中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展歷程基礎(chǔ)知識(shí)

易居中國(guó)·華中區(qū)武漢公司市場(chǎng)部總監(jiān)李進(jìn)2010.10中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展歷程——房地產(chǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ)培訓(xùn)課程1回首改革開(kāi)放30年中國(guó)老百姓的住房變遷，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)記載的既是一部中國(guó)30年的建設(shè)史，又是一部濃縮了我國(guó)社會(huì)主義建設(shè)的改革開(kāi)放史。2目錄中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展所經(jīng)歷的階段與特點(diǎn)中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展數(shù)據(jù)播報(bào)3中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式發(fā)展模式開(kāi)發(fā)模式盈利模式41980年4月，鄧小平同志提出了“出售公房，調(diào)整租金，提倡個(gè)人建房買(mǎi)房”的設(shè)想，拉開(kāi)了住房制度改革的序幕。5當(dāng)中國(guó)房地產(chǎn)起步之時(shí)，其他國(guó)家地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)發(fā)展成熟，是借鑒成功模式還是摸索新的模式？中國(guó)房地產(chǎn)應(yīng)該以何種模式開(kāi)始發(fā)展？？借鑒創(chuàng)新6成功不能復(fù)制但可以借鑒香港深圳中國(guó)大陸中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展師從于香港、起源于深圳、傳播于大陸內(nèi)地7香港模式在過(guò)去20多年中，影響中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的模式是香港模式本質(zhì)特征：是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以相對(duì)廉價(jià)取得土地為經(jīng)營(yíng)導(dǎo)向；這主要源于香港土地資源嚴(yán)重稀缺，土地高度壟斷，商品住宅產(chǎn)品供不應(yīng)求。8近幾年，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)逐步看重美國(guó)模式，并以美國(guó)房企為標(biāo)桿，借鑒與學(xué)習(xí)。美國(guó)模式興起美國(guó)模式本質(zhì)特征，是以實(shí)際研究消費(fèi)群的購(gòu)買(mǎi)力及需求細(xì)分為經(jīng)營(yíng)導(dǎo)向。其原因是美國(guó)的土地資源幾乎無(wú)限供應(yīng)。9香港模式美國(guó)模式中國(guó)模式VS長(zhǎng)江實(shí)業(yè)PulteHomes萬(wàn)科中國(guó)政府對(duì)土地用途的規(guī)定、超過(guò)閑置年限強(qiáng)制回收政策，以及對(duì)商業(yè)住宅采取的宏觀調(diào)控，都對(duì)土地投機(jī)起到了有效的抑制作用。美國(guó)模式VS兼容10發(fā)展展模模式式的的根根源源：：土土地地11中國(guó)國(guó)房房地地產(chǎn)產(chǎn)行行業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展模模式式發(fā)展展模模式式開(kāi)發(fā)發(fā)模模式式盈利利模模式式121.市場(chǎng)條件判斷2.項(xiàng)目位置選擇1.確定開(kāi)發(fā)方案2.編制可行性研究報(bào)告1.辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》2.領(lǐng)取《國(guó)有土地使用證》1.領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》2.領(lǐng)取《建設(shè)工程施工許可證》1.招標(biāo):尋找施工單位3.開(kāi)工建設(shè)1.領(lǐng)取《商品房銷(xiāo)售許可證》選址立項(xiàng)取得土地規(guī)劃設(shè)計(jì)開(kāi)工建設(shè)竣工驗(yàn)收開(kāi)發(fā)發(fā)流流程程13建設(shè)用地規(guī)劃許可證房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)流流程程可可以以用用““五五證證””的的取取得得來(lái)來(lái)貫貫穿穿商品房銷(xiāo)售許可證建筑工程施工許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證國(guó)有土地使用證一二三四五14中國(guó)國(guó)房房地地產(chǎn)產(chǎn)行行業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展模模式式發(fā)展展模模式式開(kāi)發(fā)發(fā)模模式式盈利利模模式式15房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)的的贏贏利利模模式式，，具具體體而而言言，，根根據(jù)據(jù)房房地地產(chǎn)產(chǎn)整整個(gè)個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目目全全生命命周周期期（項(xiàng)項(xiàng)目目論論證證、、項(xiàng)項(xiàng)目目定定位位、、規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)、、工工程程建建造造、、營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)策策劃劃、、客客戶戶服服務(wù)務(wù)、、物物業(yè)業(yè)管管理理））七七大大環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)，，專(zhuān)專(zhuān)業(yè)業(yè)化化房企企的的贏贏利利模模式式大大致致可可以以分分為為六六大大類(lèi)類(lèi)。。16盈利利模模式式之之一一投資資運(yùn)運(yùn)作作投資資經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)模模式式（（資資本本溢溢價(jià)價(jià)能能力力））地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)模模式式（（政政府府公公關(guān)關(guān)能能力力））盈利利模模式式之之三三開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)模模式式（（項(xiàng)項(xiàng)目目運(yùn)運(yùn)作作能能力力））盈利利模模式式之之二二土地地開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)房產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)17盈利利模模式式之之四四物業(yè)業(yè)持持有有物業(yè)業(yè)持持有有模模式式（（資資產(chǎn)產(chǎn)管管理理能能力力））盈利利模模式式之之五五營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)策策劃劃整合合營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)模模式式（（策策劃劃銷(xiāo)銷(xiāo)售售能能力力））盈利利模模式式之之六六綜合合開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)綜合合開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)能能力力（（資資源源整整合合能能力力））18中國(guó)國(guó)房房地地產(chǎn)產(chǎn)行行業(yè)業(yè)仍仍然然在在學(xué)學(xué)習(xí)習(xí)，，如如何何有有自自己己獨(dú)獨(dú)特特的的發(fā)發(fā)展展模模式式？？？？首先先，，看看看看中中國(guó)國(guó)房房地地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)發(fā)展展歷歷程程與與特特點(diǎn)點(diǎn)。。。。。。。。。。。。無(wú)論論是是發(fā)發(fā)展展模模式式、、開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)模模式式還還是是盈盈利利模模式式。。。。。。19中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)發(fā)展展所經(jīng)歷的階階段與特點(diǎn)點(diǎn)2019781991199920072010第一階段：中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)萌芽芽階段21重點(diǎn)發(fā)展重重工業(yè)，還還不存在完完全意義上上的房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)。新中國(guó)成立立戰(zhàn)爭(zhēng)摧殘一窮二白19791980198619881958從1958年開(kāi)始，房房地產(chǎn)收歸歸國(guó)有，中中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)從此消失失。19912219791980198619881958契機(jī)1979年開(kāi)始經(jīng)濟(jì)濟(jì)體制改革革1980年年4月鄧鄧小平提出出“出售公房房，調(diào)整租租金，提倡倡個(gè)人建房房買(mǎi)房”的設(shè)想拉開(kāi)了住房房制度改革革的序幕。。1991231986年年1月，國(guó)務(wù)院召開(kāi)開(kāi)城鎮(zhèn)住房房制度改革革問(wèn)題座談?wù)剷?huì)住房制度改改革正式啟啟動(dòng)1988年年4月，《中華人人民共和國(guó)國(guó)憲法》規(guī)規(guī)定，土地地使用權(quán)可可以依法轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓。19791980198619881958199124新中國(guó)土地地拍賣(mài)“第第一槌”。。1988年4月25創(chuàng)下三天一層層樓的“深圳圳速度”的深深圳國(guó)貿(mào)大廈廈最早一批被改改革開(kāi)放之風(fēng)風(fēng)洗禮的城市市南國(guó)土壤：八十年代中期期的廣州、深圳等26197919801986198819581991真正意義上走走上了市場(chǎng)化化的發(fā)展之路路供求關(guān)系不合合理虛假繁榮可以說(shuō)，海南南房地產(chǎn)泡沫沫破裂之后，，中國(guó)的房地地產(chǎn)才在陣痛痛中。1989年以“海南”房房地產(chǎn)泡沫破破裂為標(biāo)志的的中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)嚴(yán)冬如期而而至。27”海南“地產(chǎn)產(chǎn)泡沫王石、潘石屹屹、馮侖。。。。28探索階段：炒炒作與調(diào)整19781991199920072010第二階段：29199319941997199819911999炒作期繁榮調(diào)整期蕭條1992年鄧小平同志志的南巡講話話房地產(chǎn)開(kāi)始迅迅速發(fā)展起來(lái)來(lái)掀起了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的的高潮炒作最嚴(yán)重區(qū)區(qū)域：北海、大亞灣灣、海南等地地30199319941997199819911999炒作期繁榮調(diào)整期期蕭條負(fù)增長(zhǎng)長(zhǎng)亞洲金金融危危機(jī)31199319941997199819911999炒作期期繁榮調(diào)整期期蕭條1998年年中國(guó)的的福利利分房房制度度終止止，貨幣化化分房房方案正正式啟啟動(dòng)。。暴風(fēng)雨雨來(lái)臨臨前的的沉寂寂期32房地產(chǎn)產(chǎn)快速速發(fā)展展階段段19781991199920072010第三階階段：33200020012002200319992007200520042006市場(chǎng)回暖宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)發(fā)展房地地產(chǎn)產(chǎn)泡泡沫沫已已得到到控控制制房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)明顯顯轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)暖暖中國(guó)國(guó)房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)進(jìn)進(jìn)入入新新一一輪輪的的發(fā)發(fā)展展時(shí)時(shí)期期342000200120022003199920072005200420062001年年，，投資資投投機(jī)機(jī)狂狂潮潮開(kāi)開(kāi)始始出出現(xiàn)現(xiàn)關(guān)鍵鍵詞詞：：北京京申申奧奧成成功功溫州州炒炒房房團(tuán)團(tuán)9··11事事件件正式式成成為為WTO成成員員漲幅幅迅速速35溫州州炒炒房房團(tuán)團(tuán)從2000年年開(kāi)開(kāi)始始溫溫州州人人開(kāi)開(kāi)始始在在上上海海、、杭杭州州、、蘇蘇州州、、廈廈門(mén)門(mén)、、北北京京、、寧寧波波、、金金華華等等地地置置業(yè)業(yè)。?！啊皽販刂葜莸牡姆糠康氐禺a(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)規(guī)規(guī)模模相相當(dāng)當(dāng)于于江江西西一一個(gè)個(gè)省省的的總總量量，，而而溫溫州州市市區(qū)區(qū)的的人人口口不不過(guò)過(guò)100萬(wàn)萬(wàn)多多一一點(diǎn)點(diǎn)。?！薄痹谠诔闯赐竿副颈镜氐貥菢鞘惺泻蠛螅?，溫溫州州人人開(kāi)開(kāi)始始大大規(guī)規(guī)模模向向外外擴(kuò)擴(kuò)張張，，這這就就有有了了““溫溫州州購(gòu)購(gòu)房房團(tuán)團(tuán)””。?；疖?chē)車(chē)炒炒房房團(tuán)團(tuán)飛機(jī)機(jī)炒炒房房團(tuán)團(tuán)362001年年福布布斯斯中國(guó)國(guó)富富豪豪榜榜中中開(kāi)發(fā)發(fā)商商占占28人37200020012002200319992007200520042006全面恢復(fù)2002年，土土地市場(chǎng)場(chǎng)規(guī)范化化政策出出臺(tái)招拍掛2003年關(guān)鍵鍵詞：地王別墅供地地SARS382003年，地地王現(xiàn)象象出現(xiàn)392003年3月月，SARS爆爆發(fā)，短暫”寒冬““出現(xiàn)2003年2月月，國(guó)土土資源部部叫停別墅墅供地，低密度度住宅成成”搶手手貨“40200020012002200319992007200520042006繁榮景象2004年年，房房?jī)r(jià)大大漲2004年年關(guān)鍵鍵詞：：土地拍拍賣(mài)加息（（9年年來(lái)第第一次次加息息）個(gè)人集集資建建房房地產(chǎn)產(chǎn)熱潮潮從北北京上上海一一線城城市向向內(nèi)陸陸轉(zhuǎn)移移41200020012002200319992007200520042006繁榮景象2005年年，走走低回回落短短暫暫低迷迷期2005年年關(guān)鍵鍵詞：：調(diào)控控一季度度房?jī)r(jià)價(jià)上漲漲19.1%3.26國(guó)國(guó)八條條4.27新新八條條調(diào)控文文件密密度加加大，，但房房?jī)r(jià)一一直堅(jiān)堅(jiān)挺42200020012002200319992007200520042006繁榮景象2006年年，一一個(gè)字字“漲漲”2006年年關(guān)鍵鍵詞：：加息國(guó)六條條金融業(yè)業(yè)開(kāi)放放432006年年4月月27日深圳市市民鄒鄒濤發(fā)發(fā)起““不買(mǎi)買(mǎi)房””運(yùn)動(dòng)動(dòng)442006年年4月月28日再次加加息抑抑制制需求求2006年年5月月17日國(guó)六條條452006年年12月中國(guó)金金融業(yè)業(yè)全面面開(kāi)放放外資、、熱錢(qián)錢(qián)涌入入462006年年，房房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)“多多事之之秋””，密密集的的調(diào)控控政策策難以以撼動(dòng)動(dòng)房?jī)r(jià)價(jià)高攀攀472000200120022003199920072005200420062007年年，瘋瘋狂地地暴漲漲2007年年關(guān)鍵鍵詞：：地王頻頻出上市籌籌資宏觀調(diào)調(diào)控482007年年，地王頻頻現(xiàn)面面粉比面包包貴492007年年房地產(chǎn)市市場(chǎng)熱潮推推動(dòng)土地市市場(chǎng)的火爆爆，珠三角角區(qū)域土地地價(jià)格上漲漲迅猛，頻頻頻出現(xiàn)地地價(jià)標(biāo)王和和搶地現(xiàn)象象，土地價(jià)格在在房地產(chǎn)商商品價(jià)格中中的結(jié)構(gòu)比比重越來(lái)越越大，并呈現(xiàn)加加速提升趨趨勢(shì)。但到年末，受到國(guó)家家政策和樓樓市成交量量萎縮等原原因影響。。土地流標(biāo)標(biāo)現(xiàn)在屢次次上演。502007年年4月20日碧桂園在港港上市締造了中國(guó)國(guó)內(nèi)地房地地產(chǎn)企業(yè)在在港最大籌籌資額25歲的楊楊惠妍因此此躍升為內(nèi)內(nèi)地女首富富512007年年上海海湯臣天天價(jià)11萬(wàn)萬(wàn)/平米2007年年北京京商品房預(yù)預(yù)售均價(jià)首首次突破萬(wàn)萬(wàn)元，達(dá)12436.2元/平米522007年年是瘋狂的的一年。房?jī)r(jià)價(jià)完完成成了了在在這這一一輪輪中中國(guó)國(guó)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)景景氣氣周周期期中中的的沖頂頂表表演演，各各大大房房地地產(chǎn)產(chǎn)商商競(jìng)競(jìng)相相圈圈地地和和上市市籌籌資資。但到下半年，，此前屢屢收收獲甚微的宏宏觀調(diào)控終于于讓這只停步步下來(lái)的舞鞋鞋放慢了節(jié)奏奏，市場(chǎng)觀望情緒濃厚，房房?jī)r(jià)企穩(wěn)。給予房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)商更沉重重打擊的是，，資本市場(chǎng)的的機(jī)會(huì)窗基本本關(guān)閉，被大大量的土地儲(chǔ)備吸干了現(xiàn)金的的一些開(kāi)發(fā)商商面臨資金鏈斷裂的局面。53房地產(chǎn)行業(yè)全全面調(diào)整階段段19781991199920072010第四階段：542008201020092008年，，寒流下下跌低谷谷2008年關(guān)關(guān)鍵詞：土地市場(chǎng)降溫溫中介倒閉上市“流產(chǎn)””銷(xiāo)量萎縮降降價(jià)促銷(xiāo)持幣待購(gòu)552008年1月房房市轉(zhuǎn)淡中天置業(yè)、長(zhǎng)長(zhǎng)河地產(chǎn)、創(chuàng)創(chuàng)輝租售等一一批房地產(chǎn)中中介倒閉562008年3月因認(rèn)認(rèn)購(gòu)不足恒恒大地產(chǎn)被被迫放棄在港港IPO計(jì)劃劃是中中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)業(yè)面臨命運(yùn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)折的具標(biāo)志志性事件572008201020092009年，，需求重新釋釋放樓市火火爆2009年關(guān)關(guān)鍵詞：救市效果初顯顯成交量回升全全面回暖房?jī)r(jià)普漲經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇投資客582009年，房市百態(tài)之一樓脆脆

2009年6月27日6時(shí)左右，上海閔行區(qū)蓮花南南路羅陽(yáng)路口口一幢13層層在建商品樓樓發(fā)生倒塌事事故，造成一一名工人死