物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理困局及盈利模式創(chuàng)新課件

物業(yè)管理盈利模式創(chuàng)新交流研討課件

物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理困局及盈利模式創(chuàng)新

深圳物業(yè)管理進(jìn)修學(xué)院教授趙向標(biāo)物業(yè)管理盈利模式創(chuàng)新交流研討課件

物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理困局1深圳物業(yè)管理進(jìn)修學(xué)院教研部部長(zhǎng)\教授深圳市物業(yè)管理招投標(biāo)專家與考評(píng)專家國(guó)家物業(yè)管理師師資庫(kù)專家2010年獲取首批物業(yè)師職業(yè)資格趙向標(biāo)老師簡(jiǎn)介深圳物業(yè)管理進(jìn)修學(xué)院教研部部長(zhǎng)\教授趙向標(biāo)老師簡(jiǎn)介2本次講座關(guān)注問(wèn)題？

第一，什么是物業(yè)經(jīng)營(yíng)？為什么要探討物業(yè)管理的盈利模式？第二，物業(yè)管理的基本盈利模式是什么？收益情況如何?如何優(yōu)化？第三，創(chuàng)新盈利模式的基本思路是什么？實(shí)踐方面有哪些表現(xiàn)？對(duì)我們開展經(jīng)營(yíng)工作有何啟示？本次講座關(guān)注問(wèn)題？第一，什么是物業(yè)經(jīng)營(yíng)？為什么要探3導(dǎo)語(yǔ)：盈利模式的概述及創(chuàng)新盈利模式（商業(yè)模式）是為實(shí)現(xiàn)客戶價(jià)值和投資價(jià)值而構(gòu)建的利益相關(guān)者的交易結(jié)構(gòu)。---朱武祥（清華金融教授）

簡(jiǎn)單的說(shuō)，盈利模式就是企業(yè)賺錢的渠道，通過(guò)怎樣的模式和渠道來(lái)賺錢。導(dǎo)語(yǔ)：盈利模式的概述及創(chuàng)新盈利模式（商業(yè)模式）是為實(shí)4

當(dāng)今企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)，不是產(chǎn)品之間的競(jìng)爭(zhēng)，而是商業(yè)模式（盈利模式）之間的競(jìng)爭(zhēng)。---彼德·德魯克（管理大師）

任何盈利模式的創(chuàng)新，都是為了在市場(chǎng)需求的價(jià)值點(diǎn)上實(shí)現(xiàn)盈利，從企業(yè)提供的價(jià)值中獲得利益，所以企業(yè)在提供顧客價(jià)值前必須找點(diǎn)盈利點(diǎn)。當(dāng)今企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)，不是產(chǎn)品之間的競(jìng)爭(zhēng)，而是商業(yè)5本次講座主要內(nèi)容一、物業(yè)經(jīng)營(yíng)存在的主要問(wèn)題二、物業(yè)常規(guī)經(jīng)營(yíng)優(yōu)化三、拓展特別委托經(jīng)營(yíng)收益途徑四、謹(jǐn)慎開展非常規(guī)特種經(jīng)營(yíng)五、積極介入收益性物業(yè)的資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)六、企業(yè)層面經(jīng)營(yíng)途徑探索七、物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式概述八、物業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展趨勢(shì)分析

本次講座主要內(nèi)容一、物業(yè)經(jīng)營(yíng)存在的主要問(wèn)題6

一、物業(yè)經(jīng)營(yíng)存在的主要問(wèn)題一、物業(yè)經(jīng)營(yíng)存在的主要問(wèn)題7物業(yè)經(jīng)營(yíng)問(wèn)題之一

第一，重視服務(wù)和管理，輕視物業(yè)經(jīng)營(yíng)。問(wèn)題1：物業(yè)管理是服務(wù)、管理與經(jīng)營(yíng)的三位一體，物業(yè)經(jīng)營(yíng)是物業(yè)管理的重要側(cè)面。物業(yè)經(jīng)營(yíng)問(wèn)題之一第一，重視服務(wù)和管理，輕視物8物業(yè)經(jīng)營(yíng)問(wèn)題之二

第二，重視物業(yè)項(xiàng)目層面經(jīng)營(yíng)工作，輕視企業(yè)層面經(jīng)營(yíng)。問(wèn)題2：物業(yè)經(jīng)營(yíng)應(yīng)包括兩個(gè)不同層面，其基礎(chǔ)是項(xiàng)目層面的經(jīng)營(yíng)，從宏觀層面要注意開展企業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)。物業(yè)經(jīng)營(yíng)問(wèn)題之二第二，重視物業(yè)項(xiàng)目層面經(jīng)營(yíng)工作，輕9物業(yè)經(jīng)營(yíng)的兩個(gè)不同層面1企業(yè)層面的經(jīng)營(yíng)宏觀,企業(yè)角度!2項(xiàng)目層面的經(jīng)營(yíng)微觀,項(xiàng)目管理處角度!物業(yè)經(jīng)營(yíng)的兩個(gè)不同層面1企業(yè)層面的經(jīng)營(yíng)10物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收益途徑(一)優(yōu)化常規(guī)經(jīng)營(yíng)(二)瞄準(zhǔn)業(yè)主需求開展特別委托經(jīng)營(yíng)活動(dòng)(三)謹(jǐn)慎利用共有物業(yè)資源開展非常規(guī)特種經(jīng)營(yíng)(四)積極介入收益性物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收益途徑(一)優(yōu)化常規(guī)經(jīng)營(yíng)11物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理五大路徑走出誤區(qū)特別委托經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)常規(guī)經(jīng)營(yíng)優(yōu)化常規(guī)非常規(guī)特種經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目層面經(jīng)營(yíng)工作物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理五大路徑走出誤區(qū)特別委托經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企12物業(yè)經(jīng)營(yíng)問(wèn)題之三第三，在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，重視通過(guò)常規(guī)經(jīng)營(yíng)獲取核心收益！對(duì)通過(guò)非常規(guī)經(jīng)營(yíng)贏取邊際效益未引起高度重視。物業(yè)經(jīng)營(yíng)問(wèn)題之三第三，在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，重視通過(guò)常13物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理五大路徑特別委托經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)常規(guī)經(jīng)營(yíng)非常規(guī)特種經(jīng)營(yíng)非常規(guī)經(jīng)營(yíng)

物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理五大路徑特別委托經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)經(jīng)14物業(yè)經(jīng)營(yíng)問(wèn)題之四

第五，非常規(guī)特種經(jīng)營(yíng)認(rèn)識(shí)混亂，實(shí)踐工作如何開展，更是茫然無(wú)措！案例：深圳某大型項(xiàng)目電梯廣告經(jīng)營(yíng)物業(yè)經(jīng)營(yíng)問(wèn)題之四第五，非常規(guī)特種經(jīng)營(yíng)認(rèn)識(shí)混亂，15物業(yè)經(jīng)營(yíng)問(wèn)題之五

第五，對(duì)收益性物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，認(rèn)知空洞，實(shí)踐缺乏！物業(yè)管理師《經(jīng)營(yíng)管理》科目分析！物業(yè)經(jīng)營(yíng)問(wèn)題之五第五，對(duì)收益性物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，認(rèn)知16三、物業(yè)常規(guī)經(jīng)營(yíng)優(yōu)化三、物業(yè)常規(guī)經(jīng)營(yíng)優(yōu)化171

.果斷退出不良項(xiàng)目;2.勇于競(jìng)爭(zhēng)高端項(xiàng)目;3.發(fā)育專業(yè)物業(yè)市場(chǎng)，走市場(chǎng)細(xì)分路徑。4.開源節(jié)流,優(yōu)化普通項(xiàng)目;5.嚴(yán)格禁止“流氓經(jīng)營(yíng)”手段1.果斷退出不良項(xiàng)目;18果斷退出不良項(xiàng)目

案例：深圳市物業(yè)退出東曉花園。

分析：退出應(yīng)該注意哪些問(wèn)題？

果斷退出不良項(xiàng)目19搶占高端物業(yè)市場(chǎng)案例1：中航—-一九戰(zhàn)略與1213思路案例2：明喆—-特種物業(yè)專業(yè)化。案例3：駿高、銀谷—-高端別墅。搶占高端物業(yè)市場(chǎng)20發(fā)育專業(yè)物業(yè)市場(chǎng)

案例1：特科（學(xué)校）案例2：眾安康（醫(yī)院）案例3：天安（高檔工業(yè)園）案例4：鴻鵬飛（農(nóng)村工業(yè)園）。發(fā)育專業(yè)物業(yè)市場(chǎng)21開源之一----提高管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)案例01：民營(yíng)梁柱物業(yè)提高管理費(fèi)案例02：股份企業(yè)蓮花物業(yè)實(shí)踐案例03：益田村管理費(fèi)漲價(jià)案例04：中海怡翠如何漲價(jià)案例05：福田街道整體思路案例06：佛山地方規(guī)定整體安排開源之一----提高管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)案例01：民營(yíng)梁柱物業(yè)提高管22開源之二----物業(yè)服務(wù)欠費(fèi)的有效催繳

第一，提高業(yè)主自覺繳費(fèi)意識(shí)，將其欠費(fèi)意識(shí)消滅在萌芽狀態(tài)。（設(shè)備參觀日；宣傳漫畫）

第二，發(fā)現(xiàn)欠費(fèi)要及時(shí)發(fā)出催費(fèi)通知，同時(shí)輔助以各種不同的催繳手段。（發(fā)送催繳通知書、當(dāng)面提醒、電話催繳、公告欄公告欠費(fèi)名單、欠費(fèi)通知送到單位）第三，司法手段。1、下達(dá)律師函。2、訴訟或仲裁。第四，區(qū)別對(duì)待非惡意欠費(fèi)者！1、善待一貫表現(xiàn)良好業(yè)主！2、有誤會(huì)或不滿者要解釋說(shuō)明，解除誤會(huì)。3、長(zhǎng)期在外地業(yè)主（有人使用由使用人繳納；長(zhǎng)期空置可銀行轉(zhuǎn)賬、一次躉交、或征得同意代為出租扣繳費(fèi)用）開源之二----物業(yè)服務(wù)欠費(fèi)的有效催繳23開源之二----提高管理費(fèi)收繳率（一）臨近因素（二）首次效應(yīng)（三）相似性因素（四）互補(bǔ)性因素（五）移情效應(yīng)（六）互動(dòng)頻率因素（七）代價(jià)——酬賞理論（八）情感的相悅性

利用心理學(xué)影響人際吸引因素加強(qiáng)日常收繳開源之二----提高管理費(fèi)收繳率（一）臨近因素24開源之二----提高管理費(fèi)收繳率案例01：海南面對(duì)刁蠻業(yè)主案例02：鄭州面對(duì)自己退休人員開源之二----提高管理費(fèi)收繳率案例01：海南面對(duì)刁蠻業(yè)主案25開源之三----司法手段催繳管理費(fèi)案例：深圳某企業(yè)面對(duì)業(yè)主欠費(fèi)申請(qǐng)仲裁及其結(jié)果分析開源之三----司法手段催繳管理費(fèi)案例：深圳某企業(yè)面對(duì)業(yè)26案例：北方物業(yè)怎樣將項(xiàng)目崗位減少到0.5個(gè)人案例：陸家嘴物業(yè)社區(qū)文化經(jīng)營(yíng)思路借鑒。如何將項(xiàng)目的成本支出變作收益?案例：熊谷物業(yè)為何對(duì)節(jié)能有功的經(jīng)理加以處罰？項(xiàng)目成本管控案例：北方物業(yè)怎樣將項(xiàng)目崗位減少到0.5個(gè)人項(xiàng)目成本管控27嚴(yán)格禁止”流氓經(jīng)營(yíng)”手段案例：1.小區(qū)”節(jié)水”幾乎被罰38萬(wàn)2.改裝變壓器要求商戶交高額”改裝費(fèi)”3.井水如何變成了”自來(lái)水”嚴(yán)格禁止”流氓經(jīng)營(yíng)”手段案例：28

三、社區(qū)非常規(guī)經(jīng)營(yíng)的基本途徑

--特別委托經(jīng)營(yíng)

三、社區(qū)非常規(guī)經(jīng)營(yíng)的基本途徑29發(fā)揮物業(yè)管理的邊際效益

物業(yè)企業(yè)的收益途徑有兩種：第一，通過(guò)常規(guī)經(jīng)營(yíng)基本盈利模式，獲取核心基本效益；第二，通過(guò)各種非常規(guī)經(jīng)營(yíng)手段，獲取邊際收益。常規(guī)物業(yè)管理的利潤(rùn)是有限的，但是其邊際利潤(rùn)則是不可估量的。要特別強(qiáng)調(diào)增加多種經(jīng)營(yíng)的收入，創(chuàng)造物業(yè)管理的邊際效益，從根本上提高業(yè)管理的創(chuàng)富能力。發(fā)揮物業(yè)管理的邊際效益物業(yè)企業(yè)的收益途徑有兩種：30什么叫邊際效益?核心基本效益邊際效益通過(guò)常規(guī)經(jīng)營(yíng)途徑獲得通過(guò)非常規(guī)經(jīng)營(yíng)途徑獲得什么叫邊際效益?核心基本效益邊際效益通過(guò)常規(guī)經(jīng)營(yíng)途徑獲得通過(guò)31

非常規(guī)經(jīng)營(yíng)基本途徑--特別委托經(jīng)營(yíng)非常規(guī)經(jīng)營(yíng)基本途徑32特別委托服務(wù)。（44條）

第四十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。特別委托服務(wù)。（44條）第四十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根33經(jīng)營(yíng)思路要打破原來(lái)圍繞“小區(qū)物業(yè)”轉(zhuǎn)的做法，改為圍繞“人的需求”轉(zhuǎn)的做法.

只要人們有需求，就可以去滿足，各種分工在滿足人們需求的過(guò)程中實(shí)現(xiàn)收益，形成各種專業(yè)市場(chǎng)。因而，從未來(lái)的角度來(lái)看，現(xiàn)行的物業(yè)管理業(yè)務(wù)將相對(duì)萎縮，而各種專業(yè)市場(chǎng)得以成長(zhǎng)，最終會(huì)出現(xiàn)在占有多個(gè)專業(yè)分工市場(chǎng)的大型綜合性服務(wù)公司，這種大型的綜合性服務(wù)公司，相當(dāng)于現(xiàn)在那些規(guī)模較大的物業(yè)管理公司。經(jīng)營(yíng)思路要打破原來(lái)圍繞“小區(qū)物業(yè)”轉(zhuǎn)的做法，改為圍繞“34案例：花樣年

彩生活模式及實(shí)踐

案例：中信紅樹灣

鉑金管家服務(wù)及實(shí)踐案例：綠城物業(yè)的經(jīng)營(yíng)實(shí)踐物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理困局及盈利模式創(chuàng)新課件35案例：

深圳裕盛物業(yè)的旅業(yè)式物業(yè)管理模式案例：36

四、謹(jǐn)慎開展非常規(guī)特種經(jīng)營(yíng)

四、謹(jǐn)慎開展非常規(guī)特種經(jīng)營(yíng)37《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定

第五十五條

利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定第五十五條利用物業(yè)38物權(quán)法：

第七十三條建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。

第七十四條建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。

占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

物權(quán)法：39最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十五條

建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等利用建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主共有部分從事盈利性活動(dòng)，當(dāng)事人請(qǐng)求返還扣除相應(yīng)成本之后的收益的，應(yīng)予支持。

最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若40《物業(yè)管理?xiàng)l例》的懲罰性規(guī)定

第六十六條違反本條例的規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款；所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用：

（三）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的。個(gè)人有前款規(guī)定行為之一的，處1000元以上1萬(wàn)元以下的罰款；單位有前款規(guī)定行為之一的，處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款。《物業(yè)管理?xiàng)l例》的懲罰性規(guī)定第六十六條違反41利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)有哪些可能的表現(xiàn)形式?利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)有哪些可能的表現(xiàn)形式?42

物業(yè)非常規(guī)特種經(jīng)營(yíng)的實(shí)施之一：

社區(qū)廣告經(jīng)營(yíng)

物業(yè)非常規(guī)特種經(jīng)營(yíng)的實(shí)施之一：

社區(qū)廣告43社區(qū)廣告經(jīng)營(yíng)的種類1．電梯廣告2．屋頂及外墻廣告3．廳堂廣告液晶顯示雜志架、廣告架壁掛廣告聲音媒體廣告物品展示社區(qū)廣告經(jīng)營(yíng)的種類1．電梯廣告444．停車場(chǎng)廣告停車場(chǎng)出口、入口處。停車場(chǎng)管理人員崗?fù)?。直接放置到地面的燈箱。噴涂在地面的文字及圖案。地下停車場(chǎng)的墻壁、天頂、立柱。在停車場(chǎng)懸掛氣球、燈箱等廣告載體。其他停車場(chǎng)設(shè)施設(shè)備。停車場(chǎng)管理人員散發(fā)平面廣告。4．停車場(chǎng)廣告455．宣傳欄廣告6．企業(yè)形象展示廣告藝術(shù)雕塑形式花、草、樹、木形式傘類休閑椅戶外健身器材戶外垃圾桶5．宣傳欄廣告467．社區(qū)路燈廣告8．公益性廣告指路牌社區(qū)示意圖觸摸屏物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理困局及盈利模式創(chuàng)新課件47案例:陸家嘴物業(yè)公司廣告經(jīng)營(yíng)策略的啟示!案例:48

物業(yè)非常規(guī)特種經(jīng)營(yíng)的實(shí)施之二：

社區(qū)停車場(chǎng)與停車位經(jīng)營(yíng)

物業(yè)非常規(guī)特種經(jīng)營(yíng)的實(shí)施之二：

社區(qū)停車49案例:

北京某小區(qū)臨時(shí)停車位管理案例:50

物業(yè)非常規(guī)特種經(jīng)營(yíng)的實(shí)施之三：

公共部位的出租經(jīng)營(yíng)

(固定出租與臨時(shí)租擺)物業(yè)非常規(guī)特種經(jīng)營(yíng)的實(shí)施之三：

公共部位51案例:

深圳某小區(qū)綠化區(qū)域臨時(shí)建筑出租人員傷亡事件案例:52五、積極介入收益性物業(yè)的資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)五、積極介入收益性物業(yè)的資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)53案例：熊谷物業(yè)管理的寫字樓群團(tuán)地王大廈南海中心大廈京廣中心大廈廣州中信廣場(chǎng)案例：54出租型公寓。用于出租經(jīng)營(yíng)的居住建筑主要是別墅和公寓，這是經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)的重要類型。為了保持較高的出租率和租金水平，也需要物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)為業(yè)主或投資者提供招租、租賃管理、維護(hù)與維修、安全與衛(wèi)生、資本與預(yù)算管理等物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)。資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)對(duì)象之二---出租型公寓。出租型公寓。用于出租經(jīng)營(yíng)的居住建筑主要是別墅和公寓，這是經(jīng)營(yíng)55案例：招商物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)性鯨山別墅案例：56案例：

深圳鴻鵬飛物業(yè)的農(nóng)村工業(yè)園區(qū)的經(jīng)營(yíng)管理案例：57租賃管理的概念與內(nèi)容租賃活動(dòng)的管理，包括租約簽訂前、租約執(zhí)行過(guò)程中、租約期滿時(shí)共三個(gè)階段。租約簽訂前：制定租賃方案與策略租戶選擇租金確定租約談判與簽約管理租約期滿時(shí)：租金結(jié)算租約續(xù)期房屋空間回收管理租約執(zhí)行過(guò)程中：房屋空間交付收取租金租金調(diào)整租戶關(guān)系管理租賃管理的概念與內(nèi)容租賃活動(dòng)的管理，包括租約簽訂前、租約執(zhí)行58物業(yè)租賃管理模式（一）包租轉(zhuǎn)租模式（二）出租代理模式（三）委托管理模式物業(yè)租賃管理模式59六、企業(yè)層面經(jīng)營(yíng)途徑探索六、企業(yè)層面經(jīng)營(yíng)途徑探索60企業(yè)層面的經(jīng)營(yíng)之一企業(yè)資源經(jīng)營(yíng)1管理咨詢顧問(wèn)服務(wù)(出售管理技術(shù)資源)2設(shè)施設(shè)備出租(自有設(shè)施設(shè)備資源)

3自有貨幣資金的資本經(jīng)營(yíng)企業(yè)層面的經(jīng)營(yíng)之一企業(yè)資源經(jīng)營(yíng)61企業(yè)層面的經(jīng)營(yíng)之二發(fā)育專業(yè)化服務(wù)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目萬(wàn)廈：四大專業(yè)服務(wù)中心機(jī)電專業(yè)服務(wù)中心電梯技術(shù)服務(wù)中心綠化工程部環(huán)境服務(wù)公司中航：電梯\保安\停車場(chǎng)公司企業(yè)層面的經(jīng)營(yíng)之二發(fā)育專業(yè)化服務(wù)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目62企業(yè)層面的經(jīng)營(yíng)之三上下游鏈條捕捉經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)長(zhǎng)城：介入地產(chǎn)開發(fā)和中介業(yè)務(wù)萬(wàn)廈：鋁合金門窗加工中航:裝飾裝修財(cái)富:空汽質(zhì)量檢測(cè)花樣年：物業(yè)出租、地產(chǎn)中介企業(yè)層面的經(jīng)營(yíng)之三上下游鏈條捕捉經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)63長(zhǎng)城物業(yè)經(jīng)營(yíng)案例2＋N戰(zhàn)略地產(chǎn)開發(fā)＋物業(yè)管理＝2

社區(qū)商務(wù)(房屋中介＋社區(qū)老人服務(wù)…N)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀河源---世紀(jì)華府(收尾)韶關(guān)---長(zhǎng)城世家(40多萬(wàn))廣州---佳地新都順德—北瀠廣場(chǎng)(商業(yè)6萬(wàn))開平---兩個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中長(zhǎng)城物業(yè)經(jīng)營(yíng)案例2＋N戰(zhàn)略64企業(yè)層面的經(jīng)營(yíng)之四跨行業(yè)多角化經(jīng)營(yíng)上海陸家嘴餐飲經(jīng)營(yíng)深圳開元國(guó)際污水處理企業(yè)層面的經(jīng)營(yíng)之四跨行業(yè)多角化經(jīng)營(yíng)65企業(yè)層面的經(jīng)營(yíng)之五文化資源經(jīng)營(yíng)開元國(guó)際東方管家系列叢書企業(yè)層面的經(jīng)營(yíng)之五文化資源經(jīng)營(yíng)66物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理困局及盈利模式創(chuàng)新課件67七、物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式概述七、物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式概述68

第一，背靠開發(fā)商大樹，住宅本業(yè)為主，精耕細(xì)作。

第一，背靠開發(fā)商大樹，住宅本業(yè)為主，精耕細(xì)作。69

第二、強(qiáng)化外拓市場(chǎng)，發(fā)育全國(guó)市場(chǎng)。

第二、強(qiáng)化外拓市場(chǎng)，發(fā)育全國(guó)市場(chǎng)。70第三，搶占高端物業(yè)市場(chǎng)，賺取高額壟斷利潤(rùn)。第三，搶占高端物業(yè)市場(chǎng)，賺取高額壟斷利潤(rùn)。71

第四，跳水深潛，在低端項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)中沙里撈金。

裕盛（城市化后綜合社區(qū)）

陽(yáng)光（城市老舊住宅區(qū)）

市內(nèi)股份公司下設(shè)物業(yè)（城中村物業(yè)）第四，跳水深潛，在低端項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)中沙里撈金。72

第五，發(fā)育專業(yè)物業(yè)市場(chǎng)，走市場(chǎng)細(xì)分路徑。

特科（學(xué)校）

眾安康（醫(yī)院）

天安（高檔工業(yè)園）

鴻鵬飛（農(nóng)村工業(yè)園）。第五，發(fā)育專業(yè)物業(yè)市場(chǎng)，走市場(chǎng)細(xì)分路徑。73

第六，以專業(yè)化服務(wù)占領(lǐng)分包市場(chǎng)。萬(wàn)廈、振業(yè)：內(nèi)部分包。深房：四個(gè)專業(yè)公司。中航：停車、保安、電梯。第六，以專業(yè)化服務(wù)占領(lǐng)分包市場(chǎng)。74

第七，強(qiáng)化特約經(jīng)營(yíng)，視項(xiàng)目客戶為無(wú)量市場(chǎng)。

第七，強(qiáng)化特約經(jīng)營(yíng)，視項(xiàng)目客戶為無(wú)量市場(chǎng)。75

第八，在上下游鏈條開掘利潤(rùn)源。萬(wàn)廈：建筑耗材—鋁合金門窗。長(zhǎng)城：地產(chǎn)業(yè)務(wù)。中航：裝飾裝修?；幽辏何飿I(yè)出租、地產(chǎn)中介第八，在上下游鏈條開掘利潤(rùn)源。76第九，嘗試資本運(yùn)營(yíng)，高處不勝寒。

第九，嘗試資本運(yùn)營(yíng)，高處不勝寒。77八、物業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展趨勢(shì)分析八、物業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展趨勢(shì)分析78階段劃分與發(fā)展趨勢(shì)1.中國(guó)大陸物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)歷了哪些發(fā)展階段?2.物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)趨勢(shì)如何估計(jì)?階段劃分與發(fā)展趨勢(shì)1.中國(guó)大陸物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)歷了哪些發(fā)展階段79如何把握行業(yè)經(jīng)營(yíng)形勢(shì)的總體態(tài)勢(shì)?V

L

U如何把握行業(yè)經(jīng)營(yíng)形勢(shì)的總體態(tài)勢(shì)?VLU80我對(duì)行業(yè)發(fā)展階段的劃分與經(jīng)營(yíng)趨勢(shì)的估計(jì)凱歌行進(jìn)病態(tài)狂跌艱難調(diào)整闊步前行緩慢復(fù)蘇我對(duì)行業(yè)發(fā)展階段的劃分與經(jīng)營(yíng)趨勢(shì)的估計(jì)凱歌行進(jìn)病態(tài)狂跌艱難調(diào)81物業(yè)管理盈利模式創(chuàng)新交流研討課件

物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理困局及盈利模式創(chuàng)新

深圳物業(yè)管理進(jìn)修學(xué)院教授趙向標(biāo)物業(yè)管理盈利模式創(chuàng)新交流研討課件

物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理困局82深圳物業(yè)管理進(jìn)修學(xué)院教研部部長(zhǎng)\教授深圳市物業(yè)管理招投標(biāo)專家與考評(píng)專家國(guó)家物業(yè)管理師師資庫(kù)專家2010年獲取首批物業(yè)師職業(yè)資格趙向標(biāo)老師簡(jiǎn)介深圳物業(yè)管理進(jìn)修學(xué)院教研部部長(zhǎng)\教授趙向標(biāo)老師簡(jiǎn)介83本次講座關(guān)注問(wèn)題？

第一，什么是物業(yè)經(jīng)營(yíng)？為什么要探討物業(yè)管理的盈利模式？第二，物業(yè)管理的基本盈利模式是什么？收益情況如何?如何優(yōu)化？第三，創(chuàng)新盈利模式的基本思路是什么？實(shí)踐方面有哪些表現(xiàn)？對(duì)我們開展經(jīng)營(yíng)工作有何啟示？本次講座關(guān)注問(wèn)題？第一，什么是物業(yè)經(jīng)營(yíng)？為什么要探84導(dǎo)語(yǔ)：盈利模式的概述及創(chuàng)新盈利模式（商業(yè)模式）是為實(shí)現(xiàn)客戶價(jià)值和投資價(jià)值而構(gòu)建的利益相關(guān)者的交易結(jié)構(gòu)。---朱武祥（清華金融教授）

簡(jiǎn)單的說(shuō)，盈利模式就是企業(yè)賺錢的渠道，通過(guò)怎樣的模式和渠道來(lái)賺錢。導(dǎo)語(yǔ)：盈利模式的概述及創(chuàng)新盈利模式（商業(yè)模式）是為實(shí)85

當(dāng)今企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)，不是產(chǎn)品之間的競(jìng)爭(zhēng)，而是商業(yè)模式（盈利模式）之間的競(jìng)爭(zhēng)。---彼德·德魯克（管理大師）

任何盈利模式的創(chuàng)新，都是為了在市場(chǎng)需求的價(jià)值點(diǎn)上實(shí)現(xiàn)盈利，從企業(yè)提供的價(jià)值中獲得利益，所以企業(yè)在提供顧客價(jià)值前必須找點(diǎn)盈利點(diǎn)。當(dāng)今企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)，不是產(chǎn)品之間的競(jìng)爭(zhēng)，而是商業(yè)86本次講座主要內(nèi)容一、物業(yè)經(jīng)營(yíng)存在的主要問(wèn)題二、物業(yè)常規(guī)經(jīng)營(yíng)優(yōu)化三、拓展特別委托經(jīng)營(yíng)收益途徑四、謹(jǐn)慎開展非常規(guī)特種經(jīng)營(yíng)五、積極介入收益性物業(yè)的資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)六、企業(yè)層面經(jīng)營(yíng)途徑探索七、物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式概述八、物業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展趨勢(shì)分析

本次講座主要內(nèi)容一、物業(yè)經(jīng)營(yíng)存在的主要問(wèn)題87

一、物業(yè)經(jīng)營(yíng)存在的主要問(wèn)題一、物業(yè)經(jīng)營(yíng)存在的主要問(wèn)題88物業(yè)經(jīng)營(yíng)問(wèn)題之一

第一，重視服務(wù)和管理，輕視物業(yè)經(jīng)營(yíng)。問(wèn)題1：物業(yè)管理是服務(wù)、管理與經(jīng)營(yíng)的三位一體，物業(yè)經(jīng)營(yíng)是物業(yè)管理的重要側(cè)面。物業(yè)經(jīng)營(yíng)問(wèn)題之一第一，重視服務(wù)和管理，輕視物89物業(yè)經(jīng)營(yíng)問(wèn)題之二

第二，重視物業(yè)項(xiàng)目層面經(jīng)營(yíng)工作，輕視企業(yè)層面經(jīng)營(yíng)。問(wèn)題2：物業(yè)經(jīng)營(yíng)應(yīng)包括兩個(gè)不同層面，其基礎(chǔ)是項(xiàng)目層面的經(jīng)營(yíng)，從宏觀層面要注意開展企業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)。物業(yè)經(jīng)營(yíng)問(wèn)題之二第二，重視物業(yè)項(xiàng)目層面經(jīng)營(yíng)工作，輕90物業(yè)經(jīng)營(yíng)的兩個(gè)不同層面1企業(yè)層面的經(jīng)營(yíng)宏觀,企業(yè)角度!2項(xiàng)目層面的經(jīng)營(yíng)微觀,項(xiàng)目管理處角度!物業(yè)經(jīng)營(yíng)的兩個(gè)不同層面1企業(yè)層面的經(jīng)營(yíng)91物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收益途徑(一)優(yōu)化常規(guī)經(jīng)營(yíng)(二)瞄準(zhǔn)業(yè)主需求開展特別委托經(jīng)營(yíng)活動(dòng)(三)謹(jǐn)慎利用共有物業(yè)資源開展非常規(guī)特種經(jīng)營(yíng)(四)積極介入收益性物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收益途徑(一)優(yōu)化常規(guī)經(jīng)營(yíng)92物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理五大路徑走出誤區(qū)特別委托經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)常規(guī)經(jīng)營(yíng)優(yōu)化常規(guī)非常規(guī)特種經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目層面經(jīng)營(yíng)工作物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理五大路徑走出誤區(qū)特別委托經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企93物業(yè)經(jīng)營(yíng)問(wèn)題之三第三，在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，重視通過(guò)常規(guī)經(jīng)營(yíng)獲取核心收益！對(duì)通過(guò)非常規(guī)經(jīng)營(yíng)贏取邊際效益未引起高度重視。物業(yè)經(jīng)營(yíng)問(wèn)題之三第三，在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，重視通過(guò)常94物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理五大路徑特別委托經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)常規(guī)經(jīng)營(yíng)非常規(guī)特種經(jīng)營(yíng)非常規(guī)經(jīng)營(yíng)

物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理五大路徑特別委托經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)經(jīng)95物業(yè)經(jīng)營(yíng)問(wèn)題之四

第五，非常規(guī)特種經(jīng)營(yíng)認(rèn)識(shí)混亂，實(shí)踐工作如何開展，更是茫然無(wú)措！案例：深圳某大型項(xiàng)目電梯廣告經(jīng)營(yíng)物業(yè)經(jīng)營(yíng)問(wèn)題之四第五，非常規(guī)特種經(jīng)營(yíng)認(rèn)識(shí)混亂，96物業(yè)經(jīng)營(yíng)問(wèn)題之五

第五，對(duì)收益性物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，認(rèn)知空洞，實(shí)踐缺乏！物業(yè)管理師《經(jīng)營(yíng)管理》科目分析！物業(yè)經(jīng)營(yíng)問(wèn)題之五第五，對(duì)收益性物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，認(rèn)知97三、物業(yè)常規(guī)經(jīng)營(yíng)優(yōu)化三、物業(yè)常規(guī)經(jīng)營(yíng)優(yōu)化981

.果斷退出不良項(xiàng)目;2.勇于競(jìng)爭(zhēng)高端項(xiàng)目;3.發(fā)育專業(yè)物業(yè)市場(chǎng)，走市場(chǎng)細(xì)分路徑。4.開源節(jié)流,優(yōu)化普通項(xiàng)目;5.嚴(yán)格禁止“流氓經(jīng)營(yíng)”手段1.果斷退出不良項(xiàng)目;99果斷退出不良項(xiàng)目

案例：深圳市物業(yè)退出東曉花園。

分析：退出應(yīng)該注意哪些問(wèn)題？

果斷退出不良項(xiàng)目100搶占高端物業(yè)市場(chǎng)案例1：中航—-一九戰(zhàn)略與1213思路案例2：明喆—-特種物業(yè)專業(yè)化。案例3：駿高、銀谷—-高端別墅。搶占高端物業(yè)市場(chǎng)101發(fā)育專業(yè)物業(yè)市場(chǎng)

案例1：特科（學(xué)校）案例2：眾安康（醫(yī)院）案例3：天安（高檔工業(yè)園）案例4：鴻鵬飛（農(nóng)村工業(yè)園）。發(fā)育專業(yè)物業(yè)市場(chǎng)102開源之一----提高管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)案例01：民營(yíng)梁柱物業(yè)提高管理費(fèi)案例02：股份企業(yè)蓮花物業(yè)實(shí)踐案例03：益田村管理費(fèi)漲價(jià)案例04：中海怡翠如何漲價(jià)案例05：福田街道整體思路案例06：佛山地方規(guī)定整體安排開源之一----提高管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)案例01：民營(yíng)梁柱物業(yè)提高管103開源之二----物業(yè)服務(wù)欠費(fèi)的有效催繳

第一，提高業(yè)主自覺繳費(fèi)意識(shí)，將其欠費(fèi)意識(shí)消滅在萌芽狀態(tài)。（設(shè)備參觀日；宣傳漫畫）

第二，發(fā)現(xiàn)欠費(fèi)要及時(shí)發(fā)出催費(fèi)通知，同時(shí)輔助以各種不同的催繳手段。（發(fā)送催繳通知書、當(dāng)面提醒、電話催繳、公告欄公告欠費(fèi)名單、欠費(fèi)通知送到單位）第三，司法手段。1、下達(dá)律師函。2、訴訟或仲裁。第四，區(qū)別對(duì)待非惡意欠費(fèi)者！1、善待一貫表現(xiàn)良好業(yè)主！2、有誤會(huì)或不滿者要解釋說(shuō)明，解除誤會(huì)。3、長(zhǎng)期在外地業(yè)主（有人使用由使用人繳納；長(zhǎng)期空置可銀行轉(zhuǎn)賬、一次躉交、或征得同意代為出租扣繳費(fèi)用）開源之二----物業(yè)服務(wù)欠費(fèi)的有效催繳104開源之二----提高管理費(fèi)收繳率（一）臨近因素（二）首次效應(yīng)（三）相似性因素（四）互補(bǔ)性因素（五）移情效應(yīng)（六）互動(dòng)頻率因素（七）代價(jià)——酬賞理論（八）情感的相悅性

利用心理學(xué)影響人際吸引因素加強(qiáng)日常收繳開源之二----提高管理費(fèi)收繳率（一）臨近因素105開源之二----提高管理費(fèi)收繳率案例01：海南面對(duì)刁蠻業(yè)主案例02：鄭州面對(duì)自己退休人員開源之二----提高管理費(fèi)收繳率案例01：海南面對(duì)刁蠻業(yè)主案106開源之三----司法手段催繳管理費(fèi)案例：深圳某企業(yè)面對(duì)業(yè)主欠費(fèi)申請(qǐng)仲裁及其結(jié)果分析開源之三----司法手段催繳管理費(fèi)案例：深圳某企業(yè)面對(duì)業(yè)107案例：北方物業(yè)怎樣將項(xiàng)目崗位減少到0.5個(gè)人案例：陸家嘴物業(yè)社區(qū)文化經(jīng)營(yíng)思路借鑒。如何將項(xiàng)目的成本支出變作收益?案例：熊谷物業(yè)為何對(duì)節(jié)能有功的經(jīng)理加以處罰？項(xiàng)目成本管控案例：北方物業(yè)怎樣將項(xiàng)目崗位減少到0.5個(gè)人項(xiàng)目成本管控108嚴(yán)格禁止”流氓經(jīng)營(yíng)”手段案例：1.小區(qū)”節(jié)水”幾乎被罰38萬(wàn)2.改裝變壓器要求商戶交高額”改裝費(fèi)”3.井水如何變成了”自來(lái)水”嚴(yán)格禁止”流氓經(jīng)營(yíng)”手段案例：109

三、社區(qū)非常規(guī)經(jīng)營(yíng)的基本途徑

--特別委托經(jīng)營(yíng)

三、社區(qū)非常規(guī)經(jīng)營(yíng)的基本途徑110發(fā)揮物業(yè)管理的邊際效益

物業(yè)企業(yè)的收益途徑有兩種：第一，通過(guò)常規(guī)經(jīng)營(yíng)基本盈利模式，獲取核心基本效益；第二，通過(guò)各種非常規(guī)經(jīng)營(yíng)手段，獲取邊際收益。常規(guī)物業(yè)管理的利潤(rùn)是有限的，但是其邊際利潤(rùn)則是不可估量的。要特別強(qiáng)調(diào)增加多種經(jīng)營(yíng)的收入，創(chuàng)造物業(yè)管理的邊際效益，從根本上提高業(yè)管理的創(chuàng)富能力。發(fā)揮物業(yè)管理的邊際效益物業(yè)企業(yè)的收益途徑有兩種：111什么叫邊際效益?核心基本效益邊際效益通過(guò)常規(guī)經(jīng)營(yíng)途徑獲得通過(guò)非常規(guī)經(jīng)營(yíng)途徑獲得什么叫邊際效益?核心基本效益邊際效益通過(guò)常規(guī)經(jīng)營(yíng)途徑獲得通過(guò)112

非常規(guī)經(jīng)營(yíng)基本途徑--特別委托經(jīng)營(yíng)非常規(guī)經(jīng)營(yíng)基本途徑113特別委托服務(wù)。（44條）

第四十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。特別委托服務(wù)。（44條）第四十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根114經(jīng)營(yíng)思路要打破原來(lái)圍繞“小區(qū)物業(yè)”轉(zhuǎn)的做法，改為圍繞“人的需求”轉(zhuǎn)的做法.

只要人們有需求，就可以去滿足，各種分工在滿足人們需求的過(guò)程中實(shí)現(xiàn)收益，形成各種專業(yè)市場(chǎng)。因而，從未來(lái)的角度來(lái)看，現(xiàn)行的物業(yè)管理業(yè)務(wù)將相對(duì)萎縮，而各種專業(yè)市場(chǎng)得以成長(zhǎng)，最終會(huì)出現(xiàn)在占有多個(gè)專業(yè)分工市場(chǎng)的大型綜合性服務(wù)公司，這種大型的綜合性服務(wù)公司，相當(dāng)于現(xiàn)在那些規(guī)模較大的物業(yè)管理公司。經(jīng)營(yíng)思路要打破原來(lái)圍繞“小區(qū)物業(yè)”轉(zhuǎn)的做法，改為圍繞“115案例：花樣年

彩生活模式及實(shí)踐

案例：中信紅樹灣

鉑金管家服務(wù)及實(shí)踐案例：綠城物業(yè)的經(jīng)營(yíng)實(shí)踐物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理困局及盈利模式創(chuàng)新課件116案例：

深圳裕盛物業(yè)的旅業(yè)式物業(yè)管理模式案例：117

四、謹(jǐn)慎開展非常規(guī)特種經(jīng)營(yíng)

四、謹(jǐn)慎開展非常規(guī)特種經(jīng)營(yíng)118《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定

第五十五條

利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定第五十五條利用物業(yè)119物權(quán)法：

第七十三條建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。

第七十四條建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。

占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

物權(quán)法：120最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十五條

建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等利用建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主共有部分從事盈利性活動(dòng)，當(dāng)事人請(qǐng)求返還扣除相應(yīng)成本之后的收益的，應(yīng)予支持。

最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若121《物業(yè)管理?xiàng)l例》的懲罰性規(guī)定

第六十六條違反本條例的規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款；所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用：

（三）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的。個(gè)人有前款規(guī)定行為之一的，處1000元以上1萬(wàn)元以下的罰款；單位有前款規(guī)定行為之一的，處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》的懲罰性規(guī)定第六十六條違反122利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)有哪些可能的表現(xiàn)形式?利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)有哪些可能的表現(xiàn)形式?123

物業(yè)非常規(guī)特種經(jīng)營(yíng)的實(shí)施之一：

社區(qū)廣告經(jīng)營(yíng)

物業(yè)非常規(guī)特種經(jīng)營(yíng)的實(shí)施之一：

社區(qū)廣告124社區(qū)廣告經(jīng)營(yíng)的種類1．電梯廣告2．屋頂及外墻廣告3．廳堂廣告液晶顯示雜志架、廣告架壁掛廣告聲音媒體廣告物品展示社區(qū)廣告經(jīng)營(yíng)的種類1．電梯廣告1254．停車場(chǎng)廣告停車場(chǎng)出口、入口處。停車場(chǎng)管理人員崗?fù)?。直接放置到地面的燈箱。噴涂在地面的文字及圖案。地下停車場(chǎng)的墻壁、天頂、立柱。在停車場(chǎng)懸掛氣球、燈箱等廣告載體。其他停車場(chǎng)設(shè)施設(shè)備。停車場(chǎng)管理人員散發(fā)平面廣告。4．停車場(chǎng)廣告1265．宣傳欄廣告6．企業(yè)形象展示廣告藝術(shù)雕塑形式花、草、樹、木形式傘類休閑椅戶外健身器材戶外垃圾桶5．宣傳欄廣告1277．社區(qū)路燈廣告8．公益性廣告指路牌社區(qū)示意圖觸摸屏物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理困局及盈利模式創(chuàng)新課件128案例:陸家嘴物業(yè)公司廣告經(jīng)營(yíng)策略的啟示!案例:129

物業(yè)非常規(guī)特種經(jīng)營(yíng)的實(shí)施之二：

社區(qū)停車場(chǎng)與停車位經(jīng)營(yíng)

物業(yè)非常規(guī)特種經(jīng)營(yíng)的實(shí)施之二：

社區(qū)停車130案例:

北京某小區(qū)臨時(shí)停車位管理案例:131

物業(yè)非常規(guī)特種經(jīng)營(yíng)的實(shí)施之三：

公共部位的出租經(jīng)營(yíng)

(固定出租與臨時(shí)租擺)物業(yè)非常規(guī)特種經(jīng)營(yíng)的實(shí)施之三：

公共部位132案例:

深圳某小區(qū)綠化區(qū)域臨時(shí)建筑出租人員傷亡事件案例:133五、積極介入收益性物業(yè)的資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)五、積極介入收益性物業(yè)的資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)134案例：熊谷物業(yè)管理的寫字樓群團(tuán)地王大廈南海中心大廈京廣中心大廈廣州中信廣場(chǎng)案例：135出租型公寓。用于出租經(jīng)營(yíng)的居住建筑主要是別墅和公寓，這是經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)的重要類型。為了保持較高的出租率和租金水平，也需要物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)為業(yè)主或投資者提供招租、租賃管理、維護(hù)與維修、安全與衛(wèi)生、資本與預(yù)算管理等物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)。資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)對(duì)象之二---出租型公寓。出租型公寓。用于出租經(jīng)營(yíng)的居住建筑主要是別墅和公寓，這是經(jīng)營(yíng)136案例：招商物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)性鯨山別墅案例：137案例：

深圳鴻鵬飛物業(yè)的農(nóng)村工業(yè)園區(qū)的經(jīng)營(yíng)管理案例：138租賃管理的概念與內(nèi)容租賃活動(dòng)的管理，包括租約簽訂前、租約執(zhí)行過(guò)程中、租約期滿時(shí)共三個(gè)階段。租約簽訂前：制定租賃方案與策略租戶選擇租金確定租約談判與簽約管理租約期滿時(shí)：租金結(jié)算租約續(xù)期房屋空間回收管理租約執(zhí)行過(guò)程中：房屋空間交付收取租金租金調(diào)整租戶關(guān)系管理租賃管理的概念與內(nèi)容租賃活動(dòng)的管理，包括租約簽訂前、租約執(zhí)行139物業(yè)租賃管理模式（一）包租轉(zhuǎn)租模式（二）出租代理模式（三）委托管理模式物業(yè)租賃管理模式140六、企業(yè)層面經(jīng)營(yíng)途徑探索