日常保潔標(biāo)書

項(xiàng)目介紹恩華大廈位于徐州市中心區(qū)，地理位置優(yōu)越。規(guī)劃配套設(shè)施完善，大廈占地面積2500平方米，總建筑面積18000平方米，是一棟高層多功能的辦公大樓。大廈要緊配套設(shè)施有地下停車場(chǎng)，活動(dòng)中心會(huì)所，餐廳。大廈要緊機(jī)電設(shè)備有4臺(tái)電梯，中央空調(diào)系統(tǒng)供配電、給排水、通風(fēng)、消防樓宇監(jiān)控設(shè)施齊全。

目錄1.公司介紹2頁(yè)2.恩華大廈的治理服務(wù)總體策劃。4頁(yè)3.組織結(jié)構(gòu)、職能分配、人員編制以及培訓(xùn)、治理。7頁(yè)4.治理模式、工作打算和物資裝備情況以及治理用房安排。16頁(yè)5.治理規(guī)章制度和物業(yè)檔案資料的治理。21頁(yè)6.各項(xiàng)治理指標(biāo)的承諾及相關(guān)措施34頁(yè)7.經(jīng)費(fèi)收支預(yù)算、治理費(fèi)酬金標(biāo)準(zhǔn)。36頁(yè)8.日常物業(yè)治理。 44頁(yè)9.便民服務(wù)和社區(qū)文化活動(dòng)78頁(yè)第一節(jié)公司簡(jiǎn)介徐州**物業(yè)治理有限公司成立于1999年，各類專業(yè)服務(wù)人員800余人，是徐州最具規(guī)模及較負(fù)盛譽(yù)的物業(yè)治理公司之一。多年來不僅為社會(huì)樹立了健康、完善的物業(yè)治理形象，創(chuàng)立了具有**特色的物業(yè)治理模式，也使公司擁有了一支有知識(shí)、明白技術(shù)、善治理的復(fù)合型人才隊(duì)伍。一、要緊優(yōu)勢(shì)及業(yè)績(jī)擁有高層次的治理層、高素養(yǎng)的職員隊(duì)伍。公司部門經(jīng)理以上的治理人員均有大專以上學(xué)歷，擁有教授級(jí)高工、工程師、經(jīng)濟(jì)師、會(huì)計(jì)師、技師20余人，是我公司的治理中堅(jiān)。公司大部分治理人員及職員均同意過專業(yè)物業(yè)公司的培訓(xùn)帶管，為我公司物業(yè)治理奠定了扎實(shí)的基礎(chǔ)。目前本公司治理的聯(lián)通大廈是徐州市首家甲級(jí)涉外寫字樓，內(nèi)設(shè)中央空調(diào)、中央監(jiān)控、消防報(bào)警、聯(lián)動(dòng)、門禁、供水、供電、電梯等智能化設(shè)備。由于公司具有成熟的高層建筑治理經(jīng)驗(yàn)，4年來，大廈從未發(fā)生過任何消防、設(shè)備安全責(zé)任事故。公司部門經(jīng)理以上人員均擁有國(guó)家建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)治理資格證書，參與過**大廈創(chuàng)建省、市級(jí)物業(yè)治理優(yōu)秀大廈工作，積存了運(yùn)用先進(jìn)的治理方法提高服務(wù)質(zhì)量的經(jīng)驗(yàn)。聯(lián)通大廈2005年被批準(zhǔn)為徐州市首家涉外寫字樓，并榮獲“徐州市物業(yè)治理優(yōu)秀大廈”、2005年榮獲“江蘇省物且業(yè)治理優(yōu)秀大廈”。徐州標(biāo)志性建筑電信大廈（28層）由我公司全面托管，獲得“徐州市優(yōu)秀治理獎(jiǎng)”。**公司合同期內(nèi)要緊物業(yè)項(xiàng)目如下：二、恩華大廈的服務(wù)總體策劃**物業(yè)本著“至誠(chéng)至優(yōu)、盡善盡美”的服務(wù)理念，始終以誠(chéng)信為本，治理為根、服務(wù)在先、客戶為尊的理念服務(wù)于業(yè)主，強(qiáng)調(diào)由物化治理上升到文化治理。1、倡導(dǎo)“全員參與”的治理文化在治理處內(nèi)部我們強(qiáng)調(diào)職員在合理分工基礎(chǔ)上的充分合作，例如在保潔方面提倡“人過地凈，全員保潔”，安全治理方面提倡“全員防范，全員消防”等，以多層面的共同參與和協(xié)作來彌補(bǔ)治理上的缺項(xiàng)和漏項(xiàng)。我們推崇“為客戶節(jié)約每一分，讓客戶中意多一分”的治理理念，實(shí)現(xiàn)“治理開放，開放治理”。2、推廣“平等互動(dòng)”的服務(wù)文化服務(wù)文化的涵義在于把提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)視為工作的自然方式和最重要的規(guī)范服務(wù)連著業(yè)主和物業(yè)治理人，我們對(duì)兩者關(guān)系的定位是：建立在權(quán)利與義務(wù)等基礎(chǔ)之上的合法契約關(guān)系。建立這種認(rèn)識(shí)能使職員真正尊重自身的工作，產(chǎn)生服務(wù)熱情，自覺常識(shí)去查找滿足業(yè)主期望的恰當(dāng)方法，提供發(fā)自內(nèi)心的“微笑服務(wù)”。業(yè)主在享受服務(wù)的同時(shí)提出改進(jìn)意見，服務(wù)產(chǎn)品的供方和需求均保持愉悅的心境，服務(wù)水準(zhǔn)在平等互動(dòng)的基礎(chǔ)上得以提升。3、我們的治理思路是強(qiáng)調(diào)成本操縱意識(shí)和成本治理程序強(qiáng)調(diào)流程團(tuán)隊(duì)的有效運(yùn)作和服務(wù)流程的持續(xù)改進(jìn)強(qiáng)調(diào)公眾服務(wù)的規(guī)范化與特約服務(wù)的個(gè)性化致力于共用設(shè)施、設(shè)備的持續(xù)改進(jìn)和功能提升致力于培養(yǎng)職員的專業(yè)素養(yǎng)以業(yè)主全員的參與意識(shí)致力于文化功能的提升，塑造符合現(xiàn)代文明辦公理想環(huán)境4、擬采取的治理服務(wù)措施：結(jié)合恩華大廈物業(yè)治理的難點(diǎn)、重點(diǎn)及治理思路，我們擬采取以下治理服務(wù)措施，以保證治理模式的實(shí)現(xiàn)及服務(wù)產(chǎn)品的供給。實(shí)施“質(zhì)量、成本雙否決”云做機(jī)制公司每年通過與治理處簽訂目標(biāo)治理責(zé)任書，把服務(wù)質(zhì)量和成本操縱作為考核治理處工作業(yè)績(jī)的兩項(xiàng)最重要的指標(biāo)，進(jìn)一步結(jié)合恩華大廈的治理特點(diǎn)和難點(diǎn)，把這一套運(yùn)行機(jī)制用于該大廈的治理實(shí)踐中，力求在“服務(wù)質(zhì)量”和“成本操縱”之間找到更準(zhǔn)確的結(jié)合點(diǎn)以提供“優(yōu)質(zhì)價(jià)廉”的服務(wù)產(chǎn)品。（2）建立“加油站式”的職員培訓(xùn)機(jī)制由于提供服務(wù)產(chǎn)品的主體之間的個(gè)性差異，關(guān)于服務(wù)產(chǎn)品的提供，不能簡(jiǎn)單地只制造一種“準(zhǔn)則”，而是應(yīng)該依據(jù)服務(wù)需求的變化而不斷調(diào)整，即服務(wù)的層次內(nèi)容和方向做出相應(yīng)變化，其中一形關(guān)鍵問題就在于職員持續(xù)不斷的培訓(xùn)。實(shí)踐中，我們推出了“加油站式”的培訓(xùn)體系，做到崗前培訓(xùn)，個(gè)層級(jí)職員均有明確的培訓(xùn)達(dá)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，使每一層級(jí)職員保持服務(wù)知識(shí)、技能與服務(wù)需求達(dá)到動(dòng)態(tài)平衡。同時(shí)，我們亦強(qiáng)化“治理者確實(shí)是培訓(xùn)者”、“培訓(xùn)是公司對(duì)職員的最大福利”的觀念，并把這種意識(shí)在物業(yè)治理工作中貫徹始終。構(gòu)建服務(wù)平臺(tái)一客戶服務(wù)中心強(qiáng)大的服務(wù)平臺(tái)和先進(jìn)的服務(wù)組織是提供規(guī)范客戶服務(wù)的前提。在幸福家園的服務(wù)形式上，我們擬建立客戶物業(yè)治理服務(wù)中心的運(yùn)作體系。立即治理處對(duì)外服務(wù)分為后臺(tái)和前臺(tái)操作，從而保證治理處對(duì)外形象的統(tǒng)一化?？蛻粑飿I(yè)治理服務(wù)中心是治理處的指揮調(diào)度中心及信息樞紐，業(yè)主所有的服務(wù)需求和申請(qǐng)投訴建議匯總大客戶物業(yè)治理服務(wù)中心，由中心負(fù)責(zé)分類處理。而治理處所有需要公布發(fā)治理服務(wù)信息亦通過該中心反饋到業(yè)主、住戶。通過治理服務(wù)中心的有效運(yùn)作，第一，可保證治理處對(duì)外信息傳播的口徑統(tǒng)一化；第二，建立首問責(zé)任制，所有業(yè)主、住戶的投訴和需求都有專人負(fù)責(zé)跟蹤和落實(shí)直至業(yè)主中意為?。坏谌?，中心24小時(shí)工作時(shí)刻將可保證業(yè)主、住戶需求全天侯地得到受理及滿足。（4）致力于共用設(shè)施、設(shè)備的循環(huán)改進(jìn)樓宇治理的一個(gè)重要內(nèi)容是共用設(shè)施、設(shè)備的治理和維護(hù)，共用設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)的良好程度將直接阻礙到客戶和安全保證等問題。依照我們對(duì)樓宇研究和揣摩的治理經(jīng)驗(yàn)，我們將恩華大廈共用設(shè)施、設(shè)備的治理分為三個(gè)層次進(jìn)行，即：以保證共用設(shè)施、設(shè)備處于受控狀態(tài)、維持正常運(yùn)行為目的的日常治理及維修；以消除各種運(yùn)行隱患，保證設(shè)施、設(shè)備性能得以充分發(fā)揮為目的的定期維修養(yǎng)護(hù)（包括大、中修）；以提升設(shè)備性能、增強(qiáng)設(shè)備自我愛護(hù)功能從而滿足用戶不斷增長(zhǎng)的服務(wù)需求為目的的改良性維護(hù)（改造）。三、組織機(jī)構(gòu)、職能分配、人員編制以及培訓(xùn)治理一、組織系統(tǒng)組織機(jī)構(gòu)徐州**物業(yè)治理有限公司徐州**物業(yè)治理有限公司甲方治理代表甲方治理代表恩華大廈治理處經(jīng)理恩華大廈治理處經(jīng)理保潔領(lǐng)班保安領(lǐng)班工程領(lǐng)班保潔領(lǐng)班保安領(lǐng)班工程領(lǐng)班保潔人員保安人員運(yùn)行、維修人員保潔人員保安人員運(yùn)行、維修人員組織機(jī)構(gòu)圖講明：從恩華大廈內(nèi)部治理機(jī)構(gòu)圖中能夠看出，我們將在甲方治理代表的監(jiān)督和指導(dǎo)下實(shí)行公司領(lǐng)導(dǎo)下的經(jīng)理負(fù)責(zé)制，這是一種垂直領(lǐng)導(dǎo)方式，其編制力求精干，人員力求一專多能。在擬制打算、組織領(lǐng)導(dǎo)和對(duì)各項(xiàng)工作檢查、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)方面由治理處經(jīng)理直接負(fù)責(zé)，總公司相關(guān)人員給予支持協(xié)助。各項(xiàng)具體工作在各級(jí)職責(zé)范圍內(nèi)的由各主管直接安排，各主管下屬人員直接向主管負(fù)責(zé)，而各主管直接向經(jīng)理負(fù)責(zé)。這種結(jié)構(gòu)使權(quán)力集中，責(zé)任明確，命令統(tǒng)一，職系簡(jiǎn)捷，工作高效。二、運(yùn)作程序系統(tǒng)1、整體運(yùn)作流程各級(jí)各類人員開展治理及養(yǎng)護(hù)工作各級(jí)各類人員開展治理及養(yǎng)護(hù)工作成立物業(yè)治理處擬定治理方案訂立規(guī)章制度日常治理物業(yè)的接管驗(yàn)收人員聘用培訓(xùn)考核保安服務(wù)工程服務(wù)保潔服務(wù)2、整體運(yùn)作流程講明（1）從整體運(yùn)作流程圖中看，我們注重于整體設(shè)計(jì)、全面治理，各項(xiàng)工作環(huán)節(jié)緊密銜接，起到承上啟下，相互制約的作用。整體運(yùn)作的各項(xiàng)環(huán)節(jié)我們將嚴(yán)格按照ISO9000質(zhì)量保證體系中的各種體系文件及作業(yè)規(guī)程操作，做到不論大小，每件事都要程序化，一絲不茍、環(huán)環(huán)相扣，從全然上保證大廈的服務(wù)治理質(zhì)量。針對(duì)日常物業(yè)治理工作，在**大廈的治理中，我們編制了詳盡全面的治理標(biāo)準(zhǔn)、治理程序文件（文件目錄見第七節(jié)附件），并在實(shí)際工作中得到專門好的運(yùn)用，相信我們?cè)谥卫矶魅A大廈時(shí)，只要接著按照標(biāo)準(zhǔn)、程序文件運(yùn)作，一定能夠取得良好的成績(jī)。在治理處的整體運(yùn)作過程中，將始終運(yùn)用現(xiàn)代化的電腦治理網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)治理的智能化（可與**大廈治理中心的計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)聯(lián)網(wǎng)，共用**大廈的物業(yè)治理軟件，并將恩華大廈的相關(guān)治理數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)傳送至**大廈治理中心，使中心各專業(yè)人員參與輔助治理）。在整體運(yùn)作過程中，始終堅(jiān)持全過程治理，確保指揮與監(jiān)督的封閉性治理，保證治理有效，及時(shí)到位，從而在最大限度上幸免了缺漏和盲點(diǎn)。三、信息反饋系統(tǒng)1、信息反饋示意圖組織指揮機(jī)構(gòu)（經(jīng)理、助理）執(zhí)行實(shí)施機(jī)構(gòu)（各專業(yè)人員）組織指揮機(jī)構(gòu)（經(jīng)理、助理）執(zhí)行實(shí)施機(jī)構(gòu)（各專業(yè)人員）信息反饋渠道監(jiān)督機(jī)構(gòu)（經(jīng)理、助理）信息反饋渠道監(jiān)督機(jī)構(gòu)（經(jīng)理、助理）2、信息反饋示意圖講明（1）信息也是資源，恩華大廈治理的信息來源于執(zhí)行機(jī)構(gòu)，監(jiān)督機(jī)構(gòu)和信息反饋渠道。治理處在平常運(yùn)作時(shí)，治理處經(jīng)理是指揮員，又是監(jiān)督檢查者，當(dāng)各項(xiàng)工作指令下達(dá)后，執(zhí)行機(jī)構(gòu)相應(yīng)開始運(yùn)作，現(xiàn)在治理處的經(jīng)理、助理就能夠在信息反饋渠道中獵取信息，對(duì)指揮機(jī)構(gòu)所發(fā)出的各項(xiàng)指令能夠做出較為實(shí)際的評(píng)估，從而推斷其正確與否，從中吸取經(jīng)驗(yàn)，糾正錯(cuò)誤，有效地克服了在工作中的盲目現(xiàn)象。（3）在監(jiān)督機(jī)構(gòu)操縱方式中，我們采取例行檢查和突擊抽查相結(jié)合的方式進(jìn)行，而監(jiān)督操縱的措施以預(yù)先操縱信息反饋操縱相結(jié)合的方式進(jìn)行。四、激勵(lì)系統(tǒng)1、激勵(lì)系統(tǒng)示意圖激勵(lì)機(jī)制工資福利機(jī)制激勵(lì)機(jī)制工資福利機(jī)制獎(jiǎng)懲機(jī)制培養(yǎng)提升機(jī)制文化活動(dòng)機(jī)制思想工作機(jī)制（1）激勵(lì)是我們?nèi)诵曰卫淼姆绞剑鹬貍€(gè)體權(quán)利，保持團(tuán)隊(duì)精神。服務(wù)業(yè)主和制造經(jīng)濟(jì)、社會(huì)雙重效益是權(quán)衡考核的唯一標(biāo)準(zhǔn)。（2）思想工作機(jī)制重在激發(fā)潛能、形成共享的價(jià)值觀，充分發(fā)揮職員效能和工作積極性，引導(dǎo)職員動(dòng)機(jī)，尊重個(gè)人情感，同時(shí)針對(duì)個(gè)性心理做適時(shí)的思想工作。獎(jiǎng)懲機(jī)制在實(shí)際工作中以獎(jiǎng)勵(lì)為主，以懲為輔，堅(jiān)持優(yōu)勝劣汰、獎(jiǎng)懲分明。通過獎(jiǎng)勵(lì)職員往前走，通過懲處鞭策職員朝前走，做到人人有動(dòng)力，人人有壓力。獎(jiǎng)勵(lì)類型有物質(zhì)和精神獎(jiǎng)勵(lì)等。培養(yǎng)提升機(jī)制在實(shí)際工作中極具價(jià)值。我們將培訓(xùn)放在集體和個(gè)人進(jìn)展的重要位置，培養(yǎng)的目標(biāo)是使職員忠于企業(yè)，一專多能，精益求精。在提升上不拘一格，能者上，平者讓，為人才的脫穎而出制造良性環(huán)境。方式有培養(yǎng)、提升、培訓(xùn)、進(jìn)修等。工資福利機(jī)制重在考核，依據(jù)能力、貢獻(xiàn)大小進(jìn)行工資決策。既考慮群體效能，更重視個(gè)人利益，充分確信努力工作所應(yīng)得的優(yōu)厚酬勞，吸引人才，激勵(lì)職員取得更好的工作績(jī)效。文化活動(dòng)機(jī)制是溝通治理處內(nèi)部職員的橋梁，通過文化活動(dòng)的開展增強(qiáng)職員的自信心和認(rèn)同感，把職員的利益和公司的利益緊密地結(jié)合在一起。文化活動(dòng)的方式有：集體活動(dòng)、旅游、娛樂晚會(huì)等。一、隨著物業(yè)治理方式、治理手段的現(xiàn)代化，物業(yè)治理隊(duì)伍的結(jié)構(gòu)也在發(fā)生變化,物業(yè)治理人員的配備也已從勞動(dòng)密集型向技術(shù)密集型轉(zhuǎn)化，治理人員應(yīng)是高學(xué)歷、高水平的復(fù)合型人才。為此，我們?cè)谌藛T配備上堅(jiān)持以**公司的“精干、高效、敬業(yè)”的用人原則為基礎(chǔ)，確定“重學(xué)歷也重能力、重水平更重品德”的用人標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)把人才選聘關(guān)。治理層學(xué)歷上要求達(dá)到大專以上水平，人才來源上我們以內(nèi)部選送為主，并高標(biāo)準(zhǔn)外聘專業(yè)人員，保證治理隊(duì)伍的高素養(yǎng)和高水平。在治理隊(duì)伍建設(shè)上，我們將采納規(guī)范治理和人性化治理相結(jié)合的方式，運(yùn)用激勵(lì)機(jī)制，充分調(diào)動(dòng)全體職員的工作積極性，嚴(yán)格考核，并實(shí)行10%淘汰率，確保治理目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。1、恩華大廈治理處人員配備圖治理處經(jīng)理1人治理處經(jīng)理1人工程組領(lǐng)班1人機(jī)電維護(hù)、運(yùn)行8人安保組領(lǐng)班1人保安員、監(jiān)控員8人保潔組領(lǐng)班1人保潔員9人2、擬選派的治理處正、副經(jīng)理簡(jiǎn)介經(jīng)理：大專學(xué)歷，電氣工程師，1996年進(jìn)入**國(guó)際房產(chǎn)開發(fā)有限公司，負(fù)責(zé)**大廈土建工程、各系統(tǒng)機(jī)電設(shè)備安裝的施工治理工作；1998年任**物業(yè)治理有限公司工程部經(jīng)理；2001年至今任**物業(yè)治理有限公司副總經(jīng)理。該同志從事物業(yè)治理工作8年，持有建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)治理資格證書。參與過**大廈省級(jí)物業(yè)治理優(yōu)秀大廈的創(chuàng)建工作。具有專門強(qiáng)的物業(yè)治理理論水平和實(shí)踐工作經(jīng)驗(yàn)，特不具有物業(yè)設(shè)備治理豐富經(jīng)驗(yàn)（原長(zhǎng)期從事企業(yè)設(shè)備治理與維修治理工作，擅長(zhǎng)于強(qiáng)、弱電設(shè)備，通訊設(shè)備、機(jī)械電氣設(shè)備、智能化設(shè)備維修治理），組織治理能力強(qiáng)，具有創(chuàng)新意識(shí)和開拓精神，工作踏實(shí)、作風(fēng)干練、善于溝通，具有廣泛而良好的人際關(guān)系。副經(jīng)理：大專學(xué)歷，1999年2月進(jìn)入**物業(yè)治理有限公司，曾擔(dān)任保安部部長(zhǎng)、保潔主任、勤務(wù)部主任等職務(wù)，現(xiàn)任勤務(wù)部經(jīng)理一職。該職員物業(yè)治理知識(shí)扎實(shí)，治理經(jīng)驗(yàn)豐富。1999年、2002年兩次被公司選派至上海、南京等知名樓宇及物業(yè)治理公司進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，學(xué)習(xí)同意了先進(jìn)的物業(yè)治理經(jīng)驗(yàn)及理念。于2000年取得《消防監(jiān)控設(shè)備操作證書》；2002年取得建設(shè)部頒發(fā)的《物業(yè)治理企業(yè)經(jīng)理崗位證書》；2003年取得《單位消防安全治理員證書》。該職員專業(yè)知識(shí)豐富，治理能力突出，在日常消防安全治理方面工作細(xì)致、全面，多次受到消防治理等上級(jí)單位的表?yè)P(yáng)；在治安治理方面積存了豐富的操作經(jīng)驗(yàn)，治理部門人員紀(jì)律嚴(yán)明，工作認(rèn)真認(rèn)真，及時(shí)發(fā)覺并消除了多次安全事故隱患，是優(yōu)秀衛(wèi)士的領(lǐng)頭人；在保潔綠化方面，工作流程嚴(yán)謹(jǐn)，工作操作規(guī)范，優(yōu)雅清潔的辦公環(huán)境一直是大廈良好口碑的有力保障。3、其他人員選派標(biāo)準(zhǔn)（1）助理（兼任財(cái)務(wù)、文員及資料員）：大專以上文化程度，30歲以下，三年以上物業(yè)治理工作經(jīng)驗(yàn)，精通**大廈治理所用的物業(yè)治理軟件，熟練操作EXCEL、WORD制表及文字處理系統(tǒng)。機(jī)電維修人員：高中以上文化程度，年齡25—40歲，具有三年以上的物業(yè)治理經(jīng)驗(yàn)，有相關(guān)專業(yè)的操作上崗證，動(dòng)手能力強(qiáng)，能吃苦耐勞，具有敬業(yè)精神。保潔員：身高1.55米以上，年齡45歲以下，初中以上文化，品德良好，軀體健康，無不良適應(yīng)，本地戶口。安保員：身高l.70米以上，年齡20~35歲，高中以上文化程度，退伍軍人，反應(yīng)靈敏，無不良適應(yīng)。二、治理人員的培訓(xùn)培訓(xùn)是本公司內(nèi)部治理的一大特色，也是一大優(yōu)勢(shì)，不斷地對(duì)各級(jí)職員進(jìn)行不同時(shí)期的在職培訓(xùn)，也將是恩華大廈治理處能否圓滿完成合同期內(nèi)托付治理目標(biāo)的重要保證。培訓(xùn)所要達(dá)到的目的，是最終培養(yǎng)出一大批能適應(yīng)各種不同的崗位的人員：在一般職員中培養(yǎng)出一大批既有專業(yè)知識(shí)技能，又有現(xiàn)代治理水平的職業(yè)治理人員；在安保員、保潔員的隊(duì)伍中培養(yǎng)出一大批有理想、有覺悟、有能力、有綜合素養(yǎng)、有現(xiàn)代意識(shí)的人才，確實(shí)是要依靠如此一批人才，來成就公司的事業(yè)，來完成恩華大廈的物業(yè)治理工作。1、培訓(xùn)目標(biāo)培訓(xùn)的目標(biāo)是針對(duì)治理者的目標(biāo)而言，其目的是在態(tài)度、知識(shí)、技能三個(gè)方面改變、加強(qiáng)或改進(jìn)職員的行為及表現(xiàn)，從而提高治理人員的素養(yǎng)、技能及治理水平，以達(dá)到企業(yè)的目標(biāo)。就**公司而言，培訓(xùn)的目標(biāo)確實(shí)是使各級(jí)治理人員的專業(yè)素養(yǎng)及治理水平，達(dá)到國(guó)內(nèi)一流物業(yè)治理公司的水平要求，使其能為寬敞業(yè)主（住戶）提供盡善盡美的服務(wù)。2、培訓(xùn)方式（1）培訓(xùn)的組織方式由下至上可分為班組自行組織、治理處組織和公司組織三種方式。（2）培訓(xùn)的形式及內(nèi)容入職培訓(xùn)：由公司行政部負(fù)責(zé),對(duì)新招職員進(jìn)行的培訓(xùn)。要緊內(nèi)容包括：a)公司進(jìn)展概況、經(jīng)營(yíng)理念、質(zhì)量方針、組織架構(gòu)及要緊人員介紹；b)公司各項(xiàng)規(guī)章制度講解；c)職員守則,禮節(jié)禮貌,職業(yè)道德教育；d)物業(yè)治理基礎(chǔ)知識(shí)；e)安全消防常識(shí)等；上崗前培訓(xùn)：由治理處負(fù)責(zé)，對(duì)新職員上崗前進(jìn)行的培訓(xùn)。要緊內(nèi)容包括：a)崗位職責(zé)；b)專業(yè)技能；c)操作規(guī)程；d)言行舉止訓(xùn)練。在職培訓(xùn)：要緊是針對(duì)不同的工作崗位進(jìn)行的專題培訓(xùn)或進(jìn)行有打算的知識(shí)培訓(xùn)。培訓(xùn)側(cè)重在專業(yè)技能、工作技巧及敬業(yè)樂業(yè)教育等方面。提高職員素養(yǎng)培訓(xùn)：要緊是在常規(guī)培訓(xùn)基礎(chǔ)上，結(jié)合公司業(yè)務(wù)進(jìn)展或治理工作需要安排的專題培訓(xùn)，由公司行政負(fù)責(zé)組織落實(shí)。外出參觀學(xué)習(xí)、短期研修班、外送專職培訓(xùn)、公司出資派人參加培訓(xùn)學(xué)習(xí)。三、治理人員的治理治理人員是我們最寶貴的資產(chǎn)，我們強(qiáng)調(diào)人力資本增值目標(biāo)優(yōu)先于財(cái)務(wù)資本增值的目標(biāo)。因此從這層意義上來講，經(jīng)營(yíng)企業(yè)事實(shí)上確實(shí)是做人的工作。而做人的工作，應(yīng)在自我培養(yǎng)與開發(fā)的同時(shí)，積極從外部招聘引進(jìn)，為企業(yè)培養(yǎng)一支過硬的職員隊(duì)伍。我們?nèi)藛T治理的宗旨是以人為本，善待職員，規(guī)范治理，人盡其才。在恩華大廈物業(yè)治理工作中，我們將建立旨在對(duì)人才制造力進(jìn)行治理和對(duì)人才潛能進(jìn)行開發(fā)的人才資源治理體系，即：選優(yōu)、培優(yōu)、用優(yōu)、留優(yōu)。我們將以**公司的人才觀，運(yùn)用壓力機(jī)制和激勵(lì)機(jī)制，量才錄用，知人善任，為人才的培養(yǎng)制造良好的空間，最終激勵(lì)職員為企業(yè)盡心盡力，追求人力資本增值。我們的人員治理體系由五部分組成：1、確定標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格招聘**公司在物業(yè)治理工作實(shí)踐中形成了自己的用人標(biāo)準(zhǔn)，比較突出的做法是：重品德修養(yǎng)，熱愛物業(yè)治理事業(yè)，講奉獻(xiàn)、能吃苦；重工作能力，要求職員一專多能；治理隊(duì)伍年齡結(jié)構(gòu)要求因崗而異，合理優(yōu)化，既穩(wěn)健同時(shí)又充滿朝氣。對(duì)恩華大廈治理處遵循上述用人標(biāo)準(zhǔn)，確定了以下幾項(xiàng)指標(biāo)：知識(shí)層次：為了符合高品質(zhì)物業(yè)治理的要求，治理層人員要求100%的大專以上文化程度，操作層人員全部要求初中以上文化，安保隊(duì)伍要求以退伍軍人、黨員為主，以保證隊(duì)伍素養(yǎng)；維修工崗位要求全部持證上崗。錄用考核：所有治理層人員，除通過正常的筆試、面試、心理測(cè)試等錄用考核外，必須通過差不多知識(shí)的考核，成績(jī)合格者方可錄用；作業(yè)層人員還要通過技能考試。人員配置：治理人員的配置比率，符合高科技、高智能化物業(yè)治理的要求，使物業(yè)治理隊(duì)伍實(shí)現(xiàn)由勞動(dòng)密集型向知識(shí)密集型轉(zhuǎn)變。年齡結(jié)構(gòu)：經(jīng)理級(jí)決策人員為30~45歲、治理層職員為25~40歲、保安員20~35歲、其他操作層職員可放寬到25~45歲，專門情況可適當(dāng)放寬年齡限制。工作經(jīng)驗(yàn)：所有治理層職員除必須具有物業(yè)治理經(jīng)驗(yàn)外，還需有其他相關(guān)治理工作經(jīng)歷。2、量才適用合理配置為最大限度地發(fā)揮人員的主動(dòng)性和積極性，充分挖掘他們的潛能，我們對(duì)公司的人力資源進(jìn)行有效的配置，合理設(shè)計(jì)各工作崗位的工作內(nèi)容和職責(zé)范圍，目的是使人適合于職務(wù)，使職務(wù)適合于人，充分體現(xiàn)“會(huì)用人、用好人”的思路。我們規(guī)定新職員錄用后，須由有經(jīng)驗(yàn)的治理人員帶領(lǐng)，到基層進(jìn)行試用實(shí)習(xí)，并在實(shí)習(xí)過程中全面測(cè)定和驗(yàn)證新職員的個(gè)人工作能力，對(duì)不合崗位要求的而又有其他專長(zhǎng)的，實(shí)行調(diào)崗安排使用，充分發(fā)揮個(gè)人專長(zhǎng)。3、規(guī)范治理分層實(shí)施（1）組織落實(shí)，制度規(guī)范：我們的人員組織治理靠的是可見的、具體的企業(yè)規(guī)范，如制訂治理規(guī)章制度，明確各級(jí)人員的崗位職責(zé)和權(quán)力；建立一套合理公正的獎(jiǎng)勵(lì)制度；依據(jù)工作表現(xiàn)確立不同的酬勞工資福利系統(tǒng)，通過規(guī)范企業(yè)運(yùn)作，約束職員行為。分工協(xié)作，層級(jí)治理：在物業(yè)治理中，存在著許多不確定因素，因此在治理中我們對(duì)治理層及操作層職員采取不同的治理方法。對(duì)治理層職員實(shí)施授權(quán)治理，即在一定的工作范圍內(nèi)讓他們自己治理自己，增強(qiáng)治理人員的責(zé)任意識(shí)。（3）規(guī)范言行、注重儀表，實(shí)施形象戰(zhàn)略：行為規(guī)范是形象戰(zhàn)略的重要組成部分，我們將職員的言行舉止、儀容、儀表軟性因素納入規(guī)范化治理范疇，制訂詳細(xì)的職員守則，讓職員熟記于心，自我約束，自我操縱，參照對(duì)比，嚴(yán)格執(zhí)行，全面提高企業(yè)的美譽(yù)度。4、素養(yǎng)評(píng)價(jià)績(jī)效考核（1）量化考核，客觀評(píng)價(jià)：人員治理中的績(jī)效考核是充分發(fā)揮人員素養(yǎng)效能的內(nèi)在保障。通過實(shí)踐我們總結(jié)出的考核標(biāo)準(zhǔn)，能對(duì)職員的“德、能、勤、績(jī)”進(jìn)行全面客觀的評(píng)鑒。制訂科學(xué)合理的工作服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和量化考核標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行績(jī)效與綜合素養(yǎng)相結(jié)合的考核實(shí)施方案。各級(jí)人員均有詳細(xì)的績(jī)效考核指標(biāo)，業(yè)績(jī)的好壞、質(zhì)效高低、綜合素養(yǎng)的優(yōu)劣可通過量化反映出來。使考核起到獎(jiǎng)勵(lì)先進(jìn)、鞭策后進(jìn)的作用，同時(shí)也使職員有了壓力感、責(zé)任感和緊迫感。末位淘汰，吐故納新：為使恩華大廈物業(yè)治理隊(duì)伍更有戰(zhàn)斗力和生命力，在保持隊(duì)伍相對(duì)穩(wěn)定的同時(shí)將依照情況及時(shí)優(yōu)化隊(duì)伍結(jié)構(gòu)，結(jié)合考核，實(shí)行未位淘汰機(jī)制，如此做既留住了所需的人才，同時(shí)又吸納了新生力量。5、激勵(lì)驅(qū)動(dòng)留住人才企業(yè)要想保持長(zhǎng)久的活力，就要有良好的激勵(lì)機(jī)制和文化機(jī)制，鼓舞職員奮發(fā)向上、努力工作；通過企業(yè)文化活動(dòng)的形式，培養(yǎng)集體主義精神，增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)意識(shí)和群體的凝聚力。我們的治理是建立在“人性”的基礎(chǔ)上，對(duì)知識(shí)、對(duì)人格、對(duì)價(jià)值給予高度尊重。企業(yè)文化的建設(shè)，不僅為我們贏得了奮斗的成果，也為公司贏得人才與人心。團(tuán)結(jié)、拼搏、奮斗，建立利益共同體，尊重與溝通是植根**人精神的“三大支柱”。（1）樹立職員是公司的主人治理理念：公司不僅給職員提供工作場(chǎng)所，更要給職員營(yíng)造精神家園。通過充分溝通，實(shí)現(xiàn)人格平等，關(guān)注職員自我價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，使職員與企業(yè)共同成長(zhǎng)。我們強(qiáng)調(diào)規(guī)范治理中的人性化因素，在嚴(yán)格的制度治理中，關(guān)懷職員，尊重職員，使企業(yè)在規(guī)范公平的基礎(chǔ)上更富有人情味。給人才制造機(jī)會(huì)，讓機(jī)會(huì)造就人才。我們講精神、講奉獻(xiàn)，鼓舞職員成才。我們的人員治理中有一條原則：善待我們的內(nèi)部顧客—職員，鼓舞每一個(gè)人都成為各自崗位上的行家里手，我們倡導(dǎo)競(jìng)爭(zhēng)上崗，讓一線的優(yōu)秀職員能有機(jī)會(huì)脫穎而出。最終形成職員能上能下，職位能升能降、待遇能高能低的人員治理的良性機(jī)制，真正盤活人力資源。制造寬松的環(huán)境，發(fā)覺人才，重視人才。我們?cè)谟萌藛栴}上堅(jiān)持唯才是舉、任人唯賢的原則。治理人員能上能下、不拘一格，只要是人才，我們就堅(jiān)決果斷地讓其發(fā)揮最大的作用。我們重表現(xiàn)、重能力，決不以偏概全，埋沒人才。為此，我們堅(jiān)持職員建議制度，寬敞職員中，定期開展調(diào)查活動(dòng)，認(rèn)真聽取、分析、處理職員反映的意見和建議。物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)、精神獎(jiǎng)勵(lì)雙管齊下，形成人才的歸屬感。尊重人才、關(guān)懷人才，形成以人才為楷模的企業(yè)風(fēng)尚。為此，我們除了給人才委以重任之外，還給予人才物質(zhì)和精神的雙重獎(jiǎng)勵(lì)。營(yíng)造文化氛圍，促進(jìn)交流溝通。我們提倡“尊重每一位職員”，堅(jiān)持以人為本，致力開展企業(yè)文化建設(shè)，加強(qiáng)上下級(jí)之間、同事之間的溝通與交流，增強(qiáng)職員的集體協(xié)作精神。同時(shí)也讓企業(yè)人才更加重視集體，珍視現(xiàn)在的職位。治理模式、工作打算和物資裝備情況以及治理用房安排對(duì)恩華大廈如此一個(gè)高水平、高素養(yǎng)人群辦公的現(xiàn)代化大廈，選擇如何樣的治理模式才能達(dá)到最佳的治理效果，這是我們確定治理方式的重點(diǎn)，我們?cè)谕ㄟ^深入研究的基礎(chǔ)上確定了我們的差不多思路：嚴(yán)格資質(zhì)治理，選用專業(yè)素養(yǎng)和綜合素養(yǎng)較高的各類技術(shù)人才，以嚴(yán)格的治理制度規(guī)范各類服務(wù)、運(yùn)用電腦治理等現(xiàn)代化手段、實(shí)現(xiàn)高效率、高水平的綜合一體化治理。依據(jù)治理方式和治理運(yùn)作流程，我們將工作打算分為前期治理和常規(guī)期治理兩部分，按照輕重有序、科學(xué)實(shí)效的原則，擬定如下治理工作打算。一、前期治理工作打算序號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容時(shí)間1組織物業(yè)治理隊(duì)伍人員的選拔人員的培訓(xùn)人員的上崗2擬定物業(yè)治理方案結(jié)**大廈治理的成功經(jīng)驗(yàn)對(duì)恩華大廈現(xiàn)場(chǎng)展開深入的調(diào)查、研究從物業(yè)治理角度，提出合理化建議，擬定治理方案3完善治理及辦公條件排治理用房調(diào)配物質(zhì)裝備4制定治理規(guī)章制度切合實(shí)際的各項(xiàng)制度引入ISO9000質(zhì)量保證體系5物業(yè)治理驗(yàn)收與接管據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，逐項(xiàng)檢查，發(fā)覺問題督促整改辦理書面移交手續(xù)，做好遺留工程備案二、正常期治理工作打算1房屋及公共設(shè)施維修保養(yǎng)定房屋養(yǎng)護(hù)和維修打算房屋的維修治理房屋的養(yǎng)護(hù)服務(wù)2機(jī)電設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)設(shè)備的基礎(chǔ)資料治理設(shè)備的運(yùn)行治理設(shè)備的維保治理設(shè)備的節(jié)能和安全治理3安保治理治安治理交通、車輛治理消防治理4智能化設(shè)備治理智能化設(shè)施的日常使用操作智能化設(shè)施的工作狀態(tài)、檢查及日常維護(hù)5環(huán)境治理綠化、植物治理清潔衛(wèi)生治理環(huán)保治理6檔案的建立和治理收集檔案資料科學(xué)分類建檔運(yùn)用7財(cái)務(wù)治理①財(cái)務(wù)賬務(wù)物資裝備打算序號(hào)名稱數(shù)量單價(jià)金額1辦公桌椅6350.002100…002文件6個(gè)500.003000.003電腦、打印機(jī)1套5500.005500.004電話380.00240.005內(nèi)部各類標(biāo)識(shí)12000.002000.00合計(jì)12840.00序號(hào)名稱數(shù)量單價(jià)金額13米人字梯2把400.00800.002電錘1套900.00900.003電焊機(jī)1套360.00360.004砂輪切割機(jī)1臺(tái)480.00480.005絕緣表1只150.00150.006萬用表2只120.00240.007鉗型電流表1只90.0090.008接線盤1盤400.00400.009電烙鐵2只20.0040.0010網(wǎng)線壓線鉗1只40.0040.0011一字起10只15.00150.0012十字起10只15.00150.0013試電筆4只5.0020.0014老虎鉗5只20.00100.0015尖嘴鉗5只20.00100.0016斜口鉗5只20.00100.0017管道疏通機(jī)1套420.00420.0018梅花扳手1套200.00200.0019呆扳手1套120.00120.0020應(yīng)急燈2個(gè)160.00320.0021內(nèi)六角扳手1套60.0060.0022鐵錘2把20.0040.0023管鉗1套180.00180.0024鋸弓2套30.0060.0025套筒扳手1套300.00300.0026平板銼刀2只20.0040.0027工具箱5只60.00300.0028手電鉆1只700.00700.00合計(jì)6860.00序號(hào)名稱數(shù)量單價(jià)金額1榨水車10臺(tái)200.002000.002高壓沖水泵1臺(tái)1450.001450.00合計(jì)3450.00序號(hào)名稱數(shù)量單價(jià)金額1橡皮警棍4支50.00200.002強(qiáng)光電筒4支100.00400.003對(duì)講機(jī)10部1200.0012000.004消防用具箱1套300.00300.00合計(jì)12900.00序號(hào)金額1辦公設(shè)備12840.002設(shè)施設(shè)備維修機(jī)具用具類6860.003清潔保潔設(shè)備3450.004安全護(hù)衛(wèi)裝備12900.00合計(jì)36050.00依照實(shí)際情況配置恩華大廈物業(yè)開辦費(fèi)用合計(jì)36050.00元按建設(shè)部有關(guān)規(guī)定，免費(fèi)提供物業(yè)治理用房。五、治理規(guī)章制度和物業(yè)檔案資料的治理第一項(xiàng)：基礎(chǔ)治理按規(guī)劃要求建設(shè)建設(shè)規(guī)劃批文土地使用證紅線圖4、外商投資企業(yè)名稱登記核準(zhǔn)通知書5、外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書6、驗(yàn)資報(bào)告7、投入資金明細(xì)表8、驗(yàn)資事項(xiàng)講明9、注冊(cè)資本投資證明10、企業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所證明二、辦理接管驗(yàn)收手續(xù)徐州市消防支隊(duì)驗(yàn)收合格證電梯使用許可證驗(yàn)收移交檔案大廈土建施工圖紙大廈電氣施工圖紙大廈給排水施工圖紙中央空調(diào)施工圖紙工程施工檔案變配電設(shè)備講明書發(fā)電機(jī)設(shè)備講明書消防系統(tǒng)設(shè)備使用手冊(cè)中央空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備使用手冊(cè)氣體滅火系統(tǒng)使用手冊(cè)給排水系統(tǒng)設(shè)備使用手冊(cè)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備使用手冊(cè)背景音樂系統(tǒng)設(shè)備使用手冊(cè)電梯保養(yǎng)維修使用手冊(cè)交接手續(xù)由專業(yè)物業(yè)治理公司治理物業(yè)治理托付合同關(guān)于徐州**物業(yè)治理有限公司章程的批復(fù)獨(dú)資企業(yè)徐州**物業(yè)治理有限公司章程物業(yè)治理公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照資企業(yè)**物業(yè)治理有限公司投資項(xiàng)目可行性報(bào)告物業(yè)治理公司稅務(wù)登記組織機(jī)構(gòu)代碼證關(guān)于辦理徐州**物業(yè)治理有限公司資質(zhì)的批復(fù)《租賃合同》10、物業(yè)治理協(xié)議四、房屋使用規(guī)定及公眾制度1、《業(yè)主/用戶手冊(cè)》前言物業(yè)、物業(yè)治理公司及治理服務(wù)人員物業(yè)服務(wù)設(shè)施物業(yè)服務(wù)范圍、服務(wù)項(xiàng)目治理費(fèi)業(yè)主/用戶的權(quán)益及責(zé)任物業(yè)守則用戶查詢清潔安保執(zhí)勤防火指南緊急應(yīng)變措施停車庫(kù)/場(chǎng)規(guī)則公共關(guān)系用戶簡(jiǎn)訊徐州常用服務(wù)電話各類費(fèi)用備忘裝修須知五、爭(zhēng)創(chuàng)規(guī)劃爭(zhēng)創(chuàng)方案六、治理制度1、人事治理制度總則職能部門機(jī)構(gòu)設(shè)置崗位編制聘用職員守則考勤加班休假給假考核薪資獎(jiǎng)懲條例培訓(xùn)出差、因公外出調(diào)職、升職、降職離職職員守則公司簡(jiǎn)介機(jī)構(gòu)設(shè)置服務(wù)宗旨工作守則勞動(dòng)條例獎(jiǎng)懲條例休假給假培訓(xùn)考核安全保衛(wèi)和防火措施修訂與解釋行政治理制度簽報(bào)制度簽報(bào)制度補(bǔ)充規(guī)定公司行文治理制度公司行文治理制度補(bǔ)充規(guī)定公司外來文件治理制度公司外來文件治理制度補(bǔ)充規(guī)定公司印鑒制度車務(wù)治理制度公司會(huì)議制度（10）公司保密制度（11）采購(gòu)治理制度（12）銷售業(yè)績(jī)考核制度（13）銷售人員傭金制度（14）非銷售人員推廣傭金制度（15）續(xù)租傭金制度（16）續(xù)租獎(jiǎng)金制度3、物業(yè)治理服務(wù)程序客戶治理服務(wù)工作程序001入住工作規(guī)程002二次裝修治理規(guī)程003客戶投訴處理工作規(guī)程004客戶報(bào)修處理工作規(guī)程005客戶回訪工作規(guī)程006公共場(chǎng)地治理工作規(guī)程007物品遷出治理規(guī)程008有償服務(wù)工作規(guī)程009會(huì)議室租用、治理工作規(guī)程010巡值工作規(guī)程011地下停車場(chǎng)月租車位治理工作規(guī)程012房租、治理費(fèi)催收工作規(guī)程013退租工作規(guī)程014地面停車場(chǎng)臨時(shí)停車治理工作規(guī)程015鑰匙治理規(guī)程相關(guān)業(yè)務(wù)表格01入住登記表02入住工作單03入住預(yù)備登記04入住客戶登記表05客戶名稱登記表06水條、信報(bào)箱制作登記表07裝修申請(qǐng)表08裝修施工許可證辦理登記09客戶投訴記錄10客戶回訪記錄11報(bào)修記錄表12維修單13新駐戶訪問記錄14公用場(chǎng)地使用申請(qǐng)表15公用場(chǎng)地使用登記表16物品遷出單17物品遷出登記18有償服務(wù)登記表19有償服務(wù)單20會(huì)議室租用登記表21會(huì)議室租用單22巡值記錄表23地下停車場(chǎng)車位租用登記24租金、治理費(fèi)付款單日期統(tǒng)計(jì)表25退租工作單26客戶退租情況統(tǒng)計(jì)27退租房恢復(fù)登記（28）28廣場(chǎng)臨時(shí)停放季卡發(fā)放登記表4、計(jì)算機(jī)運(yùn)用及現(xiàn)代化治理電腦使用情況一覽表門禁系統(tǒng)工程協(xié)議書局域網(wǎng)工程協(xié)議書**大廈光纜接入合同書**大廈INTERNET接入合作協(xié)議恩華通訊信號(hào)覆蓋系統(tǒng)工程施工協(xié)議對(duì)講機(jī)使用批復(fù)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備購(gòu)貨合同5、駐戶檔案（1）檔案索引6、客戶服務(wù)值班制度服務(wù)電話一覽表報(bào)修登記表維修單報(bào)修回訪記錄新客戶入住回訪記錄意見征詢檔案投訴記錄表有償服務(wù)項(xiàng)目表第二項(xiàng)：房屋治理及維修養(yǎng)護(hù)客戶名稱流水條制作登記二、裝修治理1、《裝修須知》2、《裝修申請(qǐng)表》3、《裝修許可證》4、客戶《裝修登記表》第三項(xiàng)：共用設(shè)備治理一、供電系統(tǒng)綜合治理配電系統(tǒng)簡(jiǎn)介供配電系統(tǒng)圖供用電協(xié)議**大廈變配電設(shè)備相關(guān)規(guī)程及制度供配電設(shè)備（設(shè)施）運(yùn)行治理規(guī)程供配電設(shè)備（設(shè)施）操作規(guī)程供配電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程柴油發(fā)電機(jī)運(yùn)行治理規(guī)程柴油發(fā)電機(jī)操作規(guī)程柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)規(guī)程供電系統(tǒng)應(yīng)急處理程序停電治理規(guī)程臨時(shí)用電治理規(guī)定變電所保衛(wèi)制度清潔衛(wèi)生制度變電所安全活動(dòng)及運(yùn)行分析制度電工技術(shù)學(xué)習(xí)培訓(xùn)考核制度變電所缺陷治理制度設(shè)備施工驗(yàn)收定期維護(hù)試驗(yàn)制度變電所交接班制度值班崗位責(zé)任制值班長(zhǎng)崗位責(zé)任制變電所巡回檢查制度發(fā)電電工崗位責(zé)任制發(fā)電機(jī)組安全運(yùn)行措施2、相關(guān)表格變電所日用電記錄月用電情況匯總表交接班記事設(shè)備巡視檢查記錄變電所出入記錄發(fā)電機(jī)運(yùn)行記錄倒閘操作記錄變電所停電工作票樓層用電統(tǒng)計(jì)表3、電器設(shè)備試驗(yàn)報(bào)告4、防雷設(shè)施檢測(cè)報(bào)告5、相關(guān)證件高壓維修電工證高壓值班電工操作證電工技師證6、保養(yǎng)責(zé)任區(qū)劃分弱電系統(tǒng)治理電話機(jī)房治理規(guī)定大廈電話資料三、消防系統(tǒng)1、中控室設(shè)備規(guī)程及制度中控室設(shè)備運(yùn)行治理規(guī)程中控室設(shè)備操作規(guī)程中控室設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程2、相關(guān)表格消防設(shè)施周檢查維保記錄表消防設(shè)施月檢查維保記錄表消防設(shè)施季檢查維保記錄表消防設(shè)施半年檢查維保記錄表大廈消防設(shè)施檢查維保打算表大廈消防驗(yàn)收意見書大廈消防設(shè)施檢測(cè)報(bào)告5、消防治理制度（1）消防安全領(lǐng)導(dǎo)小組架構(gòu)（2）義務(wù)消防隊(duì)組織架構(gòu)（3）消防領(lǐng)導(dǎo)小組職責(zé)（4）義務(wù)消防隊(duì)長(zhǎng)職責(zé)（5）義務(wù)消防副隊(duì)長(zhǎng)職責(zé)（6）消防監(jiān)控值班員職責(zé)（7）義務(wù)消防隊(duì)員職責(zé)（8）消防治理規(guī)定（9）消防器材治理規(guī)定（10）消防器材安全使用規(guī)定（11）動(dòng)火安全治理規(guī)定（12）消防系統(tǒng)檢查制度（13）火警處理預(yù)案（14）節(jié)日消防安全檢查規(guī)定（15）節(jié)日消防安全檢查規(guī)定職員消防應(yīng)知應(yīng)會(huì)6、保養(yǎng)責(zé)任區(qū)劃分四、電梯系統(tǒng)1、電梯設(shè)備規(guī)程及制度電梯運(yùn)行治理規(guī)程電梯操作規(guī)程電梯維修保養(yǎng)規(guī)程電梯安全操作規(guī)程電梯檢修安全規(guī)程電梯險(xiǎn)情應(yīng)急處理措施電梯維修保養(yǎng)制度垂直電梯曳引機(jī)手動(dòng)緊急操作裝置操作講明電梯機(jī)房治理規(guī)定2、垂直電梯檢測(cè)報(bào)告自動(dòng)扶梯檢測(cè)報(bào)告垂直電梯保養(yǎng)維修合同自動(dòng)扶梯保養(yǎng)維修合同垂直電梯保養(yǎng)記錄自動(dòng)扶梯保養(yǎng)記錄電梯維修保養(yǎng)人員操作證9、保養(yǎng)責(zé)任區(qū)劃分給排水系統(tǒng)1、供水設(shè)備規(guī)程及制度給排水設(shè)備（設(shè)施）運(yùn)行治理規(guī)程給排水設(shè)備（設(shè)施）操作規(guī)程給排水設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程供水治理規(guī)定給排水系統(tǒng)應(yīng)急處理方案水泵房治理規(guī)定停水治理規(guī)程2、相關(guān)表格水泵運(yùn)轉(zhuǎn)記錄表3、大廈儲(chǔ)水設(shè)施清洗驗(yàn)收?qǐng)?bào)告4、特種人員操作證5、保養(yǎng)責(zé)任區(qū)劃分空調(diào)系統(tǒng)1、空調(diào)設(shè)備規(guī)程及制度空調(diào)設(shè)備（設(shè)施）運(yùn)行治理規(guī)程中央空調(diào)操作規(guī)程中央空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程安全運(yùn)行規(guī)程制冷作業(yè)規(guī)程供熱作業(yè)規(guī)程供熱切換規(guī)程緊急情況處理規(guī)程過濾器清理規(guī)程抽氣作業(yè)規(guī)程銅管清洗規(guī)程停機(jī)治理規(guī)程中央空調(diào)作業(yè)員值班制度巡視制度交接班制度機(jī)房安全制度隨機(jī)配件、備件、工具、文件保管制度機(jī)組維護(hù)制度機(jī)房輔助設(shè)備維護(hù)制度2、相關(guān)表格運(yùn)轉(zhuǎn)記錄表月運(yùn)行參數(shù)匯總表空調(diào)機(jī)房出入登記表3、污染物排放許可證4、中央空調(diào)作業(yè)員證保養(yǎng)責(zé)任區(qū)劃分其它機(jī)電設(shè)備臺(tái)帳設(shè)備維修記錄設(shè)備檢修保養(yǎng)記錄表設(shè)備大修、中修記錄表設(shè)備報(bào)修記錄表工作日?qǐng)?bào)表設(shè)備故障報(bào)修記錄表重點(diǎn)部位借用封存鑰匙登記表設(shè)備巡檢記錄表10、工程資料借閱登記表第四項(xiàng)：保安及車輛治理一、規(guī)程及制度1、安保執(zhí)勤班長(zhǎng)崗位職責(zé)2、大堂門崗崗位職責(zé)3、巡邏崗崗位職責(zé)4、車庫(kù)崗位工作職責(zé)5、監(jiān)控室監(jiān)控班員職員監(jiān)控室消防值班員職責(zé)車庫(kù)崗位制度執(zhí)勤專用鑰匙治理制度執(zhí)勤警用器械治理制度10、執(zhí)勤會(huì)議制度11、安保執(zhí)勤人員行為規(guī)范12、巡邏崗位工作規(guī)范及要求13、勤務(wù)部執(zhí)勤員日常設(shè)備開啟時(shí)刻表14、突發(fā)事件、異常情況處理預(yù)案（失窈、水浸、用戶斗毆、酒醉、神經(jīng)病者進(jìn)入大廈、電梯困人）15、勤務(wù)部執(zhí)勤防汛打算16、保安工作考核標(biāo)準(zhǔn)17、評(píng)比優(yōu)秀班組細(xì)則二、相關(guān)表格1、執(zhí)勤班長(zhǎng)交班記錄2、執(zhí)勤員巡邏登記表3、門崗工作記錄表4、車庫(kù)崗工作記錄5、電視監(jiān)控運(yùn)行記錄6、郵件收發(fā)登記表7、訪客進(jìn)出登記8、客戶加班登記9、退寄郵件記錄登記10、失物招領(lǐng)登記表11、貨推車使用登記12、監(jiān)控室來訪人員登記13、治安案件報(bào)案登記表14、配鑰匙申請(qǐng)表15、提醒客戶關(guān)閉門鎖通知單16、提醒客戶領(lǐng)取郵件通知第五項(xiàng)：環(huán)境衛(wèi)生及綠化治理職責(zé)保潔組長(zhǎng)工作職責(zé)保潔職員作職責(zé)大堂崗工作職責(zé)巡邏崗工作職責(zé)制度個(gè)人工具治理制度崗位工具治理制度大型工具治理制度備用工具治理制度垃圾袋治理制度保潔工具檢查制度三、流程A崗保潔工作流程B崗保潔工作流程C崗保潔工作流程四、考核保潔工作考核標(biāo)準(zhǔn)垃圾房清理及檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范保潔職員作禮儀常用記錄表格保潔職員作日?qǐng)?bào)表保潔工作巡檢記錄表客戶無償保潔服務(wù)續(xù)租客戶無償保潔服務(wù)保潔工具、用品交接表保潔垃圾袋領(lǐng)用分發(fā)表保潔用品周消耗統(tǒng)計(jì)七、綠化治理規(guī)程綠化職員作職責(zé)綠化職員作流程綠化職員作標(biāo)準(zhǔn)植物移植記錄第六項(xiàng)：精神文明建設(shè)一、《業(yè)主/用戶手冊(cè)》二、企業(yè)公約神文明公約職員儀表、舉止公約工作態(tài)度公約服務(wù)態(tài)度公約文化娛樂活動(dòng)治理規(guī)程三、職員獎(jiǎng)懲關(guān)于下發(fā)《人事規(guī)章》中職員獎(jiǎng)懲條例的通知獎(jiǎng)懲條例四、建設(shè)措施關(guān)于下發(fā)《徐州**物業(yè)治理有限公司精神文明建設(shè)治理方法》、《徐州**物業(yè)治理有限公司文明職工活動(dòng)治理方法》的通知精神文明建設(shè)治理方法二00一年度雙文明單位審批表文明班組考核標(biāo)準(zhǔn)嘉獎(jiǎng)通知嘉獎(jiǎng)單2001年度職員獎(jiǎng)懲匯總2002年度職員獎(jiǎng)懲匯總五、企業(yè)安全節(jié)假日值班制度巡值記錄表消防組織架構(gòu)圖六、企業(yè)活動(dòng)文明職工活動(dòng)治理方法2001年度消防演練競(jìng)賽開展“安全生產(chǎn)月”的活動(dòng)貫徹落實(shí)公安部“61號(hào)令”2001職員團(tuán)拜聯(lián)誼會(huì)2001年客戶聯(lián)誼會(huì)2001年首屆職員節(jié)日旅游2001年度秋季旅游第一屆乒乓球友誼賽10、第一屆撲克、跳繩競(jìng)賽11、第二屆乒乓球友誼賽檔案建立程序：六物業(yè)治理各項(xiàng)承諾及完成承諾指標(biāo)所采取的措施依照“全國(guó)物業(yè)治理優(yōu)秀大廈”及“江蘇恩華物業(yè)項(xiàng)目托付招標(biāo)書”中物業(yè)治理的指標(biāo)要求，結(jié)合我公司的物業(yè)治理目標(biāo)及質(zhì)量方針，我公司鄭重承諾：自接管恩華大廈之日起，一年內(nèi)達(dá)到市級(jí)物業(yè)治理優(yōu)秀大廈、二年內(nèi)達(dá)到省級(jí)物業(yè)治理優(yōu)秀大廈、三年內(nèi)通過ISO9002質(zhì)量體系認(rèn)證。對(duì)“招標(biāo)書”中要求的房屋、設(shè)備、安全、清潔等項(xiàng)目指標(biāo)承諾為：序號(hào)指標(biāo)名稱國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)招標(biāo)要求投標(biāo)指標(biāo)治理指標(biāo)實(shí)施措施1房屋完好率98%99%落實(shí)責(zé)任人，實(shí)行巡視制度，建檔紀(jì)錄，確保房屋完好、整潔。2零修、急修及時(shí)率98%100%100%加強(qiáng)巡視及時(shí)發(fā)覺問題及時(shí)處理，或接到維修通知5分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)處理。3維修工程合格率100%99%100%制訂完善的工程維修制度，治理處經(jīng)理分項(xiàng)監(jiān)督，工程組領(lǐng)班嚴(yán)格把關(guān)，按照程序一步到位，杜絕返工，。4機(jī)電設(shè)備完好率95%98%完善機(jī)電設(shè)備的運(yùn)作制度和維修保養(yǎng)制度，配備專業(yè)工程技術(shù)人員，所有維修、運(yùn)行人員持證上崗，實(shí)行24小時(shí)專人值班，出現(xiàn)故障及時(shí)排除5清潔保潔率99%100%分區(qū)、分塊落實(shí)保潔責(zé)任人，實(shí)行領(lǐng)班巡查制度，建檔記錄，并由治理處經(jīng)理監(jiān)督執(zhí)行。6綠化完好率95%95%98%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔記錄，并由治理處經(jīng)理監(jiān)督執(zhí)行，7業(yè)主對(duì)物業(yè)治理的中意率95%95%98%按照承諾及業(yè)要緊求做好做細(xì)各項(xiàng)工作，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，提高職員素養(yǎng)，定期回訪反饋意見、建議及時(shí)改進(jìn)，以確保業(yè)主對(duì)物業(yè)治理工作的中意。七、經(jīng)費(fèi)收支預(yù)算、治理費(fèi)酬金標(biāo)準(zhǔn)恩華大廈項(xiàng)目支出預(yù)算表序號(hào)項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)和測(cè)算公式月支出（元）年支出（元*12月）備注一職職員資、福利合計(jì)29410.00352920.001職職員資月工資*人數(shù)20130.00241560.00詳見附表一2職員加班福利工資總額的14％2818.0033816.003職員各類保險(xiǎn)養(yǎng)老22％、醫(yī)療7％、失業(yè)2％、其他1.1％6462.0077544.00二保潔費(fèi)用1000.0012000.001保潔工具、耗材綜合測(cè)算600.007200.002垃圾清運(yùn)費(fèi)綜合測(cè)算300.003600.003消殺費(fèi)綜合測(cè)算100.001200.00三安防費(fèi)用500.006000.001安防器材日常維護(hù)對(duì)講機(jī)、警棍等日常維護(hù)200.002400.002監(jiān)控設(shè)備日常維護(hù)綜合測(cè)算300.003600.00四辦公費(fèi)用包括通話、水電等500.006000.00五職職員作服635.007616.00詳見附表二六公共設(shè)施日常維護(hù)保養(yǎng)綜合測(cè)算1000.0012000.00七設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)綜合測(cè)算1000.0012000.00八化糞池清理綜合測(cè)算1000.0012000.00九低值易耗品包括各類表格、綜合測(cè)算300.003600.00十固定資產(chǎn)折舊按固定資產(chǎn)表測(cè)算（五年折舊）405.004850.00詳見附表三十一物業(yè)治理公共責(zé)任險(xiǎn)綜合測(cè)算300.003600.00十二治理傭金按一至十一項(xiàng)總和*5％1803.0021636.00十三稅金按一至十二項(xiàng)總和*5.55％2100.0025200.00合計(jì)39953.00479436.00大廈物業(yè)服務(wù)費(fèi)：附表（一）：序號(hào)崗位人數(shù)工資標(biāo)準(zhǔn)月度工資年度成本1項(xiàng)目經(jīng)理11200.001200.0014400.002維修工4700.002800.0033600.003配電工3700.002100.0025200.004空調(diào)工2700.001400.0016800.005安防主管1800.00800.009600.006安防員8700.005600.0067200.007保潔主管1650.00650.007800.008保潔員9620.005580.0066960.00合計(jì)296070.0020130.00241560.00附表（二）：序號(hào)部門人數(shù)數(shù)量單價(jià)年度成本備注1治理人員春秋工作服44套220.00880.00每人兩套2治理人員夏季工作服44套100.00400.003工程人員春秋工作服99套100.00900.00每人兩套4工程人員夏季工作服99套64.00576.005安防人員春秋工作服99套200.001800.00每人一套6安防人員夏季工作服99套120.001080.007保潔人員春秋工作服99套120.001080.00每人一套8保潔人員夏季工作服99套100.00900.00合計(jì)7616.00附表（三）：序號(hào)名稱數(shù)量單價(jià)金額1辦公桌椅6套350.002100.002對(duì)講機(jī)5部1200.006000.003電腦、打印機(jī)1套5500.005500.004多功能洗地機(jī)1臺(tái)4800.004800.005垃圾清運(yùn)車2臺(tái)1000.002000.006多功能吸水機(jī)1臺(tái)1000.001000.007高壓沖洗泵1臺(tái)1450.001450.008七米拉伸梯1套1400.001400.00合計(jì)24250.00公共設(shè)施、設(shè)備專項(xiàng)費(fèi)用預(yù)測(cè)表序號(hào)項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)年費(fèi)用（元/年）每平米月費(fèi)用（元/㎡·月）備注1電梯年檢費(fèi)用1800元/臺(tái)·年×4臺(tái)72000.032防雷檢測(cè)按年估算12000.013電梯能耗4臺(tái)×7.5kw×30%×0.9元/kwh×24h×365天709560..334電梯維保4臺(tái)×6500元/臺(tái)·年260000.125二次供水能耗2臺(tái)×25kw×30%×0.9元/kwh×3h×365天14782.50.076生活水箱清洗7500元/次×2次/年150000.067公共照明能耗公共照明：30個(gè)×17層×20w×24h×0.9元/kwh×365天80416.80.38消防照明：16個(gè)×17層×8w×24h×0.9元/kwh×365天17155.60.018配電設(shè)備年檢15000元/年150000.069中央空調(diào)能耗40kw×6層×30%×0.9元/kwh×8h×180天933120.43合計(jì)1.50注：（1）、大廈總建筑面積為18000㎡。（2）、①電梯能耗測(cè)算：臺(tái)數(shù)×功率×使用率×電費(fèi)單價(jià)×日使用時(shí)刻×天數(shù)②二次供水能耗測(cè)算：臺(tái)數(shù)×功率×使用率×電費(fèi)單價(jià)×日使用時(shí)刻×天數(shù)（3）、中央空調(diào)能耗：功率×層數(shù)×使用率×電費(fèi)單價(jià)×日使用時(shí)刻×天數(shù)（4）、電梯維保費(fèi)用產(chǎn)生在保修期后，按實(shí)際計(jì)算。2、恩華大廈總報(bào)價(jià)為：物業(yè)治理服務(wù)費(fèi)+公共設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)費(fèi)用=3.72元/㎡·月八、日常物業(yè)治理一、房屋交驗(yàn)與入住治理驗(yàn)收和入住環(huán)節(jié)的重點(diǎn)及攤點(diǎn)：作為一個(gè)規(guī)模較大的綜合性項(xiàng)目，多種現(xiàn)代化設(shè)備有較高的技術(shù)要求；物業(yè)公司與開發(fā)公司、施工單位、主觀部門、公共設(shè)施配套部門、背景各異的業(yè)主之間需要教強(qiáng)的協(xié)調(diào)合作能力；前期分期開發(fā)交房的現(xiàn)場(chǎng)操縱好壞，阻礙后期銷售，存在連鎖效應(yīng)，需要認(rèn)真掌握。（一）房屋竣工驗(yàn)收治理內(nèi)容、治理規(guī)程、與開發(fā)商和施工安裝單位工作接口，以圖形形式只管地表述：講明：（1）從此流程圖中能夠看出驗(yàn)收治理內(nèi)容、規(guī)程、工作接口等；物業(yè)接管驗(yàn)收通常可和物業(yè)配套設(shè)施綜合驗(yàn)收一道進(jìn)行。（二）業(yè)主入住治理服務(wù)內(nèi)容、規(guī)程、流程、“一條龍”服務(wù)的具體措施。物業(yè)治理公司的驗(yàn)收與接管工作完成以后，物業(yè)具備了業(yè)主入住條件，物業(yè)公司就應(yīng)按程序進(jìn)入業(yè)主入住手續(xù)的辦理時(shí)期，這是業(yè)主對(duì)恩華大廈物業(yè)治理單位的初次認(rèn)知，良好的第一印象將為今后實(shí)施物業(yè)治理帶來許多便利，因此物業(yè)公司必須認(rèn)真策劃業(yè)主入住治理內(nèi)容、規(guī)程、流程，采納窗口式的“一條龍”服務(wù)措施，切實(shí)讓業(yè)主從入住開始就感受到優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。裝修治理為了維護(hù)全體業(yè)主的共同利益和共同設(shè)施的完好，房屋結(jié)構(gòu)的安全及整體的美觀和統(tǒng)一，現(xiàn)結(jié)合恩華大廈規(guī)范設(shè)計(jì)的實(shí)際情況，對(duì)裝修的相關(guān)要求規(guī)定如下：一裝飾施工和裝修方案的選擇1、為了更好的對(duì)裝修工作的治理，建議業(yè)主裝修時(shí)盡量選擇實(shí)力強(qiáng)，信譽(yù)好的施工隊(duì)，治理處將從已擇優(yōu)選定的裝修網(wǎng)絡(luò)鐘向業(yè)主推舉一批裝飾公司，供業(yè)主選擇。2、業(yè)主可自聘或托付治理處代聘具有住宅裝修質(zhì)的裝修公司。嚴(yán)格遵守《徐州市住宅市內(nèi)裝飾裝修治理規(guī)定》之規(guī)定。3、業(yè)主選擇的裝修方案符合裝修治理處規(guī)定只要求，保證不要發(fā)生違章裝修項(xiàng)目，不損害他人利益。裝修方案必須經(jīng)治理初審批，經(jīng)書面同意后，方能夠施工。二裝修申報(bào)1.業(yè)主裝修必須提早三天向治理處申報(bào)，業(yè)主或施工單位應(yīng)提交裝飾圖紙等相關(guān)資料，涉及消防安全的應(yīng)先向消防部門辦理報(bào)批手續(xù)，治理員對(duì)施工單位的資格進(jìn)行確認(rèn)。2.裝修單位領(lǐng)取《裝修施工申請(qǐng)表》，《裝修施工人員臨時(shí)出入證登記表》等，如實(shí)填報(bào)裝修項(xiàng)目，范圍，時(shí)刻，施工人員情況等。三裝修審批1.治理處在接到施工單位遞交的裝修方案兩天內(nèi)，應(yīng)對(duì)方案進(jìn)行審核，皮膚，以確保不出現(xiàn)違章裝修項(xiàng)目。2.未獲得治理處書面認(rèn)可而擅自動(dòng)工的，須將房屋恢復(fù)到原狀外，一切費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。3.裝修隊(duì)負(fù)責(zé)人需到治理處辦理裝修施工人員入場(chǎng)登記手續(xù)4.為保證業(yè)主的合法權(quán)益，需由施工方交納裝修保證金三百元整，裝修驗(yàn)收合格后退還。5.裝修單位裝修申請(qǐng)獲準(zhǔn)后治理處簽定《裝修治理規(guī)定》《防火責(zé)任書》，并領(lǐng)取《裝修許可證》后，方可施工。四施工治理1.裝飾設(shè)計(jì)和施工必須確保原有的建筑物安全性，整體性，所有裝修施工必須按照治理處審批的方案進(jìn)行，不得隨意更改。如實(shí)際情況要更改，需再次提早報(bào)治理處審批，治理處出具更改通知后方可施工。2.施工期間，業(yè)主應(yīng)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)施工建立或托付治理處，以確保工程質(zhì)量及文明施工。3.裝修施工中，嚴(yán)禁打拆強(qiáng)體，擅自拆，移承重墻，造成墻面開裂，樓板開裂及阻礙墻體住戶青年權(quán)的，責(zé)任均將自負(fù)，并承擔(dān)所有責(zé)任。4.為了維護(hù)全體業(yè)主的共同利益，裝修期間，治理處檢查發(fā)覺有超出原審批范圍或違規(guī)裝修項(xiàng)目時(shí)，治理處有權(quán)停止該用戶，供電，責(zé)令臨時(shí)停工，待整改完畢，并承擔(dān)嚴(yán)格執(zhí)行裝修規(guī)定后，方可恢復(fù)施工。五驗(yàn)收1.裝修工程完畢，施工人員腿廠后，業(yè)主和施工隊(duì)負(fù)責(zé)人共同向治理處申請(qǐng)竣工檢查，并填寫《竣工檢查表》驗(yàn)收欄內(nèi)鉗子。驗(yàn)收不合格時(shí)，限期整改，再進(jìn)行復(fù)驗(yàn)。2.檢查合格并使用1個(gè)月后，若確認(rèn)無質(zhì)量問題，裝飾公司可向治理處申請(qǐng)，退還裝修保證金。六安防部日常治理內(nèi)容恩華大廈安防部負(fù)責(zé)對(duì)整個(gè)大廈實(shí)行全天候與方位的安防，消防體系監(jiān)督治理，為大廈所有業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的、高水準(zhǔn)的安全防衛(wèi)安保服務(wù)。門崗崗位治理內(nèi)容：1.上崗后，始終保持良好的精神狀態(tài)，站姿為跨立，保持軀體正直，晚班坐崗為兩人，嚴(yán)禁脫崗和串崗。2.見客主動(dòng)打招呼，問好，做到文明服務(wù)禮貌待客。3.檢查帶出和運(yùn)往本大廈的各種物資及外來施工人員的出入政見。4.做好信報(bào)收揀工作及來訪登記工作。5.配合消防監(jiān)控室的工作，發(fā)覺可疑現(xiàn)象時(shí)立即趕赴現(xiàn)場(chǎng)，查清并同時(shí)解決。二、車庫(kù)崗崗位治理內(nèi)容：1.精神飽滿，堅(jiān)守崗位，執(zhí)行車場(chǎng)安全任務(wù)。2.對(duì)所有進(jìn)出車輛進(jìn)行登記，核查。禮貌回答客人的詢問。3.勸阻無關(guān)人員及車輛進(jìn)入大廈，發(fā)覺可疑人員要立即報(bào)告上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)。4.保持車庫(kù)門口及地下車庫(kù)的交通秩序，指揮和疏導(dǎo)進(jìn)出的車輛，確保車輛進(jìn)出暢通、安全。5.隨時(shí)巡查車庫(kù)，注意停車車輛有無特不變化情況，防止盜竊及而已破壞等情況發(fā)生。6.執(zhí)行停車車庫(kù)守則中各項(xiàng)規(guī)定。七設(shè)備運(yùn)行操作及維護(hù)保養(yǎng)打算一、設(shè)備基礎(chǔ)資料治理1.設(shè)備原始檔案、設(shè)備技術(shù)資料、建立設(shè)備卡、設(shè)備臺(tái)帳標(biāo)準(zhǔn)等強(qiáng)制性文件二、設(shè)備運(yùn)行治理1、設(shè)備技術(shù)運(yùn)行治理2、設(shè)備經(jīng)濟(jì)運(yùn)行治理三、設(shè)備維護(hù)治理1、設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)（1）維護(hù)保養(yǎng)方式（2）維護(hù)保養(yǎng)工作的實(shí)施（3）設(shè)備的點(diǎn)檢2、設(shè)備的打算檢修（1）小修（2）中修（3）大修（4）系統(tǒng)大修公共設(shè)施設(shè)備治理一、目標(biāo)保證設(shè)施、設(shè)備及場(chǎng)所處于良好狀態(tài)，以滿足提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的需要。二、驗(yàn)收治理由總公司派各專業(yè)工程技術(shù)人員,組織治理處工程組維保人員和設(shè)備操作人員參與驗(yàn)收，做好接管工作。驗(yàn)收的要緊內(nèi)容資料圖表、竣工驗(yàn)收的相關(guān)資料、設(shè)備的隨機(jī)技術(shù)資料和安裝施工中形成的資料；設(shè)施、設(shè)備及場(chǎng)所的質(zhì)量檢查，設(shè)備空載運(yùn)轉(zhuǎn)試驗(yàn)、負(fù)荷實(shí)驗(yàn)。3、驗(yàn)收合格后，資料全部由治理處歸檔。三、設(shè)施設(shè)備分類依照種類設(shè)施設(shè)備的功能、用途、重要性等因素對(duì)事實(shí)上行分類治理，分A、B、C三類：A類：監(jiān)視系統(tǒng)設(shè)備、消防報(bào)警系統(tǒng)設(shè)備、變電所內(nèi)設(shè)備、中央空調(diào)機(jī)房?jī)?nèi)設(shè)備、電梯、門禁系統(tǒng)設(shè)備、各類水泵。B類：排風(fēng)設(shè)備、水箱（水池）、滅火器；C類：房屋主體、照明設(shè)施、衛(wèi)生間設(shè)施、排水設(shè)施、道路。四、設(shè)備的運(yùn)行治理對(duì)A類設(shè)備、設(shè)施，配備專業(yè)運(yùn)行操作、維保人員，按治理要求，專人定崗值班或巡回方式對(duì)設(shè)備進(jìn)行治理。設(shè)備運(yùn)行操作人員通過培訓(xùn)，熟悉所治理的設(shè)備性能、特點(diǎn)和設(shè)備操作規(guī)程，考核合格后崗操作。設(shè)備運(yùn)行操作人員按崗位職責(zé)及運(yùn)行操作規(guī)程，對(duì)設(shè)備進(jìn)行操作和檢查，做好運(yùn)行記錄和值班記錄，認(rèn)真做好交接班。各設(shè)備主管人員依照運(yùn)行治理有關(guān)制度，定期檢查監(jiān)督設(shè)備運(yùn)行操作人員崗位職責(zé)履行情況，檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)，注意設(shè)備運(yùn)行安全性、合理性、經(jīng)濟(jì)性，檢查運(yùn)行記錄、維護(hù)保養(yǎng)記錄、交接班記錄，檢查后在有關(guān)記錄上簽字，發(fā)覺問題及時(shí)糾正，對(duì)發(fā)覺的設(shè)備問題應(yīng)詳細(xì)填表報(bào)告,治理處經(jīng)理監(jiān)督整改情況。五、設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)1、工程維修組負(fù)責(zé)所轄設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng),班長(zhǎng)負(fù)責(zé)組織協(xié)調(diào)班組維護(hù)保養(yǎng)工作。2、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)分日常維護(hù)保養(yǎng)、定期維護(hù)保養(yǎng)和年檢維護(hù)保養(yǎng)3個(gè)層次。日常維護(hù)保養(yǎng)要緊是巡視檢查和清潔方面的工作；定期維護(hù)保養(yǎng)要緊是性能狀態(tài)檢查和打算性能修理的內(nèi)容；年檢維護(hù)保養(yǎng)要緊是對(duì)設(shè)備進(jìn)行全面檢修調(diào)整。日常維護(hù)保養(yǎng)通常由設(shè)備運(yùn)行操作，值班人員負(fù)責(zé)，定期維護(hù)保養(yǎng)由維修人員負(fù)責(zé)操作，值班人員進(jìn)行配合，有些設(shè)備外委專業(yè)公司進(jìn)行。維護(hù)保養(yǎng)工作的項(xiàng)目由各類設(shè)備作具體規(guī)定，治理處主管依照規(guī)程并結(jié)合設(shè)備具體技術(shù)狀況，作出年度、月維護(hù)保養(yǎng)打算，經(jīng)總公司主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后實(shí)施。外委設(shè)備的檢修維護(hù)保養(yǎng)，由被托付單位實(shí)施。維護(hù)保養(yǎng)結(jié)束后以書面形式報(bào)到治理處存檔。六、設(shè)施設(shè)備維修1、設(shè)施設(shè)備的維修分打算維修和故障維修兩類。打算維修是指在設(shè)施設(shè)備沒有發(fā)生問題前,對(duì)其劣化和缺陷部件進(jìn)行預(yù)先維護(hù)和修理；故障維修是對(duì)設(shè)施受損設(shè)備故障后其失效、損壞的部分進(jìn)行針對(duì)性維修。2、設(shè)施設(shè)備采納兩種維修形式①治理處設(shè)總中央值班調(diào)度室,實(shí)行24小時(shí)值班,配置專線電話,隨時(shí)同意業(yè)主、巡檢員、操作人員的維修申報(bào)和故障報(bào)告,接報(bào)后,迅速通知有關(guān)維修人員在規(guī)定時(shí)刻內(nèi)修復(fù)。②工程維修組依照設(shè)備定期保養(yǎng)打算,按維保流程進(jìn)行維修保養(yǎng)。七、設(shè)備故障及事故凡因違反規(guī)程、操作使用不當(dāng)或設(shè)備發(fā)生非正常損壞而被迫停止運(yùn)轉(zhuǎn),達(dá)到一定時(shí)刻或造成損失的,稱為設(shè)備事故。損失及阻礙不及事故嚴(yán)峻程度的其他情況稱之為故障。不管發(fā)生何種設(shè)備故障和事故,設(shè)備維保組必須立即組織力量迅速處理。遇較重大事件,必須及時(shí)報(bào)告治理處經(jīng)理協(xié)調(diào)處置。不管發(fā)生何種設(shè)備故障和事故,設(shè)備主管、運(yùn)行值班人員、維修人員必須作詳細(xì)記錄，不得疏漏和隱瞞。八、相關(guān)記錄1、工程驗(yàn)收記錄2、設(shè)備臺(tái)賬3、設(shè)備標(biāo)識(shí)卡4、運(yùn)行記錄5、設(shè)備日常巡視保養(yǎng)項(xiàng)目及記錄6、設(shè)備定期維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目及記錄九、附:設(shè)備設(shè)施治理工作流程與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（一）電梯運(yùn)行治理規(guī)程1.02.03.03.13.23.34.04.14.1.14.1.1.14.1.24.1.2.14.1.2.24.1.2.34.1.34.1.3.14.1.44.1.4.14.1.4.24.24.2.14.34.3.14.3.24.3.34.3.44.44.4.14.4.24.4.34.4.44.4.54.4.64.54.5.14.5.1.14.5.24.5.2.14.5.34.5.3.14.5.3.24.5.3.34.64.6.14.6.24.6.34.6.44.6.54.6.64.6.74.6.84.74.7.14.7.24.7.35.05.15.25.35.45.55.65.7目的確保電梯技術(shù)性能處于良好狀態(tài)，保證安全運(yùn)行。適用范圍適用于恩華大廈電梯的運(yùn)行治理。職責(zé)電梯維修工（或機(jī)電工值班工）負(fù)責(zé)電梯運(yùn)行情況巡查和故障報(bào)告。中控室保安員負(fù)責(zé)監(jiān)控電梯的運(yùn)行狀況。工程組主管責(zé)任人負(fù)責(zé)電梯的綜合治理及對(duì)上述工作的檢查監(jiān)督。治理處主管對(duì)上述工作進(jìn)行檢查監(jiān)督。工作程序治理人職員作程序電梯維修工電梯保養(yǎng)公司維修工每周對(duì)電梯運(yùn)行狀況進(jìn)行一次檢查保養(yǎng)，發(fā)覺問題及時(shí)處理，治理處機(jī)電維修工負(fù)責(zé)監(jiān)督電梯公司維修保養(yǎng)。當(dāng)電梯年檢期立即接近時(shí)，督促電梯公司作電梯年檢、年審。中控室保安員中控室保安員實(shí)行電梯24小時(shí)運(yùn)行監(jiān)控。通過閉路電視觀看轎廂內(nèi)狀況，如發(fā)覺乘客吸煙、打斗，或損壞電梯部件，用內(nèi)線電話制止并錄像。如發(fā)生故障困人，用內(nèi)線電話安慰被困人員并通知機(jī)電值班工處理，必要時(shí)聯(lián)絡(luò)電梯保養(yǎng)公司處理。將每班運(yùn)行情況記錄于《中控室交接班記錄》。治理處主管人員治理處主管人員負(fù)責(zé)電梯的綜合治理，包括技術(shù)資料、檔案的收集、保管，設(shè)備臺(tái)賬治理。同時(shí)對(duì)機(jī)電維修工、電梯公司維修保養(yǎng)工作進(jìn)行指導(dǎo)及檢查監(jiān)督。治理處主管人員進(jìn)行周檢、月檢。每月最后一個(gè)星期對(duì)電梯機(jī)房組織有關(guān)人員進(jìn)行綜合檢查。審核《電梯檢查保養(yǎng)表》。電梯使用治理工作程序電梯不設(shè)司機(jī)操作，由乘客自行操作，按業(yè)主規(guī)定的時(shí)刻投入運(yùn)行。電梯安全運(yùn)行工作程序中控室保安員24小時(shí)監(jiān)控電梯運(yùn)行情況，發(fā)覺異常時(shí)通知機(jī)電值班工或電梯公司維修。制止乘客的不文明行為，嚴(yán)禁易燃、易爆等危險(xiǎn)品和超長(zhǎng)超重等物品進(jìn)入電梯。電梯維修工每周按《電梯檢查保養(yǎng)表》進(jìn)行一次檢查保養(yǎng)，并做好記錄，治理處治理人員督促電梯公司按規(guī)定進(jìn)行維修保養(yǎng)工作，按規(guī)定填寫維修保養(yǎng)記錄。因維修、保養(yǎng)等緣故造成停梯，應(yīng)在一層掛牌告示。任何人不得在電梯機(jī)房、轎箱、井道內(nèi)吸煙。電梯機(jī)房治理工作程序電梯機(jī)房?jī)?nèi)任何設(shè)備，非機(jī)電維修工、電梯公司專業(yè)人員禁止操作。非工作人員進(jìn)入電梯機(jī)房須經(jīng)工程組主管人員或治理處批準(zhǔn)后，由機(jī)電維修工陪同，方可進(jìn)入。電梯機(jī)房應(yīng)保持良好照明及通風(fēng)，應(yīng)急照明設(shè)施完好，門窗開啟靈活無破損。機(jī)房應(yīng)保持潔凈整潔，不準(zhǔn)堆放雜物。機(jī)房?jī)?nèi)消防器材應(yīng)齊備良好，嚴(yán)禁吸煙。電梯機(jī)房因維修保養(yǎng)等緣故造成停梯，應(yīng)在一樓掛告示牌。運(yùn)行異常當(dāng)火災(zāi)發(fā)生時(shí)中控室值班保安員打開迫降開關(guān)，將消防電梯全部降至基站，消防電梯自動(dòng)進(jìn)入消防運(yùn)行狀態(tài)，機(jī)電值班工迅速關(guān)閉不具備消防功能的電梯。當(dāng)?shù)卣鸢l(fā)生時(shí)依照震前預(yù)報(bào)由機(jī)電維修工關(guān)閉所有電梯，地震過后開啟時(shí)，由專業(yè)電梯公司對(duì)電梯進(jìn)行安全檢測(cè)確認(rèn)無異常后，方可運(yùn)行。當(dāng)電梯進(jìn)水時(shí)底坑進(jìn)水，應(yīng)將電梯停于兩層以上，中止運(yùn)行并切斷電源。當(dāng)樓層水淹而使井邊或底坑進(jìn)水，應(yīng)將電梯停于進(jìn)水樓層以上并及時(shí)關(guān)閉電梯及總電源。電梯濕水后，由電梯公司做濕水處理，并提交相應(yīng)報(bào)告。電梯安全操作工作程序維修保養(yǎng)時(shí)一般須切斷電源，以免觸電、卷入引繩輪等造成人身傷亡和設(shè)備事故。因維修保養(yǎng)需停機(jī)時(shí)，須確認(rèn)轎廂內(nèi)無乘客方可停機(jī)。在維修保養(yǎng)中必須注意工作協(xié)調(diào)和配合，有人協(xié)同工作時(shí)，行機(jī)、停機(jī)都必須揚(yáng)聲，得到對(duì)方的回答后方可操作。在機(jī)頂作檢修、保養(yǎng)工作時(shí)，除推斷故障和調(diào)試需要外，禁行快車。下井坑作業(yè)時(shí)，禁止關(guān)閉廳門，廳門口必須擺設(shè)告示牌，防止無關(guān)人員靠近。在井坑作業(yè)時(shí)，首先開亮井底燈，按下井底安全開關(guān)，且必須佩戴安全帽。機(jī)房、井道、井坑因工作需要進(jìn)行動(dòng)火種作業(yè)時(shí)，必須遵守大廈動(dòng)火作業(yè)規(guī)定，指定專人監(jiān)視，事后清理火種，嚴(yán)防火災(zāi)發(fā)生。維修保養(yǎng)結(jié)束時(shí)，必須認(rèn)真清理現(xiàn)場(chǎng)，清點(diǎn)工具和物品。電梯困人故障救援程序轎廂停于接近電梯口的位置，且高于或低于樓面不超過0.5米時(shí)：確定轎廂所在位置（依照樓層燈指示或小心開啟外門察看）；關(guān)閉電源總開關(guān)；用專用外門鑰匙開啟外門，用人力開啟轎廂門，協(xié)助乘客離開轎廂。轎車廂停于遠(yuǎn)離廳門口的位置時(shí)，應(yīng)首先將電梯轎廂恩華至就近的電梯外門口（以高于或低于樓面不超過0.5米為合適）。然后照上述4.利用電話或其他方式通知轎廂內(nèi)的乘客保持冷靜，并講明轎廂可能恩華；不可將軀體任何部位探出轎廂外，以免發(fā)生危險(xiǎn)；同時(shí)如轎廂門處于半關(guān)閉或開啟狀態(tài)，則應(yīng)先行將其安全關(guān)閉或開啟；進(jìn)入機(jī)房關(guān)閉故障電梯的電源，打開曳引機(jī)軸的后蓋，安上盤車搖柄；一人持住搖柄，一人手持掣動(dòng)釋桿，輕輕松開制動(dòng)，轎廂將會(huì)由于自重而恩華，為幸免轎廂上升或下降太快發(fā)生危險(xiǎn)，操作時(shí)，應(yīng)斷續(xù)動(dòng)作，使轎廂慢慢恩華，直至最接近電梯門口為止。操作時(shí)，應(yīng)注意，如轎廂停于最高層電梯門口以上之位置或最低層電梯門口以下位置時(shí)，不可只撬開掣動(dòng)，使轎廂自行恩華，而應(yīng)在松開掣動(dòng)的同時(shí)，握緊搖柄并用力盤絞，使轎廂向正確的方向恩華。遇到其他復(fù)雜情況，應(yīng)及時(shí)報(bào)告電梯公司及有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。相關(guān)文件和記錄《電梯保養(yǎng)合同》《機(jī)電設(shè)備臺(tái)帳》《中控室交接班記錄》《電梯檢查保養(yǎng)打算表》《電梯檢查保養(yǎng)記錄表》《電梯維修記錄表》《電梯大、中修記錄表》（二）電梯維修保養(yǎng)規(guī)程1.02.03.03.13.23.34.04.14.1.14.1.1.14.1.1.24.1.1.34.1.1.44.1.1.54.1.1.64.1.1.74.1.24.1.34.1.45.05.15.25.35.45.5目的及時(shí)處理電梯故障，確保電梯技術(shù)性能，保證安全運(yùn)行。適用范圍恩華大廈電梯的維修保養(yǎng)工作。職責(zé)電梯公司維修工負(fù)責(zé)電梯周檢，治理處機(jī)電值班工督促并協(xié)助其維修保養(yǎng)。電梯公司負(fù)責(zé)電梯維修保養(yǎng)工程組主管對(duì)維修保養(yǎng)工作進(jìn)行檢查監(jiān)督。工作程序電梯維修保養(yǎng)工作程序電梯安全操作工作程序維修保養(yǎng)時(shí)一般須切斷電源，以免觸電、卷入引繩輪等造成人身傷亡和設(shè)備事故。因維修保養(yǎng)需停機(jī)時(shí)，須確認(rèn)轎廂內(nèi)無乘客方可停機(jī)。在維修保養(yǎng)中必須注意工作協(xié)調(diào)和配合，有人協(xié)同工作時(shí)，行機(jī)、停機(jī)都必須揚(yáng)聲，得到對(duì)方的回答后方可操作。在機(jī)頂作檢修、保養(yǎng)工作時(shí)，除推斷故障和調(diào)試需要外，禁行快車。下井坑作業(yè)時(shí)，禁止關(guān)閉廳門，廳門口必須擺設(shè)告示牌，防止無關(guān)人員靠近。在井坑作業(yè)時(shí)，首先開亮井底燈，按下井底安全開關(guān)，且必須佩戴安全帽。機(jī)房、井道、井坑因工作需要進(jìn)行動(dòng)火種作業(yè)時(shí)，必須遵守大廈動(dòng)火作業(yè)規(guī)定，指定專人監(jiān)視，事后清理火種，嚴(yán)防火災(zāi)發(fā)生。維修保養(yǎng)結(jié)束時(shí)，必須認(rèn)真清理現(xiàn)場(chǎng)，清點(diǎn)工具和物品。電梯公司維修工按《電梯檢查保養(yǎng)打算表》進(jìn)行周檢，機(jī)房每周打掃一次，機(jī)房?jī)?nèi)設(shè)備每周清潔一次。電梯公司按《電梯保養(yǎng)合同》對(duì)電梯作周、月、季、年保養(yǎng)，并按規(guī)定記錄。機(jī)電維修工應(yīng)督促電梯公司進(jìn)行維修保養(yǎng)，監(jiān)督維修保養(yǎng)質(zhì)量和記錄情況，并將維修保養(yǎng)情況記錄于《電梯設(shè)備維修記錄表》、《電梯設(shè)備保養(yǎng)記錄表》，零部件更換及大修時(shí)記錄于《機(jī)電設(shè)備大、中修記錄》。當(dāng)電梯發(fā)生困人，按照“電梯困人故障救援工作程序”進(jìn)行操作，機(jī)電值班工到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)不超過15分鐘。相關(guān)文件和記錄《電梯保養(yǎng)合同》《電梯檢查保養(yǎng)打算表》《電梯設(shè)備維修記錄表》《電梯設(shè)備保養(yǎng)記錄表》《機(jī)電設(shè)備大、中修記錄》（三）中控室設(shè)備運(yùn)行治理規(guī)程1.02.03.03.13.23.33.44.04.14.1.14.1.1.14.1.1.24.1.1.34.1.1.44.1.1.54.1.1.64.1.1.74.1.24.1.2.14.1.2.24.1.34.1.3.14.1.3.24.1.3.34.1.44.1.4.14.1.4.24.24.2.14.2.24.2.34.2.44.2.54.2.64.2.74.2.85.05.15.25.35.45.55.65.75.85.9目的確保中控室設(shè)備處于良好狀態(tài)，保證用戶的生命和財(cái)產(chǎn)安全。適用范圍適用于恩華大廈的消防系統(tǒng)、保安閉路電視系統(tǒng)設(shè)備的運(yùn)行治理。職責(zé)中控室保安員負(fù)責(zé)中控室設(shè)備的清潔、操作、監(jiān)控、記錄。治理處機(jī)電維修工負(fù)責(zé)中控室設(shè)備維修保養(yǎng)。工程組主管負(fù)責(zé)中控室設(shè)備的綜合治理及對(duì)上述工作的檢查監(jiān)督。治理處主管負(fù)責(zé)對(duì)上述工作檢查監(jiān)督。工作程序治理人員的工作程序中控室保安員中控室保安員負(fù)責(zé)中控室消防設(shè)備24小時(shí)運(yùn)行操作、監(jiān)控、記錄。顯示火警信號(hào)后，應(yīng)立即派人前往觀看。確認(rèn)火情后，通過廣播和警鈴疏散人員并啟動(dòng)相應(yīng)滅火設(shè)備。中控室保安員負(fù)責(zé)每日檢查火災(zāi)報(bào)警操縱器自檢功能、消音復(fù)位功能、故障報(bào)警功能、火災(zāi)優(yōu)先功能、報(bào)警經(jīng)歷功能和主備電源自動(dòng)轉(zhuǎn)換功能。中控室保安員負(fù)責(zé)每日檢查操縱室工作環(huán)境及火災(zāi)報(bào)警操縱器、聯(lián)動(dòng)操縱器、安全監(jiān)視設(shè)備是否處于正常完好狀態(tài)。巡視保安員負(fù)責(zé)每日檢查層顯、探測(cè)器、手動(dòng)報(bào)警按鈕、排煙閥等設(shè)備是否處于正常完好狀態(tài)。當(dāng)故障發(fā)生時(shí)，及時(shí)通知機(jī)電維修工或保養(yǎng)單位進(jìn)行維修。將每班運(yùn)行情況記錄于《中控室交接班記錄》、《中控室監(jiān)控運(yùn)行記錄》。在機(jī)電維修工監(jiān)控下，每月對(duì)火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)進(jìn)行一次功能檢查并啟動(dòng)水泵一次，每季進(jìn)行一次主機(jī)備用電源充放試驗(yàn)、防火卷簾門啟閉試驗(yàn)、消防廣播選層試驗(yàn)、消防電梯迫降試驗(yàn)、非消防電源切斷試驗(yàn)，每半年進(jìn)行一次消防排煙風(fēng)機(jī)啟動(dòng)試驗(yàn)，并將試驗(yàn)結(jié)果記錄于《中控室交接班記錄》中。在機(jī)電維修工的指導(dǎo)下，每周打掃機(jī)房一次，每月清潔設(shè)備一次，保持地面、墻壁、設(shè)備無積塵、水漬、油漬。機(jī)電維修工或保養(yǎng)單位按《消防設(shè)備檢查保養(yǎng)打算表》、《保安閉路電視設(shè)備檢查保養(yǎng)打算表》、要求按時(shí)進(jìn)行中控室設(shè)備的維修保養(yǎng)，并記錄于《消防設(shè)備保養(yǎng)記錄表》、《消防設(shè)備維修記錄表》、《閉路電視設(shè)備保養(yǎng)記錄表》、《閉路電視設(shè)備維修記錄表》。負(fù)責(zé)向治理處主管申報(bào)備品、備件的采購(gòu)打算。工程組主管負(fù)責(zé)對(duì)大廈內(nèi)中控室的綜合治理，包括技術(shù)資料、檔案的收集、保管，負(fù)責(zé)零星設(shè)備配件、材料的采購(gòu)打算的編制，對(duì)維修保養(yǎng)工作進(jìn)行指導(dǎo)及檢查監(jiān)督。每年12月制定下一年度的各項(xiàng)檢查保養(yǎng)打算表，其中公共天線設(shè)備檢查保養(yǎng)打算、保安閉路電視設(shè)保養(yǎng)、防盜報(bào)警對(duì)講設(shè)備保養(yǎng)，每季進(jìn)行一次，并按運(yùn)行情況制定中修、大修打算。負(fù)責(zé)編制中控室設(shè)備臺(tái)帳、設(shè)備卡。治理處主管進(jìn)行月檢。每月最后一個(gè)星期組織有關(guān)人員對(duì)中控室機(jī)電設(shè)備進(jìn)行一次綜合檢查。審核中控室各項(xiàng)保養(yǎng)打算表及維修保養(yǎng)記錄表，中修、大修打算。中控室治理工作程序中控室實(shí)行每日24小時(shí)專人值班、監(jiān)控，嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度，填好值班記錄。非值班人員嚴(yán)禁操作。外來人員進(jìn)入要經(jīng)治理處主管批準(zhǔn)。各操縱柜、顯示屏、信號(hào)燈、操縱線路等的運(yùn)作應(yīng)始終處于良好狀態(tài)，各類操作按鈕手柄應(yīng)在規(guī)定位置。每班各檢查一次各類信號(hào)是否正常，并認(rèn)真記錄，如有異常要立即查清緣故。中央操縱室出現(xiàn)報(bào)警信號(hào)后，應(yīng)立即核實(shí)。屬誤報(bào)，應(yīng)消除信號(hào)并做好記錄；屬火災(zāi)報(bào)警，應(yīng)迅速報(bào)告當(dāng)班班長(zhǎng)、治理處主管組織滅火。中控室內(nèi)的一切設(shè)備設(shè)施、元器件、線路不得隨意更改。如有損壞，要查明緣故，立即申報(bào)領(lǐng)導(dǎo)，經(jīng)批準(zhǔn)后及時(shí)更換。室內(nèi)要保持潔凈衛(wèi)生，設(shè)備無灰塵，不準(zhǔn)堆放雜物。消防器材應(yīng)齊備良好，室內(nèi)禁止吸煙。應(yīng)急照明設(shè)施應(yīng)完好。相關(guān)文件及記錄《機(jī)電設(shè)備臺(tái)帳》《中控室交接班記錄》《中控室監(jiān)控運(yùn)行記錄》《消防設(shè)備檢查檢查保養(yǎng)打算表》《保安閉路電視設(shè)備檢查保養(yǎng)打算表》《消防設(shè)備檢查保養(yǎng)記錄表》《消防設(shè)備維修記錄表》《保安閉路電視設(shè)備檢查保養(yǎng)記錄表》《保安閉路電視設(shè)備維修記錄表》（四）中控室設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程1.02.03.03.13.24.04.14.1.14.1.24.1.34.1.44.1.54.1.74.24.2.14.2.1.14.2.1.24.2.1.34.2.24.2.2.14.2.2.24.2.2.34.2.34.2.3.14.2.3.24.2.3.34.2.3.44.2.3.54.2.3.64.2.3.84.2.3.94.2.3.104.2.3.114.2.44.2.4.14.2.4.24.2.54.2.5.14.2.5.24.2.5.34.2.5.44.2.5.54.2.5.64.2.64.2.6.14.2.6.25.05.15.25.35.45.55.65.75.8目的確保中控室設(shè)備性能良好，保證安全運(yùn)行。適用范圍適用于恩華大廈的消防系統(tǒng)、保安閉路電視系統(tǒng)。職責(zé)機(jī)電維修工或保養(yǎng)單位負(fù)責(zé)中控室設(shè)備維修保養(yǎng)。工程組主管對(duì)維修保養(yǎng)工作進(jìn)行工作指導(dǎo)、檢查監(jiān)督及與保養(yǎng)單位修理的聯(lián)系工作。工作程序中控室設(shè)備維修保養(yǎng)工作程序中控室設(shè)備由機(jī)電維修工或保養(yǎng)單位負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)。治理處主管每年12月制定下一年度《消防設(shè)備檢查保養(yǎng)打算表》、《保安閉路電視系統(tǒng)檢查保養(yǎng)打算表》，并按設(shè)備運(yùn)行情況制訂中修、大修打算。機(jī)電維修工或保養(yǎng)單位按各類保養(yǎng)打算表的要求進(jìn)行維修保養(yǎng)，并將維修保養(yǎng)情況記錄于相應(yīng)記錄內(nèi)。消防設(shè)備維修后必須恢復(fù)原來狀態(tài)，不得隨意更改原器材、線路。中控室設(shè)備故障維修一般不超過8小時(shí)，若在8小時(shí)內(nèi)無法解決的故障，應(yīng)將故障緣故、解決時(shí)刻上報(bào)治理處，限期解決。治理處主管對(duì)維修保養(yǎng)提供工作指導(dǎo)及檢查監(jiān)督。中控室消防設(shè)備檢查保養(yǎng)火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)的檢查保養(yǎng)每日對(duì)消防火災(zāi)報(bào)警操縱器進(jìn)行自檢功能檢查：按自檢鍵，讓報(bào)警操縱器進(jìn)行自檢功能檢查；然后按消聲鍵，消去操縱器的聲音。月檢查保養(yǎng)完成日檢查保養(yǎng)全部?jī)?nèi)容；操縱器要緊工作電壓測(cè)試；公共場(chǎng)所煙感器、溫感器安裝傾斜度大于45。，與底座接觸是否良好，外觀是否潔凈完好。隨機(jī)抽取不低于5%的煙感器，噴煙后查視報(bào)警是否正確；手動(dòng)報(bào)警按鈕，檢查安裝是否牢固，有無破損及丟失；任選兩個(gè)手動(dòng)報(bào)警按鈕，進(jìn)行模擬報(bào)警，測(cè)試報(bào)警功能是否正常；對(duì)樓層中各分支箱進(jìn)行外觀檢查，外接線是否固定良好；對(duì)火災(zāi)報(bào)警操縱柜、聯(lián)動(dòng)操縱柜等