土地增值稅清算實務(wù)

土地增值稅清算實務(wù)解析關(guān)巖土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁!2022/12/14關(guān)巖2關(guān)巖注冊稅務(wù)師、注冊稅務(wù)籌劃師中國人民大學碩士國家稅務(wù)總局師資庫講師揚州稅院網(wǎng)絡(luò)課程授課教師東奧會計在線授課教師研究方向：稅收、會計、稽查QQ:1399826430土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁!相關(guān)新聞溫家寶：絕不能讓房價反彈進一步嚴格房地產(chǎn)用地管理鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果緊急通知國土資電發(fā)【2012】87號取消預售傳言重挫地產(chǎn)股招商保利大跌廣州市上調(diào)寫字樓的土地增值稅預征率至3%2012年稅務(wù)稽查重點仍然包括房地產(chǎn)企業(yè)

8省市擴大營業(yè)稅改征增值稅試點政策明確2022/12/14關(guān)巖3土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁!一、土地增值稅及清算的概念土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)取得增值收入的單位和個人征收的一種稅依據(jù)：《土地增值稅暫行條例》及配套征管文件細則第六條：條例第二條所稱的單位，是指各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機關(guān)和社會團體及其他組織。條例第二條所稱個人,包括個體經(jīng)營者2022/12/14關(guān)巖4土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁!立法原則(一)要有效的抑制炒買炒賣房地產(chǎn)，牟取暴利的投機行為，防止擾亂房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)市場發(fā)展的行為。(二)維護國家權(quán)益，防止國家土地增值收益流失增加國家財政收入

2022/12/14關(guān)巖5土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁!3.與其他稅種相比，土地增值稅向消費者身上轉(zhuǎn)嫁難度較大開發(fā)商向消費者轉(zhuǎn)嫁成本必走哄抬房價這一關(guān)但這有可能讓其因適用更高一級的稅率而付出代價4.有利于鼓勵普通住宅供應(yīng)解決住房結(jié)構(gòu)性供應(yīng)不足的問題2022/12/14關(guān)巖6土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁!特點(一)土地增值稅在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)按次征收也就是說每轉(zhuǎn)讓一次應(yīng)稅房地產(chǎn)就征收一次土地增值稅從征收環(huán)節(jié)看,類似流轉(zhuǎn)稅(二)土地增值稅以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為計稅依據(jù)在計算應(yīng)納稅額時采用轉(zhuǎn)讓收入減除規(guī)定的扣除項目后的余額計算征收。從稅款征收方式看,類似所得稅2022/12/14關(guān)巖7土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁!(四)土地增值稅是貫徹國家宏觀調(diào)控政策而出臺一個稅種是國家利用稅收經(jīng)濟杠桿對房地產(chǎn)業(yè)進行必要的調(diào)節(jié)也就是說,土地增值稅不以收入為目的是作為宏觀調(diào)節(jié)的手段作用于房地產(chǎn)市場因此土地增值稅又是一個特定行為稅2022/12/14關(guān)巖8土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁!征稅對象征稅對象是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額2022/12/14關(guān)巖9增值額扣除項目土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁!一是土地增值稅僅對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的征收對轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)的不征稅根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，國家為了公共利益，可以依照法律規(guī)定對集體土地實行征用，依法被征用后的土地屬于國家所有。未經(jīng)國家征用的集體土地不得轉(zhuǎn)讓。如要自行轉(zhuǎn)讓是一種違法行為。對這種違法行為應(yīng)由有關(guān)部門依照相關(guān)法律來處理，而不應(yīng)納入土地增值稅的征稅范圍（一）有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)有三層含意土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁!思考房產(chǎn)出售但不辦理產(chǎn)權(quán)（長期租賃）是否繳納土地增值稅？2022/12/14關(guān)巖11土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第11頁!《關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問題的批復》國稅函〔2007〕645號規(guī)定：土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利且有合同等證據(jù)表明其實質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟利益，土地使用者及其對方當事人應(yīng)當依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收2022/12/14關(guān)巖12土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第12頁!思考開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售時土地增值稅是否按舊房清算？2022/12/14關(guān)巖13土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第13頁!思考通過繼承、贈與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是否屬于轉(zhuǎn)讓行為？是否繳納土地增值稅？將建好的幼兒園產(chǎn)權(quán)無償轉(zhuǎn)讓給教育局使用，是否要繳土地增值稅？將別墅贈送給某演藝明星的行為，是否需要繳納土地增值稅？個人將其擁有的房產(chǎn)贈與其子女，對其行為是否征收土地增值稅？企業(yè)將建好的幼兒園的產(chǎn)權(quán)無償轉(zhuǎn)讓給教育局使用，不要繳土地增值稅，而單位將別墅贈送給某演藝明星的行為，是需要繳納土地增值稅。同樣，個人將其擁有的房產(chǎn)贈與其子女，對其行為不征收土地增值稅。2022/12/14關(guān)巖14土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第14頁!《關(guān)于轉(zhuǎn)讓地上建筑物土地增值稅征收問題的批復》（國稅函〔2010〕347號）根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，對轉(zhuǎn)讓碼頭泊位、機場跑道等基礎(chǔ)設(shè)施性質(zhì)的建筑物行為，應(yīng)當征收土地增值稅（二）地上建筑物：建于土地上的一切建筑物

包括地上地下的各種附屬設(shè)施

附著物：是指附著于土地上的不能移動

一經(jīng)移動即遭損壞的物品土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第15頁!特定事項征稅不征稅或者暫免征稅1出售房地產(chǎn)①轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)；②取得國有土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)并銷售；③存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓2繼承、贈與房地產(chǎn)非公益性捐贈繼承、公益性贈與、贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務(wù)人，不征稅3出租房地產(chǎn)無限期出租（國稅發(fā)【1996】4號文件所稱的規(guī)避行為，國稅函【2007】645號）有限期出租無權(quán)屬轉(zhuǎn)移，不征稅4房地產(chǎn)抵押抵押期滿，不能償還債務(wù)以房地產(chǎn)抵債抵押期滿，無權(quán)屬轉(zhuǎn)移不征稅5房地產(chǎn)交換單位之間、單位與個人之間換房個人之間互換自有住房暫免征稅土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第16頁!應(yīng)納稅額2022/12/14關(guān)巖17步增值額＝銷售收入―扣除項目金額第二步增值率=增值額÷扣除項目金額第三步確認適用稅率第四步應(yīng)納稅額＝增值額×增值稅稅率―扣除項目金額×扣除系數(shù)土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第17頁!稅收優(yōu)惠2022/12/14關(guān)巖18.hdcwpx.1）出售普通住宅增值率未超過20%2）因國家建設(shè)需要依法征用收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第18頁!稅務(wù)機關(guān)的責任：1、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)2、對納稅人申報情況進行審核納稅人的責任：納稅人應(yīng)當如實申報應(yīng)繳納的土地增值稅稅額保證清算申報的真實性、準確性和完整性

2022/12/14關(guān)巖19土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第19頁!科學合理制定預征率國稅發(fā)[2010]53號2022/12/14關(guān)巖20.hdcwpx.西部地區(qū)省份不得低于1%東部地區(qū)預征率不得低于2%除保障性住房外——保障性住房不預征中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第20頁!思考對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅預征稅款有哪些情況？2022/12/14關(guān)巖21土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第21頁!清算條件國稅發(fā)【2009】91號符合下列條件之一的應(yīng)進行土地增值稅的清算（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的2022/12/14關(guān)巖22土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第22頁!清算期限國稅發(fā)【2009】91號對于符合清算條件，應(yīng)進行土地增值稅清算的項目納稅人應(yīng)當在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù)

2022/12/14關(guān)巖23土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第23頁!應(yīng)進行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)確定需要進行清算的納稅人在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的主管稅務(wù)機關(guān)可依據(jù)《稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理2022/12/14關(guān)巖24土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第24頁!?清算單位細則第八條土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算2022/12/14關(guān)巖25土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第25頁!思考房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的建設(shè)工程，在工程項目登記備案時，沒有進行分期項目的備案，但是，企業(yè)自行劃分了項目分期建設(shè)，在做土地增值稅清算時是否可以自行劃分的分期建設(shè)為項目單位進行匯算？根據(jù)國稅發(fā)[2006]187號的規(guī)定，土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算在土地增值稅清算時不能以企業(yè)自行劃分的分期工程建設(shè)項目為單位進行清算土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第26頁!財稅字【1995】48號十三、關(guān)于既建普通標準住宅又搞其他類型房地產(chǎn)開發(fā)的如何計稅的問題對納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造普通標準住宅不能適用條例第八條（一）項免稅規(guī)定2022/12/14關(guān)巖27土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第27頁!2022/12/14關(guān)巖28開發(fā)項目清算普通住宅非普通住宅其他開發(fā)產(chǎn)品土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第28頁!關(guān)注粵府辦[2005]56號

佛地稅函[2005]240號財稅[2006]141號

2022/12/14關(guān)巖29土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第29頁!（*地稅二[2009]104號）規(guī)定：清算項目以規(guī)劃部門審批的建設(shè)工程規(guī)劃許可證中所列建設(shè)項目為準（**市地方稅務(wù)局公告2011年第5號）規(guī)定：對2011年1月1日后采取分期方式開發(fā)、銷售的房地產(chǎn)開發(fā)項目，可按政府規(guī)劃主管部門頒發(fā)的

《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》作為分期標準以分期項目為單位進行清算

土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第30頁!

計算免稅臨界點：設(shè)銷售收入總額為X，設(shè)不含息建造成本為Y。按照建造成本10％計算的房地產(chǎn)開發(fā)費用為0.1Y；財政部規(guī)定的加計20％扣除額為0.2Y；允許扣除的營業(yè)稅、城建稅、教育費附加為：

X×5％×（1＋7％＋3％）＝0.055X土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第31頁!清算資料納稅人清算土地增值稅時應(yīng)提供的清算資料（一）土地增值稅清算表及其附表（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目清算說明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機關(guān)需要了解的其他情況2022/12/14關(guān)巖32土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第32頁!最新政策京版細則“十五條”

(五)實行差別化土地增值稅預征率房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在新開盤項目銷售前，將項目的土地成本、建安成本和銷售價格等報送住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門備案經(jīng)稅務(wù)部門核定，對定價過高、預計增值額過大的房地產(chǎn)開發(fā)項目提高土地增值稅預征率，具體辦法由稅務(wù)部門會同住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門制定公布

2022/12/14關(guān)巖33土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第33頁!二、土地增值稅清算相關(guān)文件土地增值稅暫行條例土地增值稅實施細則土地增值稅征管相關(guān)問題土地增值稅清算管理規(guī)程土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)2022/12/14關(guān)巖34土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第34頁!序號文件文號8關(guān)于廣西土地增值稅計算問題請示的批復國稅函[1999]112號03-059關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的批復國稅函[2000]687號09-0510關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅款時附送專項審計報告的批復國稅函[2002]512號06-0511關(guān)于加強土地增值稅管理工作的通知國稅函[2004]938號08-0212關(guān)于土地增值稅若干問題的通知財稅[2006]21號03-0213關(guān)于土地增值稅普通標準住宅有關(guān)政策的通知財稅[2006]141號10-2014關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知國稅發(fā)[2006]187號12-28土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第35頁!土地增值稅是地方稅種各省、自治區(qū)、直轄市在財政部、國家稅務(wù)總局所規(guī)定的范圍內(nèi)有制定具體執(zhí)行政策的權(quán)限現(xiàn)行土地增值稅在房地產(chǎn)市場調(diào)控背景下呈現(xiàn)出區(qū)域政策差異土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第36頁!《廣州市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅征收管理試行辦法》穗地稅發(fā)【2005】106號《廣州市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅征收管理試行辦法的補充》穗地稅發(fā)【2006】39號《關(guān)于加強土地增值稅征管的通知》穗地稅發(fā)【2010】138號2022/12/14關(guān)巖37土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第37頁!（一）收入方面實務(wù)解析條例第五條納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入包括貨幣收入、實物收入、其他收入細則第五條條例第二條所稱的收入包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益2022/12/14關(guān)巖38土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第38頁!*地稅函[2010]170號

一、土地增值稅清算時收入確認問題土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的按發(fā)票所載金額確認收入未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致在清算前已發(fā)生補、退房款的應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整2022/12/14關(guān)巖39土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第39頁!二、折扣轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，其土地增值稅計稅收入確認問題（一）交易雙方簽訂的銷售合同和商品房銷售發(fā)票所載折扣后的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入一致的，以折扣后的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入確認土地增值稅計稅收入（二）交易雙方簽訂的銷售合同和商品房銷售發(fā)票所載折扣后的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入不一致的，應(yīng)按220號文條規(guī)定，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按發(fā)票所載金額確認土地增值稅計稅收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認土地增值稅計稅收入2022/12/14關(guān)巖40土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第40頁!思考4、房地產(chǎn)企業(yè)之間互換房產(chǎn)是否繳納土地增值稅？繳納個人之間互換房產(chǎn)是否繳納土地增值稅？

2022/12/14關(guān)巖41土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第41頁!思考房地產(chǎn)企業(yè)賣房贈家具家電如何稅務(wù)處理2022/12/14關(guān)巖42土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第42頁!土地增值稅清算工作若干問題處理指引

*地稅函[2011]201號房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為委托方以支付代銷費、包銷費等費用方式委托其他單位或個人作為受托方代銷、包銷房地產(chǎn)，委托方與受托方之間沒有發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，應(yīng)按220號文條規(guī)定，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按發(fā)票所載金額確認土地增值稅計稅收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認土地增值稅計稅收入不得扣除相應(yīng)的代銷費、包銷費等費用2022/12/14關(guān)巖43土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第43頁!六、關(guān)于地方政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的費用如何計征土地增值稅的問題對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對于代收費用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)；對于代收費用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用2022/12/14關(guān)巖44土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第44頁!思考7、房地產(chǎn)企業(yè)代建房是否繳納土地增值稅？代建房屋方式是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進行房地產(chǎn)開發(fā)開發(fā)完成后向客戶收取代建房屋報酬的行為對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，雖然代建房行為取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入的性質(zhì)故稅法規(guī)定代建房行為不屬于土地增值稅的征收范圍2022/12/14關(guān)巖45土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第45頁!關(guān)注如房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)之初就確定最終用戶那采用代建房方式更有利于實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化企業(yè)在大力開發(fā)項目之余應(yīng)主動發(fā)展代建房屋的客戶代建房還可按客戶要求設(shè)計和建造對客戶需求滿足率高，在某種程度上可提高企業(yè)競爭力更有利于企業(yè)發(fā)展壯大代建房的資金投入一般是由客戶根據(jù)工程進度支付的因此在開發(fā)過程中房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力也相對較小2022/12/14關(guān)巖46土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第46頁!案例分析：A房地產(chǎn)公司通過招拍掛取得土地一宗，支付8000萬元A將該宗土地作價10000萬元，與B成立C房地產(chǎn)合資公司目前該宗土地所規(guī)劃開發(fā)項目銷售完畢需土地增值稅清算確定土地增值稅扣除項目時稅務(wù)人員認為該宗土地成本應(yīng)為原始價值8000萬元C認為該土地是由投資方作價投資來的，成本應(yīng)10000萬元很顯然土地成本相差2000萬元將直接影響清算稅額C公司到底該如何處理？土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第47頁!財稅〔2006〕21號規(guī)定：2006/03/02對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的均不適用《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）條暫免征收土地增值稅規(guī)定土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第48頁!思考轉(zhuǎn)讓或接受投資但未辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)的土地是否征稅？土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第49頁!思考合并、分立企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是否征收土地增值稅？2022/12/14關(guān)巖50土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第50頁!企業(yè)兼并是一個企業(yè)采取各種形式有償接收其他企業(yè)產(chǎn)權(quán)使被兼并方喪失法人資格或改變法人實體的經(jīng)濟行為企業(yè)兼并的形式有：土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第51頁!根據(jù)《**省財政廳、**省地方稅務(wù)局、**省國家稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)<關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知>的通知》（*財稅字[1995]39號）規(guī)定：破產(chǎn)企業(yè)拍賣房地產(chǎn)還債可按照財稅字[1995]48號通知第三條的規(guī)定(兼并)給予免征土地增值稅的照顧土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第52頁!甲乙公司簽訂合作建房協(xié)議，共同開發(fā)A房地產(chǎn)項目，清算項目的主體應(yīng)如何確定？房地產(chǎn)公司與其他公司簽訂合作建房協(xié)議，合作建房開發(fā)產(chǎn)品分配后再轉(zhuǎn)讓是否繳納土地增值稅？2022/12/14關(guān)巖53土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第53頁!思考11、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的收入應(yīng)如何審核？國稅發(fā)【2009】91號2022/12/14關(guān)巖54土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第54頁!必要時，主管稅務(wù)機關(guān)可通過實地查驗，確認有無少計、漏計事項，確認有無將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等情況2022/12/14關(guān)巖55土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第55頁!相關(guān)問題1、土地增值稅扣除項目的扣除原則1)憑證合法原則2）實際發(fā)生原則3）預提費用不得扣除原則4）符合條件核定成本原則5）共同費用分攤依據(jù)6）正確區(qū)分開發(fā)成本和開發(fā)費用原則2022/12/14關(guān)巖56土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第56頁!1、取得土地使用權(quán)所支付的金額為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用主要包括土地買價或出讓金和契稅等出讓方式取得土地使用權(quán)：為支付的土地出讓金行政劃撥方式：按規(guī)定補交的出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式：為支付的地價款。2022/12/14關(guān)巖57土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第57頁!思考參加土地競拍時支付的傭金等費用可否作為土地增值稅的扣除項目呢？逾期開發(fā)繳納的土地閑置費、土地評估費如何處理？2022/12/14關(guān)巖58土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第58頁!（*地稅發(fā)〔2008〕211號）第四條關(guān)于成本費用扣除的問題規(guī)定：①與本開發(fā)項目有直接關(guān)聯(lián)的額外補償費用，并能充分證明此額外補償費用屬實的，可據(jù)實扣除。②對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以修路方式取得土地使用權(quán)的，且在同一合同或補充協(xié)議中明確了的可將修筑道路成本作為土地使用權(quán)的購置成本或開發(fā)成本扣除土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第59頁!思考納稅人取得土地應(yīng)上交土地出讓金不直接支付給土地部門而是作為政府部門對企業(yè)投資，可否作為計算土地增值稅扣除項目？如果其金額與土地出讓合同確定的土地出讓金金額一致，并且取得了土地出讓金合法票據(jù)，在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓計算土地增值稅時，應(yīng)當作為扣除項目土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第60頁!思考房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按“以地補路”的方式取得土地，但是該單位支付修路款時，取得的是政府部門財政收據(jù)支付修路款是否可以作為取得土地使用權(quán)支付的金額？房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項文件中或政府的其他文件中包含“以地補路”方式取得土地的內(nèi)容，如果道路是由其他單位施工的，并且財政部門或其他部門以代付了修路費用，向代付單位支付的修路費取得的是財政收據(jù)，可經(jīng)審核確認后作為取得土地使用權(quán)支付的金額；如果道路是由該房地產(chǎn)開發(fā)公司直接施工，支付的修路費取得的是財政收據(jù)，則不能作為取得土地使用權(quán)支付的金額。土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第61頁!2、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費開發(fā)間接費用2022/12/14關(guān)巖62土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第62頁!《**省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅有關(guān)問題的通知》（*地稅發(fā)[2009]104號）關(guān)于扣除項目憑證的確認問題：①對于包工不包料的建安工程，施工方按提供的建安勞務(wù)金額（不含材料價款）開具發(fā)票。在計算土地增值稅扣除項目時，施工費用的扣除憑證以建安發(fā)票為準，材料和設(shè)備費用的扣除憑證以銷售發(fā)票為準2022/12/14關(guān)巖63土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第63頁!3、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用2022/12/14關(guān)巖64土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第64頁!思考5、房地產(chǎn)企業(yè)集資利息能否計入開發(fā)費用扣除？無利息支出能否計算扣除？2022/12/14關(guān)巖65土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第65頁!對于無借款利息的扣除問題《**省**市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算工作若干問題處理指引（續(xù)二）的通知》（*地稅函[2010]170號）規(guī)定：原（*地稅函[2008]342號）第四條款“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有發(fā)生利息費用，即利息支出為零，其他房地產(chǎn)開發(fā)費用《實施細則》第七條第（一）（二）項規(guī)定計算金額之和的5％計算扣除”規(guī)定停止執(zhí)行即可以理解為無借款利息可改按國稅函[2010]220號文按照10%以內(nèi)計算扣除66土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第66頁!5、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加也可視同稅金予以扣除2022/12/14關(guān)巖67土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第67頁!思考6.對整體購買未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項目后進行后續(xù)開發(fā)建設(shè)，完成后再轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的其扣除項目是否允許加計扣除

2022/12/14關(guān)巖68土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第68頁!從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人的房地產(chǎn)開發(fā)項目未竣工中途轉(zhuǎn)讓的，其開發(fā)成本中發(fā)生的取得土地所支付的金額、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本符合政策規(guī)定的，可以加計扣除。僅取得土地，未進行開發(fā)也就是沒有發(fā)生開發(fā)費用，就不能加計扣除2022/12/14關(guān)巖69土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第69頁!【分析】A公司扣除項目=（1000+200）*（1+30%）+3000*5%=1710元A公司扣除項目=（1000+200）*（1+20%）+3000*5%=1590元A公司扣除項目=（200）*（1+30%）+3000*5%=410元A公司扣除項目=（200）*（1+20%）+3000*5%=390元A公司扣除項目=1000+200*（1+20%）+3000*5%=1390元土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第70頁!開發(fā)企業(yè)取得未竣工房地產(chǎn)后，未進行任何實質(zhì)性的改良或開發(fā)即再轉(zhuǎn)讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得房地產(chǎn)所支付金額，以及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第71頁!（二）取得土地使用權(quán)后進行了實質(zhì)性的土地整理、開發(fā)，但未建造房屋即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，其扣除項目如下

1、取得土地使用權(quán)所支付的金額和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用，包括契稅；

2、開發(fā)土地的成本；

3、加計開發(fā)土地成本的百分之二十；

4、與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)有關(guān)的稅金，包括印花稅、營業(yè)稅金及附加、地方教育附加2022/12/14關(guān)巖72土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第72頁!（二）對取得土地使用權(quán)后，僅進行土地開發(fā)（如“三通一平”等）

不建造房屋即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款、交納的有關(guān)費用、開發(fā)土地所需成本以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金，再按開發(fā)土地所需成本的20%予以加計扣除。

加計扣除計算基數(shù)不包括取得土地使用權(quán)時支付的地價款（三）對取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)后，未進行任何實質(zhì)性的改良或開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，只允許扣除取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)時支付的價款、交納的有關(guān)費用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。73土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第73頁!注意國稅發(fā)[2006]187號房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關(guān)的扣除項目金額，除另有規(guī)定外扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除2022/12/14關(guān)巖74土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第74頁!房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：（1）建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的其成本、費用可以扣除（2）建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；（3）建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入并準予扣除成本、費用土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第75頁!思考8、售樓處樣板間的企業(yè)所得稅與土地增值稅該如何稅務(wù)處理

2022/12/14關(guān)巖76土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第76頁!思考10、籌建期間的業(yè)務(wù)招待費該如何處理？2012年15號公告2022/12/14關(guān)巖77土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第77頁!思考12、對于因歷史問題造成的無帳載價格，無依據(jù)的土地成本（如集體企業(yè)轉(zhuǎn)制，以整體資產(chǎn)出資等），清算時如何確定土地成本？參照契稅繳稅依據(jù)？還是按土地評估價格調(diào)整計算？2022/12/14關(guān)巖78土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第78頁!（三）稅收優(yōu)惠一、符合條件的普通住宅條例第八條有下列情形之一的、免征土地增值稅(一)納稅人建造普通標準住宅出售增值額未超過扣除項目金額百分之二十的

2022/12/14關(guān)巖79土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第79頁!納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過本細則第七條(一)、(二)、(三)、(五)(六)項扣除項目金額之和百分之二十的免征土地增值稅增值額超過扣除項目金額之和百分之二十的應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅相關(guān)政策2022/12/14關(guān)巖80土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第80頁!因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征土地增值稅符合上述免稅規(guī)定的單位和個人須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)提出免稅申請經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核后，免予征收土地增值稅2022/12/14關(guān)巖81土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第81頁!三、個人住房細則第十二條個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機關(guān)申報核準，凡居住滿五年或五年以上的免予征收土地增值稅居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅居住未滿三年的，按規(guī)定計征土地增值稅2022/12/14關(guān)巖82土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第82頁!財稅字[1995]48號：五?關(guān)于個人互換住房的征免稅問題對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)核實,可以免征土增值稅?2022/12/14關(guān)巖83土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第83頁!四、投資聯(lián)營1、財稅字[1995]48號一?關(guān)于以房地產(chǎn)進行投資?聯(lián)營的征免稅問題：對于以房地產(chǎn)進行投資?聯(lián)營的,投資?聯(lián)營的一方以土地(房地產(chǎn))作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件,將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資?聯(lián)營的企業(yè)中時,暫免征收土地增值稅?對投資?聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的應(yīng)征收土地增值稅?2022/12/14關(guān)巖84土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第84頁!3、國稅函〔1997〕700號）規(guī)定：對房地屋產(chǎn)權(quán)或土地使用權(quán)投資入股所形成的股權(quán)轉(zhuǎn)讓的行為，暫不征收土地增值稅2022/12/14關(guān)巖85土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第85頁!六、企業(yè)兼并財稅字[1995]48號）三?關(guān)于企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅問題在企業(yè)兼并中,對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的暫免征收土地增值稅

2022/12/14關(guān)巖86土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第86頁!（四）征收管理一、匯率選擇方法細則第二十條土地增值稅以人民幣為計算單位轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入為外國貨幣的，以取得收入當天或當月1日國家公布的市場匯價折合成人民幣，據(jù)以計算應(yīng)納土地增值稅稅額。2022/12/14關(guān)巖87土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第87頁!2、國稅發(fā)[2007]132號第二十一條土地增值稅以人民幣為計算單位。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入為外國貨幣的，以取得收入當天或當月１日國家公布的市場匯價折合成人民幣，據(jù)以計算應(yīng)納土地增值稅稅額。對于以分期收款形式取得的外幣收入，應(yīng)當按實際收款日或收款當月１日國家公布的市場匯價折合人民幣。2022/12/14關(guān)巖88土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第88頁!細則第十五條根據(jù)條例第十條的規(guī)定，納稅人應(yīng)按照下列程序辦理納稅手續(xù):(1)納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的七日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報，并向稅務(wù)機關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評估報告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報的，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核同意后，可以定期進行納稅申報，具體期限由稅務(wù)機關(guān)根據(jù)情況確定。(2)納稅人按照稅務(wù)機關(guān)核定的稅額及規(guī)定的期限繳納土地增值稅。相關(guān)文件2022/12/14關(guān)巖89土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第89頁!四、預征方法細則第十六條納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當?shù)厍闆r制定。相關(guān)文件2022/12/14關(guān)巖90土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第90頁!六、資料提供條例第十一條土地增值稅由稅務(wù)機關(guān)征收。土地管理部門、房產(chǎn)管理部門應(yīng)當向稅務(wù)機關(guān)提供有關(guān)資料并協(xié)助稅務(wù)機關(guān)依法征收土地增值稅2022/12/14關(guān)巖91土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第91頁!七、違法處理細則第十九條納稅人未按規(guī)定提供房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評估報告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)資料的，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》(以下簡稱征管法)第三十九條的規(guī)定進行處理。納稅人不如實申報房地產(chǎn)交易額及規(guī)定扣除項目金額造成少繳或未繳稅款的，按照征管法第四十條的規(guī)定進行處理2022/12/14關(guān)巖92土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第92頁!主要內(nèi)容土地增值稅及清算的概念土地增值稅清算相關(guān)文件土地增值稅清算實務(wù)解析2022/12/14關(guān)巖93土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第93頁!政策出臺背景1987年我國對土地制度進行改革，實行國有土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓，極大地促進了房地產(chǎn)市場的發(fā)展同時也出現(xiàn)了房地產(chǎn)炒買炒賣現(xiàn)象并日益嚴重1993年為規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場交易秩序國務(wù)院頒布了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》1995年，財政部出臺《土地增值稅暫行條例實施細則》，對1993年增值稅暫行條例執(zhí)行過程中細節(jié)進行了詳細規(guī)定2022/12/14關(guān)巖94土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第94頁!土地增值稅是累進所得稅制度這種稅收制度有幾大好處1.土地增值稅將加大開發(fā)商囤積土地和住房的成本，促使開發(fā)商加快開發(fā)和商品房銷售進度增加市場供應(yīng)量有利于促使房價理性回歸2.加大開發(fā)商哄抬房價的成本。開發(fā)商如果哄抬房價有可能把自己抬到更高一級稅率面前使哄抬房價的相當一部分“成果”被以稅收的形式“沒收”2022/12/14關(guān)巖95土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第95頁!(三)保護從事正當房地產(chǎn)開發(fā)者的合法利益使其得到一定的投資回報，促進房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)的調(diào)整

2022/12/14關(guān)巖96土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第96頁!(三)在征收管理中，引入了評估法

土地增值稅的計稅依據(jù)是增值額,即納稅人取得全部轉(zhuǎn)讓收入減去稅法規(guī)定允許扣除項目金額后的余額。對于納稅人申報扣除項目金額不實的,應(yīng)由評估機構(gòu)對該房屋按照評估出的房屋重置成本價,乘以房屋的成新度折扣率,確定房產(chǎn)的扣除項目金額,并用該房產(chǎn)所座落土地取得時的基準地價或標定地價來確定土地的扣除項目金額。這一點類似財產(chǎn)稅。2022/12/14關(guān)巖97土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第97頁!納稅人條例第二條轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人為土地增值稅的納稅義務(wù)人（以下簡稱納稅人）應(yīng)當依照本條例繳納土地增值稅。納稅人：轉(zhuǎn)讓方（單位和個人）2022/12/14關(guān)巖98土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第98頁!征稅范圍2022/12/14關(guān)巖99土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第99頁!二是只對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征收土地增值稅不轉(zhuǎn)讓的不征稅如房地產(chǎn)的出租，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓

不屬于土地增值稅的征收范圍土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第100頁!《關(guān)于土地增值稅若干征管問題的通知》國稅發(fā)[1996]4號規(guī)定：對于土地增值稅開征之后出現(xiàn)的將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓歸避成租賃等逃避土地增值稅行為的，各地土地管理部門應(yīng)當協(xié)助稅務(wù)部門審核、把關(guān)，稅務(wù)主管部門也應(yīng)按照《稅收征收管理法》等規(guī)定嚴格予以查處2022/12/14關(guān)巖101土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第101頁!思考雙方均不支付補價的土地置換中土地增值稅處理土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第102頁!2022/12/14關(guān)巖103三是對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的征稅對發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為而未取得收入的不征稅細則第五條條例第二條所稱的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第103頁!《關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的批復》（國稅函[2000]687號）你局《關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的請示》（桂地稅報〔2000〕32號）收悉。鑒于深圳市能源集團有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉(zhuǎn)讓深圳能源（欽州）實業(yè)有限公司100％的股權(quán)，且這些以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物，經(jīng)研究，對此應(yīng)按土地增值稅的規(guī)定征稅2022/12/14關(guān)巖104土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第104頁!（三）特定事項征稅范圍的判定土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第105頁!6以房地產(chǎn)投資聯(lián)營直接投資到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其開發(fā)的商品房投資聯(lián)營其他房地產(chǎn)投資行為暫免征稅7合作建房建成后轉(zhuǎn)讓建成后分配自用暫免征稅8企業(yè)兼并

暫免征稅9代建房

無權(quán)屬轉(zhuǎn)移不征稅10房地產(chǎn)評估

無權(quán)屬轉(zhuǎn)移不征稅土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第106頁!四級超率累進稅率表2022/12/14關(guān)巖107.hdcwpx.200％以上超過100％～200％超過50％～100％50％以下稅率60％速算扣除率35％稅率50％速算扣除率15％稅率40％速算扣除率5％稅率30％速算扣除率0土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第107頁!土地增值稅清算是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額并填寫《土地增值稅清算申報表》向主管稅務(wù)機關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)結(jié)清該房地產(chǎn)項目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為2022/12/14關(guān)巖108土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第108頁!征管方式《土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條規(guī)定納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得收入由于涉及成本確定或其他原因無法據(jù)以計算土地增值稅的可以預征土地增值稅待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算多退少補2022/12/14關(guān)巖109土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第109頁!關(guān)注粵地稅發(fā)[2010]105號

佛地稅2010年1號公告廣地稅2011年3號公告2022/12/14關(guān)巖110土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第110頁!

關(guān)于預征土地增值稅問題*地稅函[2011]201號（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工結(jié)算后，辦理清算手續(xù)前，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得收入的，應(yīng)按規(guī)定預征土地增值稅；（二）辦理清算手續(xù)前用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的應(yīng)按規(guī)定預征土地增值稅；（三）辦理清算手續(xù)過程中轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得收入，未取得清算書面審核結(jié)果的，應(yīng)繼續(xù)按規(guī)定預征土地增值稅取得清算書面審核結(jié)果后，應(yīng)按187號文第八條規(guī)定計算辦理清算手續(xù)過程中應(yīng)繳納的土地增值稅，在規(guī)定期限內(nèi)辦理補退稅手續(xù)2022/12/14關(guān)巖111土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第111頁!對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算（一）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的（二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的（三）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的

應(yīng)在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算（四）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況

2022/12/14關(guān)巖112土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第112頁!對于符合第二種清算條件稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算的項目由主管稅務(wù)機關(guān)確定是否進行清算對于確定需要進行清算的項目由主管稅務(wù)機關(guān)下達清算通知，納稅人應(yīng)當在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)2022/12/14關(guān)巖113土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第113頁!思考土地增值稅清算后補繳稅款是否加收滯納金？2022/12/14關(guān)巖114土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第114頁!國稅發(fā)〔2006〕187號土地增值稅清算應(yīng)該以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為清算單位如果開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的應(yīng)分別計算增值額2022/12/14關(guān)巖115土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第115頁!國稅發(fā)〔2009〕91號第十七條規(guī)定：清算審核時，應(yīng)審核房地產(chǎn)開發(fā)項目是否以國家有關(guān)部門審批、備案的項目為單位進行清算；對于分期開發(fā)的項目是否以分期項目為單位清算；對不同類型房地產(chǎn)是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第116頁!(*地稅發(fā)〔2008〕100號)第二十條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項目既包括普通住房又包括非普通住房的開發(fā)企業(yè)應(yīng)當分別計算增值額，按普通住房和非普通住房的增值率分別計算土地增值稅稅額對于未分別核算的，扣除項目金額應(yīng)按普通住房和非普通住房建筑面積占可售建筑面積的比例確定土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第117頁!細則第九條納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分攤或按建筑面積計算分攤也可按稅務(wù)機關(guān)確認的其他方式計算分攤國稅函【1999】112總面積土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第118頁!《**省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（*地稅函〔2010〕34號）的規(guī)定：自2008年12月1日起，普通住房面積標準全省統(tǒng)一調(diào)整至144平方米以下，價格標準上浮20%。土地增值稅政策規(guī)定的“普通標準住宅”面積和價格，按上述“普通住房”標準掌握對2008年12月1日以后新開工的開發(fā)項目按新規(guī)定標準執(zhí)行對此之前已經(jīng)開工的開發(fā)項目，仍按原規(guī)定標準執(zhí)行。開工時間以取得建筑工程施工許可證時間為準2022/12/14關(guān)巖119土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第119頁!思考普通標準住宅的免稅臨界點該如何確定?土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第120頁!

計算：當增值率為20%時，銷售總額X與建造成本Y的關(guān)系：

X－（1.3Y+0.055X）（1.3Y+0.055X）

0.934X＝1.56YX＝1.67024Y

即：增值率＝20%時，售價為建造成本的1.67024倍;

當X＜1.67024Y時,增值率＜20%,免交土地增值稅。

1.67024稱為“免稅臨界點定價系數(shù)”

＝

20%土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第121頁!（三）項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表銷售明細表、預售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的證明資料。主管稅務(wù)機關(guān)需要相應(yīng)項目記賬憑證的，納稅人還應(yīng)提供記賬憑證復印件（四）納稅人委托稅務(wù)中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目,還應(yīng)報送中介機構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》2022/12/14關(guān)巖122土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第122頁!(六)加強對土地增值稅清算情況的監(jiān)督和檢查對已經(jīng)達到土地增值稅清算標準但不申請清算定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行重點清算和稽查2022/12/14關(guān)巖123土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第123頁!序號文件文號1土地增值稅暫行條例國務(wù)院令1993年第138號12-132土地增值稅暫行條例實施細則財法字[1995]6號01-273企業(yè)繳納土地增值稅會計處理規(guī)定的通知財會[1995]15號03-074關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知財稅字[1995]48號05-255關(guān)于轉(zhuǎn)讓國有房地產(chǎn)征收土地增值稅中有關(guān)房地產(chǎn)價格評估問題的通知財稅字[1995]61號06-236關(guān)于土地增值稅若干征管問題的通知國稅發(fā)[1996]4號01-107關(guān)于土地增值稅征收管理有關(guān)問題的通知國稅發(fā)[1996]48號04-05土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第124頁!序號文件文號15關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準則的通知國稅發(fā)【2007】132號12-2716關(guān)于進一步開展土地增值稅清算工作的通知國稅函[2008]318號

04-1117關(guān)于頒發(fā)土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準則指南”的通知中稅協(xié)發(fā)[2008]16號06-0218關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程的通知國稅發(fā)[2009]91號05-1219關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知國稅函[2010]220號05-1920關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知國稅發(fā)[2010]53號05-2521關(guān)于轉(zhuǎn)讓地上建筑物土地增值稅征收問題批復國稅函[2010]347號07-2622關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)指導意見（試行）的通知中稅協(xié)發(fā)[2011]110號12-14土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第125頁!《關(guān)于印發(fā)廣州市地方稅務(wù)局土地增值稅清算工作若干問題處理指引的通知》

穗地稅函【2011】201號穗地稅函[2010]170號穗地稅函[2009]329號穗地稅函[2008]342號《關(guān)于土地增值稅預征率的公告》廣地稅2011年3號公告2022/12/14關(guān)巖126土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第126頁!三、土地增值稅清算實務(wù)解析（一）土地增值稅收入方面實務(wù)解析（二）土地增值稅扣除項目實務(wù)解析（三）土地增值稅稅收優(yōu)惠實務(wù)解析（四）土地增值稅征收管理實務(wù)解析2022/12/14關(guān)巖127土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第127頁!相關(guān)問題1、土地增值稅清算時收入如何確認？關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知國稅函[2010]220號2022/12/14關(guān)巖128土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第128頁!思考2、折扣轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的收入該如何確認？土地增值稅清算工作若干問題處理指引*地稅函[2011]201號2022/12/14關(guān)巖129土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第129頁!思考3、土地增值稅清算是否包括視同銷售收入《土地增值稅暫行條例》國稅發(fā)（2006）187號國稅發(fā)[2007]132號國稅發(fā)【2009】91號國稅函【2010】220拆遷安置拆一還一如何稅務(wù)處理2022/12/14關(guān)巖130土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第130頁!財稅字【1995】48號五、關(guān)于個人互換住房的征免稅問題對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)核實，可以免征土地增值稅2022/12/14關(guān)巖131土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第131頁!思考5、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托其他單位或個人代銷、包銷房地產(chǎn)其土地增值稅計稅收入該如何確認？2022/12/14關(guān)巖132土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第132頁!思考6、房地產(chǎn)企業(yè)代收費用如何稅務(wù)處理？財稅字【1995】48號2022/12/14關(guān)巖133土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第133頁!代收費的審核國稅發(fā)【2009】91號第二十八條代收費用的審核對于縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用審核其代收費用是否計入房價并向購買方一并收??；當代收費用計入房價時，審核有無將代收費用計入加計扣除以及房地產(chǎn)開發(fā)費用計算基數(shù)的情形

2022/12/14關(guān)巖134土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第134頁!稅收籌劃代建房方式不僅可免繳土地增值稅且可減少營業(yè)稅負擔房開公司代建房屋只需按建筑業(yè)3%的稅率繳納營業(yè)稅如房開企業(yè)自建房屋后出售的要繳納土地增值稅還要按建筑業(yè)3%的稅率和銷售不動產(chǎn)5%的稅率繳納營業(yè)稅顯然稅負會明顯增加2022/12/14關(guān)巖135土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第135頁!思考8、以土地換股權(quán)、投資、合并、分立、劃撥等方式是否繳納土地增值稅？

另清算時如何確定土地成本？是以該土地轉(zhuǎn)讓讓方獲取土地的原始價格確定還是以所換取股權(quán)價格來確定（非貨幣交易）政策依據(jù)？2022/12/14關(guān)巖136土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第136頁!財稅字〔1995〕48號條規(guī)定：對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時暫免征收土地增值稅土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第137頁!1.在2006年3月2日之前，以土地作價入股進行投資或聯(lián)營從事

房地產(chǎn)開發(fā)的，被投資企業(yè)在土地增值稅清算時

應(yīng)以投資者取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一

規(guī)定交納有關(guān)費用作為取得土地使用權(quán)所支付金額據(jù)以扣除2.自2006年3月2日之后，在投資或聯(lián)營環(huán)節(jié)，已對土地使用權(quán)

投資確認收入，并對投資人按規(guī)定征收土地增值稅的

以征稅時確認的收入作為被投資企業(yè)取得土地使用權(quán)

所支付的金額據(jù)以扣除土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第138頁!就投資來說只要工商局有登記備案，所有權(quán)就應(yīng)當是轉(zhuǎn)移，盡管法律規(guī)定不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是以房管局登記為準轉(zhuǎn)讓雖沒辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)的但按《關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問題的批復》（國稅函〔2007〕645號）按規(guī)定應(yīng)該征收。因為已經(jīng)取得實際利益土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第139頁!財稅〔1995〕48號規(guī)定：三、關(guān)于企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅問題在企業(yè)兼并中對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅2022/12/14關(guān)巖140土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第140頁!案例分析A房產(chǎn)公司因經(jīng)營需要，分立為A、B兩個房產(chǎn)公司原A公司續(xù)存，分立公司（B）股東和股權(quán)比例都與原公司（A）相同公司分立中土地分割是否需要繳納土地增值稅2022/12/14關(guān)巖141土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第141頁!思考9、合作建房該如何確定土地增值稅收入？合作建房該如何計算土地增值稅2022/12/14關(guān)巖142土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第142頁!思考10、銷售人防車位如何進行稅務(wù)處理？

房地產(chǎn)企業(yè)出售的地下停車位以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物視同銷售建筑物對取得銷售收入應(yīng)繳納營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅受讓方不需要繳納契稅2022/12/14關(guān)巖143土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第143頁!第十八條審核收入情況時，應(yīng)結(jié)合銷售發(fā)票、銷售合同（含房管部門網(wǎng)上備案登記資料）、商品房銷售（預售）許可證、房產(chǎn)銷售分戶明細表及其他有關(guān)資料，重點審核銷售明細表、房地產(chǎn)銷售面積與項目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，以核實計稅收入；對銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，而發(fā)生補、退房款的收入調(diào)整情況進行審核；對銷售價格進行評估，審核有無價格明顯偏低情況2022/12/14關(guān)巖144土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第144頁!（二）扣除項目實務(wù)解析條例第六條計算增值額的扣除項目：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（二）開發(fā)土地的成本、費用（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（五）財政部規(guī)定的其他扣除項目2022/12/14關(guān)巖145土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第145頁!思考2、土地增值稅扣除項目有何特別規(guī)定

2022/12/14關(guān)巖146土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第146頁!成片受讓分期開發(fā)細則第九條納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定．可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤也可按稅務(wù)機關(guān)確認的其他方式計算分攤2022/12/14關(guān)巖147土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第147頁!思考3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以附加條件購置土地的額外支出是否可以扣除？2022/12/14關(guān)巖148土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第148頁!③開發(fā)企業(yè)在拆遷過程中與被拆遷居民（村民）等自然人簽訂補償協(xié)議，且有相關(guān)證據(jù)表明企業(yè)已實際支付的補償費，可據(jù)實扣除④對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的各項政府性行政規(guī)費和基金可視同稅金予以扣除以上考慮了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地的相關(guān)性原則，應(yīng)當允許扣除。但并非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)額外支出都能夠取得合同約定等充分證明，不具有合理性不具有相關(guān)性支出，稅務(wù)機關(guān)判定為贊助或捐贈并非毫無道理土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第149頁!思考對以地補路（工程）項目其修路成本和承擔工程的成本能否看作是其取得土地的成本？一些房地產(chǎn)開發(fā)項目盡管看似無償取得了土地，實際上取得的土地是承擔了修建道路和政府工程成本而獲得的補償，房地產(chǎn)開發(fā)公司可以修建道路和政府工程成本作為取得土地所支付的金額，但是應(yīng)當核實所發(fā)生修建道路和政府工程成本的真實性，并有相關(guān)的政府文件或者合同（協(xié)議）為依據(jù)。土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第150頁!思考如何對土地成本進行審核？國稅發(fā)【2009】91號是否取得合法有效的交易憑證分攤辦法合理、合規(guī)、計算方法是否正確是否存在將開發(fā)費用計入取得土地使用權(quán)支付的金額2022/12/14關(guān)巖151土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第151頁!思考甲供材取得材料銷售發(fā)票是否可以計入土地增值稅扣除項目？如可以甲供材料范圍如何界定？開發(fā)商自行從苗木種植企業(yè)購買的苗木自行完成的綠化工程，取得的發(fā)票是貨物銷售發(fā)票而非建筑安裝、勞務(wù)發(fā)票是否可以作為扣除項目并加計扣除2022/12/14關(guān)巖152土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第152頁!②對于包工包料的建安工程，施工方按工程結(jié)算金額（包含材料和設(shè)備價款）開具發(fā)票在計算土地增值稅扣除項目時，建安費用的扣除憑證以建安發(fā)票為準2022/12/14關(guān)巖153土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第153頁!思考4、房地產(chǎn)開發(fā)費用是按照計算扣除

還是按照比例與實際發(fā)生孰低原則扣除？154土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第154頁!《**市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策問題的通知》（*地稅發(fā)[1995]113號）規(guī)定：凡社會集資以及非金融機構(gòu)等渠道借貸利息支出，不允許據(jù)實扣除，依《細則》規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本規(guī)定計算的金額之和的10％計算扣除土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第155頁!4、舊房及建筑的評估價格是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認2022/12/14關(guān)巖156土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第156頁!6、財政部規(guī)定的其他扣除項目對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加加計20%的扣除此條優(yōu)惠只適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人除此之外的其他納稅人不適用（該條款應(yīng)該修改）2022/12/14關(guān)巖157土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第157頁!思考7、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的土地增值稅如何扣除

2022/12/14關(guān)巖158土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第158頁!A房地產(chǎn)公司2010年取得一宗土地土地出讓金1000萬元，后續(xù)開發(fā)投入200萬元因資金不足無力再開發(fā)決定轉(zhuǎn)讓土地給B房產(chǎn)公司A房地產(chǎn)公司開發(fā)成本明細賬余額1200萬元轉(zhuǎn)讓價款3000萬元問：該項目扣除項目是多少？舉例土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第159頁!*地稅發(fā)〔2008〕100號)第十九條規(guī)定：開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)后，未進行任何形式的開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額，以及與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)有關(guān)的稅金；對進行了土地開發(fā)、不建造房屋即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的在計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地的成本、規(guī)定的費用和加計開發(fā)土地成本的百分之二十，以及與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)有關(guān)的稅金土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第160頁!（*地稅函[2009]47號)：取得土地使用權(quán)后不進行開發(fā)或者進行部分開發(fā)后即轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，其扣除項目如按照是否進行實質(zhì)性的土地整理、開發(fā)為標準，區(qū)分兩種情況進行說明：（一）取得土地使用權(quán)后未進行任何形式的開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，其扣除項目如下：1、取得土地使用權(quán)所支付的金額和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用，包括契稅；2、與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)有關(guān)的稅金，包括印花稅、營業(yè)稅金及附加、地方教育附加土地增值稅清算實務(wù)共182頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第161頁!（*地稅發(fā)[2011]221號）規(guī)定：（一）對取得土地（不論是生地還是熟地）使用權(quán)后，未進行任何形式的開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，只允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款和交