宏觀經濟形勢下產業(yè)地產發(fā)展趨勢解讀

郭巍宏觀經濟形勢下產業(yè)地產發(fā)展趨勢解讀中國整體投資環(huán)境與產業(yè)地產開發(fā)投資沒有出口就沒有經濟增長四十年中國經濟發(fā)展四代模式與產業(yè)地產開發(fā)21978年-2000年-黑貓白貓、發(fā)展硬道2000年-2008年-入主世貿、融入全球2008年-2014年-黃金時代、百花齊放2014年-2020年-騰龍花鳥、鳳凰涅槃基建要穩(wěn)-PPP與地方債利率要穩(wěn)-LPR、降準匯率要穩(wěn)-管住資本項股市要穩(wěn)-審核到注冊房產要穩(wěn)-房住不炒、因城施策我國的貨幣、財政、稅收、金融政策走勢分析與產業(yè)地產開發(fā)宏觀經濟政策-科學穩(wěn)健、逆周期調節(jié)、供給側結構改革、動態(tài)平衡貨幣政策-流動性充裕、信貸規(guī)模擴張、降成本、緩小微財政政策-提質增效積極的財政政策、壓支出、保民生區(qū)域經濟-都市圈城市群、京津冀、長三角、粵港澳資本市場-創(chuàng)業(yè)板、新三板匯率政策-人民幣走勢區(qū)域分析金融風險防范-穩(wěn)健適度房地產-城市更新與舊改、都市圈房地產崛起國企改革-三年行動方案投資政策-加大外資引進產業(yè)政策-設備更新技改投入、文體旅產業(yè)發(fā)展、產業(yè)消費雙升級3產業(yè)地產三本賬-具體落實到EXCEL三張表4政府高附加值的產業(yè)與技術更新解決就業(yè)的效率稅收的穩(wěn)定與效率固定資產投資與GDP貢獻政治穩(wěn)定、降低支出、土地出讓金收入開發(fā)企業(yè)投資規(guī)模與回報率融資達成可行性短期利潤與長期收益交易模式簡單標準回收周期短招商客戶企業(yè)客戶-成本降低、收入增加、配套完善、勞動力充足穩(wěn)定、市場廣闊居民客戶-職業(yè)發(fā)展、收入保障、戶口問題、居住環(huán)境、醫(yī)療養(yǎng)老最科學產業(yè)地產開發(fā)過程及各過程環(huán)節(jié)在整體開發(fā)中的作用產業(yè)地產開發(fā)原理-新型城鎮(zhèn)化、產業(yè)轉移、產業(yè)集聚、產業(yè)關聯、產業(yè)升級產業(yè)地產開發(fā)戰(zhàn)略-產業(yè)（一產、二產、三產）+土地（一線城市、二線城市）產業(yè)地產選址模型-5有模型產業(yè)地產產業(yè)規(guī)劃-優(yōu)勢產業(yè)、前瞻性產業(yè)及招商產業(yè)方向產業(yè)地產產業(yè)定位-產業(yè)門類一級二級名錄產業(yè)地產用地規(guī)劃-用地規(guī)劃、產業(yè)規(guī)劃、產品規(guī)劃三結合產業(yè)地產經濟分析-產業(yè)產出、產業(yè)投入、產業(yè)效率、產業(yè)拉動人口、就業(yè)、投資產業(yè)地產投入產出-總投資、資本金、融資模式、分期滾動循環(huán)開發(fā)、收益率產業(yè)地產產品設計-產業(yè)綜合體模式、總部綜合體模式、土地規(guī)劃模式產業(yè)地產交易結構-勾地模式、PPP模式、ABO模式、委托模式、一二級聯動模式產業(yè)地產協議設計-股權模式、權力設定、政府與企業(yè)分工、回購、資金回籠路徑5中美貿易戰(zhàn)對于中國產業(yè)發(fā)展影響意識形態(tài)的不同-真正的市場化觀點分析關于國有企業(yè)關于市場換技術關于農產品關于資本項的開發(fā)關于外資企業(yè)東南亞及日本在歷次對美貿易戰(zhàn)中的經驗借鑒美國本輪經濟的崛起-設備投資周期產業(yè)轉型升級過程中不可避免的陣痛中美貿易戰(zhàn)發(fā)展趨勢預判與企業(yè)應該做好的準備6產業(yè)地產與新型城鎮(zhèn)化理論城鎮(zhèn)化的定義城鎮(zhèn)化（或稱為園區(qū)化）一詞起源于拉丁文Urbanization的概念，最早源于1867年西班牙工程師A.Serda的著作《城鎮(zhèn)化基本理論》，這一概念被用來大致描述鄉(xiāng)村向園區(qū)演變的過程。城鎮(zhèn)化是指伴隨著工業(yè)化進程的推進和社會經濟的發(fā)展，人類社會活動中農業(yè)活動的比重下降，非農業(yè)活動比重上升的過程，與這種經濟結構變動相適應，使得鄉(xiāng)村人口與城鎮(zhèn)人口的此消彼長，同時居民點的建設等物質表象和居民的生活方式向城鎮(zhèn)型轉化并穩(wěn)定，這樣的一個系統性過程被稱為城鎮(zhèn)化過程。7國家發(fā)展改革委關于印發(fā)《2019年新型城鎮(zhèn)化建設重點任務》的通知發(fā)改規(guī)劃〔2019〕0617號國家發(fā)展改革委關于培育發(fā)展現代化都市圈的指導意見中共中央國務院關于建立健全城鄉(xiāng)融合發(fā)展體制機制和政策體系的意見未來五年中國產業(yè)地產行業(yè)發(fā)展趨勢展望以都市圈和城市群的為主的產業(yè)地產發(fā)展格局未來五年中國城鎮(zhèn)化趨勢與格局世界三大灣區(qū)與粵港澳大灣區(qū)的對標都市圈定義國家發(fā)改委關于都市圈的定義粵港澳大灣區(qū)開發(fā)建設六大思路都市圈發(fā)展模型解析2020年新型城鎮(zhèn)化建設重點任務都市圈城市群發(fā)展趨勢產業(yè)發(fā)展政府發(fā)展區(qū)域發(fā)展都市圈產生的必然性分析及投資機遇全球貿易分工下的灣區(qū)產生的必然性城鎮(zhèn)化發(fā)展導致人口與產業(yè)聚集導致都市圈形態(tài)土地與房地產增值與時間的關系產業(yè)集聚的機遇8國家發(fā)展改革委關于城市群和都市圈的定義城市群是新型城鎮(zhèn)化主體形態(tài)，是支撐全國經濟增長、促進區(qū)域協調發(fā)展、參與國際競爭合作的重要平臺。都市圈是城市群內部以超大特大城市或輻射帶動功能強的大城市為中心、以1小時通勤圈為基本范圍的城鎮(zhèn)化空間形態(tài)?；浉郯拇鬄硡^(qū)由“9+2”組成，即廣東的廣州、深圳、珠海、佛山、中山、東莞、惠州、江門、肇慶，以及香港特別行政區(qū)、澳門特別行政區(qū)。土地面積合計5.6萬平方公里，占全國的0.6%；2017年經濟總量10萬億元，占全國的12.2%；常住人口6858萬，占全國的4.9%。我國大陸海岸線約1.8萬公里，自北向南主要有渤海灣、膠州灣、杭州灣、粵港澳大灣區(qū)、北部灣等灣區(qū)。其中，渤海灣區(qū)的范圍太大，且灣區(qū)內聯系不夠緊密；膠州灣區(qū)的覆蓋范圍太小，僅覆蓋山東半島城市群的很小一部分；杭州灣區(qū)屬于長三角城市群；北部灣的發(fā)展水平相對較低?；浉郯拇鬄硡^(qū)是我國最有條件建設“灣區(qū)經濟”的先行區(qū)，外向型程度最高，內部聯系也日益密切，未來有望與紐約灣區(qū)、舊金山灣區(qū)、東京灣區(qū)等世界級灣區(qū)競爭，成為國家高水平參與國際經濟合作的新平臺。91.22全球范圍內的五次產業(yè)轉移101、第一次產業(yè)大轉移18世紀60年代，英國通過用機器山寨中國的紡織技術，開始了轟轟烈烈的工業(yè)革命。工業(yè)革命讓英國逐漸成為“世界工廠”，它需要從全球掠奪廉價資源，也需要開辟廣闊的市場。19世紀40年代，英國開始向外轉移產業(yè)，英國是輸出國，美國是被輸入國。這是第一次產業(yè)轉移。2、第二次產業(yè)大轉移發(fā)生在第一次和第二次世界大戰(zhàn)的大背景下。20世紀50年代，冷戰(zhàn)如火如荼，美國為了培育自己的盟友，遏制共產主義陣營，開始向日本和原聯邦德國實施產業(yè)大轉移。而朝鮮戰(zhàn)爭的爆發(fā)，形成了“特需經濟”，不僅加快了美國對日本產業(yè)轉移的步伐，也優(yōu)化了所轉移產業(yè)的結構，成就了日本和原聯邦德國的發(fā)展，讓日本和原聯邦德國成為了新的“世界工廠”。3、第三次產業(yè)大轉移日本經濟發(fā)展到一定程度的時候，遇到了當年英國同樣的困惑：資源不足而且市場狹小。這引發(fā)了新一輪產業(yè)大轉移。20世紀60年代，日本開始將勞動密集型產業(yè)向香港、臺灣、新加坡和韓國轉移，隨著產業(yè)轉移的升級，又逐步擴展到了汽車、電子等資本密集型和技術密集型產業(yè)，這使得“亞洲四小龍”成為新的世界工廠。4、第四次產業(yè)大轉移“亞洲四小龍”都面臨著資源不足、市場狹小的問題，隨著它們的迅速崛起，迫切需要廉價資源與廣闊的市場。而中國改革開放，正好提供了這種機遇。這使得美國、歐洲、日本、“亞洲四小龍”都向中國轉移產業(yè)尤其勞動密集型產業(yè)，由此讓中國成為新的“世界工廠”5、第五次產業(yè)大轉移這次產業(yè)轉移始于2012年后（2012年是中國經濟的一個重要轉折點），是從中國向美國、歐洲、日本、東南亞等國轉移。根據產業(yè)大轉移的規(guī)律，將持續(xù)20到30年甚至更長的時間。尤其從1992年到2002年，中國抑制房地產投資，促使資源向制造業(yè)里聚集，使得大批優(yōu)秀的制造業(yè)企業(yè)脫穎而出。2003年把房地產定為支柱產業(yè)以后，中國的產業(yè)結構發(fā)生了天翻地覆的變化：產業(yè)地產開發(fā)產業(yè)規(guī)劃-產業(yè)轉移模型構建-產業(yè)轉移動力系統1、企業(yè)對利潤最大化的追求企業(yè)追逐利潤的本性是產業(yè)轉移的內在動力。在經濟發(fā)達的產業(yè)轉出區(qū)，隨著產業(yè)的集聚，在資本、勞動力、技術這些基本生產要素有限流動的使企業(yè)生產成本上升，獲得的邊際收益遞減，而土地、水、電等其他生產要素成本增加，資本、技術等要素與它們結合的難度增大；產業(yè)承接地由于經濟發(fā)展水平低，產業(yè)經營成本也相對較低，存在成本的比較優(yōu)勢，出現潛在的產業(yè)利差。另外，產業(yè)的市場需求由于各地區(qū)經濟發(fā)展水平的不同而存在差異，進而存在潛在的產業(yè)利差。而產業(yè)地產之間的貿易壁壘，導致直接的跨區(qū)貿易難以完全實現市場的擴張，企業(yè)對利潤的追求，致使產業(yè)向存在著比較收益的欠發(fā)達地區(qū)轉移。2、產業(yè)地產經濟結構的變遷產業(yè)地產經濟結構的變遷是產業(yè)轉移的外在動力。產業(yè)地產經濟結構的變遷，導致隨著產業(yè)生命歷程中興起、發(fā)展、成熟和衰退周期性的變化，產業(yè)所獲取的利潤呈倒“U”字形變化。3、生產要素供給結構的變遷生產要素在產業(yè)地產間所具有的比較優(yōu)勢是一個動態(tài)變化的過程，隨著經濟的發(fā)展，特定產業(yè)地產在生產要素供給方面的相對優(yōu)勢會不斷發(fā)生改變。雖然產業(yè)地產間要素的流動在一定程度上能夠延緩這一相對優(yōu)勢的改變程度，但由于市場的不完善性、社會制度的約束以及交易成本的增加，生產要素供給比較優(yōu)勢的轉變難以根本扭轉。11產業(yè)地產開發(fā)產業(yè)規(guī)劃-產業(yè)轉移模型構建-產業(yè)轉移動力系統4、產品市場需求結構的變遷各產業(yè)地產對產品市場的需求結構也是動態(tài)變化的。對于某一特定的產業(yè)地產，隨著經濟的快速發(fā)展，生產要素的成本不斷提高，該產業(yè)地產對產品的市場需求結構也會由低到高逐漸發(fā)生演化。5、政府政策影響在產業(yè)轉移過程中，不同地區(qū)政府頒布的法律法規(guī)、制定的政策、配套服務以及產業(yè)地產的基礎設施等條件對產業(yè)轉移的速度、轉移的方式以及轉移的方向都可能產生重要影響。6、地域文化產業(yè)地產的人文環(huán)境和風俗習慣等非正式制度對產業(yè)的順利轉移也起著至關重要的作用。具有與產業(yè)轉出地相近或相同的人文環(huán)境和風俗習慣能夠加速產業(yè)轉移的進程。

因此，當存在產業(yè)轉移的基本條件時，產業(yè)動力系統會促使產業(yè)或企業(yè)竭力調整自身的行為，尋找合理的轉移方式，實現產業(yè)轉移行為。12開發(fā)理論基礎邏輯-產業(yè)集聚理論產業(yè)集群在一個特定的一個特別領域，集聚著一組相互關聯的公司、供應商、關聯產業(yè)和專門化的制度和協會，通過這種集聚形成有效的市場競爭，構建出專業(yè)化生產要素優(yōu)化集聚洼地，使企業(yè)共享公共設施、市場環(huán)境和外部經濟，降低信息交流和物流成本，形成集聚效應、規(guī)模效應、外部效應和競爭力。13產業(yè)聚集產生三大效益外部規(guī)模經濟交易費用與效率提高

創(chuàng)新效益新工藝、新技術的傳播競爭效益

聚集引起的競爭加速創(chuàng)新產業(yè)地產現有開發(fā)企業(yè)特點及分類14產業(yè)性物業(yè)開發(fā)租售收益商業(yè)綜合體工業(yè)廠房總部項目前店后廠農業(yè)綜合體主題樂園物業(yè)服務性收入垃圾清掃清運物業(yè)裝修施工水電氣暖樓宇廣告產業(yè)投資回報土地入股廠房入股產業(yè)股權投資園區(qū)公共設施或服務平臺建設收入教育醫(yī)療養(yǎng)老工商注冊代記賬配套的住宅和商業(yè)開發(fā)收益低成本住宅項目低密度商業(yè)項目酒店及其他物業(yè)開發(fā)

改造提升或一級開發(fā)收益PPP模式土地一二級聯動模式棚改模式三舊改造稅收獎勵與政府產業(yè)補貼地方稅收留存部分獎勵土地收益分成新產業(yè)、高技術稅收特惠產業(yè)扶持基金中國最牛保安與產業(yè)投資的故事15產業(yè)地產行業(yè)綜述企業(yè)名稱企業(yè)類型企業(yè)核心優(yōu)勢企業(yè)敏感性分析華夏幸?；鶚I(yè)土地+產業(yè)（一線周邊、二線周邊）產業(yè)導入45%服務費與城鎮(zhèn)化土地增值招商房地產銷售聯東U谷標準廠房及衍生（一線、二線）產業(yè)導入一線產業(yè)從核心區(qū)的外溢投資屬性招商區(qū)域經濟環(huán)境增速天安數碼2-6萬平寫字樓（一線周邊）一線辦公需求外溢土地選址土地價格招商引資華僑城一線二線（文旅開發(fā)）央企資金深圳起步品牌房地產銷售宏泰發(fā)展土地+產業(yè)（河北）仿華夏幸福模式同華夏幸福招商局核心港口城市（前港中去后城）依托港口片區(qū)開發(fā)土地增值+房地產招商引資房地產銷售總部基地一線二線（中端寫字樓）中型企業(yè)的辦公訴求第三產業(yè)發(fā)展情況產業(yè)地產的開發(fā)模式類似于萬達廣場模式，其核心是產業(yè)發(fā)展帶來的一系列產業(yè)生態(tài)生長一二三級產業(yè)地產開發(fā)的全產業(yè)鏈協同效應上海天成山禾選址有限公司的存在是依托于產業(yè)發(fā)展的轉移升級理論而得出的基本服務業(yè)務并輔以大數據咨詢業(yè)務產業(yè)鏈供給品牌效應中介整合聚集效應大數據協同效應廠房招租業(yè)務物業(yè)服務二房東業(yè)務金融及衍生業(yè)務獲取數據：企業(yè)開辦倒閉數據企業(yè)金融服務需求企業(yè)稅收數據企業(yè)用工數據企業(yè)選址數據企業(yè)用電水氣數據企業(yè)供應數據企業(yè)老板信息數據企業(yè)升級要素數據業(yè)界龍頭、布局全國、利潤豐厚、模式為王-華夏幸福基業(yè)解讀華夏幸?；鶚I(yè)發(fā)展歷程理想國固安-天南門正南50公里的故事正南模式向東發(fā)展-大廠異地崛起環(huán)京布局-都市圈戰(zhàn)略凸顯突破京津-謀劃全國折戟江浙-灣區(qū)突圍搶占區(qū)域-PPP助力縱向深入-布局西部18華夏幸福基業(yè)的委托運營模式及架構設計始于一二級聯動-中國片區(qū)開發(fā)的鼻祖模式變于委托運營-輕資產圈地模式成于PPP模式-最合規(guī)的片區(qū)開發(fā)模式投資拓展“四菜一湯”-讓地方政府欲罷不能的產業(yè)吸引產業(yè)發(fā)展服務的千億價值19華夏幸福的合法鎖地與開發(fā)瑕疵片區(qū)開發(fā)第一要務-圈地鎖地、分期開發(fā)片區(qū)開發(fā)終究是政府付費片區(qū)開發(fā)致命弱點-現金流片區(qū)開發(fā)的優(yōu)勢-躺著賺錢片區(qū)開發(fā)可持續(xù)-產融結合財金21號文終結片區(qū)開發(fā)的PPP模式20華夏幸?；鶚I(yè)融資方法大全與融資創(chuàng)新債券類融資信托借款公司債債務重組債權轉讓關聯方借款銀行承兌委托貸款銀團貸款短期融資券夾層類融資售后回族融資租賃特殊信托計劃夾層資管計劃銷售輸血法股權類融資戰(zhàn)略引資資產支持證券（ABS）特定收益權轉讓定向增發(fā)股票質押對外擔保21華夏幸福開發(fā)核心競爭力總結項目成功與否的90%在于選址無所不用其能的招商數據采集產業(yè)轉移才是招商引資的核心新型城鎮(zhèn)化與四萬億投資讓華夏幸福躺賺人才戰(zhàn)略促進行業(yè)寡頭做大緊靠中央政策分享政策紅利公關與輿情的監(jiān)控設定行業(yè)壁壘四大上市平臺塑造獨一無二的資金王國22華夏行幸福選址模型-5有模型產業(yè)發(fā)展有動力GDP與人口比值優(yōu)勢產業(yè)集群數量3年內主導產業(yè)增長速度配套產業(yè)規(guī)模與全產業(yè)鏈完善程度配套產業(yè)輻射范圍主要產品市場占有率政府招商有壓力產業(yè)招商規(guī)劃與方法產業(yè)發(fā)展規(guī)劃招商部門人員數量和行政級別招商獎勵政策招商介紹和宣傳冊制備程度商住開發(fā)有市場人均住房數量人口增長數量人口凈流入與凈流出小學生比例增長SUV銷量人均收入與房價比土地供應量與人口數量比土地供應節(jié)奏與時序年去化住宅數量與存量比市場供應類型齊備程度產業(yè)地產與房地產價格變動趨勢基礎設施有根基人均道路高度公路出行時間高速、機場、車站、碼頭等交通設施是否齊備基礎設施維修率九通一平齊備成都是否有基礎設施優(yōu)勢與政府近年來基礎設施投入同比與周比增速產業(yè)地產基礎設施發(fā)展規(guī)劃土地供應有保障土地儲備是否滿足規(guī)劃要求土地指標獲取能力是否有特殊的土地政策政府整理土地入市的周期土地供應價格增速與增幅23專注產品、現金為王、發(fā)跡唐山、京沈崛起-聯東U谷解析聯東集團創(chuàng)立于1991年，已發(fā)展成為集建筑模板、和投資業(yè)務為一體的集團公司，擁有5000多名員工，資產90多億元，下轄十多家子公司，分布于北京、上海、天津、沈陽、無錫、西安、成都等地。住宅地產看萬科、商業(yè)地產看萬達、看聯東24總部綜合體業(yè)態(tài)：總部獨棟、高層辦公、公寓、商業(yè)及酒店為一體的綜合業(yè)態(tài)價值：支持發(fā)展第三產業(yè)，培育總部研發(fā)、設計創(chuàng)意為核心的服務型經濟選址：園區(qū)的中心或副中心已有項目：聯東U谷·天津總部大觀聯東U谷·無錫總部商務園產業(yè)綜合體業(yè)態(tài)：低密度總部、研發(fā)中試樓、標準廠房、公寓、商業(yè)為一體的綜合業(yè)態(tài)價值：支持發(fā)展第二、三產業(yè)，發(fā)展高端制造、研發(fā)中試和總部經濟選址：園區(qū)的開發(fā)區(qū)或者新區(qū)已有項目：北京聯東U谷，沈陽聯東U谷，天津·北方耀谷聯東U谷·南上海國際企業(yè)港運營為王、現金充沛、多元投資、整合產業(yè)-上海宋喬25一級業(yè)務：產業(yè)地產開發(fā)全過程咨詢產業(yè)地產開發(fā)企業(yè)從項目產業(yè)定位、產業(yè)規(guī)劃、產業(yè)布局、用地布局、經濟計量、開發(fā)模式、開發(fā)時序、招商保障體系設計、建筑形態(tài)設計、推廣策略、協議體系咨詢服務。二級業(yè)務：工業(yè)廠房招租、政府園區(qū)招商廠房招租，政府園區(qū)招商委托、產業(yè)地產商項目合作中的招商運營部分、PPP類企業(yè)園區(qū)運營托管服務。三級業(yè)務：工業(yè)廠房二房東廠房獲取后的改造升級與再次出租物業(yè)服務：垃圾清掃清運、保