某毛紡廠改造策劃方案課件

濟(jì)南金冠毛紡廠改造策劃報告天鴻地產(chǎn)2010年12月濟(jì)南金冠毛紡廠改造策劃報告天鴻地產(chǎn)項目的發(fā)展設(shè)想

金冠廠房現(xiàn)狀分析舊廠房改造案例目錄項目的綜合優(yōu)勢項目的發(fā)展設(shè)想金冠廠房現(xiàn)狀分析舊廠房改造案例目我們的任務(wù)：遵循“拓展城市發(fā)展空間，構(gòu)建現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，打造宜居宜業(yè)環(huán)境”城市發(fā)展戰(zhàn)略要求，以濟(jì)南新東站的規(guī)劃建設(shè)和濱河新區(qū)的開發(fā)為契機(jī)，將田園新城片區(qū)打造成“濟(jì)南東部的活力熱點區(qū)域”，為當(dāng)?shù)鼐用裉峁﹥?yōu)質(zhì)的居住、就業(yè)及生活環(huán)境！我們的任務(wù)：金冠毛紡廠現(xiàn)狀金冠毛紡廠現(xiàn)狀項目的未來——文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)項目的未來——文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)項目的未來——文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)項目的未來——文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)項目的未來——文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)項目的未來——文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)金冠毛紡廠現(xiàn)狀分析金冠毛紡廠現(xiàn)狀分析歷城賽馬場地塊東客站初步選址壩王路

規(guī)劃的劉智遠(yuǎn)路工業(yè)北路王舍人鎮(zhèn)實驗中學(xué)金冠廠房

廠房區(qū)位——位于濟(jì)南新東站片區(qū)歷城賽馬場地塊東客站初步選址壩王路規(guī)劃的劉智遠(yuǎn)10新東站片區(qū)高新區(qū)奧體文博片區(qū)華山、張馬片區(qū)目前，以濱河新區(qū)開發(fā)及新東站的規(guī)劃建設(shè)為契機(jī)，該片區(qū)與華山片、張馬片區(qū)共同構(gòu)成濱河新區(qū)東段三大核心，并與高新區(qū)、奧體文博政務(wù)區(qū)南北方向一字排開，將成為城市發(fā)展新的增長點。廠房區(qū)位——位于濟(jì)南新東站片區(qū)金冠廠房10新東站片區(qū)高新區(qū)奧體文博片區(qū)華山、張馬片區(qū)目前，以濱河新金冠毛紡廠現(xiàn)狀分析濟(jì)南金冠毛紡廠位于作為新東客站核心的田園新城片區(qū)總用地范圍東側(cè)區(qū)域，地處濱河新區(qū)東段的關(guān)鍵節(jié)點；南鄰工業(yè)北路、東臨壩王路，交通便利，區(qū)位優(yōu)勢明顯。濟(jì)南金冠毛紡集團(tuán)有限責(zé)任公司的金冠毛紡廠占地約103畝（現(xiàn)有舊廠房面積約4萬平米）。經(jīng)前期調(diào)研，并與國土部門確認(rèn)：金冠毛紡廠生產(chǎn)經(jīng)營已停止數(shù)年，廠區(qū)職工基本下崗待業(yè)，廠房處于閑置，其負(fù)債額高達(dá)近3億元。金冠集團(tuán)現(xiàn)已將其廠房和設(shè)備等相關(guān)資產(chǎn)抵押給長城資產(chǎn)濟(jì)南辦事處、東方資產(chǎn)青島辦事處等債務(wù)人，目前法院已對金冠集團(tuán)上述資產(chǎn)予以查封保全。金冠毛紡廠現(xiàn)狀分析濟(jì)南金冠毛紡廠位于作為新東客站核心的田園新金冠毛紡廠現(xiàn)狀分析金冠毛紡廠破舊的廠房現(xiàn)狀、生產(chǎn)經(jīng)營功能的喪失、以及雜亂的周邊環(huán)境，已與當(dāng)?shù)爻鞘邪l(fā)展面貌快速更新、構(gòu)建現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系的迫切需求相脫節(jié)，制約區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因其土地性質(zhì)為劃撥，且只有待金冠毛紡廠償還上述債務(wù)并對資產(chǎn)解封后，才能由市土地儲備中心進(jìn)行收儲，因此目前不具備收儲和再開發(fā)的條件。金冠毛紡廠現(xiàn)狀分析金冠毛紡廠破舊的廠房現(xiàn)狀、生產(chǎn)經(jīng)營功能的喪舊廠房改造案例

舊廠房改造案例案例：北京?798藝術(shù)區(qū)案例：北京?798藝術(shù)區(qū)項目概況 北京798藝術(shù)區(qū)位于北京市朝陽區(qū)酒仙橋大山子地區(qū)，坐落于北京七星華電科技集團(tuán)有限責(zé)任公司（簡稱七星集團(tuán)）所屬的718大院，總建筑面積23萬平方米。這里匯集了畫廊、設(shè)計室、藝術(shù)展示空間、藝術(shù)家工作室、時尚店鋪、餐飲酒吧等眾多的文化藝術(shù)元素。截止目前，入駐北京798藝術(shù)區(qū)的畫廊、藝術(shù)家個人工作室以及動漫、影視傳媒、出版、設(shè)計咨詢等各類文化機(jī)構(gòu)400余家，分別來自法國、意大利、英國、荷蘭、比利時、德國、日本、澳大利亞、韓國、中國大陸、中國臺灣、中國香港等國家和地區(qū)。北京798藝術(shù)區(qū)項目概況北京798藝術(shù)區(qū)項目主題 北京798藝術(shù)是21世紀(jì)初在原有工業(yè)建筑閑置空間的基礎(chǔ)上逐漸發(fā)展起來，以當(dāng)代藝術(shù)為特色的藝術(shù)區(qū)。現(xiàn)已成為中國文化藝術(shù)的展覽、展示中心，成為國內(nèi)外具有影響力的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。項目主題項目主題 作為文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)之一的北京798藝術(shù)區(qū)，云集了眾多的藝術(shù)、文化界名流，眾多的藝術(shù)機(jī)構(gòu)、眾多的時尚企業(yè)。北京798創(chuàng)意文化節(jié)旨在推動798藝術(shù)區(qū)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，798藝術(shù)區(qū)每天都在通過不同的藝術(shù)形式向世人展示著798特有的藝術(shù)氛圍，各大國際品牌如索尼公司、摩托羅拉公司、法國靡西、意大利DIOR、歐米茄、寶馬汽車、中國雅虎門戶網(wǎng)站等都在這里舉行過宣傳推廣活動，798藝術(shù)區(qū)品牌已經(jīng)形成，它已經(jīng)成為崇尚時尚商家的首選。項目主題藝術(shù)文化活動當(dāng)代藝術(shù)展覽、展示、交流活動、文化藝術(shù)講座、多媒體藝術(shù)展映、實驗戲劇表演、現(xiàn)代舞蹈表演、先鋒設(shè)計展覽、大型文化晚會等等。高端商業(yè)活動時裝表演、產(chǎn)品推介會、新聞發(fā)布會、聯(lián)誼會、大型會議、各種公關(guān)PARTY、大型演唱會等等。藝術(shù)文化活動項目發(fā)展成就

2003年北京798藝術(shù)區(qū)被美國《時代周刊》評為全球最有文化標(biāo)志性的22個城市藝術(shù)中心之一。同年，美國《新聞周刊》將這里評選為年度世界TOP12，首次把中國北京列入其中，原因之一就是798藝術(shù)區(qū)的存在和發(fā)展，證明了北京作為世界之都的能力和未來潛力。2004年北京被列入美國《財富》雜志一年一度評選世界有發(fā)展性十二個城市之一入選理由之一是798。798建筑改造方案是威尼斯十二個中國優(yōu)秀建筑展之一，是2004年北京雙十年優(yōu)秀建筑展重要展品。2006年，北京798藝術(shù)區(qū)分別被朝陽區(qū)、北京市政府列為首批文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)之一；被中關(guān)村管委會評為中關(guān)村電子城文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地，798作為“創(chuàng)意地區(qū)、文化名園”的氛圍已經(jīng)形成。項目發(fā)展成就案例：上海?8號橋案例：上海?8號橋風(fēng)韻

8號橋總占地7萬多平方米，建筑面積逾12萬平方米。原為上海汽車制動器廠舊工業(yè)廠房，經(jīng)過新的設(shè)計和模式改造，并同時注入時尚、創(chuàng)意的元素，保留的舊廠房現(xiàn)已成為現(xiàn)代城市景觀的新景象。8號橋的命名也有其特別意義：形象上每一座建筑物都有天橋相連；內(nèi)涵上，它是連接國內(nèi)外各創(chuàng)意咨詢專業(yè)服務(wù)團(tuán)隊的溝通之橋。8號橋的建筑設(shè)計素材取自于建國中路的城市元素，通透的玻璃外墻體充分滿足創(chuàng)意人士視覺空間的創(chuàng)意需求。創(chuàng)意

8號橋內(nèi)匯集了與創(chuàng)意相關(guān)的各行各業(yè)，并且不斷發(fā)展，衍生。同時無論是建筑設(shè)計，園區(qū)規(guī)劃還是活動策劃，始終創(chuàng)造著最新的創(chuàng)意園區(qū)模式，把創(chuàng)意行業(yè)進(jìn)行完美嫁接?？萍?區(qū)內(nèi)擁有高科技硬件與軟件設(shè)施。它可以實現(xiàn)信息收集、整合、發(fā)布以及園區(qū)對內(nèi)管理、對外服務(wù)等一系列應(yīng)用功能，實現(xiàn)全信息覆蓋，為在此工作的人們創(chuàng)造更方便，更高效率的服務(wù)。時尚

8號橋同時賦予人們與眾不同的時尚理念。最I(lǐng)N、最熱的派對活動每個月都會在這里舉行。原創(chuàng)、優(yōu)秀的藝術(shù)作品都會在這里展出。張揚(yáng)著不失本色，含蓄卻又保存著獨(dú)特的個性，傳統(tǒng)與現(xiàn)代的結(jié)合。風(fēng)韻項目概況項目位置：建國中路8-10號建筑層數(shù)：共9棟樓，其中最高創(chuàng)意大樓為5層，占地面積：10,000平方米建筑面積：20,000平方米開業(yè)時間：2004年12月運(yùn)營商：時尚生活中心8號橋由思南路、建國中路與重慶南路環(huán)繞而成，處于城市中心地帶，臨近淮海中路商圈，交通方便快捷。區(qū)位項目概況項目位置：建國中路8-10號8號橋由思南路、建國中路項目主題產(chǎn)業(yè)定位文化時尚聚集地8號橋產(chǎn)業(yè)定位以建筑設(shè)計、設(shè)計咨詢、影業(yè)制作等現(xiàn)代服務(wù)外包為主，商鋪多為配套設(shè)施餐飲、美容及相關(guān)創(chuàng)意零售。項目主題產(chǎn)業(yè)定位文化時尚聚集地8號橋產(chǎn)業(yè)定位以建筑設(shè)計、設(shè)8號橋的租戶包括眾多的知名建筑設(shè)計公司、咨詢公司，才能支持其租金水平項目運(yùn)營情況良好，出租率為90%左右以策劃、建筑設(shè)計類公司為主。8號橋依靠自身優(yōu)越的地理位置和硬件設(shè)施，營造了不輸于中心區(qū)優(yōu)質(zhì)寫字樓的辦公條件，吸引了知名服務(wù)業(yè)企業(yè)，產(chǎn)生中心城區(qū)區(qū)甲級寫字樓的替代品競爭。辦公區(qū)域商業(yè)區(qū)域綜合區(qū)域8號橋的租戶包括眾多的知名建筑設(shè)計公司、咨詢公司，才能支持其客戶類型及特征種類分布數(shù)量比例建筑及室內(nèi)設(shè)計1223%公關(guān)、廣告及平面設(shè)計服務(wù)917%服裝設(shè)計與藝術(shù)設(shè)計學(xué)校36%藝術(shù)畫廊12%雜志、電影24%時尚創(chuàng)意展示店鋪611%園區(qū)配套服務(wù)設(shè)施815%其他1222%總計53100%國家分布數(shù)量比例中國內(nèi)地1834%港澳臺1834%日本59%英國59%美國24%法國24%加拿大12%澳大利亞12%葡萄牙12%總計53100%客戶類型及特征種類分布數(shù)量比例建筑及室內(nèi)設(shè)計1223%公關(guān)、業(yè)態(tài)組合豐富，創(chuàng)意產(chǎn)品以及功能方面很好詮釋創(chuàng)意產(chǎn)品餐飲天與地中華料理、清水町日本料理、卡卡圖澳大利亞餐廳休閑Fabrique酒吧零售游龍民間藝術(shù)創(chuàng)意中心、創(chuàng)意書店、上海守百文化藝術(shù)有限公司服務(wù)上海新時尚旅行社有限公司、上?？嫌奄Q(mào)易有限公司產(chǎn)品定位于創(chuàng)意產(chǎn)品，與園區(qū)整體定位相吻合；主要服務(wù)客群是園區(qū)內(nèi)企業(yè)以及目的性消費(fèi)較強(qiáng)的目標(biāo)消費(fèi)者；項目通過對老建筑的改造，本身營造出創(chuàng)意時尚的感覺，商業(yè)定位的同時，通過空間的裝修的打造，營造出創(chuàng)意空間，使用功能上的創(chuàng)意性。業(yè)態(tài)組合豐富，創(chuàng)意產(chǎn)品以及功能方面很好詮釋創(chuàng)意產(chǎn)品餐飲天與地

9號樓餐飲服務(wù)零售

8號橋配套商業(yè)主要包括7家餐飲商家、4家零售商家、2家服務(wù)商家、1家娛樂商家。餐飲占到了半數(shù)以上，主要服務(wù)項目及周邊的商務(wù)人群，裝飾講究，異國風(fēng)格鮮明。零售商家集中在5號樓的大廳，以創(chuàng)意商品為主。休閑主要商家分布

特色商家肯有3s，集沙龍、商店、學(xué)校于一體的概念店，不僅代理了PAULMITCHELL、LebelComestics等國際專業(yè)沒法產(chǎn)品，同時提供專業(yè)的美發(fā)服務(wù)?？嫌岩揽颗c知名美發(fā)產(chǎn)品公司的關(guān)系，會定期的邀請這些公司的美發(fā)師來舉辦講座，為個人提供造型及護(hù)理方面的知識。美發(fā)造型酒吧上海唯一的一家既是法國餐廳，酒吧又是俱樂部的Fabrique，是外籍人士及本地高收入階層樂于光顧的高檔社交場所；該酒吧的特色在于將酒吧與法式餐廳結(jié)合起來，滿足了上海成熟派對人群對感性的酒吧氛圍要求，又擁有溫馨的餐飲空間；同時為了滿足不同的音樂口味，每周會舉行特定主題的表演活動特色商家肯有3s，集沙龍、商店、學(xué)校于一體的概念店，不僅代理特色商家創(chuàng)意中餐館香港導(dǎo)演唐季禮所經(jīng)營的連鎖餐廳，以粵、川系的創(chuàng)意菜為主，內(nèi)部陳設(shè)上帶有強(qiáng)烈的廟宇裝飾元素和風(fēng)格，中國味濃厚的環(huán)境氛圍，在上海九江路、香港中環(huán)德已立街、九龍尖沙嘴分別設(shè)有連鎖店。創(chuàng)意書店&書吧8號橋客群相對較為固定，基本為目的性消費(fèi)，通常商家營業(yè)時間為晚8點止。特色商家創(chuàng)意中餐館香港導(dǎo)演唐季禮所經(jīng)營的連鎖餐廳，以粵、川系

隨著濟(jì)南新東站的規(guī)劃選址確定及濱河新區(qū)的快速開發(fā)，該片區(qū)的區(qū)域價值已迎來巨大提升的預(yù)期，區(qū)域功能定位必將調(diào)整，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步優(yōu)化升級。而金冠毛紡廠恢復(fù)原有生產(chǎn)功能已基本不可實現(xiàn)，且短期無法實現(xiàn)收儲，現(xiàn)已與區(qū)域發(fā)展面貌更新的需求相違背。

而作為具有豐厚文化、人文底蘊(yùn)的歷史名城，作為山東省雙核發(fā)展城市之一，作為山東省省會和濟(jì)南都市圈的核心，在新時期又將成為連接省際社會、文化及經(jīng)濟(jì)交流的樞紐中心。濟(jì)南具有大力發(fā)展文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的堅實基礎(chǔ)和發(fā)展契機(jī)，而金冠毛紡廠卻有條件成為承接上述發(fā)展的有力載體。

調(diào)研結(jié)論調(diào)研結(jié)論項目發(fā)展設(shè)想項目發(fā)展設(shè)想保留既有工業(yè)文化記憶

改造工業(yè)遺址

打造區(qū)域最具特色文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)保留既有工業(yè)文化記憶

改造工業(yè)遺址

打造區(qū)域最具特色文化創(chuàng)意融合多種設(shè)計風(fēng)格的創(chuàng)意改造以文化、藝術(shù)創(chuàng)意核心的休閑中心近85％出租率的經(jīng)營物業(yè)創(chuàng)意酒店、主題餐廳、會所、活動交流中心

傳統(tǒng)與時尚匯集的文化、藝術(shù)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)融合多種設(shè)計風(fēng)格的創(chuàng)意改造以文化、藝術(shù)最傳統(tǒng)的也是最時尚的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，國內(nèi)國際的創(chuàng)意交流平臺；展現(xiàn)齊魯藝術(shù)風(fēng)采，彰顯品位與魅力的文化、藝術(shù)中心。最傳統(tǒng)的也是最時尚的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，國內(nèi)國際的創(chuàng)意交流平臺；設(shè)計獨(dú)特的"租戶共享空間”通過特色的創(chuàng)意空間改造吸引眾多文化創(chuàng)意類、藝術(shù)類及時尚類的企業(yè)入駐。包括海內(nèi)外的知名服裝設(shè)計、影視制作、畫廊、廣告、公關(guān)、媒體、頂級餐飲等公司。為這些企業(yè)營造充足的"租戶共享空間"。比如商務(wù)中心、企業(yè)會所、員工餐廳、休閑后街、陽光屋頂、小花園等互動的空間，使不同領(lǐng)域的藝術(shù)工作者和各類時尚元素可以互相碰撞，更能夠激發(fā)靈感和創(chuàng)意。在這里更能產(chǎn)生世界級的作品與產(chǎn)品。創(chuàng)建時尚風(fēng)貌挖掘廠房原有建筑價值、歷史工業(yè)文化價值、藝術(shù)價值和經(jīng)濟(jì)價值，并運(yùn)用新的設(shè)計和模式改造，為歷史的留存注入時尚、創(chuàng)意的元素，使保留的舊廠房成為現(xiàn)代城市景觀的新景象，也促進(jìn)了設(shè)計創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈的形成。婉拒非創(chuàng)意企業(yè)對入駐企業(yè)設(shè)置一定的標(biāo)準(zhǔn)要求，其中最主要的就是必須是和創(chuàng)意有關(guān)的產(chǎn)業(yè)，而一些傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)即使出的租金高，租的面積大，但也可能被“拒之門外”。品牌給予與自我提升初期可以較低的租金來吸引一些有品牌的創(chuàng)意企業(yè)入駐，從而吸引其他更多的企業(yè)，并漸漸地帶動整個園區(qū)的知名度，從而逐步凝聚品牌影響力，同時兼容適當(dāng)?shù)男∑髽I(yè)入住比例，可通過這個平臺幫助一些小企業(yè)提升他們的品牌價值。這是一個借和給的過程，也是一個循環(huán)復(fù)始的滾雪球模式，最后金冠創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)和這些創(chuàng)意企業(yè)的品牌效應(yīng)會越做越強(qiáng)，從而獲得更長遠(yuǎn)的發(fā)展。設(shè)計獨(dú)特的"租戶共享空間”通過特色的創(chuàng)意空間改造吸引眾多文化保留修復(fù)的工業(yè)遺址建筑，將以獨(dú)具鮮明的歷史文化特色，承續(xù)濟(jì)南工業(yè)發(fā)展的歷史文脈，成為展現(xiàn)泉城創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的窗口。保留修復(fù)的工業(yè)遺址建筑，將以獨(dú)具鮮明的歷史文化特色，承續(xù)濟(jì)南項目的綜合優(yōu)勢項目的綜合優(yōu)勢通過優(yōu)化改造，在原有4余萬平米廠房的基礎(chǔ)上，可擴(kuò)充廠房面積3-4萬平米，可提供約300-400個就業(yè)崗位，初步解決部分廠房待業(yè)職工的再就業(yè)問題。以較低的成本投入，通過融入“文化創(chuàng)意及附屬產(chǎn)業(yè)”為主題的綜合廠區(qū)改造，實現(xiàn)廠區(qū)再運(yùn)營、獲得持續(xù)經(jīng)營收入，隨著創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)氛圍的快速形成，區(qū)域價值將進(jìn)一步提升，租金將不斷上漲,為企業(yè)償還債務(wù)提供收入途徑。綜合優(yōu)勢:通過優(yōu)化改造，在原有4余萬平米廠房的基礎(chǔ)上，可擴(kuò)充廠房面積3配合東客站建設(shè)需要，在此重要節(jié)點打造“文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)”，快速形成新的城市風(fēng)貌，可提升區(qū)域城市文化品位和文化內(nèi)涵，塑造原有生產(chǎn)文化與現(xiàn)代文化交融共生的城市特色文化?？蔀槲沂杏?013年“第十屆中國藝術(shù)節(jié)”的舉辦，提供展示濟(jì)南區(qū)域文化及藝術(shù)特色的素材。以帶動區(qū)域的快速成熟。以新東站的核心樞紐區(qū)為依托，為“濟(jì)南-青島，濟(jì)南-北京”的軸向城市經(jīng)濟(jì)帶提供展現(xiàn)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的交流平臺，為企業(yè)及相關(guān)經(jīng)濟(jì)組織提供品牌展示的活動中心。在真正惠利與城市居民的同時，更將使金冠毛紡廠實現(xiàn)變廢為寶的跨越，成為濟(jì)南東部文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)塑造的典范。綜合優(yōu)勢:配合東客站建設(shè)需要，在此重要節(jié)點打造“文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)”，快速與你分享美好未來與你分享美好未來濟(jì)南金冠毛紡廠改造策劃報告天鴻地產(chǎn)2010年12月濟(jì)南金冠毛紡廠改造策劃報告天鴻地產(chǎn)項目的發(fā)展設(shè)想

金冠廠房現(xiàn)狀分析舊廠房改造案例目錄項目的綜合優(yōu)勢項目的發(fā)展設(shè)想金冠廠房現(xiàn)狀分析舊廠房改造案例目我們的任務(wù)：遵循“拓展城市發(fā)展空間，構(gòu)建現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，打造宜居宜業(yè)環(huán)境”城市發(fā)展戰(zhàn)略要求，以濟(jì)南新東站的規(guī)劃建設(shè)和濱河新區(qū)的開發(fā)為契機(jī)，將田園新城片區(qū)打造成“濟(jì)南東部的活力熱點區(qū)域”，為當(dāng)?shù)鼐用裉峁﹥?yōu)質(zhì)的居住、就業(yè)及生活環(huán)境！我們的任務(wù)：金冠毛紡廠現(xiàn)狀金冠毛紡廠現(xiàn)狀項目的未來——文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)項目的未來——文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)項目的未來——文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)項目的未來——文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)項目的未來——文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)項目的未來——文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)金冠毛紡廠現(xiàn)狀分析金冠毛紡廠現(xiàn)狀分析歷城賽馬場地塊東客站初步選址壩王路

規(guī)劃的劉智遠(yuǎn)路工業(yè)北路王舍人鎮(zhèn)實驗中學(xué)金冠廠房

廠房區(qū)位——位于濟(jì)南新東站片區(qū)歷城賽馬場地塊東客站初步選址壩王路規(guī)劃的劉智遠(yuǎn)50新東站片區(qū)高新區(qū)奧體文博片區(qū)華山、張馬片區(qū)目前，以濱河新區(qū)開發(fā)及新東站的規(guī)劃建設(shè)為契機(jī)，該片區(qū)與華山片、張馬片區(qū)共同構(gòu)成濱河新區(qū)東段三大核心，并與高新區(qū)、奧體文博政務(wù)區(qū)南北方向一字排開，將成為城市發(fā)展新的增長點。廠房區(qū)位——位于濟(jì)南新東站片區(qū)金冠廠房10新東站片區(qū)高新區(qū)奧體文博片區(qū)華山、張馬片區(qū)目前，以濱河新金冠毛紡廠現(xiàn)狀分析濟(jì)南金冠毛紡廠位于作為新東客站核心的田園新城片區(qū)總用地范圍東側(cè)區(qū)域，地處濱河新區(qū)東段的關(guān)鍵節(jié)點；南鄰工業(yè)北路、東臨壩王路，交通便利，區(qū)位優(yōu)勢明顯。濟(jì)南金冠毛紡集團(tuán)有限責(zé)任公司的金冠毛紡廠占地約103畝（現(xiàn)有舊廠房面積約4萬平米）。經(jīng)前期調(diào)研，并與國土部門確認(rèn)：金冠毛紡廠生產(chǎn)經(jīng)營已停止數(shù)年，廠區(qū)職工基本下崗待業(yè)，廠房處于閑置，其負(fù)債額高達(dá)近3億元。金冠集團(tuán)現(xiàn)已將其廠房和設(shè)備等相關(guān)資產(chǎn)抵押給長城資產(chǎn)濟(jì)南辦事處、東方資產(chǎn)青島辦事處等債務(wù)人，目前法院已對金冠集團(tuán)上述資產(chǎn)予以查封保全。金冠毛紡廠現(xiàn)狀分析濟(jì)南金冠毛紡廠位于作為新東客站核心的田園新金冠毛紡廠現(xiàn)狀分析金冠毛紡廠破舊的廠房現(xiàn)狀、生產(chǎn)經(jīng)營功能的喪失、以及雜亂的周邊環(huán)境，已與當(dāng)?shù)爻鞘邪l(fā)展面貌快速更新、構(gòu)建現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系的迫切需求相脫節(jié)，制約區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因其土地性質(zhì)為劃撥，且只有待金冠毛紡廠償還上述債務(wù)并對資產(chǎn)解封后，才能由市土地儲備中心進(jìn)行收儲，因此目前不具備收儲和再開發(fā)的條件。金冠毛紡廠現(xiàn)狀分析金冠毛紡廠破舊的廠房現(xiàn)狀、生產(chǎn)經(jīng)營功能的喪舊廠房改造案例

舊廠房改造案例案例：北京?798藝術(shù)區(qū)案例：北京?798藝術(shù)區(qū)項目概況 北京798藝術(shù)區(qū)位于北京市朝陽區(qū)酒仙橋大山子地區(qū)，坐落于北京七星華電科技集團(tuán)有限責(zé)任公司（簡稱七星集團(tuán)）所屬的718大院，總建筑面積23萬平方米。這里匯集了畫廊、設(shè)計室、藝術(shù)展示空間、藝術(shù)家工作室、時尚店鋪、餐飲酒吧等眾多的文化藝術(shù)元素。截止目前，入駐北京798藝術(shù)區(qū)的畫廊、藝術(shù)家個人工作室以及動漫、影視傳媒、出版、設(shè)計咨詢等各類文化機(jī)構(gòu)400余家，分別來自法國、意大利、英國、荷蘭、比利時、德國、日本、澳大利亞、韓國、中國大陸、中國臺灣、中國香港等國家和地區(qū)。北京798藝術(shù)區(qū)項目概況北京798藝術(shù)區(qū)項目主題 北京798藝術(shù)是21世紀(jì)初在原有工業(yè)建筑閑置空間的基礎(chǔ)上逐漸發(fā)展起來，以當(dāng)代藝術(shù)為特色的藝術(shù)區(qū)?，F(xiàn)已成為中國文化藝術(shù)的展覽、展示中心，成為國內(nèi)外具有影響力的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。項目主題項目主題 作為文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)之一的北京798藝術(shù)區(qū)，云集了眾多的藝術(shù)、文化界名流，眾多的藝術(shù)機(jī)構(gòu)、眾多的時尚企業(yè)。北京798創(chuàng)意文化節(jié)旨在推動798藝術(shù)區(qū)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，798藝術(shù)區(qū)每天都在通過不同的藝術(shù)形式向世人展示著798特有的藝術(shù)氛圍，各大國際品牌如索尼公司、摩托羅拉公司、法國靡西、意大利DIOR、歐米茄、寶馬汽車、中國雅虎門戶網(wǎng)站等都在這里舉行過宣傳推廣活動，798藝術(shù)區(qū)品牌已經(jīng)形成，它已經(jīng)成為崇尚時尚商家的首選。項目主題藝術(shù)文化活動當(dāng)代藝術(shù)展覽、展示、交流活動、文化藝術(shù)講座、多媒體藝術(shù)展映、實驗戲劇表演、現(xiàn)代舞蹈表演、先鋒設(shè)計展覽、大型文化晚會等等。高端商業(yè)活動時裝表演、產(chǎn)品推介會、新聞發(fā)布會、聯(lián)誼會、大型會議、各種公關(guān)PARTY、大型演唱會等等。藝術(shù)文化活動項目發(fā)展成就

2003年北京798藝術(shù)區(qū)被美國《時代周刊》評為全球最有文化標(biāo)志性的22個城市藝術(shù)中心之一。同年，美國《新聞周刊》將這里評選為年度世界TOP12，首次把中國北京列入其中，原因之一就是798藝術(shù)區(qū)的存在和發(fā)展，證明了北京作為世界之都的能力和未來潛力。2004年北京被列入美國《財富》雜志一年一度評選世界有發(fā)展性十二個城市之一入選理由之一是798。798建筑改造方案是威尼斯十二個中國優(yōu)秀建筑展之一，是2004年北京雙十年優(yōu)秀建筑展重要展品。2006年，北京798藝術(shù)區(qū)分別被朝陽區(qū)、北京市政府列為首批文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)之一；被中關(guān)村管委會評為中關(guān)村電子城文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地，798作為“創(chuàng)意地區(qū)、文化名園”的氛圍已經(jīng)形成。項目發(fā)展成就案例：上海?8號橋案例：上海?8號橋風(fēng)韻

8號橋總占地7萬多平方米，建筑面積逾12萬平方米。原為上海汽車制動器廠舊工業(yè)廠房，經(jīng)過新的設(shè)計和模式改造，并同時注入時尚、創(chuàng)意的元素，保留的舊廠房現(xiàn)已成為現(xiàn)代城市景觀的新景象。8號橋的命名也有其特別意義：形象上每一座建筑物都有天橋相連；內(nèi)涵上，它是連接國內(nèi)外各創(chuàng)意咨詢專業(yè)服務(wù)團(tuán)隊的溝通之橋。8號橋的建筑設(shè)計素材取自于建國中路的城市元素，通透的玻璃外墻體充分滿足創(chuàng)意人士視覺空間的創(chuàng)意需求。創(chuàng)意

8號橋內(nèi)匯集了與創(chuàng)意相關(guān)的各行各業(yè)，并且不斷發(fā)展，衍生。同時無論是建筑設(shè)計，園區(qū)規(guī)劃還是活動策劃，始終創(chuàng)造著最新的創(chuàng)意園區(qū)模式，把創(chuàng)意行業(yè)進(jìn)行完美嫁接?？萍?區(qū)內(nèi)擁有高科技硬件與軟件設(shè)施。它可以實現(xiàn)信息收集、整合、發(fā)布以及園區(qū)對內(nèi)管理、對外服務(wù)等一系列應(yīng)用功能，實現(xiàn)全信息覆蓋，為在此工作的人們創(chuàng)造更方便，更高效率的服務(wù)。時尚

8號橋同時賦予人們與眾不同的時尚理念。最I(lǐng)N、最熱的派對活動每個月都會在這里舉行。原創(chuàng)、優(yōu)秀的藝術(shù)作品都會在這里展出。張揚(yáng)著不失本色，含蓄卻又保存著獨(dú)特的個性，傳統(tǒng)與現(xiàn)代的結(jié)合。風(fēng)韻項目概況項目位置：建國中路8-10號建筑層數(shù)：共9棟樓，其中最高創(chuàng)意大樓為5層，占地面積：10,000平方米建筑面積：20,000平方米開業(yè)時間：2004年12月運(yùn)營商：時尚生活中心8號橋由思南路、建國中路與重慶南路環(huán)繞而成，處于城市中心地帶，臨近淮海中路商圈，交通方便快捷。區(qū)位項目概況項目位置：建國中路8-10號8號橋由思南路、建國中路項目主題產(chǎn)業(yè)定位文化時尚聚集地8號橋產(chǎn)業(yè)定位以建筑設(shè)計、設(shè)計咨詢、影業(yè)制作等現(xiàn)代服務(wù)外包為主，商鋪多為配套設(shè)施餐飲、美容及相關(guān)創(chuàng)意零售。項目主題產(chǎn)業(yè)定位文化時尚聚集地8號橋產(chǎn)業(yè)定位以建筑設(shè)計、設(shè)8號橋的租戶包括眾多的知名建筑設(shè)計公司、咨詢公司，才能支持其租金水平項目運(yùn)營情況良好，出租率為90%左右以策劃、建筑設(shè)計類公司為主。8號橋依靠自身優(yōu)越的地理位置和硬件設(shè)施，營造了不輸于中心區(qū)優(yōu)質(zhì)寫字樓的辦公條件，吸引了知名服務(wù)業(yè)企業(yè)，產(chǎn)生中心城區(qū)區(qū)甲級寫字樓的替代品競爭。辦公區(qū)域商業(yè)區(qū)域綜合區(qū)域8號橋的租戶包括眾多的知名建筑設(shè)計公司、咨詢公司，才能支持其客戶類型及特征種類分布數(shù)量比例建筑及室內(nèi)設(shè)計1223%公關(guān)、廣告及平面設(shè)計服務(wù)917%服裝設(shè)計與藝術(shù)設(shè)計學(xué)校36%藝術(shù)畫廊12%雜志、電影24%時尚創(chuàng)意展示店鋪611%園區(qū)配套服務(wù)設(shè)施815%其他1222%總計53100%國家分布數(shù)量比例中國內(nèi)地1834%港澳臺1834%日本59%英國59%美國24%法國24%加拿大12%澳大利亞12%葡萄牙12%總計53100%客戶類型及特征種類分布數(shù)量比例建筑及室內(nèi)設(shè)計1223%公關(guān)、業(yè)態(tài)組合豐富，創(chuàng)意產(chǎn)品以及功能方面很好詮釋創(chuàng)意產(chǎn)品餐飲天與地中華料理、清水町日本料理、卡卡圖澳大利亞餐廳休閑Fabrique酒吧零售游龍民間藝術(shù)創(chuàng)意中心、創(chuàng)意書店、上海守百文化藝術(shù)有限公司服務(wù)上海新時尚旅行社有限公司、上海肯友貿(mào)易有限公司產(chǎn)品定位于創(chuàng)意產(chǎn)品，與園區(qū)整體定位相吻合；主要服務(wù)客群是園區(qū)內(nèi)企業(yè)以及目的性消費(fèi)較強(qiáng)的目標(biāo)消費(fèi)者；項目通過對老建筑的改造，本身營造出創(chuàng)意時尚的感覺，商業(yè)定位的同時，通過空間的裝修的打造，營造出創(chuàng)意空間，使用功能上的創(chuàng)意性。業(yè)態(tài)組合豐富，創(chuàng)意產(chǎn)品以及功能方面很好詮釋創(chuàng)意產(chǎn)品餐飲天與地

9號樓餐飲服務(wù)零售

8號橋配套商業(yè)主要包括7家餐飲商家、4家零售商家、2家服務(wù)商家、1家娛樂商家。餐飲占到了半數(shù)以上，主要服務(wù)項目及周邊的商務(wù)人群，裝飾講究，異國風(fēng)格鮮明。零售商家集中在5號樓的大廳，以創(chuàng)意商品為主。休閑主要商家分布

特色商家肯有3s，集沙龍、商店、學(xué)校于一體的概念店，不僅代理了PAULMITCHELL、LebelComestics等國際專業(yè)沒法產(chǎn)品，同時提供專業(yè)的美發(fā)服務(wù)?？嫌岩揽颗c知名美發(fā)產(chǎn)品公司的關(guān)系，會定期的邀請這些公司的美發(fā)師來舉辦講座，為個人提供造型及護(hù)理方面的知識。美發(fā)造型酒吧上海唯一的一家既是法國餐廳，酒吧又是俱樂部的Fabrique，是外籍人士及本地高收入階層樂于光顧的高檔社交場所；該酒吧的特色在于將酒吧與法式餐廳結(jié)合起來，滿足了上海成熟派對人群對感性的酒吧氛圍要求，又擁有溫馨的餐飲空間；同時為了滿足不同的音樂口味，每周會舉行特定主題的表演活動特色商家肯有3s，集沙龍、商店、學(xué)校于一體的概念店，不僅代理特色商家創(chuàng)意中餐館香港導(dǎo)演唐季禮所經(jīng)營的連鎖餐廳，以粵、川系的創(chuàng)意菜為主，內(nèi)部陳設(shè)上帶有強(qiáng)烈的廟宇裝飾元素和風(fēng)格，中國味濃厚的環(huán)境氛圍，在上海九江路、香港中環(huán)德已立街、九龍尖沙嘴分別設(shè)有連鎖店。創(chuàng)意書店&書吧8號橋客群相對較為固定，基本為目的性消費(fèi)，通常商家營業(yè)時間為晚8點止。特色商家創(chuàng)意中餐館香港導(dǎo)演唐季禮所經(jīng)營的連鎖餐廳，以粵、川系

隨著濟(jì)南新東站的規(guī)劃選址確定及濱河新區(qū)的快速開發(fā)，該片區(qū)的區(qū)域價值已迎來巨大提升的預(yù)期，區(qū)域功能定位必將調(diào)整，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步優(yōu)化升級。而金冠毛紡廠恢復(fù)原有生產(chǎn)功能已基本不可實現(xiàn)，且短期無法實現(xiàn)收儲，現(xiàn)已與區(qū)域發(fā)展面貌更新的需求相違背。

而作為具有豐厚文化、人文底蘊(yùn)的歷史名城，作為山東省雙核發(fā)展城市之一，作為山東省省會和濟(jì)南都市圈的核心，在新時期又將成為連接省際社會、文化及經(jīng)濟(jì)交流的樞紐中心。濟(jì)南具有大力發(fā)展文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的堅實基礎(chǔ)和發(fā)展契機(jī)，而金冠毛紡廠卻有條件成為承接上述發(fā)展的有力載體。

調(diào)研結(jié)論調(diào)研結(jié)論項目發(fā)展設(shè)想項目發(fā)展設(shè)想保留既有工業(yè)文化記憶

改造工業(yè)遺址

打造區(qū)域最具特色文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)保留既有工業(yè)文化記憶

改造工業(yè)遺址

打造區(qū)域最具特色文化創(chuàng)意融合多種設(shè)計風(fēng)格的創(chuàng)意改造以文化、藝術(shù)創(chuàng)意核心的休閑中心近85％出租率的經(jīng)營物業(yè)創(chuàng)意酒店、主題餐廳、會所、活動交流中心

傳統(tǒng)與時尚匯集的文化、藝術(shù)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)融合多種設(shè)計風(fēng)格的創(chuàng)意改造以文化、藝術(shù)最傳統(tǒng)的也是最時尚的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，國內(nèi)國際的創(chuàng)意交流平臺；展現(xiàn)齊魯藝術(shù)風(fēng)采，彰