深圳市寫字樓運(yùn)營(yíng)情況分析及對(duì)寫字樓類證券化項(xiàng)目的影響

深圳市寫字樓運(yùn)營(yíng)情況分析及對(duì)寫字樓類證券化項(xiàng)目的影響引深市作為中國(guó)特色社主義先行示范區(qū)，同時(shí)為粵港澳大灣區(qū)發(fā)展的心引擎之一，近來寫樓賃場(chǎng)現(xiàn)異圳整仍于業(yè)升和字轉(zhuǎn)中因此TM（技媒體、電信、金融行業(yè)展迅速，為深圳市寫字租賃市場(chǎng)提供了強(qiáng)勁的動(dòng)力。此外，除成熟域，深市規(guī)劃并建設(shè)新興區(qū)域也不斷發(fā)展，領(lǐng)深圳市寫字樓市場(chǎng)走新的格局。本文將結(jié)宏觀及區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境、策、城市規(guī)劃等方面對(duì)圳市寫字樓租賃市場(chǎng)運(yùn)狀況進(jìn)行分析，并結(jié)以上分析結(jié)對(duì)未來寫樓租賃市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)行展，進(jìn)而為資產(chǎn)證券化項(xiàng)中深圳市寫字樓類標(biāo)資產(chǎn)值量供考。深圳市寫字樓租賃市場(chǎng)歷史運(yùn)營(yíng)情況200200深市P同增率于國(guó)P同增率深市展領(lǐng)全整體趨為長(zhǎng)緩與內(nèi)保一益經(jīng)的持增20－018年深市質(zhì)字租金水基保上的展趨，均長(zhǎng)609，208三峰值2.60元平米?。僅受美次危引的球金危影20－009深市質(zhì)字租金現(xiàn)定落進(jìn)入2019年中貿(mào)摩加劇中和圳市P同比長(zhǎng)進(jìn)步滑企業(yè)賃度保守金始219底突新肺疫并2020年圳市P比增率至3.1，面對(duì)疫情可能帶來的持性影響，業(yè)主對(duì)經(jīng)濟(jì)環(huán)信心不足，深圳市優(yōu)質(zhì)字樓市場(chǎng)普遍采取延免租、金調(diào)靈策略激求租水持續(xù)降201年12降至187.0元平?月222上年“四五市監(jiān)科發(fā)規(guī)劃出標(biāo)到025年基建較完的市場(chǎng)管新科技業(yè)入度整租需有放緩202年6月租略至186.50元方?總體看深圳市質(zhì)寫字金水平主要受經(jīng)濟(jì)境金融危新冠肺炎疫等突發(fā)事件行政策等因素綜合影。8%5%2%中國(guó)同比增長(zhǎng)深圳同比增長(zhǎng)圖10－28%5%2%中國(guó)同比增長(zhǎng)深圳同比增長(zhǎng)070809007080900010203040506070809000102

圖20－2年6深市寫字空率租金深圳:優(yōu)質(zhì)寫字樓空率深圳:優(yōu)質(zhì)寫字樓租金0深圳:優(yōu)質(zhì)寫字樓空率深圳:優(yōu)質(zhì)寫字樓租金00%005%500%005%500708090070809000102030405060708090001022008深市質(zhì)字新增應(yīng)僅2385方米較207大低58.5雖受金融機(jī)賃求少，由供量低008年2空下降6.40個(gè)分至9.5020－214圳市優(yōu)質(zhì)寫樓市了低供應(yīng)狀，在需迷的情況下本實(shí)供需平置水穩(wěn)在5.3010.205以圳優(yōu)寫樓增供斷升空置率平動(dòng)劇2019年優(yōu)寫樓增應(yīng)達(dá)到史高24.20萬方米凈納量80.0萬平米市呈供于求失狀，置大幅升2019年12空置同上升.3個(gè)百分至200020年比兩技金融業(yè)新肺疫影對(duì)小使得租賃體求持定韌新供仍來空率小增201年冠炎情漸穩(wěn)圳市P增復(fù)至情水家臺(tái)各政促科和融行發(fā)境阻促進(jìn)了電商行業(yè)的發(fā)展同時(shí)租金下滑也為企業(yè)供了換租、擴(kuò)租的窗口，新冠肺炎疫情期間滯和后需得集釋放優(yōu)寫樓納至17.90萬方，超新供量4.0萬平方201年12月置率比降50個(gè)點(diǎn)202上年新肺情復(fù)及技行業(yè)策嚴(yán)制科技業(yè)技需求比降5.10個(gè)分置略回?？傮w看，深圳市優(yōu)寫樓市場(chǎng)空置率主要市供、經(jīng)濟(jì)環(huán)境和業(yè)策等因素的復(fù)合影。深圳:優(yōu)質(zhì)寫字樓凈吸量深圳:優(yōu)質(zhì)寫字樓新增應(yīng)量07080900010深圳:優(yōu)質(zhì)寫字樓凈吸量深圳:優(yōu)質(zhì)寫字樓新增應(yīng)量07080900010203040506070809000102108050200據(jù)d理深圳市寫字樓高置背后映射著空間資“結(jié)構(gòu)性錯(cuò)配方面業(yè)用和字的空置率高企；另一方面居住用地占建設(shè)用地面過低，住宅供應(yīng)嚴(yán)重不。在寫字樓空置率高企的同由住用應(yīng)相不等長(zhǎng)期對(duì)住緊價(jià)高的但2019年以“杠地產(chǎn)位聯(lián)利下以貿(mào)戰(zhàn)沖等多因影深圳市寫樓場(chǎng)到定遏此前金T行的速展招致寫樓過供應(yīng)。寫字樓市場(chǎng)在供給剩與需求驟減的雙重?cái)D下，深圳市出現(xiàn)部分區(qū)商業(yè)和辦公樓租金下調(diào)至同片區(qū)住房租金，甚出現(xiàn)“租金倒掛”現(xiàn)象深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)寫字的與住宅的平均租金差距不縮221年平均金于宅現(xiàn)總體看，近年深圳市業(yè)地產(chǎn)供給增長(zhǎng)過，與住宅資源結(jié)構(gòu)性配導(dǎo)致供需失衡，空率高。86420平均租金:辦公:平均租金:住宅:平均租金:商鋪:圖40－2年8深市、住86420平均租金:辦公:平均租金:住宅:平均租金:商鋪:0-60-100-60-10-40-90-20-70-20-50-00-30-80-10-60-10-40-90-20-70-20-50-00-30-80-10-60-10-40-90-20-70-20-50-00-30-8200209年受球融危影京及海市質(zhì)字空率呈上趨深圳市新供量空置不反00年以來深圳市優(yōu)寫字空置和其他一線市（北京、上海和廣動(dòng)趨勢(shì)基本一致。北京:優(yōu)質(zhì)寫字樓空率廣州:優(yōu)質(zhì)寫字樓空率上海:優(yōu)質(zhì)寫字樓空率深圳:優(yōu)質(zhì)寫字樓空率0%5%0%5%圖50－北京:優(yōu)質(zhì)寫字樓空率廣州:優(yōu)質(zhì)寫字樓空率上海:優(yōu)質(zhì)寫字樓空率深圳:優(yōu)質(zhì)寫字樓空率0%5%0%5%0-30-900-30-90-30-90-30-90-30-90-30-90-30-90-30-90-30-90-30-90-30-90-30-90-30-90-30-90-30-90-30-90-3北京優(yōu)質(zhì)寫字樓租金廣州優(yōu)質(zhì)寫字樓租金深圳優(yōu)質(zhì)寫字樓租金上海優(yōu)質(zhì)寫字樓租金0050005000500050000圖60－2年6北京優(yōu)質(zhì)寫字樓租金廣州優(yōu)質(zhì)寫字樓租金深圳優(yōu)質(zhì)寫字樓租金上海優(yōu)質(zhì)寫字樓租金00500050005000500000-30-80-0-30-80-10-60-10-40-90-20-70-20-50-00-30-80-10-60-10-40-90-20-70-20-50-00-30-80-10-60-10-40-90-20-70-20-50-00-3根據(jù)國(guó)息信究發(fā)布中數(shù)經(jīng)展報(bào)2022201年國(guó)字濟(jì)規(guī)模到45.5萬元比名增長(zhǎng)6.2，同期P名增速3.4百分，占P達(dá)到9.8字濟(jì)成為動(dòng)國(guó)P增重要國(guó)字發(fā)展城空牽模式形成以北京、上海、圳等一線城市為軸心的聯(lián)牽引格局。近年來，圳市以產(chǎn)業(yè)數(shù)字化為主線，出臺(tái)多項(xiàng)金融創(chuàng)新策和鼓勵(lì)扶持政策，借粵港澳大灣區(qū)的綜合交優(yōu)勢(shì)，打造數(shù)字經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新發(fā)試融租賃商服業(yè)福中心和海T產(chǎn)業(yè)科園后等地產(chǎn)生聚集效應(yīng)，同時(shí)部企業(yè)的入駐起到了顯的引領(lǐng)效應(yīng)。2007－020年，深圳市信息傳輸計(jì)算服和業(yè)P年復(fù)增為20.，賃商服業(yè)P年復(fù)增率為14.43金業(yè)GP復(fù)合長(zhǎng)為2.77MT行業(yè)和金融業(yè)的迅發(fā)展為深圳市優(yōu)質(zhì)字樓租市場(chǎng)提供了續(xù)需求，對(duì)租金起到定撐作用。500050005000500000007 08 0500050005000500000007 08 09 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 00深圳第三產(chǎn)業(yè)金融業(yè) 深圳第三產(chǎn)業(yè)信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件深圳第三產(chǎn)業(yè)租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)d理深圳處產(chǎn)升和字化型以TMT及新濟(jì)其頭企消了數(shù)寫字此專服業(yè)得益整經(jīng)繼活成為力據(jù)邦魏（B）公開近年圳優(yōu)質(zhì)字租需前大行為TT金和專服續(xù)造了深市質(zhì)樓60以上租需年圳市TT業(yè)發(fā)迅租賃求從207年8.3至201年47.0金業(yè)同為圳質(zhì)字租市的兩支行202年上年科行政監(jiān)管響TT業(yè)大幅降傳金企（銀和金首擴(kuò)張促金業(yè)求升總體來看MT行業(yè)和融行業(yè)實(shí)現(xiàn)了高速展結(jié)合行業(yè)聚集效應(yīng)頭部企業(yè)引領(lǐng)效應(yīng)，提供大規(guī)模、較穩(wěn)定的租賃求，成為深圳市優(yōu)質(zhì)寫樓市場(chǎng)租賃需求的主支撐，但仍需關(guān)注技業(yè)政策監(jiān)管對(duì)T行業(yè)的影響。TT 金融業(yè) 專業(yè)服務(wù)2022年6月2021年2020年2019年2018年2017年8.30%31.60%27%0%47.80%42%TT 金融業(yè) 專業(yè)服務(wù)2022年6月2021年2020年2019年2018年2017年8.30%31.60%27%0%47.80%42%0%49%42.10%0%31%0%25.60%23%0%19.10%18%9.50%9.60%7%0%5.90%7%8%0%0%據(jù)寫字樓租賃市場(chǎng)未來運(yùn)營(yíng)情況展望外部環(huán)境穩(wěn)定運(yùn)行的經(jīng)濟(jì)環(huán)境可寫字樓租賃市場(chǎng)的良好展夯實(shí)基礎(chǔ)?！笆奈逡?guī)劃提出要保值增效實(shí)經(jīng)濟(jì)續(xù)康展將內(nèi)P均保持合區(qū)國(guó)會(huì)科為斷低的總和生育率和人口老化趨勢(shì)都將對(duì)供給側(cè)因產(chǎn)生直接的負(fù)向影響，終會(huì)導(dǎo)致潛在經(jīng)濟(jì)增速放“四間國(guó)在P速持由221年的.87至205的4.1。2021年深市住口1768.6比長(zhǎng)027兩平長(zhǎng)1.6圳近來住人口速所緩據(jù)201年5發(fā)的次普人結(jié)果至200年1月1深常住人達(dá)756.1人與第次查比年增長(zhǎng)8.46159常人規(guī)占比達(dá)79.3高全國(guó)6.8個(gè)分，圳對(duì)動(dòng)口備虹能這深城充滿活力的重要體。資投入與技術(shù)創(chuàng)新方面，照《深圳市科技創(chuàng)新“四五”規(guī)劃》目標(biāo)，2025年深全會(huì)投入地生總比為5.5～6，社礎(chǔ)研經(jīng)投占發(fā)經(jīng)費(fèi)重為.56萬人高值明利有量108件技合交額1500億，圳國(guó)家新生總達(dá)11萬元家高技企業(yè)量過22家民具科素例達(dá)25深作國(guó)濟(jì)特、國(guó)色會(huì)義先示區(qū)同作粵港大區(qū)展核心引擎之一，其綜合經(jīng)實(shí)力已然位于全國(guó)前列綜合考慮其對(duì)勞動(dòng)力口的虹吸能力、資本入和術(shù)新況可預(yù)計(jì)未來深圳經(jīng)濟(jì)性將持續(xù)顯現(xiàn)。此府面極劃政對(duì)深寫樓亦有定調(diào)指作219年來，深圳針區(qū)發(fā)、地規(guī)等出多政，詳表。表109年來圳主規(guī)策政策文件發(fā)布機(jī)構(gòu)發(fā)布時(shí)間主要內(nèi)容《粵港澳大灣區(qū)展規(guī)劃綱要》國(guó)務(wù)院209年2月以香港、澳門、廣州、深圳四大中心城市作為區(qū)域發(fā)展的核心引擎，繼續(xù)發(fā)揮比較優(yōu)勢(shì)做優(yōu)做強(qiáng)，增強(qiáng)對(duì)周邊區(qū)域發(fā)展的輻射帶動(dòng)作用。以深圳、東莞為核心在珠江東岸打造具有全球影響力和競(jìng)爭(zhēng)力的電子信等世界級(jí)先進(jìn)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)集群；支持深圳建設(shè)保險(xiǎn)新發(fā)展試驗(yàn)區(qū)；在深圳前海建立港澳創(chuàng)業(yè)就業(yè)試驗(yàn)區(qū)；《關(guān)于既有商業(yè)辦公用房改建為賃住房有關(guān)事項(xiàng)通知（征求意見稿）》深圳市住房和設(shè)局200年1月既有商業(yè)和辦公用房可申請(qǐng)改建為租賃住房，但改項(xiàng)目不改變?cè)恋赜猛?、土地使用年限和容積率。改建項(xiàng)目整體確權(quán)、整體轉(zhuǎn)讓，不得分拆確權(quán)、分拆轉(zhuǎn)讓、分拆抵押、分割出售《深圳市科技創(chuàng)發(fā)展“十四五”劃》深圳市科技創(chuàng)委員會(huì)200年8月到225深圳將建成現(xiàn)代國(guó)際化創(chuàng)新型城市成為粵港澳大灣區(qū)國(guó)際科技創(chuàng)新中心的重要引擎，加快建設(shè)具有全球影響力的科技和產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新高地建設(shè)4個(gè)平臺(tái)包括光明科學(xué)城河套深港科技創(chuàng)新合作區(qū)前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)西麗湖國(guó)際科教城建設(shè)深圳高新區(qū)深圳灣坪山園區(qū)寶安園區(qū)坂雪崗-觀瀾九龍山-福民等11個(gè)創(chuàng)新集區(qū)。《深圳建設(shè)中國(guó)色社會(huì)主義先行范區(qū)綜合改革試實(shí)施方案205年）》中共中央辦公國(guó)務(wù)院200年0月將國(guó)務(wù)院可以授權(quán)的永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批事項(xiàng)委托深圳市政府批準(zhǔn)?！渡钲谑袊?guó)民經(jīng)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年規(guī)劃和二三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)要》深圳市發(fā)展和革委員會(huì)201年6月現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系核心競(jìng)爭(zhēng)力大幅提升，新經(jīng)濟(jì)發(fā)展國(guó)際領(lǐng)先在構(gòu)建高質(zhì)量發(fā)展的體制機(jī)制上走在全國(guó)前列經(jīng)濟(jì)總量超過4萬億元，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)增加值超過15萬億元；全社會(huì)研發(fā)投入占地區(qū)生產(chǎn)總值比重達(dá)5；《深圳市國(guó)土空總體規(guī)劃205年）》深圳市規(guī)劃和然資源局201年6月新增建設(shè)用地優(yōu)先保障粵港澳大灣區(qū)和深圳先行示范區(qū)建設(shè)重點(diǎn)項(xiàng)目以福田羅湖南山和前海深港現(xiàn)服務(wù)業(yè)合作區(qū)為基礎(chǔ)將寶安區(qū)的坂田布吉吉華和南灣街道等區(qū)域納入都市核心區(qū)范圍，促進(jìn)都市核心區(qū)擴(kuò)容提質(zhì)?！蛾P(guān)于進(jìn)一步加居住用地供應(yīng)的干措施（征求意稿）》深圳市規(guī)劃和然資源局201年7月205年全市常住人口人均住面積達(dá)到40平以度居住用地供應(yīng)量不低于總量30。提高居住用地例，允許商業(yè)改為居住用途等內(nèi)容?！度嫔罨昂８郜F(xiàn)代服務(wù)業(yè)合區(qū)改革開放方案中共中央辦公國(guó)務(wù)院201年9月前海合作區(qū)總面積由4.2平方公里擴(kuò)展至1056平方公里到225高端要集聚輻射作用突出現(xiàn)代服務(wù)業(yè)蓬勃發(fā)展，對(duì)粵港澳大灣區(qū)發(fā)展的引擎作用日益彰顯到25年建健全與港澳產(chǎn)業(yè)協(xié)同動(dòng)市場(chǎng)互聯(lián)互通創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)支撐的發(fā)展模式建成球資源配置能力強(qiáng)創(chuàng)新策源能力強(qiáng)協(xié)同發(fā)展帶動(dòng)力強(qiáng)的高質(zhì)量發(fā)展引擎?！蛾P(guān)于發(fā)展壯大略性新興產(chǎn)業(yè)集和培育發(fā)展未來業(yè)的意見》深圳市人民政府202年6月堅(jiān)持集中連片集約節(jié)約突出高端先進(jìn)制造在寶安光明龍華龍崗坪山深汕等區(qū)規(guī)劃建設(shè)總面積30平方公里左右的0個(gè)先進(jìn)制造業(yè)園區(qū)，形成“啟動(dòng)區(qū)拓展區(qū)儲(chǔ)備區(qū)”空間梯度體系加大園區(qū)土地連片整備力度實(shí)施區(qū)域生態(tài)環(huán)境評(píng)價(jià)建設(shè)一批定制化廠房為戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的空間保障?！蛾P(guān)于支持深圳索創(chuàng)新財(cái)政政策系與管理體制的施意見》（財(cái)預(yù)（202）9號(hào)》財(cái)政部202年0月考慮深圳人口持續(xù)凈流入對(duì)住房的需求，加大中央預(yù)算內(nèi)投資對(duì)深圳保障性住房籌集建設(shè)的補(bǔ)助，加大中央財(cái)政城鎮(zhèn)保障性安居工程補(bǔ)助資金對(duì)深圳公租房、保障性租賃住房和老舊小區(qū)改造的支持力度，推動(dòng)解決大城市住房突出問題。理從規(guī)劃政策方面來看圳將從大灣區(qū)、深圳都圈、深汕特別合作區(qū)三視角入手，立足灣區(qū)加快建設(shè)深圳都圈、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)深汕特合作區(qū)，同時(shí)注重科技，以實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈延和附值提深圳市規(guī)劃政策將催生更多的寫樓供給和租賃需求，同也將帶來寫字樓與住宅房地市場(chǎng)供應(yīng)的構(gòu)調(diào)整。結(jié)合濟(jì)情況政背景我未深寫樓營(yíng)況有下展：供給端根據(jù)深圳市政策規(guī)劃城市定位及發(fā)展現(xiàn)狀，計(jì)未來深圳寫字樓市場(chǎng)迎來大規(guī)模供應(yīng)尤其是福田、羅湖、南山和前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)。根《深市國(guó)空間總體劃2035年圳以山前深現(xiàn)代務(wù)合城定為基將安的坂田布吉和灣道等域入市心范進(jìn)市心容提同《圳市科技新“四五規(guī)劃確出到205年深將成代際化新城市成為粵港澳大灣區(qū)國(guó)際科技中心的重要引擎，加建設(shè)具有全球影響力的技和產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新高地。據(jù)戴梁公數(shù)20－206深級(jí)字樓計(jì)供量過600平米心商務(wù)占90.中山區(qū)非心塊比9.商務(wù)發(fā)展格局西伸的趨勢(shì)顯著另方面，前海、深圳灣超級(jí)部基地的大量總部自用業(yè)將一定程度上緩解去壓力。隨著新項(xiàng)目的積入，寫字樓供應(yīng)商更關(guān)注租戶體驗(yàn)，采取樣化租賃策略如更加靈的租賃條款、延長(zhǎng)免期等時(shí)升商營(yíng)綜能等吸新。需求端受益多化招模靈的價(jià)信心振供量所202第季度深市質(zhì)字空率持下至7.2納情良202上深市質(zhì)字樓租金為18650元平米月租環(huán)下降.6全經(jīng)全復(fù)疫情效控背景下時(shí)新供不釋放影未來租金有所下跌但跌幅續(xù)收窄外021年以來深圳市寫字空置下行的一個(gè)重要原因是圳新增寫字樓供應(yīng)迎來溫。為避開寫字樓招難等問題，一些開發(fā)商緩了入市步伐。同時(shí)，于深圳市穩(wěn)中趨好的經(jīng)發(fā)展態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)企業(yè)逐步釋放辦公需房地產(chǎn)市進(jìn)入深調(diào)期，空置率水平將短期內(nèi)保持高位但綜合考慮供給和需長(zhǎng)期作用保在一定區(qū)間波動(dòng)。505%22.50%21.20%21.40%00 20.10% 0%18.7020.90%20.90%16.6017.105017.20%5%000%001 02505%22.50%21.20%21.40%00 20.10% 0%18.7020.90%20.90%16.6017.105017.20%5%000%001 02 03 04 01 02 03 04 01 02深圳優(yōu)質(zhì)寫字樓租金新增供應(yīng)量深圳優(yōu)質(zhì)寫字樓空置率%%%據(jù)d理從細(xì)區(qū)來202上半高區(qū)然辦公賃求點(diǎn)域吸納占市寫字的7.10居片區(qū)前等為代的興務(wù)納表也為主要來源提供租金優(yōu)惠歸巢計(jì)劃和產(chǎn)業(yè)掛牌補(bǔ)等政策助力新興片區(qū)承大量新增需求，吸納量占全優(yōu)寫的249。田CD商集熟且多化金、務(wù)等業(yè)化力租賃需增長(zhǎng)較為平穩(wěn)。著粵港澳大灣區(qū)的建設(shè)深圳的區(qū)域吸引力不斷強(qiáng)，在政府引導(dǎo)下也將不斷吸引準(zhǔn)入業(yè)相關(guān)企業(yè)進(jìn)駐，帶區(qū)域?qū)憳鞘袌?chǎng)熱度攀。同時(shí)結(jié)合深圳市規(guī)劃建立科技和產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新高地發(fā)政策未來高園前福田D仍將成為優(yōu)寫字樓租賃熱點(diǎn)區(qū)域圖022年半深市質(zhì)字樓同業(yè)賃求圖102上年圳質(zhì)寫樓市同域賃求TT傳統(tǒng)金融18.50%31.60% 非傳統(tǒng)金融6.70% 專業(yè)服務(wù)8.30%房地產(chǎn)建筑14.30%3C電子產(chǎn)品9.60% 其他11.00%9.40%9.30% 高新園前海27.10%福田CBD11.50%華強(qiáng)北17.80% 24.90% 寶安CBD其他仕仕深圳市寫字樓類標(biāo)的資產(chǎn)價(jià)值對(duì)資產(chǎn)支持證券（票據(jù)）的保障作用寫