DCYX350583拿鐵空間新青年專享2011課件

拿鐵空間新青年專享策劃方案1拿鐵空間新青年專享1提案前先來看一個事例2提案前先來看一個事例2MarkSikes把一箱水賣到52美元普普通通的一箱水能賣到52美元(人民幣近400元)！別不信,美國一家瓶裝水供應商通過在瓶裝水上貼有客戶標志的個性化服務，就把水賣到這個價錢，而且每一箱水的凈利潤高達30-40美元?！度蛸Y訊》3MarkSikes把一箱水賣到52美元普普通通的一箱水能賣MarkSikes營銷理論的啟示52美元/箱個性化瓶裝的創(chuàng)意價值附加價值個性化瓶裝的服務價值賣水本身的價值22美元/箱＋＋個性化瓶裝的品牌價值＋12美元/箱創(chuàng)意價值、服務價值、品牌價值=全新的高利潤增長點4MarkSikes營銷理論的啟示52美元/箱個性化瓶裝附MarkSikes營銷理論的啟示產(chǎn)品價值的價值鏈體系公式產(chǎn)品本身價值+附加價值=產(chǎn)品市場價值如何為本案打造附加價值，實現(xiàn)更高的市場價值，從而得到更高的利潤價值，是MarkSikes營銷理論給我們的啟示……5MarkSikes營銷理論的啟示產(chǎn)品價值的價值鏈體系公式對于本案來說，存在一定程度的硬傷：1、臨街面小，昭示性較差；2、地塊周邊現(xiàn)狀與整體區(qū)域形象不匹配；3、規(guī)模小，無法與區(qū)域內(nèi)其他樓盤形成正面競爭；4、營銷成本極為有限、不適宜進行常規(guī)模式推廣；6對于本案來說，存在一定程度的硬傷：6打造項目的個性化附加價值打造項目的高利潤增長點面對著重重挑戰(zhàn)，我們將根據(jù)項目實際情況，量身定制策劃方案。告別千篇一律，告別華而不實，致力于7打造項目的個性化附加價值面對著重重挑戰(zhàn)，我們將根據(jù)項目實際情方案思路1、目標客群經(jīng)典項目分享項目基礎條件如何以小博大？2、核心問題青年需求分析拿鐵空間：長沙首個精英青年社區(qū)營銷模式研究價格突圍價格突圍面積微調(diào)產(chǎn)品特色營銷差異本案突圍模式產(chǎn)品特色營銷差異全新包裝3、產(chǎn)品構想4、概念表現(xiàn)5、營銷突破★做什么小戶型？★怎么做？個性化價值實現(xiàn)高利潤8方案思路1、目標客群經(jīng)典項目分享項目基礎條件如何以小博大？2提案綱要?目標客群，精準打擊?核心問題，如何解決?產(chǎn)品構想，差異突圍?整合推廣，形象鮮明?營銷突破，名利雙收9提案綱要?目標客群，精準打擊9一、目標客群10一、目標客群10過去，房地產(chǎn)開發(fā)存在這樣的誤區(qū)：先規(guī)劃產(chǎn)品，再去研究市場，尋找客戶。導致出現(xiàn)產(chǎn)品錯位，騎虎難下；本案體量較小，追求“短平快”的銷售，應轉變思路，針對目標客群量身定制特色產(chǎn)品、包裝概念和營銷方式！因此，首先要搞清楚，我們做什么人的生意！11過去，房地產(chǎn)開發(fā)存在這樣的誤區(qū)：先規(guī)劃產(chǎn)品，再去研究市場，尋讓我們心跳的項目YOHOTOWN，激動了整個香港。逾七成是兩房單位，面積47-75平方米。新鴻基地產(chǎn)不僅因此賺足了銀兩，還賺足了吆喝。12讓我們心跳的項目YOHOTOWN，激動了整個香港。讓我們心跳的項目后現(xiàn)代城，北京東部最受矚目的項目之一面積47-110平方米成為北京東部地標性樓盤之一13讓我們心跳的項目后現(xiàn)代城，北京東部最受矚目的項目之一13還有私摩空間、四季花城、螞蟻工房、蜂鳥社區(qū)……讓我們心跳的項目14還有私摩空間、四季花城、螞蟻工房、蜂鳥社區(qū)……讓我們心跳的項抓住青年置業(yè)的特質(zhì)需求，這些項目不但個性十足，而且市場表現(xiàn)優(yōu)良，口碑甚好，成為房地產(chǎn)市場典型名利雙收的寵兒15抓住青年置業(yè)的特質(zhì)需求，這些項目不但個性十足，而且市青年置業(yè)需求特征青年置業(yè)的六大需求這是青年群體置業(yè)的核心衡量標準實現(xiàn)生活區(qū)與工作區(qū)域的快速轉換亞健康成為時代的話題自身健康愈來愈被重視完善的醫(yī)療健康體系為項目增色文化教育體系符合成長的特性幼兒園、小學等教育設施體系是青年群體置業(yè)的關鍵衡量指標便利、輕松的社區(qū)商業(yè)服務周邊能提供完善的民生商業(yè)服務各種運動、休閑活動年輕群體生活的重要特征設置類專業(yè)的運動設施或場所以緊湊型戶型為基底公共空間與私人空間形成有效互補住宅經(jīng)濟性和居住模式多樣化有機結合公共交通樞紐醫(yī)療衛(wèi)生體系文化教育體系民生需求體系健康休閑體系環(huán)境空間體系城市主干道勞動路未來地鐵與隧道口市中心板塊，侯家塘和東塘兩大核心商圈，一站式生活配套附近運動場所、休閑娛樂場所等一應俱全總建1.7萬㎡30-90㎡的小戶型我們擁有的基礎市三醫(yī)院、市中醫(yī)院、省兒童醫(yī)院等完善醫(yī)療體系楓樹山小學、雅禮中學、十一中、十五中、長沙理工等除此之外，本項目還有更大的可塑性，瞄準青年置業(yè)，我們可以嗎？16青年置業(yè)需求特征青年置業(yè)的六大需求這是青年群體置業(yè)的核心衡量我們所處的市場環(huán)境

市場大勢：長沙未來住宅供應量以06年之后已出讓的土地為主、高地價及地塊資源等決定大戶依然面臨慘烈的競爭；

區(qū)域競爭：自2007年起至今侯家塘板塊已無土地供應；

未來長沙樓市，尤其是侯家塘板塊小戶型依然稀缺。17我們所處的市場環(huán)境市場大勢：長沙未來住宅供應量以06青年置業(yè)，市場到底有多大？長沙大戶型扎堆，競爭慘烈小戶型仍是稀缺產(chǎn)品我們位于城市核心區(qū)域未來交通樞紐沒有社區(qū)配套和突出資源優(yōu)勢做好小戶型瞄準市場空白打造讓青年人瘋狂的小戶型??！18青年置業(yè)，市場到底有多大？長沙做好小戶型18長沙青年群體數(shù)量要實現(xiàn)高價值，還要精準到其中的精英，做他們的生意——長沙新青年！長沙20-35歲的年輕人保守估計超過100萬人2003—2008年長沙審核就業(yè)的畢業(yè)生超過20萬人，在校大學生超過18萬人2008、2009年均結婚人數(shù)超過5萬對2009年6月份，長沙樓市調(diào)查報告結果顯示，２５６０個樣本的已購房者中，“８０后”一族僅有１９％買了房，未買房的人數(shù)占八成以上。19長沙青年群體數(shù)量要實現(xiàn)高價值，還要精準到其中的精英，長界定長沙新青年自有一定積蓄，一個或者兩個家庭經(jīng)濟實力為后盾25--35歲的社會新銳是我們的目標客群高學歷，大專學歷以上，有遠見，買房除了居住外，還看重保值增值功能工作在市區(qū)，租房為主，多數(shù)屬于白領中的精英，目前收入較高，但發(fā)展?jié)摿^大心氣高，思想前衛(wèi)，不愿將就，留戀島內(nèi)，崇尚圈子生活、便捷的生活重視地段和房屋品質(zhì)重視經(jīng)濟性，但不會屈從經(jīng)濟性對生活品質(zhì)要求較高能夠承擔相對較高的價格20界定長沙新青年自有一定積蓄，一個或者兩個家庭經(jīng)濟實力為后盾2按照家庭生命周期，新青年可分為準婚姻狀態(tài)或結婚暫不準備有小孩新青年分類單身、備婚族準備有小孩或準父母低總價，具備投資價值的單身公寓或一房一廳低總價，有公共空間，具備一定接待能力的一房一廳精致的兩房，為三口之家的家庭生活做準備21按照家庭生命周期，新青年可分為準婚姻狀態(tài)新青年分類單身、備婚我就是要據(jù)守中心、做主人不需要大房子，但一定要有品質(zhì)，有個性還要有符合自己的圈子和生活新青年需求面面觀22我就是要據(jù)守中心、做主人新青年需求面面觀22不用買車，自有“私家車”未來的地鐵1號線和3號線，去哪里都方便新青年需求面面觀地鐵1號線和3號線在侯家塘交匯，將形成經(jīng)濟發(fā)展的金十字。23不用買車，自有“私家車”新青年需求面面觀地鐵1號線和3號線在舉步之間，生活配套豐富麥當勞、肯德基、必勝客是標配生鮮超市、購物商場、休閑會所一個也不能少新青年需求面面觀24舉步之間，生活配套豐富新青年需求面面觀24房子小點好，降低總價預算但功能要全，最好十八般武藝樣樣精通跑圈子、美食DIY、招待好友開party統(tǒng)統(tǒng)都可以在家里實現(xiàn)新青年需求面面觀25房子小點好，降低總價預算新青年需求面面觀25新青年需求面面觀左右鄰居都是品味相投的人遛寵物、打籃球、斗地主、談人生生活總是豐富多彩26新青年需求面面觀左右鄰居都是品味相投的人26新青年需求面面觀如果是精裝修，那就更好了省了時間，不用和水泥打交道就能拎包開始新生活27新青年需求面面觀如果是精裝修，那就更好了27首付10萬左右付得起，不用當房奴輕松做“房主”新青年需求面面觀28首付10萬左右新青年需求面面觀28這就是我們想要的！??！新青年需求面面觀在哪呢？29這就是我們想要的?。?！新青年需求面面觀在哪呢？29推出長沙首個精英青年社區(qū)LatteBox拿鐵空間“拿鐵”是一種生活態(tài)度，是小資、BOBO族之后備受青年族群推崇的新型族類標簽。拿鐵族們一如其名字來源的拿鐵咖啡，外表低調(diào)沉穩(wěn)，內(nèi)心另類狂野，他們“低調(diào)、激情、奮斗、內(nèi)涵、時尚得恰到好處”。以拿鐵為名，響應新時代青年們的精神追求，為項目與目標人群找到共鳴點，贏得他們的認同感與信任感。以拿鐵為名，在長沙倡導一種全新的、健康時尚的生活理念，讓lattebox成為“拿鐵精神”的居住闡釋與拿鐵族的理想歸宿。主推案名30推出長沙首個精英青年社區(qū)LatteBox“拿鐵”糖果備選案名糖果，色彩繽紛，包裝精致，品味甜蜜，與項目小戶型的產(chǎn)品定位，青年置業(yè)的客戶定位十分吻合，給市場以煥然一新的視覺沖擊。糖果，甜了生活！31糖果備選案名糖果，色彩繽紛，包裝精致，品味甜蜜，與項LOMO時代新青年生于繁榮，生活充滿想象，開放、自由、創(chuàng)意、積極向上，正在成為社會的中堅。以青年人可以承受的小戶型為原點，創(chuàng)建長沙首個滿足青年人特質(zhì)需求的全功能社區(qū)。（LOMO：LetOurlivesbeMagicandOpen）其他案名賓治特區(qū)

“賓治”，雞尾酒中的一個品種，如今逐漸演變成“優(yōu)雅、獨立、品質(zhì)”的代名詞。以“賓治”為名，倡導一種向往自由隨意的生活方式，一份眾人皆醉我獨醒的處世之道。“賓治”，對于年輕白領來說，象征著不斷升溫的甜蜜愛情；對于勇闖敢拼的創(chuàng)業(yè)者來說，象征著事業(yè)探索過程中的激情四溢；“賓治特區(qū)”，融匯不同人群的生活方式，自由、開放、和諧，成為品質(zhì)生活的代表。32LOMO時代新青年生于繁榮，生活充滿想象，開放、自由二、核心問題確定了方向，就要思考如何飛翔！33二、核心問題確定了方向，就要思考如何飛翔！33核心問題提煉針對青年置業(yè)，抓住市場需求，做小戶型大有可為！但從競爭層面來說，本案受限于體量較小，如何以小博大，在重重夾擊之下實現(xiàn)“突圍”是我們要思考的核心問題！7.7萬㎡的嘉盛國際9萬㎡的書院觀邸8萬㎡的德勝商業(yè)廣場5.1萬㎡通利大廈……拿鐵空間其它樓盤認清自己看清敵人PK1.7萬㎡34核心問題提煉針對青年置業(yè)，抓住市場需求，做小戶型大有可為！7小盤贏銷模式分享模式A、價格突圍模式B、面積微調(diào)模式D、營銷差異模式C、產(chǎn)品特色價格低走，以性價比取勝面積微調(diào)，以功能取勝差異化營銷，以出奇取勝大秀產(chǎn)品，以品質(zhì)取勝35小盤贏銷模式分享模式A、價格突圍模式B、面積微調(diào)模式D、營銷如何以小博大，以長擊短？不利于實現(xiàn)利潤最大化規(guī)劃方案已定，無法再行更改，價格低走，以性價比取勝面積微調(diào)，以功能取勝AB36如何以小博大，以長擊短？不利于實現(xiàn)利潤最大化規(guī)劃方案已定，無本盤須大打“營銷戰(zhàn)”殺出重圍本盤須做特色、樹形象，立口碑。差異化營銷，以出奇取勝特色產(chǎn)品，以品質(zhì)取勝DC如何以小博大，以長擊短？37本盤須大打“營銷戰(zhàn)”本盤須做特色、樹形象，立口碑。差異化營銷營銷策略案例借鑒通過對可比擬市場的小體量樓盤及營銷推廣層面的研究，吸取經(jīng)驗，尋求突破點成功案例分享1深圳中信紅樹灣VS紅樹西岸C模式的完美反超38營銷策略案例借鑒通過對可比擬市場的小體量樓盤及營銷推廣層面的C模式的應用要求開發(fā)商必須加大投入，以更具特色的產(chǎn)品實現(xiàn)完美反超。39C模式的應用要求開發(fā)商必須加大投入，以更具特色的產(chǎn)品實現(xiàn)完美成功案例分享2營銷策略案例借鑒深圳澳城VS后海公館D模式的極致應用40成功案例分享2營銷策略案例借鑒深圳40D模式的應用，是在營銷上突破競壁壘，重點是根據(jù)目標客戶群特點，進行營銷概念的成功演繹與創(chuàng)造。41D模式的應用，是在營銷上突破競壁壘，重點是根據(jù)目標客戶群特點成功經(jīng)驗小結小盤先天條件小盤采取策略同區(qū)域的同等客源客戶群重疊后海公館VS澳城

D、差異化營銷，出奇取勝同區(qū)域的同等客源客戶群重疊規(guī)模相差大紅樹西岸VS中信紅樹灣C、大秀產(chǎn)品，以品質(zhì)取勝同區(qū)域的同等客源客戶群重疊規(guī)模相差大拿鐵空間VS其他樓盤C+D模式42成功經(jīng)驗小結小盤先天條件小盤采取策略同區(qū)域的同等客源后海公館本案的贏銷之道贏銷之道總綱2、打造全新的包裝體系，提煉個性化的形象。1、構建產(chǎn)品力，硬件和軟件的全面提升，構建項目生活價值體系3、根據(jù)項目實際，采用高效益低成本的推廣方式，有效把握客戶的深層次需求。C模式內(nèi)部產(chǎn)品特色D模式外部營銷差異“內(nèi)外兼顧”43本案的贏銷之道贏銷之道總綱2、打造全新的包裝體系，提煉個性化三、產(chǎn)品構想打造符合并且超出長沙新青年需求的專屬產(chǎn)品44三、產(chǎn)品構想打造符合并且超出長沙新青年需求的專屬產(chǎn)品44★圍繞目標客群的產(chǎn)品規(guī)劃結構，塑造青年群體獨特的圈子生活鮮明特質(zhì)★突破常規(guī)小戶，圍繞青年群體的生活行為特征，將傳統(tǒng)居家功能科學分工分離，接待、廚房、家政、娛樂等功能外移，由社區(qū)四大會所專業(yè)承擔，充分提高小戶空間的最大效用，實現(xiàn)其大戶機能★提供菜單式精裝修方案，多樣選擇，滿足青年置業(yè)拎包入住的需求產(chǎn)品構想要義拿鐵空間：全能小戶新青年特區(qū)硬件系列：商業(yè)、建筑、園林、公共空間、戶型定位軟件系列：精裝修、特質(zhì)配套（會所）、特色物業(yè)服務、網(wǎng)絡生活45★圍繞目標客群的產(chǎn)品規(guī)劃結構，塑造青年群體獨特的圈子生活活力商業(yè)城民生需求與特質(zhì)商業(yè)相結合，契合階層生活特質(zhì)，讓生活更便捷、豐富契合階層生活特質(zhì)的商業(yè)，讓產(chǎn)品價值訴求更加飽滿。業(yè)態(tài)有青年主題購物、健身美容、DIY作坊、臺球城、棋牌、咖啡屋、書吧、水吧、藝術品、寵物店、主題餐廳等。民生商業(yè)，服務半徑輻射周邊社區(qū)的中型超市、便利店、干洗、藥店、銀行等商業(yè)配套，滿足社區(qū)基本生活需求；硬件系列之規(guī)劃·商業(yè)46活力商業(yè)城契合階層生活特質(zhì)的商業(yè)，讓產(chǎn)品價值訴求更加飽滿。硬件系列之建筑立面集約有序的現(xiàn)代簡約主義風格——具備一定的城市公共建筑的特征，形態(tài)節(jié)奏有序項目區(qū)位與部分公建配套功能決定其建筑的形態(tài)設計必須上升到城市形象設計的高度，不能脫離城市環(huán)境因素而獨立存在，它必須具備一定的城市公共建筑的特征，并引領年輕階層的審美情趣。47硬件系列之建筑立面集約有序的現(xiàn)代簡約主義風格——具備一定的城是生活的高度，也是身份的高度長沙首座“空中巴比倫”※利用建筑頂層空間，打造長沙最高、最大的城市空中花園。硬件系列之園林48是生活的高度，也是身份的高度長沙首座“空中巴比倫”※利用建社區(qū)入口大堂硬件系列之公共空間公共內(nèi)廊會所業(yè)主DIY秀場公共衛(wèi)生間49社區(qū)入口大堂硬件系列之公共空間公共內(nèi)廊會所業(yè)主DIY秀場公共硬件系列之戶型定位三種戶型，瞄準目標客群（方案二）戶型配比情況（7-21層數(shù)據(jù)）戶型編號戶型描述建筑面積（㎡）套數(shù)戶型配比A二房一廳一衛(wèi)653015.38%B一房一廳一衛(wèi)31.6157.69%D一房一廳一衛(wèi)42.910553.85%F二房二廳一衛(wèi)81.2157.69%M一房一廳一衛(wèi)41.9157.69%N一房一廳一衛(wèi)56.3157.69%總計195套，一房150套，占76.92%，兩房45套，占23.07%戶型建筑面積（㎡）套數(shù)戶型配比個性案名一房一廳一衛(wèi)31.6-56.315076.92%拿鐵空間·獨立宣言二房一廳一衛(wèi)65-81.24523.07%拿鐵空間·先鋒時代50硬件系列之戶型定位三種戶型，瞄準目標客群（方案二）戶型配比情衛(wèi)生間、廚房、管線是重點，一步到位，做到品牌品質(zhì)恰當留白，留下個性裝飾廣闊空間結合家居布置一體設計，延續(xù)空間高效利用提供菜單式搭配選擇，滿足青年置業(yè)個性需求充分用于營銷中，成為營銷利器精裝理念：輕裝修、重裝飾軟件系列之精裝修建議裝修標準：800元/m2，對外宣傳1200元/m251衛(wèi)生間、廚房、管線是重點，一步到位，做到品牌品質(zhì)充分用于營銷真正的精裝修不只是用精致的材料，更是進行精心的安排合理布局，最大限度利用空間軟件系列之精裝修52真正的精裝修合理布局，最大限度利用空間軟件系列之精裝修52儲藏、儲納地板式收納非承重墻嵌壁收納窗臺嵌入式收納墻壁格收納壁掛廚具收納家具結合隱藏收納軟件系列之精裝修53儲藏、儲納地板式收納非承重墻嵌壁收納窗臺嵌入式收納墻壁專用空間的功能復合書柜式折疊床，把工作間、書房和客房復合工作區(qū)客廳結合,適用不失時尚格調(diào)軟件系列之精裝修54專用空間的功能復合書柜式折疊床，把工作間、書房和客房復合工作多用推拉門，節(jié)省空間置于內(nèi)部的開敞式廚房節(jié)省本來可憐的采光面軟件系列之精裝修55多用推拉門，節(jié)省空間置于內(nèi)部的開敞式廚房軟件系列之精裝修55客廳的氣質(zhì)干凈、規(guī)整墻上的手繪花朵，在家中遞進延展，令空間有了敘事性軟件系列之精裝修主臥里的陳設相對簡單，但是床頭的手繪圖案和吊燈，引人注目獨具特色的吊燈是突出的裝飾，收納也考慮了整體環(huán)境的協(xié)調(diào)簡約藝術裝修形象示意56客廳的氣質(zhì)干凈、規(guī)整墻上的手繪花朵，在家中遞進延展，令空間“節(jié)奏主義”由娛樂休閑產(chǎn)生出的音樂主義者所構成，NoMusicNoLife：流行于ipod一代的信念。這是一個音樂無所不在的空間?！皫缀螌W主義”由空間構成產(chǎn)生出的幾何主義者，用多色馬賽克小陶片裝飾的衛(wèi)生間極具抽象幾何的設計韻味。風格主義裝修形象示意軟件系列之精裝修57“節(jié)奏主義”“幾何學主義”風格主義裝修形象示意軟件系列之精裝軟件系列之特質(zhì)配套社區(qū)廚房（自助廚房）社區(qū)家政（自助洗衣房、鐘點保姆等）社區(qū)會客廳（接待）青年俱樂部（書吧、棋牌室、臺球室、格子鋪等）四大獨立會所（拿鐵空間新青年專享）58軟件系列之特質(zhì)配套社區(qū)廚房（自助廚房）四大獨立會所（拿鐵空間軟件系列之特質(zhì)配套自助廚房，歡迎來烹飪社區(qū)會客廳，歡迎來到拿鐵時代格子鋪社區(qū)家政-洗衣房59軟件系列之特質(zhì)配套自助廚房，歡迎來烹飪社區(qū)會客廳，歡迎來到拿?租務中心（商務中心）；?提供鐘點工、維修服務；Party籌備、社區(qū)廚房籌備、特色餐飲；?保安、保潔員以物業(yè)經(jīng)理、物業(yè)助理的形象出現(xiàn)洗衣，彩擴，保潔，訂餐………..全智個性物業(yè)管理24小時酒店式物業(yè)管理服務軟件系列之物業(yè)管理60?租務中心（商務中心）；全智個性物業(yè)管理24小時酒店式物業(yè)軟件系列之網(wǎng)絡生活無線網(wǎng)絡：社區(qū)各個角落均可無線上網(wǎng)虛擬社區(qū)：構建拿鐵青年的網(wǎng)絡生活圈，跳蚤市場、生活指南、網(wǎng)上交友、淘寶店……無線社區(qū)、虛擬社區(qū)充分滿足青年人網(wǎng)絡生活需求61軟件系列之網(wǎng)絡生活無線網(wǎng)絡：社區(qū)各個角落均可無線上網(wǎng)無線社區(qū)產(chǎn)品提升商業(yè)：活力商業(yè)城建筑：現(xiàn)代簡約主義園林：空中巴比倫硬件軟件公共空間：藝術化戶型：個性特色精裝修：菜單選擇特質(zhì)配套：四大獨立會所物業(yè)服務：酒店式網(wǎng)絡生活：無線社區(qū)全能小戶新青年特區(qū)從硬件和軟件雙方面，提升產(chǎn)品品質(zhì)，打造個性化社區(qū)，為項目的高售價高利潤提供支撐。62產(chǎn)品提升商業(yè)：活力商業(yè)城建筑：現(xiàn)代簡約主義園林：空中巴比倫硬項目住宅定價計算表價值構成要素價值權重價值實現(xiàn)程度嘉盛國際書院觀邸摩天一號本案■資源性價值要素40%33322927地段價值15%13121210景觀資源15%1114109生活配套10%9878■可提升價值要素55%47483943項目規(guī)模8%7854戶型產(chǎn)品8%7566規(guī)劃品質(zhì)15%1213810配套管理10%7867營銷策劃8%5557品牌實力6%5554■未來走勢5%4445總計100%84847275均價（元/m2）1000080007000/本案與其它個案比較修正值89%89%1.04/修正后待估房產(chǎn)的價格890079217280/本案預計均價=∑修正后待估房產(chǎn)的價格÷3=8033.7元≈8000元根據(jù)市場對比，本案可售價格為8000元/㎡市場比較法說明：1、將周邊“嘉盛國際”、“書院觀邸”、“摩天一號”作為典型項目進行市場價格比較定位。2、此市場比較所得價格僅代表以現(xiàn)有條件推斷的2010年底市場可售價格，若市場發(fā)生重大變化，此價格不具參考意義。價格建議63項目住宅定價計算表價值構成要素價值權重價值實現(xiàn)程度嘉盛國際書產(chǎn)品本身價值+附加價值=產(chǎn)品市場價值當前市場行情下；平庸的形象定位與包裝；可售價格8000元/㎡量身訂做策劃方案，拔高本案的形象價值、品牌價值；預計增加售價300元/㎡全面提升產(chǎn)品品質(zhì)，賦予項目個性化價值；預計增加售價300元/㎡在成熟而穩(wěn)健的營銷體系支持下，基于當前市場行情，本案預計售價可達9800元/㎡。價格建議精裝修，成本800元/㎡；預計增加售價1200元/㎡64產(chǎn)品本身價值+附四、概念表現(xiàn)通過多元立體渠道，產(chǎn)品與客群直觀溝通樹立新銳、專業(yè)、高價值形象和市場影響力65四、概念表現(xiàn)通過多元立體渠道，產(chǎn)品與客群直觀溝通65拿鐵空間LOGO66拿鐵空間LOGO66拿鐵空間備選LOGO（一）67拿鐵空間67拿鐵空間備選LOGO（二）68拿鐵空間68糖果LOGO69糖果69拿鐵空間手提袋70拿鐵空間70拿鐵空間VIP卡71拿鐵空間71拿鐵空間導示系統(tǒng)72拿鐵空間72拿鐵空間禮品73拿鐵空間73拿鐵空間紙杯74拿鐵空間74拿鐵空間辦公用品（一）75拿鐵空間75拿鐵空間辦公用品（二）76拿鐵空間76拿鐵空間戶外廣告77拿鐵空間77拿鐵空間報廣系列（一）78拿鐵空間78拿鐵空間報廣系列（一）79拿鐵空間79拿鐵空間報廣系列（一）80拿鐵空間80拿鐵空間報廣系列（二）81拿鐵空間81拿鐵空間報廣系列（二）82拿鐵空間82拿鐵空間報廣系列（二）83拿鐵空間83五、營銷突破鮮明的產(chǎn)品，不走尋常路84五、營銷突破鮮明的產(chǎn)品，不走尋常路84營銷思想開盤即強銷，強銷即清盤一個填補市場空白的新銳產(chǎn)品，一個以年輕精英剛性需求為基礎、集結強大的產(chǎn)品力、形象鮮明價值號召強大的專業(yè)化產(chǎn)品，有足夠的文章做足前戲，實現(xiàn)開盤即強銷，強銷即清盤的營銷目標！85營銷思想開盤即強銷，強銷即清盤一個填補市場空白的新高潮一：拿鐵空間·獨立宣言魔幻上市，全城熱銷高潮二：拿鐵空間·先鋒時代升級上市，全面提升兩批開盤，兩次高潮推廣節(jié)奏86高潮一：拿鐵空間·獨立宣言魔幻上市，全城熱銷兩批開盤，兩核心策略大盤推廣方式網(wǎng)絡電視報紙廣播短信雜志大盤推廣策略：立體轟炸拿鐵空間體量小，總銷金額低，廣告費用有限，不適宜走常規(guī)營銷路線，進攻廣告的立體轟炸。必須為其量身定制推廣策略。87核心策略大盤推廣方式網(wǎng)絡電視報紙廣播短信雜志大盤推廣策略：立核心策略拿鐵空間推廣策略：精準營銷三大根據(jù)地建設活動發(fā)力攔截策略12388核心策略拿鐵空間推廣策略：精準營銷三大根據(jù)地建設活動發(fā)力攔截前期造勢：前期即以活動發(fā)力，建立市場強勢地位，多手段、多渠道、全方位聚攏客戶，造成全城矚目，火熱預約，蓄客就是實戰(zhàn)的開始！營銷高潮：以產(chǎn)品線為推廣脈絡，兩大產(chǎn)品系列依次沖擊市場，通過產(chǎn)品逐次提升和銷售盛景，掀起一波又一波高潮，直接實現(xiàn)“開盤即清盤”。核心策略開盤即完銷，前戲最關鍵89前期造勢：前期即以活動發(fā)力，建立市場強勢地位，多手段、多渠道三大根據(jù)地建設網(wǎng)站銷售中心樣板房尋找長沙新青年拿鐵生活定制調(diào)查韻味長沙文化攝影大賽攔截策略活動發(fā)力現(xiàn)場、道路、定點、網(wǎng)絡等前戲90三大根據(jù)地建設網(wǎng)站尋找長沙新青年攔截策略活動發(fā)力現(xiàn)場、道路、1、開通項目網(wǎng)站

以青年喜聞樂見的FLASH動漫形式、游戲形式虛擬業(yè)主，揉合產(chǎn)品特質(zhì)及賣點，將未來生活場景提前顯現(xiàn)。項目網(wǎng)站不但是產(chǎn)品的展示平臺，更是有效的宣傳陣地，未來營銷活動和新聞傳播都可以利用這個平臺。三大根據(jù)地建設前戲·三大根據(jù)地建設911、開通項目網(wǎng)站三大根據(jù)地建設前戲·三大根據(jù)地建設91實景街區(qū)成長型游戲項目網(wǎng)站建設前戲·三大根據(jù)地建設92實景街區(qū)成長型游戲項目網(wǎng)站建設前戲·三大根據(jù)地建設92戶型實景體驗型游戲項目網(wǎng)站建設前戲·三大根據(jù)地建設93戶型實景體驗型游戲項目網(wǎng)站建設前戲·三大根據(jù)地建設932、建設特色銷售中心

前戲·三大根據(jù)地建設942、建設特色銷售中心前戲·三大根據(jù)地建設94業(yè)務洽談區(qū)——普通VS高雅，隨意VS細節(jié)以拿鐵咖啡代替開水，突出個性，尊重客戶，關懷到位；95業(yè)務洽談區(qū)——普通VS高雅，隨意VS細節(jié)953、樣板房

與銷售中心結合建設樣板房，直觀展示產(chǎn)品和生活理念。特色要素：產(chǎn)品樣板房重裝修輕裝飾的理念展現(xiàn)預留空間，未來可進行營銷活動策劃，如可與品牌家居供應商聯(lián)合進行裝飾DIY大賽前戲·三大根據(jù)地建設963、樣板房前戲·三大根據(jù)地建設961、尋找長沙新青年

開發(fā)商冠名，與官方和主流媒體合辦“長沙十大新青年”評選活動，在報紙、網(wǎng)絡發(fā)布消息，并設定與項目精神相關聯(lián)的條件，尋找長沙新青年，吸引目標客群目光，引發(fā)社會的關注和討論。三大活動發(fā)力2、“韻味長沙”文化攝影大賽

開發(fā)商主導發(fā)起，吸引全社會廣泛參與，通過專業(yè)評選，優(yōu)勝作品可制成文化墻，于銷售中心、樣板房及未來會所展示，體現(xiàn)項目文化精神。3、拿鐵生活定制調(diào)查

以“致長沙新青年的一封信”的形式，附《拿鐵生活定制調(diào)查表》，定向直郵調(diào)查（比如高校、外企、寫字樓等），調(diào)查內(nèi)容與項目產(chǎn)品、會所等特質(zhì)配套結合，誘導客戶對未來生活形態(tài)和生活方式的想象、追求，精準導入拿鐵概念。項目進入實質(zhì)蓄客階段！前戲·活動營銷971、尋找長沙新青年三大活動發(fā)力2、“韻味長沙”文化攝影大賽前戲·攔截策略勞動西路-芙蓉中路-天劍路廣告攔截本案1、廣告攔截98前戲·攔截策略勞動西路-芙蓉中路-天劍路廣告攔截本案1、廣告拿鐵空間驚艷亮相建立產(chǎn)品形象，直接打醒市場，營銷重中之重99拿鐵空間驚艷亮相建立產(chǎn)品形象，直接打醒市場，營銷重中之重99通過道旗、燈箱、戶外看板、樓體廣告占據(jù)勞動西路-芙蓉中路-天劍路等周邊道路的主視野，攔截過路車輛和人流。燈箱示意道旗示意100通過道旗、燈箱、戶外看板、樓體廣告占據(jù)勞動西路-芙蓉前戲·攔截策略2、現(xiàn)場攔截現(xiàn)場指示樓體巨幅示意通過現(xiàn)場指示、樓體巨幅等，攔截過路車輛和人流。101前戲·攔截策略2、現(xiàn)場攔截現(xiàn)場指示樓體巨幅示意通過現(xiàn)前戲·攔截策略3、定點攔截核心：到青年置業(yè)目標客戶經(jīng)常出入的場所進行定點攔截。酒吧：針對高收入青年客戶，在酒吧內(nèi)投放電視廣告及推廣活動。寫字樓：針對白領客戶投放寫字樓電梯間電視廣告。購物中心：針對青年客戶，主動出擊，在購物中心設立臨時展點，接待客戶。102前戲·攔截策略3、定點攔截核心：到青年置業(yè)目標客戶經(jīng)常出入的4、網(wǎng)絡攔截通過植入電子博客、網(wǎng)絡互動游戲等，與客戶直接對話互動游戲空間城市名品博客建設全新空中新渠道，通過植入時尚博客，熱門游戲，以時尚新興的方式傳達信息，并與客戶互動。1034、網(wǎng)絡攔截通過植入電子博客、網(wǎng)絡互動游戲等，與客戶直接對話醞釀期（11月-2月）時間刻度表引爆市場聚焦項目持續(xù)升溫完美收官價格策略形象入市高開高走高值高價銷售圓滿獨立宣言先鋒時代拿鐵空間整體亮相銷售啟動銷售啟動開盤期（3月）強銷期（3月-5月）尾銷期（6月-8月）104醞釀期時間引爆市場聚焦項目持續(xù)升溫完美收官價格形象入市高開高THANKS專業(yè)做事，專注服務！105THANKS105拿鐵空間新青年專享策劃方案106拿鐵空間新青年專享1提案前先來看一個事例107提案前先來看一個事例2MarkSikes把一箱水賣到52美元普普通通的一箱水能賣到52美元(人民幣近400元)！別不信,美國一家瓶裝水供應商通過在瓶裝水上貼有客戶標志的個性化服務，就把水賣到這個價錢，而且每一箱水的凈利潤高達30-40美元?！度蛸Y訊》108MarkSikes把一箱水賣到52美元普普通通的一箱水能賣MarkSikes營銷理論的啟示52美元/箱個性化瓶裝的創(chuàng)意價值附加價值個性化瓶裝的服務價值賣水本身的價值22美元/箱＋＋個性化瓶裝的品牌價值＋12美元/箱創(chuàng)意價值、服務價值、品牌價值=全新的高利潤增長點109MarkSikes營銷理論的啟示52美元/箱個性化瓶裝附MarkSikes營銷理論的啟示產(chǎn)品價值的價值鏈體系公式產(chǎn)品本身價值+附加價值=產(chǎn)品市場價值如何為本案打造附加價值，實現(xiàn)更高的市場價值，從而得到更高的利潤價值，是MarkSikes營銷理論給我們的啟示……110MarkSikes營銷理論的啟示產(chǎn)品價值的價值鏈體系公式對于本案來說，存在一定程度的硬傷：1、臨街面小，昭示性較差；2、地塊周邊現(xiàn)狀與整體區(qū)域形象不匹配；3、規(guī)模小，無法與區(qū)域內(nèi)其他樓盤形成正面競爭；4、營銷成本極為有限、不適宜進行常規(guī)模式推廣；111對于本案來說，存在一定程度的硬傷：6打造項目的個性化附加價值打造項目的高利潤增長點面對著重重挑戰(zhàn)，我們將根據(jù)項目實際情況，量身定制策劃方案。告別千篇一律，告別華而不實，致力于112打造項目的個性化附加價值面對著重重挑戰(zhàn)，我們將根據(jù)項目實際情方案思路1、目標客群經(jīng)典項目分享項目基礎條件如何以小博大？2、核心問題青年需求分析拿鐵空間：長沙首個精英青年社區(qū)營銷模式研究價格突圍價格突圍面積微調(diào)產(chǎn)品特色營銷差異本案突圍模式產(chǎn)品特色營銷差異全新包裝3、產(chǎn)品構想4、概念表現(xiàn)5、營銷突破★做什么小戶型？★怎么做？個性化價值實現(xiàn)高利潤113方案思路1、目標客群經(jīng)典項目分享項目基礎條件如何以小博大？2提案綱要?目標客群，精準打擊?核心問題，如何解決?產(chǎn)品構想，差異突圍?整合推廣，形象鮮明?營銷突破，名利雙收114提案綱要?目標客群，精準打擊9一、目標客群115一、目標客群10過去，房地產(chǎn)開發(fā)存在這樣的誤區(qū)：先規(guī)劃產(chǎn)品，再去研究市場，尋找客戶。導致出現(xiàn)產(chǎn)品錯位，騎虎難下；本案體量較小，追求“短平快”的銷售，應轉變思路，針對目標客群量身定制特色產(chǎn)品、包裝概念和營銷方式！因此，首先要搞清楚，我們做什么人的生意！116過去，房地產(chǎn)開發(fā)存在這樣的誤區(qū)：先規(guī)劃產(chǎn)品，再去研究市場，尋讓我們心跳的項目YOHOTOWN，激動了整個香港。逾七成是兩房單位，面積47-75平方米。新鴻基地產(chǎn)不僅因此賺足了銀兩，還賺足了吆喝。117讓我們心跳的項目YOHOTOWN，激動了整個香港。讓我們心跳的項目后現(xiàn)代城，北京東部最受矚目的項目之一面積47-110平方米成為北京東部地標性樓盤之一118讓我們心跳的項目后現(xiàn)代城，北京東部最受矚目的項目之一13還有私摩空間、四季花城、螞蟻工房、蜂鳥社區(qū)……讓我們心跳的項目119還有私摩空間、四季花城、螞蟻工房、蜂鳥社區(qū)……讓我們心跳的項抓住青年置業(yè)的特質(zhì)需求，這些項目不但個性十足，而且市場表現(xiàn)優(yōu)良，口碑甚好，成為房地產(chǎn)市場典型名利雙收的寵兒120抓住青年置業(yè)的特質(zhì)需求，這些項目不但個性十足，而且市青年置業(yè)需求特征青年置業(yè)的六大需求這是青年群體置業(yè)的核心衡量標準實現(xiàn)生活區(qū)與工作區(qū)域的快速轉換亞健康成為時代的話題自身健康愈來愈被重視完善的醫(yī)療健康體系為項目增色文化教育體系符合成長的特性幼兒園、小學等教育設施體系是青年群體置業(yè)的關鍵衡量指標便利、輕松的社區(qū)商業(yè)服務周邊能提供完善的民生商業(yè)服務各種運動、休閑活動年輕群體生活的重要特征設置類專業(yè)的運動設施或場所以緊湊型戶型為基底公共空間與私人空間形成有效互補住宅經(jīng)濟性和居住模式多樣化有機結合公共交通樞紐醫(yī)療衛(wèi)生體系文化教育體系民生需求體系健康休閑體系環(huán)境空間體系城市主干道勞動路未來地鐵與隧道口市中心板塊，侯家塘和東塘兩大核心商圈，一站式生活配套附近運動場所、休閑娛樂場所等一應俱全總建1.7萬㎡30-90㎡的小戶型我們擁有的基礎市三醫(yī)院、市中醫(yī)院、省兒童醫(yī)院等完善醫(yī)療體系楓樹山小學、雅禮中學、十一中、十五中、長沙理工等除此之外，本項目還有更大的可塑性，瞄準青年置業(yè)，我們可以嗎？121青年置業(yè)需求特征青年置業(yè)的六大需求這是青年群體置業(yè)的核心衡量我們所處的市場環(huán)境

市場大勢：長沙未來住宅供應量以06年之后已出讓的土地為主、高地價及地塊資源等決定大戶依然面臨慘烈的競爭；

區(qū)域競爭：自2007年起至今侯家塘板塊已無土地供應；

未來長沙樓市，尤其是侯家塘板塊小戶型依然稀缺。122我們所處的市場環(huán)境市場大勢：長沙未來住宅供應量以06青年置業(yè)，市場到底有多大？長沙大戶型扎堆，競爭慘烈小戶型仍是稀缺產(chǎn)品我們位于城市核心區(qū)域未來交通樞紐沒有社區(qū)配套和突出資源優(yōu)勢做好小戶型瞄準市場空白打造讓青年人瘋狂的小戶型??！123青年置業(yè)，市場到底有多大？長沙做好小戶型18長沙青年群體數(shù)量要實現(xiàn)高價值，還要精準到其中的精英，做他們的生意——長沙新青年！長沙20-35歲的年輕人保守估計超過100萬人2003—2008年長沙審核就業(yè)的畢業(yè)生超過20萬人，在校大學生超過18萬人2008、2009年均結婚人數(shù)超過5萬對2009年6月份，長沙樓市調(diào)查報告結果顯示，２５６０個樣本的已購房者中，“８０后”一族僅有１９％買了房，未買房的人數(shù)占八成以上。124長沙青年群體數(shù)量要實現(xiàn)高價值，還要精準到其中的精英，長界定長沙新青年自有一定積蓄，一個或者兩個家庭經(jīng)濟實力為后盾25--35歲的社會新銳是我們的目標客群高學歷，大專學歷以上，有遠見，買房除了居住外，還看重保值增值功能工作在市區(qū)，租房為主，多數(shù)屬于白領中的精英，目前收入較高，但發(fā)展?jié)摿^大心氣高，思想前衛(wèi)，不愿將就，留戀島內(nèi)，崇尚圈子生活、便捷的生活重視地段和房屋品質(zhì)重視經(jīng)濟性，但不會屈從經(jīng)濟性對生活品質(zhì)要求較高能夠承擔相對較高的價格125界定長沙新青年自有一定積蓄，一個或者兩個家庭經(jīng)濟實力為后盾2按照家庭生命周期，新青年可分為準婚姻狀態(tài)或結婚暫不準備有小孩新青年分類單身、備婚族準備有小孩或準父母低總價，具備投資價值的單身公寓或一房一廳低總價，有公共空間，具備一定接待能力的一房一廳精致的兩房，為三口之家的家庭生活做準備126按照家庭生命周期，新青年可分為準婚姻狀態(tài)新青年分類單身、備婚我就是要據(jù)守中心、做主人不需要大房子，但一定要有品質(zhì)，有個性還要有符合自己的圈子和生活新青年需求面面觀127我就是要據(jù)守中心、做主人新青年需求面面觀22不用買車，自有“私家車”未來的地鐵1號線和3號線，去哪里都方便新青年需求面面觀地鐵1號線和3號線在侯家塘交匯，將形成經(jīng)濟發(fā)展的金十字。128不用買車，自有“私家車”新青年需求面面觀地鐵1號線和3號線在舉步之間，生活配套豐富麥當勞、肯德基、必勝客是標配生鮮超市、購物商場、休閑會所一個也不能少新青年需求面面觀129舉步之間，生活配套豐富新青年需求面面觀24房子小點好，降低總價預算但功能要全，最好十八般武藝樣樣精通跑圈子、美食DIY、招待好友開party統(tǒng)統(tǒng)都可以在家里實現(xiàn)新青年需求面面觀130房子小點好，降低總價預算新青年需求面面觀25新青年需求面面觀左右鄰居都是品味相投的人遛寵物、打籃球、斗地主、談人生生活總是豐富多彩131新青年需求面面觀左右鄰居都是品味相投的人26新青年需求面面觀如果是精裝修，那就更好了省了時間，不用和水泥打交道就能拎包開始新生活132新青年需求面面觀如果是精裝修，那就更好了27首付10萬左右付得起，不用當房奴輕松做“房主”新青年需求面面觀133首付10萬左右新青年需求面面觀28這就是我們想要的?。。⌒虑嗄晷枨竺婷嬗^在哪呢？134這就是我們想要的?。。⌒虑嗄晷枨竺婷嬗^在哪呢？29推出長沙首個精英青年社區(qū)LatteBox拿鐵空間“拿鐵”是一種生活態(tài)度，是小資、BOBO族之后備受青年族群推崇的新型族類標簽。拿鐵族們一如其名字來源的拿鐵咖啡，外表低調(diào)沉穩(wěn)，內(nèi)心另類狂野，他們“低調(diào)、激情、奮斗、內(nèi)涵、時尚得恰到好處”。以拿鐵為名，響應新時代青年們的精神追求，為項目與目標人群找到共鳴點，贏得他們的認同感與信任感。以拿鐵為名，在長沙倡導一種全新的、健康時尚的生活理念，讓lattebox成為“拿鐵精神”的居住闡釋與拿鐵族的理想歸宿。主推案名135推出長沙首個精英青年社區(qū)LatteBox“拿鐵”糖果備選案名糖果，色彩繽紛，包裝精致，品味甜蜜，與項目小戶型的產(chǎn)品定位，青年置業(yè)的客戶定位十分吻合，給市場以煥然一新的視覺沖擊。糖果，甜了生活！136糖果備選案名糖果，色彩繽紛，包裝精致，品味甜蜜，與項LOMO時代新青年生于繁榮，生活充滿想象，開放、自由、創(chuàng)意、積極向上，正在成為社會的中堅。以青年人可以承受的小戶型為原點，創(chuàng)建長沙首個滿足青年人特質(zhì)需求的全功能社區(qū)。（LOMO：LetOurlivesbeMagicandOpen）其他案名賓治特區(qū)

“賓治”，雞尾酒中的一個品種，如今逐漸演變成“優(yōu)雅、獨立、品質(zhì)”的代名詞。以“賓治”為名，倡導一種向往自由隨意的生活方式，一份眾人皆醉我獨醒的處世之道。“賓治”，對于年輕白領來說，象征著不斷升溫的甜蜜愛情；對于勇闖敢拼的創(chuàng)業(yè)者來說，象征著事業(yè)探索過程中的激情四溢；“賓治特區(qū)”，融匯不同人群的生活方式，自由、開放、和諧，成為品質(zhì)生活的代表。137LOMO時代新青年生于繁榮，生活充滿想象，開放、自由二、核心問題確定了方向，就要思考如何飛翔！138二、核心問題確定了方向，就要思考如何飛翔！33核心問題提煉針對青年置業(yè)，抓住市場需求，做小戶型大有可為！但從競爭層面來說，本案受限于體量較小，如何以小博大，在重重夾擊之下實現(xiàn)“突圍”是我們要思考的核心問題！7.7萬㎡的嘉盛國際9萬㎡的書院觀邸8萬㎡的德勝商業(yè)廣場5.1萬㎡通利大廈……拿鐵空間其它樓盤認清自己看清敵人PK1.7萬㎡139核心問題提煉針對青年置業(yè)，抓住市場需求，做小戶型大有可為！7小盤贏銷模式分享模式A、價格突圍模式B、面積微調(diào)模式D、營銷差異模式C、產(chǎn)品特色價格低走，以性價比取勝面積微調(diào)，以功能取勝差異化營銷，以出奇取勝大秀產(chǎn)品，以品質(zhì)取勝140小盤贏銷模式分享模式A、價格突圍模式B、面積微調(diào)模式D、營銷如何以小博大，以長擊短？不利于實現(xiàn)利潤最大化規(guī)劃方案已定，無法再行更改，價格低走，以性價比取勝面積微調(diào)，以功能取勝AB141如何以小博大，以長擊短？不利于實現(xiàn)利潤最大化規(guī)劃方案已定，無本盤須大打“營銷戰(zhàn)”殺出重圍本盤須做特色、樹形象，立口碑。差異化營銷，以出奇取勝特色產(chǎn)品，以品質(zhì)取勝DC如何以小博大，以長擊短？142本盤須大打“營銷戰(zhàn)”本盤須做特色、樹形象，立口碑。差異化營銷營銷策略案例借鑒通過對可比擬市場的小體量樓盤及營銷推廣層面的研究，吸取經(jīng)驗，尋求突破點成功案例分享1深圳中信紅樹灣VS紅樹西岸C模式的完美反超143營銷策略案例借鑒通過對可比擬市場的小體量樓盤及營銷推廣層面的C模式的應用要求開發(fā)商必須加大投入，以更具特色的產(chǎn)品實現(xiàn)完美反超。144C模式的應用要求開發(fā)商必須加大投入，以更具特色的產(chǎn)品實現(xiàn)完美成功案例分享2營銷策略案例借鑒深圳澳城VS后海公館D模式的極致應用145成功案例分享2營銷策略案例借鑒深圳40D模式的應用，是在營銷上突破競壁壘，重點是根據(jù)目標客戶群特點，進行營銷概念的成功演繹與創(chuàng)造。146D模式的應用，是在營銷上突破競壁壘，重點是根據(jù)目標客戶群特點成功經(jīng)驗小結小盤先天條件小盤采取策略同區(qū)域的同等客源客戶群重疊后海公館VS澳城

D、差異化營銷，出奇取勝同區(qū)域的同等客源客戶群重疊規(guī)模相差大紅樹西岸VS中信紅樹灣C、大秀產(chǎn)品，以品質(zhì)取勝同區(qū)域的同等客源客戶群重疊規(guī)模相差大拿鐵空間VS其他樓盤C+D模式147成功經(jīng)驗小結小盤先天條件小盤采取策略同區(qū)域的同等客源后海公館本案的贏銷之道贏銷之道總綱2、打造全新的包裝體系，提煉個性化的形象。1、構建產(chǎn)品力，硬件和軟件的全面提升，構建項目生活價值體系3、根據(jù)項目實際，采用高效益低成本的推廣方式，有效把握客戶的深層次需求。C模式內(nèi)部產(chǎn)品特色D模式外部營銷差異“內(nèi)外兼顧”148本案的贏銷之道贏銷之道總綱2、打造全新的包裝體系，提煉個性化三、產(chǎn)品構想打造符合并且超出長沙新青年需求的專屬產(chǎn)品149三、產(chǎn)品構想打造符合并且超出長沙新青年需求的專屬產(chǎn)品44★圍繞目標客群的產(chǎn)品規(guī)劃結構，塑造青年群體獨特的圈子生活鮮明特質(zhì)★突破常規(guī)小戶，圍繞青年群體的生活行為特征，將傳統(tǒng)居家功能科學分工分離，接待、廚房、家政、娛樂等功能外移，由社區(qū)四大會所專業(yè)承擔，充分提高小戶空間的最大效用，實現(xiàn)其大戶機能★提供菜單式精裝修方案，多樣選擇，滿足青年置業(yè)拎包入住的需求產(chǎn)品構想要義拿鐵空間：全能小戶新青年特區(qū)硬件系列：商業(yè)、建筑、園林、公共空間、戶型定位軟件系列：精裝修、特質(zhì)配套（會所）、特色物業(yè)服務、網(wǎng)絡生活150★圍繞目標客群的產(chǎn)品規(guī)劃結構，塑造青年群體獨特的圈子生活活力商業(yè)城民生需求與特質(zhì)商業(yè)相結合，契合階層生活特質(zhì)，讓生活更便捷、豐富契合階層生活特質(zhì)的商業(yè)，讓產(chǎn)品價值訴求更加飽滿。業(yè)態(tài)有青年主題購物、健身美容、DIY作坊、臺球城、棋牌、咖啡屋、書吧、水吧、藝術品、寵物店、主題餐廳等。民生商業(yè)，服務半徑輻射周邊社區(qū)的中型超市、便利店、干洗、藥店、銀行等商業(yè)配套，滿足社區(qū)基本生活需求；硬件系列之規(guī)劃·商業(yè)151活力商業(yè)城契合階層生活特質(zhì)的商業(yè)，讓產(chǎn)品價值訴求更加飽滿。硬件系列之建筑立面集約有序的現(xiàn)代簡約主義風格——具備一定的城市公共建筑的特征，形態(tài)節(jié)奏有序項目區(qū)位與部分公建配套功能決定其建筑的形態(tài)設計必須上升到城市形象設計的高度，不能脫離城市環(huán)境因素而獨立存在，它必須具備一定的城市公共建筑的特征，并引領年輕階層的審美情趣。152硬件系列之建筑立面集約有序的現(xiàn)代簡約主義風格——具備一定的城是生活的高度，也是身份的高度長沙首座“空中巴比倫”※利用建筑頂層空間，打造長沙最高、最大的城市空中花園。硬件系列之園林153是生活的高度，也是身份的高度長沙首座“空中巴比倫”※利用建社區(qū)入口大堂硬件系列之公共空間公共內(nèi)廊會所業(yè)主DIY秀場公共衛(wèi)生間154社區(qū)入口大堂硬件系列之公共空間公共內(nèi)廊會所業(yè)主DIY秀場公共硬件系列之戶型定位三種戶型，瞄準目標客群（方案二）戶型配比情況（7-21層數(shù)據(jù)）戶型編號戶型描述建筑面積（㎡）套數(shù)戶型配比A二房一廳一衛(wèi)653015.38%B一房一廳一衛(wèi)31.6157.69%D一房一廳一衛(wèi)42.910553.85%F二房二廳一衛(wèi)81.2157.69%M一房一廳一衛(wèi)41.9157.69%N一房一廳一衛(wèi)56.3157.69%總計195套，一房150套，占76.92%，兩房45套，占23.07%戶型建筑面積（㎡）套數(shù)戶型配比個性案名一房一廳一衛(wèi)31.6-56.315076.92%拿鐵空間·獨立宣言二房一廳一衛(wèi)65-81.24523.07%拿鐵空間·先鋒時代155硬件系列之戶型定位三種戶型，瞄準目標客群（方案二）戶型配比情衛(wèi)生間、廚房、管線是重點，一步到位，做到品牌品質(zhì)恰當留白，留下個性裝飾廣闊空間結合家居布置一體設計，延續(xù)空間高效利用提供菜單式搭配選擇，滿足青年置業(yè)個性需求充分用于營銷中，成為營銷利器精裝理念：輕裝修、重裝飾軟件系列之精裝修建議裝修標準：800元/m2，對外宣傳1200元/m2156衛(wèi)生間、廚房、管線是重點，一步到位，做到品牌品質(zhì)充分用于營銷真正的精裝修不只是用精致的材料，更是進行精心的安排合理布局，最大限度利用空間軟件系列之精裝修157真正的精裝修合理布局，最大限度利用空間軟件系列之精裝修52儲藏、儲納地板式收納非承重墻嵌壁收納窗臺嵌入式收納墻壁格收納壁掛廚具收納家具結合隱藏收納軟件系列之精裝修158儲藏、儲納地板式收納非承重墻嵌壁收納窗臺嵌入式收納墻壁專用空間的功能復合書柜式折疊床，把工作間、書房和客房復合工作區(qū)客廳結合,適用不失時尚格調(diào)軟件系列之精裝修159專用空間的功能復合書柜式折疊床，把工作間、書房和客房復合工作多用推拉門，節(jié)省空間置于內(nèi)部的開敞式廚房節(jié)省本來可憐的采光面軟件系列之精裝修160多用推拉門，節(jié)省空間置于內(nèi)部的開敞式廚房軟件系列之精裝修55客廳的氣質(zhì)干凈、規(guī)整墻上的手繪花朵，在家中遞進延展，令空間有了敘事性軟件系列之精裝修主臥里的陳設相對簡單，但是床頭的手繪圖案和吊燈，引人注目獨具特色的吊燈是突出的裝飾，收納也考慮了整體環(huán)境的協(xié)調(diào)簡約藝術裝修形象示意161客廳的氣質(zhì)干凈、規(guī)整墻上的手繪花朵，在家中遞進延展，令空間“節(jié)奏主義”由娛樂休閑產(chǎn)生出的音樂主義者所構成，NoMusicNoLife：流行于ipod一代的信念。這是一個音樂無所不在的空間。“幾何學主義”由空間構成產(chǎn)生出的幾何主義者，用多色馬賽克小陶片裝飾的衛(wèi)生間極具抽象幾何的設計韻味。風格主義裝修形象示意軟件系列之精裝修162“節(jié)奏主義”“幾何學主義”風格主義裝修形象示意軟件系列之精裝軟件系列之特質(zhì)配套社區(qū)廚房（自助廚房）社區(qū)家政（自助洗衣房、鐘點保姆等）社區(qū)會客廳（接待）青年俱樂部（書吧、棋牌室、臺球室、格子鋪等）四大獨立會所（拿鐵空間新青年專享）163軟件系列之特質(zhì)配套社區(qū)廚房（自助廚房）四大獨立會所（拿鐵空間軟件系列之特質(zhì)配套自助廚房，歡迎來烹飪社區(qū)會客廳，歡迎來到拿鐵時代格子鋪社區(qū)家政-洗衣房164軟件系列之特質(zhì)配套自助廚房，歡迎來烹飪社區(qū)會客廳，歡迎來到拿?租務中心（商務中心）；?提供鐘點工、維修服務；Party籌備、社區(qū)廚房籌備、特色餐飲；?保安、保潔員以物業(yè)經(jīng)理、物業(yè)助理的形象出現(xiàn)洗衣，彩擴，保潔，訂餐………..全智個性物業(yè)管理24小時酒店式物業(yè)管理服務軟件系列之物業(yè)管理165?租務中心（商務中心）；全智個性物業(yè)管理24小時酒店式物業(yè)軟件系列之網(wǎng)絡生活無線網(wǎng)絡：社區(qū)各個角落均可無線上網(wǎng)虛擬社區(qū)：構建拿鐵青年的網(wǎng)絡生活圈，跳蚤市場、生活指南、網(wǎng)上交友、淘寶店……無線社區(qū)、虛擬社區(qū)充分滿足青年人網(wǎng)絡生活需求166軟件系列之網(wǎng)絡生活無線網(wǎng)絡：社區(qū)各個角落均可無線上網(wǎng)無線社區(qū)產(chǎn)品提升商業(yè)：活力商業(yè)城建筑：現(xiàn)代簡約主義園林：空中巴比倫硬件軟件公共空間：藝術化戶型：個性特色精裝修：菜單選擇特質(zhì)配套：四大獨立會所物業(yè)服務：酒店式網(wǎng)絡生活：無線社區(qū)全能小戶新青年特區(qū)從硬件和軟件雙方面，提升產(chǎn)品品質(zhì)，打造個性化社區(qū)，為項目的高售價高利潤提供支撐。167產(chǎn)品提升商業(yè)：活力商業(yè)城建筑：現(xiàn)代簡約主義園林：空中巴比倫硬項目住宅定價計算表價值構成要素價值權重價值實現(xiàn)程度嘉盛國際書院觀邸摩天一號本案■資源性價值要素40%33322927地段價值15%13121210景觀資源15%1114109生活配套10%9878■可提升價值要素55%47483943項目規(guī)模8%7854戶型產(chǎn)品8%7566規(guī)劃品質(zhì)15%1213810配套管理10%7867營銷策劃8%5557品牌實力6%5554■未來走勢5%4445總計100%84847275均價（元/m2）1000080007000/本案與其它個案比較修正值89%89%1.04/修正后待估房產(chǎn)的價格890079217280/本案預計均價=∑修正后待估房產(chǎn)的價格÷3=8033.7元≈8000元根據(jù)市場對比，本案可售價格為8000元/㎡市場比較法說明：1、將周邊“嘉盛國際”、“書院觀邸”、“摩天一號”作為典型項目進行市場價格比較定位。2、此市場比較所得價格僅代表以現(xiàn)有條件推斷的2010年底市場可售價格，若市場發(fā)生重大變化，此價格不具參考意義。價格建議168項目住宅定價計算表價值構成要素價值權重價值實現(xiàn)程度嘉盛國際書產(chǎn)品本身價值+附加價值=產(chǎn)品市場價值當前市場行情下；平庸的形象定位與包裝；可售價格8000元/㎡量身訂做策劃方案，拔高本案的形象價值、品牌價值；預計增加售價300元/㎡全面提升產(chǎn)品品質(zhì)，賦予項目個性化價值；預計增加售價300元/㎡在成熟而穩(wěn)健的營銷體系支持下，基于當前市場行情，本案預計售價可達9800元/㎡。價格建議精裝修，成本800元/㎡；預計增加售價1200元/㎡169產(chǎn)品本身價值+附四、概念表現(xiàn)通過多元立體渠道，產(chǎn)品與客群直觀溝通樹立新銳、專業(yè)、高價值形象和市場影響力170四、概念表現(xiàn)通過多元立體渠道，產(chǎn)品與客群直觀溝通65拿鐵空間LOGO171拿鐵空間LOGO66拿鐵空間備選LOGO（一）172拿鐵空間67拿鐵空間備選LOGO（二）173拿鐵空間68糖果LOGO174糖果69拿鐵空間手提袋175拿鐵空間70拿鐵空間VIP卡176拿鐵空間71拿鐵空間導示系統(tǒng)177拿鐵空間72拿鐵空間禮品178拿鐵空間73拿鐵空間紙杯179拿鐵空間74拿鐵空間辦公用品（一）180拿鐵空間75拿鐵空間辦公用品（二）181拿鐵空間76拿鐵空間戶外廣告182拿鐵空間77拿鐵空間報廣系列（一）183拿鐵空間78拿鐵空間報廣系列（一）184拿鐵空間79拿鐵空間報廣系列（一）185拿鐵空間80拿鐵空間報廣系列（二）186拿鐵空間81拿鐵空間報廣系列（二）187拿鐵空間82拿鐵空間報廣系列（二）188拿鐵空間83五、營銷突破鮮明的產(chǎn)品，不走尋常路189五、營銷突破鮮明的產(chǎn)品，不走尋常路84營銷思想開盤即強