新疆庫爾勒某綜合大廈項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告-43DOC-XXXX年

新疆××房地產(chǎn)顧問咨詢有限公司頁3、1、3住宅需求方面：按庫爾勒新城區(qū)的發(fā)展，初步統(tǒng)計(jì)規(guī)劃面積約1200畝，工程涉及拆遷面積677畝，需動(dòng)遷鐵克其鄉(xiāng)、恰爾巴格鄉(xiāng)、英下鄉(xiāng)和團(tuán)結(jié)街道辦事處轄區(qū)內(nèi)770戶居民，由于拆遷導(dǎo)致被動(dòng)性需求將顯著增加，上述需求只是潛在需求，實(shí)際需求還會(huì)在上升。3、1、4針對(duì)住宅消費(fèi)者的調(diào)查：經(jīng)過在庫爾勒市隨機(jī)調(diào)查100位市民（其中包括較多的潛在購(gòu)房者），得到的信息與結(jié)論大致為：

通過以上數(shù)據(jù)看出庫爾勒市28—45歲的中青年是購(gòu)房主力，有對(duì)高生活品質(zhì)的渴求，這一階段的購(gòu)房需求一直占據(jù)著整個(gè)購(gòu)房市場(chǎng)的大份額，首次購(gòu)房和二次購(gòu)房有很大的差別，這體現(xiàn)了首次購(gòu)房者需求和二次購(gòu)房向往更高級(jí)別需求的兩極分水嶺。在家庭月收入方面，集中分布在2000元-4000元為主，這顯示了庫爾勒人均收入水平同比其他城市相對(duì)較高。住宅消費(fèi)觀念正由實(shí)用性向舒適型轉(zhuǎn)變，大多數(shù)調(diào)查客戶選擇的戶型面積在80平方米（二室二廳）—120平方米左右（三室二廳為主）房型。大多數(shù)庫爾勒市民在購(gòu)房時(shí)最關(guān)心影響因素的前五個(gè)指標(biāo)依次是是價(jià)格、建筑質(zhì)量，戶型結(jié)構(gòu)、物業(yè)管理、交通等。這些信息將指導(dǎo)我們?cè)诤笃谛麄魃蠈?duì)本項(xiàng)目的這些優(yōu)秀品質(zhì)提升出來作為賣點(diǎn)。庫爾勒市民購(gòu)房信息渠道主要集中在報(bào)紙媒介、電視，報(bào)紙媒介主要以庫爾勒晚報(bào)、巴州日?qǐng)?bào)為主，平均閱讀率庫爾勒晚報(bào)較高，對(duì)電視臺(tái)的關(guān)注度仍然以中央電視臺(tái)的幾個(gè)重點(diǎn)頻道為主。本項(xiàng)目在后期宣傳媒介的選擇上可以重點(diǎn)考慮上述發(fā)布平臺(tái)。3、2商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的供應(yīng)和需求狀況分析：3、2、1商業(yè)概況：庫爾勒市經(jīng)濟(jì)正逐步向“外向型”為主發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)比重不斷增長(zhǎng)，商業(yè)發(fā)展呈蒸蒸日上之勢(shì)?？兹负右员钡纳虡I(yè)是以老城區(qū)為基礎(chǔ)向四周不斷延伸，市場(chǎng)滲透力極強(qiáng)，表現(xiàn)為以沿街一條線的形式呈“條狀商業(yè)帶”格局，目前，商業(yè)體系仍人民路瑞豐商場(chǎng)、人民商場(chǎng)和薩依巴格路金色時(shí)代購(gòu)物廣場(chǎng)、匯嘉時(shí)代等零售商場(chǎng)，巴音東路三角區(qū)商業(yè)中心為主，整體發(fā)展屬于“高檔零售”業(yè)態(tài)，交通東路以北、天山路、北山路沿街整體發(fā)展以華凌建材、綠洲水果批發(fā)為代表的物流批發(fā)專業(yè)化市場(chǎng)。

3、2、2庫爾勒市商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)供應(yīng)狀況分析：本次調(diào)研我們針對(duì)庫爾勒市的商業(yè)項(xiàng)目根據(jù)不同項(xiàng)目特色分別進(jìn)行了調(diào)查，其反映的結(jié)果如下：1、恒友廣場(chǎng)：項(xiàng)目名稱恒友廣場(chǎng)地址巴音東路薩依巴格市場(chǎng)旁投資商恒友房地產(chǎn)開發(fā)公司建筑面積2余萬平米商業(yè)廣場(chǎng)銷售價(jià)格及租金分為延街商鋪和內(nèi)鋪，延街商鋪售價(jià)為22000元/平方米，市場(chǎng)內(nèi)鋪為14000元/平方米，攤位5800元/平方米。銷售方式采用自營(yíng)部分，買鋪送房方式，出售產(chǎn)權(quán)，返租方式三種方式銷售，返租方式一次性返三年，每年返10％返利，共返10年。目前買鋪送房模式已停止，商鋪銷售率約50％。購(gòu)買商鋪可按揭付款，首付70％，其余30％由恒友房產(chǎn)提供最長(zhǎng)10年按揭。商鋪有40－70多種商鋪，售樓中心裝修簡(jiǎn)單，銷售人員素質(zhì)差。經(jīng)營(yíng)規(guī)劃現(xiàn)聘請(qǐng)烏市的金馬世紀(jì)商業(yè)管理公司進(jìn)駐進(jìn)行招商管理。其他項(xiàng)目所在位置位于商業(yè)成熟區(qū)內(nèi)，招商相對(duì)容易。2、銅鑼灣廣場(chǎng)：(2006年開發(fā)項(xiàng)目)項(xiàng)目名稱銅鑼灣廣場(chǎng)地址人民東路投資商香港時(shí)潤(rùn)地產(chǎn)建筑面積3萬平米銷售價(jià)格及租金一樓商鋪售價(jià)18000元/平米，2樓7000元/平米銷售方式普通方式銷售（無返租）經(jīng)營(yíng)規(guī)劃-1F品牌超市1F流行名品館2F精致生活館3F休閑娛樂館4F主題樂園館其他項(xiàng)目位于商業(yè)中心，人氣較旺，有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)3、金色時(shí)代廣場(chǎng)：金色時(shí)代廣場(chǎng)于2003年建設(shè)，共8層，地上6層，其中地上負(fù)1－2層為商鋪，4－6為商務(wù)辦公區(qū)，其商鋪有臨街鋪及內(nèi)鋪，內(nèi)鋪采用內(nèi)步式步行商業(yè)街布局，中間設(shè)采光天井，目前其因位置好，人流量大，而成為本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)一個(gè)重要的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。據(jù)調(diào)查，金色時(shí)代廣場(chǎng)一樓延街門面鋪面租金價(jià)格達(dá)到80－90元/月/平方米，其內(nèi)鋪?zhàn)饨鸺s為20－30元/月/平方米。這組價(jià)格信息對(duì)本項(xiàng)目（××大廈）的商業(yè)群樓的租金或售價(jià)的定位將起到參考作用。3.2.3商業(yè)分布特征：商業(yè)核心區(qū)相對(duì)較為集中，但就城市各區(qū)域的發(fā)展需求來說商業(yè)區(qū)域相對(duì)偏少，目前僅以人民路、薩依巴格路和巴音東路為主，其他地段商業(yè)繁華程度較弱。

以沿街鋪面為主，城市整體缺乏具有一定大規(guī)模的集購(gòu)物、休閑、娛樂為一體的綜合性商業(yè)地區(qū)；同時(shí)商業(yè)層次相對(duì)低，市場(chǎng)缺乏主導(dǎo)性及綜合性的商業(yè)氛圍；商鋪經(jīng)營(yíng)的靈活性導(dǎo)致商業(yè)的經(jīng)營(yíng)缺乏統(tǒng)一性，商業(yè)氛圍的形成僅依靠市場(chǎng)的調(diào)節(jié)由經(jīng)營(yíng)者自發(fā)形成，商鋪的換租率表現(xiàn)頻繁。

3、2、4商鋪供應(yīng)特征：市場(chǎng)供應(yīng)量增大，市場(chǎng)投放集中。在售項(xiàng)目（含住宅項(xiàng)目）80%以上均有商業(yè)鋪面，各項(xiàng)目對(duì)于商鋪目前都已銷售80%以上；投資者商鋪投資意愿強(qiáng)烈，需求市場(chǎng)旺盛。今年上半年，市區(qū)非住宅商品房銷售面積比去年同期都有增加，交易量呈上升之勢(shì)；

項(xiàng)目方面來看，以獨(dú)立商鋪為主，商鋪開間4—5米居多，進(jìn)深一般在10米以上。許多商鋪多為臨街小區(qū)的配套。3、2、5項(xiàng)目附近同類開發(fā)車位的供應(yīng)情況：根據(jù)本公司對(duì)商住高層停車位的調(diào)查了解，多數(shù)項(xiàng)目配備地下停車場(chǎng)，大多為租賃，個(gè)別項(xiàng)目也進(jìn)行出售，售價(jià)大約在：80000元/位，其余均為露天停車場(chǎng)，多為租賃。3、2、6商業(yè)用房市場(chǎng)情況總結(jié)：1、經(jīng)過近幾年來的過度開發(fā)和激烈競(jìng)爭(zhēng)，商業(yè)地產(chǎn)元?dú)獯髠?，市?chǎng)的增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)速度，高空置率、低經(jīng)營(yíng)回報(bào)成為這一階段商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的明顯特征。2、商業(yè)經(jīng)營(yíng)形勢(shì)仍持續(xù)低迷，雖有復(fù)蘇跡象但尚不明顯。近年先后投入營(yíng)業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)（如小康城商業(yè)街、金色時(shí)代廣場(chǎng)等）除臨街門面售、租較旺外，內(nèi)街、內(nèi)部賣場(chǎng)、二層及以上鋪位空置率有的高達(dá)60%-70%，租金停滯在低水平狀態(tài)。3、各商業(yè)地產(chǎn)均缺乏鮮明的個(gè)性形象、功能物侁和獨(dú)到的營(yíng)銷手段、繅營(yíng)管理手段，趨于同質(zhì)化。因此，難以有脫穎而出、一馬當(dāng)先的領(lǐng)跑者。4、商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)仍然嚴(yán)峻。2006年內(nèi)竣工的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目如銅鑼灣、領(lǐng)先購(gòu)物廣場(chǎng)、薩依巴格購(gòu)物廣場(chǎng)、新世紀(jì)步行街（大巴扎）、九州奇樂底商、華洲時(shí)代廣場(chǎng)、振江大廈等。2007年恒友廣場(chǎng)、銅鑼灣廣場(chǎng)等將與本項(xiàng)目將成為主要角力者，各項(xiàng)目不僅面臨巨大的銷售壓力，在招商上亦將展開激烈競(jìng)爭(zhēng)，并將沖擊已營(yíng)業(yè)的原有商（賣）場(chǎng)，形成亂戰(zhàn)格局，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的審慎定位和營(yíng)銷出新成為必然。2008年隨著本項(xiàng)目的上市，商業(yè)定位及銷售模式的確定將是××大廈商業(yè)用房銷售的核心所在。3、2.、6商業(yè)需求市場(chǎng)的調(diào)查分析：經(jīng)過在項(xiàng)目周邊及人民路金三角商圈的臨界商鋪、商家的訪談?wù){(diào)查，得到的信息與結(jié)論大致為：（下面所列圖表為部分調(diào)研數(shù)據(jù)）通過以上數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)目前庫爾勒市商業(yè)投資目的和傾向是比較理性的，在受調(diào)查的人群中購(gòu)買者和最終經(jīng)營(yíng)者存在錯(cuò)位，也就是20%的投資者自行找下家，84%者自營(yíng)。調(diào)查顯示投資者在購(gòu)買商鋪時(shí)，價(jià)格首當(dāng)其沖，個(gè)體消費(fèi)者看好的是投資有一定回報(bào)的項(xiàng)目，在選擇價(jià)位上都謹(jǐn)慎選擇價(jià)位較低的商鋪，心理承受房?jī)r(jià)最高在3000元———5000元/平方米占到88%，在商鋪樓層選擇上大多數(shù)被調(diào)查者傾向一樓占到72%，二層位置及二層以上選擇較弱，人氣與一層相比，減少30%-60%以上。資金不受限制的前提下購(gòu)買二層以上商鋪意愿不強(qiáng)。付款方式上大多選擇銀行按揭，以便資金周轉(zhuǎn)順暢。經(jīng)營(yíng)面積上小面積的鋪面較歡迎，加之商業(yè)投資剛剛興起，投資者非常謹(jǐn)慎，而且經(jīng)營(yíng)的服裝、百貨、精品對(duì)經(jīng)營(yíng)者的要求比較低，因此商鋪面積大小直接和經(jīng)營(yíng)成本、方向有關(guān)聯(lián)。三、定位篇：3、1、項(xiàng)目分析：3、1、1地理位置：本項(xiàng)目地塊位于庫爾勒市金三角商業(yè)區(qū)的東北角；地塊西向、南向分別與巴音西路和人民西路連接，屬于庫爾勒市一類地段，在城市空間區(qū)位上是庫爾勒市地理空間中心點(diǎn)（不考慮新區(qū)）。3、1、2交通狀況：項(xiàng)目周邊道路通暢，交通便利，依靠由人民西路、人民東路、團(tuán)結(jié)路以及石化大道等城市主干道組成了通達(dá)庫爾勒全城的快捷便利交通網(wǎng)絡(luò)。3、1、3公共配套：項(xiàng)目周邊匯集了庫爾勒市的眾多的酒店賓館、商場(chǎng)購(gòu)物、銀行、電信、郵政、醫(yī)療、學(xué)校等公共服務(wù)機(jī)構(gòu)，擔(dān)負(fù)著庫爾勒市政治、經(jīng)濟(jì)、文化等中心重要的社會(huì)功能。3、1、4治安狀況：項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)閹鞝柪帐姓挝拿鹘ㄔO(shè)和精神文明建設(shè)的窗口區(qū)域和形象區(qū)域，市最能體現(xiàn)新疆繁榮反展的區(qū)域反映。3、1、5商業(yè)環(huán)境：項(xiàng)目東北靠市中心成熟商圈――金三角商圈，中、高檔次的商業(yè)購(gòu)物廣場(chǎng)集中分布，而人民東路則集中了許多大型商場(chǎng)和高檔酒店，附近政府部門、銀行、電信、移動(dòng)通信商、商業(yè)廣場(chǎng)、商業(yè)步行街、民族特色產(chǎn)品市場(chǎng)聚集與此，隨著市政府的南遷，使該項(xiàng)目地段成為2008年度最炙手可熱的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。3、1、6教育醫(yī)療：該區(qū)域整體上處于城市較為中心的位置，周邊臨近1個(gè)小學(xué)――市五小，5所中學(xué)（華山中學(xué)、州一中、市一中、市二中、市五中），1所專業(yè)學(xué)校－－市師范學(xué)校，可謂是占據(jù)了極好的學(xué)區(qū)資源。附近具有較完備的醫(yī)療場(chǎng)所，如巴州醫(yī)院、蒙醫(yī)院等，看病就醫(yī)十分方便，可優(yōu)質(zhì)地解決居住生活的后顧之憂。3、1、7綠化環(huán)境：人民路以及石化大道路為庫爾勒市綠化環(huán)境最好的城市主干道，道路寬闊，綠樹成蔭。項(xiàng)目自身的門前公共廣場(chǎng)和緊鄰的人民廣場(chǎng)以及輻射的孔雀公園構(gòu)成了良好的綠色生態(tài)環(huán)境。3、1、8居住現(xiàn)狀：項(xiàng)目周邊集中了巴州政府、庫爾勒各機(jī)關(guān)、農(nóng)二師等單位及家屬住宅區(qū)，另外石化大道上的塔指小區(qū)和一些金融保險(xiǎn)等單位的住宅區(qū)也較為集中，其中單位住宅都屬于福利房，建成年代較早，居住條件及小區(qū)環(huán)境均一般，已無提升空間。區(qū)域住戶多是各行政、事業(yè)單位、金融機(jī)構(gòu)職工或子女。該區(qū)域?qū)賻鞝柪帐懈呤杖腚A層較為集中的地區(qū)，區(qū)域內(nèi)住戶的文化素質(zhì)較高，消費(fèi)能力較強(qiáng)，有較強(qiáng)的接受能力和前瞻性的消費(fèi)意識(shí)。3、2、項(xiàng)目SWOT分析3、2、1優(yōu)勢(shì)（Strength）：項(xiàng)目緊臨庫爾勒市區(qū)位和交通的中心，交通出行極為便利項(xiàng)目緊臨巴州政府、人民公園、石化大道、孔雀河等，項(xiàng)目形象和城市形象高度統(tǒng)一項(xiàng)目所在的市政地段，市政行政機(jī)構(gòu)云集，高貴文化與生俱來項(xiàng)目毗鄰庫爾勒的商業(yè)繁華中心，居家式的一站式購(gòu)物消費(fèi)環(huán)境項(xiàng)目東北面人民廣場(chǎng)，東南臨孔雀河及其休閑公園，鬧中取靜，生態(tài)環(huán)境一流本項(xiàng)目以31層的絕對(duì)高度傲立于南疆首府，具有強(qiáng)烈的形象感和和巨大的昭示性本項(xiàng)目周邊醫(yī)療衛(wèi)生、文化教育等公建配套優(yōu)秀而豐富，可滿足居住者的生活必需隨著城市中心可開發(fā)土地的日漸稀少，本項(xiàng)目的稀缺性不言而喻本項(xiàng)目戶型的均好性較強(qiáng)本項(xiàng)目的底商、政府辦公、商務(wù)、住宅等物業(yè)經(jīng)過正確的定位之后，整個(gè)項(xiàng)目的價(jià)值會(huì)產(chǎn)生一定的提升和拔高以本項(xiàng)目為圓點(diǎn)的1KM之內(nèi)是庫爾勒傳統(tǒng)意義上的政商精英聚集區(qū)，與潛在客戶關(guān)系緊密庫爾勒房地產(chǎn)市場(chǎng)上的多層住宅價(jià)位已經(jīng)高企，與本項(xiàng)目在價(jià)格上的差距不會(huì)令人望而卻步，因此銷售價(jià)格是本項(xiàng)目擴(kuò)大銷售客戶的一個(gè)優(yōu)勢(shì)3、2、2劣勢(shì)（Weakness）:庫爾勒的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)度現(xiàn)代化較低，房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟度略差，市場(chǎng)對(duì)高層產(chǎn)品的認(rèn)知和認(rèn)同有一定抗性本項(xiàng)目位于庫爾勒中心商圈的邊緣地帶，所以本項(xiàng)目前期的商業(yè)定位和后期的商業(yè)經(jīng)營(yíng)均具有一定的難度項(xiàng)目規(guī)模較大，跨年度開發(fā)，營(yíng)銷推廣包裝費(fèi)用的投入較大高層項(xiàng)目公攤率較高，不符合熟悉了多層產(chǎn)品市場(chǎng)的客戶心理3、2、3機(jī)會(huì)（Opportunity）：高層產(chǎn)品的市場(chǎng)空白預(yù)示著市場(chǎng)先機(jī)的搶先獲得目前項(xiàng)目周邊的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手僅九星大廈等，而其所售商品房?jī)r(jià)格已在高價(jià)位運(yùn)行，競(jìng)爭(zhēng)力和吸引力在逐步下降的同時(shí)野為本項(xiàng)目探索了市場(chǎng)的未知性新概念、新手法的引入配合強(qiáng)有力的宣傳推廣、銷售策略、銷售力量，易于形成城北領(lǐng)導(dǎo)者的地位，將項(xiàng)目的一切劣勢(shì)威脅化解至最小限度，從而真正的將項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為勝勢(shì)3、2、4威脅（Threat）:多層產(chǎn)品市場(chǎng)的成熟和其開發(fā)銷售的漸入佳境，分流和稀釋了部分高端購(gòu)房群體庫爾勒市房地產(chǎn)經(jīng)過多年的開發(fā)，已消化了大部分多年沉淀的客戶，商品房整體消費(fèi)力由當(dāng)初搶購(gòu)熱潮逐步回歸平靜，并有呈現(xiàn)緊縮趨勢(shì)，客戶選擇余地越來越大，消費(fèi)也從盲目性過渡到理性。項(xiàng)目開發(fā)量大，開發(fā)周期較長(zhǎng)，市場(chǎng)可變因素多，存在一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)3、3、項(xiàng)目賣點(diǎn)提煉：3、3、1地段方面：中央統(tǒng)領(lǐng)珍稀絕版尊貴崇享3、3、2建筑方面：地標(biāo)建筑兩梯四戶的鄰里空間落地觀景窗智能安防配套3、3、3理性提升方面：CBD氣派CSD格調(diào)CLD境界城市名片3、3、項(xiàng)目概念定位結(jié)合經(jīng)濟(jì)環(huán)境、商業(yè)格局、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況、項(xiàng)目狀況、投資者心里特征、項(xiàng)目利基市場(chǎng)等的實(shí)際情況，我司對(duì)本項(xiàng)目提出以下這個(gè)核心開發(fā)理念：庫爾勒××大廈項(xiàng)目珍稀性與尊榮感兼具的庫爾勒××大廈項(xiàng)目珍稀性與尊榮感兼具的3C物業(yè)3、3、1概念釋義：街區(qū)是城市系統(tǒng)的一個(gè)重要構(gòu)成部分，它的價(jià)值不僅在于為土地的發(fā)展提供框架和邊界，它也是各單體的“通道”，構(gòu)成“公共活動(dòng)空間”；提供各單體發(fā)展的“建筑背景”和“視野”，同時(shí)還提供給發(fā)展商最為重要的商業(yè)和人文的“生活文脈”。所以街區(qū)會(huì)告訴我們很多東西，除了周邊物業(yè)可以賣多少錢外，它也告訴了我們?cè)谶@個(gè)街區(qū)有怎樣的生活空間、有怎么的生活的方式；而勿庸置疑的本項(xiàng)目所在的“城市街區(qū)”具備著以下的鮮明特點(diǎn)：一是CBD：（中央商務(wù)區(qū)）本項(xiàng)目地處庫爾勒市的中心區(qū)域，政府辦公以及商務(wù)辦公由來已久，聚集了大量的政府機(jī)關(guān)以及庫爾勒本地的知名公司，漸趨成為庫爾勒本地商家對(duì)外形象展示的一種名片，就如同上海的浦東、廣州的天河等。二是CSD：（中央購(gòu)物區(qū)）庫爾勒市金三角商業(yè)區(qū)的“含金量”從來都不是浪得虛名，以匯嘉時(shí)代為龍頭得大中型商家云集此地，從來都是庫爾勒人以及周邊地區(qū)逛街購(gòu)物得首選之地。三是CLD：（中央生活區(qū)）庫爾勒市良好的生態(tài)環(huán)境自然不必多說，但是隱藏在城市中心，商業(yè)旺地中的富有“鬧中取靜”生活氣息的本項(xiàng)目，居住的高尚性華然天成，尊貴性無可比擬。就“3C物業(yè)”這一概念與本項(xiàng)目的聯(lián)系度，緊密度，適用性，我司認(rèn)為在比較優(yōu)勢(shì)如此明顯的情況下，本項(xiàng)目在庫爾勒房地產(chǎn)市場(chǎng)上擁有如此的稀缺性、珍貴性地產(chǎn)因子作為保障，理應(yīng)當(dāng)仁不讓成為這一概念在庫爾勒市的受益者和代言人！總結(jié)：總結(jié)：從以上闡述我們可以得知：“3C物業(yè)”作為本項(xiàng)目的主題（核心）開發(fā)理念，不但可以使本項(xiàng)目約5600平方米的商業(yè)如畫龍點(diǎn)睛有了一個(gè)靈魂和目標(biāo)，更可以使本項(xiàng)目約3萬多平方米的住宅有效地從屬到整個(gè)項(xiàng)目中，并使其價(jià)值得到一個(gè)明顯的拉升和帶動(dòng)。所以“3C物業(yè)”概念可以使本項(xiàng)目的商業(yè)和住宅相得益彰！從“3C”的概念出發(fā)，將商業(yè)作成一個(gè)體驗(yàn)型文化濃厚的室內(nèi)商業(yè)步行街，以引動(dòng)更多逛街購(gòu)物人潮！（詳見功能定位細(xì)節(jié)部分）3、4項(xiàng)目市場(chǎng)定位：商業(yè)：庫爾勒市“最具動(dòng)感時(shí)尚的”室內(nèi)商業(yè)步行街住宅：庫爾勒市中心商圈內(nèi)的優(yōu)質(zhì)生活的3C特區(qū)3、5項(xiàng)目形象定位：商業(yè)：超前、動(dòng)感、多元化、特別吸引人的住宅：休閑、現(xiàn)代、很會(huì)過生活的、有點(diǎn)像風(fēng)景區(qū)的本項(xiàng)目整體：創(chuàng)新型旗艦物業(yè)3、6項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)功能定位：1F2-3F1F2-3F4-29F：中、小戶型的高層住宅1F巴音西路部分面積可用于餐飲1F/2F/3F：青少年主題的百貨購(gòu)物中心備注：-1F和-2F為設(shè)備用房和物業(yè)用房，暫不做其它功能定位3、6、1項(xiàng)目商業(yè)功能定位說明：匯嘉時(shí)代百貨、恒友百貨、友好購(gòu)物中心等3－4家的庫爾勒大中型綜合性的中、高檔百貨商場(chǎng)已將庫爾勒市的百貨購(gòu)物中心的市場(chǎng)瓜分完畢，甚至逼迫2006年銅鑼灣商業(yè)項(xiàng)目只經(jīng)營(yíng)了大眾型超市；因此差異細(xì)分的功能定位偏向于特定目標(biāo)的客戶群更有利于本項(xiàng)目的招商、銷售、經(jīng)營(yíng)。本項(xiàng)目底商的銷售不作投資方式操作，而是依靠項(xiàng)目營(yíng)銷帶來的良好人氣和口碑進(jìn)行自然式鋪位銷售，由購(gòu)買者自主經(jīng)營(yíng)，項(xiàng)目的物業(yè)管理公司提供基本的物業(yè)管理！本項(xiàng)目商業(yè)部分的青少年主題定位以及商鋪的自然式銷售的確定，不但能有效解決項(xiàng)目的市場(chǎng)銷售問題，更能依靠青少年主題商品的高利潤(rùn)性比較好地解決商鋪的投資回報(bào)問題和后期的經(jīng)營(yíng)問題?！卷?xiàng)目底商商業(yè)氛圍效果圖：3、6、2本項(xiàng)目商業(yè)環(huán)境營(yíng)造：1）充分利用區(qū)域商業(yè)環(huán)境強(qiáng)勢(shì)中的青少年消費(fèi)者眾多和人民廣場(chǎng)屬于“靜態(tài)”的市民休閑中心不匹配的矛盾進(jìn)而打造一個(gè)屬于青少年的“動(dòng)感”體育運(yùn)動(dòng)休閑廣場(chǎng)樂園！2）本項(xiàng)目臨人民西路和巴音西路退規(guī)劃紅線較多，項(xiàng)目自身的門前公共場(chǎng)地較開闊的獨(dú)具特點(diǎn)適合打造一個(gè)補(bǔ)缺型的青少年喜歡的動(dòng)感運(yùn)動(dòng)廣場(chǎng)3）為配合補(bǔ)缺型青少年喜歡的動(dòng)感運(yùn)動(dòng)廣場(chǎng)的主題建設(shè)，本項(xiàng)目需要在門前公共區(qū)域空間內(nèi)小成本投入打造青少年主題的街頭建筑小品，運(yùn)動(dòng)設(shè)施等，如下圖所示：旱冰廣場(chǎng)極限獨(dú)輪車緩式坡道浮雕墻涂鴉墻4）良好的主題廣場(chǎng)建設(shè)不僅能成為本項(xiàng)目的底商銷售起到、一個(gè)積極有力支撐，更能為底商的長(zhǎng)久經(jīng)營(yíng)吸納有效的購(gòu)物群并打造成為庫爾勒市青少年首席休閑、運(yùn)動(dòng)購(gòu)物場(chǎng)所，實(shí)現(xiàn)商業(yè)項(xiàng)目的“可看、可玩、可消費(fèi)”的良性生態(tài)環(huán)境！5）在具體商家和品牌資源上，以體育運(yùn)動(dòng)品牌和商家為核心，青少年和婦幼用品為主力，以便利零售、銀行金融、餐飲服務(wù)等為補(bǔ)充的業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)構(gòu)成！※青少年體育用品品牌推薦：※婦幼用品賣場(chǎng)效果圖：嬰兒用品孕婦用品3、7項(xiàng)目客戶定位3、7、1本項(xiàng)目購(gòu)房者投資置業(yè)動(dòng)機(jī)分析本項(xiàng)目?jī)r(jià)值及概念促動(dòng)力：接“本項(xiàng)目“3C物業(yè)”部分所敘述，像本項(xiàng)目這樣一個(gè)具有眾多競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目，聰明的投資置業(yè)者必將不會(huì)放過這個(gè)大好機(jī)會(huì)，只要本項(xiàng)目銷售價(jià)格不超過其心理價(jià)位太大的情況下，本項(xiàng)目的價(jià)值必將得到最大的市場(chǎng)放量！房地產(chǎn)市場(chǎng)促動(dòng)力：由于近年來房地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱一片，房地產(chǎn)前景為大多數(shù)人追捧和看好，而庫爾勒近年來的房?jī)r(jià)也是為這一場(chǎng)面給足了面子，接連幾年的10%以上房?jī)r(jià)的年遞增，從而形成了“買漲不買跌”市場(chǎng)局面，因此本項(xiàng)目在較好推盤策略的指引下，必將引爆市場(chǎng)，投資客戶蜂擁而至！“地域情緣”促動(dòng)力：“月是故鄉(xiāng)明”，本項(xiàng)目所在區(qū)域是庫爾勒市政治、經(jīng)濟(jì)、商業(yè)的重心，人口居住密度較高，消費(fèi)力較高，因此大多數(shù)的庫爾勒人一般都存在著對(duì)本項(xiàng)目所在區(qū)域的一種感情上的認(rèn)同和生活上的依賴；而當(dāng)擁擠的老屋，嘈雜的街區(qū)，凌亂的小區(qū)，蠻橫的物業(yè)不為時(shí)代和生活所接受時(shí)，本項(xiàng)目的出現(xiàn)便成為他們購(gòu)房的關(guān)注焦點(diǎn)！“生活或者商業(yè)文化”促動(dòng)力：本項(xiàng)目所處的區(qū)域是一個(gè)典型的“高學(xué)歷”、“高收入”、“高消費(fèi)”的區(qū)域，所以無論是其中的政府人員，還是下海商人等早先富有的階層一般都具有注重身份和地位、愛面子、攀比、敢于嘗試等心理，因此本項(xiàng)目對(duì)于他們的吸引力最大，從而也會(huì)大大地促進(jìn)其購(gòu)買本物業(yè)3、7、2需求共性分析（住宅部分）居住空間的共性需求周邊單位居民目前居住空間為老式住宅，面積多在70—90M2之間的二房或三房單位自建房，是八九十年代的板式住宅，陳舊的居住空間需要更新，為滿足子女成長(zhǎng)所需的居住空間，因而選擇三房或二房是每個(gè)長(zhǎng)年居住在此區(qū)域的家庭向往。但考慮到高層產(chǎn)品的銷售價(jià)格和庫爾勒主流多層價(jià)格有一定的差距，因此較緊湊的面積和戶型將迎合區(qū)域內(nèi)普遍家庭的支付需求。配套的共性需求：該區(qū)域?yàn)閭鹘y(tǒng)的政府辦公、商業(yè)、生活區(qū)，醫(yī)療、教育、集市、銀行等生活配套成熟區(qū)域，不求居住富足，但求居住方便是居者成家立業(yè)的首選，也是居者最基本的居住理念。因此，從地域情緣消費(fèi)原則上分析，大部分中高收入的階層，對(duì)該居住社區(qū)的選擇最為看重的是其良好的環(huán)境和成熟的生活配套，足舉百步圓了生活的無憂夢(mèng)。服務(wù)的共性需求：庫爾勒原有的社區(qū)都存在著物業(yè)管理跟不上業(yè)主實(shí)際需求的弊端，而現(xiàn)代都市的科技安防管理及社區(qū)保姆式物業(yè)管理服務(wù)將能滿足本項(xiàng)目客戶的購(gòu)房置業(yè)需求，因此，本項(xiàng)目在融入現(xiàn)代科技的安防系統(tǒng)的開發(fā)，勢(shì)必在消費(fèi)者心目中造成良好的物業(yè)形象，形成口碑宣傳的熱點(diǎn)，對(duì)銷售推廣將有事半功倍的效果。3、8本項(xiàng)目客戶定位：本項(xiàng)目投資置業(yè)者的共同特征：首先本項(xiàng)目的購(gòu)房置業(yè)者基本都在26歲以上，經(jīng)濟(jì)寬裕，有一定的資金積累；其次這些人大部分投資意識(shí)強(qiáng)，具有敢為天下先大膽嘗試精神；再次這些人是非常了解庫爾勒，喜歡都市氛圍，注重生活，注重家庭生活；最后是這些人一般都具有購(gòu)房的經(jīng)歷，屬于多次置業(yè)者和房地產(chǎn)投資者！A、核心類客戶群：政府官員、企業(yè)高層、成功生意人通過多年的職業(yè)打拼，這類客戶群都已經(jīng)取得了令人欽佩的地位和財(cái)富，擁有著廣泛的交際和人脈，來往于國(guó)內(nèi)各地，理解和接受能力強(qiáng)，不怒自威，注重品牌消費(fèi)，對(duì)于購(gòu)房有著嚴(yán)格的品質(zhì)要求，即使價(jià)格高但也一定要有生活的超凡境界和品質(zhì)保障！預(yù)期成交比列：約70％B、主力類客戶群：政府公職人員和生意人比較而言，這類客戶在年齡上教核心類客戶群年輕，愛好廣泛，追求時(shí)尚，處于地位和財(cái)富的急速上升階段，凡事不甘于任何人之后，包括日常消費(fèi)和買房置業(yè)，而高層住宅就是他們生活于這個(gè)城市或朋友圈子的一個(gè)信心體現(xiàn)和交往名片！預(yù)期成交比列：約15％C、輔助類客戶群：周邊城市居民、特殊資金用途者等由于庫爾勒市是南疆地區(qū)的中心城市，加之城市化率的加快必將導(dǎo)致庫爾勒甚至是南疆各地的一些富有公務(wù)員、農(nóng)民、生意人等選擇購(gòu)買本項(xiàng)目；而一些持有特殊資金的人為了資金的變現(xiàn)等其它原因，更會(huì)考慮總價(jià)較高的本項(xiàng)目來轉(zhuǎn)移資金！預(yù)期成交比列：約8％D、偶得類客戶群：其它類某些具有超前消費(fèi)或者其它特殊癖好的購(gòu)房者往往會(huì)因?yàn)閷?duì)本物業(yè)某一點(diǎn)的偏愛而選擇本物業(yè)！預(yù)期成交比列：約7％D類：D類：偶得客戶：D類C類：輔助類客戶群補(bǔ)充客戶：C類主力客戶：B類A類：核心類客戶3、9推廣語建議：3、9、1“3C社區(qū)、3C品質(zhì)”簡(jiǎn)明扼要，一語中的，既在語法隆重規(guī)整地闡明了項(xiàng)目的大盤信息，更是通過“3C品質(zhì)”向市場(chǎng)和客戶準(zhǔn)確地傳達(dá)了本項(xiàng)目“3C社區(qū)”的形象氣質(zhì)和核心賣點(diǎn)！3、9、2“財(cái)智階層、非凡空間”沒有幾個(gè)消費(fèi)者是愿意多看廣告的，所以找到產(chǎn)品的目標(biāo)受眾，站在他們的角度用他們的語言特征理解產(chǎn)品自身，這一主題推廣語正是此理?。ㄘ?cái)智階層特指有一定財(cái)富積累和知識(shí)文化的中、高收入階層）3、9、3“生活的理想就是理想的生活”中心的地段、經(jīng)典的社區(qū)、完美的配套，假如每一個(gè)買房者都能受用如此的物業(yè)，那么這個(gè)社區(qū)有可能就是理想的“烏托邦”！3、9、4“王者自有高度”王者：誰是王者？××，當(dāng)是以王者姿態(tài)出現(xiàn)王者：誰是王者？本案，當(dāng)顯地產(chǎn)界王者風(fēng)范高度：是建筑物本身的絕無僅有的高度，也是對(duì)所有物理指標(biāo)的嚴(yán)格要求，是品質(zhì)的高度。既體現(xiàn)了豪氣霸氣，又表現(xiàn)了樓盤的高端價(jià)值，同時(shí)是對(duì)境界的提升，言簡(jiǎn)意賅，通俗易懂，便于記憶和傳播，尤其是在民族地區(qū)亦能使其他語系的消費(fèi)者明白和認(rèn)知。3、9、5“天賦稀貴，大有可觀”釋義：物以稀為貴，不是昂貴，而是高貴；地段絕佳，品質(zhì)上呈，占據(jù)天時(shí)地利，能不讓其他地產(chǎn)惟永固馬首是瞻。3、9、6“觀山、觀水、觀天下”釋義：遠(yuǎn)有天山山峰，近有孔雀河水蜿蜒流過，座擁現(xiàn)代的繁華，靜享物寶天華。以王者的高度俯瞰，亦可觀景，亦可觀天下。享受、自省、頓悟……這條廣告語體現(xiàn)的不僅是一種生活方式，更是一種生活態(tài)度。四、價(jià)格策略篇4、1銷售價(jià)格建議：參照2007年度庫爾勒市普通住宅市場(chǎng)售價(jià)狀況，與本項(xiàng)目關(guān)聯(lián)性較大且具有一定可比性的九星大廈，銷售均價(jià)約在2600元/㎡左右，所以我司建議本項(xiàng)目2008年的均價(jià)應(yīng)在3100元/㎡為宜，（根據(jù)對(duì)所有項(xiàng)目的位置、交通、生活機(jī)能、項(xiàng)目定位、建筑規(guī)劃、社區(qū)配套、戶型優(yōu)劣等進(jìn)行加權(quán)比對(duì)后（比對(duì)過程恕未詳述）根據(jù)這一價(jià)格，住宅部分銷售額約在9700萬元；商業(yè)價(jià)格建議一層、二層共二層的均價(jià)初步擬定為下限12000/㎡左右，（為2008年市場(chǎng)預(yù)測(cè)價(jià)，最終執(zhí)行價(jià)待開盤前詳細(xì)調(diào)研后另行擬定），商業(yè)部分銷售額約在6700萬元，項(xiàng)目總銷售額約在1.7億元。××大廈銷售總額測(cè)算表物業(yè)屬性建筑面積預(yù)期銷售均價(jià)預(yù)期銷售額合計(jì)住宅約31000㎡3100元/㎡9600萬元1．7億元商業(yè)約5600㎡12000/㎡6700萬元4、2住宅的定價(jià)策略說明：考慮各方面因素，諸如整體布局、景觀、座向、日照、出入方便性、戶型、平面及垂直價(jià)差等，綜合考慮后，計(jì)算出總體加減權(quán)數(shù)后，導(dǎo)入基價(jià)，就可尋出各棟的基本定價(jià)及基價(jià)，如此的定價(jià)方式相對(duì)科學(xué)、有說服力！例如4、2、1布局價(jià)差：考慮主景觀及主干道，及出入、日照…等大因素作出的價(jià)差建議，每個(gè)價(jià)差級(jí)距建議在20～30元為宜：4、4、2景觀價(jià)差：考慮接近主要園林、景觀的遠(yuǎn)近來加減價(jià)格，每個(gè)價(jià)差級(jí)距建議在10～20元為宜而且以靠中央景觀端為主要考慮；4、2、3座向價(jià)差：以本社區(qū)座向看，南北向價(jià)格最高，每個(gè)價(jià)差級(jí)距建議在20～30元為宜；4、2、4出入方便性：考慮主干道及出入口關(guān)系位置來定價(jià)差；每個(gè)價(jià)差級(jí)距建議在10～20元為宜；4、2、5戶型價(jià)差：戶型分布如下：依據(jù)戶型設(shè)計(jì)及功能好壞評(píng)出各類戶型分?jǐn)?shù)；每個(gè)價(jià)差級(jí)距建議在20～30元為宜4、2、6平面價(jià)差：一些特殊棟別存在各單元差異較大的情形，那就必須也要考慮價(jià)差，每單元?jiǎng)e價(jià)差級(jí)距建議在20～30元為宜4、2、7樓層（垂直）價(jià)差：依據(jù)樓層定價(jià)順序制定價(jià)差；每個(gè)價(jià)差級(jí)距按照樓層系數(shù)確定；底、頂層可拉大價(jià)差級(jí)距到1000元以上；※將以上各種因素匯總到一張總表上來，先分析出個(gè)別情形后，再導(dǎo)入“基價(jià)”，以便制定出各棟、各單元的均價(jià)范圍；最終再導(dǎo)入樓層價(jià)差后，就可得出各房源的價(jià)格！ 定價(jià)軸線：透過對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的各單元位置、出入方便性、坐向、景觀綠化、位置…，等大環(huán)境作定價(jià)軸線的制定，以作為定價(jià)基軸；（詳細(xì)見日后定價(jià)策略）備注：關(guān)于本項(xiàng)目詳細(xì)的定價(jià)方案我司在前期工作進(jìn)行到一定階段后可完整詳細(xì)提供貴司！4、3定價(jià)調(diào)控策略“沒有疲軟的市場(chǎng)，只有疲軟的產(chǎn)品”，“沒有賣不出去的產(chǎn)品，只有賣不出去的價(jià)格”，可見價(jià)格是產(chǎn)品供需的睛雨表，是操縱市場(chǎng)最強(qiáng)有力的杠桿。也是項(xiàng)目投資利潤(rùn)最終實(shí)現(xiàn)的關(guān)健，因此制定良好的價(jià)格策略是本項(xiàng)目營(yíng)銷致勝最根本、最有效的手段。本項(xiàng)目作為庫爾勒市今明兩年來為數(shù)不多的品質(zhì)性大型商住社區(qū)，若要在競(jìng)爭(zhēng)贏得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，建議遵循以下價(jià)格策略原則：4、3、1“拿利潤(rùn)換市場(chǎng)”，價(jià)格低開高走，快速切入市場(chǎng)，順利啟動(dòng)，短時(shí)間內(nèi)在庫爾勒買房置業(yè)群體中形成一定的熱度、進(jìn)而贏得到追捧!4、3、2在保持穩(wěn)定的銷售速度速度情況下，按照意向客戶積累數(shù)量及搶盤程度確定價(jià)格提升幅度；在搶賺市場(chǎng)利潤(rùn)的同時(shí)，迅速提升本項(xiàng)目在市場(chǎng)上高層住宅的占有率。4、3、3住宅部分的主力戶型確保優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)，輔助戶型確保銷售率和銷售速度，但假如市場(chǎng)比較火爆，住宅房源則需要“捂盤”惜售并及時(shí)地強(qiáng)推商業(yè)。4、3、4確保本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)最小化和銷售周期內(nèi)的預(yù)定回款任務(wù)。五、推廣策略篇：本項(xiàng)目從開工建設(shè)到清盤，預(yù)計(jì)約需12個(gè)月的時(shí)間，因?yàn)榭紤]到商業(yè)部分可先行銷售、招商、開業(yè)；從而使本項(xiàng)目的推廣周期縮短；但受市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)影響大等諸多因素內(nèi)外干擾，本項(xiàng)目在推廣周期中要樹立鮮明的樓盤形象，增強(qiáng)銷售力，形成廣告的沉淀積累，進(jìn)而形成本案的品牌效應(yīng)，在此本公司針對(duì)本項(xiàng)目的特點(diǎn)及優(yōu)勢(shì)制定以下推廣策略。5、1整體推廣的核心主題：（即樓盤的開發(fā)理念）庫爾勒最頂級(jí)的住宅與商業(yè)綜合體——（樓盤開發(fā)及定位的理念已在“定位篇”論述，敬請(qǐng)查閱?。?、2整體廣告戰(zhàn)略目標(biāo)：①銷售增長(zhǎng)目標(biāo)：營(yíng)銷的最大目的就是銷售，推廣更是不能例外，因此以最大力度樹立樓盤特色形象，最快的速度傳達(dá)產(chǎn)品信息，最誘人的生活主張吸引關(guān)注，最有利的條件促成購(gòu)買。②市場(chǎng)拓展目標(biāo)：通過市區(qū)戶外廣告活動(dòng)，展開以中心城區(qū)的銷售市場(chǎng)，根據(jù)工程進(jìn)度，按漸進(jìn)式廣告戰(zhàn)略拓展市中心區(qū)、庫爾勒市、庫爾勒周邊等區(qū)域。開盤前后一兩個(gè)月內(nèi)開始利用報(bào)紙、電臺(tái)、電視等覆蓋率高的大眾媒體，密集轟炸，進(jìn)而開拓周邊縣份至全區(qū)。③品牌樹立目標(biāo)：通過一系列廣告活動(dòng)，樹立××大廈項(xiàng)目的良好品牌形象，使項(xiàng)目在推廣的目標(biāo)市場(chǎng)上形象鮮明，增強(qiáng)目標(biāo)市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的好感，并為項(xiàng)目的持續(xù)發(fā)展提供品牌支持。④企業(yè)形象目標(biāo)：樹立良好的樓盤品牌，擴(kuò)大開發(fā)公司的社會(huì)影響力，增強(qiáng)開發(fā)公司系列的房地產(chǎn)產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，有力支持房產(chǎn)保值升值。5、3廣告策略部署：①?gòu)V告目標(biāo)市場(chǎng)策略：目標(biāo)市場(chǎng)是項(xiàng)目決定進(jìn)入的市場(chǎng)，也是最有效傳播信息的市場(chǎng)。本項(xiàng)目定位于專為中、高端階層的庫爾勒人開發(fā)的中檔價(jià)位的精品商業(yè)和住宅街區(qū)，而本項(xiàng)目所面對(duì)的消費(fèi)群體有相對(duì)理性、追求實(shí)用、質(zhì)優(yōu)價(jià)廉、性價(jià)比高的特點(diǎn)?、趶V告內(nèi)容更新策略：根據(jù)本項(xiàng)目營(yíng)銷推廣的進(jìn)展和目標(biāo)市場(chǎng)的變化，或隨著各類型消費(fèi)者的觀念不同，以及項(xiàng)目在不同時(shí)期的具體推廣，廣告內(nèi)容系列化不斷更新，力求配合到本項(xiàng)目的開發(fā)提升形象，又更能適合消費(fèi)者新的需求。同時(shí)要求廣告重點(diǎn)內(nèi)容突出，步步為營(yíng)提高項(xiàng)目在消費(fèi)者心目中的地位，刺激消費(fèi)者購(gòu)買欲。③推廣高調(diào)競(jìng)爭(zhēng)策略鑒于目前庫爾勒市高層同質(zhì)化現(xiàn)象日益嚴(yán)重的現(xiàn)實(shí)，特別是個(gè)別高層項(xiàng)目對(duì)本項(xiàng)目所形成的威脅，所以本項(xiàng)目應(yīng)實(shí)事求是，揚(yáng)長(zhǎng)避短地進(jìn)行推廣的高調(diào)宣傳。④新聞公關(guān)策略：與傳媒建立良好的合作關(guān)系，有計(jì)劃地向庫爾勒市和庫爾勒地區(qū)的電臺(tái)電視臺(tái)、報(bào)紙等主要新聞媒體提供本項(xiàng)目相關(guān)的新聞?lì)}材和線索，而這些線索和題材經(jīng)過巧妙地挖掘和炮制，通過記者大規(guī)模的采訪宣傳并在各媒體上進(jìn)行正面的炒作和暴光，從新聞的角度切入而增加了其可信度，可以達(dá)到提高樓盤知名度，樹立樓盤形象，讓樓盤持續(xù)升溫，保持旺銷勢(shì)頭。主要內(nèi)容有：本項(xiàng)目的各種活動(dòng)（如開工、開盤、引進(jìn)知名物業(yè)管理公司等）。項(xiàng)目規(guī)劃、戶型、配套設(shè)施等權(quán)威人士對(duì)樓盤的正面評(píng)價(jià)工程進(jìn)度的炒作對(duì)樓盤獲獎(jiǎng)及稱號(hào)的炒作對(duì)項(xiàng)目熱銷原因的炒作=5\*GB3⑤公關(guān)活動(dòng)策略：積極主動(dòng)關(guān)注社會(huì)熱點(diǎn)、新聞事件。如對(duì)失學(xué)兒童、貧困大學(xué)生、殘弱人士、洪災(zāi)受害者，伸出援助之手爭(zhēng)取良好的社會(huì)效應(yīng)，在力所能及的情況下積極配合政府，并掛名贊助、參加一些公益性活動(dòng)。=6\*GB3⑥扛牌方案：本項(xiàng)目應(yīng)積極申報(bào)相關(guān)行業(yè)部門支持或參加的相關(guān)評(píng)比活動(dòng)，獲取如“新疆優(yōu)秀住宅樓盤”，“新疆十大明星樓盤”，“優(yōu)秀戶型設(shè)計(jì)獎(jiǎng)”等大獎(jiǎng)的稱號(hào)，提升項(xiàng)目的知名度及品牌，增加項(xiàng)目附加值。=7\*GB3⑦街頭路演派單策略：鑒于庫爾勒強(qiáng)勢(shì)媒體的空白以及媒體費(fèi)用過高等的考慮，更是扎實(shí)地運(yùn)作本項(xiàng)目策略思路，我司會(huì)不定期地緊密結(jié)合項(xiàng)目銷售的需要，特別是商業(yè)銷售的需要而組織2－3個(gè)戶外宣傳團(tuán)隊(duì)，開赴庫爾勒市重要的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和大型中高檔小區(qū)派單宣傳。5、4媒體策略：1、平面媒體①報(bào)紙A、以《巴州晚報(bào)》為主，常規(guī)版面為指定整版，如有重要活動(dòng)內(nèi)容則選用連版；期間適當(dāng)增加報(bào)眼與軟文的投入。B、巴州日?qǐng)?bào)主要以軟文的形式發(fā)布?！ㄗh開盤前發(fā)布媒體樓書（連續(xù)2－4個(gè)全版）②印刷品：階段性主題海報(bào)（或折頁）：針對(duì)工程進(jìn)度與推盤手段，結(jié)合營(yíng)銷事件，逐步營(yíng)造項(xiàng)目熱銷氛圍，如：國(guó)慶、中秋前后推出“愛家圓夢(mèng)”篇；春節(jié)期間推出“團(tuán)圓祥和”篇，五月推出“四季陽光”篇，第一批交房前后推出“和諧親善”鄰里篇等，通過一系列主題海報(bào)，深入淺出地演繹普通人對(duì)美好家居的理想追求。B、直郵“DM”廣告：憑借郵政系統(tǒng)的龐大投遞網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì)，覆蓋全市及全區(qū)各級(jí)黨政機(jī)關(guān)單位，可有選擇性地針對(duì)目標(biāo)客戶投遞。如庫爾勒下轄的地方和兵團(tuán)的企事業(yè)單位，以及庫爾勒市各大的商品市場(chǎng)。2、戶外廣告：告知性形象宣傳廣告，具有持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)，單位成本小的特點(diǎn)。A、戶外路牌廣告：路牌廣告具有面積大，不可移動(dòng)的特點(diǎn)，要達(dá)到最佳的宣傳效果，廣告表現(xiàn)形式和畫面創(chuàng)意要求簡(jiǎn)單明了，突出主題，富于視覺擊力。位置規(guī)格作用大型戶外廣告牌搶占城市制高點(diǎn)，打擊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手大型戶外廣告牌近距離展示項(xiàng)目，引導(dǎo)客戶大型戶外廣告牌擴(kuò)展市場(chǎng)，提高項(xiàng)目知名度B、車體廣告：較好的線路公交車橫跨市區(qū)中心地帶，途經(jīng)人口密集區(qū)，廣告受眾面廣，單位時(shí)間成本低，持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)，暴光頻次高，對(duì)提高樓盤知名度有極佳效果。3、電臺(tái)廣告：：電臺(tái)廣告具有聲音消失快，不易被人記憶的缺點(diǎn)，但成本較低，可通過增加次數(shù)，精簡(jiǎn)內(nèi)容，特殊音響效果的方式發(fā)布，現(xiàn)建議選擇庫爾勒電臺(tái)的“整點(diǎn)報(bào)時(shí)”等欄目做廣告，收聽效果好，也是多數(shù)樓盤所采用的時(shí)段。4、網(wǎng)絡(luò)廣告：建立項(xiàng)目形象展示的專業(yè)網(wǎng)站，系統(tǒng)介紹開發(fā)背景，項(xiàng)目規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)、戶型展示，并根據(jù)工程與銷售進(jìn)度不定期更新內(nèi)容。5、VCD光盤廣告：銷售現(xiàn)場(chǎng)播放，并作為電子樓書派送目標(biāo)顧客。6、贈(zèng)品廣告項(xiàng)目銷售時(shí)間跨度長(zhǎng)，主題活動(dòng)多，禮品作為一種吸引客戶的手段，應(yīng)充分利用其實(shí)用性、趣味性、相關(guān)性和美觀大方的特點(diǎn)。可采用如：打火機(jī)、高級(jí)臺(tái)歷等形式。六、入市及銷售策略6、1本項(xiàng)目入市策略：本項(xiàng)目總開發(fā)體量約為4萬㎡,項(xiàng)目有商業(yè)和住宅構(gòu)成,但根據(jù)近年來庫爾勒房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅易銷，商業(yè)難做的發(fā)展特點(diǎn)，所以在本項(xiàng)目具體的推盤過程中必須注意如何使商業(yè)和住宅銷售互動(dòng)的問題,從而使兩者互相造勢(shì)，互相借勢(shì)，融合到項(xiàng)目的整體銷售之中，以最大的可能性克服庫爾勒房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前營(yíng)銷的最大難點(diǎn)?？v觀庫爾勒房地產(chǎn)市場(chǎng)，一年中的最佳銷售時(shí)機(jī)為每年的5月－10月之間。一來這個(gè)時(shí)間段天氣較好，二來“五·一”和“十·一”的黃金周，客戶有大量的時(shí)間選房，加之各地定期舉辦的房地產(chǎn)交易會(huì)便于客戶集中選購(gòu)。本項(xiàng)目若能在2008年6月1日前動(dòng)用各種關(guān)系拿到預(yù)售證，將為本案帶來銷售高潮，同時(shí)也能避開幾個(gè)競(jìng)爭(zhēng)樓盤給本項(xiàng)目造成的市場(chǎng)壓力。建議××公司在確保質(zhì)量的前提下加快工程進(jìn)度，爭(zhēng)取打一場(chǎng)“短、平、快”的市場(chǎng)爭(zhēng)奪戰(zhàn)戰(zhàn)。另外在2008年春節(jié)前后的三個(gè)月時(shí)間內(nèi)，××公司也可通過暗地里向市場(chǎng)銷售房號(hào)的方式，。。。。?！痢链髲B住宅戶型分析表：住宅類型戶型結(jié)構(gòu)戶型面積（㎡）總套數(shù)（套）備注東西向住宅A1116.15A2127.93A393.78A4118.49A593.68A685.23B191.67B299.86B3100.68南北向住宅C1145.27C2109.03C3164.60B4152.21第一步：綜合考慮本項(xiàng)目各部分物業(yè)的價(jià)值、價(jià)格以及銷售的難易度，建議本項(xiàng)目先以巴音西路方向的的住宅作為項(xiàng)目預(yù)熱和入市的首批物業(yè)和“試金石”、“導(dǎo)火索”，從而達(dá)到試探市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目的接受程度以及最大限度地降低因開盤不利等因素給本項(xiàng)目主力物業(yè)營(yíng)銷造成的不利影響！第二步：在第一期住宅順利啟動(dòng)市場(chǎng)之后，根據(jù)市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目的消化、吸納情況順勢(shì)進(jìn)入到本項(xiàng)目巴音西路的室內(nèi)商業(yè)步行街商鋪，而住宅部分則實(shí)行發(fā)售認(rèn)購(gòu)卡的方式積累項(xiàng)目人氣并在一定的時(shí)間內(nèi)開盤以保證項(xiàng)目有必要的開發(fā)資金。第三步：由于前二期物業(yè)的順利推出，本項(xiàng)目的住宅和商業(yè)部分都得到了較好的市場(chǎng)認(rèn)同和消化，但在追求縮短銷售周期的原則下導(dǎo)致了上述物業(yè)的價(jià)格較低、利潤(rùn)不高等情況的發(fā)生，因此在本階段的推盤過程中，部分物業(yè)的銷售價(jià)格一定要調(diào)整到市場(chǎng)所能接納的最高價(jià)格，從而實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化的目的！第四步：由于實(shí)行了較為合理的銷售策略，本項(xiàng)目的銷售不但叫好，而且叫座，但本項(xiàng)目的商業(yè)體量較大，所以這個(gè)階段是本項(xiàng)目所有銷售周期中最為重要的一個(gè)階段。為了使項(xiàng)目銷售繼續(xù)走紅所以建議在這個(gè)銷售階段中采用教多的促銷策略以保證資金和客戶對(duì)本項(xiàng)目的新鮮感、熱度！第五步：通過初期的順利啟動(dòng)，中期的長(zhǎng)效利潤(rùn)賺取，在這個(gè)最后的銷售階段，本項(xiàng)目的銷售壓力應(yīng)該不會(huì)太大，采用一般的清盤手段也可保證本項(xiàng)目尾盤的銷售成功！6、2本項(xiàng)目各銷售階段的銷售辦法：序號(hào)營(yíng)銷階段時(shí)間節(jié)點(diǎn)營(yíng)銷舉措案場(chǎng)執(zhí)行1形象導(dǎo)入期08年5月以前高調(diào)的形象宣傳和霸氣的賣點(diǎn)推廣來電、來訪登記2住宅開盤期08年6月導(dǎo)入住宅物業(yè)的開盤活動(dòng)購(gòu)房VIP金卡，輔之以大型開盤活動(dòng)3商業(yè)開盤期08年7月底導(dǎo)入商業(yè)物業(yè)的開盤活動(dòng)以商業(yè)為重點(diǎn)的大型開盤活動(dòng)4熱銷持續(xù)期08年8月—08年10月促銷廣告和活動(dòng)造勢(shì)針對(duì)高端投資者的商鋪銷售進(jìn)而拉動(dòng)住宅銷售5熱銷持續(xù)期08年11月—08年12月擴(kuò)大銷售區(qū)域并實(shí)施分眾營(yíng)銷活動(dòng)開拓庫爾勒周邊市場(chǎng)和一些針對(duì)性的促銷活動(dòng)6清盤期09年2月以前促銷性廣告低折扣等強(qiáng)力措施力爭(zhēng)100%清盤※營(yíng)銷思想全面營(yíng)銷、全過程營(yíng)銷、全員營(yíng)銷、整合營(yíng)銷※銷售區(qū)域庫爾勒市及周邊目標(biāo)客戶、區(qū)域外購(gòu)房客戶※銷售過程模擬銷售實(shí)施顧客購(gòu)買心理分析 項(xiàng)目情況介紹簽定認(rèn)購(gòu)書 客戶檔案記錄成交情況總匯 正式合同公證簽定正式合同 辦理銀行按揭2、銷售合同執(zhí)行監(jiān)控收款催款過程控制 按期交款收款控制延期交款收款控制 入住環(huán)節(jié)控制客戶檔案 客戶回訪與物業(yè)管理的交接3、銷售結(jié)束銷售資料的整理與保管銷售人員業(yè)績(jī)?cè)u(píng)定處理銷售個(gè)案記錄銷售工作總結(jié)※銷售前資料準(zhǔn)備1、批文公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照預(yù)售許可證 （最好具備五證）2、銷講資料夾及相關(guān)準(zhǔn)備事項(xiàng)項(xiàng)目/順序內(nèi)容說明一、主題概念實(shí)在不能給的太多了，謝謝下載二、項(xiàng)目推介/引入三、項(xiàng)目位置四、項(xiàng)目介紹五．價(jià)格表六.按揭相關(guān)七、購(gòu)房計(jì)劃書相關(guān)八、物業(yè)管理/社區(qū)配套園林綠化裝修標(biāo)準(zhǔn)九、法律法規(guī)常識(shí)十、客戶資料表十一、認(rèn)購(gòu)書（訂單）十二、銷售講習(xí)相關(guān)資料3、合同文本內(nèi)部認(rèn)購(gòu)書商品房銷售合同房產(chǎn)抵押合同商業(yè)性借款合同保險(xiǎn)合同公證書※銷售周期（暫列一期） 2007年10月——2008年12月（共14個(gè)月）※銷售階段劃分1、招聘培訓(xùn)期：2007年10月2、DS預(yù)熱期：2007年11月3、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期：2007年12—2008年6月初4、開盤引爆期：2008年6月中旬5、續(xù)銷擴(kuò)張期：2008年6—7月6、強(qiáng)勢(shì)銷售期：2008年8—10月7、蓄勢(shì)調(diào)整期：2008年11月8、策略促銷清盤期：2008年12月※各階段工作要點(diǎn)與目標(biāo)1、招聘培訓(xùn)期（2007年10月）工作要點(diǎn)A、招聘B、培訓(xùn)

——培訓(xùn)課程安排工作目標(biāo)A、新人到位、址場(chǎng)靚凈、資料齊備、制度上墻；B、新員工認(rèn)可開發(fā)商企業(yè)和房產(chǎn)營(yíng)銷行業(yè)；C、初步掌握房產(chǎn)營(yíng)銷的基礎(chǔ)知識(shí)；D、對(duì)房產(chǎn)營(yíng)銷產(chǎn)生愿意嘗試的興趣；E、在培訓(xùn)過程中對(duì)新員工有一個(gè)基本評(píng)估和認(rèn)識(shí)；F、完成崗前培訓(xùn)任務(wù)；G、對(duì)所有人員進(jìn)行定崗。2、DS預(yù)熱期（2007年11月）工作要點(diǎn)A、通過執(zhí)行DS計(jì)劃大練兵，增長(zhǎng)新員工的業(yè)務(wù)能力。B、面向全市30萬人，收集2萬份民意市調(diào)有獎(jiǎng)問卷。C、在DS中積累大量的客戶信息，為項(xiàng)目?jī)?nèi)部認(rèn)購(gòu)和開盤的火爆氛圍奠定基礎(chǔ)。D、對(duì)客戶信息進(jìn)行分析，按A、B、C、D類劃分并統(tǒng)計(jì)，錄入歸檔。E、正常開展“晨會(huì)、夕會(huì)”。F、團(tuán)隊(duì)建設(shè)

——注重晨夕會(huì)的經(jīng)營(yíng)，在這兩個(gè)會(huì)上充分體現(xiàn)我們的企業(yè)文化及團(tuán)隊(duì)特色。

——話術(shù)統(tǒng)一，對(duì)外口徑一致，服務(wù)態(tài)度一流——建立“項(xiàng)目大擂臺(tái)”每周設(shè)擂金開始打擂，當(dāng)上擂主后公司獎(jiǎng)勵(lì)擂金及流動(dòng)拳擊套一副，從而培養(yǎng)員工的競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)?！_展“業(yè)績(jī)排行榜周競(jìng)賽活動(dòng)”訂立入圍標(biāo)準(zhǔn)，獲冠軍的團(tuán)隊(duì)予以獎(jiǎng)金和“最佳營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)”流動(dòng)獎(jiǎng)杯一個(gè)，增加員工的榮譽(yù)感和凝聚力。

G、適時(shí)舉辦展覽展示、文藝演出等活動(dòng)，塑造項(xiàng)目形象，擴(kuò)大社會(huì)影響。工作目標(biāo)

A、鞏固和提高新人員專業(yè)知識(shí)。

B、鍛煉員工的陌拜膽量及提高談判水平。

C、加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)建設(shè)，讓所有員工有歸屬感和使命感。

D、業(yè)務(wù)全面展開，大量搜集準(zhǔn)客戶信息。

E、所有的人員開始熱愛這份工作，推行全員敬業(yè)。F、通過DS讓項(xiàng)目浮出水面，露出芳容。3、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期（2007年11月—2008年5月）工作要點(diǎn)繼續(xù)執(zhí)行DS計(jì)劃，擴(kuò)大客戶信息量。對(duì)已有A、B類客戶跟蹤分析，把握購(gòu)買心態(tài)。在A、B客戶中開展內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，形成對(duì)客戶的初步消化。臺(tái)灣模式現(xiàn)場(chǎng)銷售的執(zhí)行與展開。E、向社會(huì)公開內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，推出購(gòu)房俱樂部會(huì)員卡的活動(dòng)，進(jìn)一步對(duì)準(zhǔn)客戶摸底。F、大型置業(yè)投資說明會(huì)：主持人通過投影幻燈片用20分鐘詳細(xì)向來賓介紹項(xiàng)目規(guī)劃、定位、物業(yè)等。最后隆重推出“現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)購(gòu)精彩時(shí)刻”，強(qiáng)調(diào)認(rèn)購(gòu)優(yōu)惠辦法。G、確定房源、底價(jià)、報(bào)價(jià)、優(yōu)惠比例及對(duì)外銷售政策、炒作手法，為開盤作準(zhǔn)備。工作目標(biāo)通過內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，分析客戶心態(tài)，把握市場(chǎng)反應(yīng)，擴(kuò)大客戶容量，堅(jiān)定投資信心。4、開盤引爆期（2008年6月）工作要點(diǎn)A、該階段配合大團(tuán)隊(duì)的DS計(jì)劃，目的是引爆市場(chǎng)，正式收取房款，進(jìn)入實(shí)質(zhì)性銷售階段。B、將全年廣告費(fèi)的50%集中在開盤期進(jìn)行立體多元的轟炸，讓市民及同行業(yè)有“一夜醒來暴雨至”的感覺。C、DM投遞量需在5萬份以上。D、結(jié)束捂盤，公布價(jià)格，控制房源。E、凡新員工第一次出單，在交訂金的次日晨會(huì)上，頒發(fā)“突破零”獎(jiǎng)金，激發(fā)整個(gè)新團(tuán)隊(duì)的士氣。F、售樓中心現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行炒作，每位置業(yè)顧問每天必須帶來一名看房客戶，現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)每天至少保證20組以上的客戶源。G、采用抽獎(jiǎng)的形式調(diào)動(dòng)客戶下定決心。工作目標(biāo)通過開展“對(duì)內(nèi)”和“對(duì)外”銜接貫通的炒作活動(dòng)，確保開盤成功，有大量簽單客戶，制造銷售人氣，對(duì)外呈現(xiàn)“熱賣”的局面。5、續(xù)銷擴(kuò)張期（2008年6—7月）工作要點(diǎn)A、營(yíng)銷員發(fā)動(dòng)所有的親戚、朋友、熟人宣傳或直接購(gòu)買

B、發(fā)動(dòng)已購(gòu)房客戶為公司介紹新客戶

C、在主要街道口、商場(chǎng)、市場(chǎng)設(shè)置5個(gè)以上現(xiàn)場(chǎng)咨詢桌。D、發(fā)動(dòng)所有員工對(duì)陌生客戶進(jìn)行拜訪、交朋友，勸其購(gòu)買或獲取新客戶信息。

E、推出“真情回贈(zèng)卡”：凡是有能力介紹新客戶的老客戶可申領(lǐng)一張帶有現(xiàn)金價(jià)值的金卡，成交后馬上可以兌現(xiàn)。

F、推出“購(gòu)房黃金周”抽大獎(jiǎng)活動(dòng)。每天前二名購(gòu)房者，都可得到大禮包一份，在大家的共同監(jiān)督下，進(jìn)行抽獎(jiǎng)。G、增大營(yíng)銷員每天的客戶拜訪量，增大陌拜區(qū)域，狠抓員工“每天八訪”指標(biāo)，加大客戶看房量，炒作售房部人氣。6、強(qiáng)勢(shì)銷售期（2008年8—10月）工作要點(diǎn)A、展開每月一次的大型置業(yè)投資說明會(huì)。B、在酒店開展資深培訓(xùn)，對(duì)所有員工的心態(tài)進(jìn)行一次調(diào)整，主要針對(duì)營(yíng)銷技能展開訓(xùn)練和說明，對(duì)營(yíng)銷成功案例進(jìn)行剖析。

C、每月在全公司推出為期五天的地毯式陌拜，大量搜集信息，累積準(zhǔn)客戶信息。

D、在節(jié)日期間隆重推出“總經(jīng)理限時(shí)限價(jià)現(xiàn)場(chǎng)簽售”活動(dòng)，凡在當(dāng)天上午12：00—1：00，下午5：00—6：00的時(shí)間段里購(gòu)房的客戶，均可享受大禮包。舉辦這一活動(dòng)推出既提高了開發(fā)商的知名度，又炒作了項(xiàng)目知名度，同時(shí)完成了一次促銷。E、在大開盤結(jié)束后會(huì)挑適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)，根據(jù)業(yè)態(tài)定位的不同，再次進(jìn)行2—3次的小開盤，以此來激發(fā)新的投資熱情。F、。發(fā)揮單兵作戰(zhàn)的優(yōu)勢(shì)，深入挖潛客戶。7、策略促銷清盤期（2008年12月）工作要點(diǎn)A、對(duì)最后所剩的房源進(jìn)行分析、研究，再次總結(jié)其賣點(diǎn)，然后制定相應(yīng)的目標(biāo)群體客戶進(jìn)行宣傳。B、進(jìn)一步采用銷控來制造緊張氛圍，讓客戶感覺這是最后的機(jī)會(huì)。C、采用抽獎(jiǎng)的形式贈(zèng)送大禮包，讓客戶感覺有便宜可占，而忽略房源的缺陷。D、銷售進(jìn)入尾聲，精力應(yīng)著重管理好已售出的物業(yè)。七、銷售篇7、1銷售總體目標(biāo)物業(yè)屬性建筑面積預(yù)期銷售均價(jià)預(yù)期銷售額合計(jì)住宅約31000㎡1．7億元商業(yè)約5600㎡7、2銷售總體目標(biāo)月度分解住宅商業(yè)銷售周期預(yù)期銷售面積預(yù)期銷售率預(yù)期銷售回款DS預(yù)熱期內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期開盤引爆期續(xù)銷擴(kuò)張期強(qiáng)勢(shì)銷售期蓄勢(shì)調(diào)整期促銷清盤期合計(jì)：——住宅：29500㎡商業(yè)：5500㎡住宅：95％商業(yè)：95％約1．6億元總銷售率95％※說明：除去促銷清盤期（斜體字部分）商業(yè)與住宅各5％的銷售率后，95%為我司預(yù)簽約的合同銷售率！7、3銷售組織××大廈是庫爾勒2008年度房地產(chǎn)市場(chǎng)上最重要的房地產(chǎn)項(xiàng)目,其能否順利銷售,對(duì)項(xiàng)目品牌樹立及營(yíng)銷代理重要意義,因此在該項(xiàng)目銷售組織架構(gòu)上必須有完善、規(guī)范化的銷售組織，以及更專業(yè)、更高素質(zhì)的銷售隊(duì)伍來開展工作。針對(duì)××大廈以上特點(diǎn)，我公司特在以往常規(guī)操作的基礎(chǔ)上，形成如下銷售模式：7、3、1售樓部中心選址以及裝修：※售樓中心選址：人民西路現(xiàn)亮點(diǎn)廣告公司所使用的二層樓建議主售樓處在人民路附近、裝飾帶有樓盤特色和主題特色的現(xiàn)代風(fēng)格售樓處，售樓中心面積約200平方米，一層為售樓接待大廳，二層為辦公區(qū)域?！卷?xiàng)目售樓中心建議地址現(xiàn)況圖：※理由：（1）

上述地段為庫爾勒市主干道，人流，車流量大，交通方便，便于客戶咨詢，同時(shí)能夠截留一部分競(jìng)爭(zhēng)樓盤的準(zhǔn)客戶。（2）在顯著位置建設(shè)較好的售樓接待中心，可以擴(kuò)大樓盤知名度及體現(xiàn)樓盤風(fēng)格，展示企業(yè)形象。（3）

上述二層小樓在今秋的拆遷過程中可暫時(shí)保留待明年本項(xiàng)目前方的廣場(chǎng)需硬化鋪裝時(shí)再行拆遷，這樣不僅可以“變廢為寶”式地節(jié)省營(yíng)銷投入，也能使本項(xiàng)目快速起動(dòng)銷售咨詢和接待！4、售樓部設(shè)置建議※戶外環(huán)境系統(tǒng)

沿人民西路和巴音西路的工地圍墻，標(biāo)注一些廣告標(biāo)語和售樓熱線。而在沿街醒目之處可采用立體噴繪裝飾，一來可避免過往行人看到凌亂的建筑工地。二來能提高樓盤的品位。

※售樓處的內(nèi)部包裝

售樓處內(nèi)部的布局和裝潢應(yīng)遵循實(shí)用和個(gè)性兩大原則。力求營(yíng)建一種氣派、品質(zhì)等氛圍，盡量消除客戶進(jìn)售樓處的“被推銷”的心理障礙。

所謂實(shí)用原則就是一切以服務(wù)與銷售作業(yè)為宗旨。由此，室內(nèi)主要物件應(yīng)包括用于客戶洽談的洽談桌椅，樓盤模型、展現(xiàn)樓盤的燈箱和看板等。在布置這些物件的時(shí)候，一是要注意安排客戶進(jìn)出的線路，使其在入座以前，能隨著銷售人員的引導(dǎo)和講解，對(duì)室內(nèi)有意布置的展現(xiàn)樓盤賣點(diǎn)的物件有個(gè)大致的瀏覽。二是要?jiǎng)?chuàng)造一個(gè)良好的洽談環(huán)境。在客戶坐定以后，銷售人員對(duì)樓盤的細(xì)細(xì)講解過程之中，應(yīng)盡量使客戶沉浸在對(duì)樓盤的美好遐想里，而不為一些不良的情況所干擾。為此，明亮的照明、溫暖的環(huán)境和悠揚(yáng)的背景音樂都是必不可少的。售樓處內(nèi)部的布局和裝潢的第二大原則是個(gè)性原則，這是更高層面的要求。但所有個(gè)性的表達(dá)，除了為顯示其出類拔萃外，結(jié)合樓盤賣點(diǎn)依舊是其核心內(nèi)涵?！卷?xiàng)目售樓中心外觀建議效果圖：具體分區(qū)如下：

功能分區(qū)域功能與布置

展示區(qū)：展示物業(yè)的建材、設(shè)備，設(shè)施，綠化及建筑特色，物業(yè)規(guī)劃等。

沙盤區(qū)：設(shè)置物業(yè)總體規(guī)劃及房型剖面模型。

接待區(qū)：設(shè)置LOGO墻，接待總臺(tái)。接待用桌椅及飲水機(jī)。復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)。共設(shè)兩門電話線，裝修美觀、寬敞、突顯的物業(yè)品質(zhì)。音響、電視機(jī)。

洽談區(qū)：

深度洽談專用。分隔部分辦公區(qū)域以利專案人員的案場(chǎng)辦公。分隔出登記區(qū)。設(shè)禮儀臺(tái)公布最新銷售訊息。

簽約區(qū)：

設(shè)簽約桌椅。財(cái)務(wù)間。設(shè)有點(diǎn)鈔機(jī)等。售樓處內(nèi)部主要銷售道具有以下物品：樓盤模型，房型模型若干洽談桌6—8個(gè)接待椅20把左右接待總臺(tái)一個(gè)電腦1臺(tái)打印機(jī)1臺(tái)復(fù)印機(jī)1臺(tái)立式空調(diào)1臺(tái)飲水機(jī)1臺(tái)電話2部小展臺(tái)1個(gè)現(xiàn)場(chǎng)盆景配置※幾點(diǎn)建議：①、關(guān)于模型。

模型給客戶以本來直觀清晰的形象體現(xiàn)，間接引導(dǎo)購(gòu)買行為。因此，模型制作的第一要求是真實(shí)細(xì)膩，尤其是在模型制作以前，許多規(guī)劃細(xì)節(jié)都要確定，客戶對(duì)樓盤的挑剔往往會(huì)轉(zhuǎn)嫁為對(duì)模型的挑剔，任何規(guī)劃的隨意修改或工藝制作上的粗制濫造都會(huì)引來客戶的反感。

②、關(guān)于小展臺(tái)

小展臺(tái)的主要功能是把樓盤突出的品質(zhì)部分向客戶做展示，如建材設(shè)備、窗的式樣、物業(yè)管理的硬件設(shè)施等。這樣可以間接地消除銷售的不利因素，盡可能的讓客戶接近樓盤真實(shí)的一面，強(qiáng)化客戶的購(gòu)買欲望和購(gòu)買信心，從而達(dá)到促進(jìn)銷售的目的。7、3、3業(yè)務(wù)操作流程：（見下）接聽電話接聽電話接待客戶接待客戶產(chǎn)品功能介紹A尋產(chǎn)品功能介紹帶看現(xiàn)場(chǎng)找?guī)Э船F(xiàn)場(chǎng)新客購(gòu)買洽談購(gòu)買洽談戶填寫客戶資料填寫客戶資料B暫未成交暫未成交客戶追蹤C(jī)簽約購(gòu)買客戶追蹤簽約購(gòu)買售后服務(wù)售后服務(wù) D7、3、4銷售培訓(xùn)詳細(xì)介紹公司情況物業(yè)詳情業(yè)務(wù)基礎(chǔ)培訓(xùn)課程銷售技巧簽訂買賣合同的程序銷售模擬實(shí)地參觀他人展銷現(xiàn)場(chǎng)客戶檔案的管理及銷售統(tǒng)計(jì)報(bào)表八、物業(yè)管理篇物業(yè)管理，不僅作為現(xiàn)代居住和商業(yè)經(jīng)營(yíng)文化的一種直觀體現(xiàn)，而且也在房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷過程中占有舉足輕重的地位,進(jìn)而直接影響物業(yè)的價(jià)值。而對(duì)于本項(xiàng)目來說：專業(yè)優(yōu)秀的物業(yè)不僅是項(xiàng)目在前期銷售過程中的一個(gè)重要賣點(diǎn)，更能點(diǎn)對(duì)點(diǎn)地滿足商鋪、住宅等投資置業(yè)者購(gòu)房群對(duì)本項(xiàng)目主題概念的理解；同時(shí)也能從投資置業(yè)者的角度出發(fā)，滿足各類業(yè)主對(duì)服務(wù)的要求。本項(xiàng)目作為2007年在庫爾勒樓市上推出的一個(gè)標(biāo)志性里程碑式的大中型樓盤，無論從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、配套、規(guī)模等方面都是高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、高層次的，是在庫爾勒房地產(chǎn)以往項(xiàng)目開發(fā)的基礎(chǔ)上進(jìn)行了突破和創(chuàng)新，但要體現(xiàn)項(xiàng)目的未來商業(yè)環(huán)境、居住品位，不能只依靠建筑本身的提升,其物業(yè)管理的人性關(guān)愛也應(yīng)該有相應(yīng)的檔次。因此本司認(rèn)為，本項(xiàng)目的物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)在項(xiàng)目前期導(dǎo)入并將各類后期服務(wù)精致入微地提前考慮和預(yù)測(cè)，并提前進(jìn)場(chǎng)實(shí)施,給買家和參觀者留下開發(fā)商重視物業(yè)管理的印象。因此本司從以下角度考慮:1）聘請(qǐng)素質(zhì)較高的物業(yè)管理公司顧問（自組物業(yè)管理公司的前提下）或公司可吸收其先進(jìn)的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，又可實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目營(yíng)銷的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合并去除本項(xiàng)目無物業(yè)管理進(jìn)行物業(yè)管理的后顧之憂。2）顧問公司派代表到發(fā)展商的項(xiàng)目常駐，或定期派員前來指導(dǎo)發(fā)展商的物業(yè)管理工作，達(dá)到培訓(xùn)員工的目的。3）可協(xié)助發(fā)展商進(jìn)行相關(guān)技術(shù)完善如：制定科學(xué)的財(cái)預(yù)算、擬定合理的組織架構(gòu)、制定更加完善的物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定。4）在顧問指導(dǎo)下，發(fā)展商物業(yè)管理能規(guī)范化、專業(yè)化進(jìn)行，減少盲目性、隨意性操作，利用他人經(jīng)驗(yàn)使自己少走彎路。5）可以培訓(xùn)一批新的物業(yè)管理人才，發(fā)展商員工經(jīng)過一段時(shí)間的培訓(xùn)學(xué)習(xí)，掌握了物業(yè)管理實(shí)務(wù)，更高提升自行管理能力，對(duì)發(fā)展商長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展具有深遠(yuǎn)的戰(zhàn)略意義。6）可利用知名顧問公司的良好品牌和影響，為小區(qū)增加更多的無形資產(chǎn)；為銷售提供支持提升項(xiàng)目知名度和公司的品牌。7）如果存在××公司沒有自建物業(yè)公司的戰(zhàn)略構(gòu)想而打算聘請(qǐng)其它物業(yè)管理公司對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行物業(yè)管理，那么我司建議聘請(qǐng)新疆本地比較知名的物業(yè)管理公司新疆知名物業(yè)管理公司推薦：九、服務(wù)體系篇7、1全程的營(yíng)銷策劃銷售代理服務(wù)：從本項(xiàng)目全程營(yíng)銷策劃方案的制定、營(yíng)銷策劃的現(xiàn)場(chǎng)執(zhí)行、銷售案場(chǎng)的管理監(jiān)督、策劃效果評(píng)估到策劃的調(diào)整、再執(zhí)行，××公司都將成立資深的專案組，實(shí)施每一個(gè)環(huán)節(jié)的全程跟蹤服務(wù)，確定每一個(gè)環(huán)節(jié)都能保持對(duì)市場(chǎng)反饋的高度敏感性及對(duì)客戶及時(shí)有效的溝通，以保障項(xiàng)目得到全程的良好運(yùn)作。7、2雙方的有效溝通機(jī)制：雙方高層每周就本項(xiàng)目營(yíng)銷推廣的效果與下一階段營(yíng)銷推廣計(jì)劃進(jìn)行會(huì)面，及時(shí)地針對(duì)市場(chǎng)變化與項(xiàng)目工作進(jìn)度作深入的商討；為了將策略思想貫徹到實(shí)處，本公司將指定一名項(xiàng)目經(jīng)理與貴公司進(jìn)行對(duì)接，并在銷售周期內(nèi)的每一階段銷售告一段落之后提交一份營(yíng)銷總結(jié)報(bào)告，對(duì)前期銷售效果進(jìn)行評(píng)價(jià)，并提出下階段的針對(duì)性的營(yíng)銷方案。7、3××××項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)服務(wù)架構(gòu)：項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目經(jīng)理策劃經(jīng)理銷售主管（主內(nèi)）策劃主管銷售經(jīng)理銷售主管（主外）銷售接待組客戶服務(wù)組市場(chǎng)調(diào)查員廣告主管以上策劃內(nèi)容是本公司對(duì)本項(xiàng)目初步的想法和思路，希望通過本報(bào)告，能與貴司之間建立更加緊密的溝通渠道，精誠(chéng)合作、共創(chuàng)輝煌。祝商祺！附錄資料：不需要的可以自行刪除實(shí)用powerpoint技巧總結(jié)一大群與會(huì)人員正襟危坐，你豪情滿懷地進(jìn)行著某個(gè)新產(chǎn)品的演示或介紹，卻不小心由于鼠標(biāo)左鍵的誤操作導(dǎo)致幻燈片跳到了本不應(yīng)該出現(xiàn)的位置，或者本應(yīng)按下鼠標(biāo)左鍵切換到下一張，卻由于按下了右鍵而出現(xiàn)一個(gè)快捷菜單。不用擔(dān)心，只要進(jìn)行小小的設(shè)置，就可以將這些煩人的問題統(tǒng)統(tǒng)搞定。

從任務(wù)窗格中打開“幻燈片切換”，將換片方式小節(jié)中的“單擊鼠標(biāo)時(shí)”和“每隔”兩個(gè)復(fù)選項(xiàng)全部去除，然后將這個(gè)設(shè)置應(yīng)用于所有幻燈片，以后切換到下一張或上一張，只有通過鍵盤上的方向鍵才能進(jìn)行操作。至于另外一個(gè)問題，解決的辦法也很簡(jiǎn)單，從“工具”菜單下打開“選項(xiàng)→視圖”窗口，取消“幻燈片放映”小節(jié)上的“右鍵單擊快捷菜單”復(fù)選框即可?！鲈谘菔疚母鍍?nèi)復(fù)制幻燈片要復(fù)制演示文稿中的幻燈片，請(qǐng)先在普通視圖的“大綱”或“幻燈片”選項(xiàng)中，選擇要復(fù)制的幻燈片。如果希望按順序選取多張幻燈片，請(qǐng)?jiān)趩螕魰r(shí)按鍵；若不按順序選取幻燈片，請(qǐng)?jiān)趩螕魰r(shí)按鍵。然后在“插入”菜單上，單擊“幻燈片副本”，或者直接按下“”組合鍵，則選中的幻燈片將直接以插入方式復(fù)制到選定的幻燈片之后。■自動(dòng)黑屏在用展示課件的時(shí)候，有時(shí)需要學(xué)生自己看書討論，這時(shí)為了避免屏幕上的圖片影響學(xué)生的學(xué)習(xí)注意力可以按一下“”鍵，此時(shí)屏幕黑屏。學(xué)生自學(xué)完成后再接一下“”鍵即可恢復(fù)正常。按“”鍵也會(huì)產(chǎn)生類似的效果?！鰧⒒脽羝l(fā)送到文檔、在中打開演示文稿，然后在“文件”菜單上，指向“發(fā)送”，再單擊“”。、在“將幻燈片添加到文檔”之下，如果要將幻燈片嵌入文檔，請(qǐng)單擊“粘貼”；如果要將幻燈片鏈接到文檔，請(qǐng)單擊“粘貼鏈接”。如果鏈接文件，那么在中編輯這些文件時(shí)，它們也會(huì)在文檔中更新。、單擊“確定”按鈕。此時(shí)，系統(tǒng)將新建一個(gè)文檔，并將演示文稿復(fù)制到該文檔中。如果未啟動(dòng)，則系統(tǒng)會(huì)自動(dòng)啟動(dòng)?！鲎尰脽羝詣?dòng)播放要讓的幻燈片自動(dòng)播放，只需要在播放時(shí)右鍵點(diǎn)擊這個(gè)文稿，然后在彈出的菜單中執(zhí)行“顯示”命令即可，或者在打開文稿前將該文件的擴(kuò)展名從改為后再雙擊它即可。這樣一來就避免了每次都要先打開這個(gè)文件才能進(jìn)行播放所帶來的不便和繁瑣?！鲈黾拥摹昂蠡谒帯痹谑褂镁庉嬔菔疚母鍟r(shí)，如果操作錯(cuò)誤，那么只要單擊工具欄中的“撤消”按鈕，即可恢復(fù)到操作前的狀態(tài)。然而，默認(rèn)情況下最多只能夠恢復(fù)最近的次操作。其實(shí)，允許用戶最多可以“反悔”次，但需要用戶事先進(jìn)行如下設(shè)置：在“工具－選項(xiàng)”，擊“編輯”選項(xiàng)卡，將“最多可取消操作數(shù)”改為“”，確定。■中的自動(dòng)縮略圖效果你相信用一張幻燈片就可以實(shí)現(xiàn)多張圖片的演示嗎？而且單擊后能實(shí)現(xiàn)自動(dòng)放大的效果，再次單擊后還原。其方法是：新建一個(gè)演示文稿，單擊“插入”菜單中的“對(duì)象”命令，選擇“演示文稿”，在插入的演示文稿對(duì)象中插入一幅圖片，將圖片的大小改為演示文稿的大小，退出該對(duì)象的編輯狀態(tài)，將它縮小到合適的大小，按鍵演示一下看看，是不是符合您的要求了？接下來，只須復(fù)制這個(gè)插入的演示文稿對(duì)象，更改其中的圖片，并排列它們之間的位置就可以了?！隹焖凫`活改變圖片顏色利用制作演示文稿課件，插入漂亮的剪貼畫會(huì)為課件增色不少?？刹⒉皇撬械募糍N畫都符合我們的要求，剪貼畫的顏色搭配時(shí)常不合理。這時(shí)我們右鍵點(diǎn)擊該剪貼畫選擇“顯示‘圖片’工具欄”選項(xiàng)（如果圖片工具欄已經(jīng)自動(dòng)顯示出來則無需此操作），然后點(diǎn)擊“圖片”工具欄上的“圖片重新著色”按鈕，在隨后出現(xiàn)的對(duì)話框中便可任意改變圖片中的顏色?！鰹樘砑庸居脼楣咀鲅菔疚母鍟r(shí)，最好第一頁都加上公司的，這樣可以間接地為公司做免費(fèi)廣告。執(zhí)行“視圖－母版－幻燈片母版”命令，在“幻燈片母版視圖”中，將放在合適的位置上，關(guān)閉母版視圖返回到普通視圖后，就可以看到在每一頁加上了，而且在普通視圖上也無法改動(dòng)它了?！觥氨４妗碧厥庾煮w為了獲得好的效果，人們通常會(huì)在幻燈片中使用一些非常漂亮的字體，可是將幻燈片拷貝到演示現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行播放時(shí)，這些字體變成了普通字體，甚至還因字體而導(dǎo)致格式變得不整齊，嚴(yán)重影響演示效果。在中，執(zhí)行“文件－另存為”，在對(duì)話框中點(diǎn)擊“工具”按鈕，在下拉菜單中選擇“保存選項(xiàng)”，在彈出其對(duì)話框中選中“嵌入字體”項(xiàng)，然后根據(jù)需要選擇“只嵌入所用字符”或“嵌入所有字符”項(xiàng)，最后點(diǎn)擊“確定”按鈕保存該文件即可?！隼媒M合鍵生成內(nèi)容簡(jiǎn)介我們?cè)谟弥谱餮菔疚母鍟r(shí)，通常都會(huì)將后面幾個(gè)幻燈片的標(biāo)題集合起來，把它們作為內(nèi)容簡(jiǎn)介列在首張或第二張幻燈片中，讓文稿看起來更加直觀。如果是用復(fù)制粘貼來完成這一操作，實(shí)在有點(diǎn)麻煩，其實(shí)最快速的方法就是先選擇多張幻燈片，接著按下即可?！鲅菔疚母逯械膱D片隨時(shí)更新在制作演示文稿中，如果想要在其中插入圖片，執(zhí)行“插入－圖片－來自文件”，然后打開“插入圖片”窗口插入相應(yīng)圖片。其實(shí)當(dāng)我們選擇好想要插入的圖片后，可以點(diǎn)擊窗口右側(cè)的“插入”按鈕，在出現(xiàn)的下拉列表中選“鏈接文件”項(xiàng)，點(diǎn)擊確定。這樣一來，往后只要在系統(tǒng)中對(duì)插入圖片進(jìn)行了修改，那么在演示文稿中的圖片也會(huì)自動(dòng)更新，免除了重復(fù)修改的麻煩?！隹焖僬{(diào)用其他在進(jìn)行演示文檔的制作時(shí)，需要用到以前制作的文檔中的幻燈片或要調(diào)用其他可以利用的幻燈片，如果能夠快速?gòu)?fù)制到當(dāng)前的幻燈片中，將會(huì)給工作帶來極大的便利。在幻燈片選項(xiàng)卡時(shí)，使光標(biāo)置于需要復(fù)制幻燈片的位置，選擇“菜單”中的“幻燈片（從文件）”命令，在打開的“幻燈片搜索器”對(duì)話框中進(jìn)行設(shè)置。通過“瀏覽”選擇需要復(fù)制的幻燈片文件，使它出現(xiàn)在“選定幻燈片”列表框中。選中需要插入的幻燈片，單擊“插入”，如果需要插入列表中所有的幻燈片，直接點(diǎn)擊“全部插入”即可。這樣，其他文檔中的幻燈片就為我們所用了?！隹焖俣ㄎ换脽羝诓シ叛菔疚母鍟r(shí)，如果要快進(jìn)到或退回到第張幻燈片，可以這樣實(shí)現(xiàn)：按下數(shù)字鍵，再按下回車鍵。若要從任意位置返回到第張幻燈片，還有另外一個(gè)方法：同時(shí)按下鼠標(biāo)左右鍵并停留秒鐘以上?！隼眉糍N畫尋找免費(fèi)圖片當(dāng)我們利用制作演示文稿時(shí)，經(jīng)常需要尋找圖片來作為鋪助素材，其實(shí)這個(gè)時(shí)候用不著登錄網(wǎng)站去搜索，直接在“剪貼畫”中就能搞定。方法如下：插入－圖片－剪貼畫，找到“搜索文字”一欄并鍵入所尋找圖片的關(guān)鍵詞，然后在“搜索范圍”下拉列表中選擇“收藏集”，單擊“搜索”即可。這樣一來，所搜到的都是微軟提供的免費(fèi)圖片，不涉及任何版權(quán)事宜，大家可以放心使用?！鲋谱鳚L動(dòng)文本在中有時(shí)因顯示文本內(nèi)容較多就要制作滾動(dòng)文本。具體制作方法如下：視圖－工具欄－控件箱，打開控件工具箱，點(diǎn)擊“文字框”選項(xiàng)，插入“文字框”控件，然后在幻燈片編輯區(qū)按住鼠標(biāo)左鍵拖拉出一個(gè)文本框，并根據(jù)版面來調(diào)整它的位置和大小。接著在“文字框”上右擊鼠標(biāo)，選擇快捷菜單中的“屬性”命令，彈出“文字框”屬性窗口，在屬性窗口中對(duì)文字框的一些屬性進(jìn)行相關(guān)的設(shè)置。設(shè)置好后右擊“文字框”，選擇“文字框?qū)ο蟆敝械摹熬庉嫛泵?，這時(shí)就可以進(jìn)行文字的輸入，文本編輯完之后，在文字框外任意處單擊鼠標(biāo)，即可退出編輯狀態(tài)。一個(gè)可以讓框內(nèi)文字也隨滾動(dòng)條拖動(dòng)而移動(dòng)的文本框就做好了?！鐾黄拼蔚某废麡O限的“撤消”功能為文稿編輯提供了很大方便。但默認(rèn)的操作次數(shù)卻只有次。執(zhí)行“工具－選擇”，擊“編輯”標(biāo)簽卡，在“最多可取消操作數(shù)”中設(shè)置你需要的次數(shù)即可。不過要注意，撤消操作次數(shù)限制最多為次?！隼卯嫻P來做標(biāo)記利用放映幻燈片時(shí)，為了讓效果更直觀，有時(shí)我們需要現(xiàn)場(chǎng)在幻燈片上做些標(biāo)記，這時(shí)該怎么辦？在打開的演示文稿中單擊鼠標(biāo)右鍵，然后依次選擇“指針選項(xiàng)－繪圖”即可，這樣就可以調(diào)出畫筆在幻燈片上寫寫畫畫了，用完后，按鍵便可退出?！隹焖僬{(diào)節(jié)文字大小在中輸入文字大小不合乎要求或者看起來效果不好，一般情況是通過選擇字體字號(hào)加以解決，其實(shí)我們有一個(gè)更加簡(jiǎn)潔的方法。選中文字后按]是放大文字，[是縮小文字。

■計(jì)算字?jǐn)?shù)和段落執(zhí)行“文件－屬性”，在其對(duì)話框中選“統(tǒng)計(jì)”選項(xiàng)卡，該文件的各種數(shù)據(jù)，包括頁數(shù)、字?jǐn)?shù)、段落等信息都顯示在該選項(xiàng)卡的統(tǒng)計(jì)信息框里?！鲚p松隱藏部分幻燈片對(duì)于制作好的幻燈片，如果你希望其中的部分幻燈片在放映時(shí)不顯示出來，我們可以將它隱藏。方法是：在普通視圖下，在左側(cè)的窗口中，按，分別點(diǎn)擊要隱藏的幻燈片，點(diǎn)擊鼠標(biāo)右鍵彈出菜單選“隱藏幻燈片”。如果想取消隱藏，只要選中相應(yīng)的幻燈片，再進(jìn)行一次上面的操作即可。■將圖片文件用作項(xiàng)目符號(hào)一般情況下，我們使用的項(xiàng)目符號(hào)都是、、，、、之類的。其實(shí)，我們還可以將圖片文件作為項(xiàng)目符號(hào)，美化自己的幻燈片。首先選擇要添加圖片項(xiàng)目符號(hào)的文本或列表。點(diǎn)擊“格式－項(xiàng)目符號(hào)和編號(hào)”，在“項(xiàng)目符號(hào)項(xiàng)”選項(xiàng)卡中單擊“圖片”，調(diào)出剪輯管理器，你就可以選擇圖片項(xiàng)目符號(hào)。在“圖片項(xiàng)目符號(hào)”對(duì)話框中，單擊一張圖片，再單擊確定?！鰧?duì)象也用格式刷在中，想制作出具有相同格式的文本框（比如相同的填充效果、線條色、文字字體、陰影設(shè)置等），可以在設(shè)置好其中一個(gè)以后，選中它，點(diǎn)擊“常用”工具欄中的“格式刷”工具，然后單擊其它的文本框。如果有多個(gè)文本框，只要雙擊“格式刷”工具，再連續(xù)“刷”多個(gè)對(duì)象。完成操作后，再次單擊“格式刷”就可以了。其實(shí)，不光文本框，其它如自選圖形、圖片、藝術(shù)字或剪貼畫也可以使用格式刷來刷出完全相同的格式?！龌脽羝庞硶r(shí)讓鼠標(biāo)不出現(xiàn)幻燈片在放映時(shí)，有時(shí)我們需要對(duì)鼠標(biāo)指針加以控制，讓它一直隱藏。方法是：放映幻燈片，單擊右鍵，在彈出的快捷菜單中選擇“指針選項(xiàng)－箭頭選項(xiàng)”，然后單擊“永遠(yuǎn)隱藏”，就可以讓鼠標(biāo)指針無影無蹤了。如果需要“喚回”指針，則點(diǎn)擊此項(xiàng)菜單中的“可見”命令。如果你點(diǎn)擊了“自動(dòng)”（默認(rèn)選項(xiàng)），則將在鼠標(biāo)停止移動(dòng)秒后自動(dòng)隱藏鼠標(biāo)指針，直到再次移動(dòng)鼠標(biāo)時(shí)才會(huì)出現(xiàn)?！龈淖冩溄游淖值哪J(rèn)顏色中如果對(duì)文字做了超鏈接或動(dòng)作設(shè)置，那么會(huì)給它一個(gè)默認(rèn)的文字顏色和單擊后的文字顏色。但這種顏色可能與咱們預(yù)設(shè)的背景色很不協(xié)調(diào)，想更改嗎？那么可以點(diǎn)擊菜單命令“格式－幻燈片設(shè)計(jì)”，在打開的“幻燈片設(shè)計(jì)”任務(wù)窗格下方的“編輯配色方案…”。在彈出的“編輯配色方案”對(duì)話框中，點(diǎn)擊“自定義”選項(xiàng)卡，然后就可以對(duì)超鏈接或已訪問的超鏈接文字顏色進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整了。■快速切換輸入法大家知道在中通過設(shè)置可以方便地切換輸入法，難道在中就沒有這樣的功能嗎？事實(shí)上是有這種功能的：?jiǎn)螕簟肮ぞ摺辈藛沃械摹斑x項(xiàng)”命令，切換到“編輯”選項(xiàng)卡，選中“’自動(dòng)鍵盤’切換”復(fù)選框，單擊確定即可。該設(shè)置對(duì)已有文件的編輯非常方便，但在編輯新文件時(shí)卻起不了多大的作用?！銮捎梦淖汁h(huán)繞方式在中，我們?cè)诓迦爰糍N畫之后可以將它自由旋轉(zhuǎn)，但在中將剪貼畫插入后卻不可以這樣旋轉(zhuǎn)。其實(shí)，我們只須選中插入的剪貼畫，然后在出現(xiàn)的“圖片”工具欄中點(diǎn)擊“文字環(huán)繞”按鈕，在彈出的文字環(huán)繞方式中選擇除“嵌入型”以外的其它任意一種環(huán)繞方式，該剪貼畫就可以進(jìn)行自由旋轉(zhuǎn)了。此外，如果我們先在中插入剪貼畫，然后將它剪切到中，也可以直接將它進(jìn)行自由旋轉(zhuǎn)?！隹焖龠x擇多個(gè)對(duì)象在中，如果要選擇疊放在一起的若干個(gè)對(duì)象時(shí)會(huì)不太容易，特別是它們又位于疊放次序下層的時(shí)候，更是如此。不過，我們可以點(diǎn)擊“繪圖”工具欄右側(cè)的三角箭頭（工具欄選項(xiàng)），依次指向“添加或刪除按鈕－繪圖”，然后選中“選中多個(gè)對(duì)象”，將它添加到“繪圖”工具欄中，點(diǎn)擊它，會(huì)打開“選擇多個(gè)對(duì)象”對(duì)話框。我們只要在對(duì)話框的對(duì)象列表中選中相應(yīng)的那些對(duì)象就可以了。這個(gè)按鈕的添加也可以這么做：點(diǎn)擊菜單命令“工具－自定義”，在打開的對(duì)話框中點(diǎn)擊“命令”選項(xiàng)卡，然后在“類別”中選“繪圖”，在“命令”欄中選擇“選中多個(gè)對(duì)象”，將它拖至工具欄的任意位置?！龃蛟於嗖使皆谥幸部梢允褂霉骄庉嬈鞑迦牍?。但默認(rèn)的公式都是黑顏色的，與我們演示文稿的背景很不協(xié)調(diào)。其實(shí)，我們可以選中編輯好的公式，然后點(diǎn)擊右鍵，在彈出的快捷菜單中選擇“顯示‘圖片’工具欄”命令。再點(diǎn)擊“圖片”工具欄中的“圖片重新著色”按鈕，就可以在打開的對(duì)話框中為公式指定其他的任意顏色了。■靈活設(shè)置背景大家可以希望某些幻燈片和母版不一樣，比如說當(dāng)你需要全屏演示一個(gè)圖表或者相片的時(shí)候。你可以進(jìn)入“格式”菜單，然后選擇“背景”，選擇“忽略母版背景圖形”選項(xiàng)之后，你就可以讓當(dāng)前幻燈片不使用母版背景?！龇乐贡恍薷脑谥悬c(diǎn)擊“工具－選項(xiàng)－安全性”，然后設(shè)置“修改權(quán)限密碼”即可防止文檔被人修改。另外，還可以將存為格式，這樣雙擊文件后可以直接播放幻燈片?！隹纯吹奶厥獠シ拍Ｊ讲シ盼臋n時(shí)，點(diǎn)擊的“幻燈片放映”菜單中的“觀看幻燈片”將啟動(dòng)默認(rèn)的全屏放映模式，這時(shí)必須使用“”或“”組合鍵才能與其他窗口切換。如果在播放幻燈片時(shí)，按住鍵不放，依次按下“”、“”鍵激活播放操作，就可以讓幻燈片放映模式變成一個(gè)帶標(biāo)題欄和菜單欄的普通窗口形式，操作起來就方便多了?！鋈サ翩溄游淖值南聞澗€向文檔中插入一個(gè)文本框，在文本框輸入文字后，選中整個(gè)文本框，設(shè)置文本框的超鏈接。這樣在播放幻燈片時(shí)就看不到鏈接文字的下劃線了。■窗口模式下播放在按住鍵不放的同時(shí)，依次按和鍵即可。這個(gè)時(shí)候就可在窗口模式下播放了?！鲆淮涡哉归_全部菜單由于工作的關(guān)系，經(jīng)常使用發(fā)現(xiàn)它的菜單很是麻煩，想全部展開所有菜單項(xiàng)，必須單擊菜單中向下的雙箭頭。后來打開“工具－自定義”，單擊“選項(xiàng)”選項(xiàng)卡，選定“始終顯示整個(gè)菜單”復(fù)選框，再單擊“關(guān)閉”按鈕就可以一次性展開全部菜單了?！銮捎面I盤鋪助定位對(duì)象在中有時(shí)候用鼠標(biāo)定位對(duì)象不太準(zhǔn)確，按住鍵的同時(shí)用鼠標(biāo)水平或豎直移動(dòng)對(duì)象，可以基本接近于直線平移。在按住鍵的同時(shí)用方向鍵來移動(dòng)對(duì)象，可以精確到像素點(diǎn)的級(jí)別。■巧讓多對(duì)象排列整齊在某幻燈片上插入了多個(gè)對(duì)象，如果希望快速讓它們排列整齊，按住鍵，依次單擊需要排列的對(duì)象，再選擇“繪圖－對(duì)齊或分布”，最后在排列方式列表中任選一種合適的排列方式就可實(shí)現(xiàn)多個(gè)對(duì)象間隔均勻的整齊排列?！龃蛴∏逦勺x的文檔通常文稿被大家編輯得圖文聲色并茂，但若把這樣的演示文稿用黑白打印機(jī)打印出來，可讀性就較差。以下的方法，可以讓你用黑白打印機(jī)打印出清晰可讀的演示文稿：首先點(diǎn)擊“工具－選項(xiàng)”命令，單擊“打印”選項(xiàng)卡，在“此文檔的默認(rèn)打印設(shè)置”標(biāo)題下，單擊“使用下列打印設(shè)置”，然后在“顏色灰度”框中，單擊“純黑白”。確定后在“顏色灰度”框中選擇“灰度”模式是在黑白打印機(jī)上打印彩色幻燈片的最佳模式，此時(shí)將以不同灰度顯示不同彩色格式；選擇“純黑白”模式則將大部分灰色陰影更改為黑色或白色，可用于打印草稿或清晰可讀的演講者備注和講義；選擇“顏色”模式則可以打印彩色演示文稿，或打印到文件并將顏色信息存儲(chǔ)在*文件中。當(dāng)選擇“顏色”模式時(shí)，如果打印機(jī)為黑白打印機(jī)，則打印時(shí)使用“灰度”模式。■將聲音文件無限制打包到文件中幻燈片打包后可以到?jīng)]有安裝的電腦中運(yùn)行，如果鏈接了聲音文件，則默認(rèn)將小于的聲音素材打包到文件中，而超過該大小的聲音素材則作為獨(dú)立的素材文件。其實(shí)我們可以通