立方庭裙樓商業(yè)整體推廣策略方案課件

【立方庭裙樓商業(yè)整體推廣策略方案】AD4集思廣義2008-07-05【立方庭裙樓商業(yè)整體推廣策略方案】AD4集思廣義1目錄項(xiàng)目基本情況介紹區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析立方庭商業(yè)定位立方庭商業(yè)目標(biāo)客群定位立方庭商業(yè)價(jià)格定位立方庭商業(yè)案名及視覺表現(xiàn)立方庭商業(yè)銷售策略建議目錄項(xiàng)目基本情況介紹2一、項(xiàng)目基本情況概述一、項(xiàng)目基本情況概述3立方庭商業(yè)，是由北京軒盛創(chuàng)業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的酒店式公寓項(xiàng)“立方庭”的裙樓商業(yè)，商業(yè)地上1-2層，商業(yè)總建筑面積約4000平米，為商業(yè)配套設(shè)施。東臨微軟中國總部，南有1+1大廈，北抵天創(chuàng)大廈，西臨彩和坊路，處在中關(guān)村的核心位置。項(xiàng)目基本情況立方庭商業(yè)，是由北京軒盛創(chuàng)業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的酒店式公4問題：從區(qū)位上看：處有中關(guān)村西區(qū)的西側(cè)，商業(yè)氣氛不濃。從項(xiàng)目規(guī)模上看：規(guī)模較小，發(fā)揮空間小，很難形成聚合效應(yīng)。從競爭性上看：競爭激烈，南側(cè)有1+1大廈，北側(cè)天創(chuàng)大廈，目前都對外招租。從戶型設(shè)計(jì)上看：上下兩層，社會需要一定的接受過程。利好：微軟總部已確定將落戶項(xiàng)目東側(cè)，總部效益能給項(xiàng)目帶來新的機(jī)遇。項(xiàng)目剖析：因此，本案必須放大微軟進(jìn)入帶來的商機(jī)，引導(dǎo)市場的認(rèn)同，啟動市場。問題：項(xiàng)目剖析：因此，5二、區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析二、區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析6總部經(jīng)濟(jì)：知名企業(yè)新浪、GOOGLE、微軟、以及中國銀行等金融機(jī)構(gòu)的進(jìn)駐，使得中關(guān)村西區(qū)正成為高科技企業(yè)的技術(shù)、人才交流中心，產(chǎn)品研發(fā)、展示、銷售密集區(qū)域，從而帶來了資本聚集、商務(wù)價(jià)值升級，讓西區(qū)的“總部經(jīng)濟(jì)”規(guī)模不斷放大。中國智力庫--以北京大學(xué)、清華大學(xué)、中科院為代表的各類頂尖高校和科研機(jī)構(gòu)二百余家余所。僅每年有數(shù)以萬計(jì)的本科研究生畢業(yè)，產(chǎn)生數(shù)千項(xiàng)高水平的科研成果。強(qiáng)消費(fèi)能力：從北京市近年的統(tǒng)計(jì)來看，海淀區(qū)GDP全北京市第一，個(gè)人所得稅占全國的2.5%。海淀區(qū)在娛樂、教育、文化方面的消費(fèi)支出所占比例在京均位居前列。中關(guān)村西區(qū)總部經(jīng)濟(jì)：知名企業(yè)新浪、GOOGLE、微軟、以及中國銀行等金7西區(qū)商業(yè)發(fā)展進(jìn)程傳統(tǒng)電子商貿(mào)區(qū)新興現(xiàn)代商務(wù)區(qū)中關(guān)村區(qū)域的商業(yè)，前幾年的商業(yè)主要集中在基本生活配套和電子市場上，中高端商業(yè)發(fā)展緩慢，布局零亂不合理，商業(yè)形式和內(nèi)容單調(diào)。那時(shí)的商業(yè)氛圍主要集中在當(dāng)代、雙安。近幾年，在中關(guān)村區(qū)域向高端商務(wù)區(qū)發(fā)展的過程中，作為高端商務(wù)重要標(biāo)準(zhǔn)的高檔商業(yè)配套也得到了極大的重視和發(fā)展。大型高檔百貨、酒店、購物中心、休閑娛樂、俱樂部、會所等高檔商業(yè)紛紛進(jìn)駐，整體往高層次，精品化、規(guī)?；较虬l(fā)展，是北京市整個(gè)西北區(qū)域的商業(yè)中心區(qū)，已基本能滿足輻射區(qū)域的消費(fèi)需求。西區(qū)商業(yè)發(fā)展進(jìn)程傳統(tǒng)電子商貿(mào)區(qū)新興現(xiàn)代商務(wù)區(qū)中關(guān)村區(qū)域的商業(yè)8中關(guān)村的商業(yè)有巨大的發(fā)展空間和強(qiáng)勁的發(fā)展動力。

區(qū)域功能和轉(zhuǎn)型，為中關(guān)村的商業(yè)帶來了巨大的發(fā)展機(jī)會。

在可預(yù)見的未來，中關(guān)村商業(yè)一定越來越成熟、配套越來越完善，成為北京最具影響力的商圈之一。中關(guān)村的商業(yè)有巨大的發(fā)展空間和強(qiáng)勁的發(fā)展動力。

區(qū)域功能和9三、西區(qū)商業(yè)調(diào)研分析三、西區(qū)商業(yè)調(diào)研分析103.1寫字樓底商商業(yè)地點(diǎn)劃分商業(yè)業(yè)態(tài)數(shù)量中電國際招商銀行、華夏銀行；聯(lián)邦快遞金考；良子健身；達(dá)美樂比薩、亢龍?zhí)泳栖?、東海（餐廳）；7中鋼大廈荷蘭銀行；華爾街英語；江南賦主題餐廳、海鮮自助餐、漢萊國際美食百匯、蕉葉泰國餐廳6世界財(cái)富中心工商銀行；食界2四通大廈中國郵政；康打印復(fù)制店；師傅風(fēng)味牛肉面、小石頭餐廳、草原麥后火鍋、鼎鴻美食（燒烤麻辣店）、6鼎好電子城上海浦東發(fā)展銀行；民生銀行；麥當(dāng)勞（地下）、千錫麥湘粵精品菜、鼎好大酒樓、真功夫快餐6中芯大廈上品·優(yōu)價(jià)百貨（衣服鞋帽包）；國美電器；紅京魚美食、品諾（餐飲）4首創(chuàng)拓展大廈中信銀行、北京銀行2中國電子大廈鮑魚先生、上島咖啡、農(nóng)業(yè)銀行、興業(yè)銀行、恒生銀行、匯豐銀行、蜀地傳說、好鄰居81+1大廈久世家酒行（洋酒）、恒和金（集幣、金銀禮品）、北京農(nóng)村商業(yè)銀行、misx..s美發(fā)4神州數(shù)碼大廈魚之愉中式快餐、19號伴面、交通銀行、3長遠(yuǎn)天地中國銀行、伊麗爾美容、滴珠樓茶藝館、章光101中關(guān)村旗艦店、惠豐煙酒、審美、菲格口腔、瑩姿造型、寶姿美發(fā)、優(yōu)力美食、龍文學(xué)校、工商銀行、飛云辦公家具、慧海蓮邦茶藝館、嬰之寶、光大銀行、7-11、17理想大廈花旗銀行，中汽南方，三個(gè)貴州人，中國銀行4天創(chuàng)大廈茶藝、華夏典當(dāng)行、ems、佳美口腔、移動、科達(dá)互聯(lián)網(wǎng)視頻會議體驗(yàn)中心。7西屋國際靚百合美發(fā)、大場面眼鏡、全視角眼鏡、惠普服務(wù)中心、濟(jì)仁康大藥房、西屋茶社、佳美口腔、招商銀行、煙酒行、spa、泰悅康足浴。11科建大廈肯德基、蘇娃*蒂諾、寶島眼鏡、味多美、莫奈咖啡5創(chuàng)富大廈聯(lián)想客服、快客、洗車、中國銀行、滴珠樓茶館、惠豐超市6國機(jī)集團(tuán)興業(yè)銀行、恒生銀行；鮑魚先生、上島咖啡、4小區(qū)附近人民法院；律師事務(wù)所；澤美樂超市、好鄰居超市、避風(fēng)塘茶樓、嘉事堂藥店；山西面食館、誼友賓館、黃記煌火鍋、渝都川菜、食面八方、重慶佰勝家、123.1寫字樓底商商業(yè)地點(diǎn)劃分商業(yè)業(yè)態(tài)數(shù)量中電國際招商銀11海淀圖書城商業(yè)街昊海樓、博大音像、鑫萊賓館、書畫社、麥克西蒙、器店、博海先鋒音像、奉之和快餐廳、啊呀呀、嘉事堂藥店、安踏體育專用、明亮世界眼鏡、利達(dá)斯、郵局、中國書店、達(dá)芙妮、凱文娛樂、北京一屋天下上網(wǎng)服務(wù)中心、華萊西眼鏡店、向陽文體商店、L型商鋪、金貴足22中關(guān)村廣場津樂匯購物中心（各類女性高檔用品居多）、名店運(yùn)動城、巴黎貝瑞美嘉歡樂電影城、韓國美食餐廳、拉丁果闌休閑廳、5中關(guān)村廣場步行街煙酒店、衣服小店、皮包、工藝品、家居用品、真功夫快餐店、米奇裝賣店、石頭記、茶葉店、韓國拌飯、韓國正宗面、呷哺呷哺、海盜船、兩個(gè)紅酒店15新中關(guān)購物中心金逸國際影城、光大證券、建設(shè)銀行、奧力健身、英孚教育、光華鼎力教育、櫻花國際日語、屈臣氏、激光整形美容院；味干拉面、鷺鷺酒家、呷哺呷哺、KFC、欣業(yè)餐廳、新巴客咖啡店、眉州東坡酒樓、美麗田園SPA、成龍咖啡、18第三極7&11、建設(shè)銀行、凱撒國旅、味多美、肯德基、奧運(yùn)專賣、康師傅私房牛肉面、民族工藝品、全視野眼鏡、windflower美發(fā)。-1層美食館，1層約會館，2層流行館，3層魅力館，5層活力館。底商103.2中關(guān)村集中商業(yè)海淀圖書城商業(yè)街昊海樓、博大音像、鑫萊賓館、書畫社、麥克西蒙12行業(yè)劃分商業(yè)業(yè)主數(shù)量金融招商銀行、華夏銀行、荷蘭銀行、工商銀行、中國郵政、上海浦東發(fā)展銀行、民生銀行、中信銀行、北京銀行、農(nóng)業(yè)銀行、興業(yè)銀行、恒生銀行、匯豐銀行、花旗銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、渣打銀行17餐飲食界、達(dá)美樂比薩、亢龍?zhí)泳栖?、東海（餐廳）、江南賦主題餐廳、海鮮自助餐、漢萊國際美食百匯、蕉葉泰國餐廳、康師傅風(fēng)味牛肉面、小石頭餐廳、草原麥后火鍋、鼎鴻美食（燒烤麻辣店）、麥當(dāng)勞（地下）、千錫麥湘粵精品菜、鼎好大酒樓、紅京魚美食、品諾（餐飲）、韓國美食餐廳、真功夫快餐、鮑魚先生、上島咖啡、三個(gè)貴州人、味多美、肯德基、莫奈咖啡、奉之和快餐廳、真功夫快餐店、、茶葉店、韓國拌飯、韓國正宗面、呷哺呷哺、味干拉面、鷺鷺酒家、欣業(yè)餐廳、眉州東坡酒樓、成龍咖啡、避風(fēng)塘茶樓、山西面食館、黃記煌火鍋、渝都川菜、食面八方、重慶佰勝家、鮑魚先生、馬蘭拉面44商場新中關(guān)；上品·優(yōu)價(jià)百貨（衣服鞋帽包）、國美電器、津樂匯購物中心（各類女性高檔用品居多）、名店運(yùn)動城、奧運(yùn)專賣、屈臣氏、第三極-1層美食館，1層約會館，2層流行館，3層魅力館，5層活力館。8休閑拉丁果闌休閑廳、巴黎貝瑞、滴珠樓茶館、煙酒行、spa、西屋茶社、凱文娛樂、金逸國際影城、書畫社、兩個(gè)紅酒店10美容健身良子健身、激光整形美容院、奧力健身、美麗田園SPA、佳美口腔、靚百合美發(fā)、泰悅康足浴、windflower美發(fā)8教育英孚教育、光華鼎力教育、櫻花國際日語、新東方4其他聯(lián)邦快遞金考、打印復(fù)制店、民族工藝品、律師事務(wù)所、人民法院、嘉事堂藥店、明亮世界眼鏡、博大音像、鑫萊賓館、書畫社、麥克西蒙、器店、博海先鋒音像、利達(dá)斯、中國書店、達(dá)芙妮、凱文娛樂、北京一屋天下上網(wǎng)服務(wù)中心、華萊西眼鏡店、向陽文體商店、L型商鋪、金貴足、全視野眼鏡、華夏典當(dāng)行、ems、移動、科達(dá)互聯(lián)網(wǎng)視頻會議體驗(yàn)中心、濟(jì)仁康大藥房29超市家樂福、澤美樂超市、好鄰居超市、惠豐超市43.3商業(yè)業(yè)態(tài)分類統(tǒng)計(jì)行業(yè)劃分商業(yè)業(yè)主數(shù)量金融招13從上述調(diào)研數(shù)據(jù)我們可以看到：中關(guān)村區(qū)域的商業(yè)總體來說，綜合性的商業(yè)群體內(nèi)如中關(guān)村步行街和中關(guān)村購物廣場物業(yè)形態(tài)比較齊全，繁榮度較高。寫字樓配套商業(yè)，多以商務(wù)服務(wù)性的餐飲、銀行、休閑為主，目標(biāo)人群較為集中。缺乏規(guī)劃，布局零亂不合理，總體商業(yè)形式和內(nèi)容單調(diào)。從業(yè)態(tài)形式來看，金融銀行很多、各類購物、餐飲業(yè)態(tài)較多，健身、休閑戶外、高檔商務(wù)休閑類業(yè)態(tài)少，且檔次一般，從某種程度上成為該區(qū)域商業(yè)中的空白。3.5商業(yè)經(jīng)營類別分析從上述調(diào)研數(shù)據(jù)我們可以看到：3.5商業(yè)經(jīng)營類別分析14四、立方庭商業(yè)定位四、立方庭商業(yè)定位15商界有個(gè)說法：誰能占領(lǐng)市場空白點(diǎn)，誰就能快速占據(jù)市場。商界有個(gè)說法：誰能占領(lǐng)市場空白點(diǎn)，誰就能快速占據(jù)市場。164.1立方庭商業(yè)優(yōu)劣勢分析1、中關(guān)村西區(qū)—“中國的硅谷”未來良好的發(fā)展前景；2、微軟總部即將入駐，將帶來巨大的人流和商業(yè)需求；3、中關(guān)村西區(qū)的消費(fèi)能力強(qiáng)，成長空間大，后期回報(bào)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過前期培育市場的投資。1、項(xiàng)目體量小，為商業(yè)配套，基礎(chǔ)條件不足，發(fā)揮空間有限；2、處于西區(qū)的西部，人流量小，周圍商業(yè)氣氛不弄；3、緊鄰的項(xiàng)目都有商業(yè)出租，競爭壓力較大。優(yōu)勢劣勢4.1立方庭商業(yè)優(yōu)劣勢分析1、中關(guān)村西區(qū)—“中國的硅谷”未來174.2微軟聚合效應(yīng)

結(jié)論：

以微軟總部入駐帶來的商機(jī)為賣點(diǎn)，定位為特定人群（微軟）的特色商街，規(guī)劃合理業(yè)態(tài)，突出特色和個(gè)性，精心設(shè)計(jì)推廣計(jì)劃，快速消化產(chǎn)品。4.2微軟聚合效應(yīng)結(jié)論：181、定位分析：為特定人群（微軟）量身定制的特色商街本案體量不大只有4000平米，不能形成聚合效益；處于西區(qū)西部，人流量不大；本案緊鄰微軟，5千人的總部效益，能帶來巨大的消費(fèi)力；2、業(yè)態(tài)分析：通過市場調(diào)研我們知道，綠色健康、戶外休閑以及高檔商務(wù)是本區(qū)域的空白，經(jīng)營此業(yè)態(tài)具有無可比性，易形成特色業(yè)態(tài)，成長為多業(yè)態(tài)復(fù)合。如：青鳥健身、商務(wù)特色餐飲、GOLF商店、戶外用品商店、24小時(shí)便利店、寵物商店等3、物業(yè)結(jié)構(gòu)：以兩三個(gè)主題主力店為主，包容各類主題經(jīng)營業(yè)態(tài)入駐。4.3立方庭商業(yè)要素1、定位分析：為特定人群（微軟）量身定制的特色商街4.3立方19商業(yè)街主題定位：中關(guān)村軟商業(yè)，綠色商務(wù)交流區(qū)關(guān)鍵詞:軟化商業(yè)：（積極的、輕松的、有品質(zhì)的商業(yè)業(yè)態(tài)。微軟化的生活方式和態(tài)度；讓生活中的自己褪去中關(guān)村的符號理性、冷靜、嚴(yán)謹(jǐn)。）商務(wù)交流區(qū)：（一種融商務(wù)與休閑為一體的溝通區(qū)域）定制化商業(yè)：（為特定人群量身定制的商業(yè)）幸福文化：（我們在設(shè)計(jì)業(yè)態(tài)主題時(shí)，更關(guān)注消費(fèi)者精神、文化、社交領(lǐng)域的多元化需要，最大化地創(chuàng)造快樂的元素，最大化地制造幸福的文化。）4.4立方庭商業(yè)定位商業(yè)街主題定位：中關(guān)村軟商業(yè)，綠色商務(wù)交流區(qū)4.4立方庭商業(yè)20五、立方庭目標(biāo)客群定位五、立方庭目標(biāo)客群定位215.1商業(yè)目標(biāo)客群分類目標(biāo)市場分為兩類：一、是經(jīng)營者分為商鋪的產(chǎn)權(quán)者（投資者）和商品的經(jīng)營者；二、是目標(biāo)消費(fèi)者5.1商業(yè)目標(biāo)客群分類225.2商鋪的產(chǎn)權(quán)者（投資者）和商品經(jīng)營者分析（1）產(chǎn)權(quán)者基于以下原因?qū)Ρ景肝飿I(yè)商鋪產(chǎn)權(quán)有渴望：A、投資者：目的為獲得高于銀行存款利率的回報(bào)；B、經(jīng)營者：看好本物業(yè)發(fā)展，為獲得競爭優(yōu)勢，降低長期經(jīng)營成本；C、融資者：目的以尋求固定資產(chǎn)升值為前提，保持長期融資通道；D、消化不良收入者：目的是通過投資洗錢，獲得正當(dāng)?shù)馁Y產(chǎn)和收入。5.2商鋪的產(chǎn)權(quán)者（投資者）和商品經(jīng)營者分析23（2）商品的經(jīng)營者分析經(jīng)營者多數(shù)以看好中關(guān)村人群巨大的消費(fèi)能力，以及微軟入駐帶來的消費(fèi)需求為前提，看好本項(xiàng)目：A、成熟品牌代理者。為更多的占領(lǐng)市場，不放棄任何一個(gè)成長的商業(yè)市場，該類經(jīng)營者占總經(jīng)營者中的30%。B、新入市品牌或市場占有率較小的品牌經(jīng)營者。成熟商業(yè)空間小，市場容量有限，新品牌或弱勢品牌為降低風(fēng)險(xiǎn)，需要選擇最低的進(jìn)入成本。該類經(jīng)營者約為60%。C、有區(qū)域優(yōu)勢經(jīng)營者。有特定的優(yōu)惠政策，在該項(xiàng)目有一定的釋放空間，該類經(jīng)營者約為10%。（2）商品的經(jīng)營者分析245.3目標(biāo)消費(fèi)者目標(biāo)消費(fèi)者的形成需要有一個(gè)漫長的培育、發(fā)展的過程，主要是通過項(xiàng)目本身的經(jīng)營特色、地段優(yōu)勢來逐步培育起來，依本案規(guī)劃，目標(biāo)消費(fèi)者分為四類。A.微軟總部的員工及本區(qū)域白領(lǐng)階層。講究生活的便捷與品質(zhì)。B.有車人士。擴(kuò)大了生活空間，尋求安逸的休閑、消費(fèi)環(huán)境，避開過分的喧嘩。C.時(shí)尚一族。尋求個(gè)性化的體現(xiàn)，對消費(fèi)過程有較高的體驗(yàn)要求，對商業(yè)環(huán)境有個(gè)性需求。D.尋求方便的人士：就近消費(fèi)，為了方便而成為消費(fèi)者。5.3目標(biāo)消費(fèi)者25六、立方庭商業(yè)價(jià)格定位六、立方庭商業(yè)價(jià)格定位266.1中關(guān)村主要商業(yè)定價(jià)調(diào)研商業(yè)大廈租賃價(jià)格售價(jià)中鋼大廈15元---18/天/平米（1F—3F）E世界13元/天/平米(4F)鼎好電子城72元/天/平米(2f)海龍25元/天/平米（5F）29元/天/平米(4F)1+1大廈8元/天/平米（1F）第三極15元/天/平米(1F)12元/天/平米(3F)2006-09-12商鋪均價(jià)30000元/平米2006-01-23-商鋪均價(jià)30000元/平米2005-11-11商鋪價(jià)格25000-45000元/平方米2005-05-26-商鋪價(jià)格25000-41000元/平方米天創(chuàng)大廈8元/天/平米商業(yè)售價(jià)：35000元/平米(600平米上下兩層)新中關(guān)25元/天/平米（2F）遠(yuǎn)中·悅?cè)R商業(yè)租價(jià)：6元/天/平米商業(yè)售價(jià)：35000元/平米中關(guān)村公館1、公寓售價(jià)：26000元/平米；2、商業(yè)售價(jià)：46000元/平米。中國電子大廈匯豐銀行：8元/天/平米，鮑魚先生：4元/天/平米理想國際大廈一層10元/天/平米，二層5元/天/平米中關(guān)村步行街10元/天/平米-12元/天/平米(700平米)6.1中關(guān)村主要商業(yè)定價(jià)調(diào)研商業(yè)大廈租賃價(jià)格售價(jià)中鋼大廈15276.2租金參照法（一）中關(guān)村商業(yè)的租金在4-72元/天/平米之間，理想國際等純寫字樓商業(yè)租金低，海龍等商貿(mào)大樓商業(yè)租金高。寫字樓裙樓商業(yè)中，銀行等金融機(jī)構(gòu)租金最高約10元/天/平米以上，餐飲租金最低4-6元/天/平米。租金參照法：1、投資回報(bào)率問題：從以上的靜態(tài)分析我們可以看出，本區(qū)域除第三極外，投資其他項(xiàng)目商業(yè)都不能算成功，所以本案不參考其數(shù)據(jù)。6.2租金參照法（一）中關(guān)村商業(yè)的租金在4-72元/天/平米28商業(yè)投資和經(jīng)營的前提，就是投資收益率高于銀行貸款利率7.83%，本案按投資收益率10%，租金8元/平米/天計(jì)算，保證收益的合理售價(jià)=8×30×11/10%=26400元/平米。由于本案是兩層并一層出售，按銷售慣例，第二層折半出售，銷售價(jià)格=2.64+2.64/2=3.96萬元/平米。因此，充分保證投資者收益的情況下，項(xiàng)目售價(jià)在3.96萬元/平米左右。6.2租金參照法（二）商業(yè)投資和經(jīng)營的前提，就是投資收益率高于銀行貸款利率7.8329競爭導(dǎo)向定價(jià)法：競爭參考性項(xiàng)目：天創(chuàng)大廈商業(yè)售價(jià)：35000元/平米(600平米上下兩層)遠(yuǎn)中*悅來商業(yè)售價(jià)：35000元/平米中關(guān)村公館商業(yè)售價(jià)：46000元/平米第三極商鋪價(jià)格25000-41000元/平方米區(qū)域商業(yè)的平均價(jià)格為=（3.5+4.6+3.5+4.0）/4=3.9萬元按區(qū)域平均價(jià)格計(jì)算，本案兩層出售的價(jià)格應(yīng)為=3.9×（1+1/2）=5.85萬元/平米。

因此兩種定價(jià)法下的商業(yè)銷售價(jià)格區(qū)間應(yīng)在3.96—5.85萬元之間。由于目前房地產(chǎn)市場處在觀望情緒漸濃之際，建議項(xiàng)目采用穩(wěn)健定價(jià)的方法，低開高走，以便增強(qiáng)市場的投資信心。6.3競爭導(dǎo)向定價(jià)法競爭導(dǎo)向定價(jià)法：6.3競爭導(dǎo)向定價(jià)法30七、立方庭商業(yè)案名七、立方庭商業(yè)案名31M3美立方商街（主推）案名解釋：1、M，有三層含義：一指微軟Microsoft，表明立方庭商業(yè)緊鄰微軟之優(yōu)；也與美利堅(jiān)（美國）合音，體現(xiàn)外來文化和氛圍，也是微軟所帶來的聚合效應(yīng)的體現(xiàn)；二指財(cái)富Money，象征商業(yè)紅火，匯聚財(cái)富；三指大廈或建筑Mansion，代表立方庭的建筑作品或形體。2、M的三層含義組合而得“M3”，具有濃厚時(shí)尚的元素，與商業(yè)特征謀和，符號感強(qiáng)；3、美立方商街，代表和傳達(dá)一種具有人性的、健康的、休閑的的生活方式，它所涵蓋的生活元素匯集在“美立方商街”，體現(xiàn)出豐富的、高尚的、主題的立體性特點(diǎn)；其次，保持與立方庭一脈相承，延續(xù)品牌影響力；4、案名內(nèi)涵與字面印象，既反映了中關(guān)村及其商業(yè)形象的補(bǔ)充和機(jī)會，也樹立一種新商業(yè)形象與業(yè)體。M3美立方商街32M·street美立街案名解釋：1、M，取自微軟英文Microsoft手寫字母，點(diǎn)明立方庭與微軟并駕齊驅(qū)的地位，此外還含有美利堅(jiān)（美國別稱）、豐富Much、財(cái)富Money、大廈Mansion等之意，具有匯聚商業(yè)、人氣的形象；2、Street，街道之意，基于項(xiàng)目體量、沿街等特點(diǎn)出發(fā)，因而用“Street”和“街”來傳達(dá)立方庭商業(yè)的基本特征；M·street的組合具有商業(yè)時(shí)尚，符號感特別強(qiáng)；3、美立街，代表和傳達(dá)一種具有人性的、健康的、休閑的的生活方式，它所涵蓋的生活元素匯集在“美立商街”，體現(xiàn)出豐富的、高尚的、主題的立體性特點(diǎn)；其次，保持與立方庭一脈相承，延續(xù)品牌影響力；M·street美立街33八、項(xiàng)目視覺系統(tǒng)八、項(xiàng)目視覺系統(tǒng)34方案一（LOGO）方案一（LOGO）35銷售道具銷售道具36銷售道具銷售道具37銷售道具銷售道具38銷售道具-道旗銷售道具-道旗39道旗效果道旗效果40海報(bào)風(fēng)格一海報(bào)風(fēng)格一41立方庭裙樓商業(yè)整體推廣策略方案課件42立方庭裙樓商業(yè)整體推廣策略方案課件43立方庭裙樓商業(yè)整體推廣策略方案課件44立方庭裙樓商業(yè)整體推廣策略方案課件45立方庭裙樓商業(yè)整體推廣策略方案課件46海報(bào)效果海報(bào)效果47立方庭裙樓商業(yè)整體推廣策略方案課件48海報(bào)風(fēng)格二海報(bào)風(fēng)格二49立方庭裙樓商業(yè)整體推廣策略方案課件50立方庭裙樓商業(yè)整體推廣策略方案課件51立方庭裙樓商業(yè)整體推廣策略方案課件52立方庭裙樓商業(yè)整體推廣策略方案課件53立方庭裙樓商業(yè)整體推廣策略方案課件54立方庭裙樓商業(yè)整體推廣策略方案課件55方案二（LOGO）方案二（LOGO）56立方庭裙樓商業(yè)整體推廣策略方案課件57立方庭裙樓商業(yè)整體推廣策略方案課件58立方庭裙樓商業(yè)整體推廣策略方案課件59立方庭裙樓商業(yè)整體推廣策略方案課件60立方庭裙樓商業(yè)整體推廣策略方案課件61立方庭裙樓商業(yè)整體推廣策略方案課件62立方庭裙樓商業(yè)整體推廣策略方案課件63立方庭裙樓商業(yè)整體推廣策略方案課件64立方庭裙樓商業(yè)整體推廣策略方案課件65立方庭裙樓商業(yè)整體推廣策略方案課件66立方庭裙樓商業(yè)整體推廣策略方案課件67立方庭裙樓商業(yè)整體推廣策略方案課件68立方庭裙樓商業(yè)整體推廣策略方案課件69立方庭裙樓商業(yè)整體推廣策略方案課件70立方庭裙樓商業(yè)整體推廣策略方案課件71立方庭裙樓商業(yè)整體推廣策略方案課件72方案三（LOGO）方案三（LOGO）73立方庭裙樓商業(yè)整體推廣策略方案課件74立方庭裙樓商業(yè)整體推廣策略方案課件75立方庭裙樓商業(yè)整體推廣策略方案課件76立方庭裙樓商業(yè)整體推廣策略方案課件77立方庭裙樓商業(yè)整體推廣策略方案課件78立方庭裙樓商業(yè)整體推廣策略方案課件79立方庭裙樓商業(yè)整體推廣策略方案課件80立方庭裙樓商業(yè)整體推廣策略方案課件81立方庭裙樓商業(yè)整體推廣策略方案課件82立方庭裙樓商業(yè)整體推廣策略方案課件83立方庭裙樓商業(yè)整體推廣策略方案課件84立方庭裙樓商業(yè)整體推廣策略方案課件85立方庭裙樓商業(yè)整體推廣策略方案課件86立方庭裙樓商業(yè)整體推廣策略方案課件87立方庭裙樓商業(yè)整體推廣策略方案課件88立方庭裙樓商業(yè)整體推廣策略方案課件89方案四（LOGO）方案四（LOGO）90立方庭裙樓商業(yè)整體推廣策略方案課件91立方庭裙樓商業(yè)整體推廣策略方案課件92立方庭裙樓商業(yè)整體推廣策略方案課件93立方庭裙樓商業(yè)整體推廣策略方案課件94立方庭裙樓商業(yè)整體推廣策略方案課件95立方庭裙樓商業(yè)整體推廣策略方案課件96立方庭裙樓商業(yè)整體推廣策略方案課件97立方庭裙樓商業(yè)整體推廣策略方案課件98立方庭裙樓商業(yè)整體推廣策略方案課件99立方庭裙樓商業(yè)整體推廣策略方案課件100立方庭裙樓商業(yè)整體推廣策略方案課件101立方庭裙樓商業(yè)整體推廣策略方案課件102立方庭裙樓商業(yè)整體推廣策略方案課件103立方庭裙樓商業(yè)整體推廣策略方案課件104方案四（LOGO）方案四（LOGO）105銷售形式：知名代理商銷售由于商業(yè)地產(chǎn)的目標(biāo)客戶有很大的隱蔽性，可以借助知名商業(yè)地產(chǎn)代理商的資源和渠道，能有效的縮短銷售期。注：最好不要簽獨(dú)家代理。本案銷售策略銷售形式：知名代理商銷售本案銷售策略106本案銷售策略市場推廣的工作有兩條線：

第一步：招商推廣工作第二步：銷售推廣工作同時(shí)同步進(jìn)行，以租約促銷售本案銷售策略107市場銷售計(jì)劃工作重點(diǎn)：工作重點(diǎn)——招商工作，重點(diǎn)引進(jìn)：健康活力店：青鳥健身類、健康娛樂店：大型KTV健康休閑店：星巴克等健康便利店：健康生活店：知名戶外廠家、準(zhǔn)備在北京開拓市場的新興的旗艦店工作重點(diǎn)——銷售工作，重點(diǎn)進(jìn)行：銷售道具準(zhǔn)備，全面進(jìn)行廣告推廣；現(xiàn)場商業(yè)氛圍營造，售樓處裝修；確立銷售渠道，整合客戶資源。市場銷售計(jì)劃108謝謝AD4集思廣義謝謝AD4集思廣義109【立方庭裙樓商業(yè)整體推廣策略方案】AD4集思廣義2008-07-05【立方庭裙樓商業(yè)整體推廣策略方案】AD4集思廣義110目錄項(xiàng)目基本情況介紹區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析立方庭商業(yè)定位立方庭商業(yè)目標(biāo)客群定位立方庭商業(yè)價(jià)格定位立方庭商業(yè)案名及視覺表現(xiàn)立方庭商業(yè)銷售策略建議目錄項(xiàng)目基本情況介紹111一、項(xiàng)目基本情況概述一、項(xiàng)目基本情況概述112立方庭商業(yè)，是由北京軒盛創(chuàng)業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的酒店式公寓項(xiàng)“立方庭”的裙樓商業(yè)，商業(yè)地上1-2層，商業(yè)總建筑面積約4000平米，為商業(yè)配套設(shè)施。東臨微軟中國總部，南有1+1大廈，北抵天創(chuàng)大廈，西臨彩和坊路，處在中關(guān)村的核心位置。項(xiàng)目基本情況立方庭商業(yè)，是由北京軒盛創(chuàng)業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的酒店式公113問題：從區(qū)位上看：處有中關(guān)村西區(qū)的西側(cè)，商業(yè)氣氛不濃。從項(xiàng)目規(guī)模上看：規(guī)模較小，發(fā)揮空間小，很難形成聚合效應(yīng)。從競爭性上看：競爭激烈，南側(cè)有1+1大廈，北側(cè)天創(chuàng)大廈，目前都對外招租。從戶型設(shè)計(jì)上看：上下兩層，社會需要一定的接受過程。利好：微軟總部已確定將落戶項(xiàng)目東側(cè)，總部效益能給項(xiàng)目帶來新的機(jī)遇。項(xiàng)目剖析：因此，本案必須放大微軟進(jìn)入帶來的商機(jī)，引導(dǎo)市場的認(rèn)同，啟動市場。問題：項(xiàng)目剖析：因此，114二、區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析二、區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析115總部經(jīng)濟(jì)：知名企業(yè)新浪、GOOGLE、微軟、以及中國銀行等金融機(jī)構(gòu)的進(jìn)駐，使得中關(guān)村西區(qū)正成為高科技企業(yè)的技術(shù)、人才交流中心，產(chǎn)品研發(fā)、展示、銷售密集區(qū)域，從而帶來了資本聚集、商務(wù)價(jià)值升級，讓西區(qū)的“總部經(jīng)濟(jì)”規(guī)模不斷放大。中國智力庫--以北京大學(xué)、清華大學(xué)、中科院為代表的各類頂尖高校和科研機(jī)構(gòu)二百余家余所。僅每年有數(shù)以萬計(jì)的本科研究生畢業(yè)，產(chǎn)生數(shù)千項(xiàng)高水平的科研成果。強(qiáng)消費(fèi)能力：從北京市近年的統(tǒng)計(jì)來看，海淀區(qū)GDP全北京市第一，個(gè)人所得稅占全國的2.5%。海淀區(qū)在娛樂、教育、文化方面的消費(fèi)支出所占比例在京均位居前列。中關(guān)村西區(qū)總部經(jīng)濟(jì)：知名企業(yè)新浪、GOOGLE、微軟、以及中國銀行等金116西區(qū)商業(yè)發(fā)展進(jìn)程傳統(tǒng)電子商貿(mào)區(qū)新興現(xiàn)代商務(wù)區(qū)中關(guān)村區(qū)域的商業(yè)，前幾年的商業(yè)主要集中在基本生活配套和電子市場上，中高端商業(yè)發(fā)展緩慢，布局零亂不合理，商業(yè)形式和內(nèi)容單調(diào)。那時(shí)的商業(yè)氛圍主要集中在當(dāng)代、雙安。近幾年，在中關(guān)村區(qū)域向高端商務(wù)區(qū)發(fā)展的過程中，作為高端商務(wù)重要標(biāo)準(zhǔn)的高檔商業(yè)配套也得到了極大的重視和發(fā)展。大型高檔百貨、酒店、購物中心、休閑娛樂、俱樂部、會所等高檔商業(yè)紛紛進(jìn)駐，整體往高層次，精品化、規(guī)?；较虬l(fā)展，是北京市整個(gè)西北區(qū)域的商業(yè)中心區(qū)，已基本能滿足輻射區(qū)域的消費(fèi)需求。西區(qū)商業(yè)發(fā)展進(jìn)程傳統(tǒng)電子商貿(mào)區(qū)新興現(xiàn)代商務(wù)區(qū)中關(guān)村區(qū)域的商業(yè)117中關(guān)村的商業(yè)有巨大的發(fā)展空間和強(qiáng)勁的發(fā)展動力。

區(qū)域功能和轉(zhuǎn)型，為中關(guān)村的商業(yè)帶來了巨大的發(fā)展機(jī)會。

在可預(yù)見的未來，中關(guān)村商業(yè)一定越來越成熟、配套越來越完善，成為北京最具影響力的商圈之一。中關(guān)村的商業(yè)有巨大的發(fā)展空間和強(qiáng)勁的發(fā)展動力。

區(qū)域功能和118三、西區(qū)商業(yè)調(diào)研分析三、西區(qū)商業(yè)調(diào)研分析1193.1寫字樓底商商業(yè)地點(diǎn)劃分商業(yè)業(yè)態(tài)數(shù)量中電國際招商銀行、華夏銀行；聯(lián)邦快遞金考；良子健身；達(dá)美樂比薩、亢龍?zhí)泳栖?、東海（餐廳）；7中鋼大廈荷蘭銀行；華爾街英語；江南賦主題餐廳、海鮮自助餐、漢萊國際美食百匯、蕉葉泰國餐廳6世界財(cái)富中心工商銀行；食界2四通大廈中國郵政；康打印復(fù)制店；師傅風(fēng)味牛肉面、小石頭餐廳、草原麥后火鍋、鼎鴻美食（燒烤麻辣店）、6鼎好電子城上海浦東發(fā)展銀行；民生銀行；麥當(dāng)勞（地下）、千錫麥湘粵精品菜、鼎好大酒樓、真功夫快餐6中芯大廈上品·優(yōu)價(jià)百貨（衣服鞋帽包）；國美電器；紅京魚美食、品諾（餐飲）4首創(chuàng)拓展大廈中信銀行、北京銀行2中國電子大廈鮑魚先生、上島咖啡、農(nóng)業(yè)銀行、興業(yè)銀行、恒生銀行、匯豐銀行、蜀地傳說、好鄰居81+1大廈久世家酒行（洋酒）、恒和金（集幣、金銀禮品）、北京農(nóng)村商業(yè)銀行、misx..s美發(fā)4神州數(shù)碼大廈魚之愉中式快餐、19號伴面、交通銀行、3長遠(yuǎn)天地中國銀行、伊麗爾美容、滴珠樓茶藝館、章光101中關(guān)村旗艦店、惠豐煙酒、審美、菲格口腔、瑩姿造型、寶姿美發(fā)、優(yōu)力美食、龍文學(xué)校、工商銀行、飛云辦公家具、慧海蓮邦茶藝館、嬰之寶、光大銀行、7-11、17理想大廈花旗銀行，中汽南方，三個(gè)貴州人，中國銀行4天創(chuàng)大廈茶藝、華夏典當(dāng)行、ems、佳美口腔、移動、科達(dá)互聯(lián)網(wǎng)視頻會議體驗(yàn)中心。7西屋國際靚百合美發(fā)、大場面眼鏡、全視角眼鏡、惠普服務(wù)中心、濟(jì)仁康大藥房、西屋茶社、佳美口腔、招商銀行、煙酒行、spa、泰悅康足浴。11科建大廈肯德基、蘇娃*蒂諾、寶島眼鏡、味多美、莫奈咖啡5創(chuàng)富大廈聯(lián)想客服、快客、洗車、中國銀行、滴珠樓茶館、惠豐超市6國機(jī)集團(tuán)興業(yè)銀行、恒生銀行；鮑魚先生、上島咖啡、4小區(qū)附近人民法院；律師事務(wù)所；澤美樂超市、好鄰居超市、避風(fēng)塘茶樓、嘉事堂藥店；山西面食館、誼友賓館、黃記煌火鍋、渝都川菜、食面八方、重慶佰勝家、123.1寫字樓底商商業(yè)地點(diǎn)劃分商業(yè)業(yè)態(tài)數(shù)量中電國際招商銀120海淀圖書城商業(yè)街昊海樓、博大音像、鑫萊賓館、書畫社、麥克西蒙、器店、博海先鋒音像、奉之和快餐廳、啊呀呀、嘉事堂藥店、安踏體育專用、明亮世界眼鏡、利達(dá)斯、郵局、中國書店、達(dá)芙妮、凱文娛樂、北京一屋天下上網(wǎng)服務(wù)中心、華萊西眼鏡店、向陽文體商店、L型商鋪、金貴足22中關(guān)村廣場津樂匯購物中心（各類女性高檔用品居多）、名店運(yùn)動城、巴黎貝瑞美嘉歡樂電影城、韓國美食餐廳、拉丁果闌休閑廳、5中關(guān)村廣場步行街煙酒店、衣服小店、皮包、工藝品、家居用品、真功夫快餐店、米奇裝賣店、石頭記、茶葉店、韓國拌飯、韓國正宗面、呷哺呷哺、海盜船、兩個(gè)紅酒店15新中關(guān)購物中心金逸國際影城、光大證券、建設(shè)銀行、奧力健身、英孚教育、光華鼎力教育、櫻花國際日語、屈臣氏、激光整形美容院；味干拉面、鷺鷺酒家、呷哺呷哺、KFC、欣業(yè)餐廳、新巴客咖啡店、眉州東坡酒樓、美麗田園SPA、成龍咖啡、18第三極7&11、建設(shè)銀行、凱撒國旅、味多美、肯德基、奧運(yùn)專賣、康師傅私房牛肉面、民族工藝品、全視野眼鏡、windflower美發(fā)。-1層美食館，1層約會館，2層流行館，3層魅力館，5層活力館。底商103.2中關(guān)村集中商業(yè)海淀圖書城商業(yè)街昊海樓、博大音像、鑫萊賓館、書畫社、麥克西蒙121行業(yè)劃分商業(yè)業(yè)主數(shù)量金融招商銀行、華夏銀行、荷蘭銀行、工商銀行、中國郵政、上海浦東發(fā)展銀行、民生銀行、中信銀行、北京銀行、農(nóng)業(yè)銀行、興業(yè)銀行、恒生銀行、匯豐銀行、花旗銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、渣打銀行17餐飲食界、達(dá)美樂比薩、亢龍?zhí)泳栖?、東海（餐廳）、江南賦主題餐廳、海鮮自助餐、漢萊國際美食百匯、蕉葉泰國餐廳、康師傅風(fēng)味牛肉面、小石頭餐廳、草原麥后火鍋、鼎鴻美食（燒烤麻辣店）、麥當(dāng)勞（地下）、千錫麥湘粵精品菜、鼎好大酒樓、紅京魚美食、品諾（餐飲）、韓國美食餐廳、真功夫快餐、鮑魚先生、上島咖啡、三個(gè)貴州人、味多美、肯德基、莫奈咖啡、奉之和快餐廳、真功夫快餐店、、茶葉店、韓國拌飯、韓國正宗面、呷哺呷哺、味干拉面、鷺鷺酒家、欣業(yè)餐廳、眉州東坡酒樓、成龍咖啡、避風(fēng)塘茶樓、山西面食館、黃記煌火鍋、渝都川菜、食面八方、重慶佰勝家、鮑魚先生、馬蘭拉面44商場新中關(guān)；上品·優(yōu)價(jià)百貨（衣服鞋帽包）、國美電器、津樂匯購物中心（各類女性高檔用品居多）、名店運(yùn)動城、奧運(yùn)專賣、屈臣氏、第三極-1層美食館，1層約會館，2層流行館，3層魅力館，5層活力館。8休閑拉丁果闌休閑廳、巴黎貝瑞、滴珠樓茶館、煙酒行、spa、西屋茶社、凱文娛樂、金逸國際影城、書畫社、兩個(gè)紅酒店10美容健身良子健身、激光整形美容院、奧力健身、美麗田園SPA、佳美口腔、靚百合美發(fā)、泰悅康足浴、windflower美發(fā)8教育英孚教育、光華鼎力教育、櫻花國際日語、新東方4其他聯(lián)邦快遞金考、打印復(fù)制店、民族工藝品、律師事務(wù)所、人民法院、嘉事堂藥店、明亮世界眼鏡、博大音像、鑫萊賓館、書畫社、麥克西蒙、器店、博海先鋒音像、利達(dá)斯、中國書店、達(dá)芙妮、凱文娛樂、北京一屋天下上網(wǎng)服務(wù)中心、華萊西眼鏡店、向陽文體商店、L型商鋪、金貴足、全視野眼鏡、華夏典當(dāng)行、ems、移動、科達(dá)互聯(lián)網(wǎng)視頻會議體驗(yàn)中心、濟(jì)仁康大藥房29超市家樂福、澤美樂超市、好鄰居超市、惠豐超市43.3商業(yè)業(yè)態(tài)分類統(tǒng)計(jì)行業(yè)劃分商業(yè)業(yè)主數(shù)量金融招122從上述調(diào)研數(shù)據(jù)我們可以看到：中關(guān)村區(qū)域的商業(yè)總體來說，綜合性的商業(yè)群體內(nèi)如中關(guān)村步行街和中關(guān)村購物廣場物業(yè)形態(tài)比較齊全，繁榮度較高。寫字樓配套商業(yè)，多以商務(wù)服務(wù)性的餐飲、銀行、休閑為主，目標(biāo)人群較為集中。缺乏規(guī)劃，布局零亂不合理，總體商業(yè)形式和內(nèi)容單調(diào)。從業(yè)態(tài)形式來看，金融銀行很多、各類購物、餐飲業(yè)態(tài)較多，健身、休閑戶外、高檔商務(wù)休閑類業(yè)態(tài)少，且檔次一般，從某種程度上成為該區(qū)域商業(yè)中的空白。3.5商業(yè)經(jīng)營類別分析從上述調(diào)研數(shù)據(jù)我們可以看到：3.5商業(yè)經(jīng)營類別分析123四、立方庭商業(yè)定位四、立方庭商業(yè)定位124商界有個(gè)說法：誰能占領(lǐng)市場空白點(diǎn)，誰就能快速占據(jù)市場。商界有個(gè)說法：誰能占領(lǐng)市場空白點(diǎn)，誰就能快速占據(jù)市場。1254.1立方庭商業(yè)優(yōu)劣勢分析1、中關(guān)村西區(qū)—“中國的硅谷”未來良好的發(fā)展前景；2、微軟總部即將入駐，將帶來巨大的人流和商業(yè)需求；3、中關(guān)村西區(qū)的消費(fèi)能力強(qiáng)，成長空間大，后期回報(bào)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過前期培育市場的投資。1、項(xiàng)目體量小，為商業(yè)配套，基礎(chǔ)條件不足，發(fā)揮空間有限；2、處于西區(qū)的西部，人流量小，周圍商業(yè)氣氛不弄；3、緊鄰的項(xiàng)目都有商業(yè)出租，競爭壓力較大。優(yōu)勢劣勢4.1立方庭商業(yè)優(yōu)劣勢分析1、中關(guān)村西區(qū)—“中國的硅谷”未來1264.2微軟聚合效應(yīng)

結(jié)論：

以微軟總部入駐帶來的商機(jī)為賣點(diǎn)，定位為特定人群（微軟）的特色商街，規(guī)劃合理業(yè)態(tài)，突出特色和個(gè)性，精心設(shè)計(jì)推廣計(jì)劃，快速消化產(chǎn)品。4.2微軟聚合效應(yīng)結(jié)論：1271、定位分析：為特定人群（微軟）量身定制的特色商街本案體量不大只有4000平米，不能形成聚合效益；處于西區(qū)西部，人流量不大；本案緊鄰微軟，5千人的總部效益，能帶來巨大的消費(fèi)力；2、業(yè)態(tài)分析：通過市場調(diào)研我們知道，綠色健康、戶外休閑以及高檔商務(wù)是本區(qū)域的空白，經(jīng)營此業(yè)態(tài)具有無可比性，易形成特色業(yè)態(tài)，成長為多業(yè)態(tài)復(fù)合。如：青鳥健身、商務(wù)特色餐飲、GOLF商店、戶外用品商店、24小時(shí)便利店、寵物商店等3、物業(yè)結(jié)構(gòu)：以兩三個(gè)主題主力店為主，包容各類主題經(jīng)營業(yè)態(tài)入駐。4.3立方庭商業(yè)要素1、定位分析：為特定人群（微軟）量身定制的特色商街4.3立方128商業(yè)街主題定位：中關(guān)村軟商業(yè)，綠色商務(wù)交流區(qū)關(guān)鍵詞:軟化商業(yè)：（積極的、輕松的、有品質(zhì)的商業(yè)業(yè)態(tài)。微軟化的生活方式和態(tài)度；讓生活中的自己褪去中關(guān)村的符號理性、冷靜、嚴(yán)謹(jǐn)。）商務(wù)交流區(qū)：（一種融商務(wù)與休閑為一體的溝通區(qū)域）定制化商業(yè)：（為特定人群量身定制的商業(yè)）幸福文化：（我們在設(shè)計(jì)業(yè)態(tài)主題時(shí)，更關(guān)注消費(fèi)者精神、文化、社交領(lǐng)域的多元化需要，最大化地創(chuàng)造快樂的元素，最大化地制造幸福的文化。）4.4立方庭商業(yè)定位商業(yè)街主題定位：中關(guān)村軟商業(yè)，綠色商務(wù)交流區(qū)4.4立方庭商業(yè)129五、立方庭目標(biāo)客群定位五、立方庭目標(biāo)客群定位1305.1商業(yè)目標(biāo)客群分類目標(biāo)市場分為兩類：一、是經(jīng)營者分為商鋪的產(chǎn)權(quán)者（投資者）和商品的經(jīng)營者；二、是目標(biāo)消費(fèi)者5.1商業(yè)目標(biāo)客群分類1315.2商鋪的產(chǎn)權(quán)者（投資者）和商品經(jīng)營者分析（1）產(chǎn)權(quán)者基于以下原因?qū)Ρ景肝飿I(yè)商鋪產(chǎn)權(quán)有渴望：A、投資者：目的為獲得高于銀行存款利率的回報(bào)；B、經(jīng)營者：看好本物業(yè)發(fā)展，為獲得競爭優(yōu)勢，降低長期經(jīng)營成本；C、融資者：目的以尋求固定資產(chǎn)升值為前提，保持長期融資通道；D、消化不良收入者：目的是通過投資洗錢，獲得正當(dāng)?shù)馁Y產(chǎn)和收入。5.2商鋪的產(chǎn)權(quán)者（投資者）和商品經(jīng)營者分析132（2）商品的經(jīng)營者分析經(jīng)營者多數(shù)以看好中關(guān)村人群巨大的消費(fèi)能力，以及微軟入駐帶來的消費(fèi)需求為前提，看好本項(xiàng)目：A、成熟品牌代理者。為更多的占領(lǐng)市場，不放棄任何一個(gè)成長的商業(yè)市場，該類經(jīng)營者占總經(jīng)營者中的30%。B、新入市品牌或市場占有率較小的品牌經(jīng)營者。成熟商業(yè)空間小，市場容量有限，新品牌或弱勢品牌為降低風(fēng)險(xiǎn)，需要選擇最低的進(jìn)入成本。該類經(jīng)營者約為60%。C、有區(qū)域優(yōu)勢經(jīng)營者。有特定的優(yōu)惠政策，在該項(xiàng)目有一定的釋放空間，該類經(jīng)營者約為10%。（2）商品的經(jīng)營者分析1335.3目標(biāo)消費(fèi)者目標(biāo)消費(fèi)者的形成需要有一個(gè)漫長的培育、發(fā)展的過程，主要是通過項(xiàng)目本身的經(jīng)營特色、地段優(yōu)勢來逐步培育起來，依本案規(guī)劃，目標(biāo)消費(fèi)者分為四類。A.微軟總部的員工及本區(qū)域白領(lǐng)階層。講究生活的便捷與品質(zhì)。B.有車人士。擴(kuò)大了生活空間，尋求安逸的休閑、消費(fèi)環(huán)境，避開過分的喧嘩。C.時(shí)尚一族。尋求個(gè)性化的體現(xiàn)，對消費(fèi)過程有較高的體驗(yàn)要求，對商業(yè)環(huán)境有個(gè)性需求。D.尋求方便的人士：就近消費(fèi)，為了方便而成為消費(fèi)者。5.3目標(biāo)消費(fèi)者134六、立方庭商業(yè)價(jià)格定位六、立方庭商業(yè)價(jià)格定位1356.1中關(guān)村主要商業(yè)定價(jià)調(diào)研商業(yè)大廈租賃價(jià)格售價(jià)中鋼大廈15元---18/天/平米（1F—3F）E世界13元/天/平米(4F)鼎好電子城72元/天/平米(2f)海龍25元/天/平米（5F）29元/天/平米(4F)1+1大廈8元/天/平米（1F）第三極15元/天/平米(1F)12元/天/平米(3F)2006-09-12商鋪均價(jià)30000元/平米2006-01-23-商鋪均價(jià)30000元/平米2005-11-11商鋪價(jià)格25000-45000元/平方米2005-05-26-商鋪價(jià)格25000-41000元/平方米天創(chuàng)大廈8元/天/平米商業(yè)售價(jià)：35000元/平米(600平米上下兩層)新中關(guān)25元/天/平米（2F）遠(yuǎn)中·悅?cè)R商業(yè)租價(jià)：6元/天/平米商業(yè)售價(jià)：35000元/平米中關(guān)村公館1、公寓售價(jià)：26000元/平米；2、商業(yè)售價(jià)：46000元/平米。中國電子大廈匯豐銀行：8元/天/平米，鮑魚先生：4元/天/平米理想國際大廈一層10元/天/平米，二層5元/天/平米中關(guān)村步行街10元/天/平米-12元/天/平米(700平米)6.1中關(guān)村主要商業(yè)定價(jià)調(diào)研商業(yè)大廈租賃價(jià)格售價(jià)中鋼大廈151366.2租金參照法（一）中關(guān)村商業(yè)的租金在4-72元/天/平米之間，理想國際等純寫字樓商業(yè)租金低，海龍等商貿(mào)大樓商業(yè)租金高。寫字樓裙樓商業(yè)中，銀行等金融機(jī)構(gòu)租金最高約10元/天/平米以上，餐飲租金最低4-6元/天/平米。租金參照法：1、投資回報(bào)率問題：從以上的靜態(tài)分析我們可以看出，本區(qū)域除第三極外，投資其他項(xiàng)目商業(yè)都不能算成功，所以本案不參考其數(shù)據(jù)。6.2租金參照法（一）中關(guān)村商業(yè)的租金在4-72元/天/平米137商業(yè)投資和經(jīng)營的前提，就是投資收益率高于銀行貸款利率7.83%，本案按投資收益率10%，租金8元/平米/天計(jì)算，保證收益的合理售價(jià)=8×30×11/10%=26400元/平米。由于本案是兩層并一層出售，按銷售慣例，第二層折半出售，銷售價(jià)格=2.64+2.64/2=3.96萬元/平米。因此，充分保證投資者收益的情況下，項(xiàng)目售價(jià)在3.96萬元/平米左右。6.2租金參照法（二）商業(yè)投資和經(jīng)營的前提，就是投資收益率高于銀行貸款利率7.83138競爭導(dǎo)向定價(jià)法：競爭參考性項(xiàng)目：天創(chuàng)大廈商業(yè)售價(jià)：35000元/平米(600平米上下兩層)遠(yuǎn)中*悅來商業(yè)售價(jià)：35000元/平米中關(guān)村公館商業(yè)售價(jià)：46000元/平米第三極商鋪價(jià)格25000-41000元/平方米區(qū)域商業(yè)的平均價(jià)格為=（3.5+4.6+3.5+4.0）/4=3.9萬元按區(qū)域平均價(jià)格計(jì)算，本案兩層出售的價(jià)格應(yīng)為=3.9×（1+1/2）=5.85萬元/平米。

因此兩種定價(jià)法下的商業(yè)銷售價(jià)格區(qū)間應(yīng)在3.96—5.85萬元之間。由于目前房地產(chǎn)市場處在觀望情緒漸濃之際，建議項(xiàng)目采用穩(wěn)健定價(jià)的方法，低開高走，以便增強(qiáng)市場的投資信心。6.3競爭導(dǎo)向定價(jià)法競爭導(dǎo)向定價(jià)法：6.3競爭導(dǎo)向定價(jià)法139七、立方庭商業(yè)案名七、立方庭商業(yè)案名140M3美立方商街（主推）案名解釋：1、M，有三層含義：一指微軟Microsoft，表明立方庭商業(yè)緊鄰微軟之優(yōu)；也與美利堅(jiān)（美國）合音，體現(xiàn)外來文化和氛圍，也是微軟所帶來的聚合效應(yīng)的體現(xiàn)；二指財(cái)富Money，象征商業(yè)紅火，匯聚財(cái)富；三指大廈或建筑Mansion，代表立方庭的建筑作品或形體。2、M的三層含義組合而得“M3”，具有濃厚時(shí)尚的元素，與商業(yè)特征謀和，符號感強(qiáng)；3、美立方商街，代表和傳達(dá)一種具有人性的、健康的、休閑的的生活方式，它所涵蓋的生活元素匯集在“美立方商街”，體現(xiàn)出豐富的、高尚的、主題的立體性特點(diǎn)；其次，保持與立方庭一脈相承，延續(xù)品牌影響力；4、案名內(nèi)涵與字面印象，既反映了中關(guān)村及其商業(yè)形象的補(bǔ)充和機(jī)會，也樹立一種新商業(yè)形象與業(yè)體。M3美立方商街141M·street美立街案名解釋：1、M，取自微軟英文Microsoft手寫字母，點(diǎn)明立方庭與微軟并駕齊驅(qū)的地位，此外還含有美利堅(jiān)（美國別稱）、豐富Much、財(cái)富Money、大廈Mansion等之意，具有匯聚商業(yè)、人氣的形象；2、Street，街道之意，基于項(xiàng)目體量、沿街等特點(diǎn)出發(fā)，因而用“Street”和“街”來傳達(dá)立方庭商業(yè)的基本特征；M·street的組合具有商業(yè)時(shí)尚，符號感特別強(qiáng)；3、美立街，代表和傳達(dá)一種具有人性的、健康的、休閑的的生活方式，它所涵蓋的生活元素匯集在“美立商街”，體現(xiàn)出豐富的、高尚的、主題的立體性特點(diǎn)；其次，保持與立方庭一脈相承，延續(xù)品牌影響力；M·street美立街142八