某工程項目策劃與投資決策管理教材課件

第二章工程項目策劃與投資決策管理第一節(jié)項目策劃概述第二節(jié)環(huán)境調(diào)查分析第三節(jié)工程項目決策策劃第四節(jié)工程項目實(shí)施策劃第五節(jié)工程項目投資決策管理第二章工程項目策劃與投資決策管理第一節(jié)項目策劃概述1第一節(jié)概述一、項目策劃的內(nèi)涵什么是策劃？？工程項目策劃是把工程項目建設(shè)意圖轉(zhuǎn)換成定義明確、系統(tǒng)清晰、目標(biāo)具體且富有策略性運(yùn)作思路的高智力系統(tǒng)活動。具體而言，是指在項目建設(shè)前期，通過調(diào)查研究和收集資料，在充分占有信息的基礎(chǔ)上，針對項目的決策和實(shí)施，或決策和實(shí)施的某個問題，進(jìn)行組織、管理、經(jīng)濟(jì)和技術(shù)等方面的科學(xué)分析和論證，這將使項目建設(shè)有正確的方向和明確的目的，也使建設(shè)項目設(shè)計工作有明確的方向并充分體現(xiàn)業(yè)主的建設(shè)目的。第一節(jié)概述一、項目策劃的內(nèi)涵2第一節(jié)概述二、項目策劃的目的其根本目的是為項目建設(shè)的決策和實(shí)施增值。目前，我國的大部分項目并沒有進(jìn)行嚴(yán)格、全面的項目策劃，國家對項目策劃的內(nèi)容和工作程序也沒有明確的規(guī)定，項目策劃的工作時間和內(nèi)容與國家的基本建設(shè)程序不完全對應(yīng)，大多是根據(jù)業(yè)主的需要分項、分階段對項目的某個方面進(jìn)行策劃，策劃工作缺乏系統(tǒng)性。因此對項目策劃的理論研究和實(shí)踐總結(jié)是非常迫切的。第一節(jié)概述二、項目策劃的目的其根本目的是為項目建設(shè)的決策和3第一節(jié)概述三、項目策劃的特點(diǎn)（1）重視同類建設(shè)項目的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)的分析（2）堅持開放型的工作原則（3）策劃是一個知識管理的過程（4）策劃是一個創(chuàng)新求增值的過程（5）策劃是一個動態(tài)過程第一節(jié)概述三、項目策劃的特點(diǎn)4第一節(jié)概述四、項目策劃的類型項目策劃根據(jù)其所針對的對象不同，分為成片土地開發(fā)項目策劃、單體建筑項目策劃等；根據(jù)策劃的內(nèi)容不同，也可以分為不同類型，但最重要的是以下兩類：項目決策的策劃和項目實(shí)施的策劃。（1）項目決策策劃（2）項目實(shí)施決策第一節(jié)概述四、項目策劃的類型5第一節(jié)概述四、項目策劃的類型（1）項目決策策劃①建設(shè)環(huán)境和條件的調(diào)查和分析②項目建設(shè)目標(biāo)論證與項目定義③項目結(jié)構(gòu)分析④與項目決策有關(guān)的組織管理和經(jīng)濟(jì)方面的論證與策劃⑤與項目決策有關(guān)的技術(shù)方面的論證與策劃⑥項目決策的風(fēng)險分析第一節(jié)概述四、項目策劃的類型6第一節(jié)概述四、項目策劃的類型（2）項目實(shí)施決策①項目實(shí)施環(huán)境條件的調(diào)查與分析②項目目標(biāo)分析和再論證③項目實(shí)施的組織策劃④項目實(shí)施的管理策劃⑤項目實(shí)施的合同策劃⑥項目實(shí)施的經(jīng)濟(jì)策劃⑦項目實(shí)施的技術(shù)策劃⑧項目實(shí)施的風(fēng)險策劃第一節(jié)概述四、項目策劃的類型7第一節(jié)概述五、項目策劃的任務(wù)策劃任務(wù)項目決策階段項目實(shí)施階段環(huán)境調(diào)查和分析項目所處的建設(shè)環(huán)境，包括能源供給、基礎(chǔ)設(shè)施等；項目所要求的建筑環(huán)境，其風(fēng)格和主色調(diào)是否和周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)；項目當(dāng)?shù)氐淖匀画h(huán)境，包括天氣狀況、氣候和風(fēng)向等；項目的市場環(huán)境、政策環(huán)境以及宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境等。建設(shè)期的環(huán)境調(diào)查和分析需要調(diào)查分析自然環(huán)境、建設(shè)政策環(huán)境、建筑市場環(huán)境、建設(shè)環(huán)境（能源、基礎(chǔ)設(shè)施等）和建筑環(huán)境（風(fēng)格、主色調(diào)等）。項目定義和論證包括項目的開發(fā)或建設(shè)目的、宗旨及其指導(dǎo)思想；項目的規(guī)模、組成、其功能和標(biāo)準(zhǔn)；項目的總投資和建設(shè)開發(fā)周期等。需要進(jìn)行投資目標(biāo)分解和論證，編制項目投資總體規(guī)劃；進(jìn)行進(jìn)度目標(biāo)論證，編制項目建設(shè)總進(jìn)度規(guī)劃；需要進(jìn)行項目功能分解、建筑面積分配，確定項目質(zhì)量目標(biāo)，編制空間和房間手冊等。組織策劃包括項目的組織結(jié)構(gòu)分析、決策期的組織結(jié)構(gòu)、任務(wù)分工以及管理職能分工、決策期的工作流程和項目的編碼體系分析等。確定項目實(shí)施各階段的項目管理工作內(nèi)容，確定項目風(fēng)險管理與工程保險方案。第一節(jié)概述五、項目策劃的任務(wù)策劃任務(wù)項目決策階段項目實(shí)施階8第一節(jié)概述五、項目策劃的任務(wù)管理策劃制定建設(shè)期管理總體方案、運(yùn)行期管理總體方案以及經(jīng)營期管理總體方案等。包括投資控制、進(jìn)度控制、質(zhì)量控制、合同管理、信息管理和組織協(xié)調(diào)；確定業(yè)主籌建班子的組織結(jié)構(gòu)、任務(wù)分工和管理職能分工，確定業(yè)主方項目管理班子的組織結(jié)構(gòu)、任務(wù)分工和管理職能分工，確定項目管理工作流程，建立編碼體系。合同策劃策劃決策期的合同結(jié)構(gòu)、決策期的合同內(nèi)容和文本、建設(shè)期的合同結(jié)構(gòu)總體方案等。確定方案設(shè)計競賽的組織，確定項目管理委托的合同結(jié)構(gòu)，確定設(shè)計合同結(jié)構(gòu)方案、施工合同結(jié)構(gòu)方案和物資采購合同結(jié)構(gòu)方案，確定各種合同類型和文本的采用。經(jīng)濟(jì)策劃行開發(fā)或建設(shè)成本分析、開發(fā)或建設(shè)效益分析；制定項目的融資方案和資金需求量計劃等。項目實(shí)施的經(jīng)濟(jì)策劃包括編制資金需求量計劃，進(jìn)行融資方案的深化分析。技術(shù)策劃包括技術(shù)方案分析和論證、關(guān)鍵技術(shù)分析和論證、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范的應(yīng)用和制定等。對技術(shù)方案和關(guān)鍵技術(shù)進(jìn)行深化分析和論證，明確技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范的應(yīng)用和制定。風(fēng)險分析對政治風(fēng)險、政策風(fēng)險、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險、組織風(fēng)險和管理風(fēng)險等進(jìn)行分析。進(jìn)行政治風(fēng)險、政策風(fēng)險、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險、組織風(fēng)險和管理風(fēng)險分析。第一節(jié)概述五、項目策劃的任務(wù)管理策劃制定建設(shè)期管理總體方案9第二節(jié)項目環(huán)境調(diào)查與分析一、環(huán)境調(diào)查的目的策劃是在充分占有信息和資料的前提下所進(jìn)行的一種創(chuàng)造性勞動，因此充分占有信息是策劃的先決條件，否則策劃就成為了無本之木、無源之水。第二節(jié)項目環(huán)境調(diào)查與分析一、環(huán)境調(diào)查的目的10第二節(jié)項目環(huán)境調(diào)查與分析二、環(huán)境調(diào)查的工作內(nèi)容（1）環(huán)境調(diào)查的工作范圍1）

項目周邊自然環(huán)境和條件；2）

項目開發(fā)時期的市場環(huán)境；3）

宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境；4）

項目所在地政策環(huán)境；5）

建設(shè)條件環(huán)境（能源、基礎(chǔ)設(shè)施等）；6）

歷史、文化環(huán)境（包括風(fēng)土人情等）；7）

建筑環(huán)境（風(fēng)格、主色調(diào)等）；8）

其它相關(guān)問題。第二節(jié)項目環(huán)境調(diào)查與分析二、環(huán)境調(diào)查的工作內(nèi)容11第二節(jié)項目環(huán)境調(diào)查與分析（2）環(huán)境調(diào)查的重點(diǎn)從總體上講，環(huán)境調(diào)查應(yīng)該以項目為基本出發(fā)點(diǎn)，將項目實(shí)施所可能涉及到的所有環(huán)境因素進(jìn)行系統(tǒng)性地思考，以其中對項目影響較大的核心因素為調(diào)查的重點(diǎn)，尤其應(yīng)將項目策劃和項目實(shí)施所需要依據(jù)和利用的關(guān)鍵因素和條件作為主要的考慮對象，進(jìn)行全面深入的調(diào)查。第二節(jié)項目環(huán)境調(diào)查與分析（2）環(huán)境調(diào)查的重點(diǎn)12三、環(huán)境調(diào)查的工作方法策劃的過程就是知識管理與創(chuàng)新的過程，因此，無論是大型城市開發(fā)項目策劃還是單體建筑策劃，都需要進(jìn)行多種信息的收集。環(huán)境調(diào)查的渠道有多種。一般而言，包括以下幾個方面。（1）現(xiàn)場實(shí)地考察（2）相關(guān)部門走訪（3）有關(guān)人員（群）訪談（4）文獻(xiàn)調(diào)查與研究（5）問卷調(diào)查第二節(jié)項目環(huán)境調(diào)查與分析三、環(huán)境調(diào)查的工作方法第二節(jié)項目環(huán)境調(diào)查與分析13四、環(huán)境調(diào)查的工作成果環(huán)境調(diào)查的主要工作成果包括環(huán)境調(diào)查分析報告及其附件。例子：PAFC環(huán)境調(diào)查報告第二節(jié)項目環(huán)境調(diào)查與分析四、環(huán)境調(diào)查的工作成果第二節(jié)項目環(huán)境調(diào)查與分析14第三節(jié)項目決策的策劃項目決策的策劃主要針對項目的決策階段，通過對項目前期的環(huán)境調(diào)查與分析，進(jìn)行項目建設(shè)基本目標(biāo)的論證與分析，進(jìn)行項目定義、功能分析和面積分配，并在此基礎(chǔ)上對與項目決策有關(guān)的組織、管理、經(jīng)濟(jì)與技術(shù)方面進(jìn)行論證與策劃，為項目的決策提供依據(jù)。項目決策策劃是在項目建設(shè)意圖產(chǎn)生之后，項目建設(shè)立項之前，它是項目管理的一個重要組成部分，是項目實(shí)施策劃的前提。第三節(jié)項目決策的策劃項目決策的策劃主要針對項目的決策階段，15第三節(jié)項目決策的策劃一、項目決策策劃的工作內(nèi)容項目定義項目功能分析與面積分配項目經(jīng)濟(jì)策劃項目組織與管理總體方案項目設(shè)計要求文件第三節(jié)項目決策的策劃一、項目決策策劃的工作內(nèi)容16第三節(jié)項目決策的策劃二、項目定義項目定義是將建設(shè)意圖和初步構(gòu)思，轉(zhuǎn)換成定義明確、系統(tǒng)清晰、目標(biāo)具體、具有明確可操作性的方案。項目定義確定項目實(shí)施的總體構(gòu)思，主要解決兩個問題。（一）明確項目定位。項目定位是指項目的功能、建設(shè)的內(nèi)容、規(guī)模、組成等，也就是項目建設(shè)的基本思路。（二）明確項目的建設(shè)目標(biāo)。建設(shè)項目的目標(biāo)是一個系統(tǒng)，包括質(zhì)量目標(biāo)、投資目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)等三個方面。在項目定義中經(jīng)常出現(xiàn)的內(nèi)容還有：（1）

項目發(fā)展戰(zhàn)略；（2）

項目總體構(gòu)思；（3）

項目產(chǎn)業(yè)策劃等。第三節(jié)項目決策的策劃二、項目定義17第三節(jié)項目決策的策劃三、項目功能分析與面積分配所謂功能策劃是在總體構(gòu)思和項目總體定位的基礎(chǔ)上，結(jié)合潛在最終用戶的需求分析，對項目進(jìn)行更深的研究，在不違背對項目性質(zhì)、項目規(guī)模以及開發(fā)戰(zhàn)略等定位的前提下，將項目功能進(jìn)行細(xì)化，以滿足建設(shè)者和使用者的要求，主要包括以下兩個方面。（1）項目功能分析分析潛在最終用戶的活動類型，對項目的具體功能進(jìn)行分析。（2）功能區(qū)劃分與面積分配分析考慮項目功能的具體實(shí)現(xiàn)方式，明確每項功能所需建設(shè)量。第三節(jié)項目決策的策劃三、項目功能分析與面積分配18第三節(jié)項目決策的策劃四、項目經(jīng)濟(jì)策劃項目經(jīng)濟(jì)策劃是在項目定義與功能策劃基礎(chǔ)上，進(jìn)行整個項目投資估算，并且進(jìn)行融資方案的設(shè)計及其有關(guān)的經(jīng)濟(jì)評價。（1）項目總投資估算項目總投資估算一般分以下五個步驟：（2）融資方案融資組織與融資方式策劃項目開發(fā)融資模式策劃（3）項目經(jīng)濟(jì)評價項目國民經(jīng)濟(jì)評價財務(wù)評價社會評價第三節(jié)項目決策的策劃四、項目經(jīng)濟(jì)策劃19第三節(jié)項目決策的策劃五、項目組織與管理總體方案項目組織與管理總體方案包括項目分解結(jié)構(gòu)、項目管理組織方案、項目合同結(jié)構(gòu)方案以及項目總進(jìn)度綱要等幾個方面的內(nèi)容。（1）項目分解結(jié)構(gòu)及編碼方案（2）項目管理組織方案（3）項目合同結(jié)構(gòu)方案（4）

項目總進(jìn)度綱要第三節(jié)項目決策的策劃五、項目組織與管理總體方案20第三節(jié)項目決策的策劃六、項目設(shè)計要求文件項目設(shè)計要求文件是對項目設(shè)計的具體要求，這種要求是在確定了項目總體目標(biāo)、分析研究了項目開發(fā)條件和問題、進(jìn)行了詳細(xì)的項目定義和功能分析基礎(chǔ)上提出的，因此更加有依據(jù)，也更加具體，便于設(shè)計者了解業(yè)主的功能要求，了解業(yè)主對建筑風(fēng)格的喜好，能在一定程度上減少設(shè)計的返工。設(shè)計要求文件是項目設(shè)計的重要依據(jù)之一。第三節(jié)項目決策的策劃六、項目設(shè)計要求文件21第四節(jié)項目實(shí)施策劃一、項目實(shí)施策劃的工作內(nèi)容建設(shè)項目實(shí)施策劃內(nèi)容涉及的范圍和深度，在理論上和工程實(shí)踐中并沒有統(tǒng)一的規(guī)定，應(yīng)視項目的特點(diǎn)而定。第四節(jié)項目實(shí)施策劃一、項目實(shí)施策劃的工作內(nèi)容22第四節(jié)項目實(shí)施策劃二、項目實(shí)施的目標(biāo)分析和再論證項目目標(biāo)的分析和再論證包括編制三大目標(biāo)規(guī)劃：（1）投資目標(biāo)規(guī)劃，在項目決策策劃中的總投資估算基礎(chǔ)上編制；（2）進(jìn)度目標(biāo)規(guī)劃，在項目決策策劃中的總進(jìn)度綱要基礎(chǔ)上編制；（3）質(zhì)量目標(biāo)規(guī)劃，在項目決策策劃中的項目定義、功能分析與面積分配等基礎(chǔ)上編制。第四節(jié)項目實(shí)施策劃二、項目實(shí)施的目標(biāo)分析和再論證23第四節(jié)項目實(shí)施策劃三、項目實(shí)施的組織策劃項目實(shí)施的組織策劃是指為確保項目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，在項目開始實(shí)施之前以及項目實(shí)施前期，針對項目的實(shí)施階段，逐步建立一整套項目實(shí)施期的科學(xué)化、規(guī)范化的管理模式和方法，即對項目參與各方、業(yè)主方和代表業(yè)主利益的項目管理方在整個建設(shè)項目實(shí)施過程中的組織結(jié)構(gòu)、任務(wù)分工和管理職能分工、工作流程等進(jìn)行嚴(yán)格定義，為項目的實(shí)施服務(wù)，使之順利實(shí)現(xiàn)項目目標(biāo)。第四節(jié)項目實(shí)施策劃三、項目實(shí)施的組織策劃24第四節(jié)項目實(shí)施策劃三、項目實(shí)施的組織策劃組織策劃主要包括以下內(nèi)容。（1）組織結(jié)構(gòu)策劃針對具體項目，項目實(shí)施組織結(jié)構(gòu)的確定，與以下三個因素息息相關(guān)。

1)

項目建設(shè)單位管理能力及管理方式2)

項目規(guī)模和項目組織結(jié)構(gòu)內(nèi)容3)

項目實(shí)施進(jìn)度規(guī)劃（2）任務(wù)分工策劃項目管理任務(wù)分工就是對項目組織結(jié)構(gòu)的說明和補(bǔ)充，將組織結(jié)構(gòu)中各單位部門或個體的職責(zé)進(jìn)行細(xì)化擴(kuò)展，它也是項目管理組織策劃的重要內(nèi)容。第四節(jié)項目實(shí)施策劃三、項目實(shí)施的組織策劃25第四節(jié)項目實(shí)施策劃三、項目實(shí)施的組織策劃組織策劃主要包括以下內(nèi)容。（3）管理職能分工策劃對于一般的管理過程，其管理工作即管理職能都可分為策劃（Planning）、決策(Decision)、執(zhí)行(Implement)、檢查(Check)這四種基本職能。管理職能分工表就是記錄對于一項工作任務(wù)，組織中各任務(wù)承擔(dān)者之間這四種職能分配的形象工具。它以工作任務(wù)為中心，規(guī)定任務(wù)相關(guān)部門對于此任務(wù)承擔(dān)何種管理職能。（4）工作流程策劃項目管理涉及眾多工作，其中就必然產(chǎn)生數(shù)量龐大的工作流程，依據(jù)建設(shè)項目管理的任務(wù)，項目管理工作流程可分為投資控制、進(jìn)度控制、質(zhì)量控制、合同與招投標(biāo)管理工作流程等，每一流程組又可隨工程實(shí)際情況細(xì)化成眾多子流程。第四節(jié)項目實(shí)施策劃三、項目實(shí)施的組織策劃26第四節(jié)項目實(shí)施策劃四、項目實(shí)施目標(biāo)控制策劃項目實(shí)施目標(biāo)控制策劃是項目實(shí)施策劃的重要內(nèi)容。它是依據(jù)項目目標(biāo)規(guī)劃，制訂項目實(shí)施中的質(zhì)量、投資、進(jìn)度目標(biāo)控制的方案與實(shí)施細(xì)則。（１）項目目標(biāo)控制策劃的依據(jù)1）項目定義中項目分解結(jié)構(gòu)、項目總體目標(biāo)；2）建設(shè)外部環(huán)境分析；3）建設(shè)組織策劃；4）項目合同的有關(guān)數(shù)據(jù)和資料等。第四節(jié)項目實(shí)施策劃四、項目實(shí)施目標(biāo)控制策劃27第四節(jié)項目實(shí)施策劃四、項目實(shí)施目標(biāo)控制策劃（2）項目目標(biāo)控制策劃應(yīng)遵循的原則1）從系統(tǒng)的角度出發(fā)，全面把握控制目標(biāo)2）明確項目目標(biāo)控制體系的重心3）采用靈活的控制手法、手段及措施4）主動控制與被動控制相結(jié)合（3）項目實(shí)施目標(biāo)控制策劃應(yīng)采取的措施1）技術(shù)措施2）經(jīng)濟(jì)措施3）合同措施4）組織措施第四節(jié)項目實(shí)施策劃四、項目實(shí)施目標(biāo)控制策劃28第五節(jié)工程項目投資決策一、工程項目投資決策的一般程序第五節(jié)工程項目投資決策一、工程項目投資決策的一般程序29第五節(jié)工程項目投資決策按照國家的有關(guān)規(guī)定，大、中型基本建設(shè)項目投資前期的研究決策程序如下：投資機(jī)會研究與項目初選——編制并上報項目建議書，經(jīng)批準(zhǔn)立項——進(jìn)行可行性研究，提交可行性研究報告——編制并上報設(shè)計任務(wù)書——項目評估和決策。第五節(jié)工程項目投資決策按照國家的有關(guān)規(guī)定，大、中型基本建設(shè)30第五節(jié)工程項目投資決策二、投資機(jī)會研究與項目初選投資機(jī)會研究項目初選第五節(jié)工程項目投資決策二、投資機(jī)會研究與項目初選31第五節(jié)工程項目投資決策三、項目建議書的編制項目建議書及其作用項目建議書編制的內(nèi)容第五節(jié)工程項目投資決策三、項目建議書的編制32第五節(jié)工程項目投資決策四、工程項目可行性研究工作1、可行性研究的作用2、可行性研究應(yīng)遵循的原則1）科學(xué)性原則2）客觀性原則3）公正性原則3、可行性研究的工作程序4、可行性研究報告的內(nèi)容第五節(jié)工程項目投資決策四、工程項目可行性研究工作33第五節(jié)工程項目投資決策五、設(shè)計任務(wù)書的編制第五節(jié)工程項目投資決策五、設(shè)計任務(wù)書的編制34第五節(jié)工程項目投資決策六、項目的評估與決策1、項目評估的概念及意義2、項目評估與可行性研究的關(guān)系3、項目評估分類1)審批部門評估2)貸款銀行評估3)環(huán)境保護(hù)部門的評估4、項目評估的內(nèi)容1)對可行性研究報告的審查2)對可行性研究報告的評估第五節(jié)工程項目投資決策六、項目的評估與決策35第二章工程項目策劃與投資決策管理第一節(jié)項目策劃概述第二節(jié)環(huán)境調(diào)查分析第三節(jié)工程項目決策策劃第四節(jié)工程項目實(shí)施策劃第五節(jié)工程項目投資決策管理第二章工程項目策劃與投資決策管理第一節(jié)項目策劃概述36第一節(jié)概述一、項目策劃的內(nèi)涵什么是策劃？？工程項目策劃是把工程項目建設(shè)意圖轉(zhuǎn)換成定義明確、系統(tǒng)清晰、目標(biāo)具體且富有策略性運(yùn)作思路的高智力系統(tǒng)活動。具體而言，是指在項目建設(shè)前期，通過調(diào)查研究和收集資料，在充分占有信息的基礎(chǔ)上，針對項目的決策和實(shí)施，或決策和實(shí)施的某個問題，進(jìn)行組織、管理、經(jīng)濟(jì)和技術(shù)等方面的科學(xué)分析和論證，這將使項目建設(shè)有正確的方向和明確的目的，也使建設(shè)項目設(shè)計工作有明確的方向并充分體現(xiàn)業(yè)主的建設(shè)目的。第一節(jié)概述一、項目策劃的內(nèi)涵37第一節(jié)概述二、項目策劃的目的其根本目的是為項目建設(shè)的決策和實(shí)施增值。目前，我國的大部分項目并沒有進(jìn)行嚴(yán)格、全面的項目策劃，國家對項目策劃的內(nèi)容和工作程序也沒有明確的規(guī)定，項目策劃的工作時間和內(nèi)容與國家的基本建設(shè)程序不完全對應(yīng)，大多是根據(jù)業(yè)主的需要分項、分階段對項目的某個方面進(jìn)行策劃，策劃工作缺乏系統(tǒng)性。因此對項目策劃的理論研究和實(shí)踐總結(jié)是非常迫切的。第一節(jié)概述二、項目策劃的目的其根本目的是為項目建設(shè)的決策和38第一節(jié)概述三、項目策劃的特點(diǎn)（1）重視同類建設(shè)項目的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)的分析（2）堅持開放型的工作原則（3）策劃是一個知識管理的過程（4）策劃是一個創(chuàng)新求增值的過程（5）策劃是一個動態(tài)過程第一節(jié)概述三、項目策劃的特點(diǎn)39第一節(jié)概述四、項目策劃的類型項目策劃根據(jù)其所針對的對象不同，分為成片土地開發(fā)項目策劃、單體建筑項目策劃等；根據(jù)策劃的內(nèi)容不同，也可以分為不同類型，但最重要的是以下兩類：項目決策的策劃和項目實(shí)施的策劃。（1）項目決策策劃（2）項目實(shí)施決策第一節(jié)概述四、項目策劃的類型40第一節(jié)概述四、項目策劃的類型（1）項目決策策劃①建設(shè)環(huán)境和條件的調(diào)查和分析②項目建設(shè)目標(biāo)論證與項目定義③項目結(jié)構(gòu)分析④與項目決策有關(guān)的組織管理和經(jīng)濟(jì)方面的論證與策劃⑤與項目決策有關(guān)的技術(shù)方面的論證與策劃⑥項目決策的風(fēng)險分析第一節(jié)概述四、項目策劃的類型41第一節(jié)概述四、項目策劃的類型（2）項目實(shí)施決策①項目實(shí)施環(huán)境條件的調(diào)查與分析②項目目標(biāo)分析和再論證③項目實(shí)施的組織策劃④項目實(shí)施的管理策劃⑤項目實(shí)施的合同策劃⑥項目實(shí)施的經(jīng)濟(jì)策劃⑦項目實(shí)施的技術(shù)策劃⑧項目實(shí)施的風(fēng)險策劃第一節(jié)概述四、項目策劃的類型42第一節(jié)概述五、項目策劃的任務(wù)策劃任務(wù)項目決策階段項目實(shí)施階段環(huán)境調(diào)查和分析項目所處的建設(shè)環(huán)境，包括能源供給、基礎(chǔ)設(shè)施等；項目所要求的建筑環(huán)境，其風(fēng)格和主色調(diào)是否和周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)；項目當(dāng)?shù)氐淖匀画h(huán)境，包括天氣狀況、氣候和風(fēng)向等；項目的市場環(huán)境、政策環(huán)境以及宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境等。建設(shè)期的環(huán)境調(diào)查和分析需要調(diào)查分析自然環(huán)境、建設(shè)政策環(huán)境、建筑市場環(huán)境、建設(shè)環(huán)境（能源、基礎(chǔ)設(shè)施等）和建筑環(huán)境（風(fēng)格、主色調(diào)等）。項目定義和論證包括項目的開發(fā)或建設(shè)目的、宗旨及其指導(dǎo)思想；項目的規(guī)模、組成、其功能和標(biāo)準(zhǔn)；項目的總投資和建設(shè)開發(fā)周期等。需要進(jìn)行投資目標(biāo)分解和論證，編制項目投資總體規(guī)劃；進(jìn)行進(jìn)度目標(biāo)論證，編制項目建設(shè)總進(jìn)度規(guī)劃；需要進(jìn)行項目功能分解、建筑面積分配，確定項目質(zhì)量目標(biāo)，編制空間和房間手冊等。組織策劃包括項目的組織結(jié)構(gòu)分析、決策期的組織結(jié)構(gòu)、任務(wù)分工以及管理職能分工、決策期的工作流程和項目的編碼體系分析等。確定項目實(shí)施各階段的項目管理工作內(nèi)容，確定項目風(fēng)險管理與工程保險方案。第一節(jié)概述五、項目策劃的任務(wù)策劃任務(wù)項目決策階段項目實(shí)施階43第一節(jié)概述五、項目策劃的任務(wù)管理策劃制定建設(shè)期管理總體方案、運(yùn)行期管理總體方案以及經(jīng)營期管理總體方案等。包括投資控制、進(jìn)度控制、質(zhì)量控制、合同管理、信息管理和組織協(xié)調(diào)；確定業(yè)主籌建班子的組織結(jié)構(gòu)、任務(wù)分工和管理職能分工，確定業(yè)主方項目管理班子的組織結(jié)構(gòu)、任務(wù)分工和管理職能分工，確定項目管理工作流程，建立編碼體系。合同策劃策劃決策期的合同結(jié)構(gòu)、決策期的合同內(nèi)容和文本、建設(shè)期的合同結(jié)構(gòu)總體方案等。確定方案設(shè)計競賽的組織，確定項目管理委托的合同結(jié)構(gòu)，確定設(shè)計合同結(jié)構(gòu)方案、施工合同結(jié)構(gòu)方案和物資采購合同結(jié)構(gòu)方案，確定各種合同類型和文本的采用。經(jīng)濟(jì)策劃行開發(fā)或建設(shè)成本分析、開發(fā)或建設(shè)效益分析；制定項目的融資方案和資金需求量計劃等。項目實(shí)施的經(jīng)濟(jì)策劃包括編制資金需求量計劃，進(jìn)行融資方案的深化分析。技術(shù)策劃包括技術(shù)方案分析和論證、關(guān)鍵技術(shù)分析和論證、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范的應(yīng)用和制定等。對技術(shù)方案和關(guān)鍵技術(shù)進(jìn)行深化分析和論證，明確技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范的應(yīng)用和制定。風(fēng)險分析對政治風(fēng)險、政策風(fēng)險、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險、組織風(fēng)險和管理風(fēng)險等進(jìn)行分析。進(jìn)行政治風(fēng)險、政策風(fēng)險、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險、組織風(fēng)險和管理風(fēng)險分析。第一節(jié)概述五、項目策劃的任務(wù)管理策劃制定建設(shè)期管理總體方案44第二節(jié)項目環(huán)境調(diào)查與分析一、環(huán)境調(diào)查的目的策劃是在充分占有信息和資料的前提下所進(jìn)行的一種創(chuàng)造性勞動，因此充分占有信息是策劃的先決條件，否則策劃就成為了無本之木、無源之水。第二節(jié)項目環(huán)境調(diào)查與分析一、環(huán)境調(diào)查的目的45第二節(jié)項目環(huán)境調(diào)查與分析二、環(huán)境調(diào)查的工作內(nèi)容（1）環(huán)境調(diào)查的工作范圍1）

項目周邊自然環(huán)境和條件；2）

項目開發(fā)時期的市場環(huán)境；3）

宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境；4）

項目所在地政策環(huán)境；5）

建設(shè)條件環(huán)境（能源、基礎(chǔ)設(shè)施等）；6）

歷史、文化環(huán)境（包括風(fēng)土人情等）；7）

建筑環(huán)境（風(fēng)格、主色調(diào)等）；8）

其它相關(guān)問題。第二節(jié)項目環(huán)境調(diào)查與分析二、環(huán)境調(diào)查的工作內(nèi)容46第二節(jié)項目環(huán)境調(diào)查與分析（2）環(huán)境調(diào)查的重點(diǎn)從總體上講，環(huán)境調(diào)查應(yīng)該以項目為基本出發(fā)點(diǎn)，將項目實(shí)施所可能涉及到的所有環(huán)境因素進(jìn)行系統(tǒng)性地思考，以其中對項目影響較大的核心因素為調(diào)查的重點(diǎn)，尤其應(yīng)將項目策劃和項目實(shí)施所需要依據(jù)和利用的關(guān)鍵因素和條件作為主要的考慮對象，進(jìn)行全面深入的調(diào)查。第二節(jié)項目環(huán)境調(diào)查與分析（2）環(huán)境調(diào)查的重點(diǎn)47三、環(huán)境調(diào)查的工作方法策劃的過程就是知識管理與創(chuàng)新的過程，因此，無論是大型城市開發(fā)項目策劃還是單體建筑策劃，都需要進(jìn)行多種信息的收集。環(huán)境調(diào)查的渠道有多種。一般而言，包括以下幾個方面。（1）現(xiàn)場實(shí)地考察（2）相關(guān)部門走訪（3）有關(guān)人員（群）訪談（4）文獻(xiàn)調(diào)查與研究（5）問卷調(diào)查第二節(jié)項目環(huán)境調(diào)查與分析三、環(huán)境調(diào)查的工作方法第二節(jié)項目環(huán)境調(diào)查與分析48四、環(huán)境調(diào)查的工作成果環(huán)境調(diào)查的主要工作成果包括環(huán)境調(diào)查分析報告及其附件。例子：PAFC環(huán)境調(diào)查報告第二節(jié)項目環(huán)境調(diào)查與分析四、環(huán)境調(diào)查的工作成果第二節(jié)項目環(huán)境調(diào)查與分析49第三節(jié)項目決策的策劃項目決策的策劃主要針對項目的決策階段，通過對項目前期的環(huán)境調(diào)查與分析，進(jìn)行項目建設(shè)基本目標(biāo)的論證與分析，進(jìn)行項目定義、功能分析和面積分配，并在此基礎(chǔ)上對與項目決策有關(guān)的組織、管理、經(jīng)濟(jì)與技術(shù)方面進(jìn)行論證與策劃，為項目的決策提供依據(jù)。項目決策策劃是在項目建設(shè)意圖產(chǎn)生之后，項目建設(shè)立項之前，它是項目管理的一個重要組成部分，是項目實(shí)施策劃的前提。第三節(jié)項目決策的策劃項目決策的策劃主要針對項目的決策階段，50第三節(jié)項目決策的策劃一、項目決策策劃的工作內(nèi)容項目定義項目功能分析與面積分配項目經(jīng)濟(jì)策劃項目組織與管理總體方案項目設(shè)計要求文件第三節(jié)項目決策的策劃一、項目決策策劃的工作內(nèi)容51第三節(jié)項目決策的策劃二、項目定義項目定義是將建設(shè)意圖和初步構(gòu)思，轉(zhuǎn)換成定義明確、系統(tǒng)清晰、目標(biāo)具體、具有明確可操作性的方案。項目定義確定項目實(shí)施的總體構(gòu)思，主要解決兩個問題。（一）明確項目定位。項目定位是指項目的功能、建設(shè)的內(nèi)容、規(guī)模、組成等，也就是項目建設(shè)的基本思路。（二）明確項目的建設(shè)目標(biāo)。建設(shè)項目的目標(biāo)是一個系統(tǒng)，包括質(zhì)量目標(biāo)、投資目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)等三個方面。在項目定義中經(jīng)常出現(xiàn)的內(nèi)容還有：（1）

項目發(fā)展戰(zhàn)略；（2）

項目總體構(gòu)思；（3）

項目產(chǎn)業(yè)策劃等。第三節(jié)項目決策的策劃二、項目定義52第三節(jié)項目決策的策劃三、項目功能分析與面積分配所謂功能策劃是在總體構(gòu)思和項目總體定位的基礎(chǔ)上，結(jié)合潛在最終用戶的需求分析，對項目進(jìn)行更深的研究，在不違背對項目性質(zhì)、項目規(guī)模以及開發(fā)戰(zhàn)略等定位的前提下，將項目功能進(jìn)行細(xì)化，以滿足建設(shè)者和使用者的要求，主要包括以下兩個方面。（1）項目功能分析分析潛在最終用戶的活動類型，對項目的具體功能進(jìn)行分析。（2）功能區(qū)劃分與面積分配分析考慮項目功能的具體實(shí)現(xiàn)方式，明確每項功能所需建設(shè)量。第三節(jié)項目決策的策劃三、項目功能分析與面積分配53第三節(jié)項目決策的策劃四、項目經(jīng)濟(jì)策劃項目經(jīng)濟(jì)策劃是在項目定義與功能策劃基礎(chǔ)上，進(jìn)行整個項目投資估算，并且進(jìn)行融資方案的設(shè)計及其有關(guān)的經(jīng)濟(jì)評價。（1）項目總投資估算項目總投資估算一般分以下五個步驟：（2）融資方案融資組織與融資方式策劃項目開發(fā)融資模式策劃（3）項目經(jīng)濟(jì)評價項目國民經(jīng)濟(jì)評價財務(wù)評價社會評價第三節(jié)項目決策的策劃四、項目經(jīng)濟(jì)策劃54第三節(jié)項目決策的策劃五、項目組織與管理總體方案項目組織與管理總體方案包括項目分解結(jié)構(gòu)、項目管理組織方案、項目合同結(jié)構(gòu)方案以及項目總進(jìn)度綱要等幾個方面的內(nèi)容。（1）項目分解結(jié)構(gòu)及編碼方案（2）項目管理組織方案（3）項目合同結(jié)構(gòu)方案（4）

項目總進(jìn)度綱要第三節(jié)項目決策的策劃五、項目組織與管理總體方案55第三節(jié)項目決策的策劃六、項目設(shè)計要求文件項目設(shè)計要求文件是對項目設(shè)計的具體要求，這種要求是在確定了項目總體目標(biāo)、分析研究了項目開發(fā)條件和問題、進(jìn)行了詳細(xì)的項目定義和功能分析基礎(chǔ)上提出的，因此更加有依據(jù)，也更加具體，便于設(shè)計者了解業(yè)主的功能要求，了解業(yè)主對建筑風(fēng)格的喜好，能在一定程度上減少設(shè)計的返工。設(shè)計要求文件是項目設(shè)計的重要依據(jù)之一。第三節(jié)項目決策的策劃六、項目設(shè)計要求文件56第四節(jié)項目實(shí)施策劃一、項目實(shí)施策劃的工作內(nèi)容建設(shè)項目實(shí)施策劃內(nèi)容涉及的范圍和深度，在理論上和工程實(shí)踐中并沒有統(tǒng)一的規(guī)定，應(yīng)視項目的特點(diǎn)而定。第四節(jié)項目實(shí)施策劃一、項目實(shí)施策劃的工作內(nèi)容57第四節(jié)項目實(shí)施策劃二、項目實(shí)施的目標(biāo)分析和再論證項目目標(biāo)的分析和再論證包括編制三大目標(biāo)規(guī)劃：（1）投資目標(biāo)規(guī)劃，在項目決策策劃中的總投資估算基礎(chǔ)上編制；（2）進(jìn)度目標(biāo)規(guī)劃，在項目決策策劃中的總進(jìn)度綱要基礎(chǔ)上編制；（3）質(zhì)量目標(biāo)規(guī)劃，在項目決策策劃中的項目定義、功能分析與面積分配等基礎(chǔ)上編制。第四節(jié)項目實(shí)施策劃二、項目實(shí)施的目標(biāo)分析和再論證58第四節(jié)項目實(shí)施策劃三、項目實(shí)施的組織策劃項目實(shí)施的組織策劃是指為確保項目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，在項目開始實(shí)施之前以及項目實(shí)施前期，針對項目的實(shí)施階段，逐步建立一整套項目實(shí)施期的科學(xué)化、規(guī)范化的管理模式和方法，即對項目參與各方、業(yè)主方和代表業(yè)主利益的項目管理方在整個建設(shè)項目實(shí)施過程中的組織結(jié)構(gòu)、任務(wù)分工和管理職能分工、工作流程等進(jìn)行嚴(yán)格定義，為項目的實(shí)施服務(wù)，使之順利實(shí)現(xiàn)項目目標(biāo)。第四節(jié)項目實(shí)施策劃三、項目實(shí)施的組織策劃59第四節(jié)項目實(shí)施策劃三、項目實(shí)施的組織策劃組織策劃主要包括以下內(nèi)容。（1）組織結(jié)構(gòu)策劃針對具體項目，項目實(shí)施組織結(jié)構(gòu)的確定，與以下三個因素息息相關(guān)。

1)

項目建設(shè)單位管理能力及管理方式2)

項目規(guī)模和項目組織結(jié)構(gòu)內(nèi)容3)

項目實(shí)施進(jìn)度規(guī)劃（2）任務(wù)分工策劃項目管理任務(wù)分工就是對項目組織結(jié)構(gòu)的說明和補(bǔ)充，將組織結(jié)構(gòu)中各單位部門或個體的職責(zé)進(jìn)行細(xì)化擴(kuò)展，它也是項目管理組織策劃的重要內(nèi)容。第四節(jié)項目實(shí)施策劃三、項目實(shí)施的組織策劃60第四節(jié)項目實(shí)施策劃三、項目實(shí)施的組織策劃組織策劃主要包括以下內(nèi)容。（3）管理職能分工策劃對于一般的管理過程，其管理工作即管理職能都可分為策劃（Planning）、決策(Decision)、執(zhí)行(Implement)、檢查(Check)這四種基本職能。管理職能分工表就是記錄對于