上海房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)

景瑞企業(yè)發(fā)展股份有限公司復(fù)旦大學(xué)EMBA美國(guó)考察交流會(huì)主題:2004年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)目錄近期宏觀調(diào)控政策2004年上半年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行基本情況2004年下半年和未來(lái)兩三年上海房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)變化中小型開(kāi)發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略研究開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)當(dāng)前上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的希望和建議中央的宏觀調(diào)控政策4月25日,央行決定將商業(yè)銀行存款準(zhǔn)備金率在2003年8月份已經(jīng)提高1個(gè)百分點(diǎn)的基礎(chǔ)上再提高0.5個(gè)百分點(diǎn)。4月28日,國(guó)務(wù)院決定提高鋼鐵、電解鋁、水泥和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金比例。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資本金比例提高到35%。4月29日,國(guó)務(wù)院決定用半年時(shí)間對(duì)土地使用進(jìn)行整頓。今年以來(lái)，金融系統(tǒng)防患風(fēng)險(xiǎn)，重申央行121號(hào)文件。消費(fèi)者發(fā)展商土地儲(chǔ)備中心政府銀行建筑商墊資

基本建設(shè)工程款墊資資金需求者其他資金來(lái)源資金需求者資金需求者工程款土地款工程貸款流動(dòng)資金貸款土地一級(jí)開(kāi)發(fā)貸款土地貸款《121文件》限制的資金流向

本質(zhì)：收緊地根收緊銀根上海政府連續(xù)采取的調(diào)控措施一、從去年開(kāi)始，擴(kuò)大中低價(jià)位商品住房的用地安排和建設(shè)。配套銷(xiāo)售給市區(qū)動(dòng)遷居民，并在5年內(nèi)不得出售，每年安排300萬(wàn)平方米。定向用于農(nóng)民動(dòng)遷，今年開(kāi)工450萬(wàn)平方米。作用：平抑房?jī)r(jià)、緩和供求

二、從去年開(kāi)始，降低舊城改造和動(dòng)拆遷的速度。由上年的9.9萬(wàn)戶(hù)降到7.9萬(wàn)戶(hù)，今年將更少。作用：減少由動(dòng)拆遷帶來(lái)的矛盾和糾紛減少由動(dòng)拆遷帶來(lái)的對(duì)住房市場(chǎng)的需求壓力

三、今年4月1日，開(kāi)始實(shí)施商品房銷(xiāo)售網(wǎng)上備案和登記制度。作用：解決供需雙方信息不對(duì)稱(chēng)的問(wèn)題提供市場(chǎng)透明度規(guī)范了交易行為

四、今年4月20日，開(kāi)始實(shí)施期房限轉(zhuǎn)措施，即限制期房在竣工交房之前的轉(zhuǎn)讓行為作用：減少短期炒樓行為撇去虛假需求保護(hù)真實(shí)的消費(fèi)需求目錄近期宏觀調(diào)控政策2004年上半年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行基本情況商品房投資與銷(xiāo)售角度觀察房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系商品房?jī)r(jià)格變動(dòng)情況房地產(chǎn)資金來(lái)源情況房屋拆遷情況存量房產(chǎn)市場(chǎng)情況商品房投資與銷(xiāo)售角度觀察上半年商品房銷(xiāo)售增速快于商品房投資增速，呈現(xiàn)出投資和消費(fèi)雙向拉動(dòng)的發(fā)展勢(shì)頭房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系

全市總體呈現(xiàn)供求基本平衡、供略小于求的市場(chǎng)格局商品房?jī)r(jià)格變動(dòng)情況上海是預(yù)售市場(chǎng)，商品房預(yù)售價(jià)格才能反映房市的即時(shí)價(jià)格本市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲原因是什么？？567元本市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲原因

市場(chǎng)需求旺盛動(dòng)拆遷居民市民改善自身居住“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”心態(tài)“居者有其房”觀念成本推動(dòng)土地價(jià)格不斷上升“三材”（鋼材、水泥、木材）價(jià)格大幅度攀升兩外人士購(gòu)房比重占1/4。投資性購(gòu)房比重較大03年下半年統(tǒng)計(jì)局、市房協(xié)聯(lián)合調(diào)查，投資性購(gòu)房比重在16.6%。商品房結(jié)構(gòu)不合理市場(chǎng)過(guò)分集中的中高檔商品房房地產(chǎn)資金來(lái)源情況2004年1-7月，上海房地產(chǎn)建設(shè)共到位資金978.93億元（超過(guò)本市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額的57.8%，資金籌集能力較強(qiáng)），同比增長(zhǎng)18.8%，增幅高出開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)1.1個(gè)百分點(diǎn)。自籌資金中，房地產(chǎn)企業(yè)自有資金102.09億元，資金自有率10.4%，自有資金比重較低413.78億元241.01億元244.7億元79.44億元房屋拆拆遷情情況2003年年上海海房屋屋拆遷遷速度度比上上年放放緩，，2004年更更是明明顯下下降。。政府批批準(zhǔn)拆拆遷有有關(guān)數(shù)數(shù)據(jù)：：房屋拆拆遷到到底有有什么么問(wèn)題題？？國(guó)家計(jì)計(jì)劃控控制：：2003年控控制在在8萬(wàn)萬(wàn)戶(hù)以以?xún)?nèi)，，2004年控控制在在6萬(wàn)萬(wàn)戶(hù)以以?xún)?nèi)。。國(guó)務(wù)院院305號(hào)號(hào)令：：房產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)評(píng)估估價(jià)貨貨幣化化安置置，拆拆遷居居民拿拿到的的貨幣幣款跟跟不上上市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格格。適宜于于房屋屋拆遷遷居民民購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)居住住的商商品房房數(shù)量量少。。如面面積50、、70平方方米房房屋數(shù)數(shù)量很很少。。拆遷存存在的的主要要問(wèn)題題存量房房產(chǎn)市市場(chǎng)情情況上海二二手房房市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展展迅速速，其其發(fā)展展速度度已超超過(guò)商商品房房市場(chǎng)場(chǎng)。目錄近期宏宏觀調(diào)調(diào)控政政策2004年年上半半年上上海房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)運(yùn)行行基本本情況況2004年年下半半年和和未來(lái)來(lái)兩三三年上上海房房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展展趨勢(shì)勢(shì)變化化中小型型開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)的戰(zhàn)戰(zhàn)略研研究開(kāi)發(fā)企企業(yè)對(duì)對(duì)當(dāng)前前上海海房地地產(chǎn)市市場(chǎng)的的希望望和建建議今年下下半年年房地地產(chǎn)市市場(chǎng)發(fā)發(fā)展態(tài)態(tài)勢(shì)1、市市場(chǎng)供供求總總量基基本平平衡，，從求求略大大于供供向供供略大大于求求轉(zhuǎn)化化分析：：全年年需求求約2600萬(wàn)萬(wàn)平方方米=上半半年已已實(shí)現(xiàn)現(xiàn)1400萬(wàn)+下半半年預(yù)預(yù)計(jì)1200萬(wàn)萬(wàn)全年年上上市市約約3000萬(wàn)萬(wàn)平平方方米米=上上半半年年已已批批準(zhǔn)準(zhǔn)預(yù)預(yù)售售1200萬(wàn)萬(wàn)平平方方米米+下下半半年年預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)1800萬(wàn)萬(wàn)2、、市市場(chǎng)場(chǎng)供供應(yīng)應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)趨趨向向合合理理分析析：：每每平平方方米米3500元元及及以以下下的的配配套套商商品品房房上上半半年年供供應(yīng)應(yīng)量量226萬(wàn)萬(wàn)平平方方米米+下下半半年年300萬(wàn)萬(wàn)平平方方米米+每每平平方方米米6000元元以以下下的的普普通通商商品品房房預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)1000萬(wàn)萬(wàn)平平方方米米=1526萬(wàn)萬(wàn)平平方方米米3、、商商品品住住宅宅銷(xiāo)銷(xiāo)售售價(jià)價(jià)格格漲漲幅幅將將逐逐步步回回落落分析析：：政政府府調(diào)調(diào)控控+市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)節(jié)節(jié)+供供求求關(guān)關(guān)系系調(diào)調(diào)整整和和供供應(yīng)應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)優(yōu)優(yōu)化化銷(xiāo)售售價(jià)價(jià)格格仍仍趨趨上上漲漲，，但但上上漲漲速速度度會(huì)會(huì)抑抑制制未來(lái)來(lái)三三年年房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)發(fā)展展態(tài)態(tài)勢(shì)勢(shì)**經(jīng)營(yíng)營(yíng)性性項(xiàng)項(xiàng)目目用用地地供供應(yīng)應(yīng)量量保保持持在在5400公公頃頃以以上上，，平平均均每每年年1800公公頃頃以以上上,強(qiáng)強(qiáng)化化土土地地收收購(gòu)購(gòu)儲(chǔ)儲(chǔ)備備機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)，，逐逐步步推推行行熟熟地地供供應(yīng)應(yīng)。。**完成成房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)投投資資量量2300億億元元以以上上，，年年均均完完成成750億億元元以以上上，，占占當(dāng)當(dāng)年年全全社社會(huì)會(huì)固固定定資資產(chǎn)產(chǎn)投投資資的的比比重重約約1/3。。**商品品房房竣竣工工量量保保持持6000萬(wàn)萬(wàn)平平方方米米以以上上，，平平均均每每年年2000萬(wàn)萬(wàn)平平方方米米以以上上，，其其中中低低價(jià)價(jià)位位商商品品房房300萬(wàn)萬(wàn)平平方方米米以以上上。。**新建建商商品品房房銷(xiāo)銷(xiāo)售售量量保保持持6000萬(wàn)萬(wàn)平平方方米米以以上上，，平平均均每每年年2000萬(wàn)萬(wàn)平平方方米米以以上上。。**存量量房房買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)賣(mài)成成交交量量，，2004年年超超過(guò)過(guò)當(dāng)當(dāng)年年新新建建商商品品房房銷(xiāo)銷(xiāo)售售量量，，2005年年達(dá)達(dá)到到2500萬(wàn)萬(wàn)平平方方米米以以上上。。**房地產(chǎn)業(yè)的的支柱產(chǎn)業(yè)業(yè)地位基本本確立，房房地產(chǎn)業(yè)增增加值占全全市國(guó)內(nèi)生生產(chǎn)總值8%左右。。目錄近期宏觀調(diào)調(diào)控政策2004年年上半年上上海房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行行基本情況況2004年年下半年和和未來(lái)兩三三年上海房房地產(chǎn)發(fā)展展趨勢(shì)變化化中小型開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)戰(zhàn)略研究提高核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力，加強(qiáng)品牌推推廣走差異化道道路有效抵抗金金融風(fēng)險(xiǎn)走并購(gòu)、聯(lián)聯(lián)合之路開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)對(duì)當(dāng)前上海海房地產(chǎn)市市場(chǎng)的希望望和建議提高核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力，加強(qiáng)品牌推推廣加強(qiáng)內(nèi)部平平臺(tái)管理，，使得業(yè)務(wù)務(wù)管理、企企業(yè)管理、、品牌發(fā)展展、技術(shù)研研發(fā)、客戶(hù)戶(hù)管理、財(cái)財(cái)務(wù)管理、、公共關(guān)系系和人力資資源等資源源共享、提提高工作效效率。加強(qiáng)員工技技能培訓(xùn)，，提高員工工的戰(zhàn)斗力力。尤其當(dāng)當(dāng)公司需要要不同的技技能、管理理方式和運(yùn)運(yùn)營(yíng)手段時(shí)時(shí)，培訓(xùn)和和再培訓(xùn)成成為戰(zhàn)略實(shí)實(shí)施過(guò)程的的重要部分分。加強(qiáng)運(yùn)營(yíng)成成本管理，，提高公司司抗風(fēng)險(xiǎn)能能力。加強(qiáng)企業(yè)品品牌管理和和推廣，為為公司持續(xù)續(xù)發(fā)展奠定定基礎(chǔ)。走差異化道道路含義差異性道路路是指企業(yè)業(yè)提供的地地產(chǎn)產(chǎn)品或或服務(wù)具有有差異性，，樹(shù)立起行行業(yè)鏈范圍圍中獨(dú)特性性的東西。。表現(xiàn)防御定位不不同、種類(lèi)類(lèi)定位不同同、需求定定位不同、、營(yíng)銷(xiāo)渠道道定位不同同、價(jià)格定定位不同。。差異性必必須優(yōu)先考考慮防御定定位（風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)控制紅線(xiàn)線(xiàn)）。實(shí)現(xiàn)方式形象設(shè)計(jì)出出位、技術(shù)術(shù)卓越、性性能突出以以及顧客服服務(wù)、商業(yè)業(yè)網(wǎng)絡(luò)、公公關(guān)活動(dòng)最理想的狀狀況是企業(yè)業(yè)在多個(gè)方方面都具有有差異性的的特點(diǎn)有效抵抗金金融風(fēng)險(xiǎn)———多元化融資資平臺(tái)保持銀企良良性合作資本市場(chǎng)：：發(fā)股、可可轉(zhuǎn)債信托、基金、海外融資、、MBS有效抵抗金金融風(fēng)險(xiǎn)———負(fù)債率控制制嚴(yán)格控制自身負(fù)債水水平，給應(yīng)應(yīng)對(duì)政策及及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)留下彈性性空間分享景瑞53463647上海市房地地產(chǎn)企業(yè)50強(qiáng)之一一走并購(gòu)、聯(lián)聯(lián)合之路(1)、、為獲得融融資渠道而而進(jìn)行的并并購(gòu)：比如如首創(chuàng)集團(tuán)團(tuán)收購(gòu)廣西西虎威，在在資本市場(chǎng)場(chǎng)上獲得了了一個(gè)出口口。(2)、為為獲得土地地資源而進(jìn)進(jìn)行的并購(gòu)購(gòu)：比如新新華遠(yuǎn)與首首汽、首旅旅進(jìn)行的合合作。(3)、為為跨區(qū)域發(fā)發(fā)展而進(jìn)行行的并購(gòu)：：比如萬(wàn)通通與泰達(dá)的的合作。(4)、為為強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手手、優(yōu)勢(shì)互互補(bǔ)而進(jìn)行行的并購(gòu)：：如珠江投投資與合生生創(chuàng)展的合合作。(5)、為為引入外資資、引入國(guó)國(guó)際化理念念而進(jìn)行的的并購(gòu)：如如首創(chuàng)與ING、GIC的合作。(6)、其其他行業(yè)企企業(yè)為進(jìn)入入房地產(chǎn)行行業(yè)而進(jìn)行行的并購(gòu)：：如華潤(rùn)收收購(gòu)華遠(yuǎn)。。(7)、中中、小企業(yè)業(yè)間為生存存而進(jìn)行的的準(zhǔn)并購(gòu)行行為：如北北京十幾家家中小企業(yè)業(yè)聯(lián)合成立立的“土地地并購(gòu)與融融資開(kāi)發(fā)商商聯(lián)盟”，，可能運(yùn)作作起來(lái)比較較困難，但但也不失為為一種嘗試試。(8)、大大企業(yè)間為為實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略略合作而進(jìn)進(jìn)行的準(zhǔn)并并購(gòu)行為：：如首創(chuàng)集集團(tuán)擬發(fā)起起的房地產(chǎn)產(chǎn)投資基金金。目錄近期宏觀調(diào)調(diào)控政策2004年年上半年上上海房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行行基本情況況2004年年下半年和和未來(lái)兩三三年上海房房地產(chǎn)發(fā)展展趨勢(shì)變化化中小型開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)戰(zhàn)略研究開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)對(duì)當(dāng)前上海海房地產(chǎn)市市場(chǎng)的希望望和建議開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)對(duì)當(dāng)前上