講義參考綜合體

潘工AllenPan首席講師Position一級方案室?guī)熉殑?wù)SocialPosition從業(yè)年限Experience9年Technical潘工AllenPan首席講師Position一級方案室?guī)熉殑?wù)SocialPosition從業(yè)年限Experience9年TechnicalExpertise商業(yè)、辦公、城市綜合體、酒店、學(xué)校等公共目錄CONTENTS基礎(chǔ)概念概述單體設(shè)計(jì)商業(yè)辦公酒店各功能組織設(shè)計(jì)概述實(shí)例篇技術(shù)設(shè)計(jì)目錄CONTENTS基礎(chǔ)概念概述單體設(shè)計(jì)商業(yè)辦公酒店各功能組織設(shè)計(jì)概述實(shí)例篇技術(shù)設(shè)計(jì)4321基礎(chǔ)概念篇1基礎(chǔ)概念篇1我們應(yīng)該這樣來理解：綜合體是一種市場現(xiàn)象而不僅僅是現(xiàn)象定義基礎(chǔ)概念篇我們應(yīng)該這樣來理解：綜合體是一種市場現(xiàn)象而不僅僅是現(xiàn)象定義基礎(chǔ)概念篇H(hotel)O(office)P(park)S(shopping)H(hotel)O(office)P(park)S(shopping)C(club)A(apartment)將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，形成混合功能（MixedUse)定義基礎(chǔ)概念篇城市綜合體的成因城市高度集約二戰(zhàn)前的巨型城市二戰(zhàn)至上世紀(jì)70年代的城70年代后重新回歸集約城市，孕育出現(xiàn)代綜合體GDP增長、當(dāng)城市人均GDP達(dá)到4000的時候，城市10000美元的時候，是城市綜合體快速發(fā)展并成熟階段。我國90年代不到1000,2010年3500......多元的生活城市名片訴求定義基礎(chǔ)概念篇城市綜合體的成因城市高度集約二戰(zhàn)前的巨型城市二戰(zhàn)至上世紀(jì)70年代的城70年代后重新回歸集約城市，孕育出現(xiàn)代綜合體GDP增長、當(dāng)城市人均GDP達(dá)到4000的時候，城市10000美元的時候，是城市綜合體快速發(fā)展并成熟階段。我國90年代不到1000,2010年3500......多元的生活城市名片訴求定義基礎(chǔ)概念篇城市綜合體的特點(diǎn)多功能復(fù)合通道樹型交通體系引入城市開放空間高科技集成設(shè)施定義基礎(chǔ)概念篇城市綜合體的特點(diǎn)多功能復(fù)合通道樹型交通體系引入城市開放空間高科技集成設(shè)施定義基礎(chǔ)概念篇城市綜合體的發(fā)展階段：綜合體工業(yè)前：：希臘廣場浴場（浴場、館、房、會議室）第一次發(fā)展：中世紀(jì)的奧斯曼住宅（住宅、商鋪、餐飲、劇院）第二次發(fā)展：文藝復(fù)興后的內(nèi)街購物廊（商鋪、展廊、餐飲）定義基礎(chǔ)概念篇城市綜合體的發(fā)展階段：綜合體工業(yè)前：：希臘廣場浴場（浴場、館、房、會議室）第一次發(fā)展：中世紀(jì)的奧斯曼住宅（住宅、商鋪、餐飲、劇院）第二次發(fā)展：文藝復(fù)興后的內(nèi)街購物廊（商鋪、展廊、餐飲）定義基礎(chǔ)概念篇城市綜合體的發(fā)展階段：城市綜合體工業(yè)后：20世紀(jì)20年代：洛克菲勒中心（城市空間引入）70-90年代：巴黎拉德芳斯，東京索尼中心，華潤中心(成熟期）21世紀(jì)：東京六本木，華南MALL（體驗(yàn)式、一站式）定義基礎(chǔ)概念篇城市綜合體的發(fā)展階段：城市綜合體工業(yè)后：20世紀(jì)20年代：洛克菲勒中心（城市空間引入）70-90年代：巴黎拉德芳斯，東京索尼中心，華潤中心(成熟期）21世紀(jì)：東京六本木，華南MALL（體驗(yàn)式、一站式）定義基礎(chǔ)概念篇“戰(zhàn)國年代”雛形早期開發(fā)大規(guī)模孕育快速擴(kuò)張定義基礎(chǔ)概念篇“戰(zhàn)國年代”雛形早期開發(fā)大規(guī)模孕育快速擴(kuò)張定義基礎(chǔ)概念篇目前發(fā)展的主流形態(tài)主要有三種——第一種第二種進(jìn)一步分化的以休閑為業(yè)態(tài)的休閑綜合體、旅游設(shè)施綜合體，還有以寫字嘗試。第三種各地都有一些目前發(fā)展的主流形態(tài)主要有三種——第一種第二種進(jìn)一步分化的以休閑為業(yè)態(tài)的休閑綜合體、旅游設(shè)施綜合體，還有以寫字嘗試。第三種各地都有一些及以中小型規(guī)模為主的社區(qū)型綜合體。定義基礎(chǔ)概念篇類型與規(guī)?；A(chǔ)概念篇類型與規(guī)模在城市商務(wù)CBD集中的地方，一般以寫字樓、酒店、服類型與規(guī)?；A(chǔ)概念篇類型與規(guī)模在城市商務(wù)CBD集中的地方，一般以寫字樓、酒店、服務(wù)式公寓的開發(fā)為主，零售只作為配套服務(wù)功能，主要客群高端的商務(wù)、企業(yè)職員等。在傳統(tǒng)的購物街區(qū)，零售所占的比重往往就超過商務(wù)類需求，利用商業(yè)綜合體的整體聚客優(yōu)勢，提升商業(yè)的品質(zhì)，其廣。在城市發(fā)展的新興區(qū)域，除一定的商務(wù)類需求外，生活類、社區(qū)型的商業(yè)元素往往較受歡迎，以項(xiàng)目周邊3-5公里內(nèi)按所處地段劃分綜合體儲備量基礎(chǔ)概念篇類型與規(guī)模按所處地段劃分綜合體儲備量基礎(chǔ)概念篇類型與規(guī)模我國城市綜合體規(guī)模超大型：80以上30公里以上，服務(wù)人口30萬華南MALL大型：30-8020-30公里，服務(wù)人口15-25萬正佳廣場中型：10-3010-20公里，服務(wù)人口10-15萬中華廣場小型：10以下我國城市綜合體規(guī)模超大型：80以上30公里以上，服務(wù)人口30萬華南MALL大型：30-8020-30公里，服務(wù)人口15-25萬正佳廣場中型：10-3010-20公里，服務(wù)人口10-15萬中華廣場小型：10以下公里以下，服務(wù)人口5-10萬祈福新邨商業(yè)基礎(chǔ)概念篇類型與規(guī)模最合適的規(guī)模根據(jù)商業(yè)“二八原則”，能20分鐘內(nèi)到達(dá)的人流占了總消費(fèi)的80%，即大30小時的次級商圈期望值不應(yīng)過大，規(guī)避風(fēng)險以內(nèi)較適合，1如：天河城華潤萬象城中華廣場33一期2229基礎(chǔ)概念篇類型與規(guī)模最合適的規(guī)模根據(jù)商業(yè)“二八原則”，能20分鐘內(nèi)到達(dá)的人流占了總消費(fèi)的80%，即大30小時的次級商圈期望值不應(yīng)過大，規(guī)避風(fēng)險以內(nèi)較適合，1如：天河城華潤萬象城中華廣場33一期2229基礎(chǔ)概念篇類型與規(guī)模開發(fā)周期：3～5開發(fā)往往涉及到舊城改造等諸多不利因素，開發(fā)周期往往要5年甚至更長，往往采取片區(qū)逐步分期開發(fā)模式，例如上海運(yùn)營模式：（整體開發(fā)約15年）。由于城市綜合體的開發(fā)投資回報(bào)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于純住宅項(xiàng)目，長期持有的特性更是讓開發(fā)商長期獲利，目前主要有以下兩種運(yùn)營模式：（1）出租持有經(jīng)營為主：一般采用這種模式經(jīng)營的城市綜合體往往位于城市區(qū)域，擁（2）出售部分商業(yè)、住宅物業(yè)和出租持有經(jīng)營相互結(jié)合：這種模式出售比例一般能夠基本收回投資，由于國內(nèi)上市公司資金實(shí)力有限，很多公司采用這種模式。開發(fā)模式：（1）開發(fā)周期：3～5開發(fā)往往涉及到舊城改造等諸多不利因素，開發(fā)周期往往要5年甚至更長，往往采取片區(qū)逐步分期開發(fā)模式，例如上海運(yùn)營模式：（整體開發(fā)約15年）。由于城市綜合體的開發(fā)投資回報(bào)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于純住宅項(xiàng)目，長期持有的特性更是讓開發(fā)商長期獲利，目前主要有以下兩種運(yùn)營模式：（1）出租持有經(jīng)營為主：一般采用這種模式經(jīng)營的城市綜合體往往位于城市區(qū)域，擁（2）出售部分商業(yè)、住宅物業(yè)和出租持有經(jīng)營相互結(jié)合：這種模式出售比例一般能夠基本收回投資，由于國內(nèi)上市公司資金實(shí)力有限，很多公司采用這種模式。開發(fā)模式：（1）（2）合資-公共財(cái)政補(bǔ)貼模式（3）合作鏈開發(fā)模式開發(fā)模式基礎(chǔ)概念篇目前國內(nèi)較為成華潤萬象城——最成綜合體開發(fā)模式主要有3種商業(yè)主導(dǎo)模式萬達(dá)廣場——可的運(yùn)營模式soho中國——高品質(zhì)的快餐模式開發(fā)模式基礎(chǔ)概念篇SohoSoho現(xiàn)代城現(xiàn)建外sohoSoho……萬達(dá)廣場都市綜合體系列CBD萬達(dá)廣場先銷售住宅再運(yùn)營商業(yè)，滾動開發(fā)重慶南坪萬達(dá)廣場南京建鄴萬達(dá)廣場……萬象城都市綜合體系列萬象城目前國內(nèi)較為成華潤萬象城——最成綜合體開發(fā)模式主要有3種商業(yè)主導(dǎo)模式萬達(dá)廣場——可的運(yùn)營模式soho中國——高品質(zhì)的快餐模式開發(fā)模式基礎(chǔ)概念篇SohoSoho現(xiàn)代城現(xiàn)建外sohoSoho……萬達(dá)廣場都市綜合體系列CBD萬達(dá)廣場先銷售住宅再運(yùn)營商業(yè)，滾動開發(fā)重慶南坪萬達(dá)廣場南京建鄴萬達(dá)廣場……萬象城都市綜合體系列萬象城投入高利潤杭州萬象城沈陽萬象城南寧萬象城開發(fā)模式基礎(chǔ)概念篇萬象城模式開發(fā)模式基礎(chǔ)概念篇萬象城模式萬象城模式：高投入先樹立形象，后期。，實(shí)現(xiàn)住宅的高有著央企背景、最早在上市的有強(qiáng)大的資金實(shí)力，“前期老子耗得起”。同時又有在的成長經(jīng)歷，城市綜合體項(xiàng)目的上非常成熟。按照零售業(yè)的需求來做，用整個的成長系數(shù)來測算零售商場部分。也就是說，華潤置地是用商業(yè)的做法，用零售經(jīng)營的角度來做商業(yè)地產(chǎn)。發(fā)商也難以擁有這方面的開發(fā)優(yōu)勢。的功力，就算是萬達(dá)等同樣等級的開開發(fā)模式基礎(chǔ)概念篇萬象城模式：高投入先樹立形象，后期。，實(shí)現(xiàn)住宅的高有著央企背景、最早在上市的有強(qiáng)大的資金實(shí)力，“前期老子耗得起”。同時又有在的成長經(jīng)歷，城市綜合體項(xiàng)目的上非常成熟。按照零售業(yè)的需求來做，用整個的成長系數(shù)來測算零售商場部分。也就是說，華潤置地是用商業(yè)的做法，用零售經(jīng)營的角度來做商業(yè)地產(chǎn)。發(fā)商也難以擁有這方面的開發(fā)優(yōu)勢。的功力，就算是萬達(dá)等同樣等級的開開發(fā)模式基礎(chǔ)概念篇華潤中心一期開發(fā)萬象城、華潤回收筑面積48，前期投資成本由時間軸2002-2004年2005年2006年2007年2008年2009年華潤幸福里君悅酒店萬象城現(xiàn)金流關(guān)鍵前期資一期租金投入金值平穩(wěn)上漲時間間節(jié)點(diǎn)2002年10月一期動工2004年12月2005年12月2009年8月幸福里開盤大工運(yùn)營準(zhǔn)備階段發(fā)展階段萬象城財(cái)務(wù)線圖示開發(fā)模式基礎(chǔ)概念篇投資額8.4億君悅酒店開發(fā)面積6萬平米投資額4.7億 國際商業(yè)休閑廣場開發(fā)面積9.5萬平米 投資額1.2億酒店式公寓開發(fā)面積1.5萬平米投資額7.2億幸福里開發(fā)面積9萬平米開萬象程華時投資額17億平米城面積18.8萬投資額3.4億潤 面積4.2萬華潤中心一期開發(fā)萬象城、華潤回收筑面積48，前期投資成本由時間軸2002-2004年2005年2006年2007年2008年2009年華潤幸福里君悅酒店萬象城現(xiàn)金流關(guān)鍵前期資一期租金投入金值平穩(wěn)上漲時間間節(jié)點(diǎn)2002年10月一期動工2004年12月2005年12月2009年8月幸福里開盤大工運(yùn)營準(zhǔn)備階段發(fā)展階段萬象城財(cái)務(wù)線圖示開發(fā)模式基礎(chǔ)概念篇投資額8.4億君悅酒店開發(fā)面積6萬平米投資額4.7億 國際商業(yè)休閑廣場開發(fā)面積9.5萬平米 投資額1.2億酒店式公寓開發(fā)面積1.5萬平米投資額7.2億幸福里開發(fā)面積9萬平米開萬象程華時投資額17億平米城面積18.8萬投資額3.4億潤 面積4.2萬服務(wù)中國第一個商業(yè)用途標(biāo)準(zhǔn)真冰滑冰場，下設(shè)“冰紛會”滑冰，團(tuán)隊(duì)實(shí)力雄厚。投資商華潤（）發(fā)展商華潤（）設(shè)計(jì)美國RTKLAssociatesInc省澳大利亞PlacePlanning&DesignKaplanPartnersArchitecturalLightingFlack+KurtzConsultingEngineersRolfJensen&Associates.IncHesselberg.Keesee&Associates.IncCurtainWallDesign&Consulting.Inc仲量聯(lián)行電梯設(shè)計(jì)顧問零售設(shè)計(jì)顧問交通設(shè)計(jì)顧問MVA公司市城市交通研究中心工程監(jiān)理推廣策劃顧問利比工料測量師市蔚藍(lán)開發(fā)模式基礎(chǔ)概念篇3、嘉禾 影城：目前最大的者提供最好的視聽享受。2、Olé超級市場：華潤萬家旗下的第一家新概念超市，以“時尚、健康、 服務(wù)中國第一個商業(yè)用途標(biāo)準(zhǔn)真冰滑冰場，下設(shè)“冰紛會”滑冰，團(tuán)隊(duì)實(shí)力雄厚。投資商華潤（）發(fā)展商華潤（）設(shè)計(jì)美國RTKLAssociatesInc省澳大利亞PlacePlanning&DesignKaplanPartnersArchitecturalLightingFlack+KurtzConsultingEngineersRolfJensen&Associates.IncHesselberg.Keesee&Associates.IncCurtainWallDesign&Consulting.Inc仲量聯(lián)行電梯設(shè)計(jì)顧問零售設(shè)計(jì)顧問交通設(shè)計(jì)顧問MVA公司市城市交通研究中心工程監(jiān)理推廣策劃顧問利比工料測量師市蔚藍(lán)開發(fā)模式基礎(chǔ)概念篇3、嘉禾 影城：目前最大的者提供最好的視聽享受。2、Olé超級市場：華潤萬家旗下的第一家新概念超市，以“時尚、健康、 為 。1、RéEL時尚生活百貨：歲年輕女性打造的時尚生活館。華潤·萬象城主力 ：整個購物中心只有一條主動線，無次要通道，所有店面都分布在動線兩邊，這樣避免了整個商場中死角的出現(xiàn)；內(nèi)外部交通合理，真正做到人車分流、人貨分流單獨(dú)，購物中心上方無常見的住宅塔樓或?qū)懽謽?，最大限度的保證了購物空間的靈活性和舒適性。同時可縮短商業(yè)的開發(fā)周期，利于招商。開發(fā)模式整個購物中心只有一條主動線，無次要通道，所有店面都分布在動線兩邊，這樣避免了整個商場中死角的出現(xiàn)；內(nèi)外部交通合理，真正做到人車分流、人貨分流單獨(dú)，購物中心上方無常見的住宅塔樓或?qū)懽謽牵畲笙薅鹊谋ＷC了購物空間的靈活性和舒適性。同時可縮短商業(yè)的開發(fā)周期，利于招商。開發(fā)模式基礎(chǔ)概念篇華潤模式之處a、城市金融商業(yè)位置；5、打造高端商業(yè)形態(tài)。開發(fā)模式基礎(chǔ)概念篇內(nèi)因1、開發(fā)商具備強(qiáng)大實(shí)力；擁有地鐵；華潤模式總結(jié)2、選址考慮因素：外因1、選城二線城市；4、引進(jìn)國際一流的精英團(tuán)隊(duì)；3、業(yè)態(tài) 一站式齊全 ；2、招商以一線品牌為主；業(yè)來統(tǒng)領(lǐng)區(qū)域商業(yè)形象；華潤模式之處a、城市金融商業(yè)位置；5、打造高端商業(yè)形態(tài)。開發(fā)模式基礎(chǔ)概念篇內(nèi)因1、開發(fā)商具備強(qiáng)大實(shí)力；擁有地鐵；華潤模式總結(jié)2、選址考慮因素：外因1、選城二線城市；4、引進(jìn)國際一流的精英團(tuán)隊(duì)；3、業(yè)態(tài) 一站式齊全 ；2、招商以一線品牌為主；業(yè)來統(tǒng)領(lǐng)區(qū)域商業(yè)形象；開發(fā)模式基礎(chǔ)概念篇萬達(dá)模式開發(fā)模式基礎(chǔ)概念篇萬達(dá)模式萬達(dá)模式：高投入，高回報(bào)，鏈?zhǔn)綕L動開發(fā)，實(shí)現(xiàn)住宅的高初創(chuàng)期調(diào)整期擴(kuò)張期調(diào)整期1988——19981999——20042005——20092010至今開發(fā)模式基礎(chǔ)概念篇2005：開始與麥格理調(diào)整管理組織架構(gòu)2007： 向第三代2008：應(yīng)對和地產(chǎn)調(diào)整，企業(yè)進(jìn)入短暫觀望期2009：在大環(huán)境不景氣環(huán)境下大量儲備開發(fā)用地范圍擴(kuò)張2011：大力發(fā)展旅游開始動工2012：26億與全AMC簽署并購協(xié)議；足，將整合百貨、院線傍大款“沃爾瑪”2000： 萬達(dá)足球 萬達(dá)模式：高投入，高回報(bào)，鏈?zhǔn)綕L動開發(fā)，實(shí)現(xiàn)住宅的高初創(chuàng)期調(diào)整期擴(kuò)張期調(diào)整期1988——19981999——20042005——20092010至今開發(fā)模式基礎(chǔ)概念篇2005：開始與麥格理調(diào)整管理組織架構(gòu)2007： 向第三代2008：應(yīng)對和地產(chǎn)調(diào)整，企業(yè)進(jìn)入短暫觀望期2009：在大環(huán)境不景氣環(huán)境下大量儲備開發(fā)用地范圍擴(kuò)張2011：大力發(fā)展旅游開始動工2012：26億與全AMC簽署并購協(xié)議；足，將整合百貨、院線傍大款“沃爾瑪”2000： 萬達(dá)足球 確立商業(yè)、住宅兩條腿走路域，長春萬達(dá)建成2002：第一、二代 期資金鏈緊張2004：與華納合資成立院線1988：萬達(dá)公司成立1992：改制為萬達(dá)域1995-1998：在住宅開時，經(jīng)歷開辦電梯藥廠、連鎖商業(yè)等探索，希望拓展長線、穩(wěn)定 領(lǐng)域萬達(dá)旗下主力四大產(chǎn)業(yè)：商業(yè)地產(chǎn)、旅游、高級酒店、連鎖百貨開發(fā)模式基礎(chǔ)概念篇產(chǎn)業(yè)是萬達(dá) 的支柱產(chǎn)業(yè)之一，目前萬達(dá)擁有影院36家，400塊 銀幕，計(jì)劃到2012年擁有1000塊銀幕。包含 院線（萬達(dá)演繹、主題公園、 旅游區(qū)域、報(bào)刊傳媒3旅游成立于2007年5月8日，是萬達(dá) 四大支柱產(chǎn)業(yè)之一，是萬達(dá) 第三代商業(yè)地產(chǎn) ——城市綜合體的 組成部分。4連鎖百貨柱產(chǎn)業(yè)高級酒店萬達(dá) 擁有中國唯一的專業(yè)酒店投資建設(shè)團(tuán)隊(duì)——萬達(dá)酒店建設(shè)有限公司，目前公司已經(jīng)開業(yè)運(yùn)營7家五星級酒店，計(jì)劃到2012年擁有45或超五星級酒店。包含北京萬達(dá)索菲特大飯店、北京萬達(dá)帕爾曼大飯店。2商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)是萬達(dá) 的第一支柱產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)已在 個萬達(dá)廣場，計(jì)劃到2012年開業(yè)80個萬達(dá)廣場。包含萬達(dá)廣場、萬達(dá)商業(yè)管理、萬達(dá) 、萬達(dá)學(xué)院。1萬達(dá)旗下主力四大產(chǎn)業(yè)：商業(yè)地產(chǎn)、旅游、高級酒店、連鎖百貨開發(fā)模式基礎(chǔ)概念篇產(chǎn)業(yè)是萬達(dá) 的支柱產(chǎn)業(yè)之一，目前萬達(dá)擁有影院36家，400塊 銀幕，計(jì)劃到2012年擁有1000塊銀幕。包含 院線（萬達(dá)演繹、主題公園、 旅游區(qū)域、報(bào)刊傳媒3旅游成立于2007年5月8日，是萬達(dá) 四大支柱產(chǎn)業(yè)之一，是萬達(dá) 第三代商業(yè)地產(chǎn) ——城市綜合體的 組成部分。4連鎖百貨柱產(chǎn)業(yè)高級酒店萬達(dá) 擁有中國唯一的專業(yè)酒店投資建設(shè)團(tuán)隊(duì)——萬達(dá)酒店建設(shè)有限公司，目前公司已經(jīng)開業(yè)運(yùn)營7家五星級酒店，計(jì)劃到2012年擁有45或超五星級酒店。包含北京萬達(dá)索菲特大飯店、北京萬達(dá)帕爾曼大飯店。2商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)是萬達(dá) 的第一支柱產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)已在 個萬達(dá)廣場，計(jì)劃到2012年開業(yè)80個萬達(dá)廣場。包含萬達(dá)廣場、萬達(dá)商業(yè)管理、萬達(dá) 、萬達(dá)學(xué)院。1萬達(dá)綜合體的商業(yè)模式：訂單商業(yè)訂單地產(chǎn)：在開發(fā)建設(shè)的時候，90%的商戶已經(jīng)全部確定。萬達(dá)在場，主力商家如果不進(jìn)某個廣場，后面廣場都不能進(jìn)1、縮短建設(shè)周期、降低建造成本。招商先于建設(shè)避免了招商時發(fā)現(xiàn) 件不匹配，導(dǎo)致二次改建成本浪費(fèi)招商在先，定制開發(fā)，也避免方案中出現(xiàn)無效出租面積。共同選擇城市和地塊，萬達(dá)先選址，商家對每一個2、新項(xiàng)目開發(fā)可利用商家經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行可行性研究，未來能否經(jīng)營，借助商家專業(yè)選址經(jīng)驗(yàn)，萬達(dá)確定開發(fā)可行性店址大家提出意見，接。設(shè)計(jì)圖紙確定之后，商家反悔要賠償萬達(dá)一年的。共同參與3、提前獲得。主力商家在與萬達(dá)有戰(zhàn)略合作，可獲得，而先租后建的模式令萬達(dá)提前獲得預(yù)付。90天開始計(jì)租。購物中心只要開業(yè)，一兩就能收到。商家不管開不開業(yè)，進(jìn)不進(jìn)場都必須付先租后建開發(fā)模式基礎(chǔ)概念篇受平均概念。北京上海廣州為第一等，省會等二線城市算第二等。平均萬達(dá)和 企業(yè)簽訂 ，約定包括目標(biāo)城市選擇、面積要求、 。協(xié)議萬達(dá)綜合體的商業(yè)模式：訂單商業(yè)訂單地產(chǎn)：在開發(fā)建設(shè)的時候，90%的商戶已經(jīng)全部確定。萬達(dá)在場，主力商家如果不進(jìn)某個廣場，后面廣場都不能進(jìn)1、縮短建設(shè)周期、降低建造成本。招商先于建設(shè)避免了招商時發(fā)現(xiàn) 件不匹配，導(dǎo)致二次改建成本浪費(fèi)招商在先，定制開發(fā)，也避免方案中出現(xiàn)無效出租面積。共同選擇城市和地塊，萬達(dá)先選址，商家對每一個2、新項(xiàng)目開發(fā)可利用商家經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行可行性研究，未來能否經(jīng)營，借助商家專業(yè)選址經(jīng)驗(yàn)，萬達(dá)確定開發(fā)可行性店址大家提出意見，接。設(shè)計(jì)圖紙確定之后，商家反悔要賠償萬達(dá)一年的。共同參與3、提前獲得。主力商家在與萬達(dá)有戰(zhàn)略合作，可獲得，而先租后建的模式令萬達(dá)提前獲得預(yù)付。90天開始計(jì)租。購物中心只要開業(yè)，一兩就能收到。商家不管開不開業(yè)，進(jìn)不進(jìn)場都必須付先租后建開發(fā)模式基礎(chǔ)概念篇受平均概念。北京上海廣州為第一等，省會等二線城市算第二等。平均萬達(dá)和 企業(yè)簽訂 ，約定包括目標(biāo)城市選擇、面積要求、 。協(xié)議運(yùn)營模式：充分利用外部融資和少量自有資金實(shí)現(xiàn)滾動開發(fā)，形成資產(chǎn)再將升值后的資產(chǎn)上市或以支持公司的規(guī)模擴(kuò)張現(xiàn)金流滾資產(chǎn)模式：設(shè)；進(jìn)行開發(fā)建，大型綜合體建住宅、寫字樓、社區(qū)商業(yè)的銷售回款用以歸還；購物中心的用以歸還利息多余的錢形成自有資金；以提供低本市場融資（私募、整售、IPO上市）；以與資產(chǎn)溢價進(jìn)行抵押獲得資產(chǎn)抵押或租約抵押，發(fā)。用以支持項(xiàng)目的滾動開開發(fā)模式基礎(chǔ)概念篇資產(chǎn)抵押租約抵押資產(chǎn)溢價私募、整售IPO字樓、社區(qū)商業(yè)物中心歸還第三、四代標(biāo)土地運(yùn)營模式：充分利用外部融資和少量自有資金實(shí)現(xiàn)滾動開發(fā)，形成資產(chǎn)再將升值后的資產(chǎn)上市或以支持公司的規(guī)模擴(kuò)張現(xiàn)金流滾資產(chǎn)模式：設(shè)；進(jìn)行開發(fā)建，大型綜合體建住宅、寫字樓、社區(qū)商業(yè)的銷售回款用以歸還；購物中心的用以歸還利息多余的錢形成自有資金；以提供低本市場融資（私募、整售、IPO上市）；以與資產(chǎn)溢價進(jìn)行抵押獲得資產(chǎn)抵押或租約抵押，發(fā)。用以支持項(xiàng)目的滾動開開發(fā)模式基礎(chǔ)概念篇資產(chǎn)抵押租約抵押資產(chǎn)溢價私募、整售IPO字樓、社區(qū)商業(yè)物中心歸還第三、四代標(biāo)土地分期付款自有資金歸還利息現(xiàn)金流滾資產(chǎn)模式不斷升級，萬達(dá)已經(jīng)完成從單一購物中心向大型商業(yè)購物公園的轉(zhuǎn)變開發(fā)模式基礎(chǔ)概念篇類別第一代第二代第三代第四代種類純商業(yè)純商業(yè)宅博物館、劇院、秀場、美術(shù)館選址商圈黃金地段段CBD城市副中心、旅游區(qū)規(guī)模約5萬㎡約15萬平方米40-80萬平方米100—300萬平方米業(yè)態(tài)購物功能組合購物功能組合24小時不夜城+集 組合購物公園+ 秀城主力商家超市+家 院+影院影院不斷升級，萬達(dá)已經(jīng)完成從單一購物中心向大型商業(yè)購物公園的轉(zhuǎn)變開發(fā)模式基礎(chǔ)概念篇類別第一代第二代第三代第四代種類純商業(yè)純商業(yè)宅博物館、劇院、秀場、美術(shù)館選址商圈黃金地段段CBD城市副中心、旅游區(qū)規(guī)模約5萬㎡約15萬平方米40-80萬平方米100—300萬平方米業(yè)態(tài)購物功能組合購物功能組合24小時不夜城+集 組合購物公園+ 秀城主力商家超市+家 院+影院影院形態(tài)單個盒子多個盒子組合式盒子+街區(qū)+ 體盒子+街區(qū)+ 的綜合體+ 合體各代得失第一代萬達(dá)，通俗講就是一個“商業(yè)大盒子”。單層面積5000-10000方不等，一般為地上4層，總規(guī)模3-5 不等。玩家電玩，加上部分餐飲。一樓商鋪的銷售回款。萬達(dá)借此開創(chuàng)了訂單式商業(yè)地產(chǎn)的先河。代表作：長沙萬達(dá)商業(yè)廣場這樣的單體商業(yè) 在 各地各類城市都屢見不鮮，和失敗的案例比比皆是。第一代萬達(dá)商業(yè)簡單，便于快速。但缺點(diǎn)是僅憑一樓鋪位散萬達(dá)快速開發(fā)的現(xiàn)金流。這也是第一代萬達(dá)難以為繼，最后不得已壯士斷腕的 。第二代第二代萬達(dá)，僅僅是第一代萬達(dá)的簡單升級而已。從原來的“主力店。規(guī)模更大，可銷售面積更大，但僅僅停留在一代賣一樓，二代賣2個第二代萬達(dá)仍然難以解決萬達(dá)快速開發(fā)的現(xiàn)金流問題。各代得失第一代萬達(dá)，通俗講就是一個“商業(yè)大盒子”。單層面積5000-10000方不等，一般為地上4層，總規(guī)模3-5 不等。玩家電玩，加上部分餐飲。一樓商鋪的銷售回款。萬達(dá)借此開創(chuàng)了訂單式商業(yè)地產(chǎn)的先河。代表作：長沙萬達(dá)商業(yè)廣場這樣的單體商業(yè) 在 各地各類城市都屢見不鮮，和失敗的案例比比皆是。第一代萬達(dá)商業(yè)簡單，便于快速。但缺點(diǎn)是僅憑一樓鋪位散萬達(dá)快速開發(fā)的現(xiàn)金流。這也是第一代萬達(dá)難以為繼，最后不得已壯士斷腕的 。第二代第二代萬達(dá)，僅僅是第一代萬達(dá)的簡單升級而已。從原來的“主力店。規(guī)模更大，可銷售面積更大，但僅僅停留在一代賣一樓，二代賣2個第二代萬達(dá)仍然難以解決萬達(dá)快速開發(fā)的現(xiàn)金流問題。商業(yè) 上的另一個弊端，物業(yè) 店類別不同，消費(fèi)者不同，使得商業(yè)客流無法做到完全有效互動，人流無法做到共享代表作：沈陽萬達(dá)廣場開發(fā)模式基礎(chǔ)概念篇第三代物中心的開發(fā)與運(yùn)營，有效解決了現(xiàn)金流的問題。平面上，通過室內(nèi)步行街和中庭，合理的動線設(shè)計(jì)將功能不同的主力店有機(jī)地起來。這條室內(nèi)步行街，是萬達(dá)購物中心的靈魂。萬達(dá)室內(nèi)步行街通常為三層，根據(jù)地塊形狀及規(guī)模，一般呈“U”型或“L”型，全長約300-400米，室內(nèi)步行街出 不同城市道路。其室外步行街包括住宅 一圈的住宅底商，和沿著購物中心2-3層商業(yè)步行街，總長一般500-1000米不等。外街與主力店無法直接連通，如此一來，無主力店有效帶動，散售后無法做到統(tǒng)一招商運(yùn)營管理，無好的品牌店愿意入駐等諸多劣勢，注定商業(yè)外街的經(jīng)營狀況比起內(nèi)街有天壤之別。留效應(yīng)共享共贏。是主力店，20%—30%為室內(nèi)步行街。零售業(yè)態(tài)占60%左右，休閑 、餐飲 等業(yè)態(tài)占40%左右第三代 的業(yè)態(tài)配比不盡如人意，主力店面積占比過高，第三代物中心的開發(fā)與運(yùn)營，有效解決了現(xiàn)金流的問題。平面上，通過室內(nèi)步行街和中庭，合理的動線設(shè)計(jì)將功能不同的主力店有機(jī)地起來。這條室內(nèi)步行街，是萬達(dá)購物中心的靈魂。萬達(dá)室內(nèi)步行街通常為三層，根據(jù)地塊形狀及規(guī)模，一般呈“U”型或“L”型，全長約300-400米，室內(nèi)步行街出 不同城市道路。其室外步行街包括住宅 一圈的住宅底商，和沿著購物中心2-3層商業(yè)步行街，總長一般500-1000米不等。外街與主力店無法直接連通，如此一來，無主力店有效帶動，散售后無法做到統(tǒng)一招商運(yùn)營管理，無好的品牌店愿意入駐等諸多劣勢，注定商業(yè)外街的經(jīng)營狀況比起內(nèi)街有天壤之別。留效應(yīng)共享共贏。是主力店，20%—30%為室內(nèi)步行街。零售業(yè)態(tài)占60%左右，休閑 、餐飲 等業(yè)態(tài)占40%左右第三代 的業(yè)態(tài)配比不盡如人意，主力店面積占比過高，非零售類業(yè)態(tài)占比不足、 效率較低代表作：襄陽萬達(dá)圖廣州白云萬達(dá)圖開發(fā)模式基礎(chǔ)概念篇第四代相比第三代萬達(dá)，共同點(diǎn)：以一條商業(yè)步行街為，代表作：區(qū)串聯(lián)起萬達(dá)廣場、劇場、 城、寫字樓群等其他各酒店類物業(yè)。并通過住宅、寫字樓等可售物業(yè)回籠資金。商業(yè)單元：15萬平米左右的單體萬達(dá)購物中心10萬平米的創(chuàng)意休閑街區(qū)170-190㎡精品豪宅總部國際5A級寫字樓集群10萬平米體驗(yàn)型 中心(大劇院+會展中心2個院大型單體 目+影視主題公園）10萬平米1000間以上客房的酒店集群（2家星級酒店和3家以上 型酒店）20萬平米以上寫字樓。完成單一商業(yè)購物中心向大型商業(yè)購物公園的轉(zhuǎn)變。項(xiàng)目體驗(yàn)內(nèi)容中心、狩獵場、漂流、高端度假酒店區(qū)、大劇院、商業(yè)街、 洗浴中心；長白山國際度假區(qū)店集群；區(qū)區(qū)游新城；哈爾濱萬達(dá) 游城劇場、科技樂園、名人蠟像館、樂園、美術(shù)館、室內(nèi)滑雪場、室外主題公園；城旅游大型舞臺秀、KTV、電玩城、海洋樂園、室外主題公園；開發(fā)模式基礎(chǔ)概念篇樂園漢秀190-300㎡湖景豪宅第四代相比第三代萬達(dá)，共同點(diǎn)：以一條商業(yè)步行街為，代表作：區(qū)串聯(lián)起萬達(dá)廣場、劇場、 城、寫字樓群等其他各酒店類物業(yè)。并通過住宅、寫字樓等可售物業(yè)回籠資金。商業(yè)單元：15萬平米左右的單體萬達(dá)購物中心10萬平米的創(chuàng)意休閑街區(qū)170-190㎡精品豪宅總部國際5A級寫字樓集群10萬平米體驗(yàn)型 中心(大劇院+會展中心2個院大型單體 目+影視主題公園）10萬平米1000間以上客房的酒店集群（2家星級酒店和3家以上 型酒店）20萬平米以上寫字樓。完成單一商業(yè)購物中心向大型商業(yè)購物公園的轉(zhuǎn)變。項(xiàng)目體驗(yàn)內(nèi)容中心、狩獵場、漂流、高端度假酒店區(qū)、大劇院、商業(yè)街、 洗浴中心；長白山國際度假區(qū)店集群；區(qū)區(qū)游新城；哈爾濱萬達(dá) 游城劇場、科技樂園、名人蠟像館、樂園、美術(shù)館、室內(nèi)滑雪場、室外主題公園；城旅游大型舞臺秀、KTV、電玩城、海洋樂園、室外主題公園；開發(fā)模式基礎(chǔ)概念篇樂園漢秀190-300㎡湖景豪宅開發(fā)模式基礎(chǔ)概念篇SOHO模式開發(fā)模式基礎(chǔ)概念篇SOHO模式SOHO商業(yè)地產(chǎn)：選擇特大型城市最繁華地段開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，不做大量土地儲備，以“投資型”物業(yè)為主。北京最大的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商；CBD總開發(fā)量的五分之一；2000家商業(yè)居CBD居于首位；CBD銷售額39％；房地產(chǎn)企業(yè)納稅前3名。128.6億港元的IPO創(chuàng)下中地產(chǎn)企業(yè)在港募資之最。在現(xiàn)階段環(huán)境下，三里屯SOHO開盤當(dāng)周銷售額達(dá)43.5億。開發(fā)模式SOHO商業(yè)地產(chǎn)：選擇特大型城市最繁華地段開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，不做大量土地儲備，以“投資型”物業(yè)為主。北京最大的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商；CBD總開發(fā)量的五分之一；2000家商業(yè)居CBD居于首位；CBD銷售額39％；房地產(chǎn)企業(yè)納稅前3名。128.6億港元的IPO創(chuàng)下中地產(chǎn)企業(yè)在港募資之最。在現(xiàn)階段環(huán)境下，三里屯SOHO開盤當(dāng)周銷售額達(dá)43.5億。開發(fā)模式基礎(chǔ)概念篇1997年，SOHO中國預(yù)見到中小公司的迅速崛起以及城市白領(lǐng)的 住和工越大，便首次向市場推小型辦公，居家辦公”（SOHO）這一概念，給業(yè)主提供了靈活多功能的空間。開發(fā)模式基礎(chǔ)概念篇開發(fā)模式基礎(chǔ)概念篇三綜合體組辦公主要功能，能要素著大部分資金流和物流方向形象標(biāo)志性體現(xiàn)商業(yè)人氣，提供閑暇人流，和辦公瞬時人流互補(bǔ)居住為商業(yè)補(bǔ)充固定人流酒店最贏利的項(xiàng)目，但回本周期長，需培育，其配套與商業(yè)共享功能要素三綜合體組辦公主要功能，能要素著大部分資金流和物流方向形象標(biāo)志性體現(xiàn)商業(yè)人氣，提供閑暇人流，和辦公瞬時人流互補(bǔ)居住為商業(yè)補(bǔ)充固定人流酒店最贏利的項(xiàng)目，但回本周期長，需培育，其配套與商業(yè)共享功能要素基礎(chǔ)概念篇各功能關(guān)系功能要素基礎(chǔ)概念篇各功能關(guān)系功能要素基礎(chǔ)概念篇各功能比例均衡發(fā)展模式商業(yè)主導(dǎo)模式功能要素基礎(chǔ)概念篇各功能比例均衡發(fā)展模式商業(yè)主導(dǎo)模式功能要素基礎(chǔ)概念篇各功能比例辦公主導(dǎo)模式居住主導(dǎo)模式功能要素基礎(chǔ)概念篇各功能比例辦公主導(dǎo)模式居住主導(dǎo)模式功能要素基礎(chǔ)概念篇本章小結(jié)綜合體是城市發(fā)展的產(chǎn)物，與城市、綜合體是以商業(yè)主導(dǎo)型居多，占據(jù)城市、關(guān)；最集中的區(qū)域；現(xiàn)階段是我國城市綜合體大舉擴(kuò)張之時，經(jīng)歷過沖量階段后，將會向較健康的體驗(yàn)式綜合體發(fā)展；中小型規(guī)模的社區(qū)型綜合體正成為市場的有益補(bǔ)充。小結(jié)基礎(chǔ)概念篇本章小結(jié)綜合體是城市發(fā)展的產(chǎn)物，與城市、綜合體是以商業(yè)主導(dǎo)型居多，占據(jù)城市、關(guān)；最集中的區(qū)域；現(xiàn)階段是我國城市綜合體大舉擴(kuò)張之時，經(jīng)歷過沖量階段后，將會向較健康的體驗(yàn)式綜合體發(fā)展；中小型規(guī)模的社區(qū)型綜合體正成為市場的有益補(bǔ)充。小結(jié)基礎(chǔ)概念篇功能組織設(shè)計(jì)2功能組織設(shè)計(jì)2功能組織概述綜合體前期的各要素組織和分區(qū)布置，是搭骨架的一步，是項(xiàng)目最為關(guān)鍵的一步，決定了項(xiàng)目的成敗。有效的、合理的安排可以使項(xiàng)目長足發(fā)展，給業(yè)主帶來最大化的，同時也讓城市功能更協(xié)調(diào)統(tǒng)筑師在綜合體項(xiàng)目的功能組織設(shè)計(jì)中，協(xié)調(diào)，發(fā)揮著城市設(shè)計(jì)、價值、設(shè)計(jì)、空間設(shè)計(jì)和景觀設(shè)計(jì)多重功能。以下分為理論篇和實(shí)例篇兩部分，先介紹共性原則，再具體問題功能組織概述綜合體前期的各要素組織和分區(qū)布置，是搭骨架的一步，是項(xiàng)目最為關(guān)鍵的一步，決定了項(xiàng)目的成敗。有效的、合理的安排可以使項(xiàng)目長足發(fā)展，給業(yè)主帶來最大化的，同時也讓城市功能更協(xié)調(diào)統(tǒng)筑師在綜合體項(xiàng)目的功能組織設(shè)計(jì)中，協(xié)調(diào)，發(fā)揮著城市設(shè)計(jì)、價值、設(shè)計(jì)、空間設(shè)計(jì)和景觀設(shè)計(jì)多重功能。以下分為理論篇和實(shí)例篇兩部分，先介紹共性原則，再具體問題具體分析概述功能組織概述功能組織概述功能組織方法：“三位一體法”價值取向—城市設(shè)計(jì)—設(shè)計(jì)步驟：“讀查定，劃連勾”讀策劃（任務(wù)書）查控規(guī)（條件）定價值（現(xiàn)場調(diào)研）劃分區(qū)連動線勾邊界修正反饋，確認(rèn)后開始設(shè)計(jì)核指標(biāo)方法步驟功能組織方法：“三位一體法”價值取向—城市設(shè)計(jì)—設(shè)計(jì)步驟：“讀查定，劃連勾”讀策劃（任務(wù)書）查控規(guī)（條件）定價值（現(xiàn)場調(diào)研）劃分區(qū)連動線勾邊界修正反饋，確認(rèn)后開始設(shè)計(jì)核指標(biāo)方法步驟功能組織讀讀策劃、任務(wù)書，獲?。褐笜?biāo)可售、持有部分項(xiàng)目建議當(dāng)?shù)叵M(fèi)PS:水平一般的策劃公司結(jié)論并非全對，師要結(jié)，如果有原。方法步驟功能組織讀讀策劃、任務(wù)書，獲?。褐笜?biāo)可售、持有部分項(xiàng)目建議當(dāng)?shù)叵M(fèi)PS:水平一般的策劃公司結(jié)論并非全對，師要結(jié)，如果有原。方法步驟功能組織各種關(guān)鍵信息與作用：指標(biāo)：關(guān)鍵三項(xiàng)各部分面積、用地面積，容積率可售、持有部分了解業(yè)主希望賣什么物業(yè)，賣多少，持有哪些，非常關(guān)鍵可售物業(yè)通常以“街鋪”形式出現(xiàn)——管不了持有部分通常以“Mall”形式出現(xiàn)——管得了商業(yè)項(xiàng)目了解項(xiàng)目等級和類型，是城市級？區(qū)域級？社區(qū)級？業(yè)主希望當(dāng)?shù)叵M(fèi)“長”成什么樣子物業(yè)售價，決定項(xiàng)目成本，對日后做單體設(shè)計(jì)有指導(dǎo)性意義方法步驟功能組織各種關(guān)鍵信息與作用：指標(biāo)：關(guān)鍵三項(xiàng)各部分面積、用地面積，容積率可售、持有部分了解業(yè)主希望賣什么物業(yè)，賣多少，持有哪些，非常關(guān)鍵可售物業(yè)通常以“街鋪”形式出現(xiàn)——管不了持有部分通常以“Mall”形式出現(xiàn)——管得了商業(yè)項(xiàng)目了解項(xiàng)目等級和類型，是城市級？區(qū)域級？社區(qū)級？業(yè)主希望當(dāng)?shù)叵M(fèi)“長”成什么樣子物業(yè)售價，決定項(xiàng)目成本，對日后做單體設(shè)計(jì)有指導(dǎo)性意義方法步驟功能組織讀定查控規(guī)、條件，獲?。撼鞘邪l(fā)展特點(diǎn)周邊區(qū)域業(yè)態(tài)城市交通指標(biāo)退縮及其他限制條件PS:上地方局，一般有大區(qū)域控規(guī)下載，還需到現(xiàn)場調(diào)研周邊用地情況方法步驟功能組織讀定查控規(guī)、條件，獲取：城市發(fā)展特點(diǎn)周邊區(qū)域業(yè)態(tài)城市交通指標(biāo)退縮及其他限制條件PS:上地方局，一般有大區(qū)域控規(guī)下載，還需到現(xiàn)場調(diào)研周邊用地情況方法步驟功能組織各種關(guān)鍵信息與作用：城市發(fā)展特點(diǎn)城市發(fā)展重心、主軸、區(qū)域周邊區(qū)域業(yè)態(tài)和用地性質(zhì)、商業(yè)分布哪里是住宅、商業(yè)、廣場、城市景觀城市交通現(xiàn)場了解車流量、紅綠燈、擁堵情況指標(biāo)退縮及其他限制條件、天橋高架等用地紅線、往往和紅線、綠線、還需查地方建設(shè)技術(shù)措施或規(guī)范條件不一致，限高、面寬等限制方法步驟功能組織各種關(guān)鍵信息與作用：城市發(fā)展特點(diǎn)城市發(fā)展重心、主軸、區(qū)域周邊區(qū)域業(yè)態(tài)和用地性質(zhì)、商業(yè)分布哪里是住宅、商業(yè)、廣場、城市景觀城市交通現(xiàn)場了解車流量、紅綠燈、擁堵情況指標(biāo)退縮及其他限制條件、天橋高架等用地紅線、往往和紅線、綠線、還需查地方建設(shè)技術(shù)措施或規(guī)范條件不一致，限高、面寬等限制方法步驟功能組織局做完城市性詳細(xì)，切好地塊，定好用地性質(zhì)，拍賣，此前還需請局制作該地條件和指標(biāo)，開發(fā)商根據(jù)條件此地是否值得開發(fā)，然后拿地，后續(xù)出于利益考慮，開發(fā)商也存在調(diào)整指標(biāo)的情況，當(dāng)然，靠的是....，此間多有囧事地塊條件：建設(shè)強(qiáng)度當(dāng)?shù)毓芾砑夹g(shù)標(biāo)準(zhǔn)：城市形象、安全方法步驟功能組織局做完城市性詳細(xì)，切好地塊，定好用地性質(zhì)，拍賣，此前還需請局制作該地條件和指標(biāo)，開發(fā)商根據(jù)條件此地是否值得開發(fā)，然后拿地，后續(xù)出于利益考慮，開發(fā)商也存在調(diào)整指標(biāo)的情況，當(dāng)然，靠的是....，此間多有囧事地塊條件：建設(shè)強(qiáng)度當(dāng)?shù)毓芾砑夹g(shù)標(biāo)準(zhǔn)：城市形象、安全方法步驟功能組織讀查定確定地塊價值區(qū)間，分為：最高商業(yè)價值區(qū)最高景觀價值區(qū)價值最低區(qū)PS:上地方局讀查定確定地塊價值區(qū)間，分為：最高商業(yè)價值區(qū)最高景觀價值區(qū)價值最低區(qū)PS:上地方局，一般有大區(qū)域控規(guī)下載，還需到現(xiàn)場調(diào)研周邊用地情況方法步驟功能組織商業(yè)價值最高區(qū)域景觀價值最高區(qū)域現(xiàn)成商圈，沿城市主干道，靠近市鄰近城市綠化帶、公園、山體、江面，安靜的區(qū)域設(shè)置物業(yè)，堆面積價值最低區(qū)域靠近高架橋、噪聲源、遠(yuǎn)離城市干道，人流不能直達(dá)區(qū)域設(shè)置附屬功能、低售價物業(yè)商業(yè)價值最高區(qū)域景觀價值最高區(qū)域現(xiàn)成商圈，沿城市主干道，靠近市鄰近城市綠化帶、公園、山體、江面，安靜的區(qū)域設(shè)置物業(yè)，堆面積價值最低區(qū)域靠近高架橋、噪聲源、遠(yuǎn)離城市干道，人流不能直達(dá)區(qū)域設(shè)置附屬功能、低售價物業(yè)方法步驟功能組織到此，復(fù)合策劃書可行性完成“讀查定”后，基本可以判定甲方和策劃公司的想法是否可行，如發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目和實(shí)際情況出入過大，應(yīng)當(dāng)借助設(shè)計(jì)公司資源，拿出類似項(xiàng)目和經(jīng)驗(yàn)豐富，與甲方和策劃公司召開三方會議，共同調(diào)整項(xiàng)目，避免在方案深化階段才打道回府。方法步驟功能組織到此，復(fù)合策劃書可行性完成“讀查定”后，基本可以判定甲方和策劃公司的想法是否可行，如發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目和實(shí)際情況出入過大，應(yīng)當(dāng)借助設(shè)計(jì)公司資源，拿出類似項(xiàng)目和經(jīng)驗(yàn)豐富，與甲方和策劃公司召開三方會議，共同調(diào)整項(xiàng)目，避免在方案深化階段才打道回府。方法步驟功能組織劃先上機(jī)畫出大概標(biāo)準(zhǔn)層面積塊，保證尺度劃各功能分區(qū)：先把最有價值區(qū)域留給商業(yè)其次考慮寫字樓位置再次安排酒店位置最后留給公寓、住宅PS:現(xiàn)綜合體項(xiàng)目多在住宅小區(qū)一角，作為整個盤的劃先上機(jī)畫出大概標(biāo)準(zhǔn)層面積塊，保證尺度劃各功能分區(qū)：先把最有價值區(qū)域留給商業(yè)其次考慮寫字樓位置再次安排酒店位置最后留給公寓、住宅PS:現(xiàn)綜合體項(xiàng)目多在住宅小區(qū)一角，作為整個盤的點(diǎn)，住宅和綜合體大多分區(qū)設(shè)計(jì)，通常我們不需要考慮住宅位置。方法步驟功能組織商業(yè)：劃分好集業(yè)（持有），商業(yè)街（銷售）兩區(qū)域沿干道及其交叉口、江邊的區(qū)域一定是商業(yè)設(shè)置的首選入人流如用地狹長，適當(dāng)把集業(yè)(Mall)設(shè)與干道交接處，后甩“尾業(yè)態(tài)對持有物業(yè)影響，同時Mall亦可作為商業(yè)街“主力店”，引導(dǎo)人流；如地塊方正，沿干道設(shè)置商業(yè)街銷售，內(nèi)部擺大Mall，留出交通軸。方法步驟功能組織商業(yè)：劃分好集業(yè)（持有），商業(yè)街（銷售）兩區(qū)域沿干道及其交叉口、江邊的區(qū)域一定是商業(yè)設(shè)置的首選入人流如用地狹長，適當(dāng)把集業(yè)(Mall)設(shè)與干道交接處，后甩“尾業(yè)態(tài)對持有物業(yè)影響，同時Mall亦可作為商業(yè)街“主力店”，引導(dǎo)人流；如地塊方正，沿干道設(shè)置商業(yè)街銷售，內(nèi)部擺大Mall，留出交通軸。方法步驟功能組織脫離模式一方法步驟功能組織脫離模式一方法步驟功能組織脫離模式二方法步驟功能組織脫離模式二方法步驟功能組織辦公：位置顯要，最能體現(xiàn)標(biāo)志性的區(qū)域留給辦公拉動人流。方法步驟辦公：位置顯要，最能體現(xiàn)標(biāo)志性的區(qū)域留給辦公拉動人流。方法步驟功能組織中航城京基100廣州太古匯方法步驟功能組織中航城京基100廣州太古匯方法步驟功能組織酒店：與辦公相對，較靜謐，臨干道，景觀良好區(qū)域拉動人流。方法步驟功能組織酒店：與辦公相對，較靜謐，臨干道，景觀良好區(qū)域拉動人流。方法步驟功能組織公寓：項(xiàng)目后花園區(qū)域，無需境要求不算高，項(xiàng)目后端?？紤]。公寓：項(xiàng)目后花園區(qū)域，無需境要求不算高，項(xiàng)目后端。考慮。方法步驟功能組織劃勾連集散點(diǎn)，成主動線（陽線）：在高價值區(qū)找集散點(diǎn)動線發(fā)展方向調(diào)整動線形態(tài)劃勾連集散點(diǎn)，成主動線（陽線）：在高價值區(qū)找集散點(diǎn)動線發(fā)展方向調(diào)整動線形態(tài)考慮后勤動線（陰線）各要素組織是否暢順，在此一招!方法步驟功能組織矩形地塊找“點(diǎn)”城市干道或支路，有、及其交叉口找人氣點(diǎn)：已有的廣場、商業(yè)、公園、車站同時沿兩干道可找L型兩端點(diǎn)，盡量拉長動線動線過長時，增補(bǔ)“第三點(diǎn)”作為主辦公、酒店各占一點(diǎn)或節(jié)點(diǎn)方法步驟功能組織矩形地塊找“點(diǎn)”城市干道或支路，有、及其交叉口找人氣點(diǎn)：已有的廣場、商業(yè)、公園、車站同時沿兩干道可找L型兩端點(diǎn)，盡量拉長動線動線過長時，增補(bǔ)“第三點(diǎn)”作為主辦公、酒店各占一點(diǎn)或節(jié)點(diǎn)方法步驟功能組織方法步驟功能組織方法步驟功能組織使用，中間套環(huán)均質(zhì)性好環(huán)出居中，或者接駁干道交叉口“環(huán)線結(jié)合”辦公酒店靠一側(cè)方法步驟功能組織使用，中間套環(huán)均質(zhì)性好環(huán)出居中，或者接駁干道交叉口“環(huán)線結(jié)合”辦公酒店靠一側(cè)方法步驟功能組織動線往縱深方向起“拱”或“折”，保證雙排商鋪進(jìn)深（15-28m）留出大進(jìn)深主力店（超市、百貨），一般大于4跨35m方法步驟功能組織動線往縱深方向起“拱”或“折”，保證雙排商鋪進(jìn)深（15-28m）留出大進(jìn)深主力店（超市、百貨），一般大于4跨35m方法步驟功能組織調(diào)整動線形態(tài)商鋪展示調(diào)整動線形態(tài)商鋪展示商鋪營業(yè)面動線寬度：不帶中庭帶點(diǎn)式中庭放寬至30-50m帶現(xiàn)狀中庭18-25m方法步驟功能組織考慮后勤流線能后勤和雙向盡端式下方法步驟考慮后勤流線能后勤和雙向盡端式下方法步驟功能組織主動線類型總結(jié)：1萬平方米，不建議采用封閉式動線，否則容易產(chǎn)生消費(fèi)的迷失感和疲勞感。（啞鈴狀）:不易產(chǎn)生商業(yè)死角T字型：易走回頭路，存在鋪面流失口字型：環(huán)線組織，流線順暢米字型：適合超大型綜合體方法步驟功能組織主動線類型總結(jié)：1萬平方米，不建議采用封閉式動線，否則容易產(chǎn)生消費(fèi)的迷失感和疲勞感。（啞鈴狀）:不易產(chǎn)生商業(yè)死角T字型：易走回頭路，存在鋪面流失口字型：環(huán)線組織，流線順暢米字型：適合超大型綜合體方法步驟功能組織劃連勾勾勒出開放空間、節(jié)點(diǎn)邊界：動線端點(diǎn)廣場節(jié)點(diǎn)廣場劃連勾勾勒出開放空間、節(jié)點(diǎn)邊界：動線端點(diǎn)廣場節(jié)點(diǎn)廣場辦公、酒店前廣場方法步驟功能組織開放空間設(shè)計(jì)原則：方的廣場尺度比較合適，過大的前統(tǒng)一設(shè)計(jì)空間然下室，并設(shè)置落客點(diǎn)要有過渡空間隔開開放空間設(shè)計(jì)原則：方的廣場尺度比較合適，過大的前統(tǒng)一設(shè)計(jì)空間然下室，并設(shè)置落客點(diǎn)要有過渡空間隔開方法步驟功能組織功能組織功能組織2011.4.13來電，一位高中同學(xué).....接到口頭和甲方提供：的任務(wù)書，包含以下內(nèi)容：乙方提供：項(xiàng)目報(bào)價單設(shè)計(jì)啟動書（甲方內(nèi)部）策劃表任務(wù)書工期計(jì)劃表已完成類似項(xiàng)目實(shí)例用地條件地塊目前利用情況商業(yè)公司策劃報(bào)告第一次時間與內(nèi)容功能組織2011.4.13來電，一位高中同學(xué).....接到口頭和甲方提供：的任務(wù)書，包含以下內(nèi)容：乙方提供：項(xiàng)目報(bào)價單設(shè)計(jì)啟動書（甲方內(nèi)部）策劃表任務(wù)書工期計(jì)劃表已完成類似項(xiàng)目實(shí)例用地條件地塊目前利用情況商業(yè)公司策劃報(bào)告第一次時間與內(nèi)容功能組織設(shè)計(jì)條件分析：啟動書（特有）表達(dá)甲方對本項(xiàng)目的重視，號召內(nèi)部成員包括兩部分：OK本項(xiàng)目內(nèi)容——我們要做什么項(xiàng)目周期和步驟——我們怎么做1.2.設(shè)計(jì)條件分析：啟動書（特有）表達(dá)甲方對本項(xiàng)目的重視，號召內(nèi)部成員包括兩部分：OK本項(xiàng)目內(nèi)容——我們要做什么項(xiàng)目周期和步驟——我們怎么做1.2.3.實(shí)例功能組織設(shè)計(jì)條件分析：任務(wù)書已有及建設(shè)量本次建設(shè)量：住宅11.7萬，0.3萬，住宅底商0.5萬，可售物業(yè)2.0萬（+0.5）持有物業(yè)：主力店3.6萬+零售1.4萬=5萬，可考慮部分酒店或辦公超市0.6萬（計(jì)容）——也屬于持有，價值相當(dāng)一二層之間功能組織設(shè)計(jì)條件分析：任務(wù)書已有及建設(shè)量本次建設(shè)量：住宅11.7萬，0.3萬，住宅底商0.5萬，可售物業(yè)2.0萬（+0.5）持有物業(yè)：主力店3.6萬+零售1.4萬=5萬，可考慮部分酒店或辦公超市0.6萬（計(jì)容）——也屬于持有，價值相當(dāng)一二層之間功能組織設(shè)計(jì)條件分析：策劃書：生活方式區(qū)域中心功能比例：39:39:22增大餐飲比例，對順德特點(diǎn)回應(yīng)相當(dāng)于綜合體的“戶型配比”，做商鋪數(shù)量、大小劃分時需考慮這種配比叫做“業(yè)態(tài)比例”功能組織設(shè)計(jì)條件分析：策劃書：生活方式區(qū)域中心功能比例：39:39:22增大餐飲比例，對順德特點(diǎn)回應(yīng)相當(dāng)于綜合體的“戶型配比”，做商鋪數(shù)量、大小劃分時需考慮這種配比叫做“業(yè)態(tài)比例”功能組織了解周邊區(qū)域策劃沿西側(cè)城市支路為社區(qū)底商本地塊“時尚”+“街區(qū)”目的：兼顧商務(wù)區(qū)和住宅區(qū)人流功能組織了解周邊區(qū)域策劃沿西側(cè)城市支路為社區(qū)底商本地塊“時尚”+“街區(qū)”目的：兼顧商務(wù)區(qū)和住宅區(qū)人流功能組織了解物業(yè)銷售直接銷售對商業(yè)氛圍最不可控，與持有物業(yè)盡量脫開，這時我們大概知道將來街的形態(tài)需要功能組織了解物業(yè)銷售直接銷售對商業(yè)氛圍最不可控，與持有物業(yè)盡量脫開，這時我們大概知道將來街的形態(tài)需要功能組織生活方式意味著有生活廣場、露天餐有新鮮空氣生活方式意味著有生活廣場、露天餐有新鮮空氣適功能組織具體業(yè)態(tài)分布首層價值最大，最高，以品牌零售為主，特別是主力店兼顧輕餐飲（大餐飲低，放）對外直接吸引人流，檔次高功能組織具體業(yè)態(tài)分布首層價值最大，最高，以品牌零售為主，特別是主力店兼顧輕餐飲（大餐飲低，放）對外直接吸引人流，檔次高功能組織具體業(yè)態(tài)分布二層價值稍低，零售向普通專賣過渡，餐飲向快餐過渡功能組織具體業(yè)態(tài)分布二層價值稍低，零售向普通專賣過渡，餐飲向快餐過渡功能組織具體業(yè)態(tài)分布三層出現(xiàn)兒童店、運(yùn)動店，餐飲成為主角，均以低、大面積為主，需要強(qiáng)目的性消費(fèi)來往高處拉動人流，要不誰愿往上跑！功能組織具體業(yè)態(tài)分布三層出現(xiàn)兒童店、運(yùn)動店，餐飲成為主角，均以低、大面積為主，需要強(qiáng)目的性消費(fèi)來往高處拉動人流，要不誰愿往上跑！功能組織具體業(yè)態(tài)分布功能，、培訓(xùn)、主題餐飲，最強(qiáng)目的性，我不一，但我會來看，從而帶旺低層人氣功能組織具體業(yè)態(tài)分布功能，、培訓(xùn)、主題餐飲，最強(qiáng)目的性，我不一，但我會來看，從而帶旺低層人氣功能組織設(shè)計(jì)條件分析：控規(guī)順德官網(wǎng)控規(guī)城功能組織設(shè)計(jì)條件分析：控規(guī)順德官網(wǎng)控規(guī)城功能組織分析控規(guī)第一步：交通大良來，新城來整德勝路（希望甚微）分析控規(guī)第一步：交通大良來，新城來整德勝路（希望甚微）功能組織城市結(jié)構(gòu)為于兩中軸之間然水體遠(yuǎn)離、大學(xué)功能組織城市結(jié)構(gòu)為于兩中軸之間然水體遠(yuǎn)離、大學(xué)功能組織分析控規(guī)第三步：用地性質(zhì)東側(cè)為住宅區(qū)西側(cè)為商業(yè)區(qū)，但與條件有出入，以條件為準(zhǔn)（先有控規(guī)后有修規(guī)）南面為被“置換”成商業(yè)功能組織分析控規(guī)第三步：用地性質(zhì)東側(cè)為住宅區(qū)西側(cè)為商業(yè)區(qū)，但與條件有出入，以條件為準(zhǔn)（先有控規(guī)后有修規(guī)）南面為被“置換”成商業(yè)功能組織設(shè)計(jì)條件分析：條件北側(cè)10m，東側(cè)3m容積率2.5對住宅來說正常，綜合了商業(yè)和辦公就顯偏低密度50%偏低，甲方欲爭取55%（密度代表首層價值能多大）實(shí)例設(shè)計(jì)條件分析：條件北側(cè)10m，東側(cè)3m容積率2.5對住宅來說正常，綜合了商業(yè)和辦公就顯偏低密度50%偏低，甲方欲爭取55%（密度代表首層價值能多大）實(shí)例功能組織實(shí)例功能組織實(shí)例功能組織設(shè)計(jì)條件分析：現(xiàn)場當(dāng)時周邊均為農(nóng)田、荒地，尚未開發(fā)，完全按照控規(guī)預(yù)期來作為前的景觀要素，將會設(shè)計(jì)條件分析：現(xiàn)場當(dāng)時周邊均為農(nóng)田、荒地，尚未開發(fā)，完全按照控規(guī)預(yù)期來作為前的景觀要素，將會高架車流量大，噪聲污染嚴(yán)重功能組織動筆42011.4.132011.4.165第一步：判定價值分區(qū)(1-6依次遞減）沿生活干道，且位于T路口，可視性強(qiáng)，價值最大沿生活干道，價值次之高，噪聲大，住宅價值弱景觀價值高，但用地輪廓面寬小，商業(yè)價值低遠(yuǎn)離干道，不具有營業(yè)面和景觀面，價值弱匝道旁，車速高，行人少，且為“陰陽街”，低價值363功能組織121動筆42011.4.132011.4.165第一步：判定價值分區(qū)(1-6依次遞減）沿生活干道，且位于T路口，可視性強(qiáng)，價值最大沿生活干道，價值次之高，噪聲大，住宅價值弱景觀價值高，但用地輪廓面寬小，商業(yè)價值低遠(yuǎn)離干道，不具有營業(yè)面和景觀面，價值弱匝道旁，車速高，行人少，且為“陰陽街”，低價值363功能組織12145第二步：核對策劃書功能分區(qū)建議策劃書建議：3區(qū)布置商業(yè)，1、2區(qū)做可售商分區(qū)3整個德勝新區(qū)已有分區(qū)，明確了商務(wù)辦公、6酒店公寓、商業(yè)中心三個區(qū)，因此本次項(xiàng)目地3反饋的意見是：可考慮小規(guī)模酒店！功能組織12145第二步：核對策劃書功能分區(qū)建議策劃書建議：3區(qū)布置商業(yè)，1、2區(qū)做可售商分區(qū)3整個德勝新區(qū)已有分區(qū)，明確了商務(wù)辦公、6酒店公寓、商業(yè)中心三個區(qū)，因此本次項(xiàng)目地3反饋的意見是：可考慮小規(guī)模酒店！功能組織12113m380m第三步：“劃連勾”先上機(jī)擺標(biāo)準(zhǔn)層面積塊，看尺度D住宅棟數(shù)：100米32層，1.3一棟，11.7萬9棟110001萬，雙排每排5千，進(jìn)深13米，共380米長，符合地形條件集業(yè)：5萬，每層約1萬，做酒店可左少一層商業(yè)13m380m第三步：“劃連勾”先上機(jī)擺標(biāo)準(zhǔn)層面積塊，看尺度D住宅棟數(shù)：100米32層，1.3一棟，11.7萬9棟110001萬，雙排每排5千，進(jìn)深13米，共380米長，符合地形條件集業(yè)：5萬，每層約1萬，做酒店可左少一層商業(yè)功能組織第四步：“劃連勾”南端T字口為人流集散點(diǎn)東南角為形象昭示最佳點(diǎn)功能組織第四步：“劃連勾”南端T字口為人流集散點(diǎn)東南角為形象昭示最佳點(diǎn)功能組織”方案一：純商業(yè)商業(yè)街采用外街單邊鋪形式街廣場設(shè)MALL，動線接南端點(diǎn)廣場一側(cè)設(shè)置院出”方案一：純商業(yè)商業(yè)街采用外街單邊鋪形式街廣場設(shè)MALL，動線接南端點(diǎn)廣場一側(cè)設(shè)置院出，盡量增加廣場多樣性，人氣功能組織方案二：純商業(yè)增加可售商業(yè)量，設(shè)置內(nèi)街廣場縮小，增加?xùn)|南角次主力店后置功能組織方案二：純商業(yè)增加可售商業(yè)量，設(shè)置內(nèi)街廣場縮小，增加?xùn)|南角次主力店后置功能組織方案三：商業(yè)+酒店增長商業(yè)街，取消內(nèi)街組織小區(qū)次、酒店、院MALL，氣主力店前置方案三：商業(yè)+酒店增長商業(yè)街，取消內(nèi)街組織小區(qū)次、酒店、院MALL，氣主力店前置功能組織最后確定方案三與方案二結(jié)合：保證足夠的可售商鋪量，做內(nèi)街力把西側(cè)商務(wù)區(qū)人流往地塊拉動角，高速路口就可看到。主力店擺西側(cè)，人流往動線中心引最后確定方案三與方案二結(jié)合：保證足夠的可售商鋪量，做內(nèi)街力把西側(cè)商務(wù)區(qū)人流往地塊拉動角，高速路口就可看到。主力店擺西側(cè)，人流往動線中心引功能組織本章小結(jié)：功能組織是綜合體設(shè)計(jì)內(nèi)容商業(yè)是各種要素的關(guān)鍵，商業(yè)中動線設(shè)計(jì)是辦公與酒店作為激活動線的引擎，為商業(yè)提供長期穩(wěn)定的人流和價值適當(dāng)集中部分功能，共用城市空間，以此作為綜合體的“點(diǎn)”可售物業(yè)保證提供有較高價值地段，盡快銷售以保證開發(fā)商回籠資金卻避免讓持有物業(yè)貶值小結(jié)功能組織本章小結(jié)：功能組織是綜合體設(shè)計(jì)內(nèi)容商業(yè)是各種要素的關(guān)鍵，商業(yè)中動線設(shè)計(jì)是辦公與酒店作為激活動線的引擎，為商業(yè)提供長期穩(wěn)定的人流和價值適當(dāng)集中部分功能，共用城市空間，以此作為綜合體的“點(diǎn)”可售物業(yè)保證提供有較高價值地段，盡快銷售以保證開發(fā)商回籠資金卻避免讓持有物業(yè)貶值小結(jié)功能組織單體設(shè)計(jì)3單體設(shè)計(jì)3業(yè)態(tài)柱網(wǎng)商鋪面積動線尺度筒實(shí)用率大堂流線面積配比柱網(wǎng)配套功能綜合體單體設(shè)計(jì)涉及內(nèi)容較廣，辦公、酒店、商業(yè)都有單獨(dú)的課程來剖析，因設(shè)計(jì)的要點(diǎn)。筒、使用率等影響綜合體總體單體設(shè)計(jì)酒店辦公綜合體商業(yè)業(yè)態(tài)柱網(wǎng)商鋪面積動線尺度筒實(shí)用率大堂流線面積配比柱網(wǎng)配套功能綜合體單體設(shè)計(jì)涉及內(nèi)容較廣，辦公、酒店、商業(yè)都有單獨(dú)的課程來剖析，因設(shè)計(jì)的要點(diǎn)。筒、使用率等影響綜合體總體單體設(shè)計(jì)酒店辦公綜合體商業(yè)單體設(shè)計(jì)單體設(shè)計(jì)業(yè)態(tài)商業(yè)業(yè)態(tài)可分為：百貨零售餐飲生活服務(wù)單體設(shè)計(jì)布置概念業(yè)態(tài)商業(yè)業(yè)態(tài)可分為：百貨零售餐飲生活服務(wù)單體設(shè)計(jì)布置概念目標(biāo)顧客以追求時尚和品味的顧客為主平方米鞋類、箱包、化妝品、家庭用品、家用電器為主采取柜臺銷售和開架面售相結(jié)合方式百貨零售特征店、專賣1.(DepartmentStore)目標(biāo)顧客以追求時尚和品味的顧客為主平方米鞋類、箱包、化妝品、家庭用品、家用電器為主采取柜臺銷售和開架面售相結(jié)合方式百貨零售特征店、專賣1.(DepartmentStore)Store)是指經(jīng)營包括服裝、家電、口用品等眾多種類商品的大型零售商店。特點(diǎn)：大空間，分區(qū)賣點(diǎn)單體設(shè)計(jì)普通中型百貨要求單體設(shè)計(jì)要 素要 求商 圈城市 交通便利城市人口：40萬以上物業(yè)要求樓高三層以上面積8000-20000㎡，單層面積6000至少500㎡單層店面積：15,000㎡以上層高5m，二層以上層高4.5m；柱距8m×8m普通中型百貨要求單體設(shè)計(jì)要 素要 求商 圈城市 交通便利城市人口：40萬以上物業(yè)要求樓高三層以上面積8000-20000㎡，單層面積6000至少500㎡單層店面積：15,000㎡以上層高5m，二層以上層高4.5m；柱距8m×8m配套設(shè)施扶梯、貨梯、 、消防分區(qū)、卸貨區(qū)；電梯要雙向每層4部以上，最好有兩部觀光電梯。樓板承重450kg/㎡停車場100個/10000㎡合作方式免租期1年左右 租賃年限10—20年2公里左右，目標(biāo)顧客以居民為主;大型超市輻射半徑2公里以上，目標(biāo)顧客以居民、顧客為主;6000平方米以下，大型超市營業(yè)面積在6000平方米以上;12小時以上，大型超市附設(shè)不低于營業(yè)面積40%的停車場;特征2.(Supermarket)是實(shí)行顧客自助服務(wù)，實(shí)行敞開售貨和付款的零售業(yè)態(tài)形式。其業(yè)務(wù)流程可概括為“開架售貨、自助服務(wù)、小車攜帶、出門結(jié)算”單體設(shè)計(jì)2公里左右，目標(biāo)顧客以居民為主;大型超市輻射半徑2公里以上，目標(biāo)顧客以居民、顧客為主;6000平方米以下，大型超市營業(yè)面積在6000平方米以上;12小時以上，大型超市附設(shè)不低于營業(yè)面積40%的停車場;特征2.(Supermarket)是實(shí)行顧客自助服務(wù)，實(shí)行敞開售貨和付款的零售業(yè)態(tài)形式。其業(yè)務(wù)流程可概括為“開架售貨、自助服務(wù)、小車攜帶、出門結(jié)算”單體設(shè)計(jì)普通中型超市要求單體設(shè)計(jì)商圈發(fā)達(dá)、 30%以上；交通便利；商圈人口規(guī)模5-10萬之間，人均收入大于1000元/月，人均商品性消費(fèi) 大于300元/月物業(yè)要求最好框架結(jié)構(gòu)面積5000-20000㎡，單層面積5000層高樓層不超過三層，首層層高≥5.5m，二層以上層高≥4.5m柱距8米×8米為宜物業(yè)縱深米為佳普通中型超市要求單體設(shè)計(jì)商圈發(fā)達(dá)、 30%以上；交通便利；商圈人口規(guī)模5-10萬之間，人均收入大于1000元/月，人均商品性消費(fèi) 大于300元/月物業(yè)要求最好框架結(jié)構(gòu)面積5000-20000㎡，單層面積5000層高樓層不超過三層，首層層高≥5.5m，二層以上層高≥4.5m柱距8米×8米為宜物業(yè)縱深米為佳800kg/㎡停車場設(shè)有與商店?duì)I業(yè)面積相適應(yīng)的停車場合作方式免租期1年左右 租賃年限10—20年普通小型超市（便利店）要求單體設(shè)計(jì)要素要求商圈以商店所在點(diǎn)為中心，半徑300米左右（中小城市為500米左右），目標(biāo)人口在2600-3000人；選擇居民區(qū)附近，該地區(qū)固定顧客較多；選擇地鐵或車站附近， 顧客較多；選擇寫字樓、影劇場、醫(yī)院、學(xué)校等客流較大場所；一般300米內(nèi)無相同性質(zhì)競爭者物業(yè)要求產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)清晰且至少可使（租）用6年樓層商鋪或樓房底層，門面展開寬度不少于6米60~120平方米配套設(shè)施同時配備上水和下水；一般可的、快客等需要25—30KW的總電量，而全家、羅森普通小型超市（便利店）要求單體設(shè)計(jì)要素要求商圈以商店所在點(diǎn)為中心，半徑300米左右（中小城市為500米左右），目標(biāo)人口在2600-3000人；選擇居民區(qū)附近，該地區(qū)固定顧客較多；選擇地鐵或車站附近， 顧客較多；選擇寫字樓、影劇場、醫(yī)院、學(xué)校等客流較大場所；一般300米內(nèi)無相同性質(zhì)競爭者物業(yè)要求產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)清晰且至少可使（租）用6年樓層商鋪或樓房底層，門面展開寬度不少于6米60~120平方米配套設(shè)施同時配備上水和下水；一般可的、快客等需要25—30KW的總電量，而全家、羅森35KW以上的電量。在選鋪時一定要搞清楚可擴(kuò)容電量的上限其他（櫥窗展）合作方式：3-8元/平米.天；租期：一般5年以上經(jīng)營品種單一，但能在深度上滿足消費(fèi)需求有明確的目標(biāo)市場，性強(qiáng)經(jīng)營方式靈活，多與廠家合作經(jīng)營特色明顯，個性化突出售貨員對所售商品有相當(dāng)?shù)膶I(yè)知識對顧客的服務(wù)成系列化的售前、售中、售后服務(wù)特征3.專業(yè)店(SpecialityStore)一般是指經(jīng)營一類或幾類商品的零售商店。常見的專業(yè)店主要有以下經(jīng)營一大類或幾大類相互關(guān)聯(lián)的商品，規(guī)模比一般的專業(yè)店大，品種齊全，可挑選余地大，如建材廣場，大型電子廣場等。單體設(shè)計(jì)經(jīng)營品種單一，但能在深度上滿足消費(fèi)需求有明確的目標(biāo)市場，性強(qiáng)經(jīng)營方式靈活，多與廠家合作經(jīng)營特色明顯，個性化突出售貨員對所售商品有相當(dāng)?shù)膶I(yè)知識對顧客的服務(wù)成系列化的售前、售中、售后服務(wù)特征3.專業(yè)店(SpecialityStore)一般是指經(jīng)營一類或幾類商品的零售商店。常見的專業(yè)店主要有以下經(jīng)營一大類或幾大類相互關(guān)聯(lián)的商品，規(guī)模比一般的專業(yè)店大，品種齊全，可挑選余地大，如建材廣場，大型電子廣場等。單體設(shè)計(jì)家具專業(yè)店要求單體設(shè)計(jì)代表品牌百安居宜 家一二線城市郊區(qū)和中心一二線城市中心區(qū)物業(yè)要求單層兩層，底層是自選區(qū)和家居用品區(qū)，二層是樣板間、沙發(fā)區(qū)、家具區(qū)和一個可容納500人的餐廳；.面積10000－15000平米2.8萬－3.5萬平方米層高層高8.5米，可用凈空高度6.2米擁有800個 停車位的 停車場，170平方米的兒童天地和咖啡廳。柱距9米*9米以上8米*8米以上重2.5噸/平方米2.5噸/平方米停車場停車位不少于300個家具專業(yè)店要求單體設(shè)計(jì)代表品牌百安居宜 家一二線城市郊區(qū)和中心一二線城市中心區(qū)物業(yè)要求單層兩層，底層是自選區(qū)和家居用品區(qū)，二層是樣板間、沙發(fā)區(qū)、家具區(qū)和一個可容納500人的餐廳；.面積10000－15000平米2.