湖南偉大集團(tuán)南車國際地產(chǎn)社區(qū)項目前期策劃方案

偉大集團(tuán)南車國際地產(chǎn)項目前期策劃方案偉大集團(tuán)南車國際地產(chǎn)項目前期策劃方案我們面對什么樣的市場環(huán)境？穩(wěn)定健康的市場環(huán)境宏觀上競爭相對激烈產(chǎn)品日漸同質(zhì)化品牌化，優(yōu)勝劣汰己成必然中觀上微觀上我們面對什么樣的購買市場？對產(chǎn)品對區(qū)位對價格高性價比、物質(zhì)與精神的復(fù)合產(chǎn)品有較好的城市配套及發(fā)展前景的區(qū)域以地段來決定價格選擇我們面對什么樣的市場環(huán)境？穩(wěn)定健康的市場環(huán)境宏觀上競爭相對激我們有什么？我們的風(fēng)險在哪里？優(yōu)勢劣勢機(jī)遇威脅市場低迷；新增購買力脫節(jié)；消化速度緩慢規(guī)模優(yōu)勢；發(fā)展商綜合實力優(yōu)勢區(qū)域形象差、認(rèn)識度低；市政配套缺乏所在區(qū)域為發(fā)展型區(qū)域；客戶注重社區(qū)綜合因素置業(yè)者對該區(qū)域選擇率較低；項目前期的投入風(fēng)險較大區(qū)位風(fēng)險銷售速度市場整體銷售速度慢，影響到投資動態(tài)指標(biāo)我們有什么？我們的風(fēng)險在哪里？優(yōu)勢劣勢機(jī)遇威脅市場低迷；新增我們?nèi)ツ睦?？檔次定位客戶定位新中山人3200元/m2均價2700-2800元/m2入市價格定位中檔、高品質(zhì)的精品社區(qū)形象定位享受純美生活我們?nèi)ツ睦铮繖n次定位客戶定位新中山人3200元/m2均價價格策略：項目未動品牌先行教育營銷貫穿始終我們?nèi)绾稳?？先認(rèn)識品牌再認(rèn)識產(chǎn)品，展示萬科實力。品牌導(dǎo)入?yún)^(qū)位導(dǎo)入項目導(dǎo)入在開發(fā)順序上對學(xué)校優(yōu)先投入品牌帶動，教育強(qiáng)區(qū)，對南區(qū)再定義策略：項目未動品牌先行教育營銷貫穿始終我們?nèi)绾稳ツ夸浀谝徊糠?總體市場分析第二部分 消費者行為分析第三部分 項目分析第四部分 項目風(fēng)險分析第五部分 項目定位第六部分 產(chǎn)品建議第七部分 營銷推廣策略目錄第一部分 總體市場分析第一部分總體市場分析第一部分一、株洲市城市概況一、株洲市城市概況株洲市地圖株洲市地圖【行政區(qū)劃分】荷塘區(qū)159石峰區(qū)161攸縣2664

蘆凇區(qū)66.7株洲縣1381茶陵縣2500

天元區(qū)150醴陵市2157炎陵縣2030株洲市位于湖南省東部，湘江下游。東界江西省萍鄉(xiāng)市、蓮花縣、永新縣及井岡山市，南連本省衡陽、郴州兩市，西接湘潭市，北與長沙市毗鄰。介于北緯26°03’05”～28°01’07”，東經(jīng)112°57’30”～114°07’15”之間。株洲市現(xiàn)轄醴陵市、炎陵縣、茶陵縣、攸縣、株洲縣五縣市和城市天元、蘆淞、荷塘、石峰四區(qū)，11三個鄉(xiāng)鎮(zhèn)

【行政區(qū)劃分】荷塘區(qū)159石峰區(qū)161攸縣2664產(chǎn)業(yè)走規(guī)?；?、集約化道路規(guī)?；⒓s化趨勢日益明顯。年營業(yè)收入超過1000萬元的85家，其中不乏億元大戶。以規(guī)?；吞厣?jīng)濟(jì)形成集約效應(yīng)。工業(yè)基地、園區(qū)的建設(shè)加快城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)業(yè)走規(guī)?；?、集約化道路規(guī)?；?、集約化趨勢日益明顯。年營業(yè)收小結(jié)：經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)中趨快財政收入大幅增長新型工業(yè)化來勢喜人項目建設(shè)強(qiáng)力推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)穩(wěn)步發(fā)展居民收入不斷增加市場物價仍處高位

小結(jié)：經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)中趨快株洲市場多數(shù)開發(fā)理念落后，缺乏統(tǒng)一指導(dǎo)思想。法律法規(guī)的執(zhí)行監(jiān)督不夠。營銷手法趨于常規(guī)。輿論監(jiān)督力度不夠。中介業(yè)務(wù)不發(fā)達(dá)，缺乏主流媒體。株洲市場多數(shù)開發(fā)理念落后，缺乏統(tǒng)一指導(dǎo)思想。內(nèi)外銷并存，內(nèi)銷占絕對主力中山內(nèi)銷市場仍是絕對主導(dǎo)，外銷只集中在個盤。口碑傳播、群居效應(yīng)在中山外銷房市場中非常明顯。本項目我司建議外銷不作重點。房地產(chǎn)E網(wǎng)內(nèi)外銷并存，內(nèi)銷占絕對主力中山內(nèi)銷市場仍是絕對主導(dǎo)，外銷只集產(chǎn)品更新快、品牌忠誠度高市場呼喚品牌，市場追隨品牌，品牌和規(guī)模交相輝映。受香港的影響大，產(chǎn)品形態(tài)更新快。雅居樂的作用及影響力不容忽視。產(chǎn)品更新快、品牌忠誠度高市場呼喚品牌，市場追隨品牌，品牌和規(guī)5、電視媒體和房展是購房信息傳播的主渠道特別提及：電視廣告親友介紹5、電視媒體和房展是購房信息傳播的主渠道特別提及：電視廣告第二部分消費者行為分析第二部分一、市場客戶主流與非主流分類行政事業(yè)單位人士個體私營企業(yè)主主流非主流企業(yè)高級管理及技術(shù)人員港人市場存在客戶群一、市場客戶主流與非主流分類行政事業(yè)單位人士個體私營企業(yè)主主二、市場客戶群體的消費行為分析1、生活基本特征消費層次較高口碑傳播對消費者影響大二、市場客戶群體的消費行為分析1、生活基本特征消費層次較高2、品牌的影響力“在株洲，湘銀的的房子蓋到哪里，人氣旺到哪里，沒有不好賣的！”2、品牌的影響力4、價格選擇置業(yè)者的目標(biāo)價格集中在２８００－－４０００/平方米。4、價格選擇置業(yè)者的目標(biāo)價格集中在２８００－－４０００/平5、產(chǎn)品要求戶型設(shè)計：株洲市民一般選擇三房二廳，注重實用、功能性等理性因素。朝向選擇：多選擇南向，對東西朝向抗拒性強(qiáng)。園林規(guī)劃：消費者對園林越來越關(guān)注，但對其理解還是以發(fā)展商的引導(dǎo)為主。生活配套：主要集中在名校、商業(yè)、交通、會所上。交樓標(biāo)準(zhǔn)：本地客戶主要選擇毛壞房自已裝修，而城市白領(lǐng)多選擇帶裝修或裝修套餐。5、產(chǎn)品要求戶型設(shè)計：株洲市民一般選擇三房二廳，注重實用、功6、置業(yè)時機(jī)消費集中在節(jié)假日，其中春節(jié)前后的購買數(shù)量最為明顯。原因：開發(fā)商的促銷消費者節(jié)假日消費能力強(qiáng)。6、置業(yè)時機(jī)消費集中在節(jié)假日，其中春節(jié)前后的購買數(shù)量最為明7、對折扣的敏感對于價格的敏感度要低于折扣優(yōu)惠，也就是說同樣的實收均價在操作中采用不同的銷售折扣對客戶的吸引程度是完全不一樣的。7、對折扣的敏感對于價格的敏感度要低于折扣優(yōu)惠，也就是說同置業(yè)選擇因素客戶類別置業(yè)次數(shù)區(qū)域價格樓型行政事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)二次或多次置業(yè)東區(qū)3000-3500元/平方米小高層行政事業(yè)單位員工首次置業(yè)東區(qū)2500元/平方米小高層、多層市區(qū)私營企業(yè)主二次或多次置業(yè)無選擇重點價格相對實惠無選擇重點鎮(zhèn)區(qū)私營企業(yè)主二次或多次置業(yè)無選擇重點價格相對實惠無選擇重點企業(yè)高級管理及核心技術(shù)人員首次置業(yè)鄰近工作區(qū)域2500-2800元/平方米無選擇重點部分港人在中山首次置業(yè)無選擇重點2700-3100元/平方米小高層三、不同客戶群的置業(yè)特點置業(yè)選擇置業(yè)次數(shù)區(qū)域價格樓型行政事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)二次或多次置業(yè)東置業(yè)選擇因素客戶類別戶型面積教育配套商業(yè)配套社區(qū)規(guī)模行政事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)四房140平方米以上可有可無大型商業(yè)規(guī)模大行政事業(yè)單位員工二房或小三房豐富的教育資源大型商業(yè)規(guī)模大市區(qū)私營企業(yè)主四房140平方米以上豐富的教育資源大型商業(yè)無選擇重點鎮(zhèn)區(qū)私營企業(yè)主四房140平方米以上豐富的教育資源大型商業(yè)無選擇重點企業(yè)高級管理及核心技術(shù)人員三房100平方米左右豐富的教育資源大型商業(yè)規(guī)模大港人二房80-100平方米無選擇重點品種齊全規(guī)模大（接上表）置業(yè)選擇戶型面積教育配套商業(yè)配套社區(qū)規(guī)模行政事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)四房

思考：按照目前客戶選擇區(qū)域的分布格局，我們能吸引什么類型的客戶群？如果以低價格切入市場，能否改變目前客戶選擇的區(qū)域偏向？如果發(fā)展中檔、精品項目，回避東區(qū)的高價競爭，我們的目標(biāo)客戶群又是哪一類人群？思考：第三部分項目分析第三部分一、項目所在區(qū)位描述【區(qū)位概念】【人口分布】【產(chǎn)業(yè)特點】【交通條件】【城市可利用配套】一、項目所在區(qū)位描述【區(qū)位概念】【人口分布】【產(chǎn)業(yè)特點】【交二、項目SWOT分析【優(yōu)勢分析】規(guī)模優(yōu)勢。交通系統(tǒng)良好。地塊方正平坦易于規(guī)劃設(shè)計?！玖觿莘治觥繀^(qū)域的形象差。周邊生活配套較少。項目周邊的環(huán)境較差?！緳C(jī)會分析】政府對南區(qū)的基礎(chǔ)建設(shè)已開始加大投入。市民置業(yè)時已經(jīng)開始注重社區(qū)的綜合質(zhì)素，而不單純是區(qū)位。另有知名發(fā)展商在南區(qū)圈地準(zhǔn)備開發(fā)?！就{分析】市場供過于求，競爭激烈且低迷。新生客戶增長出現(xiàn)脫節(jié)，消化速度緩慢。市民對項目所在區(qū)域有較大的抗拒。二、項目SWOT分析【優(yōu)勢分析】規(guī)模優(yōu)勢?！玖觿莘治觥繀^(qū)域的三【長期競爭分析】從市民對品牌的追逐及品牌發(fā)展商的召喚力來看，在未來，品牌發(fā)展商的大型項目將是我們主要的競爭壓力，如新鴻基的奕翠園、雅居樂的凱茵新城。品牌發(fā)展商規(guī)模大區(qū)域相似三【長期競爭分析】從市民對品牌的追逐及品牌第四部分項目定位第四部分一、目標(biāo)客戶定位1、目標(biāo)客戶定位推導(dǎo)目標(biāo)客戶“新株洲人”思想開放、有追求的青年族外來人口中高收入人群在外接受教育的回流人群接觸外界信息較多的企業(yè)主行政事業(yè)單位公務(wù)員私營企業(yè)主企業(yè)白領(lǐng)購買力地域消費觀念持續(xù)穩(wěn)定或上升的購買群體履蓋全市的購買人群，特別是鎮(zhèn)區(qū)心態(tài)開放，易接受新鮮事物定義范圍較寬的目標(biāo)客戶定義一、目標(biāo)客戶定位1、目標(biāo)客戶定位推導(dǎo)目標(biāo)客戶思想開放、有追求2、定位依據(jù)購買力因素針對消費能力最穩(wěn)定、最持續(xù)或增長最迅速的群體。地域因素覆蓋的客戶群有條件在全市范圍內(nèi)輻射。鎮(zhèn)區(qū)客源不容忽視。消費觀念因素哪個年齡層次的人比較容易轉(zhuǎn)變觀念？哪個類群體比較容易接受新興事物？2、定位依據(jù)購買力因素針對消費能力最穩(wěn)定、最持續(xù)或增長最迅速3、定位結(jié)論“新株洲人”3、定位結(jié)論“新株洲人”4、特征分析在外接受教育的回流人士接觸外界信息較多的企業(yè)主外來人口中高收入人群思想開放、有追求的年青族4、特征分析在外接受教育的回流人士5、職業(yè)分類行政事業(yè)單位公務(wù)員私營企業(yè)主企業(yè)白領(lǐng)注：公務(wù)員的界定5、職業(yè)分類行政事業(yè)單位公務(wù)員私營企業(yè)主企業(yè)白領(lǐng)注：公務(wù)員的6、目標(biāo)客戶特性需求分析行政事業(yè)單位公務(wù)員特征：工作和收入穩(wěn)定，有較多積蓄。有較高文化素質(zhì)，思想觀念比較新，容易接受新事物。追求較舒適的生活環(huán)境，生活講究品質(zhì)。非常注重子女教育。人員結(jié)構(gòu)本地人和外地人都有，本地人為主。數(shù)量龐大且結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，置業(yè)需求明顯，因工作年限和職級的不同，一、二次置業(yè)的可能性均等。6、目標(biāo)客戶特性需求分析行政事業(yè)單位公務(wù)員特征：工作和收入穩(wěn)需求：要求教育配套完善，并且不滿足于傳統(tǒng)的應(yīng)試教育。距離工作單位近，車程在二十分鐘以內(nèi)，上下班方便。完善的配套，安全舒適的居住環(huán)境，良好社區(qū)文化，體現(xiàn)身份檔次。以二房、三房戶型為主，注重朝向。需求：要求教育配套完善，并且不滿足于傳統(tǒng)的應(yīng)試教育。需求：要求教育配套完善，注重子女教育。優(yōu)美舒適的居住環(huán)境，完善的配套設(shè)施，能滿足社交的需求。對產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)要求比較高，體現(xiàn)其身份。以大戶型、大面積為主。需求：要求教育配套完善，注重子女教育。企業(yè)白領(lǐng)特征：他們是伴隨著城市的發(fā)展迅速形成的新興群體，屬于消費能力增長最快的人群。收入穩(wěn)定且較高，但積蓄有限。外地人為主，文化素質(zhì)高，融合各區(qū)域文化特征明顯。他們是中山的新人類，生活節(jié)奏快，時間觀念強(qiáng)，生活注重品位和細(xì)節(jié)。置業(yè)在地域上沒有太多的約束，比較理性，講求最高性價比。多屬首次置業(yè)。企業(yè)白領(lǐng)特征：他們是伴隨著城市的發(fā)展迅速形成的新興群體，屬于需求：生活配套完善，交通便利，距離工作地點較近。追求較高的性價比，有戶口的要求。需求以中小戶型為主，多注重朝向。需求：生活配套完善，交通便利，距離工作地點較近。7、目標(biāo)客戶群的拉升從長遠(yuǎn)看，伴隨著本項目開發(fā)的深入，居住人氣逐漸形成，各類配套設(shè)施完善，必然帶動南區(qū)整體區(qū)位價值的提升。屆時地塊的區(qū)位資源對產(chǎn)品的支撐力度將大大加強(qiáng)，將有號召力吸引更高檔次的目標(biāo)客戶。7、目標(biāo)客戶群的拉升從長遠(yuǎn)看，伴隨著本項目開發(fā)的深入，居住人二、項目檔次定位1、定位推導(dǎo)采用排除法：結(jié)論：不支持結(jié)論：不支持結(jié)論：支持高檔中高檔中檔中低檔低檔論證排除法論證結(jié)論：中檔價格、中檔成本、中高檔形象。二、項目檔次定位1、定位推導(dǎo)采用排除法：結(jié)論：不支持結(jié)論：不2、檔次定位本項目定位為“中檔、高質(zhì)素的精品社區(qū)”。所謂中檔，主要是針對成本而言，力求控制未來的銷售價格不要過高；雖以中檔為定位，但在產(chǎn)品形象上應(yīng)走中高路線，即將能夠體現(xiàn)項目形象的地方做足功夫，通過提供性價比高的產(chǎn)品促進(jìn)銷售。2、檔次定位本項目定位為“中檔、高質(zhì)素的精品社區(qū)”。所謂中檔隨著項目開發(fā)深入，各類配套設(shè)施逐步完善，居住人氣提升，可以帶動南區(qū)的整體區(qū)位價值，本項目價格也會隨之升高。屆時我們將有號召力吸引更高檔次的目標(biāo)客戶，將整個樓盤檔次提升。3、檔次提升的演繹房地產(chǎn)E網(wǎng)隨著項目開發(fā)深入，各類配套設(shè)施逐步完善，居住人氣提升，可以帶三、項目形象定位1、形象概念推導(dǎo)思路市場導(dǎo)向性：市場需求品牌需求形象概念結(jié)合自身三、項目形象定位1、形象概念推導(dǎo)思路市場導(dǎo)向性：市場需求品牌開發(fā)概念的推導(dǎo)步驟：確定目標(biāo)客戶群研究目標(biāo)客戶的生活特征和向往的生活方式了解本項目的獨特點研究萬科品牌深層含義的精髓得出符合市場需求的關(guān)鍵詞得出符合萬科品牌要求的關(guān)鍵詞總結(jié)項目形象定位形象定位將指導(dǎo)項目的建設(shè)，并提升品牌影響力開發(fā)概念的推導(dǎo)步驟：確定目標(biāo)研究目標(biāo)客戶的生活特征和向往的生2、從市場需求推導(dǎo)形象定位的關(guān)鍵詞高品味生活良好的居住環(huán)境核心目標(biāo)客源對產(chǎn)品的需求完善的配套子女教育2、從市場需求推導(dǎo)形象定位的關(guān)鍵詞高品味生活良好的居住環(huán)境質(zhì)樸舒適享受延伸目標(biāo)客戶對產(chǎn)品的需求質(zhì)樸舒適享受延伸目標(biāo)客戶3、產(chǎn)品自身特色推導(dǎo)形象定位的關(guān)鍵詞自然清新現(xiàn)代明快離塵不離市優(yōu)雅安逸自身特色3、產(chǎn)品自身特色推導(dǎo)形象定位的關(guān)鍵詞自然清新現(xiàn)代明快離塵不離偉大品牌精髓品牌利益----高性價比產(chǎn)品，不斷提升的無限生活品牌價值品牌文化 創(chuàng)新、品味、積極、健康、貼心品牌個性偉大品牌精髓品牌利益----高性價比產(chǎn)品，不斷提升的無限生活偉大品牌的關(guān)鍵詞高品味生活高性價比創(chuàng)新健康顧客為本貼心偉大品牌偉大品牌的關(guān)鍵詞高品味生活高性價比創(chuàng)新健康顧客為本貼心偉大品6、本項目形象概念的推出核心客戶需求高品味生活完善的配套良好的居住環(huán)境子女教育本項目形象概念關(guān)鍵詞品質(zhì) 悠閑 創(chuàng)新自然 健康 現(xiàn)代本項目形象概念描述享受純美生活延伸客戶需求質(zhì)樸舒適享受產(chǎn)品自身特色自然清新現(xiàn)代明快離塵不離市優(yōu)雅安逸純美生活偉大品牌要求高素質(zhì)生活高性價比創(chuàng)新健康顧客為本貼心6、本項目形象概念的推出核心客戶需求高品味生活完善的配套良好四、價格定位1、參照對象選取依據(jù)樓盤規(guī)模相近地理位置參照其它郊區(qū)項目產(chǎn)品形態(tài)相近四、價格定位1、參照對象選取依據(jù)樓盤規(guī)模相近

多層價格建議由于可比項目較少，所以根據(jù)市場上同一項目中多層與小高層價格比得到多層價格。參照樓盤：凱茵新城——萊茵小鎮(zhèn)多層均價3200小高層均價3800價格比84.2%推導(dǎo)結(jié)論： 本項目中多層樓型建議均價 3045×84.2%=2564元/㎡以“低開高走”的價格策略，建議首期多層以2400元/㎡均價入市。多層價格建議由于可比項目較少，所以根據(jù)市場上同一項目中多層Townhouse價格建議Townhouse在中山也是創(chuàng)新戶型，無法直接類比，但在產(chǎn)品形態(tài)上，Townhouse是介于別墅與情景洋房之間，所以價格定位也界于兩者之間。Townhouse價格建議Townhouse在中山也是創(chuàng)新戶項目總體價格建議根據(jù)上述四種產(chǎn)品價格定位及樓型配比，得出本項目總體均價的建議區(qū)間為3200--3300元/㎡。項目總體價格建議根據(jù)上述四種產(chǎn)品價格定位及樓型配比，得出本項3、入市建議建議項目采納低價入市的策略，初期以2800/㎡（毛坯）的均價入市，營造“同價優(yōu)質(zhì)”的市場口碑。3、入市建議建議項目采納低價入市的策略，初期以2800/㎡第五部分產(chǎn)品建議第五部分項目本身的產(chǎn)品需要產(chǎn)品形態(tài)可安排的得很豐富，環(huán)境優(yōu)勢可以表現(xiàn)得更加明顯，且比較符合本項目整個的檔次定位。在產(chǎn)品形態(tài)符合目標(biāo)客戶選擇的前提下，適當(dāng)提高容積率也基于盈利的考慮。項目的盈利需要一、項目產(chǎn)品項目本身的產(chǎn)品需要產(chǎn)品形態(tài)可安排的得很豐富，環(huán)境優(yōu)勢可以表現(xiàn)產(chǎn)品種類所占比例建筑面積(m2)備注小高層60%314097平均層數(shù)16層一梯4戶多層25%130873層數(shù)6層一梯三戶情景洋房10%52350層數(shù)4層一梯兩戶Townhouse5%26174單位面積230m2二、產(chǎn)品形態(tài)建議產(chǎn)品種類所占比例建筑面積(m2)備注小高層60%314097三、分期開發(fā)次序建議擬定整個項目的開發(fā)周期為6年。項目期數(shù)開發(fā)面積㎡產(chǎn)品類型所占比例一期50000（可售）小高層、情景洋房11.20%二期60000多層、小高層、情景洋房11.50%三期80000小高層15.38%四期90000小高層17.30%五期80000情景洋房、多層15.38%六期80000情景洋房、多層15.38%七期72000Townhouse13.85%三、分期開發(fā)次序建議擬定整個項目的開發(fā)周期為6年。項目期數(shù)開體現(xiàn)一個大盤應(yīng)有的綜合環(huán)境優(yōu)勢。在銷售現(xiàn)場及參觀區(qū)域，突出本項目在細(xì)部處理，如安排特色景觀帶及具有觀賞效果的小品。銷售區(qū)域的環(huán)境處理，體現(xiàn)出本項目純美、向上的生活形態(tài)，讓客戶在不經(jīng)意之中觸摸理想的生活境界，并適當(dāng)增加立體的環(huán)境音樂、自然蟲鳥聲等。本項目所處位置，是一個整體環(huán)境欠佳的區(qū)域，所以首期形象及銷售示范區(qū)設(shè)計時我司建議主要參考以下幾點：體現(xiàn)一個大盤應(yīng)有的綜合環(huán)境優(yōu)勢。本項目所處位置，是一個整體環(huán)四、首期開發(fā)樓型建議產(chǎn)品類型比例備注小高層60%一梯4戶12層多層20%一梯3戶6層情景洋房20%一梯2戶4層四、首期開發(fā)樓型建議產(chǎn)品類型比例備注小高層60%一梯4戶12

根據(jù)市場平均售價計算，市場需求主力戶型面積在100-120平方米左右。五、首期戶型、面積建議根據(jù)市場平均售價計算，市場需求主力戶型面積在100戶型、面積建議：戶型面積(m2)大約數(shù)量（套）占總建面（%）二房二廳70-8013320三房二廳95-10515030三房二廳115-13012530情景洋房150-1606520合計473100戶型、面積建議：戶型面積(m2)大約數(shù)量（套）占總建面（%綠之演繹：綠色代表健康、自由、舒適，通過在園景中種植樹木、花草等常綠植物，運用高低錯落、色彩映襯等手法，構(gòu)成一幅立體式綠樹掩映、曲徑通幽、枝繁葉茂的空間。綠之演繹：綠色代表健康、自由、舒適，通過在園景中種植樹木、花湖南偉大集團(tuán)南車國際地產(chǎn)社區(qū)項目前期策劃方案湖南偉大集團(tuán)南車國際地產(chǎn)社區(qū)項目前期策劃方案在樓盤兩邊增加綠化密度，種植大型樹種及多種彩色花卉，增添優(yōu)美景觀，又可以豐富項目景觀，增添項目賣點。在項目中部設(shè)置一個小型植物園，種植果樹。莊園通過山、石、樹、花、草等元素相互搭配色彩的組合，演繹現(xiàn)代園林的精髓。其他園藝景點在樓盤兩邊增加綠化密度，種植大型樹種及多種彩色花卉，增添優(yōu)美光之演繹：光代表新世紀(jì)也代表現(xiàn)代，可通過在園林中布置多種玻璃建筑物，并配合泛光燈、地?zé)舻裙庠?，表示新時代的璀璨，各種自然光、人造光、暖光、冷光等不同距離的光源有機(jī)結(jié)合起來，幻化出一幅新時代的璀璨美景，從中體現(xiàn)出人類文明社會的發(fā)展和進(jìn)步。光之演繹：光代表新世紀(jì)也代表現(xiàn)代，可通過在園林中布置多種玻璃湖南偉大集團(tuán)南車國際地產(chǎn)社區(qū)項目前期策劃方案湖南偉大集團(tuán)南車國際地產(chǎn)社區(qū)項目前期策劃方案在廣場上興建玻璃觀星臺，象征人類對宇宙的無限向往。觀星臺通過各種色彩的地?zé)?、墻身泛光燈的搭配，編織出對生命、文化和光的禮贊。各種泛光燈房地產(chǎn)E網(wǎng)在廣場上興建玻璃觀星臺，象征人類對宇宙的無限向往。觀星臺通水之演繹：水是萬物之靈，代表生命，可在區(qū)內(nèi)設(shè)置各種流動的水系、噴泉、泳池等動態(tài)水景，營造出流水淙淙的美景，細(xì)流、淺流、跌流、激流、涌流……循環(huán)往復(fù)，寓意生機(jī)盎然、生生不息、靈氣逼人的生命活力。水之演繹：水是萬物之靈，代表生命，可在區(qū)內(nèi)設(shè)置各種流動的水系在項目中部由南向北建造一條流動水系，既可將項目各區(qū)園景聯(lián)系，構(gòu)成景觀主軸，又可豐富水景效果，并可將洋房區(qū)和別墅區(qū)和諧分隔。流動水系可建設(shè)一大型娛樂型泳池，內(nèi)有浮橋、繩索橋、高速滑梯等娛樂設(shè)施，滿足客人游樂需要。另再設(shè)置一無極按摩泳池，以滿足高層次客人享受要。雙動感泳池可建造在樓宇西向單位的部分外立面上，既可以增加觀賞效果，增添樓宇特色，制造賣點，又可降溫，減少日曬對西向單位的影響。流水玻璃幕墻在項目中部由南向北建造一條流動水系，既可將項目各區(qū)園景聯(lián)系，風(fēng)之演繹：古人云：風(fēng)者動也。春風(fēng)寓意新開始、新希望；夏風(fēng)能給人帶來清涼感覺，使郁悶的心靈得以解放；秋風(fēng)送爽，使人一身輕松；冬風(fēng)使人清醒，保持冷靜。通過各種走軌旗、船帆、風(fēng)車的映襯，使全區(qū)充滿動感。風(fēng)之演繹：古人云：風(fēng)者動也。春風(fēng)寓意新開始、新希望；夏風(fēng)能給湖南偉大集團(tuán)南車國際地產(chǎn)社區(qū)項目前期策劃方案湖南偉大集團(tuán)南車國際地產(chǎn)社區(qū)項目前期策劃方案互動性設(shè)施設(shè)置：——有鵝卵石鋪墊的梅花樁——童軍訓(xùn)練基地，如繩網(wǎng)、木梯等——草縫石草坪/太極廣場——樹樁型的桌椅——大型的石質(zhì)象棋互動性設(shè)施設(shè)置：——有鵝卵石鋪墊的梅花樁以130平方米一戶計算，整個社區(qū)約有4000戶。較長一段時間內(nèi)生活配套無法全部落實，客戶對社區(qū)內(nèi)配套有較大依賴。七、雙會所建議單一會所輻射半徑有限，雙會所在銷售方面對Townhouse、情景洋房等高檔產(chǎn)品買家有吸引。從客戶的生活特征的需求來看，主要有日常休閑、健康運動，所以在會所設(shè)置進(jìn)行區(qū)別有必要。以130平方米一戶計算，整個社區(qū)約有4000戶。七、雙會所建雙會所功能界定分生活休閑類與健康運動類。功能建議：位置建議：一期會所建議安排在鄰社區(qū)主要道路附近，如集中的園林或景觀帶附近。雙會所功能界定分生活休閑類與健康運動類。功能建議：位置建議：湖南偉大集團(tuán)南車國際地產(chǎn)社區(qū)項目前期策劃方案八、建筑立面建議市場上主要外立面設(shè)計情況：繽紛型代表樓盤：陽光花地、凱茵新城、雍逸廷、雍景園主要表現(xiàn)：強(qiáng)調(diào)色彩對比，多用紅、桔、淺黃等搶眼色調(diào)。素雅型代表樓盤：豪逸華庭、奕翠園主要表現(xiàn)：色彩搭配較少，主要以淺灰、淺綠等色彩為主。八、建筑立面建議市場上主要外立面設(shè)計情況：繽紛型代表樓盤：陽湖南偉大集團(tuán)南車國際地產(chǎn)社區(qū)項目前期策劃方案中山市民的整體欣賞角度；目標(biāo)客戶群的喜好；項目產(chǎn)品的替代性。本案對外立面的選擇的思考:我司建議以繽紛色彩為主，但給人的不是一種浮躁感，而是在體現(xiàn)品質(zhì)感的同時，更是平靜生活的回歸。中山市民的整體欣賞角度；本案對外立面的選擇的思考:我司建議以湖南偉大集團(tuán)南車國際地產(chǎn)社區(qū)項目前期策劃方案九、商業(yè)街建議將一個配套優(yōu)良的社區(qū)展示給客戶，解決其對社區(qū)生活配套的疑慮。另外能降低項目前期硬性配套的投入。在建筑形態(tài)上吻合項目形象定位，在功能上突出它是一個休閑的戶外走廊，也是特色和賣點?？梢暂^好的挖掘項目潛在的商業(yè)價值。配置原因:九、商業(yè)街建議將一個配套優(yōu)良的社區(qū)展示給客戶，解決其對社區(qū)生功能建議:生活配套功能個性配套功能╋功能建議:生活配套功能個性配套功能╋通過設(shè)置露天咖啡座，增添優(yōu)雅閑適的生活味道通過設(shè)置露天咖啡座，增添優(yōu)雅閑適的生活味道十、交樓標(biāo)準(zhǔn)建議裝修標(biāo)準(zhǔn)公共部分裝修標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)十、交樓標(biāo)準(zhǔn)建議裝修標(biāo)準(zhǔn)公共部分裝修標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)公共部分裝修:公共部分裝修電梯大堂部分電梯標(biāo)準(zhǔn)層梯間公共部分裝修:公共部分裝修電梯大堂部分電梯標(biāo)準(zhǔn)層梯間建議以裝修套餐的形式讓客戶選擇,套餐的單位價格分300元/平方米和500元/平方米兩種.室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn):建議以裝修套餐的形式讓客戶選擇,套餐的單位價格分300元/平教育資源已經(jīng)成了市場項目一個強(qiáng)有力的賣點。市場及項目的需要：本項目所在區(qū)域的教育配套。目標(biāo)客戶群的需要。銷售價格的支撐。

十一、學(xué)校建議教育資源已經(jīng)成了市場項目一個強(qiáng)有力的賣點。市場及項目的需要：發(fā)展商：天英實業(yè)項目區(qū)位：石歧區(qū)銷售均價：3600元/平方米（包裝修）教育配套：中山市實驗小學(xué)客戶形態(tài)：鎮(zhèn)區(qū)生意客、白領(lǐng)發(fā)展商：新鴻基地產(chǎn)項目區(qū)位：東區(qū)銷售均價：4000元/平方米教育配套：中山石歧中心小學(xué)客戶形態(tài)：政府公務(wù)員、生意客【陽光花地】【奕翠園】房地產(chǎn)E網(wǎng)發(fā)展商：天英實業(yè)發(fā)展商：新鴻基地產(chǎn)【陽光花地】【奕翠園】ww學(xué)校的選址及規(guī)模

建議將學(xué)校安排在鄰城南一路或項目西北面的內(nèi)環(huán)線附近處。具體的建筑面積根據(jù)政府規(guī)劃要求。另外在建設(shè)資金上，通過與政府協(xié)商，爭取在地價或稅收上加以減免。學(xué)校的選址及規(guī)模

建議將學(xué)校安排在鄰城南一路或項目西北面的內(nèi)建設(shè)時間

時間建議在首期項目開發(fā)之前，做到教育先行。首期項目營銷需要；改變市民對項目區(qū)位的偏見；樹立項目形象及整體特色；滿足住戶在前期對教育配套的需要。。建設(shè)時間

時間建議在首期項目開發(fā)之前，做到教育先行。首期項目湖南偉大集團(tuán)南車國際地產(chǎn)社區(qū)項目前期策劃方案第七部分營銷推廣策略第七部分一、說明本項目面臨三個困難點：品牌知名度不高區(qū)域形象不佳銷售速度的壓力“如何解決這些問題?”

一、說明本項目面臨三個困難點：品牌知名度不高“如何解決這些問二、市場推廣核心核心思路如下：企業(yè)品牌—→項目形象—→項目品牌←→企業(yè)品牌項目未動,品牌先行,教育營銷,貫穿始終二、市場推廣核心核心思路如下：企業(yè)品牌—→項目形象—→項目品

說明：品牌導(dǎo)入策略形象重塑策略項目導(dǎo)入策略我們將從三方面提出本項目的策略建議：在時間的順序上：品牌導(dǎo)入—→形象重塑—→項目導(dǎo)入—→開發(fā)配合教育營銷是整個策略的核心主線。說明：品牌導(dǎo)入策略我們將從三方面提出本項目的策略建議：在時特色教育營銷

我們所提的教育營銷，絕非一般的名校概念，而是貼近時代脈搏，適應(yīng)社會需求的現(xiàn)代教育。特色教育營銷我們所提的教育營銷，絕非一般的名校概念，而是貼為什么我們的教育一定要有特色?中山現(xiàn)有三所名小，且已經(jīng)在市民心目中樹立起了較高的社會形象，如果我們沒有特色，僅僅靠“名?！毙?yīng)很容易流于一般，難以與之競爭。競爭對手中有二個都主力訴求教育，如果我們沒有足夠吸引力，就很容易落于俗套。結(jié)論：要做就做最好！為什么我們的教育一定要有特色?中山現(xiàn)有三所名小，且已經(jīng)在市民賞識教育領(lǐng)袖才能的培養(yǎng)如何做到有特色?它最大的特色不是教子女，而是教父母如何教育子女。參照：香港“童子軍”廣州團(tuán)?！吧倌觐I(lǐng)袖訓(xùn)練營”賞識教育領(lǐng)袖才能的培養(yǎng)如何做到有特色?它最大的特色不是教子女軍事化管理提出“中山黃埔軍校”、“中山西典軍校”概念。中英文網(wǎng)絡(luò)教學(xué)、科技教學(xué)此點不是訴求重點，但也是現(xiàn)代教育的必須。軍事化管理提出“中山黃埔軍校”、“中山西典軍?！备拍?。中英三、品牌導(dǎo)入策略推廣企業(yè)品牌，展示萬科實力，增強(qiáng)購買信心。目的：三、品牌導(dǎo)入策略推廣企業(yè)品牌，展示萬科實力，增強(qiáng)購買信心。目關(guān)健點：推廣的形式一定緊緊圍繞萬科品牌的精髓，充分體現(xiàn)萬科品牌的價值、文化和個性，體現(xiàn)出房地產(chǎn)業(yè)“領(lǐng)跑者”的前瞻性和權(quán)威性。充分體現(xiàn)“四季花城”的親和力，體現(xiàn)健康活力、現(xiàn)代純美等特性。將萬科品牌同新時代教育有機(jī)結(jié)合。關(guān)健點：推廣的形式一定緊緊圍繞萬科品牌的精髓，充分體現(xiàn)萬科品推廣方式：論壇

共同探討中山的城市發(fā)展問題，從而帶出萬科的品牌和南區(qū)的未來發(fā)展。公益活動

事件公關(guān)提升萬科品牌的知名度和美譽度。推廣萬客會

推廣方式：論壇

共同探討中山的城市發(fā)展問題，從而帶出媒體宣傳：以電視媒體傳播為主，從成本上考慮，力求增加活動的新穎性，以新聞的形式出現(xiàn)，同時配合硬性形象廣告宣傳。萬客會會刊為補(bǔ)充，做到立體宣傳。以報紙媒體為輔助手段，軟文同形象廣告并舉。立柱戶外廣告，以體現(xiàn)萬科文化、服務(wù)理念為主要訴求點。媒體宣傳：以電視媒體傳播為主，從成本上考慮，力求增加活動的新四、區(qū)域形象重塑策略結(jié)合城市發(fā)展方向、市政規(guī)劃等因素。以萬科品牌的感召力來弱化區(qū)域形象的劣勢。以教育強(qiáng)區(qū)的形象取代以前荒涼的區(qū)域形象。以理性的訴求讓市民對項目區(qū)域再認(rèn)識。四、區(qū)域形象重塑策略結(jié)合城市發(fā)展方向、市政規(guī)劃等因素。五、項目導(dǎo)入策略策略——“項目未動，教育先行”五、項目導(dǎo)入策略策略——“項目未動，教育先行”可選擇學(xué)校我司建議，本項目引入原址在廣州的知名學(xué)校，如：華師大附小，中大附小、朝天路小學(xué)等。中山市本地小學(xué)雖然不錯，但不易形成明星效應(yīng)，而廣州的名小在中山的知名度超過外省的知名學(xué)校，且在實操性方面，廣州的學(xué)校亦有優(yōu)勢。可選擇學(xué)校我司建議，本項目引入原址在廣州的知名學(xué)校，如：華師學(xué)校宣傳與生源問題：形象概念：特色+名校核心一定是名校的教育質(zhì)量，但也一定要用特色去包裝。一方面從父母的角度訴求辦學(xué)質(zhì)量。另一方面從兒童角度考慮增加吸引力。房地產(chǎn)E網(wǎng)學(xué)校宣傳與生源問題：形象概念：特色+名校核心一定是名校的教育推廣手法：建議：主題活動為先商業(yè)化動作實現(xiàn)口碑傳播媒體炒作學(xué)校成立推廣手法：建議：主題活動為先商業(yè)化動作媒體炒作學(xué)校成立主題活動要點：與市團(tuán)委合作，由市團(tuán)委發(fā)文各校團(tuán)委。各個學(xué)校重點擊破，特別是有影響力的學(xué)校和本項目目標(biāo)客戶群子女較集中的學(xué)校。注意對鎮(zhèn)區(qū)教育弱區(qū)的覆蓋。主題活動要點：與市團(tuán)委合作，由市團(tuán)委發(fā)文各校團(tuán)委。活動建議：教育系列手筆，一氣呵成，直至沸點。賞識教育論壇少年領(lǐng)袖訓(xùn)練營少年都市生存大挑戰(zhàn)中山小市長之香港行活動建議：教育系列手筆，一氣呵成，直至沸點。賞識教育論壇商業(yè)化動作實現(xiàn)口碑傳播以市團(tuán)委名義組織“領(lǐng)袖同學(xué)會”，采用會員制，會員可轉(zhuǎn)介紹同學(xué)、朋友加入。加大宣傳力度、拓寬入會渠道，為小學(xué)招生儲備客源?！邦I(lǐng)袖同學(xué)會”在動作初始，一定要重點吸納中山市有影響的明星小朋友，如中山市十佳少先隊員等。商業(yè)化動作實現(xiàn)口碑傳播以市團(tuán)委名義組織“領(lǐng)袖同學(xué)會”，采用會媒體炒作立體化宣傳，電視臺、報紙、校報、戶外廣告、宣傳單張相結(jié)合。電視和報紙媒體合作，開辟專欄，以專題的形式作全程跟蹤報道。媒體炒作立體化宣傳，電視臺、報紙、校報、戶外廣告、宣傳單張相解決區(qū)域形象問題南區(qū)是一個被中山市民遺忘的區(qū)域，我們通過對“教育”概念的炒作，以期重新引起社會對南區(qū)的關(guān)注，取代以前不良形象。解決區(qū)域形象問題南區(qū)是一個被中山市民遺忘的區(qū)域謝謝謝謝偉大集團(tuán)南車國際地產(chǎn)項目前期策劃方案偉大集團(tuán)南車國際地產(chǎn)項目前期策劃方案我們面對什么樣的市場環(huán)境？穩(wěn)定健康的市場環(huán)境宏觀上競爭相對激烈產(chǎn)品日漸同質(zhì)化品牌化，優(yōu)勝劣汰己成必然中觀上微觀上我們面對什么樣的購買市場？對產(chǎn)品對區(qū)位對價格高性價比、物質(zhì)與精神的復(fù)合產(chǎn)品有較好的城市配套及發(fā)展前景的區(qū)域以地段來決定價格選擇我們面對什么樣的市場環(huán)境？穩(wěn)定健康的市場環(huán)境宏觀上競爭相對激我們有什么？我們的風(fēng)險在哪里？優(yōu)勢劣勢機(jī)遇威脅市場低迷；新增購買力脫節(jié)；消化速度緩慢規(guī)模優(yōu)勢；發(fā)展商綜合實力優(yōu)勢區(qū)域形象差、認(rèn)識度低；市政配套缺乏所在區(qū)域為發(fā)展型區(qū)域；客戶注重社區(qū)綜合因素置業(yè)者對該區(qū)域選擇率較低；項目前期的投入風(fēng)險較大區(qū)位風(fēng)險銷售速度市場整體銷售速度慢，影響到投資動態(tài)指標(biāo)我們有什么？我們的風(fēng)險在哪里？優(yōu)勢劣勢機(jī)遇威脅市場低迷；新增我們?nèi)ツ睦?？檔次定位客戶定位新中山人3200元/m2均價2700-2800元/m2入市價格定位中檔、高品質(zhì)的精品社區(qū)形象定位享受純美生活我們?nèi)ツ睦?？檔次定位客戶定位新中山人3200元/m2均價價格策略：項目未動品牌先行教育營銷貫穿始終我們?nèi)绾稳?？先認(rèn)識品牌再認(rèn)識產(chǎn)品，展示萬科實力。品牌導(dǎo)入?yún)^(qū)位導(dǎo)入項目導(dǎo)入在開發(fā)順序上對學(xué)校優(yōu)先投入品牌帶動，教育強(qiáng)區(qū)，對南區(qū)再定義策略：項目未動品牌先行教育營銷貫穿始終我們?nèi)绾稳ツ夸浀谝徊糠?總體市場分析第二部分 消費者行為分析第三部分 項目分析第四部分 項目風(fēng)險分析第五部分 項目定位第六部分 產(chǎn)品建議第七部分 營銷推廣策略目錄第一部分 總體市場分析第一部分總體市場分析第一部分一、株洲市城市概況一、株洲市城市概況株洲市地圖株洲市地圖【行政區(qū)劃分】荷塘區(qū)159石峰區(qū)161攸縣2664

蘆凇區(qū)66.7株洲縣1381茶陵縣2500

天元區(qū)150醴陵市2157炎陵縣2030株洲市位于湖南省東部，湘江下游。東界江西省萍鄉(xiāng)市、蓮花縣、永新縣及井岡山市，南連本省衡陽、郴州兩市，西接湘潭市，北與長沙市毗鄰。介于北緯26°03’05”～28°01’07”，東經(jīng)112°57’30”～114°07’15”之間。株洲市現(xiàn)轄醴陵市、炎陵縣、茶陵縣、攸縣、株洲縣五縣市和城市天元、蘆淞、荷塘、石峰四區(qū)，11三個鄉(xiāng)鎮(zhèn)

【行政區(qū)劃分】荷塘區(qū)159石峰區(qū)161攸縣2664產(chǎn)業(yè)走規(guī)模化、集約化道路規(guī)?；⒓s化趨勢日益明顯。年營業(yè)收入超過1000萬元的85家，其中不乏億元大戶。以規(guī)?；吞厣?jīng)濟(jì)形成集約效應(yīng)。工業(yè)基地、園區(qū)的建設(shè)加快城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)業(yè)走規(guī)?；⒓s化道路規(guī)?；?、集約化趨勢日益明顯。年營業(yè)收小結(jié)：經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)中趨快財政收入大幅增長新型工業(yè)化來勢喜人項目建設(shè)強(qiáng)力推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)穩(wěn)步發(fā)展居民收入不斷增加市場物價仍處高位

小結(jié)：經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)中趨快株洲市場多數(shù)開發(fā)理念落后，缺乏統(tǒng)一指導(dǎo)思想。法律法規(guī)的執(zhí)行監(jiān)督不夠。營銷手法趨于常規(guī)。輿論監(jiān)督力度不夠。中介業(yè)務(wù)不發(fā)達(dá)，缺乏主流媒體。株洲市場多數(shù)開發(fā)理念落后，缺乏統(tǒng)一指導(dǎo)思想。內(nèi)外銷并存，內(nèi)銷占絕對主力中山內(nèi)銷市場仍是絕對主導(dǎo)，外銷只集中在個盤?？诒畟鞑ァ⑷壕有?yīng)在中山外銷房市場中非常明顯。本項目我司建議外銷不作重點。房地產(chǎn)E網(wǎng)內(nèi)外銷并存，內(nèi)銷占絕對主力中山內(nèi)銷市場仍是絕對主導(dǎo)，外銷只集產(chǎn)品更新快、品牌忠誠度高市場呼喚品牌，市場追隨品牌，品牌和規(guī)模交相輝映。受香港的影響大，產(chǎn)品形態(tài)更新快。雅居樂的作用及影響力不容忽視。產(chǎn)品更新快、品牌忠誠度高市場呼喚品牌，市場追隨品牌，品牌和規(guī)5、電視媒體和房展是購房信息傳播的主渠道特別提及：電視廣告親友介紹5、電視媒體和房展是購房信息傳播的主渠道特別提及：電視廣告第二部分消費者行為分析第二部分一、市場客戶主流與非主流分類行政事業(yè)單位人士個體私營企業(yè)主主流非主流企業(yè)高級管理及技術(shù)人員港人市場存在客戶群一、市場客戶主流與非主流分類行政事業(yè)單位人士個體私營企業(yè)主主二、市場客戶群體的消費行為分析1、生活基本特征消費層次較高口碑傳播對消費者影響大二、市場客戶群體的消費行為分析1、生活基本特征消費層次較高2、品牌的影響力“在株洲，湘銀的的房子蓋到哪里，人氣旺到哪里，沒有不好賣的！”2、品牌的影響力4、價格選擇置業(yè)者的目標(biāo)價格集中在２８００－－４０００/平方米。4、價格選擇置業(yè)者的目標(biāo)價格集中在２８００－－４０００/平5、產(chǎn)品要求戶型設(shè)計：株洲市民一般選擇三房二廳，注重實用、功能性等理性因素。朝向選擇：多選擇南向，對東西朝向抗拒性強(qiáng)。園林規(guī)劃：消費者對園林越來越關(guān)注，但對其理解還是以發(fā)展商的引導(dǎo)為主。生活配套：主要集中在名校、商業(yè)、交通、會所上。交樓標(biāo)準(zhǔn)：本地客戶主要選擇毛壞房自已裝修，而城市白領(lǐng)多選擇帶裝修或裝修套餐。5、產(chǎn)品要求戶型設(shè)計：株洲市民一般選擇三房二廳，注重實用、功6、置業(yè)時機(jī)消費集中在節(jié)假日，其中春節(jié)前后的購買數(shù)量最為明顯。原因：開發(fā)商的促銷消費者節(jié)假日消費能力強(qiáng)。6、置業(yè)時機(jī)消費集中在節(jié)假日，其中春節(jié)前后的購買數(shù)量最為明7、對折扣的敏感對于價格的敏感度要低于折扣優(yōu)惠，也就是說同樣的實收均價在操作中采用不同的銷售折扣對客戶的吸引程度是完全不一樣的。7、對折扣的敏感對于價格的敏感度要低于折扣優(yōu)惠，也就是說同置業(yè)選擇因素客戶類別置業(yè)次數(shù)區(qū)域價格樓型行政事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)二次或多次置業(yè)東區(qū)3000-3500元/平方米小高層行政事業(yè)單位員工首次置業(yè)東區(qū)2500元/平方米小高層、多層市區(qū)私營企業(yè)主二次或多次置業(yè)無選擇重點價格相對實惠無選擇重點鎮(zhèn)區(qū)私營企業(yè)主二次或多次置業(yè)無選擇重點價格相對實惠無選擇重點企業(yè)高級管理及核心技術(shù)人員首次置業(yè)鄰近工作區(qū)域2500-2800元/平方米無選擇重點部分港人在中山首次置業(yè)無選擇重點2700-3100元/平方米小高層三、不同客戶群的置業(yè)特點置業(yè)選擇置業(yè)次數(shù)區(qū)域價格樓型行政事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)二次或多次置業(yè)東置業(yè)選擇因素客戶類別戶型面積教育配套商業(yè)配套社區(qū)規(guī)模行政事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)四房140平方米以上可有可無大型商業(yè)規(guī)模大行政事業(yè)單位員工二房或小三房豐富的教育資源大型商業(yè)規(guī)模大市區(qū)私營企業(yè)主四房140平方米以上豐富的教育資源大型商業(yè)無選擇重點鎮(zhèn)區(qū)私營企業(yè)主四房140平方米以上豐富的教育資源大型商業(yè)無選擇重點企業(yè)高級管理及核心技術(shù)人員三房100平方米左右豐富的教育資源大型商業(yè)規(guī)模大港人二房80-100平方米無選擇重點品種齊全規(guī)模大（接上表）置業(yè)選擇戶型面積教育配套商業(yè)配套社區(qū)規(guī)模行政事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)四房

思考：按照目前客戶選擇區(qū)域的分布格局，我們能吸引什么類型的客戶群？如果以低價格切入市場，能否改變目前客戶選擇的區(qū)域偏向？如果發(fā)展中檔、精品項目，回避東區(qū)的高價競爭，我們的目標(biāo)客戶群又是哪一類人群？思考：第三部分項目分析第三部分一、項目所在區(qū)位描述【區(qū)位概念】【人口分布】【產(chǎn)業(yè)特點】【交通條件】【城市可利用配套】一、項目所在區(qū)位描述【區(qū)位概念】【人口分布】【產(chǎn)業(yè)特點】【交二、項目SWOT分析【優(yōu)勢分析】規(guī)模優(yōu)勢。交通系統(tǒng)良好。地塊方正平坦易于規(guī)劃設(shè)計?！玖觿莘治觥繀^(qū)域的形象差。周邊生活配套較少。項目周邊的環(huán)境較差?！緳C(jī)會分析】政府對南區(qū)的基礎(chǔ)建設(shè)已開始加大投入。市民置業(yè)時已經(jīng)開始注重社區(qū)的綜合質(zhì)素，而不單純是區(qū)位。另有知名發(fā)展商在南區(qū)圈地準(zhǔn)備開發(fā)?！就{分析】市場供過于求，競爭激烈且低迷。新生客戶增長出現(xiàn)脫節(jié)，消化速度緩慢。市民對項目所在區(qū)域有較大的抗拒。二、項目SWOT分析【優(yōu)勢分析】規(guī)模優(yōu)勢?！玖觿莘治觥繀^(qū)域的三【長期競爭分析】從市民對品牌的追逐及品牌發(fā)展商的召喚力來看，在未來，品牌發(fā)展商的大型項目將是我們主要的競爭壓力，如新鴻基的奕翠園、雅居樂的凱茵新城。品牌發(fā)展商規(guī)模大區(qū)域相似三【長期競爭分析】從市民對品牌的追逐及品牌第四部分項目定位第四部分一、目標(biāo)客戶定位1、目標(biāo)客戶定位推導(dǎo)目標(biāo)客戶“新株洲人”思想開放、有追求的青年族外來人口中高收入人群在外接受教育的回流人群接觸外界信息較多的企業(yè)主行政事業(yè)單位公務(wù)員私營企業(yè)主企業(yè)白領(lǐng)購買力地域消費觀念持續(xù)穩(wěn)定或上升的購買群體履蓋全市的購買人群，特別是鎮(zhèn)區(qū)心態(tài)開放，易接受新鮮事物定義范圍較寬的目標(biāo)客戶定義一、目標(biāo)客戶定位1、目標(biāo)客戶定位推導(dǎo)目標(biāo)客戶思想開放、有追求2、定位依據(jù)購買力因素針對消費能力最穩(wěn)定、最持續(xù)或增長最迅速的群體。地域因素覆蓋的客戶群有條件在全市范圍內(nèi)輻射。鎮(zhèn)區(qū)客源不容忽視。消費觀念因素哪個年齡層次的人比較容易轉(zhuǎn)變觀念？哪個類群體比較容易接受新興事物？2、定位依據(jù)購買力因素針對消費能力最穩(wěn)定、最持續(xù)或增長最迅速3、定位結(jié)論“新株洲人”3、定位結(jié)論“新株洲人”4、特征分析在外接受教育的回流人士接觸外界信息較多的企業(yè)主外來人口中高收入人群思想開放、有追求的年青族4、特征分析在外接受教育的回流人士5、職業(yè)分類行政事業(yè)單位公務(wù)員私營企業(yè)主企業(yè)白領(lǐng)注：公務(wù)員的界定5、職業(yè)分類行政事業(yè)單位公務(wù)員私營企業(yè)主企業(yè)白領(lǐng)注：公務(wù)員的6、目標(biāo)客戶特性需求分析行政事業(yè)單位公務(wù)員特征：工作和收入穩(wěn)定，有較多積蓄。有較高文化素質(zhì)，思想觀念比較新，容易接受新事物。追求較舒適的生活環(huán)境，生活講究品質(zhì)。非常注重子女教育。人員結(jié)構(gòu)本地人和外地人都有，本地人為主。數(shù)量龐大且結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，置業(yè)需求明顯，因工作年限和職級的不同，一、二次置業(yè)的可能性均等。6、目標(biāo)客戶特性需求分析行政事業(yè)單位公務(wù)員特征：工作和收入穩(wěn)需求：要求教育配套完善，并且不滿足于傳統(tǒng)的應(yīng)試教育。距離工作單位近，車程在二十分鐘以內(nèi)，上下班方便。完善的配套，安全舒適的居住環(huán)境，良好社區(qū)文化，體現(xiàn)身份檔次。以二房、三房戶型為主，注重朝向。需求：要求教育配套完善，并且不滿足于傳統(tǒng)的應(yīng)試教育。需求：要求教育配套完善，注重子女教育。優(yōu)美舒適的居住環(huán)境，完善的配套設(shè)施，能滿足社交的需求。對產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)要求比較高，體現(xiàn)其身份。以大戶型、大面積為主。需求：要求教育配套完善，注重子女教育。企業(yè)白領(lǐng)特征：他們是伴隨著城市的發(fā)展迅速形成的新興群體，屬于消費能力增長最快的人群。收入穩(wěn)定且較高，但積蓄有限。外地人為主，文化素質(zhì)高，融合各區(qū)域文化特征明顯。他們是中山的新人類，生活節(jié)奏快，時間觀念強(qiáng)，生活注重品位和細(xì)節(jié)。置業(yè)在地域上沒有太多的約束，比較理性，講求最高性價比。多屬首次置業(yè)。企業(yè)白領(lǐng)特征：他們是伴隨著城市的發(fā)展迅速形成的新興群體，屬于需求：生活配套完善，交通便利，距離工作地點較近。追求較高的性價比，有戶口的要求。需求以中小戶型為主，多注重朝向。需求：生活配套完善，交通便利，距離工作地點較近。7、目標(biāo)客戶群的拉升從長遠(yuǎn)看，伴隨著本項目開發(fā)的深入，居住人氣逐漸形成，各類配套設(shè)施完善，必然帶動南區(qū)整體區(qū)位價值的提升。屆時地塊的區(qū)位資源對產(chǎn)品的支撐力度將大大加強(qiáng)，將有號召力吸引更高檔次的目標(biāo)客戶。7、目標(biāo)客戶群的拉升從長遠(yuǎn)看，伴隨著本項目開發(fā)的深入，居住人二、項目檔次定位1、定位推導(dǎo)采用排除法：結(jié)論：不支持結(jié)論：不支持結(jié)論：支持高檔中高檔中檔中低檔低檔論證排除法論證結(jié)論：中檔價格、中檔成本、中高檔形象。二、項目檔次定位1、定位推導(dǎo)采用排除法：結(jié)論：不支持結(jié)論：不2、檔次定位本項目定位為“中檔、高質(zhì)素的精品社區(qū)”。所謂中檔，主要是針對成本而言，力求控制未來的銷售價格不要過高；雖以中檔為定位，但在產(chǎn)品形象上應(yīng)走中高路線，即將能夠體現(xiàn)項目形象的地方做足功夫，通過提供性價比高的產(chǎn)品促進(jìn)銷售。2、檔次定位本項目定位為“中檔、高質(zhì)素的精品社區(qū)”。所謂中檔隨著項目開發(fā)深入，各類配套設(shè)施逐步完善，居住人氣提升，可以帶動南區(qū)的整體區(qū)位價值，本項目價格也會隨之升高。屆時我們將有號召力吸引更高檔次的目標(biāo)客戶，將整個樓盤檔次提升。3、檔次提升的演繹房地產(chǎn)E網(wǎng)隨著項目開發(fā)深入，各類配套設(shè)施逐步完善，居住人氣提升，可以帶三、項目形象定位1、形象概念推導(dǎo)思路市場導(dǎo)向性：市場需求品牌需求形象概念結(jié)合自身三、項目形象定位1、形象概念推導(dǎo)思路市場導(dǎo)向性：市場需求品牌開發(fā)概念的推導(dǎo)步驟：確定目標(biāo)客戶群研究目標(biāo)客戶的生活特征和向往的生活方式了解本項目的獨特點研究萬科品牌深層含義的精髓得出符合市場需求的關(guān)鍵詞得出符合萬科品牌要求的關(guān)鍵詞總結(jié)項目形象定位形象定位將指導(dǎo)項目的建設(shè)，并提升品牌影響力開發(fā)概念的推導(dǎo)步驟：確定目標(biāo)研究目標(biāo)客戶的生活特征和向往的生2、從市場需求推導(dǎo)形象定位的關(guān)鍵詞高品味生活良好的居住環(huán)境核心目標(biāo)客源對產(chǎn)品的需求完善的配套子女教育2、從市場需求推導(dǎo)形象定位的關(guān)鍵詞高品味生活良好的居住環(huán)境質(zhì)樸舒適享受延伸目標(biāo)客戶對產(chǎn)品的需求質(zhì)樸舒適享受延伸目標(biāo)客戶3、產(chǎn)品自身特色推導(dǎo)形象定位的關(guān)鍵詞自然清新現(xiàn)代明快離塵不離市優(yōu)雅安逸自身特色3、產(chǎn)品自身特色推導(dǎo)形象定位的關(guān)鍵詞自然清新現(xiàn)代明快離塵不離偉大品牌精髓品牌利益----高性價比產(chǎn)品，不斷提升的無限生活品牌價值品牌文化 創(chuàng)新、品味、積極、健康、貼心品牌個性偉大品牌精髓品牌利益----高性價比產(chǎn)品，不斷提升的無限生活偉大品牌的關(guān)鍵詞高品味生活高性價比創(chuàng)新健康顧客為本貼心偉大品牌偉大品牌的關(guān)鍵詞高品味生活高性價比創(chuàng)新健康顧客為本貼心偉大品6、本項目形象概念的推出核心客戶需求高品味生活完善的配套良好的居住環(huán)境子女教育本項目形象概念關(guān)鍵詞品質(zhì) 悠閑 創(chuàng)新自然 健康 現(xiàn)代本項目形象概念描述享受純美生活延伸客戶需求質(zhì)樸舒適享受產(chǎn)品自身特色自然清新現(xiàn)代明快離塵不離市優(yōu)雅安逸純美生活偉大品牌要求高素質(zhì)生活高性價比創(chuàng)新健康顧客為本貼心6、本項目形象概念的推出核心客戶需求高品味生活完善的配套良好四、價格定位1、參照對象選取依據(jù)樓盤規(guī)模相近地理位置參照其它郊區(qū)項目產(chǎn)品形態(tài)相近四、價格定位1、參照對象選取依據(jù)樓盤規(guī)模相近

多層價格建議由于可比項目較少，所以根據(jù)市場上同一項目中多層與小高層價格比得到多層價格。參照樓盤：凱茵新城——萊茵小鎮(zhèn)多層均價3200小高層均價3800價格比84.2%推導(dǎo)結(jié)論： 本項目中多層樓型建議均價 3045×84.2%=2564元/㎡以“低開高走”的價格策略，建議首期多層以2400元/㎡均價入市。多層價格建議由于可比項目較少，所以根據(jù)市場上同一項目中多層Townhouse價格建議Townhouse在中山也是創(chuàng)新戶型，無法直接類比，但在產(chǎn)品形態(tài)上，Townhouse是介于別墅與情景洋房之間，所以價格定位也界于兩者之間。Townhouse價格建議Townhouse在中山也是創(chuàng)新戶項目總體價格建議根據(jù)上述四種產(chǎn)品價格定位及樓型配比，得出本項目總體均價的建議區(qū)間為3200--3300元/㎡。項目總體價格建議根據(jù)上述四種產(chǎn)品價格定位及樓型配比，得出本項3、入市建議建議項目采納低價入市的策略，初期以2800/㎡（毛坯）的均價入市，營造“同價優(yōu)質(zhì)”的市場口碑。3、入市建議建議項目采納低價入市的策略，初期以2800/㎡第五部分產(chǎn)品建議第五部分項目本身的產(chǎn)品需要產(chǎn)品形態(tài)可安排的得很豐富，環(huán)境優(yōu)勢可以表現(xiàn)得更加明顯，且比較符合本項目整個的檔次定位。在產(chǎn)品形態(tài)符合目標(biāo)客戶選擇的前提下，適當(dāng)提高容積率也基于盈利的考慮。項目的盈利需要一、項目產(chǎn)品項目本身的產(chǎn)品需要產(chǎn)品形態(tài)可安排的得很豐富，環(huán)境優(yōu)勢可以表現(xiàn)產(chǎn)品種類所占比例建筑面積(m2)備注小高層60%314097平均層數(shù)16層一梯4戶多層25%130873層數(shù)6層一梯三戶情景洋房10%52350層數(shù)4層一梯兩戶Townhouse5%26174單位面積230m2二、產(chǎn)品形態(tài)建議產(chǎn)品種類所占比例建筑面積(m2)備注小高層60%314097三、分期開發(fā)次序建議擬定整個項目的開發(fā)周期為6年。項目期數(shù)開發(fā)面積㎡產(chǎn)品類型所占比例一期50000（可售）小高層、情景洋房11.20%二期60000多層、小高層、情景洋房11.50%三期80000小高層15.38%四期90000小高層17.30%五期80000情景洋房、多層15.38%六期80000情景洋房、多層15.38%七期72000Townhouse13.85%三、分期開發(fā)次序建議擬定整個項目的開發(fā)周期為6年。項目期數(shù)開體現(xiàn)一個大盤應(yīng)有的綜合環(huán)境優(yōu)勢。在銷售現(xiàn)場及參觀區(qū)域，突出本項目在細(xì)部處理，如安排特色景觀帶及具有觀賞效果的小品。銷售區(qū)域的環(huán)境處理，體現(xiàn)出本項目純美、向上的生活形態(tài)，讓客戶在不經(jīng)意之中觸摸理想的生活境界，并適當(dāng)增加立體的環(huán)境音樂、自然蟲鳥聲等。本項目所處位置，是一個整體環(huán)境欠佳的區(qū)域，所以首期形象及銷售示范區(qū)設(shè)計時我司建議主要參考以下幾點：體現(xiàn)一個大盤應(yīng)有的綜合環(huán)境優(yōu)勢。本項目所處位置，是一個整體環(huán)四、首期開發(fā)樓型建議產(chǎn)品類型比例備注小高層60%一梯4戶12層多層20%一梯3戶6層情景洋房20%一梯2戶4層四、首期開發(fā)樓型建議產(chǎn)品類型比例備注小高層60%一梯4戶12

根據(jù)市場平均售價計算，市場需求主力戶型面積在100-120平方米左右。五、首期戶型、面積建議根據(jù)市場平均售價計算，市場需求主力戶型面積在100戶型、面積建議：戶型面積(m2)大約數(shù)量（套）占總建面（%）二房二廳70-8013320三房二廳95-10515030三房二廳115-13012530情景洋房150-1606520合計473100戶型、面積建議：戶型面積(m2)大約數(shù)量（套）占總建面（%綠之演繹：綠色代表健康、自由、舒適，通過在園景中種植樹木、花草等常綠植物，運用高低錯落、色彩映襯等手法，構(gòu)成一幅立體式綠樹掩映、曲徑通幽、枝繁葉茂的空間。綠之演繹：綠色代表健康、自由、舒適，通過在園景中種植樹木、花湖南偉大集團(tuán)南車國際地產(chǎn)社區(qū)項目前期策劃方案湖南偉大集團(tuán)南車國際地產(chǎn)社區(qū)項目前期策劃方案在樓盤兩邊增加綠化密度，種植大型樹種及多種彩色花卉，增添優(yōu)美景觀，又可以豐富項目景觀，增添項目賣點。在項目中部設(shè)置一個小型植物園，種植果樹。莊園通過山、石、樹、花、草等元素相互搭配色彩的組合，演繹現(xiàn)代園林的精髓。其他園藝景點在樓盤兩邊增加綠化密度，種植大型樹種及多種彩色花卉，增添優(yōu)美光之演繹：光代表新世紀(jì)也代表現(xiàn)代，可通過在園林中布置多種玻璃建筑物，并配合泛光燈、地?zé)舻裙庠矗硎拘聲r代的璀璨，各種自然光、人造光、暖光、冷光等不同距離的光源有機(jī)結(jié)合起來，幻化出一幅新時代的璀璨美景，從中體現(xiàn)出人類文明社會的發(fā)展和進(jìn)步。光之演繹：光代表新世紀(jì)也代表現(xiàn)代，可通過在園林中布置多種玻璃湖南偉大集團(tuán)南車國際地產(chǎn)社區(qū)項目前期策劃方案湖南偉大集團(tuán)南車國際地產(chǎn)社區(qū)項目前期策劃方案在廣場上興建玻璃觀星臺，象征人類對宇宙的無限向往。觀星臺通過各種色彩的地?zé)?、墻身泛光燈的搭配，編織出對生命、文化和光的禮贊。各種泛光燈房地產(chǎn)E網(wǎng)在廣場上興建玻璃觀星臺，象征人類對宇宙的無限向往。觀星臺通水之演繹：水是萬物之靈，代表生命，可在區(qū)內(nèi)設(shè)置各種流動的水系、噴泉、泳池等動態(tài)水景，營造出流水淙淙的美景，細(xì)流、淺流、跌流、激流、涌流……循環(huán)往復(fù)，寓意生機(jī)盎然、生生不息、靈氣逼人的生命活力。水之演繹：水是萬物之靈，代表生命，可在區(qū)內(nèi)設(shè)置各種流動的水系在項目中部由南向北建造一條流動水系，既可將項目各區(qū)園景聯(lián)系，構(gòu)成景觀主軸，又可豐富水景效果，并可將洋房區(qū)和別墅區(qū)和諧分隔。流動水系可建設(shè)一大型娛樂型泳池，內(nèi)有浮橋、繩索橋、高速滑梯等娛樂設(shè)施，滿足客人游樂需要。另再設(shè)置一無極按摩泳池，以滿足高層次客人享受要。雙動感泳池可建造在樓宇西向單位的部分外立面上，既可以增加觀賞效果，增添樓宇特色，制造賣點，又可降溫，減少日曬對西向單位的影響。流水玻璃幕墻在項目中部由南向北建造一條流動水系，既可將項目各區(qū)園景聯(lián)系，風(fēng)之演繹：古人云：風(fēng)者動也。春風(fēng)寓意新開始、新希望；夏風(fēng)能給人帶來清涼感覺，使郁悶的心靈得以解放；秋風(fēng)送爽，使人一身輕松；冬風(fēng)使人清醒，保持冷靜。通過各種走軌旗、船帆、風(fēng)車的映襯，使全區(qū)充滿動感。風(fēng)之演繹：古人云：風(fēng)者動也。春風(fēng)寓意新開始、新希望；夏風(fēng)能給湖南偉大集團(tuán)南車國際地產(chǎn)社區(qū)項目前期策劃方案湖南偉大集團(tuán)南車國際地產(chǎn)社區(qū)項目前期策劃方案互動性設(shè)施設(shè)置：——有鵝卵石鋪墊的梅花樁——童軍訓(xùn)練基地，如繩網(wǎng)、木梯等——草縫石草坪/太極廣場——樹樁型的桌椅——大型的石質(zhì)象棋互動性設(shè)施設(shè)置：——有鵝卵石鋪墊的梅花樁以130平方米一戶計算，整個社區(qū)約有4000戶。較長一段時間內(nèi)生活配套無法全部落實，客戶對社區(qū)內(nèi)配套有較大依賴。七、雙會所建議單一會所輻射半徑有限，雙會所在銷售方面對Townhouse、情景洋房等高檔產(chǎn)品買家有吸引。從客戶的生活特征的需求來看，主要有日常休閑、健康運動，所以在會所設(shè)置進(jìn)行區(qū)別有必要。以130平方米一戶計算，整個社區(qū)約有4000戶。七、雙會所建雙會所功能界定分生活休閑類與健康運動類。功能建議：位置建議：一期會所建議安排在鄰社區(qū)主要道路附近，如集中的園林或景觀帶附近。雙會所功能界定分生活休閑類與健康運動類。功能建議：位置建議：湖南偉大集團(tuán)南車國際地產(chǎn)社區(qū)項目前期策劃方案八、建筑立面建議市場上主要外立面設(shè)計情況：繽紛型代表樓盤：陽光花地、凱茵新城、雍逸廷、雍景園主要表現(xiàn)：強(qiáng)調(diào)色彩對比，多用紅、桔、淺黃等搶眼色調(diào)。素雅型代表樓盤：豪逸華庭、奕翠園主要表現(xiàn)：色彩搭配較少，主要以淺灰、淺綠等色彩為主。八、建筑立面建議市場上主要外立面設(shè)計情況：繽紛型代表樓盤：陽湖南偉大集團(tuán)南車國際地產(chǎn)社區(qū)項目前期策劃方案中山市民的整體欣賞角度；目標(biāo)客戶群的喜好；項目產(chǎn)品的替代性。本案對外立面的選擇的思考:我司建議以繽紛色彩為主，但給人的不是一種浮躁感，而是在體現(xiàn)品質(zhì)感的同時，更是平靜生活的回歸。中山市民的整體欣賞角度；本案對外立面的選擇的思考:我司建議以湖南偉大集團(tuán)南車國際地產(chǎn)社區(qū)項目前期策劃方案九、商業(yè)街建議將一個配套優(yōu)良的社區(qū)展示給客戶，解決其對社區(qū)生活配套的疑慮。另外能降低項目前期硬性配套的投入。在建筑形態(tài)上吻合項目形象定位，在功能上突出它是一個休閑的戶外走廊，也是特色和賣點?？梢暂^好的挖掘項目潛在的商業(yè)價值。配置原因:九、商業(yè)街建議將一個配套優(yōu)良的社區(qū)展示給客戶，解決其對社區(qū)生功能建議:生活配套功能個性配套功能╋功能建議:生活配套功能個性配套功能╋通過設(shè)置露天咖啡座，增添優(yōu)雅閑適的生活味道通過設(shè)置露天咖啡座，增添優(yōu)雅閑適的生活味道十、交樓標(biāo)準(zhǔn)建議裝修標(biāo)準(zhǔn)公共部分裝修標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)十、交樓標(biāo)準(zhǔn)建議裝修標(biāo)準(zhǔn)公共部分裝修標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)公共部分裝修:公共部分裝修電梯大堂部分電梯標(biāo)準(zhǔn)層梯間公共部分裝修:公共部分裝修電梯大堂部分電梯標(biāo)準(zhǔn)層梯間建議以裝修套餐的形式讓客戶選擇,套餐的單位價格分300元/平方米和500元/平方米兩種.室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn):建議以裝修套餐的形式讓客戶選擇,套餐的單位價格分300元/平教育資源已經(jīng)成了市場項目一個強(qiáng)有力的賣點。市場及項目的需要：本項目所在區(qū)域的教育配套。目標(biāo)客戶群的需要。銷售價格的支撐。

十一、學(xué)校建議教育資源已經(jīng)成了市場項目一個強(qiáng)有力的賣點。市場及項目的需要：發(fā)展商：天英實業(yè)項目區(qū)位：石歧區(qū)銷售均價：3600元/平方米（包裝修）教育配套：中山市實驗小學(xué)客戶形態(tài)：鎮(zhèn)區(qū)生意客、白領(lǐng)發(fā)展商：新鴻基地產(chǎn)項目區(qū)位：東區(qū)銷售均價：4000元/平方米教育配套：中山石歧中心小學(xué)客戶形態(tài)：政府公務(wù)員、生意客【陽光花