固定資產(chǎn)與投資性房地產(chǎn)綜述

第六章固定資產(chǎn)

和投資性房地產(chǎn)

第六章固定資產(chǎn)和投資性房地產(chǎn)

教學目的和要求：通過本章的學習，要求了解固定資產(chǎn)的性質、分類與計價；掌握固定資產(chǎn)的取得、折舊、后續(xù)支出、處置和清查的核算；了解投資性房地產(chǎn)的概念，掌握投資性房地產(chǎn)的初始計量和后續(xù)計量。本章重點：固定資產(chǎn)的初始計量及其核算、固定資產(chǎn)折舊的計算方法、固定資產(chǎn)處置和清查的核算以及投資性房地產(chǎn)的核算。本章難點：固定資產(chǎn)后續(xù)支出的核算,投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量。2《中級財務會計》CompanyLogo各節(jié)內容

112固定資產(chǎn)

投資性房地產(chǎn)

3《中級財務會計》CompanyLogo第一節(jié)固定資產(chǎn)

一、固定資產(chǎn)的概念和確認條件p.121固定資產(chǎn)是指企業(yè)擁有的，在經(jīng)營活動中供企業(yè)長期使用，并保持原有物質形態(tài)的資產(chǎn)。（一）固定資產(chǎn)是指同時具有以下特征的有形資產(chǎn)1.為生產(chǎn)商品、提供勞務、出租或經(jīng)營管理而持有；2.使用年限超過一個會計年度；〈取消了單位價值的限定〉★固定資產(chǎn)不包括投資性房地產(chǎn)的建筑物★4《中級財務會計》CompanyLogo第一節(jié)固定資產(chǎn)

（二）固定資產(chǎn)同時滿足下列條件的，才能予以確認(1)該固定資產(chǎn)包含的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)；(2)該固定資產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。構成固定資產(chǎn)的各組成部分，如果各自具有不同的使用壽命或者以不同的方式為企業(yè)提供經(jīng)濟利益，從而適用不同的折舊率或折舊方法的，應當單獨確認為固定資產(chǎn)。（如飛機的引擎，如果與飛機的機身具有不同的使用壽命，可以適用不同的折舊率和折舊方法。）5《中級財務會計》CompanyLogo第一節(jié)固定資產(chǎn)

二、固定資產(chǎn)的分類p.122(一)固定資產(chǎn)的按經(jīng)濟用途分類1.經(jīng)營用固定資產(chǎn)，是指直接服務于企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營過程的各種固定資產(chǎn)。如生產(chǎn)經(jīng)營用的房屋、建筑物、機器、設備、器具、工具等。2.非經(jīng)營用固定資產(chǎn)，是指不直接服務于企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營過程的各種固定資產(chǎn)。如職工宿舍、食堂、浴室等使用的房屋、設備和其他固定資產(chǎn)等。6《中級財務會計》CompanyLogo第一節(jié)固定資產(chǎn)

(二)固定資產(chǎn)按使用情況分類1.使用中固定資產(chǎn)，是指正在使用中的經(jīng)營性和非經(jīng)營性固定資產(chǎn)。包括由于季節(jié)性經(jīng)營或大修理等原因暫停使用的固定資產(chǎn)、企業(yè)出租(經(jīng)營性租賃)的固定資產(chǎn)和內部替換使用的固定資產(chǎn)。2.未使用固定資產(chǎn)，是指已完工或已購建但尚未交付使用的新增固定資產(chǎn)以及因進行改建、擴建等原因暫停使用的固定資產(chǎn)。如企業(yè)購建的尚待安裝的固定資產(chǎn)、經(jīng)營任務變更停止使用的固定資產(chǎn)以及主要的備用設備等。3.不需用固定資產(chǎn)，是指本企業(yè)多余或不適用，需要調配處理的各種固定資產(chǎn)。7《中級財務會計》CompanyLogo第一節(jié)固定資產(chǎn)

(三)按固定資產(chǎn)的經(jīng)濟用途和使用情況綜合分類1.生產(chǎn)經(jīng)營用固定資產(chǎn)2.非生產(chǎn)經(jīng)營用固定資產(chǎn)3.租出固定資產(chǎn)4.不需用固定資產(chǎn)5.未使用固定資產(chǎn)6.土地7.融資租入固定資產(chǎn)8《中級財務會計》CompanyLogo第一節(jié)固定資產(chǎn)

三、固定資產(chǎn)的初始計量p.123固定資產(chǎn)應當按其成本進行初始計量。1.外購固定資產(chǎn)的成本，包括買價、相關稅費、運輸費、裝卸費、安裝費和專業(yè)人員服務費等。以一筆款項購入多項沒有單獨標價的固定資產(chǎn)，應按照各項固定資產(chǎn)公允價值比例對總成本進行分配，分別確定各項固定資產(chǎn)的成本。2.自形建造固定資產(chǎn)的成本，由建造該項資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構成。3.投資者投入固定資產(chǎn)的成本，應按照投資合同價或協(xié)議價確定，但合同價或協(xié)議價不公允的除外。9《中級財務會計》CompanyLogo第一節(jié)固定資產(chǎn)

4.存在棄置費用的固定資產(chǎn)★棄置費用僅適用于特定行業(yè)的特定固定資產(chǎn)，比如，石油天然氣企業(yè)油氣水井及相關設施的棄置、核電站核廢料的處置等。一般企業(yè)固定資產(chǎn)成本不應預計棄置費用。如：預計礦山報廢時填埋費等500萬元，應借：固定資產(chǎn)500萬元貸：預計負債500萬元棄置費用的義務通常有國家法律和行政法規(guī)、國際公約等有關規(guī)定約束，比如，國家法律、行政法規(guī)要求企業(yè)的環(huán)境保護和生態(tài)環(huán)境恢復的義務等。10《中級財務會計》CompanyLogo第一節(jié)固定定資產(chǎn)四、固定資產(chǎn)產(chǎn)的取得p.123固定資產(chǎn)的取取得方式不同同，其價值構構成內容也有有差異。一般來說固定定資產(chǎn)的取得得有如下方式式：a、外購；b、自行建造；c、投資者投入；；d、融資租入；e、債務重組中取取得；f、非貨幣交易中中取得；g、盤盈的等。不同方式取得得的固定資產(chǎn)產(chǎn)，初始計量的方法也不同同。11《中級財務會會計》CompanyLogo第一節(jié)固定定資產(chǎn)固定資產(chǎn)取得得核算所使用用的賬戶：固定資產(chǎn)、在在建工程、工工程物資賬戶戶的性質、結結構、用途。。在建工程、工工程物資賬戶戶均為資產(chǎn)性性質的賬戶，，這兩個賬戶戶核算企業(yè)的的基建工程、、安裝工程、、技術改造工工程等各種物物資的實際成成本和工程耗耗費等內容。。（一）購購置的固固定資產(chǎn)產(chǎn)1.購入入不需要安安裝的固定資資產(chǎn)購入后即即可交付付使用12《中級財財務會計計》CompanyLogo第一節(jié)固固定資資產(chǎn)[例1]企業(yè)購入入不需要要安裝的的設備一一臺，買買價10000元，增增值稅1700元，運運雜費2000元，設設備已交交付生產(chǎn)產(chǎn)車間使使用，價價款用銀銀行存款款支付。。注意固定定資產(chǎn)入入賬價值值的確定定：固定資產(chǎn)產(chǎn)的入賬賬價值=買價+（進口口關稅等等相關稅稅費）+運雜費費=10000+2000=12000借：固定定資產(chǎn)12000應交稅費費——應應交增值值稅（進進項稅額額）1700貸：銀行行存款13700從2009年1月1日日開始，，我國施施行增值值稅的改改革，由由原來的的生產(chǎn)型型增值稅稅改為消消費型增增值稅，，購置的的機器設設備類固固定資產(chǎn)產(chǎn)所支付付的增值值稅也可可以抵扣扣，增值值稅不再再計入的的價值之之中。13《中級財財務會計計》CompanyLogo第一節(jié)固固定資資產(chǎn)2.購入入需要安裝裝的固定資資產(chǎn)p.125例6-3屬于自自行安裝裝的設備備，核算算包括：：設備的實實際成本本=50000+2100+800=52900（元））（1）設備運運達企業(yè)業(yè)時：借：工程程物資52100應交稅費費——應應交增值值稅（進進項稅額額）8500貸：銀行行存款60600（2）設備投投入安裝裝時：借：在建建工程52900貸：工程程物資52100銀行存款款80014《中級財財務會計計》CompanyLogo第一節(jié)固固定資資產(chǎn)（3）設備安安裝完畢畢交付使使用時：：借：固定定資產(chǎn)529000貸：在在建工工程52900特別注注意：：增值稅稅不計入入購置的的機器設設備價價值之之中。。但是，，企業(yè)業(yè)購建的固固定資資產(chǎn)為為不動產(chǎn)產(chǎn)的，，增值稅稅不能能夠抵抵扣，，應計入固定資資產(chǎn)的價值值之中中。15《中級級財務務會計計》CompanyLogo第一節(jié)節(jié)固固定資資產(chǎn)3.外外購資資產(chǎn)的的特殊殊考慮慮以一筆筆款項項購入入多項項沒有有單獨獨標價價的固固定資資產(chǎn)，，應當當按照照各項項固定定資產(chǎn)產(chǎn)的公公允價價值比比例對對總成成本進進行分分配，，分別別確定定各項項固定定資產(chǎn)產(chǎn)的成成本。。例：企企業(yè)購購入兩兩項設設備，，總價價1050000元元，沒沒有單單獨標標價，，A設備公公允價價750000元，，B設備公公允價價250000元。。已支支付貨貨款。。A設備公公允價價比例例：750000÷÷〔750000+250000〕××100%=75%B設備備公公允允價價比比例例：：250000÷÷〔〔750000+250000〕〕××100%=25%16《中級財務會會計》CompanyLogo第一節(jié)固定定資產(chǎn)A設備成本：1050000×75%=787500B設備成本：105000×25%=262500借：固定資產(chǎn)產(chǎn)——A設備787500——B設備262500貸：銀行存款款105000017《中級財務會會計》CompanyLogo第一節(jié)固定定資產(chǎn)（二）自行建建造的固定資資產(chǎn)p.125自行建造的固固定資產(chǎn)分為為企業(yè)自營工工程和出包工工程企業(yè)的自營工工程：按照直接材料料、直接工資資、直接機械械施工費以及及分攤的工程程管理費用等等計價。企業(yè)的出包工工程：按照應支付的的工程價款計計價。1.自營方式式建造固定資資產(chǎn)例6-3為自營工程的的核算。18《中級財務會會計》CompanyLogo第一節(jié)固定定資產(chǎn)2.出包方式式建造固定資資產(chǎn)例6-4為出包工程的的核算，見教教材126頁。企業(yè)建造的固定資資產(chǎn)為不動產(chǎn)產(chǎn)的，增值稅不能夠夠抵扣，應計計入固定資產(chǎn)的價值之中。。（三）投資者者投入的固定定資產(chǎn)投資者投入固固定資產(chǎn)，企業(yè)一方面要要反映固定資資產(chǎn)的增加，，另一方面又要要反映所有者者權益的增加加。見教材150頁例6-6（四）接受捐捐贈的固定資資產(chǎn)p.126接受捐贈的固固定資產(chǎn)按確確認的價值計計入營業(yè)外收收入。19《中級財務會會計》CompanyLogo第一節(jié)固定定資產(chǎn)（五）租入的的固定資產(chǎn)p.126企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營過程中，，由于季節(jié)性性和臨時性需需要，或出于于融資方面的的考慮，企業(yè)業(yè)對于生產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營所需的固固定資產(chǎn)可以以采用租賃的的方式取得。。租賃按其性性質可和形式式可分為經(jīng)營營租賃和融資資租賃。融資租賃：是指實質上轉轉移了與資產(chǎn)產(chǎn)所有權有關關的全部風險險和報酬的一一種租賃。經(jīng)營租賃：（短期租賃））是指除融資租租賃以外的其其他租賃。20《中級財務會會計》CompanyLogo第一節(jié)固定定資產(chǎn)五、固定資資產(chǎn)折舊（一）固定定資產(chǎn)折舊舊概念p.128固定資產(chǎn)在在使用過程程中逐漸損損耗而消失失的那部分分價值叫折折舊。由于于損耗分攤攤而計入成成本、費用用的固定資資產(chǎn)價值稱稱為折舊費費用。固定資產(chǎn)損損耗分為：：有形損耗、、無形損耗耗有形損耗分分為：機械磨損、、自然力的的作用無形損耗分分為：勞動生產(chǎn)率率提高、科科學技術進進步21《中級財務務會計》CompanyLogo第一節(jié)固固定資產(chǎn)企業(yè)應當根根據(jù)固定資資產(chǎn)準則，，結合本單單位的實際際情況，制制定固定資資產(chǎn)目錄，，包括每類類或每項固固定資產(chǎn)的的使用壽命命、預計凈凈殘值、折折舊方法等等并編制成成冊，經(jīng)股股東大會或或董事會、、經(jīng)理（廠廠長）會議議或類似機機構批準，，按照法律律、行政法法規(guī)等的規(guī)規(guī)定報送有有關各方備備案。固定資產(chǎn)目目錄一經(jīng)確確定不得隨隨意變更。。如需變更，，仍應履行行上述程序序，并按《《企業(yè)會計計準則第28號———會計政政策、會計計估計變更更和差錯更更正》處理理。22《中級財務務會計》CompanyLogo第一節(jié)固固定資產(chǎn)（二）影響響折舊的因因素p.1291.固定資資產(chǎn)原價、2.固定資資產(chǎn)凈殘值、3.預計使用年限、、4.固定資資產(chǎn)減值（三）計提提折舊的范范圍根據(jù)《企業(yè)業(yè)會計準則則——固定定資產(chǎn)》的的規(guī)定，除除以下情況況外，企業(yè)業(yè)應對所有有固定資產(chǎn)產(chǎn)計提折舊舊：A.巳提提足足折折舊舊仍仍繼繼續(xù)續(xù)使使用用的的固固定定資資產(chǎn)產(chǎn)；；B.按照照規(guī)規(guī)定定單單獨獨估估價價作作為為固固定定資資產(chǎn)產(chǎn)入入賬賬的的土土地地。。23《中中級級財財務務會會計計》》CompanyLogo第一一節(jié)節(jié)固固定定資資產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)一一般般應應當當按按月月計計提提折折舊舊，，對對于于當月月增增加加的固固定定資資產(chǎn)產(chǎn)，，當當月月不提提折折舊舊，從從下下月月起起計計提提折折舊舊；；當月月減減少少的固固定定資資產(chǎn)產(chǎn)，，當月月照照提提折舊舊，，從從下下月月起起不不提提折折舊舊。。固定定資資產(chǎn)產(chǎn)提足足折折舊舊后，，不不管管是是否否繼繼續(xù)續(xù)使使用用，，均均不不再再提提折折舊舊；；提前前報報廢廢的固固定定資資產(chǎn)產(chǎn)，，也也不不再再補補提提折折舊舊。。24《中中級級財財務務會會計計》》CompanyLogo第一節(jié)固定定資產(chǎn)（四）固定資資產(chǎn)折舊的方方法p.129企業(yè)應當根據(jù)據(jù)固定資產(chǎn)所所含經(jīng)濟利益益預期實現(xiàn)方方式選擇折舊舊方法，折舊方法一經(jīng)經(jīng)選定，不得得隨意變更。。如需變更，應應當在會計報報表附注中予予以說明。折舊方法包括括直線法和加速速折舊法：直線法包括：：平均年限法、、工作量法加速折舊法包包括：雙倍余額遞減減法、年數(shù)總總和法25《中級財務會會計》CompanyLogo第一節(jié)固定定資產(chǎn)1.直線法法（1）平均均年限法年限平均法法是將固定定資產(chǎn)的折折舊均衡的的分攤到各各期的一種種方法。固定資產(chǎn)的的折舊額、、折舊率的的計算?？刹捎脗€別別折舊率、、分類折舊舊率、綜合合折舊率。。固定資產(chǎn)的的年折舊額額=（固定定資產(chǎn)原價價-預計凈凈殘值）/預計使用用年限月折舊額=年折舊額額÷12例子見教材材130例6-8。26《中級財務會會計》CompanyLogo第一節(jié)固定定資產(chǎn)（2）工作量量法工作量法是根根據(jù)實際工作作量計提折舊舊的一種方法法。這種方法法考慮了固定定資產(chǎn)的使用用強度。單位工作量折折舊額=固定定資產(chǎn)原價××（1-凈殘殘價值率）/預計總工作作量核算方法見教教材130例6-9。2.加速折舊舊法（1）雙倍余余額遞減法雙倍直線折舊舊率＝1/使使用年限×2×100％年折舊額＝期期初固定資產(chǎn)產(chǎn)賬面凈值××雙倍直線折折舊率例子見教材131例6-10。27《中級財務會會計》CompanyLogo第一節(jié)固定定資產(chǎn)雙倍余額遞減減法使用的后后期，應當在在其固定資產(chǎn)產(chǎn)折舊到期以以前兩年內，，將固定資產(chǎn)產(chǎn)凈值扣除凈凈殘值后的余余額平均攤銷銷。（2）年數(shù)總總和法其折舊率為逐逐年遞減的分分數(shù)，這個分分數(shù)的分子代代表固定資產(chǎn)產(chǎn)使用的年數(shù)數(shù)，分母代表表使用年限的的數(shù)字總和。。年折舊率＝尚尚可使用年數(shù)數(shù)/年數(shù)總和和×100%年數(shù)總和＝n×（n＋1）÷2例子見教材132例6-11。28《中級財務會會計》CompanyLogo第一節(jié)固定定資產(chǎn)（五）固定資資產(chǎn)折舊的會會計處理借：制造費用用（生產(chǎn)產(chǎn)車間使用的的固定資產(chǎn)））管理費用（（行政管理部部門使用的固固定資產(chǎn)）銷售費用（（專設銷售機機構使用的固固定資產(chǎn)）其他業(yè)務成本本等貸：累計折舊舊29《中級財務會會計》CompanyLogo第一節(jié)固定定資產(chǎn)六、固定資產(chǎn)產(chǎn)的后續(xù)支出出p.133固定資產(chǎn)的后后續(xù)支出通常常包括固定資資產(chǎn)在使用過過程中發(fā)生的的日常修理費費、大修理費費用、更新改改造支出、房房屋的裝修費費用等。企業(yè)的固定資資產(chǎn)投入使用用后，為了適適應新技術發(fā)發(fā)展的需要，，或者為維護護或提高固定定資產(chǎn)的使用用效能，往往往需要對現(xiàn)有有固定資產(chǎn)進進行維護、改改建、擴建或或者改良。固定資產(chǎn)的后續(xù)支出包括括資本化的后后續(xù)支出和費費用化的后續(xù)續(xù)支出。30《中級財務會會計》CompanyLogo第一節(jié)固定定資產(chǎn)（一）資本化化的后續(xù)支出出固定資產(chǎn)發(fā)生生的更新改造造支出、房屋屋裝修費用等等，符合固定定資產(chǎn)準則第第四條規(guī)定的的確認條件的的，（資本化化的后續(xù)支出出）應當計入入固定資產(chǎn)成成本，同時將將被替換部分分的賬面價值值扣除；不符合本準則則第四條規(guī)定定的確認條件件的，應當在在發(fā)生時應計計入當期管理理費用。固定資產(chǎn)的大大修理費用和和日常修理費費用，通常不不符合本準則則第四條規(guī)定定的確認條件件，應當在發(fā)生時計入入當期管理費費用，不得采用預提提或待攤方式式處理。31《中級財務會會計》CompanyLogo第一節(jié)固定定資產(chǎn)在具體實務中中，企業(yè)對固固定資產(chǎn)進行行更新改造時時，應將更新新改造的固定定資產(chǎn)的賬面面價值轉入在在建工程，并并在此基礎上上核算經(jīng)更新新改造后的固固定資產(chǎn)原價價。處于更新改造造過程而停止止使用的固定定資產(chǎn)，因已已轉入在建工工程，因此不計提折舊，，待更新改造項項目達到預定定可使用狀態(tài)態(tài)后，再按重重新確定的折折舊方法和該該項固定資產(chǎn)產(chǎn)尚可使用年年限計提折舊舊。因大修理而停停用的固定資資產(chǎn)，應當照照提折舊。32《中級財務會會計》CompanyLogo第一節(jié)固定定資產(chǎn)【例】甲公司是一家家從事印刷業(yè)業(yè)的企業(yè)，有有關業(yè)務資料料如下：（1）2006年12月月該公司自行建建成了一條印印刷生產(chǎn)線，，建造成本為為568000元；采用用平均年限法法計提折舊；；預計凈殘值值率為固定資資產(chǎn)原值的3%，預計使使用年限為6年。（2）2009年1月1日，由于生產(chǎn)的產(chǎn)產(chǎn)品適銷對路路，現(xiàn)有的生生產(chǎn)能力已難難以滿足公司司的發(fā)展需要要，如果新建建生產(chǎn)線成本本過高，周期期過長，企業(yè)業(yè)決定對現(xiàn)有有的生產(chǎn)線進進行改建擴建建，以提高其其生產(chǎn)能力。。33《中級財務會會計》CompanyLogo第一節(jié)固定定資產(chǎn)（3）2009年1月1日至3月31日，經(jīng)過三個月的的改建擴建工工程，共發(fā)生生支出268900元，，全部以銀行行存款支付。。（4）該生產(chǎn)線經(jīng)改改擴建后達到預定可使使用狀態(tài)后，大大提高高了生產(chǎn)能力力，預計尚可可使用年限為為7年9個月月。假定改擴建后后的生產(chǎn)線的的預計凈殘值值率為改擴建建后固定資產(chǎn)產(chǎn)賬面價值的的3%；折舊方法仍然然采用平均年年限法；該生生產(chǎn)線預計能能給企業(yè)帶來來的可收回金金額為700000元。。34《中級財務會會計》CompanyLogo第一節(jié)固定定資產(chǎn)（5）為簡化化核算，不考慮相關稅稅費；公司按年度計計提固定資產(chǎn)產(chǎn)折舊。該例子是對固固定資產(chǎn)的改改擴建，改擴擴建提高了生生產(chǎn)線的生產(chǎn)產(chǎn)能力并延長長了其使用壽壽命，所以此此項后續(xù)支出出應當增加固固定資產(chǎn)的賬賬面價值。賬務處理如下下：(1)2007年1月1日至2008年12月月31日兩年年間，固定資產(chǎn)后續(xù)續(xù)支出發(fā)生前前，該生產(chǎn)線線的應計提折折價額為：568000×（1-3%）=550960（（元）,年折舊額為：：550960÷6=91826.67（元））35《中級財務會會計》CompanyLogo第一節(jié)固定定資產(chǎn)提取折舊的會會計分錄如下下：借：制造費用用91826.67貸：累計折舊舊91826.67（2）2009年1月1日，固定資產(chǎn)的賬賬面價值為：：568000-91826.67×2=384346.66（元）），固定資產(chǎn)轉入入改擴建時的的會計分錄為為；借：在建工程程384346.66累計折舊183653.34貸：固定資產(chǎn)產(chǎn)56800036《中級財務會會計》CompanyLogo第一節(jié)固定定資產(chǎn)（3）2009年1月1日至3月31日，固定資產(chǎn)后續(xù)續(xù)支出發(fā)生時時的會計分錄錄為：借：在建工程程268900貸：銀行存款款268900（4）2009年3月31日，生產(chǎn)線改擴建建工程達到預定可使使用狀態(tài)，如將后續(xù)支出出全部資本化化后的固定資資產(chǎn)賬面價值值為=384346.66+268900=653246.66（元）該固定資產(chǎn)應應計提折舊額額為=653246.66×（（1-3%））=633649.26（元）在2009年年4月1日至至12月31日9個月期期間共應計提提的固定資產(chǎn)產(chǎn)折舊額為：：37《中級財務會會計》CompanyLogo第一節(jié)固定定資產(chǎn)[633649.26÷÷（7×12+9）×9]=61320.90（元元）。在2010年年1月1日至至2016年年12月31日的7年間間，每年應計提固固定資產(chǎn)折舊舊額為：6813.43×12=81761.16（元）。。每年應計提固固定資產(chǎn)折舊舊的會計分錄錄為：借：制造費用用81761.16貸：累計折舊舊81761.1638《中級財務會會計》CompanyLogo第一節(jié)固定定資產(chǎn)（二）費用化化的后續(xù)支出出為了維護固定定資產(chǎn)的正常常運轉和使用用，充分發(fā)揮揮其使用效能能，企業(yè)需要要對固定資產(chǎn)產(chǎn)進行必要的的維護，發(fā)生生固定資產(chǎn)的的維護支出只只是確保固定定資產(chǎn)的正常常工作狀態(tài)，，因此，應在在發(fā)生時一次次性直接計入入當期費用，，不再通過預預提和待攤的的方式進行核核算?！纠?007年3月7日，甲甲公司對一棟棟廠房進行修修理，修理過過程中領用材材料10000元，發(fā)生生維修人員的的薪酬43320元，原原材料的增值值稅進項稅為為1700元元。39《中級財務務會計》CompanyLogo第一節(jié)固固定資產(chǎn)由于對該設設備的維修修僅僅是為為了維護固固定資產(chǎn)的的正常使用用，沒有滿滿足固定資資產(chǎn)的確認認條件，因因此，應將將該項固定定資產(chǎn)的后后續(xù)支出在在發(fā)生時確確認為費用用。借：管理費費用55020貸：原材料料10000應交稅費———應交增增值稅（進項稅額額轉出）1700應付職工薪薪酬4332040《中級財務務會計》CompanyLogo第一節(jié)固固定資產(chǎn)七、固定資資產(chǎn)的處置置和清理p.134（一）固定定資產(chǎn)的處處置“處置”包包括固定資資產(chǎn)的出售、轉讓讓、報廢和和毀損、對對外投資、、融資租賃賃、非貨幣幣性資產(chǎn)交交換、債務務重組等。。企業(yè)因為處處置而減少少的固定資資產(chǎn)一般通通過“固定資產(chǎn)產(chǎn)清理”賬賬戶進行核核算。該賬戶是資資產(chǎn)性質的的。該賬戶借方方登記：處處置固定資資產(chǎn)的凈值值；處置固固定資產(chǎn)的的清理費用用。貸方登記：：固定資產(chǎn)產(chǎn)的處置收收入；殘料料價值收入入。41《中級財務務會計》CompanyLogo第一節(jié)固固定資產(chǎn)以下只講述述固定資產(chǎn)產(chǎn)的出售、、報廢清理理賬務處理理。一般與清理理相關的業(yè)業(yè)務有：固定資產(chǎn)轉轉入清理、、發(fā)生清理費費用、計算算應交納的的營業(yè)稅、、取得得轉轉讓讓收收入入或或殘殘料料價價值值收收入入、、收到保保險賠賠償、、清理凈凈損益益的處處理。。42《中級級財務務會計計》CompanyLogo第一節(jié)固固定資產(chǎn)1.報廢固固定資產(chǎn)的的核算【例6-12】和【例6-13】都是報廢固固定資產(chǎn)的的核算，p.135核算分為以以下步驟：：a.注銷固定資資產(chǎn)的價值值；b.發(fā)生清理費費用；c.取得殘料價價值收入；；d.結轉清理凈凈損益。2.出售固固定資產(chǎn)的的核算p.135一般來說核核算分為以以下步驟：：a.注銷固定資資產(chǎn)價值；；b.發(fā)生清理費費用、應交交稅金；c.取得轉讓收收入；d.結轉清理凈凈損益。見教材【例6-14】43《中級財務務會計》CompanyLogo第一節(jié)固固定資產(chǎn)（二）固定資產(chǎn)的的清查p.136固定資產(chǎn)的的清查核算算程序與存存貨的清查查相同，也也分清查差差異發(fā)現(xiàn)的的核算，清清查結果核核銷的處理理。使用賬賬戶：待處理財產(chǎn)產(chǎn)損溢，該科目核算算企業(yè)在清清查財產(chǎn)過過程中查明明的各種財財產(chǎn)盤盈、、盤虧和毀毀損的價值值。與存貨的清清查不一樣樣，該賬戶戶在此只核算固定定資產(chǎn)的盤盤虧，固定定資產(chǎn)的盤盤盈采用其其他賬戶。。44《中級財務務會計》CompanyLogo第一節(jié)固固定資產(chǎn)（一）固定定資產(chǎn)盤盈盈的核算核算所用賬賬戶：以前年度損損益調整性質：損益益；結構：：雙重性質質，既要反映調調增利潤或或減少虧損損，又要反映調調減利潤或或增加虧損損。用途：核算算企業(yè)本年年度發(fā)生的的調整以前前年度損益益的事項以以及本年度度發(fā)現(xiàn)的重重要前期差差錯更正涉涉及調整以以前年度損損益的事項項。45《中級財務務會計》CompanyLogo第一節(jié)固固定資產(chǎn)【例】企業(yè)在財產(chǎn)產(chǎn)清查中發(fā)發(fā)現(xiàn)未入賬賬的設備一一臺，按同同類設備的的市場價格格，減去按按該設備新新舊程度估估計的價值值損耗費后后的余額為為40000元（假假定與其計計稅基礎不不存在差異異）。根據(jù)據(jù)《企業(yè)會會計準則第第28號———會計政政策、會計計估計變更更和差錯更更正》的規(guī)規(guī)定，該盤盤盈固定資資產(chǎn)作為前前期差錯進進行處理。。假定該企企業(yè)適用稅稅率為25%，按凈凈利潤的10%計提提盈余公積積。該企業(yè)業(yè)會計處理理如下：1.固定定資產(chǎn)盤盤盈時：：借：固定定資產(chǎn)40000貸：以前前年度損損益調整整4000046《中級財財務會計計》CompanyLogo第一節(jié)固固定資資產(chǎn)所得得稅稅費費用用=40000××25%=100002.確確定定應應交交納納的的所所得得稅稅：：借：以前前年度損損益調整整10000貸：應交交稅費———應交交所得稅稅100003.結轉轉為留存存收益時時：盈余公積積=（40000-10000）××10%=3000借：以前前年度損損益調整整30000貸：盈余余公積———法定定盈余公公積3000利潤分配配——未未分配利利潤2700047《中級財財務會計計》CompanyLogo第一節(jié)固固定資資產(chǎn)（二）固定定資產(chǎn)盤盤虧的核核算核算分發(fā)發(fā)生盤虧虧時；核核銷盤虧虧時的賬賬務處理理?！纠磕称髽I(yè)年年末清查查發(fā)現(xiàn)有有一臺在在車間替替換的設設備不知知去向，，該設備備原值8000元，已已提折舊舊3800元，，經(jīng)上級級批準決決定由主主要直接接責任者者賠償600元元。會計計處理如如下：①報請?zhí)幪幚斫瑁豪塾嬘嬚叟f3800待處理財財產(chǎn)損溢溢4200貨：固定定資產(chǎn)8000②批準后后借：其他他應收款款600營業(yè)外支支出3600貸：待處處理財產(chǎn)產(chǎn)損溢420048《中級財財務會計計》CompanyLogo第一節(jié)固固定資資產(chǎn)八、關于于固定資資產(chǎn)減值值資產(chǎn)減值值的會計計處理，，固定資資產(chǎn)的可可收回金金額低于于其賬面面價值的的應當將將固定資資產(chǎn)的賬賬面價值值減記至至可收回回金額，，減記的的金額確確認為資資產(chǎn)減值值損失，，計入當當期損益益，同時時計提相相應的資資產(chǎn)減值值準備。。借：資產(chǎn)產(chǎn)減值損損失貸：固定定資產(chǎn)減減值準備備固定資產(chǎn)產(chǎn)減值損損失一經(jīng)經(jīng)確認，，在以后后會計期期間不得得轉回。。49《中級財財務會計計》CompanyLogo第二節(jié)投投資資性房地地產(chǎn)一、投資資性房地地產(chǎn)概述述根據(jù)投資資性房地地產(chǎn)準則則的規(guī)定定，投資資性房地地產(chǎn)是指指為賺取取租金或或資本增增值，或或者兩者者兼有而而持有的的房地產(chǎn)產(chǎn)。投資性房房地產(chǎn)應應當能夠夠單獨計計量和出出售。投資性房房地產(chǎn)的的主要形形式是出出租建筑筑物、出出租土地地使用權權，這實實質上屬屬于一種種讓渡資資產(chǎn)使用用權行為為。二、投資資性房地地產(chǎn)的范范圍根據(jù)投資資性房地地產(chǎn)準則則的規(guī)定定，投資資性房地地產(chǎn)的范范圍限定定為：已出租的的土地使使用權、、持有并準準備增值值后轉讓讓的土地地使用權權、已出租的的建筑物物。50《中級財財務會計計》CompanyLogo第二節(jié)投投資資性房地地產(chǎn)1.已出出租的土土地使用用權已出租的的土地使使用權，，是指企企業(yè)通過過出讓或或轉讓方方式取得得，并以以經(jīng)營租租賃方式式出租的的土地使使用權。。企業(yè)計計劃用于于出租但但尚未出出租的土土地使用用權，不不屬于此此類。2.持有有并準備備增值后后轉讓的的土地使使用權持有并準準備增值值后轉讓讓的土地地使用權權，是指指企業(yè)通通過出讓讓或轉讓讓方式取取得并準準備增值值后轉讓讓的土地地使用權權。但是是，按照照國家有有關規(guī)定定認定的的閑置土土地，不不屬于持持有并準準備增值值的土地地使用權權。51《中級財財務會計計》CompanyLogo第二節(jié)投投資資性房地地產(chǎn)3.已出出租的建建筑物已出租的的建筑物物，是指指企業(yè)擁擁有產(chǎn)權權并以經(jīng)經(jīng)營租賃賃方式出出租的房房屋等建建筑物。。企業(yè)計計劃用于于出租但但尚未出出租的建建筑物，，不屬于于此類。。三、投資資性房地地產(chǎn)的初初始計量量（一）投投資性房房地產(chǎn)應應當按照照成本進進行初始始計量投資性房房地產(chǎn)包包括：外購的自行建造造的以其他方方式取得得的52《中級財財務會計計》CompanyLogo第二節(jié)投投資資性房地地產(chǎn)1.外購購的投資資性房地地產(chǎn)外購投資資性房地地產(chǎn)的成成本，包包括購買買價款、、相關稅稅費和可可直接歸歸屬于該該資產(chǎn)的的其他支支出。2.自行行建造的的投資性性房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)自行行建造的的投資性性房地產(chǎn)產(chǎn)的成本本，包括括由建造造該項資資產(chǎn)達到到預定可可使用狀狀態(tài)前發(fā)發(fā)生的必必要支出出構成，，包括土土地開發(fā)發(fā)費、建建安成本本、應予予以資本本化的借借款費用用、支付付的其他他費用和和分攤的的間接費費用等。。建造過過程中發(fā)發(fā)生的非非正常性性損失直直接計入入當期損損益，不不計入建建造成本本。3.以其他他方式取得得的投資性性房地產(chǎn)的成本，按按相關會計計準則的規(guī)規(guī)定確定。。53《中級財務務會計》CompanyLogo第二節(jié)投投資性房房地產(chǎn)（二）外購購投資性房房地產(chǎn)的會會計處理外購的投資資性房地產(chǎn)產(chǎn)的成本，，包括購買買價款、相相關稅費和和可直接歸歸屬于該資資產(chǎn)的其他他支出?！纠?008年年3月，甲甲企業(yè)計劃劃購入一棟棟寫字樓用用于對外出出租。4月月5日，甲甲企業(yè)實際際購入寫字字樓，支付付價款共計計1300萬元，支支付各種稅稅費4.5萬元。甲甲企業(yè)已于于當天出租租給丙企業(yè)業(yè)。甲企業(yè)的賬賬務處理如如下：購買成本=1300+4.5=1304.5（（萬元）借：投資性房房地產(chǎn)——寫寫字樓13045000貸：銀行存款款1304500054《中級財務會會計》CompanyLogo第二節(jié)投投資性房地產(chǎn)產(chǎn)（三）自行建建造投資性房房地產(chǎn)的會計計處理【例】2006年3月，甲企業(yè)業(yè)從其他單位位購入一塊土土地的使用權權，該塊土地地使用權的成成本為600萬元；甲企企業(yè)在該塊土土地上開始自自行建造三棟棟房子。計劃劃一棟用于對對外出租。其其余兩棟作為為廠房。2006年年7月5日，，購買工程用用的各種物資資800000元，支付付增值稅136000元元，物資全部部用于房子建建設。支付工工程人員工資資150000元，為工工程發(fā)生借款款費用50000元，2008年8月，甲企業(yè)業(yè)預計工程將將要完工，與與某公司簽定定租賃合同，，該工程完工工（達到預定定可使用狀態(tài)態(tài)）時開始起起租。2007年9月，，工程完工（（達到預定可可使用狀態(tài)））。55《中級財務會會計》CompanyLogo第二節(jié)投投資性房地產(chǎn)產(chǎn)甲企業(yè)的賬務務處理如下：：（1）購入土土地使用權借：無形資產(chǎn)產(chǎn)——土地使使用權6000000貸：銀行存款款6000000（2）購入工工程用的各種種物資借：工程物資資936000貸：銀行存款款936000（3）工程領領用工程物資資借：在建工程程936000貸：工程物資資93600056《中級財務會會計》CompanyLogo第二節(jié)投投資性房地產(chǎn)產(chǎn)（4）支付工工程人員工資資借：在建工程程150000貸：應付職工工薪酬150000（5）工程借借款發(fā)生借款款費用借：在建工程程50000貸：長期借款款50000（6）工程完完工（達到預預定可使用狀狀態(tài)）工程造價總額額=6000000+936000+150000+50000=7136000投資性房地產(chǎn)產(chǎn)工程造價=7136000/3=2378666借：投資性房房地產(chǎn)2378666固定資產(chǎn)4757334貸：在建工程程1136000無形資產(chǎn)———土地使用權權600000057《中級財務會會計》CompanyLogo第二節(jié)投投資性房地產(chǎn)產(chǎn)四、投資性房房地產(chǎn)的后續(xù)續(xù)計量投資性房地產(chǎn)產(chǎn)的后續(xù)計量量有成本和公公允價值兩種種模式，通常應當采用用成本模式，，滿足特定條件件的情況下也可以采用公允允價值模式。。但是，同一企業(yè)只能能采用一種模模式對所有投資性性房地產(chǎn)進行行后續(xù)計量，，不得同時采采用兩種計量量模式。為保證會計信信息的可比性性，企業(yè)對投投資性房地產(chǎn)產(chǎn)的計量模式式一經(jīng)確定，，不得隨意變變更。只有在房地產(chǎn)產(chǎn)市場比較成成熟、能夠滿滿足采用公允允價值模式條條件的情況下下，才允許企企業(yè)對投資性性房地產(chǎn)從成成本模式計量量變更為公允允價值模式計計量。58《中中級級財財務務會會計計》》CompanyLogo第二二節(jié)節(jié)投投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)成本本模模式式轉轉為為公公允允價價值值模模式式的的，，應應當當作作為為會會計計政政策策變變更更處處理理，，并并按按計計量量模模式式變變更更時時公公允允價價值值與與帳帳面面價價值值的的差差額額調調整整期期初初留留存存收收益益。。已采采用用公公允允價價值值模模式式計計量量的的投投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)，，不不得得從從公公允允價價值值模模式式轉轉為為成成本本模模式式。。（一）采采用成本本模式進進行后續(xù)續(xù)計量的的投資性性房地產(chǎn)產(chǎn)采用成本本模式進進行后續(xù)續(xù)計量的的投資性性房地產(chǎn)產(chǎn)，對建建筑物的的后續(xù)計計量，適適用于固固定資產(chǎn)產(chǎn)相關規(guī)規(guī)定，對對土地使使用權的的后續(xù)計計量，適適用于無無形資產(chǎn)產(chǎn)相關規(guī)規(guī)定。59《中中級級財財務務會會計計》》CompanyLogo第二二節(jié)節(jié)投投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)【例例】】甲企企業(yè)業(yè)一一棟棟辦辦公公樓樓出出租租給給乙乙企企業(yè)業(yè)使使用用，，已已確確認認為為投投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)，，采采用用成成本本模模式式進進行行后后續(xù)續(xù)計計量量。。假假設設該該棟棟辦辦公公樓樓的的成成本本為為1800萬萬元元，，按按照照直直線線法法計計提提折折舊舊，，使使用用壽壽命命為為20年年，，預預計計凈凈殘殘值值為為零零。。按按照照經(jīng)經(jīng)營營租租賃賃合合同同約約定定，，乙乙企企業(yè)業(yè)每每月月支支付付甲甲企企業(yè)業(yè)租租金金10萬萬元元。。第第10年年的的12月月，，這這棟棟辦辦公公樓樓發(fā)發(fā)生生減減值值跡跡象象，，經(jīng)經(jīng)減減值值測測試試，，其其可可收收回回金金額額為為800萬萬元元，，，，以以前前未未計計提提減減值值準準備備。。甲企企業(yè)業(yè)的的賬賬務務處處理理如如下下：：(1)計計提提折折舊舊每月計提折舊舊1800/20/12=7.5（（萬元）60《中級財務會會計》CompanyLogo第二節(jié)投投資性房地產(chǎn)產(chǎn)借：其他業(yè)務務成本75000貸：投資性房房地產(chǎn)累計折折舊（攤銷））75000(2)確認租租金借：銀行存款款（或其他應應收款）100000貸：其他業(yè)務務收入100000(3)計提減減值準備計提減減值準準備時