房地產評價報告

歡樂頌房地產評估有限公司房地產估價報告項目名稱：泰安市長城一品房地產價格評估委托方：長城一品住戶估價方：歡樂頌房地產評估有限公司估價人員：估價作業(yè)日期：201年月日月31日估價報告編號：歡樂頌房地產評估有限公司TOC\o"1-5"\h\z\o"CurrentDocument"致委托方函 3\o"CurrentDocument"估價師聲明 4\o"CurrentDocument"估價的假設和限制條件 5房地產估價結果報告 6\o"CurrentDocument"一、委托方 6\o"CurrentDocument"二、估價方 6\o"CurrentDocument"三、估價對象 6\o"CurrentDocument"四、估價目的 7\o"CurrentDocument"五、估價時點 7\o"CurrentDocument"六、價值定義 7\o"CurrentDocument"七、估價依據(jù) 7\o"CurrentDocument"八、估價原則 8\o"CurrentDocument"九、估價方法 8十、估價結果 8\o"CurrentDocument"十一、估價作業(yè)日期 8\o"CurrentDocument"十二、估價報告應用的有效期 8\o"CurrentDocument"十三、估價人員 9\o"CurrentDocument"附件 10房地產估價技術報告 11\o"CurrentDocument"一、個別因素分析 11二、區(qū)域因素分析 11三、市場背景分析 11\o"CurrentDocument"四、最高最佳使用分析 12五、估價方法選用 13\o"CurrentDocument"六、估價測算過程 13\o"CurrentDocument"七、估價結果確定 16歡樂頌房地產評估有限公司致委托方函長城一品住戶：受該住戶的委托，我公司于2016年05月19日至05月31日，對位于泰安市長城一品1#樓2單元501,建筑面積為142m2,《房屋所有權證》證號為魯證字第A1025號的房地產進行市場價格評估，為確定出售提供參考依據(jù)。根據(jù)國家現(xiàn)行有關法律、法規(guī)和政策條例及委托方提供的各種資料，遵循依法、公正、科學、準確和適度的原則，經估價人員實地收集資料、分析計算，并與估價時點泰安市類似房地產的市場價格水平相比較后，確定委估房地產于估價時點2016年05月31日的價格及單價為：房地產價格及單價小寫大寫房地產正常價格556006元伍拾伍萬陸仟零陸元整房地產正常單價5054.6元/m2伍仟零伍拾肆元陸角每平方米房地產拍賣底價444804元肆拾肆萬肆仟捌佰零肆元整房地產拍賣單價4043元/m2肆仟零肆拾叁元整每平方米歡樂頌房地產評估有限公司法定代表人：2016年05月31日歡樂頌房地產評估有限公司估價師聲明我們鄭重聲明：一、我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。二、本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。三、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。四、我們依照中華人民共和國國家標準《房地產估價規(guī)范》進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。五、我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘。六、我公司估價人員2016年05月19日至05月31日對該項目進行了實地的調查和研究，并對該區(qū)域的其他同類房地產進行了比較，采集數(shù)據(jù)都是真實可靠。七、沒有人對本估價報告提供重要的專業(yè)幫助。八、參加本次估價的估價師簽名：估價師簽名 資格證書號 估價師簽名歡樂頌房地產評估有限公司估價的假設和限制條件一、本項估價的假設條件.本報告在評估過程中，假設委估房地產為商業(yè)用途，在未來剩余使用年限內不改變房地產用途。.假設委估房地產產權合法，沒有產權糾紛。.假設委估房地產現(xiàn)狀滿足所采用的城市規(guī)劃、用途管制和限制條件，另有說明的除外。二、本項估價的限制條件.本報告有關資料由委托方提供，未對資料的真實性進行核實，如因資料不實而導致估價失實、失誤和錯誤，責任不在估價方和估價人員。.本報告僅供委托方確定拍賣底價提供參考依據(jù)用，不對其他用途負責。.本報告未考慮抵押、擔保、出租等他項權利對委估對象實際價格的影響。.實地查勘時，對房屋僅進行一般性察看，并未進行結構性測試，不可能確定其內部缺損。.本報告中的建筑面積按《房屋所有權證存根》所載數(shù)據(jù)計。.本估價報告未考慮房屋拍賣所需的手續(xù)費以及房地產過戶所應交納的各種稅費。.未經本評估單位同意，評估報告的全部或任何一部分內容不得使用其他與本次項目無關的任何公開文件、通告或報告中，也不得以任何形式公開發(fā)表。.房地產估價報告?zhèn)洳榫幪枺禾┌彩虚L城一品房地估魯字第A1025號。.本報告一式五份，四份提交委托方，一份留存評估公司。歡樂頌房地產評估有限公司泰安市長城一品1#樓2單元501

房地產估價結果報告一、委托方委托人：長城一品住戶單位住址：泰安市長城一品1#樓2單元501聯(lián)系電話：***********二、估價方機構名稱：歡樂頌房地產評估有限公司單位住址：法定代表人：聯(lián)系電話：三、估價對象㈠物質實體狀況.建筑物狀況⑴委估建筑物于二零一五年建成，維護保養(yǎng)情況好，成新率為100%,建筑面積為142m2,其中含公攤面積26m2。⑵長城一品位于長城路中段，粥店派出所南側，原魯峰車輛廠位置，鋼筋混凝土結構，高30層，委估對象屬第5層01號房，內墻刮膩子，天花為石膏吊頂，鋁合金窗。外裝飾一層部分為花崗巖、二層以上為外墻磚；墻面刮膩子，天花為石膏吊項；電照線路暗設；電梯間裝修一般；設地下停車場。.委估對象利用現(xiàn)狀委估房地產現(xiàn)未居住，公共配套設施好，宗地內外開發(fā)程度均為五通一平。3.周圍環(huán)境估價對象位于泰安市長城路中段，地處市政府重點規(guī)劃打造的CBD核心區(qū)域，距市政廣場、萬達商業(yè)廣場、易初蓮花幾分鐘車程，距汽車站、火車歡樂頌房地產評估有限公司站、五分鐘距高鐵站十分鐘。繁華程度高，交通方便，人流量大。㈡權益狀況委估對象位于泰安市長城一品1#樓2單元501,《房屋所有權證》證號為魯房權證字第1025號，權屬住戶所有。由于資料方面的原因，它項權利是否受限無法核實。四、估價目的為確定房地產出售底價提供價格參考依據(jù)。五、估價時點2016年05月31日。六、價值定義本報告提供的價格是估價對象在估價期日、在本報告的全部限制條件下、泰安市房地產市場自由開放、完全競爭狀態(tài)下的公開市場價值。所謂公開市場價值是在公開市場最可能形成的價格；采用公開市場價值標準時，要求評估的客觀合理價值應是公開市場價值。委估房地產的價格定義為：建筑物為鋼筋混凝土結構，用途為居住，經濟耐用年限為70年，已使用1年，尚可使用69年；委估宗地法定使用年限為70年(從2014年01月到2084年01月)，即委估宗地剩余使用年限為68年。按房地產收益的穩(wěn)健性原則，該房地產的收益年限按剩余使用年限68年計的市場價格；建議拍賣底價為市場價格的90%。七、估價依據(jù)㈠行為依據(jù)《委托評估函》。㈡法律法規(guī)依據(jù).《中華人民共和國土地管理法》。.《中華人民共和國城市房地產管理法》。.《房地產估價規(guī)范》(GB/T50291-1999)。.《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》(GB/T18508-2001)。㈢取價依據(jù)歡樂頌房地產評估有限公司《全國統(tǒng)一建筑工程基礎定額山東省單位估價表》。㈣產權依據(jù)《房屋所有權證存根》魯房權證字第1025號.八、估價原則㈠合法原則。㈡公平原則。㈢最高最佳使用原則。㈣替代原則。㈤估價時點原則。㈥綜合分析原則及多種方法比較原則。九、估價方法估價人員在實地勘察的基礎上，對委托方提供的各種資料進行了認真分析，根據(jù)估價期日委估房地產用途、估價目的、資料狀況和泰安市房地產市場的實際情況，決定采用市場比較法和收益還原法來測算委估房地產的價格。十、估價結果房地產價格及單價小寫大寫房地產正常價格556006元伍拾伍萬陸仟零陸元整房地產正常單價5054.6元/m2伍仟零伍拾肆元陸角每平方米房地產拍賣底價444804元肆拾肆萬肆仟捌佰零肆元整房地產拍賣單價4043元/m2肆仟零肆拾叁元整每平方米十一、估價作業(yè)日期2016年05月19日至05月31日。十二、估價報告應用的有效期本估價報告有效期為壹年，即從2016年05月31日至2017年05月31日。

歡樂頌房地產評估有限公司十三、估價人員估價師簽名十三、估價人員估價師簽名資格證書號 估價師簽名歡樂頌房地產評估有限公司歡樂頌房地產評估有限公司201年月31歡樂頌房地產評估有限公司附件一、《房屋所有權證存根》魯房權證字第1025號;二、《價格評估委托書》泰安市執(zhí)字第2017號；三、估價機構營業(yè)執(zhí)照；四、估價機構的資質證書；五、估價人員資質證書；六、估價機構備案證明。以上均為復印件。10歡樂頌房地產評估有限公司泰安市長城一品1#樓2單元501房地產估價技術報告一、個別因素分析㈠物質實體狀況.建筑物狀況⑴委估建筑物于二零一五年建成，維護保養(yǎng)情況好，成新率為 100%,建筑面積為142m2,其中含公攤面積26m2。⑵長城一品位于長城路中段，鋼筋混凝土結構，高 30層，委估對象屬第5層01號房，內墻刮膩子，天花為石膏吊頂，鋁合金窗。外裝飾一層部分為花崗巖、二層以上為外墻磚；墻面刮膩子，天花為石膏吊項；電照線路暗設；電梯間裝修一般；設地下停車場。.委估對象利用現(xiàn)狀委估房地產現(xiàn)作居住用，公共配套設施好，宗地內外開發(fā)程度均為五通一平。二、區(qū)域因素分析估價對象位于泰安市長城路中段第 5層01號，地處市政府重點規(guī)劃打造的CBD核心區(qū)域，距市政廣場、萬達商業(yè)廣場、易初蓮花幾分鐘車程，距汽車站、火車站、五分鐘距高鐵站十分鐘。 繁華程度高，交通方便，人流量大。三、市場背景分析1.一般因素影響土地價格的一般因素主要有地理位置和行政區(qū)劃、經濟和社會發(fā)展狀況、房地產市場等。⑴地理位置和行政區(qū)劃泰安市位于山東省中部的泰山南麓，地理坐標在東經116°20,~117°59,,北緯35°387~36°28,,北依山東省會濟南，南臨儒家文化創(chuàng)始人孔子故里曲阜，東連瓷都淄博，西瀕黃河。轄泰山、岱岳兩個市轄區(qū)，寧陽、東平兩個縣，代管新泰、肥城 2個縣級市。泰安寓意“國泰民安”，是一座著名的文化旅游城市，境內的泰山是國家重點風景名勝區(qū)，海拔1545米，有“五岳之首”、“天下第一山”的美譽，是世界自然文化遺產。泰安市于1982年被國務院列為第一批對外開放旅游城市。屬溫帶半濕潤大陸性季風氣候區(qū)，年平均氣溫 13℃,年平均降水量697毫米。長城一品位于岱岳區(qū)長城路中段，項目坐落于長城路中段地理位置優(yōu)越、交通便利，6路8路9路17路33路公交直達項目，周邊商業(yè)氛圍濃厚，配套齊全生活便利，緊鄰時代發(fā)展線。⑵經濟和社會發(fā)展狀況2015年，在區(qū)委的堅強領導下，在區(qū)人大及其常委會的有力監(jiān)督下，全區(qū)各級各部門緊緊圍繞“建設富裕文明和諧新岱岳”奮斗目標，牢固樹立“二次創(chuàng)業(yè)”思想，依據(jù)年初確定的經濟社會發(fā)展目標，大力發(fā)展片區(qū)特色經濟，統(tǒng)籌推進經濟社會各項事業(yè)發(fā)展，計劃執(zhí)行情況總體較好。實現(xiàn)本區(qū)生產總值364.5億元，同比增長10.1%;完成固定資產投資339.2億11歡樂頌房地產評估有限公司元，增長16.1%；三次產業(yè)結構比例15.5:42.7:41.8。⑶房地產市場分析2014年，泰城樓市在經歷了春節(jié)后短暫的低潮后，在 3月份迎來轉暖良機，隨著積累年多的剛性需求集中入市，不少樓盤提前嗅到良機，紛紛選擇開盤或加推，在這一年里泰城先后有泰豪名城、 恒地-樂活小鎮(zhèn)、恒基?束尚、立豐?春天里、新興?悅藍山 綠地公館、中心國際、寶盛廣場、弘盛現(xiàn)代城等項目集中開盤入市，在舊樓盤主宰市區(qū)樓市半年之久后，新樓盤終于開閘了，這些新樓盤的入市大大增加了泰城樓市的庫存量，也為眾多購房者提供了更多選擇。雖然新樓盤已經開閘，但并沒有從根本上改變舊樓盤主宰市場的局面，安居上上城、玫瑰莊園、御泉大院、奧萊新天第、泰山御園等樓盤和其他幾個老項目伺機而動，或加推、或二次開盤、或優(yōu)惠。在 5月之前，市區(qū)樓市的主要供應還是舊樓盤以及一些舊樓盤推出的新產品。新樓盤、新產品扎堆在 5月之后，特別是集中在2014年第二、三季度推出。2014年泰城五大板塊共成交住宅 8990套，同比增長3.0%,商業(yè)地產共成交252套，均創(chuàng)近兩年來新高。據(jù)了解，泰城樓市在成交量大幅增長的同時，價格卻保持了相對穩(wěn)定，各開發(fā)商在經歷了年初的價格調整之后，除個別沒有資金回籠壓力的高端樓盤外基本沒再出現(xiàn)大的波動，雖有部分樓盤價格出現(xiàn)微調，但都在購房者可接受的范圍之內，沒有像部分一、二線城市出現(xiàn)報復性漲價，這也說明史上最嚴的樓市調控政策已見成效。另外，隨著樓市的回暖也穩(wěn)定，改善型需求也加快入市步伐，這也帶動了部分高端樓盤成交量的增加，泰城東部首 席高端樓盤御泉大院在今年完成33套的成交，新拿到預售許可證的華新和園表現(xiàn)相當不錯，當月即完成11套成交，像國山墅、泰山御園等項目也取得一定量的成交。2014年1—12月份泰安市商業(yè)地產共計成交 252套，成交總面積為24244.85mz,全年成交均價為8994.69元/m?。其中一季度成交59套，成交面積為5418.32由2；二季度成交60套，成交面積為5482.07^；三季度成交59套，成交面積為7885.67m?；四季度成交74套，成交面積為28763.14m2。從走勢來看，四季度為全年最高點；前三個季度基本持平，說明泰安市商業(yè)地產的發(fā)展是比較平穩(wěn)的，沒有出現(xiàn)大的波動。從單個項目來說，奧林匹克花園、泰豪名城、泰安名嘉廣場、林肯花園三期成交量位居前列。從價格走勢來看，全年泰安市價格走勢平穩(wěn)，沒有出現(xiàn)大的波動，在國家樓市調控政策仍然沒有松動的樓市大背景下，受樓市調控政策影響較小的商業(yè)地產一直平穩(wěn)發(fā)展。整體來說，泰安市商業(yè)地產價格稍高，像社區(qū)商業(yè)價格一般為本小區(qū)住宅價格的 2—3倍，但是隨著小區(qū)基礎設施的完善和業(yè)主的入駐，良好的盈利能力也成為商業(yè)地產價格堅挺的主要原因。從成交區(qū)域上來看，西部和南部高新區(qū)成為樓市平淡背景下的最大贏家，這兩個區(qū)域的成交套數(shù)和成交面積占到全市成交量的60%以上，尤其是奧林匹克花園、泰安恒大城、林肯花園三期的成交熱銷成功拉動了這兩個區(qū)域商業(yè)地產的發(fā)展。而城中和城東商業(yè)地產的發(fā)展相對滯后，主要是因為城中商業(yè)地產價格相對較高，限制了一些中小投資者的投資熱情；而城東由于入住人口相對較少，住宅雖正處于高速發(fā)展中，但目前仍不是特別成熟，因此限制了商業(yè)的發(fā)展。12歡樂頌房地產評估有限公司四、最高最佳使用分析委估房地產位于泰安市委估對象位于泰安市長城路中段，繁華程度高，交通方便，人流量大。委估房地產位于泰安市長城一品 1#樓2單元501,現(xiàn)作居住使用，這和規(guī)劃的使用狀況一致。根據(jù)最高最佳使用原則和合法原則的分析，該房地產保持現(xiàn)狀用途為最高最佳使用。五、估價方法選用估價人員在實地勘察的基礎上，對委托方提供的各種資料進行了認真分析，根據(jù)估價期日委估房地產用途、估價目的、資料狀況和泰安市房地產市場的實際情況，決定采用市場比較法和收益還原法來測算委估房地產的價格。市場比較法：是將估價對象房地產與在近期已經發(fā)生了交易的類似房地產加以比較對照，從已經發(fā)生了交易的類似房地產的已知價格修正得出估價對象價格的一種估價方法。收益法：預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。六、估價測算過程㈠市場比較法采用市場比法一般選取同一供需圈內，近似委估房地產檔次市場價格進行比較，根據(jù)估價人員對 泰安市房地產市場的了解，分別選取如下可比實例：.確定比較因素.定比較因素系數(shù)見下表.比準價格確定13歡樂頌房地產評估有限公司比較因素待估宗地與案例宏成?富園泰山公館鼎基時代價格520054506000宗地用途100/100100/100100/100交易情況100/100100/100100/100評估期日區(qū)域因素交通條件商服繁華程度距市中心距離環(huán)境質量優(yōu)劣度基礎設施完善度公用設施完備度個別因素建筑規(guī)模地質狀況100/100100/100100/100容積率臨街狀況比準價格根據(jù)上述計算的結果，求比準價格的算術平均值，則：(5781+4571+5019)+3=5123元/m2㈡收益法由于該寫字樓可用于出租，能比較合理地確定其租金收入，故也可用收益法求取其價格。.估算總收益通過調查泰安市同類型、同地段、同規(guī)模，裝飾大致相同的居住樓在裝修后的月出租價格一般為15元/m2,租金損失為1個月，則年總收益為：15X142X(12-1)=23430元.估算年房地產租賃總費用總費用包括正常狀態(tài)下房地產出租過程中所必須支出的房屋修繕費、管理費、保險費、稅金等。①房屋修繕費是指為保障房屋正常使用每年需支付的修繕費。行業(yè)慣例按建筑物重置價的1.5%計算，據(jù)對泰安地區(qū)建筑物市場的了解，類似建筑物的重置價為1200元/m2,則：14歡樂頌房地產評估有限公司房屋修繕費=1200義142義1.5%=2556②管理費是指對出租房屋進行的必要管理所需的費用。分為兩部分：一是出租經營過程中消耗品價值的貨幣支出；另一是管理人員的工資。根據(jù)行業(yè)慣例資料，取年租金的 3%,則：管理費=23430義3%=702.9元③保險費是指房產所有人為使自己的房產避免意外損失而向保險公司支付的費用，按房屋現(xiàn)值乘以保險費率 2%。，則：保險費=1200義142義2%。=340.8元④稅費是指房產所有人按有關規(guī)定向稅務機關繳納的房產稅和營業(yè)稅等。依據(jù)稅法及泰安市稅務部門資料，公有房屋出租應納稅金房產稅按年租金的12%,營業(yè)稅按年租金的5%,教育附加按營業(yè)稅的3%,城市維護建筑稅按營業(yè)稅的7%,以上稅費小計為17.5%,防洪保安費按年收入的1%。，則：23430X17.5%+23430義1%。=4123.68元上述①、②、③、④總費用合計為 7723.38元.年純收益23430—7723.38=15706.62