思源北京經(jīng)開BDA國際企業(yè)大道地塊產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計建議

BDA國際企業(yè)大道63C1地塊

產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計建議第一部分產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計建議第二部分?jǐn)U初規(guī)劃設(shè)計建議12/9/20222第2頁獨棟辦公是本案產(chǎn)品定位的原則和基本出發(fā)點12/9/20223第3頁本案產(chǎn)品組合化定位——3000-6000平米及以上獨棟辦公產(chǎn)品占地面積（平方米）建筑面積（m2)數(shù)量(棟）容積率一、二、三期3000~9000m2

01-1452003500~40007~81.6-1.801-25000~60003~401-38000~90002會所3000地上3000地下1四期20000m2以上029000300001or23.312/9/20224第4頁本案產(chǎn)品組合化定位——3000-6000平米及以上獨棟辦公3500-4000平米5000-6000平米8000-90000平米Ⅰ期容積率1.6-1.8++15000平米o(hù)r30000Ⅱ期容積率3.3+7-8棟3-4棟2棟1~2棟01-101-201-30212/9/20225第5頁本案客群定位產(chǎn)品01-1：3500-4000平米獨棟需求量在3000-6000平米的中型企業(yè)客戶市區(qū)集約寫字樓1500－3000平米的中型企業(yè)客戶產(chǎn)品01-2：5000-6000平米獨棟產(chǎn)品01-3：8000-9000平米獨棟大中型企業(yè)的企業(yè)總部產(chǎn)品02：15000or30000平米獨棟大型企業(yè)、跨國企業(yè)區(qū)域總部客群1：客群2：客群3：客群4：12/9/20226第6頁本案產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計建議本案產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計原則本案產(chǎn)品規(guī)劃布局建議打造特色化辦公空間產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計技術(shù)指標(biāo)配套設(shè)施建議12/9/20227第7頁總體規(guī)劃設(shè)計的六大原則標(biāo)識性獨立性展示性融合性靈活性生態(tài)性12/9/20228第8頁規(guī)劃設(shè)計原則——標(biāo)識性利用本案具有較大范圍的沿街展示面、且作為低密度辦公物業(yè)的優(yōu)勢，在設(shè)計中應(yīng)體現(xiàn)本案建筑整體和單體的標(biāo)識性，強(qiáng)調(diào)其昭示功能。標(biāo)識性建筑的打造面向環(huán)島部分打造標(biāo)識性的城市景觀；要求不局限于體量和高度上的突破，而應(yīng)開發(fā)思路形成特色化建筑。標(biāo)識性園區(qū)的規(guī)劃該園區(qū)位于亦莊榮華路的最南端，整體形象的提升對亦莊區(qū)域有重要的影響。在園區(qū)規(guī)劃設(shè)計中保持生態(tài)化的同時，要側(cè)重于其可識別性。12/9/20229第9頁規(guī)劃設(shè)計原則——獨立性產(chǎn)品與產(chǎn)品之間的獨立性利用現(xiàn)有資源和地塊條件，保障每個建筑單體均有較好的昭示面和獨立感。在產(chǎn)品層面上，獨立性表現(xiàn)在獨立出入口、獨立大堂、獨立冠名權(quán)。在交通組織上，要考慮車流、人流的分離與不同企業(yè)員工交通動線的相對分隔。

商業(yè)、會所與辦公空間的有效隔離強(qiáng)調(diào)辦公區(qū)域與其他配套區(qū)域的獨立，要求商業(yè)、會所等配套與企業(yè)辦公空間有效隔離。不排除企業(yè)獨棟中安排商業(yè)配套作為企業(yè)附屬經(jīng)營物業(yè)，但在動線、布局、外觀等設(shè)計中均應(yīng)強(qiáng)化企業(yè)辦公的獨立感覺。12/9/202210第10頁規(guī)劃設(shè)計原則——展示性性各單體外部的展示面最大限度地發(fā)揮沿街展示示面，通過內(nèi)外溝通、錯錯位等手段多方面、多角角度規(guī)劃設(shè)計前后建筑單單體的獨立展示性。各單體內(nèi)部的展示空間內(nèi)部展示空間是本案產(chǎn)品品區(qū)別于B地塊現(xiàn)有產(chǎn)品品的重點之一。內(nèi)部功能能設(shè)計需預(yù)留展示空間的的功能區(qū)，并照顧到多方方面的利用途徑和功能轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換的要求。12/8/202211第11頁規(guī)劃設(shè)計原則——融合性性本案坐落于BDA國際企企業(yè)大道的西北部，將為為BDA國際企業(yè)大道營營造高品位的半圍合效果果。因此，規(guī)劃設(shè)計中照照顧到整個園區(qū)的融合。。A地塊建筑排布應(yīng)錯落有有致，不可過分單一。充分考慮B區(qū)現(xiàn)有產(chǎn)品的的高度、布局等因素，建建議將本案與B區(qū)整體考考慮進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計，照顧顧到整體的交融性。12/8/202212第12頁規(guī)劃設(shè)計原則——靈活性性產(chǎn)品內(nèi)部功能設(shè)計需遵循循靈活性的原則，使功能分區(qū)可靈活活轉(zhuǎn)換，給企業(yè)內(nèi)部擴(kuò)展留下充分條條件。平面的靈活運用：是否采采用了新的方式來重新組組織空間平面；剖面的靈活運用：對剖面面的劃分是否采用了靈活活的措施；預(yù)留部分的處理：預(yù)留部部分在空間的處理上有什什么特殊之處，在未來的的改造上是否具有靈活運運用的特點。12/8/202213第13頁規(guī)劃設(shè)計原則——生態(tài)性性通過室內(nèi)外生態(tài)的結(jié)合、、鄰里組團(tuán)的構(gòu)建、半室室外空間的過度與銜接，，全方位塑造風(fēng)景中的辦辦公空間。各企業(yè)具備私有獨立生態(tài)態(tài)辦公空間的同時，園區(qū)區(qū)內(nèi)有公共的綠植、水系系打造園區(qū)整體生態(tài)化。。12/8/202214第14頁本案產(chǎn)品布局建議單體20000m2單體6000m2～9000m2單體3500m2～6000m2產(chǎn)品建筑面積（m2)數(shù)量(棟）一期01-13500~40007~801-25000~60003~401-38000~90002二期0215000*2Or300001~2一期容積率1.6-1.8二期容積率3.312/8/202215第15頁創(chuàng)造CBD平層辦公無法法實現(xiàn)的辦公空間——展展示性大堂、陽光中庭每個獨棟建筑單體要求設(shè)設(shè)置獨立的大堂，大堂面面積在200m2~300m2左右，滿足其企業(yè)形象、、展示等需要。大堂可同同時結(jié)合企業(yè)形象墻、展展示櫥窗等設(shè)計；此外，，引入生態(tài)設(shè)計理念，可可考慮使用玻璃頂，形成成陽光中庭。12/8/202216第16頁獨立企業(yè)大堂，可挑空設(shè)設(shè)計以提升企業(yè)氣質(zhì)，大大堂內(nèi)、外空間可做花園園式綠化陽光式中庭花園，實現(xiàn)辦辦公空間生態(tài)化和人性化化創(chuàng)造CBD平層辦公無法法實現(xiàn)的辦公空間——展展示性大堂、陽光中庭12/8/202217第17頁創(chuàng)造CBD平層辦公無法法實現(xiàn)的辦公空間———室內(nèi)綠化化空間與室外景觀的有機(jī)機(jī)結(jié)合，實現(xiàn)庭院式辦公公通過室內(nèi)外生態(tài)的結(jié)合，，塑造風(fēng)景中的辦公空間間。充分利用景觀資源，除平平面庭院式綠化外，結(jié)合合下沉式花園、屋頂花園園實現(xiàn)空間立體綠化。12/8/202218第18頁創(chuàng)造CBD平層辦公無法法實現(xiàn)的辦公空間——獨獨立空中花園式總裁辦公公區(qū)頂層可作為公司高層辦公公區(qū)，突出大空間和私密密性。面積約為400-500m2，位于樓宇頂層，四面采采光，朝向景觀均好，附附帶獨立的衛(wèi)生間、休息息室及小型會議室、露臺臺，體現(xiàn)尊貴感。12/8/202219第19頁創(chuàng)造CBD平層辦公無法法實現(xiàn)的辦公空間——躍躍層、退臺、半室外空間間在空間設(shè)計上要靈活處理理，考慮用躍層、退臺等等設(shè)計手段分割辦公區(qū)，，使辦公區(qū)具有視覺上的的美觀和變化感。設(shè)計空中共享平臺和半室室外交流空間，滿足人性性化和高效率辦公的要求求12/8/202220第20頁建筑風(fēng)格——在生態(tài)性、、獨立性的基礎(chǔ)上突出商商務(wù)感總體設(shè)計應(yīng)適當(dāng)區(qū)別于B地塊的純生態(tài)化產(chǎn)品，，在生態(tài)性、獨立性的基基礎(chǔ)上突出商務(wù)感。在建建筑風(fēng)格要求現(xiàn)代、簡潔潔、有較強(qiáng)的昭示性，并并在產(chǎn)品外形相似的前提提下，通過多元化的外立立面風(fēng)格體現(xiàn)企業(yè)的獨立立性。外立面材料以玻璃和石材材為主，突出建筑的現(xiàn)代代氣質(zhì)。樓體預(yù)留LOGO位置，通過內(nèi)打光形形式映襯企業(yè)LOGO的的輝煌醒目。建筑設(shè)計上要求體現(xiàn)生態(tài)態(tài)化的特點，建造低能耗耗、環(huán)保型建筑。12/8/202221第21頁獨立出入口設(shè)計每個銷售單元要有相對獨獨立的出入口，每個出入入口要確保較好的臨路性性和可達(dá)性，并盡量和相相鄰單元出入口隔開一定定距離，形成獨立企業(yè)形形象。出入口設(shè)計無障礙通道，，充分體現(xiàn)人性化。12/8/202222第22頁標(biāo)準(zhǔn)層面積、層高（凈高）、使用率一期產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)層的建筑面面積控制在500m2，二期產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)層800平平米左右，辦公空間以敞敞開的大開間為主，并能能兼顧大開間與小開間的的靈活分割與組合，最大大程度考慮辦公空間的有有效利用辦公使用單元的進(jìn)深盡量量控制在10m~12m之間,結(jié)合自然采光，，充分滿足各類商務(wù)客戶戶的實用要求。樓層層高為3.9m以上上，凈高要求達(dá)到2.9m~3.0m。本產(chǎn)品定位為獨棟辦公，，核心筒和走道約占標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層總建筑面積的20%，辦公使用率為80%左右。12/8/202223第23頁地下車庫及功能創(chuàng)新每萬平米配備100個停停車位。車庫集中設(shè)置在在地下，每個銷售單元地地上僅設(shè)置2～3個訪客客車位，可應(yīng)用植草磚技技術(shù)設(shè)計為綠化停車帶。。地下車庫可與下沉式花園園結(jié)合起來設(shè)計，增加地地下車庫的采光效果，提提升地下車庫的檔次。在滿足停車位的同時，可可以考慮為用戶設(shè)置雙大大堂，在地下設(shè)置下沉式式副大堂。12/8/202224第24頁電梯、智能化、空調(diào)、供電電梯：按建筑面積每3000-4000m2一部設(shè)置，每棟至少保證證1部電梯，6000平平米以上建議考慮觀光電電梯。智能化：采用“提升式地地臺”設(shè)計，靈活滿足企企業(yè)辦公自動化的要求，，預(yù)留智能化擴(kuò)展空間。?？照{(diào)：采用中央空調(diào)，預(yù)預(yù)留管道接口，客戶可根根據(jù)自己的需求自行安置置供電：采用雙路供電系統(tǒng)統(tǒng)，全部暗埋線路、安全全開關(guān)及插座，保證消防防、電梯、關(guān)鍵設(shè)備、機(jī)機(jī)房等重要負(fù)荷電力供給給不中斷。12/8/202225第25頁會所——會議中心、商務(wù)務(wù)中心公共商業(yè)配套與企業(yè)辦公公區(qū)獨立，服務(wù)于本項目目辦公人群，同時可輻射射到亦莊其它區(qū)域的辦公公人群。在地塊的中央位置建一座座會所，建筑面積：地上上3000m2，地下3000m2左右，主要業(yè)態(tài)為員工餐餐廳、會議中心、茶餐廳廳、便利店、銀行。設(shè)計出租型會議中心，可可考慮與多功能廳結(jié)合設(shè)設(shè)計，面積在500m2左右，需要保證其可靈活活拆分組合，滿足內(nèi)部展展覽、宴會、發(fā)布及可能能的商務(wù)辦公的可能性。。另設(shè)100m2的會議室1個，50m2的會議室2個。商務(wù)中心一個500m2左右。12/8/202226第26頁員工餐廳、茶餐廳、健身房員工餐廳：建筑面積在2000m2左右，以快餐形式為主。。茶餐廳：可視具體情況建建若干茶餐廳，總面積不不超過1000m2，考慮不同檔次、種類的的搭配,有一定的地面面停車位。滿足職員日常健身需求，，健身房面積約300m2。12/8/202227第27頁銀行、郵局、便利店、小小型超市銀行、郵局：位于商業(yè)會會所底層，滿足辦公企業(yè)業(yè)需求，面積500m2-1000m2。便利店、小型超市：面積不宜太大大，200平米左右即可可。12/8/202228第28頁第一部分產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)設(shè)計建議第二部分?jǐn)U初規(guī)劃設(shè)設(shè)計建議12/8/202229第29頁結(jié)合產(chǎn)品核心競爭力，并并參照企業(yè)選址標(biāo)準(zhǔn)、北北京甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)、市市場獨棟辦公產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)等等指標(biāo)，對產(chǎn)品硬件設(shè)施施提出建議企業(yè)選址標(biāo)準(zhǔn)甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)北京獨棟辦公物業(yè)設(shè)計標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)BDA目標(biāo)客戶人員標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)BDA–A區(qū)擴(kuò)初設(shè)計硬硬件設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)建議12/8/202230第30頁歐美企業(yè)選址“4M”標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)在選址方面，很多歐美企企業(yè)遵循一個“4M”的的標(biāo)準(zhǔn)：把一次性成本降到最低，，包括地產(chǎn)成本、搬遷成成本和建筑成本等；把持續(xù)性運營成本降到最最低，包括勞動力成本、、交通、公用設(shè)施和稅收收等；把風(fēng)險降到最低，考慮到到各種風(fēng)險因素，如政府府管制、恐怖襲擊和電力力供應(yīng)等；把機(jī)會最大化，即要把公公司選址和搬遷作為公司司發(fā)展戰(zhàn)略的一部分。12/8/202231第31頁甲級寫字樓（GradeAOffice））硬件標(biāo)準(zhǔn)--1建筑類型框架或鋼結(jié)構(gòu)，抗震在8級地震以上辦公空間能提供可靈活分隔適應(yīng)各種變化的辦公空間標(biāo)準(zhǔn)層高室內(nèi)凈高2.6m以上標(biāo)準(zhǔn)層面積單層2000平方米標(biāo)準(zhǔn)承重樓板承重在2.5KN/m2以上；局部增加了樓板的承重荷載，便于安放計算機(jī)服務(wù)器甚至金融機(jī)構(gòu)的金庫等特殊設(shè)施供電系統(tǒng)雙路供電，辦公面的供電容量在80W/m2以上空調(diào)系統(tǒng)國際知名品牌中央空調(diào)系統(tǒng)，用戶能根據(jù)自我要求調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度、濕度，空調(diào)系統(tǒng)充具有分區(qū)域控制能力，空調(diào)系統(tǒng)冷量為135瓦/平方米，新風(fēng)量在30立方米/人/小時以上電梯國際知名品牌，每部電梯服務(wù)面積小于5000平方米/臺，候梯時間不超過30秒鐘。供水系統(tǒng)24冷熱水供應(yīng)，并有中水處理系統(tǒng)停車位每60~90平方米出租面積提供1個機(jī)動車位，并實現(xiàn)智能化高效管理12/8/202232第32頁甲級寫字樓（GradeAOffice））硬件標(biāo)準(zhǔn)--2智能化系統(tǒng)：達(dá)到5A級標(biāo)準(zhǔn)；辦公（OA）預(yù)留OA電力負(fù)荷50VA/m2以上，辦公室OA布線采用網(wǎng)絡(luò)地板或地面線槽通信（CA）計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)通信系統(tǒng)到達(dá)所有的辦公間，提供其他國際國內(nèi)長途語音及數(shù)據(jù)通信條件；千兆入戶，百兆到桌樓宇（BA）主要的機(jī)電設(shè)計由計算機(jī)管理，并監(jiān)控其運行狀況，實現(xiàn)管路的自動控制消防（FA）防火電視監(jiān)控，安裝煙感、溫感和火災(zāi)自動報警、自動噴灑裝置保安（SA）保安重點部位（門廳、電梯等）設(shè)電視監(jiān)控計算機(jī)，自動巡更12/8/202233第33頁郊區(qū)辦公樓配置參考1———總部基地智能化設(shè)施

--電電信及寬帶綜合布線系統(tǒng)統(tǒng)

--安防系統(tǒng)--智能消防及自自動滅火系統(tǒng)

--停車場自動管理系統(tǒng)--微小蜂窩數(shù)字字無繩電話系統(tǒng)--有線電視系統(tǒng)--公共廣播及背景音音樂系統(tǒng)

--一卡卡通系統(tǒng)

--電子子地圖及電子信息發(fā)布系系統(tǒng)設(shè)備配套--戶式中中央空調(diào)系統(tǒng)

--中水處理系統(tǒng)--供配電及自控系統(tǒng)--照明配電及應(yīng)應(yīng)急照明網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)--防雷接地系統(tǒng)--每棟樓獨立電梯梯1-2部結(jié)構(gòu)層高：首層4.2米米，標(biāo)準(zhǔn)層高3.4米，，頂層高3.3米標(biāo)準(zhǔn)層面積：200平米米（6層）、500平米米（10層）12/8/202234第34頁獨棟辦公樓配置參考———置地星座1A座寫字樓經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：

◆建建筑面積：6797.94平方米（地上）◆◆樓體高度：約30米米

◆建筑層數(shù)：地上上8層、地下2層◆◆層高：首層4.9米米、2-8層3.6米◆◆標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積：：800余平米（其余樓樓座以500平米為主））◆標(biāo)準(zhǔn)層地面荷載：200公斤/平方米功功能分配：

◆地下二二層：車庫及設(shè)備用房◆◆地下一層：商業(yè)配配套、管理及設(shè)備機(jī)房（（產(chǎn)權(quán)歸屬華潤）◆◆地上一至二層：大堂及及底商

◆地上三至八八層：辦公面積12/8/202235第35頁獨棟辦公樓配置參考———置地星座2機(jī)電設(shè)備：◆電梯：日立電梯兩部部，梯速2.5m/s，，荷載1000kg◆◆空調(diào)系統(tǒng)：特靈中央央空調(diào)，每層設(shè)2臺新風(fēng)風(fēng)機(jī)組，新風(fēng)供應(yīng)量為3.6立方米/秒?！簟艟C合布線：每層強(qiáng)電電豎井內(nèi)設(shè)照明配電箱，，末端及管路做最低限度度預(yù)留預(yù)埋。每層弱電豎豎井設(shè)衛(wèi)星/有線電視箱箱，沿四周預(yù)留約15個個電視插座接線盒。◆◆網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：中國電信信提供多種寬帶接入服務(wù)務(wù),并設(shè)有手機(jī)信號增強(qiáng)強(qiáng)系統(tǒng)。

◆通信系統(tǒng)統(tǒng)：預(yù)留約500對電話話外線條件，預(yù)留光纜入入樓條件，每層預(yù)留120個語音及數(shù)據(jù)點位接接線盒。

◆保安監(jiān)控控系統(tǒng)：松下570線黑黑白攝象機(jī)；圖雅利480線電梯專用攝象機(jī)；；精工鏡頭。裝修標(biāo)準(zhǔn)：◆外立面：組合干掛掛石材、干掛GRC板、、玻璃幕墻、鋁合金幕墻墻及局部金屬裝飾◆◆外窗：采用斷橋氟碳碳噴涂鋁合金低輻射中空空玻璃窗，局部設(shè)開啟扇扇

◆外門：采用無無框鋼化玻璃門或金屬鋼鋼化玻璃門

◆公共道道路：主要路面及景觀柱柱為花崗石內(nèi)部配套：◆開放式露天下沉商業(yè)廣廣場位于置地星座建筑群群中心，設(shè)一部360度度室外全景觀光電梯；G座、H座下裙房設(shè)有四四部廣日牌自動扶梯；錯錯落水景及藝術(shù)雕塑分布布于觀景休憩花園?！簟粼O(shè)會所（包括游泳池池及健身房）、餐飲等商商業(yè)配套。12/8/202236第36頁BDA辦公設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)計算算依據(jù)第一步:根據(jù)工作類型型或工業(yè)審視辦公使用狀狀況獨棟辦公通常頂層作為高高層行政辦公層、首層獨獨立大堂，設(shè)備會議室等等面積，空間利用率比公公共辦公低很多。創(chuàng)意、研發(fā)等部門需要更更多工作空間。第二步：估計每個雇員平平均占用空間（美國10年前工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)辦公室雇員空間=23.2M2通常市內(nèi)寫字樓一般人均均標(biāo)準(zhǔn)＝15M2）根據(jù)對BDA一期已入住住企業(yè)調(diào)查統(tǒng)計，主要客客戶辦公區(qū)1000平平米÷30人＝30平米米因此本案設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)人均辦辦公面積＝30平米為宜宜12/8/202237第37頁樣本選取依據(jù)：新開盤銷售型甲級寫字樓樓獨棟型甲級寫字樓郊區(qū)辦公物業(yè)4、另選取一棟市場頂級級寫字樓——佳程廣場，，作為參考專題研究目前項目處于擴(kuò)初設(shè)計階階段，與前一階段——初初步設(shè)計階段工作內(nèi)容不不同主要在于設(shè)計深度增增加，該階段要細(xì)致明確確項目所采用的建筑材科科、建筑結(jié)構(gòu)、暖通水電電等的系統(tǒng)構(gòu)成。下面就就這些方面展開專題研究究。12/8/202238第38頁（一）強(qiáng)電指標(biāo)參考項目名稱建筑面積(M2)供電總量（KW）平均指標(biāo)（W/M2)德勝尚城72055656591蘭華國際524885000KVA80(按照功率系數(shù)0.85折算)富爾大廈517335700110洛克時代（寫字樓）43000

80嘉捷科技園40000

設(shè)計負(fù)荷100，可增容至150*佳程廣VA80雙路10KV供電，建議議設(shè)計負(fù)荷100W/M2，可增容至150W/M2。完全滿足甲級標(biāo)準(zhǔn)及郊郊區(qū)獨立辦公需求。*甲級標(biāo)準(zhǔn)：雙路供電電，辦公面的供電容量在在80W/m2以上12/8/202239第39頁（二）新風(fēng)量指標(biāo)參考項目名稱建筑面積（M2)平均指標(biāo)(M3/h.p)蘭華國際5248830置地星座A座679828（新風(fēng)量3.6M3/s，按人均辦公面積15M2折算）富爾大廈51733最高50洛克時代（寫字樓）4300025*佳程廣場14107540（設(shè)加濕系統(tǒng)、熱能回收）項目定位為生態(tài)辦公，新新風(fēng)量按高于國家一般標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計，建議做到40立方/人.小時，實實際設(shè)計時應(yīng)多考慮人均均辦公面積，以節(jié)省初始始投資和運營能耗。*甲級標(biāo)準(zhǔn)：新風(fēng)量30（立方/人.小時））以上12/8/202240第40頁（三）電梯指標(biāo)參考項目名稱建筑面積電梯配置平均指標(biāo)(M2/部）德勝尚城7205516部進(jìn)口三菱4503蘭華國際5248810部德國蒂森高檔電梯，其中8部為客梯2部為貨梯5249富爾大廈5173310部OTIS高速電梯，其中9部為客梯1部為消防電梯5173洛克時代（寫字樓）4300010部進(jìn)口日立電梯，載重1150kg4300嘉捷科技園40000預(yù)留電梯井*佳程廣場14107520部迅達(dá)電梯，其中16部為客梯4部為貨梯7054建議見下頁，即可完全滿滿足本案辦公需求*甲級標(biāo)準(zhǔn)：國際知名品牌，每部電梯梯服務(wù)面積小于5000平方米/部,候梯時間間不超過30秒鐘。12/8/202241第41頁電梯標(biāo)準(zhǔn)建議建議服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為4000平米/部。3500-4000平米的樓配1部電梯，5000-7000平米的樓配兩部部電梯，8000平米以以上的電梯配三部電梯。。6000平米以上建筑物物中建議考慮觀光電梯。。電梯配置選用合資品牌，，梯速達(dá)到1.5m/s。電梯運行時4層（含4層層）以下的建筑部分不考考慮電梯停留。實際選型時，細(xì)致計算侯侯梯時間這個硬指標(biāo)。*佳程廣場雖然每部電梯梯服務(wù)面積達(dá)到了7000平米以上，但其采用用了迅達(dá)700型高級大大高度電梯，并且分區(qū)設(shè)設(shè)置，低區(qū)梯速3m/s，高區(qū)梯速3.5m/s，嚴(yán)格達(dá)到了國際甲甲級寫字樓侯梯時間不超超過30秒的硬指標(biāo)。12/8/202242第42頁（四）LOFT與價值值提升loft空間Loft層高(M)平層價格(元）物業(yè)費（/M2.月）洛克時代6.6=3.3*2loft21250平層12000Loft17.5元平層14.5元蘋果LOFT5.6=2.9+2.7Loft14800平層12000Loft4.87元平層2.68元大成國際公寓6.2=3.1*2Loft12000平層7500Loft5元平層3元住邦20006.7=3.35*2Loft20000平層12000LOFT11.4元平層6.9元中環(huán)世紀(jì)貿(mào)易中心7.8=3.9*2Loft56000平層28000LOFT7美元平層3.5美元根據(jù)調(diào)研，loft的價價格約是平層價格的1.23~2倍之間，但以以洛克時代為例：loft6.6米＝3.3米米*2層，后期物業(yè)費只只按一層收費。針對投資客，自用一層外外租一層基本只需要首付付，即可依靠租金還月供供，且后期運營物業(yè)費降降低，這是loft除了了價格外，吸引客戶的主主要原因。12/8/202243第43頁LOFT設(shè)計參考——洛洛克時代12/8/202244第44頁LOFT參考意見該設(shè)計充分利用了層高條條件，給銷售和購買方都都帶來了好處，市場反應(yīng)應(yīng)很好。但是可能涉及一些規(guī)劃審審批問題，如果開發(fā)商能能讓規(guī)劃順利通過，對提提高產(chǎn)品價值很有利。√？建議采用！12/8/202245第45頁（五）外立面材質(zhì)玻璃幕墻石材陶土磚優(yōu)點現(xiàn)代感、商務(wù)干強(qiáng)烈，較能體現(xiàn)整體氣勢，適合純商業(yè)化寫字樓體現(xiàn)現(xiàn)代簡約氣派的形象。穩(wěn)重大方的氣質(zhì)，質(zhì)感較佳，適合政府辦公樓體現(xiàn)莊重威嚴(yán)的形象。色彩和質(zhì)地變化多，新型材料保溫性能好。缺點保溫節(jié)能效果差，并非最經(jīng)濟(jì)環(huán)保的外裝飾材料。檔次好的石材價格很高。不適合高層建筑。12/8/202246第46頁外立面案例參考1——華華遠(yuǎn)H.I.P采用法國圣戈班特力單層干掛式陶土幕墻，方型陶土百葉及明框玻玻璃幕墻，保溫節(jié)能。12/8/202247第47頁外立面案例參考2——華華遠(yuǎn)首府LOW-E保溫隔熱玻璃幕墻及橫柵（740公分等距高質(zhì)鋁鋁體遮陽板），除美觀外外，解決立面玻璃幕墻帶帶來的高能耗的負(fù)面影響響。12/8/202248第48頁外立面案例參考3——德德勝尚城仿古城墻磚立面以灰色調(diào)為主，高檔檔次鋁合金門窗。與玻璃璃幕墻虛實結(jié)合。12/8/202249第49頁外立面案例參考4——蘭蘭華國際LOW-E中空鋼化玻璃幕墻。12/8/202250第50頁外立面案例參考5——恒恒通廣廈商務(wù)花園雀巢京東方APCABB12/8/202251第51頁外立面參考意見通過對上面部分獨棟辦公公物業(yè)案例來看，現(xiàn)在建建筑的外立面采用形式多多種多樣，玻璃幕墻是流流行，但從恒通商務(wù)花園案例來來看，APC公司從嘉里里中心搬至恒通，以及雀雀巢、ABB等公司長期期駐守此處，也可以看出出外立面對于此類企業(yè)，，并不是起到?jīng)Q定性作用用的因素，因此建議考慮控制成本，，做出特色。本項目高層建筑多采用玻玻璃幕墻，增加商務(wù)感，，多層建筑多采用實體外外立面，更好的保溫節(jié)能能，做出特色，并以變化化和賦美感的建筑符號來來體現(xiàn)標(biāo)志性地位。12/8/202252第52頁（六）首層架空蘭華國際大廈在設(shè)計中采采用的非直線幾何輪廓。。蘭華國際在北京率先實現(xiàn)現(xiàn)首層架空。首層5.6米的開放空間,可以形形成較寬闊的地面廣場。。多層光庭空間，使西北角角的廣場亦有日照。蘭華國際主建筑由南北兩兩部分組成，中間以空中中連廊為連接空間。案例參考1——北京蘭華華.國際12/8/202253第53頁首層架空案例參考1———北京蘭華.國際樓體首層架空大堂電梯入口實景

下沉式商業(yè)入口12/8/202254第54頁首層架空案例參考2———成都置信城市會所底層架空約4100平米米；樓體內(nèi)連廊約430米；部分層高約4.5米或6米，大面積架空空，將公園景觀直接接入入建筑內(nèi)，形成開放的生生態(tài)休閑商業(yè)空間，負(fù)一一層栽種了大量的優(yōu)良良樹木，沿著綠意盎然的的緩坡便可愜意進(jìn)入三、、四層的水休閑中心，建建筑內(nèi)通過均具有良好的的通風(fēng)采光及景觀效果，，大大提高了各層的商業(yè)業(yè)價值。12/8/202255第55頁首層架空案例參考2———成都置信城市會所12/8/202256第56頁首層架空設(shè)計參考意見首層架空設(shè)計的應(yīng)用有明明顯的地域氣候條件，而而北方地區(qū)由于節(jié)能保溫溫的要求，架空設(shè)計的應(yīng)應(yīng)用受到較大的限制。本項目出于層高限制、停停車位等因素，考慮首層層架空也是可行的，目前前北方也有許多項目在嘗嘗試這種方式，例如前面面的兩個案例，以及天津津的天江.格調(diào)等。架空空空間的具體設(shè)計上，第一應(yīng)注意架空空間的尺尺度，層高太高，易顯得得空曠、不夠親切，層高高太低，易造成壓迫感，，一般以3~4.5ｍ為為宜；第二應(yīng)有環(huán)境意識識，注重細(xì)部設(shè)計，注意建筑群落中風(fēng)環(huán)境；第三考慮大堂設(shè)置，辦辦公人員出入交通組織問問題。另：在裙樓屋面上，高層層塔樓的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層以較較高的層高架空，結(jié)合裙裙樓屋頂平臺進(jìn)行環(huán)境設(shè)設(shè)計，對裙樓屋面而言是是首層架空，也是首層架架空的一種特殊形式，這這種處理可結(jié)合屋頂設(shè)計計營造歸屬感和私密性較較強(qiáng)的公共活動空間。。12/8/202257第57頁（七）屋頂參考屋頂景觀會議室，也可作作為總裁辦公室。參考案例——德勝尚城12/8/202258第58頁屋頂案例參考——德勝尚尚城上人屋面，甬道、綠化12/8/202259第59頁屋頂案例參考——德勝尚尚城隔柵遮擋屋頂機(jī)電設(shè)備12/8/202260第60頁屋頂參考意見屋頂作為建筑立面的“第第五面”，越來越受到重重視，充分利用屋頂空間間，也是提高項目價值的的一個方式。本項目由于建筑高低錯落落，因此屋頂?shù)脑O(shè)計直接接影響到整體效果，因此此建議在設(shè)計中充分考慮慮，利用通透性，打造空空中花園效果。現(xiàn)在較多項目在屋頂設(shè)置置景觀會議室，可以作為為參考，美觀、適用是屋屋頂設(shè)計的指導(dǎo)思想。12/8/202261第61頁其它設(shè)計亮點參考——建建筑主入口德勝尚城華遠(yuǎn)首府12/8/202262第62頁其它設(shè)計亮點參考——小小陽臺有的時候幾個小陽臺就能能起到大露臺的效果，同同時增加建筑美觀。12/8/202263第63頁其它設(shè)計亮點參考——窗窗有的時候一個小陽臺就能能起到大露臺的效果，同同時增加建筑美觀。豐富窗戶設(shè)計，例如局部部懸挑窗、外飄窗等設(shè)計計，不僅改善室內(nèi)光環(huán)境境，也增加建筑立面美觀觀。12/8/202264第64頁分期分批開發(fā)計劃制定建建議：目的：本案分期開發(fā)，有利于通通過市場驗證化解風(fēng)險。。一期在推向市場的過程程中，可根據(jù)市場實際銷銷售反饋效果對二期風(fēng)險險進(jìn)一步驗證并規(guī)避。同時，考慮到項目資金和和現(xiàn)金流的問題，合理理安排分期開發(fā)規(guī)模，減減少資金壓力。建議依據(jù)：一期開發(fā)產(chǎn)品多元化，單體面積跨越所有區(qū)間間（3500平米~9000平米），有利于銷銷售時，客戶的選擇豐富富性；從銷售角度考慮，照顧到到現(xiàn)有售樓處的有效率使用，建議先開發(fā)靠近現(xiàn)售樓樓處附近的一期。建議會所在一期建設(shè)，先先期開發(fā)，以增加項目的賣點和價值。建議車庫以組團(tuán)形式開挖，未來有通道連接，構(gòu)造造完整的交通組織體系。。12/8/202265第65頁謝 謝！9、靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。12月-2212月-22Thursday,December8,202210、雨中黃葉樹，燈下白頭頭人。。21:59:2921:59:2921:5912/8/20229:59:29PM11、以我獨沈久，愧君相見見頻。。12月-2221:59:2921:59Dec-2208-Dec-2212、故人江海別，幾度隔山山川。。21:59:2921:59:2921:59Thursday,December8,202213、乍見翻疑夢，相悲各問問年。。12月-2212月-2221:59:2921:59:29December8,202214、他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青青山。。08十二月20229:59:29下午21:59:2912月-2215、比不了得就不比，得不不到的就不要。。。十二月229:59下午12月-2221:59December8,202216、行動出成果，工作出財財富。。2022/12/821:59:3021:59:3008December202217、做前，能夠環(huán)視