物業(yè)管理綜合培訓(新客戶進場各部門工作職責)課件

物業(yè)綜合管理培訓

新客戶進場各部門工作職責培訓主講

陳日夫

二○一一年三月CONTENT內(nèi)容I準備前期管理工作II新客戶進場工作流程III主要核對文件IV各部門工作職責

中山嘉政物業(yè)管理服務有限公司發(fā)布收樓通知準備交樓文件相關(guān)部門協(xié)調(diào)交付單元預檢疑難問題解答收樓通知書致：尊敬的業(yè)主

您好！感謝閣下購買了凝星名都

單位（下稱：該房屋），我司現(xiàn)通知閣下，請閣下于201年

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日前于百忙中抽出寶貴時間前來辦理相關(guān)收樓手續(xù)。若閣下未能按以上最后通知日期內(nèi)辦理收樓手續(xù)的，則視為我司已將該房屋實際交付閣下，并于首次發(fā)出收樓通知書之日起開始計算該房屋的質(zhì)量保修期和物業(yè)管理費。請閣下盡快前來辦理收樓手續(xù)，屆時請閣下攜帶身份證、《商品房買賣合同》、《認購書》、《收樓通知書》、已交費用之收據(jù)到我司辦公室，屆時我司將有專人為閣下辦理收樓手續(xù)。（附業(yè)主收樓須知）特此函達！請勿再延！并祝安康！嘉政物業(yè)聯(lián)系電話：0760-8676

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中山嘉政管理物業(yè)服務有限公司

凝星名都收樓須知中山市好世界聚寶園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、中山市嘉政物業(yè)管理服務有限公司全體同仁熱烈歡迎閣下成為凝星名都的業(yè)主，我們將一如既往地為閣下提供優(yōu)質(zhì)服務。讓閣下順利快捷地接收樓宇，敬請閣下按如下收樓須知指引辦理相關(guān)收樓事宜。收樓時間安排如下：

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日二、辦理收樓手續(xù)：（一）收樓流程：繳納有關(guān)費用簽署相關(guān)文件完成交樓手續(xù)驗收房屋及領鑰匙驗核相關(guān)證件及資料業(yè)主提交資料及證件（二）到“收樓財務處”驗收核對資料并繳交相關(guān)費用；驗收核對資料：①收樓通知書；②商品房買賣合同；③神灣鎮(zhèn)農(nóng)村合作信用社存折④購房收據(jù)或發(fā)票；⑤攜帶業(yè)主身份證或有效身份護照原件（若業(yè)主不能親臨辦理，則受委托人需出示業(yè)主委托書原件、業(yè)主身份證護照原件、委托人身份證原件）；繳交相關(guān)費用；（三）到“收樓手續(xù)辦理處”簽署收樓文件及領取發(fā)放文件：需帶備資料：①收樓通知書②收樓許可通知書③《商品房買賣合同》④業(yè)主身份證或護照原件（若業(yè)主不能親臨辦理，則受委托人需出示業(yè)主的委托書原件、業(yè)主身份證或護照原件、委托人身份證原件）；（四）由“交樓驗收組”引領驗收樓宇并接收單元鑰匙。房屋驗收；①水、電等表具讀數(shù)確認；②填寫簽確《業(yè)主房屋驗收表》。閣下辦妥上述手續(xù)后，即為正式收樓，物業(yè)管理費將從該日起計收。若閣下在

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日前仍未到中山嘉政物業(yè)管理服務有限公司屬下（凝星名都物業(yè)管理處）辦理收樓手續(xù)，則視為我司已將該房屋實際交付閣下，物業(yè)管理費將從

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日起計收，敬請閣下垂注。財務部建立收費帳目：預收三個月物業(yè)服務費代收其它款項等準備相關(guān)票據(jù)保安部檢查安全防范設施檢查消防設施新客戶進場工作流程交付業(yè)主物業(yè)工作流程核對文件鑰匙交付驗收樓宇繳納費用客戶登記主要文件核對業(yè)主臨時公約用戶手冊裝修指南其它文件質(zhì)量保證書使用說明書綜合驗收證交付用戶的工作文件住戶登記表客戶交納費用文件領取証明房屋狀況點驗清單單元接收証明公共水電錶讀數(shù)記錄表檢視后遺漏/維修項目辦理入住手續(xù)流程表交款通知書需填寫的辦理相關(guān)表格各部門工作職責驗收相關(guān)資料入伙通知書購房合同書/租約業(yè)主身份証/營業(yè)執(zhí)照代理入住委托証明以及代理人身份証發(fā)展商/業(yè)主注明應具備的其他文件資料客戶服務中心職責：查驗文件收繳費用客戶服務中心職責財務部職責列明應繳納費用清單交財務部審核費用項目開票收費驗收樓房內(nèi)容客戶服務中心職責：查驗房屋記錄水電、煤氣表讀數(shù)解答疑問工程維修部職責：查驗房屋記錄問題匯總問題

一、結(jié)構(gòu)方面：

房屋結(jié)構(gòu)部份主要指房屋基礎、柱、梁、板（樓板）、墻（主要反映現(xiàn)澆墻），現(xiàn)澆樓梯、剪力簡（高墻樓宇）等承受房屋自重和外力作用的構(gòu)件部分。結(jié)構(gòu)為終身（50—70年）保修；如在驗樓時發(fā)現(xiàn)梁下部、墻45攝氏度、板上下在同一斷面的裂縫等，就要引起高度重視，尤其是現(xiàn)澆墻如果在同一部位從樓高層到低層均發(fā)現(xiàn)同樣的45攝氏度裂縫說明該建筑物已發(fā)生了嚴重的不均勻沉降，基礎有嚴重問題，應立即報告建設單位。二、建筑方面：

1、地面：

一般住宅地面均為水泥砂漿地面，洗手間同陽臺和廚房為地磚地面，驗樓時應注意：

①水泥砂漿地面應平整不起砂，起砂原因沙漿標號不夠，水泥量不足，應鑿掉該找平層后，以足標號的水泥砂漿重新找平地面。

②在陽臺、廚房、洗手間有地漏的地面，注意地面坡度，為排不通暢地面均應向地漏方向傾坡?？上虻孛嫔蟽A水試驗，排水通暢地面不積水即為合格。

③對地磚地面以小錘輕擊應發(fā)出實聲，如輕擊發(fā)出“殼殼聲”說明地磚空殼，地磚和原地面粘結(jié)不實，（對洗手間、廚房的磁片墻面也可用本辦法檢驗）。其次磁片、地磚顏色要一致，鋪設應平整，地磚之間“十”字交叉處要無嚴重錯位和平整。

2、墻面：

①墻面抹灰、批灰要平整不裂縫，陰陽角（墻角和柱角）線條平直；有沒有彎彎扭扭。

②一般住宅墻面為涂料墻面，要求色彩均勻，不脫粉。

③洗手間、廚房等磁片墻面的檢查一般可采用上述檢查地磚的辦法進行檢查。

④對經(jīng)過一段日期后入伙的房屋檢查其墻面及窗戶上、邊框處墻面或最頂層樓宇的天面有無雨水滲浸的痕跡。3、門窗：①鋁合金門窗應開啟靈活，構(gòu)造結(jié)實、拼縫嚴密；門鎖好用，窗戶（平開窗、推拉

窗）關(guān)上扣上后要嚴密，玻璃膠要豐滿。

②實木和夾板門。

一般分戶門應為實木門，內(nèi)間房可用夾板門。實木門要不變形且關(guān)上后嚴密，門和地面有0.5-1cm之間的縫。夾板門要平整光潔，要有條木包邊，用手擊可感覺夾板厚薄，以厚實為佳。

③防火防盜門

防火防盜門一般里面填充有防火棉等材料，用手擊門上方要有密實感覺，否則防火棉填充不實或有下垂的可能，其它略同于木門檢查。

鋁合金門窗應開啟靈活，構(gòu)造結(jié)實、拼縫嚴密；門鎖好用，窗戶（平開窗、推拉窗）關(guān)上扣上后要嚴密，玻璃膠要豐滿。實木和夾板門。

一般分戶門應為實木門，內(nèi)間房可用夾板門。實木門要不變形且關(guān)上后嚴密，門和地面有0.5-1cm之間的縫。夾板門要平整光潔，要有條木包邊，用手擊可感覺夾板厚薄，以厚實為佳。防火防盜門

防火防盜門一般里面填充有防火棉等材料，用手擊門上方要有密實感覺，否則防火棉填充不實或有下垂的可能，其它略同于木門檢查。三、管道：

1、給水系統(tǒng)：

①鍍鋅管要不生銹，有銹斑即有采用了不合格的非標冷鍍鋅管之疑。（市建設局有規(guī)定嚴禁采用冷鍍鋅、不合格的水煤氣管）

②對暗埋的給水管來說只能看墻壁面有沒有滲