《稅法與報稅實務(wù)（第四版）》第七章財產(chǎn)、資源稅法與納稅申報

第七章財產(chǎn)、資源稅法與納稅申報主要內(nèi)容第一節(jié)資源稅法與納稅申報第二節(jié)城鎮(zhèn)土地使用稅法與納稅申報第三節(jié)土地增值稅法與納稅申報第四節(jié)房產(chǎn)稅法與納稅申報第五節(jié)契稅法與納稅申報第六節(jié)車船稅法與納稅申報【學(xué)習(xí)目標(biāo)】各稅種的征稅范圍應(yīng)納稅額的計算各稅種的納稅申報第一節(jié)

資源稅法與納稅申報一、確定納稅人與扣繳義務(wù)人（一）納稅人

資源稅的納稅人是指在中華人民共和國領(lǐng)域及管轄海域開采或者生產(chǎn)應(yīng)稅產(chǎn)品的單位和個人。（二）扣繳義務(wù)人獨立礦山、聯(lián)合企業(yè)及其他收購未稅礦產(chǎn)品的單位為資源稅的扣繳義務(wù)人。二、稅目、稅率

財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推進(jìn)資源稅改革的通知財稅〔2016〕53號實施礦產(chǎn)資源稅從價計征改革。對《資源稅稅目稅率幅度表》中列舉名稱的21種資源品目和未列舉名稱的其他金屬礦實行從價計征。對經(jīng)營分散、多為現(xiàn)金交易且難以控管的粘土、砂石，按照便利征管原則，仍實行從量定額計征。資源稅的稅目、稅率有7大類,在7個稅目下面又往往設(shè)有若干個子目?，F(xiàn)行資源稅的稅目及子目主要是根據(jù)資源稅應(yīng)稅產(chǎn)品和納稅人開采資源的行業(yè)特點設(shè)置的。其具體稅目、稅率見教材224頁表7—1。1.納稅人適用稅率的具體規(guī)定(1)對稅目、稅率表中列舉名稱的資源品目，由省級人民政府在規(guī)定的稅率幅度內(nèi)提出具體適用稅率建議，報財政部、國家稅務(wù)總局確定核準(zhǔn)。

(2)對稅目、稅率表中未列舉名稱的其他金屬和非金屬礦產(chǎn)品，由省級人民政府根據(jù)實際情況確定具體稅目和適用稅率，報財政部、國家稅務(wù)總局備案。

(3)納稅人開采或者生產(chǎn)不同稅目應(yīng)稅產(chǎn)品的,應(yīng)當(dāng)分別核算不同稅目應(yīng)稅產(chǎn)品的銷售額或者銷售數(shù)量;未分別核算或者不能準(zhǔn)確提供不同稅目應(yīng)稅產(chǎn)品的銷售額或者銷售數(shù)量的,從高適用稅率。2.

扣繳義務(wù)人適用稅率的具體規(guī)定(1)獨立礦山、聯(lián)合企業(yè)收購未稅資源稅應(yīng)稅產(chǎn)品,按照本單位應(yīng)稅產(chǎn)品稅額(率)標(biāo)準(zhǔn),依據(jù)收購的數(shù)量(金額)代扣代繳資源稅。(2)其他收購單位收購未稅資源稅應(yīng)稅產(chǎn)品,按主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的應(yīng)稅產(chǎn)品稅額(率)標(biāo)準(zhǔn),依據(jù)收購的數(shù)量(金額)代扣代繳資源稅。二、應(yīng)納稅額的計算(一)計稅依據(jù)1.一般規(guī)定從價定率方式下的計稅依據(jù)——銷售額（1）不含增值稅銷售額（2）包含價外費用價外費用,包括價外向購買方收取的手續(xù)費、補(bǔ)貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、包裝費、包裝物租金、儲備費、優(yōu)質(zhì)費、運輸裝卸費以及其他各種性質(zhì)的收費。注意：重點把握價外費用的所含范圍及稅法規(guī)定的例外情況。（P227）2.煤炭資源稅計稅銷售額（1）銷售額包括原煤計稅銷售額和洗選煤計稅銷售額。洗選煤計稅銷售額＝洗選煤銷售額×折算率注意：折算率的具體計算（P228）

（2）計稅銷售額的扣減在計算煤炭計稅銷售額時，納稅人原煤及洗選煤銷售額中包含的運輸費用、建設(shè)基金以及伴隨運銷產(chǎn)生的裝卸、倉儲、港雜等費用的扣減，凡取得相應(yīng)憑據(jù)的，允許在計算煤炭計稅銷售額時予以扣減。?？蹨p的憑據(jù)包括有關(guān)發(fā)票或者經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核的其他憑據(jù)。（3）銷售額不包括收取的增值稅銷項稅額以及從坑口到車站、碼頭或購買方指定地點的運輸費用。3.

特殊情況下銷售額的確定注意：視同銷售行為的判定（P229）

(二)應(yīng)納稅額的計算應(yīng)納稅額=銷售額×比例稅率或課稅數(shù)量×單位稅額代扣代繳應(yīng)納稅額=收購未稅礦產(chǎn)品的支付金額(不含增值稅)×比例稅率或收購未稅礦產(chǎn)品的數(shù)量×適用的單位稅額三、納稅申報及繳納(一)納稅義務(wù)發(fā)生時間(1)納稅人銷售應(yīng)稅產(chǎn)品,其納稅義務(wù)發(fā)生時間分為以下三種情況:1)納稅人采取分期收款結(jié)算方式銷售應(yīng)稅產(chǎn)品的,其納稅義務(wù)發(fā)生時間為銷售合同規(guī)定的收款日期的當(dāng)天。2)納稅人采取預(yù)收貨款結(jié)算方式銷售應(yīng)稅產(chǎn)品的,其納稅義務(wù)發(fā)生時間為發(fā)出應(yīng)稅產(chǎn)品的當(dāng)天。3)納稅人采取其他結(jié)算方式銷售應(yīng)稅產(chǎn)品的,其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收訖銷售款或者取得索取銷售款憑據(jù)的當(dāng)天。(2)納稅人自產(chǎn)自用應(yīng)稅產(chǎn)品的,其納稅義務(wù)發(fā)生時間為移送使用應(yīng)稅產(chǎn)品的當(dāng)天。(3)扣繳義務(wù)人代扣代繳稅款的,其納稅義務(wù)發(fā)生時間為支付首筆貨款或開具應(yīng)支付貨款憑據(jù)的當(dāng)天。(二)納稅期限納稅期限是指納稅人發(fā)生納稅義務(wù)后繳納稅款的期限。資源稅的納稅期限為1日、3日、5日、10日、15日或1個月,由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)納稅人的實際情況具體核定。不能按固定期限計算納稅的,可以按次計算納稅。納稅人以1個月為一期納稅的,自期滿之日起10日內(nèi)申報納稅;以1日、3日、5日、10日為一期納稅的,自期滿之日起5日內(nèi)預(yù)繳稅款,于次月1日起10日內(nèi)申報納稅并結(jié)清上月稅款。(三)納稅地點凡是繳納資源稅的納稅人,都應(yīng)當(dāng)向應(yīng)稅產(chǎn)品的開采或生產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納稅款。跨省、自治區(qū)、直轄市開采或者生產(chǎn)資源稅應(yīng)稅產(chǎn)品的納稅人,其下屬生產(chǎn)單位與核算單位不在同一省、自治區(qū)、直轄市的,對其開采或者生產(chǎn)的應(yīng)稅產(chǎn)品一律在開采地或者生產(chǎn)地納稅。扣繳義務(wù)人代扣代繳的資源稅,應(yīng)當(dāng)向收購地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納。(四)納稅申報納稅人在申報資源稅時應(yīng)填寫《資源稅納稅申報表》及其附表。第二節(jié)

城鎮(zhèn)土地使用稅法與納稅申報城鎮(zhèn)土地使用稅是國家在指定范圍內(nèi),對擁有土地使用權(quán)的單位和個人以實際占用的土地單位面積為計稅標(biāo)準(zhǔn),按規(guī)定稅額征收的一種稅。一、納稅范圍城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)。二、納稅人在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人,為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人。注意：減免稅的具體規(guī)定（P237~238）三、稅率城鎮(zhèn)土地使用稅實行分級幅度稅額,每平方米土地年應(yīng)納稅額的規(guī)定如下:大城市為1.5~30元。中等城市為1.2~24元。小城市為0.9~18元。縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)為0.6~12元。二、應(yīng)納稅額的計算城鎮(zhèn)土地使用稅的應(yīng)納稅額依據(jù)納稅人實際占用的土地面積和適用單位稅額計算。應(yīng)納稅額=應(yīng)稅土地面積×單位稅額【業(yè)務(wù)案例7—4】（P239）某商場坐落在該市繁華地段,企業(yè)土地使用證書上記載的占用土地面積為12000平方米,經(jīng)確定屬于一等地段;該商場另設(shè)兩個統(tǒng)一核算的分店,均坐落在市區(qū)的三等地段,共占地2000平方米;一座倉庫位于市郊,屬于五等地段,占地面積為1200平方米;另外,該商場自辦的托兒所占地面積1500平方米,屬于三等地段。適用稅率為:一等地段年稅額為24元/平方米;三等地段年稅額為11元/平方米;五等地段年稅額為4元/平方米。要求:計算該商場全年應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅額。答案解析:商場占地應(yīng)納稅額=12000×24=288000(元)分店占地應(yīng)納稅額=2000×11=22000(元)倉庫占地應(yīng)納稅額=1200×4=4800(元)商場自辦托兒所按稅法的規(guī)定免稅,則:全年應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅額=288000+22000+4800=314800(元)三、納稅申報及繳納(一)納稅期限城鎮(zhèn)土地使用稅按年計算,分期繳納。繳納期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)機(jī)關(guān)結(jié)合當(dāng)?shù)厍闆r,一般分別確定按月、季或半年等不同的期限繳納。納稅人因房產(chǎn)、土地的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的,其應(yīng)納稅款的計算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。(二)納稅地點城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅地點為土地所在地,由土地所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)征收。納稅人使用的土地不屬于同一市(縣)管轄范圍內(nèi)的,由納稅人分別向土地所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報繳納。在同一省、自治區(qū)、直轄市管轄范圍內(nèi),納稅人跨地區(qū)使用的土地,由各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局確定納稅地點。城鎮(zhèn)土地使用稅由土地所在地的地方稅務(wù)機(jī)關(guān)征收,其收入納入地方財政預(yù)算管理。(三)納稅申報納稅人應(yīng)依照當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限填寫《城鎮(zhèn)土地使用稅納稅申報表》納稅人識別號

納稅人信息名稱

納稅人分類單位□

個人□登記注冊類型*所屬行業(yè)*身份證件類型身份證□

護(hù)照□

其他□

身份證件號碼

聯(lián)系人

聯(lián)系方式

申報納稅信息土地編號宗地的地號土地等級稅額標(biāo)準(zhǔn)土地總面積所屬期起所屬期止本期應(yīng)納稅額本期減免稅額本期已繳稅額本期應(yīng)補(bǔ)（退）稅額*

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合計*

**

以下由納稅人填寫：納稅人聲明此納稅申報表是根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》和國家有關(guān)稅收規(guī)定填報的，是真實的、可靠的、完整的。納稅人簽章

代理人簽章

代理人身份證號

以下由稅務(wù)機(jī)關(guān)填寫：受理人

受理日期

年

月

日受理稅務(wù)機(jī)關(guān)簽章

城鎮(zhèn)土地使用稅納稅申報表第三節(jié)

土地增值稅法與納稅申報學(xué)習(xí)思路：增值額收入扣除項目地價＋成本＋開發(fā)費用＋稅金＋加計扣除土地土地＋建筑物土地增值稅土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。一、納稅人土地增值稅的納稅人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。二、征稅范圍(一)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)。這里所說的“國有土地”,是指按國家法律的規(guī)定屬于國家所有的土地。(二)地上的建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。這里所說的“地上的建筑物”,是指建于土地上的一切建筑物,包括地上、地下的各種附屬設(shè)施;這里所說的“附著物”,是指附著于土地上的不能移動或一經(jīng)移動即遭損壞的物品。問題：請根據(jù)征稅范圍的規(guī)定，判斷下列行為是否征收土地增值稅？房屋交換房屋抵押例：（多選題）下列各種情形，不征收土地增值稅的有（ ）。A.繼承房地產(chǎn)B.房地產(chǎn)的評估增值C.房地產(chǎn)公司的代建房行為D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將自建的商品房用于職工福利E.企業(yè)將自有房產(chǎn)等價交換其他企業(yè)土地使用權(quán)【答案】ABC三、稅率土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率,具體為:增值額未超過扣除項目金額50%的部分,稅率為30%增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分,稅率為40%增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分,稅率為50%增值額超過扣除項目金額200%的部分,稅率為60%土地增值稅四級超率累進(jìn)稅率級數(shù)增值額與扣除項目金額的比率稅率(%)速算扣除系數(shù)(%)1不超過50%的部分3002超過50%至100%的部分4053超過100%至200%的部分50154超過200%的部分6035四、土地增值稅的計稅依據(jù)（一）收入額的確定應(yīng)稅收入，應(yīng)包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。收入形式金額確定實物市場價格無形資產(chǎn)評估價格外匯以取得收入當(dāng)天或當(dāng)月1日國家的市場匯價折算；當(dāng)月以分期收款方式取得外匯，也按實際收款日或收款當(dāng)月1日國家的市場匯價算。（二）扣除項目及其金額轉(zhuǎn)讓土地、新建房和舊房時所涉及的扣除項目存在區(qū)別。1.對新建房轉(zhuǎn)讓涉及的扣除項目新建房涉及的扣除項目：地價＋成本＋費用＋稅金＋加計扣除項目（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額（地價）地價＝地價款＋相關(guān)稅費①納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款。不同獲取方式下，地價款的確定：②相關(guān)費用：登記費、過戶手續(xù)費、契稅。獲取方式地價款出讓方式支付的土地出讓金行政劃撥補(bǔ)交的土地出讓金轉(zhuǎn)讓方式實際支付的地價款（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本土地征用及拆遷補(bǔ)償費前期工程費建筑安裝工程費基礎(chǔ)設(shè)施費公共配套設(shè)施費開發(fā)間接費用（3）房地產(chǎn)開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用和財務(wù)費用。注意：房地產(chǎn)開發(fā)費用不是據(jù)實扣除，其扣除辦法如下：①財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用（銷售費用和管理費用＝（地價＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5％以內(nèi)（含）全部房地產(chǎn)開發(fā)費用＝可扣利息＋（地價＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5％以內(nèi)（含）例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項目支付的地價款為280萬元，開發(fā)成本為520萬元，利息支出100萬元。則房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除數(shù)額是多少？（假設(shè)利息支出能夠分?jǐn)偛⑶矣山鹑跈C(jī)構(gòu)證明；當(dāng)?shù)卣?guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例為5%）【解析】房地產(chǎn)開發(fā)費用＝100＋（280＋520）×5%＝140（萬元）②財務(wù)費用中的利息支出，凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的10％以內(nèi)計算扣除。全部房地產(chǎn)開發(fā)費用＝（地價＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10％以內(nèi)（含）例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項目支付的地價款為280萬元，開發(fā)成本為520萬元，利息支出100萬元。則房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除數(shù)額是多少？（假設(shè)利息支出不能夠分?jǐn)偦虿荒苡山鹑跈C(jī)構(gòu)證明；當(dāng)?shù)卣?guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例為10%）【解析】房地產(chǎn)開發(fā)費用＝0＋（280＋520）×10%＝80（萬元）（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加。（5）其他扣除項目對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按地價和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和，加計20%的扣除。2.對舊房及建筑物轉(zhuǎn)讓涉及的扣除項目（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額（地價）對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，在計征土地增值稅時不允許扣除。（2）與轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物發(fā)生的相關(guān)稅費城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、教育費附加。（3）舊房及建筑物的評估價格評估價格＝重置成本價×成新度折扣率①重置成本價：建造同樣標(biāo)準(zhǔn)的新房及建筑物所需花費的成本費用。②成新度折扣率：按舊房的新舊程度作一定比例的折扣例：一幢房屋已使用近10年，建造時的造價為1000萬元，按轉(zhuǎn)讓時的建材及人工費用計算，建同樣的新房需花費4000萬元，該房有六成新。請計算評估價格是多少？【解析】重置成本＝4000萬元成新度折扣率＝60％評估價格為＝4000×60％＝2400萬元扣除項目計算總結(jié)：轉(zhuǎn)讓項目的性質(zhì)扣除項目1、只轉(zhuǎn)讓土地（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額及相關(guān)稅費（2）轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅費轉(zhuǎn)讓項目扣除項目

2、新建房（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額及相關(guān)稅費（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本（3）房地產(chǎn)開發(fā)費用（4）轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅費（5）財政部規(guī)定的其他扣除項目

3、存量房（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額及相關(guān)稅費（2）房屋和建筑物的評估價格（3）轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅費五、應(yīng)納稅額的計算應(yīng)納稅額＝增值額×稅率‐扣除項目×速算扣除系數(shù)例：2017年8月2日，某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售住宅一幢，總面積9.1萬平方米，售價為2000元／平方米。公司支付土地出讓金2000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本8800萬元，利息支出為1000萬元，其中40萬元為銀行罰息，利息也不能按項目分?jǐn)?。注：相關(guān)稅費1001萬元。省級政府規(guī)定其他房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例10％。請計算該公司應(yīng)納的土地增值稅?！窘馕觥浚?）確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入＝9.1×2000＝18200（萬元）例：2017年8月2日，某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售住宅一幢，總面積9.1萬平方米，售價為2000元／平方米。公司支付土地出讓金2000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本8800萬元，利息支出為1000萬元，其中40萬元為銀行罰息，利息也不能按項目分?jǐn)?。注：相關(guān)稅費1001萬元。省級政府規(guī)定其他房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例10％。請計算該公司應(yīng)納的土地增值稅?！窘馕觥浚?）確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項目金額①地價：取得土地使用權(quán)所支付的金額為2000萬元例：2017年8月2日，某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售住宅一幢，總面積9.1萬平方米，售價為2000元／平方米。公司支付土地出讓金2000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本8800萬元，利息支出為1000萬元，其中40萬元為銀行罰息，利息也不能按項目分?jǐn)偂Ｗⅲ合嚓P(guān)稅費1001萬元。省級政府規(guī)定其他房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例10％。請計算該公司應(yīng)納的土地增值稅。【解析】（2）確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項目金額②成本：房地產(chǎn)開發(fā)成本為8800萬元例：2017年8月2日，某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售住宅一幢，總面積9.1萬平方米，售價為2000元／平方米。公司支付土地出讓金2000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本8800萬元，利息支出為1000萬元，其中40萬元為銀行罰息，利息也不能按項目分?jǐn)?。注：相關(guān)稅費1001萬元。省級政府規(guī)定其他房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例10％。請計算該公司應(yīng)納的土地增值稅。【解析】（2）確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項目金額③費用：開發(fā)費用＝（2000＋8800）×10％＝1080（萬元）例：2017年8月2日，某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售住宅一幢，總面積9.1萬平方米，售價為2000元／平方米。公司支付土地出讓金2000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本8800萬元，利息支出為1000萬元，其中40萬元為銀行罰息，利息也不能按項目分?jǐn)?。注：相關(guān)稅費1001萬元。省級政府規(guī)定其他房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例10％。請計算該公司應(yīng)納的土地增值稅?！窘馕觥浚?）確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項目金額④稅費：1001萬元例：2017年8月2日，某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售住宅一幢，總面積9.1萬平方米，售價為2000元／平方米。公司支付土地出讓金2000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本8800萬元，利息支出為1000萬元，其中40萬元為銀行罰息，利息也不能按項目分?jǐn)?。注：相關(guān)稅費1001萬元。省級政府規(guī)定其他房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例10％。請計算該公司應(yīng)納的土地增值稅?！窘馕觥浚?）確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項目金額⑤加計扣除：加計扣除＝（2000＋8800）×20％＝2160（萬元）允許扣除項目金額合計＝2000＋8800＋1080＋1001＋2160＝15041（萬元）（3）增值額＝18200－15041＝3159（萬元）（4）增值率＝3159÷15041×100％＝21.00％（5）應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)＝3159×30％－0＝947．7（萬元）六、征收管理與納稅申報(一)納稅期限（P251）(二)納稅地點（P251）(三)納稅申報（P252）第四節(jié)

房產(chǎn)稅法與納稅申報房產(chǎn)稅以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向房屋產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。注意：房產(chǎn)的判定房產(chǎn)是指有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、學(xué)習(xí)、工作、娛樂、居住或貯藏物資的場所。但不包括構(gòu)筑物：煙囪、水塔、室外游泳池、菜窖等。一、征稅范圍征稅范圍區(qū)域：城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，不包括農(nóng)村。二、納稅人房產(chǎn)稅以在征稅范圍內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)所有人或房屋支配者為納稅人。序號情形納稅義務(wù)人1產(chǎn)權(quán)屬國家所有的經(jīng)營管理單位2產(chǎn)權(quán)屬集體和個人所有的集體單位和個人3產(chǎn)權(quán)出典的承典人4產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房屋所在地的房產(chǎn)代管人或使用人5產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的6無租使用房產(chǎn)管理部門、免稅單位及納稅單位房產(chǎn)使用人代繳下列情形下，納稅義務(wù)人的確定：三、稅率從價計稅：1.2%從租計稅：12%特殊規(guī)定：個人出租住房，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。對企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房，減按4%的稅率征收。四、計稅依據(jù)的確定房產(chǎn)稅計稅依據(jù)有從價計征和從租計征兩種方式（一）從價計征1.計稅依據(jù)：房產(chǎn)余值房產(chǎn)余值＝房產(chǎn)原值×（1－扣除比例）扣除比例：10%~30%。2.計稅依據(jù)的確定（1）房產(chǎn)原值是指納稅人按照會計制度規(guī)定，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價。（2）房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨計算價值的配套設(shè)施。（3）納稅人對原有房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建的，要相應(yīng)增加房屋的原值。（4）更換房屋附屬設(shè)施和配套設(shè)施的，在將其價值計入房產(chǎn)原值時，可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價值；3.從價計征的稅率：1.2%4.應(yīng)納稅額的計算從價計征方式下應(yīng)納稅額＝應(yīng)稅房產(chǎn)原值×（1－扣除比例）×1.2%例：某企業(yè)的經(jīng)營用房原值為5000萬元，按照當(dāng)?shù)匾?guī)定允許減除30%后余值計稅，適用稅率為1.2%。請計算其應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額?！窘馕觥繎?yīng)納稅額＝5000×（1－30%）×1.2%＝42（萬元）（二）從租計征1.計稅依據(jù)：房產(chǎn)租金注意：（1）對投資聯(lián)營的房產(chǎn)，在計征房產(chǎn)稅時應(yīng)予區(qū)別對待。2.從租計征的稅率：12%。3.應(yīng)納稅額的計算從租計征方式下應(yīng)納稅額＝租金收入×12%例：某公司出租房屋3間，年租金收入為30000元，適用稅率為12%。請計算其應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額?！窘馕觥繎?yīng)納稅額＝30000×12%＝3600（元）五、納稅申報與繳納（一）納稅期限房產(chǎn)稅實行按年計算、分期繳納的征收方法。（二）納稅地點——房產(chǎn)所在地房產(chǎn)不在同一地方的納稅人，應(yīng)按房產(chǎn)的坐落地點分別向房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)納稅。（三）納稅申報（P261）第五節(jié)

契稅法與納稅申報契稅是在境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬為征稅對象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財產(chǎn)稅。一、征稅范圍（一）國有土地使用權(quán)出讓（二）土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓不包括農(nóng)村集體土地承包。（三）房屋買賣1.以房產(chǎn)抵債或?qū)嵨锝粨Q房屋以房抵債和實物交換房屋，均視同房屋買賣，應(yīng)由產(chǎn)權(quán)承受人，按房屋現(xiàn)值繳納契稅。2.以房產(chǎn)作投資或作股權(quán)轉(zhuǎn)讓視同房屋買賣，由產(chǎn)權(quán)承受方按投資房產(chǎn)價值或買價繳納契稅。注意：以自有房產(chǎn)作股投入本人獨資經(jīng)營的企業(yè)，免征契稅。3.買房拆料或翻建新房，應(yīng)納契稅二、納稅人境內(nèi)承受土地、房屋權(quán)屬的單位和個人三、稅率契稅實行3%～5%的幅度稅率。注意：個人購買住房適用稅率的優(yōu)惠政策面積購買唯一住房購買第二套改善性住房≤90㎡1%1%＞90㎡1.5%2%四、計稅依據(jù)契稅的計稅依據(jù)為不動產(chǎn)的價格。1.國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，以成交價格為計稅依據(jù)。2.土地使用權(quán)贈與、房屋贈與，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格核定。3.土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價格差額。交換價格相等時，免征契稅交換價格不等時，由支付差額的一方繳納契稅4.國有土地使用權(quán)出讓，其計稅依據(jù)為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。（1）以協(xié)議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、各種補(bǔ)償費和市政建設(shè)配套設(shè)施費等承受者應(yīng)支付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益。沒有成交價格或者成交價格明顯偏低的，征收機(jī)關(guān)可依次按下列兩種方式確定:①評估價格：由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)綜合評定，并經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的價格。②土地基準(zhǔn)地價：由縣以上政府公示的土地基準(zhǔn)地價。（2）以競價方式出讓的，其契稅計稅價格為競價的成交價格，土地出讓金、市政建設(shè)配套費以及各種補(bǔ)償費用應(yīng)包括在內(nèi)。（3）先以劃撥方式取得土地使用權(quán)，后改為出讓方式取得該土地使用權(quán)的，其契稅計稅依據(jù)為應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓金和其他出讓費用。（4）已購公有住房經(jīng)補(bǔ)繳土地出讓金和其他出讓費成為完全產(chǎn)權(quán)住房的，免征土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移的契稅。五、應(yīng)納稅額計算應(yīng)納稅額＝計稅依據(jù)×稅率例：居民甲有兩套住房，將一套出售給居民乙，成交價格為20萬元；將另一套兩室住房與居民丙交換成兩處一室住房，并支付給居民丙換房差價款6萬