企業(yè)公園項目年度營銷推廣策略課件

企業(yè)公園項目年度營銷推廣策略課件2013年，建立敵后根據(jù)地才能打勝仗！企業(yè)公園2013年年度營銷推廣策略2013年，博思堂觀點：1、臺面上的傳統(tǒng)營銷不能實現(xiàn)有效來電來訪，更不能促成成交；2、大量的傳統(tǒng)媒體付出、成本付出最好的結果是有影響沒銷售；3、即使建立了高新區(qū)的項目形象，同質(zhì)化的項目配套會讓有效的客戶跪倒在價格的石榴裙下，還是產(chǎn)生不了銷售；4、狗熊造就了英雄，丑陋贊揚了美麗。所以我們要感謝高新區(qū)其他差的項目。事實上市場已經(jīng)把我自然的推到了臺面上，客戶和市場已經(jīng)認可了我們的價值，所以臺面上的事情我們可以不用再做文章。要在臺下做文章，而且要大做文章。博思堂觀點：第一步看清敵我矛盾第二步選擇作戰(zhàn)場地第三步選好作戰(zhàn)武器建立好根據(jù)地關門消滅敵人第四步鞏固勝利果實第一步看清敵我矛盾第一步看清敵我矛盾第一步看清敵我矛盾市場的矛盾在核心競爭力！企業(yè)公園2012年市場輸出一年，我們的核心競爭力到底是什么？價格？地段？規(guī)劃？配套？產(chǎn)品？園林？……價格？地段？規(guī)劃？配套？產(chǎn)品？園林？……第一個敵我矛盾企業(yè)公園與普通寫字樓的矛盾第一個敵我矛盾寫字樓市場關注點：寫字樓的市場關注點：價格、租金、回報、地段、潛力、配套等。寫字樓市場關注點：寫字樓的市場關注點：工業(yè)地產(chǎn)市場關注點：工業(yè)地產(chǎn)的市場關注點：價格、地段、潛力、園區(qū)配套、企業(yè)扶持政策。工業(yè)地產(chǎn)市場關注點：工業(yè)地產(chǎn)的市場關注點：總結：工業(yè)地產(chǎn)的市場在關注價格、地段、潛力的同時，他們還關注政策扶持、園區(qū)配套環(huán)境，而工業(yè)地產(chǎn)所被關注的這些恰恰是普通寫字樓所無法滿足的點！工業(yè)地產(chǎn)相對寫字樓的差異點在園區(qū)配套、政策優(yōu)惠！總結：工業(yè)地產(chǎn)的市場在關注價格、地段、潛力的同時，他們還關注第二個敵我矛盾：企業(yè)公園與西區(qū)競品的矛盾第二個敵我矛盾：產(chǎn)業(yè)園四大產(chǎn)品組件地段交通外圍配套廠房類研發(fā)類辦公類物流類基礎配套商業(yè)生活配套稅收類產(chǎn)業(yè)/專項類中小企業(yè)類產(chǎn)業(yè)園四大產(chǎn)品組件地段廠房類基礎配套稅收類企業(yè)公園項目年度營銷推廣策略課件總結：從鄭州市場工業(yè)地產(chǎn)來看，市場的競爭點大多在價格、產(chǎn)品、地段上！而真正的園區(qū)配套這一塊也沒有較大的競爭空間，政策方面的競爭也基本處于空缺狀態(tài)！鄭州工業(yè)地產(chǎn)市場競爭機制較為原始化！企業(yè)公園要在眾多競品中突圍，必須做附加值競爭：配套，政策、增值服務競爭！總結：從鄭州市場工業(yè)地產(chǎn)來看，市場的競爭點大多在價格、產(chǎn)品、高新區(qū)工業(yè)地產(chǎn)競爭層次分析第三梯隊第二梯隊第一梯隊附加值競爭企業(yè)公園產(chǎn)品競爭臺灣科技園、國家動漫產(chǎn)業(yè)基地、總部企業(yè)基地、中部港！價格競爭嘉圖·西部發(fā)展基地、龍鼎企業(yè)中心！高新區(qū)工業(yè)地產(chǎn)競爭層次分析第一附加值競爭產(chǎn)品競爭價格競爭要與寫字樓、同類產(chǎn)品做到最大化、最具有優(yōu)勢的區(qū)分：我們要做配套、政策、增值服務附加值競爭！1、建立企業(yè)公園24小時生活服務體系；2、建立企業(yè)公園特有的政策優(yōu)惠體系；3、建立企業(yè)公園特有的增值服務體系！要與寫字樓、同類產(chǎn)品做到最大化、最具有優(yōu)勢的區(qū)分：1、建立企24小時生活體系之：園區(qū)基礎配套24小時生活體系之：園區(qū)基礎配套24小時生活體系之：商務生活配套必備功能備選功能24小時生活體系之：商務生活配套必備功能備選功能企業(yè)所得稅優(yōu)惠除享受國家優(yōu)惠政策外，從新公司獲利年度起，第1年內(nèi)地方財政獎勵繳納所得稅額縣級留成部分的100%，第2－3年由地方財政獎勵繳納所得額縣級留成部分的50%；高新技術企業(yè)獲得高新技術企業(yè)認定的企業(yè)，可享受企業(yè)所得稅15%的稅率；個人所得稅優(yōu)惠年納稅總額達到300萬元以上，先征后獎，給予企業(yè)3名高管本人當年繳納個人所得稅額的獎勵；年納稅總額達到500萬元以上，先征后獎，給予企業(yè)5名高管本人當年繳納個人秘得稅額的獎勵；年納稅總額達到1000萬元以上，先征后獎，給予企業(yè)10名高管本人當年繳納個人所得稅額的獎勵。政策優(yōu)惠體系之：稅收類政策企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策優(yōu)惠體系之：稅收類政策政府專項資金地方市服務業(yè)發(fā)展引導專項資金地方市可再生能源和新能源發(fā)展專項資金高技術產(chǎn)業(yè)化專項資金地方市科技小巨人企業(yè)及培育企業(yè)專項資金國家重大科技項目地方匹配專項資金國家和地方市重點新產(chǎn)品計劃項目專項資金地方技術經(jīng)紀促進專項資金地方市納米科技專項資金地方市軟件和集成電路產(chǎn)業(yè)發(fā)展專項資金地方市知識產(chǎn)權示范企業(yè)專項資金地方市加快自主品牌建設專項資金物聯(lián)網(wǎng)發(fā)展專項資金管理暫行辦法地方市企業(yè)自主創(chuàng)新專項資金地方市引進技術的吸收與創(chuàng)新地方市認定企業(yè)技術中心及專項資金地方市信息化發(fā)展專項資金對外經(jīng)濟技術合作專項資金馳名商標認定及專項資金地方環(huán)境保護專項資金地方市標準化推進專項資金地方市人才發(fā)展資金地方市領軍人才專項資金地方市專利資助專項資金聯(lián)盟計劃—難題招標專項資金政策優(yōu)惠體系之：產(chǎn)業(yè)專項政策政府專項資金政策優(yōu)惠體系之：產(chǎn)業(yè)專項政策中央目前有7項資金支持中小企業(yè)設立于1999年的科技型中小企業(yè)技術創(chuàng)新基金設立于2000年的中小企業(yè)國際市場開拓資金設立于2001年的農(nóng)業(yè)科技成果轉(zhuǎn)化資金設立于2003年的中小企業(yè)服務體系專項補助資金設立于2004年的中小企業(yè)發(fā)展專項資金設立于2004年的中小企業(yè)平臺式服務體系專項補助資金設立于2007年的中小企業(yè)成長工程引導資金……2012年中央財政劃撥的支持企業(yè)調(diào)整重心和技術改造的150億元中，有30億元是集中用在中小企業(yè)的！政策優(yōu)惠體系之：產(chǎn)業(yè)專項政策中央目前有7項資金支持中小企業(yè)政策優(yōu)惠體系之：產(chǎn)業(yè)專項政策增值服務體系之：五大類25種增值服務體系之：五大類25種增值服務體系之：專業(yè)服務類增值服務體系之：專業(yè)服務類專業(yè)服務分類專業(yè)服務分類專業(yè)服務分類專業(yè)服務分類2013年兩本樓書，釋放項目核心競爭力問題：1、企業(yè)公園24小時商務指南；2、企業(yè)增值讀本。2013年兩本樓書，1、企業(yè)公園24小時商務指南；企業(yè)公園項目年度營銷推廣策略課件企業(yè)公園項目年度營銷推廣策略課件第二步選擇作戰(zhàn)場地第二步選擇作戰(zhàn)場地清楚了項目的核心競爭力，那么在開始找客戶之前，首先要了解企業(yè)公園2013年賣什么？二期小高層產(chǎn)品！清楚了項目的核心競爭力，那么在開始找客戶之前，優(yōu)勢：1、可選面積大，可分割性強；機會：1、功能性具備寫字樓屬性；2、價格較寫字樓產(chǎn)品要低；劣勢：1、樓層高，自動屏蔽一部分生產(chǎn)型客戶；2、高樓層辦公給企業(yè)帶來很多不便利性；威脅：1、小高層辦公無市場優(yōu)勢；2、產(chǎn)品局限，讓客戶被其他低價、功能性強的項目搶走；總結：小高層產(chǎn)品的市場競爭力較低，但其存在一個機會點，具備寫字樓功能的形態(tài)！這為我們在尋找客群上，找到了更多的出路！優(yōu)勢：機會：劣勢：威脅：總結：小高層產(chǎn)品的市場競爭力較低，但項目整體價值分析優(yōu)勢：1、地段；2、園區(qū)配套設施機會：1、萬科、建業(yè)、升龍品牌；2、高新區(qū)發(fā)展政策；劣勢：1、價格高，推售產(chǎn)品局限；2、無高新區(qū)政策扶持板塊；3、園區(qū)整體氛圍不強；威脅：1、同類產(chǎn)品價格戰(zhàn)；總結：區(qū)域價值的利好點可能會為我們來帶一部分的投資客。但是小高層產(chǎn)品局限、和氛圍，讓園區(qū)整體競爭力量較弱，不可避免的被同類底價競品搶客戶！項目整體價值分析優(yōu)勢：機會：劣勢：威脅：總結：區(qū)域價值的利好鎖定客群：金水區(qū)、高新區(qū)、鄭東新區(qū)博思堂觀點：三大板塊寫字樓密集，正是本項目競爭的核心區(qū)域！2013年項目推廣渠道上應將重點放在此三大板塊！鎖定客群：金水區(qū)、高新區(qū)、鄭東新區(qū)渠道鎖定：短信、路過、朋友介紹！博思堂觀點：客群在認知途徑上較為私密、小眾，2013年本項目媒體投放應加強老帶新、周邊封殺、點對點直接輸出！渠道鎖定：短信、路過、朋友介紹！通過來訪的數(shù)據(jù)，除短信我們可以看出路過客戶和朋友介紹最多，也就是，我們的主戰(zhàn)場在高新區(qū)！金水區(qū)、東區(qū)為重點媒體投放區(qū)域！通過來訪的數(shù)據(jù)，除短信我們可以看出路過客戶和朋友介紹最多，也三大類客群必須抓1、高新區(qū)工業(yè)地產(chǎn)需求客戶必須抓；2、金水區(qū)、東區(qū)寫字樓客群必須抓；3、輻射河南商務投資類客群必須抓。三大類客群必須抓必抓客群一如何從同類產(chǎn)品里搶來客戶？一、市場傳輸點搶占：1、搶配套：24小時全天候商務服務體；2、搶政策：用園區(qū)政策來吸引客戶；3、搶服務：用增值服務來區(qū)別與其他同類產(chǎn)品。二、渠道至高點搶占：1、現(xiàn)場氛圍封殺，以及高新區(qū)主要路口戶外，競品路口；2、封殺高新區(qū)高端4S店（刻有項目廣播和汽車音樂的CD碟派送）；2、封殺企業(yè)服務機構；3、封殺鄭州城市西大門短信歡迎。（企業(yè)公園歡迎您來到鄭州……）必抓客群一一、市場傳輸點搶占：必抓客群二如何從寫字樓市場抓來客戶？一、市場傳輸點搶占：1、搶潛力：機會點：緊鄰萬科高新區(qū)項目、升龍又一城；2、搶功能：產(chǎn)業(yè)園區(qū)的全配套服務，高性價比的辦公環(huán)境；3、搶利好：企業(yè)公園特有的中小企業(yè)政策扶持吸引。二、渠道至高點搶占：1、封殺高新區(qū)、金水區(qū)、東區(qū)電梯廣告；2、封殺高新區(qū)、金水區(qū)、東區(qū)地下車庫（汽車CD碟派送）；3、封殺高新區(qū)、金水區(qū)、東區(qū)銀行企業(yè)大客戶；4、封殺高新區(qū)、金水區(qū)、東區(qū)轄區(qū)短信歡迎。5、封殺高端商務人群活動場所，高爾夫、總裁班、4S店禮品等。必抓客群二一、市場傳輸點搶占：必抓客群三如何從商務投資圈搶來客戶？一、市場傳輸點搶占：1、搶潛力：高新區(qū)政策導向，2013年實際動向（萬科、建業(yè)等大開發(fā)商進駐）；2、搶趨勢：一線城市辦公市場獨棟產(chǎn)品需求量占50%以上；3、搶功能：產(chǎn)品的多用性讓租售更加輕松。二、渠道至高點搶占：1、封殺全城地下車庫（汽車CD碟派送）；2、封殺高新區(qū)、金水區(qū)、東區(qū)銀行企業(yè)大客戶；3、封殺鄭州城市西大門、東大門等短信歡迎。（企業(yè)公園歡迎您來到鄭州……）必抓客群三一、市場傳輸點搶占：第三步選擇作戰(zhàn)武器第三步選擇作戰(zhàn)武器面對高新區(qū)價格刺刀的拼殺，我們?nèi)绾握业街苿俚姆▽?？到底是企業(yè)生產(chǎn)力重要，還是便宜幾萬塊錢更劃算？企業(yè)主比我們更清楚！面對高新區(qū)價格刺刀的拼殺，我們?nèi)绾握业街苿俚姆▽殻繌V告語企業(yè)資本增長恒產(chǎn)！一個廣告語詮釋企業(yè)恒久生命力廣告語核心作戰(zhàn)策略：以西區(qū)為根據(jù)地，突圍全城！核心作戰(zhàn)策略：根據(jù)地作戰(zhàn)武器選擇1、現(xiàn)場截殺：①園區(qū)氛圍②政策優(yōu)惠制定③增值服務制定2、渠道建立：①短信封殺②競品路口封殺③戶外封殺④場區(qū)車庫封殺3、營銷手段：①建立高新技術交易中心②競品客戶資源置換③企業(yè)發(fā)展論壇④高新區(qū)銀行企業(yè)客戶投資論壇根據(jù)地作戰(zhàn)武器選擇1、現(xiàn)場截殺策略：好的現(xiàn)場氛圍遠比銷售人員說一個小時的好話有效；給予客戶政策方面的扶持遠比直接給20萬優(yōu)惠讓客戶信賴；給予客戶更多的增值服務，可以讓客戶認為在這里企業(yè)的效率會更高。1、現(xiàn)場截殺①園區(qū)氛圍圍墻更換、導視系統(tǒng)更換、看房通道更換、商業(yè)街包裝；①園區(qū)氛圍②優(yōu)惠政策制定通過公司關系找政府部門談優(yōu)惠政策；將促銷優(yōu)惠金額轉(zhuǎn)換成某些政策方面的優(yōu)惠給予客戶；②優(yōu)惠政策制定③增值服務制定與銀行、物流、稅費、財務管理等相關單位簽訂協(xié)議，并為客戶提供人事招聘、市場宣傳等免費服務，告訴客戶項目未來將有更多的為企業(yè)服務的增值服務板塊！③增值服務制定2、渠道建立策略：讓整個西區(qū)無時不刻的都有企業(yè)公園的信息進入人們的眼中，做到全覆蓋，壓迫式宣傳，總有客戶會感興趣。2、渠道建立①短信封殺與西區(qū)電信、聯(lián)通、移動合作，將整個西區(qū)網(wǎng)絡覆蓋，只要人從外區(qū)域進入西區(qū)就有短信提示：企業(yè)公園歡迎進入鄭州高新區(qū)……①短信封殺②競品路口封殺在競品項目路口雇人定點拉客，宣傳資料選用《24小時商務服務指南》、《企業(yè)增值讀本》，以服務和政策體系吸引客戶。在地段的競品項目，總有高端客戶出現(xiàn)，我們要做的是一個不放?、诟偲仿房诜鈿ⅱ蹜敉夥鈿⒖茖W大道、西三環(huán)、西四環(huán)、鄭上路、連霍高速、繞城高速重點地段設置戶外高炮，對西區(qū)項目周邊做全面封殺！③戶外封殺④場區(qū)停車庫封殺通過刻有項目廣播信息，以及汽車音樂的CD對汽車進行派發(fā)。避免普通單張的派發(fā)被扔，在汽車CD里進行廣告植入，車主在收聽汽車CD的時候獲取項目信息?、軋鰠^(qū)停車庫封殺3、營銷手段策略：千方百計，獲取更多的客戶資源。行業(yè)權威對企業(yè)主進行壓迫式概念輸入。3、營銷手段①高新技術產(chǎn)品交易中心將一期剩余樓層做一個多功能展廳，并與電子信息產(chǎn)品高交會或其他組織方洽談，免費提供場地，就餐、宣傳等相關服務！吸引其將展會移位到項目舉辦，從而擴大項目影響力和權威性?、俑咝录夹g產(chǎn)品交易中心②競品項目客戶資源置換通過線下途徑從各個競品項目那里買到其客戶資源！對競品項目客戶做全面搶殺，最大限度的拉動銷售。②競品項目客戶資源置換以上三大核心作戰(zhàn)武器，2013年如能執(zhí)行到位，何須去做大型營銷活動、何須像無頭蒼蠅一樣到處找客戶？接下來只需要做的就是關門消滅客戶！以上三大核心作戰(zhàn)武器，2013年如能執(zhí)行到位，何須去做大型營第四步鞏固勝利果實第四步鞏固勝利果實鞏固勝利果實的目的，就是用實際的案例告知市場買商務辦公產(chǎn)品在高新區(qū)只有企業(yè)公園最好，最劃算，最靠譜！鞏固勝利果實的目的，就是用實際的案例告知市場買商務辦公產(chǎn)品在1、案場鞏固-講案例為客戶講解項目配套服務體系，政策優(yōu)惠、增值服務為企業(yè)主、企業(yè)帶來的利好。比如：某某企業(yè)在本項目購買400平米辦公樓，項目為他申請到了多少政策優(yōu)惠，為他的企業(yè)提供了多少便捷的服務，為他的企業(yè)帶來多少利益。而各方面的政策優(yōu)惠的減免相當于只花了200平米的錢就得到了400平米的面積！1、案場鞏固-講案例2、線上鞏固-炒作以網(wǎng)絡軟文、論壇、微博、報紙軟文作為主要信息輸出渠道！將會展成果、某企業(yè)購買后的得到多少政策優(yōu)惠、多少服務、對企業(yè)的利好，進行軟性宣傳，告知市場購買企業(yè)公園擁有各方政策方面的優(yōu)惠、各種服務體系，對企業(yè)的當下利益和外景利益的好處！2、線上鞏固-炒作如果這些還不能解決問題，我們不妨為2013年的銷售任務做一個長線的鋪牌！如果這些還不能解決問題，我們不妨為2013年的銷售任務做一個2013年營銷推廣執(zhí)行2013年營銷推廣執(zhí)行一期多層余量去化二期小高層一批形象啟動二期小高一批首次開盤企業(yè)公園2~3月階段銷售推廣軸2期小高層的5棟小高層產(chǎn)品2013年完成銷售約60%，在此確定的銷售目標、根據(jù)工程節(jié)點安排及進度，建議大的集中開盤，具體調(diào)整看后期市場的整體變化，結合項目在售期間的安排，2次集中開盤具體的營銷節(jié)奏如下。22月下旬3月初3月底4月初一期多層余量去化二期小高層一批形象啟動二期小高一批首次開盤企2013年任務一：一期多層余量銷售可售面積10000㎡左右，均價6500元/㎡，銷售額約6000萬；2013年任務二：二期小高12、15#銷售可售面積31013平米，共計64套，銷售額約1.7億；2013年任務三：二期小高9、10、11#銷售可售面積29967平米，共計52套，銷售額約1.6億。2013年總體銷售金額為3.9億、二期銷售金額3.3億按照2013年年度任務：2.1億二期12、15#（首批），9、10、11#（二批）必須銷售60%以上。TARGET2013銷售任務分解2013年任務一：一期多層余量銷售TARGET2013銷售任開盤銷售總套數(shù)的70%，通過4、5月強攻，完成二期12、15#的總銷售：首批銷售金額1.7億，目標去化70%，目標銷售1.2億；首批總面積31013㎡，目標去化70%，目標銷售21709㎡；首批套數(shù)64套，目標去化70%，目標銷售45套銷售套數(shù)：45套=21709㎡1.2個億的銷售任務必須完成45套；認籌客戶：“64套/70%=107批”銷售近45套，按50%的解籌率，必須積累90批認籌客戶；到訪率：“107批/25%=428批”按25%的認籌率，至少需要180批到訪客戶，才能達到90批認籌客戶；6月中開盤：107批/90天=1.2批/天項目預計6月15轉(zhuǎn)籌搜理客戶，因此,我們需要在6月15日就有107組認卡客戶，也就是每天必須認卡1.2組以上，到訪必須達到428批才能轉(zhuǎn)換107組人卡客戶。第二階段到訪必須達到360組以上，認籌必須達到90組以上，每天排卡量必須達到1.2組以上。[1.2個億的銷售任務分解][1.2個億的銷售任務分解]企業(yè)公園項目年度營銷推廣策略課件企業(yè)公園項目年度營銷推廣策略課件由于一批按照70%的目標進行測算，二批即可年度總目標60%銷售量二批銷售金額1.6億，目標去化60%，目標銷售月1億；首批總面積29967㎡，目標去化60%，目標銷售17980㎡；首批套數(shù)52套，目標去化60%，目標銷售31套銷售套數(shù)：1億=31套1個億的銷售任務必須完成31套；認籌客戶：“52套/60%=87批”銷售近31套，按50%的解籌率，必須積累90批認籌客戶；到訪率：“87批/25%=348批”按25%的認籌率，至少需要180批到訪客戶，才能達到90批認籌客戶；12月開盤：87批/60天=1.5批/天項目預計6月15轉(zhuǎn)籌搜理客戶，因此,我們需要在12月底日就有87組認卡客戶，也就是每天必須認卡1.5組以上，本階段需要至少348組到訪才能轉(zhuǎn)換為87組認卡。第三階段到訪必須達到348組以上，認籌必須達到87組以上，每天排卡量必須達到1.5組以上。[1個億的銷售任務分解][1個億的銷售任務分解]1234567891011122013年企業(yè)公園推售節(jié)奏多層（1-8號樓）小高一批（12、15號樓）小高二批（9、10、11號樓）產(chǎn)品形象主題階段主題營銷動作企業(yè)公園，企業(yè)資本增長恒產(chǎn)。企業(yè)公園鄭州下一個商務極點看高新區(qū)！企業(yè)公園高新區(qū)商務辦公領導者！企業(yè)公園中小型企業(yè)增值大本營！1、聯(lián)合萬科美景、建業(yè)、升龍區(qū)域發(fā)展論壇2、企業(yè)“萬年樹”植樹節(jié)1、電子電器行業(yè)高交會2、銀行企業(yè)客戶投資論壇3、電商企業(yè)發(fā)展論壇1、入駐企業(yè)免費宣傳服務2、企業(yè)年會免費服務市場話題1、高新區(qū)鄭州商務第二極2、中小企業(yè)發(fā)展溫室1、企業(yè)公園，中原工業(yè)地產(chǎn)領導者3、企業(yè)公園，讓企業(yè)1、鄭州涌現(xiàn)一大批準500強企業(yè)2、企業(yè)公園，企業(yè)聯(lián)動大本營媒體原則1、市場話題做主導2、圈層媒體常用3、常規(guī)媒體保持市場聲音和高度1、以市場話題引入2、跨界資源植入3、商務辦公三大區(qū)域全封殺1、市場話題為主2、重點啟用跨界直郵3、常規(guī)媒體保持輸出項目價值渠道選擇網(wǎng)絡論壇，軟文，微博，專業(yè)網(wǎng)站新聞戶外+短信+現(xiàn)場+車庫+電梯+高端商務休閑場1戶外+報紙+加跨界協(xié)會+直郵+移動數(shù)據(jù)庫1231月2月3月4月年底答謝事件：企業(yè)公園中小企業(yè)年會目的：客戶答謝、產(chǎn)品推介市場影響事件：1、聯(lián)合萬科、建業(yè)、升龍品牌做區(qū)域發(fā)展論壇；2、企業(yè)發(fā)展樹種植目的：在3月做到區(qū)域話題的炒作第一階段營銷戰(zhàn)略節(jié)點：1-3月1月整體戰(zhàn)略渠道戰(zhàn)術廣告轟炸事件營銷短時間內(nèi)多層次多通路密集廣告攻勢，聚焦全鄭州公眾關注1+N多點銷售模式，渠道的多元化通過事件、網(wǎng)絡等炒作區(qū)域機會點和價值潛力，吸引一部分投資客和金水、東區(qū)商務辦公需求客群強迫記憶價值傳播多點銷售整體戰(zhàn)略渠道戰(zhàn)術廣告轟炸事件營銷短時間內(nèi)多層次多通路密集廣告營銷戰(zhàn)略執(zhí)行：3月12日，企業(yè)萬年樹種植執(zhí)行目的：在示范區(qū)開放時，在植樹節(jié)舉辦企業(yè)發(fā)展樹種植活動，邀請新老客戶到項目現(xiàn)場種植，拉動現(xiàn)場氛圍，促進銷售。執(zhí)行要點：1、邀約50組新老客戶2、企業(yè)主種植小樹苗3、二期小高層產(chǎn)品推介4、一期多層產(chǎn)品促銷營銷推廣執(zhí)行：推廣話題：企業(yè)公園，高新區(qū)中小企業(yè)發(fā)展溫室！媒體配合：1、戶外2、網(wǎng)絡（微博、論壇、軟文、工業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)新聞發(fā)布）3、短信營銷戰(zhàn)略執(zhí)行：企業(yè)公園項目年度營銷推廣策略課件營銷戰(zhàn)略執(zhí)行：3月23日，鄭州高新區(qū)商務力發(fā)展論壇(聯(lián)合萬科、升龍、建業(yè))執(zhí)行目的：邀約高新區(qū)政府機關人員、高新區(qū)各大企業(yè)、銀行企業(yè)客戶、媒體邀約投資客、各大媒體；執(zhí)行要點：1、邀約50組2、各大媒體到場3、四大品牌開發(fā)商，推舉高新區(qū)；4、物料、禮品的現(xiàn)場派發(fā)營銷推廣執(zhí)行：推廣話題：鄭州的下一個商務極點看高新區(qū)媒體配合：1、戶外2、網(wǎng)絡（微博、論壇、軟文、工業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)新聞發(fā)布）3、短信營銷戰(zhàn)略執(zhí)行：企業(yè)公園項目年度營銷推廣策略課件4月5月6月7月8月9月二期一批開盤事件：電子電器行業(yè)高交會目的：通過電子電器行業(yè)的產(chǎn)品交易會的舉辦，拉動項目市場影響力二期一批余貨加推事件：1、電商企業(yè)發(fā)展論壇；2、銀行企業(yè)大客戶論壇目的：1、對朝陽型產(chǎn)品進行突擊，對企業(yè)公園企業(yè)發(fā)展?jié)摿ψ鲞M一步詮釋；2、針對投資客做一次產(chǎn)品推介論壇第二階段營銷戰(zhàn)略節(jié)點：3月中至9月中4月5月整體戰(zhàn)略渠道戰(zhàn)術廣告點殺事件營銷針對寫字樓客戶、投資客戶、高新產(chǎn)業(yè)客戶做點對點封殺現(xiàn)場、媒體、朋友介紹多點利用，并鋪設長效認知渠道。針對目標客層群體的直銷行為（針對寫字樓客戶、投資客戶、高新產(chǎn)業(yè)客戶做點對點封殺）精準投放發(fā)掘客戶多點銷售整體戰(zhàn)略渠道戰(zhàn)術廣告點殺事件營銷針對寫字樓客戶、投資客戶、高營銷戰(zhàn)略執(zhí)行：5月18日，電子電器行業(yè)高交會執(zhí)行目的：將高新區(qū)高薪技術企業(yè)聚集在一起，一方面展現(xiàn)企業(yè)公園的商務功能性和產(chǎn)品特性，另一方面制造市場影響力；執(zhí)行要點：1、免費提供場地、配合邀請行業(yè)高交會來到項目現(xiàn)場2、邀請高新區(qū)高新技術企業(yè)3、權威性、話題性營銷推廣執(zhí)行：推廣話題：企業(yè)公園，向世界500強看齊！媒體配合：1、戶外2、網(wǎng)絡（微博、論壇、軟文、工業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)新聞發(fā)布）3、短信4、現(xiàn)場氛圍營銷戰(zhàn)略執(zhí)行：企業(yè)公園項目年度營銷推廣策略課件營銷戰(zhàn)略執(zhí)行：7月20日，電商企業(yè)發(fā)展論壇執(zhí)行目的：通過對電商等朝陽型企業(yè)的突擊，做到有針對性產(chǎn)業(yè)的挖掘，從而帶動期周邊、上下游產(chǎn)業(yè)進駐企業(yè)公園；執(zhí)行要點：1、邀請?zhí)熵堉放频赀M駐企業(yè)公園2、邀請京東、國美、蘇寧等電商企業(yè)進駐企業(yè)公園3、招募其周邊、上下游產(chǎn)業(yè)進駐營銷推廣執(zhí)行：推廣話題：企業(yè)公園，帶領發(fā)展型企業(yè)走向頂峰！媒體配合：1、戶外2、網(wǎng)絡（微博、論壇、軟文、工業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)新聞發(fā)布）3、短信4、現(xiàn)場氛圍營銷戰(zhàn)略執(zhí)行：如：電商產(chǎn)業(yè)鏈關系圖電商產(chǎn)業(yè)加工物流辦公辦公室倉庫材料配飾廠房如：電商產(chǎn)業(yè)鏈關系圖電商產(chǎn)業(yè)加工物流辦公辦公室倉庫材料配飾廠企業(yè)公園項目年度營銷推廣策略課件營銷戰(zhàn)略執(zhí)行：8月24日，中國銀行企業(yè)大客戶投資論壇執(zhí)行目的：通過對投資客的價值傳輸，挖掘更多的投資性客戶了解本區(qū)域、關注本項目；執(zhí)行要點：1、聯(lián)合銀行做投資理財2、投資產(chǎn)品價值潛力分析3、本項目價值分析營銷推廣執(zhí)行：推廣話題：鄭州的下一個商務極點看高新區(qū)媒體配合：1、戶外2、網(wǎng)絡（微博、論壇、軟文、工業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)新聞發(fā)布）3、短信營銷戰(zhàn)略執(zhí)行：企業(yè)公園項目年度營銷推廣策略課件10月11月12月二期一批開盤事件：1、企業(yè)入主免費宣傳服務；目的：以現(xiàn)有客戶資源作為項目的資本，通過他們來營造市場追捧傳播：企業(yè)公園涌現(xiàn)一批準世界500企業(yè)二期一批余貨加推事件：1、新老客戶年底擴展目的：通過對新老客戶的維護，處理項目美譽度，和良好的傳播口碑，并通過他們的關系帶動更多的銷售傳播：企業(yè)公園，中原產(chǎn)業(yè)聯(lián)動大本營第三階段營銷戰(zhàn)略節(jié)點：10月至12月10月整體戰(zhàn)略渠道戰(zhàn)術廣告點殺事件營銷對針對性較強，能夠直擊客戶群的媒體進行點殺，做到各個擊破小眾渠道為主，直擊客戶針對目標客層群體的直銷行為（小眾活動及大客戶直銷）精準投放發(fā)掘客戶多點銷售整體戰(zhàn)略渠道戰(zhàn)術廣告點殺事件營銷對針對性較強，能夠直擊客戶群第三階段營銷戰(zhàn)略執(zhí)行：10月至12月10月19日，入住企業(yè)免費宣傳服務執(zhí)行目的：以現(xiàn)有客戶資源作為項目的資本，通過他們來營造市場追捧；執(zhí)行要點：1、大客戶免費宣傳2、已購買企業(yè)LOGO集體宣傳營銷推廣執(zhí)行：推廣話題：企業(yè)公園，涌現(xiàn)一大批準世界500強企業(yè)！媒體配合：1、戶外2、網(wǎng)絡（微博、論壇、軟文、工業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)新聞發(fā)布）3、短信4、企業(yè)內(nèi)刊第三階段營銷戰(zhàn)略執(zhí)行：10月至12月企業(yè)公園項目年度營銷推廣策略課件營銷戰(zhàn)略執(zhí)行：12月21日，新老客戶企業(yè)PARTY執(zhí)行目的：通過對新老客戶的維護，處理項目美譽度，和良好的傳播口碑，并通過他們的關系帶動更多的銷售；執(zhí)行要點：1、邀請新老客戶2、通過一定的優(yōu)惠做到產(chǎn)品推介營銷推廣執(zhí)行：推廣話題：企業(yè)公園，中原產(chǎn)業(yè)聯(lián)動大本營！媒體配合：1、戶外2、網(wǎng)絡（微博、論壇、軟文、工業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)新聞發(fā)布）3、短信4、企業(yè)內(nèi)刊營銷戰(zhàn)略執(zhí)行：企業(yè)公園項目年度營銷推廣策略課件THEEND鄭州博思堂企業(yè)公園執(zhí)行小組THEEND5、世上最美好的事是：我已經(jīng)長大，父母還未老;我有能力報答，父母仍然健康。

6、沒什么可怕的，大家都一樣，在試探中不斷前行。

7、時間就像一張網(wǎng)，你撒在哪里，你的收獲就在哪里。紐扣第一顆就扣錯了，可你扣到最后一顆才發(fā)現(xiàn)。有些事一開始就是錯的，可只有到最后才不得不承認。

8、世上的事，只要肯用心去學，沒有一件是太晚的。要始終保持敬畏之心，對陽光，對美，對痛楚。

9、別再去抱怨身邊人善變，多懂一些道理，明白一些事理，畢竟每個人都是越活越現(xiàn)實。

10、山有封頂，還有彼岸，慢慢長途，終有回轉(zhuǎn)，余味苦澀，終有回甘。

11、人生就像是一個馬爾可夫鏈，你的未來取決于你當下正在做的事，而無關于過去做完的事。

12、女人，要么有美貌，要么有智慧，如果兩者你都不占絕對優(yōu)勢，那你就選擇善良。

13、時間，抓住了就是黃金，虛度了就是流水。理想，努力了才叫夢想，放棄了那只是妄想。努力，雖然未必會收獲，但放棄，就一定一無所獲。

14、一個人的知識，通過學習可以得到;一個人的成長，就必須通過磨練。若是自己沒有盡力，就沒有資格批評別人不用心。開口抱怨很容易，但是閉嘴努力的人更加值得尊敬。

15、如果沒有人為你遮風擋雨，那就學會自己披荊斬棘，面對一切，用倔強的驕傲，活出無人能及的精彩。5、人生每天都要笑，生活的下一秒發(fā)生什么，我們誰也不知道。所以，放下心里的糾結，放下腦中的煩惱，放下生活的不愉快，活在當下。人生喜怒哀樂，百般形態(tài)，不如在心里全部淡然處之，輕輕一笑，讓心更自在，生命更恒久。積極者相信只有推動自己才能推動世界，只要推動自己就能推動世界。

6、人性本善，純?nèi)缜逑魉冬摖q。欲望與情緒如風沙襲擾，把原本如天空曠蔚藍的心蒙蔽。但我知道，每個人的心靈深處，不管烏云密布還是陰淤蒼茫，但依然有一道彩虹，亮麗于心中某處。

7、每個人的心里，都藏著一個了不起的自己，只要你不頹廢，不消極，一直悄悄醞釀著樂觀，培養(yǎng)著豁達，堅持著善良，只要在路上，就沒有到達不了的遠方！

8、不要活在別人眼中，更不要活在別人嘴中。世界不會因為你的抱怨不滿而為你改變，你能做到的只有改變你自己！

9、欲戴王冠，必承其重。哪有什么好命天賜，不都是一路披荊斬棘才換來的。

10、放手如拔牙。牙被拔掉的那一刻，你會覺得解脫。但舌頭總會不由自主地往那個空空的牙洞里舔，一天數(shù)次。不痛了不代表你能完全無視，留下的那個空缺永遠都在，偶爾甚至會異常掛念。適應是需要時間的，但牙總是要拔，因為太痛，所以終歸還是要放手，隨它去。

11、這個世界其實很公平，你想要比別人強，你就必須去做別人不想做的事，你想要過更好的生活，你就必須去承受更多的困難，承受別人不能承受的壓力。

12、逆境給人寶貴的磨煉機會。只有經(jīng)得起環(huán)境考驗的人，才能算是真正的強者。自古以來的偉人，大多是抱著不屈不撓的精神，從逆境中掙扎奮斗過來的。

13、不同的人生，有不同的幸福。去發(fā)現(xiàn)你所擁有幸運，少抱怨上蒼的不公，把握屬于自己的幸福。你，我，我們大家都可以經(jīng)歷幸福的人生。

14、給自己一份堅強，擦干眼淚；給自己一份自信，不卑不亢；給自己一份灑脫，悠然前行。輕輕品，靜靜藏。為了看陽光，我來到這世上；為了與陽光同行，我笑對憂傷。

15、總不能流血就喊痛，怕黑就開燈，想念就聯(lián)系，疲憊就放空，被孤立就討好，脆弱就想家，不要被現(xiàn)在而蒙蔽雙眼，終究是要長大，最漆黑的那段路終要自己走完。5、從來不跌倒不算光彩，每次跌倒后能再站起來，才是最大的榮耀。

6、這個世界到處充滿著不公平，我們能做的不僅僅是接受，還要試著做一些反抗。

7、一個最困苦、最卑賤、最為命運所屈辱的人，只要還抱有希望，便無所怨懼。

8、有些人，因為陪你走的時間長了，你便淡然了，其實是他們給你撐起了生命的天空；有些人，分開了，就忘了吧，殘缺是一種大美。

9、照自己的意思去理解自己，不要小看自己，被別人的意見引入歧途。

10、沒人能讓我輸，除非我不想贏！

11、花開不是為了花落，而是為了開的更加燦爛。

12、隨隨便便浪費的時間，再也不能贏回來。

13、不管從什么時候開始，重要的是開始以后不要停止；不管在什么時候結束，重要的是結束以后不要后悔。

14、當你決定堅持一件事情，全世界都會為你讓路。

15、只有在開水里，茶葉才能展開生命濃郁的香氣。5、世上最美好的事是：我已經(jīng)長大，父母還未老;我有能力報答，93企業(yè)公園項目年度營銷推廣策略課件2013年，建立敵后根據(jù)地才能打勝仗！企業(yè)公園2013年年度營銷推廣策略2013年，博思堂觀點：1、臺面上的傳統(tǒng)營銷不能實現(xiàn)有效來電來訪，更不能促成成交；2、大量的傳統(tǒng)媒體付出、成本付出最好的結果是有影響沒銷售；3、即使建立了高新區(qū)的項目形象，同質(zhì)化的項目配套會讓有效的客戶跪倒在價格的石榴裙下，還是產(chǎn)生不了銷售；4、狗熊造就了英雄，丑陋贊揚了美麗。所以我們要感謝高新區(qū)其他差的項目。事實上市場已經(jīng)把我自然的推到了臺面上，客戶和市場已經(jīng)認可了我們的價值，所以臺面上的事情我們可以不用再做文章。要在臺下做文章，而且要大做文章。博思堂觀點：第一步看清敵我矛盾第二步選擇作戰(zhàn)場地第三步選好作戰(zhàn)武器建立好根據(jù)地關門消滅敵人第四步鞏固勝利果實第一步看清敵我矛盾第一步看清敵我矛盾第一步看清敵我矛盾市場的矛盾在核心競爭力！企業(yè)公園2012年市場輸出一年，我們的核心競爭力到底是什么？價格？地段？規(guī)劃？配套？產(chǎn)品？園林？……價格？地段？規(guī)劃？配套？產(chǎn)品？園林？……第一個敵我矛盾企業(yè)公園與普通寫字樓的矛盾第一個敵我矛盾寫字樓市場關注點：寫字樓的市場關注點：價格、租金、回報、地段、潛力、配套等。寫字樓市場關注點：寫字樓的市場關注點：工業(yè)地產(chǎn)市場關注點：工業(yè)地產(chǎn)的市場關注點：價格、地段、潛力、園區(qū)配套、企業(yè)扶持政策。工業(yè)地產(chǎn)市場關注點：工業(yè)地產(chǎn)的市場關注點：總結：工業(yè)地產(chǎn)的市場在關注價格、地段、潛力的同時，他們還關注政策扶持、園區(qū)配套環(huán)境，而工業(yè)地產(chǎn)所被關注的這些恰恰是普通寫字樓所無法滿足的點！工業(yè)地產(chǎn)相對寫字樓的差異點在園區(qū)配套、政策優(yōu)惠！總結：工業(yè)地產(chǎn)的市場在關注價格、地段、潛力的同時，他們還關注第二個敵我矛盾：企業(yè)公園與西區(qū)競品的矛盾第二個敵我矛盾：產(chǎn)業(yè)園四大產(chǎn)品組件地段交通外圍配套廠房類研發(fā)類辦公類物流類基礎配套商業(yè)生活配套稅收類產(chǎn)業(yè)/專項類中小企業(yè)類產(chǎn)業(yè)園四大產(chǎn)品組件地段廠房類基礎配套稅收類企業(yè)公園項目年度營銷推廣策略課件總結：從鄭州市場工業(yè)地產(chǎn)來看，市場的競爭點大多在價格、產(chǎn)品、地段上！而真正的園區(qū)配套這一塊也沒有較大的競爭空間，政策方面的競爭也基本處于空缺狀態(tài)！鄭州工業(yè)地產(chǎn)市場競爭機制較為原始化！企業(yè)公園要在眾多競品中突圍，必須做附加值競爭：配套，政策、增值服務競爭！總結：從鄭州市場工業(yè)地產(chǎn)來看，市場的競爭點大多在價格、產(chǎn)品、高新區(qū)工業(yè)地產(chǎn)競爭層次分析第三梯隊第二梯隊第一梯隊附加值競爭企業(yè)公園產(chǎn)品競爭臺灣科技園、國家動漫產(chǎn)業(yè)基地、總部企業(yè)基地、中部港！價格競爭嘉圖·西部發(fā)展基地、龍鼎企業(yè)中心！高新區(qū)工業(yè)地產(chǎn)競爭層次分析第一附加值競爭產(chǎn)品競爭價格競爭要與寫字樓、同類產(chǎn)品做到最大化、最具有優(yōu)勢的區(qū)分：我們要做配套、政策、增值服務附加值競爭！1、建立企業(yè)公園24小時生活服務體系；2、建立企業(yè)公園特有的政策優(yōu)惠體系；3、建立企業(yè)公園特有的增值服務體系！要與寫字樓、同類產(chǎn)品做到最大化、最具有優(yōu)勢的區(qū)分：1、建立企24小時生活體系之：園區(qū)基礎配套24小時生活體系之：園區(qū)基礎配套24小時生活體系之：商務生活配套必備功能備選功能24小時生活體系之：商務生活配套必備功能備選功能企業(yè)所得稅優(yōu)惠除享受國家優(yōu)惠政策外，從新公司獲利年度起，第1年內(nèi)地方財政獎勵繳納所得稅額縣級留成部分的100%，第2－3年由地方財政獎勵繳納所得額縣級留成部分的50%；高新技術企業(yè)獲得高新技術企業(yè)認定的企業(yè)，可享受企業(yè)所得稅15%的稅率；個人所得稅優(yōu)惠年納稅總額達到300萬元以上，先征后獎，給予企業(yè)3名高管本人當年繳納個人所得稅額的獎勵；年納稅總額達到500萬元以上，先征后獎，給予企業(yè)5名高管本人當年繳納個人秘得稅額的獎勵；年納稅總額達到1000萬元以上，先征后獎，給予企業(yè)10名高管本人當年繳納個人所得稅額的獎勵。政策優(yōu)惠體系之：稅收類政策企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策優(yōu)惠體系之：稅收類政策政府專項資金地方市服務業(yè)發(fā)展引導專項資金地方市可再生能源和新能源發(fā)展專項資金高技術產(chǎn)業(yè)化專項資金地方市科技小巨人企業(yè)及培育企業(yè)專項資金國家重大科技項目地方匹配專項資金國家和地方市重點新產(chǎn)品計劃項目專項資金地方技術經(jīng)紀促進專項資金地方市納米科技專項資金地方市軟件和集成電路產(chǎn)業(yè)發(fā)展專項資金地方市知識產(chǎn)權示范企業(yè)專項資金地方市加快自主品牌建設專項資金物聯(lián)網(wǎng)發(fā)展專項資金管理暫行辦法地方市企業(yè)自主創(chuàng)新專項資金地方市引進技術的吸收與創(chuàng)新地方市認定企業(yè)技術中心及專項資金地方市信息化發(fā)展專項資金對外經(jīng)濟技術合作專項資金馳名商標認定及專項資金地方環(huán)境保護專項資金地方市標準化推進專項資金地方市人才發(fā)展資金地方市領軍人才專項資金地方市專利資助專項資金聯(lián)盟計劃—難題招標專項資金政策優(yōu)惠體系之：產(chǎn)業(yè)專項政策政府專項資金政策優(yōu)惠體系之：產(chǎn)業(yè)專項政策中央目前有7項資金支持中小企業(yè)設立于1999年的科技型中小企業(yè)技術創(chuàng)新基金設立于2000年的中小企業(yè)國際市場開拓資金設立于2001年的農(nóng)業(yè)科技成果轉(zhuǎn)化資金設立于2003年的中小企業(yè)服務體系專項補助資金設立于2004年的中小企業(yè)發(fā)展專項資金設立于2004年的中小企業(yè)平臺式服務體系專項補助資金設立于2007年的中小企業(yè)成長工程引導資金……2012年中央財政劃撥的支持企業(yè)調(diào)整重心和技術改造的150億元中，有30億元是集中用在中小企業(yè)的！政策優(yōu)惠體系之：產(chǎn)業(yè)專項政策中央目前有7項資金支持中小企業(yè)政策優(yōu)惠體系之：產(chǎn)業(yè)專項政策增值服務體系之：五大類25種增值服務體系之：五大類25種增值服務體系之：專業(yè)服務類增值服務體系之：專業(yè)服務類專業(yè)服務分類專業(yè)服務分類專業(yè)服務分類專業(yè)服務分類2013年兩本樓書，釋放項目核心競爭力問題：1、企業(yè)公園24小時商務指南；2、企業(yè)增值讀本。2013年兩本樓書，1、企業(yè)公園24小時商務指南；企業(yè)公園項目年度營銷推廣策略課件企業(yè)公園項目年度營銷推廣策略課件第二步選擇作戰(zhàn)場地第二步選擇作戰(zhàn)場地清楚了項目的核心競爭力，那么在開始找客戶之前，首先要了解企業(yè)公園2013年賣什么？二期小高層產(chǎn)品！清楚了項目的核心競爭力，那么在開始找客戶之前，優(yōu)勢：1、可選面積大，可分割性強；機會：1、功能性具備寫字樓屬性；2、價格較寫字樓產(chǎn)品要低；劣勢：1、樓層高，自動屏蔽一部分生產(chǎn)型客戶；2、高樓層辦公給企業(yè)帶來很多不便利性；威脅：1、小高層辦公無市場優(yōu)勢；2、產(chǎn)品局限，讓客戶被其他低價、功能性強的項目搶走；總結：小高層產(chǎn)品的市場競爭力較低，但其存在一個機會點，具備寫字樓功能的形態(tài)！這為我們在尋找客群上，找到了更多的出路！優(yōu)勢：機會：劣勢：威脅：總結：小高層產(chǎn)品的市場競爭力較低，但項目整體價值分析優(yōu)勢：1、地段；2、園區(qū)配套設施機會：1、萬科、建業(yè)、升龍品牌；2、高新區(qū)發(fā)展政策；劣勢：1、價格高，推售產(chǎn)品局限；2、無高新區(qū)政策扶持板塊；3、園區(qū)整體氛圍不強；威脅：1、同類產(chǎn)品價格戰(zhàn)；總結：區(qū)域價值的利好點可能會為我們來帶一部分的投資客。但是小高層產(chǎn)品局限、和氛圍，讓園區(qū)整體競爭力量較弱，不可避免的被同類底價競品搶客戶！項目整體價值分析優(yōu)勢：機會：劣勢：威脅：總結：區(qū)域價值的利好鎖定客群：金水區(qū)、高新區(qū)、鄭東新區(qū)博思堂觀點：三大板塊寫字樓密集，正是本項目競爭的核心區(qū)域！2013年項目推廣渠道上應將重點放在此三大板塊！鎖定客群：金水區(qū)、高新區(qū)、鄭東新區(qū)渠道鎖定：短信、路過、朋友介紹！博思堂觀點：客群在認知途徑上較為私密、小眾，2013年本項目媒體投放應加強老帶新、周邊封殺、點對點直接輸出！渠道鎖定：短信、路過、朋友介紹！通過來訪的數(shù)據(jù)，除短信我們可以看出路過客戶和朋友介紹最多，也就是，我們的主戰(zhàn)場在高新區(qū)！金水區(qū)、東區(qū)為重點媒體投放區(qū)域！通過來訪的數(shù)據(jù)，除短信我們可以看出路過客戶和朋友介紹最多，也三大類客群必須抓1、高新區(qū)工業(yè)地產(chǎn)需求客戶必須抓；2、金水區(qū)、東區(qū)寫字樓客群必須抓；3、輻射河南商務投資類客群必須抓。三大類客群必須抓必抓客群一如何從同類產(chǎn)品里搶來客戶？一、市場傳輸點搶占：1、搶配套：24小時全天候商務服務體；2、搶政策：用園區(qū)政策來吸引客戶；3、搶服務：用增值服務來區(qū)別與其他同類產(chǎn)品。二、渠道至高點搶占：1、現(xiàn)場氛圍封殺，以及高新區(qū)主要路口戶外，競品路口；2、封殺高新區(qū)高端4S店（刻有項目廣播和汽車音樂的CD碟派送）；2、封殺企業(yè)服務機構；3、封殺鄭州城市西大門短信歡迎。（企業(yè)公園歡迎您來到鄭州……）必抓客群一一、市場傳輸點搶占：必抓客群二如何從寫字樓市場抓來客戶？一、市場傳輸點搶占：1、搶潛力：機會點：緊鄰萬科高新區(qū)項目、升龍又一城；2、搶功能：產(chǎn)業(yè)園區(qū)的全配套服務，高性價比的辦公環(huán)境；3、搶利好：企業(yè)公園特有的中小企業(yè)政策扶持吸引。二、渠道至高點搶占：1、封殺高新區(qū)、金水區(qū)、東區(qū)電梯廣告；2、封殺高新區(qū)、金水區(qū)、東區(qū)地下車庫（汽車CD碟派送）；3、封殺高新區(qū)、金水區(qū)、東區(qū)銀行企業(yè)大客戶；4、封殺高新區(qū)、金水區(qū)、東區(qū)轄區(qū)短信歡迎。5、封殺高端商務人群活動場所，高爾夫、總裁班、4S店禮品等。必抓客群二一、市場傳輸點搶占：必抓客群三如何從商務投資圈搶來客戶？一、市場傳輸點搶占：1、搶潛力：高新區(qū)政策導向，2013年實際動向（萬科、建業(yè)等大開發(fā)商進駐）；2、搶趨勢：一線城市辦公市場獨棟產(chǎn)品需求量占50%以上；3、搶功能：產(chǎn)品的多用性讓租售更加輕松。二、渠道至高點搶占：1、封殺全城地下車庫（汽車CD碟派送）；2、封殺高新區(qū)、金水區(qū)、東區(qū)銀行企業(yè)大客戶；3、封殺鄭州城市西大門、東大門等短信歡迎。（企業(yè)公園歡迎您來到鄭州……）必抓客群三一、市場傳輸點搶占：第三步選擇作戰(zhàn)武器第三步選擇作戰(zhàn)武器面對高新區(qū)價格刺刀的拼殺，我們?nèi)绾握业街苿俚姆▽殻康降资瞧髽I(yè)生產(chǎn)力重要，還是便宜幾萬塊錢更劃算？企業(yè)主比我們更清楚！面對高新區(qū)價格刺刀的拼殺，我們?nèi)绾握业街苿俚姆▽?？廣告語企業(yè)資本增長恒產(chǎn)！一個廣告語詮釋企業(yè)恒久生命力廣告語核心作戰(zhàn)策略：以西區(qū)為根據(jù)地，突圍全城！核心作戰(zhàn)策略：根據(jù)地作戰(zhàn)武器選擇1、現(xiàn)場截殺：①園區(qū)氛圍②政策優(yōu)惠制定③增值服務制定2、渠道建立：①短信封殺②競品路口封殺③戶外封殺④場區(qū)車庫封殺3、營銷手段：①建立高新技術交易中心②競品客戶資源置換③企業(yè)發(fā)展論壇④高新區(qū)銀行企業(yè)客戶投資論壇根據(jù)地作戰(zhàn)武器選擇1、現(xiàn)場截殺策略：好的現(xiàn)場氛圍遠比銷售人員說一個小時的好話有效；給予客戶政策方面的扶持遠比直接給20萬優(yōu)惠讓客戶信賴；給予客戶更多的增值服務，可以讓客戶認為在這里企業(yè)的效率會更高。1、現(xiàn)場截殺①園區(qū)氛圍圍墻更換、導視系統(tǒng)更換、看房通道更換、商業(yè)街包裝；①園區(qū)氛圍②優(yōu)惠政策制定通過公司關系找政府部門談優(yōu)惠政策；將促銷優(yōu)惠金額轉(zhuǎn)換成某些政策方面的優(yōu)惠給予客戶；②優(yōu)惠政策制定③增值服務制定與銀行、物流、稅費、財務管理等相關單位簽訂協(xié)議，并為客戶提供人事招聘、市場宣傳等免費服務，告訴客戶項目未來將有更多的為企業(yè)服務的增值服務板塊?、墼鲋捣罩贫?、渠道建立策略：讓整個西區(qū)無時不刻的都有企業(yè)公園的信息進入人們的眼中，做到全覆蓋，壓迫式宣傳，總有客戶會感興趣。2、渠道建立①短信封殺與西區(qū)電信、聯(lián)通、移動合作，將整個西區(qū)網(wǎng)絡覆蓋，只要人從外區(qū)域進入西區(qū)就有短信提示：企業(yè)公園歡迎進入鄭州高新區(qū)……①短信封殺②競品路口封殺在競品項目路口雇人定點拉客，宣傳資料選用《24小時商務服務指南》、《企業(yè)增值讀本》，以服務和政策體系吸引客戶。在地段的競品項目，總有高端客戶出現(xiàn)，我們要做的是一個不放！②競品路口封殺③戶外封殺科學大道、西三環(huán)、西四環(huán)、鄭上路、連霍高速、繞城高速重點地段設置戶外高炮，對西區(qū)項目周邊做全面封殺?、蹜敉夥鈿ⅱ軋鰠^(qū)停車庫封殺通過刻有項目廣播信息，以及汽車音樂的CD對汽車進行派發(fā)。避免普通單張的派發(fā)被扔，在汽車CD里進行廣告植入，車主在收聽汽車CD的時候獲取項目信息！④場區(qū)停車庫封殺3、營銷手段策略：千方百計，獲取更多的客戶資源。行業(yè)權威對企業(yè)主進行壓迫式概念輸入。3、營銷手段①高新技術產(chǎn)品交易中心將一期剩余樓層做一個多功能展廳，并與電子信息產(chǎn)品高交會或其他組織方洽談，免費提供場地，就餐、宣傳等相關服務！吸引其將展會移位到項目舉辦，從而擴大項目影響力和權威性！①高新技術產(chǎn)品交易中心②競品項目客戶資源置換通過線下途徑從各個競品項目那里買到其客戶資源！對競品項目客戶做全面搶殺，最大限度的拉動銷售。②競品項目客戶資源置換以上三大核心作戰(zhàn)武器，2013年如能執(zhí)行到位，何須去做大型營銷活動、何須像無頭蒼蠅一樣到處找客戶？接下來只需要做的就是關門消滅客戶！以上三大核心作戰(zhàn)武器，2013年如能執(zhí)行到位，何須去做大型營第四步鞏固勝利果實第四步鞏固勝利果實鞏固勝利果實的目的，就是用實際的案例告知市場買商務辦公產(chǎn)品在高新區(qū)只有企業(yè)公園最好，最劃算，最靠譜！鞏固勝利果實的目的，就是用實際的案例告知市場買商務辦公產(chǎn)品在1、案場鞏固-講案例為客戶講解項目配套服務體系，政策優(yōu)惠、增值服務為企業(yè)主、企業(yè)帶來的利好。比如：某某企業(yè)在本項目購買400平米辦公樓，項目為他申請到了多少政策優(yōu)惠，為他的企業(yè)提供了多少便捷的服務，為他的企業(yè)帶來多少利益。而各方面的政策優(yōu)惠的減免相當于只花了200平米的錢就得到了400平米的面積！1、案場鞏固-講案例2、線上鞏固-炒作以網(wǎng)絡軟文、論壇、微博、報紙軟文作為主要信息輸出渠道！將會展成果、某企業(yè)購買后的得到多少政策優(yōu)惠、多少服務、對企業(yè)的利好，進行軟性宣傳，告知市場購買企業(yè)公園擁有各方政策方面的優(yōu)惠、各種服務體系，對企業(yè)的當下利益和外景利益的好處！2、線上鞏固-炒作如果這些還不能解決問題，我們不妨為2013年的銷售任務做一個長線的鋪牌！如果這些還不能解決問題，我們不妨為2013年的銷售任務做一個2013年營銷推廣執(zhí)行2013年營銷推廣執(zhí)行一期多層余量去化二期小高層一批形象啟動二期小高一批首次開盤企業(yè)公園2~3月階段銷售推廣軸2期小高層的5棟小高層產(chǎn)品2013年完成銷售約60%，在此確定的銷售目標、根據(jù)工程節(jié)點安排及進度，建議大的集中開盤，具體調(diào)整看后期市場的整體變化，結合項目在售期間的安排，2次集中開盤具體的營銷節(jié)奏如下。22月下旬3月初3月底4月初一期多層余量去化二期小高層一批形象啟動二期小高一批首次開盤企2013年任務一：一期多層余量銷售可售面積10000㎡左右，均價6500元/㎡，銷售額約6000萬；2013年任務二：二期小高12、15#銷售可售面積31013平米，共計64套，銷售額約1.7億；2013年任務三：二期小高9、10、11#銷售可售面積29967平米，共計52套，銷售額約1.6億。2013年總體銷售金額為3.9億、二期銷售金額3.3億按照2013年年度任務：2.1億二期12、15#（首批），9、10、11#（二批）必須銷售60%以上。TARGET2013銷售任務分解2013年任務一：一期多層余量銷售TARGET2013銷售任開盤銷售總套數(shù)的70%，通過4、5月強攻，完成二期12、15#的總銷售：首批銷售金額1.7億，目標去化70%，目標銷售1.2億；首批總面積31013㎡，目標去化70%，目標銷售21709㎡；首批套數(shù)64套，目標去化70%，目標銷售45套銷售套數(shù)：45套=21709㎡1.2個億的銷售任務必須完成45套；認籌客戶：“64套/70%=107批”銷售近45套，按50%的解籌率，必須積累90批認籌客戶；到訪率：“107批/25%=428批”按25%的認籌率，至少需要180批到訪客戶，才能達到90批認籌客戶；6月中開盤：107批/90天=1.2批/天項目預計6月15轉(zhuǎn)籌搜理客戶，因此,我們需要在6月15日就有107組認卡客戶，也就是每天必須認卡1.2組以上，到訪必須達到428批才能轉(zhuǎn)換107組人卡客戶。第二階段到訪必須達到360組以上，認籌必須達到90組以上，每天排卡量必須達到1.2組以上。[1.2個億的銷售任務分解][1.2個億的銷售任務分解]企業(yè)公園項目年度營銷推廣策略課件企業(yè)公園項目年度營銷推廣策略課件由于一批按照70%的目標進行測算，二批即可年度總目標60%銷售量二批銷售金額1.6億，目標去化60%，目標銷售月1億；首批總面積29967㎡，目標去化60%，目標銷售17980㎡；首批套數(shù)52套，目標去化60%，目標銷售31套銷售套數(shù)：1億=31套1個億的銷售任務必須完成31套；認籌客戶：“52套/60%=87批”銷售近31套，按50%的解籌率，必須積累90批認籌客戶；到訪率：“87批/25%=348批”按25%的認籌率，至少需要180批到訪客戶，才能達到90批認籌客戶；12月開盤：87批/60天=1.5批/天項目預計6月15轉(zhuǎn)籌搜理客戶，因此,我們需要在12月底日就有87組認卡客戶，也就是每天必須認卡1.5組以上，本階段需要至少348組到訪才能轉(zhuǎn)換為87組認卡。第三階段到訪必須達到348組以上，認籌必須達到87組以上，每天排卡量必須達到1.5組以上。[1個億的銷售任務分解][1個億的銷售任務分解]1234567891011122013年企業(yè)公園推售節(jié)奏多層（1-8號樓）小高一批（12、15號樓）小高二批（9、10、11號樓）產(chǎn)品形象主題階段主題營銷動作企業(yè)公園，企業(yè)資本增長恒產(chǎn)。企業(yè)公園鄭州下一個商務極點看高新區(qū)！企業(yè)公園高新區(qū)商務辦公領導者！企業(yè)公園中小型企業(yè)增值大本營！1、聯(lián)合萬科美景、建業(yè)、升龍區(qū)域發(fā)展論壇2、企業(yè)“萬年樹”植樹節(jié)1、電子電器行業(yè)高交會2、銀行企業(yè)客戶投資論壇3、電商企業(yè)發(fā)展論壇1、入駐企業(yè)免費宣傳服務2、企業(yè)年會免費服務市場話題1、高新區(qū)鄭州商務第二極2、中小企業(yè)發(fā)展溫室1、企業(yè)公園，中原工業(yè)地產(chǎn)領導者3、企業(yè)公園，讓企業(yè)1、鄭州涌現(xiàn)一大批準500強企業(yè)2、企業(yè)公園，企業(yè)聯(lián)動大本營媒體原則1、市場話題做主導2、圈層媒體常用3、常規(guī)媒體保持市場聲音和高度1、以市場話題引入2、跨界資源植入3、商務辦公三大區(qū)域全封殺1、市場話題為主2、重點啟用跨界直郵3、常規(guī)媒體保持輸出項目價值渠道選擇網(wǎng)絡論壇，軟文，微博，專業(yè)網(wǎng)站新聞戶外+短信+現(xiàn)場+車庫+電梯+高端商務休閑場1戶外+報紙+加跨界協(xié)會+直郵+移動數(shù)據(jù)庫1231月2月3月4月年底答謝事件：企業(yè)公園中小企業(yè)年會目的：客戶答謝、產(chǎn)品推介市場影響事件：1、聯(lián)合萬科、建業(yè)、升龍品牌做區(qū)域發(fā)展論壇；2、企業(yè)發(fā)展樹種植目的：在3月做到區(qū)域話題的炒作第一階段營銷戰(zhàn)略節(jié)點：1-3月1月整體戰(zhàn)略渠道戰(zhàn)術廣告轟炸事件營銷短時間內(nèi)多層次多通路密集廣告攻勢，聚焦全鄭州公眾關注1+N多點銷售模式，渠道的多元化通過事件、網(wǎng)絡等炒作區(qū)域機會點和價值潛力，吸引一部分投資客和金水、東區(qū)商務辦公需求客群強迫記憶價值傳播多點銷售整體戰(zhàn)略渠道戰(zhàn)術廣告轟炸事件營銷短時間內(nèi)多層次多通路密集廣告營銷戰(zhàn)略執(zhí)行：3月12日，企業(yè)萬年樹種植執(zhí)行目的：在示范區(qū)開放時，在植樹節(jié)舉辦企業(yè)發(fā)展樹種植活動，邀請新老客戶到項目現(xiàn)場種植，拉動現(xiàn)場氛圍，促進銷售。執(zhí)行要點：1、邀約50組新老客戶2、企業(yè)主種植小樹苗3、二期小高層產(chǎn)品推介4、一期多層產(chǎn)品促銷營銷推廣執(zhí)行：推廣話題：企業(yè)公園，高新區(qū)中小企業(yè)發(fā)展溫室！媒體配合：1、戶外2、網(wǎng)絡（微博、論壇、軟文、工業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)新聞發(fā)布）3、短信營銷戰(zhàn)略執(zhí)行：企業(yè)公園項目年度營銷推廣策略課件營銷戰(zhàn)略執(zhí)行：3月23日，鄭州高新區(qū)商務力發(fā)展論壇(聯(lián)合萬科、升龍、建業(yè))執(zhí)行目的：邀約高新區(qū)政府機關人員、高新區(qū)各大企業(yè)、銀行企業(yè)客戶、媒體邀約投資客、各大媒體；執(zhí)行要點：1、邀約50組2、各大媒體到場3、四大品牌開發(fā)商，推舉高新區(qū)；4、物料、禮品的現(xiàn)場派發(fā)營銷推廣執(zhí)行：推廣話題：鄭州的下一個商務極點看高新區(qū)媒體配合：1、戶外2、網(wǎng)絡（微博、論壇、軟文、工業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)新聞發(fā)布）3、短信營銷戰(zhàn)略執(zhí)行：企業(yè)公園項目年度營銷推廣策略課件4月5月6月7月8月9月二期一批開盤事件：電子電器行業(yè)高交會目的：通過電子電器行業(yè)的產(chǎn)品交易會的舉辦，拉動項目市場影響力二期一批余貨加推事件：1、電商企業(yè)發(fā)展論壇；2、銀行企業(yè)大客戶論壇目的：1、對朝陽型產(chǎn)品進行突擊，對企業(yè)公園企業(yè)發(fā)展?jié)摿ψ鲞M一步詮釋；2、針對投資客做一次產(chǎn)品推介論壇第二階段營銷戰(zhàn)略節(jié)點：3月中至9月中4月5月整體戰(zhàn)略渠道戰(zhàn)術廣告點殺事件營銷針對寫字樓客戶、投資客戶、高新產(chǎn)業(yè)客戶做點對點封殺現(xiàn)場、媒體、朋友介紹多點利用，并鋪設長效認知渠道。針對目標客層群體的直銷行為（針對寫字樓客戶、投資客戶、高新產(chǎn)業(yè)客戶做點對點封殺）精準投放發(fā)掘客戶多點銷售整體戰(zhàn)略渠道戰(zhàn)術廣告點殺事件營銷針對寫字樓客戶、投資客戶、高營銷戰(zhàn)略執(zhí)行：5月18日，電子電器行業(yè)高交會執(zhí)行目的：將高新區(qū)高薪技術企業(yè)聚集在一起，一方面展現(xiàn)企業(yè)公園的商務功能性和產(chǎn)品特性，另一方面制造市場影響力；執(zhí)行要點：1、免費提供場地、配合邀請行業(yè)高交會來到項目現(xiàn)場2、邀請高新區(qū)高新技術企業(yè)3、權威性、話題性營銷推廣執(zhí)行：推廣話題：企業(yè)公園，向世界500強看齊！媒體配合：1、戶外2、網(wǎng)絡（微博、論壇、軟文、工業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)新聞發(fā)布）3、短信4、現(xiàn)場氛圍營銷戰(zhàn)略執(zhí)行：企業(yè)公園項目年度營銷推廣策略課件營銷戰(zhàn)略執(zhí)行：7月20日，電商企業(yè)發(fā)展論壇執(zhí)行目的：通過對電商等朝陽型企業(yè)的突擊，做到有針對性產(chǎn)業(yè)的挖掘，從而帶動期周邊、上下游產(chǎn)業(yè)進駐企業(yè)公園；執(zhí)行要點：1、邀請?zhí)熵堉放频赀M駐企業(yè)公園2、邀請京東、國美、蘇寧等電商企業(yè)進駐企業(yè)公園3、招募其周邊、上下游產(chǎn)業(yè)進駐營銷推廣執(zhí)行：推廣話題：企業(yè)公園，帶領發(fā)展型企業(yè)走向頂峰！媒體配合：1、戶外2、網(wǎng)絡（微博、論壇、軟文、工業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)新聞發(fā)布）3、短信4、現(xiàn)場氛圍營銷戰(zhàn)略執(zhí)行：如：電商產(chǎn)業(yè)鏈關系圖電商產(chǎn)業(yè)加工物流辦公辦公室倉庫材料配飾廠房如：電商產(chǎn)業(yè)鏈關系圖電商產(chǎn)業(yè)加工物流辦公辦公室倉庫材料配飾廠企業(yè)公園項目年度營銷推廣策略課件營銷戰(zhàn)略執(zhí)行：8月24日，中國銀行企業(yè)大客戶投資論壇執(zhí)行目的：通過對投資客的價值傳輸，挖掘更多的投資性客戶了解本區(qū)域、關注本項目；執(zhí)行要點：1、聯(lián)合銀行做投資理財2、投資產(chǎn)品價值潛力分析3、本項目價值分析營銷推廣執(zhí)行：推廣話題：鄭州的下一個商務極點看高新區(qū)媒體配合：1、戶外2、網(wǎng)絡（微博、論壇、軟文、工業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)新聞發(fā)布）3、短信營銷戰(zhàn)略執(zhí)行：企業(yè)公園項目年度營銷推廣策略課件10月11月12月二期一批開盤事件：1、企業(yè)入主免費宣傳服務；目的：以現(xiàn)有客戶資源作為項目的資本，通過他們來營造市場追捧傳播：企業(yè)公園涌現(xiàn)一批準世界500企業(yè)二期一批余貨加推事件：1、新老客戶年底擴展目的：通過對新老客戶的維護，處理項目美譽度，和