如何做好一個物業(yè)管理處主任培訓(xùn)課件

如何做好一個物業(yè)管理處主任

如何做好一個物業(yè)管理處主任

第一部分：管理處主任應(yīng)具備的能力第二部分：項目管理分為哪幾個階段

第一部分：管理處主任應(yīng)具備的能力

管理處主任應(yīng)具備的能力

一、優(yōu)秀的品德、良好的敬業(yè)精神管理處主任是一個物業(yè)管轄區(qū)日常物業(yè)管理工作中的總策劃和實施者，他的一舉一動都代表公司的形象和企業(yè)文化。要想做好物業(yè)管理這一項工作，他必須是敬業(yè)的、愛物業(yè)管理這一行業(yè)的人。只有這樣，才能在平時的工作中充分發(fā)揮他的工作熱情，敬業(yè)的人就有高度的工作責(zé)任心，敬業(yè)的人更能體現(xiàn)出他對客戶的尊重，更是員工的工作表率，因此，管理處主任的敬業(yè)心是他做好工作的一大前提！例如手機必須保證24小時開機；遇到突發(fā)的緊急事件而下屬不能處理時，物業(yè)管理處主任不管風(fēng)吹雨打，立即趕到現(xiàn)場親自處理。

管理處主任應(yīng)具備的能力二、良好的身體素質(zhì)管理處主任這一份工作是一項繁雜且較累的工作，這樣就不但要求管理處主任要具備以下的知識和技能外，還要有良好的身體素質(zhì)，才能把物業(yè)管理工作做好。管理處主任是一個團(tuán)體的帶頭人，凡事都要以身作則，才能夠帶好管理處全體員工去為客戶提供及時高效優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。管理處主任應(yīng)具備的能力

三、良好的法律、法規(guī)和依法履約的意識

作為物業(yè)管理處主任來說，必須全面掌握國家頒布并實施的法律、法規(guī)以及地方政府的一些實施細(xì)則，如《物業(yè)管理條列》、《浙江省物業(yè)管理條例》、《溫州市物業(yè)收費管理辦法》、《物權(quán)法》、《住宅室內(nèi)裝飾、裝修管理辦法》、《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》等等一系列指令性文件。只有熟練掌握了這些法律、法規(guī)，才能使物業(yè)管理工作有條不紊地展開；同時，物業(yè)管理處主任也必須掌握物業(yè)管理公司與開發(fā)商簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》、與業(yè)主簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》或與業(yè)委會簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》，明確掌握合同內(nèi)所規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)，以及收費標(biāo)準(zhǔn)、期限、時間等一系列條款，這樣才便于今后開展各項物業(yè)實務(wù)操作。管理處主任應(yīng)具備的能力

四、良好的溝通能力溝通是為了更好地了解對方的需要和心里傾向，更清楚地知道你周圍出現(xiàn)的一些問題。當(dāng)然，溝通它必須雙向的、互有信息傳遞的基礎(chǔ)上。管理處主任的溝通能力將直接影響到他的工作能力。因此，管理處主任一定要在溝通的方法上、技巧上不斷加強，隨時隨地與內(nèi)外部客戶和外界保持正常有效的溝通，力求在第一時間搜集各方面的信息、客戶需求、員工動向，使自己有較充足的思考時間，能更理智地處理問題，將問題圓滿地解決在第一時間內(nèi)。管理處主任應(yīng)具備的能力

五、良好的組織協(xié)調(diào)能力

一個物業(yè)管理處必是一個團(tuán)隊，其人員包括管理員、出納員、保安人員、維修人員、清潔工。一個物業(yè)管理處少則十幾個人，多則上百個人，要把這些來自五湖四海的性格、喜好、文化層次均不同的員工，揉合成一個理念一致、步伐一致、全心全意為廣大業(yè)主服務(wù)的團(tuán)隊，需要管理處主任付出極大的心血來精心澆鑄。如果沒有一定的組織協(xié)調(diào)能力，那么結(jié)果是可想而知的。

管理處主任應(yīng)具備的能力

六、熟練掌握工作有關(guān)的綜合知識管理處主任除了對物業(yè)管理有豐富的認(rèn)識之外，還要具備其他方面的相關(guān)知識。如：管理知識、法律知識、消防知識、安全知識、領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)、協(xié)調(diào)能力、組織能力、激勵技巧等方面知識和其他技能。要管理好一個物業(yè)，這些方面的知識都涉及到，如果你對有些相關(guān)知識不了解的話，在處理日常工作過程中就會顯得比較被動，不能準(zhǔn)確地找出問題所在，那么就不能正確有效地解決問題，并擴大了問題的發(fā)展，甚至?xí)a(chǎn)生矛盾，客戶容易產(chǎn)生抱怨，這是誰也不想看到的局面。（例如：最近全國范圍內(nèi)全面推開的營改增試點）

管理處主任應(yīng)具備的能力

七、處理各類突發(fā)事件的應(yīng)變能力管理處主任會善于變化靈活巧妙去處理問題。因為物業(yè)管理工作涉及方方面面，日常工作中難免會出現(xiàn)一些突發(fā)事故或比較棘手的問題，這時就考驗管理處主任的應(yīng)變處理的能力，也就是說，管理處主任能否對當(dāng)前發(fā)生的事情作出正確的判斷并進(jìn)行果斷的決策，對突發(fā)事件進(jìn)行迅速而有效地處理，將事故的危害性控制在最小，甚至避免一些潛在的事故發(fā)生，這就是管理處主任須具備的應(yīng)變能力。因此，管理處主任在處理一些突發(fā)事故時必須有冷靜的頭腦、鎮(zhèn)定、善于變化，并根據(jù)工作經(jīng)驗對出現(xiàn)的問題進(jìn)行分析，力求將事故和問題處理在初發(fā)階段。管理處主任應(yīng)應(yīng)具備的能力力八、超強的服服務(wù)意識物業(yè)管理的產(chǎn)產(chǎn)品就是服務(wù)務(wù)。管理處主主任是管理處處產(chǎn)品的策劃劃者、監(jiān)督者者，同時還是是生產(chǎn)者、實實施者，是帶帶領(lǐng)管理處全全體員工為客客戶提供產(chǎn)品品的總指揮。。因此，管理理處主任自己己就要強烈的的“客戶至上上”的服務(wù)意意識，并將服服務(wù)意識徹底底地灌輸給全全體員工，讓讓他們知道只只有為客戶提提供高效、優(yōu)優(yōu)質(zhì)的服務(wù)才才是我們生存存之道，也是是我們的工作作職責(zé)。物業(yè)業(yè)管理人要清清楚在地知道道，買我們產(chǎn)產(chǎn)品的人是誰誰。管理處主任應(yīng)應(yīng)具備的能力力九、較強的成成本概念（增增效節(jié)支）物業(yè)管理是微微利行業(yè)。所所以，管理處處主任的成本本概念直接影影響到管理處處的經(jīng)營狀況況和公司的利利益。因此，，成本控制就就是管理處主主任要考慮的的問題。怎樣樣在不影響服服務(wù)質(zhì)量和不不降低管理水水平的情況下下對管理處的的運作進(jìn)行成成本控制？如如：公用水電電節(jié)能控制（（減少浪費））、智能系統(tǒng)統(tǒng)的科學(xué)合理理地投入（降降低人力成本本）、倉庫物品等。管理處主任應(yīng)應(yīng)具備的能力力十、不斷創(chuàng)新新服務(wù)永無止境境，唯有創(chuàng)新新可保生存?。〔还苣悻F(xiàn)時時的管理服務(wù)務(wù)水平如何，，管理處主任任千萬不能滿滿足于現(xiàn)狀，，一定要居安安思危，不斷斷求變，持續(xù)續(xù)不斷地推出出更好的服務(wù)務(wù)項目去滿足足客戶的各種種需求。只有有這樣才不會會給市場淘汰汰，才會給客客戶接受！管理處處主任任應(yīng)具具備的的能力力十一、、其他他綜合合素質(zhì)質(zhì)（同同事發(fā)發(fā)言））：1、對企企業(yè)忠忠誠，，以公公司利利益為為重；；2、較強的的團(tuán)隊隊建設(shè)設(shè)及管管理能能力，，樹立立員工工愛崗崗敬業(yè)業(yè)；3、撰寫寫各種種書面面文本本的能能力、、知識識；4、熟悉悉所管管項目目，清清楚該該項目目定位位；5、高度度的責(zé)責(zé)任感感、主主人翁翁意識識、集集體榮榮譽感感、擔(dān)擔(dān)當(dāng)責(zé)責(zé)任，，能模模范遵遵守公公司規(guī)規(guī)章制制度；；6、能清清晰各各崗位位職責(zé)責(zé)，核核算成成本費費用，，控制制成本本支出出，查查看財財務(wù)報報表，，熟悉悉工程程管理理要點點；7、這是是基本本功、、基礎(chǔ)礎(chǔ)知識識，各各項目目互通通；8、物業(yè)業(yè)雖然然不是是高科科技，，但不不學(xué)習(xí)習(xí)還是是會被被淘汰汰，因因為物物業(yè)現(xiàn)現(xiàn)在涉涉及醫(yī)醫(yī)院、、寺廟廟等等等，學(xué)學(xué)習(xí)行行業(yè)特特點，，持續(xù)續(xù)改進(jìn)進(jìn)。第二部部分：：項目目管理理分為為哪幾幾個階階段項目管管理分分為哪哪幾個個階段段第一階階段：：招投投標(biāo)階階段第二階階段：：前期期介入入階段段第三階階段：：項目目竣工工驗收收和接接管驗驗收階階段第四階階段：：大規(guī)規(guī)模入入伙和和裝修修管理理階段段第五階階段：：步入入正常常管理理階段段第六階階段：：創(chuàng)優(yōu)優(yōu)階段段第一階階段：：招投投標(biāo)階階段建設(shè)單單位通通過招招標(biāo)投投標(biāo)方方式選選聘物物業(yè)服服務(wù)企企業(yè)的的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)按按照下下列規(guī)規(guī)定時時限完完成物物業(yè)管管理項項目招招標(biāo)投投標(biāo)工工作：：（一））新建建現(xiàn)售售商品品房項項目應(yīng)應(yīng)當(dāng)在在現(xiàn)售售前30日日完成成；（二））預(yù)售售商品品房項項目應(yīng)應(yīng)當(dāng)在在取得得《商商品房房預(yù)售售許可可證》》前完完成；；（三））非出出售的的新建建物業(yè)業(yè)項目目應(yīng)當(dāng)當(dāng)在交交付使使用前前90日完完成。。業(yè)主或或者業(yè)業(yè)主大大會選選聘物物業(yè)服服務(wù)企企業(yè)的的物業(yè)業(yè)招標(biāo)標(biāo)投標(biāo)標(biāo)工作作，應(yīng)應(yīng)當(dāng)在在原物物業(yè)服服務(wù)合合同終終止前前1個個月完完成。。第一階階段：：招投投標(biāo)階階段管理處處主任任應(yīng)參與與項目目招投投標(biāo)工工作，，了解解項目目的基基礎(chǔ)信信息資資料、、設(shè)施施設(shè)備備構(gòu)成成明細(xì)細(xì)等。。核算算項目目收支支成本本，制制定項項目物物業(yè)管管理方方案（包括括項目目的最最終目目標(biāo)））。第二階階段：：前期期介入入階段段一、及及時、、有效效地做做好前前期介介入工工作（一））密切切配合合開發(fā)發(fā)商，，利用用項目目開盤盤和開開發(fā)商商舉行行促銷銷活動動的機機會，，展示示物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)業(yè)的良良好形形象和和專業(yè)業(yè)素質(zhì)質(zhì)。在正式式開盤盤之前前，開開發(fā)商商、施施工單單位、、銷售售代理理、物物業(yè)管管理等等部門門要共共同制制定周周密的的開盤盤日和和促銷銷活動動的工工作方方案。。作為為項目目主任任，應(yīng)應(yīng)對秩秩序維維護(hù)、、保潔潔等人人員在在禮節(jié)節(jié)禮儀儀、溝溝通能能力等等方面面進(jìn)行行重點點培訓(xùn)訓(xùn)。在在看樓樓購房房人員員較多多時，，應(yīng)重重點做做好車車輛有有序引引導(dǎo)、、人員員分流流、看看樓通通道及及樣板板房安安全防防范以以及臨臨時看看樓電電梯的的應(yīng)急急維護(hù)護(hù)預(yù)案案和認(rèn)認(rèn)購及及簽約約區(qū)域域的重重點看看護(hù)等等等。。第二階階段：：前期期介入入階段段（二））在項項目施施工階階段適適時介介入，，向開開發(fā)商商及時時提出出合理理化建建議和和要求求整改改的書書面報報告，，以減減少開開發(fā)商商資金金浪費費，同同時最最大限限度地地減少少日后后管理理麻煩煩。項項目竣竣工驗驗收前前的主主要工工作是是參與與工程程施工工質(zhì)量量的監(jiān)監(jiān)理工工作和和全面面收集集項目目的各各種物物業(yè)資資料。。第三階階段：：項目目竣工工驗收收和接接管驗驗收階階段（1））積極極參與與項目目的竣竣工驗驗收工工作，，全面面了解解項目目的工工程質(zhì)質(zhì)量，，為后后期管管理工工作做做好充充分準(zhǔn)準(zhǔn)備；；（2））積極極做好好項目目接管管驗收收工作作，與與開發(fā)發(fā)商、、建設(shè)設(shè)單位位共同同組建建驗收收小組組，對對項目目各項項工程程以及及綜合合使用用功能能進(jìn)行行驗收收，此此階段段應(yīng)把把握兩兩個重重點：：一是是明確確交樓樓雙方方的責(zé)責(zé)權(quán)利利關(guān)系系，確確保物物業(yè)具具備正正常的的使用用功能能，更更充分分地維維護(hù)業(yè)業(yè)主利利益；；二是是對驗驗收接接管中中發(fā)現(xiàn)現(xiàn)的問問題，，及時時跟蹤蹤、督督促開開發(fā)商商或施施工單單位盡盡快落落實整整改。。第三階階段：：項目目竣工工驗收收和接接管驗驗收階階段（3）物業(yè)接管驗收收是物業(yè)管理理公司在簽訂訂《物業(yè)管理理委托合同》》之后，履行行的第一項重重要義務(wù)。物物業(yè)管理公公司在接管受受托物業(yè)，對對移交的物業(yè)業(yè)進(jìn)行驗收時時，應(yīng)針對可可以預(yù)見的容容易產(chǎn)生糾紛紛的諸多方面面：如物業(yè)質(zhì)質(zhì)量引起的糾糾紛;物業(yè)保保修的期限，，保修責(zé)任，，保修金的給給付金額、方方式以及保修修金的使用方方面的糾紛;接管日期不不明確導(dǎo)致的的接管前后相相關(guān)責(zé)任無法法確定的糾紛紛等等。采取取以下相應(yīng)的的預(yù)防措施：：A.按照《房房屋接管驗收收標(biāo)準(zhǔn)》驗收收;B.將驗收中中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量量問題記錄在在案，約定期期限由開發(fā)商商維修;C.與開發(fā)商詳細(xì)約定保修修事宜;D.收齊移交交物業(yè)整套竣竣工驗收資料料和竣工圖。。實踐表明，在在物業(yè)管理糾糾紛中，最多多和最令物業(yè)業(yè)管理公司頭頭疼的是物業(yè)業(yè)管理資金匱匱乏的問題，，而這一問題題產(chǎn)生的根源源往往是開發(fā)商移交的保修金金不足。因因此，這一時時期工作的重重中之重是確確定物業(yè)保修修期限、保修修責(zé)任、保修修金的給付金金額、方式以以及保修金的的使用方法。。第三階段：項項目竣工驗收收和接管驗收收階段物業(yè)管理條例例：第二十八條物物業(yè)服務(wù)企企業(yè)承接物業(yè)業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對對物業(yè)共用部部位、共用設(shè)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行行查驗。第二十九條在在辦理物業(yè)業(yè)承接驗收手手續(xù)時，建設(shè)設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向向物業(yè)服務(wù)企企業(yè)移交下列列資料：（一）竣工總總平面圖，單單體建筑、結(jié)結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣竣工圖，配套套設(shè)施、地下下管網(wǎng)工程竣竣工圖等竣工工驗收資料；；（二）設(shè)施設(shè)設(shè)備的安裝、、使用和維護(hù)護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)術(shù)資料；（三）物業(yè)質(zhì)質(zhì)量保修文件件和物業(yè)使用用說明文件；；（四）物業(yè)管管理所必需的的其他資料。。前期階段注意意事項1、項目組織框框架架設(shè)及人人員崗位設(shè)置置和隊伍建設(shè)設(shè)；2、強化員工培培訓(xùn)：（入職職培訓(xùn)、崗位位職責(zé)、技能能、操作規(guī)程程、公司規(guī)章章制度、員工工守則、禮節(jié)節(jié)禮貌、入伙伙流程等等）），此項工作作貫穿整個物物業(yè)管理；3、人員進(jìn)場時時機：（充分分考慮項目進(jìn)進(jìn)展速度和人人力成本因素素），同時考考慮員工宿舍舍及食堂建立立；4、入伙資料等等相關(guān)文件資資料整理完成成，如入伙文文件、裝修登登記、業(yè)主臨臨時公約、業(yè)業(yè)主手冊等等等；5、辦公所需固固定資產(chǎn)及物物品采購，同同時建冊入檔檔。前期階段注意意事項（隊伍伍建設(shè)）“麻雀雖小，，五臟俱全””，作為物業(yè)業(yè)管理企業(yè)的的基層單位———管理處，，她由一批具具有各種專業(yè)業(yè)知識的龐大大陣容組成，，為管理處生生存和發(fā)展的的重要支柱。。這個支柱核核心就在于管管理處核心人人物——管理理處主任對本本管理處隊伍伍的組建和管管理，主要包包括：1)為組建一一個和諧的管管理處隊伍，，管理處主任任必須充當(dāng)員員工的激勵者者、教練員、、氣氛活躍者者等。同時要要身體厲行，，以公司制度度為準(zhǔn)繩，嚴(yán)嚴(yán)格執(zhí)行各項項規(guī)章制度，，做到獎罰及及時、分明。。2)擬制合理理的培訓(xùn)計劃劃，進(jìn)行有效效的培訓(xùn)。根根據(jù)管理處各各級人員的需需求，分層次次、分階段地地培訓(xùn)。培訓(xùn)訓(xùn)工作應(yīng)貫穿穿于項目的始始終，使管理理處每位員工工的能力和素素質(zhì)得到質(zhì)的的提高，并發(fā)發(fā)揮其應(yīng)有的的作用。前期階段注意意事項3)內(nèi)部授權(quán)權(quán)。適當(dāng)放權(quán)權(quán)給管理處各各級員工來激激發(fā)他們的主主動性和創(chuàng)造造性，使其在在一定的職權(quán)權(quán)范圍內(nèi)有自自主選擇權(quán)。。同時也為管管理處培養(yǎng)接接班人，為公公司的可持續(xù)續(xù)發(fā)展提供有有效保障。4)內(nèi)部溝通通。利用座談?wù)剷?nèi)刊等等建立暢通的的溝通渠道，，為各級員工工創(chuàng)造足夠的的溝通機會，，以此創(chuàng)造一一種良好的人人際關(guān)系，使使員工能在一一種輕松、和和諧的環(huán)境下下工作，這樣樣更能發(fā)揮員員工的主觀能能動性。5)關(guān)心關(guān)注注員工生活。。要經(jīng)常親臨臨一線，關(guān)心心一線員工，，消除員工的的后顧之憂，，讓員工感覺覺有歸宿感，，這樣可以減減少員工流失失率，穩(wěn)固現(xiàn)現(xiàn)有隊伍。第四階段：大大規(guī)模入伙和和裝修管理階階段1.物業(yè)入伙期期物業(yè)管理公司司在完成接管管任務(wù)之后，，接踵而至的的工作是辦理理業(yè)主收房入入住事宜，也也就是俗稱的的“入伙”。。這一時期容容易產(chǎn)生的糾糾紛有：A.服務(wù)態(tài)度度和辦事效率率方面的糾紛紛;B.服務(wù)差錯錯造成業(yè)主利利益損害的糾糾紛;C.業(yè)主驗收收物業(yè)發(fā)現(xiàn)質(zhì)質(zhì)量瑕疵而錯錯究責(zé)任人糾糾紛;D.房屋銷(預(yù)預(yù))售合同中中關(guān)于售后物物業(yè)管理約定定的糾紛。物業(yè)管理公司司可通過以下下工作防止糾糾紛的發(fā)生第一，及時將將入伙通知書書、收房須知知、管理規(guī)約約等送達(dá)業(yè)主主;第二，做好關(guān)關(guān)于物業(yè)管理理的權(quán)利、義義務(wù)和責(zé)任范范圍的宣傳工工作;第三，組織簽簽署管理規(guī)約約、物業(yè)管理理收費辦法及及相關(guān)規(guī)范性性文件。第四階段：大大規(guī)模入伙和和裝修管理階階段2.房屋裝飾裝裝修期裝修房屋表面面上看是業(yè)主主自己的事，，實際上物業(yè)業(yè)管理公司在在其中也肩負(fù)負(fù)著重要責(zé)任任——預(yù)防和和制止違法裝裝飾裝修行為為。將裝修房房屋的禁止行行為和注意事事項告知業(yè)主主和使用人，，對裝修房屋屋活動進(jìn)行指指導(dǎo)和監(jiān)督，，也就成了物物業(yè)管理公司司的工作內(nèi)容容。實踐中中，業(yè)主為省省錢或沒有經(jīng)經(jīng)驗而委托不不具備專業(yè)資資質(zhì)的裝修隊隊施工，常引引發(fā)諸如裝修修質(zhì)量或報酬酬糾紛;裝修修后房屋的安安全糾紛;以以及裝修對環(huán)環(huán)境的侵害和和業(yè)主之間環(huán)環(huán)境權(quán)的糾紛紛。為保護(hù)護(hù)業(yè)主的利益益，物業(yè)管理理公司應(yīng)審核核裝修隊的來來源及資質(zhì)證證書，嚴(yán)格按按照《建筑裝裝飾裝修管理理規(guī)定》對裝裝修方案實行行審批制;并并規(guī)定裝飾裝裝修管理的禁禁為和行為要要求，列明違違規(guī)責(zé)任及物物業(yè)管理方面面的管理權(quán)限限。第四階段：大大規(guī)模入伙和和裝修管理階階段此階段也是對對項目主任及及其服務(wù)團(tuán)隊隊實力的第一一次嚴(yán)峻考驗驗。因此，應(yīng)應(yīng)在入伙前做做好各方面可可能出現(xiàn)問題題的應(yīng)急措施施，指導(dǎo)思想想就是想方設(shè)設(shè)法促使業(yè)主主盡快收樓，，除嚴(yán)格按入入伙流程為業(yè)業(yè)主辦理入伙伙、裝修手續(xù)續(xù)外，尤其注注意以下幾點點：1．主動建議議開發(fā)商向業(yè)業(yè)主分期分批批發(fā)出《入伙伙通知書》，，主動分解入入伙現(xiàn)場聚眾眾壓力；2．積極配合合、會同開發(fā)發(fā)商和施工單單位對小區(qū)作作一次徹底清清場，杜絕各各種隱患;第四階段：大大規(guī)模入伙和和裝修管理階階段3．努力為業(yè)業(yè)主入伙提供供一條龍服務(wù)務(wù)，尤其是要要求開發(fā)商必必須在入伙現(xiàn)現(xiàn)場設(shè)立答疑疑組和維修小小組，隨時為為業(yè)主答疑，，并對聯(lián)合驗驗房時發(fā)現(xiàn)的的問題及時進(jìn)進(jìn)行修復(fù)或?qū)I(yè)主做出明明確的維修承承諾等；4．及時與業(yè)業(yè)主簽署《前前期物業(yè)管理理服務(wù)協(xié)議》》、《業(yè)主公公約》等一系系列入伙程序序工作，動員員業(yè)主盡快收收樓；5．若現(xiàn)場出出現(xiàn)業(yè)主拒絕絕收樓的情況況，應(yīng)按事先先準(zhǔn)備的應(yīng)急急方案，會同同開發(fā)商及時時把該業(yè)主與與其他業(yè)主進(jìn)進(jìn)行分隔，逐逐個溝通，盡盡量避免在現(xiàn)現(xiàn)場出現(xiàn)群起起攻之的局面面；第四階段：大大規(guī)模入伙和和裝修管理階階段6．結(jié)合小區(qū)區(qū)實際制定的的具有較強操操作性的裝修修監(jiān)管方案，，特別對小區(qū)區(qū)可能造成違違章裝修的部部位及空間，，在裝修協(xié)議議書中應(yīng)有明明確的責(zé)任界界定，千萬不不能出現(xiàn)模棱棱兩可的意見見；7．嚴(yán)格控制制進(jìn)入小區(qū)的的裝修人員，，全面實施持持證管理，實實施夜間清場場制度，加大大對裝修施工工現(xiàn)場的監(jiān)管管頻次，把預(yù)預(yù)防違章裝修修、治安秩序序維護(hù)、消防防安全、環(huán)境境保護(hù)作為監(jiān)監(jiān)管的工作重重點。第五階段：步步入正常管理理階段經(jīng)過1-2年大規(guī)模入伙伙和裝修管理理后，項目步步入正常管理理或業(yè)委會成成立后工作（（其實此階段工作之之前都已陸續(xù)續(xù)開展，但側(cè)重點不不同，此時應(yīng)應(yīng)更規(guī)范、具具體、細(xì)致、、標(biāo)準(zhǔn)更高））：第五階段：步步入正常管理理階段1、服務(wù)細(xì)節(jié)節(jié)：物業(yè)管理行業(yè)業(yè)是一個服務(wù)務(wù)性行業(yè)，其其主要目標(biāo)是是最大限度地地滿足業(yè)主需需求。管理處處主任應(yīng)做好好大量的營造造環(huán)境氛圍等等服務(wù)工作，，關(guān)注服務(wù)細(xì)細(xì)節(jié)，由被動動變?yōu)橹鲃臃?wù)，實行走走動式管理，，親臨服務(wù)一一線，直接了了解客戶要求求，有效迅速速的解決各項項客戶投訴。?！拔鹨陨菩《粸椤?，物物業(yè)管理無大大事，事事是是責(zé)任。物業(yè)業(yè)管理服務(wù)過過程中許多事事情是涉及到到諸如修水管管，換燈泡的的類似事情，，我們就不能能簡單地把他他當(dāng)成僅僅是是一件小事情情，可以暫時時拖一拖，但但正是因為這這樣的“小事事情”就直接接影響到客戶戶的工作和生生活，我們唯唯有將物業(yè)管管理過程中的的一件件小事事情累計起來來并規(guī)范地做做好，才能真真正兌現(xiàn)我們們服務(wù)的承諾諾，才能真正正做到“我們們多努力，讓讓您更滿意””。第五階段段：步入入正常管管理階段段2、設(shè)施設(shè)設(shè)備管理理設(shè)備管理理是項目目管理的的重要核核心。設(shè)設(shè)施設(shè)備備管理好好壞直接接影響到到整個管管理處的的整體運運作，哪哪怕是設(shè)設(shè)備上的的一個小小小的零零配件都都有可能能影響到到整個設(shè)設(shè)施設(shè)備備的運作作。這勢勢必要求求我們做做到有問問題需立立即跟蹤蹤落實，，直到問問題的根根本性解解決。其其可采取取點、面面相結(jié)合合的方法法，面方方面整體體把握好好幾大系系統(tǒng)的質(zhì)質(zhì)量關(guān)，，如：給給排水系系統(tǒng)、供供配電系系統(tǒng)、弱弱電系統(tǒng)統(tǒng)、電梯梯系統(tǒng)等等，制定定合理的的巡視檢檢查、維維護(hù)保養(yǎng)養(yǎng)計劃，，并跟蹤蹤使各計計劃得到到有效落落實；點點方面需需對每位位業(yè)主的的裝修質(zhì)質(zhì)量進(jìn)行行嚴(yán)格把把關(guān)，杜杜絕因個個別裝修修不到位位而影響響其它設(shè)設(shè)施設(shè)備備的正常常運行。。同時，，還應(yīng)充充分利用用現(xiàn)代化化新技術(shù)術(shù)，對設(shè)設(shè)施設(shè)備備系統(tǒng)進(jìn)進(jìn)行必要要的節(jié)能能改造，，降低各各系統(tǒng)的的能耗，，切實保保障業(yè)主主的根本本利益。。第五階段段：步入入正常管管理階段段3、安全管管理建設(shè)設(shè)安全管理理是項目目管理中中的重中中之重，，也是令令人棘手手的一個個環(huán)節(jié)。。其包括括人員進(jìn)進(jìn)出管理理、治安安消防管管理、車車場車輛輛管理等等。管理理處主任任可合理理的安排排保安人人員對管管理區(qū)域域內(nèi)，加加強各項項巡視、、監(jiān)督、、檢查工工作，及及時發(fā)現(xiàn)現(xiàn)問題解解決問題題。同時時還可通通過圖文文并茂的的消防安安全知識識宣傳畫畫對客戶戶進(jìn)行宣宣傳，或或聯(lián)合項項目內(nèi)客客戶舉行行消防實實戰(zhàn)演習(xí)習(xí)，提高高轄區(qū)內(nèi)內(nèi)客戶的的安全防防范意識識，引起起每個客客戶的強強烈重視視，為轄轄區(qū)內(nèi)客客戶創(chuàng)造造一個安安全、文文明、和和諧的生生活和工工作環(huán)境境。第五階段段：步入入正常管管理階段段4、環(huán)境境綠化⑴、加強強作風(fēng)建建設(shè)，提提高員工工的服從從力和執(zhí)執(zhí)行力。。加強思想想教育，，改善員員工素養(yǎng)養(yǎng)，增強強團(tuán)隊凝凝聚力和和集體向向心力。。保潔員員工來自自五湖四四海，年年齡偏大大，文化化水平低低，綜合合素質(zhì)不不高，是是部門的的軟肋。。員工之之間經(jīng)常常為一些些小事較較真，產(chǎn)產(chǎn)生矛盾盾，隊伍伍不和諧諧。為了了疏導(dǎo)員員工思想想，化解解矛盾。。我們經(jīng)經(jīng)常與保保潔溝通通交流講講道理，，做“和和事佬””調(diào)和關(guān)關(guān)系。嚴(yán)嚴(yán)肅勞動動紀(jì)律。。管理人人員以身身作則，，不斷的的教育和和感化員員工，鏟鏟除不良良陋習(xí)，，讓散漫漫員工知知難而退退。提高高業(yè)務(wù)水水平。我我們堅持持每周召召開一次次保潔會會議，以以會代訓(xùn)訓(xùn)。強化化業(yè)務(wù)知知識和衛(wèi)衛(wèi)生質(zhì)量量。⑵、規(guī)范范操作程程序，引引導(dǎo)每位位員工嚴(yán)嚴(yán)格按照照保潔程程序工作作。⑶、提高高工作檢檢查力度度，工作作重心下下移，把把主要精精力投入入到現(xiàn)場場督促指指導(dǎo)。每日進(jìn)行行現(xiàn)場督督查管理理，及時時發(fā)現(xiàn)和和糾正錯錯誤，彌彌補漏洞洞。發(fā)現(xiàn)現(xiàn)問題或或衛(wèi)生不不到位的的，現(xiàn)場場指導(dǎo)整整改，事事后跟蹤蹤復(fù)查。。對屢教教不改，，服從力力和執(zhí)行行力差的的進(jìn)行批批評教育育。使事事事有檢檢查，件件件有落落實。第五階段段：步入入正常管管理階段段5、社區(qū)區(qū)文化建建設(shè)開展積極極向上、、公眾樂樂見的社社區(qū)文化化活動，，是物業(yè)業(yè)管理的的基本內(nèi)內(nèi)容，也也是營造造小區(qū)良良好的人人文環(huán)境境、融洽洽小區(qū)業(yè)業(yè)主關(guān)系系的重要要手段。。因此，，如何不不斷提升升社區(qū)文文化活動動的質(zhì)量量和范圍圍，讓更更多小區(qū)區(qū)業(yè)主參參與進(jìn)來來。社區(qū)文化化也是物物業(yè)管理理工作中中的一種種潤滑劑劑，工作開展展的好壞壞直接影影響到轄轄區(qū)客戶戶對管理理處工作作的評價價。如何何尋找本本管理處處的文化化特征，，營造一一個良好好的文化化氛圍，，不是簡簡單地通通過幾次次平常的的娛樂性性活動就就能做好好的，而而應(yīng)將其其放在整整個社區(qū)區(qū)文化建建設(shè)高度度來考慮慮。其實實是一種種整體的的社區(qū)氛氛圍，主主要包括括自然、、社會、、人文三三個環(huán)境，以以滿足人人類生存存、發(fā)展展、享受受的各層層次需求求。第五階段段：步入入正常管管理階段段6、加強物物業(yè)宣傳傳工作，，包括物物業(yè)法律律、法規(guī)規(guī)、常識識、業(yè)主主手冊、、業(yè)主公公約等等等，使業(yè)業(yè)主知道道我們平平時做些些什么？？哪些是是我們合合同約定定的服務(wù)務(wù)內(nèi)容？？哪些是是我們的的增值服服務(wù)？業(yè)業(yè)主有哪哪些權(quán)利利和義務(wù)務(wù)？物業(yè)業(yè)公司有有哪些職職責(zé)和責(zé)責(zé)任等等等？可以以利用宣宣傳欄、、電子顯顯示屏、、報刊等等等公共共部位做做好宣傳傳工作。。第五階段段：步入入正常管管理階段段7、根據(jù)項項目實際際情況及及專業(yè)人人員技