資產(chǎn)評(píng)估重點(diǎn)難點(diǎn)課件

北京理工大學(xué)現(xiàn)代遠(yuǎn)程教育

《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》

重點(diǎn)難點(diǎn)管理與經(jīng)濟(jì)學(xué)院王銳TEL：68941888E-mail:wrbit@北京理工大學(xué)現(xiàn)代遠(yuǎn)程教育《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》重點(diǎn)難點(diǎn)管理與經(jīng)1學(xué)習(xí)目的和要求通過本課程的學(xué)習(xí)，學(xué)生應(yīng)理解掌握資產(chǎn)評(píng)估的基本理論和操作程序；學(xué)會(huì)并掌握資產(chǎn)評(píng)估的各種基本方法及其運(yùn)用的原則條件；掌握資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的撰寫方法。通過學(xué)習(xí)和分析具體的資產(chǎn)評(píng)估案例，使學(xué)生能夠運(yùn)用相應(yīng)的評(píng)估方法對(duì)不同的資產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行評(píng)估，提高學(xué)生分析問題和解決問題的能力。

學(xué)習(xí)目的和要求2學(xué)習(xí)目的和要求本課程是一門實(shí)務(wù)性較強(qiáng)的課程,重點(diǎn)是掌握資產(chǎn)評(píng)估的各種基本方法，學(xué)會(huì)運(yùn)用資產(chǎn)評(píng)估的方法對(duì)各種資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)進(jìn)行科學(xué)合理的評(píng)估。學(xué)習(xí)目的和要求3主要教學(xué)內(nèi)容資產(chǎn)評(píng)估目的、標(biāo)準(zhǔn)、假設(shè)資產(chǎn)評(píng)估特點(diǎn)、原則資產(chǎn)評(píng)估基本方法機(jī)器設(shè)備評(píng)估實(shí)務(wù)房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)無形資產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)整體資產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)資產(chǎn)評(píng)估操作程序及資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告主要教學(xué)內(nèi)容資產(chǎn)評(píng)估目的、標(biāo)準(zhǔn)、假設(shè)4第一部分資產(chǎn)評(píng)估理論

一、資產(chǎn)評(píng)估定義與功能二、資產(chǎn)評(píng)估的六大要素三、資產(chǎn)評(píng)估的目的與主客體四、資產(chǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)

第一部分資產(chǎn)評(píng)估理論 一、資產(chǎn)評(píng)估定義與功能5第一部分資產(chǎn)評(píng)估理論

五、資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)與價(jià)格計(jì)量六、資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)與原則七、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告八、資產(chǎn)評(píng)估操作程序第一部分資產(chǎn)評(píng)估理論 五、資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)與價(jià)格計(jì)量6一、資產(chǎn)評(píng)估定義與功能

即由評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)特定目的，遵循客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律和公正的準(zhǔn)則，按照法定的標(biāo)準(zhǔn)和程序，運(yùn)用科學(xué)的方法，對(duì)資產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)價(jià)格進(jìn)行評(píng)定和估算的過程。其核心是對(duì)資產(chǎn)在某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格進(jìn)行估算。一、資產(chǎn)評(píng)估定義與功能即由評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)特7一、資產(chǎn)評(píng)估定義與功能為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供價(jià)值尺度；界定與維護(hù)各產(chǎn)權(quán)主體的合法權(quán)益；優(yōu)化資源配置；促進(jìn)企業(yè)帳實(shí)相符，足額補(bǔ)償和資產(chǎn)完整；在促進(jìn)對(duì)外開放的同時(shí)，維護(hù)國家權(quán)益。一、資產(chǎn)評(píng)估定義與功能為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供價(jià)值尺度；8二、資產(chǎn)評(píng)估的六大要素l

主體l

客體l

特定目的l

程序l

標(biāo)準(zhǔn)l

方法二、資產(chǎn)評(píng)估的六大要素l

主體9三、資產(chǎn)評(píng)估的目的

資產(chǎn)評(píng)估的目的即是說明為什么要進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，評(píng)估結(jié)果是為何種資產(chǎn)業(yè)務(wù)服務(wù)。資產(chǎn)評(píng)估的職能是為特定資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供公平的價(jià)格尺度，因而特定資產(chǎn)目的構(gòu)成資產(chǎn)評(píng)估的特定業(yè)務(wù)。

三、資產(chǎn)評(píng)估的目的10三、資產(chǎn)評(píng)估的目的1、以資產(chǎn)交易為目的的評(píng)估2、融通資金3、資產(chǎn)保全4、資產(chǎn)清算

5、咨詢服務(wù)

6、稅收7、國家征用土地和房產(chǎn)

三、資產(chǎn)評(píng)估的目的1、以資產(chǎn)交易為目的的評(píng)估11三、資產(chǎn)評(píng)估的主體指從事資產(chǎn)評(píng)估的機(jī)構(gòu)與專業(yè)評(píng)估人員。

1、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)——評(píng)估機(jī)構(gòu)必須具有省級(jí)以上國有資產(chǎn)管理部門頒發(fā)的國有資產(chǎn)評(píng)估資格證書。

2、資產(chǎn)評(píng)估人員——必須具備的條件

廣博的學(xué)識(shí)和豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)

良好的職業(yè)道德

經(jīng)過嚴(yán)格的考試和考核，取得資產(chǎn)評(píng)估管理機(jī)構(gòu)確認(rèn)的評(píng)估資格；

三、資產(chǎn)評(píng)估的主體指從事資產(chǎn)評(píng)估的機(jī)構(gòu)與專業(yè)評(píng)估人員12三、資產(chǎn)評(píng)估的客體

即評(píng)估的對(duì)象---資產(chǎn)

（一）資產(chǎn)的定義

（二）資產(chǎn)的分類

（三）確認(rèn)資產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)

三、資產(chǎn)評(píng)估的客體13四、資產(chǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)重置成本標(biāo)準(zhǔn)——是指現(xiàn)時(shí)條件下，按功能重置資產(chǎn)并使資產(chǎn)處于在用狀態(tài)所耗費(fèi)的成本。現(xiàn)行市價(jià)標(biāo)準(zhǔn)——是指資產(chǎn)在公開市場上的售賣價(jià)格。收益現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)——是根據(jù)資產(chǎn)未來預(yù)期獲利能力的大小，以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率或本金化率將未來收益折成現(xiàn)值收益。

清算價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)——是指在非正常市場上限制拍賣的價(jià)格。四、資產(chǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)重置成本標(biāo)準(zhǔn)——是指現(xiàn)時(shí)條件下，按功能重置資14資產(chǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)的選擇根據(jù)上述要求選擇評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，大致有下列幾種類型以資產(chǎn)保全、補(bǔ)償為目的的——重置成本標(biāo)準(zhǔn)以資產(chǎn)納稅為目的的——重置成本、現(xiàn)行市價(jià)等標(biāo)準(zhǔn)以所有權(quán)變更為對(duì)象的——收益現(xiàn)值、或重置成本、現(xiàn)行市價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

企業(yè)清算和破產(chǎn)清理中的——清算價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。資產(chǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)的選擇根據(jù)上述要求選擇評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，大致有下列幾種類15五資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)與價(jià)格計(jì)量（一）資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)1、繼續(xù)使用假設(shè)2、公開市場假設(shè)3、清算假設(shè)五資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)與價(jià)格計(jì)量（一）資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)16五資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)與價(jià)格計(jì)量（二）價(jià)格計(jì)量1、重置成本及其價(jià)格計(jì)量2、收益現(xiàn)值及其價(jià)格計(jì)量3、現(xiàn)行市價(jià)及其價(jià)格計(jì)量4、清算價(jià)格及其價(jià)格計(jì)量

五資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)與價(jià)格計(jì)量（二）價(jià)格計(jì)量17六、資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)與原則特點(diǎn)：現(xiàn)實(shí)性

市場性

預(yù)測性

公正性

咨詢性

六、資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)與原則特點(diǎn)：18六、資產(chǎn)評(píng)估特點(diǎn)與原則工作原則獨(dú)立性原則客觀性原則科學(xué)性原則專業(yè)性原則經(jīng)濟(jì)原則貢獻(xiàn)原則替代原則預(yù)期收益原則最佳效用原則六、資產(chǎn)評(píng)估特點(diǎn)與原則19七、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書是評(píng)估機(jī)構(gòu)在完成評(píng)估工作后向委托方和有關(guān)方面提交的說明評(píng)估目的、程序、標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)、方法、結(jié)果及適用條件等基本情況的報(bào)告書。七、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書是評(píng)估機(jī)構(gòu)在完成評(píng)估工作后向委20資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書的特點(diǎn)特點(diǎn)是給委托單位的書面答復(fù)具有法律效力和公正作用是有根據(jù)的責(zé)任報(bào)告，具有權(quán)威性須報(bào)送國有資產(chǎn)管理部門審核驗(yàn)證確認(rèn)嚴(yán)格遵守國家有關(guān)保密的規(guī)定按規(guī)定的格式撰寫必須根據(jù)客觀公正實(shí)事求是的原則撰寫，如實(shí)反映資產(chǎn)評(píng)估工作的情況。資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書的特點(diǎn)特點(diǎn)21資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書編寫要求客觀性--原則：客觀公正獨(dú)立完整性--報(bào)告內(nèi)容應(yīng)完整準(zhǔn)確及時(shí)性--按約定時(shí)間及時(shí)完成資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書編寫要求22資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的正文部分內(nèi)容1、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)2、委托方及資產(chǎn)占有方3、評(píng)估目的4、評(píng)估范圍和對(duì)象5、評(píng)估過程6、評(píng)估原則7、評(píng)估依據(jù)8、評(píng)估方法9、評(píng)估基準(zhǔn)日10、評(píng)估結(jié)果11、評(píng)估結(jié)果有效期12、評(píng)估基準(zhǔn)日后的調(diào)整事項(xiàng)13、評(píng)估結(jié)果有效的其他條件14、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的使用范圍15、其他需要說明的有關(guān)問題16、簽名蓋章17、評(píng)估報(bào)告提出日期資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的正文部分內(nèi)容1、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)11、評(píng)估結(jié)果有效23資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的附件部分內(nèi)容評(píng)估詳細(xì)說明資產(chǎn)負(fù)債表和損益表資產(chǎn)評(píng)估一覽表資產(chǎn)、負(fù)債及所有者權(quán)益一覽表各類資產(chǎn)負(fù)債評(píng)估結(jié)果匯總表各類資產(chǎn)負(fù)債清查評(píng)估明細(xì)表對(duì)整體企業(yè)進(jìn)行分析驗(yàn)證評(píng)估的情況重要資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明文件評(píng)估機(jī)構(gòu)資格證書復(fù)印件其他文件資料資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的附件部分內(nèi)容評(píng)估詳細(xì)說明24評(píng)估說明的內(nèi)容評(píng)估說明使用范圍的聲明進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)事項(xiàng)的說明資產(chǎn)清查核實(shí)情況的說明評(píng)估依據(jù)的說明各項(xiàng)資產(chǎn)負(fù)債的評(píng)估技術(shù)說明整體資產(chǎn)評(píng)估方法驗(yàn)證說明評(píng)估結(jié)論及其分析評(píng)估說明的內(nèi)容評(píng)估說明使用范圍的聲明25資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的利用客戶對(duì)評(píng)估報(bào)告的利用評(píng)估管理機(jī)構(gòu)對(duì)評(píng)估報(bào)告的利用評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)評(píng)估報(bào)告的利用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的利用26八、資產(chǎn)評(píng)估程序資產(chǎn)評(píng)估操作程序業(yè)務(wù)受理雙方準(zhǔn)備工作評(píng)定估算核準(zhǔn)備案整理歸檔八、資產(chǎn)評(píng)估程序資產(chǎn)評(píng)估操作程序27資產(chǎn)評(píng)估的業(yè)務(wù)受理項(xiàng)目接洽風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)簽定資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書資產(chǎn)評(píng)估的業(yè)務(wù)受理項(xiàng)目接洽28資產(chǎn)評(píng)估委托方的準(zhǔn)備工作成立評(píng)估工作小組準(zhǔn)備相關(guān)資料資產(chǎn)清查雙方的準(zhǔn)備工作資產(chǎn)評(píng)估委托方的準(zhǔn)備工作雙方的準(zhǔn)備工作29雙方的準(zhǔn)備工作資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)備工作成立評(píng)估項(xiàng)目小組實(shí)地觀察制訂評(píng)估操作方案制訂評(píng)估日程計(jì)劃召集多方會(huì)議雙方的準(zhǔn)備工作資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)備工作30評(píng)定估算的步驟劃分資產(chǎn)類別，選擇不同的評(píng)估方法作出準(zhǔn)確評(píng)定估算資產(chǎn)價(jià)格評(píng)定估算的步驟31核準(zhǔn)備案核準(zhǔn)制的范圍核準(zhǔn)工作程序備案制的范圍備案程序核準(zhǔn)備案核準(zhǔn)制的范圍32整理歸檔工作底稿檔案管理整理歸檔工作底稿33第二部分資產(chǎn)評(píng)估基本方法一、重置成本法二、收益現(xiàn)值法三、市場比較法四、清算價(jià)格法第二部分資產(chǎn)評(píng)估基本方法一、重置成本法34一、重置成本法（一）重置成本定義、公式（二）重置成本的計(jì)量方法重置核算法物價(jià)指數(shù)法功能系數(shù)法統(tǒng)計(jì)分析法（三）有形損耗的計(jì)量方法觀察法使用年限法一、重置成本法（一）重置成本定義、公式35一、重置成本法（四）功能性損耗的估算（五）經(jīng)濟(jì)性損耗的估算（六）重置成本法的適用范圍（七）影響重置價(jià)格的主要因素（八）重置成本法的評(píng)估程序一、重置成本法（四）功能性損耗的估算36（一）重置成本法定義1、重置成本法定義 指在資產(chǎn)繼續(xù)使用的前提下，按評(píng)估資產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)完全重置成本減去應(yīng)扣損耗或貶值來確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)格的一種方法。完全重置成本-指購買一項(xiàng)全新的與被評(píng)估的資產(chǎn)完全相同的資產(chǎn)所支付的最低金額。（一）重置成本法定義1、重置成本法定義37（一）重置成本法定義2、公式：被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值=重置成本-累計(jì)應(yīng)計(jì)損耗額=重置成本-有形損耗-功能性損耗-經(jīng)濟(jì)性損耗（一）重置成本法定義2、公式：38（二）重置成本的計(jì)量方法1、重置核算法-加和法以現(xiàn)行市價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算被評(píng)估資產(chǎn)的重置全價(jià)的一種方法。公式重置成本=直接成本+間接成本（二）重置成本的計(jì)量方法1、重置核算法-加和法39（二）重置成本的計(jì)量方法2、物價(jià)指數(shù)法——價(jià)格趨勢法通過資產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)指數(shù)或價(jià)格變化趨勢等指標(biāo)，利用統(tǒng)計(jì)預(yù)測技術(shù)，對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)的帳面價(jià)值進(jìn)行調(diào)整，使之變?yōu)楣浪阗Y產(chǎn)的重置全價(jià)。被評(píng)估資產(chǎn)重置全價(jià)=被評(píng)估資產(chǎn)帳面原值×評(píng)估基準(zhǔn)日價(jià)格指數(shù)/原購置時(shí)日價(jià)格指數(shù)（二）重置成本的計(jì)量方法2、物價(jià)指數(shù)法——價(jià)格趨勢法40（二）重置成本的計(jì)量方法3、功能系數(shù)法通過選擇同類功能的資產(chǎn)作參照物，根據(jù)資產(chǎn)功能與成本的內(nèi)在關(guān)系，類推被評(píng)估資產(chǎn)重置成本的一種方法。功能與成本的關(guān)系線性關(guān)系P=AF+B——用最小二乘法求解A、B，然后代入公式求出P。指數(shù)關(guān)系（二）重置成本的計(jì)量方法3、功能系數(shù)法41（二）重置成本的計(jì)量方法指數(shù)關(guān)系（二）重置成本的計(jì)量方法指數(shù)關(guān)系42（二）重置成本的計(jì)量方法

4、統(tǒng)計(jì)分析法——根據(jù)統(tǒng)計(jì)原理，抽樣選擇有代表性的資產(chǎn)，估算其重置成本，依據(jù)資產(chǎn)的原始成本，來推算全部資產(chǎn)的重置成本，適用于企業(yè)整體資產(chǎn)評(píng)估。公式：（二）重置成本的計(jì)量方法

4、統(tǒng)計(jì)分析法——根據(jù)統(tǒng)計(jì)原理，抽431、觀察法——成新率法被評(píng)估資產(chǎn)的有形損耗=重置成本（1-成新率）成新率指一項(xiàng)資產(chǎn)的新舊程度的百分比。其確定有兩種方式：直接觀察法結(jié)構(gòu)加權(quán)平均法（三）有形損耗的計(jì)量方法1、觀察法——成新率法（三）有形損耗的計(jì)量方法44（三）有形損耗的計(jì)量方法2、使用年限法被評(píng)估資產(chǎn)有形損耗=（重置成本-殘值）×實(shí)際已使用年限/總使用年限總使用年限=實(shí)際已使用年限+尚可使用年限實(shí)際已使用年限=名義已使用年限×資產(chǎn)利用率資產(chǎn)利用率=截止評(píng)估日資產(chǎn)累計(jì)實(shí)際利用時(shí)間/截止評(píng)估日資產(chǎn)累計(jì)名義利用時(shí)間×100%成新率=尚可使用年限/總使用年限×100%（三）有形損耗的計(jì)量方法2、使用年限法45（四）功能性損耗的估算被評(píng)估資產(chǎn)的功能性損耗=被評(píng)估資產(chǎn)生產(chǎn)成本的年稅后超支額×剩余使用年限的年金現(xiàn)值系數(shù)被評(píng)估資產(chǎn)生產(chǎn)成本的年稅后超支額=（1-所得稅）×被評(píng)估資產(chǎn)生產(chǎn)成本的年超支額被評(píng)估資產(chǎn)生產(chǎn)成本的年超支額=（舊技術(shù)的單位生產(chǎn)成本-新技術(shù)的單位生產(chǎn)成本）×年生產(chǎn)量（四）功能性損耗的估算被評(píng)估資產(chǎn)的功能性損耗46（五）經(jīng)濟(jì)性損耗的估算外部因素對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響有兩種造成營運(yùn)費(fèi)用上升導(dǎo)致資產(chǎn)閑置兩種方法（1）利用年收益損失金額本金化計(jì)算經(jīng)濟(jì)性損耗=年收益損失額×（1-所得稅）/資產(chǎn)收益率（2）通過估算生產(chǎn)能力變化來評(píng)價(jià)再計(jì)算經(jīng)濟(jì)性損耗經(jīng)濟(jì)性損耗=（重置成本-有形損耗-功能性損耗）×經(jīng)濟(jì)性貶值率（五）經(jīng)濟(jì)性損耗的估算外部因素對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響有兩種47（六）重置成本法的適用范圍被評(píng)估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)與歷史成本相比有較大的提高；被評(píng)估資產(chǎn)，尤其是生產(chǎn)設(shè)備的固定資產(chǎn)出現(xiàn)較大的無形損耗；被評(píng)估資產(chǎn)的使用效益有較大提高。被評(píng)估資產(chǎn)的折舊額與資產(chǎn)的自然有形損耗不相吻合；被評(píng)估資產(chǎn)的帳面歷史成本欠實(shí)，甚至找不到歷史成本資料的根據(jù)。（六）重置成本法的適用范圍被評(píng)估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)與歷史成本相比48二、收益現(xiàn)值法（一）收益現(xiàn)值法定義、影響因素（二）收益現(xiàn)值法的計(jì)算方法有限期內(nèi)各年收益折現(xiàn)法無限期收益折現(xiàn)法（三）收益現(xiàn)值法評(píng)估資產(chǎn)的優(yōu)缺點(diǎn)（四）收益現(xiàn)值法評(píng)估資產(chǎn)的程序（五）收益現(xiàn)值法的應(yīng)用二、收益現(xiàn)值法（一）收益現(xiàn)值法定義、影響因素49（一）收益現(xiàn)值法定義收益現(xiàn)值法定義通過估算被評(píng)估資產(chǎn)未來的預(yù)期收益能力，并以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率或本金化率將未來收益折成現(xiàn)值，借以確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)格的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。公式適用條件：資產(chǎn)投入使用（一）收益現(xiàn)值法定義收益現(xiàn)值法定義50（一）收益現(xiàn)值法影響因素影響因素1、預(yù)期收益2、折現(xiàn)率（貼現(xiàn)率）3、資本化率（一）收益現(xiàn)值法影響因素影響因素51（一）收益現(xiàn)值法影響因素折現(xiàn)率與資本化率聯(lián)系：都是反映投入資本回收狀況的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，即都是將未來收益或資金換算成現(xiàn)值的比率。二者的確定都有相同的依據(jù)，如參考銀行利率，通貨膨脹率，風(fēng)險(xiǎn)利率。區(qū)別：有限的年限，把未來收入折成現(xiàn)值折現(xiàn)率資本化是永續(xù)收入的折現(xiàn)（一）收益現(xiàn)值法影響因素折現(xiàn)率與資本化率52（二）收益現(xiàn)值法的計(jì)算方法1、有限期內(nèi)各年收益折現(xiàn)法（二）收益現(xiàn)值法的計(jì)算方法1、有限期內(nèi)各年收益折現(xiàn)法53（二）收益現(xiàn)值法的計(jì)算方法2、無限期收益折現(xiàn)法1）收益穩(wěn)定情況整個(gè)永續(xù)時(shí)期收益穩(wěn)定P=A/I=預(yù)期收益額/資本化率整個(gè)永續(xù)時(shí)期內(nèi)，前期收益不穩(wěn)定，后期收益穩(wěn)定（二）收益現(xiàn)值法的計(jì)算方法2、無限期收益折現(xiàn)法54（二）收益現(xiàn)值法的計(jì)算方法2）、收益不穩(wěn)定的情況收益按固定比例增長的情況。

（二）收益現(xiàn)值法的計(jì)算方法2）、收益不穩(wěn)定的情況55（二）收益現(xiàn)值法的計(jì)算方法 收益不穩(wěn)定的情況 前期收益不可能按固定比例增長，而存在波動(dòng)情況，只在后期才有可能以固定比例增長的情況。

（二）收益現(xiàn)值法的計(jì)算方法 收益不穩(wěn)定的情況56三、現(xiàn)行市價(jià)法現(xiàn)行市價(jià)法-市場比較法以現(xiàn)實(shí)市場上同類資產(chǎn)的市場價(jià)格作為價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，據(jù)以確定資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。三、現(xiàn)行市價(jià)法現(xiàn)行市價(jià)法-市場比較法57三、現(xiàn)行市價(jià)法現(xiàn)行市價(jià)法的前提條件被評(píng)估資產(chǎn)應(yīng)具備一個(gè)充分活躍的交易市場。充分的市場競爭公平市場買賣雙方?jīng)]有壟斷和控制。市場所反映的資產(chǎn)價(jià)格信息應(yīng)當(dāng)具有正常性、真實(shí)性、準(zhǔn)確性，是以評(píng)估基準(zhǔn)日可能獲得的最合理的市場價(jià)格來衡量的。被評(píng)估資產(chǎn)的市場參照物及其相比較的指標(biāo)、參數(shù)等資料應(yīng)當(dāng)是可以收集的。對(duì)評(píng)估人員的知識(shí)經(jīng)驗(yàn)要求較高。三、現(xiàn)行市價(jià)法現(xiàn)行市價(jià)法的前提條件58三、現(xiàn)行市價(jià)法基本方法直接法：在市場上能找到與被評(píng)估資產(chǎn)完全相同的資產(chǎn)的市場價(jià)格，作為被評(píng)估資產(chǎn)的現(xiàn)行價(jià)格。比較法：在市場上找到與被評(píng)估資產(chǎn)相類似的資產(chǎn)價(jià)格作為參照物，根據(jù)兩者間的差異因素，參照資產(chǎn)的交易價(jià)格進(jìn)行必要的調(diào)整，從而確定被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)格。三、現(xiàn)行市價(jià)法基本方法59三、現(xiàn)行市價(jià)法比較法被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值=同類資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)*調(diào)整系數(shù)=同類資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)+/-時(shí)間調(diào)整額+/-功能調(diào)整額+/-地區(qū)及其他調(diào)整額調(diào)整因素時(shí)間因素地域因素功能因素交易情況因素三、現(xiàn)行市價(jià)法比較法60現(xiàn)行市價(jià)法的適用范圍單項(xiàng)生產(chǎn)要素參股、投資、擔(dān)保業(yè)務(wù)企業(yè)承包、轉(zhuǎn)讓、聯(lián)營、兼并、保險(xiǎn)業(yè)務(wù)外資企業(yè)?，F(xiàn)行市價(jià)法的適用范圍單項(xiàng)生產(chǎn)要素參股、投資、擔(dān)保業(yè)務(wù)61四、清算價(jià)格法清算價(jià)格企業(yè)停業(yè)，以變賣資產(chǎn)的方式來清償債務(wù)和分配剩余權(quán)益狀況下的資產(chǎn)價(jià)格。清算價(jià)格法以清算價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估的方法。它是市場比較法的一種特殊形式四、清算價(jià)格法清算價(jià)格62四、清算價(jià)格法適用的前提條件應(yīng)具備具有法律效力的破產(chǎn)處理文件或抵押合同及其它有效文件資產(chǎn)以整體或拆零方式在市場上可以快速變現(xiàn)所賣收入足以補(bǔ)償因出售資產(chǎn)的附加支出金額適用范圍企業(yè)破產(chǎn)抵押清理四、清算價(jià)格法適用的前提條件63第三部分資產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)第三部分資產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)64第四章機(jī)器設(shè)備評(píng)估這是本課程的重點(diǎn)篇章之一。本章重點(diǎn)是運(yùn)用重置成本法對(duì)機(jī)器設(shè)備價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，成新率的計(jì)算，功能性損耗和經(jīng)濟(jì)性損耗的計(jì)算。難點(diǎn)在于現(xiàn)行市價(jià)法中參照物和調(diào)整系數(shù)的確定。第四章機(jī)器設(shè)備評(píng)估這是本課程的重點(diǎn)篇章之一。本章重65一、機(jī)器設(shè)備評(píng)估概述機(jī)器設(shè)備的評(píng)估特點(diǎn)評(píng)估以單臺(tái)單件為對(duì)象，以保證評(píng)估的真實(shí)性和準(zhǔn)確性以技術(shù)檢測為基礎(chǔ)對(duì)機(jī)器設(shè)備的價(jià)值構(gòu)成要素及其變化規(guī)律要了解掌握一、機(jī)器設(shè)備評(píng)估概述機(jī)器設(shè)備的評(píng)估特點(diǎn)66一、機(jī)器設(shè)備評(píng)估概述機(jī)器設(shè)備評(píng)估的程序搜集整理有關(guān)資料，劃分機(jī)器設(shè)備類別設(shè)計(jì)評(píng)估方案現(xiàn)場勘察并核定待評(píng)估設(shè)備數(shù)量，進(jìn)行技術(shù)鑒定確定評(píng)估價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)和方法計(jì)算評(píng)估值，編制評(píng)估報(bào)表一、機(jī)器設(shè)備評(píng)估概述機(jī)器設(shè)備評(píng)估的程序67二、機(jī)器設(shè)備評(píng)估方法適用性重置成本法適用于繼續(xù)使用前提下不具備獨(dú)立獲利能力的單臺(tái)設(shè)備的評(píng)估現(xiàn)行市價(jià)法適用于單項(xiàng)機(jī)器設(shè)備變現(xiàn)價(jià)格的估測必須以市場性和可比性為前提收益現(xiàn)值法適用于具有獨(dú)立的能連續(xù)用貨幣計(jì)量的可預(yù)測收益的機(jī)器設(shè)備的評(píng)估二、機(jī)器設(shè)備評(píng)估方法適用性重置成本法68三、運(yùn)用重置成本法進(jìn)行評(píng)估（一）重置成本的測算1、重置核算法（細(xì)節(jié)分析法）2、指數(shù)調(diào)整法3、功能成本法（二）、成新率的測定（三）、功能性損耗的估算（四）、經(jīng)濟(jì)性損耗的估算（五）、機(jī)器設(shè)備的評(píng)估值的計(jì)算

三、運(yùn)用重置成本法進(jìn)行評(píng)估（一）重置成本的測算69成新率的測定1、使用年限法估算成新率的測定1、使用年限法估算70成新率的測定2、綜合年限法成新率的測定2、綜合年限法71功能性損耗的測定1、由復(fù)原重置成本與更新重置成本的差異來估算功能性損耗=復(fù)原重置成本-更新重置成本功能性損耗的測定1、由復(fù)原重置成本與更新重置成本的差異來估算72功能性損耗的測定2、由超額運(yùn)行成本來估算功能性損耗=（年超額運(yùn)營成本+減額收入）年金現(xiàn)值系數(shù)年超額運(yùn)營成本=被評(píng)估資產(chǎn)年運(yùn)營成本-采用新技術(shù)的資產(chǎn)年運(yùn)營成本年凈超額成本=年超額成本×（1-所得稅率）功能性損耗的測定73功能性損耗的測定3、計(jì)算步驟選擇采用新技術(shù)并具有代表性的同類資產(chǎn)的年運(yùn)營成本與被評(píng)估資產(chǎn)的年運(yùn)營成本對(duì)比，計(jì)算出被評(píng)估資產(chǎn)的年超額成本確定被評(píng)估資產(chǎn)的尚可使用年限計(jì)算凈超額成本選取一個(gè)適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將超額成本折成現(xiàn)值，即功能性貶值。功能性損耗的測定3、計(jì)算步驟74經(jīng)濟(jì)性損耗的測定經(jīng)濟(jì)性損耗的估算經(jīng)濟(jì)性貶值=設(shè)備年收益損失額×（1-所得稅率）×（P/A，r,n)經(jīng)濟(jì)性損耗的測定經(jīng)濟(jì)性損耗的估算75重置成本法機(jī)器設(shè)備

評(píng)估值的計(jì)算重置凈價(jià)=重置全價(jià)-有形損耗-功能性損耗-經(jīng)濟(jì)性損耗或重置凈價(jià)=重置全價(jià)×（1-有形損耗率）×（1-功能性損耗率）×（1-經(jīng)濟(jì)性損耗率）重置成本法機(jī)器設(shè)備

評(píng)估值的計(jì)算重置凈價(jià)76四、現(xiàn)行市價(jià)法在機(jī)器設(shè)備評(píng)估中的應(yīng)用

（一）評(píng)估步驟（二）市價(jià)折余法-直接法的應(yīng)用（三）市場比較法的應(yīng)用四、現(xiàn)行市價(jià)法在機(jī)器設(shè)備評(píng)估中的應(yīng)用77（一）評(píng)估步驟考察鑒定被評(píng)估機(jī)器設(shè)備選擇參照物對(duì)被評(píng)估設(shè)備和參照物之間的差異進(jìn)行比較、量化和調(diào)整銷售時(shí)間差異的量化結(jié)構(gòu)性能等差異的量化新舊程度差異的量化銷售數(shù)量、付款方式差異的量化匯總各因素差異量化值，求出評(píng)估值。（一）評(píng)估步驟考察鑒定被評(píng)估機(jī)器設(shè)備78（二）市價(jià)折余法的應(yīng)用市價(jià)折余法-直接法的公式： 某設(shè)備的重估價(jià)值=該機(jī)器設(shè)備的現(xiàn)行市價(jià)-（該機(jī)器設(shè)備的現(xiàn)行市價(jià)-預(yù)計(jì)殘值）×被評(píng)估資產(chǎn)已使用年限/法定使用年限該方法采用帳面成新率，非實(shí)際成新率，因而不準(zhǔn)確，二者差額較大時(shí)，需確定調(diào)整系數(shù)，加以調(diào)整。（二）市價(jià)折余法的應(yīng)用市價(jià)折余法-直接法的公式：79第五章房地產(chǎn)評(píng)估

這是本課程的重點(diǎn)篇章之一。本章重點(diǎn)是運(yùn)用現(xiàn)行市價(jià)法、重置成本法對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，以及剩余法、路線價(jià)法對(duì)土地價(jià)值的評(píng)估，殘余法對(duì)房屋建筑物價(jià)值的評(píng)估計(jì)算。現(xiàn)行市價(jià)法中參照物和調(diào)整系數(shù)的確定。難點(diǎn)在于房地合一評(píng)估還是房地分估，不同的情況下采用的方法不同。第五章房地產(chǎn)評(píng)估80一、房地產(chǎn)評(píng)估的目的同一房地產(chǎn)，評(píng)估目的如果不同，其評(píng)估的結(jié)果也不同。買賣租賃抵押典當(dāng)破產(chǎn)折股課稅征用投保一、房地產(chǎn)評(píng)估的目的同一房地產(chǎn)，評(píng)估目的如果不同，其評(píng)估的結(jié)81二、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的原則房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的原則房地合一原則房屋建筑物不能脫離土地而存在土地的使用價(jià)值需通過房屋建筑物來反映房屋建筑物的價(jià)格受其地理位置及區(qū)域的影響區(qū)域及地段原則同一城市房地產(chǎn)價(jià)格有地段級(jí)差不同城市房地產(chǎn)價(jià)格有區(qū)域級(jí)差最佳使用原則-按最佳使用用途評(píng)估二、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的原則房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的原則82三、土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估的市場比較法1、涵義：指將被評(píng)估地產(chǎn)與近期市場上已發(fā)生交易的類似地產(chǎn)進(jìn)行直接比較，并調(diào)整兩者之間的差異，來確定被評(píng)估地產(chǎn)的一種估價(jià)方法。2、公式被估地產(chǎn)價(jià)格=交易實(shí)例單價(jià)×交易情況修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)×交易時(shí)間修正系數(shù)×被評(píng)估地產(chǎn)面積三、土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估的市場比較法1、涵義：83三、土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估的市場比較法3、選擇交易實(shí)例的要求與被評(píng)估房地產(chǎn)在物質(zhì)實(shí)體方面應(yīng)一致或類似如結(jié)構(gòu)、類型等與被評(píng)估房地產(chǎn)在用途上應(yīng)完全一致與被評(píng)估房地產(chǎn)必須有相同的評(píng)估目的，如二者均為買賣價(jià)格或租賃價(jià)格與被評(píng)估房地產(chǎn)在區(qū)域環(huán)境上應(yīng)當(dāng)相同或類似與被評(píng)估房地產(chǎn)估價(jià)日期接近交易情況正常三、土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估的市場比較法3、選擇交易實(shí)例的要求84三、土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估的市場比較法4、交易實(shí)例與被評(píng)估房地產(chǎn)之間差異因素的修正1）交易情況的修正：2）交易日期的修正：3）區(qū)域因素修正：難點(diǎn)、關(guān)鍵專家評(píng)分法對(duì)各項(xiàng)指標(biāo)的權(quán)重加以確認(rèn)并進(jìn)行打分其修正系數(shù)=被評(píng)估房地產(chǎn)總得分/交易實(shí)例房地產(chǎn)總得分4）個(gè)別因素修正三、土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估的市場比較法4、交易實(shí)例與被評(píng)估房地產(chǎn)85三、土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估的市場比較法5、決定最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格--綜合方法由于選取多個(gè)交易實(shí)例，通過上述修正會(huì)得出多個(gè)評(píng)估價(jià)格，因此需要調(diào)整被評(píng)估資產(chǎn)的最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格。調(diào)整方法有：簡單算術(shù)平均加權(quán)算術(shù)平均以某一個(gè)交易實(shí)例經(jīng)修正后的價(jià)格為主。三、土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估的市場比較法5、決定最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格-86四、土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估的重置成本法1、重置成本法——以購買及開發(fā)土地所消耗的各種費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上適當(dāng)?shù)睦麧櫤蛻?yīng)繳稅費(fèi)來確定土地價(jià)格的一種估價(jià)方法。2、適用于地產(chǎn)市場發(fā)育初期，市場交易實(shí)例較少，無法用市場比較法和收益還原法進(jìn)行評(píng)估時(shí)開發(fā)后供公益事業(yè)使用的土地估價(jià)新近由于開發(fā)建設(shè)而形成的土地的價(jià)值評(píng)估有特殊用途的土地。四、土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估的重置成本法1、重置成本法87四、土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估的重置成本法3、重置成本法的計(jì)算公式新開發(fā)土地土地評(píng)估值=地產(chǎn)重置成本=土地取得費(fèi)用+土地開發(fā)費(fèi)用+利潤+稅費(fèi)四、土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估的重置成本法3、重置成本法的計(jì)算公式88四、土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估的重置成本法3、重置成本法的計(jì)算公式非新開發(fā)土地

土地評(píng)估值=地產(chǎn)重置成本-各種貶值其中隨使用權(quán)年限縮短的貶值，可直接用使用年限法進(jìn)行測算。地產(chǎn)年限貶值率=已使用年限/法定使用年限而地產(chǎn)因環(huán)境惡化而出現(xiàn)的貶值地產(chǎn)貶值額=第R年地產(chǎn)收益損失額×（1+r）?四、土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估的重置成本法3、重置成本法的計(jì)算公式89五、土地使用權(quán)評(píng)估的剩余法將估價(jià)土地上的全部建筑物的銷售價(jià)格減去建造總費(fèi)用及正常利潤的余額作為該土地價(jià)格的一種估價(jià)方法。2、公式

地價(jià)=樓價(jià)-建筑費(fèi)-專業(yè)費(fèi)-利息-利潤-稅費(fèi)=[樓價(jià)-建筑費(fèi)×（1+a+r+p+ar+ap）-稅費(fèi)]/(1+r+p)其中，專業(yè)費(fèi)=建筑費(fèi)×專業(yè)費(fèi)率a利息=（地價(jià)+專業(yè)費(fèi)+建筑費(fèi)）×利息率r利潤=（地價(jià)+建筑費(fèi)+專業(yè)費(fèi)）×利潤率p五、土地使用權(quán)評(píng)估的剩余法將估價(jià)土地上的全部建90五、土地使用權(quán)評(píng)估的剩余法剩余法的適用范圍待開發(fā)土地估價(jià)待拆遷改造土地的估價(jià)其可靠性取決于正確選擇土地開發(fā)的最佳形式正確判斷未來開發(fā)房地產(chǎn)的出售價(jià)格五、土地使用權(quán)評(píng)估的剩余法剩余法的適用范圍91六、路線價(jià)法1、路線價(jià)法對(duì)面臨特定街道、接近性相等的城市土地，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，求得在該深度上數(shù)塊土地的平均單價(jià)，而并附設(shè)于該街道上，此單價(jià)即路線價(jià)，再據(jù)此路線價(jià)配合深度指數(shù)表，用數(shù)學(xué)方法算出臨街同一街道的其他土地價(jià)格的一種方法。2、公式宗地地價(jià)=路線價(jià)×深度指數(shù)×宗地面積+/-修正額六、路線價(jià)法1、路線價(jià)法92六、路線價(jià)法3、路線價(jià)法的主要步驟劃分路線價(jià)區(qū)段設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度確定路線價(jià)制作深度表計(jì)算各地塊的價(jià)格六、路線價(jià)法3、路線價(jià)法的主要步驟93七、房屋建筑物評(píng)估的重置成本法1、評(píng)估思路通過估算出房屋建筑物在全新狀態(tài)下的重置成本，再扣除由各種損耗因素造成的貶值，來計(jì)算其評(píng)估值的方法。2、評(píng)估步驟1）估測重置成本；2）計(jì)算有形損耗，功能性損耗，經(jīng)濟(jì)性損耗；3）計(jì)算被評(píng)估資產(chǎn)的重置凈值。七、房屋建筑物評(píng)估的重置成本法94七、房屋建筑物評(píng)估的重置成本法3、重置成本的測算方法1）重編預(yù)算法2）預(yù)決算調(diào)整法3）價(jià)格指數(shù)調(diào)整法七、房屋建筑物評(píng)估的重置成本法95七、房屋建筑物評(píng)估的重置成本法4、有形損耗率及成新率的計(jì)算1）使用年限法建筑物有形損耗率=建筑物實(shí)際已使用年限

（建筑物實(shí)際已使用年限+建筑物尚可使用年限）建筑物成新率=建筑物尚可使用年限

（建筑物實(shí)際已使用年限+建筑物尚可使用年限）七、房屋建筑物評(píng)估的重置成本法96七、房屋建筑物評(píng)估的重置成本法4、有形損耗率及成新率的計(jì)算2)打分法根據(jù)建筑物成新率的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)建筑物的實(shí)際情況進(jìn)行對(duì)照打分，得出建筑物的成新率。具體操作時(shí)可按評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)對(duì)建筑物的結(jié)構(gòu)裝修設(shè)備三個(gè)部分分別打分，然后再對(duì)三個(gè)部分的打分進(jìn)行修正，最后得出建筑物的成新率。成新率=結(jié)構(gòu)部分合計(jì)得分×修正系數(shù)+裝修部分合計(jì)得分×修正系數(shù)+設(shè)備部分合計(jì)得分×修正系數(shù)七、房屋建筑物評(píng)估的重置成本法97七、房屋建筑物評(píng)估的重置成本法5、功能性貶值的計(jì)算建筑物的功能性貶值是指由于建筑物用途、使用強(qiáng)度、設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備配備等不合理造成的建筑物功能不足或浪費(fèi)所形成的價(jià)值損失。應(yīng)與重置成本的估算及成新率的估算一并考慮，以免出現(xiàn)重復(fù)估算和漏評(píng)的現(xiàn)象。七、房屋建筑物評(píng)估的重置成本法98七、房屋建筑物評(píng)估的重置成本法6、經(jīng)濟(jì)性貶值的計(jì)算經(jīng)濟(jì)性貶值是指由于房地產(chǎn)外界條件變化影響了房地產(chǎn)效用的發(fā)揮，而造成的房地產(chǎn)貶值。主要反映在經(jīng)營收益的減少上。經(jīng)濟(jì)性貶值=年收益損失額×（P/A，r,n)七、房屋建筑物評(píng)估的重置成本法99八、房屋建筑物評(píng)估的殘余法適用于可以獲得正常收益的房屋建筑物。并要求建筑物的用途、使用強(qiáng)度、使用狀態(tài)等與土地的最佳使用不能嚴(yán)重背離、沖突。公式房屋建筑物的收益價(jià)格=建筑物的純收益/（建筑物還原利率+建筑物折舊率）八、房屋建筑物評(píng)估的殘余法適用于100第六章流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估

一、流動(dòng)資產(chǎn)的分類、特點(diǎn)及評(píng)估程序二、實(shí)物類流動(dòng)資產(chǎn)的評(píng)估三、債權(quán)類及貨幣類流動(dòng)資產(chǎn)的評(píng)估流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估的內(nèi)容較多，重點(diǎn)掌握實(shí)物類流動(dòng)資產(chǎn)的評(píng)估。第六章流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估一、流動(dòng)資產(chǎn)的分類、特點(diǎn)及評(píng)101流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)一般是單項(xiàng)評(píng)估，根據(jù)各自特點(diǎn)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估。評(píng)估基準(zhǔn)時(shí)間需要確定—需追溯、報(bào)表日。各種估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的差異較小，在價(jià)格波動(dòng)不大的情況下，也可采用歷史成本法評(píng)估。評(píng)估時(shí)要分清重點(diǎn)和一般，選擇不同的方法進(jìn)行評(píng)估。對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)資料依賴度高。不考慮折舊，但考慮價(jià)格、匯率變動(dòng)等因素對(duì)價(jià)值的影響。

流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)一般是單項(xiàng)評(píng)估，根據(jù)各自特點(diǎn)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估。102流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估程序1、制定計(jì)劃，組織人員，確定表格2、確定評(píng)估范圍和評(píng)估對(duì)象3、清查核實(shí)流動(dòng)資產(chǎn)，并對(duì)有實(shí)物形態(tài)的流動(dòng)資產(chǎn)進(jìn)行質(zhì)量檢測和技術(shù)鑒定4、合理選擇評(píng)估方法按在用用途繼續(xù)使用的，如清產(chǎn)核資、保險(xiǎn)索賠等——按重置成本法評(píng)估持續(xù)經(jīng)營條件下，流動(dòng)資產(chǎn)進(jìn)入公平市場——現(xiàn)行市價(jià)法評(píng)估企業(yè)清算要求流動(dòng)資產(chǎn)快速變現(xiàn)——適用清算價(jià)格法5、產(chǎn)生評(píng)估結(jié)論流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估程序1、制定計(jì)劃，組織人員，確定表格103材料評(píng)估材料評(píng)估的步驟核實(shí)賬表與實(shí)物數(shù)量是否一致，并查實(shí)實(shí)物質(zhì)量。根據(jù)不同評(píng)估目的和待估資產(chǎn)的特點(diǎn)，選擇適當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法。運(yùn)用ABC分類法，對(duì)重點(diǎn)材料進(jìn)行重點(diǎn)評(píng)估。材料評(píng)估材料評(píng)估的步驟104材料評(píng)估的方法重置成本法單項(xiàng)評(píng)估法—根據(jù)每項(xiàng)物資的技術(shù)鑒定結(jié)果和該物資的現(xiàn)行市價(jià)，加上合理的運(yùn)費(fèi)、自然損耗、驗(yàn)收入庫費(fèi)用等，逐項(xiàng)計(jì)算評(píng)估值，然后加總。材料評(píng)估的方法重置成本法105材料評(píng)估的方法分類評(píng)估法—將庫存材料按其性質(zhì)劃分為若干類根據(jù)技術(shù)鑒定的結(jié)果，將不合格及變質(zhì)報(bào)廢等材料的價(jià)值從購入成本中剔除測算該類材料在庫存期間的價(jià)格變動(dòng)系數(shù)，按此系數(shù)調(diào)整原始成本確定評(píng)估值某類材料評(píng)估值=調(diào)整后該類原料的原始成本（1+調(diào)整系數(shù)）材料評(píng)估的方法分類評(píng)估法—106材料評(píng)估的方法現(xiàn)行市價(jià)法——按同類材料的現(xiàn)行市價(jià)，同時(shí)考慮被評(píng)估材料的變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)及變現(xiàn)成本來確定評(píng)估值的一種方法。必須考慮以下三個(gè)因素：市場價(jià)格的選擇--最有可能成交的價(jià)格被評(píng)估資產(chǎn)的變現(xiàn)成本--出售被評(píng)估資產(chǎn)時(shí)預(yù)計(jì)發(fā)生的各種費(fèi)用變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)--根據(jù)市場供求情況、庫存量的大小、資產(chǎn)本身的適用情況來決定。材料評(píng)估的方法現(xiàn)行市價(jià)法——按同類材料的現(xiàn)行市價(jià)，同時(shí)考慮被107在產(chǎn)品、自制半成品的評(píng)估重置成本法的應(yīng)用適用于對(duì)繼續(xù)生產(chǎn)、銷售并且有盈利的在產(chǎn)品等的評(píng)估。按價(jià)格變動(dòng)系數(shù)調(diào)整原成本按社會(huì)平均工藝定額和現(xiàn)行市價(jià)計(jì)算按在產(chǎn)品的完工程度計(jì)算在產(chǎn)品、自制半成品的評(píng)估重置成本法的應(yīng)用108現(xiàn)行市價(jià)法的應(yīng)用某在產(chǎn)品評(píng)估值=該在產(chǎn)品實(shí)有數(shù)量×可接受的不含稅的單位市場價(jià)格-預(yù)計(jì)銷售中發(fā)生的費(fèi)用某報(bào)廢在產(chǎn)品評(píng)估值=可回收廢料的重量×單位重量現(xiàn)行的回收價(jià)適用于因產(chǎn)品下馬，在產(chǎn)品和自制半成品只能按評(píng)估時(shí)狀態(tài)向市場出售的情況。在產(chǎn)品、自制半成品的評(píng)估現(xiàn)行市價(jià)法的應(yīng)用在產(chǎn)品、自制半成品的評(píng)估109重置成本法當(dāng)評(píng)估基準(zhǔn)日與產(chǎn)成品完工時(shí)間相距較遠(yuǎn)，制造費(fèi)用變化較大時(shí)：產(chǎn)成品評(píng)估值=產(chǎn)成品實(shí)有數(shù)量×（合理工藝定額現(xiàn)行材料單位市價(jià)+合理工時(shí)定額×單位小時(shí)合理工時(shí)工資費(fèi)用）產(chǎn)成品評(píng)估值=產(chǎn)品社會(huì)平均成本×相關(guān)價(jià)格變動(dòng)系數(shù)當(dāng)評(píng)估基準(zhǔn)日與產(chǎn)成品完工時(shí)間相距較近，成本變化不大時(shí)產(chǎn)成品評(píng)估值=產(chǎn)成品數(shù)量×單位產(chǎn)品帳面價(jià)值產(chǎn)成品的評(píng)估重置成本法產(chǎn)成品的評(píng)估110現(xiàn)行市價(jià)法按可接受的現(xiàn)行市價(jià)評(píng)估產(chǎn)成品價(jià)格。包括產(chǎn)品成本、稅金和利潤。需考慮產(chǎn)品的使用價(jià)值及產(chǎn)品的實(shí)際等級(jí)市場的供求關(guān)系和市場前景有損壞的產(chǎn)成品應(yīng)通過調(diào)整系數(shù)調(diào)整。產(chǎn)成品的評(píng)估現(xiàn)行市價(jià)法產(chǎn)成品的評(píng)估111債權(quán)類資產(chǎn)的評(píng)估應(yīng)收帳款及預(yù)付帳款的評(píng)估應(yīng)收票據(jù)的評(píng)估預(yù)付費(fèi)用待攤費(fèi)用和短期投資的評(píng)估貨幣資金的評(píng)估債權(quán)類資產(chǎn)的評(píng)估應(yīng)收帳款及預(yù)付帳款的評(píng)估112第七章無形資產(chǎn)評(píng)估一、無形資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)、目的與標(biāo)準(zhǔn)二、無形資產(chǎn)評(píng)估的基本方法三、技術(shù)型無形資產(chǎn)的評(píng)估四、非技術(shù)型資產(chǎn)的評(píng)估本章重點(diǎn)掌握無形資產(chǎn)的評(píng)估方法。第七章無形資產(chǎn)評(píng)估113無形資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)市場性模擬性公正性一、無形資產(chǎn)評(píng)估目的、

特點(diǎn)與標(biāo)準(zhǔn)一、無形資產(chǎn)評(píng)估目的、

特點(diǎn)與標(biāo)準(zhǔn)114無形資產(chǎn)評(píng)估目的和估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)以無形資產(chǎn)攤銷為目的的，適用于重置成本標(biāo)準(zhǔn)。以無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓為目的的評(píng)估，適用于收益現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)。一、無形資產(chǎn)評(píng)估目的、

特點(diǎn)與標(biāo)準(zhǔn)無形資產(chǎn)評(píng)估目的和估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)一、無形資產(chǎn)評(píng)估目的、

特點(diǎn)與標(biāo)115無形資產(chǎn)重置成本的評(píng)估方法無形資產(chǎn)收益現(xiàn)值的評(píng)估方法二、無形資產(chǎn)評(píng)估的基本方法無形資產(chǎn)重置成本的評(píng)估方法二、無形資產(chǎn)評(píng)估的基本方法116完全重置成本的評(píng)估自創(chuàng)無形資產(chǎn)完全重置成本的評(píng)估：成本核算法（財(cái)務(wù)核算法）公式：無形資產(chǎn)重置成本=（物質(zhì)資料實(shí)際消耗量×現(xiàn)行價(jià)格）+（實(shí)耗工時(shí)×現(xiàn)行費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)）市價(jià)調(diào)整法公式：無形資產(chǎn)重置成本=同類無形資產(chǎn)的市場售價(jià)×各項(xiàng)專有技術(shù)自制成本之和/相應(yīng)市場售價(jià)之和無形資產(chǎn)重置成本的評(píng)估方法完全重置成本的評(píng)估無形資產(chǎn)重置成本的評(píng)估方法117外購無形資產(chǎn)完全重置成本的評(píng)估市價(jià)類比法在無形資產(chǎn)交易市場上選擇類似的參照物，再根據(jù)功能和技術(shù)先進(jìn)性實(shí)用性對(duì)評(píng)估價(jià)格作適當(dāng)調(diào)整，進(jìn)行功能價(jià)格的回歸分析。物價(jià)指數(shù)調(diào)整法無形資產(chǎn)重置成本=無形資產(chǎn)帳面值×定基物價(jià)指數(shù)無形資產(chǎn)重置成本=無形資產(chǎn)帳面值×評(píng)估時(shí)物價(jià)指數(shù)/購置時(shí)物價(jià)指數(shù)無形資產(chǎn)重置成本的評(píng)估方法外購無形資產(chǎn)完全重置成本的評(píng)估無形資產(chǎn)重置成本的評(píng)估方法118無形資產(chǎn)重置凈值的評(píng)估方法無形資產(chǎn)重置凈值=無形資產(chǎn)完全重置成本×成新率直線折余法成新率=剩余使用年限/全部使用年限

=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）攤銷折余法成新率=（原應(yīng)攤銷總額-已計(jì)提攤銷額）/原應(yīng)攤銷總額

無形資產(chǎn)重置成本的評(píng)估方法無形資產(chǎn)重置凈值的評(píng)估方法無形資產(chǎn)重置成本的評(píng)估方法1191、最低收費(fèi)額的評(píng)估無形資產(chǎn)最低收費(fèi)額=重置成本凈值×轉(zhuǎn)讓成本分?jǐn)偮?無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的機(jī)會(huì)成本其中：轉(zhuǎn)讓成本分?jǐn)偮?購買方運(yùn)用無形資產(chǎn)的設(shè)計(jì)能力/運(yùn)用無形資產(chǎn)的總設(shè)計(jì)能力當(dāng)購買方獨(dú)家使用時(shí)其分?jǐn)偮蕿?無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的機(jī)會(huì)成本=無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)出的凈減收益+無形資產(chǎn)再開發(fā)凈增費(fèi)用運(yùn)用邊際分析方法測算無形資產(chǎn)收益現(xiàn)值評(píng)估方法1、最低收費(fèi)額的評(píng)估無形資產(chǎn)收益現(xiàn)值評(píng)估方法1202、定額收費(fèi)的評(píng)估加價(jià)法比價(jià)法成本加成法無形資產(chǎn)收益現(xiàn)值評(píng)估方法2、定額收費(fèi)的評(píng)估無形資產(chǎn)收益現(xiàn)值評(píng)估方法121加價(jià)法預(yù)測無形資產(chǎn)壽命期內(nèi)企業(yè)產(chǎn)品的產(chǎn)量和銷售量，估計(jì)產(chǎn)品壟斷銷售價(jià)格；預(yù)測銷售成本和稅金，按企業(yè)正常成本利潤率測算公允銷售價(jià)格計(jì)算壟斷毛利潤（壟斷加價(jià)毛值），=（壟斷銷售價(jià)格-公允銷售價(jià)格）×銷售量，并折現(xiàn)。計(jì)算無形資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格無形資產(chǎn)收益現(xiàn)值評(píng)估方法加價(jià)法無形資產(chǎn)收益現(xiàn)值評(píng)估方法122無形資產(chǎn)收益現(xiàn)值評(píng)估方法比價(jià)法市場上有應(yīng)用被評(píng)估無形資產(chǎn)所制造產(chǎn)品的替代產(chǎn)品，以替代產(chǎn)品的市場價(jià)格來確定該無形資產(chǎn)的價(jià)格。無形資產(chǎn)收益現(xiàn)值評(píng)估方法比價(jià)法123成本加成法無形資產(chǎn)評(píng)估值=無形資產(chǎn)重置成本凈值×成本分?jǐn)偮省粒?+成本利潤率）無形資產(chǎn)成本利潤率=企業(yè)超額利潤×無形資產(chǎn)實(shí)際開發(fā)成本由開發(fā)費(fèi)用列支的比例/無形資產(chǎn)全部開發(fā)成本無形資產(chǎn)收益現(xiàn)值評(píng)估方法成本加成法無形資產(chǎn)收益現(xiàn)值評(píng)估方法1243、比例收費(fèi)率的評(píng)估無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格=銷售收入（或利潤）×無形資產(chǎn)分成率=銷售收入現(xiàn)值×銷售收入分成率=銷售利潤現(xiàn)值×銷售利潤分成率關(guān)系：銷售利潤分成率=銷售收入分成率/銷售利潤率無形資產(chǎn)收益現(xiàn)值評(píng)估方法3、比例收費(fèi)率的評(píng)估無形資產(chǎn)收益現(xiàn)值評(píng)估方法125利潤分成率的評(píng)估方法邊際分析法利潤分成率=追加利潤現(xiàn)值/利潤總額現(xiàn)值約當(dāng)投資分析法利潤分成率=無形資產(chǎn)約當(dāng)投資額/（購買方約當(dāng)投資額+無形資產(chǎn)約當(dāng)投資額）無形資產(chǎn)約當(dāng)投資額=無形資產(chǎn)重置成本凈值×（1+轉(zhuǎn)讓方適用的成本利潤率）購買方約當(dāng)投資額=購買方投入的總資產(chǎn)的重置成本凈值×（1+轉(zhuǎn)讓方適用的成本利潤率）無形資產(chǎn)收益現(xiàn)值評(píng)估方法利潤分成率的評(píng)估方法無形資產(chǎn)收益現(xiàn)值評(píng)估方法126三、技術(shù)型無形資產(chǎn)的評(píng)估專利權(quán)的收益現(xiàn)值法收入增長型專利超額收益=[（使用專利技術(shù)的產(chǎn)品銷售量-未使用專利技術(shù)的產(chǎn)品銷售量）（產(chǎn)品單位價(jià)格-產(chǎn)品單位成本）]（1-所得稅率）費(fèi)用節(jié)約型專利超額收益==[（使用專利技術(shù)后產(chǎn)品單位成本-未使用專利技術(shù)產(chǎn)品的單位成本）產(chǎn)品銷售量]（1-所得稅率）三、技術(shù)型無形資產(chǎn)的評(píng)估專利權(quán)的收益現(xiàn)值法127專利權(quán)的成本法研制成本交易成本三、技術(shù)型無形資產(chǎn)的評(píng)估專利權(quán)的成本法三、技術(shù)型無形資產(chǎn)的評(píng)估128專有技術(shù)的評(píng)估方法成本法收益法成本—收益現(xiàn)值法三、技術(shù)型無形資產(chǎn)的評(píng)估專有技術(shù)的評(píng)估方法三、技術(shù)型無形資產(chǎn)的評(píng)估129商標(biāo)權(quán)的評(píng)估方法成本法收益法成本—收益現(xiàn)值法有效使用期超額利潤法四、非技術(shù)型無形資產(chǎn)的評(píng)估商標(biāo)權(quán)的評(píng)估方法四、非技術(shù)型無形資產(chǎn)的評(píng)估130四、非技術(shù)型無形資產(chǎn)的評(píng)估著作權(quán)的評(píng)估著作權(quán)概述著作權(quán)的評(píng)估成本法收益法成本—收益現(xiàn)值法四、非技術(shù)型無形資產(chǎn)的評(píng)估著作權(quán)的評(píng)估131四、非技術(shù)型無形資產(chǎn)的評(píng)估租賃權(quán)的評(píng)估設(shè)備租賃權(quán)的評(píng)估企業(yè)整體租賃權(quán)的評(píng)估合同權(quán)益的評(píng)估特許經(jīng)營權(quán)的評(píng)估四、非技術(shù)型無形資產(chǎn)的評(píng)估租賃權(quán)的評(píng)估132四、非技術(shù)型無形資產(chǎn)的評(píng)估商譽(yù)的評(píng)估割差法商譽(yù)的評(píng)估值=企業(yè)整體資產(chǎn)評(píng)估值-企業(yè)的各單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估值之和（含可確指的無形資產(chǎn)）超額收益法超額收益本金化價(jià)格法商譽(yù)價(jià)值評(píng)估值=（企業(yè)預(yù)期年收益額-行業(yè)平均收益率×被評(píng)估企業(yè)各單項(xiàng)可確指資產(chǎn)評(píng)估值之和）/適用的本金化率超額收益折現(xiàn)法四、非技術(shù)型無形資產(chǎn)的評(píng)估商譽(yù)的評(píng)估133第八章長期投資評(píng)估一、長期投資評(píng)估二、債券評(píng)估三、股權(quán)投資的評(píng)估第八章長期投資評(píng)估一、長期投資評(píng)估134實(shí)質(zhì)上是對(duì)資本的評(píng)估是對(duì)被投資者的償債能力和獲利能力的評(píng)估采用收益現(xiàn)值為其價(jià)值基礎(chǔ)一、長期投資評(píng)估的特點(diǎn)實(shí)質(zhì)上是對(duì)資本的評(píng)估一、長期投資評(píng)估的特點(diǎn)135二、債券評(píng)估的方法現(xiàn)行市價(jià)法若該債券可以在市場上流通，并且交易情況正常，不存在壟斷行為，市場上有該債券的公平市價(jià)，則采用該方法。收益現(xiàn)值法當(dāng)債券不能進(jìn)入市場流通，或雖能流通但市場投機(jī)嚴(yán)重，債券價(jià)格嚴(yán)重扭曲的情況下，采用該方法。二、債券評(píng)估的方法現(xiàn)行市價(jià)法136二、債券評(píng)估的方法收益現(xiàn)值法的計(jì)算每年（期）支付，到期還本債券的評(píng)估到期一次還本付息債券的評(píng)估二、債券評(píng)估的方法收益現(xiàn)值法的計(jì)算137三、股權(quán)投資的評(píng)估直接投資的評(píng)估企業(yè)以貨幣資產(chǎn)、有形資產(chǎn)或無形資產(chǎn)對(duì)被投資企業(yè)進(jìn)行股權(quán)式投資。分兩部分對(duì)收益部分的評(píng)估----收益現(xiàn)值法對(duì)本金部分的評(píng)估----現(xiàn)行市價(jià)、重置成本法三、股權(quán)投資的評(píng)估直接投資的評(píng)估138三、股權(quán)投資的評(píng)估間接投資—股票投資的評(píng)估：現(xiàn)行市價(jià)法評(píng)估上市股票股票評(píng)估值=股票評(píng)估基準(zhǔn)日價(jià)格×持有股數(shù)股票加權(quán)平均成交價(jià)=成交價(jià)格×對(duì)應(yīng)的成交股數(shù)/對(duì)應(yīng)的成交股數(shù)三、股權(quán)投資的評(píng)估間接投資—股票投資的評(píng)估：139三、股權(quán)投資的評(píng)估收益現(xiàn)值法評(píng)估優(yōu)先股優(yōu)先股風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估--判斷股票發(fā)行主體是否有足夠的稅后利潤用于優(yōu)先股的股息分配。確定優(yōu)先股的預(yù)期收益，評(píng)估其收益現(xiàn)值。累積優(yōu)先股的評(píng)估若持有者不打算轉(zhuǎn)讓，評(píng)估值為三、股權(quán)投資的評(píng)估收益現(xiàn)值法評(píng)估優(yōu)先股140累積優(yōu)先股的評(píng)估若持有者打算若干年后轉(zhuǎn)讓，評(píng)估值為參與優(yōu)先股的評(píng)估，評(píng)估值為額定股息、額外紅利、未來出售價(jià)累積優(yōu)先股的評(píng)估141可轉(zhuǎn)換優(yōu)先股的評(píng)估收益為股息和轉(zhuǎn)換價(jià)格可轉(zhuǎn)換優(yōu)先股的評(píng)估142收益現(xiàn)值法評(píng)估普通股固定紅利模型若股東有限期持有該股票，則有若股東無限期持有該股票則：P=A/r若每年派發(fā)的紅利不相等，可以根據(jù)下列公式計(jì)算等額股息收益現(xiàn)值法評(píng)估普通股143紅利增長模型若股票持有期是有限的，則若股票持有期是無限的，則紅利增長模型144第十章整體資產(chǎn)評(píng)估一、整體資產(chǎn)評(píng)估概述二、企業(yè)整體資產(chǎn)的評(píng)估三、企業(yè)整體資產(chǎn)評(píng)估的收益現(xiàn)值法第十章整體資產(chǎn)評(píng)估一、整體資產(chǎn)評(píng)估概述145一、整體資產(chǎn)評(píng)估概述整體資產(chǎn)評(píng)估：是對(duì)委托人所擁有的、由多個(gè)形式、多種資產(chǎn)單元組成的資產(chǎn)集合體，根據(jù)其特定的目標(biāo)或功能，分析各資產(chǎn)構(gòu)成單元之間的有機(jī)聯(lián)系，并從這種有機(jī)聯(lián)系著手，評(píng)定資產(chǎn)集合體整體價(jià)值或價(jià)格的評(píng)估。整體資產(chǎn)評(píng)估范圍：企業(yè)整體資產(chǎn)評(píng)估局部整體資產(chǎn)評(píng)估全部無形資產(chǎn)的整體評(píng)估全部有形資產(chǎn)的整體評(píng)估商譽(yù)的評(píng)估一、整體資產(chǎn)評(píng)估概述整體資產(chǎn)評(píng)估：146一、整體資產(chǎn)評(píng)估概述整體資產(chǎn)評(píng)估與單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估加總的區(qū)別從性質(zhì)看：整體---企業(yè)的收益現(xiàn)值或整體交易價(jià)格單項(xiàng)加總---企業(yè)的重置價(jià)格從評(píng)估目的看：整體---涉及企業(yè)產(chǎn)權(quán)交易時(shí)單項(xiàng)加總---為某項(xiàng)特定的資產(chǎn)交易服務(wù)時(shí)從評(píng)估結(jié)果看：--數(shù)量上有差異整體---單項(xiàng)加總---一、整體資產(chǎn)評(píng)估概述整體資產(chǎn)評(píng)估與單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估加總的區(qū)別147整體資產(chǎn)評(píng)估目的為產(chǎn)權(quán)交易提供一個(gè)公正客觀的價(jià)值依據(jù)。具體有：企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、買賣企業(yè)兼并有新投資者加入的企業(yè)股份制改造企業(yè)租賃承包企業(yè)產(chǎn)權(quán)主體發(fā)生變動(dòng)的其他產(chǎn)權(quán)重組二、企業(yè)整體資產(chǎn)的評(píng)估整體資產(chǎn)評(píng)估目的二、企業(yè)整體資產(chǎn)的評(píng)估148整體資產(chǎn)的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)由其特定目的所決定，采用以市場價(jià)值為基礎(chǔ)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。整體資產(chǎn)的評(píng)估方法收益現(xiàn)值法---主要方法年金本金化法分段估算法加和法市場比較法二、企業(yè)整體資產(chǎn)的評(píng)估整體資產(chǎn)的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)二、企業(yè)整體資產(chǎn)的評(píng)估149年金本金化法

---把企業(yè)未來可預(yù)測的若干年內(nèi)的各年收益進(jìn)行年金化處理，并以此年金化價(jià)格評(píng)估企業(yè)整體資產(chǎn)的價(jià)格。公式為三、整體資產(chǎn)評(píng)估收益現(xiàn)值法年金本金化法三、整體資產(chǎn)評(píng)估收益現(xiàn)值法150三、整體資產(chǎn)評(píng)估收益現(xiàn)值法年金本金化的適用范圍假定企業(yè)未來若干年內(nèi)的平均收益足以代表未來無窮遠(yuǎn)的收益水平，因而只適用于收益波動(dòng)不大的企業(yè)。三、整體資產(chǎn)評(píng)估收益現(xiàn)值法年金本金化的適用范圍151分段估算法將持續(xù)經(jīng)營的企業(yè)收益期劃分為兩段前段---現(xiàn)在至未來第若干年，企業(yè)的預(yù)期收益逐年折現(xiàn)累加后段---若干年后至未來無窮遠(yuǎn)，按一定收益規(guī)律變化，將收益進(jìn)行還原及折現(xiàn)處理，將前后兩段企業(yè)收益現(xiàn)值加總，即得到企業(yè)整體資產(chǎn)價(jià)格。三、整體資產(chǎn)評(píng)估收益現(xiàn)值法分段估算法三、整體資產(chǎn)評(píng)估收益現(xiàn)值法152三、整體資產(chǎn)評(píng)估收益現(xiàn)值法分段估算法的公式若以前段最后一年的收益為后段各年的年金收益，則若以前段的年金化收益為后段各年的收益，則三、整體資產(chǎn)評(píng)估收益現(xiàn)值法分段估算法的公式153三、整體資產(chǎn)評(píng)估收益現(xiàn)值法分段估算法的公式若假定從第N+1年起的后段，企業(yè)預(yù)期收益按一固定比率增長，則三、整體資產(chǎn)評(píng)估收益現(xiàn)值法分段估算法的公式154收益額與折現(xiàn)率的對(duì)應(yīng)問題

收益額 折現(xiàn)率

稅后利潤 凈資產(chǎn)收益率 息前稅后利潤 加權(quán)平均成本 現(xiàn)金凈流量 凈資產(chǎn)投資回收率息前現(xiàn)金凈流量 凈資產(chǎn)投資回收率收益額與折現(xiàn)率的對(duì)應(yīng)問題155北京理工大學(xué)現(xiàn)代遠(yuǎn)程教育

《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》

重點(diǎn)難點(diǎn)管理與經(jīng)濟(jì)學(xué)院王銳TEL：68941888E-mail:wrbit@北京理工大學(xué)現(xiàn)代遠(yuǎn)程教育《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》重點(diǎn)難點(diǎn)管理與經(jīng)156學(xué)習(xí)目的和要求通過本課程的學(xué)習(xí)，學(xué)生應(yīng)理解掌握資產(chǎn)評(píng)估的基本理論和操作程序；學(xué)會(huì)并掌握資產(chǎn)評(píng)估的各種基本方法及其運(yùn)用的原則條件；掌握資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的撰寫方法。通過學(xué)習(xí)和分析具體的資產(chǎn)評(píng)估案例，使學(xué)生能夠運(yùn)用相應(yīng)的評(píng)估方法對(duì)不同的資產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行評(píng)估，提高學(xué)生分析問題和解決問題的能力。

學(xué)習(xí)目的和要求157學(xué)習(xí)目的和要求本課程是一門實(shí)務(wù)性較強(qiáng)的課程,重點(diǎn)是掌握資產(chǎn)評(píng)估的各種基本方法，學(xué)會(huì)運(yùn)用資產(chǎn)評(píng)估的方法對(duì)各種資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)進(jìn)行科學(xué)合理的評(píng)估。學(xué)習(xí)目的和要求158主要教學(xué)內(nèi)容資產(chǎn)評(píng)估目的、標(biāo)準(zhǔn)、假設(shè)資產(chǎn)評(píng)估特點(diǎn)、原則資產(chǎn)評(píng)估基本方法機(jī)器設(shè)備評(píng)估實(shí)務(wù)房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)無形資產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)整體資產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)資產(chǎn)評(píng)估操作程序及資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告主要教學(xué)內(nèi)容資產(chǎn)評(píng)估目的、標(biāo)準(zhǔn)、假設(shè)159第一部分資產(chǎn)評(píng)估理論

一、資產(chǎn)評(píng)估定義與功能二、資產(chǎn)評(píng)估的六大要素三、資產(chǎn)評(píng)估的目的與主客體四、資產(chǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)

第一部分資產(chǎn)評(píng)估理論 一、資產(chǎn)評(píng)估定義與功能160第一部分資產(chǎn)評(píng)估理論

五、資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)與價(jià)格計(jì)量六、資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)與原則七、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告八、資產(chǎn)評(píng)估操作程序第一部分資產(chǎn)評(píng)估理論 五、資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)與價(jià)格計(jì)量161一、資產(chǎn)評(píng)估定義與功能

即由評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)特定目的，遵循客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律和公正的準(zhǔn)則，按照法定的標(biāo)準(zhǔn)和程序，運(yùn)用科學(xué)的方法，對(duì)資產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)價(jià)格進(jìn)行評(píng)定和估算的過程。其核心是對(duì)資產(chǎn)在某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格進(jìn)行估算。一、資產(chǎn)評(píng)估定義與功能即由評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)特162一、資產(chǎn)評(píng)估定義與功能為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供價(jià)值尺度；界定與維護(hù)各產(chǎn)權(quán)主體的合法權(quán)益；優(yōu)化資源配置；促進(jìn)企業(yè)帳實(shí)相符，足額補(bǔ)償和資產(chǎn)完整；在促進(jìn)對(duì)外開放的同時(shí)，維護(hù)國家權(quán)益。一、資產(chǎn)評(píng)估定義與功能為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供價(jià)值尺度；163二、資產(chǎn)評(píng)估的六大要素l

主體l

客體l

特定目的l

程序l

標(biāo)準(zhǔn)l

方法二、資產(chǎn)評(píng)估的六大要素l

主體164三、資產(chǎn)評(píng)估的目的

資產(chǎn)評(píng)估的目的即是說明為什么要進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，評(píng)估結(jié)果是為何種資產(chǎn)業(yè)務(wù)服務(wù)。資產(chǎn)評(píng)估的職能是為特定資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供公平的價(jià)格尺度，因而特定資產(chǎn)目的構(gòu)成資產(chǎn)評(píng)估的特定業(yè)務(wù)。

三、資產(chǎn)評(píng)估的目的165三、資產(chǎn)評(píng)估的目的1、以資產(chǎn)交易為目的的評(píng)估2、融通資金3、資產(chǎn)保全4、資產(chǎn)清算

5、咨詢服務(wù)

6、稅收7、國家征用土地和房產(chǎn)

三、資產(chǎn)評(píng)估的目的1、以資產(chǎn)交易為目的的評(píng)估166三、資產(chǎn)評(píng)估的主體指從事資產(chǎn)評(píng)估的機(jī)構(gòu)與專業(yè)評(píng)估人員。

1、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)——評(píng)估機(jī)構(gòu)必須具有省級(jí)以上國有資產(chǎn)管理部門頒發(fā)的國有資產(chǎn)評(píng)估資格證書。

2、資產(chǎn)評(píng)估人員——必須具備的條件

廣博的學(xué)識(shí)和豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)

良好的職業(yè)道德

經(jīng)過嚴(yán)格的考試和考核，取得資產(chǎn)評(píng)估管理機(jī)構(gòu)確認(rèn)的評(píng)估資格；

三、資產(chǎn)評(píng)估的主體指從事資產(chǎn)評(píng)估的機(jī)構(gòu)與專業(yè)評(píng)估人員167三、資產(chǎn)評(píng)估的客體

即評(píng)估的對(duì)象---資產(chǎn)

（一）資產(chǎn)的定義

（二）資產(chǎn)的分類

（三）確認(rèn)資產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)

三、資產(chǎn)評(píng)估的客體168四、資產(chǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)重置成本標(biāo)準(zhǔn)——是指現(xiàn)時(shí)條件下，按功能重置資產(chǎn)并使資產(chǎn)處于在用狀態(tài)所耗費(fèi)的成本?，F(xiàn)行市價(jià)標(biāo)準(zhǔn)——是指資產(chǎn)在公開市場上的售賣價(jià)格。收益現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)——是根據(jù)資產(chǎn)未來預(yù)期獲利能力的大小，以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率或本金化率將未來收益折成現(xiàn)值收益。

清算價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)——是指在非正常市場上限制拍賣的價(jià)格。四、資產(chǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)重置成本標(biāo)準(zhǔn)——是指現(xiàn)時(shí)條件下，按功能重置資169資產(chǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)的選擇根據(jù)上述要求選擇評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，大致有下列幾種類型以資產(chǎn)保全、補(bǔ)償為目的的——重置成本標(biāo)準(zhǔn)以資產(chǎn)納稅為目的的——重置成本、現(xiàn)行市價(jià)等標(biāo)準(zhǔn)以所有權(quán)變更為對(duì)象的——收益現(xiàn)值、或重置成本、現(xiàn)行市價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

企業(yè)清算和破產(chǎn)清理中的——清算價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。資產(chǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)的選擇根據(jù)上述要求選擇評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，大致有下列幾種類170五資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)與價(jià)格計(jì)量（一）資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)1、繼續(xù)使用假設(shè)2、公開市場假設(shè)3、清算假設(shè)五資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)與價(jià)格計(jì)量（一）資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)171五資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)與價(jià)格計(jì)量（二）價(jià)格計(jì)量1、重置成本及其價(jià)格計(jì)量2、收益現(xiàn)值及其價(jià)格計(jì)量3、現(xiàn)行市價(jià)及其價(jià)格計(jì)量4、清算價(jià)格及其價(jià)格計(jì)量

五資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)與價(jià)格計(jì)量（二）價(jià)格計(jì)量172六、資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)與原則特點(diǎn)：現(xiàn)實(shí)性

市場性

預(yù)測性

公正性

咨詢性

六、資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)與原則特點(diǎn)：173六、資產(chǎn)評(píng)估特點(diǎn)與原則工作原則獨(dú)立性原則客觀性原則科學(xué)性原則專業(yè)性原則經(jīng)濟(jì)原則貢獻(xiàn)原則替代原則預(yù)期收益原則最佳效用原則六、資產(chǎn)評(píng)估特點(diǎn)與原則174七、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書是評(píng)估機(jī)構(gòu)在完成評(píng)估工作后向委托方和有關(guān)方面提交的說明評(píng)估目的、程序、標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)、方法、結(jié)果及適用條件等基本情況的報(bào)告書。七、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書是評(píng)估機(jī)構(gòu)在完成評(píng)估工作后向委175資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書的特點(diǎn)特點(diǎn)是給委托單位的書面答復(fù)具有法律效力和公正作用是有根據(jù)的責(zé)任報(bào)告，具有權(quán)威性須報(bào)送國有資產(chǎn)管理部門審核驗(yàn)證確認(rèn)嚴(yán)格遵守國家有關(guān)保密的規(guī)定按規(guī)定的格式撰寫必須根據(jù)客觀公正實(shí)事求是的原則撰寫，如實(shí)反映資產(chǎn)評(píng)估工作的情況。資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書的特點(diǎn)特點(diǎn)176資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書編寫要求客觀性--原則：客觀公正獨(dú)立完整性--報(bào)告內(nèi)容應(yīng)完整準(zhǔn)確及時(shí)性--按約定時(shí)間及時(shí)完成資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書編寫要求177資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的正文部分內(nèi)容1、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)2、委托方及資產(chǎn)占有方3、評(píng)估目的4、評(píng)估范圍和對(duì)象5、評(píng)估過程6、評(píng)估原則7、評(píng)估依據(jù)8、評(píng)估方法9、評(píng)估基準(zhǔn)日10、評(píng)估結(jié)果11、評(píng)估結(jié)果有效期12、評(píng)估基準(zhǔn)日后的調(diào)整事項(xiàng)13、評(píng)估結(jié)果有效的其他條件14、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的使用范圍15、其他需要說明的有關(guān)問題16、簽名蓋章17、評(píng)估報(bào)告提出日期資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的正文部分內(nèi)容1、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)11、評(píng)估結(jié)果有效178資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的附件部分內(nèi)容評(píng)估詳細(xì)說明資產(chǎn)負(fù)債表和損益表資產(chǎn)評(píng)估一覽表資產(chǎn)、負(fù)債及所有者權(quán)益一覽表各類資產(chǎn)負(fù)債評(píng)估結(jié)果匯總表各類資產(chǎn)負(fù)債清查評(píng)估明細(xì)表對(duì)整體企業(yè)進(jìn)行分析驗(yàn)證評(píng)估的情況重要資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明文件評(píng)估機(jī)構(gòu)資格證書復(fù)印件其他文件資料資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的附件部分內(nèi)容評(píng)估詳細(xì)說明179評(píng)估說明的內(nèi)容評(píng)估說明使用范圍的聲明進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)事項(xiàng)的說明資產(chǎn)清查核實(shí)情況的說明評(píng)估依據(jù)的說明各項(xiàng)資產(chǎn)負(fù)債的評(píng)估技術(shù)說明整體資產(chǎn)評(píng)估方法驗(yàn)證說明評(píng)估結(jié)論及其分析評(píng)估說明的內(nèi)容評(píng)估說明使用范圍的聲明180資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的利用客戶對(duì)評(píng)估報(bào)告的利用評(píng)估管理機(jī)構(gòu)對(duì)評(píng)估報(bào)告的利用評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)評(píng)估報(bào)告的利用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的利用181八、資產(chǎn)評(píng)估程序資產(chǎn)評(píng)估操作程序業(yè)務(wù)受理雙方準(zhǔn)備工作評(píng)定估算核準(zhǔn)備案整理歸檔八、資產(chǎn)評(píng)估程序資產(chǎn)評(píng)估操作程序182資產(chǎn)評(píng)估的業(yè)務(wù)受理項(xiàng)目接洽風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)簽定資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書資產(chǎn)評(píng)估的業(yè)務(wù)受理項(xiàng)目接洽183資產(chǎn)評(píng)估委托方的準(zhǔn)備工作成立評(píng)估工作小組準(zhǔn)備相關(guān)資料資產(chǎn)清查雙方的準(zhǔn)備工作資產(chǎn)評(píng)估委托方的準(zhǔn)備工作雙方的準(zhǔn)備工作184雙方的準(zhǔn)備工作資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)備工作成立評(píng)估項(xiàng)目小組實(shí)地觀察制訂評(píng)估操作方案制訂評(píng)估日程計(jì)劃召集多方會(huì)議雙方的準(zhǔn)備工作資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)備工作185評(píng)定估算的步驟劃分資產(chǎn)類別，選擇不同的評(píng)估方法作出準(zhǔn)確評(píng)定估算資產(chǎn)價(jià)格評(píng)定估算的步驟186核準(zhǔn)備案核準(zhǔn)制的范圍核準(zhǔn)工作程序備案制的范圍備案程序核準(zhǔn)備案核準(zhǔn)制的范圍187整理歸檔工作底稿檔案管理整理歸檔工作底稿188第二部分資產(chǎn)評(píng)估基本方法一、重置成本法二、收益現(xiàn)值法三、市場比較法四、清算價(jià)格法第二部分資產(chǎn)評(píng)估基本方法一、重置成本法189一、重置成本法（一）重置成本定義、公式（二）重置成本的計(jì)量方法重置核算法物價(jià)指數(shù)法功能系數(shù)法統(tǒng)計(jì)分析法（三）有形損耗的計(jì)量方法觀察法使用年限法一、重置成本法（一）重置成本定義、公式190一、重置成本法（四）功能性損耗的估算（五）經(jīng)濟(jì)性損耗的估算（六）重置成本法的適用范圍（七）影響重置價(jià)格的主要因素（八）重置成本法的評(píng)估程序一、重置成本法（四）功能性損耗的估算191（一）重置成本法定義1、重置成本法定義 指在資產(chǎn)繼續(xù)使用的前提下，按評(píng)估資產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)完全重置成本減去應(yīng)扣損耗或貶值來確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)格的一種方法。完全重置成本-指購買一項(xiàng)全新的與被評(píng)估的資產(chǎn)完全相同的資產(chǎn)所支付的最低金額。（一）重置成本法定義1、重置成本法定義192（一）重置成本法定義2、公式：被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值=重置成本-累計(jì)應(yīng)計(jì)損耗額=重置成本-有形損耗-功能性損耗-經(jīng)濟(jì)性損耗（一）重置成本法定義2、公式：193（二）重置成本的計(jì)量方法1、重置核算法-加和法以現(xiàn)行市價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算被評(píng)估資產(chǎn)的重置全價(jià)的一種方法。公式重置成本=直接成本+間接成本（二）重置成本的計(jì)量方法1、重置核算法-加和法194（二）重置成本的計(jì)量方法2、物價(jià)指數(shù)法——價(jià)格趨勢法通過資產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)指數(shù)或價(jià)格變化趨勢等指標(biāo)，利用統(tǒng)計(jì)預(yù)測技術(shù)，對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)的帳面價(jià)值進(jìn)行調(diào)整，使之變?yōu)楣浪阗Y產(chǎn)的重置全價(jià)。被評(píng)估資產(chǎn)重置全價(jià)=被評(píng)估資產(chǎn)帳面原值×評(píng)估基準(zhǔn)日價(jià)格指數(shù)/原購置時(shí)日價(jià)格指數(shù)（二）重置成本的計(jì)量方法2、物價(jià)指數(shù)法——價(jià)格趨勢法195（二）重置成本的計(jì)量方法3、功能系數(shù)法通過選擇同類功能的資產(chǎn)作參照物，根據(jù)資產(chǎn)功能與成本的內(nèi)在關(guān)系，類推被評(píng)估資產(chǎn)重置成本的一種方法。功能與成本的關(guān)系線性關(guān)系P=AF+B——用最小二乘法求解A、B，然后代入公式求出P。指數(shù)關(guān)系（二）重置成本的計(jì)量方法3、功能系數(shù)法196（二）重置成本的計(jì)量方法指數(shù)關(guān)系（二）重置成本的計(jì)量方法指數(shù)關(guān)系197（二）重置成本的計(jì)量方法

4、統(tǒng)計(jì)分析法——根據(jù)統(tǒng)計(jì)原理，抽樣選擇有代表性的資產(chǎn)，估算其重置成本，依據(jù)資產(chǎn)的原始成本，來推算全部資產(chǎn)的重置成本，適用于企業(yè)整體資產(chǎn)評(píng)估。公式：（二）重置成本的計(jì)量方法

4、統(tǒng)計(jì)分析法——根據(jù)統(tǒng)計(jì)原理，抽1981、觀察法——成新率法被評(píng)估資產(chǎn)的有形損耗=重置成本（1-成新率）成新率指一項(xiàng)資產(chǎn)的新舊程度的百分比。其確定有兩種方式：直接觀察法結(jié)構(gòu)加權(quán)平均法（三）有形損耗的計(jì)量方法1、觀察法——成新率法（三）有形損耗的計(jì)量方法199（三）有形損耗的計(jì)量方法2、使用年限法被評(píng)估資產(chǎn)有形損耗=（重置成本-殘值）×實(shí)際已使用年限/總使用年限總使用年限=實(shí)際已使用年限+尚可使用年限實(shí)際已使用年限=名義已使用年限×資產(chǎn)利用率資產(chǎn)利用率=截止評(píng)估日資產(chǎn)累計(jì)實(shí)際利用時(shí)間/截止評(píng)估日資產(chǎn)累計(jì)名義利用時(shí)間×100%成新率=尚可使用年限/總使用年限×100%（三）有形損耗的計(jì)量方法2、使用年限法200（四）功能性損耗的估算被評(píng)估資產(chǎn)的功能性損耗=被評(píng)估資產(chǎn)生產(chǎn)成本的年稅后超支額×剩余使用年限的年金現(xiàn)值系數(shù)被評(píng)估資產(chǎn)生產(chǎn)成本的年稅后超支額=（1-所得稅）×被評(píng)估資產(chǎn)生產(chǎn)成本的年超支額被評(píng)估資產(chǎn)生產(chǎn)成本的年超支額=（舊技術(shù)的單位生產(chǎn)成本-新技術(shù)的單位生產(chǎn)成本）×年生產(chǎn)量（四）功能性損耗的估算被評(píng)估資產(chǎn)的功能性損耗201（五）經(jīng)濟(jì)性損耗的估算外部因素對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響有兩種造成營運(yùn)費(fèi)用上升導(dǎo)致資產(chǎn)閑置兩種方法（1）利用年收益損失金額本金化計(jì)算經(jīng)濟(jì)性損耗=年收益損失額×（1-所得稅）/資產(chǎn)收益率（2）通過估算生產(chǎn)能力變化來評(píng)價(jià)再計(jì)算經(jīng)濟(jì)性損耗經(jīng)濟(jì)性損耗=（重置成本-有形損耗-功能性損耗）×經(jīng)濟(jì)性貶值率（五）經(jīng)濟(jì)性損耗的估算外部因素對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響有兩種202（六）重置成本法的適用范圍被評(píng)估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)與歷史成本相比有較大的提高；被評(píng)估資產(chǎn)，尤其是生產(chǎn)設(shè)備的固定資產(chǎn)出現(xiàn)較大的無形損耗；被評(píng)估資產(chǎn)的使用效益有較大提高。被評(píng)估資產(chǎn)的折舊額與資產(chǎn)的自然有形損耗不相吻合；被評(píng)估資產(chǎn)的帳面歷史成本欠實(shí)，甚至找不到歷史成本資料的根據(jù)。（六）重置成本法的適用范圍被評(píng)估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)與歷史成本相比203二、收益現(xiàn)值法（一）收益現(xiàn)值法定義、影響因素（二）收益現(xiàn)值法的計(jì)算方法有限期內(nèi)各年收益折現(xiàn)法無限期收益折現(xiàn)法（三）收益現(xiàn)值法評(píng)估資產(chǎn)的優(yōu)缺點(diǎn)（四）收益現(xiàn)值法評(píng)估資產(chǎn)的程序（五）收益現(xiàn)值法的應(yīng)用二、收益現(xiàn)值法（一）收益現(xiàn)值法定義、影響因素204（一）收益現(xiàn)值法定義收益現(xiàn)值法定義通過估算被評(píng)估資產(chǎn)未來的預(yù)期收益能力，并以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率或本金化率將未來收益折成現(xiàn)值，借以確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)格的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。公式適用條件：資產(chǎn)投入使用（一）收益現(xiàn)值法定義收益現(xiàn)值法定義205（一）收益現(xiàn)值法影響因素影響因素1、預(yù)期收益2、折現(xiàn)率（貼現(xiàn)率）3、資本化率（一）收益現(xiàn)值法影響因素影響因素206（一）收益現(xiàn)值法影響因素折現(xiàn)率與資本化率聯(lián)系：都是反映投入資本回收狀況的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，即都是將未來收益或資金換算成現(xiàn)值的比率。二者的確定都有相同的依據(jù)，如參考銀行利率，通貨膨脹率，風(fēng)險(xiǎn)利率。區(qū)別：有限的年限，把未來收入折成現(xiàn)值折現(xiàn)率資本化是永續(xù)收入的折現(xiàn)（一）收益現(xiàn)值法影響因素折現(xiàn)率與資本化率207（二）收益現(xiàn)值法的計(jì)算方法1、有限期內(nèi)各年收益折現(xiàn)法（二）收益現(xiàn)值法的計(jì)算方法1、有限期內(nèi)各年收益折現(xiàn)法208（二）收益現(xiàn)值法的計(jì)算方法2、無限期收益折現(xiàn)法1）收益穩(wěn)定情況整個(gè)永續(xù)時(shí)期收益穩(wěn)定P=A/I=預(yù)期收益額/資本化率整個(gè)永續(xù)時(shí)期內(nèi)，前期收益不穩(wěn)定，后期收益穩(wěn)定（二）收益現(xiàn)值法的計(jì)算方法2、無限期收益折現(xiàn)法209（二）收益現(xiàn)值法的計(jì)算方法2）、收益不穩(wěn)定的情況收益按固定比例增長的情況。

（二）收益現(xiàn)值法的計(jì)算方法2）、收益不穩(wěn)定的情況210（二）收益現(xiàn)值法的計(jì)算方法 收益不穩(wěn)定的情況 前期收益不可能按固定比例增長，而存在波動(dòng)情況，只在后期才有可能以固定比例增長的情況。

（二）收益現(xiàn)值法的計(jì)算方法 收益不穩(wěn)定的情況211三、現(xiàn)行市價(jià)法現(xiàn)行市價(jià)法-市場比較法以現(xiàn)實(shí)市場上同類資產(chǎn)的市場價(jià)格作為價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，據(jù)以確定資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。三、現(xiàn)行市價(jià)法現(xiàn)行市價(jià)法-市場比較法212三、現(xiàn)行市價(jià)法現(xiàn)行市價(jià)法的前提條件被評(píng)估資產(chǎn)應(yīng)具備一個(gè)充分活躍的交易市場。充分的市場競爭公平市場買賣雙方?jīng)]有壟斷和控制。市場所反映的資產(chǎn)價(jià)格信息應(yīng)當(dāng)具有正常性、真實(shí)性、準(zhǔn)確性，是以評(píng)估基準(zhǔn)日可能獲得的最合理的市場價(jià)格來衡量的。被評(píng)估資產(chǎn)的市場參照物及其相比較的指標(biāo)、參數(shù)等資料應(yīng)當(dāng)是可以收集的。對(duì)評(píng)估人員的知識(shí)經(jīng)驗(yàn)要求較高。三、現(xiàn)行市價(jià)法現(xiàn)行市價(jià)法的前提條件213三、現(xiàn)行市價(jià)法基本方法直接法：在市場上能找到與被評(píng)估資產(chǎn)完全相同的資產(chǎn)的市場價(jià)格，作為被評(píng)估資產(chǎn)的現(xiàn)行價(jià)格。比較法：在市場上找到與被評(píng)估資產(chǎn)相類似的資產(chǎn)價(jià)格作為參照物，根據(jù)兩者間的差異因素，參照資產(chǎn)的交易價(jià)格進(jìn)行必要的調(diào)整，從而確定被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)格。三、現(xiàn)行市價(jià)法基本方法214三、現(xiàn)行市價(jià)法比較法被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值=同類資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)*調(diào)整系數(shù)=同類資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)+/-時(shí)間調(diào)整額+/-功能調(diào)整額+/-地區(qū)及其他調(diào)整額調(diào)整因素時(shí)間因素地域因素功能因素交易情況因素三、現(xiàn)行市價(jià)法比較法215現(xiàn)行市價(jià)法的適用范圍單項(xiàng)生產(chǎn)要素參股、投資、擔(dān)保業(yè)務(wù)企業(yè)承包、轉(zhuǎn)讓、聯(lián)營、兼并、保險(xiǎn)業(yè)務(wù)外資企業(yè)?，F(xiàn)行市價(jià)法的適用范圍單項(xiàng)生產(chǎn)要素參股、投資、擔(dān)保業(yè)務(wù)216四、清算價(jià)格法清算價(jià)格企業(yè)停業(yè)，以變賣資產(chǎn)的方式來清償債務(wù)和分配剩余權(quán)益狀況下的資產(chǎn)價(jià)格。清算價(jià)格法以清算價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估的方法。它是市場比較法的一種特殊形式四、清算價(jià)格法清算價(jià)格217四、清算價(jià)格法適用的前提條件應(yīng)具備具有法律效力的破產(chǎn)處理文件或抵押合同及其它有效文件資產(chǎn)以整體或拆零方式在市場上可以快速變現(xiàn)所賣收入足以補(bǔ)償因出售資產(chǎn)的附加支出金額適用范圍企業(yè)破產(chǎn)抵押清理四、清算價(jià)格法適用的前提條件218第三部分資產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)第三部分資產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)219第四章機(jī)器設(shè)備評(píng)估這是本課程的重點(diǎn)篇章之一。本章重點(diǎn)是運(yùn)用重置成本法對(duì)機(jī)器設(shè)備價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，成新率的計(jì)算，功能性損耗和經(jīng)濟(jì)性損耗的計(jì)算。難點(diǎn)在于現(xiàn)行市價(jià)法中參照物和調(diào)整系數(shù)的確定。第四章機(jī)器設(shè)備評(píng)估這是本課程的重點(diǎn)篇章之一。本章重220一、機(jī)器設(shè)備評(píng)估概述機(jī)器設(shè)備的評(píng)估特點(diǎn)評(píng)估以單臺(tái)單件為對(duì)象，以保證評(píng)估的真實(shí)性和準(zhǔn)確性以技術(shù)檢測為基礎(chǔ)對(duì)機(jī)器設(shè)備的價(jià)值構(gòu)成要素及其變化規(guī)律要了解掌握一、機(jī)器設(shè)備評(píng)估概述機(jī)