增加土儲的建議

增加土地儲備的建議一、多元化拓展方式1、“三舊”改造2、一、二級聯(lián)動開發(fā)3、城中村改造4、合作開發(fā)5、股權(quán)收購“三舊”改造定義：是指城市發(fā)展到一定階段后，在土地集約化發(fā)展要求下，對“舊城鎮(zhèn)”、“舊廠房”、“舊村居”實施的更新建設(shè)。政策文件：《中共武漢市委武漢市人民政府關(guān)于加快推進(jìn)“三舊”改造工作的意見》（武發(fā)[2013]15號）政策內(nèi)容：

1、允許社會資金參與“三舊”土地一級開發(fā)整理；

2、利潤回報：給予參與“三舊”改造的開發(fā)商一定回報。其中，財務(wù)費用參照銀行同期貸款基準(zhǔn)利率據(jù)實核算（約6%）；

項目總投資回報按照不高于實際投資額的同期三年期銀行貸款利率的1.3倍確定（約8%）；機(jī)會與風(fēng)險分析：“三舊”改造11、提高拿地機(jī)會（據(jù)調(diào)查，武漢參與“三舊”改造成功拿地的達(dá)90%以上）；2、減少競爭（土地出讓中可采用招標(biāo)或帶方案掛牌的方式，并設(shè)置一定門檻，減少競爭，提高拿地可能性）。機(jī)會風(fēng)險1、“三舊”改造仍需走招拍掛形式，無法鎖定拿地，存在失敗可能，而政策承諾的回報并不高，投入的錢也未必馬上拿得回來；2、拿地失敗后，前期投入的規(guī)劃設(shè)計費用可能無法收回；3、仍存在拆遷進(jìn)度延遲、拆遷成本超額的可能，影響拿地成本。參與“三舊”需具備的條件1、與各區(qū)政府有事先溝通，且具有良好關(guān)系；2、項目符合政府對該區(qū)域定位；3、企業(yè)資金充裕，相當(dāng)于給政府融資；4、政府傾向于較高公建比，可帶來持續(xù)稅收和當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)；5、政府傾向于開發(fā)快，能快速形成政績的企業(yè)；6、能有效控制還建房建設(shè)成本，保證開發(fā)利潤?！叭f”風(fēng)險控制1.11、框架協(xié)議中嚴(yán)格約定投資額、開發(fā)時間、回報率、回報返還方式；

2、實時跟蹤拆遷進(jìn)度、資金安排等；

3、約定土地出讓方式，前期預(yù)設(shè)一定門檻，降低拿地風(fēng)險；

控制風(fēng)險的方法一、二級聯(lián)動2一、二級聯(lián)動：即開發(fā)商通過政府授權(quán)，參與土地一級開發(fā)，將一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地(毛地)或鄉(xiāng)村集體土地(生地)進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件(熟地)，再獲取熟地的方式。一級開發(fā)政策文件：當(dāng)前國家鼓勵地方引入社會資金參與一級開發(fā)，但沒有全國性的文件標(biāo)準(zhǔn)，武漢目前是參考《北京市土地儲備和土地一級開發(fā)暫行辦法》。政策內(nèi)容：《辦法》規(guī)定，通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)土地開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費用不高于土地儲備開發(fā)成本的2%。以招標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)管理委托協(xié)議；

通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)實施土地開發(fā)的，由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實施。招標(biāo)底價包括土地儲備開發(fā)的預(yù)計總成本（土地成本包括貸款利息）和利潤，總利潤率不高于預(yù)計成本的8%。施工類企業(yè)參與一級開發(fā)的盈利點1約定回報2基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)計和施工的利潤3未來可能的房地產(chǎn)開發(fā)利潤4未來可能的自營房地產(chǎn)開發(fā)建筑利潤一、二級聯(lián)動開發(fā)的風(fēng)險控制2.11、門檻高，適合資金充裕的企業(yè)參加；2、約定回報包括資金成本，管理費用較低，若施工利潤管理得當(dāng)，或有一定收益；3、后期或以底價獲得部分土地；4、目前多是施工類國有企業(yè)參加。機(jī)會風(fēng)險1、固定回報較低，若施工不能取得利潤，前期開發(fā)將虧損；2、后期拿地雖能實現(xiàn)政府承諾的底價成交，但價格是隨行就市的價格，不能保證低價獲得土地；3、政策、規(guī)劃的隨意性較強(qiáng)，拆遷不可控，或曠日持久；4、地方債務(wù)高企，將來政府是否能如實償還前期墊資存在不確定。對于核心區(qū)域利潤可觀的大型地塊，我們可以此種方式拿地，再分包給施工企業(yè)去做基礎(chǔ)設(shè)施。參與一、二級聯(lián)動開發(fā)的機(jī)會和風(fēng)險分析1、簽訂框架協(xié)議，嚴(yán)格約定投資周期、資金返還等，并約定由財政兜底負(fù)責(zé)支付投資；2、加強(qiáng)管理，降低成本，盡可能多的獲取利潤；3、加強(qiáng)政府公關(guān)，為后期拿地創(chuàng)造條件；控制風(fēng)險的方法了解規(guī)劃跟進(jìn)項目核算成本獲取土地村集體負(fù)責(zé)拆遷按合同規(guī)定建設(shè)還建房商品房開發(fā)建設(shè)城中村改造：對因經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、城市化不斷推進(jìn)中，被劃入城市區(qū)域，但在土地權(quán)屬、戶籍、行政管理體制上仍然保留著農(nóng)村模式的村落進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)、村民市民化轉(zhuǎn)換、房屋拆遷改造等一系列改革的總稱。政策文件：

《武漢市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加快城中村改造建設(shè)工作的意見》（武政辦〔2009〕36號）

《市規(guī)劃局（市國土資源局）關(guān)于“城中村”綜合改造土地房產(chǎn)處置及建設(shè)規(guī)劃管理的實施意見（試行）》改造方式：村集體組織成立開發(fā)公司開發(fā)，或引入開發(fā)商參與合作開發(fā)?；玖鞒蹋?/p>

城中村改造3了解城中村改造計劃、城中村相關(guān)情況，跟進(jìn)具體項目實施節(jié)奏。針對地塊的開發(fā)體量、還建體量、可售體量、其他補償?shù)冗M(jìn)行核算，測定回報，并與村集體簽訂意向書；村集體將土地委托政府公開市場掛牌，開發(fā)商獲取土地。按照土地出讓合同規(guī)定，在要求的時間內(nèi)完成還建房建設(shè)；對可供開發(fā)的土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，獲得項目收益。由開發(fā)商出資，村集體負(fù)責(zé)實施拆遷（拆遷成本總額不可控，超出部分由開發(fā)商另行結(jié)算，也不能通過增容的方式來彌補缺口）；拆遷進(jìn)度不可控。機(jī)會1、存在部分位置較好的成熟地塊；2、城中村地塊可以邊拆遷，邊開發(fā)，資金可以滾動運作；3、事先與村集體達(dá)成協(xié)議，可以排斥土地市場競爭。風(fēng)險1、村辦企業(yè)負(fù)責(zé)拆遷，信用沒有保證，其不具備拆遷包干的能力，也沒有保證，若發(fā)生拆遷超額，目前政策下，無法通過政府批準(zhǔn)增容來彌補；2、城中村拆遷延期情況經(jīng)常發(fā)生；3、存在暴力拆遷問題，對企業(yè)聲譽會造成影響?？蓢L試與省、市一級具有國資背景的公司聯(lián)合參加，以國資來控制村集體不履約的風(fēng)險。城中村改造風(fēng)險控制3.11、選擇本地資源豐富，執(zhí)行力強(qiáng)的拆遷團(tuán)隊；2、嚴(yán)格制定相關(guān)協(xié)議、控制資金和周期的不確定性；3、取得政府支持，協(xié)同解決開發(fā)中的問題；控制風(fēng)險的方法合作開發(fā)4房地產(chǎn)合作開發(fā)：房地產(chǎn)企業(yè)為了實現(xiàn)各自的戰(zhàn)略目標(biāo)，與其合作伙伴采取聯(lián)合的方式共同參與市場競爭的一種戰(zhàn)略取向。這種戰(zhàn)略形勢可以使他們相互協(xié)作，優(yōu)勢互補，能夠解決由于資源和能力不足所產(chǎn)生的很多問題。房地產(chǎn)合作開發(fā)具有共同投資、共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險三個主要特點。合作開發(fā)方式：1、組建新的法人。

2、組建聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)。3、既不成立項目公司，也不成立聯(lián)合機(jī)構(gòu)，而是按照合同的約定各自獨立履行義務(wù)、分享收益。合作開發(fā)分析：

機(jī)會1、可以借助當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的拿地能力；2、聯(lián)合拿地降低了資金壓力；3、增加市場份額，實現(xiàn)有效擴(kuò)張。風(fēng)險1、企業(yè)間的管理風(fēng)格、文化、發(fā)展戰(zhàn)略不同，項目管理上有難度；2、過程中若產(chǎn)生分歧，影響項目進(jìn)度和回報。可嘗試與省、市一級具有國資背景的公司聯(lián)合參加，以國資來控制村集體不履約的風(fēng)險。1、尋找誠信公司，嚴(yán)格考察合作公司狀況；2、在合作中尋找有利于項目的合作模式；3、嚴(yán)格控制開發(fā)成本；4、約定退出機(jī)制，為合作預(yù)留更多空間；控制風(fēng)險的方法股權(quán)收購5房地產(chǎn)股權(quán)收購：投資人通過購買房地產(chǎn)開發(fā)項目公司股東的全部或部分股權(quán)，取得項目公司股東的法律地位，從而全部或?qū)嶋H控制項目公司的經(jīng)營管理權(quán)和財務(wù)權(quán)的方式。

與直接轉(zhuǎn)讓相比，股權(quán)收購更為簡便、靈活、手續(xù)簡單，減少了交易稅費的繳納，收購?fù)瓿珊?，投資人不受房地產(chǎn)開發(fā)

資質(zhì)的限制，為現(xiàn)在主要主流的轉(zhuǎn)讓形式。股權(quán)收購分析：機(jī)會1、比直接拿地風(fēng)險??；2、比公開市場拿地價格低；3、可利用被收購方的資源。風(fēng)險1、公司和項目本身的投資風(fēng)險；2、對方公司的誠信所帶來的風(fēng)險；3、仍存在拆遷超額、超時的風(fēng)險；控制風(fēng)險的方法1、嚴(yán)格考察對方公司和項目的經(jīng)營狀況；2、審視項目合作中潛在的其他風(fēng)險，并結(jié)合雙方優(yōu)劣勢，簽訂合作協(xié)議；五種拿地方式的風(fēng)險對比序號拓展方式可能存在的風(fēng)險控制風(fēng)險方式風(fēng)險系數(shù)1“三舊”改造1、拿地失敗風(fēng)險；

2、拿地失敗，前期設(shè)計費用無法收回的風(fēng)險；

3、項目投資超預(yù)算，改造時間過長帶來的資金和時間風(fēng)險；1、框架協(xié)議中嚴(yán)格約定投資額、開發(fā)時間、回報率、回報返還方式；

2、實時跟蹤拆遷進(jìn)度、資金安排等；

3、約定土地出讓方式，前期預(yù)設(shè)一定門檻，降低拿地風(fēng)險；★★★2一、二級聯(lián)動開發(fā)1、投資回報風(fēng)險；

2、拿地失敗風(fēng)險；

3、政策、規(guī)劃帶來的建設(shè)周期長的風(fēng)險；

4、政府未能如期償還投資的風(fēng)險；1、簽訂框架協(xié)議，嚴(yán)格約定投資周期、資金返還等，并約定由財政兜底負(fù)責(zé)支付投資；

2、加強(qiáng)管理，降低成本，盡可能多的獲取利潤；

3、加強(qiáng)政府公關(guān)，為后期拿地創(chuàng)造條件；★★★★3城中村改造1、村集體違約風(fēng)險；

2、拆遷成本超支，拆遷時間過長；

3、還建房建設(shè)速度影響整體拆遷進(jìn)度；

4、群體性事件可能帶來公司聲譽受損；1、選擇本地資源豐富，執(zhí)行力強(qiáng)的拆遷團(tuán)隊；

2、嚴(yán)格制定相關(guān)協(xié)議、控制資金和周期的不確定性；

3、取得政府支持，協(xié)同解決開發(fā)中的問題；★★★★★4合作開發(fā)1、合作方誠信；

2、項目合作控股權(quán)問題；

3、項目自身投資風(fēng)險；

4、合作退出機(jī)制；1、尋找誠信公司，嚴(yán)格考察合作公司狀況；

2、在合作中尋找有利于項目的合作模式；

3、嚴(yán)格控制開發(fā)成本；

4、約定退出機(jī)制，為合作預(yù)留更多空間；★★★★5股權(quán)收購1、公司和項目本身的投資風(fēng)險；

2、對方公司的誠信所帶來的風(fēng)險；3、仍存在拆遷超額、超時的風(fēng)險；1、嚴(yán)格考察對方公司和項目的經(jīng)營狀況；

2、審視項目合作中潛在的其他風(fēng)險，并結(jié)合雙方優(yōu)劣勢，簽訂合作協(xié)議；★★★★二、多元化產(chǎn)品類型1、綠色建筑2、工業(yè)地產(chǎn)3、片區(qū)開發(fā)4、物流倉儲綠色建筑1武漢市政府常務(wù)會決定，16-17年，全市將以獨立建設(shè)的保障性住房和政府投資項目作為試點，推行現(xiàn)代化建筑方式（外墻、陽臺、樓梯等“零部件”提前在工廠里生產(chǎn)好，運到建筑工地直接拼裝成房子）。2017年，該建筑方式將在武漢全面推廣。武漢市建委介紹，建筑產(chǎn)業(yè)化與傳統(tǒng)施工相比，施工不受季節(jié)影響，建設(shè)周期可減少約30%，現(xiàn)場工人可減少50%，減少大量現(xiàn)場勞作，工人勞動強(qiáng)度降低，減少施工危險因素。在環(huán)保方面，可節(jié)水60%，施工垃圾減少約80%，噪音減少80%。昨日，武漢市政府將利用專項資金扶持、稅收優(yōu)惠、容積率獎勵、綠色審批等優(yōu)惠政策，鼓勵各建筑商來漢投資建設(shè)建筑產(chǎn)業(yè)化基地。三、提升綜合競爭力1、優(yōu)化戶型設(shè)計2、縮短開發(fā)周期3、加快資金周轉(zhuǎn)4、降低建安成本優(yōu)化戶型設(shè)計1進(jìn)行廣泛市場調(diào)查，搜集現(xiàn)有熱銷戶型，補充公司戶型產(chǎn)品庫，優(yōu)化戶型設(shè)計，提升產(chǎn)品競爭力。四、關(guān)注潛在熱點區(qū)域

中央商務(wù)區(qū)、漢正街中央服務(wù)區(qū)、漢口濱江商務(wù)區(qū)、龜北文化旅游區(qū)、武昌濱江文化商務(wù)區(qū)、華中金融城、東湖高新區(qū)、大東湖風(fēng)景旅游區(qū)、地鐵沿線開發(fā)區(qū)域等是我們重點關(guān)注的區(qū)域。武漢政府近幾年擬改造和推地的重點片區(qū)花樓街項目老浦片項目武漢中央商務(wù)區(qū)(CBD)漢正街中央服務(wù)區(qū)武昌濱江文化商務(wù)區(qū)地鐵4