上海四季花城酒店式公寓定位

三湘/上海三湘四季花城酒店式公寓前期定位報(bào)告這是一場(chǎng)開發(fā)商、政府與市場(chǎng)之間的博弈！項(xiàng)目核心問題研判項(xiàng)目核心目標(biāo)本案作為新城北面門戶及客運(yùn)中心的核心，希望以地標(biāo)性的酒店類物業(yè)的建立提升區(qū)域形象項(xiàng)目目標(biāo)解析1本案需要在政府愿景、市場(chǎng)現(xiàn)狀及開發(fā)商利益之間尋找平衡點(diǎn)！政府愿景作為三湘四季花城大型居住社區(qū)的收官之作，力爭(zhēng)做好臨門一腳，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化開發(fā)商利益新城區(qū)域住宅開發(fā)早期發(fā)展迅速，但辦公氛圍匱乏，傳統(tǒng)酒店式公寓面臨諸多挑戰(zhàn)和風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀如何克服目前市場(chǎng)現(xiàn)狀，在滿足政府要求的情況下實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的利益最大化？項(xiàng)目面臨問題解析2本案在操作中需要翻越三座大山：區(qū)域突破、超越競(jìng)爭(zhēng)、產(chǎn)品塑造區(qū)域突破超越競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品塑造松江新城早期”空城效應(yīng)“所帶來后遺癥如何醫(yī)治？如何解決軌道交通沿線對(duì)本案產(chǎn)生的客戶截流現(xiàn)象？片區(qū)核心商業(yè)爛尾，新城核心地位不在，項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力如何體現(xiàn)？片區(qū)內(nèi)部未來酒店式公寓林立，本案如何在亂軍叢中尋求突破？傳統(tǒng)酒店式公寓不適合本案的情況下，尋找開發(fā)新模式？塑造何種類酒店產(chǎn)品使得政府滿意，客戶認(rèn)同？項(xiàng)目問題解決方向3我們從3大方面對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行了深度剖析：酒店式公寓市場(chǎng)分析（包括對(duì)區(qū)域酒店式公寓及同級(jí)別區(qū)域新興酒店式公寓的分析）區(qū)域住宅市場(chǎng)分析（包括對(duì)區(qū)域住宅物業(yè)整體市場(chǎng)、客戶需求特征、區(qū)域重點(diǎn)項(xiàng)目的分析）項(xiàng)目剖析項(xiàng)目剖析項(xiàng)目地塊分析（包括對(duì)地塊區(qū)域、地塊自身的分析）前期工作回顧4為此，我們主要完成了以下的調(diào)研及訪談工作：1.我們深度訪談了以下部分樓盤及機(jī)構(gòu)三湘四季花城住宅銷售負(fù)責(zé)經(jīng)理及現(xiàn)場(chǎng)售樓員松江規(guī)劃局負(fù)責(zé)新城規(guī)劃審批人員松江地區(qū)樓盤，包括文翔名苑、貝尚灣園、上海青年城等樓盤策劃及銷售人員……新城重點(diǎn)商業(yè)及酒店式公寓，包括開元地中海及新城站商業(yè)策劃及銷售人員2.我們調(diào)研了以下樓盤：9號(hào)線沿線酒店式公寓，包括上海風(fēng)景、佘山假日半島……松江地區(qū)重點(diǎn)在售樓盤，包括御上海、保利西子灣、綠地諾丁山、德邑小城、樂莫苑、奧林匹克花園……3.我們回顧了以往調(diào)研內(nèi)容，并同我司負(fù)責(zé)松江市場(chǎng)研究專員進(jìn)行了交流項(xiàng)目研究大綱5項(xiàng)目所在區(qū)域概述項(xiàng)目所在片區(qū)位置分析項(xiàng)目土地指標(biāo)項(xiàng)目所在片區(qū)現(xiàn)狀項(xiàng)目前期物業(yè)分析項(xiàng)目片區(qū)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)項(xiàng)目地塊特點(diǎn)總結(jié)項(xiàng)目地塊分析1我們將按照如下內(nèi)容框架進(jìn)行研究：區(qū)域住宅市場(chǎng)分析2區(qū)域整體住宅市場(chǎng)分析松江新城住宅市場(chǎng)發(fā)展脈絡(luò)松江新城總體供求趨勢(shì)分析各房型供求趨勢(shì)變化各房型市場(chǎng)份額變化趨勢(shì)各房型面積段配比目前在售公寓項(xiàng)目分析在售小戶型公寓分析在售住宅市場(chǎng)分布區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境分析總結(jié)早期松江新城客戶分析目前松江新城客戶分析松江新城東片區(qū)客戶分析松江新城客戶演變分析未來松江新城客戶發(fā)展趨勢(shì)分析松江新城客戶分析總結(jié)傳統(tǒng)酒店式公寓特征研究九號(hào)線沿線酒店式公寓物業(yè)分析上海風(fēng)景分析上海青年城分析貝尚灣分析佘山假日半島新興酒店式公寓特征總結(jié)酒店式公寓市場(chǎng)研究3片區(qū)在售項(xiàng)目重點(diǎn)分析項(xiàng)目定位背景詮釋項(xiàng)目定位策略解讀項(xiàng)目定位策略之項(xiàng)目物業(yè)方向項(xiàng)目定位策略之項(xiàng)目客戶方向項(xiàng)目定位策略之項(xiàng)目產(chǎn)品策略項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位項(xiàng)目客戶定位分析項(xiàng)目市場(chǎng)定位4項(xiàng)目外立面建議項(xiàng)目?jī)?nèi)部布局建議項(xiàng)目戶型建議項(xiàng)目?jī)?nèi)部設(shè)施建議項(xiàng)目景觀營(yíng)造建議項(xiàng)目?jī)?nèi)部裝修建議項(xiàng)目產(chǎn)品建議保利西子灣御上海5區(qū)域住宅客戶分析軌道沿線新興酒店式公寓研究開元地中海酒店式公寓分析保利西子灣酒店式公寓分析御上海酒店式公寓分析區(qū)域酒店式公寓分析總結(jié)區(qū)域酒店式公寓分析項(xiàng)目地塊分析項(xiàng)目所在區(qū)域概述項(xiàng)目所在片區(qū)位置分析項(xiàng)目土地指標(biāo)項(xiàng)目所在片區(qū)現(xiàn)狀項(xiàng)目前期物業(yè)分析項(xiàng)目片區(qū)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)項(xiàng)目地塊特點(diǎn)總結(jié)項(xiàng)目所在區(qū)域概述/總體規(guī)劃1注：圖中星型標(biāo)注為本項(xiàng)目所在位置本案處于松江新城示范區(qū)的東北部，新城未來規(guī)劃將成為松江政治中心、本市大學(xué)園區(qū)及高檔住區(qū)市中心城區(qū)松江新城位于上海西南，距市中心30公里，徐家匯25公里，規(guī)劃占地36平方公里，其中滬杭高速以北22.4平方公里為新建的新城示范區(qū)；新城可細(xì)分為新城西區(qū)、新城東區(qū)及老城區(qū)三個(gè)次級(jí)板塊，本案處于新城東區(qū)，該區(qū)域依托9號(hào)線引入、大學(xué)城的開發(fā)及政府機(jī)關(guān)的導(dǎo)入，目前發(fā)展迅速；西城區(qū)以大區(qū)域住宅開發(fā)為主，目前人氣氛圍不足；老城區(qū)不屬于示范區(qū)，已基本開發(fā)完畢。新城示范區(qū)整體規(guī)劃人口60萬，南部為松江行政中心及英倫風(fēng)貌高檔住宅區(qū)，北部為松江大學(xué)城及軌道交通樞紐站，該大學(xué)城為我國(guó)首個(gè)多所大學(xué)聚集的高校園區(qū)，共計(jì)7所大學(xué)入駐，目前已有10萬師生在此求學(xué)工作。地理位置新城規(guī)劃內(nèi)部分區(qū)信息來源：松江區(qū)政府網(wǎng)站新城西區(qū)新城東區(qū)老城區(qū)項(xiàng)目所在在區(qū)域概概述/產(chǎn)產(chǎn)業(yè)支撐撐1松江新城城東西兩兩翼集中中分布了了松江的的核心產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，目目前東面面的工業(yè)業(yè)園區(qū)發(fā)發(fā)展成熟熟，企業(yè)業(yè)能級(jí)較較高，一一定程度度上為本本案發(fā)展展提供了了產(chǎn)業(yè)客客源支撐撐。新城區(qū)東東面為總總規(guī)劃占占地49平方公公里的松松江工業(yè)業(yè)區(qū)和出出口加工工園區(qū)，，發(fā)展較較為成熟熟，有60多家家跨國(guó)企企業(yè)入駐駐，其中中40余余家為世世界500強(qiáng)企企業(yè)，目目前松江江出口加加工區(qū)的的產(chǎn)值已已占全國(guó)國(guó)所有出出口加工工區(qū)的三三分之一一；西部為總總規(guī)劃占占地18平方公公里的科科技產(chǎn)業(yè)業(yè)園，園園區(qū)自2002年5月月啟動(dòng)以以來，已已有包括括全球第第一大芯芯片代工工企業(yè)臺(tái)臺(tái)灣積體體電路制制造股份份有限公公司等臺(tái)臺(tái)商及外外商投資資企業(yè)落落戶，但但目前整整體入駐駐企業(yè)較較少；松江工業(yè)業(yè)區(qū)中高高端從業(yè)業(yè)人員歷歷來是松松江新城城樓盤的的重要客客源之一一，本案案距離東東面工業(yè)業(yè)園區(qū)20多分分鐘車程程，強(qiáng)大大產(chǎn)業(yè)基基礎(chǔ)給本本案帶來來一定客客源基礎(chǔ)礎(chǔ)。信息來源：：松江區(qū)規(guī)規(guī)劃局注：圖中星星型標(biāo)注為為本項(xiàng)目所所在位置項(xiàng)目所在區(qū)區(qū)域概述/核心交通通導(dǎo)入1松江新城東東區(qū)隨著軌軌道交通9號(hào)線的不不斷延伸，，項(xiàng)目輻射射客源逐漸漸拓展。軌道交通9號(hào)線作為為松江新城城區(qū)的核心心生命線，，其一期于于2008年內(nèi)完工工通車，09年內(nèi)將將實(shí)現(xiàn)宜山山路站和徐徐家匯站的的對(duì)接工作作，屆時(shí)從本項(xiàng)項(xiàng)目至徐家家匯車程僅僅30分鐘鐘；2009-2010年，二期期建設(shè)，連連接浦東楊楊高中路，，實(shí)現(xiàn)浦東浦西的的對(duì)接；三期規(guī)劃，，楊高中路路到金海路路，遠(yuǎn)期規(guī)規(guī)劃至崇明明；預(yù)計(jì)二期建建設(shè)完工后后，就可以以實(shí)現(xiàn)浦東東浦西的互互動(dòng)，人口導(dǎo)入的的輻射半徑徑進(jìn)一步擴(kuò)擴(kuò)大。未來將會(huì)有有更多市區(qū)區(qū)價(jià)格導(dǎo)入入型客戶及及市區(qū)工作作的松江客客戶導(dǎo)入到到本區(qū)域。。徐家匯人民民廣廣場(chǎng)場(chǎng)世紀(jì)紀(jì)大大道道松江江大大學(xué)學(xué)城城項(xiàng)目目所所在在片片區(qū)區(qū)位位置置分分析析2本案案地地處處新新城城東東區(qū)區(qū)，，嘉嘉松松公公路路沿沿線線，，9號(hào)號(hào)線線松松江江大大學(xué)學(xué)城城地地鐵鐵站站旁旁，，緊緊鄰鄰松松江江大大學(xué)學(xué)城城，，與與新新城城各各核核心心節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)具具有有良良好好的的通通達(dá)達(dá)性性項(xiàng)目目處處于于新新城城東東區(qū)區(qū)，，9號(hào)號(hào)線線松江江大大學(xué)學(xué)城城站站出出站站即即達(dá)達(dá)，，昭昭示示性性非非常常強(qiáng)強(qiáng)；大學(xué)學(xué)城城站站規(guī)規(guī)劃劃有有大大型型客客運(yùn)運(yùn)中中心心，，已已有有多多條條公公交交線線路路在在此此匯匯集集，，公公交交線線路路未未來來將將進(jìn)進(jìn)一一步步擴(kuò)擴(kuò)充充，，交交通通資資源源優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)明明顯顯；；本案案西西面面緊鄰鄰松松江江大大學(xué)學(xué)城城，距距離離最最近近的的東東華華大大學(xué)學(xué)僅僅800米米路路程程，，步步行行即即達(dá)達(dá)；；距離離松松江江新新城城目目前前的的核心心商商區(qū)區(qū)————開開元元地地中中海海，政治治核核心心————松松江江區(qū)區(qū)政政府府不到到2.5公公里里，，驅(qū)驅(qū)車車5分分鐘鐘即即可可到到達(dá)達(dá)；；離松松江江老老城城區(qū)區(qū)東東側(cè)側(cè)的的松松江江工工業(yè)業(yè)園園區(qū)區(qū)有有5公公里里左左右右的的路路程程，，驅(qū)驅(qū)車車20分分鐘鐘即即可可到到達(dá)達(dá)；；松江大學(xué)城站松江新城站本案松江區(qū)政府開元地中海東華大學(xué)信息來源：松江區(qū)規(guī)劃局工業(yè)園區(qū)方向9號(hào)號(hào)線線出出站站即即達(dá)達(dá)距離離各各核核心心節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)較較近近項(xiàng)目目地地塊塊現(xiàn)現(xiàn)狀狀分分析析39號(hào)號(hào)線線松松江江大大學(xué)學(xué)城城站站出出站站即即達(dá)達(dá)本本案案，，項(xiàng)項(xiàng)目目具具備備極極佳佳的的交交通通資資源源和和昭昭示示性性，，周周邊邊未未來來將將有有完完善善配配套套支支撐撐會(huì)展展及及科科技技孵孵化化區(qū)區(qū)歡樂樂谷谷配配套套區(qū)區(qū)松江江客客運(yùn)運(yùn)中中心心市民民廣廣場(chǎng)場(chǎng)本案案9號(hào)號(hào)線線站站點(diǎn)點(diǎn)項(xiàng)目目在在本本片片區(qū)區(qū)中中位位置置極極佳佳，，9號(hào)號(hào)線線出出站站過過天天橋橋即即達(dá)達(dá)，，嘉嘉松松公公路路沿沿線線，，通達(dá)達(dá)性性便便利利。。南南側(cè)側(cè)是是已已建建成成的的市市民民廣廣場(chǎng)場(chǎng)，，無無論論在在視視野野景景觀觀還還是是風(fēng)風(fēng)水水都都屬屬上上成成；；未來來項(xiàng)項(xiàng)目目對(duì)對(duì)側(cè)側(cè)規(guī)規(guī)劃劃有有客客運(yùn)運(yùn)中中心心，，在在導(dǎo)導(dǎo)入入大大型型交交通通樞樞紐紐的的同同時(shí)時(shí)，，更更會(huì)會(huì)引引入入大大型型商商業(yè)業(yè)，，提提升升區(qū)區(qū)域域人人氣氣；；本案北北側(cè)及及西側(cè)側(cè)土地地分別別規(guī)劃劃為會(huì)會(huì)展及及科技技孵化化區(qū)及及歡樂樂谷配配套區(qū)區(qū)，目目前具具體規(guī)規(guī)劃沒沒有給給出，，但會(huì)會(huì)以區(qū)區(qū)域配配套開開發(fā)為為主，，這為為項(xiàng)目目未來來提供供支撐撐；項(xiàng)目具具體指指標(biāo)：：占地5196平平方米米，總總建筑筑面積積2.5萬萬平米米，地地上建建筑2.4萬平平米。項(xiàng)目所所在片片區(qū)現(xiàn)現(xiàn)狀/住宅宅開發(fā)發(fā)4本案所所處片片區(qū)以以大型型住宅宅開發(fā)發(fā)為主主，目目前房房?jī)r(jià)處處于新新城高高位，，區(qū)域域?yàn)榇蟠髮W(xué)城城配套套住宅宅區(qū)，，部分分住宅宅已經(jīng)經(jīng)交房房，但但入住住率有有限，，區(qū)域域人氣氣不足足本案總建筑筑面積積32萬平平米，，由35棟棟11-18層層小高高層組組成，，一期期已經(jīng)經(jīng)交房房，目目前均均價(jià)在在7500-8500元元/平平米，，小戶戶型，，低總總價(jià)是是其最最大特特點(diǎn)；；總建筑筑面積積20萬平平米，，是一一個(gè)別別墅公公寓混混合型型項(xiàng)目目，西西班牙牙建筑筑風(fēng)格格，已已于06年年全部部交房房；總建筑筑面積積23萬平平米，，由21棟棟12-18層層小高高層組組成，，今年年9月月全部部交房房。小小戶型型，大大型水水景及及萬豪豪管理理酒店店及會(huì)會(huì)所是是其最最大賣賣點(diǎn)，，目前前均價(jià)價(jià)在8700元元/平平米。。保利西西子灣灣御上海海星辰園園本片區(qū)區(qū)住宅宅開發(fā)發(fā)總體體量達(dá)達(dá)到了了127萬萬平米米，總總計(jì)導(dǎo)導(dǎo)入人人口將將要達(dá)達(dá)到約約2.8萬萬人，，目前前整體體入住住率不不到4成，，區(qū)域域人氣氣不足足；該區(qū)域域均價(jià)價(jià)達(dá)到到了近近8500元/平米米，本本案裝裝修房房甚至至突破破1萬萬元均均價(jià)，，在新新城區(qū)區(qū)內(nèi)處處于絕絕對(duì)高高位。。住宅商辦信息來來源：：易居居cric系統(tǒng)統(tǒng)項(xiàng)目所所在片片區(qū)現(xiàn)現(xiàn)狀/商業(yè)業(yè)開發(fā)發(fā)4本案片片區(qū)目目前人人氣不不足，，商業(yè)業(yè)以社社區(qū)配配套商商業(yè)為為主，，規(guī)劃劃中的的大學(xué)學(xué)城站站商業(yè)業(yè)區(qū)將將會(huì)徹徹底改改變本本片區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)氛圍圍不足足的局局面，，但其其不明明朗的的開發(fā)發(fā)前景景給這這個(gè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變帶帶來疑疑問本案住宅商辦信息來來源：：易居居cric系統(tǒng)統(tǒng)大學(xué)城城站商商業(yè)區(qū)區(qū)保利西西子灣灣配套套商業(yè)業(yè)本案配配套商商業(yè)星辰園園沿街街底商商片區(qū)目目前商商業(yè)氛氛圍不不足本案所所在片片區(qū)商商業(yè)目目前由由本案案的歐歐式商商業(yè)街街及星星辰園園沿街街底商商組成成，業(yè)業(yè)態(tài)以以中低低端餐餐飲為為主；；片區(qū)未未來商商業(yè)體體量較較大未來本本片區(qū)區(qū)將會(huì)會(huì)導(dǎo)入入本案案二期期商業(yè)業(yè)、保保利西西子灣灣配套套商業(yè)業(yè)、萬萬豪酒酒店商商業(yè)及及大學(xué)學(xué)城站站商業(yè)業(yè)區(qū)，，總體體量接接近60萬萬平米米；大學(xué)城城站商商業(yè)區(qū)區(qū)大型型超市市、百百貨及及交通通樞紐紐的導(dǎo)導(dǎo)入將將會(huì)徹徹底改改變本本地區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)氛圍圍不足足的局局面；；萬豪酒酒店大學(xué)城城站商商業(yè)區(qū)區(qū)不確確定的的開發(fā)發(fā)前景景對(duì)片片區(qū)發(fā)發(fā)展帶帶來不不利因因素作為松松江客客運(yùn)中中心的的配套套商業(yè)業(yè)，46萬萬平米米的大大學(xué)城城站商商業(yè)區(qū)區(qū)已經(jīng)經(jīng)停工工4年年之久久，處處于開開發(fā)糾糾紛狀狀態(tài)中中，其其未來來能否否成形形存在在疑問問，也也給本本片區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)面貌貌的改改變帶帶來了了疑問問。項(xiàng)目所所在片片區(qū)現(xiàn)現(xiàn)狀/酒店店、酒酒店式式公寓寓開發(fā)發(fā)4本案所所處片片區(qū)未未來將將會(huì)成成為整整個(gè)松松江區(qū)區(qū)高端端酒店店及酒酒店公公寓最最為聚聚集的的地區(qū)區(qū)，這這使得得本案案機(jī)會(huì)會(huì)與風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)并并存本案住宅商辦信息來來源：：易居居cric系統(tǒng)統(tǒng)星辰園園配套套一幢幢四星星級(jí)酒酒店：：新沙沙玲瓏瓏國(guó)際際賓館館，目目前已已經(jīng)開開放，，單人人房門門市價(jià)價(jià)在340元/日；；御上海海沿街街規(guī)劃劃未來來將打打造萬萬豪酒酒店及及酒店店式公公寓集集群，，總建建面達(dá)達(dá)到近近8萬萬平米米，預(yù)預(yù)計(jì)今今年年年底開開工；；保利西子子灣商業(yè)業(yè)街內(nèi)規(guī)規(guī)劃有一一棟酒店店式公寓寓，計(jì)劃劃采用統(tǒng)統(tǒng)一出租租形式，，具體體體量不到到1萬平平方米；；大學(xué)城站站商業(yè)區(qū)區(qū)內(nèi)規(guī)劃劃有一棟棟酒店式式公寓，，但目前前隨著商商業(yè)區(qū)停停工而擱擱置。保利西子子灣配套套酒店式式公寓萬豪大酒酒店新沙瓏國(guó)國(guó)際賓館館大學(xué)城站站酒店式式公寓酒店及酒酒店式公公寓片區(qū)內(nèi)未未來酒店店及酒店店式公寓寓林立本案開發(fā)發(fā)機(jī)遇與與風(fēng)險(xiǎn)并并存高端酒店店及酒店店式公寓寓聚集預(yù)預(yù)示著片片區(qū)未來來將會(huì)導(dǎo)導(dǎo)入大量量高端居居住人群群，給本本案帶來來較大的的市場(chǎng)機(jī)機(jī)會(huì)；但像萬豪豪這樣世世界級(jí)酒酒店集團(tuán)團(tuán)大體量量產(chǎn)品的的介入給給本案開開發(fā)帶來來較大的的風(fēng)險(xiǎn)，，需要關(guān)關(guān)注自身身開發(fā)節(jié)節(jié)奏。項(xiàng)目前期期物業(yè)分分析5本案大盤盤效應(yīng)明明顯，完完善的社社區(qū)配套套、便利利的交通通資源及及高科技技環(huán)保技技術(shù)引入入使其房房?jī)r(jià)處于于新城絕絕對(duì)高位位，區(qū)域域標(biāo)桿形形象已經(jīng)經(jīng)建立小區(qū)整體體鳥瞰圖圖小區(qū)實(shí)景景圖商業(yè)街實(shí)實(shí)景整體大盤盤效應(yīng)帶帶來完善善的社區(qū)區(qū)配套總建筑面面積近52萬平平米，三三湘四季季花城作作為松江江新城規(guī)規(guī)模最大大的社區(qū)區(qū)，未來來將導(dǎo)入入近1萬萬人居住??；大規(guī)模社社區(qū)連帶帶的配套套效應(yīng)凸凸顯，一一期英倫倫商業(yè)街街、二期期規(guī)劃商商業(yè)及大大型市民民廣場(chǎng)為為新城少少有。目目前一期期商業(yè)街街已經(jīng)開開放，租租金處于于區(qū)域高高位。區(qū)別于同同區(qū)域樓樓盤的定定位塑造造區(qū)域標(biāo)標(biāo)桿形象象區(qū)別于區(qū)區(qū)域樓盤盤小戶型型、低總總價(jià)的特特點(diǎn)，本本案打造造區(qū)域標(biāo)標(biāo)桿項(xiàng)目目：舒適適房型及及高科技技環(huán)保技技術(shù)引入入造就本本案目前前區(qū)域最最高單價(jià)價(jià)，標(biāo)桿桿形象已已塑造成成功；但目前房產(chǎn)新新政對(duì)本案區(qū)區(qū)域高總價(jià)的的發(fā)展帶來一一定抑制。項(xiàng)目片區(qū)發(fā)展展趨勢(shì)預(yù)測(cè)6本片區(qū)短期內(nèi)內(nèi)將開始向新新城高端居住住區(qū)發(fā)展，但但暫時(shí)無法成成為新城商業(yè)業(yè)核心區(qū)域，，軌道交通的的發(fā)展將會(huì)進(jìn)進(jìn)一步增加本本片區(qū)客源導(dǎo)導(dǎo)入能力片區(qū)轉(zhuǎn)型即將開始，未來將會(huì)有大規(guī)模人口導(dǎo)入目前整個(gè)片區(qū)住宅存量將會(huì)在2年內(nèi)開發(fā)完畢，進(jìn)入到配套商業(yè)及酒店、酒店式公寓產(chǎn)品大規(guī)模開發(fā)階段，這些配套商業(yè)和酒店類物業(yè)的開發(fā)將促使區(qū)域進(jìn)一步發(fā)展為新城成熟的高端居住區(qū)；1片區(qū)短時(shí)間內(nèi)難以一躍成為松江新城商業(yè)核心，中央公園商圈仍是新城絕對(duì)核心雖然有大體量商業(yè)及酒店、酒店公寓開發(fā)，但是由于松江客運(yùn)中心開發(fā)受阻，整個(gè)片區(qū)大型商業(yè)及交通樞紐氛圍難以建立。目前新城的核心區(qū)域仍然集中在以開元地中海為首的中央公園商圈，該片區(qū)短期內(nèi)即將推出的東明大酒店及相關(guān)商業(yè)將會(huì)進(jìn)一步鞏固其松江新城核心區(qū)域的位置，本片區(qū)短時(shí)間難以撼動(dòng)其核心地位；2本市軌道交通進(jìn)一步發(fā)展將大大增加本片區(qū)客源導(dǎo)入能力軌道交通9號(hào)線作為本片區(qū)的客源生命線在未來將會(huì)進(jìn)一步延伸，今年即將延伸至徐家匯，未來規(guī)劃將延伸至浦東世紀(jì)大道地區(qū)，同本市其他區(qū)域距離感的縮短將大大增加本片區(qū)客源導(dǎo)入的能力，更多市區(qū)其他區(qū)域客戶會(huì)關(guān)注到本片區(qū)的發(fā)展。3對(duì)本項(xiàng)目的思考思考一：一個(gè)成功的房地產(chǎn)項(xiàng)目必須對(duì)其潛在客戶進(jìn)行研判，片區(qū)軌道交通進(jìn)一步延伸將會(huì)帶來大量導(dǎo)入型客源，深度挖掘這部分客戶的核心需求及如何避免他們被沿線其他項(xiàng)目截流是本項(xiàng)目重大任務(wù)；思考二：對(duì)手是誰？這無疑是項(xiàng)目需要重點(diǎn)關(guān)注的問題。片區(qū)未來酒店式公寓供應(yīng)巨大，哪些才是未來將真正威脅到本案銷售的？周邊現(xiàn)狀片區(qū)特性地塊所在片區(qū)區(qū)為新城高尚尚居住區(qū)，鄰近軌道的的優(yōu)勢(shì)、片區(qū)區(qū)樓盤的依次次入住和配套套商業(yè)的次第第開發(fā)將使片片區(qū)越發(fā)向成成熟高端居住住區(qū)轉(zhuǎn)型。項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)商務(wù)設(shè)施施及商務(wù)氛圍圍缺失，商業(yè)也都為社社區(qū)配套商業(yè)業(yè)，但片區(qū)未未來有多個(gè)酒酒店及酒店式式公寓陸續(xù)推推出，本項(xiàng)目目須在研究競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情情況下，采取取應(yīng)對(duì)策略地塊周邊具有有諸多優(yōu)勢(shì)：：市民廣場(chǎng)的的休閑景觀、、依托三湘四四季花城的大大型配套商業(yè)業(yè)、三湘四季季花城前期住住宅項(xiàng)目的客客戶及品牌積積累，這些對(duì)對(duì)項(xiàng)目形成正正面促進(jìn)作用用片區(qū)交通坐擁公交樞紐紐和軌道交通通雙緯交通優(yōu)優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目在在導(dǎo)入客源上上具有很大便便利性，尤其是軌道九九號(hào)線將為項(xiàng)項(xiàng)目帶來更為為廣泛的市區(qū)區(qū)價(jià)差導(dǎo)入客客源。項(xiàng)目地塊特點(diǎn)點(diǎn)總結(jié)及思考考7項(xiàng)目地塊及所所在片區(qū)特點(diǎn)點(diǎn)可以總結(jié)如如下：區(qū)域住宅市場(chǎng)場(chǎng)分析松江新城整體體住宅市場(chǎng)分分析區(qū)域住宅客戶戶分析片區(qū)在售項(xiàng)目目重點(diǎn)分析松江新城整體體住宅市場(chǎng)分分析松江新城住宅宅市場(chǎng)發(fā)展脈脈絡(luò)松江新城住宅宅發(fā)展脈絡(luò)圖圖全面啟動(dòng)階段段快速發(fā)展階段段確立松江新城城建設(shè)計(jì)劃啟動(dòng)九號(hào)線建建設(shè)開始8000畝大學(xué)城建建設(shè)房?jī)r(jià)在2000-3000元/平米米客戶以松江本本地客自住需需求為主房產(chǎn)開發(fā)主要要為無序自發(fā)發(fā)狀態(tài)房?jī)r(jià)(元/平方米米)大學(xué)城建成并并全面入住，，引入10萬萬師生新城商業(yè)核心心區(qū)開元地中中海建成泰晤士小鎮(zhèn)基基本建成房?jī)r(jià)上升到5000元/平方米新城理念及軌軌道規(guī)劃利好好深入人心，，市區(qū)投資客客占絕對(duì)比例例，同時(shí)與市市區(qū)樓盤的價(jià)價(jià)差吸引部分分市區(qū)青年自自住客開發(fā)量井噴07年年初開開始迎來全國(guó)國(guó)性的房市和和股市的牛市市表現(xiàn)07年9月國(guó)國(guó)家就二套房房政策出臺(tái)07年底九號(hào)號(hào)線開通至桂桂林路大學(xué)城、商業(yè)業(yè)核心、地鐵鐵等配套逐步步到位房?jī)r(jià)一路高歌歌猛進(jìn)，均價(jià)價(jià)接近7000元/平方方米，07年年全年集中消消化既往存量量房07年9月以以前普通住宅宅客戶投資客客占絕對(duì)比例例，9月后投投資客比例下下降，地鐵通通車帶來市區(qū)區(qū)自住客數(shù)量量增加08年年初開開始”房地產(chǎn)產(chǎn)拐點(diǎn)論”彌彌漫，股市和和房市步入下下行通道08年第三季季度全球性經(jīng)經(jīng)濟(jì)危機(jī)全面面爆發(fā)，住宅宅購(gòu)買力受挫挫的同時(shí)，觀觀望氛圍加重重09年年年底底九號(hào)號(hào)線將將通至至徐家家匯，，10年通通至浦浦東住宅價(jià)價(jià)格受受東部部區(qū)域域三湘湘等樓樓盤開開發(fā)影影響，，價(jià)格格穩(wěn)定定在7600元元/平平方米米客戶中中投資資比例例大為為下降降，尤尤其是是西側(cè)側(cè)缺乏乏地鐵鐵交通通優(yōu)勢(shì)勢(shì)樓盤盤主要要為區(qū)區(qū)域自自住客客，地地鐵沿沿線樓樓盤青青年自自住特特征沒沒有改改變區(qū)域04-06銷售的的已交房房樓盤，，平均入入住率只只有2-3成基礎(chǔ)起步步階段住宅發(fā)展展背景住宅市場(chǎng)場(chǎng)特征理性回歸歸階段232000400060008000010203040506070809時(shí)間1整體供供應(yīng)趨趨于平平穩(wěn)，，成交交量回回歸理理性，，均價(jià)價(jià)隨著著板塊塊成熟熟一路路上揚(yáng)揚(yáng)松江新新城總總體供供求趨趨勢(shì)分分析2年份供應(yīng)量(萬㎡)成交量(萬㎡)供求比2005年1381111.242006年97851.142007年631570.402008年68531.28供應(yīng)逐逐漸平平穩(wěn)作為全全市供供應(yīng)量量最大大的板板塊，，松江江新城城在2005年年進(jìn)行行大量量住宅宅開發(fā)發(fā)后，，供應(yīng)應(yīng)量逐逐年回回落，，目前前穩(wěn)定定在65萬萬平米米左右右；由于2007年出現(xiàn)現(xiàn)了嚴(yán)重的的供不應(yīng)求求，此前市市場(chǎng)上的存存量基本去去化完畢。。成交回歸理理性，價(jià)格格一路上揚(yáng)揚(yáng)在經(jīng)歷了瘋瘋狂的2007年之之后，08年成交量量迅速回落落，僅為53萬平米米，市場(chǎng)回回歸理性；；由于新城統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)劃，，完善配套套，加之歷歷年房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)整體體價(jià)格上揚(yáng)揚(yáng)，該板塊塊價(jià)格逐年年上升。信息來源：：易居cric系統(tǒng)統(tǒng)新城供求集集中在1-3房，各各房型皆需需求旺盛松江新城各各房型供求求趨勢(shì)變化化3市場(chǎng)特征：：1-3房房供求兩旺旺，4房及及以上和復(fù)復(fù)式所占比比重較小07年市場(chǎng)場(chǎng)形勢(shì)非常常佳，各戶戶型出現(xiàn)了了嚴(yán)重的供供不應(yīng)求，，大量消化化存量，各各房型均表表現(xiàn)出旺盛盛的需求，，尤其是1-3房；；其中1、2房供需表表現(xiàn)接近，，但2房的的市場(chǎng)容量量更大。信息來源：：易居cric系統(tǒng)統(tǒng)1房及2房房的市場(chǎng)份份額正在逐逐漸加大，，市場(chǎng)需求求旺盛松江新城各各房型市場(chǎng)場(chǎng)份額變化化趨勢(shì)4松江新城06-08年各成交交房型市場(chǎng)場(chǎng)份額變化化圖1R2R3R4/5R復(fù)式市場(chǎng)特征：：2房成為為成交絕對(duì)對(duì)主力，1房逐步占占有3房的的市場(chǎng)份額額整個(gè)07年同06年成成交結(jié)構(gòu)構(gòu)類似，，集中成成交在2房及3房，1房所占占配比較較??；08年成成交結(jié)構(gòu)構(gòu)明顯出出現(xiàn)變化化，部分分受到了了70/90政政策影響響，1房房成交份份額猛增增，成為為次成交交主力，，2房成成為絕對(duì)對(duì)的成交交主力，，三房以以上的戶戶型份額額有所回回落，這這也符合合當(dāng)?shù)匾砸酝顿Y和和青年自自住為主主的市場(chǎng)場(chǎng)需求特特點(diǎn)；信息來源：易易居cric系統(tǒng)新城過去3年年的成交房型型偏向舒適型型，緊湊型房房型所占比重重不大松江新城各房房型面積段配配比5松江新城06-08年1-3房各成成交面積段份份額1R2R3R市場(chǎng)特征：各各方型以舒適適型為主一房主力面積積段位于50-70平米米，其中60-70為絕絕對(duì)主力面積積段；二房主力面積積段在80-110平米米；三房主主力面面積段段在120-140平米米，120平米米以下下的小小三房房所占占比重重很小小。信息來來源：：易居居cric系統(tǒng)統(tǒng)松江新新城目目前在在售公公寓項(xiàng)項(xiàng)目分分析6松江新新城目目前主主要在在售公公寓項(xiàng)項(xiàng)目列列表物業(yè)名稱容積率建筑面積(萬㎡)建筑類型均價(jià)（元/平米）未來供應(yīng)(萬㎡)東城區(qū)三湘四季花城1.652小高層8500（毛坯）；1000（裝修）3.4保利西子灣1.532小高層7500-85005御上海1.623小高層8000-85007.2樂莫苑1.416.5多層、小高層、聯(lián)排別墅6800-72006.4方舟谷水苑1.14多層7800-82001.2西城區(qū)德邑小城0.810小高層、獨(dú)棟別墅68007.5（包含別墅）文翔名苑0.925多層、聯(lián)排別墅67008.5綠地諾丁山0.910小高層、聯(lián)排、獨(dú)棟、雙拼別墅7900（裝修）8（包含別墅）維羅納貴都1.7326多層、小高層780010目前松江新新城整體住住宅供應(yīng)量量明顯下降降，大部分分樓盤已處處于尾盤銷銷售，存在在大量后續(xù)續(xù)供應(yīng)的樓樓盤數(shù)目很很少?？偞娲媪吭?0萬平米左左右，且大大多集中在在西片區(qū)。。本案所在在東區(qū)供應(yīng)應(yīng)存量很小??；松江新城分分區(qū)效應(yīng)明明顯，東片片區(qū)較為成成熟，平均均房?jī)r(jià)要比比西區(qū)高出出近2,000元/平米，西西片區(qū)生活活氛圍較差差，因此公公寓以低價(jià)價(jià)、小戶型型為主，且且多為混合合社區(qū)。物業(yè)名稱小戶型所占公寓比重主力產(chǎn)品目前均價(jià)（元/平米）小戶型去化率項(xiàng)目特色綠地諾丁山100%一房：40-60平米7900（裝修）56%精裝修、混合社區(qū)二房：80-90平米德邑小鎮(zhèn)76%一房：60-70平米680082%德式風(fēng)格、混合社區(qū)二房：80-90平米文翔名苑100%二房：80-90平米670073%混合社區(qū)、高得房率保利西子灣75%一房：60-70平米7500-850075%臨近地鐵站二房：90-100平米松江新城在在售小戶型型公寓分析析7松江新城目目前主要在在售小戶型型公寓項(xiàng)目目列表目前松江地地區(qū)熱銷的的公寓項(xiàng)目目大多為小小戶型產(chǎn)品品，針對(duì)的的客戶往往往是首次置置業(yè)的青年年人或本地地投資客。。板塊小戶戶型集中在在近期開盤盤的西區(qū)三三大樓盤，，其均為混混合社區(qū)，，公寓去化化率在5成成以上；西區(qū)由于生生活氛圍不不足，因此此人們對(duì)房房型的性價(jià)價(jià)比更為看看重而非入入住品質(zhì)，，因此綠地地諾丁山采采用較小戶戶型的裝修修房，去化化率反而相相對(duì)較低。。松江新城在在售住宅市市場(chǎng)分布8在售項(xiàng)目在售小戶型型項(xiàng)目松江新城目目前主要在在售樓盤集集中在東面面本案片區(qū)區(qū)及西片區(qū)區(qū)，小戶型型項(xiàng)目則集集中在西片片區(qū)456789123項(xiàng)目列表1三湘四季花城2保利西子灣3御上海4樂莫苑5方舟谷水苑6德邑小城7文翔名苑8綠地諾丁山9維羅納貴都整體住宅市市場(chǎng)特點(diǎn)總總結(jié)9松江新城板板塊在07年的瘋狂狂后逐步回回歸理性，，目前小戶戶型熱銷，，整體市場(chǎng)場(chǎng)特點(diǎn)總結(jié)結(jié)如下：松江新城在經(jīng)歷大范圍開發(fā)后供應(yīng)量回落，市場(chǎng)存量有限；近期市場(chǎng)回歸理性，投資需求萎縮，向自住需求調(diào)整1板塊目前小戶型市場(chǎng)需求旺盛，成交主力為二房，其次為一房，三房以上的大房型成交比例萎縮，板塊青年自住客增多2板塊成交一房面積在50-70平米，二房面積在80-110平米，三房面積在120-140平米34東城區(qū)區(qū)位位、交通和和配套都要要優(yōu)于西城城區(qū)板塊，，價(jià)格也處處于新城高高位；西區(qū)區(qū)生活氛圍圍不足，片片區(qū)樓盤以以低價(jià)、小小戶型、混混合社區(qū)為為主區(qū)域住宅客客戶分析早期松江新新城客戶分分析105年以前前，松江新新城儼然化化身為“投投資樂園””，嚴(yán)重透透支的房?jī)r(jià)價(jià)墻將區(qū)域域自住客擋擋在城外，，新城逐漸漸演變?yōu)椤薄蔽髂峡粘浅恰白宰】?0%投資客50%自住兼投資資20%主要為松江江本地客戶戶，老城區(qū)區(qū)為主，多多在工業(yè)園園區(qū)工作，，置業(yè)區(qū)域域更接近老老城區(qū)；年齡集中在在35歲以以上，家庭庭結(jié)構(gòu)多為為三口之家家，改善型型置業(yè)目的的為主；偏好戶型以以大二房及及三房為主主，分別為為100-110平平米及130-140平米。。其中八成以以上來自上上海市區(qū)，，集中在西西面閔行、、徐匯等區(qū)區(qū)域；客戶多在30歲以上上，看重松松江新城““統(tǒng)一規(guī)劃劃、分頭開開發(fā)、基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施先行行”的開發(fā)發(fā)策略及未未來大學(xué)城城、軌道交交通導(dǎo)入對(duì)對(duì)其房?jī)r(jià)提提升作用；；注重投資回回報(bào)率，先先行搶占景景觀資源及及未來核心心商區(qū)，偏偏好戶型集集中在二房房及三房，，面積比自自住客略小小。多為松江其其他地域客客戶，看重重新城眾多多重點(diǎn)中小小學(xué)，為學(xué)學(xué)區(qū)用房；；偏好戶型同同自住客類類似，年齡齡多在30歲左右；；05年以前前松江新城城的住宅開開發(fā)集中南南部，環(huán)泰泰晤士小鎮(zhèn)鎮(zhèn)、環(huán)中央央公園、南南部近老城城區(qū)域?yàn)楣┕?yīng)重點(diǎn)，，戶型以舒舒適型二房房及三房為為主，區(qū)域域房?jī)r(jià)一路路飆升，05年已突突破5,000元/平米，完完全超出區(qū)區(qū)域自住客客所能承受受的范圍；；故客戶結(jié)構(gòu)構(gòu)嚴(yán)重偏向向投資型，，多為市區(qū)區(qū)導(dǎo)入客源源，這部分分客戶為城城市中產(chǎn)階階層，擁有有一定的資資金但有限限，在宏觀觀調(diào)控的背背景下容易易受到影響響。他們看看好區(qū)域發(fā)發(fā)展，搶先先占有新城城景觀資源源及核心商商區(qū)，造成成自住客大大多偏向南南部近老城城區(qū)域，整整個(gè)新城示示范區(qū)入住住率跌至低低谷，空城城危機(jī)迫在在眉睫。空城危機(jī)目前松江新新城客戶分分析2目前松江新新城處于人人氣恢復(fù)期期，自住型型客戶比例例較高，軌軌道交通帶帶來市區(qū)客客戶導(dǎo)入，，同時(shí)因配配套發(fā)展不不平衡，板板塊裂化為為兩大次級(jí)級(jí)子區(qū)域新城目前分分化為2大次級(jí)子區(qū)區(qū)域，客戶戶結(jié)構(gòu)存在在明顯差異異東城區(qū)域（（市區(qū)年年輕人首次次置業(yè)的寶寶地）西城區(qū)域（（區(qū)域自自住客價(jià)格格低谷）05、08年兩次房地地產(chǎn)政策調(diào)調(diào)整嚴(yán)重打打擊了投資資客的熱情情，同時(shí)板板塊內(nèi)樓盤盤過剩造成成投資熱情情銳減，隨隨著軌道交交通的開通通，自住比比例正在逐逐步提高中中；以本地區(qū)域域客為主（（65%），市區(qū)價(jià)價(jià)差導(dǎo)入型型客戶主要要集中在西西部地區(qū)，，約占25%；客戶年齡集集中在25-35歲，以夫妻妻二人家庭庭結(jié)構(gòu)，剛剛性置業(yè)需需求為主，，輔以少部部分本地老老城區(qū)改善善型客戶；；純投資客比比例只有2%，部分自住住兼投資客客（15%），其主要要看重新城城良好的居居住環(huán)境及及學(xué)區(qū)；偏好房型集集中在一房房及兩房，，面積在65-70平米（一房房）及80-90平米（兩房房），較東東城區(qū)要小小。市區(qū)導(dǎo)入自自住型客戶戶比重（30%）較大，接接近松江本本地客戶比比例（35%），導(dǎo)入客客多為在閔閔行、徐匯匯工作，通通過9號(hào)線導(dǎo)入，，另有部分分外省市及及外籍客戶戶（15%）；投資客比例例保持在25%，其看重區(qū)區(qū)域人氣的的提升帶來來良好的出出租、出售售前景；自自住客（60%以上）多為為25-35歲青年人首首次置業(yè)，，依托價(jià)格格、交通導(dǎo)導(dǎo)入；外省省市客戶通通常為購(gòu)置置子女學(xué)區(qū)區(qū)房；偏好房型集集中在二房房（80-100平米）及一一房（60-70平米），目目前經(jīng)濟(jì)危危機(jī)下房型型有向緊湊湊小房型發(fā)發(fā)展趨勢(shì)。。西區(qū)受早期期松江新城城投資比例例過高所累累，入住率率過低，各各社區(qū)配套套商業(yè)長(zhǎng)期期空置，價(jià)價(jià)格處于新新城洼地；；東區(qū)受軌道道交通導(dǎo)入入、環(huán)中央央公園核心心商業(yè)發(fā)展展成熟等重重大利好因因素的影響響，區(qū)域自自住比率正正在提升，，價(jià)格處于于新城高位位；松江新城東東片區(qū)客戶戶分析3目前松江新新城東區(qū)客客戶主要依依托4種模模式進(jìn)行導(dǎo)導(dǎo)入，即交交通導(dǎo)入型型、舊城導(dǎo)導(dǎo)入型、高高校導(dǎo)入型型、配套導(dǎo)導(dǎo)入型：注：圖中箭箭頭所示為為客源流向向交通導(dǎo)入型型占占55%舊城導(dǎo)入型型占占35%高校導(dǎo)入型型占占7%配套套導(dǎo)導(dǎo)入入型型占占3%交通通導(dǎo)導(dǎo)入入及及舊舊城城導(dǎo)導(dǎo)入入占占據(jù)據(jù)客客戶戶主主體體客源源主主體體依依托托公公路路及及軌軌道道交交通通等等從從外外區(qū)區(qū)域域?qū)?dǎo)入入到到新新城城東東區(qū)區(qū)，，或或經(jīng)經(jīng)由由南南部部臨臨近近街街道道從從松松江江舊舊城城進(jìn)進(jìn)入入到到該該區(qū)區(qū)域域；；大學(xué)學(xué)城城高高校校導(dǎo)導(dǎo)入入及及環(huán)環(huán)中中央央公公園園商商區(qū)本項(xiàng)目臨近地鐵沿線，交通導(dǎo)入型客戶所占比重相對(duì)區(qū)域略有上升。市區(qū)區(qū)自自住住客客（（30%）市區(qū)投資客（10%）“新城規(guī)劃好，有潛力，又有大學(xué)生，房子肯定租得掉”外省投資兼自住客戶（10%）“為子女上學(xué)作投資，而且新城環(huán)境又好，偶爾住住也挺舒適”港澳臺(tái)客戶（5%）“回國(guó)了，得在上海找個(gè)環(huán)境優(yōu)美的地方安個(gè)家”松江江新新城城東東片片區(qū)區(qū)客客戶戶分分析析3各類類不不同同導(dǎo)導(dǎo)入入型型客客戶戶依依據(jù)據(jù)置置業(yè)業(yè)目目的的可可以以將將其其做做進(jìn)進(jìn)一一步步細(xì)細(xì)分分，，細(xì)細(xì)分分客客戶戶都都具具有有其其明明確確的的客客戶戶標(biāo)標(biāo)簽簽1細(xì)分分客客戶戶標(biāo)標(biāo)簽簽234交通通導(dǎo)導(dǎo)入入型型（（55%））通過過公公路路及及軌軌道道交交通通進(jìn)進(jìn)入入?yún)^(qū)區(qū)域域進(jìn)進(jìn)行行置置業(yè)業(yè)，，分分為為：：舊城城導(dǎo)導(dǎo)入入型型（（35%））經(jīng)由由南南部部各各街街道道從從舊舊城城區(qū)區(qū)導(dǎo)導(dǎo)入入，，可可分分為為：：舊城城自自住住客客（（30%））“這這里里環(huán)環(huán)境境好好，，配配套套也也跟跟上上了了，，而而且且子子女女讀讀書書也也不不用用愁愁，，就就是是房房?jī)r(jià)價(jià)稍稍微微有有點(diǎn)點(diǎn)貴貴””舊城城投投資資客客（（5%））“大大學(xué)學(xué)城城開開發(fā)發(fā)，，9號(hào)號(hào)線線通通車車，，市市區(qū)區(qū)未未來來會(huì)會(huì)有有更更多多人人來來新新城城這這邊邊住住，，高校導(dǎo)導(dǎo)入型型（7%））由于在在大學(xué)學(xué)城工工作導(dǎo)導(dǎo)入信息來來源：：部分分東區(qū)區(qū)樓盤盤案場(chǎng)場(chǎng)訪談?wù)劇巴霞壹規(guī)Э诳诘脑谠谶@邊邊住宿宿舍也也不是是辦法法，周周圍找找個(gè)性性價(jià)比比高的的買下下住起起來””配套導(dǎo)導(dǎo)入型型（3%））因在新新城核核心商商區(qū)工工作導(dǎo)導(dǎo)入到到本區(qū)區(qū)域“既然然在這這邊長(zhǎng)長(zhǎng)期工工作，，不如如買個(gè)個(gè)房安安頓下下來””松江新新城東東片區(qū)區(qū)客戶戶分析析3根據(jù)置置業(yè)目目的，，新城城東區(qū)區(qū)客戶戶可劃劃分為為投資資客及及自住住客，，各自自置業(yè)業(yè)因素素有明明顯區(qū)區(qū)別：：房型舒適環(huán)境優(yōu)美性價(jià)比高配套完善投資回回報(bào)自住客客（（75%））投資客客（（25%））松江新新城客客戶演演變分分析4總結(jié)松松江新新城客客戶演演變歷歷程，，可以以看到到如下下趨勢(shì)勢(shì)：供求屬屬性新盤供供應(yīng)量量逐年年下降降但區(qū)域域樓盤盤過去去開發(fā)發(fā)嚴(yán)重重過剩剩居住氛氛圍有有限投資熱熱情銳銳減土地屬屬性變化影響結(jié)果配套屬屬性生活功功能增增強(qiáng)人口屬屬性自住率率逐步步提高高市區(qū)自自住客客導(dǎo)入入?yún)^(qū)域人人氣回回升生活、、環(huán)境境配套套逐漸漸完善善軌道交交通導(dǎo)導(dǎo)入縮縮短區(qū)區(qū)域距距離感感區(qū)域人人口逐逐漸導(dǎo)導(dǎo)入內(nèi)部發(fā)發(fā)展屬屬性東區(qū)較較西區(qū)區(qū)發(fā)展展更為為成熟熟人口導(dǎo)導(dǎo)入不不均客戶出出現(xiàn)分分化早期空空城危危機(jī)已已經(jīng)嚴(yán)嚴(yán)重透透支了了板塊塊投資資潛力力，區(qū)區(qū)域正正通過過新盤盤介入入及二二手房房的調(diào)調(diào)整逐逐步恢恢復(fù)人人氣；；配套跟跟進(jìn)及及軌道道交通通導(dǎo)入入提升升了區(qū)區(qū)域生生活功功能，，越來來越多多市區(qū)區(qū)自住住客導(dǎo)導(dǎo)入到到本區(qū)區(qū)域，，自住住比率率有所所提升升；由于區(qū)區(qū)域配配套發(fā)發(fā)展的的不均均衡性性造就就了東東西截截然不不同的的兩個(gè)個(gè)次級(jí)級(jí)子板板塊，，形成成東強(qiáng)強(qiáng)西弱弱的格格局。。未來松松江新新城客客戶發(fā)發(fā)展趨趨勢(shì)分分析5預(yù)測(cè)松松江新新城客客戶未未來發(fā)發(fā)展趨趨勢(shì)，，可以以看到到如下下一些些特點(diǎn)點(diǎn)：伴隨配套逐漸完善，區(qū)域自住率逐步提高，2-3年內(nèi)可能會(huì)出現(xiàn)小幅投資回升松江新城未來很長(zhǎng)一段時(shí)期都將處于人氣修復(fù)期，人口加速導(dǎo)入及配套逐步完善，自住客比率將保持穩(wěn)定；投資客方面，目前經(jīng)濟(jì)萎縮及政策導(dǎo)向?qū)⑼顿Y熱情降至谷底，但2-3年內(nèi)隨著經(jīng)濟(jì)回暖，及政策放寬，可能會(huì)出現(xiàn)一波小幅的投資回升；1客源輻射范圍將隨著9號(hào)線的延伸而進(jìn)一步擴(kuò)展，與市區(qū)的價(jià)差吸引更多青年自住客未來新城東區(qū)的客源生命線——軌道交通9號(hào)線將進(jìn)一步延伸，年內(nèi)通至徐家匯，未來將通至浦東世紀(jì)大道地區(qū)，交通線的延伸以及同其他線路連接必將縮短本區(qū)域?qū)τ谌衅渌貐^(qū)的距離感，更多處于事業(yè)起步期、經(jīng)濟(jì)能力有限的青年自住型客戶將會(huì)關(guān)注到本區(qū)域；2由于各類配套發(fā)展不平衡，東西分化格局短時(shí)間內(nèi)難以打破由于東片區(qū)臨近軌道交通，且環(huán)中央公園商區(qū)已發(fā)展成為新城核心，大流大量導(dǎo)入；相比之下，西區(qū)人氣嚴(yán)重缺失，規(guī)劃中的文涵路商業(yè)街難以成形，各樓盤配套商業(yè)長(zhǎng)期空置，居住氛圍較弱，房?jī)r(jià)拉動(dòng)困難。因此未來較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)新城仍將保持目前東西分化的格局。3松江新新城住住宅客客戶分分析總總結(jié)6針對(duì)松松江新新城公公寓客客戶的的分析析，可可以對(duì)對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目得得出如如下：：新城早期客戶需求主要為投資需求，在08年市場(chǎng)調(diào)整下，及九號(hào)線開通的利好，新城尤其是東城區(qū)向青年自住需求為主轉(zhuǎn)變1西城區(qū)主要吸引松江區(qū)域自住客，對(duì)市區(qū)客源導(dǎo)入能力有限；東城區(qū)客戶結(jié)構(gòu)以依托九號(hào)線的市區(qū)導(dǎo)入自住客戶為主，其次為區(qū)域客及大學(xué)城客戶2東城區(qū)依托九號(hào)線導(dǎo)入的青年自住客戶，由于總價(jià)承受能力有限，更加偏向于一房、二房等中小戶型34依托9號(hào)線線，區(qū)區(qū)域居居住氛氛圍加加速成成熟，，憑借借良好好的環(huán)環(huán)境和和配套套，東東城區(qū)區(qū)也吸吸引了了一部部分區(qū)區(qū)域改改善型型客戶戶，這這部分分客戶戶需求求偏向向三房房以片區(qū)在售售項(xiàng)目重重點(diǎn)分析析保利西子子灣/1保利西子子灣由35棟11-18層小小高層組組成，距距離地鐵鐵站700米，，內(nèi)部大大型水景景設(shè)計(jì)、、小戶型型低總價(jià)價(jià)是該項(xiàng)項(xiàng)目的最最大亮點(diǎn)點(diǎn)開發(fā)商上海城乾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司綠化率50%項(xiàng)目位置松江區(qū)廣富林路1188弄開盤時(shí)間2007-10占地面積215,561m2

容積率1.5總建筑面積322,866m2目前均價(jià)8200元/平米商業(yè)配套廣富林路入口處規(guī)劃有3萬平米社區(qū)商業(yè)街，涵蓋餐飲、健身、購(gòu)物、酒店式公寓等多種業(yè)態(tài)項(xiàng)目效果圖項(xiàng)目實(shí)景圖保利西子灣分分兩期開發(fā)，，整體規(guī)劃呈呈現(xiàn)“兩河三三岸，一灣一一島”布局，，強(qiáng)調(diào)水景社社區(qū)；在福林林路沿街規(guī)劃劃有3萬平米米商業(yè)，涵蓋蓋各類業(yè)態(tài)保利西西子灣灣/物物業(yè)功功能規(guī)規(guī)劃1項(xiàng)目一一期，，07年10月月開盤盤，總總體量量6.6萬萬平米米，目目前已已經(jīng)交交房原原名項(xiàng)目整整體平平面圖圖地鐵9號(hào)線線3萬平平米商商業(yè)街街，由由政府府統(tǒng)保利西西子灣灣主力力產(chǎn)品品為90-100平平米保利西西子灣灣/項(xiàng)項(xiàng)目市市場(chǎng)情情況1房型面積段（平米）主力面積段（平米）總價(jià)范圍（萬元）去化率一房50-7060-7040-5076%二房80-12090-10064-9673%三房110-150130-14088-12068%保利西西子灣灣各房房型配配比保利西西子灣灣各房房型面面積段段分布布供應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)以以一房房及兩兩房為為主90-100平平米二二房為為供應(yīng)應(yīng)的絕絕對(duì)主主力；；整體戶戶型面面積在在區(qū)域域中偏偏小，，僅在在河畔畔景觀觀位置置安排排少許許大戶戶型產(chǎn)產(chǎn)品。。一房及及兩房房去化化率較較高本案一目前項(xiàng)目成交價(jià)集中在8200元/平米，相比7800的開盤價(jià)略有上揚(yáng)?？蛻粢砸猿醮未沃脴I(yè)業(yè)年輕輕人為為主小戶型型，低低總價(jià)價(jià)吸引引了許許多初初次置置業(yè)的的年輕輕人；；另有部分分針對(duì)大大學(xué)城師師生出租租的投資資客，預(yù)預(yù)計(jì)一房房月租金金可以達(dá)達(dá)到1500元元。信息來源源：易居居cric系統(tǒng)統(tǒng)保利西子子灣主力力產(chǎn)品特特色不明明顯，僅僅依靠贈(zèng)贈(zèng)送面積積提高產(chǎn)產(chǎn)品附加加值保利西子子灣/產(chǎn)產(chǎn)品分析析160平米米一房90平米米二房本案主力力產(chǎn)品特特色不明明顯，其其依靠戶戶戶凸窗窗、大面面積景觀觀陽臺(tái)、、高得房房率（82%））來提升升產(chǎn)品性性價(jià)比；；為了配合合立面設(shè)設(shè)計(jì)，主主力產(chǎn)品品戶型并并不方正正，且南南北通透透性不佳佳為本案案產(chǎn)品主主要缺點(diǎn)點(diǎn)。根據(jù)保利利西子灣灣的開發(fā)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，，可以對(duì)對(duì)本項(xiàng)目目形成如如下啟示示保利西子子灣/產(chǎn)產(chǎn)品分析析123小戶型、、低總價(jià)價(jià)彌補(bǔ)區(qū)區(qū)位劣勢(shì)勢(shì)，吸引引了很大大比例的的市區(qū)青青年自住住客未來區(qū)域域?qū)?huì)導(dǎo)導(dǎo)入一定定年輕住住戶，給給本案帶帶來人氣氣及潛在在客源酒店式公公寓定位位中端，，只租不不售，同同本案難難以形成成有效競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)松江大學(xué)學(xué)城站附附近3個(gè)個(gè)在售樓樓盤中，，保利西西子灣的的區(qū)位劣劣勢(shì)較大大，距離離地鐵站站距離相相對(duì)較遠(yuǎn)遠(yuǎn)，且受受軌道交交通噪音音污染，，但其小小戶型低低總價(jià)的的準(zhǔn)確定定位確保保了其較較高的去去化率；；相比其他他2個(gè)在在售樓盤盤，本案案客戶中中青年人人首次置置業(yè)比例例較高，，因此自自住客比比重較大大，因此此未來將將會(huì)給本本區(qū)域帶帶來大量量年輕住住戶，在在拉動(dòng)區(qū)區(qū)域人氣氣同時(shí)給給本案帶帶來潛在在客源；；保利西子子灣所規(guī)規(guī)劃的酒酒店式公公寓目前前定位中中端，只只租不售售且同嘉嘉松公路路存在一一定距離離，難以以同本案案地標(biāo)型型產(chǎn)品相相競(jìng)爭(zhēng)。。1御上海/項(xiàng)目基基本情況況2御上海由由21棟棟11-18層層小高層層組成，，萬豪酒酒店集團(tuán)團(tuán)的引入入及多種種戶型的的選擇是是本案最最大特點(diǎn)點(diǎn)開發(fā)商上海昌潤(rùn)房產(chǎn)有限公司綠化率60%項(xiàng)目位置上海市松江區(qū)谷陽北路2399弄開盤時(shí)間2007-12占地面積147,991m2

容積率1.6總建筑面積236,785m2目前均價(jià)8000-8500元/平米商業(yè)配套梅家浜路沿街規(guī)劃有9萬平米商業(yè)，其中包括萬豪管理的3棟酒店及酒店式公寓；同時(shí)該開發(fā)商的星辰園沿街商鋪及四星級(jí)酒店離本案僅一街之隔。項(xiàng)目效果果圖項(xiàng)目實(shí)景景圖御上海整整體規(guī)劃劃強(qiáng)調(diào)水水景打造造，社區(qū)區(qū)引入萬萬豪酒店店集團(tuán)打打造酒店店集群，，并由萬萬豪管理理中央私私家會(huì)所所御上海/物業(yè)功功能規(guī)劃劃2項(xiàng)目07年年底底開盤共共一期統(tǒng)統(tǒng)一開發(fā)發(fā)，規(guī)劃劃時(shí)引入入大型水水系，社社區(qū)分為為三大組組團(tuán)，并并在小區(qū)區(qū)中央打打造私家家會(huì)所小小島；建筑風(fēng)格格采用海海派建筑筑中的ArtDeco風(fēng)格格，三段段式經(jīng)典典比例劃劃分，立立面采用用面磚與與石材組組合，給給人帶來來高品質(zhì)質(zhì)感；未來在梅梅家浜路路沿街規(guī)規(guī)劃有9萬平米米大型酒酒店及酒酒店式公公寓集群群，由國(guó)國(guó)際知名名品牌萬萬豪進(jìn)行行管理，，其還將將負(fù)責(zé)社社區(qū)內(nèi)高高級(jí)會(huì)所所的管理理運(yùn)營(yíng)。。項(xiàng)目目整整體體平平面面圖圖會(huì)所所項(xiàng)目目效效果果圖圖項(xiàng)目目鳥鳥瞰瞰圖圖萬豪豪酒酒店店集集群群御上上海海產(chǎn)產(chǎn)品品供供應(yīng)應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)分分散散，，造造成成其其出出了了小小戶戶型型外外整整體體去去化化率率不不高高，，客客源源導(dǎo)導(dǎo)入入能能力力有有限限御上上海海/項(xiàng)項(xiàng)目目市市場(chǎng)場(chǎng)情情況況2房型面積段（平米）主力面積段（平米）總價(jià)范圍（萬元）去化率一房30-7060-7050-6063%二房80-10090-10065-8561%三房130-140130-140106-11543%四房160-190180-190130-15551%復(fù)式150-600150-200130以上18%御上上海海各各房房型型配配比比御上上海海各各房房型型面面積積段段分分布布供應(yīng)應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)分分散散，，各各房房型型皆皆有有本案案產(chǎn)產(chǎn)品品線線豐豐富富，，各各類類房房型型皆皆有有。。主主力力戶戶型型為為60-70平平米米一一房房、、90-100平平米米兩兩房房及及130-140平平米米三三房房；；本案包包含部部分超超大面面積豪豪宅戶戶型以以提升升項(xiàng)目目品質(zhì)質(zhì)。一房及及兩房房去化化率較較高本案一一房及及兩房房去化化率很很高，，其他他房型型尤其其是大大面積積復(fù)式式需求求較小小；項(xiàng)目相相比07年年底開開盤時(shí)時(shí)均價(jià)價(jià)并無無顯著著提升升?？蛻粢砸员镜氐貫橹髦?，導(dǎo)導(dǎo)入能能力有有限本案客客群以以松江江本地地居民民為主主，雖雖然臨臨近地地鐵但但其他他區(qū)域域?qū)肴肽芰ατ邢尴?；伴隨市場(chǎng)萎萎縮，本案案投資客戶戶比例明顯顯減少，項(xiàng)項(xiàng)目整體去去化速度明明顯下降。。信息來源：：易居cric系統(tǒng)統(tǒng)御上海主力力產(chǎn)品中規(guī)規(guī)中矩，以以低總價(jià)，，高附加值值為亮點(diǎn)御上海/產(chǎn)產(chǎn)品分析265平米一一房94平米二二房本案主力產(chǎn)產(chǎn)品中規(guī)中中矩，房型型較為方正正，設(shè)置了了大面積凸凸窗及景觀觀陽臺(tái)增加加附加值；；但是由于其其得房率一一般，使得得建筑面積積相比保利利西子灣而而言較大，，因此總價(jià)價(jià)較高，價(jià)價(jià)格處于劣劣勢(shì)。根據(jù)御上海海的開發(fā)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，可以以對(duì)本項(xiàng)目目形成如下下啟示御上海/產(chǎn)產(chǎn)品分析223中小體量樓樓盤開發(fā)時(shí)時(shí)，戶型定定位需要明明確本區(qū)區(qū)域域目目前前對(duì)對(duì)超超大大戶戶型型豪豪宅宅的的需需求求量量有有限限該項(xiàng)項(xiàng)目目未未來來酒酒店店集集群群將將走走高高端端路路線線，，本本案案需需要要同同其其錯(cuò)錯(cuò)位位競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)御上上海海在在產(chǎn)產(chǎn)品品供供應(yīng)應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)上上定定位位不不明明確確，，各各面面積積段段產(chǎn)產(chǎn)品品都都有有，，造造成成了了其其去去化化時(shí)時(shí)部部分分戶戶型型市市場(chǎng)場(chǎng)需需求求小小，，去去化化困困難難，，僅僅一一些些小小戶戶型型去去化化良良好好；；御上上海海產(chǎn)產(chǎn)品品中中包包括括了了超超大大面面積積的的豪豪宅宅產(chǎn)產(chǎn)品品，，但但是是去去化化能能力力相相當(dāng)當(dāng)有有限限。。表表明明了了本本區(qū)區(qū)域域市市場(chǎng)場(chǎng)目目前前對(duì)對(duì)于于這這類類中中高高端端產(chǎn)產(chǎn)品品需需求求有有限限，，開開發(fā)發(fā)相相應(yīng)應(yīng)產(chǎn)產(chǎn)品品將將帶帶來來很很大大的的市市場(chǎng)場(chǎng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。。御上海未來來將會(huì)由萬萬豪集團(tuán)打打造大型高高端酒店及及酒店式公公寓集群，，將會(huì)對(duì)區(qū)區(qū)域整體形形象帶來一一個(gè)劇變，，這給本案案帶來機(jī)會(huì)會(huì)的同時(shí)又又帶來較大大的市場(chǎng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，如何何同其進(jìn)行行錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)把握良好好的開發(fā)節(jié)節(jié)奏將是本本案成功的的關(guān)鍵。1對(duì)本項(xiàng)目的思考思考一：目前區(qū)域市場(chǎng)成交以小戶型產(chǎn)品為主，大戶型、高總價(jià)的產(chǎn)品去化困難，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大。那如何將本案作為區(qū)域地標(biāo)的高度同小戶型熱銷市場(chǎng)進(jìn)行結(jié)合？思考二：區(qū)域未來潛在的青年自住客究竟需要什么樣的產(chǎn)品？片區(qū)未來將有大量青年自住客導(dǎo)入，使片區(qū)青年自住氛圍提升，這樣的客戶究竟需要何種酒店式公寓產(chǎn)品是本案須深思的?？蛻籼卣魇袌?chǎng)表現(xiàn)松江新城在在經(jīng)歷大范范圍開發(fā)后后供應(yīng)量回回落，市場(chǎng)場(chǎng)存量有限限；近期市市場(chǎng)回歸理理性，投資資需求萎縮縮，向自住住需求調(diào)整整；東城區(qū)區(qū)位位、交通和和配套都要要優(yōu)于西城城區(qū)板塊，，價(jià)格也處處于新城高高位；西區(qū)區(qū)生活氛圍圍嚴(yán)重不足足。競(jìng)品啟示保利西子灣灣項(xiàng)目以小小戶型、低低總價(jià)為主主打特色，，為片區(qū)導(dǎo)導(dǎo)入了大量量年輕自住住客，提升升片區(qū)的人人氣及居住住氛圍；御上海房型型多樣，造造成定位不不明確，大大房型市場(chǎng)場(chǎng)接受度低低，其未來來依靠引進(jìn)進(jìn)萬豪管理理來提升項(xiàng)項(xiàng)目賣點(diǎn)。。新城早期客客戶以投資資為主，目目前尤其是是東城區(qū)向向青年自住住需求轉(zhuǎn)變變，其總價(jià)價(jià)承受力有有限，偏重重一房、二二房等中小小戶型；憑借良好的的環(huán)境和配配套，東城城區(qū)也吸引引了一部分分區(qū)域改善善型客戶，，其需求偏偏向三房以以上大房型型。產(chǎn)品特性板塊目前小小戶型市場(chǎng)場(chǎng)需求旺盛盛，成交主主力為二房房，其次為為一房，三三房以上的的大房型成成交比例萎萎縮；成交交一一房房面面積積集集中中在在在在50-70平平米米，，二二房房在在80-110平平米米，，三三房房在在120-140平平米米。。區(qū)域域住住宅宅市市場(chǎng)場(chǎng)總總結(jié)結(jié)項(xiàng)目目所所在在區(qū)區(qū)域域住住宅宅市市場(chǎng)場(chǎng)特特點(diǎn)點(diǎn)可可以以總總結(jié)結(jié)如如下下：：酒店店式式公公寓寓市市場(chǎng)場(chǎng)分分析析軌道道沿沿線線新新興興酒酒店店式式公公寓寓研研究究區(qū)域域酒酒店店式式公公寓寓分分析析軌道道沿沿線線新新興興酒酒店店式式公公寓寓研研究究傳統(tǒng)統(tǒng)酒酒店店式式公公寓寓特特征征研研究究項(xiàng)目名稱區(qū)域特征客戶特征產(chǎn)品特征服務(wù)特征傳統(tǒng)酒店式公寓；主要要分分布布在在內(nèi)內(nèi)環(huán)環(huán)以以內(nèi)內(nèi)的的長(zhǎng)長(zhǎng)寧寧、、黃黃浦浦、、盧盧灣灣、、靜靜安安、、浦浦東東陸陸家家嘴嘴、、徐徐匯匯等等區(qū)區(qū)域域所處處區(qū)區(qū)域域?yàn)闉橹醒胙肷躺虅?wù)務(wù)區(qū)區(qū)如人人民民廣廣場(chǎng)場(chǎng)、、小小陸陸家家嘴嘴和和南南京京西西路路，，或或者者位位于于高端端居居住住區(qū)區(qū)如華華山山路路、、鎮(zhèn)鎮(zhèn)寧寧路路和和古古北北板板塊塊，，區(qū)域域同同時(shí)時(shí)具具備備商商業(yè)業(yè)繁繁華華和和交交通通便便利利等等特特征征銷售售客客戶戶以以投投資資客客為為主主，，客客戶戶來來源源以以外外地地和和海海外外客客戶戶為為主主力力銷售售價(jià)價(jià)格格一一般般高高于于區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)同同類類住住宅宅價(jià)價(jià)格格市區(qū)區(qū)酒酒店店式式公公寓寓中中長(zhǎng)長(zhǎng)租租客客以以外外籍籍客客戶戶為為主主，，短短租租中中大大陸陸的的商商務(wù)務(wù)客客也也很很多多，，長(zhǎng)租租市市場(chǎng)場(chǎng)的的外外籍籍客客戶戶呈呈現(xiàn)現(xiàn)群群居居特特點(diǎn)點(diǎn)出租率高高，普遍遍在90%以上上大多聘請(qǐng)請(qǐng)知名的的、專業(yè)業(yè)酒店管管理服