商業(yè)營銷方案課件

目錄第五部分關(guān)于合作第四部分營銷推廣第三部分營銷定位及產(chǎn)品建議第二部分項目自身素質(zhì)及SWOT分析第一部分市場調(diào)研目第五部分關(guān)于合作第四部分營銷推廣第三部分1

市場調(diào)研

第一部分.市場調(diào)研第一部分.2忠縣概況區(qū)位：位于重慶市東北部，傍于長江黃金水道北岸，長江橫貫縣境88公里，縣城距重慶市水上距離245公里,地處長江三峽庫區(qū)腹心地帶；人口：目前全縣人口98萬人，縣城常住人口12萬；行政區(qū)劃：總面積2187平方公里，轄28個鄉(xiāng)鎮(zhèn)；屬于庫區(qū)移民重點(diǎn)城市。忠縣概況區(qū)位：位于重慶市東北部，傍于長江黃金水道北岸，長江橫3忠縣遠(yuǎn)期規(guī)劃（一）城市發(fā)展目標(biāo)到2020年，忠縣建設(shè)成為：富有歷史文化和地域風(fēng)貌特色的生態(tài)型現(xiàn)代山水園林城市。（二）城市規(guī)模近期：2004-2010年，17萬人；遠(yuǎn)期：2011-2020年，24萬人；（三）城市空間布局規(guī)劃形成“一城、兩岸、五組團(tuán)、兩區(qū)”的空間布局結(jié)構(gòu)。“一城”即忠縣縣城；“兩岸”即江北、江南；“五組團(tuán)”即州屏組團(tuán)、蘇家組團(tuán)、水坪組團(tuán)、燈樹組團(tuán)以及獨(dú)珠組團(tuán)；兩區(qū)即東溪旅游服務(wù)區(qū)及高營鋪工業(yè)倉儲區(qū)。忠縣遠(yuǎn)期規(guī)劃（一）城市發(fā)展目標(biāo)4忠縣經(jīng)濟(jì)08年地區(qū)生產(chǎn)總值(GDP)達(dá)到29.35億元，同比增長19.1%，；08年城鎮(zhèn)單位職工平均工資達(dá)到9017元，同比增長23.6%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到6262元，同比增長21.7%；08年全縣完成固定資產(chǎn)投資22億元，同比增長29.7%。房地產(chǎn)開發(fā)投資4.83億元，增長141.2%；鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)投資1.7億元，占房地產(chǎn)投資額的35.2%。忠縣經(jīng)濟(jì)08年地區(qū)生產(chǎn)總值(GDP)達(dá)到29.35億元，同比52008年，忠縣完成房地產(chǎn)開發(fā)投資8.2億元，預(yù)售商品房62.6萬平方米，同比增長8％。金融危機(jī)發(fā)生后，忠縣房屋銷售價格下半年與上半年價格變化不大，但由于市場表現(xiàn)疲軟，銷售量有所下降。09年上半年全縣商品房現(xiàn)房和期房銷售面積達(dá)到35.59萬平方米；銷售額達(dá)到4.23億元；忠縣09年新開工商品房面積為41.9萬平方米，下半年房屋預(yù)銷售面積為23.9萬平方米，市場放量較大。雖然有新城和老城的組團(tuán)劃分，但格局不明顯。忠縣房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀2008年，忠縣完成房地產(chǎn)開發(fā)投資8.2億元，預(yù)售商品房626市場小結(jié)1、城市化進(jìn)程速度的逐年加快，給忠縣房地產(chǎn)開發(fā)帶來新的機(jī)遇；2、未來2年內(nèi)忠縣城區(qū)將增加5萬人，這部分人群將成為本案后期產(chǎn)品的潛在客戶；3、隨著忠縣經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，市民的收入水平有了一定程度的提高，購買能力加強(qiáng)，消費(fèi)潛力增加；4、目前忠縣房地產(chǎn)開發(fā)尚屬起步發(fā)展期，行業(yè)相關(guān)制度都有待健全，對房地產(chǎn)開發(fā)來說，機(jī)會和威脅并重；5、隨著外地開發(fā)企業(yè)進(jìn)入，未來一段時間內(nèi)，忠縣市場的放量將加劇，如定位或操作不當(dāng)可能會給項目帶來一定的開發(fā)風(fēng)險；6、規(guī)劃紊亂，組團(tuán)化格局不明顯，城市功能分區(qū)相對較差，客戶分布較亂，增大了營銷難度。市場小結(jié)1、城市化進(jìn)程速度的逐年加快，給忠縣房地產(chǎn)開發(fā)帶來新7本案競爭樓盤分析具體介紹：

物業(yè)地址：忠縣紅星小區(qū)橋頭（下行50米）

樓盤簡介：

項目總占地30多畝，規(guī)劃總建筑面積約九萬多平米，容積率4.3。位于忠縣發(fā)展?jié)摿薮蟮募t星小區(qū)濱江路居住區(qū)，東臨長江，西靠天鵝湖，南與港務(wù)站和港口廣場接壤，北與紅星支路接界。產(chǎn)品：戶型面積為60—270平米，預(yù)計年底交房。銷售率：一期約90%左右江淮·御景江岸分析：與本案樓盤相比，同樣處于濱江路段，部分賣點(diǎn)相似，雖然是本項目的直接競爭對手，但剩余不多，所以，競爭威脅較弱。本案競爭樓盤分析具體介紹：

物業(yè)地址：忠縣紅星小區(qū)橋頭（下8具體介紹：

物業(yè)地址：忠州紅星路19號(海新大酒店對面)（新城區(qū)）樓盤簡介：

*160000㎡圍合式電梯景觀高層/近10000㎡中庭花園

*1600余戶，6000余人/忠州首席花園式宜居小區(qū)

*獨(dú)有階梯式水景、噴泉/近300㎡幼兒園/會所/游泳池

*51-123㎡/一房-四房/1樓-28樓/看江、看山、看中庭花園、看都市繁華

銷售率：超過60%宏盛花園分析：該項目配套設(shè)施比較齊全，與本案樓盤距離較近，銷售得較好，但在品質(zhì)上對本項目不構(gòu)成直接競爭威脅。具體介紹：

物業(yè)地址：忠州紅星路19號(海新大酒店對面)9迎賓大廈具體介紹：

物業(yè)地址：忠縣紅星廣場旁樓盤簡介：

*踞守行政中心核心版圖，與香山生態(tài)公園為鄰；*2棟單體樓；*總建筑面積近6萬平米，規(guī)劃550余戶；*戶型面積從101㎡-120多平米三房；銷售：銷售價格：起價1538元/㎡；均價約1600元/㎡；銷售率50%左右；分析：項目處于迎賓大道上，生態(tài)公園與農(nóng)貿(mào)市場緊鄰，配套比較齊全，由于是單體樓，自身配套缺乏，檔次規(guī)模品質(zhì)不高，銷售價格難以提升。迎賓大廈具體介紹：

物業(yè)地址：忠縣紅星廣場旁分析：項目處10滟月江岸具體介紹：

物業(yè)地址：項目位于西山腳下，縣城西側(cè)。樓盤簡介：

*公寓式設(shè)計，酒店大堂、智能居家；*1棟單體樓，品質(zhì)感差；*總建筑面積近2.6萬平米，規(guī)劃200余戶；*戶型面積從116㎡-130多平米三房。銷售：銷售價格：起價1800元/㎡；均價約1900元/㎡；現(xiàn)房，12月交房，銷售率70%左右。分析：濱江單體樓項目，公寓式配套，由于是現(xiàn)房，銷售上很占優(yōu)勢，但規(guī)模不大檔次不高，競爭威脅不大。滟月江岸具體介紹：

物業(yè)地址：項目位于西山腳下，縣城西側(cè)11黃金水岸具體介紹：

物業(yè)地址：濱江路。樓盤簡介：

*配備有游泳池、健身場所：*多層與高層混合體；*總建筑面積近5.5萬平米；*戶型面積從96㎡-120多平米三房。銷售：銷售價格：起價1500元/㎡；均價約1700/㎡。分析：該項目位于濱江路段，同樣擁有一線江景，社區(qū)自身配套較為完善，建筑密度大，品質(zhì)相對較低，會對本項目產(chǎn)生一定競爭威脅。黃金水岸具體介紹：

物業(yè)地址：濱江路。分析：該項目位于濱12物業(yè)地址：忠州大道紅星路中段（新城區(qū)）

建筑面積：89166.57㎡

占地面積：13429.83㎡

容積率：6.0綠化率：30.1%

周邊配套：

圖書館、小學(xué)、農(nóng)貿(mào)市場、醫(yī)院、市民活動中心、星級酒店等完善的周遍配套

樓盤價格：

起價：1350元/㎡銷售率：50%左右六合花園分析：該樓盤銷售周期較長，銷售速度很慢，由于定位不當(dāng)，造成了樓盤形象不佳，客戶信心缺失，雖然價格便宜，但銷售狀況不容樂觀，不構(gòu)成大的威脅。物業(yè)地址：忠州大道紅星路中段（新城區(qū)）

建筑面積：89113天鵝湖：該項目位于紅星小區(qū)沙梁保片區(qū)，項目總用地63107.3㎡，總建筑面積36.9萬㎡，總投資3億元，由重慶嘉年華置業(yè)公司開發(fā)建設(shè)，該項目今年計劃完成投資5000萬元，完成2.6萬㎡商品房的主體工程。

目前，項目已開工建設(shè)的7號樓正在進(jìn)行基礎(chǔ)施工，今年已完成投資1000萬元。緣夢花園：該項目位置較好，位于城中區(qū)；價格在整個忠縣片區(qū)較高，但口碑效應(yīng)較差；分析：這些樓盤在目前的忠縣是具有代表性的樓盤，擁有自身的特色和優(yōu)勢。天鵝湖的整體開發(fā)將給對忠縣房產(chǎn)開發(fā)造成較大影響，形成對本項目的直接競爭威脅。天鵝湖：分析：這些樓盤在目前的忠縣是具有代表性的樓盤，擁有自14區(qū)域銷售價格分析分析：從目前忠縣房產(chǎn)銷售均價在1700元/㎡的位置左右波動，但從整體售價水平來看，樓盤的銷售存在不良競爭，價格定位缺失科學(xué)依據(jù)，價格體系顯得較為混亂。區(qū)域銷售價格分析分析：從目前忠縣房產(chǎn)銷售均價在1700元/㎡151、雖然城市規(guī)劃不明確，但忠縣新城區(qū)的發(fā)展還是相對較快，隨著開發(fā)節(jié)奏的加快，放量帶來的樓盤競爭日趨激烈；2、各樓盤建筑形態(tài)、配套及規(guī)模相差不大，樓盤產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象較為嚴(yán)重；3、推廣方式單一，營銷賣點(diǎn)的提煉缺乏依據(jù)，營銷手法有待創(chuàng)新；3、市場目前相對不規(guī)范，存在惡性競爭，銷售價格有較大的非理性的差異；4、由于天鵝湖項目的開發(fā)，市場后期放量相對較大，加上老盤新開的放量，后期市場的競爭較為激烈。小結(jié)：1、雖然城市規(guī)劃不明確，但忠縣新城區(qū)的發(fā)展還是相對較快，隨著16

針對本項目的實(shí)際情況，我司耗費(fèi)三天時間對忠縣主城居民、商鋪經(jīng)營者、上班族等進(jìn)行了抽樣問卷調(diào)查。分別調(diào)查了消費(fèi)者對住房消費(fèi)的觀念和意識。本次問卷共發(fā)出114份，回收114份，具體統(tǒng)計數(shù)據(jù)如下：

購買目的消費(fèi)意識調(diào)研針對本項目的實(shí)際情況，我司耗費(fèi)三天時間對忠縣17

置業(yè)次數(shù)

置業(yè)次數(shù)18

面積選擇

面積選擇19

承受價格

承受價格20

戶型選擇

戶型選擇21

結(jié)構(gòu)選擇

結(jié)構(gòu)選擇22

購房可能性

購房可能性23

承受單價

承受單價24

購買時考慮的因素

購買時考慮的因素25從本章分析可得：

被調(diào)人群中，首次置業(yè)人數(shù)占63%，絕大多數(shù)人購房主要是用于自??；

對于戶型的選擇，兩室和三室戶型是客戶選擇的主力戶型，70-80㎡的小戶型和90-100㎡的中等戶型是市場消費(fèi)的主流；

人們能承受的房屋總價基本在25萬以內(nèi)，其中20萬以內(nèi)占據(jù)重要比例；

從客戶購買選擇因素來看，價格依然是人們關(guān)注的重點(diǎn)，但人們對生活的要求越來越高，配套和環(huán)境也成了市民要考慮得重要因素；

目前忠縣無更多的創(chuàng)新戶型產(chǎn)品，從產(chǎn)品差異化角度出發(fā)，建議本案后期可考慮產(chǎn)品創(chuàng)新，增加項目賣點(diǎn)；

被調(diào)人群中，有很大一部分市民表示今年有買房打算，如何挖掘這部分潛在人群是本項目亟待解決的重要問題。從本章分析可得：261、忠縣市民對樓盤配套及環(huán)境要求越來越高；2、產(chǎn)品同質(zhì)化較為嚴(yán)重，戶型創(chuàng)新有待加強(qiáng)；3、樓盤營銷手法單一，很少有創(chuàng)新的銷售渠道和理念打造；4、天鵝湖項目是本案最大的直接競爭對手；5、市場競爭混亂，價差大，價格定位缺乏科學(xué)的論證；6、忠縣房產(chǎn)市場發(fā)展空間較大，后勁較足，有很大提升空間；7、70-80平米的兩室和100平米左右的三室依然是消費(fèi)主流；8、對房屋總價的承受能力雖然有所提高，但總體較弱，能承受20萬左右的房屋總價；9、今年下半年有較大的購房需求；10、尚無配套絕對完善的真正意義上的品質(zhì)樓盤；11、房產(chǎn)開發(fā)屬于起步發(fā)展階段，各種制度尚不完善；12、城市的功能分區(qū)不明顯，沒有明顯的功能組團(tuán)，新城規(guī)劃也顯混亂；市場調(diào)研結(jié)論根據(jù)前述所有分析，我們可得如下結(jié)論：1、忠縣市民對樓盤配套及環(huán)境要求越來越高；市場調(diào)研結(jié)論根據(jù)前27

項目自身素質(zhì)及SWOT分析

第二部分.項目自身素質(zhì)及SWOT分析28項目分析項目周邊環(huán)境分析緊靠紅濱醫(yī)院東攬一線江景比鄰超大濱江廣場雄踞新城開發(fā)區(qū)項目分析項目周邊環(huán)境分析緊靠紅濱醫(yī)院東攬一線江景比鄰超大濱江29項目自身質(zhì)素1、位于新城開發(fā)區(qū)；2、建筑面積18.4萬平方米；3、坐擁1.8萬平方米濱江休閑廣場；4、東南面為無遮擋一線寬江景；5、位于忠縣長江北岸港口廣場旁；6、離城市商業(yè)區(qū)較遠(yuǎn)，生活配套不完善；7、項目部分產(chǎn)品前面有紅濱醫(yī)院遮擋，有醫(yī)療污染；8、36米寬濱江路規(guī)劃建設(shè)中，改善交通的同時帶來噪音污染；9、所在地偏僻，周邊環(huán)境相對較差；10、本案地塊呈不規(guī)則長方形分部，有一定坡度。項目自身質(zhì)素1、位于新城開發(fā)區(qū)；30項目經(jīng)濟(jì)參數(shù)項目經(jīng)濟(jì)參數(shù)31項目SWOT分析優(yōu)勢（S）

1、坐擁1.8萬平米濱江休閑廣場；2、俯瞰無遮擋一線寬江景；3、18萬方大型品質(zhì)社區(qū)；4、廣場商業(yè)帶來的無限升值潛力；5、優(yōu)秀的營銷策劃合作單位。項目SWOT分析優(yōu)勢（S）32劣勢（W）

1、周邊環(huán)境較差，前期開發(fā)的項目并未打造出“高尚居住區(qū)域”的形象，增加銷售抗性；2、目前周邊生活配套極度不完善，影響購買決策；3、醫(yī)院除了阻擋項目部分產(chǎn)品江景資源外，還帶來了醫(yī)療污染；4、小區(qū)布局散，安全性相對較差；5、小區(qū)8號房為安置房，加上前期商業(yè)部分修建的住宅，共同降低了小區(qū)的整體品質(zhì)，對價格拉升起阻礙作用。劣勢（W）33機(jī)會（O）

1、庫區(qū)移民的增加導(dǎo)致購買增加，帶來的去化機(jī)會；2、2009年底及2010年初，樓市整體向好，帶來的低風(fēng)險機(jī)會；3、忠縣對三產(chǎn)業(yè)、工業(yè)、旅游業(yè)的大力推動，帶來的發(fā)展機(jī)會；4、房產(chǎn)開發(fā)尚屬初期帶來的政策“擦邊”機(jī)會；5、體量較大，可為開發(fā)商在品牌形象樹立上創(chuàng)造空間。機(jī)會（O）34威脅（T）1、金融危機(jī)持續(xù)，帶來的不確定經(jīng)濟(jì)因素；2、周邊配套不完善帶來的消費(fèi)抗性；3、同期樓盤放量較大帶來的競爭威脅；4、市場的非理性競爭帶來的不確定因素威脅。威脅（T）35項目SWOT矩陣分析項目SWOT矩陣分析36

項目定位及產(chǎn)品建議

第二部分.項目定位及產(chǎn)品建議37項目檔次定位依據(jù)項目檔次定位依據(jù)38項目檔次定位

根據(jù)市場調(diào)研部分結(jié)論的第1、4、6、8、10及項目自身素質(zhì)的2、3、4點(diǎn)，考慮開發(fā)利潤，在弱化或轉(zhuǎn)變醫(yī)療污染帶來的不利因素下，本項目最科學(xué)的檔次定位應(yīng)為：

忠縣區(qū)域中高檔次江景樓盤對外形象展示及營銷打造為：濱江廣場+寬江景的最高品質(zhì)樓盤。項目檔次定位根據(jù)市場調(diào)研部分結(jié)論的第1、4、6、8、39產(chǎn)品定位全面升級忠縣人的生活品質(zhì)萬通地產(chǎn)09抗鼎巨作·20萬方濱江生活地標(biāo)濱江休閑廣場/江景電梯洋房/時尚休閑商業(yè)產(chǎn)品定位全面升級忠縣人的生活品質(zhì)萬通地產(chǎn)09抗鼎巨作·20萬40休閑商業(yè)定位業(yè)態(tài):集美食、娛樂、休閑、旅游四大功能。萬通濱江商業(yè)廣場娛樂、休閑商業(yè)街，類似于酒吧、臺球吧等因靠濱江廣場，美食、旅游商業(yè)街；休閑商業(yè)定位業(yè)態(tài):萬通濱江商業(yè)廣場娛樂、休閑商業(yè)街，類似于酒41目標(biāo)市場定位邊緣市場：

重慶主城、墊江、彭水等次要市場忠縣所轄及緊鄰城鎮(zhèn)核心市場忠縣城區(qū)及周邊臨近鄉(xiāng)鎮(zhèn)據(jù)市場調(diào)研結(jié)論2、3、12點(diǎn)及項目自身素質(zhì)1、2點(diǎn)，結(jié)合項目檔次定位，本項目的目標(biāo)市場應(yīng)是：忠縣主城及臨近鄉(xiāng)鎮(zhèn)將成為本項目的主力市場，其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)成為本項目的次主力市場，臨近城鎮(zhèn)因為距離及居住情節(jié)的因素，只能作為本項目目標(biāo)市場的補(bǔ)充。目標(biāo)市場定位邊緣市場：

重慶主城、次要市場核心市場據(jù)市場調(diào)研42目標(biāo)客戶特征描述收入相對穩(wěn)定、向往更高品質(zhì)的生活；關(guān)注區(qū)域發(fā)展，并對城市變化中的發(fā)展機(jī)遇比較敏感和重視；注重品質(zhì)，關(guān)心居住區(qū)對自己地位和面子的提升；注重社區(qū)的生活環(huán)境和文化氛圍，關(guān)心社區(qū)的設(shè)計規(guī)劃、周邊配套、綠化環(huán)境。年齡：30-50歲占主力，其中35至45歲的中年人占據(jù)了絕對的主力；行為：農(nóng)村向城市過度的首次置業(yè)，更換居住環(huán)境的二次置業(yè)者，部分投資；職業(yè)：政府公務(wù)員、企業(yè)的高級職員、個體小老板等。收入：家庭年收入基本在5萬元以上。目標(biāo)客戶群定位

通過項目的檔次及目標(biāo)市場定位，結(jié)合我司長期以來的總結(jié)的操盤經(jīng)驗，得出本項目的主力目標(biāo)客戶群體應(yīng)為：忠縣主城的原住民、拆遷戶、企事業(yè)單位職工及周邊農(nóng)村部分進(jìn)城居住的居民。目標(biāo)客戶特征描述目標(biāo)客戶群定位通過項目的檔次及目標(biāo)市43根據(jù)價格遞增原理，結(jié)合我司以往眾多操盤經(jīng)驗得出：二期銷售均價應(yīng)為2088元/㎡左右三期銷售均價應(yīng)為2288元/㎡左右價格策略：低開高走根據(jù)對忠縣市場房屋銷售價格的調(diào)研以及對本項目的高端定位，以拉動忠縣房價增長為目標(biāo)，采取市場比較法，經(jīng)過嚴(yán)謹(jǐn)科學(xué)的計算，本項目一期銷售均價建議約為：1888元/㎡

價格定位所有開盤均價需以市場為基本，根據(jù)開盤時期的實(shí)際情況進(jìn)行微調(diào)。根據(jù)價格遞增原理，結(jié)合我司以往眾多操盤經(jīng)驗得出：價格策略：低44開發(fā)建議：1、根據(jù)開盤低開高走的價格策略，結(jié)合休閑廣場同時動工的開發(fā)思路，建議按如圖所示進(jìn)行開發(fā)和銷售。江景面較寬并零距離休閑廣場的三期用于提升售價，最大化開發(fā)利潤。2、考慮到大盤品質(zhì)形象，建議二期開發(fā)的同時，同時修建一號樓底商，作為項目售房部，以提升項目總體形象。12345678三期一期部分產(chǎn)品建議安置房前期建筑醫(yī)院二期開發(fā)建議：1、根據(jù)開盤低開高12345678三期一期部分產(chǎn)品45部分產(chǎn)品建議景觀：1、根據(jù)項目檔次定位，結(jié)合已經(jīng)成型的規(guī)劃設(shè)計，為了提升項目形象。建議對空中走廊進(jìn)行造型，作為本項目的虛擬大門，同時成為本項目的形象標(biāo)志。2、由于本項目小區(qū)景觀主要借助于休閑廣場和江景資源，建議廣場的打造上多加入假山的設(shè)計，與一線江景共同打造山水相依的優(yōu)質(zhì)居住環(huán)境。部分產(chǎn)品建議景觀：46配套：1、近2000戶業(yè)主居住的高品質(zhì)社區(qū)應(yīng)該配備幼兒園，將小區(qū)位置不是很好的底層商業(yè)或其他樓層的商業(yè)改為幼兒園，既作為高檔社區(qū)的配套后期又可以收益。2、康體設(shè)施主要借用休閑廣場，在條件許可的情況下，著重考慮泳池的設(shè)計打造。部分配套建議配套：部分配套建議47項目戶型和面積配比建議

戶型的設(shè)計應(yīng)以江景資源利用最大化為原則開展，譬如可采取大景觀弧線陽臺的設(shè)計，也可以考慮一步陽臺的運(yùn)用等。部分產(chǎn)品建議

根據(jù)市場調(diào)研結(jié)論1、2、3、7、8結(jié)合項目定位，考慮項目銷售價格，對本項目的戶型及面積配比建議如下：項目戶型和面積配比建議戶型的設(shè)計應(yīng)以江景資源48經(jīng)典戶型賞析：目前忠縣在售物業(yè)中基本上都是平層、錯層等常見的戶型，特建議本項目后期在設(shè)計上可以引入小躍或夾層戶型，以形成差異化競爭。套內(nèi)面積65㎡建筑面積約78㎡套內(nèi)面積74㎡建筑面積約90㎡經(jīng)典戶型賞析：套內(nèi)面積65㎡建筑面積約78㎡套內(nèi)面積7449細(xì)節(jié)小區(qū)內(nèi)所設(shè)置的垃圾桶、方向指示牌等設(shè)施全部統(tǒng)一形象、統(tǒng)一調(diào)性、統(tǒng)一LOGO；細(xì)節(jié)50

營銷推廣

第三部分.營銷推廣第三部分.511.8萬平米濱江休閑廣場一線超寬江景的價值放大兩大核心價值體系“江”，造就了濱江幸福里的“王者生活”，擇優(yōu)而居；“江”，實(shí)現(xiàn)了少數(shù)人的生活理想，對江的想象融會貫通，再無法超越；“濱江休閑廣場”，構(gòu)筑了濱江幸福里的“唯一性”和“不可比擬性”的價值體系

“濱江休閑廣場”，讓居住更舒適，生活更悠閑，居家更方便；江和廣場的完美結(jié)合，最優(yōu)的濱江生活方式，不僅僅體現(xiàn)于居住，還體現(xiàn)了無可限量的升值潛力推廣訴求點(diǎn)1.8萬平米濱江休閑廣場一線超寬江景的價值放大兩大核心價值體52江景至尚超越想象1、1萬八千平方米超大休閑廣場2、一線無敵超寬江景資源3、生活超越想象。營銷理念幸福家天下完美仰生活1、幸福里的幸福生活，因為家在此；2、有溫馨之家養(yǎng)身，天下盡在帷幄，成功人士身份象征；3、最完美的生活，最優(yōu)越的幸福里；4、需要“仰”望的生活，也是尊貴的生活；5、仰也有躺、養(yǎng)的意思，很悠閑很放松的高尚生活態(tài)度；6、完美，是一種追求生活的態(tài)度，仰生活是一種新的生活模式，是居住品質(zhì)提升的象征。江景至尚超越想象營銷理念幸福家天下完美仰生活53一期核心賣點(diǎn)1、1.8萬平米濱江城市廣場；2、一線江景豪宅；核心賣點(diǎn)提煉三期營銷主題1、幸福里的幸福生活2、除了完美景觀，除了完美休閑，還有完美配套，至臻仰生活一期營銷主題1、江景之尚，超越想象；2、江景名邸唯我獨(dú)尊；二期核心賣點(diǎn)1、1.8萬平米濱江城市廣場；2、一線江景豪宅；三期核心賣點(diǎn)1、商業(yè)及生活配套逐步完善；2、幸福生活實(shí)景呈現(xiàn)；3、品質(zhì)社區(qū)，升值潛力無限.二期營銷主題1、濱江廣場江景體驗之旅2、配合營銷活動的主題推廣一期核心賣點(diǎn)核心賣點(diǎn)提煉三期營銷主題一期營銷主題二期核心賣點(diǎn)54VI及平面表現(xiàn)LOGO設(shè)計VI及平面表現(xiàn)LOGO設(shè)計551、主色調(diào)：金黃色、咖啡色

金黃色代表貴氣、財富、機(jī)遇、溫暖，咖啡色代表高貴、端莊、智慧、底蘊(yùn)。兩者的有效配合，可體現(xiàn)項目的尊貴大氣、雄渾高雅，也同時體現(xiàn)休閑廣場帶來的住宅及商業(yè)的無限增值，體現(xiàn)與一般江景房都采用藍(lán)色作為推廣的差異性。大量用于樓書、DM單正面、戶外、車身及外墻廣告。2、副色調(diào)：藍(lán)色系的運(yùn)用

與江景匹配的藍(lán)色系同樣體現(xiàn)高貴、麗質(zhì)另外還有清爽、靈動、飄逸的意思，可用于項目的夏季推廣、部分活動、DM單反面、電視廣告等，一般建議以深藍(lán)色為主。3、輔色調(diào)：紅色

紅色主要應(yīng)用于條幅、節(jié)假日宣傳及促銷活動，從視覺沖擊力出發(fā)，體現(xiàn)喜慶、爆炸性、激情的相關(guān)信息。平面色調(diào)運(yùn)用1、主色調(diào)：金黃色、咖啡色平面色調(diào)運(yùn)用56戶外廣告戶外廣告57報紙廣告報紙廣告58目前忠縣有的媒介：大牌戶外公交車身高速電視忠縣電視廣播短信DM單樓宇電視燈箱出租車套本案有效的媒介整合：戶外大牌（提升形象）戶外燈桿（提升形象）外墻廣告（就地取材，提升形象）公交車身（流動媒體）電視(客戶面廣，形象檔次高)短信（客戶面廣，價格低廉）海報（實(shí)效性強(qiáng)，便于操作）具收藏價值的禮品（如筆記本等）DM單（效果佳，詳細(xì)，價格低廉）人居周報（額外增加，提升形象）桁架（額外增加）媒介應(yīng)用策略目前忠縣有的媒介：本案有效的媒介整合：媒介應(yīng)用策略59形象導(dǎo)入內(nèi)部認(rèn)購開盤期現(xiàn)場包裝啟動,戶外形象出街,廣告預(yù)熱!銷售資料準(zhǔn)備!營銷中心開放，活動造勢，形成產(chǎn)品初步認(rèn)知！集中廣告，進(jìn)行強(qiáng)效灌輸，積聚足夠客戶!項目品牌提升，以口碑傳播和活動營銷促進(jìn)銷售！一期推進(jìn)思路與策略強(qiáng)銷期內(nèi)部認(rèn)購開盤期現(xiàn)場包裝啟動,戶外形象出街,廣告預(yù)熱!銷售資料60強(qiáng)勢進(jìn)入，分期分階段推進(jìn)第一階段第二階段第三階段第四階段（2009年11月中旬）（12月-2010年2月）（2月—2010年4月）（2010年5月以后）啟動期公開期強(qiáng)銷期持續(xù)期強(qiáng)勢進(jìn)入，分期分階段推進(jìn)第一階段第二階段第三階段第四階段（261第一階段：啟動期（2009年11月中旬）推廣目的

—形象導(dǎo)入，擴(kuò)大項目在忠縣的認(rèn)知度。工作內(nèi)容

—完成營銷中心的重新裝修（設(shè)計及裝修公司的合作談判）；

—完成樓書的設(shè)計及印刷（5000份）；

—完成宣傳海報及戶型DM單頁的設(shè)計及印刷（1萬份/種）；

—一期開盤銷售價格表的初步確定；

—完成模型的設(shè)計和制作（要求新穎大氣，凸顯王者形象）；

—完成電視廣告片的設(shè)計、制作及投放；

—短信合作單位簽訂并投放至少一次；

—完成工地外墻廣告的設(shè)計和制作；

—完成車身廣告的合作談判及形象投放；

—投放重要位置的戶外廣告（至少3塊大牌）。第一階段：啟動期（2009年11月中旬）推廣目的62導(dǎo)入期廣告宣傳應(yīng)用戶外廣告1、主題：久違了，向往高尚江景生活的智者2、附標(biāo)：俯瞰一線超寬無敵江景奢享1.8萬米濱江休閑廣場3、平面表現(xiàn)：

項目LOGO標(biāo)識；

主圖可用一藍(lán)色制服空姐致歉的圖案；

用項目效果圖壓底；

久違了三個字區(qū)別主題的后面部分，放在左上角，體現(xiàn)沖擊力；

重點(diǎn)突出江與休閑廣場結(jié)合的美好場景。導(dǎo)入期廣告宣傳應(yīng)用戶外廣告63圍板廣告1、圍板高度：4米2、圍板范圍：如圖所示3、宣傳內(nèi)容：

項目LOGO標(biāo)識；

主要競爭賣點(diǎn)；

項目效果圖，突出江與廣場結(jié)合的美好場景。4、內(nèi)容羅列

1.8萬平方米休閑廣場，幸福里的享受生活方式；

無遮擋超寬無敵江景，幸福里的尊貴生活方式；

3萬方商業(yè)配套集成，幸福里的便捷生活方式。5、平面表現(xiàn)

休閑廣場1.8萬——幸福里享受生活的方式

同上。導(dǎo)入期廣告宣傳應(yīng)用圖片示例圍板廣告導(dǎo)入期廣告宣傳應(yīng)用圖片示例64導(dǎo)入期廣告宣傳應(yīng)用樓書1、內(nèi)容

賣點(diǎn)集成

仰生活特點(diǎn)釋義

美好生活的勾勒2、平面表現(xiàn)

大氣、尊貴

脈絡(luò)明顯，轉(zhuǎn)換有序

語言簡潔精煉

可采用線裝DM單內(nèi)容

正面為廣告宣傳畫，文字為項目主打廣告語及核心競爭力表述。

反面為房屋銷售計算表，加配經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及參與單位信息和售房電話。導(dǎo)入期廣告宣傳應(yīng)用樓書DM單65導(dǎo)入期廣告宣傳應(yīng)用海報1、內(nèi)容

階段性賣點(diǎn)集成

階段性活動內(nèi)容2、平面表現(xiàn)

直接有效

精煉闡述清楚內(nèi)容

沖擊力要強(qiáng)禮品內(nèi)容

項目標(biāo)識；

主打廣告語；

運(yùn)作單位及電話。導(dǎo)入期廣告宣傳應(yīng)用海報禮品66車身廣告1、公交車身：考慮車身廣告的流動性強(qiáng)，受眾面廣，建議采用部分公交車身廣告配合戶外大牌的宣傳，內(nèi)容以同期大牌廣告內(nèi)容一致；2、看房車：體現(xiàn)大盤氣質(zhì)，方便客戶來訪，建議配備至少一部看房車。導(dǎo)入期廣告宣傳應(yīng)用車身廣告導(dǎo)入期廣告宣傳應(yīng)用67導(dǎo)入期廣告宣傳應(yīng)用電視1、內(nèi)容

形象廣告為主

賣點(diǎn)集成

美好生活的勾勒2、表現(xiàn)

大氣、尊貴

邏輯嚴(yán)密，條理清楚

語言華麗優(yōu)美

建模體現(xiàn)報紙內(nèi)容

用專業(yè)性提升項目檔次；

配合階段性目標(biāo)達(dá)成促銷；

配合活動營銷。短信內(nèi)容

配合戶外廣告宣傳；

配合提示項目進(jìn)展；

配合活動營銷。導(dǎo)入期廣告宣傳應(yīng)用電視報紙短信68營銷中心建議營銷中心選址

為了體現(xiàn)大盤的形象和氣質(zhì)，提升銷售價格，建議本項目在二期發(fā)售之前，另外修建營銷中心（如圖示）。1、位于1號樓底商，不擋廣場景觀，同時不影響一期施工；2、此處對面是碼頭廣場，便于階段性營銷活動開展。營銷中心建議營銷中心選址為了體現(xiàn)大盤的形象和氣質(zhì)，提69第二階段：公開期（2009年12-2010年1月）推廣目的通過各種渠道積累大量客戶，爭取開盤一炮走紅。工作內(nèi)容更換一次戶外及車身廣告內(nèi)容；營銷中心投入使用，銷售人員、保安、保潔人員配備到位；樓書的售樓部使用及外場派發(fā)；戶型DM單頁的運(yùn)用及海報的派發(fā)；一期開盤銷售價格表的最終確定（具體到每套戶型，每個樓層）；模型投入使用；持續(xù)投放電視廣告；至少實(shí)施一次活動營銷；桁架廣告的設(shè)計制作及投放；投放至少三次短信廣告。第二階段：公開期（2009年12-2010年1月）推廣目的70公開期廣告宣傳應(yīng)用主要廣告內(nèi)容1、主題：注意，仰生活時代來臨附標(biāo)：我們不僅僅要270度的超寬江景，我們還要1.8萬個享受生活的方式平面表現(xiàn)：類似享受的景觀革命，強(qiáng)調(diào)沖擊力強(qiáng)；另外，注意兩個字依然放到左上角，以新穎和足夠的吸引力強(qiáng)化項目特質(zhì)，根植項目形象。2、主題：暖洋洋，幸福里附標(biāo)：生活，我要養(yǎng)著過。冬天里的幸福里，邀您體驗仰生活！平面表現(xiàn)：展示仰生活的尊貴和休閑，用溫馨的場景展示生活的片段，喚起市民對品質(zhì)生活的渴望，對幸福里美好生活的向往。公開期廣告宣傳應(yīng)用主要廣告內(nèi)容71車身廣告：宣傳形象和活動信息，更換兩次；大牌廣告：按推廣要求更換兩次；燈桿廣告：按推廣要求更換兩次；短信廣告：至少三次；樓書：除了售房部現(xiàn)場準(zhǔn)客戶派發(fā)外，配合活動派發(fā)一次；海報：張貼和派發(fā)，至少兩次；電視廣告：加入拉底字幕廣告，配合活動宣傳；營銷活動：建議執(zhí)行兩次，一次是主題為“暖洋洋，幸福里”的篝火晚會活動，拉動人氣，以準(zhǔn)客戶為主，活動過程中一定要讓客戶體驗到尊貴的感覺；另外一次是幸福會VIP卡發(fā)放的活動，簡單的歌舞表演或者物管體驗即可。短信廣告：配合推廣節(jié)奏，條件許可的情況下，可多采用。公開期策劃執(zhí)行內(nèi)容車身廣告：宣傳形象和活動信息，更換兩次；公開期策劃執(zhí)行內(nèi)容72桁架廣告主要用于人流較多的地方的形象及活動內(nèi)容展示，譬如廣場和車站，效果直接有效，成本較低。桁架廣告73暖洋洋，幸福里活動目的：實(shí)地感受江景魅力，實(shí)在享受開發(fā)企業(yè)對客戶的尊敬和關(guān)愛，使客戶產(chǎn)生對高品質(zhì)生活的向往，增加對本項目的認(rèn)同度?；顒觾?nèi)容：篝火晚會+免費(fèi)吃喝+動感DJ假面舞會。活動流程：另案詳附。注意事項：另案詳附。營銷活動1——幸福里的仰生活體驗篝火晚會暖洋洋，幸福里活動目的：實(shí)地感受江景魅力，實(shí)在享受開發(fā)企業(yè)對74加入幸福會，擁抱仰生活

——幸福會VIP會員招募活動營銷活動2活動目的：更好地把握客戶意向，為開盤做好鋪墊；同時讓客戶再次體驗項目?；顒觾?nèi)容：簡單歌舞演出或物管服務(wù)體驗?；顒恿鞒蹋毫戆冈敻健Ｗ⒁馐马棧毫戆冈敻?。加入幸福會，擁抱仰生活營銷活動2活動目的：更好地把握客戶意向75第三階段：開盤強(qiáng)銷期（2010年1-2010年2月）推廣目的告知開盤信息，梳理所積累的客戶，進(jìn)行開盤前分析。工作內(nèi)容更換一次戶外及車身廣告內(nèi)容，告知開盤日期，最后沖擊客戶；開盤活動當(dāng)日的人員配備；開盤活動的策劃執(zhí)行案完成，并按相關(guān)要求配備物品；加大宣傳海報的張貼和派發(fā)力度，于吸引春節(jié)返鄉(xiāng)人群；產(chǎn)品推介活動一次；裝修一兩套樣板房，做足體驗式營銷；加快濱江廣場的建設(shè)，達(dá)到吸引眼球的目的。第三階段：開盤強(qiáng)銷期（2010年1-2010年2月）推廣目的76主要廣告內(nèi)容主題：請問：準(zhǔn)備好了嗎？附標(biāo)：幸福里的幸福生活等著你，某月某日全城首發(fā)平面表現(xiàn)：項目標(biāo)識用較大的LOGO居中展示，用有沖擊力的搶購畫面與項目的廣場和江景效果圖結(jié)合，“準(zhǔn)備好了嗎？”這些字以別樣的表現(xiàn)手法使其突出，吸引眼球。開盤期廣告宣傳應(yīng)用媒介配合1、戶外大牌：至少兩次，開盤一次，樣板房開放一次。2、車身廣告：一次即可。3、短信廣告：至少三次。4、燈桿廣告：一次即可。5、電視廣告：除了形象廣告外，另外有拍攝制作的開盤廣告和拉底字幕告知。主要廣告內(nèi)容開盤期廣告宣傳應(yīng)用媒介配合77活動目的：堅定有意向客戶的信心，加強(qiáng)猶豫客戶的信心，吸引其他客戶?；顒觾?nèi)容：在高檔的酒店會議中心舉行，詳細(xì)的講解項目的規(guī)劃、產(chǎn)品特色，闡述仰生活概念，描繪幸福里生活的美好前景。其他相關(guān)：另案詳附。營銷活動3——濱江.幸福里產(chǎn)品推介會幸福里的仰生活活動目的：堅定有意向客戶的信心，加強(qiáng)猶豫客戶的信心，吸引其他78第四階段：持續(xù)期（2010年2月-4月）以上推廣的廣告內(nèi)容根據(jù)市場狀況結(jié)合銷售情況進(jìn)行制定。推廣目的順應(yīng)開盤效果，加強(qiáng)銷售，快速去化產(chǎn)品，回籠資金。工作內(nèi)容更換一次戶外；更換一次車身廣告；持續(xù)投放電視廣告；至少實(shí)施一次事件或活動營銷；桁架廣告的繼續(xù)使用；投放至少兩次短信廣告。第四階段：持續(xù)期（2010年2月-4月）以上推廣的廣告內(nèi)容791、VIP卡收取定金；2、根據(jù)客戶情況結(jié)合銷售現(xiàn)狀，適當(dāng)進(jìn)行銷控策略，保障推進(jìn)的整體性；3、體驗式營銷:休閑廣場先行展示、樣板房裝修、物管服務(wù)先行相結(jié)合；4、TV短片：運(yùn)用于售房部和其他外展場播放；5、老帶新策略。策略運(yùn)用1、VIP卡收取定金；策略運(yùn)用80策略：聘請知名物管公司管理或做顧問提前進(jìn)入銷售現(xiàn)場服務(wù)以展示形象物業(yè)服務(wù)——尊崇身份的體驗體驗式營銷展示策略：聘請知名物管公司管理或做顧問物業(yè)服務(wù)——尊崇身份的體驗81樣板房展示體驗式營銷展示——現(xiàn)場逼定的最好法寶。樣板房展示體驗式營銷展示——現(xiàn)場逼定的最好法寶。82濱江休閑廣場展示提前展示美好生活前景，增加購買信心。體驗式營銷展示濱江休閑廣場展示提前展示美好生活前景，體驗式營銷展示83一期銷售進(jìn)度計劃表一期銷售進(jìn)度計劃表84團(tuán)購階段性目標(biāo)達(dá)成活動團(tuán)購階段性目標(biāo)達(dá)成活動85

項目合作建議

第五部分.項目合作建議第五部86綜合上述我司的工作內(nèi)容，現(xiàn)將我司代理本項目的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)整理如下，供貴公司參考。我司所有針對本項目的銷售和策劃工作，統(tǒng)一用銷售代理傭金形式和溢價分成的形式收取報酬。1、銷售代理傭金銷售代理傭金每月結(jié)算一次，每月傭金以當(dāng)月合同成交總額為基數(shù)進(jìn)行計算，按1.7—2.0%的標(biāo)準(zhǔn)提取。具體比例可另行商定。2、銷售溢價分成本項目的銷售價位（指每個銷售單位的具體價格）由我司根據(jù)市場情況綜合制定，再由貴公司結(jié)合開發(fā)成本及利潤最終確定，我司按此銷售底價進(jìn)行銷售。為實(shí)現(xiàn)項目銷售利潤的最大化，建議雙方合作中采用溢價分成方式。銷售過程中超出銷售底價的溢價部分具體分成如下：貴公司60%，我司40%。關(guān)于合作綜合上述我司的工作內(nèi)容，現(xiàn)將我司代理本項目的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)整理如下87望貴我雙方合作成功！謝謝！望貴我雙方合作成功！謝謝！8839、把生活中的每一天，都當(dāng)作生命中的最后一天。

40、機(jī)不可失，時不再來。

41、就算全世界都否定我，還有我自己相信我。

42、不為模糊不清的未來擔(dān)憂，只為清清楚楚的現(xiàn)在努力。

43、付出才會杰出。

44、成功不是憑夢想和希望，而是憑努力和實(shí)踐。

45、成功這件事，自己才是老板！

46、暗自傷心，不如立即行動。

47、勤奮是你生命的密碼，能譯出你一部壯麗的史詩。

48、隨隨便便浪費(fèi)的時間，再也不能贏回來。

49、不要輕易用過去來衡量生活的幸與不幸！每個人的生命都是可以綻放美麗的，只要你珍惜。

50、給自己定目標(biāo)，一年，兩年，五年，也許你出生不如別人好，通過努力，往往可以改變%的命運(yùn)。破罐子破摔只能和懦弱做朋友。

51、當(dāng)眼淚流盡的時候，留下的應(yīng)該是堅強(qiáng)。

52、上天完全是為了堅強(qiáng)你的意志，才在道路上設(shè)下重重的障礙。

53、沒有播種，何來收獲；沒有辛苦，何來成功；沒有磨難，何來榮耀；沒有挫折，何來輝煌。

54、只要路是對的，就不怕路遠(yuǎn)。

55、生命對某些人來說是美麗的，這些人的一生都為某個目標(biāo)而奮斗。

56、浪花總是著揚(yáng)帆者的路開放的。

74、失敗是什么？沒有什么，只是更走近成功一步；成功是什么？就是走過了所有通向失敗的路，只剩下一條路，那就是成功的路。

75、要改變命運(yùn)，首先改變自己。

76、我們?nèi)粢呀邮茏顗牡?，就再沒有什么損失。

77、在生活中，我跌倒過。我在嘲笑聲中站起來，雖然衣服臟了，但那是暫時的，它可以洗凈。

78、沒有壓力的生活就會空虛；沒有壓力的青春就會枯萎；沒有壓力的生命就會黯淡。

79、人生就像一杯沒有加糖的咖啡，喝起來是苦澀的，回味起來卻有久久不會退去的余香。

80、最困難的時候，就是距離成功不遠(yuǎn)了。

81、知道自己要干什么，夜深人靜，問問自己，將來的打算，并朝著那個方向去實(shí)現(xiàn)。而不是無所事事和做一些無謂的事。

82、出路出路，走出去了，總是會有路的。困難苦難，困在家里就是難。

83、人生最大的喜悅是每個人都說你做不到，你卻完成它了！

84、勇士搏出驚濤駭流而不沉淪，懦夫在風(fēng)平浪靜也會溺水。

85、生活不是林黛玉，不會因為憂傷而風(fēng)情萬種。

86、唯有行動才能改造命運(yùn)。

87、即使行動導(dǎo)致錯誤，卻也帶來了學(xué)習(xí)與成長；不行動則是停滯與萎縮。

88、光說不干，事事落空；又說又干，馬到成功。

89、對于每一個不利條件，都會存在與之相對應(yīng)的有利條件。

90、人的潛能是一座無法估量的豐富的礦藏，只等著我們?nèi)ネ诰颉?/p>

91、要成功，不要與馬賽跑，要騎在馬上，馬上成功。

2、虛心使人進(jìn)步，驕傲使人落后。

3、謙虛是學(xué)習(xí)的朋友，自滿是學(xué)習(xí)的敵人。

4、若要精，人前聽。

5、喜歡吹噓的人猶如一面大鼓，響聲大腹中空。

6、強(qiáng)中更有強(qiáng)中手，莫向人前自夸口。

7、請教別人不折本，舌頭打個滾。

8、人唯虛，始能知人。滿招損，謙受益。滿必溢，驕必敗。39、把生活中的每一天，都當(dāng)作生命中的最后一天。89目錄第五部分關(guān)于合作第四部分營銷推廣第三部分營銷定位及產(chǎn)品建議第二部分項目自身素質(zhì)及SWOT分析第一部分市場調(diào)研目第五部分關(guān)于合作第四部分營銷推廣第三部分90

市場調(diào)研

第一部分.市場調(diào)研第一部分.91忠縣概況區(qū)位：位于重慶市東北部，傍于長江黃金水道北岸，長江橫貫縣境88公里，縣城距重慶市水上距離245公里,地處長江三峽庫區(qū)腹心地帶；人口：目前全縣人口98萬人，縣城常住人口12萬；行政區(qū)劃：總面積2187平方公里，轄28個鄉(xiāng)鎮(zhèn)；屬于庫區(qū)移民重點(diǎn)城市。忠縣概況區(qū)位：位于重慶市東北部，傍于長江黃金水道北岸，長江橫92忠縣遠(yuǎn)期規(guī)劃（一）城市發(fā)展目標(biāo)到2020年，忠縣建設(shè)成為：富有歷史文化和地域風(fēng)貌特色的生態(tài)型現(xiàn)代山水園林城市。（二）城市規(guī)模近期：2004-2010年，17萬人；遠(yuǎn)期：2011-2020年，24萬人；（三）城市空間布局規(guī)劃形成“一城、兩岸、五組團(tuán)、兩區(qū)”的空間布局結(jié)構(gòu)。“一城”即忠縣縣城；“兩岸”即江北、江南；“五組團(tuán)”即州屏組團(tuán)、蘇家組團(tuán)、水坪組團(tuán)、燈樹組團(tuán)以及獨(dú)珠組團(tuán)；兩區(qū)即東溪旅游服務(wù)區(qū)及高營鋪工業(yè)倉儲區(qū)。忠縣遠(yuǎn)期規(guī)劃（一）城市發(fā)展目標(biāo)93忠縣經(jīng)濟(jì)08年地區(qū)生產(chǎn)總值(GDP)達(dá)到29.35億元，同比增長19.1%，；08年城鎮(zhèn)單位職工平均工資達(dá)到9017元，同比增長23.6%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到6262元，同比增長21.7%；08年全縣完成固定資產(chǎn)投資22億元，同比增長29.7%。房地產(chǎn)開發(fā)投資4.83億元，增長141.2%；鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)投資1.7億元，占房地產(chǎn)投資額的35.2%。忠縣經(jīng)濟(jì)08年地區(qū)生產(chǎn)總值(GDP)達(dá)到29.35億元，同比942008年，忠縣完成房地產(chǎn)開發(fā)投資8.2億元，預(yù)售商品房62.6萬平方米，同比增長8％。金融危機(jī)發(fā)生后，忠縣房屋銷售價格下半年與上半年價格變化不大，但由于市場表現(xiàn)疲軟，銷售量有所下降。09年上半年全縣商品房現(xiàn)房和期房銷售面積達(dá)到35.59萬平方米；銷售額達(dá)到4.23億元；忠縣09年新開工商品房面積為41.9萬平方米，下半年房屋預(yù)銷售面積為23.9萬平方米，市場放量較大。雖然有新城和老城的組團(tuán)劃分，但格局不明顯。忠縣房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀2008年，忠縣完成房地產(chǎn)開發(fā)投資8.2億元，預(yù)售商品房6295市場小結(jié)1、城市化進(jìn)程速度的逐年加快，給忠縣房地產(chǎn)開發(fā)帶來新的機(jī)遇；2、未來2年內(nèi)忠縣城區(qū)將增加5萬人，這部分人群將成為本案后期產(chǎn)品的潛在客戶；3、隨著忠縣經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，市民的收入水平有了一定程度的提高，購買能力加強(qiáng)，消費(fèi)潛力增加；4、目前忠縣房地產(chǎn)開發(fā)尚屬起步發(fā)展期，行業(yè)相關(guān)制度都有待健全，對房地產(chǎn)開發(fā)來說，機(jī)會和威脅并重；5、隨著外地開發(fā)企業(yè)進(jìn)入，未來一段時間內(nèi)，忠縣市場的放量將加劇，如定位或操作不當(dāng)可能會給項目帶來一定的開發(fā)風(fēng)險；6、規(guī)劃紊亂，組團(tuán)化格局不明顯，城市功能分區(qū)相對較差，客戶分布較亂，增大了營銷難度。市場小結(jié)1、城市化進(jìn)程速度的逐年加快，給忠縣房地產(chǎn)開發(fā)帶來新96本案競爭樓盤分析具體介紹：

物業(yè)地址：忠縣紅星小區(qū)橋頭（下行50米）

樓盤簡介：

項目總占地30多畝，規(guī)劃總建筑面積約九萬多平米，容積率4.3。位于忠縣發(fā)展?jié)摿薮蟮募t星小區(qū)濱江路居住區(qū)，東臨長江，西靠天鵝湖，南與港務(wù)站和港口廣場接壤，北與紅星支路接界。產(chǎn)品：戶型面積為60—270平米，預(yù)計年底交房。銷售率：一期約90%左右江淮·御景江岸分析：與本案樓盤相比，同樣處于濱江路段，部分賣點(diǎn)相似，雖然是本項目的直接競爭對手，但剩余不多，所以，競爭威脅較弱。本案競爭樓盤分析具體介紹：

物業(yè)地址：忠縣紅星小區(qū)橋頭（下97具體介紹：

物業(yè)地址：忠州紅星路19號(海新大酒店對面)（新城區(qū)）樓盤簡介：

*160000㎡圍合式電梯景觀高層/近10000㎡中庭花園

*1600余戶，6000余人/忠州首席花園式宜居小區(qū)

*獨(dú)有階梯式水景、噴泉/近300㎡幼兒園/會所/游泳池

*51-123㎡/一房-四房/1樓-28樓/看江、看山、看中庭花園、看都市繁華

銷售率：超過60%宏盛花園分析：該項目配套設(shè)施比較齊全，與本案樓盤距離較近，銷售得較好，但在品質(zhì)上對本項目不構(gòu)成直接競爭威脅。具體介紹：

物業(yè)地址：忠州紅星路19號(海新大酒店對面)98迎賓大廈具體介紹：

物業(yè)地址：忠縣紅星廣場旁樓盤簡介：

*踞守行政中心核心版圖，與香山生態(tài)公園為鄰；*2棟單體樓；*總建筑面積近6萬平米，規(guī)劃550余戶；*戶型面積從101㎡-120多平米三房；銷售：銷售價格：起價1538元/㎡；均價約1600元/㎡；銷售率50%左右；分析：項目處于迎賓大道上，生態(tài)公園與農(nóng)貿(mào)市場緊鄰，配套比較齊全，由于是單體樓，自身配套缺乏，檔次規(guī)模品質(zhì)不高，銷售價格難以提升。迎賓大廈具體介紹：

物業(yè)地址：忠縣紅星廣場旁分析：項目處99滟月江岸具體介紹：

物業(yè)地址：項目位于西山腳下，縣城西側(cè)。樓盤簡介：

*公寓式設(shè)計，酒店大堂、智能居家；*1棟單體樓，品質(zhì)感差；*總建筑面積近2.6萬平米，規(guī)劃200余戶；*戶型面積從116㎡-130多平米三房。銷售：銷售價格：起價1800元/㎡；均價約1900元/㎡；現(xiàn)房，12月交房，銷售率70%左右。分析：濱江單體樓項目，公寓式配套，由于是現(xiàn)房，銷售上很占優(yōu)勢，但規(guī)模不大檔次不高，競爭威脅不大。滟月江岸具體介紹：

物業(yè)地址：項目位于西山腳下，縣城西側(cè)100黃金水岸具體介紹：

物業(yè)地址：濱江路。樓盤簡介：

*配備有游泳池、健身場所：*多層與高層混合體；*總建筑面積近5.5萬平米；*戶型面積從96㎡-120多平米三房。銷售：銷售價格：起價1500元/㎡；均價約1700/㎡。分析：該項目位于濱江路段，同樣擁有一線江景，社區(qū)自身配套較為完善，建筑密度大，品質(zhì)相對較低，會對本項目產(chǎn)生一定競爭威脅。黃金水岸具體介紹：

物業(yè)地址：濱江路。分析：該項目位于濱101物業(yè)地址：忠州大道紅星路中段（新城區(qū)）

建筑面積：89166.57㎡

占地面積：13429.83㎡

容積率：6.0綠化率：30.1%

周邊配套：

圖書館、小學(xué)、農(nóng)貿(mào)市場、醫(yī)院、市民活動中心、星級酒店等完善的周遍配套

樓盤價格：

起價：1350元/㎡銷售率：50%左右六合花園分析：該樓盤銷售周期較長，銷售速度很慢，由于定位不當(dāng)，造成了樓盤形象不佳，客戶信心缺失，雖然價格便宜，但銷售狀況不容樂觀，不構(gòu)成大的威脅。物業(yè)地址：忠州大道紅星路中段（新城區(qū)）

建筑面積：891102天鵝湖：該項目位于紅星小區(qū)沙梁保片區(qū)，項目總用地63107.3㎡，總建筑面積36.9萬㎡，總投資3億元，由重慶嘉年華置業(yè)公司開發(fā)建設(shè)，該項目今年計劃完成投資5000萬元，完成2.6萬㎡商品房的主體工程。

目前，項目已開工建設(shè)的7號樓正在進(jìn)行基礎(chǔ)施工，今年已完成投資1000萬元。緣夢花園：該項目位置較好，位于城中區(qū)；價格在整個忠縣片區(qū)較高，但口碑效應(yīng)較差；分析：這些樓盤在目前的忠縣是具有代表性的樓盤，擁有自身的特色和優(yōu)勢。天鵝湖的整體開發(fā)將給對忠縣房產(chǎn)開發(fā)造成較大影響，形成對本項目的直接競爭威脅。天鵝湖：分析：這些樓盤在目前的忠縣是具有代表性的樓盤，擁有自103區(qū)域銷售價格分析分析：從目前忠縣房產(chǎn)銷售均價在1700元/㎡的位置左右波動，但從整體售價水平來看，樓盤的銷售存在不良競爭，價格定位缺失科學(xué)依據(jù)，價格體系顯得較為混亂。區(qū)域銷售價格分析分析：從目前忠縣房產(chǎn)銷售均價在1700元/㎡1041、雖然城市規(guī)劃不明確，但忠縣新城區(qū)的發(fā)展還是相對較快，隨著開發(fā)節(jié)奏的加快，放量帶來的樓盤競爭日趨激烈；2、各樓盤建筑形態(tài)、配套及規(guī)模相差不大，樓盤產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象較為嚴(yán)重；3、推廣方式單一，營銷賣點(diǎn)的提煉缺乏依據(jù)，營銷手法有待創(chuàng)新；3、市場目前相對不規(guī)范，存在惡性競爭，銷售價格有較大的非理性的差異；4、由于天鵝湖項目的開發(fā)，市場后期放量相對較大，加上老盤新開的放量，后期市場的競爭較為激烈。小結(jié)：1、雖然城市規(guī)劃不明確，但忠縣新城區(qū)的發(fā)展還是相對較快，隨著105

針對本項目的實(shí)際情況，我司耗費(fèi)三天時間對忠縣主城居民、商鋪經(jīng)營者、上班族等進(jìn)行了抽樣問卷調(diào)查。分別調(diào)查了消費(fèi)者對住房消費(fèi)的觀念和意識。本次問卷共發(fā)出114份，回收114份，具體統(tǒng)計數(shù)據(jù)如下：

購買目的消費(fèi)意識調(diào)研針對本項目的實(shí)際情況，我司耗費(fèi)三天時間對忠縣106

置業(yè)次數(shù)

置業(yè)次數(shù)107

面積選擇

面積選擇108

承受價格

承受價格109

戶型選擇

戶型選擇110

結(jié)構(gòu)選擇

結(jié)構(gòu)選擇111

購房可能性

購房可能性112

承受單價

承受單價113

購買時考慮的因素

購買時考慮的因素114從本章分析可得：

被調(diào)人群中，首次置業(yè)人數(shù)占63%，絕大多數(shù)人購房主要是用于自?。?/p>

對于戶型的選擇，兩室和三室戶型是客戶選擇的主力戶型，70-80㎡的小戶型和90-100㎡的中等戶型是市場消費(fèi)的主流；

人們能承受的房屋總價基本在25萬以內(nèi)，其中20萬以內(nèi)占據(jù)重要比例；

從客戶購買選擇因素來看，價格依然是人們關(guān)注的重點(diǎn)，但人們對生活的要求越來越高，配套和環(huán)境也成了市民要考慮得重要因素；

目前忠縣無更多的創(chuàng)新戶型產(chǎn)品，從產(chǎn)品差異化角度出發(fā)，建議本案后期可考慮產(chǎn)品創(chuàng)新，增加項目賣點(diǎn)；

被調(diào)人群中，有很大一部分市民表示今年有買房打算，如何挖掘這部分潛在人群是本項目亟待解決的重要問題。從本章分析可得：1151、忠縣市民對樓盤配套及環(huán)境要求越來越高；2、產(chǎn)品同質(zhì)化較為嚴(yán)重，戶型創(chuàng)新有待加強(qiáng)；3、樓盤營銷手法單一，很少有創(chuàng)新的銷售渠道和理念打造；4、天鵝湖項目是本案最大的直接競爭對手；5、市場競爭混亂，價差大，價格定位缺乏科學(xué)的論證；6、忠縣房產(chǎn)市場發(fā)展空間較大，后勁較足，有很大提升空間；7、70-80平米的兩室和100平米左右的三室依然是消費(fèi)主流；8、對房屋總價的承受能力雖然有所提高，但總體較弱，能承受20萬左右的房屋總價；9、今年下半年有較大的購房需求；10、尚無配套絕對完善的真正意義上的品質(zhì)樓盤；11、房產(chǎn)開發(fā)屬于起步發(fā)展階段，各種制度尚不完善；12、城市的功能分區(qū)不明顯，沒有明顯的功能組團(tuán)，新城規(guī)劃也顯混亂；市場調(diào)研結(jié)論根據(jù)前述所有分析，我們可得如下結(jié)論：1、忠縣市民對樓盤配套及環(huán)境要求越來越高；市場調(diào)研結(jié)論根據(jù)前116

項目自身素質(zhì)及SWOT分析

第二部分.項目自身素質(zhì)及SWOT分析117項目分析項目周邊環(huán)境分析緊靠紅濱醫(yī)院東攬一線江景比鄰超大濱江廣場雄踞新城開發(fā)區(qū)項目分析項目周邊環(huán)境分析緊靠紅濱醫(yī)院東攬一線江景比鄰超大濱江118項目自身質(zhì)素1、位于新城開發(fā)區(qū)；2、建筑面積18.4萬平方米；3、坐擁1.8萬平方米濱江休閑廣場；4、東南面為無遮擋一線寬江景；5、位于忠縣長江北岸港口廣場旁；6、離城市商業(yè)區(qū)較遠(yuǎn)，生活配套不完善；7、項目部分產(chǎn)品前面有紅濱醫(yī)院遮擋，有醫(yī)療污染；8、36米寬濱江路規(guī)劃建設(shè)中，改善交通的同時帶來噪音污染；9、所在地偏僻，周邊環(huán)境相對較差；10、本案地塊呈不規(guī)則長方形分部，有一定坡度。項目自身質(zhì)素1、位于新城開發(fā)區(qū)；119項目經(jīng)濟(jì)參數(shù)項目經(jīng)濟(jì)參數(shù)120項目SWOT分析優(yōu)勢（S）

1、坐擁1.8萬平米濱江休閑廣場；2、俯瞰無遮擋一線寬江景；3、18萬方大型品質(zhì)社區(qū)；4、廣場商業(yè)帶來的無限升值潛力；5、優(yōu)秀的營銷策劃合作單位。項目SWOT分析優(yōu)勢（S）121劣勢（W）

1、周邊環(huán)境較差，前期開發(fā)的項目并未打造出“高尚居住區(qū)域”的形象，增加銷售抗性；2、目前周邊生活配套極度不完善，影響購買決策；3、醫(yī)院除了阻擋項目部分產(chǎn)品江景資源外，還帶來了醫(yī)療污染；4、小區(qū)布局散，安全性相對較差；5、小區(qū)8號房為安置房，加上前期商業(yè)部分修建的住宅，共同降低了小區(qū)的整體品質(zhì)，對價格拉升起阻礙作用。劣勢（W）122機(jī)會（O）

1、庫區(qū)移民的增加導(dǎo)致購買增加，帶來的去化機(jī)會；2、2009年底及2010年初，樓市整體向好，帶來的低風(fēng)險機(jī)會；3、忠縣對三產(chǎn)業(yè)、工業(yè)、旅游業(yè)的大力推動，帶來的發(fā)展機(jī)會；4、房產(chǎn)開發(fā)尚屬初期帶來的政策“擦邊”機(jī)會；5、體量較大，可為開發(fā)商在品牌形象樹立上創(chuàng)造空間。機(jī)會（O）123威脅（T）1、金融危機(jī)持續(xù)，帶來的不確定經(jīng)濟(jì)因素；2、周邊配套不完善帶來的消費(fèi)抗性；3、同期樓盤放量較大帶來的競爭威脅；4、市場的非理性競爭帶來的不確定因素威脅。威脅（T）124項目SWOT矩陣分析項目SWOT矩陣分析125

項目定位及產(chǎn)品建議

第二部分.項目定位及產(chǎn)品建議126項目檔次定位依據(jù)項目檔次定位依據(jù)127項目檔次定位

根據(jù)市場調(diào)研部分結(jié)論的第1、4、6、8、10及項目自身素質(zhì)的2、3、4點(diǎn)，考慮開發(fā)利潤，在弱化或轉(zhuǎn)變醫(yī)療污染帶來的不利因素下，本項目最科學(xué)的檔次定位應(yīng)為：

忠縣區(qū)域中高檔次江景樓盤對外形象展示及營銷打造為：濱江廣場+寬江景的最高品質(zhì)樓盤。項目檔次定位根據(jù)市場調(diào)研部分結(jié)論的第1、4、6、8、128產(chǎn)品定位全面升級忠縣人的生活品質(zhì)萬通地產(chǎn)09抗鼎巨作·20萬方濱江生活地標(biāo)濱江休閑廣場/江景電梯洋房/時尚休閑商業(yè)產(chǎn)品定位全面升級忠縣人的生活品質(zhì)萬通地產(chǎn)09抗鼎巨作·20萬129休閑商業(yè)定位業(yè)態(tài):集美食、娛樂、休閑、旅游四大功能。萬通濱江商業(yè)廣場娛樂、休閑商業(yè)街，類似于酒吧、臺球吧等因靠濱江廣場，美食、旅游商業(yè)街；休閑商業(yè)定位業(yè)態(tài):萬通濱江商業(yè)廣場娛樂、休閑商業(yè)街，類似于酒130目標(biāo)市場定位邊緣市場：

重慶主城、墊江、彭水等次要市場忠縣所轄及緊鄰城鎮(zhèn)核心市場忠縣城區(qū)及周邊臨近鄉(xiāng)鎮(zhèn)據(jù)市場調(diào)研結(jié)論2、3、12點(diǎn)及項目自身素質(zhì)1、2點(diǎn)，結(jié)合項目檔次定位，本項目的目標(biāo)市場應(yīng)是：忠縣主城及臨近鄉(xiāng)鎮(zhèn)將成為本項目的主力市場，其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)成為本項目的次主力市場，臨近城鎮(zhèn)因為距離及居住情節(jié)的因素，只能作為本項目目標(biāo)市場的補(bǔ)充。目標(biāo)市場定位邊緣市場：

重慶主城、次要市場核心市場據(jù)市場調(diào)研131目標(biāo)客戶特征描述收入相對穩(wěn)定、向往更高品質(zhì)的生活；關(guān)注區(qū)域發(fā)展，并對城市變化中的發(fā)展機(jī)遇比較敏感和重視；注重品質(zhì)，關(guān)心居住區(qū)對自己地位和面子的提升；注重社區(qū)的生活環(huán)境和文化氛圍，關(guān)心社區(qū)的設(shè)計規(guī)劃、周邊配套、綠化環(huán)境。年齡：30-50歲占主力，其中35至45歲的中年人占據(jù)了絕對的主力；行為：農(nóng)村向城市過度的首次置業(yè)，更換居住環(huán)境的二次置業(yè)者，部分投資；職業(yè)：政府公務(wù)員、企業(yè)的高級職員、個體小老板等。收入：家庭年收入基本在5萬元以上。目標(biāo)客戶群定位

通過項目的檔次及目標(biāo)市場定位，結(jié)合我司長期以來的總結(jié)的操盤經(jīng)驗，得出本項目的主力目標(biāo)客戶群體應(yīng)為：忠縣主城的原住民、拆遷戶、企事業(yè)單位職工及周邊農(nóng)村部分進(jìn)城居住的居民。目標(biāo)客戶特征描述目標(biāo)客戶群定位通過項目的檔次及目標(biāo)市132根據(jù)價格遞增原理，結(jié)合我司以往眾多操盤經(jīng)驗得出：二期銷售均價應(yīng)為2088元/㎡左右三期銷售均價應(yīng)為2288元/㎡左右價格策略：低開高走根據(jù)對忠縣市場房屋銷售價格的調(diào)研以及對本項目的高端定位，以拉動忠縣房價增長為目標(biāo)，采取市場比較法，經(jīng)過嚴(yán)謹(jǐn)科學(xué)的計算，本項目一期銷售均價建議約為：1888元/㎡

價格定位所有開盤均價需以市場為基本，根據(jù)開盤時期的實(shí)際情況進(jìn)行微調(diào)。根據(jù)價格遞增原理，結(jié)合我司以往眾多操盤經(jīng)驗得出：價格策略：低133開發(fā)建議：1、根據(jù)開盤低開高走的價格策略，結(jié)合休閑廣場同時動工的開發(fā)思路，建議按如圖所示進(jìn)行開發(fā)和銷售。江景面較寬并零距離休閑廣場的三期用于提升售價，最大化開發(fā)利潤。2、考慮到大盤品質(zhì)形象，建議二期開發(fā)的同時，同時修建一號樓底商，作為項目售房部，以提升項目總體形象。12345678三期一期部分產(chǎn)品建議安置房前期建筑醫(yī)院二期開發(fā)建議：1、根據(jù)開盤低開高12345678三期一期部分產(chǎn)品134部分產(chǎn)品建議景觀：1、根據(jù)項目檔次定位，結(jié)合已經(jīng)成型的規(guī)劃設(shè)計，為了提升項目形象。建議對空中走廊進(jìn)行造型，作為本項目的虛擬大門，同時成為本項目的形象標(biāo)志。2、由于本項目小區(qū)景觀主要借助于休閑廣場和江景資源，建議廣場的打造上多加入假山的設(shè)計，與一線江景共同打造山水相依的優(yōu)質(zhì)居住環(huán)境。部分產(chǎn)品建議景觀：135配套：1、近2000戶業(yè)主居住的高品質(zhì)社區(qū)應(yīng)該配備幼兒園，將小區(qū)位置不是很好的底層商業(yè)或其他樓層的商業(yè)改為幼兒園，既作為高檔社區(qū)的配套后期又可以收益。2、康體設(shè)施主要借用休閑廣場，在條件許可的情況下，著重考慮泳池的設(shè)計打造。部分配套建議配套：部分配套建議136項目戶型和面積配比建議

戶型的設(shè)計應(yīng)以江景資源利用最大化為原則開展，譬如可采取大景觀弧線陽臺的設(shè)計，也可以考慮一步陽臺的運(yùn)用等。部分產(chǎn)品建議

根據(jù)市場調(diào)研結(jié)論1、2、3、7、8結(jié)合項目定位，考慮項目銷售價格，對本項目的戶型及面積配比建議如下：項目戶型和面積配比建議戶型的設(shè)計應(yīng)以江景資源137經(jīng)典戶型賞析：目前忠縣在售物業(yè)中基本上都是平層、錯層等常見的戶型，特建議本項目后期在設(shè)計上可以引入小躍或夾層戶型，以形成差異化競爭。套內(nèi)面積65㎡建筑面積約78㎡套內(nèi)面積74㎡建筑面積約90㎡經(jīng)典戶型賞析：套內(nèi)面積65㎡建筑面積約78㎡套內(nèi)面積74138細(xì)節(jié)小區(qū)內(nèi)所設(shè)置的垃圾桶、方向指示牌等設(shè)施全部統(tǒng)一形象、統(tǒng)一調(diào)性、統(tǒng)一LOGO；細(xì)節(jié)139

營銷推廣

第三部分.營銷推廣第三部分.1401.8萬平米濱江休閑廣場一線超寬江景的價值放大兩大核心價值體系“江”，造就了濱江幸福里的“王者生活”，擇優(yōu)而居；“江”，實(shí)現(xiàn)了少數(shù)人的生活理想，對江的想象融會貫通，再無法超越；“濱江休閑廣場”，構(gòu)筑了濱江幸福里的“唯一性”和“不可比擬性”的價值體系

“濱江休閑廣場”，讓居住更舒適，生活更悠閑，居家更方便；江和廣場的完美結(jié)合，最優(yōu)的濱江生活方式，不僅僅體現(xiàn)于居住，還體現(xiàn)了無可限量的升值潛力推廣訴求點(diǎn)1.8萬平米濱江休閑廣場一線超寬江景的價值放大兩大核心價值體141江景至尚超越想象1、1萬八千平方米超大休閑廣場2、一線無敵超寬江景資源3、生活超越想象。營銷理念幸福家天下完美仰生活1、幸福里的幸福生活，因為家在此；2、有溫馨之家養(yǎng)身，天下盡在帷幄，成功人士身份象征；3、最完美的生活，最優(yōu)越的幸福里；4、需要“仰”望的生活，也是尊貴的生活；5、仰也有躺、養(yǎng)的意思，很悠閑很放松的高尚生活態(tài)度；6、完美，是一種追求生活的態(tài)度，仰生活是一種新的生活模式，是居住品質(zhì)提升的象征。江景至尚超越想象營銷理念幸福家天下完美仰生活142一期核心賣點(diǎn)1、1.8萬平米濱江城市廣場；2、一線江景豪宅；核心賣點(diǎn)提煉三期營銷主題1、幸福里的幸福生活2、除了完美景觀，除了完美休閑，還有完美配套，至臻仰生活一期營銷主題1、江景之尚，超越想象；2、江景名邸唯我獨(dú)尊；二期核心賣點(diǎn)1、1.8萬平米濱江城市廣場；2、一線江景豪宅；三期核心賣點(diǎn)1、商業(yè)及生活配套逐步完善；2、幸福生活實(shí)景呈現(xiàn)；3、品質(zhì)社區(qū)，升值潛力無限.二期營銷主題1、濱江廣場江景體驗之旅2、配合營銷活動的主題推廣一期核心賣點(diǎn)核心賣點(diǎn)提煉三期營銷主題一期營銷主題二期核心賣點(diǎn)143VI及平面表現(xiàn)LOGO設(shè)計VI及平面表現(xiàn)LOGO設(shè)計1441、主色調(diào)：金黃色、咖啡色

金黃色代表貴氣、財富、機(jī)遇、溫暖，咖啡色代表高貴、端莊、智慧、底蘊(yùn)。兩者的有效配合，可體現(xiàn)項目的尊貴大氣、雄渾高雅，也同時體現(xiàn)休閑廣場帶來的住宅及商業(yè)的無限增值，體現(xiàn)與一般江景房都采用藍(lán)色作為推廣的差異性。大量用于樓書、DM單正面、戶外、車身及外墻廣告。2、副色調(diào)：藍(lán)色系的運(yùn)用

與江景匹配的藍(lán)色系同樣體現(xiàn)高貴、麗質(zhì)另外還有清爽、靈動、飄逸的意思，可用于項目的夏季推廣、部分活動、DM單反面、電視廣告等，一般建議以深藍(lán)色為主。3、輔色調(diào)：紅色

紅色主要應(yīng)用于條幅、節(jié)假日宣傳及促銷活動，從視覺沖擊力出發(fā)，體現(xiàn)喜慶、爆炸性、激情的相關(guān)信息。平面色調(diào)運(yùn)用1、主色調(diào)：金黃色、咖啡色平面色調(diào)運(yùn)用145戶外廣告戶外廣告146報紙廣告報紙廣告147目前忠縣有的媒介：大牌戶外公交車身高速電視忠縣電視廣播短信DM單樓宇電視燈箱出租車套本案有效的媒介整合：戶外大牌（提升形象）戶外燈桿（提升形象）外墻廣告（就地取材，提升形象）公交車身（流動媒體）電視(客戶面廣，形象檔次高)短信（客戶面廣，價格低廉）海報（實(shí)效性強(qiáng)，便于操作）具收藏價值的禮品（如筆記本等）DM單（效果佳，詳細(xì)，價格低廉）人居周報（額外增加，提升形象）桁架（額外增加）媒介應(yīng)用策略目前忠縣有的媒介：本案有效的媒介整合：媒介應(yīng)用策略148形象導(dǎo)入內(nèi)部認(rèn)購開盤期現(xiàn)場包裝啟動,戶外形象出街,廣告預(yù)熱!銷售資料準(zhǔn)備!營銷中心開放，活動造勢，形成產(chǎn)品初步認(rèn)知！集中廣告，進(jìn)行強(qiáng)效灌輸，積聚足夠客戶!項目品牌提升，以口碑傳播和活動營銷促進(jìn)銷售！一期推進(jìn)思路與策略強(qiáng)銷期內(nèi)部認(rèn)購開盤期現(xiàn)場包裝啟動,戶外形象出街,廣告預(yù)熱!銷售資料149強(qiáng)勢進(jìn)入，分期分階段推進(jìn)第一階段第二階段第三階段第四階段（2009年11月中旬）（12月-2010年2月）（2月—2010年4月）（2010年5月以后）啟動期公開期強(qiáng)銷期持續(xù)期強(qiáng)勢進(jìn)入，分期分階段推進(jìn)第一階段第二階段第三階段第四階段（2150第一階段：啟動期（2009年11月中旬）推廣目的

—形象導(dǎo)入，擴(kuò)大項目在忠縣的認(rèn)知度。工作內(nèi)容

—完成營銷中心的重新裝修（設(shè)計及裝修公司的合作談判）；

—完成樓書的設(shè)計及印刷（5000份）；

—完成宣傳海報及戶型DM單頁的設(shè)計及印刷（1萬份/種）；

—一期開盤銷售價格表的初步確定；

—完成模型的設(shè)計和制作（要求新穎大氣，凸顯王者形象）；

—完成電視廣告片的設(shè)計、制作及投放；

—短信合作單位簽訂并投放至少一次；

—完成工地外墻廣告的設(shè)計和制作；

—完成車身廣告的合作談判及形象投放；

—投放重要位置的戶外廣告（至少3塊大牌）。第一階段：啟動期（2009年11月中旬）推廣目的151導(dǎo)入期廣告宣傳應(yīng)用戶外廣告1、主題：久違了，向往高尚江景生活的智者2、附標(biāo)：俯瞰一線超寬無敵江景奢享1.8萬米濱江休閑廣場3、平面表現(xiàn)：

項目LOGO標(biāo)識；

主圖可用一藍(lán)色制服空姐致歉的圖案；

用項目效果圖壓底；

久違了三個字區(qū)別主題的后面部分，放在左上角，體現(xiàn)沖擊力；

重點(diǎn)突出江與休閑廣場結(jié)合的美好場景。導(dǎo)入期廣告宣傳應(yīng)用戶外廣告152圍板廣告1、圍板高度：4米2、圍板范圍：如圖所示3、宣傳內(nèi)容：

項目LOGO標(biāo)識；

主要競爭賣點(diǎn)；

項目效果圖，突出江與廣場結(jié)合的美好場景。4、內(nèi)容羅列

1.8萬平方米休閑廣場，幸福里的享受生活方式；

無遮擋超寬無敵江景，幸福里的尊貴生活方式；

3萬方商業(yè)配套集成，幸福里的便捷生活方式。5、平面表現(xiàn)

休閑廣場1.8萬——幸福里享受生活的方式

同上。導(dǎo)入期廣告宣傳應(yīng)用圖片示例圍板廣告導(dǎo)入期廣告宣傳應(yīng)用圖片示例153導(dǎo)入期廣告宣傳應(yīng)用樓書1、內(nèi)容

賣點(diǎn)集成

仰生活特點(diǎn)釋義

美好生活的勾勒2、平面表現(xiàn)

大氣、尊貴

脈絡(luò)明顯，轉(zhuǎn)換有序

語言簡潔精煉

可采用線裝DM單內(nèi)容

正面為廣告宣傳畫，文字為項目主打廣告語及核心競爭力表述。

反面為房屋銷售計算表，加配經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及參與單位信息和售房電話。導(dǎo)入期廣告宣傳應(yīng)用樓書DM單154導(dǎo)入期廣告宣傳應(yīng)用海報1、內(nèi)容

階段性賣點(diǎn)集成

階段性活動內(nèi)容2、平面表現(xiàn)

直接有效

精煉闡述清楚內(nèi)容

沖擊力要強(qiáng)禮品內(nèi)容

項目標(biāo)識；

主打廣告語；

運(yùn)作單位及電話。導(dǎo)入期廣告宣傳應(yīng)用海報禮品155車身廣告1、公交車身：考慮車身廣告的流動性強(qiáng)，受眾面廣