XXXX05-中原-深圳后海灣價(jià)值藍(lán)圖課件

XXXX05_中原_深圳后海灣價(jià)值藍(lán)圖課件中原觀點(diǎn)——后海灣價(jià)值藍(lán)圖解中原觀點(diǎn)——后海灣價(jià)值藍(lán)圖解后海灣如破繭之春蠶，價(jià)值蛻變中！2011年大運(yùn)會(huì)分會(huì)場(chǎng)之一的深圳灣體育中心俗稱“春繭”，科技含量與鳥巢齊名！耗資：超過20億占地面積：30.74公頃總建筑面積：25.6萬平方米其將作為第26屆世界大學(xué)生運(yùn)動(dòng)會(huì)場(chǎng)館之一，屆時(shí)將承擔(dān)足球預(yù)賽、乒乓球決賽、游泳等比賽和訓(xùn)練的功能。后海灣如破繭之春蠶，價(jià)值蛻變中！2011年大運(yùn)會(huì)分會(huì)場(chǎng)之一的基本認(rèn)知—大后海區(qū)域：包含東填海區(qū)、蛇口碼頭區(qū)、西部口岸區(qū)、南山商業(yè)文化區(qū)。西起：后海大道南鄰：東濱路東至：沙河西路北到：濱海大道法定圖則中的后海項(xiàng)目四至大后海除了法定圖則中的區(qū)域，還包括了蛇口東填海區(qū)、蛇口碼頭區(qū)、西部口岸區(qū)，以及正在建設(shè)的南山商業(yè)文化區(qū)，共同構(gòu)成了人們心中的大后海區(qū)?；菊J(rèn)知—大后海區(qū)域：包含東填海區(qū)、蛇口碼頭區(qū)、西部口岸區(qū)、深圳將規(guī)劃兩個(gè)城市中心，即福田中心和南山中心，南山中心，包括前海、后海和寶安中心區(qū)，主要發(fā)展區(qū)域功能和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)與總部經(jīng)濟(jì)后海規(guī)劃的出臺(tái)有利于提升整個(gè)前海片區(qū)的城市發(fā)展水平，配套、交通、環(huán)境等硬件設(shè)施都將得到升級(jí)，而片區(qū)地位升級(jí)、設(shè)施升級(jí)等將提升片區(qū)的物業(yè)價(jià)值，對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展有重大的促進(jìn)作用深圳灣金融商務(wù)區(qū)：總建筑規(guī)模：400萬平米；商務(wù)辦公：230萬平；研發(fā)辦公（總部基地）：50萬平米；商業(yè)：120萬平米；辦公：44萬平米濱海住宅區(qū)：總建筑規(guī)模：136萬平米；南山商業(yè)文化中心：總建筑規(guī)模：223萬平米；住宅：124萬平米；商業(yè)：32萬平米；辦公：44萬平米；文化娛樂場(chǎng)所：7.6萬平米?！渡钲谑谐鞘锌傮w規(guī)劃（2007-2020）》規(guī)劃概況區(qū)域規(guī)劃概念基本認(rèn)知：國(guó)際港灣規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)，政府傾注過千億資金打造深圳的另一中心區(qū)。區(qū)域未來發(fā)展的價(jià)值無可比擬，含金量堪全城之首！南山商業(yè)文化中心金融商務(wù)區(qū)體育中心區(qū)住宅區(qū)口岸區(qū)深圳將規(guī)劃兩個(gè)城市中心，即福田中心和南山中心，南山中心，包括核心規(guī)劃1口岸板塊：與香港形成半小時(shí)創(chuàng)新圈，推進(jìn)深港合作，帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展，增加及提升區(qū)域內(nèi)高端商務(wù)辦公和住宅需求西部通道簡(jiǎn)介：>從深圳側(cè)蛇口東角頭填海區(qū)跨海至香港側(cè)鰲勘石，全長(zhǎng)4770米>總?cè)蒈嚵浚?2.2萬，日可通關(guān)車輛5.86萬輛次，全國(guó)約50%的出入境車輛>配套：一地兩檢模式的聯(lián)檢大樓，80多條過境通道，日處理6萬人次過關(guān)西部通道的影響力>帶動(dòng)西部濱海區(qū)的聯(lián)動(dòng)發(fā)展，強(qiáng)化西部濱海區(qū)在珠江東岸黃金走廊的中心位置>西部通道，20分鐘可到達(dá)香港迪士尼、香港國(guó)際機(jī)場(chǎng)，港深往來極為便利。形成深港半小時(shí)創(chuàng)新圈，加快深港同城化進(jìn)程>為后海帶來1800萬人流，使后海將成為粵港重要的咽喉對(duì)深圳區(qū)域價(jià)值的影響對(duì)房地產(chǎn)的影響>大規(guī)模公建配套的建設(shè)和居住環(huán)境的升級(jí)，將進(jìn)一步提升后海片區(qū)的土地價(jià)值和居住價(jià)值>增加住宅需求：往來人流、物流會(huì)增大，消費(fèi)和投資都會(huì)增強(qiáng)，購房需求增加>增加寫字樓需求：吸引物流、運(yùn)輸?shù)绕髽I(yè)進(jìn)駐南山，對(duì)區(qū)域的寫字樓需求增加西部通道西部通道口岸區(qū)核心規(guī)劃1口岸板塊：與香港形成半小時(shí)創(chuàng)新圈，推進(jìn)深港合作，帶口岸板塊的重大意義：深、粵、港三位一體的經(jīng)濟(jì)共融，和福田、皇崗口岸形成財(cái)經(jīng)商務(wù)走廊口岸板塊的重大意義：深、粵、港三位一體的經(jīng)濟(jì)共融，和福田、皇西部通道為24小時(shí)通關(guān)的貨運(yùn)口岸，和同年開通的福田口岸,分別緩解羅湖口岸和皇崗口岸的深港往來壓力,起著提升連接深港經(jīng)濟(jì)的重大作用,新后海灣口岸經(jīng)濟(jì)時(shí)代全面來臨!羅湖口岸的效益擴(kuò)大補(bǔ)充皇崗口岸的效益擴(kuò)大補(bǔ)充西部通道為24小時(shí)通關(guān)的貨運(yùn)口岸，和同年開通的福田口岸,分別核心規(guī)劃2濱海長(zhǎng)廊：在連接西部通道跨海大橋的同時(shí)，為市民創(chuàng)造一個(gè)享受大海的休閑場(chǎng)所，實(shí)現(xiàn)“生態(tài)”與“生活”的緊密結(jié)合。把深圳真正打造成亞熱帶風(fēng)光的濱海城市，成為深圳的城市名片。

濱海長(zhǎng)廊深圳濱海長(zhǎng)廊規(guī)劃：西起蛇口海上世界，穿越蛇口山公園、東角頭、西部通道口岸生態(tài)區(qū)、后海填海區(qū)、南山CBD、濱海大道，直至紅樹林生態(tài)公園，總投資約5.24億元濱海長(zhǎng)廊帶中規(guī)劃6大主題公園深圳灣濕地生態(tài)走廊南山城市中心和濱水娛樂公園區(qū)西部口岸紅樹林生態(tài)走廊深圳灣大橋和海灣風(fēng)景公園蛇口港與海上世界共五大部分組成?？傮w建設(shè)將于2010年完成15公里綠色濱海長(zhǎng)廓，面向深圳灣，遙望香港大嶼山。在連接西部通道跨海大橋的同時(shí)，為市民創(chuàng)造一個(gè)享受大海的休閑場(chǎng)所，實(shí)現(xiàn)“生態(tài)”與“生活”的緊密結(jié)合。把深圳真正打造成亞熱帶風(fēng)光的濱海城市，成為深圳的城市名片。，15里濱海長(zhǎng)廊組成部分：A.內(nèi)湖溢流壩B.彎月山谷、C.日出露天劇場(chǎng)、D.濕地公園、E.垂釣棧橋、F.婚慶公園等核心規(guī)劃2濱海長(zhǎng)廊：在連接西部通道跨海大橋的同時(shí)，為市民創(chuàng)造未來區(qū)域?qū)⒂写罅扛邫n住宅社區(qū)建成，區(qū)域生活環(huán)境及居住舒適度將得到蛻變式提升。羅湖福田中心區(qū)華僑城紅樹林濱海住宅區(qū)高尚住宅區(qū)呈現(xiàn)出由東向西的發(fā)展歷程濱海長(zhǎng)廊促使濱海高尚核心住宅區(qū)形成：深圳濱海中央居住區(qū)，未來的置業(yè)區(qū)域熱點(diǎn)，片區(qū)形象及區(qū)域價(jià)值將得到全面提升皇庭港灣后海公館半島城邦卓越維港寶能太古城曦灣華府澳城三湘海尚新天灣畔招商海月天驕華庭后?；ò肜镂邓{(lán)海岸鴻威海怡灣未來區(qū)域?qū)⒂写罅扛邫n住宅社區(qū)建成，區(qū)域生活環(huán)境及居住舒適度將濱海長(zhǎng)廊板塊的規(guī)劃起點(diǎn)比擬:上海外灘，營(yíng)造最美麗的現(xiàn)代水景資源城市景觀上海外灘，比鄰黃浦江，市上海歷史與現(xiàn)代美的交融表現(xiàn)。特色規(guī)劃一：古老建筑物充滿了歐陸情調(diào)，現(xiàn)代建筑與古建筑相輝映特色規(guī)劃二：最大程度利用沿江景觀面特色之三：對(duì)岸的浦東發(fā)展迅速，新樓林立，與外灘舊區(qū)形成鮮明對(duì)比，讓人感受到上海生機(jī)勃勃的一面特色之四：充分利用景觀面，營(yíng)造夜景特色，外灘的夜景使人仿佛處于童話般的世界濱海長(zhǎng)廊板塊的規(guī)劃起點(diǎn)比擬:上海外灘，營(yíng)造最美麗的現(xiàn)代水景資規(guī)劃東部濱海分區(qū)重點(diǎn)發(fā)展水上運(yùn)動(dòng)、生態(tài)旅游、影視創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)基地等休閑文化旅游產(chǎn)業(yè)，建設(shè)成為具有濱海特色和國(guó)際一流水準(zhǔn)的文化旅游產(chǎn)業(yè)片區(qū)和國(guó)際性會(huì)議展覽中心

2004年F1摩托艇世錦賽在上海舉行時(shí)，賽場(chǎng)周邊的土地增值25倍，上海的城市形象和國(guó)際知名度通過F1獲得巨大提升

FI：投資40億進(jìn)行填海和基礎(chǔ)建設(shè)。填海面積約147萬平方米。相關(guān)配套設(shè)施建設(shè)：永久性比賽訓(xùn)練基地，及F1摩托艇世錦賽亞太區(qū)總部和F1摩托艇世界錦標(biāo)賽博物館春繭：投資超過20億媒體傳播營(yíng)銷城市建設(shè)建設(shè)《深圳市城市總體規(guī)劃（2007-2020）》《深圳2030城市發(fā)展策略》核心規(guī)劃3體育板塊：

F1摩托艇世界錦標(biāo)賽將落戶后海灣填海區(qū)。深圳灣體育中心俗稱“春繭”其將作為第26屆世界大學(xué)生運(yùn)動(dòng)會(huì)場(chǎng)館之一。規(guī)劃東部濱海分區(qū)重點(diǎn)發(fā)展水上運(yùn)動(dòng)、生態(tài)旅游F1賽事的國(guó)際影響力巨大的影響力現(xiàn)場(chǎng)觀看比賽觀眾：約100萬電視觀眾：100億人/年，10億人/站家庭觀眾：2億家庭歐洲觀眾：500萬/年,每年10萬遞增媒體：電視：191個(gè)國(guó)家；平面媒體：2000多家觀眾定位：65%的觀眾是高收入、高職位人群電視媒體:央視五套在內(nèi)的國(guó)內(nèi)幾十家電視媒體轉(zhuǎn)播，CCTV1,CCTV9,CCTV新聞?lì)l道等專題報(bào)道平面媒體:新華社、中新社、人民日?qǐng)?bào)、中國(guó)體育報(bào)、經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)等百余家報(bào)刊雜志媒體.網(wǎng)絡(luò)媒體：新浪網(wǎng)、21CN、中經(jīng)網(wǎng)、國(guó)際在線、新華網(wǎng)、搜狐網(wǎng)、網(wǎng)易、TOM網(wǎng)、人民網(wǎng)等數(shù)據(jù)：體育的國(guó)內(nèi)影響力數(shù)據(jù)：F1摩托艇錦標(biāo)賽強(qiáng)化了東部濱海區(qū)休閑旅游的定位；提高后海片區(qū)的關(guān)注度，國(guó)際影響力帶動(dòng)后海灣人氣F1賽事的國(guó)際影響力巨大的影響力現(xiàn)場(chǎng)觀看比賽觀眾：約100萬體育板塊的規(guī)劃起點(diǎn)比擬:上海嘉定新城+北京奧運(yùn)新城，后海灣將成為新一個(gè)以國(guó)際賽事為依托的新型體育產(chǎn)業(yè)影響區(qū)體育板塊的規(guī)劃起點(diǎn)比擬:上海嘉定新城+北京奧運(yùn)新城，后海灣將認(rèn)識(shí)背景一：新中心強(qiáng)調(diào)文化設(shè)施與商務(wù)設(shè)施的有機(jī)融合。代表項(xiàng)目：深圳歌劇院、保利文化廣場(chǎng)、保利劇院、深圳現(xiàn)代藝術(shù)博物館、深圳城市規(guī)劃展覽館。

三：新樞紐四：新生態(tài)后海灣將面臨片區(qū)整體商貿(mào)升級(jí)，價(jià)值迅速放大的重要?dú)v史機(jī)遇核心規(guī)劃4商業(yè)文化板塊：深圳灣以香港中環(huán)為商貿(mào)規(guī)劃打造標(biāo)準(zhǔn)，投資1000億。以比肩國(guó)際的金融商務(wù)體系規(guī)劃，擬吸引眾多來自世界各地的精英。后海商業(yè)突出商業(yè)、商務(wù)辦公為主的功能。代表項(xiàng)目有：天利中央商務(wù)廣場(chǎng)、凱賓斯基酒店等二：新文化基礎(chǔ)設(shè)施完善，創(chuàng)造現(xiàn)代化交通體系。堪稱“財(cái)富列車“的地鐵2號(hào)線連通深圳灣；零距離對(duì)接西部通道，港深往來極為便利。生態(tài)景觀優(yōu)美和諧。后海中心區(qū)充分體現(xiàn)了后海獨(dú)有的海洋氣質(zhì)，體現(xiàn)出對(duì)多彩未來文化的兼容。認(rèn)識(shí)背景一：新中心強(qiáng)調(diào)文化設(shè)施與商務(wù)設(shè)施的有機(jī)融合。代表項(xiàng)目南山商業(yè)文化中心新商圈海雅老商圈海岸城核心商圈天利中央廣場(chǎng)金融寫字樓商圈商業(yè)文化板塊的升級(jí)規(guī)劃配合老商業(yè)圈的歷史作用,新的后海灣商務(wù)\商業(yè)經(jīng)濟(jì)中心將形成!7萬平方米的商業(yè)運(yùn)營(yíng)面積中，擁有國(guó)內(nèi)一流的歌劇院、深圳規(guī)模最大檔次最高的國(guó)際影城、保利集團(tuán)在南中國(guó)惟一的博物館、主題百貨、主題步行街、特色餐飲、風(fēng)情酒吧、高科技娛樂等設(shè)施；海岸城購物中心：總建筑面積約12萬平方米，地上五層，地下二層，商業(yè)街4萬平米，預(yù)計(jì)2007年開業(yè)；結(jié)合購物、休閑、娛樂、餐飲等業(yè)態(tài)，規(guī)劃有主力百貨、國(guó)際影城及室內(nèi)真冰溜冰場(chǎng)，是目前深圳西部經(jīng)營(yíng)面積最大、功能最齊全、最具代表性的大型購物中心；保利文化廣場(chǎng)：天利中央廣場(chǎng)：天利中央廣場(chǎng)一、二期商業(yè)總面積達(dá)到6.5萬平米。南山商業(yè)文化海雅老商圈海岸城核心商圈天利中央廣場(chǎng)商業(yè)文化板塊商業(yè)文化板塊的大型綜合商業(yè)\高端寫字樓\高端酒店的融合升級(jí)發(fā)展將和南山老酒店圈輝映,形成深圳新的高端酒店商業(yè)繁榮圈!威尼斯酒店洲際酒店凱賓斯基酒店東華假日酒店中油酒店中南海濱大酒店南海酒店明華國(guó)際會(huì)議中心太子酒店64108215397海灣大酒店12345678910商業(yè)文化板塊的大型綜合商業(yè)\高端寫字樓\高端酒店的融合升級(jí)發(fā)口岸板塊+商業(yè)文化板塊的相互融合,將最大程度拉動(dòng)后海灣新口岸商業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,促進(jìn)港人消費(fèi),形成高端港人居住消費(fèi)新聚點(diǎn)!目前深圳關(guān)內(nèi)港人消費(fèi)的區(qū)域分布皇崗福民片區(qū)東門片區(qū)人民南片區(qū)南山蛇口一帶羅湖口岸商業(yè)中心皇岸\福田口岸商業(yè)輻射圈西部通道后海灣商業(yè)輻射圈上下沙、紅樹灣一帶上步南、巴登街一帶中低端商旅經(jīng)濟(jì)中高端商務(wù)經(jīng)濟(jì)口岸板塊+商業(yè)文化板塊的相互融合,將最大程度拉動(dòng)后海灣新口岸商業(yè)文化板塊+濱海長(zhǎng)廊板塊+口岸板塊的相互融合,將大幅提升深港兩地高端人群的居住熱點(diǎn)效應(yīng),對(duì)于深港經(jīng)濟(jì)圈的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展有舉足輕重的作用!羅湖口岸商業(yè)中心皇岸\福田口岸商業(yè)輻射圈西部通道后海灣商業(yè)輻射圈置地逸軒東門天下御風(fēng)庭中低端深港置業(yè)群中高端深港置業(yè)群演變支撐金地名津新銀座華庭卓越維港半島城邦標(biāo)注為近幾年港人成交活躍代表口岸物業(yè),羅湖以其特殊歷史及口岸作用,輻射樓盤及導(dǎo)入客戶多為中低端港人,后海灣的升級(jí)發(fā)展,以及高端的商業(yè)及商務(wù)配套\口岸價(jià)值支持,將帶來不可忽視的深港置業(yè)新潮流!商業(yè)文化板塊+濱海長(zhǎng)廊板塊+口岸板塊的相互融合,將大幅提升深商業(yè)文化板塊的規(guī)劃起點(diǎn)比擬:香港中環(huán)，后海灣將形成以金融、商業(yè)為核心的新城市中心香港中環(huán)新濱海規(guī)劃，低層保護(hù)維港景觀后海灣商業(yè)文化板塊規(guī)劃，濱海區(qū)域以景觀帶為主商業(yè)文化板塊的規(guī)劃起點(diǎn)比擬:香港中環(huán)，后海灣將形成以金融、商核心板塊價(jià)值總結(jié)口岸板塊休閑旅游/高尚居住板塊體育板塊商業(yè)金融文化板塊四大核心板塊令后海灣價(jià)值裂變，正形成以濱海為核心，以國(guó)際化為標(biāo)準(zhǔn)，以商務(wù)金融、港口貿(mào)易、濱海度假休閑、體育為核心的中心價(jià)值區(qū)域。核心板塊價(jià)值總結(jié)口岸板塊休閑旅游/高尚居住板塊體育板塊商業(yè)金區(qū)域功能及規(guī)劃形象描述：國(guó)際！口岸！

以香港中環(huán)為標(biāo)準(zhǔn)，媲美北京奧運(yùn)新城、人文試超越上海外灘體育新城板塊=上海嘉定新城+北京奧運(yùn)新城后海灣是規(guī)劃中的深港兩地的經(jīng)濟(jì)樞紐，將最大程度地催生兩地經(jīng)濟(jì)的頻繁交流。商業(yè)板塊=香港中環(huán)居住人文=上海外灘區(qū)域功能及規(guī)劃形象描述：國(guó)際！口岸！

以香港中環(huán)為標(biāo)準(zhǔn)，媲美后海灣代表樓盤版圖皇庭港灣后海公館半島城邦卓越維港寶能太古城曦灣華府澳城三湘海尚新天灣畔招商海月天驕華庭后?；ò肜镂邓{(lán)海岸鴻威海怡灣2000-2003年2004-2006年2007-2009年后海灣代表樓盤版圖皇庭港灣后海公館半島城邦卓越維港寶能太古城

客戶年齡集中在25-35歲，45歲以上的客戶占的比例相當(dāng)小。

大多為首次職業(yè)者。多次職業(yè)者幾乎沒有

85%以上的客戶以居住為目的。90%的客戶居住在南山區(qū)域，外籍人數(shù)也占到一定比例購買客戶大多在周邊區(qū)域工作，工作在其他區(qū)域幾乎沒有。

客戶年齡客戶置業(yè)目的2000-2003后海灣典型樓盤客戶組成招商海月1、2期客戶描述:年齡,客戶置業(yè)目的,居住區(qū)域,工作區(qū)域客戶當(dāng)前居住區(qū)域客戶當(dāng)前工作區(qū)域客戶年齡集中在25-35歲，45歲以上的客戶占的比招商海月1、2期—客戶描述

—行業(yè)、單位性質(zhì)、承擔(dān)職務(wù)單位性質(zhì)承擔(dān)職務(wù)客戶所屬行業(yè)從客戶職務(wù)來看，以企業(yè)的普通成員為主，占到70%的比例，僅有7%左右的客戶為企業(yè)的老板、董事或者總經(jīng)理。從從事行業(yè)來看，IT行業(yè)的客戶所占比例約為25%，公務(wù)員，企事業(yè)單位職工也占到一定比例，其他行業(yè)比較平均。從公司性質(zhì)來看以私企為主，其余行業(yè)分布比較平均。招商海月1、2期—客戶描述

招商海月1、2期--購房動(dòng)機(jī)從購房動(dòng)機(jī)來看，40%的客戶看重的是片區(qū)價(jià)格低的原因購買；同時(shí)因?yàn)楣ぷ髟诟浇蚓幼≡诟浇脑蛞舱嫉奖容^高的比例達(dá)到30%左右，其余的片區(qū)升值潛力、開發(fā)商品牌，景觀資源及小區(qū)品質(zhì)都不是關(guān)鍵因素招商海月1、2期--購房動(dòng)機(jī)從購房動(dòng)機(jī)來看，40%的客戶看重半島城邦客戶描述—年齡年齡,客戶置業(yè)目的,居住區(qū)域,工作區(qū)域

客戶年齡集中在30-35歲，35-45歲之間的客戶也占到相當(dāng)大的比例。

多次職業(yè)者與首次置業(yè)者比例相當(dāng)

居住目的仍以自主為主，但自住結(jié)合投資也占到一定的比例。70%的客戶居住在南山區(qū)域，福田客戶比例約為20%。其他區(qū)域比例相當(dāng)購買客戶大多在周邊區(qū)域工作，福田其次，其他區(qū)域比例相當(dāng)。

客戶年齡客戶置業(yè)目的2004-2006后海灣典型樓盤客戶組成客戶當(dāng)前居住區(qū)域客戶當(dāng)前工作區(qū)域半島城邦客戶描述—年齡年齡,客戶置業(yè)目的,居住區(qū)域,工作區(qū)域半島城邦—客戶描述

—行業(yè)、單位性質(zhì)、承擔(dān)職務(wù)單位性質(zhì)承擔(dān)職務(wù)客戶所屬行業(yè)從客戶的職務(wù)來看，企業(yè)的中層管理者及普通員工成為主力客戶群。同時(shí)企業(yè)的老板、董事或者總經(jīng)理比例明顯比2003年前有所增多。從公司性質(zhì)來看私企所占比例最高約為35%，公務(wù)員，企事業(yè)單位職工也占到一定比例，其他行業(yè)比較平均。從行業(yè)來看以商貿(mào)及IT業(yè)為主，其余行業(yè)分布平均商貿(mào)金融IT半島城邦—客戶描述

—行業(yè)、單半島城邦--購房動(dòng)機(jī)從購房動(dòng)機(jī)來看，價(jià)格便宜仍然為購房的關(guān)鍵因素，但已經(jīng)下降為25%，區(qū)域的升值空間增長(zhǎng)的較快；同時(shí)之前一直被忽視的開發(fā)商品牌，項(xiàng)目品質(zhì)，景觀資源逐漸的受到關(guān)注半島城邦--購房動(dòng)機(jī)從購房動(dòng)機(jī)來看，價(jià)格便宜仍然為購房的關(guān)鍵

客戶年齡集中在35-45歲，25-30歲之間的客戶比例最小。以多次職業(yè)為主

居住目的以自住加投資為主，投資占到一定的比例。55%的客戶居住在南山區(qū)域，福田客戶比例約為30%。深港比例有所增多購買客戶以南山及福田區(qū)域工作為主，其他地方比例較少。

客戶年齡客戶置業(yè)目的2007-2009后海灣典型樓盤客戶組成卓越維港客戶描述:年齡,客戶置業(yè)目的,居住區(qū)域,工作區(qū)域客戶當(dāng)前居住區(qū)域客戶當(dāng)前工作區(qū)域自住投資及自住55%30%8%7%客戶年齡集中在35-45歲，25-30歲之間的客戶比卓越維港—客戶描述

—行業(yè)、單位性質(zhì)、承擔(dān)職務(wù)單位性質(zhì)承擔(dān)職務(wù)客戶所屬行業(yè)從客戶職務(wù)來看，企業(yè)的高管及私企老板成為主要購房群體，特別私企老板占到比例的33%。普通員工比例最低。從公司性質(zhì)來看，私企所占比例最高約為40%，外資企業(yè)也占到一定比例從行業(yè)來看，商貿(mào)金融成為主導(dǎo)，占到比例的50%左右，其余行業(yè)分布均衡商貿(mào)金融卓越維港—客戶描述

—行業(yè)、單卓越維港--購房動(dòng)機(jī)從購房動(dòng)機(jī)來看，30%的客戶看重的是片區(qū)前景；同時(shí)小區(qū)的品質(zhì)、居住環(huán)境、景觀等都是購房的關(guān)鍵因素卓越維港--購房動(dòng)機(jī)從購房動(dòng)機(jī)來看，30%的客戶看重的是片區(qū)后海灣人口裂變?nèi)^程南山本區(qū)域客戶深圳跨區(qū)域客戶香港人外籍人外省人25-30歲30-35歲35-45歲后海灣購房客戶組成變化后海灣購房客戶年齡變化后海灣購房客戶承擔(dān)社會(huì)職業(yè)變化后海購房客戶由原來以南山周圍的本地客戶為主，逐步演變成深圳各區(qū)域的高端客戶、全國(guó)各地的高端人士，香港人、外籍人士聚集的區(qū)域原來購買后海的客戶是一群年青的首次置業(yè)客戶，因后海的房子便宜而購買?，F(xiàn)在的購買客戶是以中年為主，他們是社會(huì)財(cái)富的持有者。后海購房客戶逐漸高端化，由原來的普通員工為主，演變?yōu)槔习?，董事，?jīng)理，高層管理者為主體。后海灣人口裂變?nèi)^程南山本深圳跨香港人外籍人外省人25-30后海灣人口結(jié)構(gòu)裂變導(dǎo)入帶來的人文資源、價(jià)值觀資源的轉(zhuǎn)變變化影響結(jié)果居住形態(tài)豪宅化區(qū)域價(jià)值及人口輻射擴(kuò)展至深圳富人階層交通體系健全化配套國(guó)際高端化演變前：荒涼新區(qū)/中檔居住群落產(chǎn)業(yè)（體育、商業(yè)、文化、金融、高端地產(chǎn)）富人導(dǎo)入港人導(dǎo)入深圳新富人中心口岸、交通規(guī)劃體系完善奢侈配套完善國(guó)際產(chǎn)業(yè)的相關(guān)高端從業(yè)人員高素質(zhì)無國(guó)界從業(yè)人員導(dǎo)入人居文明程度提升后海灣人口結(jié)構(gòu)裂變導(dǎo)入帶來的人文資源、價(jià)值觀資源的轉(zhuǎn)變變化影2000年之后，富人、港人、國(guó)際人聚焦后海灣趨勢(shì)已是不爭(zhēng)之實(shí)2000年——2001-2003年——2004-2006年——2007-2009年——中端深圳高科技人士年齡30歲以下占主力港人、外區(qū)域人中端深圳高科技人士年齡30歲以下占主力年齡30-35歲成為占主力港人與深圳人持平外國(guó)人開始占一定比例年齡35-45歲成為占主力港人與深圳人持平外國(guó)人比例攀升中原代理一手樓購房人群家庭年收入比例演變數(shù)據(jù)來源：中原CCES系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)2000年之后，富人、港人、國(guó)際人聚焦后海灣趨勢(shì)已是不爭(zhēng)之實(shí)人口結(jié)構(gòu)裂變導(dǎo)入帶來的人文資源、價(jià)值觀資源的轉(zhuǎn)變后海灣國(guó)際人文氣息魅力將無法超越案例：華僑城富人區(qū)香港中環(huán)上海外灘生活形態(tài)引領(lǐng)深圳乃至南中國(guó)典范國(guó)際化、文明的風(fēng)范、向上的精神面貌、和諧鄰里關(guān)系、多樣化生活狀況裂變?cè)用?新區(qū)產(chǎn)業(yè)及規(guī)劃導(dǎo)入外區(qū)域人高素質(zhì)港人、國(guó)際人國(guó)際人昨今明樸實(shí)居住形態(tài)消費(fèi)及生活享受觀低豪華時(shí)尚居住形態(tài)消費(fèi)及生活享受觀高奢侈居住形態(tài)消費(fèi)及生活享受觀高社會(huì)文明度高人口結(jié)構(gòu)裂變導(dǎo)入帶來的人文資源、價(jià)值觀資源的轉(zhuǎn)變案例：生活形人人向往的國(guó)際人文氣息魅力典范都區(qū)—香港中環(huán)可以遐想得到的未來后海灣人文氣息干凈的街道文明、紳士的國(guó)際人繁華的生活積極向上的國(guó)際化工作人文便利時(shí)尚的商業(yè)濱海景觀資源人人向往的國(guó)際人文氣息魅力典范都區(qū)—香港中環(huán)干凈的街道文明、經(jīng)濟(jì)屬性社會(huì)屬性人口結(jié)構(gòu)/人文資源：多重國(guó)際塔尖人群價(jià)值觀資源：融合式國(guó)際化生活形態(tài)后海灣未來百年新價(jià)值藍(lán)圖解總結(jié)：后海灣未來屬性定義社會(huì)功能：國(guó)際港口居住區(qū)規(guī)劃起點(diǎn)：國(guó)際標(biāo)桿經(jīng)濟(jì)屬性社會(huì)屬性人口結(jié)構(gòu)/人文資源：價(jià)值觀資源：融合式國(guó)際化可以預(yù)見的后海灣未來規(guī)劃形態(tài)價(jià)值—國(guó)際視野下的未來城市新坐標(biāo)港口、國(guó)際住區(qū)、金融商務(wù)中心、濱海人文將成為后海灣不可復(fù)制的價(jià)值資源可以預(yù)見的后海灣未來規(guī)劃形態(tài)價(jià)值—港口、國(guó)際住區(qū)、金融商務(wù)中可以預(yù)見的后海灣未來居住形態(tài)價(jià)值—南中國(guó)國(guó)際人群聚焦新核心可以預(yù)見的后海灣未來居住形態(tài)價(jià)值—可以預(yù)見的后海灣未來生活形態(tài)價(jià)值—國(guó)際化進(jìn)程催生下的融合生活觀“濱海休閑、娛樂、國(guó)際語新生活模式”可以預(yù)見的后海灣未來生活形態(tài)價(jià)值—“濱海休閑、娛樂、國(guó)際語新后海灣正融合區(qū)域功能價(jià)值和未來人文資源蝶變世界通達(dá)性極強(qiáng)的交通網(wǎng)絡(luò)強(qiáng)而有力的城市經(jīng)濟(jì)后盾獨(dú)一無二的海岸線；環(huán)境優(yōu)美的生態(tài)圈頂級(jí)運(yùn)動(dòng)/比賽場(chǎng)地頂級(jí)的休閑度假酒店奢華的商業(yè)購物中心名流匯聚，人文高地國(guó)際級(jí)資本的匯聚后海灣正融合區(qū)域功能價(jià)值和未來人文資源蝶變世界通達(dá)性極強(qiáng)的交XXXX05_中原_深圳后海灣價(jià)值藍(lán)圖課件XXXX05_中原_深圳后海灣價(jià)值藍(lán)圖課件演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！XXXX05_中原_深圳后海灣價(jià)值藍(lán)圖課件中原觀點(diǎn)——后海灣價(jià)值藍(lán)圖解中原觀點(diǎn)——后海灣價(jià)值藍(lán)圖解后海灣如破繭之春蠶，價(jià)值蛻變中！2011年大運(yùn)會(huì)分會(huì)場(chǎng)之一的深圳灣體育中心俗稱“春繭”，科技含量與鳥巢齊名！耗資：超過20億占地面積：30.74公頃總建筑面積：25.6萬平方米其將作為第26屆世界大學(xué)生運(yùn)動(dòng)會(huì)場(chǎng)館之一，屆時(shí)將承擔(dān)足球預(yù)賽、乒乓球決賽、游泳等比賽和訓(xùn)練的功能。后海灣如破繭之春蠶，價(jià)值蛻變中！2011年大運(yùn)會(huì)分會(huì)場(chǎng)之一的基本認(rèn)知—大后海區(qū)域：包含東填海區(qū)、蛇口碼頭區(qū)、西部口岸區(qū)、南山商業(yè)文化區(qū)。西起：后海大道南鄰：東濱路東至：沙河西路北到：濱海大道法定圖則中的后海項(xiàng)目四至大后海除了法定圖則中的區(qū)域，還包括了蛇口東填海區(qū)、蛇口碼頭區(qū)、西部口岸區(qū)，以及正在建設(shè)的南山商業(yè)文化區(qū)，共同構(gòu)成了人們心中的大后海區(qū)。基本認(rèn)知—大后海區(qū)域：包含東填海區(qū)、蛇口碼頭區(qū)、西部口岸區(qū)、深圳將規(guī)劃兩個(gè)城市中心，即福田中心和南山中心，南山中心，包括前海、后海和寶安中心區(qū)，主要發(fā)展區(qū)域功能和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)與總部經(jīng)濟(jì)后海規(guī)劃的出臺(tái)有利于提升整個(gè)前海片區(qū)的城市發(fā)展水平，配套、交通、環(huán)境等硬件設(shè)施都將得到升級(jí)，而片區(qū)地位升級(jí)、設(shè)施升級(jí)等將提升片區(qū)的物業(yè)價(jià)值，對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展有重大的促進(jìn)作用深圳灣金融商務(wù)區(qū)：總建筑規(guī)模：400萬平米；商務(wù)辦公：230萬平；研發(fā)辦公（總部基地）：50萬平米；商業(yè)：120萬平米；辦公：44萬平米濱海住宅區(qū)：總建筑規(guī)模：136萬平米；南山商業(yè)文化中心：總建筑規(guī)模：223萬平米；住宅：124萬平米；商業(yè)：32萬平米；辦公：44萬平米；文化娛樂場(chǎng)所：7.6萬平米?！渡钲谑谐鞘锌傮w規(guī)劃（2007-2020）》規(guī)劃概況區(qū)域規(guī)劃概念基本認(rèn)知：國(guó)際港灣規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)，政府傾注過千億資金打造深圳的另一中心區(qū)。區(qū)域未來發(fā)展的價(jià)值無可比擬，含金量堪全城之首！南山商業(yè)文化中心金融商務(wù)區(qū)體育中心區(qū)住宅區(qū)口岸區(qū)深圳將規(guī)劃兩個(gè)城市中心，即福田中心和南山中心，南山中心，包括核心規(guī)劃1口岸板塊：與香港形成半小時(shí)創(chuàng)新圈，推進(jìn)深港合作，帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展，增加及提升區(qū)域內(nèi)高端商務(wù)辦公和住宅需求西部通道簡(jiǎn)介：>從深圳側(cè)蛇口東角頭填海區(qū)跨海至香港側(cè)鰲勘石，全長(zhǎng)4770米>總?cè)蒈嚵浚?2.2萬，日可通關(guān)車輛5.86萬輛次，全國(guó)約50%的出入境車輛>配套：一地兩檢模式的聯(lián)檢大樓，80多條過境通道，日處理6萬人次過關(guān)西部通道的影響力>帶動(dòng)西部濱海區(qū)的聯(lián)動(dòng)發(fā)展，強(qiáng)化西部濱海區(qū)在珠江東岸黃金走廊的中心位置>西部通道，20分鐘可到達(dá)香港迪士尼、香港國(guó)際機(jī)場(chǎng)，港深往來極為便利。形成深港半小時(shí)創(chuàng)新圈，加快深港同城化進(jìn)程>為后海帶來1800萬人流，使后海將成為粵港重要的咽喉對(duì)深圳區(qū)域價(jià)值的影響對(duì)房地產(chǎn)的影響>大規(guī)模公建配套的建設(shè)和居住環(huán)境的升級(jí)，將進(jìn)一步提升后海片區(qū)的土地價(jià)值和居住價(jià)值>增加住宅需求：往來人流、物流會(huì)增大，消費(fèi)和投資都會(huì)增強(qiáng)，購房需求增加>增加寫字樓需求：吸引物流、運(yùn)輸?shù)绕髽I(yè)進(jìn)駐南山，對(duì)區(qū)域的寫字樓需求增加西部通道西部通道口岸區(qū)核心規(guī)劃1口岸板塊：與香港形成半小時(shí)創(chuàng)新圈，推進(jìn)深港合作，帶口岸板塊的重大意義：深、粵、港三位一體的經(jīng)濟(jì)共融，和福田、皇崗口岸形成財(cái)經(jīng)商務(wù)走廊口岸板塊的重大意義：深、粵、港三位一體的經(jīng)濟(jì)共融，和福田、皇西部通道為24小時(shí)通關(guān)的貨運(yùn)口岸，和同年開通的福田口岸,分別緩解羅湖口岸和皇崗口岸的深港往來壓力,起著提升連接深港經(jīng)濟(jì)的重大作用,新后海灣口岸經(jīng)濟(jì)時(shí)代全面來臨!羅湖口岸的效益擴(kuò)大補(bǔ)充皇崗口岸的效益擴(kuò)大補(bǔ)充西部通道為24小時(shí)通關(guān)的貨運(yùn)口岸，和同年開通的福田口岸,分別核心規(guī)劃2濱海長(zhǎng)廊：在連接西部通道跨海大橋的同時(shí)，為市民創(chuàng)造一個(gè)享受大海的休閑場(chǎng)所，實(shí)現(xiàn)“生態(tài)”與“生活”的緊密結(jié)合。把深圳真正打造成亞熱帶風(fēng)光的濱海城市，成為深圳的城市名片。

濱海長(zhǎng)廊深圳濱海長(zhǎng)廊規(guī)劃：西起蛇口海上世界，穿越蛇口山公園、東角頭、西部通道口岸生態(tài)區(qū)、后海填海區(qū)、南山CBD、濱海大道，直至紅樹林生態(tài)公園，總投資約5.24億元濱海長(zhǎng)廊帶中規(guī)劃6大主題公園深圳灣濕地生態(tài)走廊南山城市中心和濱水娛樂公園區(qū)西部口岸紅樹林生態(tài)走廊深圳灣大橋和海灣風(fēng)景公園蛇口港與海上世界共五大部分組成。總體建設(shè)將于2010年完成15公里綠色濱海長(zhǎng)廓，面向深圳灣，遙望香港大嶼山。在連接西部通道跨海大橋的同時(shí)，為市民創(chuàng)造一個(gè)享受大海的休閑場(chǎng)所，實(shí)現(xiàn)“生態(tài)”與“生活”的緊密結(jié)合。把深圳真正打造成亞熱帶風(fēng)光的濱海城市，成為深圳的城市名片。，15里濱海長(zhǎng)廊組成部分：A.內(nèi)湖溢流壩B.彎月山谷、C.日出露天劇場(chǎng)、D.濕地公園、E.垂釣棧橋、F.婚慶公園等核心規(guī)劃2濱海長(zhǎng)廊：在連接西部通道跨海大橋的同時(shí)，為市民創(chuàng)造未來區(qū)域?qū)⒂写罅扛邫n住宅社區(qū)建成，區(qū)域生活環(huán)境及居住舒適度將得到蛻變式提升。羅湖福田中心區(qū)華僑城紅樹林濱海住宅區(qū)高尚住宅區(qū)呈現(xiàn)出由東向西的發(fā)展歷程濱海長(zhǎng)廊促使濱海高尚核心住宅區(qū)形成：深圳濱海中央居住區(qū)，未來的置業(yè)區(qū)域熱點(diǎn)，片區(qū)形象及區(qū)域價(jià)值將得到全面提升皇庭港灣后海公館半島城邦卓越維港寶能太古城曦灣華府澳城三湘海尚新天灣畔招商海月天驕華庭后?；ò肜镂邓{(lán)海岸鴻威海怡灣未來區(qū)域?qū)⒂写罅扛邫n住宅社區(qū)建成，區(qū)域生活環(huán)境及居住舒適度將濱海長(zhǎng)廊板塊的規(guī)劃起點(diǎn)比擬:上海外灘，營(yíng)造最美麗的現(xiàn)代水景資源城市景觀上海外灘，比鄰黃浦江，市上海歷史與現(xiàn)代美的交融表現(xiàn)。特色規(guī)劃一：古老建筑物充滿了歐陸情調(diào)，現(xiàn)代建筑與古建筑相輝映特色規(guī)劃二：最大程度利用沿江景觀面特色之三：對(duì)岸的浦東發(fā)展迅速，新樓林立，與外灘舊區(qū)形成鮮明對(duì)比，讓人感受到上海生機(jī)勃勃的一面特色之四：充分利用景觀面，營(yíng)造夜景特色，外灘的夜景使人仿佛處于童話般的世界濱海長(zhǎng)廊板塊的規(guī)劃起點(diǎn)比擬:上海外灘，營(yíng)造最美麗的現(xiàn)代水景資規(guī)劃東部濱海分區(qū)重點(diǎn)發(fā)展水上運(yùn)動(dòng)、生態(tài)旅游、影視創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)基地等休閑文化旅游產(chǎn)業(yè)，建設(shè)成為具有濱海特色和國(guó)際一流水準(zhǔn)的文化旅游產(chǎn)業(yè)片區(qū)和國(guó)際性會(huì)議展覽中心

2004年F1摩托艇世錦賽在上海舉行時(shí)，賽場(chǎng)周邊的土地增值25倍，上海的城市形象和國(guó)際知名度通過F1獲得巨大提升

FI：投資40億進(jìn)行填海和基礎(chǔ)建設(shè)。填海面積約147萬平方米。相關(guān)配套設(shè)施建設(shè)：永久性比賽訓(xùn)練基地，及F1摩托艇世錦賽亞太區(qū)總部和F1摩托艇世界錦標(biāo)賽博物館春繭：投資超過20億媒體傳播營(yíng)銷城市建設(shè)建設(shè)《深圳市城市總體規(guī)劃（2007-2020）》《深圳2030城市發(fā)展策略》核心規(guī)劃3體育板塊：

F1摩托艇世界錦標(biāo)賽將落戶后海灣填海區(qū)。深圳灣體育中心俗稱“春繭”其將作為第26屆世界大學(xué)生運(yùn)動(dòng)會(huì)場(chǎng)館之一。規(guī)劃東部濱海分區(qū)重點(diǎn)發(fā)展水上運(yùn)動(dòng)、生態(tài)旅游F1賽事的國(guó)際影響力巨大的影響力現(xiàn)場(chǎng)觀看比賽觀眾：約100萬電視觀眾：100億人/年，10億人/站家庭觀眾：2億家庭歐洲觀眾：500萬/年,每年10萬遞增媒體：電視：191個(gè)國(guó)家；平面媒體：2000多家觀眾定位：65%的觀眾是高收入、高職位人群電視媒體:央視五套在內(nèi)的國(guó)內(nèi)幾十家電視媒體轉(zhuǎn)播，CCTV1,CCTV9,CCTV新聞?lì)l道等專題報(bào)道平面媒體:新華社、中新社、人民日?qǐng)?bào)、中國(guó)體育報(bào)、經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)等百余家報(bào)刊雜志媒體.網(wǎng)絡(luò)媒體：新浪網(wǎng)、21CN、中經(jīng)網(wǎng)、國(guó)際在線、新華網(wǎng)、搜狐網(wǎng)、網(wǎng)易、TOM網(wǎng)、人民網(wǎng)等數(shù)據(jù)：體育的國(guó)內(nèi)影響力數(shù)據(jù)：F1摩托艇錦標(biāo)賽強(qiáng)化了東部濱海區(qū)休閑旅游的定位；提高后海片區(qū)的關(guān)注度，國(guó)際影響力帶動(dòng)后海灣人氣F1賽事的國(guó)際影響力巨大的影響力現(xiàn)場(chǎng)觀看比賽觀眾：約100萬體育板塊的規(guī)劃起點(diǎn)比擬:上海嘉定新城+北京奧運(yùn)新城，后海灣將成為新一個(gè)以國(guó)際賽事為依托的新型體育產(chǎn)業(yè)影響區(qū)體育板塊的規(guī)劃起點(diǎn)比擬:上海嘉定新城+北京奧運(yùn)新城，后海灣將認(rèn)識(shí)背景一：新中心強(qiáng)調(diào)文化設(shè)施與商務(wù)設(shè)施的有機(jī)融合。代表項(xiàng)目：深圳歌劇院、保利文化廣場(chǎng)、保利劇院、深圳現(xiàn)代藝術(shù)博物館、深圳城市規(guī)劃展覽館。

三：新樞紐四：新生態(tài)后海灣將面臨片區(qū)整體商貿(mào)升級(jí)，價(jià)值迅速放大的重要?dú)v史機(jī)遇核心規(guī)劃4商業(yè)文化板塊：深圳灣以香港中環(huán)為商貿(mào)規(guī)劃打造標(biāo)準(zhǔn)，投資1000億。以比肩國(guó)際的金融商務(wù)體系規(guī)劃，擬吸引眾多來自世界各地的精英。后海商業(yè)突出商業(yè)、商務(wù)辦公為主的功能。代表項(xiàng)目有：天利中央商務(wù)廣場(chǎng)、凱賓斯基酒店等二：新文化基礎(chǔ)設(shè)施完善，創(chuàng)造現(xiàn)代化交通體系?？胺Q“財(cái)富列車“的地鐵2號(hào)線連通深圳灣；零距離對(duì)接西部通道，港深往來極為便利。生態(tài)景觀優(yōu)美和諧。后海中心區(qū)充分體現(xiàn)了后海獨(dú)有的海洋氣質(zhì)，體現(xiàn)出對(duì)多彩未來文化的兼容。認(rèn)識(shí)背景一：新中心強(qiáng)調(diào)文化設(shè)施與商務(wù)設(shè)施的有機(jī)融合。代表項(xiàng)目南山商業(yè)文化中心新商圈海雅老商圈海岸城核心商圈天利中央廣場(chǎng)金融寫字樓商圈商業(yè)文化板塊的升級(jí)規(guī)劃配合老商業(yè)圈的歷史作用,新的后海灣商務(wù)\商業(yè)經(jīng)濟(jì)中心將形成!7萬平方米的商業(yè)運(yùn)營(yíng)面積中，擁有國(guó)內(nèi)一流的歌劇院、深圳規(guī)模最大檔次最高的國(guó)際影城、保利集團(tuán)在南中國(guó)惟一的博物館、主題百貨、主題步行街、特色餐飲、風(fēng)情酒吧、高科技娛樂等設(shè)施；海岸城購物中心：總建筑面積約12萬平方米，地上五層，地下二層，商業(yè)街4萬平米，預(yù)計(jì)2007年開業(yè)；結(jié)合購物、休閑、娛樂、餐飲等業(yè)態(tài)，規(guī)劃有主力百貨、國(guó)際影城及室內(nèi)真冰溜冰場(chǎng)，是目前深圳西部經(jīng)營(yíng)面積最大、功能最齊全、最具代表性的大型購物中心；保利文化廣場(chǎng)：天利中央廣場(chǎng)：天利中央廣場(chǎng)一、二期商業(yè)總面積達(dá)到6.5萬平米。南山商業(yè)文化海雅老商圈海岸城核心商圈天利中央廣場(chǎng)商業(yè)文化板塊商業(yè)文化板塊的大型綜合商業(yè)\高端寫字樓\高端酒店的融合升級(jí)發(fā)展將和南山老酒店圈輝映,形成深圳新的高端酒店商業(yè)繁榮圈!威尼斯酒店洲際酒店凱賓斯基酒店東華假日酒店中油酒店中南海濱大酒店南海酒店明華國(guó)際會(huì)議中心太子酒店64108215397海灣大酒店12345678910商業(yè)文化板塊的大型綜合商業(yè)\高端寫字樓\高端酒店的融合升級(jí)發(fā)口岸板塊+商業(yè)文化板塊的相互融合,將最大程度拉動(dòng)后海灣新口岸商業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,促進(jìn)港人消費(fèi),形成高端港人居住消費(fèi)新聚點(diǎn)!目前深圳關(guān)內(nèi)港人消費(fèi)的區(qū)域分布皇崗福民片區(qū)東門片區(qū)人民南片區(qū)南山蛇口一帶羅湖口岸商業(yè)中心皇岸\福田口岸商業(yè)輻射圈西部通道后海灣商業(yè)輻射圈上下沙、紅樹灣一帶上步南、巴登街一帶中低端商旅經(jīng)濟(jì)中高端商務(wù)經(jīng)濟(jì)口岸板塊+商業(yè)文化板塊的相互融合,將最大程度拉動(dòng)后海灣新口岸商業(yè)文化板塊+濱海長(zhǎng)廊板塊+口岸板塊的相互融合,將大幅提升深港兩地高端人群的居住熱點(diǎn)效應(yīng),對(duì)于深港經(jīng)濟(jì)圈的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展有舉足輕重的作用!羅湖口岸商業(yè)中心皇岸\福田口岸商業(yè)輻射圈西部通道后海灣商業(yè)輻射圈置地逸軒東門天下御風(fēng)庭中低端深港置業(yè)群中高端深港置業(yè)群演變支撐金地名津新銀座華庭卓越維港半島城邦標(biāo)注為近幾年港人成交活躍代表口岸物業(yè),羅湖以其特殊歷史及口岸作用,輻射樓盤及導(dǎo)入客戶多為中低端港人,后海灣的升級(jí)發(fā)展,以及高端的商業(yè)及商務(wù)配套\口岸價(jià)值支持,將帶來不可忽視的深港置業(yè)新潮流!商業(yè)文化板塊+濱海長(zhǎng)廊板塊+口岸板塊的相互融合,將大幅提升深商業(yè)文化板塊的規(guī)劃起點(diǎn)比擬:香港中環(huán)，后海灣將形成以金融、商業(yè)為核心的新城市中心香港中環(huán)新濱海規(guī)劃，低層保護(hù)維港景觀后海灣商業(yè)文化板塊規(guī)劃，濱海區(qū)域以景觀帶為主商業(yè)文化板塊的規(guī)劃起點(diǎn)比擬:香港中環(huán)，后海灣將形成以金融、商核心板塊價(jià)值總結(jié)口岸板塊休閑旅游/高尚居住板塊體育板塊商業(yè)金融文化板塊四大核心板塊令后海灣價(jià)值裂變，正形成以濱海為核心，以國(guó)際化為標(biāo)準(zhǔn)，以商務(wù)金融、港口貿(mào)易、濱海度假休閑、體育為核心的中心價(jià)值區(qū)域。核心板塊價(jià)值總結(jié)口岸板塊休閑旅游/高尚居住板塊體育板塊商業(yè)金區(qū)域功能及規(guī)劃形象描述：國(guó)際！口岸！

以香港中環(huán)為標(biāo)準(zhǔn)，媲美北京奧運(yùn)新城、人文試超越上海外灘體育新城板塊=上海嘉定新城+北京奧運(yùn)新城后海灣是規(guī)劃中的深港兩地的經(jīng)濟(jì)樞紐，將最大程度地催生兩地經(jīng)濟(jì)的頻繁交流。商業(yè)板塊=香港中環(huán)居住人文=上海外灘區(qū)域功能及規(guī)劃形象描述：國(guó)際！口岸！

以香港中環(huán)為標(biāo)準(zhǔn)，媲美后海灣代表樓盤版圖皇庭港灣后海公館半島城邦卓越維港寶能太古城曦灣華府澳城三湘海尚新天灣畔招商海月天驕華庭后?；ò肜镂邓{(lán)海岸鴻威海怡灣2000-2003年2004-2006年2007-2009年后海灣代表樓盤版圖皇庭港灣后海公館半島城邦卓越維港寶能太古城

客戶年齡集中在25-35歲，45歲以上的客戶占的比例相當(dāng)小。

大多為首次職業(yè)者。多次職業(yè)者幾乎沒有

85%以上的客戶以居住為目的。90%的客戶居住在南山區(qū)域，外籍人數(shù)也占到一定比例購買客戶大多在周邊區(qū)域工作，工作在其他區(qū)域幾乎沒有。

客戶年齡客戶置業(yè)目的2000-2003后海灣典型樓盤客戶組成招商海月1、2期客戶描述:年齡,客戶置業(yè)目的,居住區(qū)域,工作區(qū)域客戶當(dāng)前居住區(qū)域客戶當(dāng)前工作區(qū)域客戶年齡集中在25-35歲，45歲以上的客戶占的比招商海月1、2期—客戶描述

—行業(yè)、單位性質(zhì)、承擔(dān)職務(wù)單位性質(zhì)承擔(dān)職務(wù)客戶所屬行業(yè)從客戶職務(wù)來看，以企業(yè)的普通成員為主，占到70%的比例，僅有7%左右的客戶為企業(yè)的老板、董事或者總經(jīng)理。從從事行業(yè)來看，IT行業(yè)的客戶所占比例約為25%，公務(wù)員，企事業(yè)單位職工也占到一定比例，其他行業(yè)比較平均。從公司性質(zhì)來看以私企為主，其余行業(yè)分布比較平均。招商海月1、2期—客戶描述

招商海月1、2期--購房動(dòng)機(jī)從購房動(dòng)機(jī)來看，40%的客戶看重的是片區(qū)價(jià)格低的原因購買；同時(shí)因?yàn)楣ぷ髟诟浇蚓幼≡诟浇脑蛞舱嫉奖容^高的比例達(dá)到30%左右，其余的片區(qū)升值潛力、開發(fā)商品牌，景觀資源及小區(qū)品質(zhì)都不是關(guān)鍵因素招商海月1、2期--購房動(dòng)機(jī)從購房動(dòng)機(jī)來看，40%的客戶看重半島城邦客戶描述—年齡年齡,客戶置業(yè)目的,居住區(qū)域,工作區(qū)域

客戶年齡集中在30-35歲，35-45歲之間的客戶也占到相當(dāng)大的比例。

多次職業(yè)者與首次置業(yè)者比例相當(dāng)

居住目的仍以自主為主，但自住結(jié)合投資也占到一定的比例。70%的客戶居住在南山區(qū)域，福田客戶比例約為20%。其他區(qū)域比例相當(dāng)購買客戶大多在周邊區(qū)域工作，福田其次，其他區(qū)域比例相當(dāng)。

客戶年齡客戶置業(yè)目的2004-2006后海灣典型樓盤客戶組成客戶當(dāng)前居住區(qū)域客戶當(dāng)前工作區(qū)域半島城邦客戶描述—年齡年齡,客戶置業(yè)目的,居住區(qū)域,工作區(qū)域半島城邦—客戶描述

—行業(yè)、單位性質(zhì)、承擔(dān)職務(wù)單位性質(zhì)承擔(dān)職務(wù)客戶所屬行業(yè)從客戶的職務(wù)來看，企業(yè)的中層管理者及普通員工成為主力客戶群。同時(shí)企業(yè)的老板、董事或者總經(jīng)理比例明顯比2003年前有所增多。從公司性質(zhì)來看私企所占比例最高約為35%，公務(wù)員，企事業(yè)單位職工也占到一定比例，其他行業(yè)比較平均。從行業(yè)來看以商貿(mào)及IT業(yè)為主，其余行業(yè)分布平均商貿(mào)金融IT半島城邦—客戶描述

—行業(yè)、單半島城邦--購房動(dòng)機(jī)從購房動(dòng)機(jī)來看，價(jià)格便宜仍然為購房的關(guān)鍵因素，但已經(jīng)下降為25%，區(qū)域的升值空間增長(zhǎng)的較快；同時(shí)之前一直被忽視的開發(fā)商品牌，項(xiàng)目品質(zhì)，景觀資源逐漸的受到關(guān)注半島城邦--購房動(dòng)機(jī)從購房動(dòng)機(jī)來看，價(jià)格便宜仍然為購房的關(guān)鍵

客戶年齡集中在35-45歲，25-30歲之間的客戶比例最小。以多次職業(yè)為主

居住目的以自住加投資為主，投資占到一定的比例。55%的客戶居住在南山區(qū)域，福田客戶比例約為30%。深港比例有所增多購買客戶以南山及福田區(qū)域工作為主，其他地方比例較少。

客戶年齡客戶置業(yè)目的2007-2009后海灣典型樓盤客戶組成卓越維港客戶描述:年齡,客戶置業(yè)目的,居住區(qū)域,工作區(qū)域客戶當(dāng)前居住區(qū)域客戶當(dāng)前工作區(qū)域自住投資及自住55%30%8%7%客戶年齡集中在35-45歲，25-30歲之間的客戶比卓越維港—客戶描述

—行業(yè)、單位性質(zhì)、承擔(dān)職務(wù)單位性質(zhì)承擔(dān)職務(wù)客戶所屬行業(yè)從客戶職務(wù)來看，企業(yè)的高管及私企老板成為主要購房群體，特別私企老板占到比例的33%。普通員工比例最低。從公司性質(zhì)來看，私企所占比例最高約為40%，外資企業(yè)也占到一定比例從行業(yè)來看，商貿(mào)金融成為主導(dǎo)，占到比例的50%左右，其余行業(yè)分布均衡商貿(mào)金融卓越維港—客戶描述