對(duì)重慶房地產(chǎn)中介市場的認(rèn)識(shí)

對(duì)重慶房地產(chǎn)中介市場的認(rèn)識(shí)順馳置業(yè)對(duì)重慶房地產(chǎn)中介市場的認(rèn)識(shí)共40頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁!部分房地產(chǎn)和房地產(chǎn)中介市場第二部分國內(nèi)中介市場發(fā)展歷程簡介第三部分重慶房地產(chǎn)中介市場的現(xiàn)狀分析第四部分未來趨勢的判斷第五部分建立我們持續(xù)的競爭優(yōu)勢順馳置業(yè)對(duì)重慶房地產(chǎn)中介市場的認(rèn)識(shí)共40頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁!部分房地產(chǎn)和房地產(chǎn)中介市場順馳置業(yè)對(duì)重慶房地產(chǎn)中介市場的認(rèn)識(shí)共40頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁!二、房地產(chǎn)中介市場相關(guān)概念房地產(chǎn)中介：為促成房地產(chǎn)買賣雙方達(dá)成交易而從事的提供交易信息、優(yōu)化資源配置以及專業(yè)知識(shí)等一種有償服務(wù)活動(dòng)。屬于房地產(chǎn)三級(jí)市場的范疇。行業(yè)分類：服務(wù)行業(yè)特征：產(chǎn)品非實(shí)物性產(chǎn)品的生產(chǎn)與消費(fèi)的同時(shí)性產(chǎn)品不可儲(chǔ)存性交易的復(fù)雜性順馳置業(yè)對(duì)重慶房地產(chǎn)中介市場的認(rèn)識(shí)共40頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁!二、三級(jí)市場營銷的不同特征二級(jí)市場三級(jí)市場產(chǎn)品增量房地產(chǎn)存量房地產(chǎn)價(jià)格開發(fā)商主導(dǎo)定價(jià)交易雙方協(xié)商定價(jià)促銷較多使用廣告、包裝、價(jià)格等促銷手段較少使用促銷手段分銷較少使用分銷渠道多種分銷方式，如連鎖加盟，中介合作，多重代理等順馳置業(yè)對(duì)重慶房地產(chǎn)中介市場的認(rèn)識(shí)共40頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁!第二部分國內(nèi)房地產(chǎn)中介市場的發(fā)展歷程順馳置業(yè)對(duì)重慶房地產(chǎn)中介市場的認(rèn)識(shí)共40頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁!

房地產(chǎn)開發(fā)開始向市場行為過度。三級(jí)市場開始出現(xiàn)，但構(gòu)成市場的幾個(gè)要素并不完整，中介行業(yè)只是雛形。

以政府行為和個(gè)人行為為主，沒有真正的企業(yè)行為客戶很少，沒有形成群體沒有交易的硬環(huán)境和軟環(huán)境二、市場誕生階段

（90年代初期）順馳置業(yè)對(duì)重慶房地產(chǎn)中介市場的認(rèn)識(shí)共40頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁!

房地產(chǎn)開發(fā)走過了泡沫時(shí)代，健康發(fā)展成為響亮的口號(hào)，三級(jí)市場開始得到重視隨著房地產(chǎn)整體市場的發(fā)展以及房改政策的推行，公房上市限制的取消，三級(jí)市場顯現(xiàn)出巨大的發(fā)展空間，政策環(huán)境形成市場要素成型，完整的市場逐步形成，企業(yè)成為真正的市場主體四、成型和高速發(fā)展（本世紀(jì)初—今）順馳置業(yè)對(duì)重慶房地產(chǎn)中介市場的認(rèn)識(shí)共40頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁!

重慶市中介行業(yè)伴隨著重慶直轄一起應(yīng)運(yùn)而生，近年來，各種積極因素為中介行業(yè)提供了廣闊的發(fā)展空間，本土、外地、外資中介公司紛紛搶灘重慶房地產(chǎn)中介市場，房地產(chǎn)中介行業(yè)被公認(rèn)為充滿理想和機(jī)會(huì)的“朝陽行業(yè)”。2004年是房地產(chǎn)中介行業(yè)飛速、健康發(fā)展的一年，新獲資質(zhì)機(jī)構(gòu)達(dá)160多家，中介市場朝著規(guī)范化方向發(fā)展，一大批早年的房串串、黑中介被市場淘汰出局，為重慶房地產(chǎn)中介行業(yè)的良性發(fā)展提供了行業(yè)保障。順馳置業(yè)對(duì)重慶房地產(chǎn)中介市場的認(rèn)識(shí)共40頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁!經(jīng)濟(jì)環(huán)境：

2004年，我市GDP達(dá)到2520億元，比去年增長10.2%,2003年，我市GDP達(dá)到2250億元，比上年增長11.4%，是直轄以來的最高增速。其中，1997—2003年，全市GDP年均增長9.5%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資達(dá)到1269億元，比上年增長27.5%，是1997年的2.7倍；地方財(cái)政收入達(dá)到206.7億元，比上年增長30.9%，比1996年翻了兩番。直轄7年，GDP年均增幅9.5%。重慶經(jīng)濟(jì)調(diào)整結(jié)構(gòu)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨合理化重慶成投資熱土：《財(cái)富》雜志把重慶列為了位于上海、北京、深圳之后的中國第四大投資熱點(diǎn)順馳置業(yè)對(duì)重慶房地產(chǎn)中介市場的認(rèn)識(shí)共40頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁!社會(huì)環(huán)境：

重慶作為最輕的直轄市，國家西部大開發(fā)的重點(diǎn)城市。與北京、天津、上海不同，重慶全市人口3000萬，是北京、上海的一倍多，比天津多出近兩倍。所轄43個(gè)區(qū)縣(市)，擁有的資源優(yōu)勢，基礎(chǔ)設(shè)施優(yōu)勢，特別是近幾年的舊城拆遷改造，為我市房地產(chǎn)行業(yè)，包括房地產(chǎn)中介行業(yè)提供了廣闊的生存發(fā)展空間。

直轄7年，我市相繼在長江、嘉陵江上新建成特大型橋梁16座，全市等級(jí)公路里程新增4615公里，新增高速公路里程466公里，新增港口吞吐能力450萬噸。去年底，“8小時(shí)重慶工程”完工，今年底，“半小時(shí)主城”也將基本實(shí)現(xiàn)，區(qū)縣經(jīng)濟(jì)在一條條路的連接中謀劃新的騰飛。重慶城市形象也在發(fā)生改變。順馳置業(yè)對(duì)重慶房地產(chǎn)中介市場的認(rèn)識(shí)共40頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第11頁!二、企業(yè)間的競爭1、本土企業(yè)間（大澤、深港龍庭等）的競爭2、來自外來企業(yè)（美聯(lián)物業(yè)、信義等）的競爭缺乏行業(yè)規(guī)范，價(jià)格競爭，缺乏知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)等相應(yīng)法規(guī)的完善。順馳置業(yè)對(duì)重慶房地產(chǎn)中介市場的認(rèn)識(shí)共40頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第12頁!

四、企業(yè)組織模式單店模式：一間屋子+一張桌子+一部電話+幾個(gè)人連鎖直營：6至40家左右連鎖加盟：一家總店，收取加盟費(fèi)直營與連鎖混合順馳置業(yè)對(duì)重慶房地產(chǎn)中介市場的認(rèn)識(shí)共40頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第13頁!順馳置業(yè)對(duì)重慶房地產(chǎn)中介市場的認(rèn)識(shí)共40頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第14頁!二、整體市場處于發(fā)展的初期，由于行業(yè)特征和市場的急速放量，市場特征變化很快，二三級(jí)市場比例不能協(xié)調(diào)發(fā)展，整個(gè)市場屬于賣方市場二級(jí)市場VS三級(jí)市場美國1VS9上海5VS5重慶7VS3順馳置業(yè)對(duì)重慶房地產(chǎn)中介市場的認(rèn)識(shí)共40頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第15頁!主要競爭對(duì)手分析中介公司鋼運(yùn)大澤金豐易居中房網(wǎng)絡(luò)等級(jí)BAAB連鎖店46家36家20家23家員工220人左右150人左右72人左右140左右份額10%左右10%左右2%左右3%左右模式直營+加盟直營直營直營+加盟主營業(yè)務(wù)及發(fā)展趨勢主營業(yè)務(wù)：二手房買賣，租賃，置換;二手房按揭代辦;房地產(chǎn)項(xiàng)目全程代理;房地產(chǎn)置業(yè)咨詢;房地產(chǎn)營銷;置業(yè)顧問培訓(xùn)發(fā)展趨勢：空置房及商品房代理主營業(yè)務(wù)：房地產(chǎn)營銷代理，市場調(diào)研，二手房按揭，營銷專題策劃，房地產(chǎn)信息咨詢，二手房買賣、租賃、收購，發(fā)展趨勢：空置房及商品房代理主營業(yè)務(wù)：房地產(chǎn)營銷代理，市場調(diào)研，二手房按揭，營銷專題策劃，房地產(chǎn)信息咨詢，二手房買賣、租賃、收購發(fā)展趨勢：空置房及商品房代理主營業(yè)務(wù)：房地產(chǎn)營銷代理，市場調(diào)研，二手房按揭，營銷專題策劃，房地產(chǎn)信息咨詢，二手房買賣、租賃、收購發(fā)展趨勢：空置房及商品房代理順馳置業(yè)對(duì)重慶房地產(chǎn)中介市場的認(rèn)識(shí)共40頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第16頁!一、城市化進(jìn)程的持續(xù)促進(jìn)需求的大量產(chǎn)生二、經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好三、改善性需求的增加…………三級(jí)市場容量將逐步放大行業(yè)發(fā)展空間巨大

行業(yè)方面順馳置業(yè)對(duì)重慶房地產(chǎn)中介市場的認(rèn)識(shí)共40頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第17頁!

一、競爭加劇會(huì)導(dǎo)致兩極分化格局品牌和渠道規(guī)模決定公司的發(fā)展渠道能力和服務(wù)水平?jīng)Q定公司的發(fā)展競爭加劇淘汰眾多的小公司，同時(shí)也有利于中介認(rèn)可程度的提高，有利于行業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展1、正規(guī)中介------大型化、專業(yè)化、品牌化2、非正規(guī)中介------較低的經(jīng)營成本、服務(wù)價(jià)格、靈活的服務(wù)方式、區(qū)位上的便利(細(xì)分市場)3、中小規(guī)模------如不及時(shí)調(diào)整------死路一條

企業(yè)間的競爭順馳置業(yè)對(duì)重慶房地產(chǎn)中介市場的認(rèn)識(shí)共40頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第18頁!第五部分

建立重慶順馳持續(xù)的競爭優(yōu)勢順馳置業(yè)對(duì)重慶房地產(chǎn)中介市場的認(rèn)識(shí)共40頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第19頁!二、持續(xù)的競爭優(yōu)勢將保證重慶順馳長遠(yuǎn)的發(fā)展在今年完成市場占有率10%不是最終目的，而是要通過持續(xù)的變革建立持續(xù)的競爭優(yōu)勢我們要通過長期企業(yè)文化的宣貫來統(tǒng)一全員的思想我們需要深刻理解區(qū)域市場，但更要把握全國、全市市場的長遠(yuǎn)發(fā)展通過階段性的聚焦業(yè)務(wù)單元，放大連鎖功效，實(shí)現(xiàn)對(duì)現(xiàn)有市場的突破和占領(lǐng)，同時(shí)，實(shí)施戰(zhàn)略性規(guī)劃和措施，始終站在行業(yè)前沿

順馳置業(yè)對(duì)重慶房地產(chǎn)中介市場的認(rèn)識(shí)共40頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第20頁!持續(xù)創(chuàng)新與變革重慶順馳必將成為重慶房地產(chǎn)三級(jí)市場的領(lǐng)導(dǎo)者順馳置業(yè)對(duì)重慶房地產(chǎn)中介市場的認(rèn)識(shí)共40頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第21頁!一、房地產(chǎn)與房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)：土地、建筑物及其他地上定著物房地產(chǎn)市場：房地產(chǎn)商品交換關(guān)系的總和一級(jí)市場：土地市場二級(jí)市場：增量市場三級(jí)市場：存量市場順馳置業(yè)對(duì)重慶房地產(chǎn)中介市場的認(rèn)識(shí)共40頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第22頁!房地產(chǎn)子市場的特征一級(jí)市場（土地市場）二級(jí)市場（增量市場）三級(jí)市場（存量市場）市場供應(yīng)方政府房地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)主市場需求方房地產(chǎn)開發(fā)商、投資者業(yè)主業(yè)主市場競爭供應(yīng)方壟斷供給、需求方競爭在特定物業(yè)類型和特定區(qū)域內(nèi)開發(fā)商壟斷競爭接近完全競爭市場市場價(jià)格政府主導(dǎo)、開發(fā)商參與開發(fā)商主導(dǎo)定價(jià)雙方協(xié)定，自由議價(jià)順馳置業(yè)對(duì)重慶房地產(chǎn)中介市場的認(rèn)識(shí)共40頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第23頁!三、發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的意義有利于房地產(chǎn)市場的活躍和興旺有利于房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定的持續(xù)發(fā)展有利于住房制度改革的繼續(xù)深化有利于人民居住生活水平的提高有利于促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，適應(yīng)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域建立社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制的要求順馳置業(yè)對(duì)重慶房地產(chǎn)中介市場的認(rèn)識(shí)共40頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第24頁!一、萌芽時(shí)期元《通制條格》，從事房屋買賣說合－－“房牙”鴉片戰(zhàn)爭后，房地產(chǎn)投資商分零出售或轉(zhuǎn)手出租－－“二房東”解放初期，不法房地產(chǎn)中介用欺騙、威脅等手段敲詐房東、房客或買賣雙方1978年改革開放前，福利分房使得房地產(chǎn)中介活動(dòng)基本消失改革開放后到90年代初，部分城市中介活動(dòng)有所恢復(fù)順馳置業(yè)對(duì)重慶房地產(chǎn)中介市場的認(rèn)識(shí)共40頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第25頁!

房地產(chǎn)開發(fā)蓬勃發(fā)展，快速但不健康，由于政策導(dǎo)向，房地產(chǎn)三級(jí)市場緩慢發(fā)展，客戶群在不斷的成長，沒有相關(guān)的政策環(huán)境，交易在經(jīng)歷了法律的邊緣后開始成為默許的市場行為。由于政策、市場、觀念等多方面的影響，各區(qū)域三級(jí)市場的發(fā)展水平不均衡。整體來說，東部地區(qū)三級(jí)市場的成熟程度要遠(yuǎn)高于西部地區(qū)消費(fèi)人群逐步形成，但市場環(huán)境還沒有真正形成，需求的實(shí)現(xiàn)存在很多障礙客戶的消費(fèi)習(xí)慣處于低級(jí)的階段，中介的介入非常困難，但信息的不對(duì)稱仍然帶來大量的個(gè)體中介行為和少量企業(yè)的進(jìn)入本土企業(yè)發(fā)展緩慢，同時(shí)，外國連鎖機(jī)構(gòu)進(jìn)入中國市場，發(fā)展也較為緩慢三、初步發(fā)展階段（90年代中期—90年代末）順馳置業(yè)對(duì)重慶房地產(chǎn)中介市場的認(rèn)識(shí)共40頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第26頁!第三部分重慶房地產(chǎn)中介市場的現(xiàn)狀分析順馳置業(yè)對(duì)重慶房地產(chǎn)中介市場的認(rèn)識(shí)共40頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第27頁!一、宏觀環(huán)境分析政治環(huán)境：

積極方面：97年直轄，政策開始完善，特別是政策的落實(shí)以及具體措施的制定正在促進(jìn)市場的放量。目前主要直屬主管部門是“重慶市國土資源房屋評(píng)估和經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)”，對(duì)中介機(jī)構(gòu)的入行規(guī)定、注冊登記、行業(yè)管理和服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等作出規(guī)定，提高了市場準(zhǔn)入門檻。消極方面：缺少對(duì)中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員應(yīng)共同遵守的市場規(guī)則、知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)、信息資源共享、利益分配、反不正當(dāng)競爭等諸多方面的監(jiān)管和措施。

順馳置業(yè)對(duì)重慶房地產(chǎn)中介市場的認(rèn)識(shí)共40頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第28頁!金融環(huán)境：

受房地產(chǎn)中介市場擴(kuò)張速度的誘惑，相配套的金融產(chǎn)品與服務(wù)正逐步完善，眾多銀行、保險(xiǎn)公司、評(píng)估公司等金融機(jī)構(gòu)紛紛拓展了二手房貸款業(yè)務(wù)。住房公積金貸款也于2004年6月在我市正式啟動(dòng)。

由于房地產(chǎn)中介市場在我市還處于發(fā)展初期，并且由于受國家宏觀調(diào)控以及信用與司法制度的影響，金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的逐步加強(qiáng)，從去年國家調(diào)息起，紛紛緊縮了二手房貸款業(yè)務(wù)。金融環(huán)境相比沿海或東部地區(qū)相對(duì)呆板。金融機(jī)構(gòu)對(duì)與中介公司牽手合作持謹(jǐn)慎與觀望態(tài)度。隨著行業(yè)規(guī)范化程度加強(qiáng)，金融環(huán)境必將逐步寬松。順馳置業(yè)對(duì)重慶房地產(chǎn)中介市場的認(rèn)識(shí)共40頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第29頁!一、企業(yè)的數(shù)量和規(guī)模

據(jù)數(shù)據(jù)顯示：目前工商登記備案的房地產(chǎn)中介企業(yè)達(dá)到近500家，具有資質(zhì)的近300家，其中2004年新增資質(zhì)企業(yè)達(dá)160家。

二、微觀環(huán)境分析重慶A級(jí)B級(jí)C級(jí)總計(jì)數(shù)量1325250288順馳置業(yè)對(duì)重慶房地產(chǎn)中介市場的認(rèn)識(shí)共40頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第30頁!

三、從業(yè)人員執(zhí)業(yè)素質(zhì)良莠不齊，服務(wù)水平意識(shí)影響行業(yè)發(fā)展水平。持證上崗的從業(yè)人員寥寥無幾，文化程度不高，年齡參差不齊，服務(wù)態(tài)度和服務(wù)質(zhì)量意識(shí)差，回頭率低，人員流動(dòng)大等特點(diǎn)阻礙了行業(yè)發(fā)展水平。順馳置業(yè)對(duì)重慶房地產(chǎn)中介市場的認(rèn)識(shí)共40頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第31頁!一、由于行業(yè)的不規(guī)范，以及客戶長期形成的交易習(xí)慣，使得客戶對(duì)中介的認(rèn)可程度不高，影響著市場的進(jìn)一步成型和行業(yè)發(fā)展，但總體市場環(huán)境逐步改善，市場交易量逐步放大。環(huán)境分析結(jié)論順馳置業(yè)對(duì)重慶房地產(chǎn)中介市場的認(rèn)識(shí)共40頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第32頁!順馳置業(yè)對(duì)重慶房地產(chǎn)中介市場的認(rèn)識(shí)共40頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第33頁!

三、在企業(yè)層面上，由于大量小中介公司的出現(xiàn)，市場比較混亂，行業(yè)缺乏規(guī)范大多數(shù)中介公司以松散聯(lián)盟和加盟模式為主，不能有效實(shí)現(xiàn)資源共享，無法形成整體合力領(lǐng)導(dǎo)型企業(yè)優(yōu)勢不突出，最大的中介公司其市場占有率約10％各中介公司沒有真正明確的戰(zhàn)略，缺乏長遠(yuǎn)規(guī)劃

順馳置業(yè)對(duì)重慶房地產(chǎn)中介市場的認(rèn)識(shí)共40頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第34頁!第三部分未來趨勢的判斷順馳置業(yè)對(duì)重慶房地產(chǎn)中介市場的認(rèn)識(shí)共40頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第35頁!

企業(yè)向全國化、專業(yè)化、信息化方向發(fā)展區(qū)域性的公司將越來越難以生存服務(wù)的完整性和多樣化發(fā)展將改變傳統(tǒng)的服務(wù)概念信息化將使傳統(tǒng)服務(wù)的操作模式變革企業(yè)方面順