其他物業(yè)及設施、設備維修管理與維護

其他物業(yè)及設施、設備維修管理與維護一、房屋及公用設施維修養(yǎng)護1、提要：制訂砌體、鋼筋混凝土、鋼結構支架、防水、玻璃幕墻、裝飾、門窗等結構、工程以及公用設施的詳細維修養(yǎng)護計劃和實施細則。定期進行房屋查勘，確保房屋和公用設施的安全、正常使用。1.1建筑物結構特色XX市XX廣場XX號樓項目（）,位于XX市XX區(qū)濱海廣場南側，總建筑面積約167,0平方米，由四棟30層（不含地下部分），地下3層，建筑高度一百多米；裙房地上3層并相互連為一體。1.2房屋本體和公用設施維修養(yǎng)護目標我們對XX廣場XX號樓項目（——）房屋本體和公用設施維修養(yǎng)護的目標是：保證房屋的使用功能和安全，維護房屋外觀完好，延長房屋使用壽命，充分發(fā)揮房屋的使用價值，實現(xiàn)物業(yè)的保值增值，房屋及配套設施完好率99%以上，房屋零修、急修及時率為1%,中大修工程質量合格率為1%,重大維修工程回訪率為1%。1.3對XX廣場XX號樓項目（——）房屋及公共設施的管理策略為做好XX廣場XX號樓項目（）的房屋和公共設施的維護保養(yǎng)，我們采取如下三大管理策略：預防性保養(yǎng)策略重視XX廣場XX號樓項目（——）房屋本體和公共設施的日常檢查和養(yǎng)護工作，采用計劃性保養(yǎng)與日常檢查監(jiān)督相結合的預防性保養(yǎng)策略，根據(jù)設施設備的實際狀況和老化周期，制定詳細的檢查計劃，通過檢查及時發(fā)現(xiàn)并解決問題，化被動為主動，保障房屋公共設施的完好，延長其使用壽命。重點服務策略根據(jù)建筑物管理中的重點服務事項，進行重點防護。技術先行策略我們將重視技術的引進和開發(fā)工作，防止因技術不足影響正常維修與養(yǎng)護，第1頁共23頁確保物業(yè)養(yǎng)護和管理的專業(yè)化，保障維修養(yǎng)護的高質量。1.4建筑物管理的重點及對策1.4.1管理重點之一：玻璃幕墻維修養(yǎng)護XX廣場XX號樓項目(——)大量使用玻璃幕墻，根據(jù)XX市建筑幕墻檢測曾對XX市玻璃幕墻工程的現(xiàn)狀進行的調研，結果發(fā)現(xiàn)隨著幕墻使用時間的推移，目前已有10%以上的工程出現(xiàn)了不少質量問題，涉及調查的931個建筑，有90個出現(xiàn)問題。其中包括幕墻玻璃碎裂、結構膠老化、五金件銹蝕乃至損壞、墜落等已屬涉及安全使用的嚴重質量問題。所以，玻璃幕墻的維護是建筑物管理的一個重點。對策：建議甲方委托專業(yè)機構每年對玻璃幕墻進行空氣滲漏、雨水滲漏、風壓變形的“動風壓三性能檢測”檢測一次。做好玻璃外墻、金屬部件材料貯備工作，盡量選用與原來一致的材料，確保外墻、金屬部件外表飾面的零星修補與整體色澤和質量保持一致。管理重點之二：房屋地基、屋面、外墻、地下室以及門窗防水工程的維修養(yǎng)護對策：采取預防為主的計劃性維修保養(yǎng)和應急修繕養(yǎng)護相結合的原則，定期對房屋和公用設施屋面、外墻、地下室以及門窗防水工程的完好情況和防水性能等進行針對性的檢查養(yǎng)護。針對性地制定養(yǎng)護措施和計劃，及時做好房屋和公用設施外墻、基礎、屋面和勒腳等維修養(yǎng)護工作。如夏季來臨前及時做好天面、窗戶和外墻等防水修補，消除墻面和金屬漆面起泡、脫漆、開裂、窗戶接縫不嚴等現(xiàn)象，保證房屋和公用設施經(jīng)受臺風暴雨的襲擊。針對一些薄弱環(huán)節(jié)，制定專門措施，進行防護，如在臺風來臨前做好門窗關閉工作，地下室等做好排水防水工作。加強建筑物使用和裝修的安全宣傳，嚴把裝修管理關，加強安全檢查，杜絕違章裝修。加強建筑物地基、地面和勒腳等飾面的維護工作，做好防損管理工作，及時修補損壞的飾面等。重點管理之三：外墻不銹鋼材料、鋁型材料、金屬構件的維護第2頁共23頁對策：加大檢查力度，將建筑物的巡查、保養(yǎng)工作量化分解到人，實施質量專業(yè)控制；采用多重保障制度，日常維護、定期保養(yǎng)、日常巡查和定期巡查相結合，防患于未然。做好玻璃外墻、鋁型材、金屬部件材料貯備工作，盡量選用與原來一致的材料，確保外墻、金屬部件外表飾面的零星修補與整體色澤和質量保持一致。做好外墻、金屬部件漆面的清潔和防損工作，并采取預防性養(yǎng)護等措施，減少大修次數(shù)，降低維護成本。對施工過程進行嚴格控制、跟蹤管理，及時糾正任何有可能損壞建筑結構、危及配套設施安全的行為。重點管理之四：鋼筋混凝土結構、砌體結構的修繕和養(yǎng)護對策：定期對房屋及配套設施進行勘察、鑒定，并根據(jù)勘察、鑒定結果，制定科學維護保養(yǎng)方案并組織實施。加強員工業(yè)務技能培訓，提高維修技術。做好材料特性的研究和技術貯備工作，掌握其技術標準和參數(shù)，包括材料配比方案等。重點管理之五：裝飾材料的養(yǎng)護對策：了解掌握XX廣場XX號樓項目()各種裝飾材料的使用和維護特性。加強外墻等飾面的日常性維護和檢查工作，及時處理變色、脫落、破損，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。定期進行大理石打蠟和大理石、花崗巖去黃處理，對進的黑色大理石日常重點檢查，定期清潔、維護，更要注意在清潔、維護中，要使用適當?shù)乃巹故褂脤@些大理石有破壞的清潔、維護材料和工具。加強對橡木等木質墻面材料防潮、防白蟻的日常性養(yǎng)護和清潔衛(wèi)生工作。嚴格把好材料和維修質量的驗收關，工程材料的采購嚴格按照質量驗收控制程序執(zhí)行。及時做好走道、墻面等表面的積水和污物的清理，及時做好排水管、排第3頁共23頁污管等維修和排水等清理工作，避免污水等侵蝕房屋設施。1.5房屋本體及公用設施維修養(yǎng)護范圍房屋本體維修養(yǎng)護范圍是：承重結構部位（包括柱、梁、樓蓋、屋頂?shù)龋?、內外墻體、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、豎井、衛(wèi)生間、車庫、設備機房的維修、養(yǎng)護和管理。（電梯、消防設施、室內外照明、中央空調、加壓供水設備、配電系統(tǒng)、中央空調水質處理、上下水管道等設備設施的維修養(yǎng)護詳見《2.設備管理》）。公用設施維修養(yǎng)護范圍：規(guī)劃紅線內的道路、室外管網(wǎng)、化糞池、溝渠、垃圾房、路燈等。1.6房屋本體及公用設施維修養(yǎng)護計劃1.6.1房屋本體維修養(yǎng)護計劃：房屋本體維修養(yǎng)護計劃表序號項目時間間隔次數(shù)維修養(yǎng)護內容1地基基礎半年一檢查地基有無超過允許范圍的不均勻沉降。檢查基礎有無開裂、破損，勒腳有無破損。每季一1.適時安排白蟻的防治和消殺工作，走訪用戶，了解其辦公室內有無發(fā)現(xiàn)白蟻，檢查公共部位有無白蟻。每年一1.檢查房屋基礎結構性能是否完好以及地基沉降總量情況。房屋本體維修養(yǎng)護計劃表（續(xù)）序號項目時間間隔次數(shù)維修養(yǎng)護內容2承重結構梁每季一1.檢查有無變形、裂縫、腐蝕。每年一1.檢查整體結構性能是否完好。板每季一1.檢查有無彎曲變形、裂縫、腐蝕。每年一1.檢查整體結構性能是否完好。柱每季一1.檢查有無傾斜，變形、裂縫、腐蝕。每年一1.檢查整體結構性能是否完好。承重墻每季一1.檢查有無孔洞、裂縫、腐蝕。每年一1.檢查整體結構性能是否完好。備注：對于承重結構各部件，若出現(xiàn)因設計或不可抗拒因素引起的嚴重損壞，我們委托專家進行分析、計算，擬訂維修方案，由專業(yè)公司實施處理。3非承重墻每月一1.檢查墻體是否平直、有無裂縫、孔洞、風化等缺陷。每年一2.檢查墻體結構性能是否完好。4樓地面每季一檢查樓地面是否平整完好，有無空鼓和破裂。檢查地面飾面材料有無松脫、空鼓、破損，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。更換大面積松脫、破損的地面飾面材料。第4頁共23頁每年一1.檢查樓地面面結構功能的完好性。5樓地面每季一檢查樓地面是否平整完好，有無空鼓和破裂。檢查地面飾面材料有無松脫、空鼓、破損，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。更換大面積松脫、破損的地面飾面材料。每年一1.檢查樓地面面結構功能的完好性。6公共通道、門廳等每周一檢查地面有無起砂、空鼓、開裂、松脫；發(fā)現(xiàn)異常及時修復。公共通道及門廳的墻面有無污跡和剝落，發(fā)現(xiàn)異常隨時處理。每半年一檢查扶手、踏步有無損壞，發(fā)現(xiàn)異常隨時修復。補換損壞的地板。修復空鼓的地板。每年一1.油漆扶手。7外墻面鋁型材、玻璃幕墻、大理石每周一修補外墻飾面裂縫、脫落部分。更換破碎的玻璃外墻飾面，發(fā)現(xiàn)問題立刻處理。每半年一結合外墻清洗作業(yè)，一并檢查外墻面的使用狀況。特別注意檢查玻璃幕墻的玻璃是否有松動跡象。每年一雨季時期對用戶窗臺進行密封維護檢查，杜絕雨水侵入。對于外墻面大面積滲漏久修無效的，局部翻新以防止?jié)B漏面積擴大。備注臺風暴雨天氣及時發(fā)布信息，提醒用戶關好、鎖好門窗。大風、臺風、暴雨過后及時進行巡查。外墻清洗選用適宜的清潔劑。更換外墻飾面應按原設計要求進行。3.建議每25年翻新外墻面一次。8吊頂每周一1.檢查有無擦、劃、刮、踏壞，發(fā)現(xiàn)損壞及時修補。每月一2.加強防水、防腐、防裂、防脹、防霉變工作，發(fā)現(xiàn)有水浸、腐爛、脹裂、霉變的部分及時修復。9門窗每月一檢查木門門扇有無松動、下垂、翹曲變形、霉變和腐朽，發(fā)現(xiàn)總問題及時處理。門轉軸或摩擦磨損部位加潤滑油。（塑）鋼門窗、鋁合金門窗有無變形、生銹。每半年一1.更換門窗的易磨損部件。第5頁共23頁公用設施維修養(yǎng)護計劃:公用設施維修養(yǎng)護計劃表序號項目時間次數(shù)維修養(yǎng)護內容1路面路基每周一檢查路面有無積水。檢查道路路面有無起殼、地鼓、裂縫。檢查路基有無塌陷。發(fā)現(xiàn)異常及時處理或修復。2路燈及線路每日一1.檢查燈具完好情況，即壞即修。每周一檢查玻璃燈罩有無破損。有無金屬燈架松脫現(xiàn)象。燈、燈柵有無損壞。每季一檢查路燈線路有無漏電、短路燒毀現(xiàn)象。金屬燈架有無銹蝕。發(fā)現(xiàn)異常即時處理或修復每半年一油漆燈具支架。檢查路燈線路有無老化現(xiàn)象。油漆燈具線管一次。3停車場（庫）每日一檢查路面有無積水。檢查停車場地面有無起殼、地鼓、裂縫。檢查車道燈有無損壞。檢查行車指示標志是否正常。發(fā)現(xiàn)異常即時處理或修復。每月一檢查停車線、行車指示線是否清晰、完整。限速牌、指示牌是否齊全、完整。檢查擋車器是否正常。4溝渠池井每周一檢查溝、渠有無堵塞現(xiàn)象，如有異常及時疏通。檢查雨水篦有無異常。每季一檢查井底及池底是否有污物沉積，如有沉積及時清污。檢查井壁有無裂縫及塌陷，如有異常及時修復。檢查溝、渠是否完好，如有異常及時修復。井蓋及雨水篦刷漆。檢查井蓋完好程度，發(fā)現(xiàn)損壞及時修復或更換。5雕塑、建筑小品每周一全面清潔。檢查有無破損，如有異常及時修復。檢查有無亂刻亂劃現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。6公共標識標牌等設施每周一保證標識清晰、無污跡、無脫落、無破損，發(fā)現(xiàn)異常及時處理。檢查牢固程度，如有松脫，及時恢復。每半年一1.檢查完好程度，加固。7管網(wǎng)每日一檢查管線接頭有無滲漏現(xiàn)象。檢查管線固定支架的松緊情況。每周一檢查管道保溫層有無損壞。管網(wǎng)支架完好。每半年一管道刷漆。檢查或更換管網(wǎng)。發(fā)現(xiàn)異常及時修復。第6頁共23頁1.7維修養(yǎng)護實施細則砌體結構的修繕與養(yǎng)護砌體結構大量分布于房屋建筑的墻體，它們在不良的環(huán)境和不利的工作條件下容易遭受侵蝕、開裂等損壞，導致透水、滲漏，不僅影響建筑物的外部觀感，對房屋的正常使用、維護、管理都會有不利的影響，嚴重的甚至可以影響到房屋結構的安全。電腦、通訊、自動控制等網(wǎng)絡設備的房間，內墻采用了如靜電屏蔽等相關的技術處理和措施，對于這些部位墻體的維修和加固，除了保證墻體的耐久性外，還要保證相關材料及設施的完整性。砌體結構的修繕（1）砌體裂縫的修繕砌體裂縫的修繕，一般應在裂縫穩(wěn)定以后進行，以免維修后又很快出現(xiàn)新的裂縫。維修沉降裂縫和溫度裂縫時，應首先考慮消除產(chǎn)生裂縫的隱患，避免反復多次的修補。對強度裂縫則應采取整體加固或拆除重砌。根據(jù)砌體裂縫的大小和范圍，我們可以采用高分子防水材料水泥混合砂漿嵌縫、塊體嵌縫、密封、抹灰、壓力灌漿和噴漿等方法予以修復。（2）砌體腐蝕的維修對腐蝕的砌體進行維修前，首先將已腐蝕的墻面、呈酥松的粉狀腐蝕層清除干凈。一般通過人工鑿除，用鋼絲刷清除浮灰、油污和塵土等，然后用壓力水沖洗，根據(jù)受損程度，主要采用剔砌、掏砌等方法維修已被腐蝕的砌體部分，最后重新修復墻面。砌體結構的加固隨著大廈投入使用時間的推移，砌體結構的承重構件（如墻、柱等）可能出現(xiàn)開裂、腐蝕、變形，對經(jīng)鑒定已達到危險程度的構件，我們將對砌體結構進行適當?shù)募庸蹋源_保房屋建筑的使用功能。根據(jù)砌體結構的損壞程度，可采用增大墻和柱的截面、對原砌體局部外包鋼筋混凝土或型鋼等方法，提高砌體的強度，維護房屋建筑的穩(wěn)定性。砌體結構的養(yǎng)護為防止砌體結構受損，我們將做好如下養(yǎng)護和管理工作，保證磚砌體結構完第7頁共23頁好。（1）定期檢查，加強對砌體結構受潮和受腐蝕情況的觀測和監(jiān)視，查明原因并及時采取措施，對容易被腐蝕的特殊部位加強觀測。（2）對濕度較大或經(jīng)常用水而容易產(chǎn)生滲漏問題的房間，如廚房、衛(wèi)生間等，我們將著重加強對防水層、給排水設施的維護，發(fā)現(xiàn)問題及時修復。（3）經(jīng)常檢修屋面，保持屋面排水系統(tǒng)通暢，做到屋面不積水、不存雜物；屋面隔熱層、保溫層及屋面柔性分格縫發(fā)生損壞要及時修復，減少和穩(wěn)定溫度裂縫發(fā)展。（4）保持室外場地平整和一定的排水坡度，防止建筑物周圍積水。（5）禁止在墻上隨意開洞直接排放污水或蒸汽等，防止墻體結構受浸濕，減弱墻體的承載力。（6）地基基礎的損壞，在出現(xiàn)不均勻沉降時就及時進行加固處理，以免造成結構損壞或擴大損壞。（7）房屋按設計要求使用，不得隨意改變用途，特殊需要時，若要改變其使用功能或更新改造，要先進行結構驗算，需進行加固時要做加固處理。鋼筋混凝土結構的修繕與養(yǎng)護鋼筋混凝土結構的常見缺陷和損壞是結構構件中出現(xiàn)蜂窩、麻面、孔洞、露筋、裂縫及混凝土、鋼筋被腐蝕等。鋼筋混凝土結構的修繕（1）鋼筋混凝土表面損壞的維修鋼筋混凝土結構構件，在房屋建造和使用過程中遭到破壞、侵蝕，引起表面受損，根據(jù)損壞程度，我們采取涂刷水泥漿和環(huán)氧樹脂配合劑等方法對其予以修復，防止進一步風化、侵蝕和鋼筋銹蝕，以免損壞結構或構件的核心部分，從而提高建筑物的使用年限和耐久性。（2）鋼筋混凝土深層損壞的維修當混凝土結構部件的損壞深度已超過了混凝土保護層時，將嚴重削弱構件的有效截面，并且鋼筋砼內的鋼筋暴露在空氣中引起銹蝕，影響構件的強度和結構使用的可靠性。我們采用環(huán)氧混凝土或較原混凝土高一個強度等級的細石混凝土修補、嵌填、噴注混凝土結構部件的蜂窩、孔洞和破損部位，對其予以修復。（3）鋼筋銹蝕的維修第8頁共23頁鋼筋銹蝕尚不嚴重時，混凝土表面僅有細小裂縫，或者個別破損較小，我們對裂縫或破損處的混凝土保護層進行修補。若鋼筋銹蝕嚴重，混凝土破裂，保護層剝離較多時，我們采取焊接或加鋼筋網(wǎng)加固補強。鋼筋混凝土結構的加固當鋼筋混凝土梁、板、柱承載力不足或經(jīng)鑒定成為危險構件時，應聘請具備資質的專業(yè)公司，通過對構件或結構的變形、損壞程度的檢查和觀測，對使用狀態(tài)和周圍環(huán)境的調查，以及對有關資料的驗算、分析，采取增加板厚、配筋和增加支承點等方法，提高原構件強度，實現(xiàn)鋼筋混凝土結構的加固目的。鋼筋混凝土結構的養(yǎng)護鋼筋混凝土結構是房屋的重要組成部分，直接關系到房屋的使用安全，所以管理處會高度重視鋼筋混凝土結構的養(yǎng)護工作：（1）對混凝土結構的變形縫、預埋件、給排水設施等的使用情況，進行定期檢查。發(fā)現(xiàn)腐蝕、滲漏、開裂和垃圾雜物等情況即時處理。對在混凝土結構上任意開鑿孔洞的違章使用行為及時予以制止。對易受碰損的混凝土處，如建筑物的拐角、車庫的砼柱等增設必要的防護措施。（2）即時修補鋼筋的混凝土保護層損壞部位，以防鋼筋銹蝕。若房屋室內環(huán)境中存在侵蝕性介質或相對濕度較大時，可以采取加強通風的措施，并在構件處表面涂抹耐腐蝕層（如瀝青漆、過氧乙烯漆、環(huán)氧樹脂涂料等）進行防護。（3）做好建筑物屋面隔熱層、保溫層、室外排水設施以及地基基礎等維護工作，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，避免和減小由此對結構帶來的不利影響。（4）房屋的使用應滿足設計要求，提醒用戶不隨意改變房屋用途和改變房屋結構，嚴禁超載使用。房屋防水工程的修繕與養(yǎng)護玻璃墻面涂料防水工程的修繕與養(yǎng)護隨著使用年限的增加，玻璃墻面防水層在使用過程中，可能出現(xiàn)開裂、破損、起鼓和剝離等損壞，引起滲漏水。在日常維護工作中，我們注重對防水屋面的修繕與管理。（1）玻璃屋面防水工程的修繕對于防水材料的裂縫、局部破損、起鼓和粘結不牢的缺陷的處理，可以鏟除缺陷部位，重新涂上玻璃防水材料。第9頁共23頁(2)屋面防水工程的養(yǎng)護加強對屋面玻璃、防水伸縮縫、天窗、天溝、落水管和落水的檢查，發(fā)現(xiàn)異常及時維修。重視對屋面的清掃，保證屋面排水通暢。制定屋面日常保養(yǎng)制度，及時做好屋面維修工作。墻體防水工程的修繕與養(yǎng)護墻體防水工程的修繕外墻體防水取決于外墻飾面和墻體結構的情況，XX廣場XX號樓項目(一--)大樓的外墻材料主要采用花崗石、玻璃和鋁型材作為飾面材料，窗框與墻體接觸間縫的密封不嚴或密封材質差，飾面材料局部脫落、開裂，或者墻體結構的開裂導致飾面遭受破壞，外墻防水的第一道防線將失去作用。因此，我們會注意檢查外墻飾面的狀況，對于損壞、空鼓、脫落的飾面板及時維修或更換；外墻磚砌體上的結構裂縫和變形裂縫，我們采用高彈性軟體高分子防水材料嵌縫、密封、壓力灌漿法修復；外墻門窗框與洞側壁嵌填不嚴引起滲漏，采用高分子防水密封材料嵌填的方法進行修繕；施工孔洞、預埋管線處滲漏，用墻體一般開裂的維修方法進行處理，滲漏嚴重時，采用局部高壓灌漿進行加固堵漏。墻體防水工程的養(yǎng)護定期檢查。容易發(fā)生滲漏的部位，如墻面凹凸槽(線)、飾面板上部接頭處、飾面塊材、門窗與墻體的交接部位進行周期性檢查。建立技術檔案。對墻體的使用情況、損壞檢查、維修等記錄備查。合理施工。禁止隨意在墻體上釘釘子、打洞等破壞墻體整體結構的行為。對于外墻體的防水工程，出現(xiàn)損壞，及時修復。定期清洗外墻飾面。地下室防水工程的修繕與養(yǎng)護地下室防水工程的修繕地下室滲漏，一般情況下，大多是水壓較小的慢滲漏水，對于孔洞和裂縫滲漏，先找出滲漏源，采用直接堵漏法進行修補；對于水壓較大的慢滲或快滲裂縫滲水采用下線堵漏法修補;對于水壓較大的急流裂縫滲漏水采用下半圓鐵片堵漏法進行堵漏；能有效消除滲漏水現(xiàn)象。做好地下室防水工程的養(yǎng)護工作。第10頁共23頁（3）定期檢查。主要是檢查地下室的防水薄弱部位，如變形縫墻根部、管道穿墻部位、蓄水池等部位，發(fā)現(xiàn)異常及時修復。（4）建立技術檔案。（5）正確、合理使用地下室，禁止隨意穿、鑿、拆，以免破壞防水層。房屋裝飾工程的修繕與養(yǎng)護房屋裝飾工程包括外裝飾、內裝飾、頂棚、樓地面裝飾等。通過對房屋裝飾工程的維護，既可以保持房屋的美觀，創(chuàng)造良好環(huán)境，又可以起到隔熱、隔音、防潮以及減緩外界不良環(huán)境的侵蝕，延長房屋的有效使用期。定期檢查，發(fā)現(xiàn)缺陷及時處理。重點檢查板材飾面上部收頭處，發(fā)現(xiàn)開裂及時修補，避免開裂擴大。及時處理因房屋其它部位滲漏或其它原因導致墻面潮濕或滲水等情況，防止抹灰層及涂料層受潮發(fā)霉變黑而損壞。檢查窗臺等突出部位的穩(wěn)固情況，注意有無飾面塊料的破損、脫落和開裂。同時搞好用戶正確合理使用的宣傳工作，不在塊料飾面上釘釘子、隨便打洞。確需打洞時，由專業(yè)人員操作，以免損壞飾面。嚴禁因硬物碰撞飾面，搬抬家具、重物可能碰撞飾面時，先對飾面進行保護。對各類釉面磚進行擦洗時，選用稀肥皂水或清水擦洗，禁止使用強酸、強堿，以免損壞灰縫和釉面。大理石板面有微細毛孔，它對有色液體具有強吸收性，一旦有色液體倒在大理石板上，液體將會通過大理石板的微細毛孔滲入到大理石內層，使大理石變色，并且無法擦洗干凈，因此，建議施工方先用環(huán)保防護劑進行處理，使有色液體無法進入大理石板內層，保證大理石面永不變色，光亮如新。定期進行清洗，保持飾面潔凈。外墻飾面附近的鐵質構件，要刷油漆防銹并定期檢查漆面完好情況，以免銹水流到飾面上造成污染。定期檢查吊頂內隱蔽的管線和空調、消防等設備是否有漏水現(xiàn)象，有無蟲、蟻、鼠患，及時消除隱患，確保安全。注意保持良好的通風條件，不要讓吊頂長期受潮，特別注意檢查木面板的防潮、防蟻及防火。加強正確、合理使用房屋設施的宣傳工作，避免人為的不合理使用造成的墻面不美觀和損壞。第11頁共23頁公用設施的維修和養(yǎng)護公共設施的維修和養(yǎng)護，主要以加強日常巡視檢查，及時處理小的損壞和隱患為主。1.8搞好房屋查勘工作通過房屋查勘工作，可以全面地了解房屋建筑的完損狀況，確定房屋的完損等級，并為制訂房屋建筑的定期維護計劃提供依據(jù)。因此，我們將對房屋進行定期查勘和季節(jié)性查勘工作，掌握第一手技術資料，及時處理發(fā)生的相關問題。1.9加強房屋裝修與改造的管理房屋二次裝修和改造主要影響到房屋結構、荷載的改變。不合理的裝修和不科學的施工方法，直接危害到房屋建筑的安全性。同時，盲目選用不合適的裝飾材料，還會破壞人們的工作生活環(huán)境，危及人體健康。我們在房屋的管理工作中，重視對二次裝修和改造的審批、監(jiān)督、追蹤和驗收工作，確保房屋使用安全。物業(yè)管理處將嚴格執(zhí)行XX市政府物業(yè)主管部門的裝修管理的相關文件，參照建設部第110號令《住宅室內裝飾裝修管理辦法》，按程序對房屋裝修實施有效管理和控制。二、設備管理提要：設備管理做到“三好”、“四會”、“五定”。制定各系統(tǒng)的應急處理方案。量身訂做一套經(jīng)濟運行方案，提高運行效率，節(jié)能降耗，為XX廣場XX號樓項目（——）節(jié)約運行成本。重大會議、活動，早準備、早落實，加強值班和巡視，確保萬無一失。XX廣場XX號樓項目（——）是綜合性強的現(xiàn)代化物業(yè)，其機電設備設施系統(tǒng)較為復雜，運行時間長，而且各系統(tǒng)大量運用現(xiàn)代高新技術，自動化程度高。作為政府公益性物業(yè)，其設備運行安全正常是保證整個物業(yè)正常運作的基本條件。所以，機電設備的管理顯得尤為重要。2.1XX廣場XX號樓項目（——）機電設備設施特點XX廣場XX號樓項目（——）的機電設備設施系統(tǒng)主要由供配電系統(tǒng)、中央空調系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)及銀行專用設備設施等組成，整個機電設備系統(tǒng)的第12頁共23頁特點主要體現(xiàn)在:裝機種類復雜，涉及專業(yè)面廣，設備先進，進設備多，現(xiàn)代高新技術被廣泛應用于機電設備中，對設備管理與維修人員素質要求高。機電設備性能先進，設備運行管理與維修難度大。設備數(shù)量多，分布區(qū)域廣，停機影響大。機電設備容量大，運行時間長，運行費用高，節(jié)能降耗是本物業(yè)高效運作與管理的重要方面。2.2機電設備設施管理的重點和難點廣場XX號樓項目（——）機電設備裝機容量大、技術含量高，屬智能型物業(yè)，管理的技術難度相對較大。廣場xx號樓項目（——）是商業(yè)性物業(yè)，各區(qū)域能耗時間不同，這給機電設備的運行管理提出了更高的要求，如何控制不同設備的運行時間，節(jié)能降耗，盡量降低運行成本，是機電設備管理工作的重點和難點。2.3機電設備管理的原則和目標機電設備管理的原則預防為主，堅持日常保養(yǎng)與計劃性維修保養(yǎng)并重，使設備時刻處于良好狀態(tài)。對設備做到“三好”、“四會”和“五定”?！叭谩奔从煤谩⑿藓煤凸芾砗迷O備；“四會”即維修人員會使用、會保養(yǎng)、會檢查、會排除故障；“五定”即對主要設備的清潔、潤滑、檢修做到定量、定人、定點、定時和定質。實行操作人員維護與專業(yè)人員維修相結合。以操作人員進行日常維護保養(yǎng)為主，同時要求專業(yè)維修人員對出現(xiàn)的問題及時維修處理。完善設備管理和定期檢查、維修制度。制定科學的保養(yǎng)規(guī)程，完善設備資料和維修登記卡片管理，合理制定定期維修計劃。修舊利廢，合理更新，降低設備維修費用，提高經(jīng)濟效益。規(guī)范供配電設備設施運行與維修保養(yǎng)管理工作，確保供配電設備設施正常運行。推行科技型物業(yè)管理模式，采用科學的管理方法和手段，如采取冗余策略，即在設備備件儲備、技術支援服務等方面實現(xiàn)冗余，以備設備出現(xiàn)故障時能迅速處理。第13頁共23頁機電設備管理的目標通過經(jīng)常性養(yǎng)護與及時性維修，使設備設施時刻處于最佳的運行狀態(tài)，延長設備設施使用壽命，提高物業(yè)的運作效益，確保機電設備完好率99%以上，設備設施零修、急修及時率1%。2.4加強與有關部門協(xié)調，做好重大會議、活動的設備管理針對xx廣場xx號樓項目（——）機電設備特點及重要性，遇重大會議、活動，須做好以下工作，確保會議、活動的順利進行。1維修人員全部到位，分工負責。預先檢查各系統(tǒng)的運行情況，對會議、活動中涉及的設備設施重點檢查，確保安全、正常運行。備足備品備件，以被急用。加強與有關部門的協(xié)調，提前通知下列部門：與供電部門聯(lián)系，將工作聯(lián)系函件親自送與供電部門，強調會議或活動的重要性，并與屬同一供電線路上的外部單位協(xié)調，避免會議或活動期間進行電力負荷試驗，盡量停止對其供電線路的改造工作，同時提前做好供電線路的檢查工作，確保萬無一失。與自來水公司聯(lián)系并派發(fā)工作聯(lián)系函，指出會議或活動期間避免進行管道維修等不利于供水的活動。2.5機電設備管理維修保養(yǎng)方式日常維護保養(yǎng)。操作維修人員根據(jù)日常管理經(jīng)驗，用聽、聞、看、摸等方式，利用檢測儀器、儀表對設備的關鍵部位進行重點檢查，發(fā)現(xiàn)故障及時排除，并做好記錄。操作人員每班至少巡視兩次，維修人員每周至少檢查一次。一級保養(yǎng)。維修人員對設備進行局部解體，進行清潔調整，每季進行一次。二級保養(yǎng)。維修人員對設備進行全面清理，部分解體檢查和局部修理，更換或修復磨損件，每半年進行一次。中修。對設備進行全面檢查，部分解體修理和更換磨損部件，調整部分機構，每年進行一次。大修。對設備全部解體，更換主要部件或修理不合格的零部件，每三年第14頁共23頁進行一次。2.6實行機電設備的動態(tài)管理設立24小時值班維修服務電話，隨時滿足各種維修服務需要。利用先進的監(jiān)控設備，推行例行巡視抄表檢查制度，對設備運行狀態(tài)實行動態(tài)技術監(jiān)控。工程部除實行日常巡查、設備的例行保養(yǎng)工作外，每個維修工要求配備移動電話等通訊工具，在24小時內隨叫隨到，以便于開展應急搶修工作，實行動態(tài)管理。積極實現(xiàn)與公司技術委員會在技術指導和質量監(jiān)督、信息反饋等方面的相互支持和動態(tài)協(xié)作。建立方便、暢通的溝通渠道，積極主動與xx廣場xx號樓項目(――-)相關部門溝通，提前了解有關活動、會議、展覽的安排時間，充分做好各項準備工作。組建一支由專業(yè)技術人員組成的應急維修隊伍，制定應急程序和方案，并備齊各種應急物品，經(jīng)常進行各種應急演練。2.7各系統(tǒng)設備設施的管理要點及措施供配電系統(tǒng)管理要點及措施：效果：保證24小時正常運行。設備完好率99%以上。投訴處理率1%。記錄：供配電抄表記錄；供配電運行值班記錄；供配電系統(tǒng)巡視維護表；供配電系統(tǒng)維修保養(yǎng)表；接地電阻測試記錄表。其它：入住之初，協(xié)助xx廣場xx號樓項目(——)，與供電部門協(xié)商第15頁共23頁落實XX廣場XX號樓項目(——)用電戶類別。在冬夏季，隨著用電量的變化，落實部分變壓器報停事宜。給排效果：建立用水、供水管理制度并落實，積極協(xié)助用戶安排合理的用水和節(jié)水計劃。(2)建立給排水設備維修保養(yǎng)制度并嚴格執(zhí)行，設備和管道系統(tǒng)狀況良好，遇有事故，維修人員及時到場搶修，供水系統(tǒng)功能正常，排水系統(tǒng)通暢。限水、停水能預先通知用戶。按規(guī)定定期清洗大廈二次供水蓄水設備；設備及周圍環(huán)境整潔，有封閉措施；二次供水衛(wèi)生許可證、水質化驗單、操作人員健康合格證齊全，無二次污染發(fā)生。設備完好率99%以上。投訴處理率為1%。記錄：給水系統(tǒng)巡視維護表；給水系統(tǒng)維修保養(yǎng)表；排水系統(tǒng)巡視維護表；排水系統(tǒng)維修保養(yǎng)表；水池、水箱清洗記錄表；水池、水箱藥品投放記錄表；供水系統(tǒng)月測試記錄表。消防系統(tǒng)本系統(tǒng)主要有火災自動報警系統(tǒng)(FAS)、消防水系統(tǒng)(含消火栓水系統(tǒng)、噴淋水系統(tǒng)等)、防排煙系統(tǒng)、氣體消防系統(tǒng)等。1管理要點與措施：效果：消防控制及消防系統(tǒng)設施配備齊全，完好無損，隨時可啟用。落實區(qū)域消防安全責任人、義務消防人員，定期進行演練，開展消防知識及法規(guī)的宣傳教育，保證火災發(fā)生率為“0”。第16頁共23頁（3）制定突發(fā)性火災等應急方案，設立消防疏散示意圖，緊急疏散通道暢通，照明設備、引路標志完好。（4）無火災及其它安全隱患。記錄：（1）消防報警系統(tǒng)巡視維護表；（2）消防報警系統(tǒng)維修保養(yǎng)表；（3）值班記錄；（4）氣體消防系統(tǒng)巡視維護表；（5）氣體消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)表；（6）消防演習記錄?？照{系統(tǒng)1管理要點及措施：效果：（1）配備專業(yè)人員，維修和運行人員持證上崗。（2）建立規(guī)范完善的空調運行制度和維修保養(yǎng)制度并嚴格執(zhí)行。（3）空調系統(tǒng)安全、正常，保持狀況良好。設備及環(huán)境整潔，無異常噪聲及滴漏水現(xiàn)象。（4）定期清洗風機盤管，確保新風的暢通，預防病毒在轄區(qū)內的傳播。（5）有準確完整的空調系統(tǒng)檔案資料，各項運行記錄和維修保養(yǎng)記錄齊全，并歸檔保存。（6）制定切實可行節(jié)能運行制度，有明顯節(jié)能降耗成果。（7）系統(tǒng)設備完好率在99%以上。記錄：（1）冷水機組運行記錄表。（2）空調系統(tǒng)巡視維護表；（3）空調系統(tǒng)維修保養(yǎng)表。電梯系統(tǒng)1管理要點及措施。效果：（1）電梯由專業(yè)隊伍維修保養(yǎng)，電梯維修、保養(yǎng)人員均持證上崗，電梯各第17頁共23頁種年審證件齊全。（2）嚴密的安全運行和維修保養(yǎng)規(guī)章制度得到落實，各種維護保養(yǎng)、巡視檢查記錄統(tǒng)一歸檔管理，資料完整。（3）電梯運行狀態(tài)良好，安全設施齊全有效，轎廂及機房整潔，通風、照明及其他附屬設施完好。（4）出現(xiàn)運行故障后，維修人員在五分鐘內到達現(xiàn)場搶修。記錄：（1）電梯系統(tǒng)巡視維護表；（2）電梯系統(tǒng)維修保養(yǎng)表。智能化樓宇自控系統(tǒng)效果：（1）建立健全的維修保養(yǎng)規(guī)章制度并嚴格落實，各種維護保養(yǎng)、巡視檢查記錄統(tǒng)一歸檔管理，資料完整。（2）監(jiān)控和紅外線設備運行狀態(tài)良好，攝像效果清晰，紅外報警器能正常報警。（4）出現(xiàn)運行故障后，維修人員在五分鐘內到達現(xiàn)場搶修。記錄：（1）保安監(jiān)控系統(tǒng)巡視維護表；（2）保安監(jiān)控系統(tǒng)維修保養(yǎng)表。2.8機電設備設施搶修、應急處理方案停電應急處理措施市電停電當接到市電計劃停電通知后，立即檢查備用電源系統(tǒng)，做好轉換備用電源的準備工作。并立即將停電信息反饋給用戶，使用戶對工作進行適當安排，盡量減小停電所造成的影響。同時，立即向供電部門了解停電原因和可能影響的時間，及時將信息反饋給用戶，并協(xié)助用戶解決因停電造成的困難。設備故障停電（1）首先查明故障原因，根據(jù)具體情況啟用備用供電設備，并積極組織人員搶修故障供電設備，及時恢復供電，盡量縮小停電影響范圍。（2）各設備機房、樓梯、通道、地下車庫等出地方均安裝應急燈，并保第18頁共23頁證運作正常，作為人員疏散照明之用。（3）管理處保安、清潔保潔等人員，現(xiàn)場安撫讀者等使用人，并安排有續(xù)疏散，避免出現(xiàn)混亂。給排水系統(tǒng)應急處理方案2.2.2.1市政供水計劃性停水，管理處提前通知用戶，說明停水原因、停水時限等，做好水池蓄水工作。市政供水管網(wǎng)故障造成突發(fā)性停水，來不及通知用戶時，管理處設法滿足用戶生活用水，事后向用戶說明原因。由于供水設備故障造成突發(fā)事故，按下列程序執(zhí)行：（1）接到事故報警后，水電維修人員應在5分鐘內趕到現(xiàn)場控制事態(tài)發(fā)展。（2）水電維修人員在5分鐘內查出事故原因并及時處理，不能及時處理的迅速向公司匯報，請求支援。（3）事故不能在2小時內處理的，管理處經(jīng)理簽發(fā)停水通知單，并附上處理方案告知用戶。（4）根據(jù)現(xiàn)場的具體情況，關閉相關的供水設施，并啟動相關的排污設施，防止水患?？照{事故應急處理方案水電維修人員必須準確掌握空調系統(tǒng)的運行情況，一旦發(fā)生故障，應立即判定故障類別，馬上通知管理處綜合管理部。冷水機組發(fā)生故障。（1）空調運行人員立即啟動備用空調，恢復供冷。（2）水電維修人員必須在出現(xiàn)故障后5分鐘以內趕至現(xiàn)場，確定事故原因，能自行處理的應及時排除故障，恢復機組正常工作，不能處理的故障，應在確定故障原因后3分鐘內通知專業(yè)維修單位，專業(yè)維修單位在30分鐘內趕至現(xiàn)場處理。（3）故障不能在10分鐘內處理的，管理處綜合管理部須及時通知用戶，并說明故障原因。制冷機組附屬設備（如冷卻水泵、冷凍水泵、冷卻塔等）發(fā)生故障?？照{運行人員立即啟動備用設備，工程部及時組織人員維修，恢復設備正第19頁共23頁常使用?？照{末端裝置發(fā)生故障。工程部立即組織人員搶修，維修時應盡量減小影響供冷的范圍。故障排除后，做好故障分析報告，總結經(jīng)驗，避免同類事故的發(fā)生。電梯應急處理方案無論是停電或電梯自身發(fā)生故障造成意外停梯，還是因為消防系統(tǒng)報火警引起電梯迫降，都給乘梯人員帶來極大不便，甚至使乘客受到驚嚇。為此，須嚴格按以下程序執(zhí)行，保證乘客的人身安全。1當消防系統(tǒng)報火警引起停梯時，消防值班人員應沉著冷靜，迅速查清報警點位置和數(shù)量，電話通知保安值班人員急赴現(xiàn)場查看，同時用對講電話提醒乘客保持鎮(zhèn)靜?，F(xiàn)場確認發(fā)生火災時必須立即通知管理處組織人員滅火救災，同時停止電梯運行。若系誤報，盡快排除故障，恢復電梯、扶梯正常運行。突發(fā)性停電或電梯自身故障引起電梯停止運行，消防值班人員應通過對講電話告訴乘客不要驚慌失措，不可將身體任何部位探出轎廂外，然后立即通知水電班人員，根據(jù)樓層燈指示或小心開啟外門察看，確定轎廂所在位置，在解救被困人員離開轎廂前，應先切斷故障電梯電源，視情況依下列步驟釋放被困乘客。（1）轎廂停于接近候梯廳門的位置，且高于或低于樓面不超過0.5米時，用專用外門鑰匙開啟外門，同時用力緩慢打開轎廂門，協(xié)助乘客安全離開轎廂，然后重新將外門關好。（2）轎廂停于遠離侯梯廳門的位置，如果轎廂門處于半關閉狀態(tài)，應先將其完全關閉或開啟，然后通過手動盤車使轎廂就近平層，用專用外門鑰匙打開轎廂門解救出被困人員，然后重新將外門關好。（3）手動盤車時，至少兩人進行，一人雙手抓牢盤車輪，另一人撬開抱閘，每松開抱閘一次，盤車一次，進行間斷操作。若轎廂停于最高或最低層候梯廳門以上或以下位置時，應在松開報閘的同時把握緊盤車輪，用人力盤車使轎廂向正確方向移動，嚴禁松閘后讓轎廂自行移動。（4）若電梯因安全鉗動作停車，手動盤車無法生效，則從安全窗解救出被困乘客。電梯自身發(fā)生故障時，解救出被困人員后立即組織人員檢修，查第20頁共23頁明事故原因，消除隱患，如不能自修，必須盡快通知電梯維修專業(yè)人員排除故障，恢復電梯正常運行，并寫出事故書面報告交管理處管理班。重視設備的使用管理和維修保養(yǎng)，延長設備的大修周期和使用壽命。重視機電設備的使用管理建立完善的機電設備運行值班制度、交接班制度及設備操作人員的崗位責任制。每臺大型的機電設備，都要由專人負責管理，隨時了解機電設備的運行狀況，保證設備設施時刻處于完好狀態(tài)，杜絕設備帶病運行，以免引起大的機電設備事故，導致維修成本的提高，影響設備的經(jīng)濟運行。2.2.5.2加強機電設備維修養(yǎng)護對設備實行三級保養(yǎng)（即日常維護保養(yǎng)、一級保養(yǎng)、二級保養(yǎng)）和設備點檢，及時發(fā)現(xiàn)設備隱患，減少、避免突發(fā)故障，提高設備的完好率，使設備處于良好的運行狀態(tài)，延長設備的大修周期和使用年限，從而避免因設備更新過快而引起過多的資金投入，其結果是降低了運行成本。根據(jù)我們管理政府物業(yè)的經(jīng)驗，維修養(yǎng)護好的設備，其壽命可以延長15%至25%。提高設備的運行效率，降低運行成本。提高電梯運行效率選擇全周自由式服務方式，提高電梯的運行效率。采用先進的操縱控制技術（如微機控制、并聯(lián)控制、群控控制、智能控制），優(yōu)化電梯運行狀態(tài)，有效地縮短乘客候梯時間。實現(xiàn)水泵的高效經(jīng)濟運行在很多情況下，水泵提供的流量、壓力與實際需要的流量、壓力不同，不是偏大就是偏小，造成水電的浪費。水泵運行效率的高低除了與其自身的技術性能有關外，關鍵在于運行工位點是否合理。采用微機控制變頻恒壓節(jié)對水泵進行控制能保證水泵的工位點保持在高效區(qū)，實現(xiàn)水泵的高效經(jīng)濟運行。因此，充分利用變頻控制技術，對功率較大、運行時間長的水泵進行技術改造，加強水泵的日常管理，對節(jié)能效果影響很大。在運行中，當單臺水泵全速運行不能保證供水壓力時，系統(tǒng)將變頻運行的泵轉為工頻運行，變頻器起動另一臺水泵變頻運行；當多臺水泵并聯(lián)運行水壓偏高時，系統(tǒng)能自動切除一臺工頻運行的水泵；當單臺變頻水泵運行且運行頻率達到下限頻率時，系統(tǒng)自動轉入小泵運行狀態(tài)，自動將變頻泵切除，并在管網(wǎng)