某地塊全價(jià)值實(shí)現(xiàn)的策劃思路課件

——鴻浩基全價(jià)值實(shí)現(xiàn)的策劃思路2005，價(jià)格提升計(jì)劃——鴻浩基全價(jià)值實(shí)現(xiàn)的策劃思路2005，價(jià)格提升計(jì)劃

現(xiàn)代建筑的問(wèn)題已不再是純體積的視覺(jué)表演，而是創(chuàng)造出人們能在其中生活的空間，要強(qiáng)調(diào)已不是殼而是內(nèi)容。離開(kāi)了人的活動(dòng)、人的故事和精神，公共場(chǎng)所空間便失去了意義。

——呼喚人性場(chǎng)所俞孔堅(jiān)俞孔堅(jiān)簡(jiǎn)介：哈佛大學(xué)設(shè)計(jì)學(xué)博士，北京大學(xué)教授，博士生導(dǎo)師.北京大學(xué)景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)中心主任.北京土人景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)研究所所長(zhǎng)，首席設(shè)計(jì)師……

俞孔堅(jiān)簡(jiǎn)介：市場(chǎng)給我們的啟示世聯(lián)的目標(biāo)目標(biāo)下的戰(zhàn)略工作流程目標(biāo)下的戰(zhàn)略世聯(lián)的目標(biāo)市場(chǎng)給我們的啟示世聯(lián)的目標(biāo)目標(biāo)下的戰(zhàn)略工作流程目標(biāo)下的戰(zhàn)略世項(xiàng)目名稱所屬片區(qū)項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目主力戶型面積銷售均價(jià)推出時(shí)間銷售周期麗樂(lè)美居南頭12125(31.16~62.38)390020014-12個(gè)月都市豐色南頭24561.66(47.32~72.06)43002001好來(lái)居南油10758.76(25.92~43.19)45002002心語(yǔ)家園前海34681.1(23.31~60.23)42002002金色年華南頭37976.5(31.54~78.04)50002002小小家南頭31721.39(21.62~72.25)56002002夢(mèng)想家園南油43799(40.2~64.64)52002002金海岸大廈南油57414(21.32~63.27)46802002碧玉小家前海24500(39.66~61.66)43002002雅仕荔景苑南油55220.21(35.48~66.46)48002002春天廣場(chǎng)蛇口15200(45.05~65.52)48002002前海宜家前海18841.56(29.5~69.71)43002002資料來(lái)源——世聯(lián)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)分項(xiàng)研究結(jié)論1：南山典型小戶型基本情況一覽表項(xiàng)目所屬項(xiàng)目項(xiàng)目主力銷售推出銷售麗樂(lè)美居南頭12125(31項(xiàng)目名稱所屬片區(qū)項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目主力戶型面積銷售均價(jià)推出時(shí)間銷售周期時(shí)代驕子南油54494.43(35~86)460020035-12個(gè)月心語(yǔ)雅園前海32171.68(25.61~62.6)46002003新街口南油36600（43-59.13）50802003新一代公寓蛇口61675(36~72)57002003百分百公寓南山中心區(qū)32828.64(38.13~73.88)56002003百富大廈南油25728.16(36.29~70.8)46002003西海明珠南山中心區(qū)176638.35(38-90.35)56002003銷售中東方新地南頭54506.63(41.34~81.27)48002004光彩新世界南油57586(49.21~72.93)52002004英達(dá)鈺龍園南頭121526.53(41.04~66.68)52002004南山典型小戶型基本情況一覽表資料來(lái)源——世聯(lián)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)分項(xiàng)研究結(jié)論1：南山小戶型不愁賣項(xiàng)目所屬項(xiàng)目項(xiàng)目主力銷售推出銷售時(shí)代驕子南油54494.43①②③40004500500055006000650035002001年2002年2003年2004年2005年41004718496050674300560057005600單體平均價(jià)市場(chǎng)平均價(jià)分項(xiàng)研究結(jié)論2：南山小戶型價(jià)格漲幅不大①②③400045005000550060006500350項(xiàng)目花園城三期鈺龍園東方新地光彩新世紀(jì)位置蛇口工業(yè)八路與公園路交匯處南頭深南大道與南新路交匯處

南頭深南大道與南新路交匯西南南油南山大道與桂廟路交匯處

規(guī)模（M2）36000（1#地）1215265450627446套數(shù)5001315466506容積率2.57.994.585.8主力戶型1.2.3房48-110M21.2房41-70M21.2.3房40-108M22房57-73M2梯戶比1*2/2*83*8-202*63*7銷售率90%50%30%50%開(kāi)盤日期2004.6月2004.3.62004.4.182004.2實(shí)收均價(jià)6200-6500元/平米5096元/平米4800元/平米4900元/平米評(píng)價(jià)位置一般，但周邊配套成熟，品牌口碑好，戶型設(shè)計(jì)好。周邊配套較好，戶型設(shè)計(jì)佳，噪音大，且有電磁波輻射緊臨沃爾瑪，周邊配套成熟，空中花園周邊配套較成熟，戶型一般，目前似有糾紛，C棟已封。分項(xiàng)研究結(jié)論3：南山區(qū)典型小戶型情況分析多數(shù)項(xiàng)目目前已處中后期項(xiàng)目花園城三期鈺龍園東方新地光彩新世紀(jì)位置項(xiàng)目米蘭寓所光彩新天地位置蛇口招商?hào)|路與花果路交匯處南油南山大道與桂廟路交匯處規(guī)模（M2）2383827446套數(shù)224234容積率4.245.8主力戶型1.2房45-72M21房50-60M2梯戶比2*4-83*12開(kāi)盤時(shí)間2004.9月2004.7均價(jià)未定5200元/平米評(píng)價(jià)周邊配套成熟、生活氣息濃厚，戶型設(shè)計(jì)均好?？蛻粝鄬?duì)固定寫字樓，周邊配套較成熟，有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，未形成品牌優(yōu)勢(shì)。分項(xiàng)研究結(jié)論4：南山區(qū)預(yù)售小戶型樓盤情況分析2005年市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)相對(duì)緩和項(xiàng)目米蘭寓所光彩新天地位置蛇口招商?hào)|路與花果路交匯處南市場(chǎng)給我們的啟示：

我們面對(duì)的是一個(gè)相對(duì)寬松的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境；

我們的對(duì)手不是別人，而是我們自己；

我們要利用這段時(shí)間創(chuàng)造點(diǎn)什么……市場(chǎng)給我們的啟示：

我們面對(duì)的是一個(gè)相對(duì)寬松的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)給我們的啟示世聯(lián)的目標(biāo)目標(biāo)下的戰(zhàn)略目標(biāo)下的戰(zhàn)略工作流程市場(chǎng)給我們的啟示市場(chǎng)給我們的啟示世聯(lián)的目標(biāo)目標(biāo)下的戰(zhàn)略目標(biāo)下的戰(zhàn)略工作流程市項(xiàng)目名稱片區(qū)銷售情況實(shí)現(xiàn)均價(jià)營(yíng)銷推廣主題崗廈70套/月7500開(kāi)啟新城市珍寶生活（JUMBOCITY）上步118套/月8300新都市主義,新都市生活（NEWURBANISM）石廈113套/月6800居住，并快樂(lè)著小戶型第四代·CONDO南山中心區(qū)119套/月5600美居生活STUDIO上步2天實(shí)現(xiàn)一期可售單位售罄8300燕南路88號(hào)，打造華強(qiáng)北品質(zhì)居家領(lǐng)地…100％成功體驗(yàn)后的思索。。。項(xiàng)目名稱片區(qū)銷售情況實(shí)現(xiàn)均價(jià)營(yíng)銷推廣主題崗廈70套/月750原則：一切均基于市場(chǎng)！一切為了銷售！半年內(nèi)結(jié)束戰(zhàn)斗沖刺南山區(qū)小戶型最高價(jià)世聯(lián)對(duì)于本項(xiàng)目貢獻(xiàn)的價(jià)值點(diǎn)：原則：半年內(nèi)結(jié)束戰(zhàn)斗沖刺南山區(qū)小戶型最高價(jià)世聯(lián)對(duì)于本項(xiàng)目貢獻(xiàn)①②③40004500500055006000650035002001年2002年2003年2004年2005年41004718496050674300560057005600世聯(lián)對(duì)于本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)的價(jià)格預(yù)期：5800—6200元/平米①②③400045005000550060006500350被動(dòng)性因素地段因素配套因素景觀因素主動(dòng)性因素定位因素產(chǎn)品因素概念因素展示因素推廣因素客觀存在專業(yè)代理發(fā)展商多種因素影響價(jià)格的實(shí)現(xiàn)影響價(jià)格的因素被動(dòng)性因素地段因素配套因素景觀因素主動(dòng)性因素定位因素產(chǎn)品因素市場(chǎng)給我們的啟示世聯(lián)的目標(biāo)目標(biāo)下的戰(zhàn)略工作流程市場(chǎng)給我們的啟示世聯(lián)的目標(biāo)市場(chǎng)給我們的啟示世聯(lián)的目標(biāo)目標(biāo)下的戰(zhàn)略工作流程市場(chǎng)給我們的啟產(chǎn)品定位準(zhǔn)確，目標(biāo)鮮明——戶型定位項(xiàng)目印象總結(jié)：項(xiàng)目頗具可塑性——地理環(huán)境優(yōu)越、15米架空層產(chǎn)品不均衡性突出——“中段難”個(gè)性設(shè)計(jì)不突出——外立面色彩、材質(zhì)、窗墻比分戶型賣點(diǎn)不足——附加值123456最終使用客戶年輕化產(chǎn)品定位準(zhǔn)確，目標(biāo)鮮明——戶型定位項(xiàng)目印象總結(jié)：項(xiàng)目頗具可塑2005，價(jià)格提升計(jì)劃

產(chǎn)品提升計(jì)劃概念提升計(jì)劃展示提升計(jì)劃推廣提升計(jì)劃“”2005，價(jià)格提升計(jì)劃產(chǎn)品提升計(jì)劃概念提升計(jì)劃1、產(chǎn)品提升計(jì)劃2005價(jià)格提升計(jì)劃1、產(chǎn)品提升計(jì)劃2005『大家、交流欲望』目標(biāo)明確、功能固定目標(biāo)不明確、彈性『小家、私密性』客戶需求解析：

彈性空間

20-30歲30-40歲小戶型客戶特質(zhì)矩陣40-50歲『大家、交流欲望』目標(biāo)明確、功能固定目標(biāo)不明確、彈性『小家、小戶型客戶特質(zhì)分析小戶型客戶的特質(zhì)：因?yàn)樗麄冎R(shí)豐富、但又沒(méi)置業(yè)經(jīng)驗(yàn)——所以他們的維權(quán)意識(shí)極強(qiáng)因?yàn)樗麄兪杖敫叩俜e蓄——所以他們樂(lè)于接受低首期、高月供因?yàn)樗麄兡贻p有活力——所以他們注重話語(yǔ)權(quán)和個(gè)人參與度小戶型客戶對(duì)生活的追求：

彈性空間+個(gè)人參與度小戶型客戶特質(zhì)分析小戶型客戶的特質(zhì)：人對(duì)時(shí)間的分配工作日24小時(shí)安排8小時(shí)工作8小時(shí)睡眠剩余8小時(shí)在交流休息日24小時(shí)安排8小時(shí)睡眠剩余16小時(shí)在交流購(gòu)物運(yùn)動(dòng)聚會(huì)觀光休閑客戶對(duì)產(chǎn)品的需求客戶對(duì)產(chǎn)品的需求人對(duì)時(shí)間的分配工作日24小時(shí)安排8小時(shí)工作8小時(shí)睡眠剩余8小滿足需求2增強(qiáng)個(gè)人參與度滿足需求1創(chuàng)造彈性空間多種形式戶型選擇多種共享交流空間本項(xiàng)目的核心功能定位滿足需求2滿足需求1多種形式戶型選擇多種共享交流空間本項(xiàng)目的感動(dòng)客戶的永遠(yuǎn)是細(xì)節(jié)……個(gè)性和可塑性的完美結(jié)合（一）可拼合型（部分）多種形式戶型選擇多種形式戶型選擇感動(dòng)客戶的永遠(yuǎn)是細(xì)節(jié)……個(gè)性和可塑性的完美結(jié)合（一）可拼合型個(gè)性和可塑性的完美結(jié)合（二）感動(dòng)客戶的永遠(yuǎn)是細(xì)節(jié)……+=從居住型小戶型向“Studio”的轉(zhuǎn)變+另一戶單身公寓=贈(zèng)送5.5平米結(jié)構(gòu)面積從純居住型小戶型向“SOHO”的轉(zhuǎn)變多功能型多種形式戶型選擇多種形式戶型選擇個(gè)性和可塑性的完美結(jié)合（二）感動(dòng)客戶的永遠(yuǎn)是細(xì)節(jié)……+=從居個(gè)性和可塑性的完美結(jié)合（三）感動(dòng)客戶的永遠(yuǎn)是細(xì)節(jié)……贈(zèng)送5平米結(jié)構(gòu)面積凸窗贈(zèng)送面積5.8平米陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送面積0.96平米凸窗贈(zèng)送面積10平米陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送面積3.8平米實(shí)用面積：34.94平米贈(zèng)送面積：6.76實(shí)用率：99.8%實(shí)用面積：54.34平米贈(zèng)送面積：13.8平米實(shí)用率：>100%附加值型送面積：凸窗+結(jié)構(gòu)面積+陽(yáng)臺(tái)，實(shí)用率接近或大于100%個(gè)性和可塑性的完美結(jié)合（三）感動(dòng)客戶的永遠(yuǎn)是細(xì)節(jié)……贈(zèng)送5平要點(diǎn)提示：1、作足15米高度的空間感，采用縷空中庭式設(shè)計(jì)新上下層融為一體。2、有效利用二層空間打造會(huì)所，為業(yè)主提供超值享受。打造最杰出的生態(tài)廣場(chǎng)多種共享交流空間

1、中庭廣場(chǎng)賣場(chǎng)/會(huì)所/廣場(chǎng)/活動(dòng)中心要點(diǎn)提示：打造最杰出的生態(tài)廣場(chǎng)多種共享交流空間賣場(chǎng)/會(huì)所賣場(chǎng)/會(huì)所/廣場(chǎng)/活動(dòng)中心要點(diǎn)提示：3、保持通透性，多運(yùn)用些玻璃幕墻來(lái)作為間隔材料。4、入戶大廳作為將來(lái)的主賣場(chǎng)所在地，整體空間規(guī)劃風(fēng)格統(tǒng)一。多種共享交流空間

1、中庭廣場(chǎng)打造最杰出的生態(tài)廣場(chǎng)賣場(chǎng)/會(huì)所/廣要點(diǎn)提示：多種共享交流空間打造最杰出的生態(tài)——賣場(chǎng)——會(huì)所——廣場(chǎng)——活動(dòng)中心打造最杰出的生態(tài)廣場(chǎng)多種共享交流空間

1、中庭廣場(chǎng)賣場(chǎng)/會(huì)所/廣場(chǎng)/活動(dòng)中心要點(diǎn)提示：5、水的存在為自然增添了幾分靈動(dòng)的色彩水流拾階而落，匯入底部池中，歡快而跳躍命名：三疊泉打造最杰出的生態(tài)廣場(chǎng)——賣場(chǎng)打造最杰出的生態(tài)廣場(chǎng)多種共享交流空間賣場(chǎng)/會(huì)所/感動(dòng)客戶的永遠(yuǎn)是細(xì)節(jié)……每隔四層設(shè)置共享平臺(tái)（空中花園），外墻采用LOW——E玻璃或木百葉外飾增強(qiáng)私密性，解決對(duì)視中段問(wèn)題10層（40*6“綠色空間”）18層（40*6“藍(lán)精靈”）26層（40*6“紫羅蘭”）6層（40*6“青蘋果”）14層（40*6“動(dòng)力營(yíng)”）22層（40*6“白玫瑰”）利用高附加值解決中段難問(wèn)題多種共享交流空間

2、共享平臺(tái)花園感動(dòng)客戶的永遠(yuǎn)是細(xì)節(jié)……每隔四層設(shè)置共享平臺(tái)（空中花園），1

外掛式共享平臺(tái)花園

“公權(quán)”思想的體現(xiàn)，理想的生活平臺(tái)多種共享交流空間

2、共享平臺(tái)花園感動(dòng)客戶的永遠(yuǎn)是細(xì)節(jié)……外掛式共享平臺(tái)花園“公權(quán)”思想的體現(xiàn)，理想的生活感動(dòng)客戶的永遠(yuǎn)是細(xì)節(jié)……星光大道，私家領(lǐng)地——社區(qū)視線走廊的延升——完全的人車分流尊崇體驗(yàn)，私家領(lǐng)地多種共享交流空間

3、星光大道感動(dòng)客戶的永遠(yuǎn)是細(xì)節(jié)……星光大道，私家領(lǐng)地尊崇體驗(yàn)，私家領(lǐng)地會(huì)所特質(zhì)：一個(gè)屬于青年人的“圈子”

，會(huì)所，不再是冰冷的建筑物，而是志趣相投的年輕人進(jìn)行聚會(huì)、交流，分享生活中點(diǎn)點(diǎn)滴滴喜怒哀樂(lè)的平臺(tái)?！吧畹念伾焯觳灰粯印倍喾N共享交流空間

4、泛會(huì)所會(huì)所特質(zhì)：“生活的顏色天天不一樣”多種共享交流空間青年動(dòng)力營(yíng)（橙色）位置：一層大廳占用面積：150m2左右。

青年動(dòng)力營(yíng)為業(yè)主提供交流聚會(huì)的信息和場(chǎng)地，提供部分體育器材，為他們策劃組織他們感興趣的主題活動(dòng)（登山俱樂(lè)部、足球俱樂(lè)部、歌迷會(huì)）。

青年動(dòng)力營(yíng)（橙色）位置：一層大廳青年動(dòng)力營(yíng)為業(yè)主提供交流聚會(huì)文化加油站（藍(lán)色）介質(zhì)：圖書館或“左岸”書吧。為保證文化屋的可經(jīng)營(yíng)性，建議文化屋對(duì)外開(kāi)放。位置：二層北段占用面積：靈活性較大，建議先占用200m2左右，視經(jīng)營(yíng)情況再行增減。球迷集合村（紅色）球吧+酒吧，球迷閑侃聊天的樂(lè)土位置：二層北段占用面積：150m2左右。

文化加油站（藍(lán)色）介質(zhì)：圖書館或“左岸”書吧。球迷集合村（DIY創(chuàng)作室（紫色）滿足現(xiàn)代人對(duì)手工制作的欲望位置：二層南段占用面積：建議占用100m2左右。家庭影劇院（綠色）每月定期播放經(jīng)典影片，使業(yè)主及其親友能夠用最低的消費(fèi)享受貼身的服務(wù)，體驗(yàn)業(yè)主的榮耀。重大體育（足球）賽事期間還可轉(zhuǎn)播比賽。位置：二層南段占用面積：建議占用200m2左右。DIY創(chuàng)作室（紫色）家庭影劇院（綠色）每月定期播放經(jīng)典影片，■入戶大廳?留言板；?室內(nèi)大樹(shù)、噴泉；?休閑座椅；?TV；?自動(dòng)售貨機(jī)；?書吧；?鮮花店；?e城便利通；?飲水機(jī)；?背景音樂(lè)；?點(diǎn)唱機(jī)?！?…….■七彩時(shí)光會(huì)所?乒乓球臺(tái)；?單雙杠；吊環(huán)；秋千；仰臥起座臺(tái)等大眾體育設(shè)施；?跑步機(jī)；自行車機(jī)；舉重機(jī)等健身設(shè)施；?游泳池?緩跑徑……….■中庭廣場(chǎng)?3人籃球場(chǎng)；?街燈、休閑座椅；?滑道板（極限運(yùn)動(dòng)設(shè)施）；?寵物戀愛(ài)區(qū)。……………■保姆式服務(wù)?租務(wù)中心（商務(wù)中心）；?提供鐘點(diǎn)工服務(wù)；?保安、保潔員以物業(yè)經(jīng)理、物業(yè)助理的形象出現(xiàn)；自助洗衣房/干衣房；……………….社區(qū)資源表我們的小區(qū)哪里吸引客戶？■入戶大廳■七彩時(shí)光會(huì)所■中庭廣場(chǎng)■保姆式服務(wù)社區(qū)資源表我們小區(qū)公共空間規(guī)劃示意DIY創(chuàng)作室家庭影劇院三疊泉入戶大廳主賣場(chǎng)縷空部分左岸書吧球迷集合村縷空通道青年動(dòng)力營(yíng)青年動(dòng)力營(yíng)（一層）小區(qū)公共空間規(guī)劃示意DIY創(chuàng)作室家庭影劇院三疊泉入戶大廳縷左讓建筑“活”起來(lái)其它高品質(zhì)產(chǎn)品體驗(yàn)——建筑立面建議本項(xiàng)目外立面應(yīng)具備兼顧居家和商務(wù)的雙重功能，建議采用玻璃材質(zhì)，以簡(jiǎn)單的線條對(duì)墻體進(jìn)行勾勒，以綠色植物、燈光在簡(jiǎn)潔的建筑本體上的加以點(diǎn)綴，會(huì)起到意想不到的效果。讓建筑“活”起來(lái)其它高品質(zhì)產(chǎn)品體驗(yàn)——建筑立面建議本項(xiàng)目外頂級(jí)生活品質(zhì)的保證書物業(yè)智能化車輛出入管理小區(qū)背景廣播信息系統(tǒng)小區(qū)安防監(jiān)控系統(tǒng)中心業(yè)主論壇物業(yè)管理公告在線服務(wù)萬(wàn)能IC卡安全防范智能化周界防范系統(tǒng)電子巡更系統(tǒng)訪客對(duì)講系統(tǒng)室內(nèi)安全系統(tǒng)防災(zāi)害自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)居民生活智能化寬帶網(wǎng)絡(luò)通信線路視頻接收端子其它高品質(zhì)產(chǎn)品體驗(yàn)——小區(qū)智能化體系建議頂級(jí)生活品質(zhì)的保證書物業(yè)智能化車輛出入管理安全防范智能化周界2、概念提升計(jì)劃2005價(jià)格提升計(jì)劃2、概念提升計(jì)劃2005功能價(jià)值論產(chǎn)品價(jià)值論營(yíng)銷價(jià)值論所屬時(shí)代產(chǎn)品時(shí)代概念營(yíng)銷時(shí)代核心理論、主張強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品具體的特殊功效和利益塑造形象長(zhǎng)遠(yuǎn)投資創(chuàng)造心理位置強(qiáng)調(diào)第一方法和依據(jù)實(shí)證精神和心理的滿足類的獨(dú)特性溝通的著眼點(diǎn)物藝術(shù)、視覺(jué)的效果心理上的認(rèn)同房地產(chǎn)的變遷史深圳已進(jìn)入概念營(yíng)銷時(shí)代功能價(jià)值論產(chǎn)品價(jià)值論營(yíng)銷價(jià)值論所屬時(shí)代產(chǎn)品時(shí)代概念營(yíng)銷時(shí)代核世聯(lián)概念營(yíng)銷案例ACTION1“掛羊頭賣狗肉”賦予項(xiàng)目一個(gè)高尚的意義世ACTION1賦予項(xiàng)目一個(gè)高尚的意義確保工程質(zhì)量

面積短缺，缺一賠二落訂后一周內(nèi)，無(wú)理由退房購(gòu)房各項(xiàng)費(fèi)用嚴(yán)格按照國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行房屋所有權(quán)保證零費(fèi)用入伙嚴(yán)格按照國(guó)家規(guī)定組織、協(xié)助成立業(yè)主委員會(huì)超長(zhǎng)房屋保修期星河·國(guó)際革命綱領(lǐng)ACTION2彰顯誠(chéng)信、市場(chǎng)聚焦世聯(lián)概念營(yíng)銷案例確保工程質(zhì)量星河·國(guó)際革命綱領(lǐng)ACTION2世『物質(zhì)性』理性感性『精神性』南山小戶型樓盤訴求點(diǎn)矩陣南山現(xiàn)有小戶型訴求：——精神層面——青春——絢麗——時(shí)尚

本項(xiàng)目命名思路：——先鋒、時(shí)尚——明確體現(xiàn)本項(xiàng)目訴求價(jià)值點(diǎn)碧玉小家過(guò)好日子過(guò)小日子百分百公寓一次邂逅，一生幸福前海宜家前海明星小戶小小家美居生活DTUDIO時(shí)代驕子青春飛揚(yáng)生活飛揚(yáng)鈺龍園檸檬印象雅仕荔景苑西海明珠小戶型升級(jí)版『物質(zhì)性』理性感性『精神性』南山小戶型樓盤訴求點(diǎn)矩陣南山現(xiàn)有我們的定位背景：1房的廳，2房的廳，3房的廳¨¨¨這個(gè)時(shí)代已經(jīng)過(guò)去！現(xiàn)代年輕人需要什么樣的客廳？年輕人想要開(kāi)放自由的溝通；年輕人不怕犯錯(cuò)誤；年輕人可以推倒重來(lái)；年輕人喜歡嘗試無(wú)限的可能；¨¨¨新文明的誕生地項(xiàng)目形象定位新文明的誕生地項(xiàng)目形象定位城市公社項(xiàng)目參考命名烏托邦式精神融合的領(lǐng)域城市先鋒，文明與藝術(shù)的探索者平等的關(guān)系，真誠(chéng)面對(duì)Communityofcity城市公社項(xiàng)目參考命名烏托邦式精神融合的領(lǐng)域城市先鋒少數(shù)人的精神家園多數(shù)人的精神樂(lè)園左岸生活標(biāo)簽城市公社生活典范項(xiàng)目主推廣語(yǔ)參考少數(shù)人的精神家園左岸生活標(biāo)簽城市公社生活典范項(xiàng)目主推廣語(yǔ)參考城市的——一生活在具備國(guó)際化水準(zhǔn)的現(xiàn)代都市年輕的——年輕一代交流的精神樂(lè)園共享的——內(nèi)容豐富的公共空間，參與和分享，快樂(lè)才可以倍增核心的——行政或文化的中心地，生活工作兩不誤小尺度的——小戶公寓式居所陽(yáng)光的——最大限度地享受陽(yáng)光的戶型軌道上的——城市交通樞紐，節(jié)約時(shí)間成本便利的——完善的生活配套的服務(wù)配套建立“城市公社”生活八大標(biāo)準(zhǔn)建立“城市公社”生活八大標(biāo)準(zhǔn)——真正的新文明的誕生地，充分共享與參與的烏托邦，一定要通過(guò)體現(xiàn)年輕人無(wú)限多種可能的活動(dòng)創(chuàng)新帶來(lái)影響力。因此，與年輕人、左岸相關(guān)的豐富的資源都可利用，如：網(wǎng)絡(luò)、游戲、武俠、沙龍、大片、先鋒藝術(shù)、FLASH、動(dòng)漫、PARTY、旅游、足球、DV、動(dòng)漫等等；每一種興趣都有相應(yīng)的玩家；——可以在項(xiàng)目的共享空間提供聚會(huì)場(chǎng)所，這些場(chǎng)所的精神是自由、平等、真實(shí)與創(chuàng)造，這些場(chǎng)所都有自己的宣言。如：網(wǎng)絡(luò)室：“我頂！我拍磚！我們不作中間派！”如：禪室宣言：“也許我會(huì)一直孤單……”如：聊吧：“童言無(wú)忌”“城市公社”要營(yíng)造成¨¨“城市公社”要營(yíng)造成¨¨“城市公社”要營(yíng)造成¨¨為年輕人提供的服務(wù)配套有：手機(jī)充電站；數(shù)碼圖片社；寵物公社（緣份的天空）；驢行天下（野營(yíng)、旅行召集板）；玩具總動(dòng)員（玩具交換站）；特別健康（劍道館、跆拳道館、瑜珈）“城市公社”要營(yíng)造成¨¨為年輕人提供的服務(wù)配套有：美邦-國(guó)際城市高度尚城-國(guó)際本色-時(shí)代其它參考命名美邦-國(guó)際城市高度尚城-國(guó)際本社區(qū)相應(yīng)配套命名泛會(huì)所——“新協(xié)和村”Villageofharmony中庭廣場(chǎng)——“協(xié)和廣場(chǎng)”squareofharmony社區(qū)相應(yīng)配套命名泛會(huì)所——“新協(xié)和村”Villageof3、展示提升計(jì)劃2005價(jià)格提升計(jì)劃3、展示提升計(jì)劃2005包裝展示的原則：最大限度地節(jié)約成本麗陽(yáng)天下樓書、宣傳冊(cè)均為世聯(lián)員工自已的杰作。。。包裝展示的原則：麗陽(yáng)天下樓書、宣傳冊(cè)均為世聯(lián)員工自已的杰作。2004年9月——現(xiàn)場(chǎng)形象墻形象墻形象墻——項(xiàng)目首度亮相（可參考廣告公司具體建議）時(shí)尚+趣味性讓展示成為一種文化前期賣場(chǎng)展示計(jì)劃2004年9月——現(xiàn)場(chǎng)形象墻形象墻形象墻——項(xiàng)目首度亮相時(shí)尚2004年9月——樓體包裝燈光工程前期賣場(chǎng)展示計(jì)劃采用先進(jìn)的數(shù)碼控制技術(shù)，突破傳統(tǒng)模式，將成熟的燈飾廣告制作工藝引入樓體外包裝方案夜景效果2004年9月——樓體包裝燈光工程前期賣場(chǎng)展示計(jì)劃采用先進(jìn)的導(dǎo)視牌2004年10月——現(xiàn)場(chǎng)導(dǎo)示牌配合現(xiàn)場(chǎng)形象墻，大型現(xiàn)場(chǎng)導(dǎo)示牌（建議以巨大箭頭為主題）讓展示成為一種文化前期賣場(chǎng)展示計(jì)劃導(dǎo)視牌2004年10月——現(xiàn)場(chǎng)導(dǎo)示牌配合現(xiàn)場(chǎng)形象墻，大型現(xiàn)場(chǎng)個(gè)性化雕塑+街道家具：強(qiáng)調(diào)實(shí)用性和參與性——小區(qū)主入口星光大道2004年12月讓展示成為一種文化前期賣場(chǎng)展示計(jì)劃個(gè)性化雕塑+街道家具：強(qiáng)調(diào)實(shí)用性和參與性——小區(qū)主入口星光大——主銷售區(qū)主銷售區(qū)包括泛會(huì)所子區(qū)間和銷售中心，可利用架空層的開(kāi)敞格局，結(jié)合時(shí)尚的元素堆砌為一個(gè)趣味性十足的賣場(chǎng)空間。售樓處2005年3月讓展示成為一種文化前期賣場(chǎng)展示計(jì)劃——主銷售區(qū)主銷售區(qū)包括泛會(huì)所子區(qū)間和銷售中心，可利用架空層人際的疏離是整個(gè)工業(yè)社會(huì)的通病，用一種融合的空間關(guān)系來(lái)詮釋一種新的人際關(guān)系。主銷售區(qū)功能展示：洽談區(qū)(Consultationspace）人際的疏離是整個(gè)工業(yè)社會(huì)的通病，用一種融合的空間關(guān)系——看樓通道2005年3月客戶對(duì)樓盤的二次體驗(yàn)，項(xiàng)目的精神精髓的深入和傳播的有效途徑之一，也是體現(xiàn)樓盤檔次和服務(wù)的細(xì)節(jié)之一。前鍵詞：傳遞信息與精髓讓展示成為一種文化前期賣場(chǎng)展示計(jì)劃——看樓通道2005年3月客戶對(duì)樓盤的二次體“球迷之家”/“音樂(lè)大師之旅”/“經(jīng)典的理查軒尼詩(shī)”/“浪漫的羅馬假日”/“不列顛盛宴”/“紐約工作室”將各種產(chǎn)品進(jìn)行系列化演繹——讓房子發(fā)生故事——樣板房2005年4月前期賣場(chǎng)展示計(jì)劃“球迷之家”/“音樂(lè)大師之旅”/“經(jīng)典的理查軒尼詩(shī)”/“浪漫牛皮紙樓書銷售物料準(zhǔn)備返樸歸真的坦率與厚重會(huì)從視覺(jué)和觸覺(jué)給受眾留下雙重印象。。。牛皮紙樓書銷售物料準(zhǔn)備返樸歸真的坦率與厚重會(huì)從視覺(jué)和觸覺(jué)給受景觀小品共享平臺(tái)2005年5月——賣場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)化展示形象墻小區(qū)入口停車場(chǎng)中心廣場(chǎng)售樓大廳音樂(lè)影像區(qū)共享平臺(tái)強(qiáng)勢(shì)視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)人流匯集焦點(diǎn)會(huì)所功能展示區(qū)會(huì)所休閑洽談區(qū)主體核心體驗(yàn)系統(tǒng)看樓通道樣板房核心洽談區(qū)過(guò)渡性體驗(yàn)系統(tǒng)核心售賣系統(tǒng)現(xiàn)場(chǎng)賣場(chǎng)展示計(jì)劃景觀小品共享平臺(tái)2005年5月——賣場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)化展示形象墻小區(qū)9月10月12月11月1月2月3月4月5月廣告、園林公司確定、形象墻設(shè)計(jì)確定、架空層園林施工形象墻制作完成主入口開(kāi)始施工標(biāo)準(zhǔn)化看樓路線確定會(huì)所設(shè)計(jì)確定看樓通道設(shè)計(jì)制作完成樣板房位置、開(kāi)放時(shí)間確定戶外導(dǎo)社牌設(shè)計(jì)施工完畢樣板房開(kāi)放主入口施工完畢05年開(kāi)盤內(nèi)部認(rèn)購(gòu)選房前期賣場(chǎng)昭示展示工作時(shí)間表9月10月12月11月1月2月3月4月5月廣告、園林公司確定4、推廣提升計(jì)劃2005價(jià)格提升計(jì)劃4、推廣提升計(jì)劃2005媒體組合策略直效營(yíng)銷渠道世聯(lián)高端客戶網(wǎng)絡(luò)的預(yù)演多渠道路演DM單張直郵立體化營(yíng)銷渠道參加春交會(huì)大型戶外廣告牌（主體形象）網(wǎng)絡(luò)先行啟動(dòng)（印象和口碑）《家園》聯(lián)動(dòng)（培養(yǎng)習(xí)慣）電臺(tái)廣告（鋒利的銷售武器）樓體條幅（最直效的手段）建立完全直效的低成本營(yíng)銷渠道將本項(xiàng)目營(yíng)銷費(fèi)用控制在1%-1.5%以內(nèi)媒體組合策略直效營(yíng)銷渠道世聯(lián)高端客戶網(wǎng)絡(luò)的預(yù)演多渠道路演DM建立完全直效的低成本營(yíng)銷渠道4月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月7月6月5月3月1月項(xiàng)目主體形象確定項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)條件成熟項(xiàng)目接近或已經(jīng)達(dá)到了售賣的條件項(xiàng)目已處尾盤銷售期網(wǎng)絡(luò)先行戶外廣告牌/導(dǎo)示牌電臺(tái)廣告《家園》欄目參加春交會(huì)DM（華強(qiáng)北/南山/中心區(qū)等）多渠道路演短信營(yíng)銷“得業(yè)內(nèi)人士者，得天下”獲取先天性的流行價(jià)值，使項(xiàng)目“象病毒一樣具備超強(qiáng)的傳染性”先期樹(shù)立項(xiàng)目的市場(chǎng)形象，吸引市場(chǎng)及目標(biāo)客戶的眼球，生動(dòng)地演繹項(xiàng)目主題，主觀形成神秘感。利用《家園》這種公眾型的媒體作為鋒利的銷售的銷售武器，制造社會(huì)輿論，提升項(xiàng)目知名度此時(shí)加大促銷力度，建立與客戶更直接的對(duì)接方式將更有利于項(xiàng)目的剩余房號(hào)的消化。利用世聯(lián)的客戶信息網(wǎng)絡(luò)，建立DM單張直銷體系，爭(zhēng)取最大程度地節(jié)約銷售成本。具備條件營(yíng)銷渠道理由建立完全直效的低成本營(yíng)銷渠道4月8月9月10月11月12月1Action1公社創(chuàng)立紀(jì)念碑：手機(jī)裝置藝術(shù)墻（05/3）讓年輕人共鳴的事件“年輕紀(jì)念冊(cè)”活動(dòng)方式：只要提供一部舊手機(jī)，加一句關(guān)于手機(jī)自我名言，即可獲得1000分公社工分，獲取參加公社公開(kāi)選房的資格，選房成功，1000分將抵扣房款10000元；不參加選房，1000分可在限期內(nèi)換回一張藝術(shù)墻為背景的個(gè)人照和聊吧消費(fèi)券200元。

|所有的舊手機(jī)將由先鋒藝術(shù)家設(shè)計(jì)為現(xiàn)代裝置物，成為十五米架空大堂中體現(xiàn)公社成員精神的標(biāo)志物，也成為公社成員加入這個(gè)平等城邦的永久紀(jì)念。（選房前完成）

活動(dòng)副產(chǎn)品：網(wǎng)絡(luò)討論與批判，評(píng)論人士專欄讓年輕人共鳴的事件“年輕紀(jì)念冊(cè)”活動(dòng)方式：Action2公社社歌征集晚會(huì)：主場(chǎng)歌星面對(duì)面（05/5）讓年輕人共鳴的事件“年輕紀(jì)念冊(cè)”活動(dòng)方式：于網(wǎng)絡(luò)上作公社社歌有獎(jiǎng)?wù)骷?qǐng)國(guó)內(nèi)知名創(chuàng)作歌手（如老狼、葉蓓等）參加公社社歌評(píng)選活動(dòng)。活動(dòng)主題：主場(chǎng)歌星面對(duì)面！讓年輕人共鳴的事件“年輕紀(jì)念冊(cè)”活動(dòng)方式：Action3公社民選活動(dòng)：搞笑短信征集與民選（05/6）讓年輕人共鳴的事件“年輕紀(jì)念冊(cè)”活動(dòng)方式：凡提供搞笑短信，均可參加民選。民選日由所有參加人以按鈕或舉方式?jīng)Q定自己青睞的短信作品。體驗(yàn)真正的民主和度過(guò)開(kāi)懷大笑的一下午。最受歡迎的十大作品將和作者大名一起在協(xié)和廣場(chǎng)展出，同場(chǎng)展出的還有眾多名人名言、前衛(wèi)藝術(shù)作品！被揭露為抄襲的作品將受到萬(wàn)足踐踏！活動(dòng)主題：真正的民選時(shí)代：真理在少數(shù)人的手里！讓年輕人共鳴的事件“年輕紀(jì)念冊(cè)”活動(dòng)方式：Action4公社官選活動(dòng)：公社代言人征集（05/6）讓年輕人共鳴的事件“年輕紀(jì)念冊(cè)”活動(dòng)方式：通過(guò)深視超級(jí)情感對(duì)對(duì)碰欄目進(jìn)行。社會(huì)廣泛征集，優(yōu)選出十位優(yōu)秀者參加節(jié)目，由已認(rèn)籌的公社準(zhǔn)成員參加觀眾席，選出最佳三對(duì)代言人。拍攝公社形象片及宣傳冊(cè)。活動(dòng)主題：政府是這樣產(chǎn)生的

！讓年輕人共鳴的事件“年輕紀(jì)念冊(cè)”活動(dòng)方式：Action5公社歷史：所有精彩瞬間記錄（05/7）讓年輕人共鳴的事件“年輕紀(jì)念冊(cè)”活動(dòng)方式：征集DV發(fā)燒友、攝影發(fā)燒友拍攝，入伙時(shí)錄成紀(jì)念碟，送給入住公社社員。影像志則隨時(shí)收錄入公社展覽空間。

人口普查：所有公社業(yè)主，從一開(kāi)始便建立小群落檔案，記錄他的愛(ài)好與可能參加的活動(dòng)?；顒?dòng)主題：留住精彩每一刻

！讓年輕人共鳴的事件“年輕紀(jì)念冊(cè)”活動(dòng)方式：Action6公社假面足球賽：凌波微步，重出江湖（05/8）讓年輕人共鳴的事件“年輕紀(jì)念冊(cè)”活動(dòng)方式：公社社員為主要參與者，以武俠人物的裝束出場(chǎng)，參加假面足球賽，須帶啦啦隊(duì)捧場(chǎng)。優(yōu)勝者獲旅游大獎(jiǎng)。活動(dòng)主題：凌波微步，重出江湖！讓年輕人共鳴的事件“年輕紀(jì)念冊(cè)”活動(dòng)方式：Action7公社自治：公社公約的簽署（入伙前一月）讓年輕人共鳴的事件“年輕紀(jì)念冊(cè)”活動(dòng)方式：公社社區(qū)委員會(huì)制定并通過(guò)《社區(qū)公約》，入伙前一個(gè)月召集所有已簽約業(yè)主組織公社公約的簽署儀式?；顒?dòng)主題：城市公社公約，從我做起！讓年輕人共鳴的事件“年輕紀(jì)念冊(cè)”活動(dòng)方式：2005，價(jià)格提升計(jì)劃產(chǎn)品提升計(jì)劃概念提升計(jì)劃展示提升計(jì)劃推廣提升計(jì)劃報(bào)告要點(diǎn)回顧1：5800—6200元/平米2005，價(jià)格提升計(jì)劃產(chǎn)品提升計(jì)劃概念提升計(jì)劃展報(bào)告要點(diǎn)回顧2：

城市公社生活“八大標(biāo)準(zhǔn)”城市的——一生活在具備國(guó)際化水準(zhǔn)的現(xiàn)代都市年輕的——年輕一代交流的精神樂(lè)園共享的——內(nèi)容豐富的公共空間，參與和分享，快樂(lè)才可以倍增核心的——行政或文化的中心地，生活工作兩不誤小尺度的——小戶公寓式居所陽(yáng)光的——最大限度地享受陽(yáng)光的戶型軌道上的——城市交通樞紐，節(jié)約時(shí)間成本便利的——完善的生活配套的服務(wù)配套城市公社參考命名

communityofcity報(bào)告要點(diǎn)回顧2：城市公社生活“八大標(biāo)準(zhǔn)”城Action1公社創(chuàng)立紀(jì)念碑：手機(jī)裝置藝術(shù)墻（05/3）Action2公社社歌征集晚會(huì)：主場(chǎng)歌星面對(duì)面（05/5）Action3公社民選活動(dòng)：搞笑短信征集與民選（05/6）Action4公社官選活動(dòng)：公社代言人征集（05/6）Action5公社歷史：所有精彩瞬間記錄（05/7）Action6公社假面足球賽：凌波微步，重出江湖（05/8）Action7公社自治：公社公約的簽署（銷售過(guò)半開(kāi)始）讓年輕人共鳴的事件“年輕紀(jì)念冊(cè)”報(bào)告要點(diǎn)回顧3：讓年輕人共鳴的事件“年輕紀(jì)念冊(cè)”報(bào)告要點(diǎn)回顧3：2005，讓我們一起提升！Theend.當(dāng)設(shè)計(jì)是為了生活、為了內(nèi)在人的體驗(yàn)，當(dāng)設(shè)計(jì)者成為一個(gè)內(nèi)在人而融入其中，當(dāng)設(shè)計(jì)的對(duì)象具有功用和意義時(shí)，——我們方可重歸人性的生活空間。2005，讓我們一起提升！Theend.當(dāng)設(shè)計(jì)是為了生活——鴻浩基全價(jià)值實(shí)現(xiàn)的策劃思路2005，價(jià)格提升計(jì)劃——鴻浩基全價(jià)值實(shí)現(xiàn)的策劃思路2005，價(jià)格提升計(jì)劃

現(xiàn)代建筑的問(wèn)題已不再是純體積的視覺(jué)表演，而是創(chuàng)造出人們能在其中生活的空間，要強(qiáng)調(diào)已不是殼而是內(nèi)容。離開(kāi)了人的活動(dòng)、人的故事和精神，公共場(chǎng)所空間便失去了意義。

——呼喚人性場(chǎng)所俞孔堅(jiān)俞孔堅(jiān)簡(jiǎn)介：哈佛大學(xué)設(shè)計(jì)學(xué)博士，北京大學(xué)教授，博士生導(dǎo)師.北京大學(xué)景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)中心主任.北京土人景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)研究所所長(zhǎng)，首席設(shè)計(jì)師……

俞孔堅(jiān)簡(jiǎn)介：市場(chǎng)給我們的啟示世聯(lián)的目標(biāo)目標(biāo)下的戰(zhàn)略工作流程目標(biāo)下的戰(zhàn)略世聯(lián)的目標(biāo)市場(chǎng)給我們的啟示世聯(lián)的目標(biāo)目標(biāo)下的戰(zhàn)略工作流程目標(biāo)下的戰(zhàn)略世項(xiàng)目名稱所屬片區(qū)項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目主力戶型面積銷售均價(jià)推出時(shí)間銷售周期麗樂(lè)美居南頭12125(31.16~62.38)390020014-12個(gè)月都市豐色南頭24561.66(47.32~72.06)43002001好來(lái)居南油10758.76(25.92~43.19)45002002心語(yǔ)家園前海34681.1(23.31~60.23)42002002金色年華南頭37976.5(31.54~78.04)50002002小小家南頭31721.39(21.62~72.25)56002002夢(mèng)想家園南油43799(40.2~64.64)52002002金海岸大廈南油57414(21.32~63.27)46802002碧玉小家前海24500(39.66~61.66)43002002雅仕荔景苑南油55220.21(35.48~66.46)48002002春天廣場(chǎng)蛇口15200(45.05~65.52)48002002前海宜家前海18841.56(29.5~69.71)43002002資料來(lái)源——世聯(lián)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)分項(xiàng)研究結(jié)論1：南山典型小戶型基本情況一覽表項(xiàng)目所屬項(xiàng)目項(xiàng)目主力銷售推出銷售麗樂(lè)美居南頭12125(31項(xiàng)目名稱所屬片區(qū)項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目主力戶型面積銷售均價(jià)推出時(shí)間銷售周期時(shí)代驕子南油54494.43(35~86)460020035-12個(gè)月心語(yǔ)雅園前海32171.68(25.61~62.6)46002003新街口南油36600（43-59.13）50802003新一代公寓蛇口61675(36~72)57002003百分百公寓南山中心區(qū)32828.64(38.13~73.88)56002003百富大廈南油25728.16(36.29~70.8)46002003西海明珠南山中心區(qū)176638.35(38-90.35)56002003銷售中東方新地南頭54506.63(41.34~81.27)48002004光彩新世界南油57586(49.21~72.93)52002004英達(dá)鈺龍園南頭121526.53(41.04~66.68)52002004南山典型小戶型基本情況一覽表資料來(lái)源——世聯(lián)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)分項(xiàng)研究結(jié)論1：南山小戶型不愁賣項(xiàng)目所屬項(xiàng)目項(xiàng)目主力銷售推出銷售時(shí)代驕子南油54494.43①②③40004500500055006000650035002001年2002年2003年2004年2005年41004718496050674300560057005600單體平均價(jià)市場(chǎng)平均價(jià)分項(xiàng)研究結(jié)論2：南山小戶型價(jià)格漲幅不大①②③400045005000550060006500350項(xiàng)目花園城三期鈺龍園東方新地光彩新世紀(jì)位置蛇口工業(yè)八路與公園路交匯處南頭深南大道與南新路交匯處

南頭深南大道與南新路交匯西南南油南山大道與桂廟路交匯處

規(guī)模（M2）36000（1#地）1215265450627446套數(shù)5001315466506容積率2.57.994.585.8主力戶型1.2.3房48-110M21.2房41-70M21.2.3房40-108M22房57-73M2梯戶比1*2/2*83*8-202*63*7銷售率90%50%30%50%開(kāi)盤日期2004.6月2004.3.62004.4.182004.2實(shí)收均價(jià)6200-6500元/平米5096元/平米4800元/平米4900元/平米評(píng)價(jià)位置一般，但周邊配套成熟，品牌口碑好，戶型設(shè)計(jì)好。周邊配套較好，戶型設(shè)計(jì)佳，噪音大，且有電磁波輻射緊臨沃爾瑪，周邊配套成熟，空中花園周邊配套較成熟，戶型一般，目前似有糾紛，C棟已封。分項(xiàng)研究結(jié)論3：南山區(qū)典型小戶型情況分析多數(shù)項(xiàng)目目前已處中后期項(xiàng)目花園城三期鈺龍園東方新地光彩新世紀(jì)位置項(xiàng)目米蘭寓所光彩新天地位置蛇口招商?hào)|路與花果路交匯處南油南山大道與桂廟路交匯處規(guī)模（M2）2383827446套數(shù)224234容積率4.245.8主力戶型1.2房45-72M21房50-60M2梯戶比2*4-83*12開(kāi)盤時(shí)間2004.9月2004.7均價(jià)未定5200元/平米評(píng)價(jià)周邊配套成熟、生活氣息濃厚，戶型設(shè)計(jì)均好?？蛻粝鄬?duì)固定寫字樓，周邊配套較成熟，有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，未形成品牌優(yōu)勢(shì)。分項(xiàng)研究結(jié)論4：南山區(qū)預(yù)售小戶型樓盤情況分析2005年市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)相對(duì)緩和項(xiàng)目米蘭寓所光彩新天地位置蛇口招商?hào)|路與花果路交匯處南市場(chǎng)給我們的啟示：

我們面對(duì)的是一個(gè)相對(duì)寬松的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境；

我們的對(duì)手不是別人，而是我們自己；

我們要利用這段時(shí)間創(chuàng)造點(diǎn)什么……市場(chǎng)給我們的啟示：

我們面對(duì)的是一個(gè)相對(duì)寬松的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)給我們的啟示世聯(lián)的目標(biāo)目標(biāo)下的戰(zhàn)略目標(biāo)下的戰(zhàn)略工作流程市場(chǎng)給我們的啟示市場(chǎng)給我們的啟示世聯(lián)的目標(biāo)目標(biāo)下的戰(zhàn)略目標(biāo)下的戰(zhàn)略工作流程市項(xiàng)目名稱片區(qū)銷售情況實(shí)現(xiàn)均價(jià)營(yíng)銷推廣主題崗廈70套/月7500開(kāi)啟新城市珍寶生活（JUMBOCITY）上步118套/月8300新都市主義,新都市生活（NEWURBANISM）石廈113套/月6800居住，并快樂(lè)著小戶型第四代·CONDO南山中心區(qū)119套/月5600美居生活STUDIO上步2天實(shí)現(xiàn)一期可售單位售罄8300燕南路88號(hào)，打造華強(qiáng)北品質(zhì)居家領(lǐng)地…100％成功體驗(yàn)后的思索。。。項(xiàng)目名稱片區(qū)銷售情況實(shí)現(xiàn)均價(jià)營(yíng)銷推廣主題崗廈70套/月750原則：一切均基于市場(chǎng)！一切為了銷售！半年內(nèi)結(jié)束戰(zhàn)斗沖刺南山區(qū)小戶型最高價(jià)世聯(lián)對(duì)于本項(xiàng)目貢獻(xiàn)的價(jià)值點(diǎn)：原則：半年內(nèi)結(jié)束戰(zhàn)斗沖刺南山區(qū)小戶型最高價(jià)世聯(lián)對(duì)于本項(xiàng)目貢獻(xiàn)①②③40004500500055006000650035002001年2002年2003年2004年2005年41004718496050674300560057005600世聯(lián)對(duì)于本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)的價(jià)格預(yù)期：5800—6200元/平米①②③400045005000550060006500350被動(dòng)性因素地段因素配套因素景觀因素主動(dòng)性因素定位因素產(chǎn)品因素概念因素展示因素推廣因素客觀存在專業(yè)代理發(fā)展商多種因素影響價(jià)格的實(shí)現(xiàn)影響價(jià)格的因素被動(dòng)性因素地段因素配套因素景觀因素主動(dòng)性因素定位因素產(chǎn)品因素市場(chǎng)給我們的啟示世聯(lián)的目標(biāo)目標(biāo)下的戰(zhàn)略工作流程市場(chǎng)給我們的啟示世聯(lián)的目標(biāo)市場(chǎng)給我們的啟示世聯(lián)的目標(biāo)目標(biāo)下的戰(zhàn)略工作流程市場(chǎng)給我們的啟產(chǎn)品定位準(zhǔn)確，目標(biāo)鮮明——戶型定位項(xiàng)目印象總結(jié)：項(xiàng)目頗具可塑性——地理環(huán)境優(yōu)越、15米架空層產(chǎn)品不均衡性突出——“中段難”個(gè)性設(shè)計(jì)不突出——外立面色彩、材質(zhì)、窗墻比分戶型賣點(diǎn)不足——附加值123456最終使用客戶年輕化產(chǎn)品定位準(zhǔn)確，目標(biāo)鮮明——戶型定位項(xiàng)目印象總結(jié)：項(xiàng)目頗具可塑2005，價(jià)格提升計(jì)劃

產(chǎn)品提升計(jì)劃概念提升計(jì)劃展示提升計(jì)劃推廣提升計(jì)劃“”2005，價(jià)格提升計(jì)劃產(chǎn)品提升計(jì)劃概念提升計(jì)劃1、產(chǎn)品提升計(jì)劃2005價(jià)格提升計(jì)劃1、產(chǎn)品提升計(jì)劃2005『大家、交流欲望』目標(biāo)明確、功能固定目標(biāo)不明確、彈性『小家、私密性』客戶需求解析：

彈性空間

20-30歲30-40歲小戶型客戶特質(zhì)矩陣40-50歲『大家、交流欲望』目標(biāo)明確、功能固定目標(biāo)不明確、彈性『小家、小戶型客戶特質(zhì)分析小戶型客戶的特質(zhì)：因?yàn)樗麄冎R(shí)豐富、但又沒(méi)置業(yè)經(jīng)驗(yàn)——所以他們的維權(quán)意識(shí)極強(qiáng)因?yàn)樗麄兪杖敫叩俜e蓄——所以他們樂(lè)于接受低首期、高月供因?yàn)樗麄兡贻p有活力——所以他們注重話語(yǔ)權(quán)和個(gè)人參與度小戶型客戶對(duì)生活的追求：

彈性空間+個(gè)人參與度小戶型客戶特質(zhì)分析小戶型客戶的特質(zhì)：人對(duì)時(shí)間的分配工作日24小時(shí)安排8小時(shí)工作8小時(shí)睡眠剩余8小時(shí)在交流休息日24小時(shí)安排8小時(shí)睡眠剩余16小時(shí)在交流購(gòu)物運(yùn)動(dòng)聚會(huì)觀光休閑客戶對(duì)產(chǎn)品的需求客戶對(duì)產(chǎn)品的需求人對(duì)時(shí)間的分配工作日24小時(shí)安排8小時(shí)工作8小時(shí)睡眠剩余8小滿足需求2增強(qiáng)個(gè)人參與度滿足需求1創(chuàng)造彈性空間多種形式戶型選擇多種共享交流空間本項(xiàng)目的核心功能定位滿足需求2滿足需求1多種形式戶型選擇多種共享交流空間本項(xiàng)目的感動(dòng)客戶的永遠(yuǎn)是細(xì)節(jié)……個(gè)性和可塑性的完美結(jié)合（一）可拼合型（部分）多種形式戶型選擇多種形式戶型選擇感動(dòng)客戶的永遠(yuǎn)是細(xì)節(jié)……個(gè)性和可塑性的完美結(jié)合（一）可拼合型個(gè)性和可塑性的完美結(jié)合（二）感動(dòng)客戶的永遠(yuǎn)是細(xì)節(jié)……+=從居住型小戶型向“Studio”的轉(zhuǎn)變+另一戶單身公寓=贈(zèng)送5.5平米結(jié)構(gòu)面積從純居住型小戶型向“SOHO”的轉(zhuǎn)變多功能型多種形式戶型選擇多種形式戶型選擇個(gè)性和可塑性的完美結(jié)合（二）感動(dòng)客戶的永遠(yuǎn)是細(xì)節(jié)……+=從居個(gè)性和可塑性的完美結(jié)合（三）感動(dòng)客戶的永遠(yuǎn)是細(xì)節(jié)……贈(zèng)送5平米結(jié)構(gòu)面積凸窗贈(zèng)送面積5.8平米陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送面積0.96平米凸窗贈(zèng)送面積10平米陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送面積3.8平米實(shí)用面積：34.94平米贈(zèng)送面積：6.76實(shí)用率：99.8%實(shí)用面積：54.34平米贈(zèng)送面積：13.8平米實(shí)用率：>100%附加值型送面積：凸窗+結(jié)構(gòu)面積+陽(yáng)臺(tái)，實(shí)用率接近或大于100%個(gè)性和可塑性的完美結(jié)合（三）感動(dòng)客戶的永遠(yuǎn)是細(xì)節(jié)……贈(zèng)送5平要點(diǎn)提示：1、作足15米高度的空間感，采用縷空中庭式設(shè)計(jì)新上下層融為一體。2、有效利用二層空間打造會(huì)所，為業(yè)主提供超值享受。打造最杰出的生態(tài)廣場(chǎng)多種共享交流空間

1、中庭廣場(chǎng)賣場(chǎng)/會(huì)所/廣場(chǎng)/活動(dòng)中心要點(diǎn)提示：打造最杰出的生態(tài)廣場(chǎng)多種共享交流空間賣場(chǎng)/會(huì)所賣場(chǎng)/會(huì)所/廣場(chǎng)/活動(dòng)中心要點(diǎn)提示：3、保持通透性，多運(yùn)用些玻璃幕墻來(lái)作為間隔材料。4、入戶大廳作為將來(lái)的主賣場(chǎng)所在地，整體空間規(guī)劃風(fēng)格統(tǒng)一。多種共享交流空間

1、中庭廣場(chǎng)打造最杰出的生態(tài)廣場(chǎng)賣場(chǎng)/會(huì)所/廣要點(diǎn)提示：多種共享交流空間打造最杰出的生態(tài)——賣場(chǎng)——會(huì)所——廣場(chǎng)——活動(dòng)中心打造最杰出的生態(tài)廣場(chǎng)多種共享交流空間

1、中庭廣場(chǎng)賣場(chǎng)/會(huì)所/廣場(chǎng)/活動(dòng)中心要點(diǎn)提示：5、水的存在為自然增添了幾分靈動(dòng)的色彩水流拾階而落，匯入底部池中，歡快而跳躍命名：三疊泉打造最杰出的生態(tài)廣場(chǎng)——賣場(chǎng)打造最杰出的生態(tài)廣場(chǎng)多種共享交流空間賣場(chǎng)/會(huì)所/感動(dòng)客戶的永遠(yuǎn)是細(xì)節(jié)……每隔四層設(shè)置共享平臺(tái)（空中花園），外墻采用LOW——E玻璃或木百葉外飾增強(qiáng)私密性，解決對(duì)視中段問(wèn)題10層（40*6“綠色空間”）18層（40*6“藍(lán)精靈”）26層（40*6“紫羅蘭”）6層（40*6“青蘋果”）14層（40*6“動(dòng)力營(yíng)”）22層（40*6“白玫瑰”）利用高附加值解決中段難問(wèn)題多種共享交流空間

2、共享平臺(tái)花園感動(dòng)客戶的永遠(yuǎn)是細(xì)節(jié)……每隔四層設(shè)置共享平臺(tái)（空中花園），1

外掛式共享平臺(tái)花園

“公權(quán)”思想的體現(xiàn)，理想的生活平臺(tái)多種共享交流空間

2、共享平臺(tái)花園感動(dòng)客戶的永遠(yuǎn)是細(xì)節(jié)……外掛式共享平臺(tái)花園“公權(quán)”思想的體現(xiàn)，理想的生活感動(dòng)客戶的永遠(yuǎn)是細(xì)節(jié)……星光大道，私家領(lǐng)地——社區(qū)視線走廊的延升——完全的人車分流尊崇體驗(yàn)，私家領(lǐng)地多種共享交流空間

3、星光大道感動(dòng)客戶的永遠(yuǎn)是細(xì)節(jié)……星光大道，私家領(lǐng)地尊崇體驗(yàn)，私家領(lǐng)地會(huì)所特質(zhì)：一個(gè)屬于青年人的“圈子”

，會(huì)所，不再是冰冷的建筑物，而是志趣相投的年輕人進(jìn)行聚會(huì)、交流，分享生活中點(diǎn)點(diǎn)滴滴喜怒哀樂(lè)的平臺(tái)。“生活的顏色天天不一樣”多種共享交流空間

4、泛會(huì)所會(huì)所特質(zhì)：“生活的顏色天天不一樣”多種共享交流空間青年動(dòng)力營(yíng)（橙色）位置：一層大廳占用面積：150m2左右。

青年動(dòng)力營(yíng)為業(yè)主提供交流聚會(huì)的信息和場(chǎng)地，提供部分體育器材，為他們策劃組織他們感興趣的主題活動(dòng)（登山俱樂(lè)部、足球俱樂(lè)部、歌迷會(huì)）。

青年動(dòng)力營(yíng)（橙色）位置：一層大廳青年動(dòng)力營(yíng)為業(yè)主提供交流聚會(huì)文化加油站（藍(lán)色）介質(zhì)：圖書館或“左岸”書吧。為保證文化屋的可經(jīng)營(yíng)性，建議文化屋對(duì)外開(kāi)放。位置：二層北段占用面積：靈活性較大，建議先占用200m2左右，視經(jīng)營(yíng)情況再行增減。球迷集合村（紅色）球吧+酒吧，球迷閑侃聊天的樂(lè)土位置：二層北段占用面積：150m2左右。

文化加油站（藍(lán)色）介質(zhì)：圖書館或“左岸”書吧。球迷集合村（DIY創(chuàng)作室（紫色）滿足現(xiàn)代人對(duì)手工制作的欲望位置：二層南段占用面積：建議占用100m2左右。家庭影劇院（綠色）每月定期播放經(jīng)典影片，使業(yè)主及其親友能夠用最低的消費(fèi)享受貼身的服務(wù)，體驗(yàn)業(yè)主的榮耀。重大體育（足球）賽事期間還可轉(zhuǎn)播比賽。位置：二層南段占用面積：建議占用200m2左右。DIY創(chuàng)作室（紫色）家庭影劇院（綠色）每月定期播放經(jīng)典影片，■入戶大廳?留言板；?室內(nèi)大樹(shù)、噴泉；?休閑座椅；?TV；?自動(dòng)售貨機(jī)；?書吧；?鮮花店；?e城便利通；?飲水機(jī)；?背景音樂(lè)；?點(diǎn)唱機(jī)?！?…….■七彩時(shí)光會(huì)所?乒乓球臺(tái)；?單雙杠；吊環(huán)；秋千；仰臥起座臺(tái)等大眾體育設(shè)施；?跑步機(jī)；自行車機(jī)；舉重機(jī)等健身設(shè)施；?游泳池?緩跑徑……….■中庭廣場(chǎng)?3人籃球場(chǎng)；?街燈、休閑座椅；?滑道板（極限運(yùn)動(dòng)設(shè)施）；?寵物戀愛(ài)區(qū)?！霰Ｄ肥椒?wù)?租務(wù)中心（商務(wù)中心）；?提供鐘點(diǎn)工服務(wù)；?保安、保潔員以物業(yè)經(jīng)理、物業(yè)助理的形象出現(xiàn)；自助洗衣房/干衣房；……………….社區(qū)資源表我們的小區(qū)哪里吸引客戶？■入戶大廳■七彩時(shí)光會(huì)所■中庭廣場(chǎng)■保姆式服務(wù)社區(qū)資源表我們小區(qū)公共空間規(guī)劃示意DIY創(chuàng)作室家庭影劇院三疊泉入戶大廳主賣場(chǎng)縷空部分左岸書吧球迷集合村縷空通道青年動(dòng)力營(yíng)青年動(dòng)力營(yíng)（一層）小區(qū)公共空間規(guī)劃示意DIY創(chuàng)作室家庭影劇院三疊泉入戶大廳縷左讓建筑“活”起來(lái)其它高品質(zhì)產(chǎn)品體驗(yàn)——建筑立面建議本項(xiàng)目外立面應(yīng)具備兼顧居家和商務(wù)的雙重功能，建議采用玻璃材質(zhì)，以簡(jiǎn)單的線條對(duì)墻體進(jìn)行勾勒，以綠色植物、燈光在簡(jiǎn)潔的建筑本體上的加以點(diǎn)綴，會(huì)起到意想不到的效果。讓建筑“活”起來(lái)其它高品質(zhì)產(chǎn)品體驗(yàn)——建筑立面建議本項(xiàng)目外頂級(jí)生活品質(zhì)的保證書物業(yè)智能化車輛出入管理小區(qū)背景廣播信息系統(tǒng)小區(qū)安防監(jiān)控系統(tǒng)中心業(yè)主論壇物業(yè)管理公告在線服務(wù)萬(wàn)能IC卡安全防范智能化周界防范系統(tǒng)電子巡更系統(tǒng)訪客對(duì)講系統(tǒng)室內(nèi)安全系統(tǒng)防災(zāi)害自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)居民生活智能化寬帶網(wǎng)絡(luò)通信線路視頻接收端子其它高品質(zhì)產(chǎn)品體驗(yàn)——小區(qū)智能化體系建議頂級(jí)生活品質(zhì)的保證書物業(yè)智能化車輛出入管理安全防范智能化周界2、概念提升計(jì)劃2005價(jià)格提升計(jì)劃2、概念提升計(jì)劃2005功能價(jià)值論產(chǎn)品價(jià)值論營(yíng)銷價(jià)值論所屬時(shí)代產(chǎn)品時(shí)代概念營(yíng)銷時(shí)代核心理論、主張強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品具體的特殊功效和利益塑造形象長(zhǎng)遠(yuǎn)投資創(chuàng)造心理位置強(qiáng)調(diào)第一方法和依據(jù)實(shí)證精神和心理的滿足類的獨(dú)特性溝通的著眼點(diǎn)物藝術(shù)、視覺(jué)的效果心理上的認(rèn)同房地產(chǎn)的變遷史深圳已進(jìn)入概念營(yíng)銷時(shí)代功能價(jià)值論產(chǎn)品價(jià)值論營(yíng)銷價(jià)值論所屬時(shí)代產(chǎn)品時(shí)代概念營(yíng)銷時(shí)代核世聯(lián)概念營(yíng)銷案例ACTION1“掛羊頭賣狗肉”賦予項(xiàng)目一個(gè)高尚的意義世ACTION1賦予項(xiàng)目一個(gè)高尚的意義確保工程質(zhì)量

面積短缺，缺一賠二落訂后一周內(nèi)，無(wú)理由退房購(gòu)房各項(xiàng)費(fèi)用嚴(yán)格按照國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行房屋所有權(quán)保證零費(fèi)用入伙嚴(yán)格按照國(guó)家規(guī)定組織、協(xié)助成立業(yè)主委員會(huì)超長(zhǎng)房屋保修期星河·國(guó)際革命綱領(lǐng)ACTION2彰顯誠(chéng)信、市場(chǎng)聚焦世聯(lián)概念營(yíng)銷案例確保工程質(zhì)量星河·國(guó)際革命綱領(lǐng)ACTION2世『物質(zhì)性』理性感性『精神性』南山小戶型樓盤訴求點(diǎn)矩陣南山現(xiàn)有小戶型訴求：——精神層面——青春——絢麗——時(shí)尚

本項(xiàng)目命名思路：——先鋒、時(shí)尚——明確體現(xiàn)本項(xiàng)目訴求價(jià)值點(diǎn)碧玉小家過(guò)好日子過(guò)小日子百分百公寓一次邂逅，一生幸福前海宜家前海明星小戶小小家美居生活DTUDIO時(shí)代驕子青春飛揚(yáng)生活飛揚(yáng)鈺龍園檸檬印象雅仕荔景苑西海明珠小戶型升級(jí)版『物質(zhì)性』理性感性『精神性』南山小戶型樓盤訴求點(diǎn)矩陣南山現(xiàn)有我們的定位背景：1房的廳，2房的廳，3房的廳¨¨¨這個(gè)時(shí)代已經(jīng)過(guò)去！現(xiàn)代年輕人需要什么樣的客廳？年輕人想要開(kāi)放自由的溝通；年輕人不怕犯錯(cuò)誤；年輕人可以推倒重來(lái)；年輕人喜歡嘗試無(wú)限的可能；¨¨¨新文明的誕生地項(xiàng)目形象定位新文明的誕生地項(xiàng)目形象定位城市公社項(xiàng)目參考命名烏托邦式精神融合的領(lǐng)域城市先鋒，文明與藝術(shù)的探索者平等的關(guān)系，真誠(chéng)面對(duì)Communityofcity城市公社項(xiàng)目參考命名烏托邦式精神融合的領(lǐng)域城市先鋒少數(shù)人的精神家園多數(shù)人的精神樂(lè)園左岸生活標(biāo)簽城市公社生活典范項(xiàng)目主推廣語(yǔ)參考少數(shù)人的精神家園左岸生活標(biāo)簽城市公社生活典范項(xiàng)目主推廣語(yǔ)參考城市的——一生活在具備國(guó)際化水準(zhǔn)的現(xiàn)代都市年輕的——年輕一代交流的精神樂(lè)園共享的——內(nèi)容豐富的公共空間，參與和分享，快樂(lè)才可以倍增核心的——行政或文化的中心地，生活工作兩不誤小尺度的——小戶公寓式居所陽(yáng)光的——最大限度地享受陽(yáng)光的戶型軌道上的——城市交通樞紐，節(jié)約時(shí)間成本便利的——完善的生活配套的服務(wù)配套建立“城市公社”生活八大標(biāo)準(zhǔn)建立“城市公社”生活八大標(biāo)準(zhǔn)——真正的新文明的誕生地，充分共享與參與的烏托邦，一定要通過(guò)體現(xiàn)年輕人無(wú)限多種可能的活動(dòng)創(chuàng)新帶來(lái)影響力。因此，與年輕人、左岸相關(guān)的豐富的資源都可利用，如：網(wǎng)絡(luò)、游戲、武俠、沙龍、大片、先鋒藝術(shù)、FLASH、動(dòng)漫、PARTY、旅游、足球、DV、動(dòng)漫等等；每一種興趣都有相應(yīng)的玩家；——可以在項(xiàng)目的共享空間提供聚會(huì)場(chǎng)所，這些場(chǎng)所的精神是自由、平等、真實(shí)與創(chuàng)造，這些場(chǎng)所都有自己的宣言。如：網(wǎng)絡(luò)室：“我頂！我拍磚！我們不作中間派！”如：禪室宣言：“也許我會(huì)一直孤單……”如：聊吧：“童言無(wú)忌”“城市公社”要營(yíng)造成¨¨“城市公社”要營(yíng)造成¨¨“城市公社”要營(yíng)造成¨¨為年輕人提供的服務(wù)配套有：手機(jī)充電站；數(shù)碼圖片社；寵物公社（緣份的天空）；驢行天下（野營(yíng)、旅行召集板）；玩具總動(dòng)員（玩具交換站）；特別健康（劍道館、跆拳道館、瑜珈）“城市公社”要營(yíng)造成¨¨為年輕人提供的服務(wù)配套有：美邦-國(guó)際城市高度尚城-國(guó)際本色-時(shí)代其它參考命名美邦-國(guó)際城市高度尚城-國(guó)際本社區(qū)相應(yīng)配套命名泛會(huì)所——“新協(xié)和村”Villageofharmony中庭廣場(chǎng)——“協(xié)和廣場(chǎng)”squareofharmony社區(qū)相應(yīng)配套命名泛會(huì)所——“新協(xié)和村”Villageof3、展示提升計(jì)劃2005價(jià)格提升計(jì)劃3、展示提升計(jì)劃2005包裝展示的原則：最大限度地節(jié)約成本麗陽(yáng)天下樓書、宣傳冊(cè)均為世聯(lián)員工自已的杰作。。。包裝展示的原則：麗陽(yáng)天下樓書、宣傳冊(cè)均為世聯(lián)員工自已的杰作。2004年9月——現(xiàn)場(chǎng)形象墻形象墻形象墻——項(xiàng)目首度亮相（可參考廣告公司具體建議）時(shí)尚+趣味性讓展示成為一種文化前期賣場(chǎng)展示計(jì)劃2004年9月——現(xiàn)場(chǎng)形象墻形象墻形象墻——項(xiàng)目首度亮相時(shí)尚2004年9月——樓體包裝燈光工程前期賣場(chǎng)展示計(jì)劃采用先進(jìn)的數(shù)碼控制技術(shù)，突破傳統(tǒng)模式，將成熟的燈飾廣告制作工藝引入樓體外包裝方案夜景效果2004年9月——樓體包裝燈光工程前期賣場(chǎng)展示計(jì)劃采用先進(jìn)的導(dǎo)視牌2004年10月——現(xiàn)場(chǎng)導(dǎo)示牌配合現(xiàn)場(chǎng)形象墻，大型現(xiàn)場(chǎng)導(dǎo)示牌（建議以巨大箭頭為主題）讓展示成為一種文化前期賣場(chǎng)展示計(jì)劃導(dǎo)視牌2004年10月——現(xiàn)場(chǎng)導(dǎo)示牌配合現(xiàn)場(chǎng)形象墻，大型現(xiàn)場(chǎng)個(gè)性化雕塑+街道家具：強(qiáng)調(diào)實(shí)用性和參與性——小區(qū)主入口星光大道2004年12月讓展示成為一種文化前期賣場(chǎng)展示計(jì)劃個(gè)性化雕塑+街道家具：強(qiáng)調(diào)實(shí)用性和參與性——小區(qū)主入口星光大——主銷售區(qū)主銷售區(qū)包括泛會(huì)所子區(qū)間和銷售中心，可利用架空層的開(kāi)敞格局，結(jié)合時(shí)尚的元素堆砌為一個(gè)趣味性十足的賣場(chǎng)空間。售樓處2005年3月讓展示成為一種文化前期賣場(chǎng)展示計(jì)劃——主銷售區(qū)主銷售區(qū)包括泛會(huì)所子區(qū)間和銷售中心，可利用架空層人際的疏離是整個(gè)工業(yè)社會(huì)的通病，用一種融合的空間關(guān)系來(lái)詮釋一種新的人際關(guān)系。主銷售區(qū)功能展示：洽談區(qū)(Consultationspace）人際的疏離是整個(gè)工業(yè)社會(huì)的通病，用一種融合的空間關(guān)系——看樓通道2005年3月客戶對(duì)樓盤的二次體驗(yàn)，項(xiàng)目的精神精髓的深入和傳播的有效途徑之一，也是體現(xiàn)樓盤檔次和服務(wù)的細(xì)節(jié)之一。前鍵詞：傳遞信息與精髓讓展示成為一種文化前期賣場(chǎng)展示計(jì)劃——看樓通道2005年3月客戶對(duì)樓盤的二次體“球迷之家”/“音樂(lè)大師之旅”/“經(jīng)典的理查軒尼詩(shī)”/“浪漫的羅馬假日”/“不列顛盛宴”/“紐約工作室”將各種產(chǎn)品進(jìn)行系列化演繹——讓房子發(fā)生故事——樣板房2005年4月前期賣場(chǎng)展示計(jì)劃“球迷之家”/“音樂(lè)大師之旅”/“經(jīng)典的理查軒尼詩(shī)”/“浪漫牛皮紙樓書銷售物料準(zhǔn)備返樸歸真的坦率與厚重會(huì)從視覺(jué)和觸覺(jué)給受眾留下雙重印象。。。牛皮紙樓書銷售物料準(zhǔn)備返樸歸真的坦率與厚重會(huì)從視覺(jué)和觸覺(jué)給受景觀小品共享平臺(tái)2005年5月——賣場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)化展示形象墻小區(qū)入口停車場(chǎng)中心廣場(chǎng)售樓大廳音樂(lè)影像區(qū)共享平臺(tái)強(qiáng)勢(shì)視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)人流匯集焦點(diǎn)會(huì)所功能展示區(qū)會(huì)所休閑洽談區(qū)主體核心體驗(yàn)系統(tǒng)看樓通道樣板房核心洽談區(qū)過(guò)渡性體驗(yàn)系統(tǒng)核心售賣系統(tǒng)現(xiàn)場(chǎng)賣場(chǎng)展示計(jì)劃景觀小品共享平臺(tái)2005年5月——賣場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)化展示形象墻小區(qū)9月10月12月11月1月2月3月4月5月廣告、園林公司確定、形象墻設(shè)計(jì)確定、架空層園林施工形象墻制作完成主入口開(kāi)始施工標(biāo)準(zhǔn)化看樓路線確定會(huì)所設(shè)計(jì)確定看樓通道設(shè)計(jì)制作完成樣板房位置、開(kāi)放時(shí)間確定戶外導(dǎo)社牌設(shè)計(jì)施工完畢樣板房開(kāi)放主入口施工完畢05年開(kāi)盤內(nèi)部認(rèn)購(gòu)選房前期賣場(chǎng)昭示展示工作時(shí)間表9月10月12月11月1月2月3月4月5月廣告、園林公司確定4、推廣提升計(jì)劃2005價(jià)格提升計(jì)劃4、推廣提升計(jì)劃2005媒體組合策略直效營(yíng)銷渠道世聯(lián)高端客戶網(wǎng)絡(luò)的預(yù)演多渠道路演DM單張直郵立體化營(yíng)銷渠道參加春交會(huì)大型戶外廣告牌（主體形象）網(wǎng)絡(luò)先行啟動(dòng)（印象和口碑）《家園》聯(lián)動(dòng)（培養(yǎng)習(xí)慣）電臺(tái)廣告（鋒利的銷售武器）樓體條幅（最直效的手段）建立完全直效的