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文檔簡介
上市房地產(chǎn)企業(yè)研究分析報(bào)告2009.05.30Abstract2007年,中國的房地產(chǎn)市場迎來了最為火爆的銷售市場,幾乎所有的房地產(chǎn)商都賺得盆滿缽滿;2008年,宏觀調(diào)控政策逐漸收緊、金融危機(jī)蔓延開來,中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了量價(jià)齊跌的陣痛;轉(zhuǎn)眼2009年,次貸危機(jī)下,宏觀政策基調(diào)轉(zhuǎn)變,房地產(chǎn)市場得以松綁,同時(shí)房產(chǎn)商最擔(dān)心的資金鏈問題也在適度寬松的貨幣的政策下得以解決,一時(shí)間房地產(chǎn)市場起死回生大步邁進(jìn)了“小陽春”;在充裕的資金環(huán)境下,在國家調(diào)控政策的松動(dòng)下,在重慶市危舊房改造的政策下,重慶樓市的春天離我們還會(huì)遠(yuǎn)嗎?2房地產(chǎn)行業(yè)研究分析報(bào)告研究范圍整體概況一線房地產(chǎn)企業(yè)分析二線、三線房地產(chǎn)企業(yè)分析重點(diǎn)企業(yè)分析Contents3房地產(chǎn)行業(yè)研究分析報(bào)告研究范圍本報(bào)告的研究對(duì)象主要是2009年滬深兩市的以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)、具有較強(qiáng)代表性的房地產(chǎn)企業(yè)。具體如下:000002萬科A000616億城股份600675中華企業(yè)000042深長城000667名流置業(yè)600736蘇州高新000514渝開發(fā)600048保利地產(chǎn)600748上實(shí)發(fā)展000024招商地產(chǎn)600159大龍地產(chǎn)000608陽光股份000046泛海建設(shè)600732上海新梅600634海鳥發(fā)展000402金融街600240華業(yè)地產(chǎn)000573粵宏遠(yuǎn)A000502綠景地產(chǎn)600246萬通地產(chǎn)600393東華實(shí)業(yè)000511銀基發(fā)展600895張江高科000558萊茵置業(yè)600663陸家嘴600322天房發(fā)展600383金地集團(tuán)000029深深房A600266北京城建000546光華控股600325華發(fā)股份4房地產(chǎn)行業(yè)研究分析報(bào)告研究范圍整體概況一線房地產(chǎn)企業(yè)分析二線、三線房地產(chǎn)企業(yè)分析重點(diǎn)企業(yè)分析Contents5房地產(chǎn)行業(yè)研究分析報(bào)告整體概況
2008增長率(%)2007增長率(%)2006主營業(yè)務(wù)收入3784850511.8023.35%3068505423.9373.00%1773673217.45主營業(yè)務(wù)成本2284050388.9324.34%1836906631.5361.85%1134949346.22毛利率(%)39.65%
40.14%
36.01%管理費(fèi)用452056596.75204.24%148586812.9259.66%93065001.37管理費(fèi)用率11.94%
4.84%
5.25%營業(yè)費(fèi)用1100729881.89500.04%183443314.7514.95%159591656.10營業(yè)費(fèi)用率29.08%
5.98%
9.00%營業(yè)利潤720168473.391.62%708670996.53106.73%342801909.33營業(yè)利潤率19.03%
23.09%
19.33%凈利潤549098340.116.34%516341188.9490.79%270629131.94銷售凈利潤率14.57%
16.83%
15.26%凈資產(chǎn)收益率9.27%
12.76%
9.51%資產(chǎn)負(fù)債率60.95%
62.79%
63.70%總資產(chǎn)12974069122.4820.86%10734651356.3569.70%6325556194.70總負(fù)債7907421439.9117.32%6740280880.0367.27%4029477889.27總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.29
0.34
0.31平均存貨8166123625.4056.36%5222528247.4367.55%3117063380.57存貨周轉(zhuǎn)率0.28
0.35
0.366房地產(chǎn)行業(yè)研究分析報(bào)告整體概況——收入近三年,國內(nèi)上市房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)歷了房地產(chǎn)行業(yè)的巔峰時(shí)期。2007年主營業(yè)務(wù)收入比2006年增長了73個(gè)百分點(diǎn);時(shí)至2008年,主營業(yè)務(wù)收入增幅減緩,2008年比2007年增長23個(gè)百分點(diǎn)。值得注意的是,2008年,主營業(yè)務(wù)成本的增幅超過了主營業(yè)務(wù)收入的增幅,這直接造成了毛利率的下降,說明房企在成本控制能力上有待提高。7房地產(chǎn)行業(yè)研究分析報(bào)告整體概況——盈利能力2007年上市房企的盈利能力增長最快,營業(yè)利潤增長高達(dá)106.7%,凈利潤增長達(dá)91%;銷售凈利率達(dá)17%;2008年在國家大力的宏觀調(diào)控下,房地產(chǎn)市場由盛轉(zhuǎn)衰:營業(yè)利潤增長率僅1.6%,凈利潤增長率僅6%;從下表可見,2008年上市房企的平均銷售凈利率、凈資產(chǎn)收益率都已下降,且低于2006年的水平;說明房地產(chǎn)巔峰時(shí)期2007年已經(jīng)過去,市場熱度下降。8房地產(chǎn)行業(yè)研究分析報(bào)告整體概況——費(fèi)用控制在費(fèi)用控制上,2007年是房企大肆擴(kuò)張的年頭,盡管其管理費(fèi)用大幅增長了60%,但其營業(yè)費(fèi)用率卻然為近三年來最小,說明火爆的2007年給房企帶來了巨大的營業(yè)收入;2008年由于房企對(duì)房地產(chǎn)市場走勢判斷失誤及其他原因,上市房企的管理費(fèi)用和營業(yè)費(fèi)用的持續(xù)的大幅度增加;使得2008年的營業(yè)費(fèi)用率陡增,這表明房地產(chǎn)行業(yè)在銷售行情低迷時(shí)期需要進(jìn)行費(fèi)用控制以減少成本。9房地產(chǎn)行業(yè)研究分析報(bào)告整體概況——資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率2007年上市房企的總資產(chǎn)出現(xiàn)了較大增長,增速達(dá)到了69.7%,而2008年的總資產(chǎn)增長率則大幅下降為20.9%;近三年,房地產(chǎn)企業(yè)的平均存貨呈現(xiàn)不斷增長態(tài)勢,從2005年的35%一路增長到2007年的67.5%;2008年雖然出現(xiàn)了小幅下降;但其增長率依然在56%的高位上;伴隨著平均存貨的升高,存貨周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率從04年至今一直呈下降態(tài)勢;周轉(zhuǎn)效率的減慢與上市房企在2007年大肆進(jìn)行樓盤開發(fā),土地囤積有關(guān)。10房地產(chǎn)行業(yè)研究分析報(bào)告整體概況———資產(chǎn)負(fù)負(fù)債情況從下表可以以看出,2007年年房地產(chǎn)企企業(yè)扭轉(zhuǎn)了了負(fù)債增速速高于資產(chǎn)產(chǎn)增速的態(tài)態(tài)勢;連續(xù)續(xù)2年,總總資產(chǎn)的增增速略高于于負(fù)債的增增速;從2006年至今,,上市房企企的資產(chǎn)負(fù)負(fù)債率也逐逐步下降,,從64%下降為61%,說說明房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的資資產(chǎn)安全意意識(shí)開始提提高,資產(chǎn)產(chǎn)負(fù)債情況況得以改善善。11房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)研究分析析報(bào)告整體概況———小結(jié)回顧近三年年的情況,,房地產(chǎn)市市場經(jīng)歷了了2007年的輝煌煌,也經(jīng)歷歷了2008年的拐拐點(diǎn)。在這三年間間,上市房房企主要變變化如下::毛利率持續(xù)續(xù)增加———2006年以來上上市房企平平均毛利率率呈持續(xù)增增加狀態(tài),,即使在不景氣的的2008年,其毛毛利率下降降不到1%,一方面面說明近年來高附附加值的產(chǎn)產(chǎn)品增多,,另一方面面說明房地地產(chǎn)市場依然有利可可圖。盈利能力減減弱——在在毛利率幾幾乎不變的的情況下,,由于大肆肆擴(kuò)張?jiān)斐沙傻墓芾碣M(fèi)費(fèi)用、營業(yè)費(fèi)費(fèi)用大幅增增加,房企企的銷售凈凈利率和營營業(yè)利潤率率都呈現(xiàn)下降降態(tài)勢,且且低于06年水平。。資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速速度下降———近三年年,房企的的存貨以年年均高于50%的速速度持續(xù)增增加,高存貨貨和疲軟的的08年市市場造成了了上市房企企的存貨周轉(zhuǎn)速度減減緩,造成成產(chǎn)品的堆堆積以及資資金回流的的減緩。12房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)研究分析析報(bào)告14房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)研究分析析報(bào)告研究范圍整體概況一線房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)分析析二線、三線線房地產(chǎn)企企業(yè)分析重點(diǎn)企業(yè)分分析Contents15房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)研究分析析報(bào)告一線房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)整體體概況根據(jù)2008年的主主營業(yè)務(wù)收收入以及在在中國房地地產(chǎn)市場的的影響程度度,我們將將深圳萬科科、招商地地產(chǎn)、保利利地產(chǎn)、金金融街、金金地集團(tuán)五五家上市地地產(chǎn)公司列列為一線房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)。16房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)研究分析析報(bào)告一線房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)絕對(duì)對(duì)值分析近年來,房房地產(chǎn)市場場的資產(chǎn)與與收入逐漸漸向一線房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)集中,五五家一線房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)所占行業(yè)業(yè)整體的水水平的比例例逐年提升升,2008年,五五家企業(yè)的的收入、利利潤和資產(chǎn)產(chǎn)規(guī)模與行行業(yè)平均水水平比,接接近4的水水平;在凈凈利潤指標(biāo)標(biāo)上,五家家企業(yè)更是是與行業(yè)平均水水平比達(dá)到了3.97,行行業(yè)的集中中程度進(jìn)一一步提高。。隨著2008年國國家宏觀調(diào)調(diào)控的進(jìn)一一步加強(qiáng),,中國房地地產(chǎn)市場步步入調(diào)整期期,中小房房地產(chǎn)商的的生存空間間將會(huì)越來來越小,優(yōu)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)將將進(jìn)一步向向大型房地地產(chǎn)企業(yè)集集中。在增長率上上,一線房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)也呈現(xiàn)逐逐年上升的的態(tài)勢,尤尤其是在收收入、總資資產(chǎn)的增長長上,盡管管08年全全國樓市低低迷,一線線房企的收收入雖增長長幅度較小小,但仍有有26.89%的增增長,高于于行業(yè)平均均水平,因因?yàn)閷?duì)房市市的正確判判斷,一線線房企放慢慢擴(kuò)張步伐伐,其總資資產(chǎn)的增長長率為18.55%低于行業(yè)業(yè)平均水平平。17房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)研究分析析報(bào)告一線房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)相對(duì)對(duì)值比較((一)在毛利率上上,一線房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)在經(jīng)歷了了07年樓樓市的瘋狂狂上漲后,,08年在在樓市遭遇遇寒流的情情況下,略略有下降,,目前毛利利水平為38.93%,低于于行業(yè)39.65%的平均水水平0.72個(gè)百分分點(diǎn),表明明一線房地地產(chǎn)企業(yè)在在08年為為了回籠資金、、盤活資產(chǎn)產(chǎn),在08年年采取了降降價(jià)銷售的的手段,使使得08年年獲利空間間下降。但但在08年年樓市低迷迷的情況下下,快速回回籠資金的的做法利于于企業(yè)的進(jìn)進(jìn)一步發(fā)展展;在獲利能力力上,一線線房地產(chǎn)企企業(yè)的營業(yè)業(yè)利潤率和和銷售凈利利率均與行行業(yè)的平均均水平持平平,為19.08%和14.46%。。但2008年一線線房地產(chǎn)企企業(yè)在這兩兩個(gè)指標(biāo)上上的表現(xiàn)卻卻劣于2007年,,原因在于于2007年中國樓樓市高漲,,房價(jià)瘋漲漲,一線企企業(yè)的利潤潤大幅提高高,而到了了08年在在全球金融融危機(jī)的影影響下,樓樓市遇冷,,許多一線線企業(yè)都采采取了降價(jià)價(jià)銷售的策策略。18房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)研究分析析報(bào)告一線房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)相對(duì)對(duì)值比較((二)在凈資產(chǎn)收收益率上,,該指標(biāo)反反映的是扣扣除了非經(jīng)經(jīng)常性損益益后的凈利利潤與加權(quán)權(quán)平均凈資資產(chǎn)的比率率,從指標(biāo)標(biāo)值上看,,行業(yè)平均均水平,凈凈資產(chǎn)收益益率在07年短暫上上升后,08年呈現(xiàn)現(xiàn)下降趨勢勢,一線房房企的凈資資產(chǎn)收益率率卻一直呈呈下降趨勢勢,但總體體而言,一一線房企的的凈資產(chǎn)收收益率明顯顯高于行業(yè)業(yè)平均水平平,具有較較大優(yōu)勢,,表明一線線企業(yè)已從從高速發(fā)展展時(shí)期步入入了穩(wěn)健發(fā)發(fā)展階段。。19房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)研究分析析報(bào)告一線房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)相對(duì)對(duì)值比較((三)在費(fèi)用控制制上,一線線房地產(chǎn)企企業(yè)的平均均指標(biāo)均大大大領(lǐng)先于于行業(yè)的平平均水平,,但從近三三年的發(fā)展展軌跡來看看,在費(fèi)用用控制上出出現(xiàn)了起伏伏不定的情情況,目前前,一線房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)平均的營營業(yè)費(fèi)用率率雖僅有9.07%,但仍然然劣于2007年的的水平,因因此,在成成本控制上上,一線房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)仍然存在在下降的空空間。在資產(chǎn)的周周轉(zhuǎn)上,存存貨周轉(zhuǎn)呈呈下降趨勢勢,這與房房企近年來來大規(guī)模擴(kuò)擴(kuò)張和08年市場銷銷售遇冷有有關(guān);但一一線房企的的總資產(chǎn)周周轉(zhuǎn)率在08年有所所提高,這這正是一線線房企在08年采取取降價(jià)促銷銷以加速資資產(chǎn)流轉(zhuǎn)的戰(zhàn)略,快速回籠籠資金的結(jié)結(jié)果。20房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)研究分析析報(bào)告一線房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)相對(duì)對(duì)值比較((四)在資產(chǎn)負(fù)債債率上,從從發(fā)展趨勢勢來看,無無論是行業(yè)業(yè)水平,還還是一線房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的水平,,均出現(xiàn)持持續(xù)下降的的態(tài)勢,但但下降幅度度甚小。說說明近年來來地產(chǎn)市場場的持續(xù)升升溫,地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)大量量利用負(fù)債債資金加速速企業(yè)的發(fā)發(fā)展;對(duì)比比上看,一一線房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的資資產(chǎn)負(fù)債率率各年均超超過行業(yè)平平均水平,,位于6-7成的區(qū)區(qū)間,目前前為62.61%,,但與行業(yè)業(yè)的平均水水平相差不不大。這一一方面說明明“依靠負(fù)負(fù)債資金經(jīng)經(jīng)營”的方方式已成為為地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的“特點(diǎn)點(diǎn)”,只是是一線房地地產(chǎn)企業(yè)相相對(duì)較為容容易地獲得得負(fù)債資金金,這對(duì)于于企業(yè)的發(fā)發(fā)展來說,,并不能說說是一件壞壞事,但較較高的負(fù)債債率將給企企業(yè)帶來一一定的償債債風(fēng)險(xiǎn),一一旦資金周周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問問題,將給給企業(yè)帶來來巨大的損損失,甚至至?xí)?dǎo)致企企業(yè)的破產(chǎn)產(chǎn)。這應(yīng)引引起地產(chǎn)企企業(yè)管理層層以及政府府監(jiān)管部門門的重視。。21房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)研究究分析析報(bào)告告一線房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)相對(duì)對(duì)值比比較((五))整體來來看,,一線線房地地產(chǎn)企企業(yè)的的表現(xiàn)現(xiàn)相對(duì)對(duì)于行行業(yè)的的平均均水平平來說說,處處在一一個(gè)相相對(duì)占占優(yōu)的的地位位。在在收入入、利利潤、、資產(chǎn)產(chǎn)等方方面,,一線線房地地產(chǎn)企企業(yè)的的水平平處在在一個(gè)個(gè)絕對(duì)對(duì)占優(yōu)優(yōu)的地地位;;在費(fèi)費(fèi)用控控制上上,一一線房房企的的優(yōu)勢勢表現(xiàn)現(xiàn)得也也十分分明顯顯;06年年和07年年其期期間費(fèi)費(fèi)用為為行業(yè)業(yè)平均均的3.4倍左左右,,而到到08年起起期間間費(fèi)用用下降降到行行業(yè)平平均的的1倍倍左右右。22房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)研究究分析析報(bào)告告一線房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)總結(jié)結(jié)從整體體上看看,雖雖然08年年一線線企業(yè)業(yè)遭遇遇了樓樓市寒寒流的的影響響,各各指標(biāo)標(biāo)出現(xiàn)現(xiàn)了一一定程程度的的波動(dòng)動(dòng),但但其仍仍有強(qiáng)強(qiáng)大競競爭實(shí)實(shí)力仍仍然位位于全全國前前列,,其大大部分分指標(biāo)標(biāo)均優(yōu)優(yōu)于行行業(yè)平平均水水平;;在未來來的發(fā)發(fā)展上上,一一線企企業(yè)應(yīng)應(yīng)更加加注重重資產(chǎn)產(chǎn)負(fù)債債率的的控制制問題題,避避免發(fā)發(fā)展中中盲目目擴(kuò)大大規(guī)模模帶來來的資資金壓壓力,,同時(shí)時(shí)注重重利用用自身身在經(jīng)經(jīng)營效效率的的優(yōu)勢勢,加加速流流轉(zhuǎn)擴(kuò)擴(kuò)大資資產(chǎn)規(guī)規(guī)模,,以減減少單單位成成本,,實(shí)現(xiàn)現(xiàn)規(guī)模模效益益;在在經(jīng)歷歷了08年年的地地產(chǎn)企企業(yè)的的調(diào)整整后,,能夠夠以更更加穩(wěn)穩(wěn)健的的步伐伐走得得更遠(yuǎn)遠(yuǎn)。23房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)研究究分析析報(bào)告告研究范范圍整體概概況一線房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)分析析二線、、三線線房地地產(chǎn)企企業(yè)分分析重點(diǎn)企企業(yè)分分析Contents24房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)研究究分析析報(bào)告告二線房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)樣本本范圍圍根據(jù)2008年年的主主營業(yè)業(yè)務(wù)收收入,,此次次研究究將收收入在在10-35億億元區(qū)區(qū)間的的企業(yè)業(yè)列為為二線線企業(yè)業(yè)(不不包括括已列列入一一線企企業(yè)的的招商商地產(chǎn)產(chǎn))。??紤]到到樣本本數(shù)量量減少少,單單個(gè)企企業(yè)對(duì)對(duì)整體體的影影響程程度較較大,,因此此,在在選取取二線線企業(yè)業(yè)的樣樣本時(shí)時(shí),刪刪除了了光華華控股股這家家營業(yè)業(yè)利潤潤率和和銷售售凈利利潤為為負(fù)值值的企企業(yè)。。樣本企企業(yè)如如下表表所示示:000042深長城000608陽光股份600393東華實(shí)業(yè)600246萬通地產(chǎn)600675中華企業(yè)600784上實(shí)發(fā)展000677名流置業(yè)000616億城股份600325華發(fā)實(shí)業(yè)000046泛海建設(shè)600895張江高科600663陸家嘴600736蘇州高新600266北京城建600322天房發(fā)展25房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)研究究分析析報(bào)告告二線房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)絕對(duì)對(duì)值分分析2008年年,15家家二線線企業(yè)業(yè)的各各項(xiàng)絕絕對(duì)值值指標(biāo)標(biāo)均不不到行行業(yè)的的平均均水平平,且且僅為為一線線企業(yè)業(yè)的15%左右右,表表明一一線企企業(yè)對(duì)對(duì)行業(yè)業(yè)平均均的貢貢獻(xiàn)非非常大大,二二線企企業(yè)與與一線線企業(yè)業(yè)之間間差距距也較較大,,接近近10倍;;在總資資產(chǎn)上上,二二線企企業(yè)的的收入入成本本占到到行業(yè)業(yè)平均均的55%左右右,而而其管管理費(fèi)費(fèi)用和和營業(yè)業(yè)費(fèi)用用僅為為行業(yè)業(yè)平均均的20%,說說明二二線企企業(yè)的的費(fèi)用用控制制較好好;
二線企業(yè)平均一線企業(yè)平均行業(yè)平均與行業(yè)平均比與一線企業(yè)比主營業(yè)務(wù)收入2122905904.7315088393587.103784850511.800.560.14主營業(yè)務(wù)成本1243799356.939215053356.562284050388.930.540.13管理費(fèi)用108271331.28564788907.76452056596.750.240.19營業(yè)費(fèi)用200338509.581368928083.581099050540.850.180.15營業(yè)利潤480486697.072879157605.47720168473.390.670.17凈利潤375299424.542181738619.12549098340.110.680.17總資產(chǎn)9118422637.9248672801720.8612974069122.480.700.19總負(fù)債5465792658.6930472048708.327907421439.910.690.18平均存貨5116704138.5932607036982.628166123625.400.630.1626房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)研究究分析析報(bào)告告二線房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)相對(duì)對(duì)值分分析((一))從下表表可以以看出出,與與絕對(duì)對(duì)值的的全面面劣于于一線線企業(yè)業(yè)相比比,在在相對(duì)對(duì)值比比較上上,二二線企企業(yè)在在某些些方面面卻優(yōu)優(yōu)于一一線企企業(yè)。。在獲利利能力力上,,毛利利率、、營業(yè)業(yè)利潤潤率、、銷售售凈利利率三三項(xiàng)指指標(biāo)均均高于于一線線企業(yè)業(yè)的平平均水水平,,分別別為41.4%、9.4%和和22.6%;;但是是二線線企業(yè)業(yè)的總總資產(chǎn)產(chǎn)周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)率和和存貨貨周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)率卻卻低于于一線線企業(yè)業(yè);這揭示示了二二線企企業(yè)與與一線線企業(yè)業(yè)在2008年年的戰(zhàn)戰(zhàn)略方方針的的不同同,即即一線線企業(yè)業(yè)減少少利潤潤加快快周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn),加加速資資金回回籠,,二線線企業(yè)業(yè)更加加重視視利潤潤率而而不愿愿降價(jià)價(jià)促銷銷。27房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)研究究分析析報(bào)告告二線房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)相對(duì)對(duì)值分分析((二))在費(fèi)用用控制制上,,二線線企業(yè)業(yè)的管管理費(fèi)費(fèi)用率率和營營業(yè)費(fèi)費(fèi)用率率雖然然低于于行業(yè)業(yè)平均均水平平,但但均高高于了了一線線企業(yè)業(yè)的水水平;;表明明二線線企業(yè)業(yè)在費(fèi)費(fèi)用控控制方方面需需要向向一線線企業(yè)業(yè)學(xué)習(xí)習(xí);在資產(chǎn)產(chǎn)負(fù)債債上,,雖然然二線線企業(yè)業(yè)的資資產(chǎn)負(fù)負(fù)債率率達(dá)到到59.9%,,同樣樣處于于較高高的水水平,,但優(yōu)優(yōu)于一一線企企業(yè)和和行業(yè)業(yè)平均均水平平;一一方面面由于于二線線企業(yè)業(yè)對(duì)負(fù)負(fù)債資資金的的需求求沒有有一線線企業(yè)業(yè)那么么強(qiáng)烈烈,另另一方方面也也表明明整個(gè)個(gè)房地地產(chǎn)行行業(yè)在在利用用負(fù)債債資金金來提提升自自身實(shí)實(shí)力方方面還還有待待提高高。28房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)研究究分析析報(bào)告告二線房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)相對(duì)對(duì)值分分析((三))在資本本的利利用效效率上上,二二線企企業(yè)明明顯低低于一一線企企業(yè)的的平均均水平平,其其總資資產(chǎn)周周轉(zhuǎn)率率和存存貨周周轉(zhuǎn)率率分別別為0.31和和0.24,說說明二二線企企業(yè)較較為重重視利利潤率率的大大小而而忽視視資產(chǎn)產(chǎn)的周周轉(zhuǎn)效效率;;值得注注意的的是,,二線線企業(yè)業(yè)的總總資產(chǎn)產(chǎn)周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)率高高于行行業(yè)平平均水水平,,而其其存貨貨周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)率卻卻低于于行業(yè)業(yè)平均均水平平,表表明二二線企企業(yè)的的存貨貨周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)問題題較為為突出出。29房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)研究究分析析報(bào)告告二線房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)總結(jié)結(jié)從整體體上看看,二二線企企業(yè)的的競爭爭實(shí)力力還是是不容容忽視視的,,其各各個(gè)方方面的的指標(biāo)標(biāo)幾乎乎都優(yōu)優(yōu)于行行業(yè)平平均水水平;;在未來來的發(fā)發(fā)展上上,二二線企企業(yè)應(yīng)應(yīng)更加加注重重費(fèi)用用控制制問題題和資資產(chǎn)的的周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)問題題,同同時(shí)注注重利利用自自身在在經(jīng)營營效率率的優(yōu)優(yōu)勢,,加速速流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)擴(kuò)大大資產(chǎn)產(chǎn)規(guī)模模,以以減少少單位位成本本,實(shí)實(shí)現(xiàn)規(guī)規(guī)模效效益;;向著著一線線企業(yè)業(yè)較低低的費(fèi)費(fèi)用率率靠攏攏。30房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)研究究分析析報(bào)告告三線房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)樣本本范圍圍根據(jù)2008年年的主營營業(yè)務(wù)收收入,此此次研究究將收入入在10億元以以下的企企業(yè)列為為三線企企業(yè)??紤]到樣樣本數(shù)量量減少,,單個(gè)企企業(yè)對(duì)整整體的影影響程度度較大,,因此,,樣本中中未包含含營業(yè)利利潤或凈凈利潤為為負(fù)值的的企業(yè)。。按照上述述標(biāo)準(zhǔn)選選取的樣樣本企業(yè)業(yè)各年不不盡相同同,數(shù)據(jù)據(jù)縱向比比較的意意義不大大,因此此,對(duì)三三線企業(yè)業(yè)僅進(jìn)行行橫向?qū)?duì)比分析析。樣本企業(yè)業(yè)如下表表所示::600240華業(yè)地產(chǎn)000558萊茵置業(yè)000511銀基發(fā)展000029深深房A600732上海新梅000502綠景地產(chǎn)600159大龍地產(chǎn)000514渝開發(fā)600634海鳥發(fā)展31房地產(chǎn)行行業(yè)研究究分析報(bào)報(bào)告三線房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)絕對(duì)值值分析2008年,9家三線線企業(yè)的的各項(xiàng)絕絕對(duì)值指指標(biāo)占行行業(yè)水平平的比例例均較低低,一般般在15%左右右,實(shí)力力遠(yuǎn)不及及一、二二線企業(yè)業(yè)。特別別值得注注意的是是:三線線企業(yè)的的主營業(yè)業(yè)務(wù)收入入僅為二二線企業(yè)業(yè)的24%和一一線企業(yè)業(yè)的3%,但其其期間費(fèi)費(fèi)用卻達(dá)達(dá)到了二二線的30%和和一線的的6%,,說明三三線房企企的費(fèi)用用控制能能力差強(qiáng)強(qiáng)人意。。具體指標(biāo)標(biāo)值如下下表所示示:
三線企業(yè)行業(yè)平均三線企業(yè)比二線企業(yè)三線企業(yè)比一線企業(yè)三線企業(yè)比行業(yè)平均主營業(yè)務(wù)收入478221640.437848505120.230.030.13主營業(yè)務(wù)成本297606401.922840503890.240.030.13管理費(fèi)用3413896370.320.060.08營業(yè)費(fèi)用57894467.2910990505410.290.040.05營業(yè)利潤96095782.94720168473.40.200.030.13凈利潤68881264.95549098340.10.180.030.13總資產(chǎn)2117720708129740691220.230.040.16總負(fù)債103218390979074214400.190.030.13平均存貨122580540881661236250.240.040.1532房地產(chǎn)行行業(yè)研究究分析報(bào)報(bào)告三線房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)相對(duì)值值分析在三線企企業(yè)的各各項(xiàng)財(cái)務(wù)務(wù)比率上上,除了了資產(chǎn)負(fù)負(fù)債率略略優(yōu)于一一二線企企業(yè)及行行業(yè)平均均以外,,其余各各項(xiàng)指標(biāo)標(biāo)均劣于于一二線線企業(yè)及及行業(yè)平平均值。。具體指指標(biāo)值參參加下表表。
三線企業(yè)二線企業(yè)一線企業(yè)行業(yè)平均毛利率37.77%41.41%38.93%39.65%管理費(fèi)用率7.14%5.10%3.74%11.94%營業(yè)費(fèi)用率12.11%9.44%9.07%29.08%營業(yè)利潤率20.09%22.63%19.08%19.03%銷售凈利率14.40%17.68%14.46%14.57%凈資產(chǎn)收益率8.64%11.61%14.27%9.27%資產(chǎn)負(fù)債率48.74%59.94%62.61%60.95%總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.270.310.360.29存貨周轉(zhuǎn)率0.240.240.280.28注:由于于管理費(fèi)費(fèi)用率增增長高達(dá)達(dá)170%的光光華控股股計(jì)入了了行業(yè)平平均水平平,而因因其負(fù)利利潤未被被歸入任任何一線線企業(yè),,所以行行業(yè)平均均的費(fèi)用用率高于于各線企企業(yè)33房地產(chǎn)行行業(yè)研究究分析報(bào)報(bào)告趨勢分析析——獲獲利能力力2008年在獲獲利能力力上,從從毛利率率、營業(yè)業(yè)利潤率率、銷售售凈利率率上可以以看出,,二線企企業(yè)表現(xiàn)現(xiàn)最為出出色。從這三個(gè)個(gè)指標(biāo)進(jìn)進(jìn)行分析析,三線線企業(yè)的的毛利率率最低,,這說明明三線企企業(yè)的產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)、產(chǎn)品品附加值值等趕不不上一線線企業(yè)和和二線企企業(yè);而而一線企企業(yè)毛利利率較低低則是由由于其為為了回籠籠資金,,加速周周轉(zhuǎn)而降降低價(jià)格格進(jìn)行促促銷造成成的,和和三線企企業(yè)的毛毛利率低低有本質(zhì)質(zhì)的不同同。二線企業(yè)業(yè)的毛利利率、營營業(yè)利潤潤率和銷銷售凈利利率最高高,則是是由于其其具有一一定得產(chǎn)產(chǎn)品優(yōu)勢勢和產(chǎn)品品附加值值,而又又不愿意意犧牲毛毛利降價(jià)價(jià)促銷的的結(jié)果。。34房地產(chǎn)行行業(yè)研究究分析報(bào)報(bào)告趨勢分析析——獲獲利能力力從圖中我我們可以以看出,,雖然一一線企業(yè)業(yè)的毛利利率、營營業(yè)利潤潤率和銷銷售凈利利率不敵敵二線企企業(yè),但但凈資產(chǎn)產(chǎn)收益率率卻是最最高的。。凈資產(chǎn)收收益率是是反映企企業(yè)盈利利能力最最重要的的指標(biāo),,它反映映了公司司對(duì)其自自有資產(chǎn)產(chǎn)的利用用效率。。凈資產(chǎn)收收益率較較高則反反映了單單位資本本的獲利利能力較較強(qiáng),那那么一線線企業(yè)雖雖然毛利利率等由由于戰(zhàn)略略決策原原因低于于二線企企業(yè),但但是其較較高的凈凈資產(chǎn)收收益率則則充分說說明一線線房企的的獲利能能力實(shí)質(zhì)質(zhì)上是最最高的。。35房地產(chǎn)行行業(yè)研究究分析報(bào)報(bào)告趨勢分析析——期期間費(fèi)用用從費(fèi)用控控制上來來看,從從三線企企業(yè)到一一線企業(yè)業(yè)呈現(xiàn)持持續(xù)下降降的態(tài)勢勢。從三線企企業(yè)到二二線企業(yè)業(yè),管理理費(fèi)用率率和營業(yè)業(yè)費(fèi)用率率的下降降十分明明顯,證證明房企企擴(kuò)大規(guī)規(guī)模而帶帶來的邊邊際效用用此時(shí)是是遞增的的;而在在二線企企業(yè)的資資產(chǎn)規(guī)模模上出現(xiàn)現(xiàn)了明顯顯的轉(zhuǎn)折折,此時(shí)時(shí)再擴(kuò)大大房企規(guī)規(guī)模的邊邊際效用用出現(xiàn)了了遞減,,但是還還沒有為為負(fù),說說明大型型房企的的成本費(fèi)費(fèi)用和企企業(yè)規(guī)模模進(jìn)行了了較好的的匹配,,費(fèi)用控控制能力力有所提提高;單看營業(yè)業(yè)費(fèi)用率率,發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在房企企由二線線擴(kuò)大到到一線時(shí)時(shí),營業(yè)業(yè)費(fèi)用率率下降的的幅度低低于管理理費(fèi)用率率下降的的幅度,,那么說說明房企企在擴(kuò)張張的過程程中,逐逐漸增強(qiáng)強(qiáng)了對(duì)債債務(wù)資金金的依賴賴,其財(cái)財(cái)務(wù)費(fèi)用用率增大大;同時(shí)時(shí)為了擴(kuò)擴(kuò)大品牌牌與知名名度,在在房企擴(kuò)擴(kuò)張中,,銷售費(fèi)費(fèi)用率也也相應(yīng)增增加。36房地產(chǎn)行行業(yè)研究究分析報(bào)報(bào)告趨勢分析析——資資產(chǎn)負(fù)債債從資產(chǎn)負(fù)負(fù)債率上上來看,,目前,,無論是是一線企企業(yè),還還是二線線、三線線企業(yè),,其資產(chǎn)產(chǎn)負(fù)債率率均在60%左左右;從三線企企業(yè)上升升到二線線企業(yè)的的過程中中,企業(yè)業(yè)對(duì)資金金的需求求較大,,隨著資資產(chǎn)規(guī)模模的擴(kuò)大大,企業(yè)業(yè)的負(fù)債債上升得得較快;;結(jié)合期間費(fèi)費(fèi)用率來看看,在從三三線上升到到二線的過過程中,負(fù)負(fù)債增加使使得企業(yè)迅迅速擴(kuò)大規(guī)規(guī)模、單位位資產(chǎn)上的的成本顯著著降低,故故其期間費(fèi)費(fèi)用率快速速降低;但但當(dāng)房企從從二線邁向向一線時(shí),,即使負(fù)債債小幅上升升,也會(huì)給給企業(yè)帶來來沉重的負(fù)負(fù)擔(dān),同時(shí)時(shí)營業(yè)費(fèi)用用率的減幅幅也迅速趨趨緩。但由由于此時(shí)的的邊際效用用仍然為正正,所以理理智的房企企應(yīng)該逐步步邁向一線線房企的規(guī)規(guī)模,以實(shí)實(shí)現(xiàn)更大的的規(guī)模經(jīng)濟(jì)濟(jì)。37房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)研究分析析報(bào)告趨勢分析———資產(chǎn)利利用效率從資產(chǎn)利用用效率來看看,總資產(chǎn)產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和和存貨周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)率呈現(xiàn)出出了遞增的的趨勢,表表明隨著資資產(chǎn)規(guī)模的的增加,企企業(yè)的運(yùn)營營效率會(huì)提提高,呈現(xiàn)現(xiàn)逐步實(shí)現(xiàn)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)濟(jì)。從存貨周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)的情況來來看,三線線企業(yè)和二二線企業(yè)的的存貨周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)情況不佳佳,二者存存貨周轉(zhuǎn)率率幾乎處于于同一水平平,但二線線企業(yè)的總總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)率卻高于于三線企業(yè)業(yè),說明二二線企業(yè)的的經(jīng)營能力力方面高于于三線企業(yè)業(yè)。二線企業(yè)向向一線企業(yè)業(yè)邁進(jìn)的階階段,存貨貨周轉(zhuǎn)率大大幅提高,,說明企業(yè)業(yè)在邁向了了更高的水水平后更加加注重商品品銷售的節(jié)節(jié)奏和現(xiàn)金金流回流的的節(jié)奏。38房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)研究分析析報(bào)告研究范圍整體概況一線房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)分析析二線、三線線房地產(chǎn)企企業(yè)分析重點(diǎn)企業(yè)分分析Contents39房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)研究分析析報(bào)告重點(diǎn)企業(yè)———萬科A萬科企業(yè)作作為中國地地產(chǎn)行業(yè)的的領(lǐng)軍企業(yè)業(yè),近幾年年的表現(xiàn)可可謂可圈可可點(diǎn),下表表全面反映映了近三年年萬科的發(fā)發(fā)展?fàn)顩r。。40房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)研究分析析報(bào)告一線企業(yè)———萬科A2008年年,金融危危機(jī)席卷全全球,中國國樓市在經(jīng)經(jīng)歷了2007年的的瘋狂高漲漲后,2008年遭遭遇了前所所未有的金金融寒流。。銀行銀根根緊縮、樓樓市成交量量一落千丈丈、購房者者持幣觀望望,開發(fā)商商資金緊張張,四面楚楚歌。2008年年萬科提出出中國樓市市的“拐點(diǎn)點(diǎn)論”,率率先在全國國降價(jià)銷售售商品房以以快速回籠籠資金。作作為上市房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的“老大大”,雖然然2008年萬科的的成績并不不輝煌,但但其2008年取得得的成績?nèi)匀匀槐3衷谠谛袠I(yè)領(lǐng)先先的水平。。公司全年年實(shí)現(xiàn)銷售售面積557.0萬平方方米,銷售售金額478.7億億元,同比比分別減少少9.2%和8.6%;結(jié)算算項(xiàng)目面積積451.4萬平方方米,同比比增長14.6%,,結(jié)算收入入404.9億元元,同比增增長15.1%;完完成新開工工面積523.3萬萬平方米,,同比減少少32.6%,竣工工面積達(dá)529.4萬平方方米,比2007年年增加18.9%。08年年,公司實(shí)實(shí)現(xiàn)主營業(yè)業(yè)務(wù)收入409.92億元元,同比增增長15.38%;;凈利潤46.4億億元,同比比減少12.74%。年末公公司還有有有346.4萬平方方米已銷售售資源未竣竣工結(jié)算,,合同金額額合計(jì)273.4億億元,公公司仍然具具備較強(qiáng)的的發(fā)展后勁勁。2008年年,雖公司司資增速緩緩慢,但主主營業(yè)務(wù)收收入到達(dá)410.1億元,占占行業(yè)25.1%,,仍為行業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模模支柱公司司;從各項(xiàng)項(xiàng)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)價(jià)指標(biāo)來看看,萬科的的總資產(chǎn)周周轉(zhuǎn)率和存存貨周轉(zhuǎn)率率遠(yuǎn)高于行行業(yè)平均水水平,也高高于一線房房企的平均均水平,這這與08年年萬科降價(jià)價(jià)促銷、加加快資產(chǎn)流流轉(zhuǎn)的戰(zhàn)略略有關(guān),同同時(shí)此戰(zhàn)略略導(dǎo)致萬科科的盈利能能力下降,,低于一線線企業(yè)平均均水平;在在費(fèi)用控制制上,萬科科的營業(yè)費(fèi)費(fèi)用率與一一線企業(yè)行行業(yè)平均持持平,這是是由財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)用的上漲漲造成的,,單就管理理費(fèi)用看,,萬科的管管理費(fèi)用控控制能力較較強(qiáng),同比比下降了13個(gè)百分分點(diǎn)。2008年年公司計(jì)計(jì)劃開工面面積約400萬平方方米,竣工工面積約618萬平平方米,進(jìn)進(jìn)一步增加加1000萬平方方米左右的的項(xiàng)目資源源,可以預(yù)預(yù)見,2009年萬萬科將繼續(xù)續(xù)引跑中國國地產(chǎn)界。。41房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)研究分析析報(bào)告二線企業(yè)———東華實(shí)實(shí)業(yè)東華實(shí)業(yè)作作為二線企企業(yè)的代表表之一,近近幾年發(fā)展展勢頭強(qiáng)勁勁,主營業(yè)業(yè)務(wù)收入僅僅用了兩年年的時(shí)間((2006-2007年)就就完成了從從3億到10億的跨跨越。2006-2008的的公司的經(jīng)經(jīng)營狀況如如下表所示示。42房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)研究分析析報(bào)告二線企業(yè)———東華實(shí)實(shí)業(yè)東華實(shí)業(yè)是是一家以北北京為主要要業(yè)務(wù)開展展地的房地地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè),目前前僅在北京京和廣東兩兩個(gè)城市發(fā)發(fā)展,從2005年年開始東華華實(shí)業(yè)東華華實(shí)業(yè)主攻攻北京市場場,將北京京作為其主主要的發(fā)展展城市。2008年年,北京的的主營業(yè)務(wù)務(wù)占到公司司整體的90%以上上。目前,,東華實(shí)業(yè)業(yè)逐步向河河南等二、、三線城市市拓展,以以最終實(shí)現(xiàn)現(xiàn)成為由一一線城市區(qū)區(qū)域發(fā)展向向全國包括括二三線城城市拓展房房地產(chǎn)的經(jīng)經(jīng)營目標(biāo),,增強(qiáng)公司司的持續(xù)經(jīng)經(jīng)營能力,,為今后的的發(fā)展奠定定良好的基基礎(chǔ)。從發(fā)展軌跡跡來看,東東華實(shí)業(yè)自自1998年成立于于廣州,一一直在以廣廣州為主要要發(fā)展城市市,是典型型的單城市市房地產(chǎn)企企業(yè),由于于地處中國國的經(jīng)濟(jì)中中心,其發(fā)發(fā)展速度一一直較快。。2003年公司開開始進(jìn)駐北北京發(fā)展,,到了2005年起起,東華實(shí)實(shí)業(yè)開始全全面主攻北北京市場,,實(shí)現(xiàn)了從從單城市房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)到區(qū)域性性房地產(chǎn)企企業(yè)的轉(zhuǎn)變變。但東華華實(shí)業(yè)主攻攻北京市場場后,將主主要的資源源全部投向向北京市場場,公司業(yè)業(yè)績的增長長,主要也也主要依托托北京地區(qū)區(qū)的項(xiàng)目。。東華華實(shí)實(shí)業(yè)業(yè)2007年年的的業(yè)業(yè)績績大大幅幅上上漲漲,,凈凈利利潤潤達(dá)達(dá)到到9750萬萬元元,,同同比比上上漲漲137.8%。。2008年年,,公公司司的的主主營營業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)收收入入較較2007年年微微漲漲,,同同比比僅僅上上漲漲8.91%。。但但在在凈凈資資產(chǎn)產(chǎn)收收益益率率上上,,東東華華企企業(yè)業(yè)卻卻又又遙遙遙遙領(lǐng)領(lǐng)先先于于行行業(yè)業(yè)、、二二線線企企業(yè)業(yè),,甚甚至至超超過過了了一一線線企企業(yè)業(yè)的的全全國國平平均均水水平平,,08年年比比07年年略略有有下下降降,,目目前前為為18.24%,,超超過過了了行行業(yè)業(yè)9個(gè)個(gè)百百分分點(diǎn)點(diǎn),,二二線線企企業(yè)業(yè)7個(gè)個(gè)百百分分點(diǎn)點(diǎn),,和和一一線線企企業(yè)業(yè)4個(gè)個(gè)百百分分點(diǎn)點(diǎn)。。主主要要原原因因在在于于北北京京、、廣廣東東的的房房價(jià)價(jià)雖雖在在08年年樓樓市市低低迷迷的的環(huán)環(huán)境境下下有有所所下下降降,,但但在在一一線線房房地地產(chǎn)產(chǎn)城城市市中中,,其其價(jià)價(jià)格格仍仍處處于于高高位位;;并并且且其其在在北北京京的的項(xiàng)項(xiàng)目目有有的的位位于于城城市市商商業(yè)業(yè)中中心心,,有有的的是是別別墅墅、、花花園園洋洋房房等等高高檔檔住住宅宅,,因因此此售售價(jià)價(jià)仍仍位位于于城城市市中中的的較較高高水水平平。。43房地地產(chǎn)產(chǎn)行行業(yè)業(yè)研研究究分分析析報(bào)報(bào)告告二線線企企業(yè)業(yè)————東東華華實(shí)實(shí)業(yè)業(yè)在費(fèi)費(fèi)用用控控制制上上,,東東華華實(shí)實(shí)業(yè)業(yè)的的表表現(xiàn)現(xiàn)就就超超過過行行業(yè)業(yè)、、二二線線、、甚甚至至一一線線房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)的的平平均均水水平平,,期期間間費(fèi)費(fèi)用用率率僅僅為為6.57%;;從從縱縱向向比比較較來來看看,,2008年年,,在在公公司司的的主主營營業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)收收入入有有所所上上升升的的情情況況下下,,期期間間費(fèi)費(fèi)用用率率出出現(xiàn)現(xiàn)了了下下降降。。正正是是由由于于在在收收入入和和費(fèi)費(fèi)用用控控制制嚴(yán)嚴(yán)格格,,才才使使得得公公司司在在樓樓市市低低迷迷的的2008年年其其營營業(yè)業(yè)利利潤潤和和凈凈利利潤潤出出現(xiàn)現(xiàn)了了40%的的大大幅幅上上升升。。2008年年,,在在資資產(chǎn)產(chǎn)的的利利用用效效率率上上,,東東華華實(shí)實(shí)業(yè)業(yè)的的表表現(xiàn)現(xiàn)也也較較為為出出色色,,總總資資產(chǎn)產(chǎn)周周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)率率和和存存貨貨周周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)率率兩兩項(xiàng)項(xiàng)指指標(biāo)標(biāo)均均大大幅幅領(lǐng)領(lǐng)先先于于行行業(yè)業(yè)、、二二線線企企業(yè)業(yè)甚甚至至一一線線的的平平均均水水平平,,兩兩項(xiàng)項(xiàng)指指標(biāo)標(biāo)為為0.53和和0.51。。從三年的的分析來來看,絕絕大部分分指標(biāo)在在2008年均均優(yōu)于2006年的水水平,可可見,從從單城市市房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)向向區(qū)域性性房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)發(fā)發(fā)展的過過程中,,合理的的戰(zhàn)略布布局、較較高的管管理水平平,科學(xué)學(xué)的擴(kuò)張張給企業(yè)業(yè)帶來有有利的影影響。因此,未未來公司司的經(jīng)營營應(yīng)在全面考慮慮,通盤盤操作的的基礎(chǔ)上上,繼續(xù)續(xù)保證收收入、成成本、費(fèi)費(fèi)用、效效率等方方面的全全面提升升,使企企業(yè)在健健康的快快車道上上保持持持續(xù)的發(fā)發(fā)展。44房地產(chǎn)行行業(yè)研究究分析報(bào)報(bào)告三線企業(yè)業(yè)——綠綠景地產(chǎn)產(chǎn)綠景地產(chǎn)產(chǎn)位于廣廣東,其其主要業(yè)業(yè)務(wù)覆蓋蓋區(qū)域也也主要在在廣州、、佛山。。作為三三線企業(yè)業(yè)的代表表,近幾幾年的發(fā)發(fā)展出現(xiàn)現(xiàn)了較大大的波動(dòng)動(dòng),2006-2008的公公司的經(jīng)經(jīng)營狀況況如下表表所示。。45房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)研究究分析析報(bào)告告三線企企業(yè)———綠綠景地地產(chǎn)綠景地地產(chǎn)自自1988年成成立以以來,,一直直在廣廣州本本土以以及佛佛山等等地發(fā)發(fā)展,,直到到2006年,,廣州州天譽(yù)譽(yù)地產(chǎn)產(chǎn)入主主綠景景地產(chǎn)產(chǎn),成成為其其最大大的股股東后后,支支持綠綠景地地產(chǎn)鞏鞏固和和擴(kuò)大大在廣廣州地地區(qū)的的開發(fā)發(fā)優(yōu)勢勢,并并借助助上市市公司司的資資本平平臺(tái),,適時(shí)時(shí)支持持綠景景地產(chǎn)產(chǎn)將其其核心心業(yè)務(wù)務(wù)———普通通住宅宅類房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)延伸伸到廣廣州地地區(qū)之之外,,力爭爭成為為全國國性的的有競競爭力力的房房地產(chǎn)產(chǎn)商。。但由于于公司司實(shí)力力平平平、項(xiàng)項(xiàng)目單單一,,盈利利狀況況一直直未有有較大大改觀觀。年年報(bào)顯顯示,,08年,,在面面對(duì)比比07年更更為嚴(yán)嚴(yán)峻的的經(jīng)濟(jì)濟(jì)和行行業(yè)形形勢時(shí)時(shí),公公司通通過合合作等等方式式積極極開拓拓外地地市場場,通通過收收購廣廣西天天譽(yù)房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限限公司司股權(quán)權(quán)一方方面增增加了了公司司土地地儲(chǔ)備備,拓拓展了了省外外市場場;同同時(shí),,公司司還積積極開開展土土地一一級(jí)開開發(fā),,拓展展公司司的業(yè)業(yè)務(wù)區(qū)區(qū)域。。
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