補辦土地手續(xù)土地年限截止時間按建筑物耐用年限計算任務實施建筑物的經(jīng)濟耐用年限與土地使用權年限不一致時建筑物建41任務實施建筑物的經(jīng)濟耐用年限與土地使用權年限不一致時建筑物建成時間建筑物耐用年限截止補辦土地手續(xù)土地年限截止時間建筑物已使用年限+土地剩余使用年限任務實施建筑物的經(jīng)濟耐用年限與土地使用權年限不一致時建筑物建42任務實施建筑物的已使用年限實際使用年限有效使用年限資產(chǎn)評估所用的應為有效使用年限。任務實施建筑物的已使用年限實際使用年限有效使用年限資產(chǎn)評估所43任務實施建筑物成新率的確定q=1-d=1-(1-R)t/NV=Cq任務實施建筑物成新率的確定q=1-d=1-(1-R)t/NV44問題例：某建筑物，總建筑面積為200平方米，于8年前建成，重置價格為1000元/㎡，耐用年限40年，殘值率為2%，試用直線法計算該建筑物的年折舊額、折舊總額和現(xiàn)值。

解析1、年限法基本原理概念理論依據(jù)適用對象使用條件估價公式實施估價重新構建價格的求取建筑物折舊的求取積算價格確定項目四成本法任務4.2重新構建價格的求取問題例：某建筑物，總建筑面積為200平方米，于8年前建成，重45三、求取方法（2）—觀察法任務4.3建筑物折舊的求取基本原理概念理論依據(jù)適用對象使用條件估價公式實施估價重新構建價格的求取建筑物折舊的求取積算價格確定項目四成本法又稱打分法，是由具有專業(yè)知識和經(jīng)驗的工程技術人員對建筑物實體各主要部位進行觀察打分，以判斷被評估建筑物的損耗率的方法。基本計算公式為：損耗率＝結構部分合計得分×G＋裝修部分合計得分×S＋設備部分合計得分×BG、S、B分別為各對應部分的評分修正系數(shù)。一般按各部分造價占建筑物整體造價的比值取定。三、求取方法（2）—觀察法任務4.3建筑物折舊的求取基本原46三、求取方法（3）—修復費用法任務4.3建筑物折舊的求取基本原理概念理論依據(jù)適用對象使用條件估價公式實施估價重新構建價格的求取建筑物折舊的求取積算價格確定項目四成本法損耗率=修復費用÷重置成本

資產(chǎn)的有些實體性損耗和功能性損耗是不可修復的，對不可修復性損耗部分，只能以其對資產(chǎn)價值造成的損耗額來替代對其修復的費用.三、求取方法（3）—修復費用法任務4.3建筑物折舊的求取基47問題例：某建筑物的重置價格為200萬元，經(jīng)濟耐用年限為50年，已使用年限為10年。根據(jù)評估人員推測，主體結構修復費用為15萬元，裝修的重置價格為60萬元，耐用年限為8年，已使用2年；設備的重置價格為60萬元，耐用年限為15年，已使用10年，殘值為零。[問題]（1）各部分的損耗率；（2）房屋的成新率。3、修復費用法基本原理概念理論依據(jù)適用對象使用條件估價公式實施估價重新構建價格的求取建筑物折舊的求取積算價格確定項目四成本法任務4.3建筑物折舊的求取問題例：某建筑物的重置價格為200萬元，經(jīng)濟耐用年限為50年48解析3、修復費用法基本原理概念理論依據(jù)適用對象使用條件估價公式實施估價重新構建價格的求取建筑物折舊的求取積算價格確定項目四成本法（1）各部分的損耗率：主體部位的損耗率=修復費用/重置費用×100%=15/（200-60-60）×100%=18.75%裝修部位的損耗率=已使用年限/經(jīng)濟耐用年限×100%=2/8×100%=25%設備部位的損耗率=10/15×100%=66.67%（2）房屋的成新率：主體部位造價占房屋重置成本的百分比=80/200×100%=40%裝修部位造價占房屋重置成本的百分比=60/200×100%=30%設備部位造價占房屋重置成本的百分比=60/200×100%=30%房屋成新率=1-（40%×18.75%+30%×25%+30%×66.67%）=65%任務4.3建筑物折舊的求取解析3、修復費用法基本原理項目四成本法（1）各部分的損耗率：49三、求取方法（4）—市場提取法任務4.3建筑物折舊的求取基本原理概念理論依據(jù)適用對象使用條件估價公式實施估價重新構建價格的求取建筑物折舊的求取積算價格確定項目四成本法四個重要公式：總折舊率＝建筑物折舊÷建筑物重新購建價格

年平均折舊率＝總折舊率÷建筑物年齡

當殘值率為零時建筑物經(jīng)濟壽命＝1÷年平均折舊率建筑物成新率＝1－總折舊率三、求取方法（4）—市場提取法任務4.3建筑物折舊的求取基50鞏固練習某估價對象為一舊廠房改造的超級市場，建設期為2年，該廠房建成5年后補辦了土地使用權出讓用續(xù)，土地使用期限為40年，土地使用權出讓合同約定土地使用期間屆滿不可續(xù)期。建筑物經(jīng)濟壽命為50年。假設殘值率為零，采用直線法計算建筑物折舊時年折舊率為（）A.2.00%B.2.13%

C.2.22%D.2.50%問題鞏固練習某估價對象為一舊廠房改造的超級市場，建設期為2年，該51鞏固練習答案：C

出讓合同中已約定不可續(xù)期的，應按建筑物經(jīng)濟壽命減去其晚于土地使用期限的那一部分壽命后的壽命計算折舊

折舊期限＝50-5=45

年折舊率＝1/45=2.22%解析鞏固練習答案：C

出讓合同中已約定不可續(xù)期的，應按建筑物5253結束語愿同學們對房地產(chǎn)估價理論與方法學習的興趣隨著課程進行不斷增加而不是減少。愿你們將來為學習了建筑工程評估基礎而慶幸，不是遺憾?！屛覀円黄鹋?！53結束語愿同學們對房地產(chǎn)估價理論與方法學習的興趣隨著課53一、積算價格的確定基本原理概念理論依據(jù)適用對象使用條件估價公式實施估價重新構建價格的求取建筑物折舊的求取積算價格確定項目四成本法任務4.4積算價格的確定一、積算價格的確定基本原理項目四成本法任務4.4積算價格54案例分析1、某建筑物建筑總面積為200平方米，重置價格為2000元/㎡，現(xiàn)值為284，800元。該建筑物已使用15年，耐用年限為50年，建筑物價值損耗是均勻的。試用直線法求建筑物的重新建造成本、已使用折舊總額、年折舊額和殘值率。案例1VB＝284800元；t＝15年；N＝50年重新建造成本C=200×2000＝400000元已使用折舊總額∑D＝C－VB＝115200元年折舊額D＝∑D÷t＝7680元

殘值率

R＝4％

解析案例分析1、某建筑物建筑總面積為200平方米，重置價格為2055答案：C

出讓合同中已約定不可續(xù)期的，應按建筑物經(jīng)濟壽命減去其晚于土地使用期限的那一部分壽命后的壽命計算折舊

折舊期限＝50-5=45

年折舊率＝1/45=2.22%解析解析案例分析答案：C

出讓合同中已約定不可續(xù)期的，應按建筑物經(jīng)濟壽命562、一廠房建成后8年被改造為超級市場，并補辦了土地使用權出讓手續(xù)，土地使用權出讓年限為40年，建筑物的設計壽命為50年，則計算該建筑物折舊的耐用年限應為多少年？使用8年建筑物設計壽命50年土地使用40年N＝40＋8＝48年

案例2案例分析2、一廠房建成后8年被改造為超級市場，并補辦了土地使用權出讓573、某建筑物設計壽命50年，已使用8年，經(jīng)實地勘察，估計尚可使用32年，殘值率為5%，則用直線折舊法計算的該建筑物的成新率？已知：N＝50；t＝8；n＝32；R＝5％，求：q解：N≠n+t

案例3案例分析3、某建筑物設計壽命50年，已使用8年，經(jīng)實地勘察，估計尚可584、某新建房地產(chǎn)，土地面積20000平方米，建筑面積50000平方米?，F(xiàn)時土地重新取得價格為3000元/㎡。建筑物建造的建安成本為1800元/㎡，管理費用為建安成本的3%。該房地產(chǎn)開發(fā)周期為2.5年，其中半年準備期，2年建設期，土地費用在準備期內(nèi)均勻投入；建安成本及管理費用在建設期內(nèi)第一年均勻投入40%，第二年均勻投入60%，年利率為6%。銷售稅費為房地產(chǎn)價格的7%，開發(fā)利潤為房地產(chǎn)價值的20%。試評估該房地產(chǎn)的總價與單價。

案例4案例分析4、某新建房地產(chǎn)，土地面積20000平方米，建筑面積500059房地價格V總=土地成本A+建安成本B+管理費用C+利息D+銷售稅費E+開發(fā)利潤F案例分析解析房地價格V總=土地成本A+建安成本B+管理費用C+利息D+銷60鞏固練習某企業(yè)開發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000元/㎡，正常開發(fā)成本為1500元/㎡，管理費用為前兩項的5%，投資利息占直接成本的5%，銷售費用為100元/㎡，直接成本利潤率為6%，則開發(fā)后的地價為（）元/㎡。

A.1840

B.2840

C.2966

D.3000

問題鞏固練習某企業(yè)開發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000元/㎡，61鞏固練習答案：D

開發(fā)利潤＝（土地取得成本＋開發(fā)成本）×直接成本利潤率＝（1000＋1500）×6%＝150

土地價格＝土地重新取得成本＋土地開發(fā)成本＋管理費用＋投資利息＋銷售費用＋利潤率

＝1000＋1500＋（1000＋1500）×5%＋（1000＋1500）×5%＋100＋150＝3000解析鞏固練習答案：D

開發(fā)利潤＝（土地取得成本＋開發(fā)成本）×6263結束語愿同學們對房地產(chǎn)估價理論與方法學習的興趣隨著課程進行不斷增加而不是減少。愿你們將來為學習了建筑工程評估基礎而慶幸，不是遺憾?！屛覀円黄鹋Γ?3結束語愿同學們對房地產(chǎn)估價理論與方法學習的興趣隨著課63演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！64項目四成本法及其運用項目四成本法及其運用65成本法基本原理分析1重新構建價格的求取2建筑物折舊的求取34積算價格的確定4目錄本項目任務：成本法基本原理分析1重新構建價格的求取2建筑物折舊的求取3466提出任務設置情景任務實施任務小結鞏固練習任務4.1成本法基本原理分析提出任務設置情景任務實施任務小結鞏固練習任務4.1成本法67思路：求取估價對象在估價時點時的重置價格或重建價格，然后扣除折舊。本質：是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設成本為導向來求取房地產(chǎn)價值，測算出的價格稱為積算價格。一、含義積算價格=重新購建成本—折舊任務4.1成本法基本原理分析基本原理概念理論依據(jù)適用對象使用條件估價公式實施估價項目四成本法思路：求取估價對象在估價時點時的重置價格或重建價格，然后扣除68賣方角度：生產(chǎn)費用價值論買方角度：替代原理二、理論依據(jù)①從賣方的角度來看，房地產(chǎn)的價格是基于甚過去的“生產(chǎn)費用”，重在過去的投入；②從買方的角度來看，房地產(chǎn)的價格是基于社會上的“生產(chǎn)費用”，類似于“替代原理”。任務4.1成本法基本原理分析基本原理概念理論依據(jù)適用對象使用條件估價公式實施估價項目四成本法賣方角度：生產(chǎn)費用價值論二、理論依據(jù)①從賣方的角度來看，房69只要是新近開發(fā)建設、可以假設重新開發(fā)建設或者計劃開發(fā)建設的房地產(chǎn)，均可以采用成本法估價。適用對象：既無收益又很少發(fā)生交易的估價新開發(fā)的房地產(chǎn)舊的房地產(chǎn)在建工程計劃開發(fā)建設的房地產(chǎn)很少發(fā)生交易而不適用市場法，沒有經(jīng)濟收益或沒有潛在經(jīng)濟收益而不適用收益法的房地產(chǎn)三、適用對象任務4.1成本法基本原理分析基本原理概念理論依據(jù)適用對象使用條件估價公式實施估價項目四成本法只要是新近開發(fā)建設、可以假設重新開發(fā)建設或者計劃開發(fā)建設的房70三、適用對象適用對象：既無收益又很少發(fā)生交易的估價有獨特設計或者只針對個別使用者的特殊需要而開發(fā)建設的房地產(chǎn)單純的建筑物或者其裝修部分房地產(chǎn)保險及房地產(chǎn)損害賠償房地產(chǎn)市場不活躍或類似房地產(chǎn)交易較少無法使用市場法的項目

任務4.1成本法基本原理分析基本原理概念理論依據(jù)適用對象使用條件估價公式實施估價項目四成本法三、適用對象適用對象：既無收益又很少發(fā)生交易的估價任務4.171條件：自由競爭，商品本身可以大量重復生產(chǎn)四、使用條件注意事項：應采用客觀成本而非實際成本；在客觀成本的基礎上結合選址、規(guī)劃設計條件等的分析進行調整；在客觀成本的基礎上結合市場供求分析進行調整

任務4.1成本法基本原理分析基本原理概念理論依據(jù)適用對象使用條件估價公式實施估價項目四成本法條件：自由競爭，商品本身可以大量重復生產(chǎn)四、使用條件注意事項72五、估價公式房地產(chǎn)價格構成（7項）=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤任務4.1成本法基本原理分析基本原理概念理論依據(jù)適用對象使用條件估價公式實施估價項目四成本法五、估價公式房地產(chǎn)價格構成（7項）=土地取得成本+開發(fā)成本+73五、估價公式房地產(chǎn)價值=房地產(chǎn)重新構建價格-房地產(chǎn)折舊=土地取得成本+建設成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤-建筑物折舊（一）基本公式任務4.1成本法基本原理分析基本原理概念理論依據(jù)適用對象使用條件估價公式實施估價項目四成本法五、估價公式房地產(chǎn)價值=房地產(chǎn)重新構建價格-房地產(chǎn)折舊（一）74五、估價公式任務4.1成本法基本原理分析（二）適用于新開發(fā)房地產(chǎn)的基本公式新開發(fā)土地價格=取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤+土地增值收益基本原理概念理論依據(jù)適用對象使用條件估價公式實施估價項目四成本法五、估價公式任務4.1成本法基本原理分析（二）適用于新開發(fā)75五、估價公式任務4.1成本法基本原理分析（二）適用于新開發(fā)房地產(chǎn)的基本公式1.取得待開發(fā)土地的成本包括土使用權出讓金、征地和房屋拆遷安置補償費、有關土地取得的手續(xù)費和稅金2.土地開發(fā)成本包括地上地下尚有待拆除搬遷房屋的拆遷費、基礎設施建設費、公共配套設施建設費等3.管理費用包括公司經(jīng)費、人員工資、差旅費等?？砂赐恋厝〉贸杀九c開發(fā)成本之和的3%-5%左右計算?；驹砀拍罾碚撘罁?jù)適用對象使用條件估價公式實施估價項目四成本法五、估價公式任務4.1成本法基本原理分析（二）適用于新開發(fā)76五、估價公式任務4.1成本法基本原理分析（二）適用于新開發(fā)房地產(chǎn)的基本公式4.投資利息(1)土地取得費用的利息計息基數(shù)為土地取得費用計息期通常為整個開發(fā)期

(2)土地開發(fā)費用和管理費用的利息

基數(shù)為土地開發(fā)費用和管理費通常視為均勻投入I=P[(1+i)n－1]基本原理概念理論依據(jù)適用對象使用條件估價公式實施估價項目四成本法五、估價公式任務4.1成本法基本原理分析（二）適用于新開發(fā)77基本原理概念理論依據(jù)適用對象使用條件估價公式實施估價項目四成本法問題例1：總投資為550萬元，開發(fā)期為1年，投資在1年內(nèi)均勻投入，同期銀行貸款年利率為8%，求利息。

解析（二）適用于新開發(fā)房地產(chǎn)的基本公式任務4.1成本法基本原理分析010.5I=550[(1+8%)0.5－1]=21.58（萬元）

基本原理項目四成本法問題例1：總投資為550萬元，開發(fā)期為178基本原理概念理論依據(jù)適用對象使用條件估價公式實施估價項目四成本法問題例2：總投資為400萬元，開發(fā)期2年，第一年均勻投入總投資的65%，第二年均勻投入35%，同期銀行貸款年利率8%，求利息。解析（二）適用于新開發(fā)房地產(chǎn)的基本公式任務4.1成本法基本原理分析00.511.5265%35%I=400×65%×[(1+8%)1.5－1]+400×35%×[(1+8%)0.5－1]=37.31（萬元）

基本原理項目四成本法問題例2：總投資為400萬元，開發(fā)期2年79基本原理概念理論依據(jù)適用對象使用條件估價公式實施估價項目四成本法問題例3：總投資為600萬元，開發(fā)期3年，在第一年年初投入總投資的50%，第二年年初投入30%，第三年年初投入剩余的20%，同期銀行貸款年利率為8%,求利息。解析（二）適用于新開發(fā)房地產(chǎn)的基本公式任務4.1成本法基本原理分析012350%30%20%I=600×50%×[(1+8%)3－1]+600×30%×[(1+8%)2－1]+600×20%×[(1+8%)1－1]=117.47基本原理項目四成本法問題例3：總投資為600萬元，開發(fā)期3年80五、估價公式任務4.1成本法基本原理分析（二）適用于新開發(fā)房地產(chǎn)的基本公式5.銷售稅費（1）銷售費用（2）銷售稅金及附加（3）其他銷售稅費基本原理概念理論依據(jù)適用對象使用條件估價公式實施估價項目四成本法6.開發(fā)利潤開發(fā)利潤=銷售收入-土地取得成本-開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售稅費五、估價公式任務4.1成本法基本原理分析（二）適用于新開發(fā)81五、估價公式任務4.1成本法基本原理分析（二）適用于新開發(fā)房地產(chǎn)的基本公式7.土地增值收益

土地增值收益=（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+利潤）×土地增值收益率基本原理概念理論依據(jù)適用對象使用條件估價公式實施估價項目四成本法五、估價公式任務4.1成本法基本原理分析（二）適用于新開發(fā)82某土地征地、安置、拆遷及青苗補償?shù)荣M用為每畝10萬元，土地開發(fā)成本為每平方公里2.5億元。土地開發(fā)周期為2年，土地征用等費用10萬元/畝，在開發(fā)期初投入；土地開發(fā)費用第1年均勻投入30%，其余在第2年內(nèi)均勻投入。年貸款利率為6%，按半年計息。當?shù)赝恋亻_發(fā)投資的回報率一般為征地等費用及開發(fā)成本之和的10%，轉讓稅費約為土地轉讓價的6.5%，土地增值收益為10%。試評估該土地的單價。土地價格V=土地征用等費用A+土地開發(fā)成本B+利息C+利潤D+稅費E+土地增值收益F問題解析某土地征地、安置、拆遷及青苗補償?shù)荣M用為每畝10萬元，土地開83鞏固練習某宗熟地的原生地取得費為540元/m2，土地開發(fā)期為2年，土地開發(fā)費第一年和第二年分別為90元/m2和60元/m2，貸款年利率為8%。采用成本法求取該熟地的價值時，其中的投資利息為（）元/m2。

A.55.20

B.103.22

C.109.63

D.114.82

問題鞏固練習某宗熟地的原生地取得費為540元/m2，土地開發(fā)期為84鞏固練習答案：B

540×（1.082-1）+90×（1.081.5-1）+60×（1.080.5-1）

=89.86+11.01+2.35=103.22

解析鞏固練習答案：B

540×（1.082-1）+90×（8586結束語愿同學們對房地產(chǎn)估價理論與方法學習的興趣隨著課程進行不斷增加而不是減少。愿你們將來為學習了建筑工程評估基礎而慶幸，不是遺憾。——讓我們一起努力！22結束語愿同學們對房地產(chǎn)估價理論與方法學習的興趣隨著課86提出任務設置情景任務實施任務小結鞏固練習任務4.2重新構建價格的求取提出任務設置情景任務實施任務小結鞏固練習任務4.2重新構87一、含義任務4.2重新構建價格的求取基本原理概念理論依據(jù)適用對象使用條件估價公式實施估價重新構建價格的求取建筑物折舊的求取積算價格確定項目四成本法建筑物：建筑物重新建造成本之和

土地：土地重新取得價格或重新開發(fā)成本與建筑物重新建造成本之和

認識：1、重新購建價格是估價時點的；2、重新購建價格是客觀的；3、建筑物的重新購建價格是全新狀況下的價格；4、土地的重新購建價格是在時點狀況下的價格。一、含義任務4.2重新構建價格的求取基本原理項目四成本法建88一、含義任務4.2重新構建價格的求取基本原理概念理論依據(jù)適用對象使用條件估價公式實施估價重新構建價格的求取建筑物折舊的求取積算價格確定項目四成本法重置價格：又稱重置成本，是采用估價時點的建筑材料、建筑構配件、設備和建筑技術等，按照估價時點時的價格水平，重新建造與估價對象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常價格。重建價格：又稱重建成本，是采用與估價對象建筑物相同的建筑材料、建筑構配件、設備和建筑技術等，按照估價時點時的價格水平，重新建造與估價對象建筑物完全相同的建筑物的正常價格。這種重新建造方式可形象地稱為“復制”。一、含義任務4.2重新構建價格的求取基本原理項目四成本法重89二、求取思路任務4.2重新構建價格的求取基本原理概念理論依據(jù)適用對象使用條件估價公式實施估價重新構建價格的求取建筑物折舊的求取積算價格確定項目四成本法1、土地重新購建價格的求取比較法、收益法、基準地價修正法、成本法2、建筑物重新購建價格的求取（1）單位比較法單位面積法單位體積法

二、求取思路任務4.2重新構建價格的求取基本原理項目四成本90基本原理概念理論依據(jù)適用對象使用條件估價公式實施估價項目四成本法問題例：某建筑物的建筑面積為500平方米，該類建筑結構和用途的建筑物的單位建筑面積造價為1200元/平方米，則評估該建筑物的重新購建價格為多少？解析（1）單位比較法1200×500=60（萬元）

任務4.2重新構建價格的求取基本原理項目四成本法問題例：某建筑物的建筑面積為500平方米91基本原理概念理論依據(jù)適用對象使用條件估價公式實施估價項目四成本法問題例：某建筑物的體積為1000立方米，該類建筑結構和用途的建筑物的單位體積造價為1000元/立方米，則評估該建筑物的重新購建價格為？解析（1）單位比較法1000×1000=100萬元任務4.2重新構建價格的求取基本原理項目四成本法問題例：某建筑物的體積為1000立方米，92二、求取思路任務4.2重新構建價格的求取基本原理概念理論依據(jù)適用對象使用條件估價公式實施估價重新構建價格的求取建筑物折舊的求取積算價格確定項目四成本法2、建筑物重新購建價格的求?。?）工料測量法：先估算建筑物所需各種材料、設備的數(shù)量和人工時數(shù)。（4）指數(shù)調整法：運用建筑造價指數(shù)或變動率，將估價對象建筑物的原始成本調整到估價野戰(zhàn)的現(xiàn)行成本。（2）分部分項法：以建筑物的各個獨立構件或工程單位價格或成本為基礎二、求取思路任務4.2重新構建價格的求取基本原理項目四成本93項目單位成本數(shù)量單項成本合計基礎工程元/立方米立方米

墻體工程元/平方米平方米

樓地面工程元/平方米平方米

屋面工程元/平方米平方米

門窗工程元/平方米平方米

給排水面積元/平方米平方米

供暖工程元/平方米平方米

電氣工程元/平方米平方米

合計

稅費利息管理費

重新購建價格

分部分項法項目單位成本數(shù)量單項成本合計基礎工程元/立方米立方米

墻體工94項目單價數(shù)量單項成本合計現(xiàn)場準備

水泥

沙石

磚塊

木材

瓦面

鐵釘

人工

稅費

其他

重新購建價格

工料測算法項目單價數(shù)量單項成本合計現(xiàn)場準備

水泥

沙石

磚95問題例：某建筑物于2008年7月底建成，當時建造該類建筑物一般成本為880元/㎡，此后的建筑物建造成本的變動狀況為：2008年內(nèi)平均每月比上月遞增1％；2009年與2010年基本保持不變；2011年與2012年內(nèi)平均每月比上月遞增0.5％；2013年內(nèi)平均每月比上月遞增2％。試利用上述資料求取2013年8月初的該類建筑物的重新建造成本。解析（4）指數(shù)調整法基本原理概念理論依據(jù)適用對象使用條件估價公式實施估價重新構建價格的求取建筑物折舊的求取積算價格確定項目四成本法任務4.2重新構建價格的求取問題例：某建筑物于2008年7月底建成，當時建造該類建筑物一96鞏固練習下列關于重新購建價格的說法中，正確的有（）。

A.重新購建價格是指重新取得全新狀況的估價對象所必需的支出

B.重新購建價格是在估價時點的價格

C.重新購建價格是客觀的價格

D.建筑物的重新購建價格是全新狀況下的價格

E.土地的重新購建價格是法定最高出讓年限狀況下的價格答案：ABCD鞏固練習下列關于重新購建價格的說法中，正確的有（）9798結束語愿同學們對房地產(chǎn)估價理論與方法學習的興趣隨著課程進行不斷增加而不是減少。愿你們將來為學習了建筑工程評估基礎而慶幸，不是遺憾。——讓我們一起努力！34結束語愿同學們對房地產(chǎn)估價理論與方法學習的興趣隨著課98提出任務設置情景任務實施任務小結鞏固練習任務4.3建筑物折舊的求取提出任務設置情景任務實施任務小結鞏固練習任務4.3建筑物99一、含義任務4.3建筑物折舊的求取基本原理概念理論依據(jù)適用對象使用條件估價公式實施估價重新構建價格的求取建筑物折舊的求取積算價格確定項目四成本法是指建筑物在使用過程中，由于各種原因造成建筑物效用遞減，從而引起的價值上的損失。1.有形損耗由于使用和受自然力影響而引起的建筑物實體價值損失

2.無形損耗由于功能上或經(jīng)濟上的因素（如技術進步、消費觀念變更等）而引起的建筑物無形價值損失。一、含義任務4.3建筑物折舊的求取基本原理項目四成本法是指100二、影響因素任務4.3建筑物折舊的求取基本原理概念理論依據(jù)適用對象使用條件估價公式實施估價重新構建價格的求取建筑物折舊的求取積算價格確定項目四成本法影響因素2因使用產(chǎn)生破損時間或風雨侵蝕風災、水災、地震等人為造成的破壞物質因素技術更新設計變化，含消費觀念的變更功能因素周邊地區(qū)經(jīng)濟的衰退建筑物與周邊環(huán)境不相適應區(qū)域的優(yōu)良性發(fā)生減退經(jīng)濟因素二、影響因素任務4.3建筑物折舊的求取基本原理項目四成本法101三、求取方法（1）—年限法任務4.3建筑物折舊的求取基本原理概念理論依據(jù)適用對象使用條件估價公式實施估價重新構建價格的求取建筑物折舊的求取積算價格確定項目四成本法建筑物的耐用年限自然壽命經(jīng)濟壽命資產(chǎn)評估所用的耐用年限應為經(jīng)濟耐用年限。三、求取方法（1）—年限法任務4.3建筑物折舊的求取基本原102任務實施《房地產(chǎn)估價規(guī)范》參考建筑物的耐用年限項目鋼結構鋼筋混凝土結構磚混結構一等磚混結構二等磚木結構一等磚木結構二等磚木結構三等簡易結構生產(chǎn)用房7050404030303010受腐蝕生產(chǎn)用房5035303020202010非生產(chǎn)用房8060505040404010任務實施《房地產(chǎn)估價規(guī)范》參考建筑物的耐用年限項目鋼結構鋼筋103城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例規(guī)定：土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年。任務拓展城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例規(guī)定：土地使用權出讓最高104任務實施建筑物的經(jīng)濟耐用年限與土地使用權年限不一致時建筑物建成時間建筑物耐用年限截止補辦土地手續(xù)土地年限截止時間按建筑物耐用年限計算任務實施建筑物的經(jīng)濟耐用年限與土地使用權年限不一致時建筑物建105任務實施建筑物的經(jīng)濟耐用年限與土地使用權年限不一致時建筑物建成時間建筑物耐用年限截止補辦土地手續(xù)土地年限截止時間建筑物已使用年限+土地剩余使用年限任務實施建筑物的經(jīng)濟耐用年限與土地使用權年限不一致時建筑物建106任務實施建筑物的已使用年限實際使用年限有效使用年限資產(chǎn)評估所用的應為有效使用年限。任務實施建筑物的已使用年限實際使用年限有效使用年限資產(chǎn)評估所107任務實施建筑物成新率的確定q=1-d=1-(1-R)t/NV=Cq任務實施建筑物成新率的確定q=1-d=1-(1-R)t/NV108問題例：某建筑物，總建筑面積為200平方米，于8年前建成，重置價格為1000元/㎡，耐用年限40年，殘值率為2%，試用直線法計算該建筑物的年折舊額、折舊總額和現(xiàn)值。

解析1、年限法基本原理概念理論依據(jù)適用對象使用條件估價公式實施估價重新構建價格的求取建筑物折舊的求取積算價格確定項目四成本法任務4.2重新構建價格的求取問題例：某建筑物，總建筑面積為200平方米，于8年前建成，重109三、求取方法（2）—觀察法任務4.3建筑物折舊的求取基本原理概念理論依據(jù)適用對象使用條件估價公式實施估價重新構建價格的求取建筑物折舊的求取積算價格確定項目四成本法又稱打分法，是由具有專業(yè)知識和經(jīng)驗的工程技術人員對建筑物實體各主要部位進行觀察打分，以判斷被評估建筑物的損耗率的方法?；居嬎愎綖椋簱p耗率＝結構部分合計得分×G＋裝修部分合計得分×S＋設備部分合計得分×BG、S、B分別為各對應部分的評分修正系數(shù)。一般按各部分造價占建筑物整體造價的比值取定。三、求取方法（2）—觀察法任務4.3建筑物折舊的求取基本原110三、求取方法（3）—修復費用法任務4.3建筑物折舊的求取基本原理概念理論依據(jù)適用對象使用條件估價公式實施估價重新構建價格的求取建筑物折舊的求取積算價格確定項目四成本法損耗率=修復費用÷重置成本

資產(chǎn)的有些實體性損耗和功能性損耗是不可修復的，對不可修復性損耗部分，只能以其對資產(chǎn)價值造成的損耗額來替代對其修復的費用.三、求取方法（3）—修復費用法任務4.3建筑物折舊的求取基111問題例：某建筑物的重置價格為200萬元，經(jīng)濟耐用年限為50年，已使用年限為10年。根據(jù)評估人員推測，主體結構修復費用為15萬元，裝修的重置價格為60萬元，耐用年限為8年，已使用2年；設備的重置價格為60萬元，耐用年限為15年，已使用10年，殘值為零。[問題]（1）各部分的損耗率；（2）房屋的成新率。3、修復費用法基本原理概念理論依據(jù)適用對象使用條件估價公式實施估價重新構建價格的求取建筑物折舊的求取積算價格確定項目四成本法任務4.3建筑物折舊的求取問題例：某建筑物的重置價格為200萬元，經(jīng)濟耐用年限為50年112解析3、修復費用法基本原理概念理論依據(jù)適用對象使用條件估價公式實施估價重新構建價格的求取建筑物折舊的求取積算價格確定項目四成本法（1）各部分的損耗率：主體部位的損耗率=修復費用/重置費用×100%=15/（200-60-60）×100%=18.75%裝修部位的損耗率=已使用年限/經(jīng)濟耐用年限×100%=2/8×100%=25%設備部位的損耗率=10/15×100%=66.67%（2）房屋的成新率：主體部位造價占房屋重置成本的百分比=80/200×100%=40%裝修部位造價占房屋重置成本的百分比=60/200×100%=30%設備部位造價占房屋重置成本的百分比=60/200×100%=30%房屋成新率=1-（40%×18.75%+30%×25%+30%×66.67%）=65%任務4.3建筑物折舊的求取解析3、修復費用法基本原理項目四成本法（1）各部分的損耗率：113三、求取方法（4）—市場提取法任務4.3建筑物折舊的求取基本原理概念理論依據(jù)適用對