房地產(chǎn)估價的過程及操作

第三章房地產(chǎn)估價的過程及操作要領(lǐng)節(jié)房地產(chǎn)估價程序房地產(chǎn)估價程序是指房地產(chǎn)估價全過程中的各項(xiàng)具體工作，按照其內(nèi)在聯(lián)系性所排列出的先后進(jìn)行次序。房地產(chǎn)估價的過程和步驟：①

獲取估價業(yè)務(wù)②

受理估價委托及明確估價基本事項(xiàng)③

擬定估價作業(yè)方案④

搜集估價所需的資料⑤

實(shí)地勘察估價對象⑥

選定估價方法計(jì)算⑦

確定估價結(jié)果⑧

撰寫估價報(bào)告⑨

交付估價報(bào)告⑩

估價資料歸檔房地產(chǎn)估價的過程及操作共73頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁!一、估價業(yè)務(wù)受理及基本事項(xiàng)的確定1、估價業(yè)務(wù)的來源房地產(chǎn)估價估價業(yè)務(wù)來源有以下三類：類：被動接受。即坐等估價需求者找上門來征求估價服務(wù)。例如：政府企業(yè)、個人該房地產(chǎn)的所有者或使用者其他第二類：主動爭取，即估價人員走出門去努力爭取為他人提供估價服務(wù)。注意：①估價人員和估價機(jī)構(gòu)不得采用不正當(dāng)競爭手段來爭取估價業(yè)務(wù)，如壟斷、低收費(fèi)、回扣、詆毀競爭對手，②迎合委托人對估價結(jié)果的不合理要求，如答應(yīng)委托認(rèn)可評估出其期望的價值等

第三類：自有自估，即對自己擁有或擬取得的房地產(chǎn)，自己提出估價要求，并自己進(jìn)行估價。房地產(chǎn)估價的過程及操作共73頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁!

2、確定估價的基本事項(xiàng)（1）明確估價對象明確估價對象的實(shí)物、權(quán)益、和區(qū)位狀況。①弄清楚委托人要求估價的房地產(chǎn)具體是什么，范圍多大②估價人員應(yīng)明白在明確估價目的中所講的，依據(jù)有關(guān)法律、行政法規(guī)，有些房地產(chǎn)不能用于某些估價目的，或有些估價目的限制了可以作為估價對象的范圍和內(nèi)容。（2）確定估價目的和價格種類在一個估價項(xiàng)目中，估價目的、估價對象、估價時點(diǎn)三者是有著內(nèi)在聯(lián)系的，其中估價目的是龍頭。估價目的是有委托人提出的，但在實(shí)際中委托人往往并不懂得要提出估價目的，也可能不懂得如何表達(dá)其估價目的，這就需要估價人員提出問題，讓委托人回答認(rèn)可。（3）確定估價時點(diǎn)和估價的作業(yè)日期估價時點(diǎn)是要明確所評估的價值是指哪個具體時間上的價值。估價作業(yè)日期：以何時開始估價作業(yè)至何時完成估價作業(yè)。房地產(chǎn)估價的過程及操作共73頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁!3、受理估價委托：鑒定估價合同并進(jìn)行公證作用：①成立受法律保護(hù)的委托與受委托關(guān)系②明確合同雙方的權(quán)利與義務(wù)③載明估價的基本事項(xiàng)房地產(chǎn)估價的過程及操作共73頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁!三、估價資料的收集與整理估價所需的資料包括4個方面：①對房地產(chǎn)價格有普遍影響的資料②對估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價格有影響的資料③類似房地產(chǎn)的交易、成本、收益實(shí)例資料④反映估價對象狀況的資料搜集資料的渠道有：①委托人提供②實(shí)地查勘獲得③到政府有關(guān)部門查閱④詢問有關(guān)當(dāng)事人、咨詢公司等。房地產(chǎn)估價的過程及操作共73頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁!五、綜合分析和估算

1、收集整理資料（1）針對初選的估價方法所賴以計(jì)算的資料數(shù)據(jù)進(jìn)行收集（2）對所有直接和間接影響房地產(chǎn)價格因素資料的收集資料綜合分析的重點(diǎn)是：（1）檢查資料是否為估價所必需的資料，即注意該資料是否與委估房地產(chǎn)的種類、委托估價的目的與條件相符；（2）房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬是決定評估房屋的價格的重要因素，一定要準(zhǔn)確。房地產(chǎn)估價的過程及操作共73頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁!（2）個別分析。是對待估房地產(chǎn)的個別因素進(jìn)行的分析，是判定房地產(chǎn)最有效使用方向的工作過程，房地產(chǎn)價格就是以該房地產(chǎn)的最有效使用方向?yàn)榍疤岫纬傻?。個別分析應(yīng)當(dāng)正確掌握待估房地產(chǎn)的地塊條件、街道條件、臨近條件、環(huán)境條件、行政條件等方面的因素，再依據(jù)鄰近地區(qū)的特征，判斷出最有效使用方向。房地產(chǎn)估價的過程及操作共73頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁!

例：有一個擁有八幢七層樓房，共224套住房的居住小區(qū)的房地產(chǎn)。該小區(qū)占地12畝；總建筑面積19264平方米，位于某市南部商貿(mào)居住開發(fā)區(qū)，周邊有多條城市干道通過，交通十分便捷，市政設(shè)施如供水、排水、通訊等十分完善。商服業(yè)、學(xué)校、菜市、醫(yī)院等距此不遠(yuǎn)?，F(xiàn)需評估該房地產(chǎn)的公開市場價格。下面是待估房地產(chǎn)的最高最佳使用分析具體過程：房地產(chǎn)估價的過程及操作共73頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁!自然因素可能性：座落在該市南部的標(biāo)的地塊適合各種土地用途?！蔷o臨新民街、606高速公路、402省道和150高速公路，地塊有到鄰里周圍和商業(yè)中心的便捷通道。因此，地塊作多層公寓有好的潛力，這種用途為周圍的用途所證實(shí)。同時地塊的自然條件，如面積、形狀、進(jìn)深、地形、進(jìn)出口和公用設(shè)施，也允許如此用途。但若作商業(yè)用途,由于標(biāo)的地塊不靠主次干道，而受到限制。二是地表和地下土地條件也表明滿足建造多層公寓住宅結(jié)構(gòu)。沒有任何負(fù)面的通行權(quán)和侵占物注明限制該用途或削弱地塊的市場可能性。所給地塊的自然特征表明，地塊的多層公寓住房用途在自然因素方面是可行的。房地產(chǎn)估價的過程及操作共73頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁!經(jīng)濟(jì)可行性地塊的靠近主要交通線路、商場和就業(yè)中心，如空置并準(zhǔn)備開發(fā)，在合理短期市場下，用于多層公寓住房的出租或轉(zhuǎn)讓。在一定程度或價格方面足夠收回土地取得成本和開發(fā)土地的成本?？罩玫亩鄬庸⒆》渴康叵鄬θ鄙伲S地塊大小和位置的變化，售價界于20—30萬/畝之間，類似質(zhì)量的公寓一般市場水平的租金界于6—8元／平方米·月之間。運(yùn)用收益法我們可看到，假設(shè)合理的設(shè)計(jì)和建筑物裝修，這個租金水平將提供必要的凈營運(yùn)收入償還債務(wù)相提供一個合理的股東投資回報(bào)?；诳罩玫恼{(diào)查，此區(qū)域的多層公寓住房實(shí)際入住率界于90—100％之間?；谠谠搮^(qū)域其它公寓樓的成功操作和委估物業(yè)區(qū)應(yīng)有便捷的交通到交通干道、就業(yè)和商業(yè)中心，委估物業(yè)將有比本地區(qū)其他樓宇更強(qiáng)的市場競爭力。因此，本地塊的多層公寓住房用途經(jīng)濟(jì)上是可行的，所得到的租金和價格能夠滿足此單元的物業(yè)管理和相應(yīng)建筑費(fèi)用的需要，項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是盈利的。房地產(chǎn)估價的過程及操作共73頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁!2）場地當(dāng)前使用狀態(tài)委估地塊現(xiàn)建有八幢七層磚混結(jié)構(gòu)公寓樓，共224套住房，總建筑面積為19264平方米。所給事實(shí)說明委估地塊現(xiàn)在建設(shè)用途基本滿足假設(shè)空置條件下最高最佳使用定義。并且其價值超過空置時價值本身。在己建的前提下探討地塊最高最佳使用是適宜的。房地產(chǎn)估價的過程及操作共73頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第11頁!

委估物業(yè)占地12畝，法律允許最大建筑面積為20000平方米，并規(guī)定每套住房不得少于0.5個仃車泊位，委估物業(yè)有19264平方米建筑和近120個泊位，平均每單元泊位為0.54個。因此、建筑物滿足這些要求。委估建筑物的布置也顯示滿足規(guī)劃要求，如紅線后退、高度等。因此，本委估物業(yè)滿足法律要求，因而是法律許可的用途。房地產(chǎn)估價的過程及操作共73頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第12頁!

最后，引出的另外問題是自然條件可能、法律允許和經(jīng)濟(jì)可行的相關(guān)選擇中，現(xiàn)有用途每種布置是否產(chǎn)生最佳效益。如在討論假設(shè)場地空置時的最高最佳使用時，表明物業(yè)能產(chǎn)生最大效益的唯一用途是作為多層公寓住宅是合理的。因此，唯一存在問題是現(xiàn)有建筑擴(kuò)大和擴(kuò)建能否增加效益。如在自然條件可能用途里，基于地形和在委估地塊上現(xiàn)有建筑的布局，表明物業(yè)沒有進(jìn)一步提高的必要。綜上所述，表明地塊的現(xiàn)有用途代表所有可行的相關(guān)選擇中最高收益的用途。房地產(chǎn)估價的過程及操作共73頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第13頁!5、綜合評定估價額，確定估價結(jié)果1）檢查評估過程（從低級錯誤到高級錯誤）：①計(jì)算過程是否有誤②基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確③參數(shù)選取是否合理④公式選用是否恰當(dāng)⑤所選用的估價方法是否切合估價對象和估價目的⑥是否符合估價原則2）估價結(jié)果確定（1）簡單算術(shù)平均（2）加權(quán)算術(shù)平均（3）以一種估價方法結(jié)果為主，其他僅供參考房地產(chǎn)估價的過程及操作共73頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第14頁!1.撰寫估價報(bào)告的目的

估價報(bào)告是估價人員基于估價對象的估價目的，將估價過程中采用的數(shù)據(jù)資料、估價方法、價格形成要素的判定做翔實(shí)而完整的記載，以明確表示估價結(jié)果及依據(jù)。估價報(bào)告是估價機(jī)構(gòu)履行委托估價合同的總結(jié)報(bào)告，也是估價機(jī)構(gòu)所承擔(dān)法律責(zé)任的書面文件，又是估價管理組織對估價機(jī)構(gòu)平定估價質(zhì)量和資質(zhì)登記的依據(jù)。所以，撰寫好估價報(bào)告是十分重要的。估價機(jī)構(gòu)借助估價報(bào)告，介紹他們根據(jù)受托估價對象的估價目的的進(jìn)行估價的原則、依據(jù)、程序、方法、及估價的結(jié)果，向委托方報(bào)告履行估價合同的情況。如果委托方在規(guī)定期限內(nèi)無異議，則估價工作結(jié)束。如果委托方對估價的結(jié)論有異議，則可要求對估價報(bào)告進(jìn)行復(fù)議，若復(fù)議達(dá)不成一致意見，委托方和估價機(jī)構(gòu)應(yīng)按積極、負(fù)責(zé)、求實(shí)的態(tài)度通過正當(dāng)?shù)耐緩絹斫鉀Q爭端。估價報(bào)告是估價機(jī)構(gòu)履行估價合同的成果，也是估價機(jī)構(gòu)為估價項(xiàng)目承擔(dān)法律責(zé)任的書面文件。估價機(jī)構(gòu)通過估價報(bào)告證明其估價的依據(jù)是充分的，評估方法是科學(xué)的，估價結(jié)果是客觀、公正、合理的。報(bào)告附錄所提供的土地使用權(quán)證、所有權(quán)證、合同等法律文件及相關(guān)取證資料，進(jìn)一步證明了估價結(jié)論所承擔(dān)的法律責(zé)任。估價報(bào)告又是反映專業(yè)估價人員的專業(yè)水準(zhǔn)、工作經(jīng)驗(yàn)和職業(yè)道德的書面文件，因而估價管理機(jī)構(gòu)把估價報(bào)告作為鑒定了解估價機(jī)構(gòu)水平的文件依據(jù)。通過對估價報(bào)告的評估，對估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行日常管理、資質(zhì)審查和定級，并制定對估價人員進(jìn)行培訓(xùn)的計(jì)劃。房地產(chǎn)估價的過程及操作共73頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第15頁!（2）估價報(bào)告的形式a.定型式，即格式和內(nèi)容固定，估價熱源須按要求填寫，不得隨意增減事項(xiàng)。b.自由式，即無固定格式和內(nèi)容，完全由估價人員根據(jù)估價案件需要自由撰寫。c.混合式，即既用固定格式部分寫一般事項(xiàng)，又用自由格式部分深入分析特殊事項(xiàng)。房地產(chǎn)估價的過程及操作共73頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第16頁!2）描述性要素（1）估價對象的具體情況。包括估價對象所處的土地級別或城市類區(qū)、占地面積、土地形狀、四至、地勢、地質(zhì)水文狀況、周圍環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、規(guī)劃限制條件、利用現(xiàn)狀，以及評估對象的坐落位置。建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、層數(shù)、建成年月、使用功能、平面布置、裝飾裝修、配套設(shè)施、使用狀況、適應(yīng)性。利用情況等。（2）估價對象所處的社會環(huán)境。從小的方面而言，包括居住小區(qū)的環(huán)境、服務(wù)配套設(shè)施、物業(yè)管理、交通條件；商業(yè)店鋪的商業(yè)氛圍、人氣狀況；辦公物業(yè)的工作環(huán)境、公共設(shè)施、配套服務(wù)、交通設(shè)施等。從大的方面而言，包括城市的自然環(huán)境、經(jīng)濟(jì)狀況、城市建設(shè)、投資環(huán)境和城市發(fā)展趨勢等。此外，還包括估價對象的照片、圖示等。房地產(chǎn)估價的過程及操作共73頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第17頁!4）估價報(bào)告的要求

（1）形式新穎美觀封面要精美封面給人以直觀的感覺，印象至關(guān)重要。封面要清晰、簡潔，字體大小、比例、排列以及行間字距、整體布局、圖面質(zhì)量等都要搭配適當(dāng)，設(shè)計(jì)要新穎，式樣要美觀，給人以精神上的審美感受。封面的紙張、印刷要有別于內(nèi)頁，突出、醒目，在色彩上可作不同的處理，達(dá)到美化的效果。此外，企業(yè)的標(biāo)識、名稱一定要顯著地表現(xiàn)在封面上，使文字與圖畫，色彩與空間有機(jī)搭配、相互協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)估價的過程及操作共73頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第18頁!（2）內(nèi)容豐富多彩估價標(biāo)的各不相同，估價報(bào)告卻大同小異，如何把握這同與不同，做出優(yōu)質(zhì)的估價報(bào)告來,關(guān)鍵是要正確認(rèn)識和理解變化與統(tǒng)一的關(guān)系，在變化中求統(tǒng)一，在統(tǒng)一中求變化，使估價報(bào)告既豐富多彩，又獨(dú)具個性。項(xiàng)目要齊全對于估價報(bào)告的組成部分，一個都不能少，對于在估價報(bào)告中應(yīng)記載說明的事項(xiàng)，一個也不能缺，要防止估價報(bào)告中的“缺斤短兩”現(xiàn)象，特別是對于估價對象的產(chǎn)權(quán)狀況、市場情況、估價技術(shù)路線、測算過程等，要仔細(xì)分析、詳細(xì)說明、認(rèn)真評判、交待清楚，真正做到項(xiàng)目齊全、內(nèi)容完整。圖文要精致文字、數(shù)字、表格、圖片是組成估價報(bào)告的元素，描述能使內(nèi)容更為具體，數(shù)字表達(dá)能使內(nèi)容更為精確，表格使內(nèi)容一目了然，圖片使內(nèi)容更為生動。所以，我們要堅(jiān)持圖文并茂，綜合運(yùn)用，采用這些元素來豐富和完善估價內(nèi)容，使估價結(jié)果更為準(zhǔn)確，估價報(bào)告更為精致。房地產(chǎn)估價的過程及操作共73頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第19頁!

計(jì)算要精確、無誤估價結(jié)果要通過估價額予以反映，而估價額的確定則要通過數(shù)字、公式計(jì)算出來。在計(jì)算過程中，我們要做到結(jié)構(gòu)嚴(yán)謹(jǐn)，脈絡(luò)清晰，論據(jù)充分，數(shù)據(jù)可靠，不誤算、錯算、漏算，公式的選用要與估價實(shí)際相匹配，測算過程要演示清楚，計(jì)算結(jié)果更要精確無誤。附件要齊全、完備附件是估價報(bào)告不可缺少的部分，房地產(chǎn)估價的憑證、依據(jù)大部分都要借助附件加以反映。在附件項(xiàng)目中，估價單位資質(zhì)證、營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼、估價人員資格證、房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證等證件是必備內(nèi)容，根據(jù)估價對象的實(shí)際情況，在此基礎(chǔ)上，增加相關(guān)附件。附件的形式也可以不拘一格，常用的是各種證件、資料的復(fù)印件，特殊的如拆遷評估、裝飾裝潢評估等還可以制成影像、圖片資料附后。總之，附件一定要齊全、完備，滿足估價所需，適應(yīng)估價報(bào)告使用所需。估價報(bào)告是專業(yè)技術(shù)與市場需求的產(chǎn)物，一份好的估價報(bào)告，它應(yīng)該既具行業(yè)特色，又具時代氣息和特征，同時兼具文化內(nèi)涵和藝術(shù)品質(zhì)，既能客觀真實(shí)地反映出房地產(chǎn)價值，又能體現(xiàn)出藝術(shù)審美價值。所以，我們要認(rèn)認(rèn)真真、實(shí)事求是、客觀公正、精益求精的做好房地產(chǎn)估價報(bào)告，讓它真正成為科學(xué)與藝術(shù)的結(jié)晶，文化與技術(shù)的碩果。房地產(chǎn)估價的過程及操作共73頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第20頁!2、估價報(bào)告應(yīng)包括下列部分（8.0.2條）：（1）封面；（2）目錄；（3）致委托方函；（4）估價師聲明；（5）估價的假設(shè)和限制條件；（6）估價結(jié)果報(bào)告；（7）估價技術(shù)報(bào)告；（8）附件。房地產(chǎn)估價的過程及操作共73頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第21頁!4、估價報(bào)告應(yīng)記載下列事項(xiàng)(8.0.4條)：(1)估價項(xiàng)目名稱；(2)委托方名稱或姓名和住所；(3)估價方（房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)）名稱和住所；(4)估價對象；(5)估價目的；(6)估價時點(diǎn)；(7)價值定義；(8)估價依據(jù)；(9)估價原則；(10)估價技術(shù)路線、方法和測算過程；(11)估價結(jié)果及其確定的理由；(12)估價作業(yè)日期；(13)估價報(bào)告應(yīng)用的有效期；(14)估價人員；(15)注冊房地產(chǎn)估價師的聲明和簽名、蓋章；(16)估價的假設(shè)和限制條件；(17)附件，應(yīng)包括反映估價對象位置、周圍環(huán)境、形狀、外觀和內(nèi)部狀況的圖片，估價對象的產(chǎn)權(quán)證明，估價中引用的其他專用文件資料，估價人員和估價機(jī)構(gòu)的資格證明。房地產(chǎn)估價的過程及操作共73頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第22頁!6、估價報(bào)告中注冊房地產(chǎn)估價師的聲明應(yīng)包括下列內(nèi)容，并應(yīng)經(jīng)注冊房地產(chǎn)估價師簽名、蓋章：（8.0.6條）

（1）估價報(bào)告中估價人員陳述的事實(shí)，是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。（2）估價報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論，是估價人員自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到估價報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。（3）估價人員與估價對象沒有（或有已載明的）利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有（或有已載明的）個人利害關(guān)系或偏見。（4）估價人員是依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫估價報(bào)告。（5）估價人員已（或沒有）對估價對象進(jìn)行了實(shí)地查勘，并應(yīng)列出對估價對象進(jìn)行了實(shí)地查勘的估價人員的姓名。（6）沒有人對估價報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助（若有例外，應(yīng)說明提供重要專業(yè)幫助者的姓名）。（7）其他需要聲明的事項(xiàng)。房地產(chǎn)估價的過程及操作共73頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第23頁!《房地產(chǎn)估價規(guī)范》要求的估價報(bào)告的組成和內(nèi)容㈠封面1、標(biāo)題2、項(xiàng)目名稱3、委托人4、估價機(jī)構(gòu)5、估價作業(yè)期6、估價報(bào)告編號房地產(chǎn)估價的過程及操作共73頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第24頁!

㈤估價的假設(shè)和限制條件估價的假設(shè)和限制條件是說明估價的假設(shè)前提，未經(jīng)調(diào)查確認(rèn)或無法調(diào)查確認(rèn)的資料數(shù)據(jù)，在估價中未考慮的因素和一些特殊處理及其可能的影響，估價報(bào)告使用的限制條件等。房地產(chǎn)估價的過程及操作共73頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第25頁!

㈦估價技術(shù)報(bào)告應(yīng)包括下列內(nèi)容：1、詳細(xì)介紹估價對象的區(qū)位、實(shí)物、權(quán)益狀況。2、詳細(xì)分析影響估價對象價值的各種因素。3、詳細(xì)說明估價的思路和采用的方法及其理由。4、詳細(xì)說明估價的測算過程、參數(shù)選取等。5、詳細(xì)說明估價的結(jié)果及其確定理由。㈧附件房地產(chǎn)估價的過程及操作共73頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第26頁!第二節(jié)房地產(chǎn)估價的關(guān)鍵環(huán)節(jié)一、估價目的界定常見的房地產(chǎn)估價目的如下:(1)國有土地有償有限期出讓，其招標(biāo)、協(xié)議、拍賣方式的底價或投標(biāo)價評估。(2)城市住房制度改革，出售、出租公房的價格評估。(3)房地產(chǎn)交易包括買賣、租賃、拍賣、交換和轉(zhuǎn)讓價格的評估。(4)市政動遷房地產(chǎn)征用、拆遷補(bǔ)償和落實(shí)政策作價收購的價格評估。(5)土地批租，房地產(chǎn)拆遷補(bǔ)償?shù)膬r格評估。(6)房地產(chǎn)析產(chǎn)、贈與、繼承的價格評估。(7)房地產(chǎn)抵押貸款、投保、索賠的價格評估。房地產(chǎn)估價的過程及操作共73頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第27頁!二、估價對象產(chǎn)權(quán)界定房地產(chǎn)估價對象的產(chǎn)權(quán)界區(qū)是指委估房地產(chǎn)不同構(gòu)成部分的產(chǎn)權(quán)組成及產(chǎn)權(quán)邊界，哪些是使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)，各項(xiàng)產(chǎn)權(quán)的期限多長，有什么限制性條款，如設(shè)立地役權(quán)、征用權(quán)及規(guī)劃限制等。房地產(chǎn)估價對象的產(chǎn)權(quán)界區(qū)即權(quán)屬關(guān)系能否切實(shí)把握，這不僅是開展估價的前提條件，也是估價報(bào)告合法性的基礎(chǔ)。在同一評估目的下，房地產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)決定了房地產(chǎn)的價格。估價對象的權(quán)屬清楚有完備的產(chǎn)權(quán)證文件調(diào)整他項(xiàng)權(quán)利的價值房地產(chǎn)估價的過程及操作共73頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第28頁!(三)環(huán)境條件的確認(rèn)環(huán)境條件確認(rèn)的具體內(nèi)容同估價對象有關(guān)，例如對居住房地產(chǎn)指確認(rèn)交通通達(dá)度、購物方便度、居住舒適度、基礎(chǔ)設(shè)施配套度、醫(yī)院和學(xué)校臨近度，環(huán)境受污染度(空氣、噪聲、光污染)、綠化率及小區(qū)物業(yè)管理的完善度等。環(huán)境因素具有很強(qiáng)的區(qū)域性和級差性，分別按不同權(quán)重形成房地產(chǎn)環(huán)境質(zhì)量，影響和決定房地產(chǎn)價格。影響環(huán)境質(zhì)量的各個因素有的對各類房地產(chǎn)具有相同的影響力度，如基礎(chǔ)設(shè)施配套度；有的影響力度不同甚至相反，如交通人流繁忙對臨街住宅與商業(yè)的影響卻相反。因而對不同類型房地產(chǎn)，確認(rèn)環(huán)境質(zhì)量要素的內(nèi)容與重點(diǎn)也不同。房地產(chǎn)估價的過程及操作共73頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第29頁!2、查勘重點(diǎn)

(1)認(rèn)真核對估價范圍。(2)認(rèn)真核對使用狀況。(3)認(rèn)真勘估房地產(chǎn)成新度。(4)認(rèn)真核對建筑面積。(5）認(rèn)真核對環(huán)境狀況。房地產(chǎn)估價的過程及操作共73頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第30頁!五、設(shè)計(jì)好房地產(chǎn)估價技術(shù)路線

技術(shù)路線是人們用來認(rèn)識問題、解決問題，以達(dá)到預(yù)期目標(biāo)的籌劃、路徑和基本思路。房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線是針對估價對象的類型和內(nèi)容，根據(jù)估價目的，設(shè)計(jì)出估價作業(yè)的工作思路，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r方法，搜集必要的資料，對估價對象進(jìn)行價格計(jì)算和調(diào)整，以求取在某時點(diǎn)合理的估價值。房地產(chǎn)估價的過程及操作共73頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第31頁!

2.調(diào)查高級公寓的市場售價。采用市場比較法得出每平方英尺樓價不低于1100港元，即樓價不低于11840港元/平方米。3．調(diào)查建造高級公寓的造價。采用成本法，估得造價為每平方英尺在500港元以內(nèi)，即造價在5382港元/平方米以內(nèi)。4．用剩余法測算可支付的單位面積地價。樓面地價=樓價－建造成本－利息－利潤＝300港元/平方英尺(3229港元/平方米)地價=樓面地價×容積率＝1500港元/平方英尺=16146港元/平方米＝8057.55元/平方米5.評估結(jié)論。此地塊的實(shí)際報(bào)價為1.0416億人民幣(當(dāng)時1元人民幣＝2.0038港元)。房地產(chǎn)估價的過程及操作共73頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第32頁!第三節(jié)房地產(chǎn)估價資料的收集一、估價資料的收集和整理資料的收集和整理是估價作業(yè)中最重要的一個環(huán)節(jié)。它的重要性無論怎樣強(qiáng)調(diào)也不過份。沒有資料無法進(jìn)行估價，資料不足、片面、失實(shí)會導(dǎo)致估價結(jié)論嚴(yán)重失真。占有資料越完整、豐富，則篩選資料的選擇性愈大，準(zhǔn)確性也就愈高，做好估價作業(yè)的基礎(chǔ)就愈扎實(shí)。

要做好資料的收集工作，應(yīng)該做到以下幾點(diǎn):(1)切了解估價作業(yè)需要哪些資料；(2)信息的渠道來源；(3)把握好資料的質(zhì)量關(guān)。房地產(chǎn)估價的過程及操作共73頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第33頁!三、市場比較法所需資科1、資料收集的核心。----選擇比較實(shí)例。2、資料收集的內(nèi)容。(1)比較實(shí)例的交易價格、交易時間、變易情況和市場行情。（2）比較實(shí)例的區(qū)域因素。區(qū)域因素主要包括交通通達(dá)度、商業(yè)繁華程度、基礎(chǔ)設(shè)施配套、醫(yī)院、金融機(jī)構(gòu)、文化娛樂設(shè)施業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)方便程度以及環(huán)境污染、綠化景觀、城市規(guī)劃等影響房地產(chǎn)環(huán)境質(zhì)量要素狀況。(3)估價對象與比較實(shí)例的個別因素。個別因素指土地面積、形狀、臨街狀況、地段、位置、土地使用權(quán)年限、容積率、生熟程度、建筑面積、結(jié)構(gòu)、類型、設(shè)備、裝修、新舊程度、房型和日照等。(4)各種影響因素相互比較的修正標(biāo)準(zhǔn)與幅度。(5)融資條件。開發(fā)商給購房者提供的融資方式如抵押貸款及一次性付清給予房價折扣等，都會影響交易價格。3、資料來源途徑。(1)專業(yè)刊物；(2)實(shí)地查勘及調(diào)查；(3)委托方提供；(4)中介機(jī)構(gòu)；(5)政府部門如房地產(chǎn)行政管理部門；(6)房地產(chǎn)市場交易所；(7)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)估價的過程及操作共73頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第34頁!五、收益法所需資料1、房地產(chǎn)市場租金、合同租金、歷史租金。房地產(chǎn)市場租金是指與委估房地產(chǎn)同一地價區(qū)段、同一物業(yè)類型的市場租金，如土地租金、房屋租金、房地產(chǎn)租金，包括空置率，這是客觀收益。合同租金是由租賃雙方簽訂租賃合同規(guī)定的租金額，通常這是正常租金。歷史租金是以前所支付的合同租金，歷史租金的增減趨勢可用來預(yù)測今后租金的變動趨勢。2、與委估房地產(chǎn)同一地價區(qū)段、同類物業(yè)的平均經(jīng)營收益。3、同類物業(yè)的經(jīng)營成本。包括稅費(fèi)資料，以及委估房地產(chǎn)的土地使用權(quán)年限、房屋建成年代和耐用年限、房屋結(jié)構(gòu)類型、建筑面積、裝修、設(shè)備、成新度、房屋重置價格等資料，以確定年經(jīng)營成本與費(fèi)用，求取委估房地產(chǎn)的純收益。4、委估房地產(chǎn)所在地區(qū)一年期貸款利率、同行業(yè)平均收益率、同類物業(yè)租售比率等，用來確定資本化率。房地產(chǎn)估價的過程及操作共73頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第35頁!第四節(jié)房地產(chǎn)的開發(fā)成本資料房地產(chǎn)的開發(fā)成本即重置成本，包括土地取得費(fèi)、前期工程費(fèi)、住宅建設(shè)配套費(fèi)或城市建設(shè)配套費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、管理費(fèi)、利息、利潤稅費(fèi)等。其中最主要的部分為土地取得費(fèi)及建安工程費(fèi)。一、土地取得費(fèi)用征地費(fèi)拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)土地使用權(quán)出讓金土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)房地產(chǎn)估價的過程及操作共73頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第36頁!2、土地使用權(quán)出讓金城市建成區(qū)內(nèi)，一般按照基準(zhǔn)地價修正法進(jìn)行評估，按評估地價的一定比例收取。對農(nóng)地征用，則按照征地費(fèi)用的一定比例收取。3、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)如果是將待開發(fā)土地開發(fā)成熟地后轉(zhuǎn)讓，土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)即為轉(zhuǎn)讓地價。如果為待拆遷改造的土地，土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)已包含在城市房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)用中。房地產(chǎn)估價的過程及操作共73頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第37頁!二、前期工程費(fèi)主要有可行性研究費(fèi)、地勘費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、招投標(biāo)費(fèi)、土地開發(fā)整理費(fèi)、放線驗(yàn)線費(fèi)、公證費(fèi)、施工占道費(fèi)、建設(shè)監(jiān)理費(fèi)、人防費(fèi)、綠化費(fèi)、臨時用水用電費(fèi)等。三、住宅建設(shè)配套費(fèi)主要有基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、水增容費(fèi)費(fèi)、電增容費(fèi)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)費(fèi)等。四、建筑安裝工程費(fèi)建安工程費(fèi)一般包括的主要項(xiàng)目有:地下結(jié)構(gòu)工程費(fèi)、上部結(jié)構(gòu)工程費(fèi)、外立面裝飾費(fèi)、室內(nèi)裝修費(fèi)、電氣工程費(fèi)、給排水工程費(fèi)、室內(nèi)通風(fēng)工程費(fèi)、升降系統(tǒng)費(fèi)、通訊廣播系統(tǒng)費(fèi)、消防噴淋系統(tǒng)費(fèi)、保安系統(tǒng)費(fèi)、室外工程費(fèi)、其它工程費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)等。這些項(xiàng)目的費(fèi)用隨房地產(chǎn)項(xiàng)目的類型、結(jié)構(gòu)、功能和等級而定，差別很大，而且隨時間及市場行情變化而改變。房地產(chǎn)估價的過程及操作共73頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第38頁!二、制定估價作業(yè)計(jì)劃主要包括下列內(nèi)容：①擬采用的估價技術(shù)路線和估價方法②擬調(diào)查搜集的資料及其來源渠道③預(yù)計(jì)所需的時間、人力、經(jīng)費(fèi)④估價作業(yè)步驟和時間進(jìn)度安排房地產(chǎn)估價的過程及操作共73頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第39頁!四、現(xiàn)場查勘實(shí)地查勘是就委托人介紹或提供的估價對象的有關(guān)情況，對事先收集的有關(guān)估價對象的坐落、四至、面積、用途、產(chǎn)權(quán)等資料到實(shí)地進(jìn)行核實(shí)，同時親臨現(xiàn)場感受估價對象的位置、周圍環(huán)境、景觀的優(yōu)劣，查看估價對象的外觀、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等狀況，并搜集補(bǔ)充估價所需的其他資料，了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情和市場特性，以及對估價對象及其周圍環(huán)境、景觀或臨路狀況進(jìn)行拍照等。房地產(chǎn)估價的過程及操作共73頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第40頁!2、價格形成分析房地產(chǎn)價格的形成，一方面是基于它的實(shí)體因素，另一方面是基于它的影響因素。房地產(chǎn)價格的實(shí)體因素可以通過確認(rèn)來把握，而影響因素則要通過有經(jīng)驗(yàn)的評估人員加以分析。房地產(chǎn)價格的諸多影響因素可以劃分為區(qū)域因素和個別因素兩大方面。（l）區(qū)域分析所謂區(qū)域分析，就是分析待估房地產(chǎn)屬于何種地區(qū)，該地區(qū)有何種特征，該特征對房地產(chǎn)價格形成有何影響等。區(qū)域分析可分為鄰近地區(qū)和類似地區(qū)兩部分。鄰近地區(qū)就是同類地區(qū)即待估房地產(chǎn)所屬的地區(qū)類別，如住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)、文化娛樂區(qū)等。估價時首先要判定類別；其次，區(qū)域劃分的范圍不宜過大；最后，類別判定要考慮未來發(fā)展。類似地區(qū)是指與待估房地產(chǎn)所屬地區(qū)相類似的其他地區(qū)。類似地區(qū)也可以用“同一供需圈”的概念解釋。在“同一供需圈內(nèi)”，同類房地產(chǎn)可形成替代關(guān)系，因面對價格形成有重大影響。房地產(chǎn)估價的過程及操作共73頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第41頁!3、確定待估房地產(chǎn)的最高最佳用途房地產(chǎn)估價必須以房地產(chǎn)的最高最佳用途作為估價依據(jù)。在《房地產(chǎn)估價規(guī)范》中明確規(guī)定房地產(chǎn)評估要以估價對象的最高最佳使用為前提進(jìn)行估價，并要求在估價報(bào)告書中予以詳細(xì)說明。要判斷待估房地產(chǎn)是否處于最高最佳使用，我們一般應(yīng)在兩種不同的前提下進(jìn)行討論，一種是假設(shè)為空置狀態(tài)。按最佳途徑進(jìn)行開發(fā)。另一種是假設(shè)為當(dāng)前使用狀態(tài)。房地產(chǎn)估價的過程及操作共73頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第42頁!1）假設(shè)場地空置分析最高最佳使用?？梢詮娜缦滤膫€方面入手。(1)開發(fā)用途在法律上是否允許或存在合理性?(2)場地自然條件是否可能?(3)在現(xiàn)有和規(guī)定的市場條件下，規(guī)劃用途是否經(jīng)濟(jì)。資金上是否可行?(4)在法律允許、自然因素家可能、經(jīng)濟(jì)也可行的多個選擇中，規(guī)劃用途測算是否達(dá)到最大利益?房地產(chǎn)估價的過程及操作共73頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第43頁!法律許可性現(xiàn)在為多層公寓，住宅規(guī)劃允許多層公寓住房開發(fā)和其他用途，如商場、學(xué)校、公園和其他公共設(shè)施。按照不同的高度、密度、后退和地塊分割要求的所給條件，其他任何途都是法律允許的。房地產(chǎn)估價的過程及操作共73頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第44頁!最經(jīng)濟(jì)產(chǎn)品一般多層公寓規(guī)劃用途也允許其它不同的用途如學(xué)校、藥店、診所和旅館。場地自然條件滿足這些用途。低層公寓住宅開發(fā)的典型結(jié)果比多層公寓住宅用途開發(fā)土地價值少，最高價值的旅館和寫字樓應(yīng)該比委估地塊有明顯高的通視條件和交通流量。基于這些觀察，在法律允許、自然因素可能和經(jīng)濟(jì)可行下的用途選定中，多層公寓住房，代表最佳效益。

綜上所述地塊如果是空置，且地塊座落在這樣地區(qū)，具有多層公寓住房開發(fā)的自然條件和極為便捷的交通主干道及就業(yè)中心，同時，場地有足夠的公用設(shè)施，適宜的面積和形狀，開發(fā)為多層公寓住房是十分有潛力的．可使該地塊達(dá)到最高最佳使用。房地產(chǎn)估價的過程及操作共73頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第45頁!

首先，地塊上現(xiàn)有建筑物的位置布局與被認(rèn)可的進(jìn)口與出口，表明了現(xiàn)有建筑物自然因素是可行的。公用設(shè)施的完備和到主要交通道路段的便捷性更進(jìn)一步證實(shí)滿足自然因素可行性的要求。同時也沒有非常規(guī)土壤或地下土壤被注明限制類似目前建筑的用途。在探討現(xiàn)有建筑是否滿足法律許可條件時．核查了規(guī)定的用途、密度和不同的自然條件沒有被任何公共或私人約束所限制。因沒有私人限制存在、僅討論公共限制，包括規(guī)劃要求。房地產(chǎn)估價的過程及操作共73頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第46頁!

再次，須探討委估物業(yè)作為多層住房公寓樓繼續(xù)使用的經(jīng)濟(jì)可行性。委估物業(yè)和競爭性物業(yè)均擁有超過90％的入住率，現(xiàn)有建筑物能提供足夠的凈收益償還債務(wù)或提供給股東一個合適回報(bào)率。因此，根據(jù)營運(yùn)收益的分析能從委估物業(yè)營運(yùn)中推導(dǎo)出現(xiàn)有建筑具有經(jīng)濟(jì)可行性的結(jié)論。房地產(chǎn)估價的過程及操作共73頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第47頁!4．估價方法的選擇和價格估算（1）選擇估價方法。估價方法的采用，取決于估價對象的房地產(chǎn)類型、估價方法的使用條件及所搜集資料的數(shù)量和質(zhì)量。根據(jù)已有資料情況確定正式采用的估價方法，一般同時采用一種以上方法。（2）價格估算。（3）價格調(diào)整房地產(chǎn)估價的過程及操作共73頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第48頁!六、撰寫估價報(bào)告書估價人員在確定了最終的估價結(jié)果后，應(yīng)撰寫估價報(bào)告（appraisalreport）.估價報(bào)告可視為估價人員提供給委托人的“產(chǎn)品”，是在完成估價后給委托人的正式答復(fù)，是全面、公正、客觀、真確地記述估價過程、反映估價成果的文件，也是關(guān)于估價對象的客觀合理價格或價值的研究報(bào)告。估價報(bào)告質(zhì)量的高低，除了取決與估價結(jié)果的準(zhǔn)確性、估價方法選用的正確性、參數(shù)確定的合理性，還取決與估價報(bào)告的格式、文字表達(dá)水平及印刷質(zhì)量。前者可以說是估價報(bào)告的內(nèi)在質(zhì)量，后者可以說是估價報(bào)告的外在質(zhì)量，兩者不可偏廢。房地產(chǎn)估價的過程及操作共73頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第49頁!2.估價報(bào)告的種類和形式（1）估價報(bào)告的種類估價報(bào)告的形式分為書面報(bào)告和口頭報(bào)告（如專家證詞）。書面報(bào)告按照其格式又可分為敘述式報(bào)告和表達(dá)式報(bào)告。對于成片多宗地產(chǎn)的同時估價，且單宗地產(chǎn)的價值較低是，估價報(bào)告可以采用表格的形式。敘述式報(bào)告能使估價人員有機(jī)會充分論證和解釋其分析、意見和結(jié)論，使估價結(jié)果更具有說服力。敘述式報(bào)告是估價人員履行對委托人責(zé)任的最佳方式。所以，敘述式報(bào)告是最普遍、最完整的。無論是書面報(bào)告和口頭報(bào)告，敘述式報(bào)告和表格式報(bào)告，都只是表現(xiàn)形式的不同，對它們的基本要求是相同的。房地產(chǎn)估價的過程及操作共73頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第50頁!3.估價報(bào)告的構(gòu)成要素1)法律依據(jù)性要素（1）委托方。包括委托方的全稱、法定代表人、辦公住址、企業(yè)性質(zhì)、發(fā)展?fàn)顩r等。如個人委托包括：姓名、住址、產(chǎn)權(quán)人關(guān)系等。（2）受托方。包括估價機(jī)構(gòu)的名稱、法定代表人、辦公住址、法定代表人等。（3）估價對象。從存在自然形態(tài)上劃分，房地產(chǎn)主要分為土地、再建工程和建成后的物業(yè)三類。（4）估價對象的權(quán)屬狀況。包括所有權(quán)、使用權(quán)、以及與估價相關(guān)的權(quán)益等。（5）估價依據(jù)。包括委托協(xié)議、有關(guān)的法律法規(guī)、與估價相關(guān)的資料等。（6）估價目的。在記載估價目的時，同時應(yīng)說明據(jù)此目的在評估過程中考慮了哪些特殊事項(xiàng)。（7）估價時點(diǎn)。如果估價報(bào)告書無價格時間的記載，不僅容易產(chǎn)生糾紛，也會是估價額失去應(yīng)有的意義，為此，房地產(chǎn)估價報(bào)告一定要注名估價基準(zhǔn)日和有效期。（8）估價期限。包括估價的作業(yè)日期、估價報(bào)告的提交日期等。（9）估價人員。包括參與估價的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、估價師和估價員等。房地產(chǎn)估價的過程及操作共73頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第51頁!3）分析性要素（1）

估價技術(shù)路線。包括本次估價的總體思路及具體分析測算過程中的技術(shù)思路。（2）

估價原則。除房地產(chǎn)估價的基本原則外，結(jié)合特定的估價目的和特定的估價對象，還包括具體的工作原則。（3）

估價的假設(shè)前提及限制條件。估價額是根據(jù)估價條件確定的，如不將估價的假設(shè)和條件記載與報(bào)告書中，當(dāng)事后對估價額發(fā)生糾紛，需要對估價額的妥當(dāng)性作論證時就會有困難。（4）估價方法。包括本次估價所采用的方法以及采用這種方法（或多種方法）的理由，采用估價方法的定義等。（5）

測算過程。包括所采用的基本公式及概要的計(jì)算過程。（6）

相關(guān)數(shù)據(jù)、參數(shù)的確定。包括在估價方法中采用的比準(zhǔn)價格、資本化率、收益年限、建筑物的成新率、耐用年限、殘值率等以及其他相關(guān)數(shù)據(jù)。（7）

估價結(jié)果的確定.詳細(xì)說明估價結(jié)果及其確定理由。房地產(chǎn)估價的過程及操作共73頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第52頁!

格式要多樣估價報(bào)告的格式有多種多樣，既有定型式、自由式、混合式，又有書信式、文字式、表格式，他們各有各的特點(diǎn)，各有各的優(yōu)勢，我們要結(jié)合評估實(shí)踐，針對不同情況，靈活選擇、分別采用、結(jié)合運(yùn)用，而不能皆采用一種模式。相同條款，如一般房地產(chǎn)估價就可采用定型式，而對于極具代表性，且須作深層次分析的估價則可選擇自由式，總之，要因地制宜，酌情選用。細(xì)部要美化

注意細(xì)部的處理常能獲取與眾不同、意想不到的效果，如在封底，我們可以印上公司的標(biāo)識、標(biāo)語(如企業(yè)宗旨、精神等)，在內(nèi)頁上部和底部，也可以印上公司的名稱、標(biāo)識，甚至可以采用藝術(shù)手法在內(nèi)頁印上公司標(biāo)識，使其隱約于文字之中，既不影響文字閱讀，又能凸現(xiàn)標(biāo)識形象。版面要鮮活

傳統(tǒng)的估價報(bào)告總讓人把它與呆板、陳舊、單調(diào)這些詞匯聯(lián)系在一起，雖然估價報(bào)告不能搞的花紅柳綠、五顏六色，但也要注意言簡意明、重點(diǎn)突出、講究效果，特別是版式、版面設(shè)計(jì)，要鮮明、活潑、醒目，講究藝術(shù)性，體現(xiàn)文化內(nèi)涵和蘊(yùn)意。

房地產(chǎn)估價的過程及操作共73頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第53頁!

（3）質(zhì)量精益求精一份優(yōu)秀的估價報(bào)告，應(yīng)該是內(nèi)在質(zhì)量與外在質(zhì)量的有機(jī)結(jié)合和高度統(tǒng)一，不僅報(bào)告的格式、文字表達(dá)水平、紙張印質(zhì)要優(yōu)秀，估價結(jié)果更要精確，即外在質(zhì)量要美，內(nèi)在質(zhì)量要準(zhǔn)，相互媲美。文字表達(dá)要準(zhǔn)確、優(yōu)美文字在估價報(bào)告中占有舉足輕重的地位，估價報(bào)告，它最終要通過字、詞、句表達(dá)和反映出來。首先，用語要肯定，措詞要準(zhǔn)確，語義要鮮明，不要使用含混不清、模棱兩可或者容易給報(bào)告使用人產(chǎn)生誤解的文字，盡量使用中性的詞匯，用詞不可帶有較強(qiáng)烈的感情色彩；其次，語言要簡潔、優(yōu)美，具有較強(qiáng)的說服力，搭配恰當(dāng)，邏輯嚴(yán)謹(jǐn)，句子完整，做到描述準(zhǔn)確，陳述真實(shí)，詞語簡練、標(biāo)準(zhǔn)，不堆砌，防止錯別字和錯漏。

分析要全面、透徹影響房地產(chǎn)價格的主觀因素和客觀因素較多，不確定性因素亦不少，所以，估價師必須站在客觀、公正、公平、公開的立場，對估價對象、估價對象市場情況及影響估價對象的各種因素進(jìn)行全面、詳實(shí)、系統(tǒng)、準(zhǔn)確的分析，做到描述完整、內(nèi)容翔實(shí)、用詞準(zhǔn)確，使分析實(shí)事求是、恰如其分、入木三分。同時，要把分析過程和結(jié)果用文字確切、肯定的闡述表達(dá)出來，并具有相當(dāng)?shù)纳疃群驼f服力，為估價結(jié)果的確定提供可靠、有力的依據(jù)。房地產(chǎn)估價的過程及操作共73頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第54頁!《房地產(chǎn)估價規(guī)范》對房地產(chǎn)估價報(bào)告書作了統(tǒng)一要求1、估價報(bào)告應(yīng)做到下列幾點(diǎn)（8.01條）：（1）全面性：應(yīng)完整地反映估價所涉及的事實(shí)、推理過程和結(jié)論，正文內(nèi)容和附件資料應(yīng)齊全、配套；（2）公正性和客觀性：應(yīng)站在中立的立場上對影響估價對象價格或價值的因素進(jìn)行客觀的介紹、分析和評論，作出的結(jié)論應(yīng)有充分的依據(jù)；（3）準(zhǔn)確性：用語應(yīng)力求準(zhǔn)確，避免使用模棱兩可或易生誤解的文字，對未經(jīng)查實(shí)的事項(xiàng)不得輕率寫入，對難以確定的事項(xiàng)應(yīng)予以說明，并描述其對估價結(jié)果可能產(chǎn)生的影響；（4）概括性：應(yīng)用簡潔的文字對估價中所涉及的內(nèi)容進(jìn)行高度概括，對獲得的大量資料應(yīng)在科學(xué)鑒別與分析的基礎(chǔ)上進(jìn)行篩選，選擇典型、有代表性、能反映事情本質(zhì)特征的資料來說明情況和表達(dá)觀點(diǎn)。房地產(chǎn)估價的過程及操作共73頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第55頁!

3、對于成片多宗房地產(chǎn)的同時估價，且單宗房地產(chǎn)的價值較低時，估價結(jié)果報(bào)告可采用表格的形式。除此之外的估價結(jié)果報(bào)告，應(yīng)采用文字說明的形式(8.0.3條)。房地產(chǎn)估價的過程及操作共73頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第56頁!5、估價報(bào)告中應(yīng)充分描述說明估價對象狀況，包括估價對象的物質(zhì)實(shí)體狀況和權(quán)益狀況，其中：（8.0.5條）（1）對土地的描述說明應(yīng)包括：名稱，坐落，面積，形狀，四至、周圍環(huán)境、景觀，基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，土地平整程度，地勢，地質(zhì)、水文狀況，規(guī)劃限制條件，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況。（2）對建筑物的描述說明應(yīng)包括：名稱，坐落，面積，層數(shù)，建筑結(jié)構(gòu)，裝修，設(shè)施設(shè)備，平面布置，工程質(zhì)量，建成年月，維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況，地基的穩(wěn)定性，公共配套設(shè)施完備程度，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況。房地產(chǎn)估價的過程及操作共73頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第57頁!

7、估價報(bào)告應(yīng)由注冊房地產(chǎn)估價師簽名、蓋章并加蓋估價機(jī)構(gòu)公章才具有法律效力。在估價報(bào)告上簽名、蓋章的注冊房地產(chǎn)估價師和加蓋公章的估價機(jī)構(gòu)，對估價報(bào)告的內(nèi)容和結(jié)論負(fù)責(zé)任（8.0.7條）。完成估價報(bào)告書后，最后要將估價報(bào)告書交付給委托估價者，并可就某些問題作口頭說明，至此完成了對委托估價者的估價服務(wù)。然后是按照有關(guān)規(guī)定和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向委托估價者收取估價服務(wù)費(fèi)，以履行委托估價合同。一般只向委托方提供結(jié)果報(bào)告，估價技術(shù)報(bào)告由評估機(jī)構(gòu)保留存檔，以備檢查。房地產(chǎn)估價的過程及操作共73頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第58頁!

㈡目錄㈢致委托人函1、致函對象2、致函正文3、致函落款4、致函日期㈣估價師聲明房地產(chǎn)估價的過程及操作共73頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第59頁!

㈥估價結(jié)果報(bào)告估價結(jié)果報(bào)告應(yīng)簡明扼要的說明一下內(nèi)容：1、

委托人2、

估價機(jī)構(gòu)3、

估價人員4、

估價目的5、

估價時點(diǎn)6、

估價對象7、

價值定義8、

估價依據(jù)9、

估價原則10、估計(jì)方法11、估價結(jié)果12、估價作業(yè)期13、估價報(bào)告有效期14、其他說明房地產(chǎn)估價的過程及操作共73頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第60頁!

七、交付估價報(bào)告完成估價報(bào)告后，應(yīng)及時將估價報(bào)告交付給委托人。在交付估價報(bào)時。還可就估價中某些問題作口頭說明，至此完成了對委托人的估價服務(wù)。八、估價資料歸檔保存的資料應(yīng)包括：①委托估價合同②向委托人出具的估價報(bào)告（包括附件）③實(shí)地查勘紀(jì)錄④估價項(xiàng)目來源和接洽情況⑤估價種的不同意見或修改意見等對估價資料的保存時間一般應(yīng)在15年以上房地產(chǎn)估價的過程及操作共73頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第61頁!

(8)房地產(chǎn)糾紛調(diào)停、仲裁和訴訟的價格評估。(9)土地增值稅、房產(chǎn)稅的計(jì)稅價格評估。(10)企業(yè)股份制改造中承包、合并、兼并、清算時的房地產(chǎn)價格評估。(11)中外合資房地產(chǎn)入股中的權(quán)益價格評估。(12)房地產(chǎn)投資價值評估。(13)房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定造成價格貶值的評估。(14)國家建設(shè)需要提前收回出讓土地使用權(quán)的價格評估。(15)合資的房地產(chǎn)在建項(xiàng)目，參建各方出讓股份的價格評估。顯然，上述各種估價目的之價格類型是不同的，都有各自的估價標(biāo)準(zhǔn)，受到相應(yīng)的法規(guī)政策制約，因而評估的價格內(nèi)涵、估價方法亦不同。所以，實(shí)際估價時，首先必須明確估價目的。例如土地批租的出讓價格與轉(zhuǎn)讓價格評估在內(nèi)涵上有顯著差別。以出讓方式取得的土地經(jīng)過改良、開發(fā)，土地使用權(quán)價格就增值，產(chǎn)生了開發(fā)利潤，因而土地的轉(zhuǎn)讓價格與出讓價格間存在著以下的關(guān)系:土地轉(zhuǎn)讓價格=土地出讓價格十投資利息十土地開發(fā)費(fèi)十開發(fā)利潤十稅金對土地轉(zhuǎn)讓價格的評估還需考慮土地開發(fā)費(fèi)、開發(fā)利潤、投資利息及稅金。房地產(chǎn)估價的過程及操作共73頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第62頁!三、估價對象的實(shí)體特征和環(huán)境條件確認(rèn)

(一)宗地實(shí)體特征確認(rèn)包括確認(rèn)地號、地段、面積、寬深度、臨街深度、位置(臨街地、街廊地、袋地)、形狀、用途、規(guī)劃限制條件(容積率、建筑密度、綠化率、離紅線距離等)，查明是否有現(xiàn)成道路。（二）建筑物實(shí)體特征確認(rèn)(1)確認(rèn)建筑物的地址、坐落、地段、部位及范圍，這是環(huán)境質(zhì)量形成的前提。(2)認(rèn)定建筑物的結(jié)構(gòu)類型、式樣、建筑面積、層數(shù)、高度、層高和朝向。結(jié)構(gòu)、式樣和類型是反映實(shí)體質(zhì)量的最基本指標(biāo)，從而直接影響價格，而層高和朝向只是價格調(diào)整指標(biāo)。(3)確認(rèn)建筑物的設(shè)備及其品牌型號和價格，裝修材料、規(guī)格、用量，這也是直接影響價格的基本指標(biāo)。(4)確認(rèn)建筑物及設(shè)備的使用狀況及完好程度、建造年代，這是影響建筑物折舊的重要指標(biāo)。(5)確認(rèn)地上附著物狀況。房地產(chǎn)估價的過程及操作共73頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第63頁!(四)查勘內(nèi)容與重點(diǎn)1、查勘內(nèi)容。(1)土地的查勘。勘估宗地的形狀、坡度和面積，這是決定土地功能質(zhì)量和使用價值的重要指標(biāo)。形狀通過正面長度、寬度和臨街深度來反映。土地面積的查勘，用醒目的較永久的標(biāo)志物界定范圍。查勘地質(zhì)、水文條件，了解地上物、地下物的布設(shè)狀況，包括地下各種市政基礎(chǔ)設(shè)施管線，通常利用地質(zhì)勘測部門及市政部門提供的資料。(2)房屋建筑物的實(shí)地查勘。房屋建筑物的實(shí)地查勘是房地產(chǎn)估價最重要的環(huán)節(jié)之一。實(shí)地查勘的主要內(nèi)容有:核對房屋的地址、坐落、部位、層次和產(chǎn)權(quán)邊界，核定房屋的結(jié)構(gòu)、類型、式樣、朝向、層高；查勘房屋的裝修、設(shè)備及使用狀況。這些因素決定房地產(chǎn)的工程質(zhì)量和功能質(zhì)量，是造價的直接組成部分。主要項(xiàng)目有墻體、地板、房頂、門窗、廚房衛(wèi)生設(shè)備、空調(diào)、通信、電梯、消防等。查詢房屋檔案資料及文件，確定建造年代；鑒定房屋及設(shè)備的完好程度及成新度；對房屋進(jìn)行勘丈繪圖、拍照、錄像等以真實(shí)記錄房地產(chǎn)信息。(3)環(huán)境質(zhì)量查勘環(huán)境質(zhì)量查勘的內(nèi)容也隨估價對象而定。對商業(yè)房地產(chǎn)除了查勘市政基礎(chǔ)設(shè)施、交通狀況、有無污染源等外，還應(yīng)包括臨街位置、街道寬度、地段、社區(qū)居民購買能力、客流量及聚散的方便性、商業(yè)聚集效應(yīng)、名牌效應(yīng)、商品的吸引性以及停車場地等。房地產(chǎn)估價的過程及操作共73頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第64頁!

四、估價前提界定房地產(chǎn)估價原則要求房地產(chǎn)估價必須按最佳、最有效使用狀態(tài)來進(jìn)行。因而，這需要界定有關(guān)法規(guī)的限制條件，實(shí)際用途是否最佳最有效使用，規(guī)劃允許條件下最優(yōu)開發(fā)、改良的用地性質(zhì)。房地產(chǎn)估價的過程及操作共73頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第65頁!下面，借用簡單例子來說明房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線。例:1988年上海首次進(jìn)行國有土地使用權(quán)有償出讓國際招標(biāo)，地塊面積為12927m2，土地出讓期50年，容積率5，規(guī)劃用途為建造高級賓館、酒店、高級公寓。日本某公司參加投標(biāo)競爭，為此委托某房地產(chǎn)評估公司編制報(bào)價。該公司設(shè)計(jì)的技術(shù)路線如下:1.確定最佳用途