《個(gè)人理財(cái)規(guī)劃實(shí)務(wù)》課件項(xiàng)目五 消費(fèi)支出規(guī)劃

任務(wù)一住房消費(fèi)規(guī)劃任務(wù)二汽車消費(fèi)規(guī)劃知識(shí)目標(biāo)：1、掌握住房消費(fèi)規(guī)劃的流程；2、掌握住房貸款方式和還款方式；3、掌握汽車消費(fèi)規(guī)劃的流程；4、掌握汽車貸款方式和還款方式。能力目標(biāo)：1、具備幫助客戶提供租房或購(gòu)房決策建議的能力；2、具備幫助客戶確定購(gòu)房目標(biāo)的能力；3、具備幫助客戶計(jì)算購(gòu)房資金總需求的能力；4、具備幫助客戶確定購(gòu)房貸款方式和還款方式的能力；5、具備幫助客戶實(shí)施與修正購(gòu)房規(guī)劃的能力；6、初步具備幫助客戶進(jìn)行汽車消費(fèi)規(guī)劃的能力。住房消費(fèi)規(guī)劃流程圖任務(wù)一住房消費(fèi)規(guī)劃一、租房還是購(gòu)房的決策二、購(gòu)房規(guī)劃一、租房還是購(gòu)房的決策1、適宜租房的人群（1）剛剛踏入社會(huì)的年輕人（2）工作地點(diǎn)與生活范圍不固定者（3）儲(chǔ)蓄不多、收入不穩(wěn)定的家庭一、租房還是購(gòu)房的決策2、租房與購(gòu)房的比較分析優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)1、比較能夠應(yīng)對(duì)家庭收入的變化1、非自愿搬離的風(fēng)險(xiǎn)2、資金較自由，可尋找更有利的運(yùn)用渠道2、無(wú)法按照自己的期望裝修房屋3、有能力使用更多的居住空間3、房租可能增加4、有較大的遷徙自由度4、無(wú)法追求房屋差價(jià)利益5、不用考慮房?jī)r(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)5、無(wú)法通過(guò)購(gòu)房強(qiáng)迫自己儲(chǔ)蓄6、瑕疵和毀損風(fēng)險(xiǎn)由房東負(fù)擔(dān)7、稅捐負(fù)擔(dān)較輕表5-1租房的優(yōu)缺點(diǎn)一、租房還是購(gòu)房的決策2、租房與購(gòu)房的比較分析表5-2購(gòu)房的優(yōu)缺點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)1、對(duì)抗通貨膨脹及資本增值1、缺乏流動(dòng)性：要換房或是變現(xiàn)時(shí)，可能要被迫降價(jià)出售2、強(qiáng)迫儲(chǔ)蓄累積實(shí)質(zhì)財(cái)富2、維持成本高：投入裝潢可提高居住品質(zhì)，也代表較高的維持成本3、提高居住質(zhì)量3、賠本損失的風(fēng)險(xiǎn)：房屋毀損、房屋市價(jià)下跌（市場(chǎng)行情或小區(qū)物業(yè)）4、信用增強(qiáng)效果5、滿足擁有自宅的心理效用一、租房還是購(gòu)房的決策2、租房與購(gòu)房的比較分析（1）年成本法購(gòu)房者的使用成本是首付款占用造成的機(jī)會(huì)成本，以及房屋貸款利息；而租房者的使用成本是房租及押金占用造成的機(jī)會(huì)成本。計(jì)算成本考慮的因素：房租是否會(huì)每年調(diào)整，房?jī)r(jià)漲升潛力，利率的高低。（2）現(xiàn)值法現(xiàn)值法是考慮一個(gè)固定的居住期間內(nèi)，將租房及購(gòu)房的現(xiàn)金流量還原至現(xiàn)值，比較兩者的現(xiàn)值，較低者對(duì)客戶而言，較經(jīng)濟(jì)實(shí)惠。一、租房還是購(gòu)房的決策舉例：薛先生看上了一套100平方米的住房，該住房可租可售。如果租房，房租每月5500元，1個(gè)月房租的押金；如果購(gòu)房，總價(jià)120萬(wàn)元，可申請(qǐng)60萬(wàn)元貸款，房貸利率為6%，貸款期限20年，假設(shè)等額本息還款方法還款，第一年付出的利息和為35564元。（假設(shè)押金與首付款機(jī)會(huì)成本為3%）一、租房還是購(gòu)房的決策薛先生租房與購(gòu)房的成本分析如下：（1）購(gòu)房與租房年成本法比較以1年期為例計(jì)算：租房年成本=5500*12+5500*1*3%=66165元購(gòu)房年成本=600000*3%+35564=53564元另外需要考慮以下幾點(diǎn)問(wèn)題：第一，房屋維護(hù)成本，租房者不用負(fù)擔(dān)，由購(gòu)房者負(fù)擔(dān)，此部分金額不定確，越舊的房屋維護(hù)成本越高，本例預(yù)期當(dāng)年房屋維護(hù)成本為5000元；第二，房屋價(jià)格變化，假設(shè)房?jī)r(jià)每年升值1%，即第一年升值12000元。綜合以上考慮，購(gòu)房的第一年成本為46564元（53564+5000-12000），比租房年成本66165元低，所以購(gòu)房比較合適。一、租房還是購(gòu)房的決策（2）購(gòu)房與租房現(xiàn)值法比較若薛先生已確定要在該處住滿5年，以存款利率3%為折現(xiàn)率，在貸款利率6%下，20年房貸每年本利平均攤還額為51583元，5年后房貸余額為509397元，假設(shè)第五年年底把房屋銷售出去獲得金額為1250000元；月房租每年增加500元，第五年年底將押金5500元收回，維護(hù)成本第一年5000元，以后每年提高5000元。租房PV的計(jì)算：若租金每年支付一次，必定在年初CF0=押金+第一年租金=5500*12+5500=71500元CF1=第二年租金=(5500+500)*12=72000元CF2=第三年租金=(6000+500)*12=78000元CF3=第四年租金=(6500+500)*12=84000元CF4=第五年租金=(7000+500)*12=90000元CF5=取回押金=5500元一、租房還是購(gòu)房的決策PV0=71500元PV1=72000/(1+3%)=72000*0.9709=69905元PV2=78000/(1+3%)2=78000*0.9426=73523元PV3=84000/(1+3%)3=84000*0.9151=76868元PV4=90000/(1+3%)4=90000*0.8885=79965元PV5=5500/(1+3%)5=5500*0.8626=4744元5年內(nèi)租房花費(fèi)的現(xiàn)值-退回押金的現(xiàn)值=71500+69905+73523+76868+79965-4744=367017元一、租房還是購(gòu)房的決策購(gòu)房PV的計(jì)算：首付款必須在第一年期初支付，若購(gòu)房的房貸本利為每年還一次，必定在期末，假設(shè)維修成本也在期末支付。CF0=首付款=600000元每年房貸本利攤還=51583元5年后房貸余額=509397元CF1=第一年房貸本利攤還+第一年維護(hù)成本=51583+5000=56583元CF2=第二年房貸本利攤還+第二年維護(hù)成本=51583+10000=61583元CF3=第三年房貸本利攤還+第三年維護(hù)成本=51583+15000=66583元CF4=第四年房貸本利攤還+第四年維護(hù)成本=51583+20000=71583元CF5=第五年底房屋出售額-第五年房貸本利攤還-第五年維護(hù)成本-第五年底房貸余額=1250000-51583-25000-509397=664020元一、租房還是購(gòu)房的決策PV0=600000元PV1=56583/(1+3%)=56583*0.9709=54936元PV2=61583/(1+3%)2=61583*0.9426=58048元PV3=66583/(1+3%)3=66583*0.9151=60930元PV4=71583/(1+3%)4=71583*0.8885=63601元PV5=664020/(1+3%)5=664020*0.8626=572784元5年內(nèi)購(gòu)房花費(fèi)的現(xiàn)值-房屋賣掉的現(xiàn)值=600000+54936+58048+60930+63601-572784=264731元367017元〉264731元，購(gòu)房的現(xiàn)值比租房的現(xiàn)值低，因此購(gòu)房劃算。二、購(gòu)房規(guī)劃1、確定購(gòu)房目標(biāo)（1）購(gòu)房時(shí)間明確購(gòu)房時(shí)間可以讓理財(cái)規(guī)劃師更清晰地判斷客戶在購(gòu)房時(shí)的財(cái)務(wù)狀況。（2）購(gòu)房面積原則包括：不必盲目求大；無(wú)需一次到位；量力而行。購(gòu)房面積的確定可以根據(jù)居住人口情況選擇經(jīng)濟(jì)合理的購(gòu)房面積。（3）購(gòu)房單價(jià)在考慮未來(lái)房?jī)r(jià)時(shí)，參考房地產(chǎn)專業(yè)報(bào)告或者其他資料并結(jié)合房?jī)r(jià)的歷史走勢(shì)估算得出。舉例：我希望在兩年以后購(gòu)買150平方米左右，價(jià)格為每平方米8000元的房屋。二、購(gòu)房規(guī)劃2、確定購(gòu)房資金總需求圖5-1一手商品房購(gòu)房資金總需求二、購(gòu)房規(guī)劃2、確定購(gòu)房資金總需求圖5-2二手商品房購(gòu)房資金總需求二、購(gòu)房規(guī)劃2、確定購(gòu)房資金總需求（1）購(gòu)房財(cái)務(wù)規(guī)劃的基本方法以儲(chǔ)蓄及還貸能力估算負(fù)擔(dān)得起的房屋總價(jià)可負(fù)擔(dān)首付款=目前凈資產(chǎn)在未來(lái)購(gòu)房時(shí)的終值+以目前到未來(lái)購(gòu)房這段時(shí)間內(nèi)年收入在未來(lái)購(gòu)房時(shí)的終值*年收入中可負(fù)擔(dān)首付比例的上限可負(fù)擔(dān)房貸=以未來(lái)購(gòu)房時(shí)年收入為年金的年金現(xiàn)值*年收入中可負(fù)擔(dān)貸款的比率上限可負(fù)擔(dān)房屋總價(jià)=可負(fù)擔(dān)首付款+可負(fù)擔(dān)房貸款可負(fù)擔(dān)房屋單價(jià)=可負(fù)擔(dān)房屋總價(jià)/需求平方米數(shù)二、購(gòu)房規(guī)劃舉例：王先生預(yù)計(jì)今年年底年收入為10萬(wàn)元，以后每年有望增加3%，每年的儲(chǔ)蓄比率為40%。目前有存款2萬(wàn)元，打算5年后買房。假設(shè)王先生的投資報(bào)酬率為10%，王先生買房時(shí)準(zhǔn)備貸款20年，計(jì)劃采用等額本息還款方式，假設(shè)房貸利率為6%。求：（1）王先生可負(fù)擔(dān)首付款為多少？（2）可負(fù)擔(dān)房貸為多少？（3）可負(fù)擔(dān)房屋總價(jià)為多少？二、購(gòu)房規(guī)劃分析：（1）可負(fù)擔(dān)首付款見下表：年收入（單位：元）年儲(chǔ)蓄（單位：元）儲(chǔ)蓄部分在購(gòu)房時(shí)的終值（單位：元）02000020000*(1+10%)5=3221011000004000040000*(1+10%)4=5856421030004120041200*(1+10%)3=5483731060904243642436*(1+10%)2=5134841092734370943709*(1+10%)=4808051125514502045020終值合計(jì)290059因此，王先生可負(fù)擔(dān)首付款約為29萬(wàn)元。二、購(gòu)房規(guī)劃（2）可負(fù)擔(dān)房貸部分：未來(lái)購(gòu)房時(shí)（第六年）年收入中可負(fù)擔(dān)貸款的部分為：A=112551*(1+3%)*0.4=46371元，i=6%，n=20，PV=46371*(P/A,6%,20)=531871元，因此，可負(fù)擔(dān)的貸款部分為53.19萬(wàn)元。（3）可負(fù)擔(dān)的房屋總價(jià)=可負(fù)擔(dān)首付款+可負(fù)擔(dān)房貸款=29+53.19=82.19萬(wàn)元（4）房屋貸款額占房屋總價(jià)的比率=53.19/82.19*100%=64.72%一般來(lái)說(shuō)，房屋貸款占房?jī)r(jià)比例應(yīng)小于70%，因此上述貸款計(jì)劃較為合理。二、購(gòu)房規(guī)劃2、確定購(gòu)房資金總需求（1）購(gòu)房財(cái)務(wù)規(guī)劃的基本方法按想購(gòu)買的房屋價(jià)格來(lái)計(jì)算每月需要負(fù)擔(dān)的費(fèi)用欲購(gòu)買的房屋總價(jià)=房屋單價(jià)*需求面積需要支付的首期部分=欲購(gòu)買房屋總價(jià)*首付比例需要支付的貸款部分=欲購(gòu)買房屋總價(jià)*按揭貸款成數(shù)比例每月攤還的貸款本息費(fèi)用=需要支付的貸款部分的以月為單位的準(zhǔn)年金值二、購(gòu)房規(guī)劃舉例：張先生欲購(gòu)買100平方米的房子，若房屋價(jià)格是每平方米3000-6000元，則購(gòu)買100平方米的房子所需要的費(fèi)用為30萬(wàn)元-60萬(wàn)元。假設(shè)按七成按揭，貸款期限20年，年貸款利率6%，以等額本息方式進(jìn)行還款。二、購(gòu)房規(guī)劃分析：（1）30萬(wàn)元的房屋首付及貸款情況如下：需要支付的首期款=30*(1-70%)=9萬(wàn)元需要支付的貸款數(shù)額=30*70%=21萬(wàn)元銀行貸款年利率6%，則月利率為0.5%A=210000*0.5%/[1-(1+0.5%)-240]=P*(A/P,I,n)=210000*(A/P,0.5%,240)=1505元因此，每月需要攤還的貸款本息費(fèi)用為1505元。二、購(gòu)房規(guī)劃（2）60萬(wàn)元的房屋首付及貸款情況如下：需要支付的首期款=60*(1-70%)=18萬(wàn)元需要支付的貸款數(shù)額=30*70%=42萬(wàn)元銀行貸款年利率6%，則月利率為0.5%A=420000*0.5%/[1-(1+0.5%)-240]=P*(A/P,i,n)=420000*(A/P,0.5%,240)=3009元因此，每月需要攤還的貸款本息費(fèi)用為3009元。所以，如果每月除了應(yīng)付日常生活外還能結(jié)余3009元時(shí)可以買每平方米6000元的房子；而當(dāng)每月除了應(yīng)付日常生活外只能節(jié)余1505元時(shí)只能買每平方米3000元的房子。二、購(gòu)房規(guī)劃2、確定購(gòu)房資金總需求（2）相關(guān)稅費(fèi)購(gòu)買一手商品房時(shí)發(fā)生的稅費(fèi)：契稅、印花稅、律師費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等。圖5-32016年最新的契稅購(gòu)買二手商品房時(shí)發(fā)生的稅費(fèi)：契稅、印花稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅等。注：二手房是已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過(guò)案、完成初始登記和總登記的、再次上市進(jìn)行交易的房產(chǎn)，它是相對(duì)開發(fā)商手里的商品房而言的。二、購(gòu)房規(guī)劃2、確定購(gòu)房資金總需求（3）購(gòu)房財(cái)務(wù)規(guī)劃的主要指標(biāo)住房負(fù)擔(dān)比=房屋月供款/月稅后收入房屋月供款占借款人月稅后總收入的比率，一般不超過(guò)25%-30%。財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)比=年負(fù)債支出/年稅后收入房屋供款加上其他貸款的供款得到的總額占借款人稅后總收入的比率，一般應(yīng)控制在40%以內(nèi)。二、購(gòu)房規(guī)劃3、確定貸款方式（1）個(gè)人住房公積金貸款個(gè)人住房公積金貸款是政策性的住房公積金所發(fā)放的委托貸款，是指按時(shí)向資金管理中心正常繳存住房公積金單位的在職職工，在本市購(gòu)買、建造自住住房（包括二手住房）時(shí)，以其擁有的產(chǎn)權(quán)住房為抵押物，并由有擔(dān)保能力的法人提供保證而向資金管理中心申請(qǐng)的貸款，該貸款一般由資金管理中心委托銀行發(fā)放。個(gè)人住房公積金貸款的貸款對(duì)象：按時(shí)在住房公積金管理中心系統(tǒng)正常繳存住房公積金單位的在職職工。個(gè)人住房公積金貸款的期限：一般不得超過(guò)30年，如果是二手房，且不能超過(guò)所購(gòu)買房產(chǎn)剩余的土地使用年限。二、購(gòu)房規(guī)劃3、確定貸款方式（1）個(gè)人住房公積金貸款個(gè)人住房公積金貸款的額度：以無(wú)錫市為例，單筆貸款以家庭為單位最高額度為60萬(wàn)元，單筆貸款以個(gè)人為單位不得超過(guò)30萬(wàn)元，同時(shí)不得超過(guò)所購(gòu)住房?jī)r(jià)款的70%-80%。個(gè)人住房公積金貸款的擔(dān)保方式：以其擁有的產(chǎn)權(quán)住房為抵押物，并由有擔(dān)保能力的法人提供保證。個(gè)人住房公積金貸款的利率：圖5-42016年最新的個(gè)人住房公積金貸款利率

二、購(gòu)房規(guī)劃3、確定貸款方式（2）個(gè)人住房商業(yè)貸款個(gè)人住房商業(yè)貸款是中國(guó)公民因購(gòu)買商品房而向銀行申請(qǐng)的一種貸款，是銀行用其信貸資金所發(fā)放的自營(yíng)性貸款，俗稱“按揭”；具體是指具有完全民事行為能力的自然人，購(gòu)買本市城鎮(zhèn)自住住房（包括二手房）時(shí)，以其所購(gòu)買的產(chǎn)權(quán)住房為抵押，作為償還貸款的保證而向銀行申請(qǐng)的住房商業(yè)性貸款。個(gè)人住房商業(yè)貸款的貸款對(duì)象：為中國(guó)公民（有條件的，具體見后面講解）。個(gè)人住房商業(yè)貸款的期限：一般不得超過(guò)30年，如果是二手房，且不能超過(guò)所購(gòu)買房產(chǎn)剩余的土地使用年限。二、購(gòu)房規(guī)劃3、確定貸款方式（2）個(gè)人住房商業(yè)貸款個(gè)人住房商業(yè)貸款的額度：?jiǎn)喂P貸款額度最高不超過(guò)所購(gòu)住房?jī)r(jià)值的80%。個(gè)人住房商業(yè)貸款的擔(dān)保方式：以其所購(gòu)買的產(chǎn)權(quán)住房為抵押，作為償還貸款的保證。個(gè)人住房商業(yè)貸款的利率：圖5-52016年最新的個(gè)人住房商業(yè)貸款利率二、購(gòu)房規(guī)劃3、確定貸款方式（3）個(gè)人住房組合貸款個(gè)人住房組合貸款是指住房公積金中心和銀行對(duì)同一借款人所購(gòu)的同一住房發(fā)放的組合貸款，借款人申請(qǐng)住房公積金貸款不足以支付購(gòu)房所需資金時(shí)，其不足部分向銀行申請(qǐng)住房商業(yè)性貸款。申請(qǐng)個(gè)人住房組合貸款，只要同時(shí)符合個(gè)人住房按揭貸款和個(gè)人住房公積金貸款的貸款條件即可。二、購(gòu)房規(guī)劃4、確定首付款和貸款額度及還款方式（1）確定首付款和貸款額度購(gòu)房者向銀行申請(qǐng)貸款時(shí)，銀行一般要求借款人支付房屋總價(jià)的20%到30%，這筆資金稱為首付款；借款人在進(jìn)行貸款額度決策時(shí)需要考慮資金的機(jī)會(huì)成本。（2）確定還款方式借款人獲得住房貸款后，如果貸款期限在1年以內(nèi)（含1年）的，實(shí)行到期本息一次清償?shù)倪€款方式。對(duì)于貸款期限在1年以上的，可采用等額本息還款法、等額本金還款法、等額遞增還款法和等額遞減還款法。二、購(gòu)房規(guī)劃4、確定首付款和貸款額度及還款方式（2）確定還款方式等額本息還款法等額本息還款法是指每月以相同的額度平均償還貸款本息的還款方法，其中利息逐月遞減，本金逐月增加。優(yōu)點(diǎn)在于借款人還款操作相對(duì)簡(jiǎn)單，相同的月供也有利于貸款人合理安排每月收支；缺點(diǎn)在于全期支付的利息較多。適用于收入穩(wěn)定的家庭如公務(wù)員、教師等。計(jì)算公式：每月還款額=[貸款本金*月利率*(1+月利率)還款期數(shù)]/[(1+月利率)還款期數(shù)-1]二、購(gòu)房規(guī)劃4、確定首付款和貸款額度及還款方式（2）確定還款方式等額本金還款法等額本金還款法是指每月以相同的額度償還本金，由于本金減少，每月的利息也逐月減少，每月的還款額度也相應(yīng)減少。優(yōu)點(diǎn)在于月供逐月減少，所付利息較少；缺點(diǎn)在于每月還款額不同，不利于做收支安排。適用于經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)，初期能夠負(fù)擔(dān)較多月供，想省利息的貸款者，如面臨退休的人。計(jì)算公式：每月還款額=貸款本金/還款期數(shù)+(貸款本金-累計(jì)已還本金)*月利率二、購(gòu)房規(guī)劃4、確定首付款和貸款額度及還款方式（2）確定還款方式等額遞增還款法等額遞增還款法是把還款期限劃分為若干時(shí)間段，每個(gè)時(shí)間段內(nèi)月還款額相同，下一個(gè)時(shí)間段的還款額按一個(gè)固定金額遞增。適用于目前收入一般、還款能力較弱，但未來(lái)收入預(yù)期會(huì)逐漸增加的人群，如畢業(yè)不久的學(xué)生。等額遞減還款法等額遞減還款法是把還款期限劃分為若干時(shí)間段，每個(gè)時(shí)間段內(nèi)月還款額相同，下一個(gè)時(shí)間段的還款額按一個(gè)固定金額遞減。適用于目前還款能力較強(qiáng)，但預(yù)期收入將減少，或者目前經(jīng)濟(jì)很寬裕的人，如中年人或未婚的白領(lǐng)人士。二、購(gòu)房規(guī)劃舉例：張先生購(gòu)買了一套總價(jià)150萬(wàn)元的新房，首付款30%，為45萬(wàn)元，貸款105萬(wàn)元，年利率為6.6%，期限為20年。請(qǐng)問(wèn)：（1）如果采用等額本息還款方式，每月還款額是多少？（2）如果采用等額本金還款法，則每月還款額是多少？

二、購(gòu)房規(guī)劃解：（1）等額本息還款計(jì)算方法一：運(yùn)用財(cái)務(wù)計(jì)算器設(shè)置：2ND，P/Y，12，ENTER，CE|C，CE|C；賦值并計(jì)算：240，N；6.6%，I/Y；1050000，PV；CPT，PMT=-7890.46計(jì)算方法二：運(yùn)用等額本息的計(jì)算公式每月還款額=[1050000*6.6%/12*(1+6.6%/12)240]/[(1+6.6%/12)240-1]=7890.46元二、購(gòu)房規(guī)劃計(jì)算方法三：利用Excel當(dāng)中的PMT函數(shù)二、購(gòu)房規(guī)劃（2）等額本金還款第一個(gè)月還款額=1050000/240+（1050000-0）*6.6%/12=10150元第二個(gè)月還款額=1050000/240+（1050000-4375）*6.6%/12=10125.94元……最后一個(gè)月還款額=1050000/240+（1050000-1045625）*6.6%/12=4399.06元二、購(gòu)房規(guī)劃5、實(shí)施購(gòu)房規(guī)劃（1）個(gè)人住房公積金貸款的實(shí)施步驟圖5-6個(gè)人住房公積金貸款的實(shí)施流程圖二、購(gòu)房規(guī)劃5、實(shí)施購(gòu)房規(guī)劃（2）個(gè)人住房商業(yè)貸款的實(shí)施步驟圖5-7個(gè)人住房商業(yè)貸款的實(shí)施流程圖二、購(gòu)房規(guī)劃注：申請(qǐng)貸款應(yīng)提交的材料一般包括：借款人合法的身份證件，如居民身份證、戶口本；住房公積金儲(chǔ)蓄卡及借款人名章；有配偶借款人需提供夫妻關(guān)系證明；借款人的收入證明；合法有效的購(gòu)房合同及首期付款的發(fā)票或收據(jù)復(fù)印件。二、購(gòu)房規(guī)劃6、修正購(gòu)房規(guī)劃（1）提前還貸提前還貸是指借款方在還款期未到之前即先行償還貸款的行為。目前個(gè)人住房公積金貸款和部分銀行的個(gè)人住房商業(yè)貸款允許借款人提前還款，但一般銀行要收取一定的違約金。提前還貸的方法全部提前還款是指客戶將剩余的全部貸款一次還清，不用支付剩余的利息，但已付的利息不退。部分提前還貸剩余的貸款保持每月還款額不變，將還款期限縮短，節(jié)省利息較多；剩余的貸款將每月還款額減少，保持還款期限不變，節(jié)省的利息少于第一種；剩余的貸款將每月還款額減少，同時(shí)將還款期限縮短，節(jié)省利息較多。二、購(gòu)房規(guī)劃舉例：張先生向銀行貸了22萬(wàn)元，貸款期限是2014年10月至2024年10月共120期，貸款利率5%，等額本息還款法，月供2333元。目前已還16期，還剩104期，貸款余額為196609元，現(xiàn)申請(qǐng)?zhí)崆斑€款5萬(wàn)元，下列正確的是（）。A、月供不變，將還款期限縮短。張先生這5萬(wàn)元可把貸款期限縮短2年零7個(gè)月，即2022年3月就可全部還清貸款，節(jié)省利息2.23萬(wàn)元。B、減少月供，還款期限不變。張先生的月供款將由原來(lái)的2333元減少到1740元，節(jié)省利息1.17萬(wàn)元。C、月供減少，還款期限也縮短。5萬(wàn)元可在月供減少到1922元的同時(shí)，把貸款年限縮短1年，即到2023年10月可還清貸款，節(jié)省利息1.59萬(wàn)元。D、月供不變，將還款期限縮短。張先生這5萬(wàn)元可把貸款期限縮短2年零7個(gè)月，即2022年3月就可全部還清貸款，節(jié)省利息2.32萬(wàn)元。二、購(gòu)房規(guī)劃分析：先計(jì)算貸款本金余額：P/Y=12，N=120，I/Y=5%，PV=220000，求得PMT=-2,333.44然后按2ND，AMORT，P1=1，ENTER，↓，P2=16，ENTER，↓，求得BAL=196,609.29因提前還款5萬(wàn)元，則未還本金數(shù)=196,609.29-50000=146,609.29元A、P/Y=12，PV=196,609.29-50000=146,609.29，I/Y=5%，PMT=-2,333.44；求得N=73縮短期限=104-73=31，即2年零7個(gè)月；節(jié)省利息=(2,333.44×120)-(2,333.44×16+2,333.44×73)-50000=22336.64元B、P/Y=12，PV=196,609.29-50000=146,609.29，I/Y=5%，N=104；求得PMT=-1740.02節(jié)省利息=(2,333.44×120)-(2,333.44×16+1,740.02×104)-50000=11715.68元C、P/Y=12，PV=196,609.29-50000=146,609.29，I/Y=5%，PMT=-1922；求得N=91.99縮短期限=104-91.99=12.01，即1年；節(jié)省利息=(2,333.44×120)-(2,333.44×16+1922×91.99)-50000=15872.98元二、購(gòu)房規(guī)劃6、修正購(gòu)房規(guī)劃（1）提前還貸提前還貸的注意事項(xiàng)注意不要忘記注銷抵押注意提前還款的日期節(jié)點(diǎn)要求注意銀行對(duì)提前還貸起點(diǎn)金額的要求注意提前還款的必要準(zhǔn)備注意不要忘記退保注意組合貸款，先提前還商貸二、購(gòu)房規(guī)劃6、修正購(gòu)房規(guī)劃（1）提前還貸不適宜提前還貸的情況等額本息還款進(jìn)入還款中期等額本金還款期已達(dá)1/4有更好的投資理財(cái)渠道二、購(gòu)房規(guī)劃舉例：張先生購(gòu)買了一套總價(jià)150萬(wàn)元的新房，首付款30%，為45萬(wàn)元，貸款105萬(wàn)元，年利率為6.6%，期限為20年，采用等額本金還款法。二、購(gòu)房規(guī)劃分析：第一個(gè)月還款額=1050000/240+(1050000-0)*6.6%/12=10150元第二個(gè)月還款額=1050000/240+(1050000-4375)*6.6%/12=10125.94元……第五十九個(gè)月還款額=1050000/240+(1050000-253750)*6.6%/12=4375+4379.38=8754.38元第六十個(gè)月還款額=1050000/240+(1050000-258125)*6.6%/12=4375+4355.31=8730.31元第六十一個(gè)月還款額=1050000/240+(1050000-262500)*6.6%/12=4375+4331.25=8706.25元由以上計(jì)算可以看出，從還款期的第六年開始，即還款期已經(jīng)達(dá)到1/4，在月供的構(gòu)成中，本金開始多于利息，如果這個(gè)時(shí)候進(jìn)行提前還款，那么所償還的部分其實(shí)更多的是本金，這樣就不利于有效地節(jié)省利息。二、購(gòu)房規(guī)劃6、修正購(gòu)房規(guī)劃（2）延長(zhǎng)還貸借款人在出現(xiàn)財(cái)務(wù)緊張或其他原因不能按時(shí)如數(shù)還貸時(shí)，可向銀行申請(qǐng)延長(zhǎng)貸款。延長(zhǎng)貸款的注意點(diǎn)需要延長(zhǎng)貸款還款期限必須提前20到30個(gè)工作日向貸款銀行提交“個(gè)人住房借款延長(zhǎng)期限申請(qǐng)書”和相關(guān)證明。原借款期限與延長(zhǎng)期限之和最長(zhǎng)不超過(guò)30年，有部分銀行規(guī)定延期只限一次。延期貸款的條件：一是貸款期限尚未到期；二是延長(zhǎng)期限前借款人必須償清應(yīng)付的貸款利息、本金及違約金。二、購(gòu)房規(guī)劃7、利率調(diào)整對(duì)于還款的影響貸款期間的利率變動(dòng)按中國(guó)人民銀行的規(guī)定執(zhí)行。在貸款期間如遇利率調(diào)整時(shí)，貸款期限在1年（含1年）以下的，按合同利率計(jì)算；貸款期間在1年以上的實(shí)行分段計(jì)算，于下一年年初開始按照相應(yīng)利率檔次執(zhí)行新的利率。二、購(gòu)房規(guī)劃舉例：假如以等額本息還款方式在未來(lái)10年內(nèi)償清一筆10萬(wàn)元的按揭，年利率6.5%，按月償還，每個(gè)月的償還額為多少？還到第二年6月時(shí)，貸款利率調(diào)整為5.5%，每個(gè)月的償還額又為多少？二、購(gòu)房規(guī)劃解：P/Y=12，N=120，I/Y=6.5%，PV=100000；PMT=-1135.48；按2ND，AMORT，P1=1，ENTER，↓，P2=12×2=24，ENTER，↓，求得：BAL=84824.46（還款兩年后的未還本金），↓P/Y=12，N=96，I/Y=5.5%，PV=84824.46；PMT=-1094.18。汽車消費(fèi)規(guī)劃流程圖任務(wù)二汽車消費(fèi)規(guī)劃一、自籌經(jīng)費(fèi)購(gòu)車與貸款購(gòu)車的決策二、貸款購(gòu)車一、自籌經(jīng)費(fèi)購(gòu)車與貸款購(gòu)車的決策銀行大都規(guī)定，貸款買車人必須購(gòu)買指定經(jīng)銷商的汽車，并提供銀行認(rèn)可的財(cái)產(chǎn)抵押、質(zhì)押或第三方保證。個(gè)人汽車消費(fèi)貸款的年限是3-5年，汽車消費(fèi)貸款的首期付款不得低于所購(gòu)車輛價(jià)格的20%，貸款期限短，每月償還本息高。汽車貸款手續(xù)比較繁瑣，既需要提供身份證、戶籍證明、職業(yè)和收入等證明，又要接受資信評(píng)估調(diào)查等，不僅浪費(fèi)時(shí)間，還要出一筆額外的費(fèi)用。雖然汽車貸款有一些缺點(diǎn)，但它的好處也確實(shí)很吸引人，汽車不同于房產(chǎn)，它沒(méi)有增值功能，如果客戶對(duì)投資較為擅長(zhǎng)，也可以考慮通過(guò)貸款的方式省下資金另作投資而實(shí)現(xiàn)增值?？傊碡?cái)規(guī)劃師需要根據(jù)客戶的自身情況幫助其決定是自籌經(jīng)費(fèi)購(gòu)車還是貸款購(gòu)車。二、貸款購(gòu)車1、確定貸款方式（1）個(gè)人汽車消費(fèi)貸款個(gè)人汽車消費(fèi)貸款是銀行向申請(qǐng)購(gòu)買汽車的借款人發(fā)放的人民幣擔(dān)保貸款。個(gè)人汽車消費(fèi)貸款實(shí)行“部分自籌、有效擔(dān)保、?？顚Ｓ谩雌趦斶€”的原則。該貸款目前只能用于購(gòu)買由貸款人確認(rèn)的經(jīng)銷商銷售的指定品牌國(guó)產(chǎn)汽車。貸款人、借款人、汽車經(jīng)銷商、保險(xiǎn)人和擔(dān)保人應(yīng)在同一城市，貸款不得異地發(fā)放。二、貸款購(gòu)車1、確定貸款方式（1）個(gè)人汽車消費(fèi)貸款貸款對(duì)象和條件：具有完全民事行為能力的自然人；個(gè)人身份有效證明；具有正當(dāng)?shù)穆殬I(yè)和穩(wěn)定合法的收入來(lái)源或足夠償還貸款本息的個(gè)人合法資產(chǎn)；個(gè)人信用良好；持經(jīng)辦行認(rèn)可的購(gòu)車合同、協(xié)議或購(gòu)車意向書；提供貸款行認(rèn)可的有效擔(dān)保；在