房地產(chǎn)市場(chǎng)決策程序及工具課件

房地產(chǎn)市場(chǎng)決策程序房地產(chǎn)市場(chǎng)決策程序1房地產(chǎn)市場(chǎng)決策程序客戶對(duì)土地屬性需求分析競(jìng)品客戶及產(chǎn)品分析客戶初選定位項(xiàng)目成本分析項(xiàng)目產(chǎn)品配比分析市場(chǎng)分析項(xiàng)目土地屬性分析目標(biāo)客戶定位項(xiàng)目產(chǎn)品建議負(fù)責(zé)部門：營(yíng)銷部、市場(chǎng)研展部完成時(shí)間：項(xiàng)目立項(xiàng)會(huì)之前一、城市概況二、城市經(jīng)濟(jì)研究結(jié)論三、城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究（包括商業(yè)）（一）近幾年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析：1、城市土地市場(chǎng)交易情況2、房地產(chǎn)投資額、商品房竣工面積及空置面積

3、預(yù)售面積與銷售面積

4、商品房銷售均價(jià)

5、二手房市場(chǎng)6、客戶細(xì)分房地產(chǎn)市場(chǎng)決策程序客戶對(duì)土地屬性需求分析競(jìng)品客戶及產(chǎn)品分析客2房地產(chǎn)市場(chǎng)決策程序客戶對(duì)土地屬性需求分析競(jìng)品客戶及產(chǎn)品分析客戶初選定位項(xiàng)目成本分析項(xiàng)目產(chǎn)品配比分析市場(chǎng)分析項(xiàng)目土地屬性分析目標(biāo)客戶定位項(xiàng)目產(chǎn)品建議負(fù)責(zé)部門：營(yíng)銷部、市場(chǎng)研展部完成時(shí)間：項(xiàng)目立項(xiàng)會(huì)之前三、城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究（包括商業(yè)）（二）城市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析：1、當(dāng)年城市土地市場(chǎng)交易情況2、每月商品房供應(yīng)量與銷售量

3、當(dāng)年開盤項(xiàng)目銷售情況

4、當(dāng)年戶型、面積區(qū)間分布及比例

5、商品房銷售均價(jià)

6、二手房市場(chǎng)7、客戶細(xì)分房地產(chǎn)市場(chǎng)決策程序客戶對(duì)土地屬性需求分析競(jìng)品客戶及產(chǎn)品分析客3房地產(chǎn)市場(chǎng)決策程序客戶對(duì)土地屬性需求分析競(jìng)品客戶及產(chǎn)品分析客戶初選定位項(xiàng)目成本分析項(xiàng)目產(chǎn)品配比分析市場(chǎng)分析項(xiàng)目土地屬性分析目標(biāo)客戶定位項(xiàng)目產(chǎn)品建議負(fù)責(zé)部門：營(yíng)銷部、市場(chǎng)研展部完成時(shí)間：項(xiàng)目立項(xiàng)會(huì)之前三、城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究（包括商業(yè)）（三）城市房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)兩年走勢(shì)預(yù)測(cè)：1、商品房供應(yīng)量與需求量預(yù)測(cè)

2、商品房銷售均價(jià)走勢(shì)預(yù)測(cè)依據(jù)：全國(guó)大環(huán)境、城市居住環(huán)境、人口結(jié)構(gòu)、供求關(guān)系、開發(fā)成本、目前商品房成交均價(jià)的走勢(shì)、

消費(fèi)者預(yù)期等方面3、戶型、面積區(qū)間分布及比例預(yù)測(cè)4、客戶細(xì)分變化情況預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)決策程序客戶對(duì)土地屬性需求分析競(jìng)品客戶及產(chǎn)品分析客4房地產(chǎn)市場(chǎng)決策程序客戶對(duì)土地屬性需求分析競(jìng)品客戶及產(chǎn)品分析客戶初選定位項(xiàng)目成本分析項(xiàng)目產(chǎn)品配比分析市場(chǎng)分析項(xiàng)目土地屬性分析目標(biāo)客戶定位項(xiàng)目產(chǎn)品建議負(fù)責(zé)部門：營(yíng)銷部、市場(chǎng)研展部完成時(shí)間：項(xiàng)目立項(xiàng)會(huì)之前四、片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究（包括商業(yè)）

1、片區(qū)概況2、商品房竣工面積、空置面積3、商品房預(yù)售面積與銷售面積4、商品房銷售均價(jià)5、二手房市場(chǎng)6、客戶細(xì)分

7、片區(qū)典型項(xiàng)目分析：⑴產(chǎn)品規(guī)劃：社區(qū)規(guī)模、容積率、建筑形態(tài)、園林規(guī)劃、社區(qū)配套等⑵戶型及配比

⑶銷售價(jià)格及銷售情況房地產(chǎn)市場(chǎng)決策程序客戶對(duì)土地屬性需求分析競(jìng)品客戶及產(chǎn)品分析客5房地產(chǎn)市場(chǎng)決策程序客戶對(duì)土地屬性需求分析競(jìng)品客戶及產(chǎn)品分析客戶初選定位項(xiàng)目成本分析項(xiàng)目產(chǎn)品配比分析市場(chǎng)分析項(xiàng)目土地屬性分析目標(biāo)客戶定位項(xiàng)目產(chǎn)品建議負(fù)責(zé)部門：營(yíng)銷部、市場(chǎng)研展部完成時(shí)間：項(xiàng)目立項(xiàng)會(huì)之前五、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析（包括商業(yè)）

1、未來(lái)兩年全市競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)2、未來(lái)兩年主要競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)3、未來(lái)兩年項(xiàng)目所在片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)⑴供應(yīng)量⑵產(chǎn)品規(guī)劃⑶競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分布及特點(diǎn)

房地產(chǎn)市場(chǎng)決策程序客戶對(duì)土地屬性需求分析競(jìng)品客戶及產(chǎn)品分析客6房地產(chǎn)市場(chǎng)決策程序客戶對(duì)土地屬性需求分析競(jìng)品客戶及產(chǎn)品分析客戶初選定位項(xiàng)目成本分析項(xiàng)目產(chǎn)品配比分析市場(chǎng)分析項(xiàng)目土地屬性分析目標(biāo)客戶定位項(xiàng)目產(chǎn)品建議負(fù)責(zé)部門：營(yíng)銷部、市場(chǎng)研展部完成時(shí)間：項(xiàng)目立項(xiàng)會(huì)之前六、城市/片區(qū)客戶細(xì)分結(jié)論如果各公司已經(jīng)完成了客戶細(xì)分工作，此部分工作也基本完成。如果尚未完成客戶細(xì)分工作，則需要市場(chǎng)研究人員根據(jù)項(xiàng)目所在區(qū)域完成城市局部的客戶細(xì)分工作，客戶細(xì)分的類別應(yīng)根據(jù)各城市的市場(chǎng)情況靈活制定，不需完全依照上表所示。當(dāng)項(xiàng)目所在城市的各區(qū)域市場(chǎng)有較大的差異性時(shí)，尤其當(dāng)項(xiàng)目位于一個(gè)城市中較為封閉的區(qū)域市場(chǎng)（如龍灣區(qū)）時(shí)，需要特別注意客戶細(xì)分的相應(yīng)變化。客戶類型客戶細(xì)類份額家庭年收入主要家庭結(jié)構(gòu)特征描述社會(huì)新銳青年之家青年持家望子成龍小太陽(yáng)后小太陽(yáng)三代孩子健康養(yǎng)老老人1、2、3代富貴之家富貴之家1富貴之家2經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)決策程序客戶對(duì)土地屬性需求分析競(jìng)品客戶及產(chǎn)品分析客7客戶對(duì)土地屬性需求分析競(jìng)品客戶及產(chǎn)品分析客戶初選定位項(xiàng)目成本分析項(xiàng)目產(chǎn)品配比分析市場(chǎng)分析項(xiàng)目土地屬性分析目標(biāo)客戶定位項(xiàng)目產(chǎn)品建議房地產(chǎn)市場(chǎng)決策程序負(fù)責(zé)部門：策劃部、營(yíng)銷部、市場(chǎng)研展部完成時(shí)間：項(xiàng)目立項(xiàng)會(huì)之前一、項(xiàng)目概況二、項(xiàng)目區(qū)位三、地塊現(xiàn)狀四、周邊資源狀況

環(huán)境、交通、配套、污染等?？蛻魧?duì)土地屬性需求分析競(jìng)品客戶及產(chǎn)品分析客戶初選定位項(xiàng)目成本8客戶對(duì)土地屬性需求分析競(jìng)品客戶及產(chǎn)品分析客戶初選定位項(xiàng)目成本分析項(xiàng)目產(chǎn)品配比分析市場(chǎng)分析項(xiàng)目土地屬性分析目標(biāo)客戶定位項(xiàng)目產(chǎn)品建議房地產(chǎn)市場(chǎng)決策程序配套設(shè)施土地屬性因子評(píng)級(jí)文脈屬性教育配套娛樂(lè)休閑配套醫(yī)療配套交通條件公共交通便利性私家車交通便利性交通擁堵交通噪音環(huán)境景觀條件可視景觀距離景觀區(qū)距離空氣質(zhì)量城市角色產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)歷史接受度土地屬性中有部分因子是項(xiàng)目能夠自我改善的（如教育配套、交通便利性等），并進(jìn)而改變項(xiàng)目的客戶細(xì)分結(jié)論，需根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況靈活處理。五、宗地土地屬性評(píng)級(jí)負(fù)責(zé)部門：策劃部、營(yíng)銷部、市場(chǎng)研展部完成時(shí)間：項(xiàng)目立項(xiàng)會(huì)之前客戶對(duì)土地屬性需求分析競(jìng)品客戶及產(chǎn)品分析客戶初選定位項(xiàng)目成本9土地屬性是可以改變的土地屬性是可以改變的10客戶對(duì)土地屬性需求分析競(jìng)品客戶及產(chǎn)品分析客戶初選定位項(xiàng)目成本分析項(xiàng)目產(chǎn)品配比分析市場(chǎng)分析項(xiàng)目土地屬性分析目標(biāo)客戶定位項(xiàng)目產(chǎn)品建議房地產(chǎn)市場(chǎng)決策程序客戶群客戶細(xì)類配套設(shè)施交通條件環(huán)境景觀條件城市角色文脈屬性教育配套娛樂(lè)休閑配套醫(yī)療配套公交便利性私車交通便利交通擁堵交通噪音可視景觀景觀區(qū)距離空氣質(zhì)量產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)歷史接受度社會(huì)新銳青年之家青年持家望子成龍小太陽(yáng)后小太陽(yáng)三代孩子健康養(yǎng)老老人1、2、3代富貴之家富貴之家1富貴之家2經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)篩選出對(duì)本項(xiàng)目土地屬性認(rèn)可度較高的細(xì)分客戶。如果各公司已經(jīng)完成了客戶細(xì)分工作，此部分工作也基本完成。如果尚未完成客戶細(xì)分工作，則需要市場(chǎng)研究人員根據(jù)項(xiàng)目所在區(qū)域完成城市局部的客戶細(xì)分工作，客戶細(xì)分的類別應(yīng)根據(jù)各城市的市場(chǎng)情況靈活制定，不需要完全依照上表所示。負(fù)責(zé)部門：策劃部、營(yíng)銷部、市場(chǎng)研展部完成時(shí)間：項(xiàng)目立項(xiàng)會(huì)之前客戶對(duì)土地屬性需求分析競(jìng)品客戶及產(chǎn)品分析客戶初選定位項(xiàng)目成本11客戶對(duì)土地屬性需求分析競(jìng)品客戶及產(chǎn)品分析客戶初選定位項(xiàng)目成本分析項(xiàng)目產(chǎn)品配比分析市場(chǎng)分析項(xiàng)目土地屬性分析目標(biāo)客戶定位項(xiàng)目產(chǎn)品建議房地產(chǎn)市場(chǎng)決策程序一、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分布圖示二、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析：

1、項(xiàng)目概況2、主力戶型及銷售情況3、產(chǎn)品特點(diǎn)4、客戶情況5、競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)分析三、匯總為下表：負(fù)責(zé)部門：營(yíng)銷部、市場(chǎng)研展部完成時(shí)間：項(xiàng)目立項(xiàng)會(huì)之前客戶對(duì)土地屬性需求分析競(jìng)品客戶及產(chǎn)品分析客戶初選定位項(xiàng)目成本12客戶對(duì)土地屬性需求分析競(jìng)品客戶及產(chǎn)品分析客戶初選定位項(xiàng)目成本分析項(xiàng)目產(chǎn)品配比分析市場(chǎng)分析項(xiàng)目土地屬性分析目標(biāo)客戶定位項(xiàng)目產(chǎn)品建議房地產(chǎn)市場(chǎng)決策程序?qū)Ρ卷?xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的客戶構(gòu)成與相應(yīng)的產(chǎn)品構(gòu)成進(jìn)行分析。競(jìng)品項(xiàng)目名稱

產(chǎn)品類型戶型類型戶型面積戶型均價(jià)戶型總價(jià)規(guī)模比例年去化速度社會(huì)新銳青年之家

青年持家

望子成龍小太陽(yáng)

后小太陽(yáng)

三代孩子

健康養(yǎng)老老人1、2、3代

富貴之家富貴之家1

富貴之家2

經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)

負(fù)責(zé)部門：營(yíng)銷部、市場(chǎng)研展部完成時(shí)間：項(xiàng)目立項(xiàng)會(huì)之前客戶對(duì)土地屬性需求分析競(jìng)品客戶及產(chǎn)品分析客戶初選定位項(xiàng)目成本13客戶對(duì)土地屬性需求分析競(jìng)品客戶及產(chǎn)品分析客戶初選定位項(xiàng)目成本分析項(xiàng)目產(chǎn)品配比分析市場(chǎng)分析項(xiàng)目土地屬性分析目標(biāo)客戶定位項(xiàng)目產(chǎn)品建議房地產(chǎn)市場(chǎng)決策程序客戶產(chǎn)品對(duì)照表產(chǎn)品類型戶型類型戶型面積戶型均價(jià)戶型總價(jià)單一產(chǎn)品容積率社會(huì)新銳青年之家青年持家望子成龍小太陽(yáng)后小太陽(yáng)三代孩子健康養(yǎng)老老人1、2、3代富貴之家富貴之家1富貴之家2經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)對(duì)認(rèn)可本項(xiàng)目位置的客戶會(huì)選擇的產(chǎn)品進(jìn)行分析負(fù)責(zé)部門：策劃部、營(yíng)銷部、市場(chǎng)研展部完成時(shí)間：項(xiàng)目立項(xiàng)會(huì)之前客戶對(duì)土地屬性需求分析競(jìng)品客戶及產(chǎn)品分析客戶初選定位項(xiàng)目成本14客戶對(duì)土地屬性需求分析競(jìng)品客戶及產(chǎn)品分析客戶初選定位項(xiàng)目成本分析項(xiàng)目產(chǎn)品配比分析市場(chǎng)分析項(xiàng)目土地屬性分析目標(biāo)客戶定位項(xiàng)目產(chǎn)品建議房地產(chǎn)市場(chǎng)決策程序

單一產(chǎn)品容積率指設(shè)計(jì)根據(jù)當(dāng)?shù)厝照盏纫?guī)范，假設(shè)項(xiàng)目整體只做一種產(chǎn)品的最飽和凈建設(shè)用地容積率。產(chǎn)品類型指依照容積率劃分的產(chǎn)品，如聯(lián)排、情花、小高層。戶型類型指三室兩廳、一室一廳等戶型類別，此欄數(shù)據(jù)在參考競(jìng)品相應(yīng)信息的基礎(chǔ)上，由設(shè)計(jì)部門提供。備注：

當(dāng)本項(xiàng)目用地附近區(qū)域競(jìng)品稀缺，且競(jìng)品所在區(qū)域與本項(xiàng)目區(qū)域有較大差異性的時(shí)候，需用對(duì)競(jìng)品的客戶需求價(jià)值因子進(jìn)行修正，其中應(yīng)重點(diǎn)考慮價(jià)格、產(chǎn)品類型，以避免客戶定位偏差。有可能出現(xiàn)某一類細(xì)分客戶對(duì)應(yīng)多種產(chǎn)品類型，以及幾類客戶選擇同一種產(chǎn)品類型的情況，請(qǐng)?jiān)谏媳碇羞M(jìn)行拆分和說(shuō)明。負(fù)責(zé)部門：策劃部、營(yíng)銷部、市場(chǎng)研展部完成時(shí)間：項(xiàng)目立項(xiàng)會(huì)之前客戶對(duì)土地屬性需求分析競(jìng)品客戶及產(chǎn)品分析客戶初選定位項(xiàng)目成本15房地產(chǎn)市場(chǎng)決策工具房地產(chǎn)市場(chǎng)決策工具16房地產(chǎn)市場(chǎng)決策工具1、城市地圖2、產(chǎn)品目錄3、客戶細(xì)分4、七對(duì)眼睛房地產(chǎn)市場(chǎng)決策工具1、城市地圖17城市地圖大綱城市地圖大綱18第一部分

板塊劃分及定位1、城市發(fā)展空間研究1.1城市規(guī)劃研究*1.1.1、城市規(guī)劃布局及結(jié)構(gòu)1.1.2、城市交通規(guī)劃包括高速公路、軌道交通、快速路等對(duì)地產(chǎn)有重大影響的交通規(guī)劃，并按照已建成、已開工建設(shè)、已規(guī)劃分類說(shuō)明；1.1.3、城市產(chǎn)業(yè)規(guī)劃城市的產(chǎn)業(yè)布局及規(guī)劃，包括高新技術(shù)重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域、大學(xué)城、及傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的搬遷方向等；1.1.4、人口遷移趨勢(shì)分析說(shuō)明人口的分布，外來(lái)人口主要聚集區(qū)，人口遷移流動(dòng)的方向及趨勢(shì)，根據(jù)各公司數(shù)據(jù)獲取的程度，選擇作定量或定性分析；1.1.5、居住用地規(guī)劃分布城市規(guī)劃的居住用地分布；1.1.6、新城建設(shè)等特殊性規(guī)劃事項(xiàng)新城鎮(zhèn)建設(shè)、政府搬遷、舊城區(qū)域改造等未來(lái)特殊規(guī)劃事項(xiàng)分析。針對(duì)規(guī)劃，各公司要形成自己的判斷，建議不要照搬政府的規(guī)劃文本，要對(duì)其規(guī)劃作認(rèn)真分析，著重對(duì)其規(guī)劃的可實(shí)施性作認(rèn)真的評(píng)估。第一部分板塊劃分及定位1、城市發(fā)展空間研究191.2、房地產(chǎn)市場(chǎng)研究*1.2.1、房地產(chǎn)市場(chǎng)總體研究近3年房地產(chǎn)銷售面積，銷售金額，增長(zhǎng)率、均價(jià)。近3年住宅市場(chǎng)銷售面積，銷售金額，增長(zhǎng)率、均價(jià)。近3年中心城區(qū)住宅市場(chǎng)銷售面積，銷售金額，增長(zhǎng)率、均價(jià)。（增加供應(yīng)方面的數(shù)據(jù)，比如批準(zhǔn)預(yù)售）未來(lái)城市房地產(chǎn)發(fā)展總體趨勢(shì)判斷1.2.2、房地產(chǎn)市場(chǎng)格局城市內(nèi)各區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)情況；城市中成交量較旺盛的區(qū)域位置、價(jià)格。城市中房地產(chǎn)的大致價(jià)格分布圖。全市樓市圖1.2.3、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手格局1.2.3.1、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手（三家：綠城、置信、萬(wàn)科）的現(xiàn)有項(xiàng)目分布（即09、10、11年在售項(xiàng)目及已知未開發(fā)土地儲(chǔ)備）；1.2.3.2、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手格局分析分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的城市格局。第一部分

板塊劃分及定位1.2、房地產(chǎn)市場(chǎng)研究*第一部分板塊劃分及定位201.3、全市重點(diǎn)配套要素分析*1.3.1交通配套全市主要干道路網(wǎng)圖、地鐵及軌道交通圖。城市快速路網(wǎng)圖1.3.2教育全市教育資源分布，大學(xué)及重點(diǎn)中小學(xué)分布圖附表：1.3.3醫(yī)療全市三級(jí)以上綜合性醫(yī)院資源分布圖1.3.4景觀全市重要稀缺景觀，江河湖海，山丘等自然或人工景觀資源分布圖第一部分

板塊劃分及定位1.3、全市重點(diǎn)配套要素分析*第一部分板塊劃分及定位211.4、土地資源分布與土地市場(chǎng)研究*1.4.1、土地資源存量分析城市土地存量分析，各一線公司可以根據(jù)所在城市該項(xiàng)數(shù)據(jù)獲取的實(shí)際情況，采用定量或定性形式進(jìn)行分析；1.4.2、土地市場(chǎng)出讓研究1.4.2.1、近三年土地市場(chǎng)出讓情況：

1.4.2.2、11年土地供應(yīng)計(jì)劃11年政府供地計(jì)劃（政府公開公布或其他渠道獲得），供地計(jì)劃實(shí)施可能性評(píng)估、11年擬出讓地塊位置圖；1.4.3、土地市場(chǎng)趨勢(shì)判斷結(jié)合土地存量及近幾年出讓情況，綜合考慮政府意向分析出讓趨勢(shì)。第一部分

板塊劃分及定位年份

出讓宗數(shù)

出讓面積

分布區(qū)域構(gòu)成（可用地圖或餅圖表達(dá)）

09年

10年

11年

1.4、土地資源分布與土地市場(chǎng)研究*第一部分板塊劃分及22第一部分

板塊劃分及定位2、城市板塊劃分及重點(diǎn)板塊確定2.1、城市板塊劃分依據(jù)研究需要、城市規(guī)劃、城市歷史及客戶認(rèn)知、市場(chǎng)發(fā)展、數(shù)據(jù)獲得等方面將城市劃分成若干板塊，請(qǐng)各一線公司實(shí)際情況靈活掌握劃分尺度，對(duì)于重點(diǎn)研究區(qū)域劃分可以較細(xì)致，非重點(diǎn)或同質(zhì)化明顯的區(qū)域可以合并劃分；2.2、城市板塊定位根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)、城市規(guī)劃、房地產(chǎn)市場(chǎng)、土地資源存量及出讓趨勢(shì)等因素，結(jié)合各公司已有戰(zhàn)略對(duì)已劃分板塊做出細(xì)分，確定板塊定位，以下提出一些板塊定位方式供參考：2.2.1、重點(diǎn)板塊為各項(xiàng)市場(chǎng)指標(biāo)情況良好，土地存量豐富，為城市規(guī)劃發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，為一線公司擬計(jì)劃在該區(qū)域持續(xù)發(fā)展的板塊；2.2.2、機(jī)會(huì)板塊為各項(xiàng)市場(chǎng)指標(biāo)良好，配套成熟，為城市已發(fā)展的成熟區(qū)域，但土地存量較少，只能等待機(jī)會(huì)進(jìn)入發(fā)展的板塊區(qū)域；2.2.3、排斥板塊市場(chǎng)表現(xiàn)較差，非規(guī)劃發(fā)展區(qū)域，與公司戰(zhàn)略有明顯不符或相反，已決策暫不進(jìn)入投資的板塊。該屬性可選，不強(qiáng)制要求一線公司必須在城市板塊屬性中定義該類板塊；2.2.4、非重點(diǎn)板塊為城市中除以上三類板塊外的其它板塊。2.3、板塊定位圖第一部分板塊劃分及定位2、城市板塊劃分及重點(diǎn)板塊確定23（是否對(duì)機(jī)會(huì)板塊進(jìn)行該項(xiàng)分析由各公司自行把握）3、重點(diǎn)板塊配套要素研究*3.1定義各類配套研究標(biāo)準(zhǔn)；3.2、配套要素分布3.2.1、交通配套標(biāo)出重點(diǎn)板塊內(nèi)及可能對(duì)其板塊產(chǎn)生影響的城市主干道、地鐵、快速路、主要公交線路等主要交通設(shè)施位置及附相關(guān)說(shuō)明?？梢靡陨弦?guī)劃研究及配套分析部分資料，并在此基礎(chǔ)上適當(dāng)細(xì)化。3.2.2、商業(yè)配套分布研究包括重點(diǎn)板塊內(nèi)及可能對(duì)其產(chǎn)生影響的市一級(jí)商圈、區(qū)一級(jí)商圈、大賣場(chǎng)分布等，研究要考慮到商圈分布及其輻射范圍等，可引用以上規(guī)劃研究及配套分析部分資料，并在此基礎(chǔ)上適當(dāng)細(xì)化。3.2.3、教育資源分布研究重點(diǎn)板塊內(nèi)一定級(jí)別以上的大中小學(xué)等教育機(jī)構(gòu)的分布，及考慮相關(guān)能夠?qū)υ摪鍓K產(chǎn)生較大影響的板塊外教育機(jī)構(gòu)等；可引用以上規(guī)劃研究及配套分析部分資料，并在此基礎(chǔ)上適當(dāng)細(xì)化。對(duì)于有明顯學(xué)區(qū)劃分的九年義務(wù)制教育機(jī)構(gòu)，要明確畫出學(xué)區(qū)范圍。3.2.4、醫(yī)療資源分布研究重點(diǎn)板塊內(nèi)一定級(jí)別以上的醫(yī)療機(jī)構(gòu)的分布，及考慮相關(guān)能夠?qū)υ摪鍓K產(chǎn)生較大影響的板塊外醫(yī)療機(jī)構(gòu)等，可引用以上規(guī)劃研究及配套分析部分資料，并在此基礎(chǔ)上適當(dāng)細(xì)化；3.2.5、特殊資源研究重點(diǎn)板塊內(nèi)具有的特殊資源，如江海湖泊、高爾夫球場(chǎng)、大型體育場(chǎng)館、大型公園廣場(chǎng)等等，可引用以上規(guī)劃研究及配套分析部分資料，并在此基礎(chǔ)上適當(dāng)細(xì)化。另外對(duì)深刻影響該板塊的負(fù)面因素也要考慮，如板塊內(nèi)可能有的火葬場(chǎng)殯儀館分布等；3.2.6、城市心理研究重點(diǎn)板塊是否屬于城市傳統(tǒng)心理的好區(qū)域，高檔區(qū)域等；第二部分

重點(diǎn)板塊土地屬性及客戶定位（是否對(duì)機(jī)會(huì)板塊進(jìn)行該項(xiàng)分析由各公司自行把握）第二部分244.1、重點(diǎn)板塊市場(chǎng)綜述*包括重點(diǎn)板塊近三年成交量、成交面積、成交均價(jià)等（每個(gè)板塊一張表格）4.2、重點(diǎn)板塊競(jìng)品、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及主要客戶研究4.2.1、重點(diǎn)板塊內(nèi)競(jìng)品項(xiàng)目情況介紹及分布*競(jìng)品項(xiàng)目分布圖競(jìng)品項(xiàng)目情況表第二部分

重點(diǎn)板塊土地屬性及客戶定位板塊名稱

A-1板塊

時(shí)間

成交金額（億元）

成交面積（萬(wàn)平米）

成交均價(jià)（元/平米）

09年

10年

11年

4.1、重點(diǎn)板塊市場(chǎng)綜述*第二部分重點(diǎn)板塊土地屬性及254.2、重點(diǎn)板塊競(jìng)品、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及主要客戶研究4.2.1、重點(diǎn)板塊內(nèi)競(jìng)品項(xiàng)目情況介紹及分布*競(jìng)品項(xiàng)目分布圖競(jìng)品項(xiàng)目情況表第二部分

重點(diǎn)板塊土地屬性及客戶定位板塊名稱

A-1板塊

項(xiàng)目名稱

項(xiàng)目總體

客戶類型

銷售狀況

容積率

2.6

主要客戶類型

富貴之家

開發(fā)商

綠城集團(tuán)

建筑面積

180000

主力戶型

130-180

項(xiàng)目1

建筑形式

多層、小高層

平均售價(jià)

40000元/平米

銷售情況

12月開盤

容積率

主要客戶類型

開發(fā)商

建筑面積

主力戶型

項(xiàng)目2

建筑形式

平均售價(jià)

銷售情況

項(xiàng)目3

……

4.2、重點(diǎn)板塊競(jìng)品、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及主要客戶研究第二部分264.2.2、主要競(jìng)品客戶分析*綜合競(jìng)品項(xiàng)目資料分析本板塊內(nèi)主要競(jìng)品對(duì)應(yīng)客戶，分析該類客戶選擇本板塊的原因；示例表格：第二部分

重點(diǎn)板塊土地屬性及客戶定位板塊

主要對(duì)應(yīng)客戶

客戶選擇原因

富貴之家

板塊東部有三垟濕地

A-1

社會(huì)新銳

板塊配套齊全，交通便利，

4.2.2、主要競(jìng)品客戶分析*第二部分重點(diǎn)板塊土地屬275、重點(diǎn)板塊土地資源摸底5.1、重點(diǎn)板塊現(xiàn)存土地資源摸底根據(jù)各公司重點(diǎn)板塊確認(rèn)情況及公司項(xiàng)目發(fā)展要求，對(duì)至少2個(gè)重點(diǎn)板塊進(jìn)行土地資源摸底）現(xiàn)存土地資源分布圖及附表分析板塊內(nèi)土地權(quán)屬情況，確定板塊內(nèi)項(xiàng)目發(fā)展策略第二部分

重點(diǎn)板塊土地屬性及客戶定位5、重點(diǎn)板塊土地資源摸底第二部分重點(diǎn)板塊土地屬性及客286、細(xì)分客戶研究*6.1、根據(jù)所在城市客戶細(xì)分結(jié)論導(dǎo)出的客戶對(duì)于板塊的選擇要求客戶細(xì)分作完的公司必須有此部分7、板塊客戶屬性結(jié)論7.1、板塊客戶屬性結(jié)論結(jié)合板塊配套、板塊內(nèi)市場(chǎng)情況、及客戶研究的分析結(jié)論得出板塊大致的客戶屬性；第二部分

重點(diǎn)板塊土地屬性及客戶定位板塊名稱

適宜客戶

適宜說(shuō)明

不適宜客戶

不適宜原因

A-1

富貴之家、社會(huì)新銳

板塊東部有三垟濕地，附近適合富貴之家；板塊配套齊全，交通便利，適宜社會(huì)新銳

經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)

板塊屬于中心區(qū)位，房屋價(jià)格較高。

A-2

……

……

……

……

6、細(xì)分客戶研究*第二部分重點(diǎn)板塊土地屬性及客戶定位298、一線公司已決策待決策項(xiàng)目對(duì)重點(diǎn)板塊城市地圖的印證8.1、目前已決策待決策項(xiàng)目布局將目前已決策待決策項(xiàng)目表示在板塊屬性定位圖及板塊客戶屬性圖上。8.2、目前已決策待決策項(xiàng)目分析對(duì)目前已決策待決策項(xiàng)目的屬性及客戶定位與所屬板塊屬性及板塊客戶定位進(jìn)行對(duì)比分析，著重對(duì)出現(xiàn)的差異進(jìn)行原因分析。第三部分城市地圖引導(dǎo)下的項(xiàng)目發(fā)展8、一線公司已決策待決策項(xiàng)目對(duì)重點(diǎn)板塊城市地圖的印證第三部分30房地產(chǎn)市場(chǎng)決策程序房地產(chǎn)市場(chǎng)決策程序31房地產(chǎn)市場(chǎng)決策程序客戶對(duì)土地屬性需求分析競(jìng)品客戶及產(chǎn)品分析客戶初選定位項(xiàng)目成本分析項(xiàng)目產(chǎn)品配比分析市場(chǎng)分析項(xiàng)目土地屬性分析目標(biāo)客戶定位項(xiàng)目產(chǎn)品建議負(fù)責(zé)部門：營(yíng)銷部、市場(chǎng)研展部完成時(shí)間：項(xiàng)目立項(xiàng)會(huì)之前一、城市概況二、城市經(jīng)濟(jì)研究結(jié)論三、城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究（包括商業(yè)）（一）近幾年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析：1、城市土地市場(chǎng)交易情況2、房地產(chǎn)投資額、商品房竣工面積及空置面積

3、預(yù)售面積與銷售面積

4、商品房銷售均價(jià)

5、二手房市場(chǎng)6、客戶細(xì)分房地產(chǎn)市場(chǎng)決策程序客戶對(duì)土地屬性需求分析競(jìng)品客戶及產(chǎn)品分析客32房地產(chǎn)市場(chǎng)決策程序客戶對(duì)土地屬性需求分析競(jìng)品客戶及產(chǎn)品分析客戶初選定位項(xiàng)目成本分析項(xiàng)目產(chǎn)品配比分析市場(chǎng)分析項(xiàng)目土地屬性分析目標(biāo)客戶定位項(xiàng)目產(chǎn)品建議負(fù)責(zé)部門：營(yíng)銷部、市場(chǎng)研展部完成時(shí)間：項(xiàng)目立項(xiàng)會(huì)之前三、城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究（包括商業(yè)）（二）城市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析：1、當(dāng)年城市土地市場(chǎng)交易情況2、每月商品房供應(yīng)量與銷售量

3、當(dāng)年開盤項(xiàng)目銷售情況

4、當(dāng)年戶型、面積區(qū)間分布及比例

5、商品房銷售均價(jià)

6、二手房市場(chǎng)7、客戶細(xì)分房地產(chǎn)市場(chǎng)決策程序客戶對(duì)土地屬性需求分析競(jìng)品客戶及產(chǎn)品分析客33房地產(chǎn)市場(chǎng)決策程序客戶對(duì)土地屬性需求分析競(jìng)品客戶及產(chǎn)品分析客戶初選定位項(xiàng)目成本分析項(xiàng)目產(chǎn)品配比分析市場(chǎng)分析項(xiàng)目土地屬性分析目標(biāo)客戶定位項(xiàng)目產(chǎn)品建議負(fù)責(zé)部門：營(yíng)銷部、市場(chǎng)研展部完成時(shí)間：項(xiàng)目立項(xiàng)會(huì)之前三、城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究（包括商業(yè)）（三）城市房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)兩年走勢(shì)預(yù)測(cè)：1、商品房供應(yīng)量與需求量預(yù)測(cè)

2、商品房銷售均價(jià)走勢(shì)預(yù)測(cè)依據(jù)：全國(guó)大環(huán)境、城市居住環(huán)境、人口結(jié)構(gòu)、供求關(guān)系、開發(fā)成本、目前商品房成交均價(jià)的走勢(shì)、

消費(fèi)者預(yù)期等方面3、戶型、面積區(qū)間分布及比例預(yù)測(cè)4、客戶細(xì)分變化情況預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)決策程序客戶對(duì)土地屬性需求分析競(jìng)品客戶及產(chǎn)品分析客34房地產(chǎn)市場(chǎng)決策程序客戶對(duì)土地屬性需求分析競(jìng)品客戶及產(chǎn)品分析客戶初選定位項(xiàng)目成本分析項(xiàng)目產(chǎn)品配比分析市場(chǎng)分析項(xiàng)目土地屬性分析目標(biāo)客戶定位項(xiàng)目產(chǎn)品建議負(fù)責(zé)部門：營(yíng)銷部、市場(chǎng)研展部完成時(shí)間：項(xiàng)目立項(xiàng)會(huì)之前四、片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究（包括商業(yè)）

1、片區(qū)概況2、商品房竣工面積、空置面積3、商品房預(yù)售面積與銷售面積4、商品房銷售均價(jià)5、二手房市場(chǎng)6、客戶細(xì)分

7、片區(qū)典型項(xiàng)目分析：⑴產(chǎn)品規(guī)劃：社區(qū)規(guī)模、容積率、建筑形態(tài)、園林規(guī)劃、社區(qū)配套等⑵戶型及配比

⑶銷售價(jià)格及銷售情況房地產(chǎn)市場(chǎng)決策程序客戶對(duì)土地屬性需求分析競(jìng)品客戶及產(chǎn)品分析客35房地產(chǎn)市場(chǎng)決策程序客戶對(duì)土地屬性需求分析競(jìng)品客戶及產(chǎn)品分析客戶初選定位項(xiàng)目成本分析項(xiàng)目產(chǎn)品配比分析市場(chǎng)分析項(xiàng)目土地屬性分析目標(biāo)客戶定位項(xiàng)目產(chǎn)品建議負(fù)責(zé)部門：營(yíng)銷部、市場(chǎng)研展部完成時(shí)間：項(xiàng)目立項(xiàng)會(huì)之前五、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析（包括商業(yè)）

1、未來(lái)兩年全市競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)2、未來(lái)兩年主要競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)3、未來(lái)兩年項(xiàng)目所在片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)⑴供應(yīng)量⑵產(chǎn)品規(guī)劃⑶競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分布及特點(diǎn)

房地產(chǎn)市場(chǎng)決策程序客戶對(duì)土地屬性需求分析競(jìng)品客戶及產(chǎn)品分析客36房地產(chǎn)市場(chǎng)決策程序客戶對(duì)土地屬性需求分析競(jìng)品客戶及產(chǎn)品分析客戶初選定位項(xiàng)目成本分析項(xiàng)目產(chǎn)品配比分析市場(chǎng)分析項(xiàng)目土地屬性分析目標(biāo)客戶定位項(xiàng)目產(chǎn)品建議負(fù)責(zé)部門：營(yíng)銷部、市場(chǎng)研展部完成時(shí)間：項(xiàng)目立項(xiàng)會(huì)之前六、城市/片區(qū)客戶細(xì)分結(jié)論如果各公司已經(jīng)完成了客戶細(xì)分工作，此部分工作也基本完成。如果尚未完成客戶細(xì)分工作，則需要市場(chǎng)研究人員根據(jù)項(xiàng)目所在區(qū)域完成城市局部的客戶細(xì)分工作，客戶細(xì)分的類別應(yīng)根據(jù)各城市的市場(chǎng)情況靈活制定，不需完全依照上表所示。當(dāng)項(xiàng)目所在城市的各區(qū)域市場(chǎng)有較大的差異性時(shí)，尤其當(dāng)項(xiàng)目位于一個(gè)城市中較為封閉的區(qū)域市場(chǎng)（如龍灣區(qū)）時(shí)，需要特別注意客戶細(xì)分的相應(yīng)變化。客戶類型客戶細(xì)類份額家庭年收入主要家庭結(jié)構(gòu)特征描述社會(huì)新銳青年之家青年持家望子成龍小太陽(yáng)后小太陽(yáng)三代孩子健康養(yǎng)老老人1、2、3代富貴之家富貴之家1富貴之家2經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)決策程序客戶對(duì)土地屬性需求分析競(jìng)品客戶及產(chǎn)品分析客37客戶對(duì)土地屬性需求分析競(jìng)品客戶及產(chǎn)品分析客戶初選定位項(xiàng)目成本分析項(xiàng)目產(chǎn)品配比分析市場(chǎng)分析項(xiàng)目土地屬性分析目標(biāo)客戶定位項(xiàng)目產(chǎn)品建議房地產(chǎn)市場(chǎng)決策程序負(fù)責(zé)部門：策劃部、營(yíng)銷部、市場(chǎng)研展部完成時(shí)間：項(xiàng)目立項(xiàng)會(huì)之前一、項(xiàng)目概況二、項(xiàng)目區(qū)位三、地塊現(xiàn)狀四、周邊資源狀況

環(huán)境、交通、配套、污染等?？蛻魧?duì)土地屬性需求分析競(jìng)品客戶及產(chǎn)品分析客戶初選定位項(xiàng)目成本38客戶對(duì)土地屬性需求分析競(jìng)品客戶及產(chǎn)品分析客戶初選定位項(xiàng)目成本分析項(xiàng)目產(chǎn)品配比分析市場(chǎng)分析項(xiàng)目土地屬性分析目標(biāo)客戶定位項(xiàng)目產(chǎn)品建議房地產(chǎn)市場(chǎng)決策程序配套設(shè)施土地屬性因子評(píng)級(jí)文脈屬性教育配套娛樂(lè)休閑配套醫(yī)療配套交通條件公共交通便利性私家車交通便利性交通擁堵交通噪音環(huán)境景觀條件可視景觀距離景觀區(qū)距離空氣質(zhì)量城市角色產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)歷史接受度土地屬性中有部分因子是項(xiàng)目能夠自我改善的（如教育配套、交通便利性等），并進(jìn)而改變項(xiàng)目的客戶細(xì)分結(jié)論，需根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況靈活處理。五、宗地土地屬性評(píng)級(jí)負(fù)責(zé)部門：策劃部、營(yíng)銷部、市場(chǎng)研展部完成時(shí)間：項(xiàng)目立項(xiàng)會(huì)之前客戶對(duì)土地屬性需求分析競(jìng)品客戶及產(chǎn)品分析客戶初選定位項(xiàng)目成本39土地屬性是可以改變的土地屬性是可以改變的40客戶對(duì)土地屬性需求分析競(jìng)品客戶及產(chǎn)品分析客戶初選定位項(xiàng)目成本分析項(xiàng)目產(chǎn)品配比分析市場(chǎng)分析項(xiàng)目土地屬性分析目標(biāo)客戶定位項(xiàng)目產(chǎn)品建議房地產(chǎn)市場(chǎng)決策程序客戶群客戶細(xì)類配套設(shè)施交通條件環(huán)境景觀條件城市角色文脈屬性教育配套娛樂(lè)休閑配套醫(yī)療配套公交便利性私車交通便利交通擁堵交通噪音可視景觀景觀區(qū)距離空氣質(zhì)量產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)歷史接受度社會(huì)新銳青年之家青年持家望子成龍小太陽(yáng)后小太陽(yáng)三代孩子健康養(yǎng)老老人1、2、3代富貴之家富貴之家1富貴之家2經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)篩選出對(duì)本項(xiàng)目土地屬性認(rèn)可度較高的細(xì)分客戶。如果各公司已經(jīng)完成了客戶細(xì)分工作，此部分工作也基本完成。如果尚未完成客戶細(xì)分工作，則需要市場(chǎng)研究人員根據(jù)項(xiàng)目所在區(qū)域完成城市局部的客戶細(xì)分工作，客戶細(xì)分的類別應(yīng)根據(jù)各城市的市場(chǎng)情況靈活制定，不需要完全依照上表所示。負(fù)責(zé)部門：策劃部、營(yíng)銷部、市場(chǎng)研展部完成時(shí)間：項(xiàng)目立項(xiàng)會(huì)之前客戶對(duì)土地屬性需求分析競(jìng)品客戶及產(chǎn)品分析客戶初選定位項(xiàng)目成本41客戶對(duì)土地屬性需求分析競(jìng)品客戶及產(chǎn)品分析客戶初選定位項(xiàng)目成本分析項(xiàng)目產(chǎn)品配比分析市場(chǎng)分析項(xiàng)目土地屬性分析目標(biāo)客戶定位項(xiàng)目產(chǎn)品建議房地產(chǎn)市場(chǎng)決策程序一、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分布圖示二、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析：

1、項(xiàng)目概況2、主力戶型及銷售情況3、產(chǎn)品特點(diǎn)4、客戶情況5、競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)分析三、匯總為下表：負(fù)責(zé)部門：營(yíng)銷部、市場(chǎng)研展部完成時(shí)間：項(xiàng)目立項(xiàng)會(huì)之前客戶對(duì)土地屬性需求分析競(jìng)品客戶及產(chǎn)品分析客戶初選定位項(xiàng)目成本42客戶對(duì)土地屬性需求分析競(jìng)品客戶及產(chǎn)品分析客戶初選定位項(xiàng)目成本分析項(xiàng)目產(chǎn)品配比分析市場(chǎng)分析項(xiàng)目土地屬性分析目標(biāo)客戶定位項(xiàng)目產(chǎn)品建議房地產(chǎn)市場(chǎng)決策程序?qū)Ρ卷?xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的客戶構(gòu)成與相應(yīng)的產(chǎn)品構(gòu)成進(jìn)行分析。競(jìng)品項(xiàng)目名稱

產(chǎn)品類型戶型類型戶型面積戶型均價(jià)戶型總價(jià)規(guī)模比例年去化速度社會(huì)新銳青年之家

青年持家

望子成龍小太陽(yáng)

后小太陽(yáng)

三代孩子

健康養(yǎng)老老人1、2、3代

富貴之家富貴之家1

富貴之家2

經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)

負(fù)責(zé)部門：營(yíng)銷部、市場(chǎng)研展部完成時(shí)間：項(xiàng)目立項(xiàng)會(huì)之前客戶對(duì)土地屬性需求分析競(jìng)品客戶及產(chǎn)品分析客戶初選定位項(xiàng)目成本43客戶對(duì)土地屬性需求分析競(jìng)品客戶及產(chǎn)品分析客戶初選定位項(xiàng)目成本分析項(xiàng)目產(chǎn)品配比分析市場(chǎng)分析項(xiàng)目土地屬性分析目標(biāo)客戶定位項(xiàng)目產(chǎn)品建議房地產(chǎn)市場(chǎng)決策程序客戶產(chǎn)品對(duì)照表產(chǎn)品類型戶型類型戶型面積戶型均價(jià)戶型總價(jià)單一產(chǎn)品容積率社會(huì)新銳青年之家青年持家望子成龍小太陽(yáng)后小太陽(yáng)三代孩子健康養(yǎng)老老人1、2、3代富貴之家富貴之家1富貴之家2經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)對(duì)認(rèn)可本項(xiàng)目位置的客戶會(huì)選擇的產(chǎn)品進(jìn)行分析負(fù)責(zé)部門：策劃部、營(yíng)銷部、市場(chǎng)研展部完成時(shí)間：項(xiàng)目立項(xiàng)會(huì)之前客戶對(duì)土地屬性需求分析競(jìng)品客戶及產(chǎn)品分析客戶初選定位項(xiàng)目成本44客戶對(duì)土地屬性需求分析競(jìng)品客戶及產(chǎn)品分析客戶初選定位項(xiàng)目成本分析項(xiàng)目產(chǎn)品配比分析市場(chǎng)分析項(xiàng)目土地屬性分析目標(biāo)客戶定位項(xiàng)目產(chǎn)品建議房地產(chǎn)市場(chǎng)決策程序

單一產(chǎn)品容積率指設(shè)計(jì)根據(jù)當(dāng)?shù)厝照盏纫?guī)范，假設(shè)項(xiàng)目整體只做一種產(chǎn)品的最飽和凈建設(shè)用地容積率。產(chǎn)品類型指依照容積率劃分的產(chǎn)品，如聯(lián)排、情花、小高層。戶型類型指三室兩廳、一室一廳等戶型類別，此欄數(shù)據(jù)在參考競(jìng)品相應(yīng)信息的基礎(chǔ)上，由設(shè)計(jì)部門提供。備注：

當(dāng)本項(xiàng)目用地附近區(qū)域競(jìng)品稀缺，且競(jìng)品所在區(qū)域與本項(xiàng)目區(qū)域有較大差異性的時(shí)候，需用對(duì)競(jìng)品的客戶需求價(jià)值因子進(jìn)行修正，其中應(yīng)重點(diǎn)考慮價(jià)格、產(chǎn)品類型，以避免客戶定位偏差。有可能出現(xiàn)某一類細(xì)分客戶對(duì)應(yīng)多種產(chǎn)品類型，以及幾類客戶選擇同一種產(chǎn)品類型的情況，請(qǐng)?jiān)谏媳碇羞M(jìn)行拆分和說(shuō)明。負(fù)責(zé)部門：策劃部、營(yíng)銷部、市場(chǎng)研展部完成時(shí)間：項(xiàng)目立項(xiàng)會(huì)之前客戶對(duì)土地屬性需求分析競(jìng)品客戶及產(chǎn)品分析客戶初選定位項(xiàng)目成本45房地產(chǎn)市場(chǎng)決策工具房地產(chǎn)市場(chǎng)決策工具46房地產(chǎn)市場(chǎng)決策工具1、城市地圖2、產(chǎn)品目錄3、客戶細(xì)分4、七對(duì)眼睛房地產(chǎn)市場(chǎng)決策工具1、城市地圖47城市地圖大綱城市地圖大綱48第一部分

板塊劃分及定位1、城市發(fā)展空間研究1.1城市規(guī)劃研究*1.1.1、城市規(guī)劃布局及結(jié)構(gòu)1.1.2、城市交通規(guī)劃包括高速公路、軌道交通、快速路等對(duì)地產(chǎn)有重大影響的交通規(guī)劃，并按照已建成、已開工建設(shè)、已規(guī)劃分類說(shuō)明；1.1.3、城市產(chǎn)業(yè)規(guī)劃城市的產(chǎn)業(yè)布局及規(guī)劃，包括高新技術(shù)重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域、大學(xué)城、及傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的搬遷方向等；1.1.4、人口遷移趨勢(shì)分析說(shuō)明人口的分布，外來(lái)人口主要聚集區(qū)，人口遷移流動(dòng)的方向及趨勢(shì)，根據(jù)各公司數(shù)據(jù)獲取的程度，選擇作定量或定性分析；1.1.5、居住用地規(guī)劃分布城市規(guī)劃的居住用地分布；1.1.6、新城建設(shè)等特殊性規(guī)劃事項(xiàng)新城鎮(zhèn)建設(shè)、政府搬遷、舊城區(qū)域改造等未來(lái)特殊規(guī)劃事項(xiàng)分析。針對(duì)規(guī)劃，各公司要形成自己的判斷，建議不要照搬政府的規(guī)劃文本，要對(duì)其規(guī)劃作認(rèn)真分析，著重對(duì)其規(guī)劃的可實(shí)施性作認(rèn)真的評(píng)估。第一部分板塊劃分及定位1、城市發(fā)展空間研究491.2、房地產(chǎn)市場(chǎng)研究*1.2.1、房地產(chǎn)市場(chǎng)總體研究近3年房地產(chǎn)銷售面積，銷售金額，增長(zhǎng)率、均價(jià)。近3年住宅市場(chǎng)銷售面積，銷售金額，增長(zhǎng)率、均價(jià)。近3年中心城區(qū)住宅市場(chǎng)銷售面積，銷售金額，增長(zhǎng)率、均價(jià)。（增加供應(yīng)方面的數(shù)據(jù)，比如批準(zhǔn)預(yù)售）未來(lái)城市房地產(chǎn)發(fā)展總體趨勢(shì)判斷1.2.2、房地產(chǎn)市場(chǎng)格局城市內(nèi)各區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)情況；城市中成交量較旺盛的區(qū)域位置、價(jià)格。城市中房地產(chǎn)的大致價(jià)格分布圖。全市樓市圖1.2.3、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手格局1.2.3.1、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手（三家：綠城、置信、萬(wàn)科）的現(xiàn)有項(xiàng)目分布（即09、10、11年在售項(xiàng)目及已知未開發(fā)土地儲(chǔ)備）；1.2.3.2、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手格局分析分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的城市格局。第一部分

板塊劃分及定位1.2、房地產(chǎn)市場(chǎng)研究*第一部分板塊劃分及定位501.3、全市重點(diǎn)配套要素分析*1.3.1交通配套全市主要干道路網(wǎng)圖、地鐵及軌道交通圖。城市快速路網(wǎng)圖1.3.2教育全市教育資源分布，大學(xué)及重點(diǎn)中小學(xué)分布圖附表：1.3.3醫(yī)療全市三級(jí)以上綜合性醫(yī)院資源分布圖1.3.4景觀全市重要稀缺景觀，江河湖海，山丘等自然或人工景觀資源分布圖第一部分

板塊劃分及定位1.3、全市重點(diǎn)配套要素分析*第一部分板塊劃分及定位511.4、土地資源分布與土地市場(chǎng)研究*1.4.1、土地資源存量分析城市土地存量分析，各一線公司可以根據(jù)所在城市該項(xiàng)數(shù)據(jù)獲取的實(shí)際情況，采用定量或定性形式進(jìn)行分析；1.4.2、土地市場(chǎng)出讓研究1.4.2.1、近三年土地市場(chǎng)出讓情況：

1.4.2.2、11年土地供應(yīng)計(jì)劃11年政府供地計(jì)劃（政府公開公布或其他渠道獲得），供地計(jì)劃實(shí)施可能性評(píng)估、11年擬出讓地塊位置圖；1.4.3、土地市場(chǎng)趨勢(shì)判斷結(jié)合土地存量及近幾年出讓情況，綜合考慮政府意向分析出讓趨勢(shì)。第一部分

板塊劃分及定位年份

出讓宗數(shù)

出讓面積

分布區(qū)域構(gòu)成（可用地圖或餅圖表達(dá)）

09年

10年

11年

1.4、土地資源分布與土地市場(chǎng)研究*第一部分板塊劃分及52第一部分

板塊劃分及定位2、城市板塊劃分及重點(diǎn)板塊確定2.1、城市板塊劃分依據(jù)研究需要、城市規(guī)劃、城市歷史及客戶認(rèn)知、市場(chǎng)發(fā)展、數(shù)據(jù)獲得等方面將城市劃分成若干板塊，請(qǐng)各一線公司實(shí)際情況靈活掌握劃分尺度，對(duì)于重點(diǎn)研究區(qū)域劃分可以較細(xì)致，非重點(diǎn)或同質(zhì)化明顯的區(qū)域可以合并劃分；2.2、城市板塊定位根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)、城市規(guī)劃、房地產(chǎn)市場(chǎng)、土地資源存量及出讓趨勢(shì)等因素，結(jié)合各公司已有戰(zhàn)略對(duì)已劃分板塊做出細(xì)分，確定板塊定位，以下提出一些板塊定位方式供參考：2.2.1、重點(diǎn)板塊為各項(xiàng)市場(chǎng)指標(biāo)情況良好，土地存量豐富，為城市規(guī)劃發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，為一線公司擬計(jì)劃在該區(qū)域持續(xù)發(fā)展的板塊；2.2.2、機(jī)會(huì)板塊為各項(xiàng)市場(chǎng)指標(biāo)良好，配套成熟，為城市已發(fā)展的成熟區(qū)域，但土地存量較少，只能等待機(jī)會(huì)進(jìn)入發(fā)展的板塊區(qū)域；2.2.3、排斥板塊市場(chǎng)表現(xiàn)較差，非規(guī)劃發(fā)展區(qū)域，與公司戰(zhàn)略有明顯不符或相反，已決策暫不進(jìn)入投資的板塊。該屬性可選，不強(qiáng)制要求一線公司必須在城市板塊屬性中定義該類板塊；2.2.4、非重點(diǎn)板塊為城市中除以上三類板塊外的其它板塊。2.3、板塊定位圖第一部分板塊劃分及定位2、城市板塊劃分及重點(diǎn)板塊確定53（是否對(duì)機(jī)會(huì)板塊進(jìn)行該項(xiàng)分析由各公司自行把握）3、重點(diǎn)板塊配套要素研究*3.1定義各類配套研究標(biāo)準(zhǔn)；3.2、配套要素分布3.2.1、交通配套標(biāo)出重點(diǎn)板塊內(nèi)及可能對(duì)其板塊產(chǎn)生影響的城市主干道、地鐵、快速路、主要公交線路等主要交通設(shè)施位置及附相關(guān)說(shuō)明?？梢靡陨弦?guī)劃研究及配套分析部分資料，并在此基礎(chǔ)上適當(dāng)細(xì)化。3.2.2、商業(yè)配套分布研究包括重點(diǎn)板塊內(nèi)及可能對(duì)其產(chǎn)生影響的市一級(jí)商圈、區(qū)一級(jí)商圈、大賣場(chǎng)分布等，研究要考慮到商圈分布及其輻射范圍等，可引用以上規(guī)劃研究及配套分析部分資料，并在此基礎(chǔ)上適當(dāng)細(xì)化。3.2.3、教育資源分布研究重點(diǎn)板塊內(nèi)一定級(jí)別以上的大中小學(xué)等教育機(jī)構(gòu)的分布，及考慮相關(guān)能夠?qū)υ摪鍓K產(chǎn)生較大影響的板塊外教育機(jī)構(gòu)等；可引用以上規(guī)劃研究及配套分析部分資料，并在此基礎(chǔ)上適當(dāng)細(xì)化。對(duì)于有明顯學(xué)區(qū)劃分的九年義務(wù)制教育機(jī)構(gòu)，要明確畫出學(xué)區(qū)范圍。3.2.4、醫(yī)療資源分布研究重點(diǎn)板塊內(nèi)一定級(jí)別以上的醫(yī)療機(jī)構(gòu)的分布，及考慮相關(guān)能夠?qū)υ摪鍓K產(chǎn)生較大影響的板塊外醫(yī)療機(jī)構(gòu)等，可引用以上規(guī)劃研究及配套分析部分資料，并在此基礎(chǔ)上適當(dāng)細(xì)化；3.2.5