世聯(lián)武漢某地產(chǎn)紅郡宜居型大社區(qū)項(xiàng)目后期代理報(bào)告

謹(jǐn)呈：武漢萬科地產(chǎn)武漢萬科紅郡后期代理投標(biāo)報(bào)告

商業(yè)秘密聲明本文內(nèi)包含的資料屬于世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司的商業(yè)機(jī)密，一旦泄漏，可能被商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者利用。因此本文檔內(nèi)容僅限于對(duì)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司作投標(biāo)之用；除此之外，不得私自發(fā)布、使用和復(fù)制文檔的任何內(nèi)容。如果世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司有幸和貴方簽訂合同，對(duì)本文檔中數(shù)據(jù)的發(fā)布、使用和復(fù)制的權(quán)利將在以后簽訂的協(xié)議中明確說明。本限制條款不適用于可以從其它合法渠道得到對(duì)文中包含數(shù)據(jù)的使用授權(quán)的情況。有限的5天，世聯(lián)的工作31日1日2日3日4日溝通任務(wù)實(shí)地勘測(cè)收集信息內(nèi)部評(píng)審調(diào)整組稿5日MECE世聯(lián)的思考：2、對(duì)于本項(xiàng)目入市來說，“城市中心化”和“項(xiàng)目品牌化”

會(huì)有一定的沖突，哪個(gè)更有價(jià)值？1、用多高的視野和多大的視角看項(xiàng)目，能收獲對(duì)應(yīng)的客戶和回報(bào)，我們應(yīng)該站在哪里往哪看？五天不能解決所有的問題，市場(chǎng)調(diào)研、客戶訪談等等重要工作并未來得及展開，五天只能解決項(xiàng)目的核心策略問題。在武漢市場(chǎng)，世聯(lián)不乏大量成功嘗試，也善于用本地化的方式獲得項(xiàng)目最大價(jià)值。復(fù)地東湖國際

武昌核心標(biāo)桿性豪宅，2009年TOP10華潤中央公園

2009年武漢市場(chǎng)銷量第二名，聯(lián)庭別墅價(jià)位創(chuàng)造武漢記錄保利十二橡樹

武漢別墅市場(chǎng)絕對(duì)的領(lǐng)導(dǎo)者，2009年全年?duì)I銷5個(gè)億專業(yè)公司的使命：讓項(xiàng)目走在正確的道路上我們的立意：充分開發(fā)項(xiàng)目資源，使項(xiàng)目在競(jìng)爭(zhēng)中具有天然的優(yōu)勢(shì)

我們的目標(biāo)：尋求與開發(fā)商對(duì)應(yīng)的價(jià)值最大化的項(xiàng)目解決方案本報(bào)告將著重解決的問題，基于區(qū)域認(rèn)知、產(chǎn)品價(jià)值最大化——確定項(xiàng)目營銷占位并給出策略方向匯報(bào)完本報(bào)告之后，我們希望您還將了解到：——世聯(lián)對(duì)光谷產(chǎn)業(yè)新城的發(fā)展判斷——世聯(lián)對(duì)項(xiàng)目整體氣質(zhì)的設(shè)想藍(lán)圖——世聯(lián)對(duì)項(xiàng)目整體客戶定位判斷并挖掘其價(jià)值——世聯(lián)建議萬科在本項(xiàng)目中品牌價(jià)值實(shí)現(xiàn)的方式站位的高度1視野。我們?nèi)绾慰创擁?xiàng)目與萬科城花的價(jià)值關(guān)系？萬科城花萬科魅力本項(xiàng)目武漢萬科城市花園是萬科三大系列產(chǎn)品中的城市近郊項(xiàng)目，以中低密度產(chǎn)品為主的宜居型大社區(qū)。萬科在中國武漢萬科進(jìn)入光谷的首個(gè)項(xiàng)目/三環(huán)線附近最成熟的大社區(qū)/松散型的都市大社區(qū)，環(huán)境良好交通便利，適宜居住眾人眼中，萬科城市花園是個(gè)什么樣的社區(qū)？在光谷生活了十多年，在城市花園生活了兩年多的老陳說：

城市花園這個(gè)地方環(huán)境部錯(cuò)，安靜！交通也非常方便。雖然這邊到魯巷不是很遠(yuǎn)，但是出了三環(huán)感覺還是不在城市中心。

世聯(lián)同事說：城市花園萬科的盤，社區(qū)氛圍很成熟了。雖然剛過三環(huán)，但那里真的是一個(gè)離塵不離城的區(qū)域。周邊交通便利，環(huán)境也不錯(cuò)，區(qū)域前景也相當(dāng)?shù)暮媒鹑诟劬驮谒膶?duì)面。還有出了城市花園1分鐘就上高速。宜居、大盤標(biāo)桿——是萬科城市花園在業(yè)主及資深行業(yè)人士眼中的總體形象在熟悉悉萬科科的客客戶區(qū)區(qū)域，，被客客戶所所期待待、所所仰仗仗、并并早就就認(rèn)可可的高高端產(chǎn)產(chǎn)品。。但，高高端是是一個(gè)個(gè)升級(jí)級(jí)？抑或是是，theother？……這是萬萬科品品牌在在大武漢漢區(qū)域域提升的的全新新產(chǎn)品品系列列。審視區(qū)區(qū)域價(jià)價(jià)值2-1視角1.城市發(fā)發(fā)展模模式視視角視角2.房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展展視角角視角。。在萬眾眾期待待的呼呼聲中中，我們?nèi)缛绾闻信袛辔椅覀儍r(jià)價(jià)值最最大化化的方方式？？用傳統(tǒng)統(tǒng)眼光光看，，本項(xiàng)項(xiàng)目不不在光谷區(qū)區(qū)域中中心，是武武漢近近郊社社區(qū)的的位置置，它它也不不代表表城市市發(fā)展展的方方向。。[傳統(tǒng)價(jià)價(jià)值體體系]傳統(tǒng)價(jià)價(jià)值評(píng)評(píng)價(jià)的的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：中心化化商業(yè)中中心（（商圈圈所在在地=繁華便便利城城市感感十足足）?！，F(xiàn)在在以魯魯巷廣廣場(chǎng)為為核心心的周周邊區(qū)區(qū)域，，是泛泛光谷谷區(qū)域域認(rèn)可可的中中心所所在。。光谷魯巷本案用傳統(tǒng)眼眼光看，，本項(xiàng)目目不在傳傳統(tǒng)的高端物業(yè)業(yè)區(qū)域，湯湯遜湖別別墅是武武昌價(jià)值值實(shí)現(xiàn)更更高的高高端物業(yè)業(yè)區(qū)域。。[傳統(tǒng)價(jià)值值體系]傳統(tǒng)價(jià)值值評(píng)價(jià)的的標(biāo)準(zhǔn)：湖資源湯仁海、、東湖、、湯遜湖湖、南湖湖等，武武漢不缺缺乏湖資資源，尤尤其湯遜遜湖是被被認(rèn)知的的武昌別別墅區(qū)域域。金銀湖、、后湖板板塊盤龍城板板塊湯遜湖板板塊湯遜湖板板塊：依托湯湯遜湖，，新興的別別墅云集集的區(qū)域域，未來來市場(chǎng)供供應(yīng)量較較大保利十二二橡樹、、納帕溪溪谷、長(zhǎng)長(zhǎng)島、宜宜家湯臣臣、美院院COAST、美加湖湖濱等；；沌口板塊塊紅蓮湖板塊南湖板塊定位是在選擇擇差異化，通過滿滿足客戶的多種選擇擇而找到存存在的價(jià)價(jià)值。從從這個(gè)角角度看，，定位其其實(shí)是在在尋求重新建立立價(jià)值的的評(píng)價(jià)體體系?！渡虘?zhàn)》[美國]里斯/特勞特（（暢銷書書《新定位》作者）[本項(xiàng)目：：重建價(jià)價(jià)值體系系]產(chǎn)業(yè)新城城發(fā)展之之下的物物業(yè)出現(xiàn)現(xiàn)模式研研究：本本項(xiàng)目入入市吻合合了產(chǎn)業(yè)業(yè)新城發(fā)發(fā)展的區(qū)區(qū)域，在在光2010年光谷產(chǎn)產(chǎn)業(yè)新城城步入成成熟期時(shí)時(shí)出現(xiàn)對(duì)比區(qū)域域的經(jīng)濟(jì)濟(jì)現(xiàn)狀、、政府主主體級(jí)別別及政策策導(dǎo)向，，項(xiàng)目目前前處于走走向成熟熟階段。。沌口開發(fā)區(qū)昆山開發(fā)區(qū)光谷（東湖高新）產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃規(guī)模規(guī)劃面積31平方公里已開發(fā)20平方公里遠(yuǎn)期控制規(guī)劃面積90.7平方公里啟動(dòng)規(guī)劃6.18平方公里已開發(fā)103.3平方公里（2001年）規(guī)劃224平方公里目前已經(jīng)開發(fā)約901公里主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)汽車制造業(yè)為主高科技加工業(yè)和軟件服務(wù)外包高科技產(chǎn)業(yè)研發(fā)及制造業(yè)總體評(píng)價(jià)★★★★★★★★★★★★★大學(xué)城★★★★★★政府搬遷★★★光谷區(qū)域域發(fā)展研研判一因素1：政府搬搬遷/大學(xué)城對(duì)對(duì)區(qū)域的的帶動(dòng)發(fā)發(fā)展非主主導(dǎo)作用用；因素2：沌口/昆山作為為中國的的第一批批產(chǎn)業(yè)園園區(qū)，本本區(qū)域的的發(fā)展經(jīng)經(jīng)濟(jì)背景景和方式式優(yōu)于它它們；因素3：作為國國家及省省市政府府重點(diǎn)關(guān)關(guān)注的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)區(qū)，本區(qū)區(qū)的發(fā)前前景勢(shì)頭頭良好。。目前區(qū)域域發(fā)展逐逐漸走向向成熟，，具有一一定之城城市場(chǎng)的的能力。。在項(xiàng)目開發(fā)期內(nèi)內(nèi)區(qū)域?qū)懽謽?酒店已經(jīng)經(jīng)大量出出現(xiàn)，住宅發(fā)展展中前期期依賴周邊邊區(qū)域輻輻射發(fā)展程度啟動(dòng)期發(fā)展期成熟期約10－12年約5年1234城市豪宅出現(xiàn)社區(qū)服務(wù)型商業(yè)中心出現(xiàn)酒店供應(yīng)集中期類寫字樓式商務(wù)公寓出現(xiàn)標(biāo)桿寫字樓出現(xiàn)區(qū)域商業(yè)中心出現(xiàn)中低端居家物業(yè)/資源豪宅出現(xiàn)第一家中高端酒店非市場(chǎng)化階段:經(jīng)濟(jì)適用房/配套建設(shè)用房結(jié)論１：：區(qū)域發(fā)展展逐漸成成熟味商服物業(yè)業(yè)帶來了了巨大的的發(fā)展機(jī)機(jī)會(huì)結(jié)論2：隨著后期期產(chǎn)業(yè)逐逐步升級(jí)級(jí)，區(qū)域域經(jīng)濟(jì)形形式良好好，形成成配套發(fā)發(fā)展完善善產(chǎn)業(yè)園去去員工及及區(qū)域內(nèi)內(nèi)人群成成為項(xiàng)目目的主要要客戶群群光谷區(qū)域域發(fā)展研研判二政府搬遷遷/大學(xué)城對(duì)對(duì)區(qū)域的的推動(dòng)力力小，主主要是帶帶來區(qū)域人氣氣積聚和和商業(yè)需需求區(qū)域發(fā)展影響借鑒案例政府搬遷政務(wù)新城能夠明確政府打造力度堅(jiān)定信心加快城市基礎(chǔ)設(shè)施，完善區(qū)域配套形成產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、居住、功能齊備未來新城中心南昌西安高新區(qū)大學(xué)城大學(xué)城先期導(dǎo)入快速推動(dòng)城市化建設(shè)進(jìn)程帶來眾多具有高素質(zhì)的人口，提升區(qū)域的整體人文環(huán)境，提升區(qū)域價(jià)值產(chǎn)業(yè)園與大學(xué)城結(jié)合的園區(qū)必須具有協(xié)調(diào)發(fā)展相互促進(jìn)的功能塊，推動(dòng)高校和科技園區(qū)互動(dòng)發(fā)展大學(xué)的導(dǎo)入人群能夠成為當(dāng)?shù)厣虡I(yè)一個(gè)候鳥性的消費(fèi)群體，帶動(dòng)區(qū)域商業(yè)的發(fā)展獅山大學(xué)城濟(jì)南長(zhǎng)清大學(xué)城政府搬遷遷/大學(xué)城對(duì)對(duì)區(qū)域發(fā)發(fā)展的推推動(dòng)：城市化進(jìn)進(jìn)程的推推進(jìn)和區(qū)區(qū)域未來來信心的的建立光谷區(qū)域域發(fā)展研研判三20經(jīng)過近20年的發(fā)展展，光谷谷高新技技術(shù)區(qū)在在產(chǎn)業(yè)帶帶動(dòng)下快快速發(fā)展展，成為為武漢經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展的重心心。2001年2001-2005年2006年—2009年2001年下半年年開始，，隨著網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)濟(jì)泡沫的的破裂，，全球光光電子產(chǎn)產(chǎn)業(yè)進(jìn)入入了大調(diào)調(diào)整時(shí)期期，剛剛剛起步的的中國光光谷，走走到了一一個(gè)十字字路口；；在全球光光電子產(chǎn)產(chǎn)業(yè)進(jìn)入入寒冬之之際，中中國光谷谷審時(shí)度度勢(shì)，果果斷做出出繼續(xù)重重點(diǎn)發(fā)展展光電子子產(chǎn)業(yè)的的戰(zhàn)略決決策；光谷陸續(xù)續(xù)成立了了東湖新新技術(shù)創(chuàng)創(chuàng)業(yè)中心心、光谷谷創(chuàng)業(yè)街街、留學(xué)學(xué)生創(chuàng)業(yè)業(yè)園、華華中軟件件園等各各類“孵孵化器””；近年來，，中國光光谷技術(shù)術(shù)專利申申請(qǐng)量平平均每年年以40%的速度增增長(zhǎng)，2006年就達(dá)到到2400項(xiàng)；2007年，中國國光谷企企業(yè)總收收入突破破1000億元，并并初步形形成了以以光電子子產(chǎn)業(yè)為為主導(dǎo)，，能源環(huán)環(huán)保、生生物工程程與新醫(yī)醫(yī)藥、軟軟件等產(chǎn)產(chǎn)業(yè)競(jìng)相相發(fā)展的的格局；；中國光谷建建成了國內(nèi)內(nèi)最大的光光纖光纜、、光電器件件生產(chǎn)基地地，最大的的光通信技技術(shù)研發(fā)基基地，最大大的激光產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基地。。光纖光纜纜的生產(chǎn)規(guī)規(guī)模居全球球第二，國國內(nèi)市場(chǎng)占占有率達(dá)50%，國際市場(chǎng)場(chǎng)占有率12%；光電器件件、激光產(chǎn)產(chǎn)品的國內(nèi)內(nèi)市場(chǎng)占有有率40%，在全球產(chǎn)產(chǎn)業(yè)分工中中占有一席席之地。1988-1991年1988年年，東湖新新技術(shù)開發(fā)發(fā)區(qū)正式成成立；1991年年，國務(wù)院院批準(zhǔn)東湖湖新技術(shù)開開發(fā)區(qū)為國國家級(jí)高新新技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)開發(fā)區(qū)；烽火科技、、華工科技技、楚天激激光等許多多科研院所所帶著自己己的科研成成果，來到到高新區(qū)辦辦公司創(chuàng)業(yè)業(yè)，將科研研成果產(chǎn)業(yè)業(yè)化；2001年9月，國家高高新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)區(qū)所在市市市長(zhǎng)座談會(huì)會(huì)在武漢召召開，提出出了以提升升自主創(chuàng)新新能力為核核心的“二二次創(chuàng)業(yè)””；2001年7月，原國家家計(jì)委正式式發(fā)文批復(fù)復(fù)，同意在在武漢東湖湖國家高新新區(qū)建立國國家光電子子產(chǎn)業(yè)基地地，也就是是“中國光光谷”；初設(shè)新技術(shù)術(shù)開發(fā)區(qū)“光谷”光電子產(chǎn)業(yè)業(yè)基地建立立艱難創(chuàng)業(yè)，，市政建設(shè)設(shè)逐步跟進(jìn)進(jìn)突破、創(chuàng)新新，光谷成成為武漢發(fā)發(fā)展重心武漢光谷區(qū)區(qū)域的發(fā)展展從2001年7月正式成立立國家光電電子產(chǎn)業(yè)基基地開始，，經(jīng)歷了9年的時(shí)間，，區(qū)域整體體步入發(fā)展階段。光谷區(qū)域2010年以后，光光谷經(jīng)濟(jì)將將占武漢經(jīng)經(jīng)濟(jì)的1/2強(qiáng)，高新復(fù)合型產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)區(qū)域，中部部地區(qū)上市市公司最密密集的地區(qū)區(qū)。成為武武漢真正的的經(jīng)濟(jì)重心心！光谷走向成成熟，自我我中心化，，成為一座座科技新城城2010年—光谷區(qū)域光谷云集了了大量高新新企業(yè)！其其產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展帶來來大量購房房客戶2009年光谷經(jīng)濟(jì)濟(jì)將超過武武漢GDP占有量的50%，成為全市市經(jīng)濟(jì)發(fā)展展勢(shì)頭最強(qiáng)強(qiáng)勁的區(qū)域域！武漢光谷總總規(guī)劃面積積224平方公里，，這里是中中國光電子子信息技術(shù)術(shù)實(shí)力最雄雄厚的地區(qū)區(qū)，是中國國最大的光光纖光纜及及光電器件件基地、最最大的光通通信技術(shù)研研發(fā)基地、、最大的激激光產(chǎn)業(yè)基基地。截至2008年底，東湖湖新技術(shù)開開發(fā)區(qū)注冊(cè)冊(cè)企業(yè)達(dá)12,784家，其中經(jīng)經(jīng)營活躍的的有8,000多家。截至至2009年9月，光谷擁擁有華工科科技、武漢漢凡谷、烽烽火通信、、凱迪電力力、東湖高高新、人福?？萍肌㈤L(zhǎng)長(zhǎng)江通信、、光迅科技技、精倫電電子、三特特索道等21家在國內(nèi)外外資本市場(chǎng)場(chǎng)上市的上上市公司，，上市公司司數(shù)占湖北北省的三分分之一，是是湖北乃至至中部地區(qū)區(qū)上市公司司最密集的的地區(qū)。發(fā)展歷程2001年，區(qū)域被原國家計(jì)委、科技部批準(zhǔn)為國家光電子產(chǎn)業(yè)基地；創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地、光谷軟件園、華中數(shù)控、富士康（武漢）科技園等大型企業(yè)相繼進(jìn)入；區(qū)域現(xiàn)狀產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)以及政府的扶持，光谷已然發(fā)展成為成熟的產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，并有逐漸成為武昌新中心的趨勢(shì)；光谷軟件園園光谷街道場(chǎng)場(chǎng)景23光谷的產(chǎn)業(yè)業(yè)配套、市市政配套和和商業(yè)配套套相繼成熟熟完善，區(qū)區(qū)域步入成成熟發(fā)展階階段光谷步行街街華美達(dá)酒店店光谷廣場(chǎng)光谷寫字樓樓經(jīng)過將近9年的發(fā)展，，光谷已經(jīng)經(jīng)建成包括括商業(yè)街、、五星級(jí)酒酒店、市政政廣場(chǎng)、高高檔寫字樓樓等在內(nèi)的的各種配套套和市政設(shè)設(shè)施，光谷谷高新技術(shù)術(shù)開發(fā)區(qū)在在產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)動(dòng)下已基本本成型，步步入發(fā)展階階段。光谷區(qū)域24光谷片區(qū)從從2000年起步，光光電子產(chǎn)業(yè)業(yè)的聚集引引領(lǐng)了房地地產(chǎn)業(yè)的迅迅猛發(fā)展以以及擴(kuò)張。。2000年2005年2005年

光谷樓市走向成熟。物業(yè)形態(tài)逐漸豐富，普通商品住宅、單身公寓、別墅等多種物業(yè)類型出現(xiàn)市場(chǎng)；2000年

中國光谷正式開始建設(shè)，隨著基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的逐步完善光谷地產(chǎn)開始進(jìn)入開發(fā)商的視野；2003年2003年

光谷樓市開始進(jìn)入高潮，區(qū)域大盤化、品質(zhì)化的趨勢(shì)逐漸明朗！2007年以后2007年

光谷樓市全面繁盛。不僅推盤量再創(chuàng)新高，而且區(qū)域覆蓋范圍逐步擴(kuò)張，由珞瑜路向關(guān)山路、民院路及以東方向發(fā)展。萬科城市花園加州陽光光谷坐標(biāo)城世界城光谷區(qū)域至2007年起，光谷谷GDP就已經(jīng)超過過千億元，，成為遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他他各市經(jīng)濟(jì)濟(jì)區(qū)域。湖北的重心心在武漢，，武漢的重重心在光谷谷，從下面面一組數(shù)據(jù)據(jù)可知：2007年全湖北省省GDP為9231億元，全武武漢市的GDP為3141億元（首次次突破3000億元大關(guān)）），整個(gè)東東湖高新區(qū)區(qū)（光谷））GDP為1150億元，成為為武漢第一一個(gè)1000億元板塊。?！簿褪钦f，，武漢市的的國內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值占到到了全省的的1/3強(qiáng)，而光谷谷的國內(nèi)生生產(chǎn)總值占占到了全市市的1/3強(qiáng)！也就是是說，光谷谷是武漢經(jīng)經(jīng)濟(jì)乃至湖湖北經(jīng)濟(jì)的的旗艦！光谷谷區(qū)區(qū)域域排名城市GDP(億）1武漢39602宜昌10263襄樊1002

2008年湖湖北北GDP排行行榜榜前前三三名名光谷谷總總體體規(guī)規(guī)劃劃面面積積224平方方公公里里，，而而且且以以目目前前光光谷谷的的經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)實(shí)力力來來說說，，光光谷谷已已經(jīng)經(jīng)不不再再是是武武漢漢城城市市副副中中心心的的地地位位，，而而是是真真正正意意義義上上的的一一座座科科技技新新城城?。」夤裙茸髯鳛闉橐灰蛔瓶萍技夹滦鲁浅?，，目目前前正正在在逐逐漸漸形形成成自自己己的的中中央央商商圈圈及及中中央央商商務(wù)務(wù)區(qū)區(qū)。。光谷谷區(qū)區(qū)域域光谷谷未未來來的的中中央央商商務(wù)務(wù)區(qū)區(qū)以魯魯巷巷廣廣場(chǎng)場(chǎng)為為核核心心的的中中央央商商圈圈逐逐漸漸趨趨于于成成熟熟，，以以光光谷谷金金融融港港以以及及光光谷谷軟軟件件園園為為核核心心的的中中央央商商務(wù)務(wù)區(qū)區(qū)正正蓄蓄勢(shì)勢(shì)待待發(fā)發(fā)??！而本本案案恰恰恰恰處處于于光光谷谷未未來來的的中中央央商商務(wù)務(wù)區(qū)區(qū)周周邊邊?。」夤裙壬躺倘θ夤裙犬a(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)新新城城的的發(fā)發(fā)展展：：本本項(xiàng)項(xiàng)目目所所在在區(qū)區(qū)域域已已經(jīng)經(jīng)出出現(xiàn)現(xiàn)了了眾眾多多低低密密度度產(chǎn)產(chǎn)品品。。隨隨著著光光谷谷自自我我中中心心化化及及發(fā)發(fā)展展的的成成熟熟，，本本案案周周邊邊區(qū)區(qū)域域?qū)⒊沙蔀闉榕c與光光谷谷商商業(yè)業(yè)中中心心及及商商務(wù)務(wù)中中心心三三足足鼎鼎立立的的高高端端居居住住中中心心?。本項(xiàng)項(xiàng)目目：：重重建建價(jià)價(jià)值值體體系系]商業(yè)業(yè)中中心心商務(wù)務(wù)中中心心高端端居居住住中中心心光谷谷坐坐標(biāo)標(biāo)城城九九臺(tái)臺(tái)別別墅墅當(dāng)代代比比弗弗利利萬科科城城花花后后期期光谷谷核核心心區(qū)區(qū)域域本案案金融融港港武大大科科技技園園本案案所所處處區(qū)區(qū)域域?yàn)闉槲次磥韥淼牡闹兄醒胙肷躺虅?wù)務(wù)區(qū)區(qū)，，周周邊邊云云集集了了金金融融港港、、武武大大科科技技園園等等重重點(diǎn)點(diǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目。。全國國知知名名的的金金融融性性后后臺(tái)臺(tái)服服務(wù)務(wù)中中心心光光谷谷金金融融港港毗毗鄰鄰本本案案，，光光谷谷知知名名產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)園園——武大科科技園園與本本案一一路之之隔。。光谷金金融港港位于于規(guī)劃劃用地地1600畝，規(guī)規(guī)劃建建筑面面積160萬平方方米，，預(yù)計(jì)計(jì)總投投資超超過100億元，，是武武漢市市規(guī)劃劃建設(shè)設(shè)的全全國性性金融融后臺(tái)臺(tái)服務(wù)務(wù)中心心。項(xiàng)項(xiàng)目全全部建建成后后，將將能滿滿足8-10家金金融融機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)設(shè)設(shè)立立綜綜合合性性后后臺(tái)臺(tái)中中心心、、30家專專業(yè)業(yè)后后臺(tái)臺(tái)中中心心和和100家配配套套服服務(wù)務(wù)外外包包企企業(yè)業(yè)的的空空間間需需求求。。武漢漢大大學(xué)學(xué)科科技技園園聚聚集集了了數(shù)數(shù)量量眾眾多多的的國國內(nèi)內(nèi)外外著著名名的的““3S””企業(yè)業(yè)和和科科研研院院所所。。武武大大科科技技園園以以國國家家地地球球空空間間信信息息產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)為為龍龍頭頭，，另另含含概概光光電電子子信信息息、、現(xiàn)現(xiàn)代代農(nóng)農(nóng)業(yè)業(yè)、、環(huán)環(huán)保保科科技技、、新新材材料料、、生生物物醫(yī)醫(yī)藥藥、、機(jī)機(jī)電電一一體體化化、、汽汽車車電電子子等等。。大光光谷谷區(qū)區(qū)域域富士士康康華工工科科技技園園華師師科科技技園園理工工科科技技園園項(xiàng)目目周周邊邊擁擁有有眾眾多多重重點(diǎn)點(diǎn)高高新新企企業(yè)業(yè)園園區(qū)區(qū)，，最最具具代代表表性性的的有有武武大大科科技技園園、、華華師師科科技技園園、、武武漢漢理理工工科科技技園園、、華華工工科科技技園園等等。。光谷谷軟軟件件園園區(qū)域域價(jià)價(jià)值值[傳統(tǒng)統(tǒng)價(jià)價(jià)值值體體系系][本項(xiàng)項(xiàng)目目：：重重建建價(jià)價(jià)值值體體系系]視角角1.城市市發(fā)發(fā)展展模模式式視視角角[不具具備備中中心心化化價(jià)價(jià)值值、、不不具具備備傳傳統(tǒng)統(tǒng)認(rèn)認(rèn)知知豪豪宅宅價(jià)價(jià)值值][萬科科城城花花區(qū)區(qū)域域=產(chǎn)業(yè)業(yè)新新城城高高端端住住宅宅中中心心區(qū)區(qū)]審視視區(qū)區(qū)域域價(jià)價(jià)值值2-2視角角1.城市市發(fā)發(fā)展展模模式式視視角角視角角2.房地地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)發(fā)展展視視角角[客戶戶導(dǎo)導(dǎo)向向的的分分析析][競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)導(dǎo)導(dǎo)向向的的分分析析]用武武漢漢傳傳統(tǒng)統(tǒng)豪豪宅宅的的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)，，本本項(xiàng)項(xiàng)目目缺缺乏乏資資源源、、疊疊加加產(chǎn)產(chǎn)品品入入市市、、作作為為高高端端物物業(yè)業(yè)相相對(duì)對(duì)偏偏小小面面積積）），，不足足以以成為為傳統(tǒng)統(tǒng)豪豪宅宅經(jīng)典典。。武漢漢的的豪豪宅宅更更多多的的是是依依托托于于““天天生生麗麗質(zhì)質(zhì)””，，是是被被動(dòng)動(dòng)的的，，與與開開發(fā)發(fā)商商品品牌牌和和開開發(fā)發(fā)商商的的再再創(chuàng)創(chuàng)造造無無關(guān)關(guān)。。傳統(tǒng)統(tǒng)豪豪宅宅（被被動(dòng)動(dòng)豪豪宅宅化化））（基基本本價(jià)價(jià)值值））容積率率House/獨(dú)棟別別墅：：獨(dú)門門獨(dú)戶戶、有有天有有地景觀資資源東湖/湯遜湖湖/南湖：：占有有一定定的外外部資資源地段商業(yè)中中心、、資源源集中中區(qū)：：不可可復(fù)制制的配配套或或資源源[客戶導(dǎo)導(dǎo)向的的分析析][傳統(tǒng)價(jià)價(jià)值體體系]我們重重建價(jià)價(jià)值體體系有有沒有有可能能？若若有可可能，，機(jī)會(huì)會(huì)在哪哪里？？[客戶需需求分分析][本項(xiàng)目目：重重建價(jià)價(jià)值體體系][客戶導(dǎo)導(dǎo)向的的分析析]武漢世世聯(lián)眾眾多代代理豪豪宅的的成交交客戶戶案例例卡為為客戶戶研究究提供供了翔翔實(shí)的的一手手?jǐn)?shù)據(jù)據(jù)成交客客戶案案例卡卡超越傳傳統(tǒng)的的屬性性分析析，用用Profiler工具透透視武武漢高高端住住宅的的客戶戶價(jià)值值觀念念羅蘭貝貝格之之中國國消費(fèi)費(fèi)者價(jià)價(jià)值元元素分分布圖圖--+ER刺激樸實(shí)解決方案價(jià)格刺激/樂趣追求自由新潮活力科技個(gè)人效率美譽(yù)質(zhì)量服務(wù)全面成本明智購物簡(jiǎn)約安逸高尚自然親和力古典激情抑制購買理性感性不同層層面的的客戶戶其購購買決決策往往往源源于共共同的的驅(qū)動(dòng)動(dòng)因素素——客戶自自身的的價(jià)值值觀；客戶的的購買買行為為不過過是客客戶自自身價(jià)價(jià)值觀觀在某某一項(xiàng)項(xiàng)目上上的表表現(xiàn)形形式而而已。。中國消消費(fèi)者者的價(jià)價(jià)值體體系可可以分分為三三個(gè)區(qū)區(qū)域：：個(gè)性性化區(qū)區(qū)域、、傳統(tǒng)統(tǒng)價(jià)值值區(qū)域域、節(jié)節(jié)制型型價(jià)值值區(qū)域域。在武漢漢，不不同年年齡、、不同同區(qū)域域、不不同行行業(yè)的的客戶戶其對(duì)對(duì)別墅墅的消消費(fèi)觀觀念卻卻有一致性性。武漢高高端住住宅客客戶的的價(jià)值值體系系較多多的體體現(xiàn)在在追求求、質(zhì)質(zhì)量和和明智智購物物上促進(jìn)購買--+ER刺激樸實(shí)解決方案價(jià)格刺激/樂趣追求自由新潮活力科技個(gè)人效率美譽(yù)質(zhì)量服務(wù)全面成本明智購物簡(jiǎn)約安逸高尚自然親和力古典激情抑制購買理性感性原始數(shù)數(shù)據(jù)來來源：：萬科高高爾夫夫聯(lián)排排客戶戶；保保利心心語別別墅客客戶；；保利利十二二橡樹樹別墅墅客戶戶；華華潤中中央公公園洋洋房客客戶……武漢客客戶的的高端端物業(yè)業(yè)價(jià)值值體系系偏向向于實(shí)用主主義，追求求身份份標(biāo)簽簽，但但對(duì)價(jià)價(jià)格相相對(duì)敏敏感，，在購購買中中控制制總價(jià)價(jià)。客戶需需求元元素主主要集集中在在偏感感性的的“刺激激”區(qū)區(qū)域，希望望通過過高端端物業(yè)業(yè)的置置業(yè)表表達(dá)成成功后后的身身份提提升，，但在在選購購中對(duì)對(duì)于產(chǎn)產(chǎn)品的的硬件件屬性性較為為看重重，對(duì)對(duì)于開開發(fā)商商品牌牌較多多認(rèn)同同，但但不會(huì)會(huì)為此此支付付更多多溢價(jià)價(jià)。武漢高高端物物業(yè)客客戶的的價(jià)值值體系系總結(jié)結(jié)：追求：追求求更高高的生生活質(zhì)質(zhì)量，，渴望望成功功和被被他人人認(rèn)可可，產(chǎn)產(chǎn)品給給予的的身份份標(biāo)簽簽?！百I得得起萬萬科別別墅的的都是是不一一般的的人，，這樣樣住著著覺得得比較較適合合自己己”——萬科高高爾夫夫別墅墅客戶戶明智購購物：：積極砍砍價(jià)，，爭(zhēng)取取更多多折扣扣，爭(zhēng)爭(zhēng)取更更多贈(zèng)贈(zèng)送，，“再多多給一一個(gè)折折扣，，我馬馬上定定下來來”——保利心心語別別墅客客戶質(zhì)量：：對(duì)產(chǎn)品品和服服務(wù)的的要求求高于于同業(yè)業(yè)水平平，要求大大陽臺(tái)臺(tái)、露露臺(tái)，，要求求有寬寬敞的的地下下室，，私家家花園園，要要求生生活舒舒適。。美譽(yù)、、服務(wù)務(wù)：對(duì)于品品牌歷歷史的的美好好聯(lián)想想，相相信成成功的的經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)、規(guī)規(guī)則和和傳統(tǒng)統(tǒng)。“我就就是看看重保保利這這個(gè)牌牌子才才來的的，如如果不不在保保利買買就不不在武武漢置置房了了?！薄薄＠?2橡樹客戶成熟市場(chǎng)高高端物業(yè)客客戶價(jià)值體體系分析：：自我表達(dá)達(dá)、追求多多元、低調(diào)調(diào)奢華促進(jìn)購買--+ER刺激樸實(shí)解決方案價(jià)格刺激/樂趣追求自由新潮活力科技個(gè)人效率美譽(yù)質(zhì)量服務(wù)全面成本明智購物簡(jiǎn)約安逸高尚自然親和力古典激情抑制購買理性感性原始數(shù)據(jù)來來源：深圳星河丹丹堤；深圳圳蘭喬圣菲菲；深圳香香蜜湖一號(hào)號(hào)；北京西西山美廬；；上海佘山山銀湖別別墅……高端物業(yè)成成熟市場(chǎng)的的客戶置業(yè)業(yè)理念偏向向于感性的的身份標(biāo)簽簽；消費(fèi)愿望增增強(qiáng)，在產(chǎn)產(chǎn)品滿意的的基礎(chǔ)上，，開始追求求更多的科科技、個(gè)性性化的價(jià)值值元素較為低調(diào)，，不喜歡參參加人多的的活動(dòng)；武漢市場(chǎng)與與成熟市場(chǎng)場(chǎng)的客戶差差異點(diǎn)：價(jià)價(jià)格敏感、、個(gè)性單一一、價(jià)值體體系紊亂。。對(duì)比武漢客客戶和深圳圳客戶的高高端物業(yè)價(jià)價(jià)值體系，，最大的差差別在于“明智購物”對(duì)于武漢客客戶是正向向消費(fèi)促進(jìn)進(jìn)，而對(duì)于于深圳等地地的成熟市市場(chǎng)卻是約約束消費(fèi)的的“負(fù)向需求”，說明武漢漢本地客戶戶對(duì)于價(jià)格格較為敏感感；在深圳等地地高端物業(yè)業(yè)的高科技技、服務(wù)、、個(gè)人風(fēng)格格化的個(gè)性性化價(jià)值元元素已經(jīng)成成為促進(jìn)購購買因素，，然而武漢漢客戶并不不愿意為此此買單，依依然執(zhí)著于于產(chǎn)品本體體的大花園園、大露臺(tái)臺(tái)、大地下下室等贈(zèng)送送因素上武漢客戶有有著很強(qiáng)的的情感需求求特征，對(duì)對(duì)于高端物物業(yè)的消費(fèi)費(fèi)理解主要要是“有面子”“社會(huì)實(shí)現(xiàn)”，然而在具具體購買中中并不愿意意為此支付付更多價(jià)錢錢，權(quán)衡之之下，很大大比例選擇擇了“明智購物”，表明現(xiàn)階階段武漢客客戶的價(jià)值值體系混亂亂。對(duì)比武漢本本地客戶的的別墅價(jià)值值體系，可可以發(fā)現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)在武漢客客戶對(duì)于別別墅認(rèn)知程程度和價(jià)值值觀念尚處處于初級(jí)求發(fā)展展階段。本本項(xiàng)目有機(jī)機(jī)會(huì)實(shí)現(xiàn)更更高的溢價(jià)價(jià)。但是對(duì)項(xiàng)目目來說真正正具備價(jià)值值的是客戶的隱性性需求（客戶沒有有說出來的的需求，要要么是不愿愿意說出來來，要么是是自己都沒沒有意識(shí)到到），它是是拔高項(xiàng)目目視野的依依據(jù)，它可可以讓開發(fā)商引導(dǎo)導(dǎo)客戶，走走在客戶前前面，營銷銷產(chǎn)生價(jià)值值。A、別墅類客客戶——?jiǎng)e墅類客戶戶核心關(guān)鍵鍵點(diǎn)分析流流程生活狀態(tài)圖自建農(nóng)民房面積300-500平米2-5層多房多廳聚居/幾代同堂開廠/收租核心驅(qū)動(dòng)因子身份感安全性核心敏感點(diǎn)物業(yè)類型（獨(dú)棟-雙拼-聯(lián)排-疊加或高層）獨(dú)享的配套物管安全物業(yè)類型＞＞產(chǎn)產(chǎn)品占有的的景觀資源源先選房子再再選社區(qū)豪宅化B、洋房類客客戶——洋房客戶核核心關(guān)鍵點(diǎn)點(diǎn)分析流程程生活狀態(tài)圖公務(wù)員類：福利房私企業(yè)主/小生意人：自有房/租房企業(yè)中高管：租房/員工宿舍核心驅(qū)動(dòng)因子換房居住提升居住環(huán)境核心驅(qū)動(dòng)因子深化（基于客戶心理）住更/最好的房子與有錢人一起住被認(rèn)為是有錢人被認(rèn)為是有品的人核心敏感點(diǎn)住得像別墅核心敏感點(diǎn)生活便利環(huán)境好社區(qū)檔次戶型舒適設(shè)計(jì)顯性需求分分析——客戶說出來來的需求隱性需求分分析——客戶沒有說說出來的需需求（囿于于經(jīng)濟(jì)實(shí)力力）先選社區(qū)再再選房子高層別墅化化附件1：客戶訪談?wù)?專業(yè)人士訪訪談將入市疊加加產(chǎn)品作為為核心價(jià)值提升部分，，變疊加為為創(chuàng)新升級(jí)版版別墅物業(yè)[本項(xiàng)目：重重建價(jià)值體體系][客戶導(dǎo)向的的分析]低密度物業(yè)業(yè)別墅化[競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向的的分析]萬科城金凱水都碧湖花園東坑：南國水鄉(xiāng)黃江：金士柏山整體規(guī)模占地66萬平米，以別墅、情景洋房為主，毗鄰天然水塘占地8萬，建面18萬，隱賢山下，自有7000平米水景的法式風(fēng)情小鎮(zhèn)占地37.4萬平米，建面37.1萬平米。5000平米天然湖，三大豪華會(huì)所，15個(gè)主題園林總占地18萬，一期建面35萬，毗鄰寒溪河，入口處6000平米廣場(chǎng)總建面29.5萬平米，其中一期11萬平米供應(yīng)量一期300多戶，二期482戶，聯(lián)排約100套約55套，聯(lián)排別墅約140套共計(jì)46棟，約107套10套雙拼戶型200-220平米250-320平米220-350平米250-280占60%其余約400平米雙拼340平米均價(jià)元/平米2006.10月65002007.8月TH突破1.3萬2006年5月7000臨湖1萬，其他6500，已售罄獨(dú)棟6800雙拼5500聯(lián)排4700約9000銷售速度20套/月（計(jì)蓄客期）約10套/月-------約2套/月-------產(chǎn)品特點(diǎn)立面具品質(zhì)感，依托園林4層別墅，帶5個(gè)院子，附加值高2.3萬平米大型湖景，早期獨(dú)立別墅設(shè)計(jì)戶均面積大，總價(jià)不具優(yōu)勢(shì)會(huì)客廳挑空，戶戶贈(zèng)送私家園林及陽光地下室。

客戶70%萬科深圳客，15%常平客；周邊鎮(zhèn)約10%港客、本地生意人為主70%以上為港客，老帶新比例高本地企業(yè)主本地企業(yè)主點(diǎn)評(píng)重塑項(xiàng)目形象（完善現(xiàn)場(chǎng)包裝、商業(yè)交通配套），以中低價(jià)格沖擊市場(chǎng)提升了項(xiàng)目形象，但銷售速度慢。性價(jià)比高，自有配套完善，便利舒適河道污染，環(huán)境差，產(chǎn)品無品質(zhì)感，客戶不認(rèn)可少量類別墅點(diǎn)綴項(xiàng)目

容積率分解解；低密度意向向；社區(qū)內(nèi)部造造景；設(shè)置主題園園林；規(guī)劃產(chǎn)品上上同質(zhì)化[本項(xiàng)目：傳傳統(tǒng)價(jià)值體體系]項(xiàng)目別墅化化（土豪方方式）從區(qū)域成交交結(jié)構(gòu)來看看兩房主要要集中于80-100平米、三房房集中于120-140平米之間。。80-90平米兩房光光谷中心去去供應(yīng)量減減少，三環(huán)環(huán)外項(xiàng)目成成交比重增增加，大于于180平米成交中中別墅成交交比重增加加。后市判斷：：后期上市產(chǎn)產(chǎn)品較多房房源充足。。但是中小小戶型為主主，130-150平米產(chǎn)品較較為稀缺??！項(xiàng)目建筑面積（㎡）已經(jīng)推出量（㎡）主要在售產(chǎn)品近期推量（㎡）未來可推出量（㎡）葛洲壩世紀(jì)花園46000066266130-142平米三房——60000恒大華府720000160000130-330平米三房、四房——70000世界城二期60000080-100兩房、110-130三房60000——保利華都56000018000069-91兩房、99-130三房——50000金地中心城3200009800089-93兩房、103-116三房2400040000紫松逸景華庭150000090-120兩房、140三房3500050000麗島漫城1430007050060-100兩房、80-150三房——72500清江山水7400007400085-103兩房、90-132三房——70000中建康城2700006500087-96兩房、86-120三房——50000錦繡龍城82000038800083-93兩房、100-130三代國際花園60000024700077-103兩房、129-135三房——60000現(xiàn)代森林小鎮(zhèn)3000003600090-100兩房、130-140三房——64000萬科魅力之城40000023000060-80兩房、90-100三房2500070000從目前至2010年光谷在售售項(xiàng)目未來來可上市量量為69萬方，加上上09年四季度上上市房源27萬方，在售售房源大概概未來一年年有95萬方可上市市房源；另另外，區(qū)域域內(nèi)未開工工土地大約約有120萬方，未來來一年可上上市房源約約12萬方，因此此總未來可可上市約107萬方。光谷市場(chǎng)保利華都世世界城7800-8500雖然從大范范圍來講，，本案仍屬屬于光谷核核心區(qū)域，，但是光谷谷核心區(qū)域域價(jià)格分級(jí)級(jí)明顯，基基本形成三三個(gè)層級(jí)。。以魯巷廣場(chǎng)場(chǎng)為核心，，其周邊樓樓盤作為最最高層級(jí)，，代表樓盤盤為世界城城及保利華華都，均價(jià)價(jià)在7800至8500元/㎡㎡。第二二層層級(jí)級(jí)以以二二環(huán)環(huán)線線作作為為分分界界線線，，其其周周邊邊樓樓盤盤為為第第二二個(gè)個(gè)層層級(jí)級(jí)，，代代表表樓樓盤盤為為金金地地中中心心城城、、巴巴黎黎豪豪庭庭等等，，均均價(jià)價(jià)在在6300-7500元/㎡㎡。第三三層層級(jí)級(jí)以以三三環(huán)環(huán)線線為為界界，，其其周周邊邊樓樓盤盤作作為為第第三三層層級(jí)級(jí)，，代代表表樓樓盤盤為為現(xiàn)現(xiàn)代代森森林林小小鎮(zhèn)鎮(zhèn)、、當(dāng)當(dāng)代代國國際際花花園園，，均均價(jià)價(jià)在在5000-6000元/㎡㎡。值值得得關(guān)關(guān)注注的的是是，，當(dāng)當(dāng)代代國國際際花花園園聯(lián)聯(lián)排排均均價(jià)價(jià)超超過過10000元/㎡㎡。金地地中中心心城城巴巴黎黎豪豪庭庭6300-7500現(xiàn)代代森森林林小小鎮(zhèn)鎮(zhèn)當(dāng)當(dāng)代代國國際際花花園園5000-6000元/㎡㎡三環(huán)環(huán)以以內(nèi)內(nèi)，，光光谷谷核核心心區(qū)區(qū)域域樓樓盤盤價(jià)價(jià)格格分分級(jí)級(jí)明明顯顯。。三三環(huán)環(huán)線線周周邊邊樓樓盤盤價(jià)價(jià)位位僅僅在在5000-6000元/㎡㎡。[競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)導(dǎo)導(dǎo)向向的的分分析析][客戶戶導(dǎo)導(dǎo)向向的的分分析析][本項(xiàng)項(xiàng)目目：：重重建建價(jià)價(jià)值值體體系系]視角角2.房地地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)發(fā)展展視視角角[入市市疊疊加加產(chǎn)產(chǎn)品品別別墅墅化化][本項(xiàng)項(xiàng)目目：：重重建建價(jià)價(jià)值值體體系系][引領(lǐng)領(lǐng)光光谷谷產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)新新城城城城市市升升級(jí)級(jí)‖成為為“城市市中中心心豪豪宅宅”標(biāo)桿桿][光谷谷新新城城升升級(jí)級(jí)———都市市示示范范區(qū)區(qū)（UDD）案例例借借鑒鑒3借鑒鑒。。從武武漢漢實(shí)實(shí)操操項(xiàng)項(xiàng)目目來來講講，，世世聯(lián)聯(lián)已已經(jīng)經(jīng)實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)了了一一個(gè)個(gè)自自我我中中心心化化后后，，將將類類別別墅墅物物業(yè)業(yè)售售出出高高于于武武漢漢別別墅墅物物業(yè)業(yè)價(jià)價(jià)格格的的項(xiàng)項(xiàng)目目———華潤潤中中央央公公園園月均均120-150套銷銷售售實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)溢溢價(jià)價(jià)54%09年全全年年實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)總總銷銷金金額額9億，，月月均均銷銷售售125套案例例一一：：華華潤潤置置地地·中央央公公園園6500元/平米米11000元/平米1月6月12月3月7500元/平米華潤中央公公園聯(lián)庭別別墅價(jià)格突突破3萬，成為武武漢別墅市市場(chǎng)的絕對(duì)對(duì)標(biāo)桿。領(lǐng)導(dǎo)者的成成功之道——華潤置地·中央公園極致的展示示策略1000萬，張之洞洞公園極致致展示，打打動(dòng)客戶領(lǐng)導(dǎo)者的成成功之道——華潤置地·中央公園形象策略：：深挖項(xiàng)目目?jī)r(jià)值點(diǎn)，，扭轉(zhuǎn)項(xiàng)目目漢陽高端端樓盤形象象，立足大大武漢城市市生態(tài)豪宅宅，支撐項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格精心經(jīng)營客客戶圈層領(lǐng)導(dǎo)者的成成功之道——華潤置地·中央公園營銷的鋪排排4策略。從客戶角度度看，本項(xiàng)項(xiàng)目是提升升萬科品牌牌的一個(gè)重重要載體，，在實(shí)操細(xì)節(jié)節(jié)出來前，，我們需形形成形象的的策略思路路。項(xiàng)目市場(chǎng)占占位—壟斷價(jià)格—產(chǎn)品有不可可重復(fù)性萬科·紅郡·萬科城區(qū)頂頂級(jí)豪宅·先鋒領(lǐng)導(dǎo)者者萬科，從來來只做領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)者。項(xiàng)目資源稀稀缺，具有有不可復(fù)制