商業(yè)推廣策劃提報課件

城市之光商業(yè)推廣策略提報2006年11月24日城市之光商業(yè)推廣策略提報2006年11月24日1提綱一、前言及全區(qū)定位說明二、業(yè)務推廣策劃三、醞釀階段廣告表現(xiàn)方向四、媒體推廣計劃及預算五、已成型各商業(yè)區(qū)塊說明六、各在售商業(yè)項目說明七、本項目定價基準八、本項目商業(yè)價格建議提綱一2一、前言本項目從9月份以來對商業(yè)進行數(shù)次的提報及修正，目前整體定位、業(yè)態(tài)種類、功能區(qū)分均大致已定，而面積切割重新在調(diào)整中，立面裝飾、園林景觀、燈光表現(xiàn)、樣品鋪、一樓夾層的工程解決及下沉式廣場，1號樓商埔仍在繼續(xù)進行修改方案中，考慮開發(fā)商必須于07年1月份開始銷售商業(yè)，針對商業(yè)銷售提出報告及業(yè)務推廣，廣告表現(xiàn)主軸，推案節(jié)點及工作執(zhí)行計劃等作說明一、前言本項目從9月份以來對商業(yè)進行數(shù)次的提報及修正3全區(qū)商業(yè)定位說明經(jīng)過數(shù)次的提報、溝通、討論及修改，目前全區(qū)商業(yè)定位如下：1、2號樓一樓南面沿街店鋪定位為品牌休閑餐飲，北面內(nèi)街店鋪定位為酷街，二層全區(qū)定位為酷街的沿伸區(qū)塊。2、3、4、5號樓一層內(nèi)街店鋪定位為酷街，二層定位為網(wǎng)吧、SPA、美體等。3、8號樓一、二層定位為小區(qū)配套商業(yè)。全區(qū)商業(yè)定位說明經(jīng)過數(shù)次的提報、溝通、討論及修改44、廣場及1號樓商鋪的三個定位方案：

①廣場地下層及１號樓負一層定位為數(shù)碼城或中型超市，１號樓地上一～三層定位為家居生活精品館②廣場地下層定位為美食城，１號樓負一層～地上三層定位為家居生活精品館③廣場地下層規(guī)劃為停車位單獨出售，１號樓負一層～地上三層定位為家居生活精品館4、廣場及1號樓商鋪的三個定位方案：5（一）各階段銷售節(jié)點前置作業(yè)期醞釀引導期公開強銷期06.12.151.203.31●●●

公開順銷期5.31●

順銷延續(xù)期商業(yè)一期二期二、業(yè)務推廣策劃（一）各階段銷售節(jié)點前置作業(yè)期醞釀引導期公開強銷期06.126（二）各區(qū)塊推案順序及理由（二）各區(qū)塊推案順序及理由7先推沿街2號樓商業(yè)再推3、4、5號樓步行街門面房接著推西側(cè)規(guī)劃路沿街門面房，至于下沉式廣場及1號商鋪放到第二期再銷售。理由：（1）、從銷控策略而言：2號樓為本項目沿阜湖路最有價格的店面，從工程而言，它也是最快完成的樓號，形象確立，客戶明確看到格局，內(nèi)部空間、外飾，說服點強烈。將2號樓先行銷售完畢讓絕大多數(shù)客戶順勢向內(nèi)街移動購買，不會產(chǎn)生觀望等待的心態(tài)，更有利于內(nèi)街門面房的去化。先推沿街2號樓商業(yè)再推3、4、5號樓步行街門面房接著推西8（2）從銷售優(yōu)勢帶動而言：2號樓沿街門面位置相對較優(yōu)于其它樓號，將優(yōu)勢門面先行推出勢必形成熱銷印象帶動后續(xù)樓號門面房的銷售。（3）從資金回籠而言：2號樓沿街門面售價相對較高于其它樓號，熱銷優(yōu)勢結(jié)合售價優(yōu)勢必可使得資金回籠加快，金額相對較多對開發(fā)商及后續(xù)銷售更加有利。（2）從銷售優(yōu)勢帶動而言：9本項目商業(yè)主要為兩種規(guī)劃，一種是街鋪門面房，另一種則是商場商鋪及廣場商鋪，其中獨立沿街門面房東半段約530㎡及西半段約1120㎡，可用來對外引進主力店并以反租型式銷售，而1號樓地下室內(nèi)約2600㎡及廣場部分面積約6000多㎡，合并約9000㎡，日后也可引進中型主力店或?qū)I(yè)賣場經(jīng)營銷售，引進主力店銷售對本項目而言是極為關(guān)鍵的賣點，其理由如下：（三）區(qū)塊銷售模式本項目商業(yè)主要為兩種規(guī)劃，一種是街鋪門面房，101、客戶信心點足夠，加速商業(yè)銷售。2、帶來消費人潮，引進人流。3、帶動周邊商業(yè)售價。

4、有利于其它店鋪的招商工作。5、提高項目街鋪知名度及形象。所以引進主力店的進駐是本項目“售價”及“順銷”的“重中之重”借由招商公司的商業(yè)資源協(xié)助銷售不可缺席。1、客戶信心點足夠，加速商業(yè)銷售。11區(qū)塊銷售模式2

2號樓、3號樓、4號樓、5號樓（8號樓除外）全區(qū)一層及二層店鋪，購買客源多為投資客，本區(qū)塊適宜用返租形式進行銷售，并且給予固定年回報率8.8%/年(5年)，從常熟以往帶返租的銷售項目而言，固定的回報率都在年回率報8.2%以上，且年限高達10年，如果我們的項目采取返租形式?jīng)]有高于這個回報率將難以產(chǎn)生誘因。區(qū)塊銷售模式22號樓、3號樓、4號樓、5號樓12（四）各階段執(zhí)行工作期別前置作業(yè)期期別醞釀引導期期別公開強銷期時間—06.12.15時間06.12.16-1.19時間1.20-3.31業(yè)

務策略

及

執(zhí)

行

1、銷售海報及招商手冊討論制作.2、

人員培訓3、

DS作業(yè)執(zhí)行4、

來訪客戶的名單告知聯(lián)絡5、已購住宅客戶的名單收集告知6、

項目總體銷講課程安排禮儀、接待銷售流程、答客問及銷控演練7、

企劃表現(xiàn)方向內(nèi)容的討論.8、

廣告路線戰(zhàn)略確立9、

常熟市各商圈市場及周邊街道店鋪市調(diào)租金,近年開值比率了解.10、客戶購買商鋪消費習性分析了解

業(yè)

務

策

略

及

執(zhí)

行

1、現(xiàn)場展板更換2、銷控策略實施（留好去差）3、公關(guān)媒體的宣傳（軟文、電視專題）4、SP活動舉辦5、現(xiàn)場人員分組競賽研擬6、媒體表現(xiàn)更換調(diào)整7、銷售工具夾的檢視與補充加強業(yè)

務

策

略

及

執(zhí)

行

1、SP活動舉辦，活絡熱賣訊息2、區(qū)域派報告知3、媒體大量曝光，眾所周知4、開盤前后價格調(diào)整告知，加強訂購速度5、部份假客戶協(xié)助熱場炒作。（四）各階段執(zhí)行工作期別前置作業(yè)期期別醞釀引導期期別公開強銷13期別前置作業(yè)期期別醞釀引導期期別公開強銷期時間—06.12.15時間06.12.16-1.19時間1.20-3.31業(yè)

務策略

及

執(zhí)

行10、SP活動策劃研擬11、沙盤模型制作12、

POP、車體更換稿面設計13、廣告定位、企劃方向完成14、商業(yè)面積切割、尺寸檢討15、商業(yè)管理團隊進行16、招商團隊洽談協(xié)商及意向簽定。17、

廣告預算擬定18、投資管道比較表試算。19、3D動畫討論制作

業(yè)

務策略

及

執(zhí)

行8、積累客戶邀約現(xiàn)場了解產(chǎn)品9、緣故介紹法的實施10、銷售演練持續(xù)加強11、預約客戶順位排定（視情況收訂金）12、收訂策略研擬13、媒體大量曝光眾所周知14、公告價格帶測試反應及意愿15、銷售道具準備到位

業(yè)

務策略

及

執(zhí)

行6、依銷售狀況反應調(diào)整業(yè)務、媒體策略7、安排媒體采訪報道本案之利多及熱賣，搭配媒體雙管齊下，抬高本案知名度。

期別前置作業(yè)期期別醞釀引導期期別公開強銷期時間—06.12.14期別前置作業(yè)期期別醞釀引導期期別公開強銷期時間—06.12.15時間06.12.16-07.1.19時間07.1.20-07.3.31甲方配合事項1、工程進度確立提供

2、各項發(fā)包的配合

3、商業(yè)面積規(guī)劃定案。

4、商業(yè)切割確認

5、業(yè)務策略確認

6、媒體計劃確認

7、廣告預算確認

8、銷售模式確認

9、商業(yè)管理團隊確認

10、商業(yè)定位確認

11、物管團隊確認

12、商場經(jīng)營團隊確認

13、商業(yè)推廣公司確認

14、樣品鋪制作確認15、商業(yè)立面景觀確認16、燈光效果表現(xiàn)確認17、一層夾層施工確認18、下沉式廠場及1號樓平面方案確認19、下沉式廠場地面設計方案確認甲方配合事項1、媒體發(fā)布計劃的確認

2、前置期甲方未完成配合部分事項的確認

3、銷售面積的確認（測繪院）

4、業(yè)務策略、業(yè)務執(zhí)行的確認

5、價格策略及價格的研討

6、銷售道具的提供（商業(yè)模型、銷海、招商手冊、樓書、CF三維動畫）

7、開盤時間確認

8、收訂方式確認

9、合同討論研擬修改

10、定購流程確認

11、商業(yè)經(jīng)營管理團隊定案甲方配合事項1、媒體發(fā)包確認

2、工程進度確認

3、開盤流程操作細則確認

4、2#樓立面完成5、酷街園林景觀燈光效果完成6、住宅南面入戶凱旋門完成7、2號樓南面人行道整體形象燈光塑造完成

（五）甲方配合事項期別前置作業(yè)期期別醞釀引導期期別公開強銷期時間—06.12.15三、醞釀階段廣告表現(xiàn)方向A、廣告推廣與招商部署同步執(zhí)行第一步：新聞事件形式炒作，項目前景規(guī)劃經(jīng)營優(yōu)勢說明；第二步：舉行各類公關(guān)活動、推廣項目。以事件營銷（例如：常熟首條酷街即將登陸引起關(guān)注懸念）作配合，全面展開銷售工作及招商工作；第三步：廣泛運用各類有效媒體與機構(gòu)的多種形式共同推廣，促進招商及銷售成功。三、醞釀階段廣告表現(xiàn)方向A、廣告推廣與招商部署同步執(zhí)行16

通過塑造項目品牌形象

強化項目規(guī)劃經(jīng)營優(yōu)勢

增強投資經(jīng)營信心及前景

全面銷售、招商B、廣告推廣目標

B、廣告推廣目17◎區(qū)域決定價值◎商業(yè)實現(xiàn)價值◎環(huán)境體現(xiàn)價值◎品質(zhì)保證價值◎品牌成就價值◎機遇創(chuàng)造價值C、項目特色及優(yōu)點的廣告闡述表現(xiàn)重點◎區(qū)域決定價值◎品質(zhì)保證價值C、項目特色及優(yōu)點的廣告闡述1812月●15●07.1月●10●開盤★2月●3月●更換稿面┃┃┃第一波第二波第三波12月●●07.1月●開盤★2月●3月●更換稿面┃┃第一波第二波（1）POP投放（2）圍板四、媒體推廣計劃及預算（一）媒體推廣計劃12月1507.1月10開盤2月3月更換稿面┃┃┃第一波第二1912月●●07.1月●開盤★2月●3月●┃┃第一波第二波12月●14★07.1月●開盤★2月●3月●28★投放投放13★20★★★投放投放投放投放投放★12月●07.1月●開盤★2月●3月●┃┃投放投放┃（3）CF30秒投放（4）NP（5）江蘇電臺12月07.1月開盤2月3月┃┃第一波第二波12月1407.20(二)、媒體預算類型媒體預估費用合計長效性媒體POP60萬66萬圍板6萬大眾媒體CF8萬25萬NP8萬DM5萬電臺4萬小眾媒體特定人士DM6萬6萬其它媒體SP活動25萬55萬文宣品14萬雜支10萬其它6萬備用廣告費用45萬45萬總計197萬197萬(二)、媒體預算類型媒體預估費用合計長效性媒體POP60萬621備注:1、本表是07年商業(yè)銷售廣媒體廣告預算表.2、商業(yè)一、二期銷售總金額暫定為2.6億元，依代理銷售合同約定廣告費用為0.8%-1%,本表依0.8%做廣告預算。3、編列的廣告預算中暫時先預留20%作為備用的廣告費用.如果預算足夠至保留至下一期的預算中.如果不夠則動用此筆費用備注:22五、已成型各商業(yè)區(qū)塊說明●龍泉浴室●煙雜店●點心店●飯館●煙酒●面館●面館●服飾●卷煙●美發(fā)●保健品●漢堡店●水果批發(fā)●冷飲、熱腸●少年宮入口●食雜●鹵味、鹵菜●拆遷辦大門●空置●服裝●蛋糕、面包●飯店●飯店●包裝機械●封包機、縫包線●麻將桌●AB內(nèi)衣●勞動防護用品●文具用品、麻將桌●體育用品、保險箱●水暖螺絲阜湖

路

城市之光1、調(diào)查區(qū)塊：阜湖路地段說明：店面不集中，商業(yè)業(yè)態(tài)也不統(tǒng)一，大多數(shù)為早些年公家單位及集體或個人自已蓋的店面為主，一部分住房改為店面主建筑時間：1980年代至1990年代商業(yè)劃分：小五金機電、美發(fā)、小餐飲、地毯等小商業(yè)組成銷售方式：店面不賣，以租賃的形式為主店面面積：約40平方—100平方米較多市場價格：每平方米約8000元左右租賃費用：每平方米月租金25元—50元不等五、已成型各商業(yè)區(qū)塊說明23●國土資源局●居民樓●盲人推拿●居民樓●房屋中介●居民樓●房屋中介●居民樓●童裝●居民樓●服飾●老婆餅●食雜●酒樓●花店●酒家●女裝●男裝●女裝●童裝●美甲●女裝●服飾●服飾●雜貨●點心●服飾●服飾●服飾●女裝●童裝●童裝●服裝●飾品●服飾●卡通、飾品●皮包●房屋中介●童裝●刺繡●服飾●園藝●羊絨制衣●服飾●美發(fā)●服飾●冷飲等●飯店●摩托機修●服裝●精品店●花店●餐館●保健品●房產(chǎn)中介●牙科門診●空置●手提包●空置●五金裝飾裝潢●空置●服裝●服裝●餐館●藥店●時裝●可的連鎖店●書攤●服裝●服裝●服裝●服裝●香煙●餐館●情侶專賣店●空置●茶莊●理發(fā)店●煙草茶葉●板栗店●服裝●熟食店●糕點●煙酒●空置●服飾●日用五金百貨●服飾●餐館●食雜店●服飾●熟食店●空置●餐館●水果店●餐館●餐館●農(nóng)工商超市里顏港●空置●空置●服裝●空置●空置●服裝●嬰兒用品●服裝●理發(fā)店●服飾●餐館●空置●房產(chǎn)代理●餐館●餐館●餐館●服裝●服裝●皮包●內(nèi)衣●空置●飾品店●可的連鎖●餐館●餐館●餐館●餐館●花店●空置●美發(fā)●服裝●服裝●鞋●煙酒●糕點●服飾●餐館●空置●化妝店●空置●空置●復印店●餐館●紙品●空置●香煙●美發(fā)店●服裝●空置●一笑湯包●男士服飾●服飾●服飾●單像、鮮花●美發(fā)●面館●食雜●睡衣店●燒烤●飯店●服飾●蓄電池●房屋中介●音響●空置里顏港●國土資源局●服裝里顏港●空置●一242、調(diào)查區(qū)塊：里顏港地段說明：店面較集中，大多數(shù)店面數(shù)自建房，一部分由單位、集體購買后進行分租主建筑時間：1980年代至1990年代商業(yè)劃分：服裝服飾、餐飲為主配合超市、藥店、花店等零售業(yè)態(tài)銷售方式：店面不賣，以租賃的形式為主，店面面積：20平方—40平方米為主，也有部分較大的店鋪市場價格：每平方米約12000元左右租賃費用：每平方米月租金100元—120元不等2、調(diào)查區(qū)塊：里顏港25●中國移動●金正●清華同方犢●柯達影像網(wǎng)絡●親密愛人●西西尼奧自助餐廳●空置●大娘水餃●米羅咖啡●波司登●常貽賓館●品牌之家折扣店●豪祥閣餐廳●聯(lián)華鞋業(yè)●飾品店●天弧●POMA●安踏●海瀾之家●伴尼中仔●瑞祥●男人天地●自由空間●石頭記●意爾康●華倫天奴●TKTRACK●李寧●以純●361’專賣●吳良材眼鏡店●百貨●聯(lián)華鞋業(yè)●豪克眼鏡●森馬●安踏●青木三色●超前褲行●自由空間●華倫天奴直銷店●農(nóng)村商業(yè)銀行●通靈翠坊●家電商廈●新鳳祥銀樓●家電商廈●月光寶盒●家電音像專賣●中國聯(lián)通●芭布勒●特步●蘭桂坊●石頭記●金萊克●福翠玉●沃佩柯毛衫●都市女秀●依米奴●男人之家品牌折扣聯(lián)鎖●福泰銀樓●寶島眼鏡●上書房●肯德基●三?！穹ㄈR爾大賣場●中國移動通迅●男人服飾●TONYWEAR●水馬●JASONWOOD●卡賓●香港威斯登眼鏡●馨格●零點坊●好七迪●德克士●哥弟●必勝客●黃金、手表、男女箱包●卡地諾●華地百貨●味千接面●空置●飄城粥店步行街●中國移動●萬豐銀樓●佩佩文具●吳良材眼鏡●大光明眼鏡●床上用品●真維斯服裝●丹鳳銀樓●慶銀福樓●中國移動●移動●鑫福珠寶●服裝店●男士精品店●音像店●新香園餃子店●香格里好俱樂部●農(nóng)村商業(yè)銀行●服裝店●KFC●建行●牡丹茶樓●海蘭之家服裝●堡獅龍服裝河東街●星光燦爛KTV●中信實業(yè)●李寧●茂昌眼鏡●新華書店●華倫天奴●特步●灰鼠服裝●交通銀行●儲蓄所●農(nóng)行●KFC●向群商場●雷充上藥店●自移動●大娘水餃●移動●時代網(wǎng)吧●摩登干洗●廚房設備公司●風尚美發(fā)●園景山茶館●金海華●家福藥店●移動●潮流服飾●九鼎娛樂●米盧服裝●女人天地服飾●鄉(xiāng)村湯包●柯達●第一百貨●新福地廣場●京門影院●移動●建輝珠寶●錢貴KTV●宣傳欄●自由空間●LALA精品●現(xiàn)代光學眼鏡●安踏●喬丹●德爾惠運動鞋●南方手機大賣場河東街●聯(lián)通●栗木●森馬服裝●時代商場●千百匯●藍色天空●葡京冷飲●閩江夜總會●移動專賣●AB內(nèi)衣●安踏●婚紗攝影●燒烤●服裝店●精品店●食為先●凱司令●工美手飾●柯達●服裝●柯達●公廁●維麗斯攝影●小肥羊●秋艷服裝方塔街●中國移動步行街●中國移動●金海華方263、調(diào)查區(qū)塊：方塔步行街地段說明：店面較集中，由政府劃地給各企業(yè)單位，由各企業(yè)單位出資興建主建筑時間：2003年商業(yè)劃分：各服裝服飾、精品、鞋業(yè)、百貨、餐廳等銷售方式：以租賃的形式為主，有部分政府進行拍賣店面面積：40平方—500平方米都有市場價格：每平方米約30000元左右租賃費用：每平方米月租金150元—250元不等3、調(diào)查區(qū)塊：方塔步行街27●上海龍鳳祥●小靈通營業(yè)廳●游戲廳入口●新雅酒樓●小賣部●新雅快餐●叫化雞●HAPPY禮品店●音像店●依加依發(fā)裝●鼎好飾品店●安踏●雪暖服飾●可的便利店●東方服飾●貴夫人皮革●圣騎士牛仔●鮮花店●葡京小站●九龍服飾●牛仔坊●茶店●花都鮮花店●童裝●鵬程服飾●旗牌王服飾●金玫瑰服飾●愛爾金服飾●紅杉樹服飾●福泰皮衣●燒餅店●飾品店●服飾●西裝店●王中王服飾●煙酒店●書店●音樂廳●百聲樂器商行●外貿(mào)服飾●PICC虞山辦事處●真維斯服飾●卡丹路服飾●音像店●吳良眼鏡●面包店●網(wǎng)吧、歌舞廳入口●盈彩美地服飾●唐師服飾●音像店●機電●煙酒店●電動車銀都歌舞廳入口●工商銀行●雪狼服飾●女子專業(yè)美容護膚中心●兒童攝影●機電●音響店●人民藥房●菲利普電動車●廣大機電●虹妝婚紗攝影●煙店●松盛糕團店●農(nóng)業(yè)銀行南門大街停車場●百貨大樓●羊毛衫●拉鏈維修店●非主流服飾●顯高服飾●冰潔服飾●精品男裝●大明眼鏡公司●錕鈍店●潮流服飾●法萊爾飾品●港匯百貨●安踏●以純（服飾）●時尚風情婚紗●北一快餐店●柳仁仁藥店●羅曼帝克婚紗照相館●羽絨衣褲●羽絨服裝●法萊爾女裝●法萊爾西褲●中國電信●中國郵政●中國聯(lián)通●停車場入口●寶島眼鏡縣南街●上海龍鳳祥●機電縣南街284、調(diào)查區(qū)塊：縣南街地段說明：店面集中，企業(yè)單位或集體興建，部分為自建房，是常熟最早成形的商業(yè)街主建筑時間：1980年代至2000年代都有商業(yè)劃分：各服裝服飾、精品、百貨、鞋業(yè)、小餐飲等銷售方式：以租賃的形式為主，部分商廈由個人購買后進行分租店面面積：20平方—50平方米為主市場價格：每平方米約8000—20000元不等租賃費用：每平方米月租金150元—450元不等4、調(diào)查區(qū)塊：縣南街29●銘港海鮮大酒樓●小尾羊●嬌典造型●碧海藍天浴場●工行●常熟凱蘭針織有限公司●常熟國土資源監(jiān)察隊里顏港口●好德便利店●克莉絲汀餅屋●柔婷美容美體連鎖店●德克士●益通中介●安琪兒毛衫●日用品商店●天音移動電話特約維修站●煙草公司●先鋒第二藥房●綠搖籃美容、足浴場●票城粥店●漢式美食、網(wǎng)吧方塔街口●迪歐咖啡●中信實業(yè)銀行小巷口●香水百合KTV●飯泡粥●雅典娜美容、美體中心●可的便利店●ADIDAS專賣店●新時代保健品店●華聯(lián)干洗店●百合餅屋●常熟航空服務公司●華聯(lián)賓館●交行●華聯(lián)賓館、夜總會、商場●優(yōu)豪敦楓涇橋●德莊火鍋●伊爾薩時尚洗手店●書香苑、花藝●紅鉆石、西餅屋●常熟市繡衣服裝廠●照相館●錦繡商城●花店●康福采超市●百姓飯店●現(xiàn)代光學眼鏡●交通國內(nèi)旅行社●安達汽車祖憑有限公司●農(nóng)村商業(yè)銀行●虞南旅社●仙雅飯店●山鑫園飯店●中誠大藥房●農(nóng)行●二院楓涇橋●虞城大酒店●時風國際工地●海虞賓館、紅楓園●建行●益民約店●海虞賓館里顏港路●華東食品城售樓處●瑾和絲綢●創(chuàng)美旗幟商行●明亞電纜附件●煙草小店●墨香閣花店●誠和電器●怡芳●新藝新●通廣復印●小型煙草專賣店●家具城●蘭天家園海虞南路●銘港海鮮大酒樓海虞南路305、調(diào)查區(qū)塊：海虞南路地段說明：店面相對集中，企業(yè)單位或集體興建較多主建筑時間：2000年代商業(yè)劃分：餐飲、娛樂、酒店、零售、服務業(yè)、銀行等銷售方式：店面不賣，以租賃的形式為主店面面積：20平方—50平方米為主，服務業(yè)的面積可達數(shù)百平米。市場價格：每平方米約15000元左右租賃費用：每平方米月租金80元—150元不等5、調(diào)查區(qū)塊：海虞南路316、調(diào)查區(qū)塊：鎖瀾路地段說明：店面較集中，大多為企業(yè)單位或集體興建房主建筑時間：1990年代至2000年代商業(yè)劃分：五金機電、二手市場、通訊等銷售方式：店面不賣，以租賃的形式為主店面面積：10平方—30平方米較多市場價格：每平方米約15000元左右租賃費用：每平方米月租金120元—180元不等

6、調(diào)查區(qū)塊：鎖瀾路32六、各在售項目商業(yè)說明商業(yè)調(diào)查表基本資料項目名稱常福名苑開發(fā)商常熟市盛鞋置業(yè)代理商上海正洋房地產(chǎn)經(jīng)濟規(guī)劃設計單位日本MA0景觀設計

項目位置珠江路與報慈北路交匯處店舖總建筑面積2544.86㎡面積規(guī)劃164.7～471.12㎡主力面積237～295㎡店舖規(guī)劃戶數(shù)18已銷售戶數(shù)4銷售比例44%面寬7～8㎡進深16M交房時間2007.12.31開盤時間2006.5.8銷售方式上下層一起賣工程進度封頂層高一層4M,二層3M店鋪公攤10%物管費用0.5元/㎡/月均價8500元/㎡各單元差價無太大差價客戶來源市區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)購鋪目的投資、自營商鋪各月租金

商鋪年回報率

其它事項說明：一層店面靠北面內(nèi)錯約80CM，總體面積大，總價高。六、各在售項目商業(yè)說明商業(yè)調(diào)查表基本資料項目名稱常福名苑開發(fā)33商業(yè)調(diào)查表基本資料項目名稱恒隆中心開發(fā)商常熟市恒隆置業(yè)有限公司代理商軟銀咨詢規(guī)劃設計單位香港穆迪建筑設計咨詢有限公司景觀設計

項目位置方塔街、書院街交界處商鋪總建筑面積45000㎡/銷售8400㎡面積規(guī)劃12.13㎡～14㎡主力面積12.13㎡～14㎡商舖規(guī)劃戶數(shù)一期385套,二期352套已銷售戶數(shù)627套銷售比例85%開盤時間一期7月5日二期8月8日店鋪公攤51%工程進度外立面裝修每層層高地下三層:5.6M地上1F6.3M2F～7F:4.5M物管費用

銷售方式返租銷售81.4%保留自營18.6%其它商業(yè)業(yè)態(tài)分析負一F:精品超市,主力百貨店(運動休閑,青春時尚館),一F:世界名品街,主力百貨店(化妝品,珠寶館)二F:CEPA香港街,淑女館.三F:紳士館,精品館.四F:親子館,家紡,家居天地.五F:風情餐飲.六F:動力KTV.七F:時尚SPA返租條件50%首付,8.12%年租金收益,10年后原價130～143%增值回購.各層售價1F:4.87萬～5.4萬,2F:3.2萬～3.6萬,3F:2.6萬～2.8萬,4F:1.65萬～1.8萬,5F:1.15萬～1.35萬商業(yè)定位常熟第一家ShoppingMall,都市體驗代購物中心客戶來源公務員、教師、醫(yī)生、企事業(yè)單位職工，個體戶購鋪目的投資商鋪各月租金0.68%(房屋總價)商鋪年回報率8.12%其它事項說明：商業(yè)調(diào)查表基本資料項目名稱恒隆中心開發(fā)商常熟市恒隆置業(yè)有限公34商業(yè)調(diào)查表基本資料項目名稱華府世家開發(fā)商常熟九泰宏業(yè)置業(yè)有限公司代理商自售規(guī)劃設計單位

景觀設計

項目位置海虞北路5號商鋪總建筑面積17475.13㎡面積規(guī)劃17.39-2622.51主力面積50以下商舖規(guī)劃戶數(shù)151戶已銷售戶數(shù)未銷售銷售比例

開盤時間預計07年1月店鋪公攤40%工程進度3號樓封頂,1、2號樓:23層左右每層層高一層：5.4米二層:4.5米物管費用2.2元/㎡銷售方式帶租約銷售商業(yè)業(yè)態(tài)分析高檔餐飲及品牌店返租條件條件尚未確定各層售價總均價11500元/㎡(內(nèi)部價)商業(yè)定位未定客戶來源

購鋪目的投資商鋪各月租金未定商鋪年回報率未定其它事項說明：銷售時間未定.

商業(yè)調(diào)查表基本資料項目名稱華府世家開發(fā)商常熟九泰宏業(yè)置業(yè)有限35商業(yè)調(diào)查表基本資料項目名稱世茂中心開發(fā)商世茂代理商自售規(guī)劃設計單位景觀設計泛亞項目位置珠江東路店舖總建筑面積2720㎡面積規(guī)劃130㎡左右(上下)主力面積130㎡店舖規(guī)劃戶數(shù)24戶(上下)已銷售戶數(shù)16戶(上下)銷售比例67%面寬6M進深12M交房時間12.31開盤時間2006年1月銷售方式出售工程進度外立面完工層高1F6.5M2F3.5米店鋪公攤6-8%物管費用4.5元/㎡均價第一:9800元/㎡第二:1.05萬元/㎡現(xiàn):1.25萬元/㎡各單元差價差價不大客戶來源常熟本地購鋪目的自營商鋪各月租金

商鋪年回報率8-10%(自營業(yè))其它事項說明：商業(yè)調(diào)查表基本資料項目名稱世茂中心開發(fā)商世茂代理商自售規(guī)劃設36商業(yè)調(diào)查表基本資料項目名稱香格麗花園開發(fā)商常熟市家盈置業(yè)代理商南京合富輝煌規(guī)劃設計單位

景觀設計

項目位置楓林路17號店舖總建筑面積2089.76㎡面積規(guī)劃11.26～153.14主力面積101～116店舖規(guī)劃戶數(shù)25戶已銷售戶數(shù)16戶銷售比例64%面寬5.5～6.5M進深18M～5M交房時間08年,3月開盤時間8月銷售方式單層工程進度10F層高6M店鋪公攤8%物管費用未定均價1.5萬/㎡各單元差價東面便宜,西面便宜1000～2000/㎡商業(yè)定位小區(qū)配套商業(yè)，不能做餐飲,其他不限制客戶來源外地,本地私營業(yè)主購鋪目的投資、自營商鋪各月租金

商鋪年回報率

其它事項說明：商業(yè)調(diào)查表基本資料項目名稱香格麗花園開發(fā)商常熟市家盈置業(yè)代理37商業(yè)調(diào)查表基本資料項目名稱明日星城·城欣園開發(fā)商蘇州潤禾房地產(chǎn)公司代理商上海新聯(lián)康規(guī)劃設計單位

景觀設計

項目位置黃河路與報慈北路交匯處店舖總建筑面積4809.33㎡面積規(guī)劃55㎡～2516.5㎡主力面積71㎡~142㎡店舖規(guī)劃戶數(shù)25戶已銷售戶數(shù)24銷售比例96%面寬6M進深9M交房時間2006年10月開盤時間2002年8月銷售方式內(nèi)部銷售工程進度裝修完工層高6#6M店鋪公攤2%物管費用1元/㎡均價7000元/㎡各單元差價無價位統(tǒng)一商業(yè)定位小區(qū)的生活配套為主,飯店,超市,棋牌室,茶樓等客戶來源內(nèi)部銷售購鋪目的經(jīng)營、投資商鋪各月租金50元/㎡商鋪年回報率

其它事項說明：1#2500㎡，整銷2000萬。

商業(yè)調(diào)查表基本資料項目名稱明日星城·城欣園開發(fā)商蘇州潤禾房地38商業(yè)調(diào)查表基本資料項目名稱常熟老街開發(fā)商上海綠地集團代理商自售規(guī)劃設計單位

景觀設計

項目位置海虞北路近北三環(huán)店舖總建筑面積13115.26㎡面積規(guī)劃45㎡～411㎡主力面積60㎡～90㎡店舖規(guī)劃戶數(shù)77套已銷售戶數(shù)36銷售比例47%面寬4-5M進深10M左右交房時間2006.9.30開盤時間2006.5.28銷售方式上下兩層分開銷售工程進度已交房層高一層4.5M,二層3.6米店鋪公攤3-4%物管費用1.4元/㎡均價7143.34元/㎡各單元差價150元--2000元上4800-6600元/㎡左右客戶來源外地\本地購鋪目的自營、投資商鋪各月租金50元/㎡商鋪年回報率

其它事項說明：客戶自行經(jīng)營,無統(tǒng)一規(guī)劃。商業(yè)調(diào)查表基本資料項目名稱常熟老街開發(fā)商上海綠地集團代理商自39七、本項目定價基準在常熟整個市場除了方塔街及早期部分市場租金每平方米在100元—200元/月外，大多數(shù)路段的租金在每平方米20元-—60元/月。目前阜湖路的商業(yè)門面房較少，基本上為單向門面房，布行人群稀少，現(xiàn)門面房租金在20-50元之間。與其它路段相比租金水平較低。本項目是阜湖路上規(guī)模最大、門面房最集中的商住結(jié)合的項目，通過本項目可帶動路段內(nèi)周邊的租金上漲，因此以租金水平反推方式進行售價估算較為合理?；厥掌跒?5年（年回報率6.5%左右）。預估方式如下：每平方米月租金×12個月×15年=銷售價格

七、本項目定價基準在常熟整個市場除了40

根據(jù)一層沿街門面房租賃均價為80元/平方米計算，一層門面房銷售價格為： 80×12×15 =14400元/平方米

根據(jù)二層沿街門面房租賃均價為40元/平方米計算，一層門面房銷售價格為： 40×12×15 =7200元/平方米本項目一期商業(yè)門面房總銷售面積為11717.81平方米其中一層商業(yè)面積為5436.68平方米，面積所占比例為46%，二層商業(yè)面積為6281.13平方米，面積所占比例為54%。若按以上價格進行核算本項目一期商業(yè)門面房平均售價約為（14400元+7200元）÷2=10800元/平方米（不包括下沉式廣場及商場商業(yè)）。根據(jù)一層沿街門面房租賃均價為80元/平方米計算41八、本項目商業(yè)價格建議本次商業(yè)一期價格總均提報分成2個價位，再分成建筑面積與套內(nèi)（零公攤）面積2種模式分開說明。零公攤門面房是一種策略表現(xiàn)，讓購房客買的是實際面積，沒有虛構(gòu)，這在常熟是唯一首例，在形式上也可以塑造開發(fā)商將公攤?cè)课?，價格在預期范圍內(nèi)還是可以接受的，廣告更易表現(xiàn)誘因！在銷售策略上這是一帖猛藥。八、本項目商業(yè)價格建議本次商業(yè)一期價格總均提報42商業(yè)一期價格估算每平米總平均單價：10802元樓號類別建筑面積套面面積分攤面積得房率建議單價合計零公攤售價8-1#樓一層面積831.55786.7544.894.61%900074839509512二層面積510.52444.2466.2887.02%5500280786063215#樓一層面積1412.191294.45117.7491.66%132001864090814401二層面積2318.042024.69293.3587.34%78001808071289304#樓一層面積480.8440.7340.0791.67%13200634656014400二層面積297.78260.0937.6987.34%7300217379483583#樓一層面積416.58387.0729.5192.92%13200549885614206二層面積652.34529.96122.3881.24%7500489255092322#樓一層面積2365.511919.57445.9481.15%162003832126219963二層面積2402.451843.98558.4776.75%91602200644211934合計11687.769931.531756.23

1080212625289412712商業(yè)一期價格估算43商業(yè)一期價格估算每平米總平均單價：11998元樓號類別建筑面積套面面積分攤面積得房率建議單價合計零公攤售價8-1#樓一層面積831.55786.7544.894.61%10000831550010569二層面積510.52444.2466.2887.02%5500280786063215#樓一層面積1412.191294.45117.7491.66%150002118285016364二層面積2318.042024.69293.3587.34%78001808071289304#樓一層面積480.8440.7340.0791.67%15000721200016364二層面積297.78260.0937.6987.34%7300217379483583#樓一層面積416.58387.0729.5192.92%15000624870016144二層面積652.34529.96122.3881.24%7500489255092322#樓一層面積2365.511919.57445.9481.15%200004731020024646二層面積2402.451843.98558.4776.75%91602200644211934合計11687.769931.531756.23

1199814023060814120商業(yè)一期價格估算44甲方配合事項的時間完成點內(nèi)容完成時間未完成之影響面工程進度表提供06.11.27各樓號進度不明確,不易掌控及推算節(jié)點商業(yè)面積切割動線定案提供06.11.25無法制作三維,招商手冊,及對外銷售商業(yè)經(jīng)營管理團隊明確06.11.30銷售及招商力道不足,投資客及商家信心不夠商業(yè)推廣公司定案06.11.30廣告,平面,設計,手冊,促銷活動及包裝形象方向不明,影響招商及銷售.商業(yè)全體定位,業(yè)態(tài)定位06.11.30商業(yè)不明確,導致購鋪人顧忌且不易銷售銷售模式確認06.11.30廣告表現(xiàn),手冊,銷售說詞及推廣策略不易執(zhí)行樣品鋪風格及方案確認施工06.11.30施工完成,06.12.15酷街風格表現(xiàn)不出,購鋪人及商家體驗不出,招商處不能成立作業(yè).一樓夾層施工處理解決方案06.11.30客戶的空間利用,平米效率,銷售賣點無法體現(xiàn)下沉式廣場地下及地上的設計方案明確06.11.30手冊,項目商業(yè)賣點及商鋪表現(xiàn)不明確1號樓平,立面方案確認06.11.30手冊,項目商業(yè)賣點及商鋪表現(xiàn)不明確商業(yè)全體立面,景觀,燈光表現(xiàn)確認06.11.30商業(yè)氛圍無法塑造,制作動劃,無法表現(xiàn)商業(yè)立面,景觀,燈光表現(xiàn)效果圖06.12.10商業(yè)氛圍無法塑造,制作動劃,無法表現(xiàn)業(yè)務策略確認06.11.30無法執(zhí)行推廣媒體推廣計劃及預算確認06.11.30媒體投放不明確及預算不明,無法執(zhí)行計劃廣告策略確認06.11.30主軸系列表現(xiàn)不明,影響推廣時間甲方配合事項的時間完成點內(nèi)容完成時間未完成之影響面工程進度表45演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！46城市之光商業(yè)推廣策略提報2006年11月24日城市之光商業(yè)推廣策略提報2006年11月24日47提綱一、前言及全區(qū)定位說明二、業(yè)務推廣策劃三、醞釀階段廣告表現(xiàn)方向四、媒體推廣計劃及預算五、已成型各商業(yè)區(qū)塊說明六、各在售商業(yè)項目說明七、本項目定價基準八、本項目商業(yè)價格建議提綱一48一、前言本項目從9月份以來對商業(yè)進行數(shù)次的提報及修正，目前整體定位、業(yè)態(tài)種類、功能區(qū)分均大致已定，而面積切割重新在調(diào)整中，立面裝飾、園林景觀、燈光表現(xiàn)、樣品鋪、一樓夾層的工程解決及下沉式廣場，1號樓商埔仍在繼續(xù)進行修改方案中，考慮開發(fā)商必須于07年1月份開始銷售商業(yè)，針對商業(yè)銷售提出報告及業(yè)務推廣，廣告表現(xiàn)主軸，推案節(jié)點及工作執(zhí)行計劃等作說明一、前言本項目從9月份以來對商業(yè)進行數(shù)次的提報及修正49全區(qū)商業(yè)定位說明經(jīng)過數(shù)次的提報、溝通、討論及修改，目前全區(qū)商業(yè)定位如下：1、2號樓一樓南面沿街店鋪定位為品牌休閑餐飲，北面內(nèi)街店鋪定位為酷街，二層全區(qū)定位為酷街的沿伸區(qū)塊。2、3、4、5號樓一層內(nèi)街店鋪定位為酷街，二層定位為網(wǎng)吧、SPA、美體等。3、8號樓一、二層定位為小區(qū)配套商業(yè)。全區(qū)商業(yè)定位說明經(jīng)過數(shù)次的提報、溝通、討論及修改504、廣場及1號樓商鋪的三個定位方案：

①廣場地下層及１號樓負一層定位為數(shù)碼城或中型超市，１號樓地上一～三層定位為家居生活精品館②廣場地下層定位為美食城，１號樓負一層～地上三層定位為家居生活精品館③廣場地下層規(guī)劃為停車位單獨出售，１號樓負一層～地上三層定位為家居生活精品館4、廣場及1號樓商鋪的三個定位方案：51（一）各階段銷售節(jié)點前置作業(yè)期醞釀引導期公開強銷期06.12.151.203.31●●●

公開順銷期5.31●

順銷延續(xù)期商業(yè)一期二期二、業(yè)務推廣策劃（一）各階段銷售節(jié)點前置作業(yè)期醞釀引導期公開強銷期06.1252（二）各區(qū)塊推案順序及理由（二）各區(qū)塊推案順序及理由53先推沿街2號樓商業(yè)再推3、4、5號樓步行街門面房接著推西側(cè)規(guī)劃路沿街門面房，至于下沉式廣場及1號商鋪放到第二期再銷售。理由：（1）、從銷控策略而言：2號樓為本項目沿阜湖路最有價格的店面，從工程而言，它也是最快完成的樓號，形象確立，客戶明確看到格局，內(nèi)部空間、外飾，說服點強烈。將2號樓先行銷售完畢讓絕大多數(shù)客戶順勢向內(nèi)街移動購買，不會產(chǎn)生觀望等待的心態(tài)，更有利于內(nèi)街門面房的去化。先推沿街2號樓商業(yè)再推3、4、5號樓步行街門面房接著推西54（2）從銷售優(yōu)勢帶動而言：2號樓沿街門面位置相對較優(yōu)于其它樓號，將優(yōu)勢門面先行推出勢必形成熱銷印象帶動后續(xù)樓號門面房的銷售。（3）從資金回籠而言：2號樓沿街門面售價相對較高于其它樓號，熱銷優(yōu)勢結(jié)合售價優(yōu)勢必可使得資金回籠加快，金額相對較多對開發(fā)商及后續(xù)銷售更加有利。（2）從銷售優(yōu)勢帶動而言：55本項目商業(yè)主要為兩種規(guī)劃，一種是街鋪門面房，另一種則是商場商鋪及廣場商鋪，其中獨立沿街門面房東半段約530㎡及西半段約1120㎡，可用來對外引進主力店并以反租型式銷售，而1號樓地下室內(nèi)約2600㎡及廣場部分面積約6000多㎡，合并約9000㎡，日后也可引進中型主力店或?qū)I(yè)賣場經(jīng)營銷售，引進主力店銷售對本項目而言是極為關(guān)鍵的賣點，其理由如下：（三）區(qū)塊銷售模式本項目商業(yè)主要為兩種規(guī)劃，一種是街鋪門面房，561、客戶信心點足夠，加速商業(yè)銷售。2、帶來消費人潮，引進人流。3、帶動周邊商業(yè)售價。

4、有利于其它店鋪的招商工作。5、提高項目街鋪知名度及形象。所以引進主力店的進駐是本項目“售價”及“順銷”的“重中之重”借由招商公司的商業(yè)資源協(xié)助銷售不可缺席。1、客戶信心點足夠，加速商業(yè)銷售。57區(qū)塊銷售模式2

2號樓、3號樓、4號樓、5號樓（8號樓除外）全區(qū)一層及二層店鋪，購買客源多為投資客，本區(qū)塊適宜用返租形式進行銷售，并且給予固定年回報率8.8%/年(5年)，從常熟以往帶返租的銷售項目而言，固定的回報率都在年回率報8.2%以上，且年限高達10年，如果我們的項目采取返租形式?jīng)]有高于這個回報率將難以產(chǎn)生誘因。區(qū)塊銷售模式22號樓、3號樓、4號樓、5號樓58（四）各階段執(zhí)行工作期別前置作業(yè)期期別醞釀引導期期別公開強銷期時間—06.12.15時間06.12.16-1.19時間1.20-3.31業(yè)

務策略

及

執(zhí)

行

1、銷售海報及招商手冊討論制作.2、

人員培訓3、

DS作業(yè)執(zhí)行4、

來訪客戶的名單告知聯(lián)絡5、已購住宅客戶的名單收集告知6、

項目總體銷講課程安排禮儀、接待銷售流程、答客問及銷控演練7、

企劃表現(xiàn)方向內(nèi)容的討論.8、

廣告路線戰(zhàn)略確立9、

常熟市各商圈市場及周邊街道店鋪市調(diào)租金,近年開值比率了解.10、客戶購買商鋪消費習性分析了解

業(yè)

務

策

略

及

執(zhí)

行

1、現(xiàn)場展板更換2、銷控策略實施（留好去差）3、公關(guān)媒體的宣傳（軟文、電視專題）4、SP活動舉辦5、現(xiàn)場人員分組競賽研擬6、媒體表現(xiàn)更換調(diào)整7、銷售工具夾的檢視與補充加強業(yè)

務

策

略

及

執(zhí)

行

1、SP活動舉辦，活絡熱賣訊息2、區(qū)域派報告知3、媒體大量曝光，眾所周知4、開盤前后價格調(diào)整告知，加強訂購速度5、部份假客戶協(xié)助熱場炒作。（四）各階段執(zhí)行工作期別前置作業(yè)期期別醞釀引導期期別公開強銷59期別前置作業(yè)期期別醞釀引導期期別公開強銷期時間—06.12.15時間06.12.16-1.19時間1.20-3.31業(yè)

務策略

及

執(zhí)

行10、SP活動策劃研擬11、沙盤模型制作12、

POP、車體更換稿面設計13、廣告定位、企劃方向完成14、商業(yè)面積切割、尺寸檢討15、商業(yè)管理團隊進行16、招商團隊洽談協(xié)商及意向簽定。17、

廣告預算擬定18、投資管道比較表試算。19、3D動畫討論制作

業(yè)

務策略

及

執(zhí)

行8、積累客戶邀約現(xiàn)場了解產(chǎn)品9、緣故介紹法的實施10、銷售演練持續(xù)加強11、預約客戶順位排定（視情況收訂金）12、收訂策略研擬13、媒體大量曝光眾所周知14、公告價格帶測試反應及意愿15、銷售道具準備到位

業(yè)

務策略

及

執(zhí)

行6、依銷售狀況反應調(diào)整業(yè)務、媒體策略7、安排媒體采訪報道本案之利多及熱賣，搭配媒體雙管齊下，抬高本案知名度。

期別前置作業(yè)期期別醞釀引導期期別公開強銷期時間—06.12.60期別前置作業(yè)期期別醞釀引導期期別公開強銷期時間—06.12.15時間06.12.16-07.1.19時間07.1.20-07.3.31甲方配合事項1、工程進度確立提供

2、各項發(fā)包的配合

3、商業(yè)面積規(guī)劃定案。

4、商業(yè)切割確認

5、業(yè)務策略確認

6、媒體計劃確認

7、廣告預算確認

8、銷售模式確認

9、商業(yè)管理團隊確認

10、商業(yè)定位確認

11、物管團隊確認

12、商場經(jīng)營團隊確認

13、商業(yè)推廣公司確認

14、樣品鋪制作確認15、商業(yè)立面景觀確認16、燈光效果表現(xiàn)確認17、一層夾層施工確認18、下沉式廠場及1號樓平面方案確認19、下沉式廠場地面設計方案確認甲方配合事項1、媒體發(fā)布計劃的確認

2、前置期甲方未完成配合部分事項的確認

3、銷售面積的確認（測繪院）

4、業(yè)務策略、業(yè)務執(zhí)行的確認

5、價格策略及價格的研討

6、銷售道具的提供（商業(yè)模型、銷海、招商手冊、樓書、CF三維動畫）

7、開盤時間確認

8、收訂方式確認

9、合同討論研擬修改

10、定購流程確認

11、商業(yè)經(jīng)營管理團隊定案甲方配合事項1、媒體發(fā)包確認

2、工程進度確認

3、開盤流程操作細則確認

4、2#樓立面完成5、酷街園林景觀燈光效果完成6、住宅南面入戶凱旋門完成7、2號樓南面人行道整體形象燈光塑造完成

（五）甲方配合事項期別前置作業(yè)期期別醞釀引導期期別公開強銷期時間—06.12.61三、醞釀階段廣告表現(xiàn)方向A、廣告推廣與招商部署同步執(zhí)行第一步：新聞事件形式炒作，項目前景規(guī)劃經(jīng)營優(yōu)勢說明；第二步：舉行各類公關(guān)活動、推廣項目。以事件營銷（例如：常熟首條酷街即將登陸引起關(guān)注懸念）作配合，全面展開銷售工作及招商工作；第三步：廣泛運用各類有效媒體與機構(gòu)的多種形式共同推廣，促進招商及銷售成功。三、醞釀階段廣告表現(xiàn)方向A、廣告推廣與招商部署同步執(zhí)行62

通過塑造項目品牌形象

強化項目規(guī)劃經(jīng)營優(yōu)勢

增強投資經(jīng)營信心及前景

全面銷售、招商B、廣告推廣目標

B、廣告推廣目63◎區(qū)域決定價值◎商業(yè)實現(xiàn)價值◎環(huán)境體現(xiàn)價值◎品質(zhì)保證價值◎品牌成就價值◎機遇創(chuàng)造價值C、項目特色及優(yōu)點的廣告闡述表現(xiàn)重點◎區(qū)域決定價值◎品質(zhì)保證價值C、項目特色及優(yōu)點的廣告闡述6412月●15●07.1月●10●開盤★2月●3月●更換稿面┃┃┃第一波第二波第三波12月●●07.1月●開盤★2月●3月●更換稿面┃┃第一波第二波（1）POP投放（2）圍板四、媒體推廣計劃及預算（一）媒體推廣計劃12月1507.1月10開盤2月3月更換稿面┃┃┃第一波第二6512月●●07.1月●開盤★2月●3月●┃┃第一波第二波12月●14★07.1月●開盤★2月●3月●28★投放投放13★20★★★投放投放投放投放投放★12月●07.1月●開盤★2月●3月●┃┃投放投放┃（3）CF30秒投放（4）NP（5）江蘇電臺12月07.1月開盤2月3月┃┃第一波第二波12月1407.66(二)、媒體預算類型媒體預估費用合計長效性媒體POP60萬66萬圍板6萬大眾媒體CF8萬25萬NP8萬DM5萬電臺4萬小眾媒體特定人士DM6萬6萬其它媒體SP活動25萬55萬文宣品14萬雜支10萬其它6萬備用廣告費用45萬45萬總計197萬197萬(二)、媒體預算類型媒體預估費用合計長效性媒體POP60萬667備注:1、本表是07年商業(yè)銷售廣媒體廣告預算表.2、商業(yè)一、二期銷售總金額暫定為2.6億元，依代理銷售合同約定廣告費用為0.8%-1%,本表依0.8%做廣告預算。3、編列的廣告預算中暫時先預留20%作為備用的廣告費用.如果預算足夠至保留至下一期的預算中.如果不夠則動用此筆費用備注:68五、已成型各商業(yè)區(qū)塊說明●龍泉浴室●煙雜店●點心店●飯館●煙酒●面館●面館●服飾●卷煙●美發(fā)●保健品●漢堡店●水果批發(fā)●冷飲、熱腸●少年宮入口●食雜●鹵味、鹵菜●拆遷辦大門●空置●服裝●蛋糕、面包●飯店●飯店●包裝機械●封包機、縫包線●麻將桌●AB內(nèi)衣●勞動防護用品●文具用品、麻將桌●體育用品、保險箱●水暖螺絲阜湖

路

城市之光1、調(diào)查區(qū)塊：阜湖路地段說明：店面不集中，商業(yè)業(yè)態(tài)也不統(tǒng)一，大多數(shù)為早些年公家單位及集體或個人自已蓋的店面為主，一部分住房改為店面主建筑時間：1980年代至1990年代商業(yè)劃分：小五金機電、美發(fā)、小餐飲、地毯等小商業(yè)組成銷售方式：店面不賣，以租賃的形式為主店面面積：約40平方—100平方米較多市場價格：每平方米約8000元左右租賃費用：每平方米月租金25元—50元不等五、已成型各商業(yè)區(qū)塊說明69●國土資源局●居民樓●盲人推拿●居民樓●房屋中介●居民樓●房屋中介●居民樓●童裝●居民樓●服飾●老婆餅●食雜●酒樓●花店●酒家●女裝●男裝●女裝●童裝●美甲●女裝●服飾●服飾●雜貨●點心●服飾●服飾●服飾●女裝●童裝●童裝●服裝●飾品●服飾●卡通、飾品●皮包●房屋中介●童裝●刺繡●服飾●園藝●羊絨制衣●服飾●美發(fā)●服飾●冷飲等●飯店●摩托機修●服裝●精品店●花店●餐館●保健品●房產(chǎn)中介●牙科門診●空置●手提包●空置●五金裝飾裝潢●空置●服裝●服裝●餐館●藥店●時裝●可的連鎖店●書攤●服裝●服裝●服裝●服裝●香煙●餐館●情侶專賣店●空置●茶莊●理發(fā)店●煙草茶葉●板栗店●服裝●熟食店●糕點●煙酒●空置●服飾●日用五金百貨●服飾●餐館●食雜店●服飾●熟食店●空置●餐館●水果店●餐館●餐館●農(nóng)工商超市里顏港●空置●空置●服裝●空置●空置●服裝●嬰兒用品●服裝●理發(fā)店●服飾●餐館●空置●房產(chǎn)代理●餐館●餐館●餐館●服裝●服裝●皮包●內(nèi)衣●空置●飾品店●可的連鎖●餐館●餐館●餐館●餐館●花店●空置●美發(fā)●服裝●服裝●鞋●煙酒●糕點●服飾●餐館●空置●化妝店●空置●空置●復印店●餐館●紙品●空置●香煙●美發(fā)店●服裝●空置●一笑湯包●男士服飾●服飾●服飾●單像、鮮花●美發(fā)●面館●食雜●睡衣店●燒烤●飯店●服飾●蓄電池●房屋中介●音響●空置里顏港●國土資源局●服裝里顏港●空置●一702、調(diào)查區(qū)塊：里顏港地段說明：店面較集中，大多數(shù)店面數(shù)自建房，一部分由單位、集體購買后進行分租主建筑時間：1980年代至1990年代商業(yè)劃分：服裝服飾、餐飲為主配合超市、藥店、花店等零售業(yè)態(tài)銷售方式：店面不賣，以租賃的形式為主，店面面積：20平方—40平方米為主，也有部分較大的店鋪市場價格：每平方米約12000元左右租賃費用：每平方米月租金100元—120元不等2、調(diào)查區(qū)塊：里顏港71●中國移動●金正●清華同方犢●柯達影像網(wǎng)絡●親密愛人●西西尼奧自助餐廳●空置●大娘水餃●米羅咖啡●波司登●常貽賓館●品牌之家折扣店●豪祥閣餐廳●聯(lián)華鞋業(yè)●飾品店●天弧●POMA●安踏●海瀾之家●伴尼中仔●瑞祥●男人天地●自由空間●石頭記●意爾康●華倫天奴●TKTRACK●李寧●以純●361’專賣●吳良材眼鏡店●百貨●聯(lián)華鞋業(yè)●豪克眼鏡●森馬●安踏●青木三色●超前褲行●自由空間●華倫天奴直銷店●農(nóng)村商業(yè)銀行●通靈翠坊●家電商廈●新鳳祥銀樓●家電商廈●月光寶盒●家電音像專賣●中國聯(lián)通●芭布勒●特步●蘭桂坊●石頭記●金萊克●福翠玉●沃佩柯毛衫●都市女秀●依米奴●男人之家品牌折扣聯(lián)鎖●福泰銀樓●寶島眼鏡●上書房●肯德基●三?！穹ㄈR爾大賣場●中國移動通迅●男人服飾●TONYWEAR●水馬●JASONWOOD●卡賓●香港威斯登眼鏡●馨格●零點坊●好七迪●德克士●哥弟●必勝客●黃金、手表、男女箱包●卡地諾●華地百貨●味千接面●空置●飄城粥店步行街●中國移動●萬豐銀樓●佩佩文具●吳良材眼鏡●大光明眼鏡●床上用品●真維斯服裝●丹鳳銀樓●慶銀福樓●中國移動●移動●鑫福珠寶●服裝店●男士精品店●音像店●新香園餃子店●香格里好俱樂部●農(nóng)村商業(yè)銀行●服裝店●KFC●建行●牡丹茶樓●海蘭之家服裝●堡獅龍服裝河東街●星光燦爛KTV●中信實業(yè)●李寧●茂昌眼鏡●新華書店●華倫天奴●特步●灰鼠服裝●交通銀行●儲蓄所●農(nóng)行●KFC●向群商場●雷充上藥店●自移動●大娘水餃●移動●時代網(wǎng)吧●摩登干洗●廚房設備公司●風尚美發(fā)●園景山茶館●金海華●家福藥店●移動●潮流服飾●九鼎娛樂●米盧服裝●女人天地服飾●鄉(xiāng)村湯包●柯達●第一百貨●新福地廣場●京門影院●移動●建輝珠寶●錢貴KTV●宣傳欄●自由空間●LALA精品●現(xiàn)代光學眼鏡●安踏●喬丹●德爾惠運動鞋●南方手機大賣場河東街●聯(lián)通●栗木●森馬服裝●時代商場●千百匯●藍色天空●葡京冷飲●閩江夜總會●移動專賣●AB內(nèi)衣●安踏●婚紗攝影●燒烤●服裝店●精品店●食為先●凱司令●工美手飾●柯達●服裝●柯達●公廁●維麗斯攝影●小肥羊●秋艷服裝方塔街●中國移動步行街●中國移動●金海華方723、調(diào)查區(qū)塊：方塔步行街地段說明：店面較集中，由政府劃地給各企業(yè)單位，由各企業(yè)單位出資興建主建筑時間：2003年商業(yè)劃分：各服裝服飾、精品、鞋業(yè)、百貨、餐廳等銷售方式：以租賃的形式為主，有部分政府進行拍賣店面面積：40平方—500平方米都有市場價格：每平方米約30000元左右租賃費用：每平方米月租金150元—250元不等3、調(diào)查區(qū)塊：方塔步行街73●上海龍鳳祥●小靈通營業(yè)廳●游戲廳入口●新雅酒樓●小賣部●新雅快餐●叫化雞●HAPPY禮品店●音像店●依加依發(fā)裝●鼎好飾品店●安踏●雪暖服飾●可的便利店●東方服飾●貴夫人皮革●圣騎士牛仔●鮮花店●葡京小站●九龍服飾●牛仔坊●茶店●花都鮮花店●童裝●鵬程服飾●旗牌王服飾●金玫瑰服飾●愛爾金服飾●紅杉樹服飾●福泰皮衣●燒餅店●飾品店●服飾●西裝店●王中王服飾●煙酒店●書店●音樂廳●百聲樂器商行●外貿(mào)服飾●PICC虞山辦事處●真維斯服飾●卡丹路服飾●音像店●吳良眼鏡●面包店●網(wǎng)吧、歌舞廳入口●盈彩美地服飾●唐師服飾●音像店●機電●煙酒店●電動車銀都歌舞廳入口●工商銀行●雪狼服飾●女子專業(yè)美容護膚中心●兒童攝影●機電●音響店●人民藥房●菲利普電動車●廣大機電●虹妝婚紗攝影●煙店●松盛糕團店●農(nóng)業(yè)銀行南門大街停車場●百貨大樓●羊毛衫●拉鏈維修店●非主流服飾●顯高服飾●冰潔服飾●精品男裝●大明眼鏡公司●錕鈍店●潮流服飾●法萊爾飾品●港匯百貨●安踏●以純（服飾）●時尚風情婚紗●北一快餐店●柳仁仁藥店●羅曼帝克婚紗照相館●羽絨衣褲●羽絨服裝●法萊爾女裝●法萊爾西褲●中國電信●中國郵政●中國聯(lián)通●停車場入口●寶島眼鏡縣南街●上海龍鳳祥●機電縣南街744、調(diào)查區(qū)塊：縣南街地段說明：店面集中，企業(yè)單位或集體興建，部分為自建房，是常熟最早成形的商業(yè)街主建筑時間：1980年代至2000年代都有商業(yè)劃分：各服裝服飾、精品、百貨、鞋業(yè)、小餐飲等銷售方式：以租賃的形式為主，部分商廈由個人購買后進行分租店面面積：20平方—50平方米為主市場價格：每平方米約8000—20000元不等租賃費用：每平方米月租金150元—450元不等4、調(diào)查區(qū)塊：縣南街75●銘港海鮮大酒樓●小尾羊●嬌典造型●碧海藍天浴場●工行●常熟凱蘭針織有限公司●常熟國土資源監(jiān)察隊里顏港口●好德便利店●克莉絲汀餅屋●柔婷美容美體連鎖店●德克士●益通中介●安琪兒毛衫●日用品商店●天音移動電話特約維修站●煙草公司●先鋒第二藥房●綠搖籃美容、足浴場●票城粥店●漢式美食、網(wǎng)吧方塔街口●迪歐咖啡●中信實業(yè)銀行小巷口●香水百合KTV●飯泡粥●雅典娜美容、美體中心●可的便利店●ADIDAS專賣店●新時代保健品店●華聯(lián)干洗店●百合餅屋●常熟航空服務公司●華聯(lián)賓館●交行●華聯(lián)賓館、夜總會、商場●優(yōu)豪敦楓涇橋●德莊火鍋●伊爾薩時尚洗手店●書香苑、花藝●紅鉆石、西餅屋●常熟市繡衣服裝廠●照相館●錦繡商城●花店●康福采超市●百姓飯店●現(xiàn)代光學眼鏡●交通國內(nèi)旅行社●安達汽車祖憑有限公司●農(nóng)村商業(yè)銀行●虞南旅社●仙雅飯店●山鑫園飯店●中誠大藥房●農(nóng)行●二院楓涇橋●虞城大酒店●時風國際工地●海虞賓館、紅楓園●建行●益民約店●海虞賓館里顏港路●華東食品城售樓處●瑾和絲綢●創(chuàng)美旗幟商行●明亞電纜附件●煙草小店●墨香閣花店●誠和電器●怡芳●新藝新●通廣復印●小型煙草專賣店●家具城●蘭天家園海虞南路●銘港海鮮大酒樓海虞南路765、調(diào)查區(qū)塊：海虞南路地段說明：店面相對集中，企業(yè)單位或集體興建較多主建筑時間：2000年代商業(yè)劃分：餐飲、娛樂、酒店、零售、服務業(yè)、銀行等銷售方式：店面不賣，以租賃的形式為主店面面積：20平方—50平方米為主，服務業(yè)的面積可達數(shù)百平米。市場價格：每平方米約15000元左右租賃費用：每平方米月租金80元—150元不等5、調(diào)查區(qū)塊：海虞南路776、調(diào)查區(qū)塊：鎖瀾路地段說明：店面較集中，大多為企業(yè)單位或集體興建房主建筑時間：1990年代至2000年代商業(yè)劃分：五金機電、二手市場、通訊等銷售方式：店面不賣，以租賃的形式為主店面面積：10平方—30平方米較多市場價格：每平方米約15