東莞房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢

東莞房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢研究[工作匯報]新世紀麗江

目錄一、宏觀經(jīng)濟與城市發(fā)展；二、東莞地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢；三、兄弟鎮(zhèn)區(qū)發(fā)展歷程分析；四、茶山中心區(qū)未來發(fā)展建議；第一部分東莞市宏觀經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢一、綜合實力持續(xù)增強，經(jīng)濟增長勢頭強勁截止上半年，城市居民人均可支配收入13251元（僅次于深圳），增長14.9%，新增儲蓄存款余額138.61億元。金融機構(gòu)各項信貸明顯放緩，6月末貸款余額1417.53億元，比年初僅增加12.28億元，增長0.87％。整體綜合實力躍居中國百強城市第十二位、地級市第一位。[今年上半年，東莞經(jīng)濟增長態(tài)勢良好，今年上半年實現(xiàn)GDP665億元，比上年同期增長18.7%，增速列廣東省各市第三位。完成固定資產(chǎn)投資224億元，同比增長152%，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資51.48億元，占固定資產(chǎn)投資24%，同比下降17%。]

05年上半年房地產(chǎn)累計投資54.18億元，比去年同期36.41億元增長48.8%，但增速同比下降46.95%，明顯回落，開發(fā)投資呈“降溫”趨勢，房地產(chǎn)投資得到有效控制。房地產(chǎn)投資增速減緩是GDP比去年減少1.2%的主要原因。

經(jīng)濟景氣重要指標20012002200320041GDP增長率18％18.4％20％19.6%2實際利用外資增長率10.3％18.3％19.3％18.4%2004年東莞與珠三角其他主要城市比較情況東莞珠海中山佛山惠州GDP11555646101653685增長率19.6%13.8%18.7%16.3515.1%東莞2001-2004年度宏觀經(jīng)濟景氣指標1、城市化進程加快：

固定資產(chǎn)指標20012002200320041固定資產(chǎn)投資數(shù)額125192319428增長率22％53％67％34%2基礎(chǔ)建設(shè)投資數(shù)額346198144增長率21％81％59％47%3房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)額15275593增長率32％81％105%69%二、城市化進程加快，城市品位顯著提升

被外界美譽為“新城市運動”的東莞，以“1+N’’（城區(qū)+鎮(zhèn)區(qū)）發(fā)展模式全面推進了城市化進程。2、城市品位顯著提升，東莞獲得多項殊榮：中國綜合實力百強城市中國最具經(jīng)濟活力城市中國優(yōu)秀旅游城市全國科技進步先進市國家電子信息產(chǎn)業(yè)基地通過創(chuàng)建“國家衛(wèi)生城市”的國家考核

東莞在國內(nèi)外的知名度迅速提高，制造業(yè)名城、生態(tài)綠城和文化新城的形象深入人心。三、城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)增長，消費結(jié)構(gòu)升級顯著東莞珠海中山佛山惠州可支配收入2052618347158361605413822

2004年東莞城市居民可支配收入突破2萬元，達到20526元，在珠三角僅次于深圳，高于珠三角其他城市。2001年至2004年東莞私有汽車和商品房等耐用消費品呈強勁增長趨勢，一方面得益于東莞宏觀經(jīng)濟的持續(xù)快速增長；另一方面也可看出東莞的消費升級已經(jīng)顯現(xiàn)。截止上半年，城市居民人均可支配收入13251元，增長14.9%，

社會消費指標20012002200320041社會消費品零售額增長率15.5％14.7％18％15.1%2耐用消費品私人汽車擁有量/百人162426333商品房銷售增長率17％77％32％33%珠三角部分城市2004年城市居民可支配收入情況四、宏觀調(diào)控下東莞的房地產(chǎn)左前輪：土地供應(yīng)環(huán)節(jié)右前輪：住房供應(yīng)環(huán)節(jié)左后輪：住房買賣環(huán)節(jié)右后輪：消費者需求環(huán)節(jié)1、延續(xù)國家政策，對地產(chǎn)發(fā)展實施“全時四驅(qū)”；2、東莞應(yīng)對政策：見招拆招、借力打力；東莞普通住宅標準——東莞將在廣東省的基礎(chǔ)之上上浮10%，套內(nèi)132平米禁止“炒買炒賣”土地——政府擬啟動“黑名單計劃”五、東莞宏觀經(jīng)濟與房地產(chǎn)發(fā)展：1、宏觀經(jīng)濟近年來持續(xù)快速增長，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級，支持城市的持續(xù)發(fā)展，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了背景基礎(chǔ)。2、東莞基礎(chǔ)設(shè)施的大力投入，城市化進程的加快，城市價值提升，增強東莞的吸引力和接受力。3、城市居民收入和外來人口的增長，尤其是中堅層的逐步形成，對東莞房地產(chǎn)市場發(fā)展起到了極大的推動作用。4、廣東輕軌鐵路規(guī)劃的實施，進一步增強東莞發(fā)展后勁對東莞房地產(chǎn)未來發(fā)展的影響將更為深遠。近期期指指導(dǎo)導(dǎo)思思想想：構(gòu)構(gòu)建建““莞莞城城——同同沙沙——松松山山湖湖””三三位位一一體體主主城城區(qū)區(qū)。。近期期空空間間發(fā)發(fā)展展方方向向：1、、主主要要的的城城市市空空間間發(fā)發(fā)展展方方向向是是向向南南，，即即以以新新城城市市中中心心為為核核心心的的南南部部地地區(qū)區(qū)是是主主要要建建設(shè)設(shè)地地區(qū)區(qū)。。2、、次次要要的的空空間間發(fā)發(fā)展展方方向向是是向向東東和和向向西西，，向向東東是是東東城城組組團團的的進進一一步步發(fā)發(fā)展展和和沿沿松松山山湖湖大大道道沿沿線線組組團團，，向向西西是是近近年年萬萬江江組組團團城城市市化化的的延延續(xù)續(xù)。。東莞莞市市城城市市發(fā)發(fā)展展方方向向：：南南進進東東拓拓近期期重重點點建建設(shè)設(shè)地地區(qū)區(qū)分分為為三三類類功功能能片片區(qū)區(qū)：中央商務(wù)區(qū)、、東城中心區(qū)區(qū)、萬江中心心區(qū)、南城高高新區(qū)為綜合合商務(wù)類功能能片區(qū)。中央生活區(qū)、、中心東片區(qū)區(qū)為生活居住住類功能片區(qū)區(qū)。運河兩岸地區(qū)區(qū)為商居混合合類功能片區(qū)區(qū)。第二部分東莞房地產(chǎn)市市場分析1、房地產(chǎn)開開發(fā)投資得到到有效控制；；隨著城市化進進程的加快，，2004年年全年房地產(chǎn)產(chǎn)投資達到93億多元，，比上年增長長70.3%。2005年上半年完完成投資54.18億元元，同比增長長48.8%,但投資增增速同比下降降46.95%，明顯回回落,政策的的調(diào)控效應(yīng)開開始顯現(xiàn)。2、住宅投資資是拉動房地地產(chǎn)增長的主主要原因；住宅投資占主主要部分，達達43.19億元，同比比增長50.4%，占總總投資額79.92%，，與04年同同期平穩(wěn)增長長，辦公樓和和商業(yè)地產(chǎn)分分別同比回落。一、房地產(chǎn)投投資：總量增增長，增速回回落。3、房地產(chǎn)占占固定資產(chǎn)投投資比例趨于于合理；05年上半年年東莞全社會會固定資產(chǎn)投投資224億億元，房地產(chǎn)產(chǎn)占24%，，同比減少17%，去年年年中達到41%，自去去年下半年開開始，宏觀調(diào)調(diào)控的影響逐逐漸顯現(xiàn)，房房地產(chǎn)投資比比重下降，指指標回到警戒戒線內(nèi)。4、自籌自己己比例提高10%，開發(fā)發(fā)商資金吃緊緊，投資風(fēng)險險下降；上半年資金來來源62.6億元，其中中自籌資金26.9億元元，貸款8.9億元，定定金及預(yù)付款款21.1億億元，外資0.2億元，，其他資金5.5億元。。與去年同期期相比，自籌籌資金比例提提高10%，，貸款、定金金及預(yù)付款分分別下降了5.6%、4.7%。面臨宏觀調(diào)控控的壓力，開開發(fā)商資金吃吃緊導(dǎo)致05年上半年新新項目遲遲沒沒有開工，新新推盤量減少少，舊盤唱主主角。投資風(fēng)險系數(shù)數(shù)（非自籌資資金/總投資資）在05年年上半年較去去年同期下降降10%，風(fēng)風(fēng)險系數(shù)為0.57%二、施工、竣竣工面積趨勢勢分析2002200320042005上半年房地產(chǎn)投資（億元）27.658.893.454.18施工面積（萬平米）401.9689.51834.45737.19施工面積：施施工和新開工工面積劇增，，竣工面積趨趨減；2004年全全年累計完成施工工面積834.45萬平平米，比上年年增長21%，05年上上半年施工面積737.19萬平平米，同比增長111.1%。。新開工面積98.12萬萬平米，同比增長55.32%，竣工面積積59.75萬平米，同同比減少4.8%，隨著著眾多項目開工工時間的限制制，施工和新新開工面積還還將進一步擴擴大，后市銷售壓力力增大。1、住宅增幅幅五成，非住住宅下降三成成；05年上半年年住宅銷售面面積達到89.09，同同比增長51%，非住宅宅商品房銷售售面積30.29萬平米米，同比下降降33%。三、房地產(chǎn)市市場供需兩旺旺，未來壓力力顯現(xiàn)2、未來市場場供給巨大，，市場面臨消消化風(fēng)險；上半年東莞房房地產(chǎn)施工面面積和竣工面面積倍數(shù)比為為12.34。施工面積在今年上上半年達到頂頂峰，而竣工工面積卻減少少59.75萬平米，同同比增幅下降4.8%。05年市場供供應(yīng)將不多，，而未來兩年年的市場供應(yīng)應(yīng)量將出現(xiàn)500萬的供應(yīng)量量，如果市場場不能擴容，，將面臨消化化壓力。商品房銷售其中住宅面積(萬m2)銷售額(萬元)整體均價面積(萬m2)套數(shù)銷售額(萬元)均價109.28308765.12282589.097371.00246542.262767比去年同期增長22.2%44.2%18.0%50.6%23.2%84.5%22.5%2005年上上半年全市商商品房銷售（含預(yù)售）總總體情況表2002200320042005一季度銷售面積（萬平米）162.56214.628437.291、住宅物業(yè)業(yè)空置面積減減少；2005年上上半年，商品品房空置面積積120.69萬平米，，與去年同期期的110.84萬平米米相比增長8.89%，，待銷部分分（一年內(nèi)的的合理空置））增長8.89%，滯銷銷（空置1-3年）和積積壓（空置3年以上）面面積同比下降降8.71%。合理空置占總總空置量的31.2%，，不合理空置置占68.8%，去年同同期的比例為為17.9%和82.1%。合理空空置同比上升升，不合理空空置同比下降降。四、房地產(chǎn)空空置情況一分分為二2、非住宅物物業(yè)空置面積積急速上升；；非住宅物業(yè)待待銷面積大幅幅度增加，高高達22.79倍，而滯滯銷和積壓面面積同比增長39.94%，總體空置置有高達78.14%的的增長，未來來市場壓力會會進一步加大，，競爭進一步步加劇。反映在非住宅宅銷售的二級級市場上，寫寫字樓銷售不不暢，價格處處于僵持狀態(tài)，總的的開發(fā)量已經(jīng)經(jīng)在透支未來來的城市需求求。商業(yè)地產(chǎn)在前前一階段的““熱度”之后后目前處于降降溫階段，市市場在消化存量，由于于競爭過度，，商業(yè)項目的的返租式銷售售普遍難以堅堅持。大型商業(yè)的運營隱隱憂已現(xiàn)。五、鎮(zhèn)區(qū)房地地產(chǎn)市場競爭爭加?。粶式A(yù)售銷售城區(qū)36%38%25-30%鎮(zhèn)區(qū)64%62%70-75%近年來，受多多種因素的影影響，鎮(zhèn)區(qū)房房地產(chǎn)發(fā)展較較為迅猛。從從城區(qū)與鎮(zhèn)區(qū)區(qū)準建、預(yù)售售、銷售各自自所占的比例例可見，未來來房地產(chǎn)的考考驗主要集中中在鎮(zhèn)區(qū)，而而城區(qū)的房地地產(chǎn)市場形勢勢依然較好，，鎮(zhèn)區(qū)在新一一輪房地產(chǎn)競競爭中需要走走出同質(zhì)化競競爭和價格競競爭的陰影,尤其是一些些房地產(chǎn)放量量較大的地區(qū)區(qū)。目前東東莞房房地產(chǎn)產(chǎn)的價價格存存在較較快上上漲的的趨勢勢，這這由多多種因因素構(gòu)構(gòu)成，，但可可以肯肯定的的是搭搭便車車上漲漲的項項目不不能長長久，，能夠經(jīng)經(jīng)得起起市場場考驗驗的產(chǎn)產(chǎn)品將將會是是不斷斷通過過產(chǎn)品品創(chuàng)新新、管管理創(chuàng)創(chuàng)新、、服務(wù)務(wù)創(chuàng)新新拉高高價值值促進進價格格提升升而獲獲得持持久生生命力力的產(chǎn)產(chǎn)品。。第三部分周邊鎮(zhèn)區(qū)發(fā)發(fā)展歷程分分析解析石龍相當長一段段時間，石石龍一直在在同東莞四四區(qū)二十八鎮(zhèn)的的競爭中處處于領(lǐng)跑地地位，但隨隨著各鎮(zhèn)區(qū)發(fā)展模式式的創(chuàng)新與與發(fā)展，石石龍未來的的發(fā)展空間所提出的的問號越來越大。?！扒败囍b鑒，后世之之師”，我我們無意于于批判石龍龍，而是希希望從其發(fā)發(fā)展脈絡(luò)中中，找到能能夠為我所所用的經(jīng)驗驗和教訓(xùn)?。。恐攸c中心城鎮(zhèn)之一莞深高速、莞龍公路、廣深鐵路、R2線最小面積、東莞十強鎮(zhèn)經(jīng)濟實力強勁：2004年GDP增長率19.6%，人均可支配收入20526元。城市規(guī)劃：形成以新城區(qū)為核心、輔以副中心、中心鎮(zhèn)的規(guī)劃格局。一小時生活圈：四縱十橫的公路主骨架、原有的廣深高速、未來的輕軌。五年見新城：三城、四目標、五中心?？焖侔l(fā)展中中的石龍——GDP之爭石龍龍“暫時””領(lǐng)先面積13.83平方方公里，常常住人口約約6.82萬人，外外來工作人人口約7.23萬人人，另外有有海外的華華僑和港澳澳同胞有2萬多人。。單位面積積承載人口口東莞最高高。一、城區(qū)格格局新城組團：：城市行政、、科技、信信息、文化化中心西湖組團：：高新技術(shù)園園區(qū)、批發(fā)發(fā)為主的商商業(yè)區(qū)、城城市公路對對外聯(lián)系的的主要區(qū)域域。老城組團：：日用消費型型商業(yè)區(qū)“拉開建設(shè)設(shè)，優(yōu)化布布局，新區(qū)先行，，帶動老區(qū)區(qū)”為工作思路路，堅持新新區(qū)建設(shè)為主。。組團劃分老居住區(qū)物流綜合區(qū)區(qū)工業(yè)園區(qū)工業(yè)園區(qū)本項目新城綜合生活區(qū)預(yù)留區(qū)紅海未來開開發(fā)區(qū)工業(yè)園區(qū)工業(yè)園區(qū)物流綜合區(qū)區(qū)老居住區(qū)土地利用現(xiàn)現(xiàn)狀在大組團的的基礎(chǔ)上，，根據(jù)功能能細分，劃劃分為“七七大功能片片區(qū)”，受土地和規(guī)規(guī)劃滯后之之困，石龍龍的經(jīng)濟的的可持續(xù)發(fā)發(fā)展顯現(xiàn)對對相當?shù)睦Ющy！主要景觀節(jié)節(jié)點次要景觀節(jié)節(jié)點開放景觀空空間工字河流綠綠化帶投入巨資，，充分利用用景觀資源源進行積極極規(guī)劃并實實施，但由由于管理不不到位，景景觀資源未未有得到優(yōu)優(yōu)質(zhì)的維護護與管理，，價值未有有足夠體現(xiàn)現(xiàn)！景觀規(guī)劃西湖客運站站長途汽車站站莞龍公路廣深鐵路石石龍站石碣方向聯(lián)聯(lián)系華南大橋（建設(shè)中））外部交通老城區(qū)：道路窄、交通擁擠新城區(qū)：路面寬、規(guī)劃好西湖區(qū)：由內(nèi)而外的樞紐東岸大橋南橋交通布局由于特殊的的地理以及及前瞻性考考慮不足，，石龍的交交通阻滯的瓶頸效應(yīng)應(yīng)，交通高高峰期石龍龍至茶山、、石竭，石石排嚴重阻塞，新中中心區(qū)開發(fā)發(fā)不到1/3，交通通問題已經(jīng)經(jīng)十分嚴峻峻博愛醫(yī)院中心小學(xué)石龍中學(xué)石龍二中黃家山小學(xué)愛彌爾幼兒園石龍三中博愛醫(yī)院急救中心中山公園石龍體育館江畔公園金沙灣公園人民醫(yī)院金凱悅酒店配套比較齊齊全，由于于是歷史形形成，檔次次不夠，但但基本能解解決石龍房房地產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展的現(xiàn)實實問題。新新城區(qū)的配配套嚴重滯滯后，發(fā)展展節(jié)奏不合合理，目前前的新中心心區(qū)是一座座“睡城””，沒有體體現(xiàn)足夠的的拉動力。。資源配套套綠化路興龍路匯聯(lián)步行行街商業(yè)資源源金沙灣購物廣場現(xiàn)代廣場富升百貨新一佳超惠超市盛御酒店餐飲街金凱悅酒店美食街雙種子肯德基麥當勞由于經(jīng)濟濟基礎(chǔ)良良好，消消費能力力強，催催生了大大石龍商商圈，但但由于是是自然發(fā)展，因因此整體體布局顯顯得零亂亂錯落，，新城區(qū)區(qū)、老城城區(qū)分工工不明確確、發(fā)展態(tài)勢顯顯失均衡衡，新城城區(qū)商業(yè)業(yè)價值提提升能力力極為有有限。餐飲集中中在老城區(qū)匯聯(lián)聯(lián)步行街周邊區(qū)區(qū)域、西湖區(qū)飲飲食街周邊。中大型集集中式商商業(yè)項

目主力商家區(qū)

域規(guī)模（㎡）大華廣場、名店城新一佳、順電老城區(qū)40000現(xiàn)代廣場華潤進駐老城區(qū)50000石龍富升百貨富升百貨老城區(qū)30000石龍金沙灣金沙灣購物廣場西湖區(qū)63000超惠購物城超惠超市老城區(qū)16000中大型商商業(yè)過度度分布在在老城區(qū)區(qū)、西湖湖區(qū)，新新城區(qū)目目前還沒沒有大型型集中式式商業(yè)，，由于均均衡性不不夠，大大型商業(yè)業(yè)機構(gòu)的的全面開開花目前前進入到到殘酷的的“價格格戰(zhàn)”，，可以預(yù)預(yù)見的是是上述商商家集結(jié)結(jié)與老城城區(qū)的大大商家在在未來的的兩年內(nèi)內(nèi)將有部部分在石石龍消失失，新城城區(qū)由于于沒有上上規(guī)模的的商業(yè)拉拉動，吸吸引力提提升的空空間有限限。專業(yè)市場場市場名稱區(qū)

域類

型營業(yè)面積(㎡)石龍東市場老城區(qū)農(nóng)貿(mào)1100石龍商貿(mào)市場老城區(qū)農(nóng)貿(mào)7500石龍新春市場老城區(qū)農(nóng)貿(mào)1500石龍沙頭角市場老城區(qū)服裝、飾品6000石龍黃家山綜合市場新城區(qū)農(nóng)貿(mào)3000龍升市場新城區(qū)農(nóng)副產(chǎn)品7000廣東國際輪胎市場新城區(qū)汽配件12600石龍西湖服裝批發(fā)市場西湖區(qū)服裝5000石龍西湖綜合市場西湖區(qū)農(nóng)貿(mào)7000石龍五金電子城西湖區(qū)五金、電子15500目前大型型專業(yè)、、批發(fā)市市場主要要集中在在西湖區(qū)區(qū)。新城區(qū)的的專業(yè)市市場比較較低端。。處于中低低端且沒沒有專業(yè)業(yè)特色的的市場，，對于交交通發(fā)展一一日千里里的東莞莞，輻射射能力將將不斷下下降，未來必定定越來越越?jīng)]有競競爭力。。傳統(tǒng)石石龍的街街鋪租金持續(xù)續(xù)走低。。每年的GDP保保持穩(wěn)步步增長，，增長率穩(wěn)穩(wěn)定在12-20%，，說明目前石石龍鎮(zhèn)的的經(jīng)濟發(fā)發(fā)展非常強勁勁。工業(yè)和第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)的比例例相當，，經(jīng)濟增增長模式式相對理理想，但但未來不不確定。。二、經(jīng)濟濟發(fā)展為解決發(fā)發(fā)展的后后勁問題題，石龍龍不得不不突破行行政區(qū)劃劃的限制制，廣泛與周周邊地區(qū)區(qū)的惠州州、增城城、韶關(guān)等地地合作。。產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移移產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移移園區(qū)位位于韶關(guān)關(guān)始興縣縣，占地地6000畝。。是無奈？？是產(chǎn)業(yè)業(yè)升級？？第一階段：1993-2000年第二階段：2000-2003年

第三階段：2003年至今

三、石龍龍新中心心區(qū)發(fā)展展歷程第一階段段：標標志著石石龍鎮(zhèn)的的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)由由老城向向新城過過渡。第二階段段；沿沿裕興路路開發(fā)，，標志著新新城中心心地產(chǎn)格局局形成。。第三階段段：房地產(chǎn)的的開發(fā)沿龍升路路向縱深發(fā)展。。永和新村正龍豪園世紀濱江聚豪華庭龍升市場濠興逸苑龍城國際老城片區(qū)區(qū)：沒落落成熟區(qū)區(qū)新城片區(qū)區(qū)：絕對對中心區(qū)區(qū)西湖片區(qū)區(qū)：潛在在補充區(qū)區(qū)騰龍名苑金沙灣別墅區(qū)聚龍灣房地產(chǎn)項項目開發(fā)發(fā)一覽石龍新人人民醫(yī)院院（在建建）商業(yè)中心心（擬建建）體育活動動中心（（擬建））品牌開發(fā)發(fā)商的缺缺位使得得整體開開發(fā)水準準偏低項目名稱銷售均價（元/㎡）銷售狀況聚豪華庭2700總體消化速度較快，130-140的戶型消化速度較快，大面積復(fù)式消化較慢。世紀濱江洋房預(yù)計在3800-4100開始預(yù)售，世紀濱江開發(fā)水平有所進步騰龍名苑2500銷售率85%以上，目前的尾盤主要是頂層大面積復(fù)式和低層單位。正龍豪園5000（別墅）仍有少量單位在銷售。龍升市場約1900基本售完，低價消化快。聚龍灣約2000售完，推出時無競爭，銷售速度快。地產(chǎn)銷售售情況項項目一覽覽消化速度度一般，，總體銷銷售價格格不高，，大面積積消化有有一定壓壓力，相相對于同同等經(jīng)濟濟規(guī)模的的虎門、、長安等等鎮(zhèn)區(qū)，，無論是是、規(guī)劃劃設(shè)計物物業(yè)檔次次、銷售售價格、、物業(yè)服服務(wù)都有有相當?shù)牡牟罹?，，顯然無無法滿足足高檔次次人才的的就近居居住需求求，這一一需求無無法滿足足，新區(qū)區(qū)商業(yè)難難以成市市。具體體到項目目，。項目名稱物業(yè)管理聚豪華庭號稱國家三星級標準智能化系統(tǒng)，英式管家物業(yè)服務(wù)。世紀濱江世紀濱江物業(yè)顧問公司，號稱“管家式”服務(wù)。騰龍名苑普通物管公司，提供初級的物管服務(wù)。正龍豪園智能化管理，“一卡式”收費。龍升市場普通物管公司，提供初級的物管服務(wù)。聚龍灣三期開發(fā)時，成為首個引進智能化IC卡門禁系統(tǒng)的小區(qū)。物業(yè)服務(wù)務(wù)情況一一覽新區(qū)地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公公司總體體操盤水水準不高高，意識識和理念念的滯后后使得片片區(qū)的物業(yè)服務(wù)務(wù)水平總總體落后后，政府府經(jīng)常協(xié)協(xié)助處理理物業(yè)投投訴，物物業(yè)維護護和服務(wù)的水平平低下是是影響本本區(qū)域物物業(yè)保值值、增殖殖的核心心原因之之一。新城區(qū)商商業(yè)綜述述：基本評價價—遺憾憾無亮點點！商業(yè)氛圍圍非常缺缺乏，加加之石龍龍及周邊邊區(qū)域的的消費習(xí)習(xí)慣，使使得新城區(qū)的商商業(yè)銷售售價格與與老城區(qū)區(qū)相差甚甚遠，出出租經(jīng)營營情況不不佳，因因此，目前，，新城區(qū)區(qū)的商業(yè)業(yè)發(fā)展存存在顯著著問題。。商業(yè)的發(fā)發(fā)展模式式陳舊，，缺乏規(guī)規(guī)劃，發(fā)發(fā)展速度度緩慢，，新城區(qū)區(qū)目前的的商業(yè)發(fā)展展水平比比較原始始，基本本以沿街街商鋪為為主，輔輔以低端端的中小小型集貿(mào)市場和和小便利利超市，，缺少中中大型集集中式商商業(yè)和特特色商業(yè)業(yè)，商業(yè)業(yè)的作用還停留留在簡單單的生活活基本配配套上。。從石龍新新區(qū)的商商業(yè)發(fā)展展情況來來看，我我們沒有有在即便便是很富富有的石石龍人與發(fā)發(fā)達的新新區(qū)商業(yè)業(yè)找到必必然的因因果關(guān)系系，也就就是說：：有良好好的消費基礎(chǔ)，，如果操操作失當當，同樣樣會面臨臨商業(yè)失失敗的結(jié)結(jié)果。石龍給我我們的啟啟示1、前瞻瞻性的科科學(xué)規(guī)劃劃是新城城的重要要前提；；2、引進進品牌開開發(fā)商介介入開發(fā)發(fā)是重要要手段；；3、合理理商業(yè)規(guī)規(guī)劃和市市政配套套是重要要基礎(chǔ)；；4、優(yōu)質(zhì)質(zhì)市政管管理是新新城發(fā)展展的重要要保障；；5、物業(yè)業(yè)服務(wù)配配套是物物業(yè)增值值的重要要途徑；；6、優(yōu)化化開發(fā)節(jié)節(jié)奏是新新城成功功的重要要法寶；；再看看大大朗：不久前，，華南mall被商務(wù)務(wù)部點名名批評，，業(yè)界對對其綁架架政府的的模式也也頗有微微詞。而而一直埋埋頭苦干干的大朗朗長盛廣廣場則被被權(quán)威機機構(gòu)評為為“中中國商業(yè)業(yè)地產(chǎn)名名盤50強”！！實際操作作中也形形成多贏贏的局面面：政府贏、、發(fā)展機機構(gòu)贏、、業(yè)主贏贏、商家家贏、老老百姓贏贏！成功原因因分析：：一、定位位明確、、順勢而而為；在市政府府啟動松松山湖高高科技產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)區(qū)戰(zhàn)略的的同時確確定了““中國毛毛織業(yè)名名鎮(zhèn)”的的中心化化戰(zhàn)略和和城市化化發(fā)展策策略。相應(yīng)規(guī)規(guī)劃非常常符合城城市發(fā)展展規(guī)律二、面向向大朗，，緊扣需需求；與國際化化、泛珠珠化的華華南mall相相比，大大朗采取取更加務(wù)實的策策略，以以餐飲、、超市、、娛樂、、酒店、、地產(chǎn)、、電影院院、CBA籃球球、小型型商業(yè)等等貼和大大朗人和和外來人人口需求求的極有有生命力力的商業(yè)業(yè)組合模模式來造造就新中中心區(qū)。。三、用預(yù)預(yù)設(shè)的人人流培育育未來商商業(yè)氛圍圍在中心區(qū)區(qū)啟動之之前，大大朗政府府對于用用人流來來“灌溉溉”商業(yè)業(yè)的認識識可謂非非常超前前，在控控制農(nóng)民民建房的的同時，，已經(jīng)提提前布局局“住近””中心區(qū)區(qū)的策略。。在這一策策略指導(dǎo)導(dǎo)下啟動動了長塘塘花園、、佛新村村等一系系列農(nóng)民公公寓的建建設(shè)以及及天一居居的商品品住宅建建設(shè)。未來人流流的存在在，極大大的提升升了各路路投資者者對中心區(qū)商業(yè)業(yè)的預(yù)期期，使未未來的需需求變成成現(xiàn)實的的購買行行為。政府和發(fā)發(fā)展機構(gòu)構(gòu)的合作作出色的的把握了了發(fā)展的的節(jié)奏。。四、業(yè)態(tài)態(tài)組合極極具拉動動能力；；大朗鎮(zhèn)近近年來鼓鼓勵酒店店業(yè)、娛娛樂的發(fā)發(fā)展，這這對拉動動地方經(jīng)經(jīng)濟，吸吸引外來來人口起起著非常常積極的的作用。。在長盛廣廣場的規(guī)規(guī)劃中，，集酒店店、娛樂樂業(yè)、ＣＣＢＡ、、大超市市、美食食街、電電影院、、品牌服服裝城、、住宅、、公寓的的業(yè)態(tài)非非常精準準的把握握了大朗朗的城市市化的進進程的脈脈搏，體體現(xiàn)了強強大的集集聚能量量。第四部分分茶山鎮(zhèn)中中心區(qū)發(fā)發(fā)展建議議1、城市市捷運系系統(tǒng)不斷斷完善，，城界模模糊、城城際消失失，郊區(qū)區(qū)化居住住模式由由被動向向主動轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變，茶茶山近莞莞城的區(qū)區(qū)位優(yōu)勢勢將得到到進一步步體現(xiàn)；；2、在新新一輪的的招商引引資的競競爭中，，茶山的的后發(fā)優(yōu)優(yōu)勢將更更加明顯顯，更多多的有著著行業(yè)領(lǐng)領(lǐng)先競爭爭能力的的企業(yè)將將不斷融融入茶山山。3、茶茶山白白領(lǐng)中中堅層層的進進一步步形成成，他他們將將釋放放對優(yōu)優(yōu)質(zhì)的的工作作、生生活、、消費費環(huán)境境的強強烈需需求；；一、未未來5年茶茶山城城市發(fā)發(fā)展的的趨勢勢預(yù)測測中心區(qū)區(qū)發(fā)展展建議議：一一切以以拉動動人流流為核核心結(jié)合周周邊鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)的的發(fā)展展經(jīng)驗驗和對對茶山山多年年的體體認建議一一：規(guī)規(guī)劃為為先，，管理理為重重；茶山政政府已已經(jīng)投投入巨巨資完完成中中心區(qū)區(qū)的未未來規(guī)規(guī)劃，，使中中心區(qū)前前景一一片光光明，，但在在實際際管理理中不不能缺缺位，，要有有現(xiàn)代代的中心心城區(qū)區(qū)就必必須嚴嚴格管管控