開(kāi)封新芒果項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提案課件

開(kāi)封新芒果項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提案

開(kāi)封新芒果項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提案

經(jīng)過(guò)我對(duì)開(kāi)封南郊汴京機(jī)械廠附近情況調(diào)查，就本案的整體運(yùn)作，資金回籠有信心做到全程營(yíng)銷(xiāo)跟蹤工作，并為公司制定完善的營(yíng)銷(xiāo)方案，希望公司能成功的抵制住市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，創(chuàng)造出最大的利潤(rùn)序言經(jīng)過(guò)我對(duì)開(kāi)封南郊汴京機(jī)械廠附近情況調(diào)查，就本案·第一部分市場(chǎng)究

第一章項(xiàng)目概況

第二章區(qū)域市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)

第三章區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研及分析

第二部分市場(chǎng)定位

第一章地塊分析

第二章項(xiàng)目市場(chǎng)定位

第三部分營(yíng)銷(xiāo)規(guī)劃

第一章?tīng)I(yíng)銷(xiāo)規(guī)劃制定原則

第二章?tīng)I(yíng)銷(xiāo)周期規(guī)劃

第三章?tīng)I(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)及時(shí)間原則

第四部分營(yíng)銷(xiāo)及推廣策略

第一章?tīng)I(yíng)銷(xiāo)推廣策略制定依據(jù)

第二章策略制定的原則

第三章?tīng)I(yíng)銷(xiāo)及推廣策略

第四章?tīng)I(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用

第五部分品牌簡(jiǎn)析

目錄·第一部分市場(chǎng)究

第一章項(xiàng)目概況

第一部分市場(chǎng)分析第一章項(xiàng)目概況項(xiàng)目地處南關(guān)區(qū)汴京機(jī)械廠原址，南側(cè)為規(guī)劃路魏都路，西臨菜屯路，北離隴海路，東接城市主干道五一路，北有在售小區(qū)佳境天城項(xiàng)目，總占地約80畝地，地塊不規(guī)則，周邊多為待開(kāi)發(fā)老城區(qū)，整體環(huán)境和配套較差第一部分市場(chǎng)分析第一章項(xiàng)目概況第二章區(qū)域市場(chǎng)分析及地產(chǎn)態(tài)勢(shì)第一節(jié)開(kāi)封區(qū)狀況開(kāi)封位于河南中部偏東，主要以農(nóng)業(yè)和旅游業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)，行政面積6444平方公里，人口490萬(wàn)，距省會(huì)鄭州72公里，交通便利，連接歐亞大陸橋隴海線，京廣，京九鐵路南北為鄰，106，301國(guó)道在此交匯，開(kāi)洛，開(kāi)商高速公路成為連接南北的主要通道，地理位置優(yōu)越，旅游業(yè)有清明上河園，龍亭，天波楊府，包公祠，大相國(guó)寺，鐵塔等旅游景點(diǎn)第二章區(qū)域市場(chǎng)分析及地產(chǎn)態(tài)勢(shì)第一節(jié)開(kāi)封區(qū)狀況第二節(jié)開(kāi)封區(qū)域經(jīng)濟(jì)開(kāi)封市旅游業(yè)發(fā)達(dá)，以旅游帶動(dòng)農(nóng)業(yè)發(fā)展并逐步形成產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)，開(kāi)封市旅游年收入60多億元，農(nóng)民人均年收入3807元第二節(jié)開(kāi)封區(qū)域經(jīng)濟(jì)第三節(jié)開(kāi)封市地產(chǎn)態(tài)勢(shì)政策：開(kāi)封市在經(jīng)過(guò)旅游業(yè)和農(nóng)業(yè)的快速發(fā)展之后，又將地產(chǎn)作為重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，加快城市建設(shè)，隨著開(kāi)封市重心的西移，征服加大新城區(qū)擴(kuò)建，老城區(qū)拆遷改造，并且受鄭州的輻射，開(kāi)封的地產(chǎn)投資呈逐年增加姿態(tài)，投資環(huán)境良好，正值投資之際市場(chǎng)：調(diào)查表明：開(kāi)封市房地產(chǎn)形式依然良好，在售樓盤(pán)銷(xiāo)售情況基本良好，市場(chǎng)處于溫?zé)犭A段，供小于求，并且多數(shù)購(gòu)房者購(gòu)房也是滿足居住條件第三節(jié)開(kāi)封市地產(chǎn)態(tài)勢(shì)第四節(jié)：預(yù)計(jì)發(fā)展趨勢(shì)開(kāi)發(fā)趨勢(shì)：開(kāi)封這幾年在開(kāi)封市政府的大力引導(dǎo)下，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，越來(lái)越多的外地房地產(chǎn)也進(jìn)駐開(kāi)封市場(chǎng)，從未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展來(lái)看，開(kāi)封房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)平穩(wěn)上升房?jī)r(jià)趨勢(shì)：兩三年內(nèi)房?jī)r(jià)會(huì)平穩(wěn)上升消費(fèi)者：本地消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)能力會(huì)逐漸增強(qiáng)，購(gòu)買(mǎi)心里會(huì)越來(lái)越成熟，最終會(huì)選擇本項(xiàng)目第四節(jié)：預(yù)計(jì)發(fā)展趨勢(shì)物業(yè)趨勢(shì)：區(qū)域內(nèi)物業(yè)配套將逐步走向正規(guī)，隨著市拆遷力度的加大，區(qū)域內(nèi)將形成完善的大居住環(huán)境，做到真正的專(zhuān)業(yè)化服務(wù)式物業(yè)管理面積與戶(hù)型：從目前本區(qū)域推出的戶(hù)型上來(lái)看，偏重于三房?jī)蓮d的大三房，建議加大三房戶(hù)型的比例，消費(fèi)者對(duì)三房的需求加大環(huán)境與配套：在滿足戶(hù)型的基礎(chǔ)上，人們對(duì)配套的要求逐步增大，配套也將是項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)的細(xì)節(jié)物業(yè)趨勢(shì)：區(qū)域內(nèi)物業(yè)配套將逐步走向正規(guī)，隨著市拆遷力度的加大區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查及分析第一節(jié)：周邊樓盤(pán)調(diào)研佳境天城情況：此項(xiàng)目系鑫鋒開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)，臨近五一路與魏都路，占地100畝，13棟六層半多層磚混建筑，建筑面積10萬(wàn)平米，容積率1.6，綠化率35%，共600多戶(hù)，雙水，天然氣，中心景觀廣場(chǎng)，地上車(chē)庫(kù)，人車(chē)分流，以“好房子，總向佳境天城看齊”為開(kāi)發(fā)理念，戶(hù)型從90—170㎡，以三室兩廳為主力戶(hù)型，目前1.2期均已交房，三期正在發(fā)售，進(jìn)入工程收尾階段，將于8月30日交房，銷(xiāo)售均價(jià)2600元/平米，商鋪6000元/平米綜合評(píng)價(jià)：佳境天城綠化率較高，小區(qū)內(nèi)景觀設(shè)計(jì)較為別致，戶(hù)型合理，配套齊全，周邊生活設(shè)施完善，交通便利，尤其臨近兩條主干道，消費(fèi)者認(rèn)可其升值潛力，但商鋪面積過(guò)大，帶來(lái)了銷(xiāo)售上的抗性區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查及分析第一節(jié)：周邊樓盤(pán)調(diào)研玫瑰花城概況系浙江興和房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)，臨近五一路、五福路，占地30畝，建筑面積3.6萬(wàn)平米，以“別墅花園洋房”為開(kāi)發(fā)理念，由磚混多層3F、4F半組成，戶(hù)型面積從90—130㎡，共262戶(hù)，主要以三房為主，均價(jià)2850元/平米，臨近一棟1、2F為商鋪，面積400平米左右，一個(gè)中心廣場(chǎng)，雙水天然氣，物業(yè)管理目前未定綜合評(píng)價(jià)：地理位置較好，靠近主干道五一路，升值潛力大，項(xiàng)目本身與定位不匹配，沒(méi)有達(dá)到花園洋房的品質(zhì)，現(xiàn)場(chǎng)樓間距較小，人體感覺(jué)比較壓抑玫瑰花城概況祥和嘉苑概況：系松森房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)，位于金梁里路58號(hào)，為經(jīng)濟(jì)適用房，占地100畝，建筑面積10萬(wàn)平米，分2期開(kāi)發(fā)，一期13棟6F多層磚混組成，共700余戶(hù)，戶(hù)型面積70—90，均價(jià)1300元/平米，一個(gè)中心廣場(chǎng)，地下車(chē)戶(hù)，頂層閣樓，尚未開(kāi)盤(pán)，目前認(rèn)購(gòu)期綜合評(píng)述：由于經(jīng)濟(jì)適用房，價(jià)格便宜，銷(xiāo)售進(jìn)度很快，目前由于準(zhǔn)購(gòu)證辦理困難，影響了銷(xiāo)售情況，項(xiàng)目區(qū)位地理位置偏遠(yuǎn)也失去了一部分目標(biāo)客戶(hù)祥和嘉苑概況：第二節(jié)：區(qū)域消費(fèi)者調(diào)研消費(fèi)者居住現(xiàn)狀與購(gòu)房目的1.被調(diào)查者目前居住區(qū)域第二節(jié)：區(qū)域消費(fèi)者調(diào)研2.被調(diào)查者目前居住面積2.被調(diào)查者目前居住面積購(gòu)房目的購(gòu)房目的購(gòu)房者理想居住區(qū)域理想居住區(qū)域購(gòu)房者理想居住區(qū)域理想居住區(qū)域理想居住面積理想居住面積理想居住類(lèi)型理想居住類(lèi)型臥室要求臥室要求客廳要求客廳要求可承受住宅均價(jià)可承受住宅均價(jià)對(duì)房屋裝修要求對(duì)房屋裝修要求第三節(jié)：區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查結(jié)論開(kāi)封市場(chǎng)處于升溫階段，經(jīng)過(guò)06.07年房地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展和政府政策的大力引導(dǎo)，開(kāi)封房地產(chǎn)業(yè)取得了很大的發(fā)展，目前供需基本達(dá)到平衡，由于受全國(guó)房地產(chǎn)大形勢(shì)的影響，本地市場(chǎng)也出現(xiàn)了部分觀望情緒，但不是很濃烈，只要正確的引導(dǎo)，還是有很大的發(fā)展空間第三節(jié)：區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查結(jié)論第二部分:市場(chǎng)定位第二部分:市場(chǎng)定位優(yōu)勢(shì)（s）：地價(jià)較低，成本較小，附近小區(qū)較多，具備一定購(gòu)買(mǎi)能力，有成功小區(qū)佳境天城借鑒 威脅：（T）項(xiàng)目臨近龍海鐵路，對(duì)小區(qū)產(chǎn)生很大的噪聲污染，可能會(huì)為銷(xiāo)售帶來(lái)一定的抗性，片區(qū)推盤(pán)量大，目標(biāo)客戶(hù)群勢(shì)必產(chǎn)生分流劣勢(shì)：（W）位置偏南，周邊環(huán)境，配套較差，遠(yuǎn)離市主干道機(jī)會(huì)：（o）魏都路及菜屯路目前都在市政規(guī)劃名單之內(nèi)，修通之后直連金明大道，出行將變得十分方便，鄭開(kāi)輕軌開(kāi)封站位于金明汽車(chē)站，離本項(xiàng)目較近，形成良好的交通優(yōu)勢(shì)，附近樓盤(pán)均為中端樓盤(pán)，可以填補(bǔ)中低檔樓盤(pán)空白，搶占低端市場(chǎng)分析優(yōu)勢(shì)（s）：威脅：（T）劣勢(shì)：（W）機(jī)會(huì)：（o）分析項(xiàng)目建筑規(guī)劃定位※建筑風(fēng)格現(xiàn)代主義建筑以現(xiàn)代設(shè)計(jì)元素簡(jiǎn)潔，實(shí)用詮釋設(shè)計(jì)風(fēng)格※景觀定位庭院式園林生活※建筑主題圍合式庭院項(xiàng)目建筑規(guī)劃定位第三節(jié)：目標(biāo)客戶(hù)定位消費(fèi)群定位貫穿于整個(gè)銷(xiāo)售過(guò)程，對(duì)銷(xiāo)售結(jié)果產(chǎn)生至關(guān)重要的作用，而且具有連帶作用，所以本案的客戶(hù)定位尤為重要，經(jīng)過(guò)深入調(diào)查研究結(jié)果，本項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)群定位為：南關(guān)區(qū)收入中等偏下人群第三節(jié)：目標(biāo)客戶(hù)定位第四節(jié)：項(xiàng)目主力客戶(hù)定位第四節(jié)：項(xiàng)目主力客戶(hù)定位2.主力客戶(hù)描述●附近企事業(yè)單位職工，個(gè)體職業(yè)者●已奠定事業(yè)基礎(chǔ)，家庭月收入在2000-3000元●年齡在30-45●文化素質(zhì)較高，對(duì)住宅有一定的要求和看法●注重實(shí)用價(jià)值2.主力客戶(hù)描述●附近企事業(yè)單位職工，個(gè)體職業(yè)者項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格定位：考慮到本項(xiàng)目的地理位置，交通條件、客戶(hù)承受力、小區(qū)規(guī)劃、工程造價(jià)以及周邊項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)等諸多因素影響本案均價(jià)定位：2300元/平米項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格定位：考慮到本項(xiàng)目的地理位置，交通條件、客戶(hù)承受第六節(jié)：項(xiàng)目戶(hù)型設(shè)計(jì)及主力戶(hù)型定位戶(hù)型設(shè)計(jì)：以居住的完美舒適為前提，以造價(jià)的經(jīng)濟(jì)實(shí)用為基礎(chǔ)，根據(jù)政策結(jié)合市場(chǎng)調(diào)查分析結(jié)果：以≤90平米三房為主，輔助80平米兩房，120-130平米大三房構(gòu)成，分為平層，復(fù)式兩種。充分考慮了現(xiàn)在居住的要求，動(dòng)靜分區(qū)，干濕分離，把合理利用面積做到最大化，南北通暢，保證健康生活，在保證生活私密性的前提下，免費(fèi)增加入戶(hù)花園和生活陽(yáng)臺(tái)，使生活舒適度進(jìn)一步提高主力戶(hù)型：小三房為主第六節(jié)：項(xiàng)目戶(hù)型設(shè)計(jì)及主力戶(hù)型定位戶(hù)型設(shè)計(jì)：第七節(jié)：規(guī)劃戶(hù)型配比兩房?jī)蓮d80-85平米占16%三房?jī)蓮d90平米占43%三房?jī)蓮d100-105平米占9%三房?jī)蓮d120-135平米占23%四房?jī)蓮d135-144平米占7%第七節(jié)：規(guī)劃戶(hù)型配比兩房?jī)蓮d80-85平米占16%第三部分：新芒果項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)規(guī)劃第三部分：新芒果項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)規(guī)劃第一節(jié)：營(yíng)銷(xiāo)規(guī)劃制定原則1.根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展周期推進(jìn)2.根據(jù)市場(chǎng)反應(yīng)及時(shí)應(yīng)對(duì)第一節(jié)：營(yíng)銷(xiāo)規(guī)劃制定原則1.根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展周期推進(jìn)第二節(jié)：營(yíng)銷(xiāo)周期規(guī)劃認(rèn)購(gòu)預(yù)熱利用媒體、公關(guān)活動(dòng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行炒作，引起各方關(guān)注樹(shù)立項(xiàng)目的生活主張，與目標(biāo)客戶(hù)互動(dòng)，增加認(rèn)購(gòu)率，準(zhǔn)備“發(fā)洪”蓄水階段公開(kāi)發(fā)售能量論蓄水達(dá)到高峰，公開(kāi)對(duì)外發(fā)售信息，引起震撼，掀起波浪強(qiáng)銷(xiāo)借助公開(kāi)發(fā)售的“勢(shì)”，對(duì)產(chǎn)品軟硬件鞥優(yōu)勢(shì)加大宣傳，再次激起熱銷(xiāo)浪潮清盤(pán)在銷(xiāo)售尾期，運(yùn)用價(jià)格杠桿，力求在銷(xiāo)售熱潮中售馨，樹(shù)立本地市場(chǎng)楷模銷(xiāo)售階段第二節(jié)：營(yíng)銷(xiāo)周期規(guī)劃認(rèn)購(gòu)預(yù)熱利用媒體、公關(guān)活動(dòng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行炒作第三節(jié)：營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)規(guī)劃及時(shí)間規(guī)劃蓄水階段認(rèn)購(gòu)期預(yù)熱期利用公關(guān)活動(dòng)進(jìn)行炒作，引起各方注意開(kāi)始市場(chǎng)認(rèn)購(gòu)公開(kāi)發(fā)售強(qiáng)銷(xiāo)期清盤(pán)持續(xù)期保溫期項(xiàng)目達(dá)到90時(shí)，預(yù)計(jì)2個(gè)月售馨1一個(gè)保溫期，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售10%2個(gè)月強(qiáng)銷(xiāo)期，預(yù)計(jì)40%為期1個(gè)月持續(xù)期，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售10%主體建設(shè)30%時(shí)開(kāi)始個(gè)公開(kāi)發(fā)售，預(yù)計(jì)2個(gè)月銷(xiāo)售30%以上第三節(jié)：營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)規(guī)劃及時(shí)間規(guī)劃蓄水階段認(rèn)購(gòu)期預(yù)熱期利用公關(guān)活第四部分：營(yíng)銷(xiāo)推廣策略第四部分：營(yíng)銷(xiāo)推廣策略第一節(jié)：營(yíng)銷(xiāo)推廣策略制定依據(jù)1.根據(jù)項(xiàng)目工程工期的推進(jìn)2.根據(jù)項(xiàng)目銷(xiāo)售周期的推進(jìn)第一節(jié)：營(yíng)銷(xiāo)推廣策略制定依據(jù)1.根據(jù)項(xiàng)目工程工期的推進(jìn)第二節(jié)：策略制定的原則階段性：—針對(duì)樓盤(pán)發(fā)展周期，銷(xiāo)售安排，有層次的逐步推進(jìn)，務(wù)求將銷(xiāo)售有序的推向高潮震撼性：—利用項(xiàng)目所倡導(dǎo)的藝術(shù)生活概念和不同時(shí)期的活動(dòng)大肆造勢(shì)牽引性：—在項(xiàng)目公開(kāi)發(fā)售前，發(fā)出即將發(fā)售的消息，引起潛在購(gòu)買(mǎi)者的注意，準(zhǔn)備蓄水發(fā)洪結(jié)合性：—樓盤(pán)生活主張與消費(fèi)者生活感受的結(jié)合—樓盤(pán)的優(yōu)越硬件與消費(fèi)者的優(yōu)越感結(jié)合第二節(jié)：策略制定的原則階段性：第三節(jié)：營(yíng)銷(xiāo)推廣策略▼▼▼▼▼▼媒體策略公關(guān)策略促銷(xiāo)策略營(yíng)銷(xiāo)策略營(yíng)銷(xiāo)模式廣告目標(biāo)提高項(xiàng)目品牌認(rèn)同感，提高項(xiàng)目品牌美譽(yù)度緊扣項(xiàng)目生活主張，全面闡述項(xiàng)目品牌價(jià)值觀和個(gè)性主張加快市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)可，提高銷(xiāo)售量，逐漸實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目品牌帶動(dòng)企業(yè)品牌發(fā)掘項(xiàng)目本身、周邊及社會(huì)資源的優(yōu)勢(shì)，并進(jìn)行有效的整合第三節(jié)：營(yíng)銷(xiāo)推廣策略▼▼▼▼▼▼媒體策略公關(guān)策略促銷(xiāo)策略營(yíng)銷(xiāo)營(yíng)銷(xiāo)推廣策略▼▼▼▼▼▼媒體策略公關(guān)策略促銷(xiāo)策略營(yíng)銷(xiāo)策略營(yíng)銷(xiāo)模式目標(biāo)客戶(hù)接觸媒體習(xí)慣營(yíng)銷(xiāo)推廣策略▼▼▼▼▼▼媒體策略公關(guān)策略促銷(xiāo)策略營(yíng)銷(xiāo)策略營(yíng)銷(xiāo)營(yíng)銷(xiāo)推廣策略▼▼▼▼▼▼媒體策略公關(guān)策略促銷(xiāo)策略營(yíng)銷(xiāo)策略營(yíng)銷(xiāo)模式原則：1.創(chuàng)新、領(lǐng)先，有吸引力，具備社會(huì)公眾效應(yīng)2.與“項(xiàng)目?jī)?yōu)越生活關(guān)”有密切關(guān)聯(lián)策略：1.“輕松陽(yáng)光生活暢想曲”：定期舉辦客戶(hù)聯(lián)誼會(huì)，目的鞏固老客戶(hù)，發(fā)展新客戶(hù)，形成一帶一或一代多的銷(xiāo)售模式，聯(lián)誼會(huì)活動(dòng)內(nèi)容根據(jù)銷(xiāo)售階段和工期進(jìn)度而定2.“輕松陽(yáng)光生活暢想曲”：不定期舉辦籃球、足球、乒乓球等聯(lián)誼比賽。目的樹(shù)立項(xiàng)目在開(kāi)封市的形象和品牌度，為產(chǎn)品在市場(chǎng)銷(xiāo)售中奠定基礎(chǔ)營(yíng)銷(xiāo)推廣策略▼▼▼▼▼▼媒體策略公關(guān)策略促銷(xiāo)策略營(yíng)銷(xiāo)策略營(yíng)銷(xiāo)營(yíng)銷(xiāo)推廣策略▼▼▼▼▼▼媒體策略公關(guān)策略促銷(xiāo)策略營(yíng)銷(xiāo)策略營(yíng)銷(xiāo)模式原則：1.能善用原有忠誠(chéng)客戶(hù)群2.能有效吸引目標(biāo)客戶(hù)到現(xiàn)場(chǎng)3.不損害原有項(xiàng)目格調(diào)形象策略：1.認(rèn)購(gòu)期，“小訂升值計(jì)劃”，認(rèn)購(gòu)期下定，小訂翻倍充房款2.保溫期,購(gòu)房送裝修或享受購(gòu)房?jī)?yōu)惠3.熱銷(xiāo)期，推出親情“1”套餐優(yōu)惠模式，即憑已購(gòu)買(mǎi)業(yè)主身份證件的準(zhǔn)業(yè)主可享受優(yōu)惠點(diǎn)數(shù)4.推出團(tuán)購(gòu)，團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠點(diǎn)數(shù)和準(zhǔn)業(yè)主人數(shù)比例為1：100營(yíng)銷(xiāo)推廣策略▼▼▼▼▼▼媒體策略公關(guān)策略促銷(xiāo)策略營(yíng)銷(xiāo)策略營(yíng)銷(xiāo)營(yíng)銷(xiāo)推廣策略▼▼▼▼▼▼媒體策略公關(guān)策略促銷(xiāo)策略營(yíng)銷(xiāo)策略營(yíng)銷(xiāo)模式1.認(rèn)購(gòu)期保留房號(hào)，保留房?jī)r(jià)，僅認(rèn)購(gòu)排號(hào)，一律不收大定，不定房號(hào)2.開(kāi)盤(pán)具體公布房?jī)r(jià)與房號(hào)，積蓄人氣，蓄勢(shì)而發(fā)3.預(yù)約看樓，每天限定人數(shù)4.采用情景式與實(shí)景營(yíng)銷(xiāo)營(yíng)銷(xiāo)推廣策略▼▼▼▼▼▼媒體策略公關(guān)策略促銷(xiāo)策略營(yíng)銷(xiāo)策略營(yíng)銷(xiāo)營(yíng)銷(xiāo)推廣策略▼▼▼▼▼▼媒體策略公關(guān)策略促銷(xiāo)策略營(yíng)銷(xiāo)策略營(yíng)銷(xiāo)模式項(xiàng)目宣傳接聽(tīng)客戶(hù)電話審核客戶(hù)資格預(yù)約時(shí)間客戶(hù)達(dá)到案場(chǎng)購(gòu)房專(zhuān)業(yè)服務(wù)簽約戶(hù)外，報(bào)紙，網(wǎng)絡(luò)等專(zhuān)人專(zhuān)線存檔并保密三天以?xún)?nèi)專(zhuān)人接待個(gè)人職業(yè)顧問(wèn)置業(yè)顧問(wèn)全程營(yíng)銷(xiāo)模式營(yíng)銷(xiāo)推廣策略▼▼▼▼▼▼媒體策略公關(guān)策略促銷(xiāo)策略營(yíng)銷(xiāo)策略營(yíng)銷(xiāo)第四節(jié)：營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用第一節(jié)：開(kāi)封項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1.項(xiàng)目占地80畝面積53280平米2.建筑面積82826平米容積率1.6第四節(jié)：營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用第一節(jié)：開(kāi)封項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)第二節(jié)：開(kāi)封項(xiàng)目推廣費(fèi)用根據(jù)開(kāi)封媒體市場(chǎng)及本項(xiàng)目的銷(xiāo)售，本項(xiàng)目推廣費(fèi)用為銷(xiāo)售額的1.5%項(xiàng)目推廣費(fèi)用為285萬(wàn)第二節(jié)：開(kāi)封項(xiàng)目推廣費(fèi)用根據(jù)開(kāi)封媒體市場(chǎng)及本項(xiàng)目的銷(xiāo)售，本項(xiàng)第五節(jié)：品牌簡(jiǎn)析第五節(jié)：品牌簡(jiǎn)析什么是品牌？●品牌是企業(yè)或產(chǎn)品的無(wú)形資產(chǎn)，產(chǎn)品可以被競(jìng)爭(zhēng)者模仿，但品牌則是獨(dú)

一無(wú)二的，它的擁有者是消費(fèi)者，企業(yè)只是生產(chǎn)者。品牌它是產(chǎn)品屬性、名稱(chēng)、包裝、價(jià)格、信譽(yù)，廣告方式等的無(wú)形總稱(chēng)。是消費(fèi)者對(duì)其使用的印象，及其自身的經(jīng)驗(yàn)的界定。是消費(fèi)者對(duì)企業(yè)或產(chǎn)品的價(jià)值觀、經(jīng)營(yíng)觀、審美觀等意識(shí)形態(tài)和行為規(guī)則的認(rèn)知。什么是品牌？●品牌是企業(yè)或產(chǎn)品的無(wú)形資產(chǎn)，產(chǎn)品可以被競(jìng)爭(zhēng)者模品牌產(chǎn)品形象商界客戶(hù)通路視覺(jué)品牌面臨的挑戰(zhàn)產(chǎn)品功能是否足夠支持品牌品牌是否具有完善的系統(tǒng)產(chǎn)品通路是否整體優(yōu)勢(shì)配合品牌是長(zhǎng)期的投資，不是廣告建立起來(lái)的產(chǎn)品形象是否夠強(qiáng)，能否引起客戶(hù)共鳴產(chǎn)品及形象是否有影響力是否忠誠(chéng)的顧客品牌產(chǎn)品形象商界客戶(hù)通路視覺(jué)品牌面臨的挑戰(zhàn)產(chǎn)品功能是否足夠支品牌資產(chǎn)的構(gòu)成品牌資產(chǎn)品牌資產(chǎn)品牌知名度品牌認(rèn)知度品牌聯(lián)想其它資產(chǎn)品牌忠誠(chéng)度品牌資產(chǎn)的構(gòu)成品牌資產(chǎn)品牌資產(chǎn)品牌知名度品牌認(rèn)知度品牌聯(lián)想其項(xiàng)目與輕松陽(yáng)光生活關(guān)系消費(fèi)者追求更優(yōu)越、更優(yōu)質(zhì)的生活項(xiàng)目、概念、主張、品質(zhì)品牌定位項(xiàng)目認(rèn)知度輕松項(xiàng)目輕松認(rèn)知度產(chǎn)品與消費(fèi)者的連接點(diǎn)項(xiàng)目與輕松陽(yáng)光生活關(guān)系消費(fèi)者追求更優(yōu)越、更優(yōu)質(zhì)的生活項(xiàng)目、概本次提案結(jié)束THANKS本次提案結(jié)束通過(guò)辛勤的工作獲得財(cái)富才是人生的大快事。一個(gè)人一生可能愛(ài)上很多人，等你獲得真正屬于你的幸福后，你就會(huì)明白以前的傷痛其實(shí)是一種財(cái)富，它讓你學(xué)會(huì)更好地去把握和珍惜你愛(ài)的人。12月-2217:1017:10:32人只有為自己同時(shí)代人的完善，為他們的幸福而工作，他才能達(dá)到自身的完善。每項(xiàng)事業(yè)成功都離不開(kāi)選擇，而只有不同尋常的選擇才會(huì)獲取不同尋常的成功。17:10:3217:1012月-22論命運(yùn)如何，人生來(lái)就不是野蠻人，也不是乞討者。人的四周充滿真正而高貴的財(cái)富—身體與心靈的財(cái)富。人生沒(méi)有彩排，每一個(gè)細(xì)節(jié)都是現(xiàn)場(chǎng)直播。對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量來(lái)說(shuō)，不是100分就是0分。成功的經(jīng)理人員在確定組織和個(gè)人的目標(biāo)時(shí)，一般是現(xiàn)實(shí)主義的。他們不是害怕提出高目標(biāo)，而是不讓目標(biāo)超出他們的能力。管理就是決策。17:1017:10:3212月-22經(jīng)營(yíng)管理，成本分析，要追根究底，分析到最后一點(diǎn)。再實(shí)踐。2022/12/1317:10:32世上并沒(méi)有用來(lái)鼓勵(lì)工作努力的賞賜，所有的賞賜都只是被用來(lái)獎(jiǎng)勵(lì)工作成果的。除了心存感激還不夠，還必須雙手合十，以拜佛般的虔誠(chéng)之心來(lái)領(lǐng)導(dǎo)員工。2022/12/1317:1017:10:32預(yù)防是解決危機(jī)的最好方法。我們不一定知道正確的道路在哪里，但卻不要在錯(cuò)誤的道路上走得太遠(yuǎn)。不要把所有的雞蛋放在同一個(gè)籃子里。用他，就要信任他;不信任他，就不要用他。溝通再溝通。13十二月2022多掙錢(qián)的方法只有兩個(gè)：不是多賣(mài)，就是降低管理費(fèi)。我所做的，就是創(chuàng)辦一家由我管理業(yè)務(wù)并把我們的錢(qián)放在一起的合伙人企業(yè)。我將保證你們有5%的回報(bào)，并在此后我將抽取所有利潤(rùn)的50%。請(qǐng)示問(wèn)題不要帶著問(wèn)題請(qǐng)示，要帶著方案請(qǐng)示。匯報(bào)工作不要評(píng)論性地匯報(bào)，而要陳述性的匯報(bào)。2022年12月13日在漫長(zhǎng)的人生旅途中，有時(shí)要苦苦撐持暗無(wú)天日的境遇；有時(shí)卻風(fēng)光絕項(xiàng)，無(wú)人能比。溝通是管理的濃縮。12月-2217:10:3217:10員工培訓(xùn)是企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)最小，收益最大的戰(zhàn)略性投資。人類(lèi)被賦予了一種工作，那就是精神的成長(zhǎng)。企業(yè)發(fā)展需要的是機(jī)會(huì)，而機(jī)會(huì)對(duì)于有眼光的領(lǐng)導(dǎo)人來(lái)說(shuō)，一次也就夠了。12月-2212月-22發(fā)展和維護(hù)他們的家;至于女子呢?則是努力維護(hù)家庭的秩序，家庭的安適和家庭的可愛(ài)。猶豫不決固然可以免去一些做錯(cuò)事的可能，但也失去了成功的機(jī)會(huì)。管理是一種嚴(yán)肅的愛(ài)。12月-2217:1012月-22選擇?選擇這個(gè)詞對(duì)我來(lái)說(shuō)太奢侈了。沒(méi)有商品這樣的東西。顧客真正購(gòu)買(mǎi)的不是商品，而是解決問(wèn)題的辦法。一個(gè)人被工作弄得神魂顛倒直至生命的最后一息，這的確是幸運(yùn)。從管理的角度來(lái)講，兩點(diǎn)之間最短的距離不一定是一條直線，而是一條障礙最小的曲線。17:1012月-2217:10:32自覺(jué)心是進(jìn)步之母，自賤心是墮落之源，故自覺(jué)心不可無(wú)，自賤心不可有。13-12月-2212月-2212月-22切實(shí)執(zhí)行你的夢(mèng)想，以便發(fā)揮它的價(jià)值，不管夢(mèng)想有多好，除非真正身體力行，否則，永遠(yuǎn)沒(méi)有收獲。一個(gè)有堅(jiān)強(qiáng)心志的人，財(cái)產(chǎn)可以被人掠奪，勇氣卻不會(huì)被人剝奪的。時(shí)間和結(jié)構(gòu)。17:1012月-2212月-22南懷瑾說(shuō)：“心中不應(yīng)該被蓬茅堵住，而應(yīng)海闊天空，空曠得纖塵不染。道家講‘清虛’，佛家講空，空到極點(diǎn)，清虛到極點(diǎn)，這時(shí)候的智慧自然高遠(yuǎn)，反應(yīng)也就靈敏?！?7:1017:10:3212月-2217:10你不能衡量它，就不能管理它。拖延將不斷滋養(yǎng)恐懼。2022/12/1317:10:3217:1017:10:32想法)，而是你是不是愿意為此付出一切代價(jià)，全力以赴地去做它一直證明它是對(duì)的。2022/12/1317:10:3212月-22謝謝各位！通過(guò)辛勤的工作獲得財(cái)富才是人生的大快事。謝謝各位！開(kāi)封新芒果項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提案

開(kāi)封新芒果項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提案

經(jīng)過(guò)我對(duì)開(kāi)封南郊汴京機(jī)械廠附近情況調(diào)查，就本案的整體運(yùn)作，資金回籠有信心做到全程營(yíng)銷(xiāo)跟蹤工作，并為公司制定完善的營(yíng)銷(xiāo)方案，希望公司能成功的抵制住市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，創(chuàng)造出最大的利潤(rùn)序言經(jīng)過(guò)我對(duì)開(kāi)封南郊汴京機(jī)械廠附近情況調(diào)查，就本案·第一部分市場(chǎng)究

第一章項(xiàng)目概況

第二章區(qū)域市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)

第三章區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研及分析

第二部分市場(chǎng)定位

第一章地塊分析

第二章項(xiàng)目市場(chǎng)定位

第三部分營(yíng)銷(xiāo)規(guī)劃

第一章?tīng)I(yíng)銷(xiāo)規(guī)劃制定原則

第二章?tīng)I(yíng)銷(xiāo)周期規(guī)劃

第三章?tīng)I(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)及時(shí)間原則

第四部分營(yíng)銷(xiāo)及推廣策略

第一章?tīng)I(yíng)銷(xiāo)推廣策略制定依據(jù)

第二章策略制定的原則

第三章?tīng)I(yíng)銷(xiāo)及推廣策略

第四章?tīng)I(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用

第五部分品牌簡(jiǎn)析

目錄·第一部分市場(chǎng)究

第一章項(xiàng)目概況

第一部分市場(chǎng)分析第一章項(xiàng)目概況項(xiàng)目地處南關(guān)區(qū)汴京機(jī)械廠原址，南側(cè)為規(guī)劃路魏都路，西臨菜屯路，北離隴海路，東接城市主干道五一路，北有在售小區(qū)佳境天城項(xiàng)目，總占地約80畝地，地塊不規(guī)則，周邊多為待開(kāi)發(fā)老城區(qū)，整體環(huán)境和配套較差第一部分市場(chǎng)分析第一章項(xiàng)目概況第二章區(qū)域市場(chǎng)分析及地產(chǎn)態(tài)勢(shì)第一節(jié)開(kāi)封區(qū)狀況開(kāi)封位于河南中部偏東，主要以農(nóng)業(yè)和旅游業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)，行政面積6444平方公里，人口490萬(wàn)，距省會(huì)鄭州72公里，交通便利，連接歐亞大陸橋隴海線，京廣，京九鐵路南北為鄰，106，301國(guó)道在此交匯，開(kāi)洛，開(kāi)商高速公路成為連接南北的主要通道，地理位置優(yōu)越，旅游業(yè)有清明上河園，龍亭，天波楊府，包公祠，大相國(guó)寺，鐵塔等旅游景點(diǎn)第二章區(qū)域市場(chǎng)分析及地產(chǎn)態(tài)勢(shì)第一節(jié)開(kāi)封區(qū)狀況第二節(jié)開(kāi)封區(qū)域經(jīng)濟(jì)開(kāi)封市旅游業(yè)發(fā)達(dá)，以旅游帶動(dòng)農(nóng)業(yè)發(fā)展并逐步形成產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)，開(kāi)封市旅游年收入60多億元，農(nóng)民人均年收入3807元第二節(jié)開(kāi)封區(qū)域經(jīng)濟(jì)第三節(jié)開(kāi)封市地產(chǎn)態(tài)勢(shì)政策：開(kāi)封市在經(jīng)過(guò)旅游業(yè)和農(nóng)業(yè)的快速發(fā)展之后，又將地產(chǎn)作為重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，加快城市建設(shè)，隨著開(kāi)封市重心的西移，征服加大新城區(qū)擴(kuò)建，老城區(qū)拆遷改造，并且受鄭州的輻射，開(kāi)封的地產(chǎn)投資呈逐年增加姿態(tài)，投資環(huán)境良好，正值投資之際市場(chǎng)：調(diào)查表明：開(kāi)封市房地產(chǎn)形式依然良好，在售樓盤(pán)銷(xiāo)售情況基本良好，市場(chǎng)處于溫?zé)犭A段，供小于求，并且多數(shù)購(gòu)房者購(gòu)房也是滿足居住條件第三節(jié)開(kāi)封市地產(chǎn)態(tài)勢(shì)第四節(jié)：預(yù)計(jì)發(fā)展趨勢(shì)開(kāi)發(fā)趨勢(shì)：開(kāi)封這幾年在開(kāi)封市政府的大力引導(dǎo)下，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，越來(lái)越多的外地房地產(chǎn)也進(jìn)駐開(kāi)封市場(chǎng)，從未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展來(lái)看，開(kāi)封房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)平穩(wěn)上升房?jī)r(jià)趨勢(shì)：兩三年內(nèi)房?jī)r(jià)會(huì)平穩(wěn)上升消費(fèi)者：本地消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)能力會(huì)逐漸增強(qiáng)，購(gòu)買(mǎi)心里會(huì)越來(lái)越成熟，最終會(huì)選擇本項(xiàng)目第四節(jié)：預(yù)計(jì)發(fā)展趨勢(shì)物業(yè)趨勢(shì)：區(qū)域內(nèi)物業(yè)配套將逐步走向正規(guī)，隨著市拆遷力度的加大，區(qū)域內(nèi)將形成完善的大居住環(huán)境，做到真正的專(zhuān)業(yè)化服務(wù)式物業(yè)管理面積與戶(hù)型：從目前本區(qū)域推出的戶(hù)型上來(lái)看，偏重于三房?jī)蓮d的大三房，建議加大三房戶(hù)型的比例，消費(fèi)者對(duì)三房的需求加大環(huán)境與配套：在滿足戶(hù)型的基礎(chǔ)上，人們對(duì)配套的要求逐步增大，配套也將是項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)的細(xì)節(jié)物業(yè)趨勢(shì)：區(qū)域內(nèi)物業(yè)配套將逐步走向正規(guī)，隨著市拆遷力度的加大區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查及分析第一節(jié)：周邊樓盤(pán)調(diào)研佳境天城情況：此項(xiàng)目系鑫鋒開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)，臨近五一路與魏都路，占地100畝，13棟六層半多層磚混建筑，建筑面積10萬(wàn)平米，容積率1.6，綠化率35%，共600多戶(hù)，雙水，天然氣，中心景觀廣場(chǎng)，地上車(chē)庫(kù)，人車(chē)分流，以“好房子，總向佳境天城看齊”為開(kāi)發(fā)理念，戶(hù)型從90—170㎡，以三室兩廳為主力戶(hù)型，目前1.2期均已交房，三期正在發(fā)售，進(jìn)入工程收尾階段，將于8月30日交房，銷(xiāo)售均價(jià)2600元/平米，商鋪6000元/平米綜合評(píng)價(jià)：佳境天城綠化率較高，小區(qū)內(nèi)景觀設(shè)計(jì)較為別致，戶(hù)型合理，配套齊全，周邊生活設(shè)施完善，交通便利，尤其臨近兩條主干道，消費(fèi)者認(rèn)可其升值潛力，但商鋪面積過(guò)大，帶來(lái)了銷(xiāo)售上的抗性區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查及分析第一節(jié)：周邊樓盤(pán)調(diào)研玫瑰花城概況系浙江興和房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)，臨近五一路、五福路，占地30畝，建筑面積3.6萬(wàn)平米，以“別墅花園洋房”為開(kāi)發(fā)理念，由磚混多層3F、4F半組成，戶(hù)型面積從90—130㎡，共262戶(hù)，主要以三房為主，均價(jià)2850元/平米，臨近一棟1、2F為商鋪，面積400平米左右，一個(gè)中心廣場(chǎng)，雙水天然氣，物業(yè)管理目前未定綜合評(píng)價(jià)：地理位置較好，靠近主干道五一路，升值潛力大，項(xiàng)目本身與定位不匹配，沒(méi)有達(dá)到花園洋房的品質(zhì)，現(xiàn)場(chǎng)樓間距較小，人體感覺(jué)比較壓抑玫瑰花城概況祥和嘉苑概況：系松森房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)，位于金梁里路58號(hào)，為經(jīng)濟(jì)適用房，占地100畝，建筑面積10萬(wàn)平米，分2期開(kāi)發(fā)，一期13棟6F多層磚混組成，共700余戶(hù)，戶(hù)型面積70—90，均價(jià)1300元/平米，一個(gè)中心廣場(chǎng)，地下車(chē)戶(hù)，頂層閣樓，尚未開(kāi)盤(pán)，目前認(rèn)購(gòu)期綜合評(píng)述：由于經(jīng)濟(jì)適用房，價(jià)格便宜，銷(xiāo)售進(jìn)度很快，目前由于準(zhǔn)購(gòu)證辦理困難，影響了銷(xiāo)售情況，項(xiàng)目區(qū)位地理位置偏遠(yuǎn)也失去了一部分目標(biāo)客戶(hù)祥和嘉苑概況：第二節(jié)：區(qū)域消費(fèi)者調(diào)研消費(fèi)者居住現(xiàn)狀與購(gòu)房目的1.被調(diào)查者目前居住區(qū)域第二節(jié)：區(qū)域消費(fèi)者調(diào)研2.被調(diào)查者目前居住面積2.被調(diào)查者目前居住面積購(gòu)房目的購(gòu)房目的購(gòu)房者理想居住區(qū)域理想居住區(qū)域購(gòu)房者理想居住區(qū)域理想居住區(qū)域理想居住面積理想居住面積理想居住類(lèi)型理想居住類(lèi)型臥室要求臥室要求客廳要求客廳要求可承受住宅均價(jià)可承受住宅均價(jià)對(duì)房屋裝修要求對(duì)房屋裝修要求第三節(jié)：區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查結(jié)論開(kāi)封市場(chǎng)處于升溫階段，經(jīng)過(guò)06.07年房地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展和政府政策的大力引導(dǎo)，開(kāi)封房地產(chǎn)業(yè)取得了很大的發(fā)展，目前供需基本達(dá)到平衡，由于受全國(guó)房地產(chǎn)大形勢(shì)的影響，本地市場(chǎng)也出現(xiàn)了部分觀望情緒，但不是很濃烈，只要正確的引導(dǎo)，還是有很大的發(fā)展空間第三節(jié)：區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查結(jié)論第二部分:市場(chǎng)定位第二部分:市場(chǎng)定位優(yōu)勢(shì)（s）：地價(jià)較低，成本較小，附近小區(qū)較多，具備一定購(gòu)買(mǎi)能力，有成功小區(qū)佳境天城借鑒 威脅：（T）項(xiàng)目臨近龍海鐵路，對(duì)小區(qū)產(chǎn)生很大的噪聲污染，可能會(huì)為銷(xiāo)售帶來(lái)一定的抗性，片區(qū)推盤(pán)量大，目標(biāo)客戶(hù)群勢(shì)必產(chǎn)生分流劣勢(shì)：（W）位置偏南，周邊環(huán)境，配套較差，遠(yuǎn)離市主干道機(jī)會(huì)：（o）魏都路及菜屯路目前都在市政規(guī)劃名單之內(nèi)，修通之后直連金明大道，出行將變得十分方便，鄭開(kāi)輕軌開(kāi)封站位于金明汽車(chē)站，離本項(xiàng)目較近，形成良好的交通優(yōu)勢(shì)，附近樓盤(pán)均為中端樓盤(pán)，可以填補(bǔ)中低檔樓盤(pán)空白，搶占低端市場(chǎng)分析優(yōu)勢(shì)（s）：威脅：（T）劣勢(shì)：（W）機(jī)會(huì)：（o）分析項(xiàng)目建筑規(guī)劃定位※建筑風(fēng)格現(xiàn)代主義建筑以現(xiàn)代設(shè)計(jì)元素簡(jiǎn)潔，實(shí)用詮釋設(shè)計(jì)風(fēng)格※景觀定位庭院式園林生活※建筑主題圍合式庭院項(xiàng)目建筑規(guī)劃定位第三節(jié)：目標(biāo)客戶(hù)定位消費(fèi)群定位貫穿于整個(gè)銷(xiāo)售過(guò)程，對(duì)銷(xiāo)售結(jié)果產(chǎn)生至關(guān)重要的作用，而且具有連帶作用，所以本案的客戶(hù)定位尤為重要，經(jīng)過(guò)深入調(diào)查研究結(jié)果，本項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)群定位為：南關(guān)區(qū)收入中等偏下人群第三節(jié)：目標(biāo)客戶(hù)定位第四節(jié)：項(xiàng)目主力客戶(hù)定位第四節(jié)：項(xiàng)目主力客戶(hù)定位2.主力客戶(hù)描述●附近企事業(yè)單位職工，個(gè)體職業(yè)者●已奠定事業(yè)基礎(chǔ)，家庭月收入在2000-3000元●年齡在30-45●文化素質(zhì)較高，對(duì)住宅有一定的要求和看法●注重實(shí)用價(jià)值2.主力客戶(hù)描述●附近企事業(yè)單位職工，個(gè)體職業(yè)者項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格定位：考慮到本項(xiàng)目的地理位置，交通條件、客戶(hù)承受力、小區(qū)規(guī)劃、工程造價(jià)以及周邊項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)等諸多因素影響本案均價(jià)定位：2300元/平米項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格定位：考慮到本項(xiàng)目的地理位置，交通條件、客戶(hù)承受第六節(jié)：項(xiàng)目戶(hù)型設(shè)計(jì)及主力戶(hù)型定位戶(hù)型設(shè)計(jì)：以居住的完美舒適為前提，以造價(jià)的經(jīng)濟(jì)實(shí)用為基礎(chǔ)，根據(jù)政策結(jié)合市場(chǎng)調(diào)查分析結(jié)果：以≤90平米三房為主，輔助80平米兩房，120-130平米大三房構(gòu)成，分為平層，復(fù)式兩種。充分考慮了現(xiàn)在居住的要求，動(dòng)靜分區(qū)，干濕分離，把合理利用面積做到最大化，南北通暢，保證健康生活，在保證生活私密性的前提下，免費(fèi)增加入戶(hù)花園和生活陽(yáng)臺(tái)，使生活舒適度進(jìn)一步提高主力戶(hù)型：小三房為主第六節(jié)：項(xiàng)目戶(hù)型設(shè)計(jì)及主力戶(hù)型定位戶(hù)型設(shè)計(jì)：第七節(jié)：規(guī)劃戶(hù)型配比兩房?jī)蓮d80-85平米占16%三房?jī)蓮d90平米占43%三房?jī)蓮d100-105平米占9%三房?jī)蓮d120-135平米占23%四房?jī)蓮d135-144平米占7%第七節(jié)：規(guī)劃戶(hù)型配比兩房?jī)蓮d80-85平米占16%第三部分：新芒果項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)規(guī)劃第三部分：新芒果項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)規(guī)劃第一節(jié)：營(yíng)銷(xiāo)規(guī)劃制定原則1.根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展周期推進(jìn)2.根據(jù)市場(chǎng)反應(yīng)及時(shí)應(yīng)對(duì)第一節(jié)：營(yíng)銷(xiāo)規(guī)劃制定原則1.根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展周期推進(jìn)第二節(jié)：營(yíng)銷(xiāo)周期規(guī)劃認(rèn)購(gòu)預(yù)熱利用媒體、公關(guān)活動(dòng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行炒作，引起各方關(guān)注樹(shù)立項(xiàng)目的生活主張，與目標(biāo)客戶(hù)互動(dòng)，增加認(rèn)購(gòu)率，準(zhǔn)備“發(fā)洪”蓄水階段公開(kāi)發(fā)售能量論蓄水達(dá)到高峰，公開(kāi)對(duì)外發(fā)售信息，引起震撼，掀起波浪強(qiáng)銷(xiāo)借助公開(kāi)發(fā)售的“勢(shì)”，對(duì)產(chǎn)品軟硬件鞥優(yōu)勢(shì)加大宣傳，再次激起熱銷(xiāo)浪潮清盤(pán)在銷(xiāo)售尾期，運(yùn)用價(jià)格杠桿，力求在銷(xiāo)售熱潮中售馨，樹(shù)立本地市場(chǎng)楷模銷(xiāo)售階段第二節(jié)：營(yíng)銷(xiāo)周期規(guī)劃認(rèn)購(gòu)預(yù)熱利用媒體、公關(guān)活動(dòng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行炒作第三節(jié)：營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)規(guī)劃及時(shí)間規(guī)劃蓄水階段認(rèn)購(gòu)期預(yù)熱期利用公關(guān)活動(dòng)進(jìn)行炒作，引起各方注意開(kāi)始市場(chǎng)認(rèn)購(gòu)公開(kāi)發(fā)售強(qiáng)銷(xiāo)期清盤(pán)持續(xù)期保溫期項(xiàng)目達(dá)到90時(shí)，預(yù)計(jì)2個(gè)月售馨1一個(gè)保溫期，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售10%2個(gè)月強(qiáng)銷(xiāo)期，預(yù)計(jì)40%為期1個(gè)月持續(xù)期，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售10%主體建設(shè)30%時(shí)開(kāi)始個(gè)公開(kāi)發(fā)售，預(yù)計(jì)2個(gè)月銷(xiāo)售30%以上第三節(jié)：營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)規(guī)劃及時(shí)間規(guī)劃蓄水階段認(rèn)購(gòu)期預(yù)熱期利用公關(guān)活第四部分：營(yíng)銷(xiāo)推廣策略第四部分：營(yíng)銷(xiāo)推廣策略第一節(jié)：營(yíng)銷(xiāo)推廣策略制定依據(jù)1.根據(jù)項(xiàng)目工程工期的推進(jìn)2.根據(jù)項(xiàng)目銷(xiāo)售周期的推進(jìn)第一節(jié)：營(yíng)銷(xiāo)推廣策略制定依據(jù)1.根據(jù)項(xiàng)目工程工期的推進(jìn)第二節(jié)：策略制定的原則階段性：—針對(duì)樓盤(pán)發(fā)展周期，銷(xiāo)售安排，有層次的逐步推進(jìn)，務(wù)求將銷(xiāo)售有序的推向高潮震撼性：—利用項(xiàng)目所倡導(dǎo)的藝術(shù)生活概念和不同時(shí)期的活動(dòng)大肆造勢(shì)牽引性：—在項(xiàng)目公開(kāi)發(fā)售前，發(fā)出即將發(fā)售的消息，引起潛在購(gòu)買(mǎi)者的注意，準(zhǔn)備蓄水發(fā)洪結(jié)合性：—樓盤(pán)生活主張與消費(fèi)者生活感受的結(jié)合—樓盤(pán)的優(yōu)越硬件與消費(fèi)者的優(yōu)越感結(jié)合第二節(jié)：策略制定的原則階段性：第三節(jié)：營(yíng)銷(xiāo)推廣策略▼▼▼▼▼▼媒體策略公關(guān)策略促銷(xiāo)策略營(yíng)銷(xiāo)策略營(yíng)銷(xiāo)模式廣告目標(biāo)提高項(xiàng)目品牌認(rèn)同感，提高項(xiàng)目品牌美譽(yù)度緊扣項(xiàng)目生活主張，全面闡述項(xiàng)目品牌價(jià)值觀和個(gè)性主張加快市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)可，提高銷(xiāo)售量，逐漸實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目品牌帶動(dòng)企業(yè)品牌發(fā)掘項(xiàng)目本身、周邊及社會(huì)資源的優(yōu)勢(shì)，并進(jìn)行有效的整合第三節(jié)：營(yíng)銷(xiāo)推廣策略▼▼▼▼▼▼媒體策略公關(guān)策略促銷(xiāo)策略營(yíng)銷(xiāo)營(yíng)銷(xiāo)推廣策略▼▼▼▼▼▼媒體策略公關(guān)策略促銷(xiāo)策略營(yíng)銷(xiāo)策略營(yíng)銷(xiāo)模式目標(biāo)客戶(hù)接觸媒體習(xí)慣營(yíng)銷(xiāo)推廣策略▼▼▼▼▼▼媒體策略公關(guān)策略促銷(xiāo)策略營(yíng)銷(xiāo)策略營(yíng)銷(xiāo)營(yíng)銷(xiāo)推廣策略▼▼▼▼▼▼媒體策略公關(guān)策略促銷(xiāo)策略營(yíng)銷(xiāo)策略營(yíng)銷(xiāo)模式原則：1.創(chuàng)新、領(lǐng)先，有吸引力，具備社會(huì)公眾效應(yīng)2.與“項(xiàng)目?jī)?yōu)越生活關(guān)”有密切關(guān)聯(lián)策略：1.“輕松陽(yáng)光生活暢想曲”：定期舉辦客戶(hù)聯(lián)誼會(huì)，目的鞏固老客戶(hù)，發(fā)展新客戶(hù)，形成一帶一或一代多的銷(xiāo)售模式，聯(lián)誼會(huì)活動(dòng)內(nèi)容根據(jù)銷(xiāo)售階段和工期進(jìn)度而定2.“輕松陽(yáng)光生活暢想曲”：不定期舉辦籃球、足球、乒乓球等聯(lián)誼比賽。目的樹(shù)立項(xiàng)目在開(kāi)封市的形象和品牌度，為產(chǎn)品在市場(chǎng)銷(xiāo)售中奠定基礎(chǔ)營(yíng)銷(xiāo)推廣策略▼▼▼▼▼▼媒體策略公關(guān)策略促銷(xiāo)策略營(yíng)銷(xiāo)策略營(yíng)銷(xiāo)營(yíng)銷(xiāo)推廣策略▼▼▼▼▼▼媒體策略公關(guān)策略促銷(xiāo)策略營(yíng)銷(xiāo)策略營(yíng)銷(xiāo)模式原則：1.能善用原有忠誠(chéng)客戶(hù)群2.能有效吸引目標(biāo)客戶(hù)到現(xiàn)場(chǎng)3.不損害原有項(xiàng)目格調(diào)形象策略：1.認(rèn)購(gòu)期，“小訂升值計(jì)劃”，認(rèn)購(gòu)期下定，小訂翻倍充房款2.保溫期,購(gòu)房送裝修或享受購(gòu)房?jī)?yōu)惠3.熱銷(xiāo)期，推出親情“1”套餐優(yōu)惠模式，即憑已購(gòu)買(mǎi)業(yè)主身份證件的準(zhǔn)業(yè)主可享受優(yōu)惠點(diǎn)數(shù)4.推出團(tuán)購(gòu)，團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠點(diǎn)數(shù)和準(zhǔn)業(yè)主人數(shù)比例為1：100營(yíng)銷(xiāo)推廣策略▼▼▼▼▼▼媒體策略公關(guān)策略促銷(xiāo)策略營(yíng)銷(xiāo)策略營(yíng)銷(xiāo)營(yíng)銷(xiāo)推廣策略▼▼▼▼▼▼媒體策略公關(guān)策略促銷(xiāo)策略營(yíng)銷(xiāo)策略營(yíng)銷(xiāo)模式1.認(rèn)購(gòu)期保留房號(hào)，保留房?jī)r(jià)，僅認(rèn)購(gòu)排號(hào)，一律不收大定，不定房號(hào)2.開(kāi)盤(pán)具體公布房?jī)r(jià)與房號(hào)，積蓄人氣，蓄勢(shì)而發(fā)3.預(yù)約看樓，每天限定人數(shù)4.采用情景式與實(shí)景營(yíng)銷(xiāo)營(yíng)銷(xiāo)推廣策略▼▼▼▼▼▼媒體策略公關(guān)策略促銷(xiāo)策略營(yíng)銷(xiāo)策略營(yíng)銷(xiāo)營(yíng)銷(xiāo)推廣策略▼▼▼▼▼▼媒體策略公關(guān)策略促銷(xiāo)策略營(yíng)銷(xiāo)策略營(yíng)銷(xiāo)模式項(xiàng)目宣傳接聽(tīng)客戶(hù)電話審核客戶(hù)資格預(yù)約時(shí)間客戶(hù)達(dá)到案場(chǎng)購(gòu)房專(zhuān)業(yè)服務(wù)簽約戶(hù)外，報(bào)紙，網(wǎng)絡(luò)等專(zhuān)人專(zhuān)線存檔并保密三天以?xún)?nèi)專(zhuān)人接待個(gè)人職業(yè)顧問(wèn)置業(yè)顧問(wèn)全程營(yíng)銷(xiāo)模式營(yíng)銷(xiāo)推廣策略▼▼▼▼▼▼媒體策略公關(guān)策略促銷(xiāo)策略營(yíng)銷(xiāo)策略營(yíng)銷(xiāo)第四節(jié)：營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用第一節(jié)：開(kāi)封項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1.項(xiàng)目占地80畝面積53280平米2.建筑面積82826平米容積率1.6第四節(jié)：營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用第一節(jié)：開(kāi)封項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)第二節(jié)：開(kāi)封項(xiàng)目推廣費(fèi)用根據(jù)開(kāi)封媒體市場(chǎng)及本項(xiàng)目的銷(xiāo)售，本項(xiàng)目推廣費(fèi)用為銷(xiāo)售額的1.5%項(xiàng)目推廣費(fèi)用為285萬(wàn)第二節(jié)：開(kāi)封項(xiàng)目推廣費(fèi)用根據(jù)開(kāi)封媒體市場(chǎng)及本項(xiàng)目的銷(xiāo)售，本項(xiàng)第五節(jié)：品牌簡(jiǎn)析第五節(jié)：品牌簡(jiǎn)析什么是品牌？●品牌是企業(yè)或產(chǎn)品的無(wú)形資產(chǎn)，產(chǎn)品可以被競(jìng)爭(zhēng)者模仿，但品牌則是獨(dú)

一無(wú)二的，它的擁有者是消費(fèi)者，企業(yè)只是生產(chǎn)者。品牌它是產(chǎn)品屬性、名稱(chēng)、包裝、價(jià)格、信譽(yù)，廣告方式等的無(wú)形總稱(chēng)。是消費(fèi)者對(duì)其使用的印象，及其自身的經(jīng)驗(yàn)的界定。是消費(fèi)者對(duì)企業(yè)或產(chǎn)品的價(jià)值觀、經(jīng)營(yíng)觀、審美觀等意識(shí)形態(tài)和行為規(guī)則的認(rèn)知。什么是品牌？●品牌是企業(yè)或產(chǎn)品的無(wú)形資產(chǎn)，產(chǎn)品可以被競(jìng)爭(zhēng)者模品牌產(chǎn)品形象商界客戶(hù)通路視覺(jué)品牌面臨的挑戰(zhàn)產(chǎn)品功能是否足夠支持品牌品牌是否具有完善的系統(tǒng)產(chǎn)品通路是否整體優(yōu)勢(shì)配合品牌是長(zhǎng)期的投資，不是廣告建立起來(lái)的產(chǎn)品形象是否夠強(qiáng)，能否引起客戶(hù)共鳴產(chǎn)品及形象是否有影響力是否忠誠(chéng)的顧客品牌產(chǎn)品形象商界客戶(hù)通路視覺(jué)品牌面臨的挑戰(zhàn)產(chǎn)品功能是否足夠支品牌資產(chǎn)的構(gòu)成品牌資產(chǎn)品牌資產(chǎn)品牌知名度品牌認(rèn)知度品牌聯(lián)想其它資產(chǎn)品牌忠誠(chéng)度品牌資產(chǎn)的構(gòu)成品牌資產(chǎn)品牌資產(chǎn)品牌知名度品牌認(rèn)知度品牌聯(lián)想其項(xiàng)目與輕松陽(yáng)光生活關(guān)系消費(fèi)者追求更優(yōu)越、更優(yōu)質(zhì)的生活項(xiàng)目、概念、主張、品質(zhì)品牌定位項(xiàng)目認(rèn)知度輕松項(xiàng)目輕松認(rèn)知度產(chǎn)品與消費(fèi)者的連接點(diǎn)項(xiàng)目與輕松陽(yáng)光生活關(guān)系消費(fèi)者追求更優(yōu)越、更優(yōu)質(zhì)的生活項(xiàng)目、概本次提案結(jié)束THANKS本次提案結(jié)