物業(yè)前期招標范本

珠海市物業(yè)管理招標文件第一部分 投標邀請業(yè)管理招標投標暫行辦法》的規(guī)定，現(xiàn)決定對

怡泰雅苑 （項目名稱）的物業(yè)管理服務進行 邀請 （公開/邀請）招標。茲邀請合格投標人以密封標書的方式前來投標。一、招標項目的簡要說明本項目位于珠海市金灣區(qū)紅旗鎮(zhèn)藤榮路18

號。本項目規(guī)劃設計的物業(yè)類型為： 商住 。本項目總用地面積 約

25840.5 平方米。用地構成為：建筑用地平方米（其中公建用地 平方米，綠化用地 平方米。本項目總建筑面積 7358876

8576.67平方米，地上總建筑面積 65012.09 平方米（住宅建筑面積59853.33 平方米，商業(yè)用房建筑面積

4119.01

本項目共計建筑物 3 3 幢 589 構為框架剪力墻結構

。本項目的建筑密度為

20 %；綜合容積率 2.5 ；綠化率為 本項目規(guī)劃建設機動車停車位 346

400

下停車位 246 個；按照規(guī)劃設計建造了非機動車停車場所 平方米。二、項目開工和竣工交付使用時間本項目于

2010

年

07

月開工建設，共分 一

期開發(fā)建設。整個建設一一一一項目（計劃）于 2012

年 12

月全部建成竣工交付使用。三、物業(yè)管理用房的配置情況物業(yè)管理企業(yè)辦公等用房：建筑面積為 180.77

平方米；四、房屋專項維修資金建立情況開發(fā)建設單位按 標準繳存，計 元；購房人按標準繳存，計 元；專項維修資金的補充來源有 ，建立的住房專項維修資金現(xiàn)存于 。五、招標書的發(fā)售（投標單位應于

20101

年 4

月

2

日

16 時

30 分前至珠海市紅花（湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司怡泰雅苑售樓部購買招標書。

出售的招標書每套標書收取成本費 100 元整）。六、保證金的繳納1、投標人在購買招標書的同時繳納投標保證金

50000

元整。未中標者在招標人與中標人簽訂 怡泰雅苑前期 物業(yè)服務合同后5日內(nèi)退還保2、未按規(guī)定提交投標保證金的投標，將被視為投標無效。七、投標地點珠海市珠海市怡泰雅苑售樓部辦公室。八、投標截止時間 2014 年 4 月 22 日 9

時

30 分，逾期收到的或不符合規(guī)定的投標文件不接受。九、招投標說明會2011 年 4 月 5

日 15 時 30 分約請投標人共同踏勘招標物業(yè)現(xiàn)場并舉行說明會。十、開標時間、地點1、開標時間： 2011 年 4 月 22 日 9

時 30 分2、開標地點：珠海市怡泰雅苑售樓部辦公室 。十一、對本次招標提出詢問的，請于 2011 年 4 月 5 日前與（姓名）聯(lián)系(技術方面的詢問請以信函或傳真的形式)。地 址：

珠海市金灣區(qū)紅旗鎮(zhèn)藤榮路

18

號郵 編：

51900電 話：

年 4 月

26 日一一第二部分一一本物業(yè)的物業(yè)服務按照《珠海市住宅區(qū)物業(yè)管理公共服務等級標準》 級標準，具體技術規(guī)范與要求和部分差異如下：一、物業(yè)管理服務的內(nèi)容1、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設施設備的管理及維修養(yǎng)護；（1）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護；（2）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠化養(yǎng)護和管理；（3）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛（機動車和非機動車）行駛、停放及場所管理；（4）供水

、供電、供氣、電信等專業(yè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)對相關管線、設施維修養(yǎng)護時，進行必要的協(xié)調(diào)和管理；（5）物業(yè)管理區(qū)域的日常安全巡查服務；（6）物業(yè)檔案資料的保管及有關物業(yè)服務費用的帳務管理；（7）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主、使用人裝飾裝修物業(yè)的服務；（8）根據(jù)需要組織豐富的多彩的社區(qū)文化。一一一一二、物業(yè)管理服務的要求

按專業(yè)化的要求配置管理服務人員；

物業(yè)管理服務與收費質(zhì)價相符；

爭創(chuàng)市級、省級物業(yè)小區(qū)。三、物業(yè)管理服務標準物業(yè)共用部位的維護、物業(yè)共用設施設備的日常運行和維護涉及使用安全的部位進行檢查涉（2）門窗：每周一次巡視樓內(nèi)公共部位門窗，保持玻璃、門窗配件完好，開閉正常。（3）樓內(nèi)墻面、頂面、地面：墻面、頂面粉刷層無明顯剝落，面磚、地磚平整不起殼、無缺損，墻面修補應保持與原墻面材質(zhì)一致。樓

內(nèi)外排水管道進行樓清掃、疏通，保障排水暢通。每半年檢查一次屋頂，發(fā)現(xiàn)防水層有氣臌、碎裂，隔熱板有斷裂、缺損的，應及時修理。發(fā) 鐵

現(xiàn)損壞立即修復；發(fā) 鐵顯銹蝕，保持圍墻完好。（6）道路、場地等：每半月一次巡查道路、路面、側(cè)石、井蓋等，發(fā)現(xiàn)損壞及時修復，保持路面基本平整無積水，側(cè)石平直無缺損。（7）休閑椅、室外健身設施等：每周二次以上巡查，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復，。保證器械、設施的安全使用（如需更換的除外）。，并在主要通道，設置安全疏散指示和事故照明設施。每月檢查一次，保證標志清晰完整，設施一一一一運行正常。每周對供水設備檢查三次以上每季對水泵潤滑點加油，季一次對泵房、管道等進行除銹、油漆，每年保養(yǎng)一次水泵，保證二次供水正常，泵房整潔。每年定期二次清洗水箱、蓄水池，二次供水水質(zhì)符合國家生活用水標準。高層房屋每年二次對減壓閥進行測壓并做好記錄。水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，溢流管口必須安裝金屬防護網(wǎng)并完好，每年秋、冬季對暴露水管進行防凍保養(yǎng)。

排水系統(tǒng)1每天二次檢查污水泵、提升泵、排出泵，每季次潤滑加油。1每年二次對污水處理系統(tǒng)全面維護保養(yǎng)?？刂乒耠姎庑阅芡旰?，運作正常。污水處理系統(tǒng)正常運行，周邊基本無異味和明顯噪聲，過濾格柵無堵塞，污水排放符合環(huán)保要求。每年清洗暴氣機空氣濾網(wǎng)二次，如有破損立即更換。

每周二次巡檢公共照明設備，修復損壞的燈座、燈泡、開關等，保

每月一次對室內(nèi)、室外的公共電氣柜進行巡檢、保養(yǎng)，每年一次對電氣安全進行檢查。

及時修復損壞的燈座、燈泡、開關等，保持燈具完好，小區(qū)內(nèi)樓道一一一一在景觀燈、節(jié)日彩燈、電梯廳吊燈等：保持燈具完好，亮燈率在保證電梯24小時運行，轎廂內(nèi)按鈕、燈具等配件保持完好，轎廂整潔。， 的委托專業(yè)維修保養(yǎng)單位進行定期保養(yǎng)每， 的， ，全使用許可證》， ，理。電梯發(fā)生一般故障的，專業(yè)維修人員二小時內(nèi)到達現(xiàn)場修理，發(fā)生電梯困人或其它重大事件時，物業(yè)管理人員須在五分鐘內(nèi)到現(xiàn)場應急處理，專業(yè)技術人員須在半小時內(nèi)到現(xiàn)場進行救助。電梯門無安全關閉裝置、無自動稱重感應裝置或無緊急呼叫裝置須設專人駕駛的，或由業(yè)主大會要求專人駕駛的，駕駛員應堅守崗位不脫崗，保障安全運行。

消防系統(tǒng)消防泵每月啟動一次并作記錄，每年保養(yǎng)一次，保證其運行正常。消防栓每月巡查一次，消防栓箱內(nèi)各種配件完好。每天檢查火警功能、報警功能是否正常。每年試驗一次探測器，并對全部控制裝置進行一次試驗，火災探測器投入運行二年后，應每隔三年全部清洗一次，不合格的應當調(diào)換。每半年檢查一次消防水帶、閥桿處加注潤滑油并作一次放水檢查。每月檢查一次滅火器，臨近失效立即更新或充壓。

層以上的樓宇每年應測試一次，保證其性能符合國家相關標準。8.、弱電系統(tǒng)：樓宇對講系統(tǒng)（可視）

不定期進行調(diào)試與保養(yǎng)，保證其２４小時運行：一一一一正常，對講主機選呼功能正常，且選呼后的對講（可視）功能正常，語音（圖像）清晰，對講分機開鎖功能、門體的閉門器自動閉門功能正常。住戶報警：不定期進行調(diào)試與保養(yǎng)，保證其２４小時運行正常，中心報警控制主機應能準確顯示報警或故障發(fā)生的信息，并同時發(fā)出聲光報警信號。周界報警：２４小時設防并正常運行，不定期進行調(diào)試與保養(yǎng)，保證該系統(tǒng)的警戒線封閉、無盲區(qū)和死角，保證中心控制室能通過顯示屏、報警控制器或電子地圖準確地識別報警區(qū)域，收到警情時，能同時發(fā)出聲光報警信號。監(jiān)視系統(tǒng)：不定期進行調(diào)試與保養(yǎng)，保證各項監(jiān)控設備２４小時正常運行，能清楚顯示出入人員的面部特征和車輛的車牌號，錄像功能正常。保證其正常運行，保持巡更時間、地點、人員和順序等數(shù)據(jù)的顯示、歸檔、查詢和打印等功能正常，巡更違規(guī)記錄提示功能正常。9、水景保證其正常運行。重大節(jié)日前應對景觀設施進行安全、功能檢查，保證節(jié)日期間各項設施運行正常。10、公共綠化養(yǎng)護服務（1）草坪修剪：每年普修四遍以上，草面基本平整。清雜草：每年普除雜草五遍以上，雜草面積不大于灌、排水：及時灌溉，保證有效供水，有積水及時排除。一一一一施肥：每年普施有機肥一遍。病蟲害防治：發(fā)現(xiàn)病蟲害及時滅殺。（2）樹木修剪：喬、灌木修剪每年二遍以上，無二級枯枝；蘺、球超過齊平線10cm

應修剪，每年不少于四遍，做到表面圓整，基本無脫節(jié)；地被、攀援植物適時修剪，每年不少于二次。中耕除草、松土：每年中耕除草五次以上，土壤基本疏松。施肥：按植物品種、生長狀況、土壤條件適當施肥；每年普施基肥一遍，部分花灌木增施追肥一次。病蟲害防治：有針對性及時滅治，主要病蟲害發(fā)生低于扶正加固:

有倒伏傾向，及時扶正、加固。其它:

喬灌木生長良好，樹冠完整；花灌木基本開花；球、籬、地被生長正常,缺枝、空檔不明顯。（3）花壇花境布置:

一年中有二次以上花卉布置。灌、排水:保持有效供水，無積水。補種:

缺枝倒伏不超過十處。修剪、施肥:

保持花卉生長良好。病蟲害防治:

及時做好病蟲害防治。11、物業(yè)公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生服務（1）樓內(nèi)公共區(qū)域地面:

每日清掃一次，其中門廳每日清掃二次，隔日拖洗一次，地面清潔。樓梯扶手、欄桿、窗臺:

每周擦抹二次，保持基本無灰塵。一一一一消防栓、指示牌等公共設施:

每周擦抹一次，外表基本無灰塵、無污漬。天花板、公共燈具:

每季除塵一次，目視基本無灰塵、無蜘蛛網(wǎng)。門、窗等玻璃:

每月擦拭一次，其中門廳玻璃每月二次，目視明亮無污跡。天臺、屋頂:

保持清潔、無垃圾。垃圾收集:

高層按幢設置垃圾收集點，多層按物業(yè)管理需要配置收集點，收集點每日清理二次，收集點周圍地面無散落垃圾，無污跡，無明顯異味。電梯轎廂:

每日擦拭、清掃一次以上，保持目視干凈無污跡。（2）

樓外公共區(qū)域道路地面、綠地、明溝:

道路地面、綠地每日清掃二次，目視地面、綠地清潔無雜物；明溝每周清掃二次，明溝無雜物、無積水。公共燈具、宣傳欄、小品等:

每周擦抹一次，表面無污跡。

有專人管理。生活、建筑垃圾封閉存放，垃圾廂（房）每日沖洗二次，垃圾廂（房）及其周圍基本整潔、無污漬、無積水、無明顯異味，滅害措施完善。果皮箱、垃圾桶:

合理設置。每日清理一次，擦拭一次，箱（桶）無滿溢、無異味、無污跡。消毒滅害:

每季對窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水一次（6、7、8

月每12、公共秩序的維護服務（1）人員要求專職保安人員中

55

周歲以下的人員占總數(shù)的60%以上，身體健康，工一一一一作認真負責。有較強的安全防范能力，能正確使用各類消防、物防、技防器械和設備。上崗時佩帶統(tǒng)一標志，穿戴統(tǒng)一制服，配備對講裝置或必要的安全護衛(wèi)器械。（2）

門崗小區(qū)出入口

24

小時值班看守，并有交接班記錄和外來車輛的登記記封閉管理小區(qū)對外來人員或送貨人員進行記錄，阻止未經(jīng)許可的外來人員進入小區(qū)。對進出小區(qū)的車輛進行管理和疏導，保持出入口環(huán)境整潔、有序、道路暢通；對大型物件搬出實行記錄。（3）巡邏崗白天每二小時巡邏一次，夜間不定時巡邏五次以上，重點部位有明確的巡邏要求，并有巡邏記錄。在遇到異常情況、突發(fā)事件時，采取相應的應對措施，及時報告管理處和相關部門。（4）技防設施和救助（監(jiān)控崗）小區(qū)應具備錄像監(jiān)控、樓宇對講、周界報警等三項以上技防設施，24小時開通，并有人駐守，注視各設備所傳達的信息。同時應接受用戶救助的要求，解答用戶的詢問。（5）車輛管理地面、墻面按車輛道路行駛要求設立指示牌，車輛基本停放在規(guī)定的范圍內(nèi)。一一一一及時處理車輛停放不規(guī)范的現(xiàn)象。收費管理的車庫應

24

小時有專人管理，車輛停放有序，車庫內(nèi)地面、墻面有簡易的車輛行駛指示牌和地標，備有必需的消防器材，車庫場地每日清潔一次，有照明，無滲漏，無積水，通風良好，無易燃、易爆及危險物品存放。13、物業(yè)使用禁止性行為的管理（1）損壞房屋承重結構、主體結構，破壞房屋外貌，擅自改變房屋設計用途；存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品；存放、鋪設超負荷物品；隨意張貼廣告、設置店招；違法搭建建筑物、構筑物；發(fā)出超過規(guī)定標準的噪聲；排放有毒、有害物質(zhì)；占用或損壞物業(yè)共用部位、共用設施設備及相關場地，擅自移動物業(yè)共用（2）設施設備擅自在公寓外立面廣告位以外的部位及公共區(qū)域設置廣告；在非指定位置傾倒或拋棄垃圾、雜物；擅自在物業(yè)共用部位和相關場所懸掛、張貼、涂改、刻畫；利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權益的活動；商鋪經(jīng)營不得違反商鋪經(jīng)營相關管理公約的有關約定；法律、法規(guī)和規(guī)章禁止的其他行為。（3）裝修禁止行為：一一一一損壞房屋承重結構；破壞公寓外立面；鑿、挖地坪、頂面；侵占公共部位、走道；圈占、封堵消防設施；污染公共區(qū)域墻面、地面、頂面；在規(guī)定時間段內(nèi)發(fā)出影響他人休息的噪聲；14、物業(yè)其他公共事務的管理服務（1）管理處設置小區(qū)內(nèi)設置管理處。辦公場所整潔有序。配置辦公家具、電話、電腦、打印機等辦公設施及辦公用品。（2）.管理人員要求小區(qū)經(jīng)理有物業(yè)管理員上崗證和小區(qū)經(jīng)理上崗證，有一年以上小區(qū)經(jīng)理任職經(jīng)歷。管理人員服裝統(tǒng)一，掛牌上崗，儀表整潔規(guī)范。

周一至周日每天

12

提供服務。（4）日常管理與服務服務規(guī)范應符合《珠海市物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范》要求。24

對業(yè)主或使用人的投訴在24

小時內(nèi)答復處理。一一一一制定小區(qū)房屋裝修申請、審批、巡視、驗收等裝修管理制度，建立業(yè)主或使用人房屋裝修檔案，對不符合規(guī)定的行為、現(xiàn)象及時勸阻、制止或報告。建立健全的財務管理制度，對物業(yè)服務費和其它費用的收支進行財務管理，做到運作規(guī)范，賬目清晰。物業(yè)租賃檔案、日常管理檔案等]制定小區(qū)物業(yè)管理與物業(yè)服務工作計劃，并組織實施。建立健全的維修資金管理制度，對小區(qū)房屋維修資金進行賬務管理，做到運作規(guī)范，賬目清晰。可采取走訪、懇談會、問卷調(diào)查、通訊等多種形式與業(yè)主或使用人進行溝通，每年的溝通面不低于小區(qū)住戶的80%。制定管理處內(nèi)部管理制度和考核制度。服務窗口應公開辦事制度、辦事紀律、收費項目和標準。每年對業(yè)主或使用人進行一次滿意情況測評，對測評結果進行分析并及時整改。能提供三種以上特約服務（有償）和三種以上便民（無償）服務；節(jié)假日有專題布置，每年組織兩次以上的社區(qū)活動。不定期開展形式多樣、內(nèi)容豐富的社區(qū)文化活動。綜合管理的其它服務項目達到約定的服務標準。對違反小區(qū)規(guī)約（臨時規(guī)約）或政府有關規(guī)定的行為進行勸阻、制止或報有關部門處理。一一一一第三部分 投標人須知一、總則說明（一）適用范圍1、本招標文件僅適用于本項目的物業(yè)管理服務。（二）定義企業(yè)（三）合格的投標方1、經(jīng)過本次招標的資格預審確認為合格的投標人稱為合格的投標方。（四）投標費用標有關的全部費用。二、投標文件的編寫（一）投標文件格式1、投標方應按招標文件提供的投標文件格式填寫。2、管理服務理念和目標結合本項目的規(guī)劃布局，建筑風格，智能化硬件設施配置及本物業(yè)使用性質(zhì)特點，提出物業(yè)管理服務定位、目標。3、項目管理機構運作方法及管理制度的管理職責、內(nèi)部管理的職責分工、日常管理制度和考核辦法目錄。4、管理服務人員配置根據(jù)物業(yè)管理服務的內(nèi)容、標準和本項目實際情況擬配置各崗位人員的具體情況。一一一一5、根據(jù)物業(yè)管理服務的內(nèi)容、標準制定的物業(yè)管理服務方案（1）對物業(yè)共用部位、業(yè)主或使用人自用部位提供維修服務的方案；（2）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設施設備的維修方案；（3）業(yè)主、使用人裝飾裝修室內(nèi)的服務方案；（4）住宅外墻或建筑物發(fā)生危險，影響他人安全時的工作預案；（5）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境清潔保潔方案；（6）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序維護方案和崗位責任描述；（7）綠化和園林建筑附屬設施的維護、保養(yǎng)方案；（8）（9）6、物業(yè)維修和管理的應急措施（1）業(yè)主、使用人自用部位突然斷水、斷電、無天然氣的應急措施；（2）本項目范圍突然斷水、斷電、無天然氣的應急措施；（3）業(yè)主與使用人自用部位排水設施阻塞的應急措施；（4）雨、污水管及排水管網(wǎng)阻塞的應急措施；（5）電梯故障的應急措施；（6）消防應急措施。（7）（8）7、豐富社區(qū)文化，加強業(yè)主相互溝通的具體措施。8、智能化設施的管理與維修方案。9、施工噪聲控制等與業(yè)主生活密切相關事項的應對預案。10、提供 11、12、（二）投標報價一一一一額、分項收費報價金額及測算依據(jù)。投標方只允許有一個報價，招標方不接受有任何選擇的報價。報價計價單位按建筑面積元/每平方米·月計算。（三）投標文件的份數(shù)和簽署1、投標方應根據(jù)本招標文件的要求，編制投標書共

5 套，并明確注明“正本”或“副本”字樣，一旦正本和副本有差異，以正本為準。2、投標文件須打印并由投標方法定代表人簽署和加蓋公章。3、電報、電話、傳真形式的投標概不接受。三、投標文件遞交的要求和無效1、投標文件的密封投標方應將投標文件密封，并標明投標方的名稱、地址、投標項目名稱及正本或副本。2、投標文件的修改和撤銷提交的投標文件。經(jīng)補充修改的內(nèi)容為投標文件的組成部分。投標人在投標截止時間之后送達的補充或者修改的內(nèi)容無效。行編寫、密封、標注和遞交，并注明“修改或補充投標文件”字樣。3、投標文件有下列情形之一的，投標文件無效：（1）未密封的；（2）未加蓋投標單位法定代表人與投標單位印章的；（3）未能按照招標文件要求編制的；（4）逾期送達的；一一一一（5）附有招標人不能接受條件的。四、開標和評標1、開標的方法與程序2、評標標準和評標辦法共設

5 人。其中，招標人指派 2 人，由建設主管機關人從市物業(yè)管理評標專家名冊中采取隨機抽取的方式確定物業(yè)管理專家成員 3人。（2）評標標準（3）評標辦法五、中標人的確定及物業(yè)服務合同的簽訂（一）中標人的確定1、招標方在投標截止之日起 7 日內(nèi)（最長不超過30

日）確定中標人。

3

日內(nèi)以書面形式向中標人發(fā)出中標通知書。中標通知書一經(jīng)發(fā)出即發(fā)