華地經(jīng)開(kāi)區(qū)號(hào)地塊項(xiàng)目整體定位與物業(yè)發(fā)展建議書(shū)

華地經(jīng)開(kāi)區(qū)010號(hào)地塊項(xiàng)目整體定位與物業(yè)發(fā)展建議謹(jǐn)呈：安徽華地置業(yè)有限公司版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。2011.04項(xiàng)目研究的工作階段劃分與客戶進(jìn)行首次溝通項(xiàng)目地塊現(xiàn)場(chǎng)查勘區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)背景研究房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研政府人員訪談專業(yè)人士訪談一線銷售人員訪談消費(fèi)者訪談項(xiàng)目界定及客戶目標(biāo)分析市場(chǎng)簡(jiǎn)析與問(wèn)題結(jié)構(gòu)化分析核心問(wèn)題的提出為解決核心進(jìn)行多角度多層次的深入研究與分析項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略之參考案例借鑒項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃實(shí)施及分期構(gòu)思物業(yè)發(fā)展建議根據(jù)客戶意見(jiàn)對(duì)中期報(bào)告進(jìn)行修改進(jìn)行下一階段規(guī)劃跟進(jìn)工作整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略（中期匯報(bào)）報(bào)告完善與修改（終稿匯報(bào)）市場(chǎng)調(diào)研階段2宏觀市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘微觀市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目屬性界定目標(biāo)與核心問(wèn)題解析物業(yè)發(fā)展建議商業(yè)專題3項(xiàng)目位于合肥141戰(zhàn)略的重要組成部分、城市主要發(fā)展方向之一的經(jīng)開(kāi)區(qū)內(nèi)，具有規(guī)劃利好區(qū)域?qū)傩匀珖?guó)現(xiàn)象規(guī)劃一主城指現(xiàn)有合肥二環(huán)路以內(nèi)、312國(guó)道以北的城市空間；政務(wù)區(qū)是主城區(qū)的重要組成部分。四組團(tuán)東部組團(tuán)：包括店埠、撮鎮(zhèn)；北部組團(tuán)：包括瑤海經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、廬陽(yáng)工業(yè)園、雙墩；西部組團(tuán)：包括高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、蜀山經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、科技創(chuàng)新示范基地；西南組團(tuán)：包括經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、上派鎮(zhèn)一新城指在巢湖東北岸地勢(shì)較高地段建設(shè)濱湖新區(qū)（包括包河工業(yè)園區(qū)），依托濱湖新區(qū)規(guī)劃，打造濱湖+巢湖的聯(lián)動(dòng)發(fā)展模式。在合肥城市發(fā)展戰(zhàn)略中，西南組團(tuán)占有重要的一席之地。而經(jīng)開(kāi)區(qū)作為西南組團(tuán)的核心，是城市重要發(fā)展方向之一。城市已呈多中心發(fā)展，經(jīng)開(kāi)區(qū)作為城市副中心，在城市規(guī)劃中占位較高，項(xiàng)目處于該區(qū)能享受到一定的規(guī)劃利好4項(xiàng)目位于經(jīng)開(kāi)區(qū)商業(yè)中心地段，交通便捷，多條主次干道通往老城區(qū)等其他區(qū)域及城市區(qū)域?qū)傩匀珖?guó)現(xiàn)象區(qū)位、交通市內(nèi)交通對(duì)外交通項(xiàng)目周邊交通方便快捷，金寨路直通老城區(qū)；繁華大道直通濱湖新區(qū)；另有多條城市干道相互連結(jié)，通往高新區(qū)、政務(wù)區(qū)、蜀山區(qū)等其他區(qū)域?qū)ν饨煌ㄍ瑯颖憬?，可?jīng)由金寨路等多條區(qū)域內(nèi)干道轉(zhuǎn)上繞城高速公路、京臺(tái)高速公路，通向省內(nèi)外其他城市優(yōu)越的區(qū)位條件、便捷的交通路網(wǎng)，為項(xiàng)目占位奠定良好的區(qū)域價(jià)值基礎(chǔ)區(qū)位項(xiàng)目位于經(jīng)開(kāi)區(qū)成熟繁華地段、商業(yè)中心明珠廣場(chǎng)附近，區(qū)位條件優(yōu)越濱湖區(qū)老城區(qū)金寨路繁華大道蓮花路潛山路蜀山區(qū)高新區(qū)政務(wù)區(qū)習(xí)友路芙蓉路繞城高速公路京臺(tái)高速公路明珠廣場(chǎng)5芙蓉路佛掌路北海路蓮花路地塊四面臨路，交通便捷，有多條公交線路經(jīng)過(guò)，通達(dá)性和進(jìn)入性良好地塊條件全國(guó)現(xiàn)象四至芙蓉路為景觀道路，雙向四車道，車流量較大芙蓉路芙蓉路公交站牌公交線路601公交線路18、602等雙向四車道，車流量不及芙蓉路與蓮花路芙蓉路公交站牌雙向四車道，車流量較大蓮花路北海路雙向四車道，公交線經(jīng)過(guò)地塊四周路網(wǎng)皆通，公共交通系統(tǒng)較為發(fā)達(dá)，交通條件優(yōu)越，尤其是與金寨路的聯(lián)通更是為項(xiàng)目吸引老城區(qū)客戶提供可能金寨路6周邊基本生活配套齊全，附近廠區(qū)較多，但無(wú)重大不利因素，不影響項(xiàng)目未來(lái)形象地塊條件全國(guó)現(xiàn)象相鄰關(guān)系芙蓉路佛掌路北海路蓮花路北側(cè)空地匯林園社區(qū)金寨路明珠廣場(chǎng)易初蓮花歐風(fēng)街神馬科技公交調(diào)度站百樂(lè)門(mén)齊全的生活配套為項(xiàng)目提供有力支撐；臨近廠區(qū)并非污染性企業(yè)，且污染性企業(yè)佳通輪胎距項(xiàng)目較遠(yuǎn)，對(duì)項(xiàng)目基本無(wú)影響正大飼料廠123456789佳通輪胎1234567897地塊形狀規(guī)整，內(nèi)部高低不平，屬中等規(guī)模、高容積率項(xiàng)目地塊條件全國(guó)現(xiàn)象地塊本體項(xiàng)目?jī)?nèi)部：地塊內(nèi)部不平整，存在土方堆積、開(kāi)挖水塘和少量棚戶基礎(chǔ)指標(biāo)：中等規(guī)模的高容積率項(xiàng)目，基本考慮全高層社區(qū)，7億的地價(jià)款對(duì)項(xiàng)目回現(xiàn)速度有要求1234土方堆積12土方堆積與農(nóng)田3內(nèi)部開(kāi)挖水塘4棚戶地塊基本指標(biāo)解讀用地性質(zhì)居住70年產(chǎn)權(quán)的住宅項(xiàng)目規(guī)模占地137.32畝，總建面32萬(wàn)㎡中等規(guī)模，能夠形成一定規(guī)模效應(yīng)容積率3.5高容積率，基本考慮全高層地價(jià)樓面地價(jià)2327元/㎡，總地價(jià)款近7.2億與周邊售價(jià)相比，項(xiàng)目成本壓力不大，但7個(gè)億的地價(jià)款要求項(xiàng)目必須快速回現(xiàn)8管理資源網(wǎng)管理資源網(wǎng)管理資源網(wǎng)管理資源網(wǎng)管理資源網(wǎng)管理資源網(wǎng)管理資源網(wǎng)管理資源網(wǎng)管理資源網(wǎng)管理資源網(wǎng)管理資源網(wǎng)管理資源網(wǎng)經(jīng)開(kāi)開(kāi)區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)中中心心地地段段、、中中等等規(guī)規(guī)模模、、高高容容積積率率住住宅宅項(xiàng)項(xiàng)目目，，基基本本考考慮慮全全高高層層社社區(qū)區(qū)項(xiàng)目目屬屬性性：：占地地137畝畝，，中中等等規(guī)規(guī)模模規(guī)模模交通通條條件件優(yōu)優(yōu)越越；；周周邊邊基基礎(chǔ)礎(chǔ)生生活活配配套套齊齊全全，，臨臨近近廠廠區(qū)區(qū)對(duì)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目目基基本本無(wú)無(wú)影影響響四至至及及相相鄰鄰關(guān)關(guān)系系3.5，，高高容容積積率率，，基基本本考考慮慮全全高高層層社社區(qū)區(qū)容積積率率區(qū)域域?qū)賹傩孕裕海喉?xiàng)目目位位于于經(jīng)經(jīng)開(kāi)開(kāi)區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)中中心心地地段段，，交交通通便便捷捷，，區(qū)區(qū)域域價(jià)價(jià)值值基基礎(chǔ)礎(chǔ)優(yōu)優(yōu)厚厚區(qū)域域、、交交通通經(jīng)開(kāi)開(kāi)區(qū)區(qū)是是合合肥肥141戰(zhàn)戰(zhàn)略略的的重重要要組組成成部部分分、、城城市市主主要要發(fā)發(fā)展展方方向向之之一一，，具具有有規(guī)規(guī)劃劃利利好好規(guī)劃劃樓面面地地價(jià)價(jià)2327元元/㎡㎡，，總總地地價(jià)價(jià)款款近近7.2億億，，對(duì)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目目回回現(xiàn)現(xiàn)速速度度有有要要求求地價(jià)價(jià)屬性界定全國(guó)現(xiàn)象項(xiàng)目屬性11宏觀觀市市場(chǎng)場(chǎng)機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)挖挖掘掘微觀觀市市場(chǎng)場(chǎng)機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)挖挖掘掘整體體定定位位與與發(fā)發(fā)展展戰(zhàn)戰(zhàn)略略項(xiàng)目目屬屬性性界界定定目標(biāo)標(biāo)與與核核心心問(wèn)問(wèn)題題解解析析物業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展建建議議商業(yè)業(yè)專專題題12本土土領(lǐng)領(lǐng)先先型型房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)，，即即將將進(jìn)進(jìn)入入全全面面擴(kuò)擴(kuò)張張階階段段企業(yè)背景全面擴(kuò)張從華地學(xué)府名都開(kāi)始，集團(tuán)屬于實(shí)力積聚的階段快速發(fā)展實(shí)力積聚從紫園和公館開(kāi)始，集團(tuán)進(jìn)入了快速發(fā)展的階段010號(hào)地塊取得之時(shí)，企業(yè)即將進(jìn)入全面擴(kuò)張的階段企業(yè)業(yè)問(wèn)題的產(chǎn)生——那么在集團(tuán)發(fā)展中，本地塊又承擔(dān)著怎樣的歷史使命？13在分析地地塊產(chǎn)生生背景的的基礎(chǔ)上上，世聯(lián)聯(lián)對(duì)于本本地塊在在集團(tuán)內(nèi)內(nèi)承載的的歷史使使命理解解為———項(xiàng)目歷史使命010號(hào)號(hào)地塊產(chǎn)010號(hào)號(hào)地塊在在集團(tuán)發(fā)發(fā)展中所所承擔(dān)的的歷史使使命企業(yè)即將將進(jìn)入全全面擴(kuò)張張的階段段，同時(shí)時(shí)進(jìn)入了了土地市市場(chǎng)搏殺殺的階段段對(duì)于集團(tuán)團(tuán)而言，，目前公公館和紫紫園都屬屬于區(qū)域域領(lǐng)導(dǎo)者者，豪宅宅化路線線受政策強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)調(diào)控控影響，，2011年屬屬于政策策密集探索高資資金效率率背景下下的操盤(pán)盤(pán)模式和和流程組組織模式式，為規(guī)規(guī)?；瘮U(kuò)擴(kuò)張?zhí)峁┕┙?jīng)驗(yàn)為集團(tuán)提提供快速速穩(wěn)定的的現(xiàn)金流流，成功功度過(guò)淡淡市風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)在此基礎(chǔ)礎(chǔ)上盡可可能地貢貢獻(xiàn)較多多的利潤(rùn)潤(rùn)，為集集團(tuán)下一一步戰(zhàn)略略項(xiàng)目提提供資金金14項(xiàng)目歷史史使命之之下的目目標(biāo)解析析——目標(biāo)解析現(xiàn)金流———關(guān)注注回現(xiàn)速速度和現(xiàn)現(xiàn)金流效效率，在在此基礎(chǔ)礎(chǔ)上追求求利潤(rùn)的的最大化化開(kāi)發(fā)進(jìn)程程——要要求8個(gè)個(gè)月內(nèi)開(kāi)開(kāi)盤(pán)品牌目標(biāo)標(biāo)——秉秉承華地地的品質(zhì)質(zhì)路線，，是品牌牌的延續(xù)續(xù)和發(fā)揚(yáng)揚(yáng)目標(biāo)解讀要求項(xiàng)目目必須樹(shù)樹(shù)立高品品質(zhì)形象象，同時(shí)時(shí)后期銷銷售價(jià)若前期期開(kāi)發(fā)發(fā)流程程組織織合理理，8個(gè)月月開(kāi)盤(pán)盤(pán)目標(biāo)標(biāo)能夠夠?qū)崿F(xiàn)現(xiàn)15宏觀市市場(chǎng)機(jī)機(jī)會(huì)挖挖掘微觀市市場(chǎng)機(jī)機(jī)會(huì)挖挖掘整體定定位與與發(fā)展展戰(zhàn)略略項(xiàng)目屬屬性界界定目標(biāo)與與核心心問(wèn)題題解析析物業(yè)發(fā)發(fā)展建建議商業(yè)專專題16宏觀市市場(chǎng)機(jī)機(jī)會(huì)挖挖掘市場(chǎng)演演變下下經(jīng)開(kāi)開(kāi)區(qū)的的機(jī)會(huì)會(huì)內(nèi)部?jī)r(jià)價(jià)值演演變下下的客客戶選選擇17隨著市市中心心土地地趨于于枯竭竭，土土地供供應(yīng)空空心化化和郊郊區(qū)化化特征征更加加明顯顯市場(chǎng)環(huán)境全國(guó)現(xiàn)象土地市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)來(lái)源：：合肥肥土地地市場(chǎng)場(chǎng)網(wǎng)，，其中中2011年為為截至至2月月中旬旬土出讓面積：畝20072008200920102011老城區(qū)1472100一環(huán)內(nèi)2418642200一環(huán)外二環(huán)內(nèi)91478598677964二環(huán)外48281722410238202381近年各各區(qū)位位經(jīng)營(yíng)營(yíng)性土土地成成交面面積：：2009年年以前前合肥肥一環(huán)環(huán)內(nèi)尚尚有一一定規(guī)規(guī)模土合肥市市房地地產(chǎn)市市場(chǎng)的的發(fā)展展，以以及中中心區(qū)區(qū)域逐逐漸枯枯竭，，推動(dòng)動(dòng)外圍圍成為為土地地供應(yīng)在空心心化發(fā)發(fā)展的的態(tài)勢(shì)勢(shì)下，，郊區(qū)區(qū)成為為市場(chǎng)場(chǎng)土地地供應(yīng)應(yīng)的絕絕對(duì)主主力，，城市市進(jìn)入入郊區(qū)區(qū)快速速發(fā)展展時(shí)代代18西南部部發(fā)展展起步步較早早，近近幾年年土地地供應(yīng)應(yīng)相對(duì)對(duì)減少少，供供地結(jié)結(jié)構(gòu)出出現(xiàn)較較大變變化高新技技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)位于于合肥肥市西西郊，，1991年經(jīng)經(jīng)國(guó)務(wù)務(wù)院批批準(zhǔn)成成為國(guó)國(guó)家級(jí)級(jí)高新新區(qū)，，已形形成電電子信信息、、光機(jī)機(jī)電一一體化化、生生物醫(yī)醫(yī)藥、、新能能源、、公共共安全全、文文化創(chuàng)創(chuàng)意、、新材材料等等高新新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)集群群，目前入入住企企業(yè)3000多多家，，GDP超超200億億元；；經(jīng)濟(jì)技技術(shù)開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)位于于合肥肥市西西南，，成成立于于1993年，，2000年被被國(guó)務(wù)務(wù)院批批準(zhǔn)為為國(guó)家家級(jí)經(jīng)經(jīng)濟(jì)技技術(shù)開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)已形形成汽汽車及及零部部件、、裝備備制造造業(yè)、、家電電電子子業(yè)、、日用用化工工、食食品加加工等等支柱柱產(chǎn)業(yè)業(yè)，2010年年工業(yè)產(chǎn)產(chǎn)值達(dá)達(dá)1077億元元，占占合肥肥市30%以上上；合肥市市政務(wù)務(wù)文化化新區(qū)區(qū)2002年開(kāi)開(kāi)工建建設(shè)，，2005年2006年年相繼繼完成成政務(wù)務(wù)中心心綜合合大樓樓和合合肥體體育中中心建建設(shè)，，目前前已發(fā)發(fā)展為為合肥肥市政政務(wù)中中心。。政務(wù)區(qū)區(qū)出讓讓土地地用途途變化化郊區(qū)出出讓土西南郊郊區(qū)早早期是是供地地主力力，近近幾年年呈現(xiàn)現(xiàn)較少少趨勢(shì)勢(shì)；瑤海海和和廬廬陽(yáng)陽(yáng)早早期期供供地地相相對(duì)對(duì)較較少少，，近近幾幾年年早期期郊郊區(qū)區(qū)土土地地主主要要集集中中在在濱濱湖湖、、政政務(wù)務(wù)、、西南南供供地地減減少少、、廬廬陽(yáng)陽(yáng)和和瑤瑤海海土土地地供供應(yīng)應(yīng)趨趨熱熱政務(wù)務(wù)區(qū)區(qū)供供地地出出現(xiàn)現(xiàn)新新高高峰峰，，居居住住用用地地近近兩兩年年減減少少明明顯顯；；商業(yè)業(yè)和和辦辦公公用用地地逐逐漸漸西南南部部是是早早期期發(fā)發(fā)市場(chǎng)環(huán)境全國(guó)現(xiàn)象土地市場(chǎng)19房地地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)格格拔拔升升、、土土地地供供應(yīng)應(yīng)空空心心化化、、城城市市框框架架拉拉大大，，未未來(lái)來(lái)合合肥肥房房地地產(chǎn)產(chǎn)將將形形成成三三大大板板塊塊市場(chǎng)環(huán)境全國(guó)現(xiàn)象房地產(chǎn)格局中心心區(qū)區(qū)供供應(yīng)應(yīng)的的乏乏力力及及新新區(qū)區(qū)日日趨趨成成熟熟，，導(dǎo)導(dǎo)致致房二環(huán)環(huán)線線一環(huán)環(huán)線線廬陽(yáng)高新新區(qū)區(qū)板板塊塊馬鞍鞍山山路路板板塊塊政務(wù)務(wù)區(qū)區(qū)板板塊塊濱湖湖新新區(qū)瑤海海板板塊塊中心心城城區(qū)區(qū)經(jīng)開(kāi)開(kāi)區(qū)區(qū)板板塊塊黃潛潛望望板板塊塊新站站板板塊塊城市框架持續(xù)拉大中心區(qū)供應(yīng)乏力新區(qū)趨于成熟西南南部部二二環(huán)環(huán)以以內(nèi)內(nèi)板板塊塊后后續(xù)濱湖湖區(qū)區(qū)、、政政務(wù)務(wù)區(qū)區(qū)發(fā)發(fā)展展日日趨趨成成熟熟，，配配套套逐逐步步完完善善未來(lái)來(lái)郊郊區(qū)區(qū)將將圍圍繞繞新新20依托托政政務(wù)務(wù)驅(qū)驅(qū)動(dòng)動(dòng)以以及及眾眾多多高高端端的的商商業(yè)業(yè)配配套套設(shè)設(shè)施施，，政政務(wù)務(wù)區(qū)區(qū)將將引引領(lǐng)領(lǐng)西西南南大大板板塊塊的的發(fā)發(fā)展展黃潛潛望望板板塊塊為為市市場(chǎng)場(chǎng)熱熱點(diǎn)點(diǎn)區(qū)區(qū)域域，，后后期期住住宅宅減減少少，，商商業(yè)業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目目增增多多；；政務(wù)務(wù)區(qū)區(qū)在在售售住住宅宅項(xiàng)項(xiàng)目目多多為為尾尾盤(pán)盤(pán)，，后后續(xù)續(xù)項(xiàng)項(xiàng)目目多多為為高高端端城城市市綜綜合合體體；；經(jīng)開(kāi)區(qū)、高高新區(qū)目前前在售項(xiàng)目目檔次多較較低。市場(chǎng)環(huán)境全國(guó)現(xiàn)象房地產(chǎn)格局政務(wù)區(qū)引導(dǎo)導(dǎo)下，西南南部各區(qū)域域之間協(xié)調(diào)調(diào)發(fā)展，功功能漸趨完完善，逐漸漸成為一個(gè)個(gè)相對(duì)獨(dú)立立的大板塊塊黃潛望板塊政務(wù)區(qū)板塊高新區(qū)板塊經(jīng)開(kāi)區(qū)板塊西南板塊圍繞政務(wù)區(qū)發(fā)展黃潛望商業(yè)趨熱政務(wù)區(qū)配漸趨完善區(qū)域距老城較遠(yuǎn)西南區(qū)域發(fā)發(fā)展迅速，，目前主體體區(qū)域距離離老城區(qū)較較遠(yuǎn)早期政務(wù)、、文化和休休閑功能較較為完善的的基礎(chǔ)上，，高端商業(yè)業(yè)配套面臨臨集體釋放放黃潛望板塊塊商業(yè)項(xiàng)目目增多，商商業(yè)功能有有望得到加加強(qiáng)21作為中心板板塊的政務(wù)務(wù)區(qū)將逐漸漸發(fā)展成為為綜合性商商業(yè)中心合肥市2011-2020商商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)規(guī)劃中重點(diǎn)點(diǎn)布局45個(gè)區(qū)級(jí)以以上商業(yè)功功能區(qū)，政政務(wù)區(qū)商業(yè)業(yè)功能區(qū)是是10個(gè)綜合合性商業(yè)功功能區(qū)其中中之一；已經(jīng)建成并并投入使用用的包括花花花市街、天天徽商業(yè)廣廣場(chǎng)古玩城城、總商會(huì)會(huì)大廈CCtimes商業(yè)廣廣場(chǎng)以及眾眾多住宅項(xiàng)項(xiàng)目底商，，其中花花花市街引進(jìn)進(jìn)了永輝超超市，其他他業(yè)態(tài)休閑閑、餐飲以以及娛樂(lè)等等；總商會(huì)會(huì)大廈商業(yè)業(yè)主要引進(jìn)進(jìn)了滿堂紅紅、伏虎堂堂等紅木家家具市場(chǎng)。。新地中心商商業(yè)總體量量達(dá)15萬(wàn)萬(wàn)方以上，，將引進(jìn)永永輝超市、、金逸影院院等。萬(wàn)象城作為為華潤(rùn)全國(guó)國(guó)第八家，，商業(yè)建筑筑總面積達(dá)達(dá)27萬(wàn)方方。萬(wàn)達(dá)在合肥肥的第二個(gè)個(gè)項(xiàng)目，將將引進(jìn)萬(wàn)千千百貨等，，商業(yè)總面面積達(dá)10萬(wàn)㎡，2012年年將開(kāi)業(yè)。。華邦世貿(mào)城城商業(yè)總建建筑面積達(dá)達(dá)10萬(wàn)方方，將引進(jìn)進(jìn)銀泰百貨貨等主力店店。在未來(lái)多個(gè)個(gè)具有強(qiáng)大大號(hào)召力的的高端商業(yè)業(yè)項(xiàng)目推動(dòng)動(dòng)下，政務(wù)務(wù)區(qū)將成為為綜合性高高端商業(yè)中中心政務(wù)區(qū)在建建的主要商商業(yè)項(xiàng)目情情況：相關(guān)板塊演變?nèi)珖?guó)現(xiàn)象政務(wù)區(qū)板塊22眾多高端寫(xiě)寫(xiě)字樓的匯匯聚，大量量知名企業(yè)業(yè)將推動(dòng)政政務(wù)區(qū)發(fā)展展為商務(wù)中中心已經(jīng)建成的的寫(xiě)字樓項(xiàng)目主要有有總商會(huì)大大廈、綠地地藍(lán)海、新新城國(guó)際一一期等，正在建設(shè)或或?qū)⒔ㄔO(shè)的寫(xiě)字樓項(xiàng)項(xiàng)目包括新新城國(guó)際二二期、蔚藍(lán)藍(lán)商務(wù)港、、新地中心心、華潤(rùn)萬(wàn)萬(wàn)象城、置置地廣場(chǎng)、、白天鵝商商務(wù)中心、、財(cái)智中心心、華邦世世貿(mào)城、萬(wàn)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等等，總建面面超過(guò)100萬(wàn)方；；擬入住部分分企業(yè)：平安保險(xiǎn)總總部部分業(yè)業(yè)務(wù)（科瑞瑞大廈）；；華能電力力（財(cái)智中中心）、華華安證券安安徽總部（（財(cái)智中心心）、寶馬馬公司安徽徽總代理（（財(cái)智中心心）等等新城國(guó)際一一期：較早投入的的寫(xiě)字樓，，工商銀行行國(guó)際結(jié)算算中心、徽徽商銀行、、平安保險(xiǎn)險(xiǎn)、德國(guó)MRT等國(guó)國(guó)內(nèi)外知名名企業(yè)已入入住。蔚藍(lán)商務(wù)港港，在售的安安徽最大寫(xiě)寫(xiě)字樓群，，總建面33萬(wàn)方，，一期銷售售完畢。后期供應(yīng)代代表性寫(xiě)字字樓高端寫(xiě)字樓樓吸引大量量國(guó)內(nèi)外知知名企業(yè)落落戶，必將將為大西南南板塊帶來(lái)來(lái)帶來(lái)一批批中高端客客戶財(cái)智廣場(chǎng)新地中心華潤(rùn)萬(wàn)象城相關(guān)板塊演變?nèi)珖?guó)現(xiàn)象政務(wù)區(qū)板塊23受區(qū)域價(jià)值值推動(dòng)，普普通高品質(zhì)質(zhì)住宅供應(yīng)應(yīng)日益稀缺缺，高端豪豪宅產(chǎn)品逐逐漸成為市市場(chǎng)主力項(xiàng)目名稱住宅（㎡）價(jià)格余量（㎡）天駿22萬(wàn)6900約8萬(wàn)水岸茗都21萬(wàn)6900約2萬(wàn)森林海25萬(wàn)7000約13萬(wàn)恒大華府42萬(wàn)70009.5萬(wàn)九重錦24萬(wàn)7200約4萬(wàn)御龍灣22萬(wàn)7400約12萬(wàn)西湖花苑25萬(wàn)7500約1萬(wàn)中央宮園16萬(wàn)7700約7萬(wàn)天鵝湖9號(hào)6萬(wàn)8000約3.5萬(wàn)香榭水都18萬(wàn)8000約2萬(wàn)世貿(mào)城12.5萬(wàn)8800約7萬(wàn)置地廣場(chǎng)總約90萬(wàn)8800總約85萬(wàn)內(nèi)森莊園21萬(wàn)9000約14萬(wàn)新地中心約25萬(wàn)預(yù)計(jì)1萬(wàn)2約25萬(wàn)五環(huán)城總約45萬(wàn)——總約45萬(wàn)萬(wàn)象城總約88萬(wàn)預(yù)計(jì)1萬(wàn)5總約88萬(wàn)天琴灣總19.3萬(wàn)預(yù)計(jì)9千總19.3萬(wàn)注：表中““總*”代代表包含住住宅在內(nèi)的的項(xiàng)目總建建筑面積政務(wù)區(qū)主要要在售以及及將推出項(xiàng)項(xiàng)目盤(pán)點(diǎn)：：普通品質(zhì)產(chǎn)產(chǎn)品所剩有有限高品質(zhì)豪宅宅將成為供供應(yīng)主力在政務(wù)驅(qū)動(dòng)動(dòng)及綠地等等品牌開(kāi)發(fā)發(fā)商影響下下，區(qū)域價(jià)價(jià)值開(kāi)始建建立；但首期以本本土小型開(kāi)開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐駐為主，以以剛需產(chǎn)品品捕捉城市市外溢客戶戶。配套的完善及中心價(jià)值的建立，居住價(jià)值持續(xù)提升區(qū)域價(jià)值得得到認(rèn)可，，品牌開(kāi)發(fā)發(fā)商進(jìn)入，，演變?yōu)楦吒叨司幼^(qū)區(qū)；品質(zhì)型產(chǎn)品品，客戶結(jié)結(jié)構(gòu)升級(jí)。。商務(wù)及及商業(yè)業(yè)中心心價(jià)值值建立立，城城市價(jià)價(jià)值凸凸顯；；一線線開(kāi)發(fā)發(fā)商引引入；；城市價(jià)價(jià)值帶帶來(lái)高高端客客戶，，成為為新的的富人人聚集集區(qū)區(qū)域中中心價(jià)價(jià)值的的凸顯顯及普普通住住宅產(chǎn)產(chǎn)品的的稀缺缺，推推動(dòng)政政務(wù)區(qū)區(qū)逐漸漸發(fā)展展成頂頂級(jí)豪豪宅區(qū)區(qū)價(jià)值承承接區(qū)區(qū)高端居居住區(qū)區(qū)頂級(jí)豪豪宅區(qū)區(qū)相關(guān)板塊演變?nèi)珖?guó)現(xiàn)象政務(wù)區(qū)板塊24黃潛望望板塊塊依托托突出出的人人文優(yōu)優(yōu)勢(shì)，，已發(fā)發(fā)展成成城市市高端端居住住片區(qū)區(qū)黃潛望板塊市中心高新區(qū)政務(wù)區(qū)包河區(qū)黃潛望望板塊塊處于于主城城區(qū)雙雙中心心之間間，區(qū)區(qū)位條條件突突出：東北北為老老市中中心，，西南南政務(wù)務(wù)新區(qū)區(qū)為新新市中中心；；周邊邊有高高新產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集集聚的的高新新區(qū)和和企事事業(yè)單單位集集聚的的包河河區(qū)環(huán)環(huán)伺，，高收收入客客戶較較多；；區(qū)內(nèi)高高校匯匯聚，，人文文優(yōu)勢(shì)勢(shì)突出出，收收入相相對(duì)較較高：合肥肥主要要高校校中國(guó)國(guó)科技技大學(xué)學(xué)、安安徽大大學(xué)、、炮兵兵學(xué)院院、電電子工工程學(xué)學(xué)院等等都分分布在在區(qū)域域內(nèi)；；板塊發(fā)發(fā)展空空間有有限：區(qū)域域?yàn)楦吒咝聟^(qū)區(qū)、政政務(wù)區(qū)區(qū)、包包河區(qū)區(qū)和市市中心心合圍圍，發(fā)發(fā)展空空間有有限。。金色名名郡：：均價(jià)價(jià)9500高端客客戶集集聚，，居住住氛圍圍濃厚厚學(xué)府名名都：：均價(jià)價(jià)8000相對(duì)有有限的的發(fā)展展空間間下，，快速速發(fā)展展的黃黃潛望望板塊塊后續(xù)續(xù)供應(yīng)應(yīng)有限限，高高端客客戶將將轉(zhuǎn)向向其他他區(qū)域域較早的的中、、高端端項(xiàng)目目秀水水花園園、黃黃山花花園、、安高高城市市廣場(chǎng)場(chǎng)、百百合公公寓、、維也也納森森林花花園已已經(jīng)投投入使使用在售高高端項(xiàng)項(xiàng)目幸幸福里里、金金色名名郡、、學(xué)府府名都都、印印象西西湖、、光明明世家家進(jìn)入入開(kāi)發(fā)發(fā)后期期，即即將投投入使使用相關(guān)板塊演變?nèi)珖?guó)現(xiàn)象黃潛望板塊25住宅項(xiàng)項(xiàng)目供供應(yīng)已已過(guò)高高峰期期，商商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目集集中入入市將將形成成區(qū)域域性商商業(yè)中中心區(qū)域價(jià)值演變?nèi)珖?guó)現(xiàn)象黃潛望板塊商業(yè)中中心價(jià)價(jià)值的的推動(dòng)動(dòng)下，，黃潛潛望板板塊住住宅價(jià)價(jià)格將將進(jìn)一一步提提升，，所吸吸引的的中高高端客客戶將將向外外溢出出主要商商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目：：1、金金大地地1912：10萬(wàn)萬(wàn)㎡特特色酒酒吧街街，擬擬2011開(kāi)業(yè)業(yè)2、西西環(huán)五五大街街：5萬(wàn)㎡㎡個(gè)性性街區(qū)區(qū)3、新新華國(guó)國(guó)際廣廣場(chǎng)：：5萬(wàn)萬(wàn)㎡商商業(yè)廣廣場(chǎng)4、港港匯廣廣場(chǎng)：：11萬(wàn)㎡㎡，集集百貨貨、賣賣場(chǎng)、、休閑閑等一一站式式shoppingmall；；5、華華地學(xué)學(xué)府名名都商商業(yè)：：1.2萬(wàn)萬(wàn)㎡餐餐飲精精品街街及后后續(xù)商商業(yè)6、大大唐國(guó)國(guó)際購(gòu)購(gòu)物中中心，，30萬(wàn)㎡㎡，一一期8萬(wàn)㎡㎡已開(kāi)開(kāi)業(yè)7、依依賽特特家居居匯：：10萬(wàn)㎡㎡主題題家居居購(gòu)物物廣場(chǎng)場(chǎng)8、安安高城城市廣廣場(chǎng)14萬(wàn)萬(wàn)㎡，，沃爾爾瑪、、同慶慶樓等等已開(kāi)開(kāi)業(yè)9、新新華合合鉆街街區(qū)：：6萬(wàn)萬(wàn)方，，品牌牌、休休閑等等，已已開(kāi)始始營(yíng)業(yè)業(yè)總體量量約百百萬(wàn)方方黃潛望板塊12674358合作化路望江路黃山路潛山路9港匯廣場(chǎng)1912效果圖項(xiàng)目名稱住宅余量（㎡）價(jià)格（元/㎡）幸福里約100012000（洋房）金色名郡約14萬(wàn)9500印象西湖約8萬(wàn)8000光明世家約9萬(wàn)8800學(xué)府名都約3萬(wàn)7500西山銀杏約7萬(wàn)7000港匯廣場(chǎng)約6萬(wàn)8200國(guó)際廣場(chǎng)約4萬(wàn)10000左鄰右里約8萬(wàn)7700西環(huán)中心廣場(chǎng)約1萬(wàn)7200建業(yè)領(lǐng)翔約14萬(wàn)90001912約17萬(wàn)——學(xué)府公館總30萬(wàn)——黃潛望望主要要在售售以及及將推推出項(xiàng)項(xiàng)目匯匯總：：剩余住住宅后后續(xù)供供應(yīng)不不多，，價(jià)格基基本在在8000以上上26政務(wù)區(qū)區(qū)和黃黃潛望望中心心化和和豪宅宅化將將推動(dòng)動(dòng)客戶戶流向向包括括經(jīng)開(kāi)開(kāi)區(qū)在在內(nèi)周周邊的的區(qū)域域大西南板塊格局下，政務(wù)區(qū)和黃潛望板塊中心價(jià)值的形成及豪宅化將帶來(lái)政務(wù)區(qū)商商務(wù)中心心的形成成將給區(qū)區(qū)域帶來(lái)來(lái)一批高高端客戶戶，中心心價(jià)值的的真正形形成將吸吸引全市市范圍內(nèi)內(nèi)的高端端客戶；；中心區(qū)域域的成熟熟將使大大西南板板塊建立立自身的的價(jià)值體體系，走走向相對(duì)對(duì)獨(dú)立的的發(fā)展；；區(qū)域具備一定定實(shí)力的的白領(lǐng)、、原有改改善客戶戶及投資資客面臨臨價(jià)格升升高后購(gòu)購(gòu)買力的的相對(duì)下下降，被被迫尋找找其他區(qū)區(qū)域。這這種非純純粹價(jià)格格擠壓客客戶更多多表現(xiàn)為為品質(zhì)性性價(jià)比。?？蛻酎S山公園園尚未形形成規(guī)模模供應(yīng)，，區(qū)域認(rèn)認(rèn)知需要要引導(dǎo)；；經(jīng)開(kāi)區(qū)、、高新區(qū)區(qū)憑借相相對(duì)成熟熟的條件件及較多多的住宅宅用地供供應(yīng)將成成為溢出出客戶的的目標(biāo)區(qū)區(qū)域。經(jīng)開(kāi)區(qū)所所承接品品質(zhì)型客客戶的流流向需要要結(jié)合內(nèi)內(nèi)部子板板塊的價(jià)價(jià)值演變變狀況進(jìn)進(jìn)行判斷斷相關(guān)板塊演變?nèi)珖?guó)現(xiàn)象政務(wù)區(qū)板塊政務(wù)區(qū)價(jià)值外溢溢方向高新區(qū)區(qū)域認(rèn)知知需要引引導(dǎo)經(jīng)開(kāi)區(qū)黃潛望27宏觀市場(chǎng)場(chǎng)機(jī)會(huì)挖挖掘市場(chǎng)演變變下經(jīng)開(kāi)開(kāi)區(qū)的機(jī)機(jī)會(huì)內(nèi)部?jī)r(jià)值值演變下下的客戶戶選擇客戶結(jié)構(gòu)構(gòu)演變28依托不同同的價(jià)值值中心及及發(fā)展驅(qū)驅(qū)動(dòng)力，，經(jīng)開(kāi)區(qū)區(qū)可劃分分為五個(gè)個(gè)子版塊塊內(nèi)部?jī)r(jià)值演變?nèi)珖?guó)現(xiàn)象區(qū)域現(xiàn)狀翡翠湖板塊明珠廣場(chǎng)板塊政務(wù)區(qū)承接板塊南艷湖板塊金寨南路板塊政務(wù)承接接板塊：主要依托托匡河資資源和毗毗鄰政務(wù)務(wù)區(qū)的區(qū)區(qū)位，主主要由政政務(wù)區(qū)價(jià)價(jià)值提升升所驅(qū)動(dòng)動(dòng)翡翠湖板板塊：依托翡翠翠湖和綠綠軸自然然景觀資資源、大大學(xué)城的的人文資資源，以以及即將將形成的的商業(yè)資資源，主主要由高高品質(zhì)項(xiàng)項(xiàng)目及區(qū)區(qū)內(nèi)高端端客戶驅(qū)驅(qū)動(dòng)金寨南路路板塊：依托金寨寨南路的的交通價(jià)價(jià)值以及及翡翠湖湖景觀價(jià)價(jià)值，主主要由肥肥西客戶戶及開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)內(nèi)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展驅(qū)動(dòng)南艷湖板板塊：主要依托托南艷湖湖景觀、、濱湖新新區(qū)及早早期商業(yè)業(yè)配套價(jià)價(jià)值，主主要受開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展及濱湖湖新區(qū)驅(qū)驅(qū)動(dòng)明珠廣場(chǎng)場(chǎng)板塊：依托金寨寨路與及及明珠廣廣場(chǎng)的商商業(yè)和商商務(wù)價(jià)值值，主要要由市區(qū)區(qū)高價(jià)外外溢及區(qū)區(qū)域產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展的的驅(qū)動(dòng)2945321623174金寨南路芙蓉路繁華大道蓮花路北海路已有配套套：1、中州州家具城城；2、、東方家家園；3、桐山山國(guó)際購(gòu)購(gòu)物廣場(chǎng)場(chǎng)；4、、明珠廣廣場(chǎng)及歐歐風(fēng)街等等；5、、明珠國(guó)國(guó)際大酒酒店等；；6、徽徽?qǐng)@及歡歡樂(lè)島；；7、國(guó)際際會(huì)展中中心在建配套套：1、百樂(lè)樂(lè)門(mén)國(guó)際際名品商商業(yè)廣場(chǎng)場(chǎng)（蘇果果入?。?；2、、澳中財(cái)財(cái)富中心心；3、、鳳凰城城國(guó)際廣廣場(chǎng)；4、藍(lán)鼎鼎地塊等等項(xiàng)目所處處板塊價(jià)價(jià)值基礎(chǔ)礎(chǔ)優(yōu)厚，，但限于于當(dāng)前開(kāi)開(kāi)發(fā)熱度度及品質(zhì)質(zhì)，價(jià)格格實(shí)現(xiàn)并并非最高高內(nèi)部?jī)r(jià)值演變?nèi)珖?guó)現(xiàn)象明珠廣場(chǎng)板塊區(qū)域配套套的進(jìn)一一步完善善和提升升，品牌牌開(kāi)發(fā)商商的進(jìn)入入及高品品質(zhì)項(xiàng)目目的打造造有望將將板塊價(jià)價(jià)值拉升升至區(qū)域域最高11商業(yè)配套套完善，，但偏低低端聚集了易易初蓮花花、中州州家具等等各種商商業(yè)配套套；商業(yè)主要要面向肥肥西客戶戶，檔次次較低。。交通便捷捷金寨路高高架橋直直通市區(qū)區(qū)和政務(wù)務(wù)區(qū)；芙蓉路、、繁華大大道、蓮蓮花路等等貫通開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)。。在售項(xiàng)目目少，后后續(xù)有一一定供應(yīng)應(yīng)在售項(xiàng)目目?jī)H有有百樂(lè)門(mén)門(mén)及精工工社，且且基本處處于尾盤(pán)盤(pán)；百樂(lè)門(mén)及及精工社社住宅品品質(zhì)相對(duì)對(duì)一般，，毛坯均均價(jià)6300、、精裝7000，銷售售情況較較好；在項(xiàng)目周周邊存在在一定住住宅用途途供應(yīng)空空地。未來(lái)商務(wù)務(wù)、商業(yè)業(yè)配套提提升百樂(lè)門(mén)名名品廣場(chǎng)場(chǎng)、易初初蓮花改改造及藍(lán)藍(lán)鼎項(xiàng)目目將進(jìn)一一步完善善和提升升商業(yè)配配套價(jià)值值；澳中財(cái)富富中心、、鳳凰城城國(guó)際廣廣場(chǎng)等寫(xiě)寫(xiě)字樓、、酒店項(xiàng)項(xiàng)目提升升商務(wù)價(jià)價(jià)值30依托強(qiáng)勢(shì)勢(shì)的資源源及良好好的區(qū)域域環(huán)境，，品牌開(kāi)開(kāi)發(fā)商推推動(dòng)成為為熱點(diǎn)板板塊，為為當(dāng)前第第一梯隊(duì)隊(duì)當(dāng)前經(jīng)開(kāi)開(kāi)區(qū)價(jià)值值最高的的板塊，，配套的的完善進(jìn)進(jìn)一步鞏鞏固其價(jià)價(jià)值，但但后續(xù)供供應(yīng)乏力力決定近近幾年將將面臨降降溫內(nèi)部?jī)r(jià)值演變?nèi)珖?guó)現(xiàn)象翡翠湖板塊在售項(xiàng)目目：1、綠城城玫瑰園園及玫瑰瑰公寓；；2、中環(huán)環(huán)城；3、伯益益經(jīng)典華華城；4、丹霞霞徽苑；；5、銀銀都香水水郡；6、國(guó)耀耀一方城城；7、、國(guó)耀花花半里；；8、金金水童話話名苑相關(guān)配套套：1、翡翠翠湖；2、綠軸軸公園；；3、徽?qǐng)@園及歡樂(lè)樂(lè)島；4、管委委會(huì)；5、合肥肥海關(guān)；；6、大大學(xué)城；；7、金星星商業(yè)城城；8、、大學(xué)城城商業(yè)中中心；9、中環(huán)環(huán)城商業(yè)業(yè)（大潤(rùn)潤(rùn)發(fā)入住?。?72253418452136789翡翠路石門(mén)路繁華大道11區(qū)域形象象較好大學(xué)城集集中了安安大、工工大等高高校；管委會(huì)等等企事業(yè)業(yè)單位集集中在該該板塊。。自然景觀觀資源較較好西南臨近近翡翠湖湖公園，，擁有稀稀缺湖景景資源；；南部擁有有綠軸景景觀。后續(xù)供應(yīng)應(yīng)缺乏在售項(xiàng)目目剩余貨貨量都很很少；將推項(xiàng)目目數(shù)量少少、體量量小；后續(xù)可供供開(kāi)發(fā)住住宅用地地少。商業(yè)配套套將完善善當(dāng)前依托托低端大大學(xué)城配配套商業(yè)業(yè)；中環(huán)城、、國(guó)耀廣廣場(chǎng)等將將形成新新商業(yè)中中心；當(dāng)前開(kāi)發(fā)發(fā)熱點(diǎn)綠城、中中環(huán)、國(guó)國(guó)耀等品品牌開(kāi)發(fā)發(fā)商入駐駐；玫瑰園、、中環(huán)城城等品質(zhì)質(zhì)項(xiàng)目匯匯聚在售項(xiàng)目目多價(jià)值實(shí)現(xiàn)現(xiàn)高價(jià)格：6200~7000；；高端8500~9500；；吸引了一一部分市市區(qū)購(gòu)買買力較高高的客戶戶31受政務(wù)區(qū)區(qū)中心價(jià)價(jià)值的拉拉動(dòng)，但但當(dāng)前受受當(dāng)前產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)限制，，價(jià)值一一般建成項(xiàng)目目及配套套1、文錦錦新城；；2、安醫(yī)醫(yī)大；3、港澳澳花園；；4、安醫(yī)醫(yī)二附院院；5、合肥肥市奧體體中心在售項(xiàng)目目1、禹州州華僑城城（天鏡鏡）；2、德信信上湖名名院；3、港澳澳花園。。內(nèi)部?jī)r(jià)值演變?nèi)珖?guó)現(xiàn)象政務(wù)承接板塊受政務(wù)區(qū)區(qū)價(jià)值進(jìn)進(jìn)一步拉拉動(dòng)、商商業(yè)配套套完善及及后續(xù)供供應(yīng)的推推動(dòng)，價(jià)價(jià)值將進(jìn)進(jìn)一步提提升，但但具有一一定的不不確定性性2314231政務(wù)區(qū)5匡河綠化帶芙蓉路翡翠路懷寧路11受政務(wù)區(qū)區(qū)價(jià)值拉拉動(dòng)緊鄰政務(wù)務(wù)區(qū)，翡翡翠路、、寶塔路路直通政政務(wù)區(qū)；；政務(wù)區(qū)中中心價(jià)值值凸顯，，價(jià)格平平臺(tái)上升升，品質(zhì)質(zhì)客戶外外溢至本本板塊內(nèi)部配套套完善安醫(yī)大、、二附院院及建成成小區(qū)使使小區(qū)配配套基本本完善；；港澳廣場(chǎng)場(chǎng)及沃爾爾瑪將推推動(dòng)配套套升級(jí)。。地塊條件件差異大大，價(jià)值值不均多條鐵路路和匡河河通過(guò)，，地塊價(jià)價(jià)值差異異較大；；在售項(xiàng)目目?jī)r(jià)格實(shí)實(shí)現(xiàn)差異異較大，，上湖名名院6200，，天境僅僅5600。后續(xù)存在在一定供供應(yīng)禹洲天境境有較大大未售體體量；區(qū)內(nèi)尚有有較大規(guī)規(guī)?？晒┕┏鲎屔躺虡I(yè)和住住宅地塊塊；暫無(wú)土地地出讓，，供應(yīng)具具有一定定不確定定性。32擁有湖景景資源，，但限于于區(qū)域配配套的缺缺乏及產(chǎn)產(chǎn)業(yè)區(qū)形形象限制制，板塊塊價(jià)值并并不高建成項(xiàng)目目及配套套1、海恒恒社區(qū)及及海恒步步行街；；2、東東華園；；3、南南湖春城城；4、、南艷湖湖風(fēng)景區(qū)區(qū)；5、、合肥學(xué)學(xué)院；6、青年年城1號(hào)號(hào)；7、、濱湖前前城區(qū)域形象象及配套套缺乏限限制下，，在售項(xiàng)項(xiàng)目的成成熟、相相關(guān)板塊塊價(jià)值的的帶動(dòng)及及后續(xù)供供應(yīng)的釋釋放推動(dòng)動(dòng)價(jià)值有有限提升升內(nèi)部?jī)r(jià)值演變?nèi)珖?guó)現(xiàn)象南艷湖板塊濱湖啟動(dòng)區(qū)紫云路錦繡大道繁華大道始信路習(xí)友路芙蓉路宿松路1378675324546211在售及將推推出項(xiàng)目1、建業(yè)008地塊塊2、紫金山山莊3、御湖觀觀邸4、綠地津津橋公館5、海恒金金嶼海岸6、前城芒芒果墅7、觀瀾華華庭8、御景前前城自然景觀資資源較好板塊中心南南艷湖為稀稀缺湖景資資源；公園早有規(guī)規(guī)劃，但多多年未落實(shí)實(shí)，價(jià)值提提升具有不不確定性。。工業(yè)區(qū)限制制區(qū)域形象象東部集中了了海爾、江江淮、佳通通、美菱、、日立等主主要產(chǎn)業(yè)；；區(qū)域形象受受限的同時(shí)時(shí)，產(chǎn)業(yè)區(qū)區(qū)提供充足足的中低端端客戶配套缺乏目前板塊商商業(yè)配套主主要有海恒恒社區(qū)等成成熟社區(qū)提提供；在售項(xiàng)目無(wú)無(wú)成規(guī)模商商業(yè)配套，，板塊內(nèi)無(wú)無(wú)商業(yè)規(guī)劃劃利好。部分項(xiàng)目受受濱湖拉動(dòng)動(dòng)?xùn)|南部毗鄰鄰濱湖啟動(dòng)動(dòng)區(qū)，相對(duì)對(duì)成熟的商商業(yè)配套拉拉動(dòng)部分項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值；；濱湖新區(qū)的的成熟將一一定程度形形成利好。。品質(zhì)一般，，后續(xù)供應(yīng)應(yīng)較多在售項(xiàng)目品品質(zhì)普遍一一般或較低低，價(jià)格5600~6100；御湖觀邸品品質(zhì)相對(duì)較較高，僅實(shí)實(shí)現(xiàn)6100左右，，但去化較較快；后續(xù)供應(yīng)較較為充足，，但一線湖湖景項(xiàng)目幾幾乎沒(méi)有。。33相對(duì)偏遠(yuǎn)，，且居于產(chǎn)產(chǎn)業(yè)區(qū)當(dāng)中中、臨近肥肥西縣，板板塊價(jià)值較較低建成項(xiàng)目及及配套1、三聯(lián)學(xué)學(xué)院2、方興社社區(qū)3、安徽建建工學(xué)院4、翡翠湖湖公園在售項(xiàng)目：：1、翡翠花花園2、錦繡大大地城3、多倫多多國(guó)際花園園4、長(zhǎng)安薩薩爾斯堡內(nèi)部?jī)r(jià)值演變?nèi)珖?guó)現(xiàn)象金寨南路板塊產(chǎn)業(yè)的發(fā)展展為后續(xù)供供提供持續(xù)續(xù)動(dòng)力，但但限于區(qū)域域價(jià)值和產(chǎn)產(chǎn)證問(wèn)題，，板塊價(jià)值值難以形成成突破11依托交通區(qū)區(qū)位價(jià)值距離主城區(qū)區(qū)較為偏遠(yuǎn)遠(yuǎn)；金寨南路貫貫通板塊，，通往合肥肥市中心和和肥西縣城城；紫云路和蓬蓬萊路貫通通經(jīng)開(kāi)區(qū)主主要工業(yè)集集中區(qū)；部分項(xiàng)目具具有翡翠湖湖等景觀資資源。工業(yè)區(qū)工業(yè)區(qū)1234123往肥西縣城4金寨南路紫云路錦繡大道青龍?zhí)堵放钊R路往市中心區(qū)域形象較較差距離肥西縣縣城很近，，且產(chǎn)證均均為肥西，，客戶心理理存在一定定抗性；板塊基本為為工業(yè)園區(qū)區(qū)所包圍，，且金寨路路（合安路路）車流量量較大。配套較為缺缺乏目前配套基基本由少數(shù)數(shù)成熟社區(qū)區(qū)和三聯(lián)學(xué)學(xué)院配套商商業(yè)提供；；未來(lái)板塊內(nèi)內(nèi)商業(yè)規(guī)劃劃較少，缺缺乏配套的的現(xiàn)狀難以以改善。未來(lái)存在一一定后續(xù)供供應(yīng)在售項(xiàng)目絕絕大多數(shù)將將要進(jìn)入尾尾盤(pán)，僅有有錦繡大地地城剩余較較大體量；；板塊內(nèi)存在在有一定的的后續(xù)住宅宅供地，但但目前尚沒(méi)沒(méi)有具體出出讓信息。。價(jià)值實(shí)現(xiàn)較較低區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目目品質(zhì)一般般較低，價(jià)價(jià)格實(shí)現(xiàn)基基本在5500~5800左左右；基本為經(jīng)開(kāi)開(kāi)區(qū)產(chǎn)業(yè)工工人和肥西西進(jìn)程客戶戶；高品質(zhì)的薩薩爾斯堡有有一定溢價(jià)價(jià)，但客戶戶仍基本來(lái)來(lái)自肥西和和經(jīng)開(kāi)區(qū)。。34價(jià)值提升升空間及及后續(xù)的的供應(yīng)情情況，將將決定后后續(xù)各板板塊價(jià)值值格局內(nèi)部?jī)r(jià)值演變?nèi)珖?guó)現(xiàn)象總結(jié)明珠廣場(chǎng)場(chǎng)將會(huì)是是品質(zhì)型型客戶流流動(dòng)的主主要目標(biāo)標(biāo)區(qū)域，，是否還還能吸引引其他客客戶取決決于當(dāng)前前市場(chǎng)客客戶的置置業(yè)特點(diǎn)點(diǎn)及演變變趨勢(shì)翡翠湖板板塊、明明珠廣場(chǎng)場(chǎng)板塊價(jià)價(jià)值的進(jìn)進(jìn)一步提提升將帶帶來(lái)將帶帶來(lái)包括市區(qū)區(qū)溢出客客戶在內(nèi)內(nèi)的區(qū)域域內(nèi)高品品質(zhì)客戶戶將進(jìn)一一步向明明珠廣場(chǎng)場(chǎng)板塊、、翡翠湖湖板塊和和政務(wù)區(qū)區(qū)承接板板塊溢出出高價(jià)值板板塊的價(jià)價(jià)格提升升將推動(dòng)動(dòng)支付能能力較低低的客戶戶向東部部和南部部的低價(jià)價(jià)板塊流流動(dòng)翡翠湖板板塊作為為新的商商業(yè)中心心，將是是強(qiáng)勁的的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手，但但后續(xù)供供應(yīng)較為為缺乏政務(wù)區(qū)承承接板塊塊后續(xù)儲(chǔ)儲(chǔ)備住宅宅用地量量較大，，但當(dāng)前前尚無(wú)明明確土地地出讓信信息翡翠湖板塊明珠廣場(chǎng)板塊政務(wù)區(qū)承接板塊南艷湖板塊金寨南路板塊價(jià)值提升有賴于地塊條件及產(chǎn)品品質(zhì)，當(dāng)前信息尚不明確板塊價(jià)值提升依賴于商業(yè)升級(jí)，品牌及開(kāi)發(fā)水平，兩因素較為明確價(jià)值提升空間相對(duì)較小當(dāng)前最高板塊，價(jià)值鞏固和提升有賴于持續(xù)供應(yīng)，但后續(xù)供應(yīng)缺乏板塊價(jià)值提升取決于南艷湖公園、商業(yè)配套完善及后續(xù)開(kāi)發(fā)水平，但當(dāng)前尚不具備客戶競(jìng)爭(zhēng)35宏觀市場(chǎng)場(chǎng)機(jī)會(huì)挖挖掘市場(chǎng)演變變下經(jīng)開(kāi)開(kāi)區(qū)的機(jī)機(jī)會(huì)內(nèi)部?jī)r(jià)值值演變下下的客戶戶選擇客戶結(jié)構(gòu)構(gòu)演變36發(fā)達(dá)的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)及鄰鄰近肥西西區(qū)位決決定經(jīng)開(kāi)開(kāi)區(qū)主力力客戶為為地緣型型及肥西西客戶客戶結(jié)構(gòu)演變?nèi)珖?guó)現(xiàn)象客戶構(gòu)成現(xiàn)狀地緣型客戶區(qū)域主流客戶群體，比例最大的構(gòu)成部分；支付能力差異較大，可細(xì)分為精英階層、主流階層和擠壓階層三類。肥西及其他進(jìn)城客戶當(dāng)前市場(chǎng)的主力客戶之一；根據(jù)關(guān)注點(diǎn)，可細(xì)分為配套追求型和品質(zhì)改善型進(jìn)城兩類。區(qū)域、配配套、品品質(zhì)、總總價(jià)、環(huán)環(huán)境等區(qū)域、品品質(zhì)、價(jià)價(jià)格、總總價(jià)………高價(jià)區(qū)域外溢客戶市區(qū)房?jī)r(jià)出現(xiàn)較大漲幅后出現(xiàn)的客戶；根據(jù)溢出動(dòng)機(jī)可細(xì)分為低價(jià)擠壓型和品質(zhì)擠壓型客。品質(zhì)、價(jià)價(jià)格、配配套………稀缺物業(yè)或絕對(duì)品質(zhì)追隨者區(qū)域內(nèi)少數(shù)稀缺物業(yè)和高品質(zhì)項(xiàng)目吸引的客戶；稀缺物業(yè)業(yè)、開(kāi)發(fā)發(fā)商品牌牌長(zhǎng)期以來(lái)來(lái)相對(duì)獨(dú)獨(dú)立的發(fā)發(fā)展模式式及鄰近近肥西的的區(qū)位特特征決定定當(dāng)前的的客戶構(gòu)構(gòu)成置業(yè)驅(qū)動(dòng)動(dòng)因素及及未來(lái)區(qū)區(qū)域價(jià)值值的演變變將決定定后續(xù)客客戶構(gòu)成成的演變變投資者區(qū)域升值潛力和租賃市場(chǎng)吸引的客戶；根據(jù)關(guān)注物業(yè)可細(xì)分為公寓、商鋪和住宅型。升值潛力力、投資資回報(bào)37目前僅有有玫瑰園園和一方方城能吸吸引這類類客戶絕對(duì)品質(zhì)質(zhì)追求客客戶受物物業(yè)類型型或資源源驅(qū)動(dòng)的的，未來(lái)來(lái)流動(dòng)具具有不確確定性，，并非本本項(xiàng)目客客戶客戶結(jié)構(gòu)演變?nèi)珖?guó)現(xiàn)象絕對(duì)品質(zhì)追求客戶國(guó)耀一方方城翡翠湖一一線湖景景稀缺缺空空中中別別墅墅產(chǎn)產(chǎn)品品首層層二層層230㎡㎡：：四四房房三三廳廳四四衛(wèi)衛(wèi)綠城城玫玫瑰瑰園園翡翠翠湖湖一一線線湖湖景景稀缺缺法法式式合合院院別別墅墅開(kāi)發(fā)發(fā)商商一一流流品品質(zhì)質(zhì)口口碑碑高層景觀公寓法式合院別墅高品品質(zhì)質(zhì)產(chǎn)產(chǎn)品品僅僅是是吸吸引引這這類類客客戶戶的的必必要要條條件件，，更更重重要要的的是是取取決決于于項(xiàng)項(xiàng)目目所所不不具具備備的的稀稀缺缺物物業(yè)業(yè)類類型型或或稀稀缺缺資資源源富豪豪階階層層和和高高端端富富裕裕階階層層；；高層層豪豪宅宅產(chǎn)產(chǎn)品品客客戶戶總總價(jià)價(jià)承承受受能能力力200萬(wàn)萬(wàn)以以上上，，別別墅墅客客戶戶承承受受能能力力能能達(dá)達(dá)到到千千萬(wàn)萬(wàn)以以上上。。玫瑰瑰園園和和一一方方城城的的客客戶戶來(lái)來(lái)自自全全市市范范圍圍的的實(shí)實(shí)力力階階層層；；經(jīng)開(kāi)開(kāi)區(qū)區(qū)有有能能力力承承受受這這類類產(chǎn)產(chǎn)品品的的客客戶戶很很少少。。總價(jià)價(jià)承承受受能能力力很很高高全市市范范圍圍內(nèi)內(nèi)的的客客戶戶多受受已已建建成成的的翡翡翠翠湖湖湖湖景景資資源源占占有有所所驅(qū)驅(qū)動(dòng)動(dòng)；；為一方方城空空中別別墅和和玫瑰瑰別墅墅所吸吸引；；追隨綠綠城品品質(zhì)。。關(guān)注稀稀缺物物業(yè)或或資源源38租賃需需求+升值值潛力力吸引引了部部分投投資客客，本本項(xiàng)目目可抓抓住，，但并并不屬屬于主主抓的的重點(diǎn)點(diǎn)客戶結(jié)構(gòu)演變?nèi)珖?guó)現(xiàn)象投資型客戶普通住住宅投投資公寓投投資臨近明明珠廣廣場(chǎng)商商圈，，臨近近產(chǎn)業(yè)業(yè)區(qū)的的本項(xiàng)項(xiàng)目可可能吸吸引少少量投投資客客，尤尤其是是在入入市早早期；；這是是項(xiàng)目目做城城市街街鋪或或公寓寓的基基礎(chǔ)商業(yè)投投資置業(yè)驅(qū)動(dòng)點(diǎn)中環(huán)城和明珠廣場(chǎng)商業(yè)配套升級(jí)帶動(dòng)住宅價(jià)值看漲龐大的產(chǎn)業(yè)工人群體形成眾多的租賃需求基于自營(yíng)需要升值、或投資回報(bào)規(guī)劃利好可能形成投資價(jià)值點(diǎn)周邊規(guī)劃中或在建的配套可對(duì)項(xiàng)目升值形成預(yù)期；大項(xiàng)目前期推出產(chǎn)品可能形成投資價(jià)值點(diǎn)；產(chǎn)業(yè)工人或?qū)W生租賃需求較多產(chǎn)業(yè)區(qū)內(nèi)眾多的產(chǎn)業(yè)工人限于購(gòu)買力暫時(shí)買不了房的、大學(xué)城的學(xué)生及剛參加工作的白領(lǐng)形成較大的租賃市場(chǎng)經(jīng)開(kāi)區(qū)龐大的居住群體——包括產(chǎn)業(yè)工人與大學(xué)城學(xué)生及教師，形成商業(yè)消費(fèi)需求，形成自營(yíng)需求；基于自營(yíng)可行性，帶來(lái)了投資回報(bào)率；典型置業(yè)項(xiàng)目中環(huán)城、梧桐語(yǔ)、花半里，百樂(lè)門(mén)青年城1號(hào)、芒果墅，大千世界、天時(shí)非?？臻g、博雅居住宅區(qū)域的城市街鋪、港澳廣場(chǎng)等商業(yè)項(xiàng)目需求產(chǎn)品與自住型客戶需求點(diǎn)一致，需求主流居家產(chǎn)品40㎡一房、60㎡左右的兩房100萬(wàn)以下小面積、低總價(jià)的商鋪39客戶層層次相相對(duì)較較高，，對(duì)品品質(zhì)有有一定定追求求；主要關(guān)關(guān)注中中環(huán)城城、花花半里里及童童話名名苑等等市場(chǎng)場(chǎng)口碑碑較好好或洋洋房項(xiàng)項(xiàng)目。。地緣客客戶的的精英英階層層多選選擇優(yōu)優(yōu)勢(shì)區(qū)區(qū)域的的優(yōu)質(zhì)質(zhì)項(xiàng)目目，本本項(xiàng)目目具備備吸引引這撥撥客戶戶的能能力典型置置業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目———中中環(huán)城城“客戶戶群里里比較較高層層級(jí)的的客戶戶主要要就是是大學(xué)學(xué)城老老師這這類收收入穩(wěn)穩(wěn)定的的多一一些，，比如如安大大、工工大的的老教教授，，經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)力力還算算是比比較強(qiáng)強(qiáng)的；；還有有做生生意的的，這這撥客客戶買買110、、130的的都有有。其其實(shí)整整個(gè)中中環(huán)城城的客客戶群群算高高素質(zhì)質(zhì)客群群，購(gòu)購(gòu)買群群體素素質(zhì)比比較高高?！薄薄L中中環(huán)城城銷售售經(jīng)理理客戶結(jié)構(gòu)演變?nèi)珖?guó)現(xiàn)象地緣型客戶金寨路路以西西主要要為翡翡翠湖湖板塊塊、明明珠廣廣場(chǎng)板板塊及及政務(wù)務(wù)承接接板塊塊本項(xiàng)目目占據(jù)據(jù)明珠珠廣場(chǎng)場(chǎng)優(yōu)勢(shì)勢(shì)地段段，通通過(guò)高高品質(zhì)質(zhì)產(chǎn)品品的打打造，，可以以吸引引到這這撥客客戶。。多認(rèn)為為金寨寨路以以東為為工業(yè)業(yè)區(qū)、、以西西為居居住、、行政政、教教育等等綜合合中心心多居住住或生生活在在金寨寨路以以西，，對(duì)區(qū)區(qū)域環(huán)環(huán)境認(rèn)認(rèn)同度度高。。區(qū)域形形象刻刻板多為大大學(xué)教教師、、事業(yè)業(yè)單位位員工工、原原住民民、及及實(shí)力力較強(qiáng)強(qiáng)的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)員員工；；普遍能能承受受70萬(wàn)~90萬(wàn)左左右的的總價(jià)價(jià)。支付能能力較較強(qiáng)各年齡齡段都都有，，但多多在30歲歲左右右，首首次改改善客客戶較較多；；原住民民大多多為改改善型型，但但數(shù)量量較少少。改善客客戶較較多實(shí)力較較強(qiáng)，，多選選擇100㎡~120㎡㎡舒適適但不不奢侈侈的居居家三三房；；機(jī)少量量客戶戶選擇擇130㎡㎡以上上舒適適三房房追求產(chǎn)產(chǎn)品品品質(zhì)金寨路路以西西板塊塊價(jià)值值普遍遍較高高，且且目前前為供供應(yīng)熱熱點(diǎn)；；當(dāng)前價(jià)價(jià)格一一般不不超7000，，在承承受范范圍內(nèi)內(nèi)。集中在在高價(jià)價(jià)值板板塊傾向主主流居居家戶戶型40地緣客客戶的的主流流居家家階層層開(kāi)始始出現(xiàn)現(xiàn)置業(yè)業(yè)驅(qū)動(dòng)動(dòng)的細(xì)細(xì)分，，品質(zhì)質(zhì)追求求者是是我們們的捕捕捉對(duì)對(duì)象客戶結(jié)構(gòu)演變?nèi)珖?guó)現(xiàn)象地緣型客戶金寨路路以西西主要要為翡翡翠湖湖板塊塊、明明珠廣廣場(chǎng)板板塊及及政務(wù)務(wù)承接接板塊塊大量的的主流流居家家客戶戶是本本案的的強(qiáng)大大支持持，我我們需需要從從主流流居家家客戶戶中切切分出出品質(zhì)質(zhì)追求求者作作為重重要客客戶普遍能能承受受60~70萬(wàn)萬(wàn)左右右的總總價(jià)，，多為為總價(jià)價(jià)敏感感?？們r(jià)敏敏感職業(yè)多多為實(shí)實(shí)力較較強(qiáng)的的產(chǎn)業(yè)業(yè)工人人和青青年教教師；；多在30歲歲左右右，以以首置置首改改為主主有一定定支付付能力力在實(shí)力力允許許的情情況下下傾向向于購(gòu)購(gòu)買功功能齊齊全的的戶型型；地地緣客客戶選選擇100㎡左左右相相對(duì)舒舒適房房型，，品質(zhì)質(zhì)客戶戶妥協(xié)協(xié)面積積選擇擇高品品質(zhì)的的90㎡左左右緊緊湊三三房注重功功能空空間，，偏實(shí)實(shí)用主主義典型置置業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目：：中環(huán)環(huán)城中中小戶戶型“買88、、96平米米的年年輕人人居多多，主主要是是來(lái)自自經(jīng)開(kāi)開(kāi)區(qū)，，產(chǎn)業(yè)業(yè)工人人較多多，例例如江江淮廠廠、安安凱的的產(chǎn)業(yè)業(yè)工人人；還還有大大學(xué)城城的老老師；；以及及剛畢畢業(yè)在在附近近上班班的白白領(lǐng)””———中中環(huán)城城銷售售經(jīng)理理典型置置業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目：：御湖湖觀邸邸、梧梧桐雨雨部分客客戶地地緣性性明顯顯，注注重置置業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目距距離工工作地地點(diǎn)的的距離離或交交通便便捷程程度；；出現(xiàn)了了一批批品質(zhì)質(zhì)追求求者，，可以以因?yàn)闉楫a(chǎn)品品而改改變區(qū)區(qū)域；；區(qū)域價(jià)價(jià)值追追求者者為停停留在在優(yōu)勢(shì)勢(shì)區(qū)域域而減減小面面積置業(yè)驅(qū)驅(qū)動(dòng)多多元化化，出出現(xiàn)品品質(zhì)細(xì)細(xì)分主流居居家客客戶是是整個(gè)個(gè)經(jīng)開(kāi)開(kāi)區(qū)現(xiàn)現(xiàn)有客客戶的的最主主力基礎(chǔ)龐龐大41實(shí)力較較弱的的地緣緣型客客戶迫迫于價(jià)價(jià)格壓壓力，，被迫迫外溢溢至金金寨路路以南南板塊塊置業(yè)業(yè)客戶結(jié)構(gòu)演變?nèi)珖?guó)現(xiàn)象地緣型客戶這部分分價(jià)格格擠壓壓客戶戶并非非我們們的重重點(diǎn)客客戶工作生生活普普遍在在金寨寨路以以東，，考慮慮到便便利性性，沒(méi)沒(méi)有抗抗性；；基于居居住需需要，，對(duì)區(qū)區(qū)域、、配套套、產(chǎn)產(chǎn)權(quán)進(jìn)進(jìn)行妥妥協(xié)妥協(xié)區(qū)區(qū)域、、配套套、產(chǎn)產(chǎn)權(quán)職業(yè)多多為普普通的的產(chǎn)業(yè)業(yè)工人人以及及經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)力力較弱弱的原原住民民；總價(jià)承承受能能力普普遍在在50萬(wàn)-60萬(wàn)之之間；；支付能能力較較弱一般較較為年年輕，，多在在30歲左左右，，多為為首次次置業(yè)業(yè)；多數(shù)鑒鑒于收收入預(yù)預(yù)期及及家庭庭狀況況，多多立足足于長(zhǎng)長(zhǎng)期生生活需需要。。首次置置業(yè)為為主鑒于后后期改改善的的可能能性小小，一一般選選擇主主流居居家戶戶型80㎡㎡兩房房或90㎡㎡三房房；在高價(jià)價(jià)項(xiàng)目目置業(yè)業(yè)多選選擇小小戶型型。傾向主主流緊緊湊戶戶型集中南南艷湖湖和金金寨南南路板板塊置置業(yè)，，已經(jīng)經(jīng)無(wú)力力承受受優(yōu)勢(shì)勢(shì)區(qū)域域的價(jià)價(jià)格；；少量客客戶妥妥協(xié)了了產(chǎn)權(quán)權(quán)，前前往金金寨南南路品品質(zhì)項(xiàng)項(xiàng)目置置業(yè)集中在在非優(yōu)優(yōu)勢(shì)區(qū)區(qū)域金寨路路以西西價(jià)格格較高高，以東價(jià)價(jià)格較較低典型置置業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目：：錦繡繡大地地城、、薩爾爾斯堡堡“經(jīng)開(kāi)開(kāi)區(qū)周周邊產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的的占40%。有有的客客戶想想要好好的產(chǎn)產(chǎn)品，，但是是又花花不了了高價(jià)價(jià)，會(huì)會(huì)到我我們這這里買買。””———薩爾爾斯堡堡銷售售代表表典型置置業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目：：經(jīng)開(kāi)開(kāi)區(qū)小小戶型型公寓寓產(chǎn)品品為了居居住需需要，，大部部分客客戶會(huì)會(huì)妥協(xié)協(xié)產(chǎn)品品品質(zhì)質(zhì)，不不會(huì)為為了品品質(zhì)支支付更更高價(jià)價(jià)格，，而是是選擇擇另外外的區(qū)區(qū)域?qū)嵱弥髦髁x為為主42未來(lái)價(jià)價(jià)格平平臺(tái)提提升及及子板板塊價(jià)價(jià)值格格局的的演變變將推推動(dòng)地地緣型型客戶戶置業(yè)業(yè)行為為發(fā)生生演變變客戶結(jié)構(gòu)演變?nèi)珖?guó)現(xiàn)象地緣型客戶未來(lái)本本項(xiàng)目目依托托優(yōu)勢(shì)勢(shì)地段段，主主要以以吸納納經(jīng)開(kāi)開(kāi)區(qū)精精英階階層及及主流流階層層中的的品質(zhì)質(zhì)或區(qū)區(qū)域價(jià)價(jià)值追追求者者區(qū)域價(jià)價(jià)格平平臺(tái)的的提升升將導(dǎo)導(dǎo)致客客戶流流動(dòng)至至價(jià)格格較低低的板板塊新的高高價(jià)值值板塊塊的出出現(xiàn)將將拉動(dòng)動(dòng)原高高價(jià)值值板塊塊客戶戶發(fā)生生流動(dòng)動(dòng)翡翠湖板塊明珠廣場(chǎng)板塊政務(wù)區(qū)承接板塊南艷湖板塊金寨南路板塊經(jīng)開(kāi)區(qū)區(qū)的精精英階階層仍仍然會(huì)會(huì)選擇擇高價(jià)價(jià)值區(qū)區(qū)域置置業(yè)，，被動(dòng)動(dòng)接受受高價(jià)價(jià)格；；郊區(qū)化化發(fā)展展將推推動(dòng)經(jīng)經(jīng)開(kāi)區(qū)區(qū)整體體房?jī)r(jià)價(jià)的上上漲，，收入入相對(duì)對(duì)較低低的地地緣型型客戶戶將不不得不不從高高價(jià)值值板塊塊撤出出，回回到價(jià)價(jià)格相相對(duì)較較低的的板塊塊主流階階層進(jìn)進(jìn)一步步分化化：部部分客客戶將將為了了地段段或產(chǎn)產(chǎn)品品品質(zhì)，，一定定程度度上縮縮減使使用面面積，，仍然然停留留在優(yōu)優(yōu)勢(shì)區(qū)區(qū)域，，選擇擇優(yōu)質(zhì)質(zhì)項(xiàng)目目的小小戶型型部分主主流階階層被被擠壓壓至南南艷湖湖或金金寨南南路板板塊的的點(diǎn)式式項(xiàng)目目；43品質(zhì)外外溢客客戶緣緣于近近兩年年政務(wù)務(wù)區(qū)和和黃潛潛望板板塊的的品質(zhì)質(zhì)性價(jià)價(jià)比產(chǎn)產(chǎn)品的的日趨趨稀缺缺客戶結(jié)構(gòu)演變?nèi)珖?guó)現(xiàn)象高價(jià)區(qū)外溢客戶職業(yè)多多為教教師、、白領(lǐng)領(lǐng)、小小公務(wù)務(wù)員，，收入入較高高；收入提提高潛潛力較較大，，總價(jià)價(jià)承受受能力力有限限，一一般在在70-80萬(wàn)萬(wàn)，有有限總總價(jià)內(nèi)內(nèi)關(guān)注注性價(jià)價(jià)比。。總價(jià)承承受能能力有有限多為蜀蜀山區(qū)區(qū)、高高新區(qū)區(qū)和政政務(wù)區(qū)區(qū)客戶戶；認(rèn)同政政務(wù)區(qū)區(qū)未來(lái)來(lái)的中中心價(jià)價(jià)值；；首次置置業(yè)較較多。。多來(lái)源源于西西南區(qū)區(qū)域通過(guò)開(kāi)開(kāi)發(fā)商商品牌牌和項(xiàng)項(xiàng)目市市場(chǎng)口口碑判判斷產(chǎn)產(chǎn)品品品質(zhì)；；關(guān)注區(qū)區(qū)域價(jià)價(jià)值升升值潛潛力、、生活活及交交通配配套；；對(duì)包括括園林林、外外立面面等在在內(nèi)的的品質(zhì)質(zhì)有一一定鑒鑒賞能能力關(guān)注產(chǎn)產(chǎn)品品品質(zhì)政務(wù)區(qū)區(qū)、黃黃潛望望價(jià)格格提升升，主主流品品質(zhì)產(chǎn)產(chǎn)品稀稀缺傾向于于選擇擇經(jīng)開(kāi)開(kāi)內(nèi)品品質(zhì)口口碑好好的中中環(huán)城城、國(guó)國(guó)耀花花半里里等項(xiàng)項(xiàng)目置置業(yè)；；多關(guān)注注中環(huán)環(huán)城的的商業(yè)業(yè)附近近的項(xiàng)項(xiàng)目。。選擇主主流高高品質(zhì)質(zhì)項(xiàng)目目距離政政務(wù)區(qū)區(qū)近的的上湖湖名院院此類類客戶戶較多多；繁華大大道以以南的的區(qū)域域幾乎乎沒(méi)有有這類類客戶戶存在在。傾向于于政務(wù)務(wù)區(qū)附附近鑒于較較好的的收入入，多多選擇擇中環(huán)環(huán)城等等的三三房戶戶型；；鑒于后后期換換房的的期望望，在在支付付能力力較弱弱時(shí)一一般選選擇高高品質(zhì)質(zhì)項(xiàng)目目小戶戶型。。主流居家家戶型居居多附近區(qū)域域外溢的的品質(zhì)型型客戶多多選擇高高品質(zhì)主主流項(xiàng)目目，在支支付能力力一般時(shí)時(shí)會(huì)選擇擇較小的的戶型典型置業(yè)業(yè)項(xiàng)目：：中環(huán)城城中小戶戶型、花花半里“在附近近上班的的白領(lǐng)，，這部分分以在高高新區(qū)上上班的比比較多，，主要是是因?yàn)辄S黃山路價(jià)價(jià)格太高高，一般般人承受受不了。。來(lái)自高高新區(qū)的的客戶大大概占到到客戶總總體量的的兩成左左右，高高新區(qū)來(lái)來(lái)的改善善型的不不多，一一般都是是剛需首首套房””———訪中環(huán)環(huán)城銷售售經(jīng)理44限于經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)力，，價(jià)格擠擠壓型客客戶從房房?jī)r(jià)普遍遍較高的的市區(qū)外外溢至經(jīng)經(jīng)開(kāi)區(qū)客戶結(jié)構(gòu)演變?nèi)珖?guó)現(xiàn)象高價(jià)區(qū)外溢客戶剛參加工工作的小小白領(lǐng)或或者父母母給小孩孩買婚房房，多為為首次置置業(yè)；城市擠壓壓基層多多因家庭庭結(jié)構(gòu)的的改變而而選擇到到低價(jià)的的經(jīng)開(kāi)區(qū)區(qū)進(jìn)行改改善。多為市區(qū)區(qū)內(nèi)小白白領(lǐng)和收收入較低低階層；；承受能力力較低，，一般在在50-60萬(wàn)萬(wàn)；表現(xiàn)為低低價(jià)追隨隨型。經(jīng)開(kāi)區(qū)價(jià)價(jià)格普遍遍低于市市區(qū)價(jià)格格首置和改改善并存存承受能力力較低多選與市市區(qū)交通通便利項(xiàng)項(xiàng)目更高的妥妥協(xié)受價(jià)格擠擠壓至經(jīng)經(jīng)開(kāi)區(qū)，，工作生生活圈子子大都還還處于市市區(qū)內(nèi)，，關(guān)注兩兩地之間間的交通通便利程程度；關(guān)注交通通配套價(jià)格擠壓壓型客戶戶傾向于于選擇與與市區(qū)交交通便利利的小戶戶型和價(jià)價(jià)格較低低的改善善型產(chǎn)品品典型置業(yè)業(yè)項(xiàng)目：：御湖觀觀?。骸啊翱蛻糁髦饕墙?jīng)經(jīng)開(kāi)的、、肥西的的（占的的比例少少一些））、還有有一部分分來(lái)自蜀蜀山區(qū)的的。高新區(qū)的的客戶主主要是以以單位的的白領(lǐng)為為主，高高新區(qū)的的客戶買買100平左右右的比較較多。經(jīng)開(kāi)區(qū)區(qū)的廠里里的客戶戶有產(chǎn)業(yè)業(yè)工人、、白領(lǐng)與與公司領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)都有有；還有有一部分分客戶為為68中中與合肥肥學(xué)院的的老師””典型置業(yè)業(yè)項(xiàng)目：：百樂(lè)門(mén)門(mén)、梧桐桐語(yǔ)金寨路沿沿線和翡翡翠路沿沿線項(xiàng)目目有較多多的此類類客戶，，尤其是是首置擠擠壓型；；更低的總總價(jià)限制制下是更更多的妥妥協(xié)，例例如產(chǎn)權(quán)權(quán)、地段段、戶型型面積的的妥協(xié)；；多選小小戶型和和改善戶戶型綜合考慮慮交通條條件，首首置客戶戶多選擇擇百樂(lè)門(mén)門(mén)、梧桐桐語(yǔ)等項(xiàng)項(xiàng)目小戶戶型；改改善型客客戶多選選擇價(jià)值值較低板板塊的舒舒適戶型型，比如如御湖觀觀邸45周邊板塊的的價(jià)格平臺(tái)臺(tái)提升及政政務(wù)區(qū)中心心價(jià)值的凸凸顯將為區(qū)區(qū)域帶來(lái)更更多的客戶戶客戶結(jié)構(gòu)演變?nèi)珖?guó)現(xiàn)象地緣型客戶項(xiàng)目所處區(qū)區(qū)域有機(jī)會(huì)會(huì)通過(guò)品質(zhì)質(zhì)打造吸引引更多的品品質(zhì)外溢型型客戶，小小戶型能留留住一些低低價(jià)溢出客客戶周邊板塊價(jià)