no29旅游導向型區(qū)域開發(fā)

老師 以下 為了更好地知 今天我也是第一次試水啊，這個利用跟大家來交流，雖然以前講東西也還是都講過很多次，但是用還是第一次，也在學習和適應中，而且呢是通過的手摸索的過程中間，沒有什么。所以我講錯了可能也不是什么問題，也希望大家東西也比較多，我在每一個章節(jié)講的候主要以音為主，能中間穿一些文字，講到案例時候會有些 ，有一些上的內容時間所限也沒辦法開細聊，我覺如果接下來 的有機會再一步溝入探討，那我深為。為了更好地知 首先在開始講這個旅游導向型的這么一些開發(fā)的思路和策略之前，下規(guī)劃觀，那我是做什么的呢：到底是是做規(guī)劃、產業(yè)、旅游、建筑景觀、城鄉(xiāng)？……我覺得這一些都不是很準確，準確的來說我最關注的就是一個人居的環(huán)境，不管是城市還是鄉(xiāng)村、自然還是人工，只要是和人有關系，先生就講規(guī)劃觀之前先簡單講一下四方的博弈關系，、企業(yè)、民眾和技術方四方共贏的目的的升值。對于來講是把環(huán)境，把健康指數，反指數，的追求和個人的也是并重的。為了更好地知 規(guī)劃觀也就是專業(yè)技術觀是包括三個詞，價值、責任和美。所謂的價值規(guī)劃是指一人價值的發(fā)現整合提升的一個過程。來講，還是一個發(fā)展中國家，發(fā)展還是主旋律，現在經濟學界也有一個新名詞：克強經濟學，態(tài)度還 為了更好地知 第二個詞是責任，開發(fā)建設是一項創(chuàng)造未來的工作，而未來正向我們提出。我們并不是從祖先那里繼承的地球，我們是在向我們的子孫借取。過去這幾十年迅猛的過程導致了前所未有的能源，環(huán)境壓力。須停止過度的 為了更好地知 望能夠提升國家的文明程度。那么中國當代建筑發(fā)展近三十年，還是比較的。是研究城市的，城市的美學意義，它分主動性和性兩方面，它不是一般意義的這種，所以來說它巨大的美學意義不是其他的藝術形式可以比擬的，但是設計美學還遠遠不如其他藝術門類發(fā)展的成熟，很多我們周圍的建筑，環(huán)境，城的反差，這是的一個現狀，就要求要大大的提升我們的品味和美學素養(yǎng)。那么以上價值、責任和美這三個詞就貫穿也代表了規(guī)劃觀。為了更好地知 老師 以下 為了更好地知 二、旅游導向型開發(fā)（TourismOrientedDevelopment）旅游導向型開發(fā)（TourismOrientedDevelopment）旅游復合產業(yè)區(qū) 發(fā) 為了更好地知 術帶來了工業(yè)化的飛速發(fā)展。第三次浪潮是信息化，互聯網技術提供了信息交務產業(yè)，是低碳經濟的代表產業(yè)，也支柱產業(yè)之一，它通過它的復合化，發(fā)布了促進旅游產業(yè)發(fā)展的二十條工作方針，強調旅游產業(yè)的復合化發(fā)展，強調資源的應用，強調發(fā)展模式的推陳出新。有人說旅游業(yè)大發(fā)展的春天終于來了，那么我作為一個技術分子看到的的旅游開發(fā)從理論體系到方法體系到管理體系，實現性飛躍的一個機遇。為了更好地知 看一看全球的國際旅游業(yè)的發(fā)。二以后，許發(fā)達國家經歷了多的經濟危機以及 小，是受濟 影最小一行業(yè)且一直向前發(fā)，興盛不衰，那么有一國際旅游織的統(tǒng)計字，年世界各地的國際旅客總數21.3萬，旅游總收億 ，到了年際游數增加到到億 年國旅游數加到萬人次，旅游總收入增加到億 。到了年國際旅游人數增加到億人次，旅游總收入增加到億 。那么我就不再念數字了，總而言之，從年，年之間國際旅游人數增長24倍，旅游總收入增長了倍這發(fā)展速度是世界上任何產業(yè)所沒有。旅游經成為當最主要的濟活動之。旅游業(yè)收入占五旅游占全球旅游出口的百分之三， 旅能帶動就，拉動經增長，增社會 為了更好地知 呈現一些趨勢：包括旅游的多樣化趨勢，比如空間擴展的趨勢，旅游將會迅速 當然了中國旅游業(yè)的快速發(fā)展同時也存在著很多的和問題。比如說超常規(guī)的速市被忽略了，造成了區(qū)域發(fā)展的不均衡，旅游很不健全，經營秩序的，還為了更好地知 云南麗江古城、廣西陽朔、湖南張家界、華僑城等項目都是由早期的資源合效益導向旅游目的題城鎮(zhèn)復合產業(yè)的不斷延伸和升級。 談到旅游導向型的開發(fā)（TourismOrientedDevelopment）定義，我個人的理解有兩大類，第一類像我之前列出的麗江古城、陽朔、張家界、華僑城等項目都是業(yè)、繼而向綜合效益導向旅游目 為了更好地知 那么旅游市場發(fā)展的要義還是圍繞著供給旅游客群的消費產品。是更加關注這展，這些關聯產業(yè)的集群恰恰是滿足地方財政，滿足投資中短期收益的保證，那么能夠使得旅游產業(yè)的體系構件在短時期內的傾向于土地開發(fā)的模式。在后期隨著發(fā)展的為旅游或者度假地產的模式，那么利用環(huán)境的差異化把區(qū)域，當然也造成了環(huán)境資源價值的快速損耗，以及城鄉(xiāng)在開發(fā)中不斷的出現，旅游產業(yè)本身也衍化成為旅游+地產開發(fā)的模式，這是一種 為了更好地知 那么我把旅游導向型開發(fā)按照它的規(guī)模，資源特征，尺度，問題所解決的重點的不同分成兩大類。更宏觀尺度上來講我們叫做旅游復合產業(yè)的區(qū)域發(fā)展，那么在一個更微觀的尺度上我把它叫成復合型的旅游地產，這種分類對與否，專業(yè)與否也請大家，請大家拍磚。 們面對的問題和關鍵因素概括為六大類。第一是要堅持生態(tài)涵養(yǎng)的概念，如何平衡好環(huán)境保護和開發(fā)建設的，我們叫做保護型的開發(fā)。第二，如何推動產的，由資源消耗型產業(yè)，低附加值產業(yè)，升級一二三產聯動，提升產業(yè)的地，形成一個良性的市場性的。第四個問題，如何改變環(huán)境面貌，往往這些區(qū)域都是比較臟亂，比較的，那么要加快村莊環(huán)境的整治，推進政區(qū)的，有安居樂業(yè)，提高了生活品質和指數，這個區(qū)域才能夠可持續(xù)的發(fā)展。第六如何納入大的旅游市場，要求做好目標市場定位，形象包裝，打造的吸引為了更好地知 旅游復合產業(yè)的區(qū) 發(fā)展 結構加上區(qū)域發(fā)展城鄉(xiāng)空 ，現在海堂灣也成為三亞的一個熱點中的熱點。秦皇島市休閑 門頭溝深山區(qū)的旅游策略，等等，一系列。為了更好地知 然人文兼?zhèn)湫?，以及人造項目型。這一類的開發(fā)的尺度以及土地的規(guī)模通常都旅游地產，大到幾百畝，幾千畝甚至更大，比如說的東部華僑城。這一類開發(fā)的問題和關鍵因素。旅游需要有的新意和獨特性，產業(yè)解決什么問題呢？解決整體的經濟活動的一個合理性，開發(fā)一定要側重到生活方式的，要復合型旅游地產的分類不好分，因為標準不同，分類各異，不一而足。如果按照資源特征分，可以包括著名景區(qū)型，山水享受型，田園相伴型，小鎮(zhèn)型，文博遺產型，創(chuàng)意產業(yè)型，項目型等等。如何按照旅游產品來分類，可以分為旅養(yǎng)老，健康運動，度假休養(yǎng)，商務休閑，投資置業(yè)等等，如果按照項目來分，可以分為溫泉地產，地產，公園，奧特萊斯名品城，書苑地產，滑雪地為了更好地知 包括旅游度假地產，度假酒店，分時度假酒店，式度假酒店。型：包括旅游商務地產，度假延伸的商業(yè)會議，商務物業(yè)。也有叫或黃昏戀型的：包括一而足，參考，沒威，可以自創(chuàng)。復合型旅游地產的策略也許的朋友們，或者是做開發(fā)投資的朋友們，會更關心這一類型的旅游導向型開發(fā)，那么我后面也會講幾個我親身經歷的案例，包括迪拜很著名的塔，風帆酒店，包括我們給太極湖做的武當山太極湖小鎮(zhèn)，包括給港中旅做的青島海泉灣，包括在松江做的泰唔士小鎮(zhèn)，給金融街在惠州巽寮海邊打造的為了更好地知 老師 以下 為了更好地知 定關鍵問題四 關鍵問題九：山寨照搬模 為了更好地知 的深刻認識，區(qū)域的競和關系，政治環(huán)境，尤其是的政治環(huán)境，整體的經濟發(fā)你要做旅游的地產的話，你一定要能夠有足夠打動人的地方，不僅來玩，還能為了更好地知 求到底在哪，就的去定位了，那么以我為主，這個是大錯特借，一定要站在客 第五個關鍵的問題：沒有照顧好、企景、民眾各方的發(fā)展訴求，如果你要做這個旅游地產，這個是必不可少的，要去研究要什么，企業(yè)要什么，景區(qū)要什么，而又要什么，先要滿足他們的需求，才能夠滿足您的需求。 的利為了更好地知 設指標，也沒有這個的土地指標。很多開發(fā)商碰到這個很頭痛的問題，因此要 第九個關鍵問題，很擅于模仿、，山寨成風，而恰恰這種型的旅游沒有人消費，那就沒有人，所以這個性非常重要。為了更好地知 老師 以下 為了更好地知 第四部分講一下旅游導向型開發(fā)的綜合解決方案，那么當旅游產業(yè)被當成的，那么為謀名，為開發(fā)商謀利，為謀福，為子孫后代留足夠的發(fā)展空間。綜合旅游開發(fā)，包括六個 。那么這個專業(yè)跨度確實很大，從經濟，產為了更好地知 解決方法的關鍵我覺得是四個方面，關鍵之一在于策劃、定位，確定的愿景，鎖定你的目標客戶群，這是決定你的項目成敗的關鍵。第二個關鍵是創(chuàng)意性的設計，的創(chuàng)意，有爆發(fā)力的、有的、有特色的產品設計，決定了你這個項目的品質，第三個關鍵利益的平衡，利益相關者的一個博弈關系，那么在項目的實際中，比如說土地的獲取和利用的策略等等。第四個關鍵是要規(guī)范性專業(yè)性的經營既要遵循地產策劃的一般程序，也是為了更好地知 老師 以下 為了更好地知 為了更好地知 針對某些具體 第四特色化，就像我剛才講到的一些關鍵的問題里面，包括其中的一條就是你沒有特色也就意味著你沒有形成一個強有力的，是一個很泛泛的一個項目的時候你的就大大下降了。為了更好地知 第十一信息化，在新信息化時代，尤其是新的使得精準成為可能，要充分利用信息化科技的來的品牌出去。為了更好地知 老師 以下 為了更好地知 迪 塔風帆酒松 士小 太極 武當山太極湖鎮(zhèn)為了更好地知 塔風帆酒店——一座建筑成就了一個夢 為了更好地知 去一次的這么一個地方，這個就是后來的塔，這個七星極的酒店，全世界最 為了更好地知 更好地知 在迪拜的海邊，這個一片沙漠的不毛之地上，化為神奇，就建成了這座酒店，在這個建筑的本身，可能有些朋友都去親身經歷過都去住過，因為太貴了我沒為了更好地知 個經濟的，成功的拉動 松江士小鎮(zhèn)也項目總負責的一為了更好地知 目的是非常好的達到的，這個開發(fā)商是恒河，保證他后續(xù)又去做的開發(fā)的工作。我從2000年給市規(guī)劃局做整個松江新城的規(guī)劃，從到總體，到控規(guī)，到修規(guī)，到它周邊一個一個的項目，當時市就提了一個要求，說要做一個英式的新城，這個說法最后被我們給否了，你做為一個幾十平方公里的一個新城，松江新城應該來說新城建設里是一個典范，并沒有按照英式來打造，為什么按照英式來打造呢？因為畢竟是給自己的城市，生產生活的地方，沒有必要去學這種所謂的皮毛，穿上英國人的衣服。為了更好地知 環(huán)境的細節(jié)上，一草一木，一磚一瓦都非常高品質，甚至包括一個亭，一個小那么現在來講呢這個項目呢變成區(qū)域周邊的一個旅游的去處，一個都市悠閑游的目的地，而且它集合了的所有的婚慶的產業(yè)，大的企業(yè)全部在這，成為婚慶產業(yè)的一個了。為了