城陽(yáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目報(bào)告

伯金漢項(xiàng)目產(chǎn)品策劃

及市場(chǎng)策劃報(bào)告2006-7-24上海鵬翔市場(chǎng)部項(xiàng)目概述：項(xiàng)目位置：城陽(yáng)惜福鎮(zhèn)正陽(yáng)路，盛世家園一期以西，盛世景園以北。項(xiàng)目規(guī)模：

本項(xiàng)目擬建八座多層住宅，規(guī)劃建筑面積3萬(wàn)平方米左右。本項(xiàng)目城陽(yáng)區(qū)項(xiàng)目現(xiàn)階段

需要解決的問(wèn)題：市場(chǎng)環(huán)境如何？真正的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是誰(shuí)，如何應(yīng)對(duì)？賣什么；賣給誰(shuí)；怎么賣？本項(xiàng)目行政上隸屬于城陽(yáng)區(qū)；地理位置上屬于青島市區(qū)北部。從青島大區(qū)域來(lái)看，李村以北、城陽(yáng)以西、即墨南部的范圍都屬于城市北部郊區(qū)或半郊區(qū)域。該區(qū)域的特點(diǎn)是，缺乏市政、生活配套，但自然環(huán)境優(yōu)美，交通相對(duì)通暢。其現(xiàn)階段房地產(chǎn)發(fā)展是以交通主干路、鄉(xiāng)鎮(zhèn)或景觀區(qū)域?yàn)橐劳?；特點(diǎn)是以點(diǎn)狀布局，規(guī)模開(kāi)發(fā)為主。宏觀區(qū)域界定問(wèn)題一市場(chǎng)環(huán)境如何？在售樓盤分布３０８國(guó)道青銀高速２１４省道李村滄口城陽(yáng)盛世家園盛事景園千禧國(guó)際百通香溪庭院山水嘉苑天泰項(xiàng)目水青木華水岸綠洲競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目確定北部城區(qū)在售樓盤：山水嘉苑、天泰項(xiàng)目（奧園、迦南美地）、水青木華、水岸綠洲、銀盛泰項(xiàng)目、千禧國(guó)際。北部城區(qū)潛在樓盤：丹山1000畝項(xiàng)目、香溪庭院、萬(wàn)科入青項(xiàng)目（與銀盛泰合作）、廣業(yè)虎山以及綠城項(xiàng)目。在售項(xiàng)目規(guī)?，F(xiàn)有項(xiàng)目體量都在20萬(wàn)以上，甚至達(dá)到百萬(wàn)平米。足夠大的規(guī)模可以保證營(yíng)銷上的造勢(shì)效果，樹(shù)立了開(kāi)發(fā)商的實(shí)力和品牌，擴(kuò)大影響力和輻射能力。競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品類型大規(guī)?；虺笠?guī)模的體量決定了物業(yè)類型的多樣性。這滿足了不同客戶群體對(duì)物業(yè)的差異化追求，從而保證了項(xiàng)目的有效去化。競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目小區(qū)配套項(xiàng)目名稱廣場(chǎng)會(huì)所商業(yè)配套健身水青木華中心水系廣場(chǎng)現(xiàn)代時(shí)尚會(huì)所風(fēng)情商業(yè)街健身房，體育場(chǎng)天泰迦南美地景觀廣場(chǎng)同上同上健身設(shè)施山水嘉園山水灣休閑廣場(chǎng)幼兒園，會(huì)所商業(yè)街露天健身器械天泰奧園水系廣場(chǎng)時(shí)尚會(huì)所韓國(guó)特色商業(yè)街游泳館網(wǎng)球場(chǎng)等盛世家園二期水系廣場(chǎng)有會(huì)所5萬(wàn)㎡商業(yè)——盛世景園景觀廣場(chǎng)，沿河公園——9000㎡沿街商鋪體育場(chǎng)嶗山水岸綠洲景觀廣場(chǎng)會(huì)所、幼兒園便民超市體育場(chǎng)，健身房千禧國(guó)際村大型廣場(chǎng)5000㎡大型會(huì)所內(nèi)建超市高爾夫練習(xí)場(chǎng)通過(guò)完善、豐富的自身生活配套建設(shè)，彌補(bǔ)了周圍配套不足的缺陷，從而很好的營(yíng)造了居住氛圍，有效的增加人們的置業(yè)信心。物業(yè)研究本地區(qū)的物業(yè)基本都為開(kāi)發(fā)商自有的物業(yè)公司，如天泰、盛世物業(yè)，唯有水青木華外聘物業(yè)進(jìn)行管理。由于開(kāi)發(fā)企業(yè)品牌支撐，其物業(yè)服務(wù)公司檔次屬于中檔偏上水平，群眾認(rèn)可度較高。有超過(guò)60％的社區(qū)配備了智能安防系統(tǒng)，但少部分社區(qū)的安防系統(tǒng)并未投入使用。除基本的保安、保潔服務(wù)外，部分社區(qū)還提供房屋維修、養(yǎng)護(hù)等十余項(xiàng)收費(fèi)服務(wù)。競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目目宣宣傳傳渠渠道道項(xiàng)目早報(bào)日?qǐng)?bào)半島財(cái)經(jīng)晚報(bào)圍擋高炮道旗展會(huì)網(wǎng)絡(luò)活動(dòng)盛世家園二期盛世景園千禧國(guó)際村嶗山水岸綠洲天泰水青木華山水嘉苑宣傳傳渠渠道道廣廣泛泛、、推推廣廣力力度度大大是是這這一一區(qū)區(qū)域域樓樓盤盤推推廣廣的的鮮鮮明明特特點(diǎn)點(diǎn)。。不不斷斷的的擴(kuò)擴(kuò)大大和和加加深深宣宣傳傳是是以以往往保保證證項(xiàng)項(xiàng)目目去去化化的的必必要要手手段段。。競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目目客客戶戶群群地域域、、環(huán)環(huán)境境、、交交通通、、產(chǎn)產(chǎn)品品特特質(zhì)質(zhì)、、推推廣廣重重點(diǎn)點(diǎn)等等的的差差異異性性，，也也導(dǎo)導(dǎo)致致城城區(qū)區(qū)北北部部樓樓盤盤客客戶戶群群體體的的構(gòu)構(gòu)成成差差異異明明顯顯，，但但投投資資客客比比重重平平均均都都超超過(guò)過(guò)30%。。該市市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)環(huán)境境下下本本項(xiàng)項(xiàng)目目劣劣勢(shì)勢(shì)1、、體體量量無(wú)無(wú)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)；；2、、在在外外部部配配套套環(huán)環(huán)境境相相對(duì)對(duì)較較差差的的現(xiàn)現(xiàn)狀狀下下，，自自建建配配套套無(wú)無(wú)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)；；3、、產(chǎn)產(chǎn)品品類類型型無(wú)無(wú)法法滿滿足足多多樣樣化化需需求求，，客客戶戶群群體體相相對(duì)對(duì)單單一一；；4、、一一系系列列的的問(wèn)問(wèn)題題將將導(dǎo)導(dǎo)致致宣宣傳傳力力度度和和廣廣度度受受限限；；1、、即即有有項(xiàng)項(xiàng)目目天天泰泰奧奧園園、、山山水水嘉嘉苑苑、、水水青青木木華華正正合合力力打打造造青青島島““城城市市中中間間地地帶帶””，，成成為為城城市市北北部部地地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)發(fā)展展的的先先鋒鋒。。2、銀銀盛盛泰、、千禧禧置業(yè)業(yè)先入入為主主，惜惜福鎮(zhèn)鎮(zhèn)———島城城新““移民民小鎮(zhèn)鎮(zhèn)”，，已初初具雛雛形。。3、擬擬建建大盤盤將更更大限限度拉拉升城城市北北部居居住價(jià)價(jià)值。。李滄滄大型型ＣＬＬＤ規(guī)規(guī)劃方方案已已經(jīng)于于去年年確定定；綠綠城、、廣業(yè)業(yè)虎山山等項(xiàng)項(xiàng)目有有望今今年啟啟動(dòng)。。4、百百通通香溪溪庭院院、丹丹山千千畝項(xiàng)項(xiàng)目、、萬(wàn)科科入青青項(xiàng)目目等都都已鎖鎖定這這一區(qū)區(qū)域，，城區(qū)區(qū)北部部打破破沉寂寂的““變機(jī)機(jī)”若若隱若若現(xiàn)。。市場(chǎng)機(jī)機(jī)會(huì)若干大大盤的的啟動(dòng)動(dòng)，政政府、、開(kāi)發(fā)發(fā)商、、消費(fèi)費(fèi)人群群三股股力量量的交交互作作用，，將逐逐步把把青島北北部打打造成成為新新的城城市亮亮點(diǎn)。。伴隨著著大青青島戰(zhàn)戰(zhàn)略的的實(shí)施施深化化，這這里將將可能能成為為第二二個(gè)放放大版版的““浮山山后””，發(fā)發(fā)展前前景廣廣闊。。萬(wàn)科、、綠城城等知知名的的發(fā)展展商落落地青青島，，必將將其在在外地地已經(jīng)經(jīng)運(yùn)作作成熟熟的開(kāi)開(kāi)發(fā)模模式和和套化化產(chǎn)品品引入入，將將掀起起一場(chǎng)場(chǎng)新的的地產(chǎn)產(chǎn)/置置業(yè)革革命（（至少少是個(gè)個(gè)跳躍躍）。。對(duì)于我我們來(lái)來(lái)說(shuō)，，升級(jí)級(jí)產(chǎn)品品、準(zhǔn)準(zhǔn)確定定位就就是把把握這這一““變機(jī)機(jī)”的的兩種種可能能?！耙?guī)模模競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)”不不是該該區(qū)域域項(xiàng)目目存在在的唯唯一形形式。。因此此，本本項(xiàng)目目由于于量體體小所所引發(fā)發(fā)的一一系列列劣勢(shì)勢(shì)就可可以轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化。。通過(guò)產(chǎn)產(chǎn)品特特點(diǎn)的的突出出，借借勢(shì)打打力，同樣樣可以以保證證銷售售實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。問(wèn)題一一結(jié)結(jié)論——城城市北北擴(kuò)，，抓住住“變變機(jī)””，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化壓壓力問(wèn)題二二真正的的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手手是誰(shuí)誰(shuí)，如如何應(yīng)應(yīng)對(duì)？？——我我們通通過(guò)大大區(qū)域域內(nèi)細(xì)分版版塊特特點(diǎn)來(lái)來(lái)區(qū)分分３０８國(guó)道青銀高速２１４省道李村滄口城陽(yáng)區(qū)域內(nèi)內(nèi)大型型居住住版塊塊惜夏版塊CLD308沿線該板塊塊由天天泰奧奧園、、山水水嘉苑苑、水水青木木華等等項(xiàng)目目構(gòu)成成，憑憑借天天泰的的影響響力、、奧園園早期期成功功的開(kāi)開(kāi)發(fā)確確立了了其在在城市市北部部的重重要地地位。。鄰近３３０８８國(guó)道道，交交通通通暢，，自然然山體體景觀觀，規(guī)規(guī)模效效應(yīng)是是其成成功立立足的的關(guān)鍵鍵。此此外，，天泰泰奧園園早期期運(yùn)動(dòng)動(dòng)主題題的定定位，，準(zhǔn)確確的客客戶群群體把把握，，以及及高質(zhì)質(zhì)量的的產(chǎn)品品更為為這一一區(qū)域域的成成熟打打下了了良好好的基基礎(chǔ)。。伴隨著著這一一區(qū)域域認(rèn)可可度的的提升升，開(kāi)開(kāi)發(fā)熱熱度也也持續(xù)續(xù)升溫溫，丹丹山１１００００畝畝項(xiàng)目目正在在前期期籌備備階段段，進(jìn)進(jìn)展順順利則則明年年將有有可能能部分分投放放市場(chǎng)場(chǎng)。“308國(guó)國(guó)道沿沿線””版塊塊特點(diǎn)點(diǎn)及影影響“李滄滄ＣＬＬＤ””形成成隨著青青島城城區(qū)土土地供供應(yīng)矛矛盾的的加劇劇和李李村的的逐步步繁榮榮，大大力發(fā)發(fā)展李李村東東部大大型居居住區(qū)區(qū)的戰(zhàn)戰(zhàn)略被被敲定定。李李滄東東部比比鄰青青銀和和308國(guó)國(guó)道，，距市市中心心20公里里，流流亭機(jī)機(jī)場(chǎng)14公公里，，濟(jì)青青高速速和環(huán)環(huán)膠州州灣高高速均均在20分分鐘車車程范范圍內(nèi)內(nèi)，具具有良良好的的交通通條件件；區(qū)區(qū)內(nèi)綠綠地約約10平方方公里里，為為發(fā)展展新型型工業(yè)業(yè)和生生態(tài)旅旅游提提供了了寶貴貴資源源，也也是青青島市市區(qū)繼繼“浮浮山后后”以以外，，唯一一一塊塊可以以供大大規(guī)模模拓展展開(kāi)發(fā)發(fā)的土土地。。目前該該規(guī)劃劃先行行的兩兩個(gè)百百萬(wàn)平平米大大項(xiàng)目目———廣業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)虎山山片區(qū)區(qū)改造造（170萬(wàn)平平方米米），，百通通、綠綠城聯(lián)聯(lián)手打打造青青島休休閑商商住區(qū)區(qū)（180萬(wàn)平平方米米），，已經(jīng)經(jīng)進(jìn)入入開(kāi)發(fā)發(fā)前的的一系系列準(zhǔn)準(zhǔn)備階階段，，有望望今年年年內(nèi)內(nèi)啟動(dòng)動(dòng)。兩個(gè)超超級(jí)大大盤的的啟動(dòng)動(dòng)，與與現(xiàn)有有的浮浮山板板塊、、麥島島板塊塊南北北呼應(yīng)應(yīng)，將將引發(fā)發(fā)新一一輪置置業(yè)熱熱潮，，城市市北部部將更更為消消費(fèi)者者所關(guān)關(guān)注。。從地緣緣角度度講，，ＣＬＤ與與現(xiàn)有３００８沿線版版塊更為緊緊密，兩者將連連成一片，，從而會(huì)客客觀不客觀觀的在產(chǎn)品品和客群上上互為補(bǔ)充充，有助于于居住氛圍圍最終的形形成。產(chǎn)品升級(jí)與與客戶群將將成為焦點(diǎn)點(diǎn)，樓盤間間維持“竟竟”與“合合”互存的的發(fā)展態(tài)勢(shì)勢(shì)?！袄顪妫茫蹋蹋摹碧攸c(diǎn)點(diǎn)及影響惜夏版塊的的獨(dú)立特性性惜夏版塊雖雖然同屬于于城市北部部，但相對(duì)對(duì)“308沿線”版版塊和CLD卻更為為偏遠(yuǎn)，因因此在價(jià)格格、客群和和成熟度等等方面都有有一定差距距和差異，，相對(duì)獨(dú)立立，難以與與其連成一一片。惜夏版塊是是由與惜福福鎮(zhèn)和夏莊莊地緣相近近，而統(tǒng)一一得名。但但兩個(gè)區(qū)域域的樓盤也也有其相對(duì)對(duì)的獨(dú)立性性，不可一一論。夏莊莊的兩個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目——嶗嶗山水岸綠綠洲、香溪溪庭院都是是以水景立立項(xiàng)，突出出的是優(yōu)越越的自然景景觀資源。。而本項(xiàng)目目所在區(qū)域域卻無(wú)類似似自然景觀觀可以利用用，需要自自身規(guī)劃彌彌補(bǔ)，以及及產(chǎn)品的創(chuàng)創(chuàng)新、準(zhǔn)確確的客戶定定位來(lái)吸引引增加消化化力。問(wèn)題二結(jié)結(jié)論——與周邊邊項(xiàng)目“求求同存異””我們的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)目來(lái)自自周邊，銀銀盛泰項(xiàng)目目（包括二二期、三期期、四期………）、千千禧國(guó)際、、同鑫源（（12萬(wàn)平平方米待建建）。求同：1、同借大大區(qū)域開(kāi)發(fā)發(fā)勢(shì)頭2、同檔次次3、同配套套（借其他他項(xiàng)目配套套）4、同發(fā)展展存異：1、產(chǎn)品類類型創(chuàng)新、、升級(jí)、填填補(bǔ)2、分流客客戶（客戶戶群“大同同小異”））3、戶型產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)更更舒適、合合理4、產(chǎn)品細(xì)細(xì)節(jié)把握更更充分、更更人性5、總價(jià)差差異問(wèn)題三賣什么，賣賣給誰(shuí)，怎怎么賣？——產(chǎn)品建建議、價(jià)格格建議主題定位、、推廣策略略本項(xiàng)目SWOT分析析優(yōu)勢(shì)（S））1、無(wú)污染染、環(huán)境好好、適宜居居住2、地塊平平整，可塑塑性強(qiáng)3、交通通通暢劣勢(shì)（W））1、規(guī)模競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)2、及其引引發(fā)的：自自建配套受受限；社區(qū)區(qū)服務(wù)功能能受限；產(chǎn)產(chǎn)品類型規(guī)規(guī)劃受限；；推廣力度度受限等機(jī)會(huì)（O））1、城區(qū)北北部開(kāi)發(fā)、、置業(yè)大環(huán)環(huán)境升溫2、知名企企業(yè)、明星星大盤對(duì)客客戶群的帶帶動(dòng)作用3、未來(lái)區(qū)區(qū)域市場(chǎng)成成熟所帶來(lái)來(lái)的“變機(jī)機(jī)”威脅（T））1、周邊項(xiàng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)威威脅2、未來(lái)同同鑫源，尤尤其萬(wàn)科項(xiàng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)威脅3、客戶群群同質(zhì)化不不可避免本項(xiàng)目需要要最關(guān)鍵的的四個(gè)點(diǎn)1、產(chǎn)品構(gòu)構(gòu)成———花園洋洋房，精巧巧小戶型2、客戶群群體———不脫離離該區(qū)域主主要置業(yè)群群體3、時(shí)機(jī)、、策略———宣傳上與與區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)樓盤保持持同步4、銷售價(jià)價(jià)格———差異化化路線產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議通過(guò)對(duì)周邊邊產(chǎn)品的研研究，結(jié)合合地域特點(diǎn)點(diǎn)和未來(lái)該該區(qū)域房地地產(chǎn)產(chǎn)品發(fā)發(fā)展方向，，建議本項(xiàng)目目產(chǎn)品為大大退臺(tái)的花花園洋房、、情景洋房房。巧妙創(chuàng)新的的入戶方式式：設(shè)計(jì)層數(shù)4－6層，，可分為南南北兩個(gè)入入戶口，南南入口首層層通過(guò)獨(dú)立立小院，形形成私密性性很強(qiáng)的入入戶形式，，2層以上上的樓層通通過(guò)外接樓樓梯進(jìn)入家家中，區(qū)別別在于2層層入戶是在在露臺(tái)。產(chǎn)品建筑賣賣點(diǎn)1而3、4層層則是在樓樓梯間。這這種創(chuàng)新性性的“入戶戶方式”改改變了原有有的“多層層住宅”單單一、過(guò)堂堂式的“回回家感覺(jué)””，使家的的歸屬感更更強(qiáng)。豐厚的建筑筑形體：建筑首層前前中部可建建凸出的““陽(yáng)光房房”，使建建筑整體感感更現(xiàn)穩(wěn)重重與醇厚。。明快的體體塊結(jié)構(gòu)和和線條構(gòu)成成了“豐富富鮮明”的的效果。超超大的景觀觀窗設(shè)計(jì)秉秉承了高檔檔公寓的設(shè)設(shè)計(jì)風(fēng)格，，增加了內(nèi)內(nèi)外空間的的景致互動(dòng)動(dòng)性。產(chǎn)品建筑賣賣點(diǎn)2產(chǎn)品建筑賣賣點(diǎn)3獨(dú)特的露臺(tái)臺(tái)空間：利用首層““陽(yáng)光房””的形體，，設(shè)計(jì)出每每戶向陽(yáng)面面具有層層層退臺(tái)的臺(tái)臺(tái)階狀結(jié)構(gòu)構(gòu)，讓每戶戶擁有南向向的私家花花園或露臺(tái)臺(tái)，獨(dú)特的的私有室外外空間是日日常起居生生活向室外外的自然延延展：一是露臺(tái)沒(méi)沒(méi)有頂蓋區(qū)區(qū)別于陽(yáng)臺(tái)臺(tái)更有花園園感，二是是和客廳相相連并有較較大的進(jìn)深深便于安排排活動(dòng)，三三是半圍合合的設(shè)計(jì)使使其擁有較較強(qiáng)的私家家感。且露露臺(tái)和花園園均由廳進(jìn)進(jìn)出，方便便使用?；ɑ▓@和露臺(tái)臺(tái)能夠使居居者充分與與自然情景景溝通，實(shí)實(shí)現(xiàn)每戶都都具有一片片自有的室室外空間、、綠地。并并且公共空空間開(kāi)敞化化，讓鄰里里之間交往往更為容易易。由于層層層退臺(tái)，，使樓間距距加大，更更便于全年年可享受陽(yáng)陽(yáng)光。競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目戶戶型構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目戶戶型構(gòu)成表表項(xiàng)目/面（㎡）5060708090100110120130140150160170180190200210220盛世家園二期

盛世景園

千禧國(guó)際村

從上表可以以很容易看看出現(xiàn)有周周邊項(xiàng)目面面積戶型以以90平米米以上兩居居和130平米以上上的三居室室為主。本項(xiàng)目戶型型構(gòu)成建議議本項(xiàng)目戶型型設(shè)計(jì)應(yīng)遵遵循以下原原則：1、為避開(kāi)開(kāi)同質(zhì)化，，戶型設(shè)計(jì)計(jì)較周邊項(xiàng)項(xiàng)目更為精精巧。戶型型面積比例例分布如下下：40—50平平米一一居25%70—80平平米兩兩居35%105—120平平米三三居30%160—190平平米四四式/復(fù)式式10%2、戶型產(chǎn)產(chǎn)品上可靈靈活變化，，錯(cuò)層、躍躍層增加空空間變換；；3、必要的的多景式““陽(yáng)光房””設(shè)置，可可很好的豐豐富居住生生活功能、、增添趣味味性。用作作書(shū)房、茶茶室、客房房等；社區(qū)景觀物業(yè)服務(wù)鑒于周邊項(xiàng)項(xiàng)目物業(yè)檔檔次和品牌牌的競(jìng)爭(zhēng)條條件及本項(xiàng)項(xiàng)目檔次定定位需求，，高品質(zhì)的的物業(yè)服務(wù)務(wù)內(nèi)容必不不可少。其其作用還可可以增加項(xiàng)項(xiàng)目附加價(jià)價(jià)值，增強(qiáng)強(qiáng)投資欲望望及信心。。建議如下：：獨(dú)立管家服務(wù)體系由管家服務(wù)項(xiàng)目、管家服務(wù)部、始于管家止于管家的服務(wù)流程、第三方服務(wù)資源配置“專屬體驗(yàn)，增值享受”的管家考量機(jī)制等環(huán)節(jié)構(gòu)成。健康與安全監(jiān)察官組織社區(qū)內(nèi)外相關(guān)資源，以專業(yè)角度對(duì)社區(qū)環(huán)境、安全狀態(tài)進(jìn)行事前、事中、事后的全過(guò)程控制，主持事故、危機(jī)的處理與公關(guān)事務(wù)等特注：由于目前項(xiàng)項(xiàng)目所在區(qū)區(qū)域公交系系統(tǒng)不便利利，為增加加有效客戶戶需求，建建議發(fā)展商商協(xié)調(diào)公交交部門增設(shè)設(shè)高速班車車。常規(guī)服務(wù)項(xiàng)目特色服務(wù)項(xiàng)目二十四小時(shí)保安消防和車輛管理公共場(chǎng)所保潔公共綠化園藝保養(yǎng)和培植住宅區(qū)生活垃圾收集和清倒組織區(qū)內(nèi)業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)臨時(shí)照看孩童各項(xiàng)健身、娛樂(lè)活動(dòng)指引電話及訪客留言轉(zhuǎn)告代辦報(bào)刊訂閱和收發(fā)、郵件收發(fā)保健、醫(yī)療、美發(fā)美容、提供小型商務(wù)會(huì)議場(chǎng)所及服務(wù)、老人、病人的護(hù)理、禮儀服務(wù)、鐘點(diǎn)清潔、機(jī)動(dòng)車輛清洗、住宅外墻的清洗和粉刷、私宅報(bào)警器日常檢查和維護(hù)、住宅水電設(shè)施的維修禮品速遞（限于市區(qū)）、大件物品搬運(yùn)、四季暖房花卉供應(yīng)及代為養(yǎng)護(hù)、定時(shí)對(duì)私家花園進(jìn)行草坪修整，除雜草、代聘司機(jī)、代請(qǐng)保姆、代請(qǐng)家教、代請(qǐng)私人保健醫(yī)生、代辦保險(xiǎn)、代訂生日蛋糕、花籃、代聘裝潢設(shè)計(jì)、施工單位、代管房屋、代理房屋租賃、代訂飛機(jī)、輪船、汽車、火車票、代收代繳水電費(fèi)、代收代繳有線電視收視費(fèi)價(jià)格建議競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)格研究與本項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)格最有參參照性的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)樓盤均均價(jià)，目前前均在3000元/平方米以以上，高層層和小高層層產(chǎn)品將房房?jī)r(jià)拉升較較大，多層層價(jià)格維持持在3400元/平平方米左右右。本項(xiàng)目?jī)r(jià)格格制定充分考慮開(kāi)開(kāi)發(fā)商對(duì)回回款要求的的不同，結(jié)結(jié)合前面的的產(chǎn)品建議議，設(shè)定了了兩種定價(jià)價(jià)原則。1、平單價(jià)價(jià)，低總價(jià)價(jià)原則：在本項(xiàng)目戶戶型建議中中適當(dāng)調(diào)低低了與周邊邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤盤同戶型產(chǎn)產(chǎn)品的面積積，因此可可以保證總總價(jià)的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。面面積的缺失失則通過(guò)了了建筑及戶戶型產(chǎn)品的的創(chuàng)新設(shè)計(jì)計(jì)填平。但此種定價(jià)價(jià)方式，在在與產(chǎn)品豐豐富的大規(guī)規(guī)模項(xiàng)目競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)中，優(yōu)優(yōu)勢(shì)打折，，雖在一定定程度上可可以保證銷銷售，但去去化速度不不易把握。。本項(xiàng)目?jī)r(jià)格格制定2、低單價(jià)價(jià)，快銷原原則：即單價(jià)較未未來(lái)市場(chǎng)低低200元元/平方米米左右，再再結(jié)合建議議的產(chǎn)品推推算，其在在總價(jià)上的的優(yōu)勢(shì)將翻翻倍，這樣樣價(jià)格優(yōu)勢(shì)勢(shì)則明顯凸凸現(xiàn)出來(lái)，，從而實(shí)現(xiàn)現(xiàn)快銷。每平米的的200元的讓讓利，意意味著總總利潤(rùn)的的缺失為為600萬(wàn)；但但推廣費(fèi)費(fèi)用可以以減少近近50%，即至至少可以以節(jié)省推推廣費(fèi)用用150萬(wàn)（廣廣告投入入按照標(biāo)標(biāo)底額3%計(jì)算算），而而且可以以保證資資金快速速回籠。。此外：萬(wàn)科進(jìn)駐駐該區(qū)域域?qū)⒖赡苣軒?dòng)區(qū)區(qū)域價(jià)格格的小幅幅度上揚(yáng)揚(yáng)，注意意對(duì)銷售售時(shí)機(jī)的的把握。。主題定位位本案的廣廣告宣傳傳最需要要什么？？一個(gè)有品品味訴求求的、能能引發(fā)追追尋家追追尋夢(mèng)想想的人群群強(qiáng)烈情情感共鳴鳴的品牌牌形象。。為什么？？原因一項(xiàng)目是為為“對(duì)環(huán)環(huán)境和品品味追求求有一定定情結(jié)的的人群””而建，，要得到到目標(biāo)群群的認(rèn)同，不僅僅僅依靠靠產(chǎn)品本本身的硬硬件，還還必須附附加有強(qiáng)強(qiáng)烈的人人文和品品質(zhì)訴求求；原因二我們可以以假設(shè)本本項(xiàng)目具具備了一一個(gè)好產(chǎn)產(chǎn)品的必必要潛質(zhì)質(zhì)，而廣廣告要做做的是在在產(chǎn)品和和與目標(biāo)消費(fèi)群群之間找找到一個(gè)個(gè)最佳溝溝通點(diǎn)，，這個(gè)點(diǎn)點(diǎn)能夠統(tǒng)統(tǒng)合所有有的廣告告宣傳并并留給目目標(biāo)群一個(gè)單純純而強(qiáng)烈烈的品質(zhì)質(zhì)與品牌牌的認(rèn)知知；原因三本案的目目標(biāo)有兩兩個(gè)：銷銷售和樹(shù)樹(shù)立企業(yè)業(yè)形象。。而一個(gè)好好的品牌牌背后必必然有一一種強(qiáng)大大的文化化內(nèi)核；；有一個(gè)根根本性的的問(wèn)題我我們必須須想清楚楚，如果果目標(biāo)群群在惜福福鎮(zhèn)尋找找居住地地，他們的心心靈深處處對(duì)這片片土地上上最大的的期盼是是什么？？他們經(jīng)歷歷了5年年或更長(zhǎng)長(zhǎng)時(shí)間的的打拼和和等待，，事業(yè)有有了一定定基礎(chǔ)，，超過(guò)10萬(wàn)或或更多的的積蓄，，躁動(dòng)的的愛(ài)情逐逐漸現(xiàn)實(shí)實(shí)而平靜靜。彼此此相守，，想給與與父母更更多的關(guān)關(guān)心和愛(ài)愛(ài)護(hù)。他他們開(kāi)始始渴望寧寧?kù)o、舒舒適的生生活環(huán)境境，進(jìn)入入城市的的便利，，偶爾的的休閑和和放松而而又不必必遠(yuǎn)行，，孩子可可以擁有有更多的的玩伴，，每天不不必走上上很遠(yuǎn)的的路去送送還孩子子上學(xué)，，然后疲疲憊的趕趕去上班班。有一種渴渴望，叫叫理想生生活在這個(gè)不不斷丟失失又在不不斷尋找找的年代代，鼓舞自己己?。。。?！我們所要要面對(duì)的的客戶群群體，金金錢積累累還沒(méi)有有足夠的的滿足內(nèi)內(nèi)心的渴渴望，他他們時(shí)常常懷著內(nèi)內(nèi)疚的心心情希望望能夠給給與父母母更多的的安慰，，給與家家庭更大大的保護(hù)護(hù)和支撐撐，但是是社會(huì)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)無(wú)形形壓力從從未消失失，越來(lái)來(lái)越沉重重。但是他們們對(duì)自己己并不會(huì)會(huì)輕易的的放棄和和滿足，，總希望望通過(guò)明明天的打打拚實(shí)現(xiàn)現(xiàn)對(duì)理想想生活的的渴望?。。。。。?！內(nèi)心一面面鼓舞著著自己繼繼續(xù)的前前進(jìn)，而而另一面面卻在這這繁華的的世界不不停的尋尋找，尋尋找一個(gè)個(gè)適合讓讓自己和和親人居居住生活活的家，，既能享享受著城城市資源源密集帶帶來(lái)的便便利，又又能給與與家庭安安靜、安安全、舒舒適的生生活環(huán)境境。養(yǎng)老無(wú)論是孝孝敬的兒兒女為老老人，還還是老兩兩口自身身，都樂(lè)樂(lè)意在一一個(gè)山青青水秀，，沒(méi)有污污染的地地方買上上一所房房子，看看春暖花花開(kāi)、聞聞鳥(niǎo)語(yǔ)花花香。投資投資置業(yè)業(yè)、投資資升值、、投資未未來(lái)、投投資喜好好都是可可能，關(guān)關(guān)鍵他們們是群什什么樣的的人，如如何愛(ài)上上我們的的產(chǎn)品。。分流客戶戶——投投資、養(yǎng)養(yǎng)老最佳佳選擇本項(xiàng)目成成功的第第一步在在于如何何借助周周邊大盤盤的宣傳傳而擴(kuò)大大知名度度；第二二步就是是對(duì)其客客戶的成成功分流流?？释再?gòu)購(gòu)買—20-30萬(wàn)左左右25-35歲的的新生代代置業(yè)群群體，結(jié)結(jié)婚后找找一個(gè)新新居所，，從租住住的房子子里搬出出來(lái)，住住進(jìn)自己己的家，，讓父母母不在擔(dān)擔(dān)心，更更好的照照顧自己己的家，，成為內(nèi)內(nèi)心的渴渴望。離城市中中心適當(dāng)當(dāng)?shù)木嚯x離，上班班，孩子子上學(xué)，，外出、、娛樂(lè)休休閑的都都能夠方方便快捷捷，就成成為這部部分購(gòu)買買新房的的重要參參考標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。遞進(jìn)性購(gòu)購(gòu)買—30萬(wàn)以以上已經(jīng)有了了一套住住宅，可可能因?yàn)闉槊娣e，，居住環(huán)環(huán)境，安安全性，，戶型設(shè)設(shè)計(jì)不合合理，鄰鄰里關(guān)系系等原因因，內(nèi)心心希望換換一套更更好的住住宅，因因?yàn)橛辛肆说谝惶滋鬃≌牡馁Y產(chǎn)置置換，所所以不會(huì)會(huì)面臨較較大的資資金壓力力，屬于于升級(jí)型型購(gòu)買客客戶。享受性購(gòu)購(gòu)買—40萬(wàn)以以上擁有了穩(wěn)穩(wěn)定的居居所，孩孩子已經(jīng)經(jīng)上學(xué)，，工作順順利，或或者事業(yè)業(yè)小有成成績(jī)，不不再為衣衣食住行行擔(dān)憂，，通過(guò)資資產(chǎn)置換換或者近近幾年來(lái)來(lái)的積蓄蓄，就可可以輕松松購(gòu)買第第二套或或者第三三套住宅宅，一方方面可以以作為投投資，同同時(shí)，擁?yè)碛懈煤谩⒏媸孢m的生生活空間間和場(chǎng)所所，就成成為暗暗暗萌動(dòng)消消費(fèi)欲望望。快速鎖定定客戶群群，細(xì)微微體察客客戶心理理一個(gè)項(xiàng)目目讓人知知道并不不難，但但要人愛(ài)愛(ài)上它卻卻很不容容易。如何讓目目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)群愛(ài)上上我們的的項(xiàng)目？？在好產(chǎn)產(chǎn)品的基基礎(chǔ)上，，必須有有一種與與他的經(jīng)經(jīng)歷、情情感有關(guān)關(guān)聯(lián)的、、可以引引發(fā)共鳴鳴的情感感訴求所以本案案的精神神主張：：向北，尋尋找理想想生活朝朝向TotheNorth,Leadselffollowyourdream案名推薦薦推薦案名名：“青城北北里”“青城””給人的的第一聯(lián)聯(lián)想是美美麗的青青島，““北”則則指明了了方向，，“里””凸現(xiàn)現(xiàn)一種幽幽深，寧寧?kù)o的感感覺(jué)；待待客戶接接觸項(xiàng)目目之后，，“青城城”預(yù)意意將深化化，優(yōu)美美的社區(qū)區(qū)環(huán)境、、優(yōu)雅的的建筑與與消費(fèi)者者產(chǎn)成共共鳴，““青城””自然成成清新美美麗的小小城；第第三可以以很好的的配合項(xiàng)項(xiàng)目精神神主張。。備選案名名：北北城憶墅墅、北大大清園、、凈界推廣策略略推廣主題題釋義與人群心心態(tài)的暗暗合：本項(xiàng)目所所指向的的置業(yè)群群體，是是一群非非常務(wù)實(shí)實(shí)、理性性人物，，對(duì)于沒(méi)沒(méi)有親身身感受到到價(jià)值的的物品，，絕對(duì)不不會(huì)輕易易做出選選擇，對(duì)對(duì)于自己己未來(lái)的的生活方方向，有有著清晰晰的認(rèn)知知和審視視。與產(chǎn)產(chǎn)品品特特征征的的暗暗合合：：本項(xiàng)項(xiàng)目目處處于于郊郊區(qū)區(qū)小小鎮(zhèn)鎮(zhèn)，，自自然然環(huán)環(huán)境境優(yōu)優(yōu)美美、、空空氣氣清清新新。。在在這這一一區(qū)區(qū)域域特特性性下下平平凡凡而而又又具具有有較較強(qiáng)強(qiáng)的的親親和和力力生生活活場(chǎng)場(chǎng)景景和和描描述述，，在在內(nèi)內(nèi)涵涵與與氣氣質(zhì)質(zhì)上上也也頗頗為為吻吻合合，，我我們們給給予予客客戶戶選選擇擇的的機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)，，卻卻要要把把權(quán)權(quán)力力留留給給他他們們。。與追追求求生生活活方方式式的的暗暗合合：：無(wú)論論是是幾幾十十年年生生活活閱閱歷歷的的老老者者，，還還是是打打拼拼階階段段的的大大眾眾，，生生活活質(zhì)質(zhì)量量的的提提高高，，使使他他們們更更韌韌性性和和固固執(zhí)執(zhí)，，希希望望被被別別人人明明確確的的辨辨識(shí)識(shí)。。他他們們無(wú)無(wú)論論是是按按收收入入劃劃分分，，還還是是按按生生活活方方式式劃劃分分，，他他們們的的普普遍遍特特征征是是：：努努力力為為家家庭庭創(chuàng)創(chuàng)造造更更好好的的生生活活環(huán)環(huán)境境。。所以以，，““青青城城北北里里””遠(yuǎn)遠(yuǎn)離離市市井井喧喧囂囂，，獨(dú)獨(dú)特特的的項(xiàng)項(xiàng)目目品品質(zhì)質(zhì)，，既既能能給給人人予予身身份份的的認(rèn)認(rèn)同同，，又又給給人人以以舒舒適適安安全全之之感感。。項(xiàng)目目推推廣廣思思路路Sensibility情情感感營(yíng)營(yíng)銷銷品牌牌與與區(qū)區(qū)域域聯(lián)聯(lián)戰(zhàn)戰(zhàn)形象象之之戰(zhàn)戰(zhàn)開(kāi)盤盤實(shí)實(shí)銷銷品牌牌維維護(hù)護(hù)后期期打打造造春季季房房展展，，新新聞聞?lì)A(yù)預(yù)熱熱!戶戶外外懸懸念念話話題題出出街街!咨咨詢?cè)兲幪幗咏邮苁茏勺稍冊(cè)?銷銷售售資資料料準(zhǔn)準(zhǔn)備備!項(xiàng)目目整整體體形形象象出出動(dòng)動(dòng)!營(yíng)營(yíng)銷銷中中心心開(kāi)開(kāi)放放!VIP認(rèn)認(rèn)籌籌!示范區(qū)開(kāi)放!開(kāi)盤廣告集中火力,開(kāi)盤活動(dòng)!情感感化化階階段段＞＞＞＞第一一階階段段：：與與區(qū)區(qū)域域品品牌牌項(xiàng)項(xiàng)目目同同步步出出擊擊，，但但特特質(zhì)質(zhì)鮮鮮明明目的的：：引爆爆全全城城，，第第一一階階段段緊緊跟跟區(qū)區(qū)域域宣宣傳傳趨趨勢(shì)勢(shì)，，借借勢(shì)勢(shì)宣宣傳傳，，但但通通過(guò)過(guò)新新穎穎的的情情趣趣話話題題啟啟動(dòng)動(dòng)市市場(chǎng)場(chǎng)的的特特別別關(guān)關(guān)注注，，并并為為核核心心概概念念推推出出鋪鋪墊墊結(jié)點(diǎn)點(diǎn)：：電話話咨咨詢?cè)?客客戶戶摸摸底底著力力點(diǎn)點(diǎn)：：明天天，，你你的的起起點(diǎn)點(diǎn)在在那那里里？？打擊擊點(diǎn)點(diǎn)：：懸念念廣廣告告牌牌/系系列列軟軟文文/網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)輿輿論論/工工地地圍圍墻墻/地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)內(nèi)內(nèi)活活動(dòng)動(dòng)制造造話話題題：：明天天，，你你的的起起點(diǎn)點(diǎn)在在那那里里？？■主主要要散散播播渠渠道道：：戶戶外外■輔輔助助渠渠道道：：網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)槍槍手手發(fā)發(fā)表表輿輿論論售樓樓處處情情感感地地產(chǎn)產(chǎn)傳傳達(dá)達(dá)：：青城城北北里里，，理理想想生生活活朝朝向向??！■展展示示內(nèi)內(nèi)容容：：沙沙盤盤，，展展板板■觀觀念念文文本本《《生生活活朝朝向向》》■樓樓書(shū)書(shū)/大大宣宣傳傳單單/手手提提袋袋。。時(shí)間發(fā)布媒體內(nèi)容備注待定廣告牌明天，你的起點(diǎn)在那里？話題主要散播渠道報(bào)紙軟文《半島》+/《早報(bào)》網(wǎng)絡(luò)山東房地產(chǎn)網(wǎng)、青島新聞網(wǎng)、青島搜房網(wǎng)會(huì)展重點(diǎn)禮品物料、觀念文本《生活朝向》第一一階階段段：：工工作作概概要要第二