房屋登記辦法與實務(wù)

《房屋登記辦法》與登記實務(wù)房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁!總則一、立法目的二、執(zhí)法主體三、登記的概念四、登記簿五、房屋登記人員持證上崗房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁!一、立法目的規(guī)范房屋登記行為維護房地產(chǎn)交易安全保護權(quán)利人的合法利益房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁!三、登記的概念房屋登記是房屋登記機構(gòu)依法將房屋權(quán)利和其他應(yīng)當(dāng)記載的事項在房屋登記簿記載的行為注意區(qū)分《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》房屋權(quán)屬登記，是指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對房屋所有權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房屋他項權(quán)利進行登記，并依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁!五、房屋登記人員持證上崗從事房屋登記審核的人員，應(yīng)取得國務(wù)院建設(shè)主管部門頒發(fā)的房屋登記上崗證書持證上崗。房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁!一、登記程序申請受理審核記載于登記簿發(fā)證登記機構(gòu)認(rèn)為必要時，可以就登記事項進行公告注意：記載于登記簿，登記程序終止：所有審核程序必須于記載之前完成；一經(jīng)記載，不能隨意變更或者撤回登記房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁!申請共同申請原則第十二條申請房屋登記，應(yīng)當(dāng)由有關(guān)當(dāng)事人雙方共同申請，但本辦法另有規(guī)定的除外。有下列情形之一，申請房屋登記的，可以由當(dāng)事人單方申請：（一）因合法建造房屋取得房屋權(quán)利；（二）因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書取得房屋權(quán)利；（三）因繼承、受遺贈取得房屋權(quán)利；（四）有本辦法所列變更登記情形之一；（五）房屋滅失；（六）權(quán)利人放棄房屋權(quán)利；（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁!申請4、代理人代為申請法定代理人代為申請：第十四條未成年人的房屋，應(yīng)當(dāng)由其監(jiān)護人代為申請登記。監(jiān)護人代為申請未成年人房屋登記的，應(yīng)當(dāng)提交證明監(jiān)護人身份的材料；因處分未成年人房屋申請登記的，還應(yīng)當(dāng)提供為未成年人利益的書面保證。房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁!受理第十七條申請人提交的申請登記材料齊全且符合法定形式的，應(yīng)當(dāng)予以受理，并出具書面憑證。申請人提交的申請登記材料不齊全或者不符合法定形式的，應(yīng)當(dāng)不予受理，并告知申請人需要補正的內(nèi)容。注意：補正原則上應(yīng)當(dāng)一次性告知?。?！房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁!審核予以登記的條件（第二十條）1、主體一致2、客體一致：3、內(nèi)容一致：先核查內(nèi)容的完整性；再核查內(nèi)容與申請登記事項的一致性；后核查具體內(nèi)容4、與在先記載不矛盾，登記簿記載抵押權(quán)的情況下，被抵押的房屋不得進行因合同導(dǎo)致的轉(zhuǎn)移登記；第二，登記簿記載預(yù)告登記的情況下，不得進行處分登記，但預(yù)告登記的權(quán)利人書面同意的除外；第三，登記簿記載異議登記、查封登記或者登記機構(gòu)已受理更正登記的情況下，不得進行處分登記；第四，不得在同一房屋上重復(fù)進行所有權(quán)登記。第五，在后申請地役權(quán)的內(nèi)容不得與在先登記的地役權(quán)內(nèi)容沖突。5、不存在法定不予登記情形房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁!二、詢問和實地查看第十八條房屋登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)查驗申請登記材料，并根據(jù)不同登記申請就申請登記事項是否是申請人的真實意思表示、申請登記房屋是否為共有房屋、房屋登記簿記載的權(quán)利人是否同意更正，以及申請登記材料中需進一步明確的其他有關(guān)事項詢問申請人。詢問結(jié)果應(yīng)當(dāng)經(jīng)申請人簽字確認(rèn)，并歸檔保留。房屋登記機構(gòu)認(rèn)為申請登記房屋的有關(guān)情況需要進一步證明的，可以要求申請人補充材料。注意：1、詢問事項2、簽字確認(rèn)房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第11頁!三、房屋登記簿與權(quán)屬證書（一）登記簿、權(quán)屬證書和登記證明第二十四條房屋登記簿應(yīng)當(dāng)記載房屋自然狀況、權(quán)利狀況以及其他依法應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀氖马棥７课莸怯洸究梢圆捎眉埥橘|(zhì)，也可以采用電子介質(zhì)。采用電子介質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)有唯一、確定的紙介質(zhì)轉(zhuǎn)化形式，并應(yīng)當(dāng)定期異地備份。第二十五條房屋登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)房屋登記簿的記載，繕寫并向權(quán)利人發(fā)放房屋權(quán)屬證書。房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人享有房屋權(quán)利的證明，包括《房屋所有權(quán)證》、《房屋他項權(quán)證》等。申請登記房屋為共有房屋的，房屋登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在房屋所有權(quán)證上注明“共有”字樣。預(yù)告登記、在建工程抵押權(quán)登記以及法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項在房屋登記簿上予以記載后，由房屋登記機構(gòu)發(fā)放登記證明。房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第12頁!四、登記客體1、房屋的范圍由狹義轉(zhuǎn)為廣義建筑物構(gòu)筑物特定空間2、按照基本單元進行登記(1)獨立利用價值/可以獨立使用(2)固定界限(3)明確、唯一編號(幢號、室號等)第10條對房屋登記的基本單元按照國有土地和集體土地上的房屋，以及住宅和非住宅加以區(qū)分。房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第13頁!五、登記時限登記時限第二十三條自受理登記申請之日起，房屋登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)于下列時限內(nèi)，將申請登記事項記載于房屋登記簿或者作出不予登記的決定：（一）國有土地范圍內(nèi)房屋所有權(quán)登記，30個工作日，集體土地范圍內(nèi)房屋所有權(quán)登記，60個工作日； （二）抵押權(quán)、地役權(quán)登記，10個工作日；（三）預(yù)告登記、更正登記，10個工作日；（四）異議登記，1個工作日。公告時間不計入前款規(guī)定時限。因特殊原因需要延長登記時限的，經(jīng)房屋登記機構(gòu)負責(zé)人批準(zhǔn)可以延長，但最長不得超過原時限的一倍。法律、法規(guī)對登記時限另有規(guī)定的，從其規(guī)定。房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第14頁!一、初始登記（一）關(guān)于申請初始登記應(yīng)當(dāng)提交材料的一般規(guī)定（二）關(guān)于公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等申請登記的特殊規(guī)定房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第15頁!申請人因合法建造房屋取得房屋權(quán)利，申請初始登記的，可以由當(dāng)事人單方申請。房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第16頁!（二）初始登記的特殊規(guī)定

第三十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當(dāng)對建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等房屋一并申請登記，由房屋登記機構(gòu)在房屋登記簿上予以記載，不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第17頁!

由誰進行申請房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

權(quán)利人是誰全體業(yè)主共有

如何登記在房屋登記簿上予以記載，不頒發(fā)權(quán)屬證書或者登記證明房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第18頁!轉(zhuǎn)移登記的情形（一）買賣；（二）互換；（三）贈與；（四）繼承、受遺贈；（五）房屋分割、合并，導(dǎo)致所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的；（六）以房屋出資入股；（七）法人或者其他組織分立、合并，導(dǎo)致房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的；（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第19頁!證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料買賣合同互換合同贈與合同受遺贈證明繼承證明分割協(xié)議合并協(xié)議人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書或者其他證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料。房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第20頁!因人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書、合法建造房屋、繼承或者受遺贈取得房屋所有權(quán)，權(quán)利人轉(zhuǎn)讓該房屋所有權(quán)或者以該房屋設(shè)定抵押權(quán)時，應(yīng)當(dāng)將房屋登記到權(quán)利人名下后，再辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記或者房屋抵押權(quán)設(shè)立登記。

房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第21頁!因婚姻關(guān)系解除導(dǎo)致房屋轉(zhuǎn)移即便離婚財產(chǎn)分割協(xié)議在民政局備案或者在公證處公證過，如不是法院的生效文書，或者沒有地方法規(guī)支持均不屬于單方申請的情形。住建部在回復(fù)銅陵房產(chǎn)局對此問題的請示中已明確。房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第22頁!申請變更登記的情形房屋所有權(quán)人的姓名或者名稱變更的；房屋坐落的街道、門牌號或者房屋名稱變更的；房屋面積增加或者減少的；同一所有權(quán)人分割、合并房屋的；法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第23頁!四、注銷登記申請注銷登記的情形需提交的材料特殊規(guī)定房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第24頁!申請登記需提交的材料登記申請書申請人身份證明房屋所有權(quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證書證明房屋所有權(quán)消滅的材料其他必要材料

房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第25頁!抵押權(quán)登記一般抵押權(quán)登記在建工程抵押權(quán)登記最高額抵押權(quán)登記房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第26頁!二、抵押權(quán)的特征抵押權(quán)是為債權(quán)提供擔(dān)保抵押權(quán)以不轉(zhuǎn)移抵押物占有為特征抵押人可以是債務(wù)人或者第三人抵押權(quán)的實行以債務(wù)人不履行到期債務(wù)或發(fā)生約定情形為要件，抵押權(quán)在擔(dān)保過程中僅為一種可能性權(quán)利或者期待型權(quán)利優(yōu)先受償權(quán)是抵押權(quán)的核心和實質(zhì)抵押權(quán)應(yīng)當(dāng)設(shè)定在抵押財產(chǎn)即抵押物上房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第27頁!四、抵押權(quán)設(shè)立登記應(yīng)當(dāng)提交的文件登記申請書申請人身份證明房屋所有權(quán)證或者房地產(chǎn)權(quán)證書抵押合同主債權(quán)合同其他必要材料注意：取消價值評估報告重復(fù)抵押超值抵押的問題房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第28頁!六、特殊類型的抵押學(xué)校、醫(yī)院等的財產(chǎn)能否抵押

法工辦發(fā)[2009]231號明確私立學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院和公辦學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院，只是投資渠道上的不同，其公益屬性是一樣的。私立學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院中的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施也屬于社會公益設(shè)施，按照《物權(quán)法》百八十四條規(guī)定，不得抵押。自然人之間的借貸能否設(shè)置抵押關(guān)于企業(yè)之間的借貸問題購銷合同是否可以成為抵押關(guān)系中的主合同注：釋義188頁房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第29頁!八、關(guān)于抵押權(quán)變更登記的規(guī)定1、抵押權(quán)變更的概念

房地產(chǎn)抵押權(quán)的變更是因某些事實狀態(tài)的改變致使房地產(chǎn)抵押權(quán)客體和內(nèi)容發(fā)生變化。抵押權(quán)的變更登記是將抵押權(quán)變更事項記載于抵押登記簿的行為。房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第30頁!

申請變更登記抵押申請人應(yīng)當(dāng)提交文件的規(guī)定登記申請書申請人身份證明房屋他項權(quán)證書抵押人與抵押權(quán)人變更抵押權(quán)的書面協(xié)議其他必要材料因抵押當(dāng)事人名稱或者姓名發(fā)生變更、或者抵押房屋坐落、門牌號發(fā)生變更的，無須提交前款第4項材料；因被擔(dān)保債權(quán)的數(shù)額發(fā)生變更申請的，還應(yīng)當(dāng)提交其他抵押權(quán)人的書面同意意見。房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第31頁!十、注銷登記

1、抵押權(quán)注銷的概念

當(dāng)發(fā)生抵押物滅失、主債權(quán)消滅或抵押權(quán)得已實現(xiàn)等導(dǎo)致抵押權(quán)歸于消滅的事由時，應(yīng)對抵押權(quán)予以注銷。

2、抵押權(quán)注銷的情形

（1）主債權(quán)消滅

（2）抵押權(quán)已經(jīng)實現(xiàn)

（3）抵押權(quán)人放棄抵押權(quán)

（4）法律、法規(guī)規(guī)定的抵押權(quán)消滅的其他情形

3、抵押權(quán)注銷的申請人

4、應(yīng)當(dāng)重視抵押權(quán)注銷登記

房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第32頁!最高額抵押權(quán)登記一、最高額抵押權(quán)的基礎(chǔ)理論問題二、最高額抵押權(quán)的意義三、

房屋最高額抵押權(quán)的設(shè)立登記四、房屋最高額抵押權(quán)的變更登記五、房屋最高額抵押權(quán)的轉(zhuǎn)移登記六、房屋最高額抵押權(quán)的確定登記

房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第33頁!一、最高額抵押權(quán)的基礎(chǔ)理論問題有兩層涵義：其一，在最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)被確定之前，該債權(quán)本身不是特定的。不特定債權(quán)可以是，金額不特定的債權(quán)，也可以是尚未實際發(fā)生的債權(quán)（即將來債權(quán)）。但是，并非所有的金額不特定的債權(quán)或者將來的債權(quán)就是不特定債權(quán)。作為最高額抵押權(quán)擔(dān)保對象的不特定債權(quán)具有特殊含義，它是指債權(quán)本身具有變動性。換言之，最高額抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)，從最高額抵押權(quán)產(chǎn)生之時至被擔(dān)保的房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第34頁!一、最高額抵押權(quán)的基礎(chǔ)理論問題由于最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)沒有特定而是將來的債權(quán)，因此最高額抵押權(quán)不從屬于特定的某個債權(quán)，而從屬于在一定期限內(nèi)不斷引發(fā)債權(quán)的“基礎(chǔ)法律關(guān)系”。因此，即便基礎(chǔ)法律關(guān)系引發(fā)的債權(quán)因清償、抵銷等原因，一度歸于消滅，甚至實際的債權(quán)額為零，但由于最高額抵押權(quán)是為擔(dān)保將來可能發(fā)生的不特定債權(quán)而存在的，所以它并不消滅。這是最高額抵押權(quán)與普通抵押權(quán)在從屬性上的重大差別。房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第35頁!一、最高額抵押權(quán)的基礎(chǔ)理論問題要么實際發(fā)生的債權(quán)數(shù)額大于最高債權(quán)額限度；要么最高債權(quán)額限度大于實際發(fā)生的債權(quán)數(shù)額。如果是前者，則優(yōu)先受償范圍以最高限額為限，超過部分不具有先受償?shù)男ЯΓ喝绻呛笳?，則以實際發(fā)生的債權(quán)余額為限對抵押財產(chǎn)優(yōu)先受償。對此，《擔(dān)保法解釋》第83條第2款規(guī)定：“抵押權(quán)人實現(xiàn)最高額抵押權(quán)時，如果實際發(fā)生的債權(quán)余額高于最高限額的，以最高限額為限，超過部分不具有優(yōu)先受償?shù)男ЯΓ蝗绻麑嶋H發(fā)生的債權(quán)余額低于最高限額的，以實際發(fā)生的債權(quán)余額為限對抵押物優(yōu)先受償?！狈课莸怯涋k法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第36頁!一、最高額抵押權(quán)的基礎(chǔ)理論問題這個債權(quán)必須是特定的，可以識別的。如果在辦理一般抵押權(quán)登記之時，這個債權(quán)并不確定，則違反了一般抵押權(quán)成立時的從屬性，房屋登記機構(gòu)不得辦理一般抵押權(quán)登記。事實上，《擔(dān)保法解釋》第56條第1款，對此就有明確的規(guī)定：“抵押合同對被擔(dān)保的主債權(quán)種類、抵押財產(chǎn)沒有約定或者約定不明，根據(jù)主合同和抵押合同不能補正或者無法推定的，抵押不成立。

”房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第37頁!案例但是，如果甲公司與乙銀行于2008年6月1日簽訂的是一份最高額抵押借款合同，該合同約定：乙銀行于2008年9月1日至2010年8月31日這兩年時間內(nèi)將發(fā)放最高額度不超過2000萬元的貸款給甲公司。甲公司應(yīng)以其一棟房屋設(shè)定最高額抵押權(quán)擔(dān)保。盡管，在合同簽訂時，乙銀行尚未發(fā)放任何一筆具體的貸款給甲公司，二者之間具體的債權(quán)數(shù)額如何并不清楚，但這卻并不妨礙房屋最高額抵押權(quán)的設(shè)立，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以登記。房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第38頁!一、最高額抵押權(quán)的基礎(chǔ)理論問題一般來說，最高額抵押權(quán)的轉(zhuǎn)讓只是發(fā)生在以下兩種情形之一：其一，最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)已經(jīng)確定，此時最高額抵押權(quán)成為了一般抵押權(quán)，其當(dāng)然因主債權(quán)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓。其二，在最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)尚未確定之前，只有當(dāng)導(dǎo)致一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生債權(quán)的基礎(chǔ)法律關(guān)系轉(zhuǎn)讓時，最高額抵押權(quán)才隨同轉(zhuǎn)讓。此種轉(zhuǎn)讓必須由基礎(chǔ)法律關(guān)系的當(dāng)事人以及受讓人簽訂三方協(xié)議。對此，《合同法》第88條有明確的規(guī)定：“當(dāng)事人一方經(jīng)對方同意，可以將自己在合同中的權(quán)利和義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給第三人。”房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第39頁!二、最高額抵押權(quán)的意義《房屋登記辦法》之所以對最高額抵押權(quán)登記的問題做出詳細的規(guī)定，是因為最高額抵押權(quán)在社會經(jīng)濟生活中具有極為重要的意義。1、最高額抵押權(quán)是一種便捷高效的擔(dān)保方式。2、最高額抵押權(quán)有利于加強對銀行等金融機構(gòu)的債權(quán)的擔(dān)保。房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第40頁!三、房屋最高額抵押權(quán)的設(shè)立登記與一般抵押合同相比，最高額抵押合同中有兩項比較特殊的條款：（1）最高債權(quán)額限度條款（2）債權(quán)確定期間條款3、房屋最高額抵押權(quán)的設(shè)立登記《物權(quán)法》第187條規(guī)定：“以本法百八十條款項至第三項規(guī)定的財產(chǎn)或者第五項規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時設(shè)立。”

房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第41頁!三、房屋最高額抵押權(quán)的設(shè)立登記4、設(shè)立最高額抵押權(quán)登記時提交的材料《房屋登記辦法》第51條規(guī)定：“申請最高額抵押權(quán)設(shè)立登記，應(yīng)當(dāng)提交下列文件：（一）登記申請書；（二）申請人的身份證明；（三）房屋所有權(quán)證書或房地產(chǎn)權(quán)證書；（四）最高額抵押合同；（五）一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)的合同或其他登記原因證明材料；（六）其他必要材料?！狈课莸怯涋k法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第42頁!三、房屋最高額抵押權(quán)的設(shè)立登記6、最高額抵押權(quán)設(shè)立登記時登記簿上應(yīng)當(dāng)記載的事項《房屋登記辦法》第53條規(guī)定：“對符合規(guī)定條件的最高額抵押權(quán)設(shè)立登記，除本辦法第四十四條所列事項外，登記機構(gòu)還應(yīng)當(dāng)將最高債權(quán)額、債權(quán)確定的期間記載于房屋登記簿，并明確記載其為最高額抵押權(quán)。”房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第43頁!四、房屋最高額抵押權(quán)的變更登記（1）變更最高額抵押權(quán)登記事項所謂變更最高額抵押權(quán)登記事項中的“最高額抵押權(quán)登記事項”包括兩大類：其一，最高額抵押權(quán)的一般登記事項。《物權(quán)法》第207條規(guī)定：“最高額抵押權(quán)除適用本節(jié)規(guī)定外，適用本章節(jié)一般抵押權(quán)的規(guī)定?！币虼?，登記機構(gòu)在房屋登記簿上記載的最高額抵押權(quán)的一般登記事項包括：（1）抵押當(dāng)事人、債務(wù)人的名稱或者姓名；（2）被擔(dān)保債權(quán)的數(shù)額；（3）登記時間。房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第44頁!四、房屋最高額抵押權(quán)的變更登記其二，最高額抵押權(quán)的特殊登記事項。由于最高額抵押權(quán)具有不同于一般抵押權(quán)的特殊之處，因此在登記事項中除前述一般抵登記事項之外，還應(yīng)當(dāng)包括以下兩項特殊的登記事項：（1）最高債權(quán)額；（2）確定債權(quán)的期間。故此，《房屋登記辦法》第53條規(guī)定：“對符合規(guī)定條件的最高額抵押權(quán)設(shè)立登記，除本辦法第四十四條所列事項外，登記機構(gòu)還應(yīng)當(dāng)將最高債權(quán)額、債權(quán)確定的期間記載于房屋登記簿，并明確記載其為最高額抵押權(quán)。”房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第45頁!四、房屋最高額抵押權(quán)的變更登記2、申請房屋最高額抵押權(quán)變更登記應(yīng)提交的材料《房屋登記辦法》第55條第1款規(guī)定：“申請最高額抵押權(quán)變更登記，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：（一）登記申請書；（二）申請人的身份證明；（三）房屋他項權(quán)證書；（四）最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)尚未確定的證明材料；（五）最高額抵押權(quán)發(fā)生變更的證明材料；（六）其他必要材料?！狈课莸怯涋k法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第46頁!五、房屋最高額抵押權(quán)的轉(zhuǎn)移登記《房屋登記辦法》第56條第2款第1句也規(guī)定：“最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)確定前，債權(quán)人轉(zhuǎn)讓部分債權(quán)的，除當(dāng)事人另有約定外，房屋登記機構(gòu)不得辦理最高額抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記?！钡牵c一般抵押權(quán)隨債權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移所不同的，最高額抵押權(quán)隨債權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移有其特殊之處，主要表現(xiàn)在以下幾點：房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第47頁!五、房屋最高額抵押權(quán)的轉(zhuǎn)移登記（2）最高額抵押權(quán)并不因部分債權(quán)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓，只有當(dāng)基礎(chǔ)關(guān)系發(fā)生轉(zhuǎn)讓時，最高額抵押權(quán)才發(fā)生轉(zhuǎn)讓。所謂基礎(chǔ)關(guān)系就是指導(dǎo)致“一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生債權(quán)”的基礎(chǔ)法律關(guān)系。最高額抵押權(quán)雖然也具有從屬性，但是其并不從屬于一定期間內(nèi)發(fā)生的某個特定債權(quán)，而是從屬于產(chǎn)生這個特定債權(quán)的基礎(chǔ)法律關(guān)系。由此可知，《房屋登記辦法》第56條第1款中的“最高額抵押權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的證明材料”就是指證明基礎(chǔ)關(guān)系已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)讓的證明材料。房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第48頁!五、房屋最高額抵押權(quán)的轉(zhuǎn)移登記2、辦理最高額抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記時應(yīng)當(dāng)提交的材料

《房屋登記辦法》第56條第1款規(guī)定：“最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)確定前，最高額抵押權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，申請最高額抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)提交下列材料：（一）登記申請書；（二）申請人的身份證明；（三）房屋他項權(quán)證書；（四）最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)尚未確定的證明材料；（五）最高額抵押權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的證明材料；（六）其他必要材料?！狈课莸怯涋k法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第49頁!六、房屋最高額抵押權(quán)的確定登記2、確定最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)的意義最高額抵押權(quán)設(shè)有確定制度的主要有兩方面的理由：（1）優(yōu)先受償?shù)膫鶛?quán)及金額有確定的必要。最高額抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)為一定范圍內(nèi)的不特定債權(quán)，在確定前，此項受擔(dān)保的不特定債權(quán)，一直保持流動性，生生不息。然而，最高額抵押權(quán)作為擔(dān)保物權(quán)，其終究是為了擔(dān)保債權(quán)的優(yōu)先受償而存在，其實現(xiàn)擔(dān)保價值亦即實行抵押權(quán)之際，關(guān)于哪一種債權(quán)屬于優(yōu)先受償?shù)膫鶛?quán)仍需要予以具體特定。房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第50頁!六、房屋最高額抵押權(quán)的確定登記3、最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)的確定事由《物權(quán)法》第206條規(guī)定：“有下列情形之一的，抵押權(quán)人的債權(quán)確定：（一）約定的債權(quán)確定期間屆滿；（二）沒有約定債權(quán)確定期間或者約定不明確，抵押權(quán)人或者抵押人自最高額抵押權(quán)設(shè)立之日起滿二年后請求確定債權(quán)；（三）新的債權(quán)不可能發(fā)生；（四）抵押財產(chǎn)被查封、扣押；（五）債務(wù)人、抵押人被宣告破產(chǎn)或者被撤銷；（六）法律規(guī)定債權(quán)確定的其他情形。”注意：如法院查封時房屋已設(shè)定最高額抵押權(quán)登記該如何告知。房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第51頁!六、房屋最高額抵押權(quán)的確定登記5、登記機構(gòu)于最高額抵押權(quán)確定登記時在登記簿上的記載《房屋登記辦法》第58條第1款規(guī)定：“對符合規(guī)定條件的最高額抵押權(quán)確定登記，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)將最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)已經(jīng)確定的事實記載于房屋登記簿?！钡?款規(guī)定：“當(dāng)事人協(xié)議確定或者人民法院、仲裁委員會生效的法律文書確定了債權(quán)數(shù)額的，房屋登記機構(gòu)可以依照當(dāng)事人一方的申請將債權(quán)數(shù)額確定的事實記載于房屋登記簿?！狈课莸怯涋k法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第52頁!十一、在建工程抵押權(quán)登記在建工程抵押應(yīng)符合的條件對于在建工程抵押，物權(quán)法》并無禁止性的法律規(guī)定，但依據(jù)建設(shè)部發(fā)布的1997年6月1日實施的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》，在建工程可以抵押，但必須符合以下條件：1、抵押人為主債務(wù)人;2、債權(quán)人為具有貸款經(jīng)營權(quán)的金融機構(gòu);3、主債權(quán)的種類為貸款;4、擔(dān)保的貸款須用于在建工程繼續(xù)建造;5、抵押人已合法取得在建工程占用土地的使用權(quán)，且須將其合法取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)一并抵押。房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第53頁!十一、在建工程抵押權(quán)登記在建工程抵押應(yīng)當(dāng)注意的問題：實地查看申請設(shè)立在建工程抵押權(quán)登記應(yīng)當(dāng)提交材料：（一）登記申請書；（二）申請人的身份證明；（三）抵押合同；（四）主債權(quán)合同；（五）建設(shè)用地使用權(quán)證書或者記載土地使用權(quán)狀況的房地產(chǎn)權(quán)證書；（六）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（七）其他必要材料。

房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第54頁!十一、在建工程抵押權(quán)登記竣工驗收并經(jīng)房屋所有權(quán)初始登記后在建工程抵押權(quán)轉(zhuǎn)為房屋抵押權(quán)的規(guī)定第六十二條在建工程竣工并經(jīng)房屋所有權(quán)初始登記后，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請將在建工程抵押權(quán)登記轉(zhuǎn)為房屋抵押權(quán)登記。房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第55頁!地役權(quán)合同1、當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所2、供役地和需役地的位置3、利用目的和方法4、利用期限5、費用及其支付方式6、解決爭議的方法房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第56頁!地役權(quán)設(shè)立予以登記的條件1、申請人與地役權(quán)合同的當(dāng)事人一致2、供役地所有權(quán)人和地役權(quán)人是房屋登記簿記載的房屋所有權(quán)人3、申請登記的地役權(quán)內(nèi)容與地役權(quán)合同記載的內(nèi)容一致4、申請登記的地役權(quán)內(nèi)容合法利用方法與其他物權(quán)形態(tài)不相抵觸；具有利用目的；不違背法律的強制性規(guī)定和公序良俗。5、申請登記的內(nèi)容與供役地登記簿的記載不沖突申請登記的地役權(quán)與供役地登記簿上記載的地役權(quán)內(nèi)容不沖突；地役權(quán)登記申請也不能與供役地登記簿上其他的記載相沖突。6、不存在本辦法規(guī)定的不予登記的情形。房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第57頁!預(yù)告登記一、預(yù)告登記概述二、預(yù)告登記的適用范圍三、預(yù)告登記的效力與預(yù)告登記轉(zhuǎn)為相應(yīng)的房屋登記四、單方申請預(yù)告登記的情形五、預(yù)購商品房預(yù)告登記與應(yīng)提交的材料六、預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記與應(yīng)提交的材料七、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記與應(yīng)提交的材料八、房屋抵押權(quán)預(yù)告登記與應(yīng)提交的材料房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第58頁!一、預(yù)告登記概述2007年10月1日起實施的《物權(quán)法》對預(yù)告登記制度作出了規(guī)定，該法第20條第1款規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！钡?款規(guī)定：“預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效?！狈课莸怯涋k法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第59頁!二、房屋預(yù)告登記的適用范圍問題（1）預(yù)告登記旨在“保障將來實現(xiàn)物權(quán)”。預(yù)告登記是一種必須在不動產(chǎn)登記簿上登記的擔(dān)保手段，它是為了保障債權(quán)人實現(xiàn)其進行物權(quán)變動的債權(quán)請求權(quán)。它限制了債務(wù)人對不動產(chǎn)進行處分的權(quán)限，使債權(quán)人在債務(wù)人違反義務(wù)處分不動產(chǎn)的情況下依然能取得物權(quán)?！段餀?quán)法》第20條第1款第2句規(guī)定：“預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！狈课莸怯涋k法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第60頁!二、房屋預(yù)告登記的適用范圍問題3、《房屋登記辦法》第67條的規(guī)定及理解《房屋登記辦法》第67條規(guī)定：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以申請預(yù)告登記：（一）預(yù)購商品房；（二）以預(yù)購商品房設(shè)定抵押；（三）房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押；（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形?！狈课莸怯涋k法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第61頁!二、房屋預(yù)告登記的適用范圍問題（2）在建工程抵押權(quán)在建工程抵押登記為一般抵押權(quán)登記，不屬于預(yù)告登記，其理由在于：（1）金融機構(gòu)接受在建工程抵押時，看重的主要是已經(jīng)建造完成的部分的價值，基本上不考慮尚未建造完成的部分可能具有的價值。因此在建工程抵押中的抵押財產(chǎn)就是建設(shè)用地使用權(quán)以及房屋已經(jīng)建造完成的部分，這與現(xiàn)房抵押沒有本質(zhì)的區(qū)別。（2）在建工程抵押之時，房屋登記機構(gòu)就可以建立相應(yīng)的房屋登記簿，無須等待房屋所有權(quán)初始登記時再建立登記簿。也就是說，當(dāng)出現(xiàn)在建工程抵押時，房屋登記簿就可以設(shè)立了。此時，為了確保房屋登記簿的準(zhǔn)確性，登記機構(gòu)不僅要嚴(yán)格審查當(dāng)事人提交的有關(guān)申請材料，而且應(yīng)當(dāng)進行實地查看。房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第62頁!三、預(yù)告登記的效力與預(yù)告登記轉(zhuǎn)為相應(yīng)的房屋登記2、預(yù)告登記轉(zhuǎn)為相應(yīng)的房屋登記《房屋登記辦法》第68條第2款規(guī)定：“預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行相應(yīng)的房屋登記之日起三個月內(nèi)，當(dāng)事人申請房屋登記的，房屋登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照預(yù)告登記事項辦理相應(yīng)的登記。”所謂“應(yīng)當(dāng)按照預(yù)告登記事項辦理相應(yīng)的登記”有兩層涵義：（1）預(yù)告登記的內(nèi)容是轉(zhuǎn)移所有權(quán)，則相應(yīng)的登記就是所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記；預(yù)告登記的內(nèi)容是設(shè)定抵押權(quán)，則相應(yīng)的登記就是抵押權(quán)設(shè)定登記；（2）預(yù)告登記中設(shè)定的抵押權(quán)是順位，則相應(yīng)的抵押權(quán)設(shè)定登記中該抵押權(quán)的順位也應(yīng)當(dāng)是順位房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第63頁!四、單方申請預(yù)告登記的情形但是單方申請預(yù)告登記的范圍，應(yīng)當(dāng)有所限制，即只能是預(yù)購商品房的情形，至于以預(yù)購商品房設(shè)定抵押和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押的情形下，即便當(dāng)事人有預(yù)告登記的約定，也不能單方申請預(yù)告登記。房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第64頁!五、預(yù)告商品房預(yù)告登記與應(yīng)提交的材料1、預(yù)購商品房屋預(yù)告登記與預(yù)售商品房登記備案的區(qū)別（1）性質(zhì)不同（2）功能不同（3）強制性不同（4）適用范圍不同釋義304頁房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第65頁!五、預(yù)購商品房預(yù)告登記與應(yīng)提交的材料3、預(yù)告登記附條件和附期限時預(yù)購人單方申請預(yù)購商品房預(yù)告登記應(yīng)提交相應(yīng)的證明材料依據(jù)《物權(quán)法》》第20條第1款第1句，預(yù)告登記只有在當(dāng)事人有約定時才能辦理，而當(dāng)事人辦理預(yù)告登記的約定屬于一種雙方法律行為，可以適用《合同法》的有關(guān)規(guī)定?！逗贤ā返?5條第1款規(guī)定：“當(dāng)事人對合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時生效。附解除條件的合同，自條件成就時失效?！狈课莸怯涋k法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第66頁!六、預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記與應(yīng)提交的材料1、以預(yù)購商品房設(shè)定抵押權(quán)的情形以預(yù)購商品房設(shè)定抵押權(quán)只能發(fā)生在一種情形之下，即預(yù)售人（即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）將預(yù)售商品房出售給預(yù)購人（購房人）時，預(yù)購人按照約定支付首期規(guī)定的房價款后，就剩余的房價款向銀行申請貸款，由貸款銀行代其支付其余的購房款給預(yù)售人，而預(yù)購人將所購的預(yù)購商品房向貸款銀行設(shè)定抵押權(quán)作為履行其與貸款銀行之間的債務(wù)的擔(dān)保。房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第67頁!七、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記與應(yīng)提交的材料《房屋登記辦法》第72條：“申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：（一）登記申請書；（二）申請人的身份證明；（三）房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓合同；（四）轉(zhuǎn)讓方的房屋所有權(quán)證書或房地產(chǎn)權(quán)證書；（五）當(dāng)事人關(guān)于預(yù)告登記的約定；（六）其他必要材料?！狈课莸怯涋k法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第68頁!八、房屋抵押權(quán)預(yù)告登記與應(yīng)提交的材料2、申請房屋抵押權(quán)預(yù)告登記應(yīng)提交的材料依據(jù)《房屋登記辦法》第73條，申請房屋抵押權(quán)預(yù)告登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：（一）登記申請書；（二）申請人的身份證明；（三）抵押合同；（四）主債權(quán)合同；（五）房屋所有權(quán)證書或房地產(chǎn)權(quán)證書，或者房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的預(yù)告證明；（六）當(dāng)事人關(guān)于預(yù)告登記的約定；（七）其他必要材料。

房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第69頁!更正登記1、權(quán)利人：登記簿登記記載的權(quán)利人，不僅包括所有權(quán)人和他項權(quán)利人，還應(yīng)當(dāng)包括預(yù)告登記、查封登記的權(quán)利人，如預(yù)購商品房的買受人、查封申請人。利害關(guān)系人：對登記簿記載的上述權(quán)利的歸屬存有異議，認(rèn)為自己才是真正權(quán)利人的人，或者對權(quán)利內(nèi)容存有異議，認(rèn)為權(quán)利內(nèi)容與實際狀況不符，從而損害自己利益的人。2、更正的內(nèi)容權(quán)利人：可以就自然狀況、權(quán)利內(nèi)容以及其他事項真實狀況不一致的情形申請更正登記。利害關(guān)系人：可以就權(quán)利歸屬、權(quán)利內(nèi)容以及其他事項真實狀況不一致的情形申請更正登記。房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第70頁!更正登記第八十條人民法院、仲裁委員會的生效法律文書確定的房屋權(quán)利歸屬或者權(quán)利內(nèi)容與房屋登記簿記載的權(quán)利狀況不一致的，房屋登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的申請或者有關(guān)法律文書，辦理相應(yīng)的登記。第八十一條司法機關(guān)、行政機關(guān)、仲裁委員會發(fā)生法律效力的文件證明當(dāng)事人以隱瞞真實情況、提交虛假材料等非法手段獲取房屋登記的，房屋登記機構(gòu)可以撤銷原房屋登記，收回房屋權(quán)屬證書、登記證明或者公告作廢，但房屋權(quán)利為他人善意取得的除外。房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第71頁!更正登記四、依申請的更正登記，予以更正登記的情形1、申請人與更正登記申請書材料記載的申請人一致，申請人系登記簿記載的權(quán)利人或者與登記簿的記載存在利害關(guān)系2、作為申請人或者被申請人的權(quán)利人系登記簿記載的權(quán)利人3、申請人提交的材料包括權(quán)利人的書面同意，能夠證明登記簿的記載確有錯誤4、更正登記不影響房屋登記簿上記載的其他房屋權(quán)利人的利益在錯誤登記之后，如果在該房屋上又發(fā)生了轉(zhuǎn)移登記、他項權(quán)利設(shè)定登記、查封登記、異議登記，即便申請人能夠證明登記錯誤，登記機構(gòu)也不能直接予以更正登記。5、不存在《辦法》規(guī)定的不予登記的情形房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第72頁!依職權(quán)撤銷登記一、撤銷登記與注銷登記撤銷是對主要事實不清、證據(jù)不足的行政行為通過一定的方式使之自始歸于無效。在登記申請材料虛假的情況下，登記行為據(jù)以做出的的事實依據(jù)顯然不存在，故而規(guī)定為撤銷。二、規(guī)定依職權(quán)撤銷登記的原因本條規(guī)定的情形屬于因登記原因無效導(dǎo)致的登記錯誤，實際上也屬于廣義的更正登記的范圍。單獨規(guī)定的原因：申請人的主觀惡性嚴(yán)重，往往伴隨著相應(yīng)的行政處罰乃至刑事責(zé)任；《物權(quán)法》第21條第1款也將此種情形排除出登記機構(gòu)對登記錯誤的無過錯賠償責(zé)任之外，故而單獨規(guī)定。房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第73頁!依職權(quán)撤銷登記四、權(quán)屬證書與登記證明的處理在撤銷原房屋登記之后，應(yīng)當(dāng)收回房屋權(quán)屬證書、登記證明或者直接公告作廢；在權(quán)屬證書或者登記證明沒有收回的情況下，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)將這一事實注記于登記簿。房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第74頁!異議登記二、異議登記的申請1、申請人是利害關(guān)系人凡是認(rèn)為自己的權(quán)利未登記或者未充分登記，或者因登記了不存在的負擔(dān)或者限制而受損害的人，均屬于這里所說的利害關(guān)系人。既包括對權(quán)利歸屬和內(nèi)容提出異議的登記簿記載的權(quán)利人之外的利害關(guān)系人，也包括認(rèn)為登記簿記載的權(quán)利內(nèi)容較之于真實權(quán)利內(nèi)容不足的登記簿記載的權(quán)利人。后一情形下，登記簿記載的權(quán)利人實際上是就未記載在自己名下的權(quán)利提出異議，也不妨認(rèn)為是利害關(guān)系人，但其不能對錯誤記載在自己房屋上的查封登記、異議登記等其他事項申請異議登記。房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第75頁!異議登記3、異議登記的申請材料對房屋登記簿記載錯誤的證明文件，應(yīng)當(dāng)從寬把握：只要申請人提供了一定的證據(jù)，能夠初步證明登記簿存在錯誤，登記機構(gòu)就應(yīng)當(dāng)予以受理并載入登記簿。三、異議登記的受理與記載受理之后直接記載入登記簿；無需審核。只要材料齊全、形式合格，登記申請書中指明被提出權(quán)利異議的房屋且明確了異議事項，登記機構(gòu)即可辦理異議登記。而無需再行審核申請與登記簿記載的權(quán)利狀況是否一致等問題。四、當(dāng)場做出異議登記房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第76頁!異議登記六、異議登記的效力優(yōu)于在先的處分登記申請在先、登記在先原則的例外。房屋登記機構(gòu)已經(jīng)受理登記申請但尚未將申請登記事項記載于房屋登記簿上，第三人申請了異議登記，則異議登記的效力應(yīng)當(dāng)優(yōu)先，房屋登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)中止辦理原登記申請。登記機構(gòu)在受理異議登記并中止辦理原登記申請的情況下，應(yīng)當(dāng)盡快書面通知申請人，以便其有所準(zhǔn)備，并通過合理手段維護自己的合法權(quán)益房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第77頁!集體土地上房屋登記一、立法背景二、申請集體土地范圍內(nèi)房屋登記的房屋范圍三、有關(guān)申請人的規(guī)定四、各類集體土地范圍內(nèi)房屋登記的規(guī)定房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第78頁!二、申請集體土地范圍內(nèi)房屋登記的房屋范圍依法利用宅基地建造的村民住房依法利用其他集體所有建設(shè)用地建造的房屋

房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第79頁!四、各類集體土地范圍內(nèi)房屋登記的規(guī)定所有權(quán)初始登記所有權(quán)變更登記所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記抵押權(quán)登記地役權(quán)登記、預(yù)告登記、更正登記、異議登記房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第80頁!四、各類集體土地范圍內(nèi)房屋登記的規(guī)定需提交的特殊材料申請村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，應(yīng)當(dāng)提交農(nóng)村集體經(jīng)濟組織同意轉(zhuǎn)移的證明材料農(nóng)村集體經(jīng)濟組織申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，應(yīng)當(dāng)提交經(jīng)村民會議同意或者由村民會議授權(quán)經(jīng)村民代表會議同意的證明材料公告程序房屋登記機構(gòu)受理登記申請后，應(yīng)當(dāng)將申請登記事項在房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)進行公告。經(jīng)公告無異議或者異議不成立的，方可予以登記。房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第81頁!四、各類集體土地范圍內(nèi)房屋登記的規(guī)定（二）關(guān)于抵押權(quán)登記的規(guī)定集體土地范圍內(nèi)房屋抵押權(quán)登記的房屋,為鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押權(quán)登記需提交的材料登記申請書申請人的身份證明房屋所有權(quán)證書集體所有建設(shè)用地使用權(quán)證明主債權(quán)合同和抵押合同其他必要材料房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第82頁!房屋登記簿和權(quán)屬證書房屋登記機構(gòu)對集體土地范圍內(nèi)的房屋予以登記的，應(yīng)當(dāng)在房屋登記簿和房屋權(quán)屬證書上注明“集體土地”字樣辦理集體土地范圍內(nèi)房屋的地役權(quán)登記、預(yù)告登記、更正登記、異議登記等房屋登記，可以參照適用國有土地范圍內(nèi)房屋登記的有關(guān)規(guī)定房屋權(quán)屬證書、登記證明，由國務(wù)院建設(shè)主管部門統(tǒng)一制定式樣，統(tǒng)一監(jiān)制，統(tǒng)一編號規(guī)則,集體土地范圍內(nèi)房屋登記和國有土地范圍內(nèi)房屋登記的權(quán)屬證書、登記證明應(yīng)當(dāng)采用不同顏色的封面房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第83頁!法律責(zé)任刑事責(zé)任第九十一條非法印制、偽造、變造房屋權(quán)屬證書或者登記證明，或者使用非法印制、偽造、變造的房屋權(quán)屬證書或者登記證明的，由房屋登記機構(gòu)予以收繳；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任?！缎谭ā返诙侔耸畻l規(guī)定，偽造、變造、買賣或者盜竊、搶奪、毀滅國家機關(guān)的公文、證件、印章的，處三年以下有期徒刑、拘役、管制或者剝奪政治權(quán)利；情節(jié)嚴(yán)重的，處三年以上十年以下有期徒刑?！吨伟补芾硖幜P法》第五十二條規(guī)定，偽造、變造或者使用偽造、變造的國家機關(guān)、人民團體、企業(yè)、事業(yè)單位或者其他組織的公文、證件、證明文件、印章的，處十日以上十五日以下拘留，可以并處一千元以下罰款；情節(jié)較輕的，處五日以上十日以下拘留，可以并處五百元以下罰款。房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第84頁!法律責(zé)任需要注意的幾點申請人提供錯誤材料，只要是申請材料和真實情況不符或者有效性存在瑕疵，無論其心理狀態(tài)是故意還是過失本辦法將追償?shù)姆秶?guī)定為，存在故意或者重大過失的登記機構(gòu)工作人員損失應(yīng)當(dāng)是發(fā)生了實際的損害，而不是期待利益等的損失房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第85頁!法律責(zé)任第九十三條房屋登記機構(gòu)工作人員有下列行為之一的，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：（一）擅自涂改、毀損、偽造房屋登記簿；（二）對不符合登記條件的登記申請予以登記，或者對符合登記條件的登記申請不予登記；（三）玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊。房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第86頁!協(xié)助執(zhí)行人民法院執(zhí)行人員到國土資源、房地產(chǎn)管理部門辦理土地使用權(quán)或者房屋查封、預(yù)查封登記手續(xù)時，應(yīng)當(dāng)出示本人工作證和執(zhí)行公務(wù)證，并出具查封、預(yù)查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書有關(guān)續(xù)查封的規(guī)定輪后查封的效力最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知(法發(fā)[2004]5號房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第87頁!協(xié)助執(zhí)行下列房屋雖未進行房屋所有權(quán)登記，人民法院也可以進行預(yù)查封：（一）作為被執(zhí)行人的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，已辦理了商品房預(yù)售許可證且尚未出售的房屋；（二）被執(zhí)行人購買的已由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理了房屋權(quán)屬初始登記的房屋；（三）被執(zhí)行人購買的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋。房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第88頁!考試應(yīng)注意的事項1、認(rèn)真審題，不要慌亂，答題時間是夠的；2、抓住考點，不要復(fù)雜化；3、注意不同題型的應(yīng)答技巧。（1）多項選擇題（2）判斷題房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第89頁!二、執(zhí)法主體為房屋所在地的房屋登記機構(gòu)房屋登記機構(gòu)是指直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門或其設(shè)置的負責(zé)房屋登記工作的機構(gòu)房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第90頁!四、登記簿房屋登記簿是房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的根據(jù)房屋登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立本行政區(qū)域內(nèi)統(tǒng)一的房屋登記簿房屋登記簿由房屋登記機構(gòu)保管房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第91頁!一般規(guī)定一、登記程序二、詢問和實地查看三、房屋登記簿和房屋權(quán)屬證書四、登記客體五、登記時限房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第92頁!申請第十一條申請房屋登記，申請人應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的房屋登記機構(gòu)提出申請，并提交申請登記材料。申請登記材料應(yīng)當(dāng)提供原件。不能提供原件的，應(yīng)當(dāng)提交經(jīng)有關(guān)機關(guān)確認(rèn)與原件一致的復(fù)印件。申請人應(yīng)當(dāng)對申請登記材料的真實性、合法性、有效性負責(zé)，不得隱瞞真實情況或者提供虛假材料申請房屋登記。2010年11月18日起施行

《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》第十二條

申請人提供虛假材料辦理房屋登記，給原告造成損害，房屋登記機構(gòu)未盡合理審慎職責(zé)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其過錯程度及其在損害發(fā)生中所起作用承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第93頁!申請3、共有房屋的登記申請第十三條共有房屋，應(yīng)當(dāng)由共有人共同申請登記。共有房屋所有權(quán)變更登記，可以由相關(guān)的共有人申請，但因共有性質(zhì)或者共有人份額變更申請房屋登記的，應(yīng)當(dāng)由共有人共同申請。注意：共有中共同申請與雙方共同申請的區(qū)別房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第94頁!申請委托代理人代為申請：第十五條申請房屋登記的，申請人應(yīng)當(dāng)使用中文名稱或者姓名。申請人提交的證明文件原件是外文的，應(yīng)當(dāng)提供中文譯本。委托代理人申請房屋登記的，代理人應(yīng)當(dāng)提交授權(quán)委托書和身份證明。境外申請人委托代理人申請房屋登記的，其授權(quán)委托書應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定辦理公證或者認(rèn)證。注意：共同代理的問題房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第95頁!審核形式審查為主、輔以必要的實質(zhì)審查原則1、形式審查：權(quán)利來源證明文件（合同、繼承關(guān)系證明、法院仲裁機構(gòu)生效法律文書）；其他機關(guān)在自己職權(quán)內(nèi)做出的證明文件；中介機構(gòu)做出的證明文件2、實質(zhì)審查第19條列舉的需實地查看的三項情形；權(quán)屬證書；身份證明房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第96頁!審核不予登記的條件（第二十二條）第二十二條有下列情形之一的，房屋登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予登記：（一）未依法取得規(guī)劃許可、施工許可或者未按照規(guī)劃許可的面積等內(nèi)容建造的建筑申請登記的；（二）申請人不能提供合法、有效的權(quán)利來源證明文件或者申請登記的房屋權(quán)利與權(quán)利來源證明文件不一致的；（三）申請登記事項與房屋登記簿記載沖突的；（四）申請登記房屋不能特定或者不具有獨立利用價值的；（五）房屋已被依法征收、沒收，原權(quán)利人申請登記的；（六）房屋被依法查封期間，權(quán)利人申請（處分）登記的；（七）法律、法規(guī)和本辦法規(guī)定的其他不予登記的情形。房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第97頁!二、詢問和實地查看第十九條辦理下列房屋登記，房屋登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)實地查看：（一）房屋所有權(quán)初始登記；（二）在建工程抵押權(quán)登記；（三）因房屋滅失導(dǎo)致的房屋所有權(quán)注銷登記；（四）法律、法規(guī)規(guī)定的應(yīng)當(dāng)實地查看的其他房屋登記房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第98頁!三、房屋登記簿與權(quán)屬證書（二）三者的關(guān)系第二十六條房屋權(quán)屬證書、登記證明與房屋登記簿記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。（三）換證與補證第二十七條房屋權(quán)屬證書、登記證明破損的，權(quán)利人可以向房屋登記機構(gòu)申請換發(fā)。房屋登記機構(gòu)換發(fā)前，應(yīng)當(dāng)收回原房屋權(quán)屬證書、登記證明，并將有關(guān)事項記載于房屋登記簿。房屋權(quán)屬證書、登記證明遺失、滅失的，權(quán)利人在當(dāng)?shù)毓_發(fā)行的報刊上刊登遺失聲明后，可以申請補發(fā)。房屋登記機構(gòu)予以補發(fā)的，應(yīng)當(dāng)將有關(guān)事項在房屋登記簿上予以記載。補發(fā)的房屋權(quán)屬證書、登記證明上應(yīng)當(dāng)注明“補發(fā)”字樣。在補發(fā)集體土地范圍內(nèi)村民住房的房屋權(quán)屬證書、登記證明前，房屋登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)就補發(fā)事項在房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)公告。房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第99頁!四、登記客體第十條房屋應(yīng)當(dāng)按照基本單元進行登記。房屋基本單元是指有固定界限、可以獨立使用并且有明確、唯一的編號（幢號、室號等）的房屋或者特定空間。國有土地范圍內(nèi)成套住房，以套為基本單元進行登記；非成套住房，以房屋的幢、層、間等有固定界限的部分為基本單元進行登記。集體土地范圍內(nèi)村民住房，以宅基地上獨立建筑為基本單元進行登記；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、間等有固定界限的部分為基本單元進行登記。非住房以房屋的幢、層、套、間等有固定界限的部分為基本單元進行登記。房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第100頁!國有土地范圍內(nèi)房屋所有權(quán)登記一、初始登記二、轉(zhuǎn)移登記三、變更登記四、注銷登記房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第101頁!（一）初始登記的一般規(guī)定第三十條因合法建造房屋申請房屋所有權(quán)初始登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：（一）登記申請書；（二）申請人身份證明；（三）建設(shè)用地使用權(quán)證明；（四）建設(shè)工程符合規(guī)劃的證明；（五）房屋已竣工的證明；（六）房屋測繪報告；（七）其他必要材料。房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第102頁!（二）初始登記的特殊規(guī)定辦理房屋所有權(quán)初始登記，房屋登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)實地查看《物權(quán)法》第三十條規(guī)定，因合法建造房屋這一事實行為設(shè)立物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第103頁!《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定第七十二條業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。第七十三條建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第104頁!二、轉(zhuǎn)移登記（一）申請登記的情形（二）需提交的材料（三）特殊規(guī)定房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第105頁!提交材料（一）登記申請書；（二）申請人身份證明；（三）房屋所有權(quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證書；（四）證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料；（五）其他必要材料。房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第106頁!特殊規(guī)定抵押期間轉(zhuǎn)讓抵押房屋，申請轉(zhuǎn)移登記的，應(yīng)當(dāng)提交的特殊材料：抵押權(quán)人的身份證明抵押權(quán)人同意抵押房屋轉(zhuǎn)讓的書面文件他項權(quán)利證書房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第107頁!協(xié)助執(zhí)行的特殊規(guī)定

因人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書取得房屋所有權(quán)，人民法院協(xié)助執(zhí)行通知書要求房屋登記機構(gòu)予以登記的，房屋登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以辦理。房屋登記機構(gòu)予以登記的，應(yīng)當(dāng)在房屋登記簿上記載基于人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書予以登記的事實。

房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第108頁!三、變更登記申請登記的情形需提交的材料區(qū)分變更登記與轉(zhuǎn)移登記的關(guān)鍵就是房屋權(quán)利是否發(fā)生變化房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第109頁!申請變更登記時需提交的材料（一）登記申請書；（二）申請人身份證明；（三）房屋所有權(quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證書；（四）證明發(fā)生變更事實的材料；（五）其他必要材料。房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第110頁!申請注銷登記的情形（一）房屋滅失的；（二）放棄所有權(quán)的；（三）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形

房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第111頁!特別規(guī)定申請注銷登記的房屋上存在他項權(quán)利，應(yīng)當(dāng)提供他項權(quán)利人的書面同意文件

經(jīng)登記的房屋所有權(quán)消滅后，原權(quán)利人未申請注銷登記的，房屋登記機構(gòu)可以依據(jù)人民法院、仲裁委員會的生效法律文書或者人民政府的生效征收決定辦理注銷登記，將注銷事項記載于房屋登記簿，原房屋所有權(quán)證收回或者公告作廢。

房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第112頁!一、抵押權(quán)的概念抵押權(quán)是指債務(wù)人或者第三人向債權(quán)人提供一定的財產(chǎn)以擔(dān)保債務(wù)的履行，在債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有依照法律的規(guī)定以該財產(chǎn)折價或拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。在抵押法律關(guān)系中，享有抵押權(quán)的人是債權(quán)人，亦稱抵押權(quán)人；接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織可以作為抵押權(quán)人。房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第113頁!

三、抵押權(quán)設(shè)立登記

房屋抵押權(quán)設(shè)立登記是指根據(jù)抵押當(dāng)事人申請，登記機構(gòu)依法將抵押權(quán)設(shè)立的事項在登記簿上予以記載的行為。第四十四條對符合規(guī)定條件的抵押權(quán)設(shè)立登記，房屋登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)將下列事項記載于房屋登記簿：（一）抵押當(dāng)事人、債務(wù)人的姓名或者名稱；（二）被擔(dān)保債權(quán)的數(shù)額；（三）登記時間。房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第114頁!五、不得抵押的財產(chǎn)《物權(quán)法》百八十四條下列財產(chǎn)不得抵押：（一）土地所有權(quán)（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外（三）學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施（四）所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn)（五）依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財產(chǎn)。

房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第115頁!抵押權(quán)生效時間抵押權(quán)自登記時生效也就是記載于登記簿生效。區(qū)別：抵押自登記時生效。房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第116頁!八、關(guān)于抵押權(quán)變更登記的規(guī)定

2、抵押權(quán)變更的表現(xiàn)形式房地產(chǎn)抵押權(quán)的變更在現(xiàn)實經(jīng)濟生活中主要有以下幾種表現(xiàn)形式

（1）因抵押當(dāng)事人的名稱、地址發(fā)生改變而發(fā)生的房地產(chǎn)抵押權(quán)的變更。

（2）因抵押物的地址、面積發(fā)生改變而發(fā)生的房地產(chǎn)抵押權(quán)的變更

（3）因抵押權(quán)內(nèi)容的改變而發(fā)生的房地產(chǎn)抵押權(quán)的變更。①因抵押權(quán)人順位的變化

②抵押權(quán)存續(xù)期的變化

房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第117頁!九、抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定

1、抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓的概念

房地產(chǎn)抵押權(quán)的轉(zhuǎn)讓，是指抵押權(quán)人將其所享有的房地產(chǎn)抵押權(quán)隨主債權(quán)轉(zhuǎn)新的債權(quán)人，新債權(quán)人受讓抵押權(quán)后享有就抵押物優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。即抵押權(quán)的客體和內(nèi)容均不發(fā)生變化，只是抵押權(quán)的主體發(fā)生變化。

2、抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓的表現(xiàn)形式

（1）住房抵押貸款證券化

（2）階段性擔(dān)保

（3）“爛尾樓”的處置

（4）金融機構(gòu)不良資產(chǎn)處置

3、抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓登記

4、抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓的效力即抵押權(quán)的客體和內(nèi)容均不發(fā)生變化，只是抵押權(quán)的主體發(fā)生變化。抵押權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)履行告知義務(wù)。房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第118頁!十、注銷登記

5、抵押權(quán)注銷登記應(yīng)當(dāng)提交的要件登記申請書申請人身份證明證明抵押權(quán)消滅的材料其他必要材料房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第119頁!一、最高額抵押權(quán)的基礎(chǔ)理論問題1、最高額抵押權(quán)的概念與特征《物權(quán)法》第203條第1款規(guī)定：“為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人對一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)提供擔(dān)保財產(chǎn)的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人有權(quán)在最高債權(quán)額限度內(nèi)就該擔(dān)保財產(chǎn)優(yōu)先受償?！狈课莸怯涋k法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第120頁!一、最高額抵押權(quán)的基礎(chǔ)理論問題債權(quán)確定之時，該債權(quán)不斷發(fā)生、消滅，因此具有變動性、代替性，屬于一定范圍內(nèi)發(fā)生的、生生不息的債權(quán)。其二，將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)意味著最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)都是將來的債權(quán)，而不能包括債務(wù)人尚未履行的確定債權(quán)。除非是當(dāng)事人特別約定將最高額抵押權(quán)設(shè)立前已經(jīng)存在的債權(quán)轉(zhuǎn)入最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍（《物權(quán)法》第203條第2款）。

房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第121頁!一、最高額抵押權(quán)的基礎(chǔ)理論問題（2）最高額抵押權(quán)存在最高債權(quán)額限度“最高債權(quán)額限度”是指抵押權(quán)人基于最高額抵押權(quán)所能優(yōu)先受清償?shù)膫鶛?quán)的最高限度數(shù)額。這里所說的是抵押權(quán)人“所能夠”優(yōu)先受清償?shù)膫鶛?quán)的最高限度數(shù)額，而不是最高額抵押權(quán)實際擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，更不是債務(wù)人必須清償?shù)膫鶛?quán)數(shù)額。在最高額抵押權(quán)實現(xiàn)之前中唯一能確定的數(shù)字就是抵押人與抵押權(quán)人約定的“最高債權(quán)額限度”，因此當(dāng)最高額抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)到期，抵押權(quán)人實現(xiàn)其權(quán)利時，就可能出現(xiàn)兩種情形：房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第122頁!一、最高額抵押權(quán)的基礎(chǔ)理論問題2、最高額抵押權(quán)的特性抵押權(quán)在發(fā)生、處分和消滅上具有的從屬性是一般抵押權(quán)的重要屬性。最高額抵押權(quán)作為一種特殊的抵押權(quán)，其從屬性比較特殊，主要體現(xiàn)再以下幾方面：（1）最高抵押權(quán)設(shè)定時并不從屬于某一特定的債權(quán)，而是從屬于引起一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生債權(quán)的基礎(chǔ)法律關(guān)系。但是，一般抵押權(quán)在設(shè)定時必須從屬于特定的債權(quán)，也就是說，房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第123頁!案例例如，甲公司與乙銀行于2008年6月1日簽訂了一份抵押借款合同，約定乙銀行將于2008年10月10日發(fā)放一筆貸款給甲公司，具體數(shù)額屆時確定，甲公司以其一棟房屋向乙銀行設(shè)定一般抵押權(quán)。如果雙方在2008年6月1日到房屋登記機構(gòu)辦理一般抵押權(quán)設(shè)立登記的話，登記機構(gòu)不應(yīng)予以登記。因為這個被擔(dān)保的主債權(quán)的約定是不明確的。房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第124頁!一、最高額抵押權(quán)的基礎(chǔ)理論問題（2）最高額抵押權(quán)沒有處分上的從屬性。抵押權(quán)處分上的從屬性是指讓與上的從屬性，即抵押權(quán)不能單獨為處分而讓與他人，只能與所擔(dān)保的債權(quán)一同轉(zhuǎn)換，或者在主債權(quán)轉(zhuǎn)移時消滅。就是說，抵押權(quán)在處分上的從屬性是指抵押權(quán)與所擔(dān)保的債權(quán)不能異其主體，而不是指抵押權(quán)人不能處分抵押權(quán)。就最高額抵押權(quán)而言，它在處分上的從屬性的特殊性為：并不隨某一具體債權(quán)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓。因為，最高額抵押權(quán)并不從屬于某一特定的債權(quán)，因此該債權(quán)即便被轉(zhuǎn)讓或者因第三人代位清償，也不導(dǎo)致最高額抵押權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓或為第三人代位取得。房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第125頁!一、最高額抵押權(quán)的基礎(chǔ)理論問題正因如此，《物權(quán)法》第204條有明確的規(guī)定：“最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)確定前，部分債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，最高額抵押權(quán)不得轉(zhuǎn)讓，但當(dāng)事人另有約定的除外?！保?）最高額抵押權(quán)沒有消滅上的從屬性。抵押權(quán)消滅上的從屬性是指抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)如因清償、提存、抵銷、免除等而全部消滅時，抵押權(quán)亦隨之消滅。由于最高額抵押權(quán)并不因抵押權(quán)存續(xù)期間內(nèi)的某一具體債權(quán)的消滅而消滅，因此就具體的各個債權(quán)而言，最高額抵押權(quán)沒有消滅上的從屬性。某一具體債權(quán)的消滅，并不意味著最高額抵押權(quán)所擔(dān)保債權(quán)的全部消滅，因為此后還有發(fā)生其他債權(quán)的可能，因此最高額抵押權(quán)并不因此而消滅。房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第126頁!三、房屋最高額抵押權(quán)的設(shè)立登記《物權(quán)法》第207條規(guī)定：“最高額抵押權(quán)除適用本節(jié)規(guī)定外，適用本章節(jié)一般抵押權(quán)的規(guī)定?！币虼?，最高額抵押權(quán)與普通抵押權(quán)在設(shè)立的程序與設(shè)立的內(nèi)容上基本相同，下面對最高額抵押權(quán)的設(shè)立問題加以詳細論述。1、應(yīng)當(dāng)訂立書面的最高額抵押合同

2、最高額抵押合同的內(nèi)容

房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第127頁!三、房屋最高額抵押權(quán)的設(shè)立登記《房屋登記辦法》第50條規(guī)定：“以房屋設(shè)定最高額抵押的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請最高額抵押權(quán)設(shè)立登記?！币虼耍苑课莼蛘哒诮ㄔ斓姆课菰O(shè)定最高額抵押權(quán)，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，最高額抵押權(quán)自登記時設(shè)立。如果當(dāng)事人僅僅訂立最高額抵押合同而沒有辦理登記，則房屋上并未成立最高額抵押權(quán)。房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第128頁!三、房屋最高額抵押權(quán)的設(shè)立登記5、將已經(jīng)存在的債權(quán)轉(zhuǎn)入最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍時應(yīng)提交的材料《房屋登記辦法》第52條規(guī)定：“當(dāng)事人將最高額抵押權(quán)設(shè)立前已存在債權(quán)轉(zhuǎn)入最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍，申請登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：（一）已存在債權(quán)的合同或其他登記原因證明材料；（二）抵押人與抵押權(quán)人同意將該債權(quán)納入最高額抵押權(quán)擔(dān)保范圍的書面材料?！狈课莸怯涋k法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第129頁!四、房屋最高額抵押權(quán)的變更登記1、房屋最高額抵押權(quán)的變更情形《房屋登記辦法》第54條規(guī)定：“變更最高額抵押權(quán)登記事項或者發(fā)生法律、法規(guī)規(guī)定變更最高額抵押權(quán)的其他情形，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請最高額抵押權(quán)變更登記。”該條明確規(guī)定了以下兩種變更最高額抵押權(quán)的情形：房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第130頁!四、房屋最高額抵押權(quán)的變更登記《物權(quán)法》第194條規(guī)定，抵押權(quán)人與抵押人變更被擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額時，未經(jīng)其他抵押權(quán)人書面同意，不得對其他抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響。此外，依據(jù)《物權(quán)法》第205條，在最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)確定前，如果抵押權(quán)人與抵押人通過協(xié)議變更債權(quán)范圍的，該變更的內(nèi)容不得對其他抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響。據(jù)此，《房屋登記辦法》第46條第3款規(guī)定：“因被擔(dān)保債權(quán)的數(shù)額發(fā)生變更申請抵押權(quán)變更登記的，還應(yīng)當(dāng)提交其他抵押權(quán)人的書面同意文件。”該規(guī)定同樣適用于最高額抵押權(quán)的變更登記。《房屋登記辦法》第55條第2款規(guī)定：“因最高債權(quán)額、債權(quán)確定的期間發(fā)生變更而申請變更登記的，還應(yīng)當(dāng)提交其他抵押權(quán)人的書面同意文件?！狈课莸怯涋k法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第131頁!四、房屋最高額抵押權(quán)的變更登記（2）發(fā)生法律、法規(guī)規(guī)定的變更最高額抵押權(quán)的其他情形這主要是指依據(jù)《物權(quán)法》第194條第1款的規(guī)定，最高額抵押權(quán)人與抵押人協(xié)議變更抵押權(quán)順位的情形。依據(jù)《物權(quán)法》這一規(guī)定，抵押權(quán)人與抵押人可以協(xié)議變更抵押權(quán)順位，但是此種抵押權(quán)順位的變更，未經(jīng)其他抵押權(quán)人書面同意，不得對其他抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響。當(dāng)然，變更的其他情形還包括抵押人、抵押權(quán)人的姓名或名稱改變、抵押房屋的坐落等的變化。房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第132頁!五、房屋最高額抵押權(quán)的轉(zhuǎn)移登記1、最高額抵押權(quán)轉(zhuǎn)移的特點盡管最高額抵押權(quán)是一種比較特殊的抵押權(quán)，但其仍然具有擔(dān)保物權(quán)的從屬性。因此《物權(quán)法》第192條也適用于最高額抵押權(quán)。依據(jù)《物權(quán)法》第192條的規(guī)定，“抵押權(quán)不得與債權(quán)分離而單獨轉(zhuǎn)讓或者作為其他債權(quán)的擔(dān)保。債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，擔(dān)保該債權(quán)的抵押權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外?！狈课莸怯涋k法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第133頁!五、房屋最高額抵押權(quán)的轉(zhuǎn)移登記（1）最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)沒有確定。如果最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)已經(jīng)確定，則該抵押權(quán)已經(jīng)不是最高額抵押權(quán)而是一般抵押權(quán)，所以不能辦理最高額抵押權(quán)的轉(zhuǎn)移登記，而應(yīng)當(dāng)辦理一般抵押權(quán)的轉(zhuǎn)移登記。房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第134頁!五、房屋最高額抵押權(quán)的轉(zhuǎn)移登記（3）如果當(dāng)事人約定最高額抵押權(quán)隨同部分債權(quán)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓的，此時由于當(dāng)事人的約定，導(dǎo)致最高額抵押權(quán)擔(dān)保的已不再是“一定期間內(nèi)將要發(fā)生的債權(quán)”，而是特定的債權(quán)即“被轉(zhuǎn)讓的部分債權(quán)”，這實際上就意味著新的債權(quán)已經(jīng)不可能再發(fā)生，符合《物權(quán)法》第206條第3項規(guī)定的，最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)的確定事由，所以《房屋登記辦法》第56條第2款第2句規(guī)定：“當(dāng)事人約定最高額抵押權(quán)隨同部分債權(quán)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)移的，應(yīng)當(dāng)在辦理最高額抵押權(quán)確定登記之后，依據(jù)本辦法第四十七條的規(guī)定辦理抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記”。但這并不排除當(dāng)事人另行約定的情形。房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第135頁!六、房屋最高額抵押權(quán)的確定登記1、最高額抵押權(quán)確定登記的涵義所謂最高額抵押權(quán)確定登記是指，當(dāng)發(fā)生法定的或約定的事由導(dǎo)致最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)被確定，從而使最高額抵押權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)橐话愕盅簷?quán)時，當(dāng)事人向登記機關(guān)設(shè)定的登記。房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第136頁!六、房屋最高額抵押權(quán)的確定登記此外，最高額抵押權(quán)的優(yōu)先受償金額雖然有最高限額的限制，但是計算擔(dān)保債權(quán)的金額是否逾越最高限額或?qū)嶋H債權(quán)額究竟有多少，也需要將最高額抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)加以具體化、特定化。（2）出于保護利害關(guān)系人利益的考慮，如果對于最高額抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)不加以特定，則最高額抵押權(quán)無法實現(xiàn)，抵押人的一般債權(quán)人或抵押物上的后順序抵押權(quán)人的利益難以得到保障。房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第137頁!六、房屋最高額抵押權(quán)的確定登記4、申請最高額抵押權(quán)確定登記時提交的材料《房屋登記辦法》第57條規(guī)定：“經(jīng)依法登記的最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)確定，申請最高額抵押權(quán)確定登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：（一）登記申請書；（二）申請人的身份證明；（三）房屋他項權(quán)證書；（四）最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)已確定的證明材料；（五）其他必要材料?！狈课莸怯涋k法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第138頁!十一、在建工程抵押權(quán)登記

在建工程抵押的概念

1997年6月1日實施的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》明確

在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。

房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第139頁!十一、在建工程抵押權(quán)登記從《物權(quán)法》的規(guī)定來看，《辦法》的上述界定是不完整的。首先，抵押是一種民事活動，《物權(quán)法》并未限制抵押權(quán)人的范圍，但是《辦法》將在建工程抵押的權(quán)利人都限制在貸款銀行顯然是不妥當(dāng)?shù)?。相反，依?jù)《物權(quán)法》第171條規(guī)定：“債權(quán)人在借貸、買賣等民事活動中，為保障實現(xiàn)其債權(quán)，需要擔(dān)保的，可以依照本法和其他法律的規(guī)定設(shè)立擔(dān)保物權(quán)?！币虼耍诮üこ痰盅?，抵押人有權(quán)以在建工程設(shè)定抵押權(quán)，據(jù)以擔(dān)保一切因借貸、買賣等民事活動而發(fā)生的債權(quán)。其次，在建工程既然屬于《物權(quán)法》第180條規(guī)定的正在建造的建筑物，那么當(dāng)事人不僅能夠以在建工程設(shè)定一般抵押權(quán)，還可以設(shè)定最高額抵押權(quán)。房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第140頁!十一、在建工程抵押權(quán)登記在建工程抵押權(quán)登記變更、轉(zhuǎn)讓、注銷登記第六十一條已經(jīng)登記在建工程抵押權(quán)變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提交下列材料，申請變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記：（一）登記申請書；（二）申請人的身份證明；（三）登記證明；（四）證明在建工程抵押權(quán)發(fā)生變更、轉(zhuǎn)移或者消滅的材料；（五）其他必要材料。

房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第141頁!地役權(quán)登記一、地役權(quán)的概念不動產(chǎn)權(quán)利人為了提高自己不動產(chǎn)利用的效益，按照約定利用他人不動產(chǎn)的用益物權(quán)。為他人不動產(chǎn)利用提供便利的不動產(chǎn)稱為供役地，而附有地役權(quán)的不動產(chǎn)稱為需役地強調(diào)：（一）供役地、需役地可以是土地，也可以是房屋（二）地役權(quán)設(shè)定的目的，在于提高權(quán)利人不動產(chǎn)的效益（三）地役權(quán)的內(nèi)容由當(dāng)事人約定，可以是積極使用，也可以是消極的使用房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第142頁!

地役權(quán)設(shè)立登記地役權(quán)的設(shè)立登記：《物權(quán)法》百五十八條地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機構(gòu)申請地役權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。地役權(quán)設(shè)立登記的申請文件1、登記申請書2、申請人身份證明3、地役權(quán)合同4、房屋所有權(quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證書5、其他必要材料房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第143頁!具體操作完成地役權(quán)登記的具體操作1、同時在需役地房屋和供役地房屋登記簿上加以記載2、登記內(nèi)容：“應(yīng)當(dāng)將有關(guān)事項記載于需役地和供役地房屋登記簿，并可將地役權(quán)合同附于供役地和需役地房屋登記簿”利用方式、利用目的、利用范圍、權(quán)利期限房屋登記辦法與實務(wù)共176頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第144頁!一、預(yù)告登記概述預(yù)告登記是為了保全關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)的請求權(quán)而將該請求權(quán)加以登記的制度。此種登記在性質(zhì)上屬