安徽高速地產(chǎn)蘇州盛澤湖項(xiàng)目前期定位報(bào)告博思堂XXXX-

安徽高速地產(chǎn)蘇州盛澤湖項(xiàng)目前期定位報(bào)告博思堂地產(chǎn)綜合服務(wù)股份有限公司

2010年03月28日?qǐng)?bào)告框架第一篇：全局剖析第二篇：產(chǎn)品定位第三篇：營(yíng)銷(xiāo)推廣第四篇：案名建議↘第一章：宏觀環(huán)境綜述↘第二章：房產(chǎn)運(yùn)行綜述↘第三章：項(xiàng)目屬性研究↘第四章：各物業(yè)市場(chǎng)表現(xiàn)↘第五章：可比性案例借鑒↘第六章：項(xiàng)目發(fā)展定位第一篇：全局剖析3、城市經(jīng)濟(jì)研究2、城市關(guān)系研究第一章宏觀環(huán)境綜述1、蘇州城市印象注：09年蘇州GDP在全國(guó)城市中的排名僅列上海、北京、廣州、深圳之后，居全國(guó)第五位，近幾年，蘇州GDP一直穩(wěn)居長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈的第二位。春秋時(shí)代：蘇州已貴為吳國(guó)的都城；近代：一直被譽(yù)為魚(yú)米之鄉(xiāng)、人間天堂。蘇州園林更甲于天下，流芳百世；現(xiàn)代：20世紀(jì)后期全方位的改革開(kāi)放，蘇州地處長(zhǎng)三角中心腹地，位于中國(guó)沿海經(jīng)濟(jì)開(kāi)放區(qū)與長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶的交匯處，是上海經(jīng)濟(jì)溢出效應(yīng)的先得者。蘇州市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，成為長(zhǎng)三角最重要的經(jīng)濟(jì)城市之一，也成為江蘇經(jīng)濟(jì)“龍頭老大”。今天：蘇州儼然是一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展大平臺(tái)，是一個(gè)古老歷史與現(xiàn)代文明并存的大舞臺(tái)。蘇州的城市性格可以概括為“最具傳統(tǒng)內(nèi)斂和現(xiàn)代張力的城市”。1、蘇州——千年古城，經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市。文化：蘇州是古老而嘗新的吳文化的發(fā)祥地，在歷史的演變過(guò)程中，形成了自己獨(dú)特的傳統(tǒng)風(fēng)格和自己的文化精神?，F(xiàn)代節(jié)奏的日新月異，外資企業(yè)的大量入駐為蘇州帶來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇。中西文化、古今文化交互交融形成了蘇州特色的“水文化”，也是蘇州文化的鮮明特征和個(gè)性標(biāo)志，如水一般柔美、溫和、細(xì)膩和兼容。特征：一為農(nóng)漁業(yè)形成的“水鄉(xiāng)文化”、二為歷史沉淀形成的“運(yùn)河文化”、三為文化孕育形成的“太湖文化”，四為現(xiàn)代城市發(fā)展形成的“金雞湖文化”。整體來(lái)看：蘇州水文化的特征應(yīng)該是具有時(shí)代性、兼容性、多元性、情結(jié)性、號(hào)召性、細(xì)膩性等。所以蘇州的水文化性格可以概括為“傳統(tǒng)與現(xiàn)代兼容并包”。蘇州雖貴為水鄉(xiāng)，城市不缺水，但蘇州人骨子里對(duì)水卻依然存有深厚的依水而居的情結(jié)。水景、湖景依然是當(dāng)?shù)馗叨巳巳菏走x的資源型居住地。2、蘇州——千年文化，唯“水”一脈相承以房地產(chǎn)行業(yè)為例，蘇州市民對(duì)于購(gòu)房的傾向需求既考慮到長(zhǎng)期以來(lái)形成的生活習(xí)慣和生活方式，又渴望融入新興的元素去改變和創(chuàng)造新的生活方式。老蘇州人的價(jià)值觀造就了老蘇州人的消費(fèi)觀具有“上海人”的精明、細(xì)膩和挑剔。新蘇州人的價(jià)值觀造就了新蘇州人的消費(fèi)觀具有追求新鮮事物、現(xiàn)代消費(fèi)型心理。所以蘇州的城市消費(fèi)觀可以概括為兩種，一種為老蘇州人的“既新鮮，又膽怯”，也就是先保守理性、后跟風(fēng)從眾；另一種為新蘇州人的時(shí)尚大膽、現(xiàn)代消費(fèi)的觀念。3、蘇州本地消費(fèi)觀——謹(jǐn)慎為先，從眾為后蘇州是個(gè)古老而又現(xiàn)代的城市；

“古老”——2500年的歷史，古跡眾多；“現(xiàn)代”——以現(xiàn)代化前瞻模式成功開(kāi)發(fā)的蘇州工業(yè)園區(qū)及金雞湖高檔休閑配套商區(qū)。蘇州是個(gè)經(jīng)濟(jì)地位獨(dú)特的城市；經(jīng)濟(jì)總量全國(guó)第五，前五強(qiáng)城市中唯一一個(gè)二線(xiàn)城市，江蘇龍頭，長(zhǎng)三角次級(jí)城市。蘇州是個(gè)資源相對(duì)富集的城市；交通資源、太湖資源、旅游資源、產(chǎn)業(yè)資源、文化資源、金雞湖資源等均成就了當(dāng)今蘇州的城市發(fā)展。蘇州是個(gè)加速發(fā)展中的城市；工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，且第三產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展，近年來(lái)全市經(jīng)濟(jì)一直保持快速高位地運(yùn)行。4、蘇州——城市印象小結(jié)3、城市經(jīng)濟(jì)研究2、城市關(guān)系研究第一章宏觀環(huán)境綜述1、蘇州城市印象蘇州無(wú)疑已成為這樣一個(gè)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)中舉足輕重的一點(diǎn)環(huán)渤海京津冀地區(qū)1、長(zhǎng)三角與中國(guó)的關(guān)系研究——中國(guó)已形成了三大城市群，其中以長(zhǎng)三角城市群地區(qū)經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)，城市一體化程度最高，逐漸形成以上海為核心的世界第六大都市圈，同時(shí)上海已經(jīng)成為全國(guó)甚至世界綜合實(shí)力最強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)中心之一，成為全球重要的先進(jìn)制造業(yè)轉(zhuǎn)移基地。長(zhǎng)三角城市群特征：信息化與產(chǎn)業(yè)高技術(shù)化高速發(fā)展，區(qū)域生產(chǎn)力向均衡地區(qū)化發(fā)展，空間結(jié)構(gòu)網(wǎng)絡(luò)化，形成點(diǎn)——軸——網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，整個(gè)區(qū)域成為一個(gè)高速發(fā)達(dá)的城市化區(qū)域。核心——對(duì)外窗口

上海蘇州無(wú)錫杭州南京寧波紹興常州揚(yáng)州嘉興鎮(zhèn)江泰州臺(tái)州湖州舟山南通第一圈層——次級(jí)輻射中心第二圈層——專(zhuān)業(yè)產(chǎn)業(yè)基地、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)

第三圈層——原材料基地

上海將重點(diǎn)發(fā)展國(guó)際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、航運(yùn)、信息服務(wù)等服務(wù)業(yè)，成為長(zhǎng)江三角洲城市群的綜合服務(wù)中心；同時(shí)上海國(guó)際大都市的地位得到加強(qiáng)，承但了長(zhǎng)三角對(duì)外窗口的功能。次級(jí)中心城市一方面接受核心城市轉(zhuǎn)移出來(lái)的產(chǎn)業(yè)，向核心城市提供原材料和市場(chǎng)，同時(shí)調(diào)整自己在整個(gè)城市群內(nèi)的產(chǎn)業(yè)，向低一等級(jí)的區(qū)域轉(zhuǎn)移產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)第一等級(jí)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。集中發(fā)展優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，形成專(zhuān)業(yè)性的產(chǎn)業(yè)基地為產(chǎn)業(yè)基地提供原材料，并形成專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)第三圈層第二圈層第一圈層核心圈層原材料基地，以廉價(jià)的人力、物力、豐富的自然資源為核心競(jìng)爭(zhēng)力。依靠廉價(jià)的人力資源，對(duì)原材料進(jìn)行低附加值的粗加工，以集群優(yōu)勢(shì)、低成本、低利潤(rùn)取勝。依靠人才、信息、技術(shù)、成本優(yōu)勢(shì)，完成產(chǎn)品的深加工，提高產(chǎn)品附加值。依靠便捷的交通樞紐、優(yōu)良的社會(huì)環(huán)境、高級(jí)人才的聚集、與國(guó)際接軌的大平臺(tái)建設(shè)，提高凝聚與展示優(yōu)勢(shì)。2、蘇州與與長(zhǎng)三角角的關(guān)系系研究——隨著區(qū)域域內(nèi)產(chǎn)業(yè)業(yè)分工的的加強(qiáng)，，蘇州已已經(jīng)不僅僅僅是““上海后后花園””，更加加承擔(dān)起起長(zhǎng)三角角“城市市副中心心”的功功能，整整體提升升城市的的地位和和輻射力力，產(chǎn)業(yè)業(yè)調(diào)整帶帶來(lái)更高高的外來(lái)來(lái)高收入入人群，，從而拉拉動(dòng)蘇州州房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的增長(zhǎng)。。相城區(qū)是是蘇州乃乃至長(zhǎng)三三角地區(qū)區(qū)交通最最發(fā)達(dá)的的區(qū)域之之一，擁?yè)碛?4個(gè)高速出出入口，，京滬高高鐵、滬滬寧城鐵鐵均在相相城設(shè)站站；文化底蘊(yùn)蘊(yùn)濃厚，，孕育出出了陸遜遜、陸贄贄、姚廣廣孝、沈沈周、文文徵明等等眾多歷歷史文化化名人，，還形成成了以““御窯金金磚”為為代表等等“相城城十絕””文化遺遺產(chǎn)，成成為蘇州州文化的的重要組組成部分分；擁有陽(yáng)澄湖湖水面的三三分之二，，水產(chǎn)資源源豐富，其其中陽(yáng)澄湖湖大閘蟹馳馳名海內(nèi)外外；作為蘇州中中心城市發(fā)發(fā)展的重要要拓展區(qū)域域，正著力力打造“水水城、花城城、商城、、最佳生態(tài)態(tài)休閑人居居城”，逐逐步建設(shè)成成為“蘇州州現(xiàn)代制造造業(yè)副中心心、商貿(mào)物物流副中心心和優(yōu)美人人居副中心心”。3、相城與蘇蘇州的關(guān)系系研究——蘇州城市的的北大門(mén)，，高鐵重要要的交通樞樞紐區(qū)，定定位為蘇州州的“水城城、花城、、商城、生生態(tài)人居城城”，是中中心城區(qū)外外拓的重點(diǎn)點(diǎn)區(qū)域。盛澤湖盛澤湖以其其優(yōu)美的湖湖景資源成成了打造““水相城，，綠相城、、現(xiàn)代相城城、和諧相相城”的優(yōu)優(yōu)勢(shì)條件，，整合利用用好這些稀稀缺資源，，開(kāi)發(fā)高檔檔房地產(chǎn)業(yè)業(yè)，開(kāi)展觀觀光旅游業(yè)業(yè)，成了提提升城市品品位的一著著好棋?！皣@盛澤澤湖休閑度度假區(qū)向四四周拓展，，東至蘇嘉嘉杭高速公公路、西至至渭塘鎮(zhèn)區(qū)區(qū)、北至繞繞城高速公公路、南至至永昌涇，，處在蘇州州繞城高速速公路北段段中央和蘇蘇州市區(qū)通通向沿江開(kāi)開(kāi)發(fā)帶的中中間位置。。功能定位位為現(xiàn)代商商務(wù)中心、、休閑旅游游度假目的的地和高科科技研發(fā)基基地?！薄浴断喑菂^(qū)國(guó)民民經(jīng)濟(jì)和社社會(huì)發(fā)展““十一五””規(guī)劃綱要要》盛澤湖位于于相城區(qū)東東北部，與與東側(cè)的陽(yáng)陽(yáng)澄湖相通通，純水面面約5平方公里，，周邊濕地地近11平方公里。。盛澤湖休閑閑度假區(qū)的的自然景觀觀由河畔景景觀和濕地地風(fēng)光兩個(gè)個(gè)部分組成成。以水面面為中心的的河畔景觀觀分為縱深深景、對(duì)岸岸景和鳥(niǎo)瞰瞰景三種類(lèi)類(lèi)型。4、盛澤湖與與相城的關(guān)關(guān)系研究——距相城中央央商貿(mào)區(qū)相相對(duì)稍遠(yuǎn)，，但卻是未未來(lái)高鐵商商務(wù)商貿(mào)中中的核心生生態(tài)居住區(qū)區(qū)。相城中心城城區(qū)5、城市關(guān)系系研究小結(jié)結(jié)隨著蘇州與與上海聯(lián)系系的進(jìn)一步步加強(qiáng)，兩兩地間的地地區(qū)差距將將逐步縮小小，同時(shí)在在上海經(jīng)濟(jì)濟(jì)輻射的受受益下，蘇蘇州的經(jīng)濟(jì)濟(jì)能力逐步步由吸納轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為吸納兼兼輻射。強(qiáng)強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展實(shí)力力表明蘇州州已經(jīng)具備備發(fā)展高端端物業(yè)的先先天條件。。3、城市經(jīng)濟(jì)濟(jì)研究2、城市關(guān)系系研究第一章宏觀環(huán)境綜綜述1、蘇州城市市印象1、蘇州經(jīng)濟(jì)濟(jì)——經(jīng)濟(jì)保持高高位快速增增長(zhǎng)，位列列全國(guó)前五五，長(zhǎng)三角角次席，產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)處處于轉(zhuǎn)型期期，城市房房?jī)r(jià)具備較較大的上升升空間。蘇州城市經(jīng)經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)發(fā)展，2009年全年GDP為7400億元，人均均GDP約合16700美元；人均均可支配收收入為2.63萬(wàn)元；戶(hù)籍人口為為633.29萬(wàn)人,流動(dòng)人口約約為600萬(wàn)人。城鎮(zhèn)人口可支配收入（萬(wàn)元）蘇州歷年人口走勢(shì)蘇州歷年私家車(chē)走勢(shì)蘇州歷年GDP走勢(shì)近年來(lái)相城城經(jīng)濟(jì)保持持快速增長(zhǎng)長(zhǎng)，也催生生了一大批批富裕人群群，高端物物業(yè)消費(fèi)客客源持續(xù)擴(kuò)擴(kuò)大；第三產(chǎn)業(yè)占占比逐步提提高，服務(wù)務(wù)業(yè)尤其是是旅游度假假業(yè)未來(lái)將將繼續(xù)作為為相城經(jīng)濟(jì)濟(jì)的發(fā)展重重點(diǎn)，其中中高端景觀觀資源型的的高端房地地產(chǎn)業(yè)亦將將受益，大大量高端人人群的導(dǎo)入入將成為趨趨勢(shì)。2、相城經(jīng)濟(jì)濟(jì)——相城經(jīng)濟(jì)處處于快速上上升通道，，第三產(chǎn)業(yè)業(yè)占比和居居民收入持持續(xù)提高，，房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展經(jīng)濟(jì)基基礎(chǔ)穩(wěn)固。。城市發(fā)展方方向總結(jié)為為“中核、、東進(jìn)、北北拓、西育育、南優(yōu)”，相城作為僅僅次于園區(qū)區(qū)的二級(jí)城城市發(fā)展方方向，將成成為蘇州北北拓的重點(diǎn)點(diǎn)，未來(lái)也也將作為蘇蘇州人口導(dǎo)導(dǎo)入的主要要區(qū)域；城際軌道交交通和高速速路網(wǎng)建設(shè)設(shè)將蘇州納納入以上海海為中心城城市的長(zhǎng)三三角1小時(shí)生活圈圈，相城房地產(chǎn)產(chǎn)吸納由上上海及長(zhǎng)三三角其他區(qū)區(qū)域?qū)氲牡目腿簩⒏颖憬?；；而盛澤蕩蕩板塊以其其絕佳的景景觀資源則則更成為高高端客源的的主要導(dǎo)入入?yún)^(qū)。3、蘇州城市市規(guī)劃——蘇州城市的的發(fā)展規(guī)劃劃為“T”字形，園區(qū)區(qū)“東進(jìn)””已處于發(fā)發(fā)展建設(shè)期期，而相城城區(qū)“北拓拓”是目前前蘇州重點(diǎn)點(diǎn)建設(shè)的片片區(qū)，未來(lái)來(lái)將成為蘇蘇州人口導(dǎo)導(dǎo)入的主要要區(qū)域。4、相城區(qū)整整體規(guī)劃——重點(diǎn)發(fā)展元元和鎮(zhèn)主軸軸功能，構(gòu)構(gòu)筑功能核核心區(qū)域，，片區(qū)所在在地——盛澤湖、陽(yáng)陽(yáng)澄湖地區(qū)區(qū)以生態(tài)保保護(hù)為主，，重點(diǎn)發(fā)展展生態(tài)旅游游業(yè)。相城區(qū)整體體空間結(jié)構(gòu)構(gòu)：“一軸兩兩翼、三核核三片、四四湖連心””。元和塘為全全區(qū)發(fā)展主主軸，南部部連接蘇州州古城，北北部連接常常熟，軸上集中中全區(qū)最重重要的公共共服務(wù)設(shè)施施，構(gòu)筑功功能核心，，成為蘇州州兩大副中中心的重要要載體，將將承擔(dān)未來(lái)來(lái)“大蘇州州中心”職職能。以望亭、黃黃埭兩鎮(zhèn)為為核心，重重點(diǎn)布局高高新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，形成成全區(qū)產(chǎn)業(yè)業(yè)翼；以現(xiàn)代物流流與高端制制造業(yè)為主主的西組團(tuán)團(tuán)，以區(qū)域域商貿(mào)、研研發(fā)創(chuàng)新產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為主的的北組團(tuán)和和以綜合服服務(wù)功能為為主的中心心城區(qū)，組組成各有特特色，互為為補(bǔ)充的三三大城鎮(zhèn)建建設(shè)區(qū)；陽(yáng)澄湖地區(qū)區(qū)以生態(tài)保保護(hù)為主，重點(diǎn)發(fā)展展生態(tài)旅游游業(yè)，未來(lái)來(lái)建成全區(qū)區(qū)生態(tài)翼。。從陽(yáng)澄湖出出發(fā)，經(jīng)過(guò)過(guò)生態(tài)綠心心，連接四四角湖泊，，實(shí)現(xiàn)從鄉(xiāng)鄉(xiāng)村向城市市建設(shè)逐層層滲透的生生態(tài)與景觀觀網(wǎng)絡(luò)；以元和鎮(zhèn)為中心的城市副中心西部工業(yè)區(qū)北部工業(yè)區(qū)陽(yáng)澄湖生態(tài)區(qū)片區(qū)生態(tài)人人居的規(guī)劃劃定位直接接契合本項(xiàng)項(xiàng)目的核心心價(jià)值，未未來(lái)也是項(xiàng)項(xiàng)目占位蘇蘇州乃至長(zhǎng)長(zhǎng)三角的核核心訴求點(diǎn)點(diǎn)。5、相城交通通規(guī)劃——區(qū)域交通規(guī)規(guī)劃功能逐逐漸完善，，使得相城城和蘇州較較好地融入入長(zhǎng)三角，，大大提升升城市及區(qū)區(qū)位價(jià)值，，相城區(qū)的的人口接駁駁未來(lái)將愈愈加廣泛。。輕軌2號(hào)線(xiàn)輕軌4號(hào)線(xiàn)輕軌1號(hào)線(xiàn)軌道交通的規(guī)劃京滬高鐵：：京滬高鐵蘇蘇州段線(xiàn)位位于渭塘鎮(zhèn)鎮(zhèn)和太平鎮(zhèn)鎮(zhèn)之間的區(qū)區(qū)域內(nèi)，站站址附近將將是相城區(qū)區(qū)新的重要要區(qū)域；同同時(shí)京滬高高鐵、滬寧寧城鐵等的的建成，也也使得相城正正式成為蘇蘇州對(duì)外的的北大門(mén)，，區(qū)域形象象進(jìn)一步拔拔高。道路延伸：：隨著人民路、廣廣濟(jì)路、齊齊門(mén)路和梅梅巷路等道路的北北延后，相相城區(qū)原先先的交通瓶瓶頸被打破破，使得區(qū)區(qū)域更能緊緊密的對(duì)接接古城區(qū)和和其他區(qū)域域，區(qū)域的的客源也得得到了一定定的拓展；；輕軌建設(shè)：：軌道交通的的建設(shè)也拉拉近了相城城區(qū)與各區(qū)區(qū)間的城市市距離，同同時(shí)輕軌2號(hào)線(xiàn)已開(kāi)工工建設(shè)，它它的建設(shè)更更加進(jìn)了相相城區(qū)與城城區(qū)和吳中中區(qū)的對(duì)接接；京滬高鐵6、盛澤湖規(guī)規(guī)劃——蘇州城市北北進(jìn)第一湖湖，整體規(guī)規(guī)劃“一核核一環(huán)四片片”，未來(lái)來(lái)成為相城城區(qū)北部的的都市休閑閑度假區(qū)，，城市后花花園的定位位使得區(qū)域域價(jià)值具備備了廣袤的的挖掘空間間。蘇嘉杭高速湘太路環(huán)湖南路環(huán)湖西路227省道鳳陽(yáng)路環(huán)湖北路核心景觀區(qū)西北區(qū)度假組團(tuán)東北區(qū)度假組團(tuán)東南區(qū)度假組團(tuán)綠色生態(tài)區(qū)定位：未來(lái)相城區(qū)區(qū)北部的都都市休閑度度假區(qū)。交通狀況：規(guī)劃區(qū)外外圍交通暢暢通，東、、北設(shè)有一一級(jí)公路227省道、鳳陽(yáng)陽(yáng)路，東北北及西部有有互通直接接與繞城及及蘇嘉杭高高速公路相相連。整體規(guī)劃：：整體規(guī)劃劃結(jié)構(gòu)為““一核一環(huán)環(huán)四片”。。一核：盛澤湖水水面與周邊邊濕地形成成規(guī)劃區(qū)的的核心景觀觀區(qū)；一環(huán)：環(huán)湖路的的設(shè)置（連連接西北、、東北、東東南組團(tuán)））；四片：核心景觀觀區(qū)、西北北度假組團(tuán)團(tuán)、東北度度假組團(tuán)、、東南度假假組團(tuán)；7、城市發(fā)展展小結(jié)從蘇城發(fā)展展上看，作為上海經(jīng)經(jīng)濟(jì)輻射受受益的最大大城市，蘇蘇州今年將在世博會(huì)及及滬寧城際際輕軌開(kāi)通通的雙重效效應(yīng)拉動(dòng)下下，出現(xiàn)首輪外外地中高端端客戶(hù)集中中涌入的高高峰，為蘇蘇州整體高高端物業(yè)的的發(fā)展提供供源頭性的的客源認(rèn)知知契機(jī)；從相城發(fā)展展上看，在“北拓””的重點(diǎn)指指導(dǎo)下，08-09年為相城中中央商貿(mào)區(qū)區(qū)的發(fā)展起起步階段；；2010-2011年將進(jìn)入相相城中央商商貿(mào)區(qū)的快快速成長(zhǎng)階階段，預(yù)計(jì)計(jì)隨著中央央商貿(mào)區(qū)的的持續(xù)開(kāi)發(fā)發(fā)、高鐵及及輕軌二號(hào)號(hào)線(xiàn)效應(yīng)的的持續(xù)放大大，相城高端物物業(yè)發(fā)展的的機(jī)會(huì)點(diǎn)將將在2011-2012年進(jìn)入快速速上升通道道，相城及及項(xiàng)目所在在片區(qū)將進(jìn)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性性飛躍階段段；從盛澤湖發(fā)發(fā)展上看，，作為相城人人居環(huán)境最最佳的高點(diǎn)點(diǎn)，本案占占據(jù)著盛澤澤湖的坐北北朝南的核核心位置，，隨著環(huán)湖湖路的改造造完成、西西部商業(yè)配配套的建設(shè)設(shè)及核心景景觀區(qū)的投投入打造，，兩年年后后作作為為該該片片區(qū)區(qū)配配套套資資源源、、交交通通資資源源、、度度假假功功能能最最佳佳的的盛盛澤澤湖湖西西北北組組團(tuán)團(tuán)，，即即本本案案所所在在地地，，將將成成為為價(jià)價(jià)值值機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)上上的的峰峰值值區(qū)區(qū)。。3、相相城城房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)運(yùn)運(yùn)行行研研究究第二二章章房產(chǎn)產(chǎn)運(yùn)運(yùn)行行綜綜述述2、蘇蘇州州房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)運(yùn)運(yùn)行行研研究究1、宏宏觀觀政政策策研研究究時(shí)間政策內(nèi)容調(diào)控意圖09年5月21日國(guó)稅總局要求加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作規(guī)范土地增稅09年5月25日國(guó)務(wù)院發(fā)布通知指出，必須深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開(kāi)征物業(yè)稅，抑制投資性炒房卷土重來(lái)。遏制炒房09年6月22日銀監(jiān)會(huì)下發(fā)通知，明確提出三個(gè)“不得”來(lái)進(jìn)行二套住房的政策收緊。遏制炒房09年12月10日<營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠取消通知>個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅免征時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，其他住房消費(fèi)政策不變遏制炒房09年12月14日<國(guó)四條>按照穩(wěn)定完善政策、增加有效供給、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管、完善相關(guān)制度的原則，繼續(xù)綜合運(yùn)用土地、金融、稅收等手段，加強(qiáng)和改善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。重點(diǎn)是在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時(shí)，加快保障性住房建設(shè)，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭。穩(wěn)定房地發(fā)展、遏制高房?jī)r(jià)09年12月17日《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》明確開(kāi)發(fā)商以后拿地時(shí),"分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過(guò)一年,特殊項(xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清,首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%"。如果開(kāi)發(fā)商拖欠價(jià)款,不得參與新的土地出讓交易。規(guī)范土地市場(chǎng)2010年1月10日

國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布通知要求，對(duì)已利用貸款購(gòu)買(mǎi)住房、又申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套(含)以上住房的家庭，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。遏制炒房1、宏宏觀觀政政策策研研究究———近期期樓樓市市政政策策回回顧顧松緊政策對(duì)比發(fā)布主體首付比例貸款利率執(zhí)行監(jiān)管特征07.9.27中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)已利用貸款購(gòu)房，又申請(qǐng)二套住房的，40%第二套住房貸款利率為同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍無(wú)傳統(tǒng)旺季迅速出手，首次亮相，反應(yīng)強(qiáng)烈，利率效應(yīng)大于首付效應(yīng)。首改（高）和再改需求比例立刻縮水，高端需求比例相對(duì)穩(wěn)定，首置需求比例持續(xù)放大。10.1.10國(guó)務(wù)院已利用貸款購(gòu)房，又申請(qǐng)二套住房的，40%貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)“問(wèn)責(zé)制”傳統(tǒng)淡季逐步出手，再次亮相，反應(yīng)溫和。供需雙方進(jìn)入磨合適應(yīng)期，關(guān)注成交量高于關(guān)注成交價(jià)格。從調(diào)調(diào)控控本本質(zhì)質(zhì)目目的的上上看看：：實(shí)實(shí)質(zhì)質(zhì)性性的的進(jìn)進(jìn)行行調(diào)調(diào)控控預(yù)預(yù)警警信信號(hào)號(hào)的的落落腳腳，，通通過(guò)過(guò)國(guó)國(guó)務(wù)務(wù)院院主主體體的的發(fā)發(fā)布布，，一一方方面面旨旨在在穩(wěn)穩(wěn)定定市市場(chǎng)場(chǎng)高高預(yù)預(yù)期期，，另另一一方方面面旨旨在在加加強(qiáng)強(qiáng)落落實(shí)實(shí)后后續(xù)續(xù)的的執(zhí)執(zhí)行行力力度度；；從調(diào)調(diào)控控變變化化上上看看，，一一季季度度為為國(guó)國(guó)家家全全年年重重要要的的經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)龍龍頭頭開(kāi)開(kāi)始始，，但但鑒鑒于于實(shí)實(shí)體體經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)恢恢復(fù)復(fù)尚尚未未真真正正筑筑底底，，國(guó)國(guó)家家全全年年仍仍將將保保經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)放放在在首首要要任任務(wù)務(wù)，，因此此國(guó)國(guó)家家在在房房產(chǎn)產(chǎn)調(diào)調(diào)控控初初期期呈呈現(xiàn)現(xiàn)松松緊緊有有度度的的特特征征，，避避免免9.27政策策效效力力帶帶來(lái)來(lái)的的硬硬著著陸陸；；穩(wěn)定定供供需需雙雙方方的的高高預(yù)預(yù)期期是是本本次次政政策策的的第第一一層層目目標(biāo)標(biāo)，，打打擊擊投投資資和和投投機(jī)機(jī)行行為為是是本本次次政政策策的的第第二二層層目目標(biāo)標(biāo)，，為為后后續(xù)續(xù)政政策策的的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向向做做足足充充分分鋪鋪墊墊是是本本次次政政策策的的第第三三層層目目標(biāo)標(biāo)；；預(yù)計(jì)計(jì)在在磨磨合合期期間間市市場(chǎng)場(chǎng)將將出出現(xiàn)現(xiàn)正正常常性性的的成成交交回回落落現(xiàn)現(xiàn)象象，但隨隨著著后后磨磨合合期期階階段段的的到到來(lái)來(lái)，，蘇蘇州州新新開(kāi)開(kāi)工工面面積積在在上上半半年年仍仍表表現(xiàn)現(xiàn)出出供供不不應(yīng)應(yīng)求求的的狀狀態(tài)態(tài)，，預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)上半半年年市市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)價(jià)格格迅迅速速回回落落的的可可能能性性較較小小。2、新新政政內(nèi)內(nèi)容容分分析析從行行業(yè)業(yè)環(huán)環(huán)境境上上看看，，結(jié)結(jié)合合近近期期出出臺(tái)臺(tái)的的《住房房綠綠皮皮書(shū)書(shū)》，2010年住住房房市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)控控的的主主要要任任務(wù)務(wù)是是““促促進(jìn)進(jìn)宏宏觀觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)和和住住房房經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的的平平穩(wěn)穩(wěn)、、健健康康和和較較快快發(fā)發(fā)展展””，，政政策策目目標(biāo)標(biāo)可可以以總總結(jié)結(jié)為為““價(jià)價(jià)穩(wěn)穩(wěn)量量增增””；；從行行業(yè)業(yè)自自身身來(lái)來(lái)看看，，2009年所所出出現(xiàn)現(xiàn)的的短短期期內(nèi)內(nèi)供供應(yīng)應(yīng)短短缺缺而而形形成成的的價(jià)價(jià)格格瘋瘋長(zhǎng)長(zhǎng)情情況況將將得得到到改改善善，，預(yù)預(yù)期期在在新新開(kāi)開(kāi)工工面面積積的的恢恢復(fù)復(fù)性性增增長(zhǎng)長(zhǎng)態(tài)態(tài)勢(shì)勢(shì)下下，，供供銷(xiāo)銷(xiāo)將將進(jìn)進(jìn)行行自自我我調(diào)調(diào)整整，，價(jià)價(jià)格格增增幅幅將將得得到到一一定定的的供供銷(xiāo)銷(xiāo)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)調(diào)調(diào)整整約約束束；；從資資本本市市場(chǎng)場(chǎng)來(lái)來(lái)看看，，2010年雖雖仍仍將將有有7萬(wàn)億億資資金金流流入入市市場(chǎng)場(chǎng)，，但但在在調(diào)調(diào)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)目目標(biāo)標(biāo)下下，，必必將將加加強(qiáng)強(qiáng)流流入入通通道道的的監(jiān)監(jiān)管管力力度度，，同同時(shí)時(shí)增增加加對(duì)對(duì)實(shí)實(shí)體體經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的的注注資資。。因因此此2010年融融資資杠杠桿桿或或?qū)⒅刂貑?，，政政策策傾傾斜斜后后，，融融資資決決定定成成敗敗。。2010年的的宏宏觀觀走走勢(shì)勢(shì)特特征征：：機(jī)機(jī)遇遇與與風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)并并存存的的一一年年?。　皺C(jī)機(jī)遇遇””：：①經(jīng)濟(jì)濟(jì)層層面面實(shí)實(shí)體體經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)筑筑底底尚尚未未完完成成，，國(guó)國(guó)家家需需要要將將保保經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)放放在在頭頭等等位位置置進(jìn)進(jìn)行行，，故故對(duì)對(duì)房房地地產(chǎn)產(chǎn)等等投投資資行行業(yè)業(yè)不不會(huì)會(huì)采采用用雪雪霜霜式式打打壓壓；；②通脹脹壓壓力力持持續(xù)續(xù)加加大大，，保保值值心心理理仍仍將將主主導(dǎo)導(dǎo)今今年年市市場(chǎng)場(chǎng)；；③③整整體體經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)及及就就業(yè)業(yè)形形勢(shì)勢(shì)的的持持續(xù)續(xù)向向好好，，豐豐足足了了市市場(chǎng)場(chǎng)中中的的實(shí)實(shí)際際購(gòu)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)力力。?！帮L(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)””：：政政策策年年成成為為2010年樓樓市市最最大大的的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)點(diǎn)點(diǎn)?。、僬卟哒{(diào)調(diào)控控的的基基調(diào)調(diào)藍(lán)藍(lán)本本已已經(jīng)經(jīng)出出現(xiàn)現(xiàn)———““國(guó)四條””，穩(wěn)定定高預(yù)期期、豁免免首置和和改善，，打壓投投資投機(jī)機(jī)將成章章法；②政策調(diào)調(diào)控將呈呈現(xiàn)連環(huán)環(huán)炮形式式，預(yù)期期整體調(diào)調(diào)控步調(diào)調(diào)為：政政策收緊緊——加強(qiáng)監(jiān)管管、金融融杠桿等等——加強(qiáng)政策策落實(shí)執(zhí)執(zhí)行的力力度——實(shí)質(zhì)性政政策出臺(tái)臺(tái)。3、2010年房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)整整體預(yù)測(cè)測(cè)整體來(lái)看看全年走走勢(shì)將呈呈現(xiàn)出高高開(kāi)低走走之勢(shì)。。預(yù)計(jì)上上半年市市場(chǎng)表現(xiàn)現(xiàn)為價(jià)穩(wěn)穩(wěn)量跌，，下半年年形勢(shì)更更為嚴(yán)峻峻，預(yù)計(jì)計(jì)將表現(xiàn)現(xiàn)為量?jī)r(jià)價(jià)齊跌。。第二章房產(chǎn)運(yùn)行行綜述3、相城房房地產(chǎn)市市場(chǎng)運(yùn)行行研究2、蘇州房房地產(chǎn)市市場(chǎng)運(yùn)行行研究1、宏觀政政策研究究1、蘇州宏宏觀房產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)運(yùn)行分析析——09年供銷(xiāo)兩兩旺的局局面暫告告一段落落，隨著著政策的的恢復(fù)性性收緊和和春節(jié)影影響，蘇蘇州樓市市迅速進(jìn)進(jìn)入冰點(diǎn)點(diǎn)期，預(yù)預(yù)計(jì)隨著著3月供應(yīng)量量的增加加和需求求的下探探，供銷(xiāo)銷(xiāo)比會(huì)出出現(xiàn)階段段性的快快速反彈彈，市場(chǎng)場(chǎng)不容樂(lè)樂(lè)觀。蘇州市場(chǎng)場(chǎng)月度供供求走勢(shì)勢(shì)圖（09年1月-10年2月）蘇州市場(chǎng)場(chǎng)成交量量?jī)r(jià)走勢(shì)勢(shì)（09年1月-10年2月）09年全市供供應(yīng)550.7萬(wàn)方，成成交940.7萬(wàn)方，年年度供銷(xiāo)銷(xiāo)比為0.59，09年全市均均價(jià)為7435元/㎡；2010年2月新增供供求比0.2，相比上上月大幅幅度下降降，供不應(yīng)求求態(tài)勢(shì)仍仍然較為為緊迫；；2010年2月全市成成交13.9萬(wàn)平米，，相比上上月減少少了41%；但較往年年同期相相比，成成交量體體水平出出現(xiàn)明顯顯下滑；；2010年2月全市成成交均價(jià)價(jià)8800元/平米，均均價(jià)較上上月上漲漲了5%；價(jià)格整體體處于正正常幅度度震蕩范范圍內(nèi)；；2月份的市市場(chǎng)伴隨隨著供應(yīng)應(yīng)的乏力力、政策策刺激的的取消等等進(jìn)入了了節(jié)日期期間的成成交冰點(diǎn)點(diǎn)期。房房源供應(yīng)應(yīng)同時(shí)明明顯不足足，眾多多項(xiàng)目多多處于待待售狀態(tài)態(tài)，而各各開(kāi)發(fā)商商則是把把更多的的精力放放在了節(jié)節(jié)后的推推盤(pán)計(jì)劃劃上，因因此在接接下來(lái)的的幾個(gè)月月中市場(chǎng)場(chǎng)供銷(xiāo)量量將會(huì)呈呈現(xiàn)明顯顯的回升升狀態(tài)。。2、別墅市市場(chǎng)整體體運(yùn)行表表現(xiàn)——全年別墅墅市場(chǎng)整整體表現(xiàn)現(xiàn)出供不不應(yīng)求的的狀況，，220-260平米經(jīng)濟(jì)濟(jì)型別墅墅是蘇州州市別墅墅市場(chǎng)的的供銷(xiāo)主主力。區(qū)域別墅供應(yīng)量別墅成交量供銷(xiāo)比蘇州83.65萬(wàn)方178.89萬(wàn)方0.48相城區(qū)10.63萬(wàn)方38.75萬(wàn)方0.27從蘇州別別墅市場(chǎng)場(chǎng)運(yùn)行結(jié)結(jié)構(gòu)來(lái)看看：蘇州別墅墅供應(yīng)以220-300㎡的產(chǎn)品線(xiàn)為為主力，，各占29%和23%比例；蘇州別墅墅成交結(jié)結(jié)構(gòu)：2009年蘇州市市別墅產(chǎn)產(chǎn)品成交交結(jié)構(gòu)以220-340平米產(chǎn)品線(xiàn)為為主力。。從別墅供供銷(xiāo)狀況況來(lái)看：：2009年相城區(qū)區(qū)占蘇州州市別墅墅供應(yīng)量量的13%；成交量量蘇州市市別墅成成交量的的22%；第二章房產(chǎn)運(yùn)行行綜述3、相城房房地產(chǎn)市市場(chǎng)運(yùn)行行研究2、蘇州房房地產(chǎn)市市場(chǎng)運(yùn)行行研究1、宏觀政政策研究究1、相城區(qū)區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)地位——相城房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)早期在在蘇州市市場(chǎng)發(fā)展展較為靠靠后，隨隨著區(qū)域域認(rèn)知度度的不斷斷提高和和區(qū)域交交通發(fā)展展，土地地供應(yīng)等等因素影影響，未未來(lái)房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的提升升空間較較大。園區(qū)住宅宅市場(chǎng)未未來(lái)供應(yīng)應(yīng)將愈加加緊張，，而新區(qū)區(qū)中心城城區(qū)可供供應(yīng)土地地也是日日益稀缺缺，吳中中房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展成成熟度較較低，且且距離較較遠(yuǎn)，相相城作為為政府規(guī)規(guī)劃主要要居住區(qū)區(qū)之一，，未來(lái)房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展空間間不可限限量。2、相城區(qū)區(qū)微觀房房產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)分析——相城區(qū)房房產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)目前處處于快速速發(fā)展階階段，片片區(qū)重點(diǎn)點(diǎn)發(fā)展中中心板塊塊，項(xiàng)目目所在區(qū)區(qū)域房地地產(chǎn)發(fā)展展尚處起起步階段段。中心城區(qū)板塊陽(yáng)澄湖板塊外圍鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊項(xiàng)目資源產(chǎn)品面積（㎡）價(jià)格（元/㎡）中心城區(qū)板塊合景峰匯國(guó)際香城花園康橋麗都地段產(chǎn)品品牌多層小高層高層別墅公寓70-140別墅180-350公寓：8000-9000別墅：13000-20000陽(yáng)澄湖板塊招商依云水岸銀麗高爾夫別墅湖景產(chǎn)品別墅220-7109000-21000外圍鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊冠城水岸風(fēng)景81棟春申景城朗悅灣價(jià)格景觀多層小高層別墅公寓60-130別墅200-300公寓：5000-6000別墅：9000-15000起步階段上升階段快速發(fā)展階段目前區(qū)域房產(chǎn)所處階段2001年02-04年05年-今穩(wěn)定階段可以看出出，目前前相城區(qū)區(qū)正處于于房產(chǎn)市市場(chǎng)發(fā)展展的快速速發(fā)展階階段，三三大板塊塊間各種種的產(chǎn)品品特色和和賣(mài)點(diǎn)：：中心城區(qū)區(qū)板塊：：主要以自自身區(qū)位位優(yōu)勢(shì)為為主，各各種產(chǎn)品品形態(tài)豐豐富，市市場(chǎng)價(jià)格格也是最最高；陽(yáng)澄湖板板塊：主要以湖湖景資源源優(yōu)勢(shì)為為主，打打造度假假型或投投資型別別墅產(chǎn)品品，相對(duì)對(duì)公寓項(xiàng)項(xiàng)目沒(méi)有有可比性性；外圍鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)板塊：：主要以?xún)r(jià)價(jià)格為優(yōu)優(yōu)勢(shì)，同同時(shí)利用用周邊景景觀資源源和多種種的產(chǎn)品品形態(tài)，，來(lái)吸引引和彌補(bǔ)補(bǔ)客源；；片區(qū)房地地產(chǎn)發(fā)展展起步晚晚的特點(diǎn)點(diǎn)對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目而言言存在一一定的挑挑戰(zhàn)，項(xiàng)項(xiàng)目作為為片區(qū)第第一個(gè)大大規(guī)模高高端項(xiàng)目目，承載載的使命命令人期期待。3、區(qū)域市市場(chǎng)狀況況——三大板塊塊各自特特征性鮮鮮明，中中心板塊塊作為相相城區(qū)房房產(chǎn)供應(yīng)應(yīng)的主力力已經(jīng)成成為整個(gè)個(gè)相城區(qū)區(qū)購(gòu)房選選擇的聚聚集區(qū)，，而目前前項(xiàng)目所所處的片片區(qū)市場(chǎng)場(chǎng)較為單單一，房房地產(chǎn)市市場(chǎng)尚未未成型。。項(xiàng)目資源產(chǎn)品面積（㎡）價(jià)格（元/㎡）中心城區(qū)板塊合景峰匯國(guó)際香城花園康橋麗都三江尊園地段產(chǎn)品品牌多層小高層高層別墅公寓：70-140別墅：180-350公寓：9000-14000別墅：13000-18000陽(yáng)澄湖板塊招商依云水岸銀麗高爾夫別墅湖景產(chǎn)品別墅220-7109000-21000外圍鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊冠城水岸風(fēng)景81棟春申景城朗悅灣中惠愛(ài)丁堡價(jià)格景觀多層小高層別墅公寓：60-130別墅：200-300公寓：4500-6000別墅：9000-15000板塊特點(diǎn)可以看出出，相城城區(qū)的三三大板塊塊間各種種的產(chǎn)品品特色和和賣(mài)點(diǎn)：：中心城區(qū)區(qū)板塊：：主要以以自身區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)勢(shì)為主，，各種產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)態(tài)豐富，，市場(chǎng)價(jià)價(jià)格也是是最高；；陽(yáng)澄湖板板塊：主主要以湖湖景資源源優(yōu)勢(shì)為為主，打打造度假假型或投投資型別別墅產(chǎn)品品，相對(duì)對(duì)公寓項(xiàng)項(xiàng)目沒(méi)有有可比性性；外圍鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)板塊：：主要以以?xún)r(jià)格為為優(yōu)勢(shì)，，同時(shí)利利用周邊邊景觀資資源和多多種的產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)態(tài)，來(lái)吸吸引和彌彌補(bǔ)客源源；4、區(qū)域樓樓盤(pán)概況況——區(qū)域公寓寓產(chǎn)品主主力面積積以90-144㎡㎡的首改產(chǎn)產(chǎn)品為主主，中心心城區(qū)公公寓均價(jià)價(jià)在9000-11000元/㎡，其他板板塊公寓寓均價(jià)水水平較低低；區(qū)域域別墅產(chǎn)產(chǎn)品主要要以220-300㎡的經(jīng)濟(jì)型型別墅為為主，各各版塊價(jià)價(jià)格落差差較大。。板塊項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商總建（萬(wàn)㎡）容積率產(chǎn)品形態(tài)主力面積（㎡）在售價(jià)格中心城區(qū)板塊合景峰匯國(guó)際合景1002.2高層92-133㎡11000元/㎡香城花園四期常發(fā)置業(yè)181.6多層+小高+高層93-125㎡9400元/㎡康橋麗都華恒211.6高層+別墅+多層在售酒店式公寓35-38㎡酒店式公寓8500-9200元/㎡三江尊園三江置業(yè)60.7獨(dú)立別墅246-333㎡總價(jià)560萬(wàn)起陽(yáng)澄湖板塊招商依云水岸招商7.60.6疊加別墅聯(lián)排別墅疊加190-265㎡聯(lián)排233-315㎡售罄銀麗高爾夫別墅銀麗娛樂(lè)度假有限公司40.25獨(dú)立別墅600-700㎡21000元/㎡外圍鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊冠城水岸風(fēng)景冠城宏業(yè)121.39小高層+別墅公寓94-148㎡聯(lián)排238-308㎡公寓6500元/㎡聯(lián)排9000元/㎡81棟春申湖置業(yè)100.63聯(lián)排別墅220-25012500元/㎡春申景城蘇州建安12.61.6多層+小高層84-120㎡6400-7000元/㎡朗悅灣合景211.1小高層+別墅公寓99-138㎡別墅193-253㎡公寓8800元/㎡聯(lián)排13000元/㎡雙拼16000元/㎡中惠愛(ài)丁堡翠屏置業(yè)101.2小高層+別墅公寓88-126㎡別墅220㎡售罄5、相城區(qū)區(qū)房產(chǎn)市市場(chǎng)運(yùn)行行分析——全年相城城區(qū)市場(chǎng)場(chǎng)明顯供供不應(yīng)求求，市場(chǎng)場(chǎng)量?jī)r(jià)齊齊升，隨隨著今年年后期項(xiàng)項(xiàng)目的不不斷入市市，供應(yīng)應(yīng)結(jié)構(gòu)將將得到調(diào)調(diào)整，區(qū)區(qū)域供不不應(yīng)求的的狀況將將有一定定程度緩緩解。相城區(qū)月月度供求求走勢(shì)（（09年1月-10年2月）相城區(qū)月月度量?jī)r(jià)價(jià)走勢(shì)圖圖（09年1月-10年2月）09年相城區(qū)區(qū)全年供供應(yīng)75.5萬(wàn)方，成成交129.4萬(wàn)方，供供銷(xiāo)比為為0.58，年度成成交均價(jià)價(jià)為6519元/㎡；2010年2月相城區(qū)區(qū)無(wú)新增增房源入入市；2010年2月區(qū)域成成交2.1萬(wàn)平米，，相比月月減少了了45%；但較往年年同期相相比，成成交量體體水平大大幅度下下滑；2010年2月區(qū)域成成交均價(jià)價(jià)為8341元/平米，均均價(jià)較一一月份的的7990元/平米的價(jià)價(jià)格，上上漲了4%；區(qū)域月月度成交交價(jià)格連連續(xù)2個(gè)月攀高高，創(chuàng)下09年以來(lái)的的最高均均價(jià)；供銷(xiāo)結(jié)構(gòu)構(gòu)的不平平衡，也也使得部部分項(xiàng)目目?jī)r(jià)格提提前透支支了區(qū)域域的發(fā)展展?jié)摿Α！?、相城區(qū)區(qū)別墅市市場(chǎng)運(yùn)行行結(jié)構(gòu)——?jiǎng)e墅市場(chǎng)場(chǎng)呈現(xiàn)嚴(yán)嚴(yán)重的供供不應(yīng)求求態(tài)勢(shì)，，市場(chǎng)缺缺口明顯顯；而成成交結(jié)構(gòu)構(gòu)220-260平米經(jīng)濟(jì)濟(jì)型別墅墅是目前前區(qū)域市市場(chǎng)的供供銷(xiāo)主力力。從相城區(qū)區(qū)別墅市市場(chǎng)運(yùn)行行結(jié)構(gòu)來(lái)來(lái)看：相城區(qū)別別墅供應(yīng)應(yīng)結(jié)構(gòu)：2009年相城區(qū)區(qū)別墅產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)應(yīng)結(jié)構(gòu)以220-260平米和340-380平米以及300-340平米產(chǎn)品線(xiàn)為為主力，，各占28%、19%和17%比例；相城區(qū)別別墅成交交結(jié)構(gòu)：2009年相城區(qū)區(qū)別墅產(chǎn)產(chǎn)品成交交結(jié)構(gòu)以220-260平米和300-340平米為主力成成交面積積區(qū)間。。7、蘇州及相相城房產(chǎn)小小結(jié)蘇州房產(chǎn)：：09年蘇州房地地產(chǎn)市場(chǎng)供供需保持快快速增長(zhǎng)的的同時(shí)，供供銷(xiāo)比也持持續(xù)下降，，預(yù)計(jì)今年年供銷(xiāo)比將將在供增量量縮的趨勢(shì)勢(shì)下逐漸提提高，下半半年市場(chǎng)不不容樂(lè)觀。。相城房產(chǎn)：：相城房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)供不不應(yīng)求的態(tài)態(tài)勢(shì)非常明明顯，尤其其是別墅市市場(chǎng)供應(yīng)缺缺口較大，，市場(chǎng)存在在明顯的機(jī)機(jī)會(huì)點(diǎn)，對(duì)對(duì)本項(xiàng)目而而言，別墅墅產(chǎn)品作為為項(xiàng)目未來(lái)來(lái)關(guān)鍵的發(fā)發(fā)力點(diǎn)是顯顯而易見(jiàn)的的。供不應(yīng)求的的態(tài)勢(shì)，供供銷(xiāo)結(jié)構(gòu)的的不平衡，，使得09年相城的量量?jī)r(jià)運(yùn)行取取得了跨越越式的發(fā)展展，但也使使得區(qū)域部部分項(xiàng)目提提前透支了了區(qū)域的發(fā)發(fā)展?jié)摿??！?、項(xiàng)目配套套、交通環(huán)環(huán)境分析3、項(xiàng)目地塊塊四至、指指標(biāo)分析1、項(xiàng)目區(qū)位位環(huán)境分析析第三章項(xiàng)目屬性研研究4、項(xiàng)目SWOT分析5、項(xiàng)目屬性性界定分析析1、區(qū)位環(huán)境境分析——項(xiàng)目位于蘇蘇州市相城城區(qū)，距離離蘇州市區(qū)區(qū)相對(duì)較為為偏遠(yuǎn)，區(qū)區(qū)域缺乏市市場(chǎng)認(rèn)知。。項(xiàng)目之于蘇蘇州區(qū)位：項(xiàng)目位于于蘇州市相相城區(qū)，是是相城區(qū)中中心城區(qū)崛崛起后的又又一重點(diǎn)片片區(qū)；項(xiàng)目之于相相城區(qū)位：相城區(qū)重點(diǎn)點(diǎn)打造元和和鎮(zhèn)城市副副中心，項(xiàng)項(xiàng)目位于相相城區(qū)北部部，片區(qū)重重點(diǎn)發(fā)展生生態(tài)休閑旅旅游業(yè)，相相比中央商商貿(mào)區(qū)而言言，副中心心概念弱，，生態(tài)居住住性概念強(qiáng)強(qiáng)；項(xiàng)目盛澤湖湖片區(qū)，較較為偏遠(yuǎn)，，市場(chǎng)認(rèn)知知同樣較為為缺乏。本案中心城區(qū)園區(qū)吳中區(qū)高新區(qū)相城區(qū)以元和鎮(zhèn)為中心的城市副中心本案相城區(qū)2、項(xiàng)目配套套、交通環(huán)環(huán)境分析——項(xiàng)目配套相相對(duì)缺乏，，但交通通通達(dá)性及居居住生態(tài)環(huán)環(huán)境優(yōu)良。。項(xiàng)目?jī)?nèi)部交通環(huán)湖路、湘太路、鳳陽(yáng)路等項(xiàng)目外圍交通蘇嘉杭高速公路、滬寧高速、繞城高速、227省道及建設(shè)中的京滬高鐵（2012年通車(chē)）和輕軌2號(hào)線(xiàn)（2014年通車(chē)）項(xiàng)目配套環(huán)境項(xiàng)目目前生活配套來(lái)源主要集中于渭塘和太平兩鎮(zhèn)，同時(shí)周邊有濕地生態(tài)公園和月季公園，以及待拍的商業(yè)地塊；另地塊正南有市政建設(shè)五星級(jí)酒店（招商規(guī)劃中）；位置與本項(xiàng)目距離距離（km）227省道出口0.7渭塘鎮(zhèn)中心3.8相城大道4.4繞城高速渭塘出口3.3相城區(qū)行政中心14.7蘇嘉杭陽(yáng)澄湖出口7.5京滬高鐵蘇州站點(diǎn)11.4蘇州北樞紐（滬寧高速與蘇嘉杭高速交匯）15.8滬寧高速蘇州東互通16.4滬寧輕軌蘇州站點(diǎn)20.2觀前街22.5新區(qū)CBD29.33園區(qū)湖東24.673、項(xiàng)目地塊塊四至、指指標(biāo)分析——項(xiàng)目為半島島型，擁有有正南湖景景和一線(xiàn)水水景，屬稀稀缺性資源源，但樓面面價(jià)相對(duì)較較高。編號(hào)基地面積（㎡）最大可建筑面積（㎡）容積率樓面價(jià)（元/㎡）交稅后的樓面價(jià)（元/㎡）蘇地2009-B-65號(hào)359292287433.60.865756838地塊現(xiàn)狀、、四至：項(xiàng)目地塊北北面為濕地地；東面規(guī)規(guī)劃為湖面面，目前為為魚(yú)塘；南南面為規(guī)劃劃道路；西西面為環(huán)湖湖西路；項(xiàng)目地塊內(nèi)內(nèi)部目前已已經(jīng)拆遷完完畢；地塊指標(biāo)：項(xiàng)目地塊塊占地約36萬(wàn)方，整體體容積率為為0.8，可建筑面面積約為29萬(wàn)方，樓面面價(jià)相對(duì)較較高；4、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)：地理區(qū)位明明顯；項(xiàng)目地塊資資源的稀缺缺性；親水型地塊塊，正南湖湖景、一線(xiàn)線(xiàn)水景；居住的生態(tài)態(tài)環(huán)境良好好；交通通達(dá)性性?xún)?yōu)良；劣勢(shì)：區(qū)域的陌生生，認(rèn)知度度缺乏配套設(shè)施較較為缺乏；；樓面價(jià)相對(duì)對(duì)較高；項(xiàng)目臨水，，地下室防防水處理、、景觀等成成本較高，，同時(shí)，蘇蘇州客戶(hù)關(guān)關(guān)注的附加加價(jià)值塑造造，也會(huì)拉拉升項(xiàng)目成成本；可以看出：：項(xiàng)目是一個(gè)個(gè)位于交通通資源豐富富，具備良良好發(fā)展?jié)摑摿蛽碛杏休^好自然然資源稀缺缺性，同時(shí)時(shí)面臨著開(kāi)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)和和機(jī)會(huì)并存存的項(xiàng)目。。對(duì)象核心價(jià)值挖掘市場(chǎng)占位區(qū)域之于城市“中核、東進(jìn)、北拓、西育、南優(yōu)”“水城、花城、商城、生態(tài)人居城”滬寧城鐵、京滬高鐵在區(qū)域設(shè)站、滬寧高速、蘇嘉杭高速途徑區(qū)域，使得蘇城更快更便捷地融入整個(gè)長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈人民路、廣濟(jì)路等城市干道的延伸，打通相城與市區(qū)的交通瓶頸，軌道交通的規(guī)劃建設(shè)，更使得區(qū)域與蘇州相融合蘇城北大門(mén)發(fā)展又一極項(xiàng)目之于區(qū)域全區(qū)生態(tài)翼，核心生態(tài)圈，城市北進(jìn)第一湖正南湖景，一線(xiàn)臨水，擁有核心景觀區(qū)內(nèi)絕佳景觀資源區(qū)域發(fā)展首席之作未來(lái)的生態(tài)領(lǐng)地目前區(qū)域認(rèn)知的陌生項(xiàng)目之于城市又一片待發(fā)展的高端生態(tài)領(lǐng)域目前區(qū)域內(nèi)的配套不完善和區(qū)域認(rèn)知度的陌生項(xiàng)目之于企業(yè)項(xiàng)目是安徽高速集團(tuán)在蘇州的第一個(gè)項(xiàng)目，也是安徽高速立足蘇州的基石之作、品牌之作地塊成交樓面價(jià)較高，在土地成本方面較區(qū)域內(nèi)其他儲(chǔ)備地塊不占優(yōu)勢(shì)，但這對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，也是一種促動(dòng)企業(yè)在長(zhǎng)三角的代表之作尚未出現(xiàn)基石品質(zhì)力作領(lǐng)軍企業(yè)長(zhǎng)三角發(fā)展戰(zhàn)略5、項(xiàng)目?jī)r(jià)值值深入挖掘掘經(jīng)過(guò)項(xiàng)目?jī)?yōu)優(yōu)劣勢(shì)分析析后，對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的價(jià)值值進(jìn)行深入入的挖掘如如下：6、項(xiàng)目初步步定位思考考“國(guó)際人居居，巔峰綠綠色生態(tài)府府邸”思考：高端市場(chǎng)需需求機(jī)會(huì)明明顯；項(xiàng)目具備絕絕佳的資源源稟賦；打造高端項(xiàng)項(xiàng)目成為必必由之路。。項(xiàng)目初步定定位為方向向：高端項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品的打造造成為毋庸庸置疑的方方向，那么么，蘇州市市場(chǎng)各種高高端物業(yè)表表現(xiàn)如何？？呈現(xiàn)怎樣樣的特點(diǎn)和和趨勢(shì)？2、蘇州精裝裝修市場(chǎng)研研究3、蘇州花園園洋房市場(chǎng)場(chǎng)研究1、蘇州高端端公寓市場(chǎng)場(chǎng)研究第四章各物業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)表現(xiàn)4、蘇州高端端別墅市場(chǎng)場(chǎng)研究5、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)場(chǎng)研究1、高端公寓寓市場(chǎng)分布布——高端公寓市市場(chǎng)主要集集中于市區(qū)區(qū)和園區(qū)，，主要以地地段和景觀觀資源為核核心競(jìng)爭(zhēng)力力。當(dāng)前蘇州在在售高端公公寓主要分分布在環(huán)金金雞湖一帶帶，一則配配套比較成成熟，二則則占據(jù)湖景景等特殊資資源；其他區(qū)域零零星有高端端公寓項(xiàng)目目，往往是是因?yàn)樵诘氐囟紊咸幱谟趨^(qū)域心臟臟，配套等等各方面具具有優(yōu)勢(shì)。。合景峰匯2、高端公寓寓市場(chǎng)分布布——高端公寓市市場(chǎng)主力面面積主要以以140-170㎡的大戶(hù)型為為主，總價(jià)價(jià)區(qū)間主要要在200-700萬(wàn)；且多數(shù)數(shù)項(xiàng)目具備備開(kāi)發(fā)品牌牌資源力，，地段和湖湖景是其主主要訴求點(diǎn)點(diǎn)。目前蘇州市市場(chǎng)高端公公寓多數(shù)由由一線(xiàn)品牌牌開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)打造，品品牌力成為為其競(jìng)爭(zhēng)資資源之一；；從高端市場(chǎng)場(chǎng)的面積區(qū)區(qū)間和總價(jià)價(jià)區(qū)間的交交叉分析上上可以看出出，【140，170㎡】】&【200，400萬(wàn)】是目前蘇州州高端公寓寓市場(chǎng)的主主力供應(yīng)和和主力需求求區(qū)間；目前蘇州高高端公寓產(chǎn)產(chǎn)品中，大平層產(chǎn)品品尚非主流流供應(yīng)產(chǎn)品品，且大平平層的主流流供應(yīng)面積積區(qū)間多在在170-180㎡之間，擁有有一線(xiàn)景觀觀資源的高高端項(xiàng)目多多采用局部部樓層復(fù)式式的產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)方式提提升項(xiàng)目的的居住品質(zhì)質(zhì)并滿(mǎn)足高高端人群的的需求。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商物業(yè)形態(tài)面積區(qū)間最大面積表現(xiàn)主力面積均價(jià)(元/㎡）主力總價(jià)（萬(wàn)）資源度御湖熙岸中海小高層97-175㎡175㎡（平層）143-175㎡15000215-263地段、湖景、品牌尚玲瓏萬(wàn)科高層140-310㎡310㎡（平層）170-190㎡26000476-532地段、湖景、品牌大和項(xiàng)目大和小高層、高層90-175㎡175㎡（平層）140㎡未定——地段、精裝白塘一號(hào)星隆高層95-230㎡230㎡（頂復(fù)）150-160㎡15000225-350精裝、白塘景觀金雞湖花園建屋多層149-280㎡280㎡（頂復(fù)）150-165㎡25000375-412地段、湖景胥江府中海高層88-246㎡246㎡（復(fù)式）145-170㎡13000188-220地段、景觀金色家園萬(wàn)科高層50-200㎡200㎡（頂復(fù)）140-170㎡13000182-220地段、精裝、產(chǎn)品合景峰匯國(guó)際合景高層93-181㎡181㎡（平層）108-136㎡11000140-178地段、產(chǎn)品3、高端公寓寓項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)資源占有有度分析——資源占有度度越高，其其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力也越強(qiáng)強(qiáng)，檔次也也隨之走高高。項(xiàng)目占有度分析地段資源配套品牌品質(zhì)產(chǎn)品玲瓏灣金雞湖花園御湖熙岸大和項(xiàng)目中海胥江府金色家園白塘一號(hào)本項(xiàng)目可以看出：：其市場(chǎng)資源源占有度越越多，項(xiàng)目目越高端，，其競(jìng)爭(zhēng)能能力就越強(qiáng)強(qiáng)；反之，，市場(chǎng)資源源占有度較較少，競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)能力相對(duì)對(duì)較弱；同時(shí)高端項(xiàng)項(xiàng)目注重的的是產(chǎn)品的的舒適性和和尊貴感，，主要表現(xiàn)現(xiàn)客戶(hù)的心心理特征；；而相對(duì)高高端的項(xiàng)目目主要是通通過(guò)高附加加值來(lái)提升升；玲瓏灣190水巷240胥江府170世茂185合景160朗詩(shī)180注重產(chǎn)品的舒適性，尊貴感大量贈(zèng)送面積是一大亮點(diǎn)少量附加值通過(guò)分析目目前三大高高端公寓集集中分析發(fā)發(fā)現(xiàn)，中心心城區(qū)120-144㎡為區(qū)域成交交主力；園園區(qū)以144-180㎡為成交主力力，相城區(qū)區(qū)由于受到到高端公寓寓產(chǎn)品供應(yīng)應(yīng)有限的影影響，目前前片區(qū)高端端公寓成交交主要集中中在90-120和120-144㎡之間；從相城區(qū)09年整體公寓寓市場(chǎng)成交交可以看出出，90-100平米為成交交重點(diǎn)，其次是120-130平米。從相城09年的存量來(lái)來(lái)看，70㎡以下及180㎡以上公寓存存量充足，，而120-140㎡的存量較少少，存在較較大機(jī)會(huì)點(diǎn)點(diǎn)。4、高端公寓寓市場(chǎng)主力力需求面積積區(qū)間分析析——144-180㎡的大戶(hù)型為為市場(chǎng)成交交主力產(chǎn)品品線(xiàn)，90㎡以下和180㎡以上戶(hù)型為為市場(chǎng)份額額相對(duì)較少少。產(chǎn)品階段1階段2階段3玲瓏灣二線(xiàn)湖景房非湖景房一線(xiàn)湖景房天域第一排景觀湖景房中間部分一般房源其他剩余房源金湖灣前排景觀房一般房源樓王中央景觀房不同面積范范圍、不同同總價(jià)帶房房源交替推推出，避免免各批次之之間存在客客戶(hù)沖突，，同時(shí)延長(zhǎng)長(zhǎng)不同總價(jià)價(jià)段產(chǎn)品的的實(shí)際消化化時(shí)間?？們r(jià)帶時(shí)間1時(shí)間2時(shí)間3時(shí)間4時(shí)間5玲瓏灣300-400萬(wàn)180-210萬(wàn)500-600萬(wàn)350-400萬(wàn)120-180萬(wàn)金色家園100-150萬(wàn)150-220萬(wàn)100-150萬(wàn)100-150萬(wàn)120-200萬(wàn)先推次優(yōu)產(chǎn)產(chǎn)品，樹(shù)立立價(jià)格標(biāo)桿桿；再推一一般產(chǎn)品，，拉升項(xiàng)目目?jī)r(jià)格；最最后推壓軸軸保留房源源，高調(diào)收收盤(pán)。通過(guò)過(guò)推盤(pán)三步步曲，最大大程度上提提高項(xiàng)目整整體售價(jià)，，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目利潤(rùn)最大大化。5、典典型型高高端端公公寓寓項(xiàng)項(xiàng)目目推推案案次次序序分分析析———利用用項(xiàng)項(xiàng)目目等等級(jí)級(jí)和和資資源源的的差差異異，，選選擇擇最最優(yōu)優(yōu)次次序序，，實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目目利利潤(rùn)潤(rùn)最最大大化化。。依位位置置推推案案次次序序：：依總總價(jià)價(jià)段段推推案案次次序序：：本項(xiàng)項(xiàng)目目應(yīng)應(yīng)最最大大化化利利用用盛盛澤澤湖湖湖湖景景資資源源，，拔拔高高產(chǎn)產(chǎn)品品檔檔次次和和價(jià)價(jià)值值的的同同時(shí)時(shí)，，提提升升項(xiàng)項(xiàng)目目的的市市場(chǎng)場(chǎng)核核心心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力力；；產(chǎn)品品方方面面宜宜以以120㎡㎡以上上中中大大戶(hù)戶(hù)型型為為主主，，配配合合部部分分中中小小戶(hù)戶(hù)型型，，以以湖湖景景資資源源為為核核心心推推動(dòng)動(dòng)力力，，打打造造高高端端景景觀觀公公寓寓。。6、高高端端公公寓寓市市場(chǎng)場(chǎng)對(duì)對(duì)本本案案的的啟啟示示2、蘇蘇州州精精裝裝修修市市場(chǎng)場(chǎng)研研究究3、蘇蘇州州花花園園洋洋房房市市場(chǎng)場(chǎng)研研究究1、蘇蘇州州高高端端公公寓寓市市場(chǎng)場(chǎng)研研究究第四四章章各物物業(yè)業(yè)市市場(chǎng)場(chǎng)表表現(xiàn)現(xiàn)4、蘇蘇州州高高端端別別墅墅市市場(chǎng)場(chǎng)研研究究5、競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)市市場(chǎng)場(chǎng)研研究究1、精精裝裝修修市市場(chǎng)場(chǎng)的的政政策策背背景景———國(guó)家家和和地地方方政政府府層層面面均均鼓鼓勵(lì)勵(lì)精精裝裝修修房房的的建建設(shè)設(shè)，，精精裝裝修修市市場(chǎng)場(chǎng)的的政政策策環(huán)環(huán)境境較較佳佳。。精裝裝修修及及相相關(guān)關(guān)政政策策解解讀讀國(guó)家家層層面面：：國(guó)家家對(duì)對(duì)裝裝修修房房持持鼓鼓勵(lì)勵(lì)和和扶扶持持的的態(tài)態(tài)度度。。房房屋屋裝裝修修裝裝飾飾涉涉及及的的層層面面較較多多，，為為了了規(guī)規(guī)范范發(fā)發(fā)展展，，政政府府相相關(guān)關(guān)部部門(mén)門(mén)相相繼繼出出臺(tái)臺(tái)了了一一系系列列的的政政策策法法規(guī)規(guī)，，對(duì)對(duì)精精裝裝修修進(jìn)進(jìn)行行了了指指導(dǎo)導(dǎo)和和規(guī)規(guī)范范。。蘇州州層層面面：：2008年起起園園區(qū)區(qū)中中新新合合作作區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)精精裝裝修修商商品品房房比比例例不不低低于于50%，其其中中高高層層、、超超高高層層商商品品住住宅宅原原則則上上全全部部要要精精裝裝修修。。國(guó)家家和和地地方方政政府府均均鼓鼓勵(lì)勵(lì)精精裝裝修修房房的的建建設(shè)設(shè)，，從從長(zhǎng)長(zhǎng)期期來(lái)來(lái)看看，，未未來(lái)來(lái)精精裝裝修修房房將將是是房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)的的大大勢(shì)勢(shì)所所趨趨。。2、精精裝裝修修公公寓寓市市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)發(fā)展展歷歷程程———蘇州州市市精精裝裝修修公公寓寓市市場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)經(jīng)歷歷了了四四個(gè)個(gè)階階段段，，目目前前精精裝裝修修市市場(chǎng)場(chǎng)成成熟熟度度提提高高，，市市場(chǎng)場(chǎng)份份額額正正逐逐年年擴(kuò)擴(kuò)大大。。上世紀(jì)90年代中后期2002年-2004年2004年-2006年2007年起至今時(shí)間段供應(yīng)分布市區(qū)園區(qū)園區(qū)園區(qū)、市區(qū)、新區(qū)等典型代表獅山峰匯、凱悅大廈發(fā)現(xiàn)之旅白領(lǐng)公寓天域、中茵皇冠國(guó)際、金湖灣花園爛尾樓改造概述市場(chǎng)上出現(xiàn)大量的爛尾樓產(chǎn)品，隨著爛尾樓改造，市場(chǎng)出現(xiàn)了最早的精裝修酒店式公寓產(chǎn)品，標(biāo)志著蘇州市場(chǎng)正式出現(xiàn)裝修房產(chǎn)品。隨著市場(chǎng)發(fā)展，蘇州精裝修住宅產(chǎn)品迎來(lái)了良好的發(fā)展背景。市場(chǎng)上最早的精裝修住宅產(chǎn)品是發(fā)現(xiàn)之旅，代表了蘇州精裝修住宅的起步。隨著第一個(gè)精裝修住宅產(chǎn)品在市場(chǎng)得到肯定后，精裝修住宅就成為一個(gè)高檔住宅的象征，因此眾多高檔住宅產(chǎn)品都以精裝修產(chǎn)品面市。特征描述基本為高檔裝修，代表著高檔住宅產(chǎn)品形象隨著蘇州住宅市場(chǎng)的發(fā)展，市場(chǎng)成熟度提高，精裝修住宅產(chǎn)品在市場(chǎng)的地位及接受程度，使得蘇州精裝修住宅成品房發(fā)展迎來(lái)了一個(gè)良好的發(fā)展契機(jī)。精裝修產(chǎn)品分布突破了區(qū)域限制，更為廣泛市場(chǎng)起步階段，精裝修成品產(chǎn)品市場(chǎng)不成熟中海胥江府、朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)3、精精裝裝修修公公寓寓市市場(chǎng)場(chǎng)分分布布格格局局———蘇州州市市精精裝裝修修公公寓寓分分布布相相對(duì)對(duì)集集中中，，主主要要集集中中在在園園區(qū)區(qū)和和市市區(qū)區(qū)，，精精裝裝修修市市場(chǎng)場(chǎng)的的不不平平衡衡性性明明顯顯。。123456789101112123456789玲瓏瓏灣灣中海海湖湖濱濱一一號(hào)號(hào)金湖湖灣灣花花園園天域域中茵茵皇皇冠冠國(guó)國(guó)際際鑫苑苑景景園園金色色家家園園天辰辰花花園園嘉業(yè)業(yè)陽(yáng)陽(yáng)光光假假日日11康橋橋麗麗都都12合景景峰峰匯匯國(guó)國(guó)際際在售售項(xiàng)項(xiàng)目目已入入住住項(xiàng)項(xiàng)目目13中惠惠晨晨曦曦馨馨苑苑14中海海國(guó)國(guó)際際社社區(qū)區(qū)131410中海海胥胥江江府府10區(qū)域項(xiàng)目全部精裝部分精裝精裝→毛坯→精裝精裝→毛坯毛坯→精裝毛坯→精裝→毛坯園區(qū)玲瓏灣星嶼仁恒中海國(guó)際社區(qū)水巷鄰里朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)市區(qū)鑫苑景園天辰花園金色家園中海胥江府相城區(qū)合景峰匯國(guó)際中惠晨曦馨苑朗悅灣√√√√√√√√√√√精裝裝修修產(chǎn)產(chǎn)品品與與項(xiàng)項(xiàng)目目自自身身檔檔次次及及定定位位息息息息相相關(guān)關(guān)，，全全部部裝裝修修一一般般多多見(jiàn)見(jiàn)于于高高端端的的少少數(shù)數(shù)幾幾個(gè)個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目目；；大多多數(shù)數(shù)項(xiàng)項(xiàng)目目只只是是部部分分精精裝裝，，精精裝裝修修產(chǎn)產(chǎn)品品僅僅僅僅是是作作為為項(xiàng)項(xiàng)目目嘗嘗試試或或者者是是吸吸引引少少數(shù)數(shù)客客群群、、擴(kuò)擴(kuò)大大影影響響力力的的手手段段，，蘇蘇州州精精裝裝修修市市場(chǎng)場(chǎng)尚尚處處于于起起步步階階段段。。4、精裝修公公寓項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品推案次次序分類(lèi)——目前蘇州市市場(chǎng)的精裝裝修項(xiàng)目多多數(shù)是采用用了部分精精裝的方式式，市場(chǎng)尚尚處起步階階段，精裝裝修在蘇州州發(fā)展尚不不成熟。?！淘擁?xiàng)目以精精裝修產(chǎn)品品入市，不不久即陷入入滯銷(xiāo)，以以毛坯房緩緩慢去化，，后期又恢恢復(fù)精裝修修產(chǎn)品，市市場(chǎng)抗風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)能力明顯顯偏弱5、精裝修公公寓市場(chǎng)主主要在售項(xiàng)項(xiàng)目情況——絕大多數(shù)項(xiàng)項(xiàng)目精裝房房和毛坯各各占據(jù)一定定比例，資資源度較強(qiáng)強(qiáng)的高端公公寓精裝修修比例較高高，約占50%以上，而中中端項(xiàng)目精精裝產(chǎn)品類(lèi)類(lèi)比例則在在30%以下，精裝裝修市場(chǎng)仍仍然較保守守，而精裝裝標(biāo)準(zhǔn)跟據(jù)據(jù)項(xiàng)目檔次次主要集中中于1000-1500元/㎡之間，以不不高于項(xiàng)目目單價(jià)的10%為宜。區(qū)域項(xiàng)目均價(jià)（元/㎡）裝修標(biāo)準(zhǔn)（元/㎡）主力面積（㎡）精裝修比例園區(qū)玲瓏灣260002500160-19065%星嶼仁恒150001500127-148100%中海國(guó)際社區(qū)1100080085-1255%水巷鄰里380003000140-23040%朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)20000250098-18895%市區(qū)鑫苑景園1100080085-13535%天辰花園130001000160-19045%金色家園160001200、1500、1800120、130、17035%中海胥江140、17015%相城區(qū)合景峰匯國(guó)際110001200-150085-1305%中惠晨曦馨苑9000150097-16010%朗悅灣90001000-150099-13820%6、主要在售售精裝修項(xiàng)項(xiàng)目供銷(xiāo)情情況—精裝房市場(chǎng)場(chǎng)在售項(xiàng)目目供應(yīng)總量量體約為120萬(wàn)㎡，其去去化速度低低于平均去去化速度，，相比毛坯坯房其市場(chǎng)場(chǎng)滲透率較較低。區(qū)域項(xiàng)目精裝修公寓量體（萬(wàn)㎡）精裝修公寓去化速度（套/月）項(xiàng)目平均去化速度（套/月）存量（萬(wàn)㎡）園區(qū)玲瓏灣55344557星嶼仁恒1023233.2中海國(guó)際社區(qū)66917581.6水巷鄰里41426——朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)1739396.3市區(qū)鑫苑景園326340.2