渝能?chē)?guó)際大廈產(chǎn)品初步定位課件

楊家坪渝能?chē)?guó)際大廈項(xiàng)目

產(chǎn)品初步定位謹(jǐn)呈：重慶首信地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

重慶渝能貿(mào)易（投資）有限公司博眾房地產(chǎn)管理研究院2012-1-19楊家坪渝能?chē)?guó)際大廈項(xiàng)目產(chǎn)品初1報(bào)告目錄A項(xiàng)目自身屬性分析B項(xiàng)目SWOT分析C項(xiàng)目初步定位D項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升建議E合作建議報(bào)告目錄A項(xiàng)目自身屬性分析B項(xiàng)目SWOT分析C項(xiàng)目初步定位D2PartA項(xiàng)目自身屬性分析PartA項(xiàng)目自身屬性分析3項(xiàng)目宗地位于重慶市九龍坡區(qū)，地塊所在區(qū)域?yàn)榕f城改造項(xiàng)目，地塊緊靠楊家坪商圈，毗鄰輕軌2號(hào)線謝家灣輕軌站旁。從大環(huán)境看項(xiàng)目屬于楊家坪商圈輻射范圍；從地塊到謝家灣正街步行約8分鐘，到楊家坪商圈步行街約10分鐘路程。楊家坪商圈區(qū)域價(jià)值—地理位置項(xiàng)目宗地位于重慶市九龍坡區(qū)，地塊所在區(qū)域?yàn)榕f城改造項(xiàng)目，地塊4區(qū)域價(jià)值—周邊物業(yè)華潤(rùn)二十四城民族村住宅小區(qū)珠江花園周邊物業(yè)：項(xiàng)目周邊物業(yè)多以居住為主，其中在建的物業(yè)有華潤(rùn)二十四城、保利港灣國(guó)際、南方東銀項(xiàng)目安置房，已經(jīng)成熟的住宅小區(qū)有珠江花園、民族村住宅小區(qū)；人口結(jié)構(gòu)：目前板塊內(nèi)居住人口多以原建設(shè)廠職工及家屬為主，但隨著各住宅項(xiàng)目的不斷修建銷(xiāo)售，未來(lái)3-5年版塊內(nèi)居住人群數(shù)量將會(huì)大幅度提升；消費(fèi)習(xí)慣：板塊內(nèi)居住人群消費(fèi)大多集中在楊家坪商圈及直港大道等較為成熟的商業(yè)區(qū)。保利港灣國(guó)際規(guī)劃住宅用地南方東銀安置房本案區(qū)域價(jià)值—周邊物業(yè)華潤(rùn)二十四城民族村住宅小區(qū)珠江花園周邊物業(yè)5區(qū)域價(jià)值—周邊商業(yè)楊家坪步行街直港大道周邊商業(yè)：本案所在版塊商業(yè)氛圍濃厚，距項(xiàng)目1公里處便是重慶第四大商圈，楊家坪商圈；距項(xiàng)目0.7公里處便是集餐飲、娛樂(lè)為一體的直港大道及謝家灣正街；但地塊500米內(nèi)目前商業(yè)氣氛缺乏，只有部分項(xiàng)目?jī)?nèi)擁有少量生活商業(yè)配套設(shè)施。楊家坪商圈直港大道謝家灣正街區(qū)域價(jià)值—周邊商業(yè)楊家坪步行街直港大道周邊商業(yè)：楊家坪商圈直6項(xiàng)目周邊交通環(huán)境優(yōu)越項(xiàng)目周邊交通環(huán)境優(yōu)越，九濱路距離本案不到100米距離，并且在建的南北干道距離本案不到200米；輕軌2號(hào)線謝家灣站距離本案步行不到8分鐘路程；隨著華潤(rùn)項(xiàng)目及周邊各住宅項(xiàng)目的不斷建設(shè)，未來(lái)項(xiàng)目周邊交通環(huán)境將大幅提升。九濱路南北干道（在建）輕軌2號(hào)線站點(diǎn)項(xiàng)目交通環(huán)境項(xiàng)目周邊交通環(huán)境優(yōu)越九濱路南北干道（在建）輕軌2號(hào)線站點(diǎn)項(xiàng)目7項(xiàng)目周邊配套本案重慶理工大學(xué)育才小學(xué)謝家灣小學(xué)重慶奧體中心石坪橋小學(xué)重慶醫(yī)科大學(xué)教育:謝家灣小學(xué)、育才小學(xué)、石坪橋小學(xué)、重慶理工大學(xué)、重慶醫(yī)科大學(xué)等醫(yī)療：中醫(yī)骨科醫(yī)院、渝西醫(yī)院等運(yùn)動(dòng)休閑購(gòu)物：重慶奧體中心、動(dòng)物園、新世紀(jì)百貨商場(chǎng)、龍湖西城天街等動(dòng)物園新世紀(jì)百貨商場(chǎng)龍湖西城天街中醫(yī)骨科醫(yī)院渝西醫(yī)院項(xiàng)目周邊配套本案重慶理工大學(xué)育才小學(xué)謝家灣小學(xué)重慶奧體中心石8●本案屬于舊城改造項(xiàng)目，目前周邊呈現(xiàn)臟、亂、差的格局，多棟磚混建筑尚需拆除（拆遷工作正在進(jìn)行中）；●地塊內(nèi)部可利用的自然資源相對(duì)有限，南北有高壓線穿過(guò)地塊中部，且外圍環(huán)境（臨九濱路加油站旁）鄰高壓線；現(xiàn)有地塊存在一定高差。項(xiàng)目現(xiàn)狀●本案屬于舊城改造項(xiàng)目，目前周邊呈現(xiàn)臟、亂、差的格局，多棟磚9項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)占地面積6.9畝容積率4.5計(jì)容建筑面積2.07萬(wàn)平方米項(xiàng)目體量較小項(xiàng)目占地面積約為6.9畝，總建筑面積約為2.07萬(wàn)平方米，不具備體量?jī)?yōu)勢(shì)。項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)占地面積6.9畝容積率4.5計(jì)容建筑面積2.0710PartB項(xiàng)目SWOT分析PartB項(xiàng)目SWOT分析11S（優(yōu)勢(shì)）O（機(jī)會(huì)）W（劣勢(shì)）T（威脅）項(xiàng)目位于成熟社區(qū)，毗鄰楊家坪商圈，地理位置優(yōu)勢(shì)突出；項(xiàng)目交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)，通達(dá)性強(qiáng)，距輕軌2號(hào)線步行約10分鐘路程，距南北干道下道口200米；項(xiàng)目地塊小，體量較小，區(qū)域影響力不大，難以形成品牌效應(yīng)；雖然交通便利，但道路為居住區(qū)內(nèi)支干道組成，其項(xiàng)目昭示性和客戶自然攔截受一定程度影響；毗鄰商圈，但與商圈也存在1公里的距離，且周邊多以居住小區(qū)為主，未來(lái)難于形成新的商業(yè)聚集地；隨著華潤(rùn).建設(shè)廠項(xiàng)目的不斷修建完善，未來(lái)將改善謝家灣區(qū)域形象和居住環(huán)境；項(xiàng)目周邊發(fā)展迅速，未來(lái)2-3年周邊將建設(shè)成熟；房地產(chǎn)宏觀調(diào)控趨嚴(yán)，限制部分投資客的置業(yè)；市場(chǎng)持幣觀望氛圍濃厚，一定程度上延長(zhǎng)客戶下單（相對(duì)延長(zhǎng)項(xiàng)目銷(xiāo)售周期和現(xiàn)金回籠）；項(xiàng)目被眾多性價(jià)比較高的新建樓盤(pán)包圍，未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)量巨大，項(xiàng)目市場(chǎng)空間較小。項(xiàng)目SWOT分析S（優(yōu)勢(shì)）O（機(jī)會(huì)）W（劣勢(shì)）T（威脅）項(xiàng)目位于成熟社區(qū)，毗12PartC項(xiàng)目初步定位PartC項(xiàng)目初步定位13項(xiàng)目定位思考四大細(xì)分市場(chǎng)分析項(xiàng)目的發(fā)展方向在哪里，物業(yè)選擇、或組合將會(huì)是什么？酒店商業(yè)寫(xiě)字樓住宅對(duì)于本項(xiàng)目2萬(wàn)方的單體樓，可考慮定位的物業(yè)形態(tài)如下：項(xiàng)目定位思考四大細(xì)分市場(chǎng)分析項(xiàng)目的發(fā)展方向在哪里，物業(yè)選擇、14定位：寫(xiě)字樓整體打造：打造具有國(guó)際水準(zhǔn)的高品質(zhì)甲級(jí)寫(xiě)字樓類(lèi)似項(xiàng)目：水晶國(guó)際、興茂盛世國(guó)際可行性分析：1、本案雖然交通便利，但道路為居住區(qū)內(nèi)支干道組成，其項(xiàng)目昭示性不強(qiáng)；2、甲級(jí)寫(xiě)字樓物業(yè)對(duì)地理位置、配套設(shè)施等要求較高，大多集中在城市商業(yè)核心地帶，而本項(xiàng)目距離楊家坪商圈約1公里，公交系統(tǒng)不發(fā)達(dá)，周邊均以居住小區(qū)為主，未來(lái)也難以形成大型商業(yè)和商務(wù)氛圍，3、雖然隨著周邊項(xiàng)目的建設(shè)完善，未來(lái)在板塊內(nèi)也會(huì)存在一定的辦公場(chǎng)地需求，但難以支撐高端寫(xiě)字樓項(xiàng)目。4、臨近本案的華潤(rùn)項(xiàng)目在謝家灣主干道已規(guī)劃甲級(jí)寫(xiě)字樓，未來(lái)對(duì)本項(xiàng)目造成直接威脅。定位結(jié)論：不可行項(xiàng)目定位思考寫(xiě)字樓物業(yè)可行性分析定位：寫(xiě)字樓項(xiàng)目定位思考寫(xiě)字樓物業(yè)可行性分析15項(xiàng)目定位思考酒店物業(yè)可行性分析星級(jí)酒店布局圖區(qū)域內(nèi)星級(jí)酒店分布情況項(xiàng)目定位思考酒店物業(yè)可行性分析星級(jí)酒店布局圖區(qū)域內(nèi)星級(jí)酒店分16項(xiàng)目定位思考酒店物業(yè)可行性分析定位：星級(jí)酒店整體打造：引領(lǐng)楊家坪高端消費(fèi)的五星級(jí)酒店類(lèi)似項(xiàng)目：歐瑞錦江、天來(lái)大酒店否定原因：1、五星級(jí)酒店多選擇在商業(yè)核心地段，而本項(xiàng)目區(qū)域多以居住為主，距離商圈主干道、濱江路均有一定距離，加之自身周邊缺少餐飲娛樂(lè)、商業(yè)氛圍；2、五星級(jí)酒店市場(chǎng)需求量有限，雖然目前楊家坪地區(qū)此類(lèi)酒店稀缺，隨著大坪、袁家崗板塊的崛起，以及未來(lái)周邊已規(guī)劃5星級(jí)酒店，如萬(wàn)象城項(xiàng)目規(guī)劃的五星級(jí)酒店，海南云天酒店等，未來(lái)區(qū)域內(nèi)高端酒店較多，本項(xiàng)目從區(qū)位上不具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，后期經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大；3、五星級(jí)酒店對(duì)資金投入過(guò)高。4、對(duì)投資主體及經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)要求較高。定位結(jié)論：不可行項(xiàng)目定位思考酒店物業(yè)可行性分析定位：星級(jí)酒店17項(xiàng)目定位思考酒店物業(yè)可行性分析商務(wù)酒店布局圖本案區(qū)域內(nèi)商務(wù)酒店分布情況項(xiàng)目定位思考酒店物業(yè)可行性分析商務(wù)酒店布局圖本案區(qū)域內(nèi)商務(wù)酒18項(xiàng)目定位思考酒店物業(yè)可行性分析定位：精品商務(wù)酒店整體打造：區(qū)域型精品商務(wù)酒店類(lèi)似項(xiàng)目：七天連鎖、戴斯酒店可行性分析：1、區(qū)域商務(wù)酒店多分布在楊家坪步行街、西郊路、直港大道、楊家坪正街內(nèi)，而本項(xiàng)目地塊周邊1公里商務(wù)酒店資源稀缺；2、項(xiàng)目所在居住區(qū)，未來(lái)居住人口密集，居民來(lái)客、來(lái)訪量較大，對(duì)中等住宿的商務(wù)酒店需求量也會(huì)隨之加大；3、對(duì)于打造精品商務(wù)酒店而言，本案所在位置較好，對(duì)周邊居住區(qū)的輻射能力較強(qiáng)；也可分流二十四城項(xiàng)目部分中、高端商務(wù)客群；4、項(xiàng)目周邊均規(guī)劃為住宅小區(qū)，類(lèi)似的商務(wù)酒店規(guī)劃較少，不會(huì)對(duì)本案造成過(guò)大競(jìng)爭(zhēng)壓力。、定位結(jié)論：可行項(xiàng)目定位思考酒店物業(yè)可行性分析定位：精品商務(wù)酒店19華潤(rùn)二十四城保利港灣國(guó)際華宇春江花月恒大綠洲聯(lián)發(fā)嘉園大鼎世紀(jì)濱江麗水青苑本案項(xiàng)目名稱項(xiàng)目規(guī)模（萬(wàn)方）物業(yè)類(lèi)型銷(xiāo)售均價(jià)（元/平方米）華宇春江花月26高層7888華潤(rùn)二十四城191.6高層8000保利港灣國(guó)際25.6高層6650大鼎世紀(jì)濱江13.56高層7300麗水青苑28.5高層9000恒大綠洲46高層、小高層8300聯(lián)發(fā)嘉園17.19高層8500供應(yīng)量大、品牌企業(yè)居多、同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重本案周邊在售項(xiàng)目產(chǎn)品形態(tài)以高層產(chǎn)品為主，同質(zhì)化較為嚴(yán)重。各項(xiàng)目之間的價(jià)格差異并不大，集中在8000元/平方米左右，各項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)異常激烈；特別是華潤(rùn)二十四城項(xiàng)目毗鄰本案，不論項(xiàng)目品質(zhì)、體量、開(kāi)發(fā)商品牌效應(yīng)等都具備較大優(yōu)勢(shì)。區(qū)域住宅市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位思考住宅物業(yè)可行性分析華潤(rùn)二十四城保利港灣國(guó)際華宇春江花月恒大綠洲聯(lián)發(fā)嘉園大鼎世紀(jì)20面臨整體市場(chǎng)的強(qiáng)大供應(yīng)量壓力；面臨板塊內(nèi)的強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)壓力；面臨產(chǎn)品的同質(zhì)化壓力；面臨品牌開(kāi)發(fā)商打造品質(zhì)上的壓力。通過(guò)對(duì)住宅市場(chǎng)的分析發(fā)現(xiàn)，本案面臨的眾多壓力問(wèn)題：所以，項(xiàng)目住宅部分定位必須以產(chǎn)品的差異化為突破點(diǎn)！項(xiàng)目定位思考住宅物業(yè)可行性分析面臨整體市場(chǎng)的強(qiáng)大供應(yīng)量壓力；通過(guò)對(duì)住宅市場(chǎng)的分析發(fā)現(xiàn)，本案21定位：高層住宅整體打造：中、高檔精品青年社區(qū)類(lèi)似項(xiàng)目：阿布阿布可行性分析：1、項(xiàng)目周邊在建、在售住宅項(xiàng)目較多，且都具備體量、品質(zhì)等優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈；2、由于本案體量較小，不能打造品質(zhì)小區(qū)，將難于在板塊內(nèi)提升影響力，在后市的競(jìng)爭(zhēng)中將不具備優(yōu)勢(shì)。3、不但價(jià)格受到周邊樓盤(pán)限制，而且難以作出自身產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)。定位結(jié)論：風(fēng)險(xiǎn)較大，不太可行項(xiàng)目定位思考住宅物業(yè)可行性分析定位：高層住宅項(xiàng)目定位思考住宅物業(yè)可行性分析22項(xiàng)目定位思考住宅物業(yè)可行性分析定位：公寓整體打造：打造集酒店、商務(wù)辦公、高尚住宅為一體的酒店式管理公寓類(lèi)似項(xiàng)目：龍湖MOCO、龍湖水晶星座可行性分析：1、公寓產(chǎn)品對(duì)體量要求不大，而類(lèi)似本案小體量高容積率的單體項(xiàng)目具備打造品質(zhì)公寓的條件；2、目前板塊內(nèi)缺少此類(lèi)產(chǎn)品，市場(chǎng)空白點(diǎn)較大；3、公寓產(chǎn)品戶型面積較小，總價(jià)較低，易于銷(xiāo)售，能保證開(kāi)發(fā)企業(yè)回籠資金的速度。4、在競(jìng)爭(zhēng)上可以與市場(chǎng)上普通住宅項(xiàng)目形成較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，有助市場(chǎng)突圍。4、考慮到板塊內(nèi)未來(lái)對(duì)辦公場(chǎng)所的部分需求，公寓產(chǎn)品也可用著辦公場(chǎng)所。定位結(jié)論：可行項(xiàng)目定位思考住宅物業(yè)可行性分析定位：公寓23項(xiàng)目定位思考住宅物業(yè)可行性分析定位：還建房整體打造：打造高性價(jià)比小康住宅可行性分析：1、還建房對(duì)項(xiàng)目體量、地位位置、配套、建筑品質(zhì)等要求不高，而且能達(dá)到快速回籠資金的目的。2、產(chǎn)品操作風(fēng)險(xiǎn)低。定位結(jié)論：可行項(xiàng)目定位思考住宅物業(yè)可行性分析定位：還建房24項(xiàng)目定位思考商業(yè)物業(yè)可行性分析定位：大型商業(yè)體及社區(qū)配套商業(yè)可行性分析：1、距離辦案1公里內(nèi)有重慶第四大商圈“楊家坪商圈”、直港大道、謝家灣正街，及未來(lái)華潤(rùn)項(xiàng)目打造的大型商業(yè)體；而本案地塊較小無(wú)法造成區(qū)域影響力。2、本案周邊項(xiàng)目體量均較大，通過(guò)我們對(duì)各項(xiàng)目規(guī)劃的調(diào)查，在各新建項(xiàng)目中均規(guī)劃有社區(qū)配套商業(yè)，特別是毗鄰本案的華潤(rùn)項(xiàng)目，該項(xiàng)目體量較大，在各組團(tuán)板塊內(nèi)均建有社區(qū)配套商業(yè)；定位結(jié)論：大型商業(yè)不可能，社區(qū)配套激烈項(xiàng)目定位思考商業(yè)物業(yè)可行性分析定位：大型商業(yè)體及社區(qū)配套商業(yè)25項(xiàng)目定位思考商業(yè)物業(yè)可行性分析定位：專業(yè)市場(chǎng)整體打造：汽車(chē)4S店可行性分析：1、

項(xiàng)目周邊汽車(chē)4S店主要集中在菜袁路、奧體中心、動(dòng)物園附近，且都是集群式布局；2、距離本案不到100米內(nèi)就是寶馬汽車(chē)4S店，以及處于洽談中的奔馳4S店，依托兩家品牌汽車(chē)4S店，未來(lái)將會(huì)吸引更多的汽車(chē)4S店進(jìn)駐，形成集群效應(yīng)。3、但汽車(chē)4S店經(jīng)營(yíng)權(quán)取得較難。定位結(jié)論：可行本案項(xiàng)目定位思考商業(yè)物業(yè)可行性分析定位：專業(yè)市場(chǎng)本案26經(jīng)過(guò)分析，本項(xiàng)目定位為多種物業(yè)形態(tài)組合發(fā)展，能實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化。具體方案有如下兩種：方案二：還建房+商務(wù)酒店+汽車(chē)4S店方案一：酒店式公寓+商務(wù)酒店+汽車(chē)4S店項(xiàng)目定位思考經(jīng)過(guò)分析，本項(xiàng)目定位為多種物業(yè)形態(tài)組合發(fā)展，能實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化27集酒店式公寓、精品商務(wù)酒店、汽車(chē)4S店為一體項(xiàng)目整體定位（方案一）本項(xiàng)目功能主要分為以下三個(gè)：1、酒店式公寓，集商務(wù)辦公、投資、居住為一體的綜合型物業(yè)2、精品商務(wù)酒店，利用6-7層塔樓，引進(jìn)客房數(shù)90個(gè)左右的加盟連鎖酒店3、汽車(chē)4S店，利用3層裙樓引進(jìn)1-2家汽車(chē)4S店，負(fù)一層為4S修理車(chē)間，負(fù)二層為車(chē)庫(kù)集酒店式公寓、精品商務(wù)酒店、汽車(chē)4S店為一體項(xiàng)目整體定位（方28規(guī)劃布局示意圖公寓商務(wù)酒店車(chē)庫(kù)汽車(chē)4S店4S店維修場(chǎng)地負(fù)一層負(fù)二層裙樓一層裙樓二層裙樓三層規(guī)劃布局示意圖公寓商務(wù)酒店車(chē)庫(kù)汽車(chē)4S店4S店維修場(chǎng)地負(fù)一層29市面上大多酒店式公寓面積均集中在50平米左右樓盤(pán)名稱面積區(qū)間（建面）戶型結(jié)構(gòu)（可銷(xiāo)售面積）銷(xiāo)售率龍湖MOCO45-55平米單配100%世紀(jì)英皇51-55平米單配為主100%觀音橋COSMO40-65平米單配為主在售綜合市場(chǎng)需求考量，我司認(rèn)為本項(xiàng)目的主力產(chǎn)品應(yīng)配置為：40-50平米（建面）酒店式公寓戶型建議市面上大多酒店式公寓面積均集中在50平米左右樓盤(pán)名稱面積區(qū)間301類(lèi)客戶2類(lèi)客戶4類(lèi)客戶城區(qū)“職業(yè)房東”群體，熟悉楊家坪商圈區(qū)域，投資意識(shí)強(qiáng)，投資方向偏向長(zhǎng)期租售專業(yè)“炒房”群體，較高端投資客戶，資金實(shí)力雄厚，投資方向偏向中短期轉(zhuǎn)售居住需求群體，年齡年輕化，處于創(chuàng)業(yè)初期階段，收入高但財(cái)富積累時(shí)間短，追求城市生活與工作的便利性投資客、小型公司、SOHO一族酒店式公寓客戶定位3類(lèi)客戶以裝修、設(shè)計(jì)、咨詢等服務(wù)業(yè)為主的小型公司，購(gòu)買(mǎi)或租用為辦公場(chǎng)地Copyright細(xì)分：1類(lèi)客戶2類(lèi)客戶4類(lèi)客戶城區(qū)“職業(yè)房東”群體，熟悉楊家坪商圈31集精品商務(wù)酒店、汽車(chē)4S店、還建房為一體項(xiàng)目整體定位（方案二）集精品商務(wù)酒店、汽車(chē)4S店、還建房為一體項(xiàng)目整體定位（方案二32還建房商務(wù)酒店車(chē)庫(kù)汽車(chē)4S店4S店維修場(chǎng)地負(fù)一層負(fù)二層裙樓一層裙樓二層裙樓三層規(guī)劃布局示意圖裙樓四層未來(lái)還建房居住人群較于復(fù)雜，建議修建2個(gè)入口，到達(dá)還建房住戶與酒店、汽車(chē)4S店互不影響的目的。還建房商務(wù)酒店車(chē)庫(kù)汽車(chē)4S店4S店維修場(chǎng)地負(fù)一層負(fù)二層裙樓一33PartE合作建議PartE合作建議34本次建議書(shū)為項(xiàng)目初步建議書(shū)，如項(xiàng)目合作確認(rèn)后，還需進(jìn)一步細(xì)分化，并要對(duì)以下內(nèi)容進(jìn)行分析深化；如：一、類(lèi)似區(qū)域大規(guī)模成功項(xiàng)目案例研究1、開(kāi)發(fā)模式（總體定位與核心區(qū)）2、規(guī)劃模式（指標(biāo)分配、功能構(gòu)成及布局）3、產(chǎn)品模式（產(chǎn)品組合及演變模式）4、客戶構(gòu)成（客戶來(lái)源及演變）5、資源利用6、與區(qū)域資源的價(jià)值聯(lián)動(dòng)7、成功關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素8、相對(duì)本項(xiàng)目的可借鑒點(diǎn)三、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)四、階段工作成果《項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略》報(bào)告、《規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)》。合作建議二、項(xiàng)目整體定位1、市場(chǎng)定位2、形象定位3、客戶定位4、產(chǎn)品定位及物業(yè)發(fā)展初步建議差異化策略項(xiàng)目主題規(guī)劃方案設(shè)計(jì)建議景觀方案設(shè)計(jì)建議產(chǎn)品戶型配比組合建議戶型創(chuàng)新建議建筑形式、建筑品質(zhì)及外立面建議配套建議建筑設(shè)備設(shè)施配置建議道路交通組織建議5、價(jià)格定位單價(jià)/總價(jià)本次建議書(shū)為項(xiàng)目初步建議書(shū)，如項(xiàng)目合作確認(rèn)后，還需進(jìn)一步細(xì)分35本項(xiàng)目合作分兩個(gè)階段1、前期策劃階段：即項(xiàng)目前期策劃、定位、設(shè)計(jì)咨詢階段，完成《項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略》報(bào)告、《規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)》共收取十二萬(wàn)元；2、項(xiàng)目銷(xiāo)售代理階段：即項(xiàng)目全程營(yíng)銷(xiāo)代理工作，費(fèi)用收取按可銷(xiāo)售面積總銷(xiāo)售額的1.5%收取，可租部分按三個(gè)月租金收取招商傭金。合作建議本項(xiàng)目合作分兩個(gè)階段合作建議36祝：項(xiàng)目成功祝：項(xiàng)目成功37楊家坪渝能?chē)?guó)際大廈項(xiàng)目

產(chǎn)品初步定位謹(jǐn)呈：重慶首信地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

重慶渝能貿(mào)易（投資）有限公司博眾房地產(chǎn)管理研究院2012-1-19楊家坪渝能?chē)?guó)際大廈項(xiàng)目產(chǎn)品初38報(bào)告目錄A項(xiàng)目自身屬性分析B項(xiàng)目SWOT分析C項(xiàng)目初步定位D項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升建議E合作建議報(bào)告目錄A項(xiàng)目自身屬性分析B項(xiàng)目SWOT分析C項(xiàng)目初步定位D39PartA項(xiàng)目自身屬性分析PartA項(xiàng)目自身屬性分析40項(xiàng)目宗地位于重慶市九龍坡區(qū)，地塊所在區(qū)域?yàn)榕f城改造項(xiàng)目，地塊緊靠楊家坪商圈，毗鄰輕軌2號(hào)線謝家灣輕軌站旁。從大環(huán)境看項(xiàng)目屬于楊家坪商圈輻射范圍；從地塊到謝家灣正街步行約8分鐘，到楊家坪商圈步行街約10分鐘路程。楊家坪商圈區(qū)域價(jià)值—地理位置項(xiàng)目宗地位于重慶市九龍坡區(qū)，地塊所在區(qū)域?yàn)榕f城改造項(xiàng)目，地塊41區(qū)域價(jià)值—周邊物業(yè)華潤(rùn)二十四城民族村住宅小區(qū)珠江花園周邊物業(yè)：項(xiàng)目周邊物業(yè)多以居住為主，其中在建的物業(yè)有華潤(rùn)二十四城、保利港灣國(guó)際、南方東銀項(xiàng)目安置房，已經(jīng)成熟的住宅小區(qū)有珠江花園、民族村住宅小區(qū)；人口結(jié)構(gòu)：目前板塊內(nèi)居住人口多以原建設(shè)廠職工及家屬為主，但隨著各住宅項(xiàng)目的不斷修建銷(xiāo)售，未來(lái)3-5年版塊內(nèi)居住人群數(shù)量將會(huì)大幅度提升；消費(fèi)習(xí)慣：板塊內(nèi)居住人群消費(fèi)大多集中在楊家坪商圈及直港大道等較為成熟的商業(yè)區(qū)。保利港灣國(guó)際規(guī)劃住宅用地南方東銀安置房本案區(qū)域價(jià)值—周邊物業(yè)華潤(rùn)二十四城民族村住宅小區(qū)珠江花園周邊物業(yè)42區(qū)域價(jià)值—周邊商業(yè)楊家坪步行街直港大道周邊商業(yè)：本案所在版塊商業(yè)氛圍濃厚，距項(xiàng)目1公里處便是重慶第四大商圈，楊家坪商圈；距項(xiàng)目0.7公里處便是集餐飲、娛樂(lè)為一體的直港大道及謝家灣正街；但地塊500米內(nèi)目前商業(yè)氣氛缺乏，只有部分項(xiàng)目?jī)?nèi)擁有少量生活商業(yè)配套設(shè)施。楊家坪商圈直港大道謝家灣正街區(qū)域價(jià)值—周邊商業(yè)楊家坪步行街直港大道周邊商業(yè)：楊家坪商圈直43項(xiàng)目周邊交通環(huán)境優(yōu)越項(xiàng)目周邊交通環(huán)境優(yōu)越，九濱路距離本案不到100米距離，并且在建的南北干道距離本案不到200米；輕軌2號(hào)線謝家灣站距離本案步行不到8分鐘路程；隨著華潤(rùn)項(xiàng)目及周邊各住宅項(xiàng)目的不斷建設(shè)，未來(lái)項(xiàng)目周邊交通環(huán)境將大幅提升。九濱路南北干道（在建）輕軌2號(hào)線站點(diǎn)項(xiàng)目交通環(huán)境項(xiàng)目周邊交通環(huán)境優(yōu)越九濱路南北干道（在建）輕軌2號(hào)線站點(diǎn)項(xiàng)目44項(xiàng)目周邊配套本案重慶理工大學(xué)育才小學(xué)謝家灣小學(xué)重慶奧體中心石坪橋小學(xué)重慶醫(yī)科大學(xué)教育:謝家灣小學(xué)、育才小學(xué)、石坪橋小學(xué)、重慶理工大學(xué)、重慶醫(yī)科大學(xué)等醫(yī)療：中醫(yī)骨科醫(yī)院、渝西醫(yī)院等運(yùn)動(dòng)休閑購(gòu)物：重慶奧體中心、動(dòng)物園、新世紀(jì)百貨商場(chǎng)、龍湖西城天街等動(dòng)物園新世紀(jì)百貨商場(chǎng)龍湖西城天街中醫(yī)骨科醫(yī)院渝西醫(yī)院項(xiàng)目周邊配套本案重慶理工大學(xué)育才小學(xué)謝家灣小學(xué)重慶奧體中心石45●本案屬于舊城改造項(xiàng)目，目前周邊呈現(xiàn)臟、亂、差的格局，多棟磚混建筑尚需拆除（拆遷工作正在進(jìn)行中）；●地塊內(nèi)部可利用的自然資源相對(duì)有限，南北有高壓線穿過(guò)地塊中部，且外圍環(huán)境（臨九濱路加油站旁）鄰高壓線；現(xiàn)有地塊存在一定高差。項(xiàng)目現(xiàn)狀●本案屬于舊城改造項(xiàng)目，目前周邊呈現(xiàn)臟、亂、差的格局，多棟磚46項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)占地面積6.9畝容積率4.5計(jì)容建筑面積2.07萬(wàn)平方米項(xiàng)目體量較小項(xiàng)目占地面積約為6.9畝，總建筑面積約為2.07萬(wàn)平方米，不具備體量?jī)?yōu)勢(shì)。項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)占地面積6.9畝容積率4.5計(jì)容建筑面積2.0747PartB項(xiàng)目SWOT分析PartB項(xiàng)目SWOT分析48S（優(yōu)勢(shì)）O（機(jī)會(huì)）W（劣勢(shì)）T（威脅）項(xiàng)目位于成熟社區(qū)，毗鄰楊家坪商圈，地理位置優(yōu)勢(shì)突出；項(xiàng)目交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)，通達(dá)性強(qiáng)，距輕軌2號(hào)線步行約10分鐘路程，距南北干道下道口200米；項(xiàng)目地塊小，體量較小，區(qū)域影響力不大，難以形成品牌效應(yīng)；雖然交通便利，但道路為居住區(qū)內(nèi)支干道組成，其項(xiàng)目昭示性和客戶自然攔截受一定程度影響；毗鄰商圈，但與商圈也存在1公里的距離，且周邊多以居住小區(qū)為主，未來(lái)難于形成新的商業(yè)聚集地；隨著華潤(rùn).建設(shè)廠項(xiàng)目的不斷修建完善，未來(lái)將改善謝家灣區(qū)域形象和居住環(huán)境；項(xiàng)目周邊發(fā)展迅速，未來(lái)2-3年周邊將建設(shè)成熟；房地產(chǎn)宏觀調(diào)控趨嚴(yán)，限制部分投資客的置業(yè)；市場(chǎng)持幣觀望氛圍濃厚，一定程度上延長(zhǎng)客戶下單（相對(duì)延長(zhǎng)項(xiàng)目銷(xiāo)售周期和現(xiàn)金回籠）；項(xiàng)目被眾多性價(jià)比較高的新建樓盤(pán)包圍，未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)量巨大，項(xiàng)目市場(chǎng)空間較小。項(xiàng)目SWOT分析S（優(yōu)勢(shì)）O（機(jī)會(huì)）W（劣勢(shì)）T（威脅）項(xiàng)目位于成熟社區(qū)，毗49PartC項(xiàng)目初步定位PartC項(xiàng)目初步定位50項(xiàng)目定位思考四大細(xì)分市場(chǎng)分析項(xiàng)目的發(fā)展方向在哪里，物業(yè)選擇、或組合將會(huì)是什么？酒店商業(yè)寫(xiě)字樓住宅對(duì)于本項(xiàng)目2萬(wàn)方的單體樓，可考慮定位的物業(yè)形態(tài)如下：項(xiàng)目定位思考四大細(xì)分市場(chǎng)分析項(xiàng)目的發(fā)展方向在哪里，物業(yè)選擇、51定位：寫(xiě)字樓整體打造：打造具有國(guó)際水準(zhǔn)的高品質(zhì)甲級(jí)寫(xiě)字樓類(lèi)似項(xiàng)目：水晶國(guó)際、興茂盛世國(guó)際可行性分析：1、本案雖然交通便利，但道路為居住區(qū)內(nèi)支干道組成，其項(xiàng)目昭示性不強(qiáng)；2、甲級(jí)寫(xiě)字樓物業(yè)對(duì)地理位置、配套設(shè)施等要求較高，大多集中在城市商業(yè)核心地帶，而本項(xiàng)目距離楊家坪商圈約1公里，公交系統(tǒng)不發(fā)達(dá)，周邊均以居住小區(qū)為主，未來(lái)也難以形成大型商業(yè)和商務(wù)氛圍，3、雖然隨著周邊項(xiàng)目的建設(shè)完善，未來(lái)在板塊內(nèi)也會(huì)存在一定的辦公場(chǎng)地需求，但難以支撐高端寫(xiě)字樓項(xiàng)目。4、臨近本案的華潤(rùn)項(xiàng)目在謝家灣主干道已規(guī)劃甲級(jí)寫(xiě)字樓，未來(lái)對(duì)本項(xiàng)目造成直接威脅。定位結(jié)論：不可行項(xiàng)目定位思考寫(xiě)字樓物業(yè)可行性分析定位：寫(xiě)字樓項(xiàng)目定位思考寫(xiě)字樓物業(yè)可行性分析52項(xiàng)目定位思考酒店物業(yè)可行性分析星級(jí)酒店布局圖區(qū)域內(nèi)星級(jí)酒店分布情況項(xiàng)目定位思考酒店物業(yè)可行性分析星級(jí)酒店布局圖區(qū)域內(nèi)星級(jí)酒店分53項(xiàng)目定位思考酒店物業(yè)可行性分析定位：星級(jí)酒店整體打造：引領(lǐng)楊家坪高端消費(fèi)的五星級(jí)酒店類(lèi)似項(xiàng)目：歐瑞錦江、天來(lái)大酒店否定原因：1、五星級(jí)酒店多選擇在商業(yè)核心地段，而本項(xiàng)目區(qū)域多以居住為主，距離商圈主干道、濱江路均有一定距離，加之自身周邊缺少餐飲娛樂(lè)、商業(yè)氛圍；2、五星級(jí)酒店市場(chǎng)需求量有限，雖然目前楊家坪地區(qū)此類(lèi)酒店稀缺，隨著大坪、袁家崗板塊的崛起，以及未來(lái)周邊已規(guī)劃5星級(jí)酒店，如萬(wàn)象城項(xiàng)目規(guī)劃的五星級(jí)酒店，海南云天酒店等，未來(lái)區(qū)域內(nèi)高端酒店較多，本項(xiàng)目從區(qū)位上不具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，后期經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大；3、五星級(jí)酒店對(duì)資金投入過(guò)高。4、對(duì)投資主體及經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)要求較高。定位結(jié)論：不可行項(xiàng)目定位思考酒店物業(yè)可行性分析定位：星級(jí)酒店54項(xiàng)目定位思考酒店物業(yè)可行性分析商務(wù)酒店布局圖本案區(qū)域內(nèi)商務(wù)酒店分布情況項(xiàng)目定位思考酒店物業(yè)可行性分析商務(wù)酒店布局圖本案區(qū)域內(nèi)商務(wù)酒55項(xiàng)目定位思考酒店物業(yè)可行性分析定位：精品商務(wù)酒店整體打造：區(qū)域型精品商務(wù)酒店類(lèi)似項(xiàng)目：七天連鎖、戴斯酒店可行性分析：1、區(qū)域商務(wù)酒店多分布在楊家坪步行街、西郊路、直港大道、楊家坪正街內(nèi)，而本項(xiàng)目地塊周邊1公里商務(wù)酒店資源稀缺；2、項(xiàng)目所在居住區(qū)，未來(lái)居住人口密集，居民來(lái)客、來(lái)訪量較大，對(duì)中等住宿的商務(wù)酒店需求量也會(huì)隨之加大；3、對(duì)于打造精品商務(wù)酒店而言，本案所在位置較好，對(duì)周邊居住區(qū)的輻射能力較強(qiáng)；也可分流二十四城項(xiàng)目部分中、高端商務(wù)客群；4、項(xiàng)目周邊均規(guī)劃為住宅小區(qū)，類(lèi)似的商務(wù)酒店規(guī)劃較少，不會(huì)對(duì)本案造成過(guò)大競(jìng)爭(zhēng)壓力。、定位結(jié)論：可行項(xiàng)目定位思考酒店物業(yè)可行性分析定位：精品商務(wù)酒店56華潤(rùn)二十四城保利港灣國(guó)際華宇春江花月恒大綠洲聯(lián)發(fā)嘉園大鼎世紀(jì)濱江麗水青苑本案項(xiàng)目名稱項(xiàng)目規(guī)模（萬(wàn)方）物業(yè)類(lèi)型銷(xiāo)售均價(jià)（元/平方米）華宇春江花月26高層7888華潤(rùn)二十四城191.6高層8000保利港灣國(guó)際25.6高層6650大鼎世紀(jì)濱江13.56高層7300麗水青苑28.5高層9000恒大綠洲46高層、小高層8300聯(lián)發(fā)嘉園17.19高層8500供應(yīng)量大、品牌企業(yè)居多、同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重本案周邊在售項(xiàng)目產(chǎn)品形態(tài)以高層產(chǎn)品為主，同質(zhì)化較為嚴(yán)重。各項(xiàng)目之間的價(jià)格差異并不大，集中在8000元/平方米左右，各項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)異常激烈；特別是華潤(rùn)二十四城項(xiàng)目毗鄰本案，不論項(xiàng)目品質(zhì)、體量、開(kāi)發(fā)商品牌效應(yīng)等都具備較大優(yōu)勢(shì)。區(qū)域住宅市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位思考住宅物業(yè)可行性分析華潤(rùn)二十四城保利港灣國(guó)際華宇春江花月恒大綠洲聯(lián)發(fā)嘉園大鼎世紀(jì)57面臨整體市場(chǎng)的強(qiáng)大供應(yīng)量壓力；面臨板塊內(nèi)的強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)壓力；面臨產(chǎn)品的同質(zhì)化壓力；面臨品牌開(kāi)發(fā)商打造品質(zhì)上的壓力。通過(guò)對(duì)住宅市場(chǎng)的分析發(fā)現(xiàn)，本案面臨的眾多壓力問(wèn)題：所以，項(xiàng)目住宅部分定位必須以產(chǎn)品的差異化為突破點(diǎn)！項(xiàng)目定位思考住宅物業(yè)可行性分析面臨整體市場(chǎng)的強(qiáng)大供應(yīng)量壓力；通過(guò)對(duì)住宅市場(chǎng)的分析發(fā)現(xiàn)，本案58定位：高層住宅整體打造：中、高檔精品青年社區(qū)類(lèi)似項(xiàng)目：阿布阿布可行性分析：1、項(xiàng)目周邊在建、在售住宅項(xiàng)目較多，且都具備體量、品質(zhì)等優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈；2、由于本案體量較小，不能打造品質(zhì)小區(qū)，將難于在板塊內(nèi)提升影響力，在后市的競(jìng)爭(zhēng)中將不具備優(yōu)勢(shì)。3、不但價(jià)格受到周邊樓盤(pán)限制，而且難以作出自身產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)。定位結(jié)論：風(fēng)險(xiǎn)較大，不太可行項(xiàng)目定位思考住宅物業(yè)可行性分析定位：高層住宅項(xiàng)目定位思考住宅物業(yè)可行性分析59項(xiàng)目定位思考住宅物業(yè)可行性分析定位：公寓整體打造：打造集酒店、商務(wù)辦公、高尚住宅為一體的酒店式管理公寓類(lèi)似項(xiàng)目：龍湖MOCO、龍湖水晶星座可行性分析：1、公寓產(chǎn)品對(duì)體量要求不大，而類(lèi)似本案小體量高容積率的單體項(xiàng)目具備打造品質(zhì)公寓的條件；2、目前板塊內(nèi)缺少此類(lèi)產(chǎn)品，市場(chǎng)空白點(diǎn)較大；3、公寓產(chǎn)品戶型面積較小，總價(jià)較低，易于銷(xiāo)售，能保證開(kāi)發(fā)企業(yè)回籠資金的速度。4、在競(jìng)爭(zhēng)上可以與市場(chǎng)上普通住宅項(xiàng)目形成較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，有助市場(chǎng)突圍。4、考慮到板塊內(nèi)未來(lái)對(duì)辦公場(chǎng)所的部分需求，公寓產(chǎn)品也可用著辦公場(chǎng)所。定位結(jié)論：可行項(xiàng)目定位思考住宅物業(yè)可行性分析定位：公寓60項(xiàng)目定位思考住宅物業(yè)可行性分析定位：還建房整體打造：打造高性價(jià)比小康住宅可行性分析：1、還建房對(duì)項(xiàng)目體量、地位位置、配套、建筑品質(zhì)等要求不高，而且能達(dá)到快速回籠資金的目的。2、產(chǎn)品操作風(fēng)險(xiǎn)低。定位結(jié)論：可行項(xiàng)目定位思考住宅物業(yè)可行性分析定位：還建房61項(xiàng)目定位思考商業(yè)物業(yè)可行性分析定位：大型商業(yè)體及社區(qū)配套商業(yè)可行性分析：1、距離辦案1公里內(nèi)有重慶第四大商圈“楊家坪商圈”、直港大道、謝家灣正街，及未來(lái)華潤(rùn)項(xiàng)目打造的大型商業(yè)體；而本案地塊較小無(wú)法造成區(qū)域影響力。2、本案周邊項(xiàng)目體量均較大，通過(guò)我們對(duì)各項(xiàng)目規(guī)劃的調(diào)查，在各新建項(xiàng)目中均規(guī)劃有社區(qū)配套商業(yè)，特別是毗鄰本案的華潤(rùn)項(xiàng)目，該項(xiàng)目體量較大，在各組團(tuán)板塊內(nèi)均建有社區(qū)配套商業(yè)；定位結(jié)論：大型商業(yè)不可能，社區(qū)配套激烈項(xiàng)目定位思考商業(yè)物業(yè)可行性分析定位：大型商業(yè)體及社區(qū)配套商業(yè)62項(xiàng)目定位思考商業(yè)物業(yè)可行性分析定位：專業(yè)市場(chǎng)整體打造：汽車(chē)4S店可行性分析：1、

項(xiàng)目周邊汽車(chē)4S店主要集中在菜袁路、奧體中心、動(dòng)物園附近，且都是集群式布局；2、距離本案不到100米內(nèi)就是寶馬汽車(chē)4S店，以及處于洽談中的奔馳4S店，依托兩家品牌汽車(chē)4S店，未來(lái)將會(huì)吸引更多的汽車(chē)4S店進(jìn)駐，形成集群效應(yīng)。3、但汽車(chē)4S店經(jīng)營(yíng)權(quán)取得較難。定位結(jié)論：可行本案項(xiàng)目定位思考商業(yè)物業(yè)可行性分析定位：專業(yè)市場(chǎng)本案63經(jīng)過(guò)分析，本項(xiàng)目定位為多種物業(yè)形態(tài)組合發(fā)展，能實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化。具體方案有如下兩種：方案二：還建房+商務(wù)酒店+汽車(chē)4S店方案一：酒店式公寓+商務(wù)酒店+汽車(chē)4S店項(xiàng)目定位思考經(jīng)過(guò)分析，本項(xiàng)目定位為多種物業(yè)形態(tài)組合發(fā)展，能實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化64集酒店式公寓、精品商務(wù)酒店、汽車(chē)4S店為一體項(xiàng)目整體定位（方案一）本項(xiàng)目功能主要分為以下三個(gè)：1、酒店式公寓，集商務(wù)辦公、投資、居住為一體的綜合型物業(yè)2、精品商務(wù)酒店，利用6-7層塔樓，引進(jìn)客房數(shù)90個(gè)左右的加盟連鎖酒店3、汽車(chē)4S店，利用3層裙樓引進(jìn)1-2家汽車(chē)4S店，負(fù)一層為4S修理車(chē)間，負(fù)二層為車(chē)庫(kù)集酒店式公寓、精品商務(wù)酒店、汽車(chē)4S店為一體項(xiàng)目整體定位（方65規(guī)劃布局示意圖公寓商務(wù)酒店車(chē)庫(kù)汽車(chē)4S店4S店維修場(chǎng)地負(fù)一層負(fù)二層裙樓一層裙樓二層裙樓三層規(guī)劃布局示意圖