無錫萬達地產(chǎn)商管市調(diào)報告

市調(diào)報告——無錫商管公司目錄一、自然狀況1、無錫簡介2、無錫人口及分布概況3、濱湖簡介二、關鍵經(jīng)濟指標1、GDP2、社會消費品零售總額3、城市居民可支配收入4、全社會固定資產(chǎn)投資5、全市及各分區(qū)商業(yè)銷售面積三、無錫商業(yè)環(huán)境1、綜述2、商圈分析3、重點商圈調(diào)查4、重點商業(yè)工程四、綜合分析附表1~4

一、自然狀況地理位置：無錫地處長江三角洲中心，東鄰上海，西望南京，南接浙皖，北臨長江，中抱太湖。人口455萬，市區(qū)人口215.9萬。行政區(qū)劃：全市總面積4788平方公里，其中市區(qū)面積1659平方公里，現(xiàn)轄江陰、宜興兩個縣級市和崇安、南長、北塘、錫山、惠山、濱湖、新區(qū)七個區(qū)。交通狀況：境內(nèi)京滬鐵路、新長鐵路、滬寧高速公路、京滬高速公路、滬宜高速公路、寧杭高速公路、沿江高速公路等縱橫交錯，是上海到成都、黑龍江至海南、上海到北京三條高速公路的交匯點。一、自然狀況無錫地區(qū)總?cè)丝?553194人，平均密度為956人/平方公里。萬達工程所在濱湖區(qū)總?cè)丝?77611人，位于全市各區(qū)首位，但由于區(qū)域面積大，且多為郊區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)，故人口密度僅770人/平方公里，比較無錫市核心商業(yè)區(qū)崇安區(qū)的人口密度，低了近13倍。一、自然狀況濱湖區(qū)位于無錫市區(qū)南部,南瀕太湖,北靠北塘區(qū),南長區(qū),東接新區(qū),西臨宜興。面積631.5平方公里，其中水面330.94平方公里，山林面積55.56平方公里，擁有湖岸線88公里。

濱湖區(qū)由原來的5鎮(zhèn)4街道調(diào)整為包括1個國家級度假區(qū)，3個省級開發(fā)區(qū)的二鎮(zhèn)八街道〔太湖街道、華莊街道、胡埭鎮(zhèn)、馬山鎮(zhèn)、濱湖街道、何埒街道、榮巷街道、蠡湖街道、蠡圓街道、雪浪街道〕城鄉(xiāng)統(tǒng)籌開展的框架。全區(qū)二個鎮(zhèn)〔開發(fā)區(qū)〕、八個街道、并設行政村66個，1243個自然村。一、自然狀況二、關鍵經(jīng)濟指標1、GDP無錫市07年完成GDP3858億元比06年同比增長15.3%，據(jù)2006年統(tǒng)計數(shù)字位于全國大中城市排名第9位。

濱湖區(qū)07年完成GDP328億元，占全市總額的8.5％，比06年同比增長15.1%，比全市平均水平低0.2個百分點。五年平均增長14.7％無錫市濱湖區(qū)五年平均增長15.5％二、關鍵經(jīng)濟指標2、社會消費品零售總額五年平均增長14.8％無錫市濱湖區(qū)無錫市07年社會消費品零售總額為1127.38億元，比06年同比增長17.5%。

濱湖區(qū)07年消費品零售總額為91.06億元，占全市總額的8.1％，比06年同比增長18.3%，比全市平均水平高出0.8個百分點。五年平均增長16.9％二、關鍵經(jīng)濟指標五年平均增長13.5％3、城市居民可支配收入無錫市濱湖區(qū)五年平均增長14.6％無錫市07年城市居民可支配收入為20898元，比06年同比增長14.9%，濱湖區(qū)07年城市居民可支配收入為21058元，比06年同比增長15.1%，比全市平均水平高出0.2個百分點。二、關鍵經(jīng)濟指標4、全社會固定資產(chǎn)投資無錫市五年平均增長25.2％濱湖區(qū)五年平均增長32.3％無錫市07年完成全社會固定資產(chǎn)投資1674.22億元，比06年同比增長13.5%。濱湖區(qū)07年完成全社會固定資產(chǎn)投資155.82億元，占全市總額的9.3％，比06年同比增長12.5%，比全市平均水平低1個百分點。二、關鍵經(jīng)濟指標從全市情況來看，固定資產(chǎn)投資增長速度遠高于社會零售品消費總額的增長，這說明無錫的樓市，不管是住宅還是商業(yè)用房都存在一定的泡沫。但07年商業(yè)地產(chǎn)銷售50.85萬平方米，比06年下降了19%，主要是由于07年供給量的下降造成的；幾個競爭分區(qū)的銷售每年均保持一定的增幅。5、全市及各分區(qū)商業(yè)銷售面積二、關鍵經(jīng)濟指標三、無錫商業(yè)環(huán)境1、綜述2007年，無錫商貿(mào)效勞業(yè)實現(xiàn)了又好又快開展的良好態(tài)勢。連續(xù)四年中選為?福布斯?中國內(nèi)地最正確商業(yè)城市，2007年位列第四。社會消費品零售總額從2004年的708.62億元，到2007年首次突破千億元大關完成1127.38億元，同比增長17.5%，在全省繼續(xù)保持均量第一，增幅第二，總量第三的優(yōu)勢地位，在全國大中城市的排位由第20位提升到14位；商品市場成交額從2004年的994億元，到2007年突破2000億元，達2027億元；全市億元以上商品市場成交額占全省份額的29%，全國的4.5%；百億元市場6個，占全省半壁江山。三、無錫商業(yè)環(huán)境名稱位置包含商業(yè)街重點行業(yè)或企業(yè)分析CBD商圈市中心中山路、人民中路、人民東路、縣前東街、學前街、崇寧路、復興路、健康路、新生路、后西溪集購物、餐飲、休閑娛樂為一體的綜合性商業(yè)中心。有崇安寺步行街、商業(yè)大廈、八百伴、三陽百盛、新華書店他是無錫歷史最早、商氣最旺的商圈，是無錫最繁華的中央商務區(qū)。特別是中山路，是無錫最繁華的商業(yè)街，無錫地區(qū)最著名的商場幾乎都集中在這里。五愛廣場商圈位于市中心的西面由人民西路、五愛路、縣前西街三條商業(yè)街組成，以五愛廣場為核心人民西路上以夢之島為中心的數(shù)碼、通訊中心；五愛北路上餐飲業(yè)、休閑娛樂業(yè)繁榮。在市中心經(jīng)濟的影響、帶動下，發(fā)展迅速，人氣、商氣兩旺，并已形成了各具特色的商業(yè)中心?；疖囌旧虡I(yè)圈位于市中心北面主要由通運路和興源路組成餐飲、娛樂、服裝火車站是流動人口高度集中的地方，人流量巨大，商機無限，無錫在很早以前就形成了以火車站為核心，輻射四周的商業(yè)圈。但業(yè)態(tài)比較雜亂，檔次也不高。南門商圈位于市中心區(qū)的東南角由南禪寺步行街、南長街、永樂路、永豐路、清揚路、紅星路、振新路、塘南路八條商業(yè)街組成以餐飲、服飾,家裝,房產(chǎn)中介為主的復合商業(yè)形態(tài)。隨著無錫經(jīng)濟的快速發(fā)展，特大城市建設的推進，南門商圈日趨成熟，得到了前所未有的發(fā)展。特別太湖廣場周邊正在逐漸形成新的的商業(yè)中心，南門商圈人氣明顯增強，商業(yè)氛圍更加濃厚。由于南門地區(qū)是傳統(tǒng)居住聚集區(qū)域，居民密度較大，因此南門商圈里的商業(yè)以當?shù)鼐用駷橹饕徺I力支撐點，沿街和小區(qū)底層商鋪較為普遍。北大街商圈位于市中心區(qū)的北面由北大街、青石路、春申路三條商業(yè)街組成餐飲、服飾、休閑娛樂氛圍相對濃厚。好友多超市北大街商圈緊鄰CBD商圈和火車站商圈，區(qū)位優(yōu)勢明顯，商業(yè)氛圍成熟，人氣很旺，發(fā)展?jié)摿艽?。北大街商圈里有無錫地區(qū)聞名的酒吧、餐飲一條街的青石路（又名“歐風街”）和正在建設中的金太湖國際廣場。2、商圈分析三、無錫商業(yè)環(huán)境名稱位置包含商業(yè)街重點行業(yè)或企業(yè)分析丁村商圈位于市中心區(qū)的東面由江海東路、廣瑞路、錫滬路三條商業(yè)街組成汽車修理、汽車配件，裝飾、建材。有大型建材區(qū)華東裝飾城、月星家居等。丁村商圈是一個有特色的商業(yè)圈，人氣雖然不如中心區(qū)及副中心區(qū)商圈那么旺，但因為專業(yè)性很高，競爭力卻很強，具有一定影響力。上馬墩商圈位于市中心區(qū)的東面包括上馬墩路、學前東路、長江北路三條商業(yè)街多種商業(yè)形態(tài)配套存在，其中中介公司很多。有歐尚超市、東方汽車城。這里離市區(qū)較近，學前東路西與市中心區(qū)的學前街相連。商圈內(nèi)住宅區(qū)較多，會聚大量的人氣、商氣。很多商業(yè)設施大都為小區(qū)居民服務河埒口商圈位于市中心區(qū)的西面由梁溪路、梁青路、青祁路、惠河路、湖濱路、建筑路6條商業(yè)街組成餐飲、服飾，中介、裝潢、裝飾材料、建筑材料等房地產(chǎn)相關行業(yè)。有大潤發(fā)超市。河埒口商圈位于濱湖區(qū)，東鄰京杭大運河，南鄰無錫新體育中心；西有梅園，北靠惠山及旅游勝地——錫惠公園，地理位置十分優(yōu)越，住宅區(qū)很多，人口密集，商業(yè)興旺。山北商圈位于市中心區(qū)以北由盛岸路、通惠西路、石門路、鳳翔路四條商業(yè)街組成裝飾裝潢、裝飾材料、餐飲、汽配山北商圈以山北鎮(zhèn)為中心，聚集了大量的居住區(qū)和工廠，是北區(qū)居民集中、最繁華的區(qū)域之一。這里交通便利，工業(yè)發(fā)達，但沒有形成較具特色的商業(yè)氛圍。中橋商圈位于市中心區(qū)的南面由中南路、蘇錫路、金城路三條商業(yè)街組成以餐飲、機械五金、汽車業(yè)。有太湖半島商業(yè)中心、樂購超市。老中橋地區(qū)，屬于老居民區(qū)，人口多、密度高，商業(yè)發(fā)展早，是一個成熟的商業(yè)圈。新區(qū)商圈位于市中心區(qū)的東南面由旺莊路、長江路兩條商業(yè)街組成公司沿街密布，少量純商鋪配套存在。隨著投資環(huán)境的日趨成熟，高科技產(chǎn)業(yè)中心及國際制造業(yè)基地的形成，新區(qū)的商業(yè)氛圍越來越濃，逐漸形成了由旺莊路和長江路構成的新區(qū)商圈。但商業(yè)的發(fā)展明顯滯后于工業(yè)等其他方面的發(fā)展。三、無錫商業(yè)環(huán)境概述店鋪數(shù)：198家；面積：40-120平米；權屬關系：百分之百租賃租金：5000元/平米.年；調(diào)查段閑置率：零經(jīng)營種類比例：在這些商鋪中服飾類56家，占28.3％包括知名品牌服飾21家，占10.6％，以中高檔服飾為主，專賣店較多；餐飲21家中，占10.6％，包括10家大酒店，3家西餐廳，檔次相對較高；珠寶、金店、銀樓6家，占3%，是無錫珠寶首飾商家分布最多最集中的商業(yè)街；投資、金融、保險16家〔其中銀行12家〕，占8.1%；另外那么均為婚紗攝影、婚慶禮儀、眼鏡店、高檔化裝品、飾品、培訓機構等能承擔高額租金的商業(yè)形態(tài)。各行業(yè)樓層分布：一、二層：餐飲、服飾、日用百貨等，少量茶樓、咖啡館；三層以上：歌城、網(wǎng)吧、浴場、培訓中心、影城等。商業(yè)特色：集購物、餐飲、休閑娛樂為一體的綜合性商業(yè)街。中山路是無錫的商業(yè)軸心，整個中山路在南北兩端各有兩個點，南靠南禪寺，北依勝利門，中間以商業(yè)大廈、崇安寺步行街作為中心點，向南北地區(qū)各有延伸。如今整個南面主要是由八百伴帶來的人流，大賣場那么更多集中在北片。摩天360、無錫恒隆廣場、崇安寺生活步行街區(qū)紛紛入址于縣前街至后溪西段，包括紅豆國際廣場在內(nèi)的高端商住樓均位于中山路北段。其中最熱鬧、最繁華的是從縣前街至后溪西段，年租金在1萬元/平米左右；后溪西到學前街段，在6000元/平米左右；相比之下縣前街到勝利門段、以及學前街至朝陽廣場段的人氣那么明顯不如上述兩段，最低的年租金甚至不滿3000元/平米。3、重點商圈調(diào)查三、無錫商業(yè)環(huán)境〔1〕中山路商圈〔2〕太湖廣場商圈概述太湖廣場地區(qū)位于中心城與太湖新城城市開展的軸線上，并且也是東西新城的連接區(qū)域，處于東西南北軸線的交叉點上，這塊華東地區(qū)最大的綠地廣場被定位為“城市客廳〞。據(jù)悉，從最新的規(guī)劃藍本中，其范圍為北到建樂路，南到清名路，西到新盛路，東到通揚路。?無錫市中心城區(qū)控制性詳細規(guī)劃?也明確將太湖廣場定位為商務文化核心區(qū)，兩大市級中心之一。未來的太湖廣場區(qū)域?qū)⑿纬伤膫€功能板塊：即北側(cè)以展覽、辦公、酒店以及行政為主；南側(cè)以文化，辦公和商業(yè)為主，強調(diào)城市功能的復合化與參與性；運河以西為濱水休閑、商業(yè)為特色的辦公、居住混合開展區(qū)；東側(cè)主要是以居住為主。

包括已經(jīng)開業(yè)的凱賓斯基和無錫茂業(yè)，太湖廣場及周邊區(qū)域?qū)⒔ǔ筛黝惿虅丈虡I(yè)工程150萬平米、現(xiàn)代高檔住宅150萬平米。太湖廣場區(qū)域?qū)⒕奂?家五星級酒店、5幢超200米、30幢以上超百米建筑，成為政府配套設施最齊全、高檔酒店最集中，購物中心規(guī)模最頂級，跨國公司總部入駐最多的國際商務中心。三、無錫商業(yè)環(huán)境名稱總高投資（預計）開業(yè)日期規(guī)劃建筑面積綜述凱燕環(huán)球中心181.6米10億2007年10月13.7萬平方米是集德國五星級酒店，商務酒店公寓，休閑，會議，康樂為一體的大型標志性建筑，東接無錫人民大會堂，西臨京杭大運河，總高50層(近200米)，其中1-22層由凱賓斯基入駐，23層以上為精心籌造的總統(tǒng)套房之上的五星級酒店公寓、辦公公寓，由凱賓斯基大飯店管理公司統(tǒng)一管理.

無錫茂業(yè)城20億2009年年（商場已于07年開業(yè)）45萬平方米無錫茂業(yè)城位于太湖廣場南側(cè)，占地面積5萬多平方米，規(guī)劃建筑面積45萬平方米，

其中購物中心20萬平方米，寫字樓7萬平方米，五星級酒店4萬平方米，高級商務公寓14萬平方米，是集購物、餐飲、娛樂、辦公、酒店、商務公寓等諸多功能于一體的大規(guī)模、綜合性、現(xiàn)代化、高品質(zhì)的標志性商業(yè)建筑群無錫世貿(mào)中心200米17億元29.58萬平方米無錫世界貿(mào)易中心位于太湖大道南側(cè)，是一項綜合商業(yè)項目，包括1座五星級的商務酒店，建筑面積3.5萬平方米；服務式公寓樓，建筑面積9.8萬平方米；寫字樓，建筑面積6萬平方米；1座交流中心，建筑面積2.7萬平方米；商業(yè)用房，建筑面積1.5萬平方米；1座世貿(mào)中心，建筑面積1.5萬平方米；一個地下停車場，建筑面積6萬平方米，設有1900個車位，總建筑面積近30萬平方米。香港九龍倉339米２億美元2011年28萬平方米該項目地塊位于太湖廣場中軸線，用地面積2.9萬平方米，建筑面積28萬平方米，此項目功能定位為五星級酒店、高檔商務辦公樓、酒店式公寓、精品商業(yè)等，該項目主樓建成后高度將列中國第八、全球第十七。三、無錫商業(yè)環(huán)境

無錫保利廣場由無錫民生房地產(chǎn)開發(fā)投資興建，含保利購物中心、五星級金陵大飯店、金陵高檔寫字樓、城市之光高檔住宅樓、保利美食街、保利實驗小學等多個工程，是蘇南地區(qū)首座集購物、休閑、娛樂、餐飲、效勞、旅游、酒店、辦公、商住、教育于一體的大型復合商業(yè)地產(chǎn)工程。4、重點商業(yè)工程作為無錫地區(qū)首家接軌國際最先進商業(yè)形態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)工程，保利廣場率先引入shoppingmall業(yè)態(tài)，在強化購物功能的同時，突出餐飲娛樂休閑功能，倡導新型購物理念，有“無錫首座時尚購物公園〞之稱，是無錫首批旅游購物推薦單位。三、無錫商業(yè)環(huán)境〔1〕保利廣場名稱保利廣場建成時間2004年8月地理位置解放東路、東門建筑面積15.3萬㎡(其中保利購物中心為8萬㎡)開發(fā)商無錫民生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司經(jīng)營方式售出后反租，再統(tǒng)一出租租金/售價1－6元/㎡/天管理費7元/㎡/月商鋪面積主要為20－100不等商鋪數(shù)量131家已有商鋪121家空鋪10家空鋪率8.3％停車場有地下停車場，600多個車位樓層分布共分四層，地下一層主要為體育運主題，一二層有服裝、珠寶、化妝品、餐飲等，三層主要為劇院和餐廳。主力店金陵飯店、家樂福、運動100、超越神話大劇院、北京東來順飯莊、KFC、味千拉面、豪牛士、豪客來、必勝客、星巴克咖啡項目定位時尚購物中心，是錫城首家shoppingmall，也是目前無錫唯一一家與國際接軌、具有先進商業(yè)形態(tài)的購物中心，集“食、娛、游、購”這旅游四大要素于一身，融購物、休閑、娛樂、餐飲、服務、旅游于一體的大型“一站式”購物中心。經(jīng)營種類服飾約53家，占43.8％；珠寶11家，占9.1％；化妝品20家，占16.5％；美發(fā)1家，占0.8％；眼鏡2家，占1.7％；餐飲20家，占16.5％；運動休閑6家，占5％；游藝2家，占1.7％；箱包鞋帽4家，占3.3％；劇院1家，占0.8％；家居2家，占1.7％。說明該表統(tǒng)計數(shù)據(jù)包含保利購物中心和保利美食街，走道內(nèi)的臨時攤位未列入統(tǒng)計范圍。地下一層設有一個籃球場，收費標準為10元/人.小時，一個乒乓館，收費標準為15元/小時/桌，另有一個攀巖館。三、無錫商業(yè)環(huán)境崇安寺街區(qū)位于中山路與人民路交匯處，分地上和地下兩局部，形成的“雙層街〞格局。內(nèi)部以小尺度步行街為其“傳統(tǒng)商業(yè)內(nèi)街〞，大量的人文景觀和悠久的飲食文化、民俗文化、使崇安寺地區(qū)起著延續(xù)城市文脈的作用，其中建有江南水鄉(xiāng)特色濃郁的地下水景街，小橋流水，并重現(xiàn)了歷史上的人文景觀阿炳故居、崇安閣、皇亭、白水蕩等無錫最具平民氣息和文化親和力的景觀，再加上周邊的城中公園，使商業(yè)、綠化、文化三者在崇安寺得到了和諧統(tǒng)一。崇安寺作為無錫的“商核〞，周圍以中山路、人民路、縣前街、解放路為其現(xiàn)代商業(yè)街，周邊商場林立，包括商業(yè)大廈、大洋百貨、新世界百貨、八佰伴、三陽百盛及新興的商業(yè)街區(qū)保利廣場等。成熟的大商業(yè)圈營造出濃厚的商業(yè)氣氛，每天的客流量都在10萬人次以上，人流密集，消費旺盛。三、無錫商業(yè)環(huán)境〔2〕崇安寺生活步行街區(qū)名稱崇安寺生活步行街區(qū)建成時間2005年4月地理位置中山路、人民路建筑面積7萬㎡經(jīng)營方式租售結(jié)合投資額30億RMB租金/售價租金5~25/㎡/天。售價3－10萬/㎡不等管理費15元/㎡/月商鋪面積15~60為多商鋪數(shù)量385家已有商鋪373家空鋪12家空鋪率3％停車場有地下停車場，500多個車位樓層分布主要為地下和地上兩層，共三層。地下和地上一層主要經(jīng)營服裝、箱包鞋帽、珠寶飾品、化妝品、體育專買等，二層主要為餐飲和攝影。主力店肯德基、麥當勞、豪客來、皇亭小吃、王興記美食、三副百貨、國網(wǎng)手機、儂儂婚紗攝影項目定位融合歷史文化景觀資源于一體的特色商業(yè)街區(qū)經(jīng)營種類服裝約185家，占49.6％；箱包鞋帽約38家，占10.2％；美容約15家，占4％；珠寶飾品約37家，占9.9％；餐飲約38家，占10.2％；體育專賣約12家，占3.2％；攝影約5家，占1.3％；化妝品約13家，占3.5％；其他（包括家居裝飾、手工制作、工藝品、眼鏡、游戲、小百貨等）約30家，占8％。說明街區(qū)地下一層還設有一些臨時攤位，主要經(jīng)營各類首飾掛件、裝飾物、化妝品等，未列入商鋪計算范圍。整個街區(qū)根據(jù)所處地理位置分成A、B兩區(qū)，二泉廣場西為A區(qū)，東為B區(qū)，其中A區(qū)人氣較旺，B區(qū)人氣較差。街區(qū)計劃分為珠寶古玩區(qū)、皇亭小吃區(qū)、特色商業(yè)區(qū)、民俗展示區(qū)、體育文化活動區(qū)、品牌服飾區(qū)、休閑娛樂區(qū)，一方面使商區(qū)功能分明、便于管理，另一方面也提升了城市窗口形象。但從調(diào)查看，區(qū)域劃分并不明確，給消費者的感覺還是格局較亂。街中的皇亭小吃、王興記、功德林都是無錫小吃的老字號，在無錫老百姓中間有極大的號召力。三、無錫商業(yè)環(huán)境南禪寺文化商城是03年對南禪寺老街進行改造后建成，04年1月正式落成。南禪寺建于南朝梁武帝時期，古稱“梁溪十大剎、首惠山、次南禪〞，至今有1400多年歷史。改造后的南禪寺文化商城保存了歷史悠久的妙光塔和一些有著古城氣息的老建筑，添加了時尚、流行、新潮氣氛的各式商店。重點突出在新建各類特色專業(yè)商市、恢復南禪寺、開發(fā)古運河風情旅游資源三個方面，從而使商業(yè)、旅游、古寺、古塔、古河三者結(jié)合融為一體，并以特色專業(yè)商品市場為主的休閑、購物、娛樂的好去處。三、無錫商業(yè)環(huán)境〔3〕南禪寺文化商城名稱南禪寺文化商城建成時間2004年1月地理位置解放東路、南門建筑面積9.3萬㎡經(jīng)營方式出售投資額1.5億RMB租金/售價1萬/㎡。轉(zhuǎn)租租金35~100元/㎡/月管理費0.08元/㎡/天商鋪面積30~80居多商鋪數(shù)量489家已有商鋪459家空鋪30家空鋪率6.1％停車場地上停車場，現(xiàn)180個車位，半年后改造完成為400個樓層分布主要街區(qū)共有兩層，商鋪主要集中在一樓，二樓也有少量商鋪，以休閑娛樂、餐飲、健身和培訓為主，另有一部分作為倉庫，空鋪也主要集中在二樓。主力店KFC、穆桂英美食、南禪寺書城項目定位集餐飲、休閑、娛樂、購物為一體的綜合性步行街。文化的窗口、美食的世界、購物的廣場、娛樂的天地經(jīng)營種類藝術品類（雕刻品、陶藝品、古玩、字畫等）約107家，占23.3%；服飾約84家，占18.3%；珠寶飾品店約77家，占16.7%；餐飲約41家，占8.9%；香燭約17家，占3.7%；醫(yī)藥保健店約14家，占3%；箱包鞋帽約13家，占2.8%；音像制品約8家，占1.7%；娛樂健身約6家，占1.3%；攝影約5家，占1.1%；其他（有煙酒店、化妝品、漁具、書刊、寵物、超市、中介、復印、、咨詢、培訓等）約87家，占19%。說明以上調(diào)查的都為固定攤位，還有臨時攤位約150個，集中形成幾個特色片區(qū)：在花卉市場、魚鳥寵物片區(qū)、旅游工藝品片區(qū)、郵幣卡類片區(qū)、特色小商品片區(qū)、書城?，F(xiàn)處于步行街南側(cè)的無錫南禪寺紫金廣場項目正在施工當中，項目總建筑面積5萬平方米，其中地下1萬平米左右將引進易賣得超市，另有精裝修商務公寓——“南禪寺公館”，擬構建“地下超市＋購物廣場＋餐飲＋休閑娛樂＋高級精裝修公寓”5為1體的復合型、體驗式消費經(jīng)營業(yè)態(tài)。南禪寺步行街的定位比較獨特，沿襲了傳統(tǒng)，因而自身特色明顯，最大限度地避免了與其他商業(yè)街的競爭，所以其擁有大量穩(wěn)定的顧客、游客，市場非常繁榮。但市場繁榮的同時也存在一些問題，店鋪雖有分類，但還是讓人感覺凌亂，管理不夠到位，整個商城普遍存在臟、亂、差的情況（最近也是市政府的重點整治對象），極大的降低了商城的品位和檔次。三、無錫商業(yè)環(huán)境陽光廣場由無錫陽光置業(yè)開發(fā)，位于無錫市CLD〔中央生活區(qū)〕中心區(qū)域，紅星路和建筑路交匯處，總商業(yè)面積約60,000平方米，其中營業(yè)中的沃爾瑪超市占用15,000平方米，另外45,000平方米規(guī)劃為零售商業(yè)區(qū)，集特色餐飲、休閑娛樂、時尚購物等諸多功能于一體，開創(chuàng)性的將中西美食、特色餐飲為主的餐飲功能，KTV、酒吧、多功能場所為主的娛樂功能，時尚精品及百貨為主的購物功能，通過專業(yè)的布局、劃分，合理融合在一起，以中高檔次的品牌旗艦店配合獨立店鋪〔店中店形式綜合經(jīng)營〕形式，形成休閑娛樂氣氛濃郁的特色步行街，并引入先進有效的商業(yè)及物業(yè)管理模式，開展前景不錯。三、無錫商業(yè)環(huán)境〔4〕陽光廣場三、無錫商業(yè)環(huán)境名稱陽光廣場建成時間2006年9月地理位置紅星路、建筑路建筑面積6萬㎡經(jīng)營方式租賃投資額租金/售價8元/㎡/天、5元/㎡/天、4元/㎡/天不等管理費0.5元/㎡/天商鋪面積10~20、50~60居多商鋪數(shù)量132家已有商鋪45家空鋪87家空鋪率65.9％停車場地下停車場，624個車位樓層分布部分為三層，部分為四層，現(xiàn)開業(yè)商鋪主要位于一層，二層有家電、網(wǎng)吧、餐飲等少量商鋪以營業(yè)，其余多為空鋪。主力店沃爾瑪、蘇寧電器、KFC、味千拉面、豪客來、旺角小館項目定位形成休閑娛樂氛圍濃郁的特色步行街經(jīng)營種類餐飲約15家，占33.3％；美容約3家，占6.7％；干洗約3家，占6.7％；服裝紡織品8家，占17.8％；休閑娛樂約3家，占6.7％；銀行約1家，占2.2％；網(wǎng)吧約1家，占2.2％；家電約1家，占2.2％；零售（超市、煙酒、水果等）約10家，占22.2％。說明對于招商的定位很明確，同時對入駐商家有一定的選擇和把關。無錫金太湖國際城把守無錫主城區(qū)北門，位于青石路東北側(cè)，為無錫市政府十大重點商業(yè)改造工程之一，毗鄰火車站、長途客運站，處于規(guī)劃中的雙地鐵交匯出口，占地面積約14萬平米，總建筑面積約68萬平米，總投資約21.8億元人民幣，是集大型商街、五星級酒店、甲級寫字樓、高尚住宅為一體的大型建筑綜合體，將打造成為集合購物、娛樂、餐飲、康體、休閑、旅游、商務、會展、居住與文化等多功能的都會中心國際購物天堂。名稱金太湖國際城建成時間2008年11月地理位置青石路、吳橋建筑面積68萬㎡開發(fā)商無錫金太湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資額21.8億RMB物管公司無錫金太湖國際城物業(yè)管理有限公司經(jīng)營方式租售結(jié)合（出售為主）租金/售價一樓3~5萬/㎡，二樓1.8萬/㎡商鋪面積30~80為主停車場地上600輛，地下3000輛主力店沃爾瑪超市項目定位打造成為集合購物、娛樂、餐飲、康體、休閑、旅游、商務、會展、居住與文化等多功能的都會中心國際購物天堂。說明預計2009年9月開業(yè)。分為東區(qū)和西區(qū)兩塊。三、無錫商業(yè)環(huán)境〔5〕金太湖國際城鼎牌中心廣場是無錫市房地產(chǎn)開發(fā)集團&鼎牌房產(chǎn)開發(fā)的錫城高級生活居住區(qū)新梁溪人家工程的商業(yè)地產(chǎn)局部，位于青祁路與建筑路交匯處，北臨梁溪河、西面青祁路、周邊擁有新體育中心、汽車西站等，環(huán)境優(yōu)越、配套完善。

新梁溪人家緊鄰的青祁路是西南片區(qū)南北主干道、毗鄰的太湖大道更是無錫東西向快速通道，這里的交通道路系統(tǒng)堪稱完善，為出行提供了眾多方便，也為未來的開展前景創(chuàng)造了足夠大的升值空間。但建成1年半以來，招商情況并不理想，空鋪很多，形勢并不樂觀。名稱鼎牌中心廣場建成時間2006年6月地理位置青祁路、建筑路建筑面積38300㎡經(jīng)營方式售租結(jié)合，其中8成已售出投資額RMB租金/售價售價2.5萬（靠路），1萬（不靠路）；租金4~5元/㎡/天（靠路），1元/㎡/天（不靠路）管理費2元/㎡/月商鋪面積40－200㎡商鋪數(shù)量179家已有商鋪47家空鋪132家空鋪率73.7％停車場有地下停車場，150個車位樓層分布部分2層，部分4層，現(xiàn)營業(yè)店鋪幾乎都在1層。主力店大統(tǒng)華超市、必勝客經(jīng)營種類服裝約23家，占48.9％；餐飲約3家，占6.4％；美容休閑約3家，占6.4％；銀行約3家，占6.4％；網(wǎng)吧1家占2.1％；彩票1家，占2.1％；中介2家，占4.3％；干洗1家，占2.1％；茶葉約3家，占6.4%；零售（包括煙酒、水果、日用品等）約10家，占21.3％。說明三四樓多為大面積商鋪現(xiàn)都為空鋪。三、無錫商業(yè)環(huán)境〔6〕鼎牌中心廣場四、綜合分析在無錫，傳統(tǒng)的、檔次較高的商業(yè)都集中在中山路、人民路，也就是所謂CBD商圈。在此區(qū)域內(nèi)，集中了第一百貨、商業(yè)大廈、新世界百貨、大洋百貨、三陽百盛、匯金廣場、八百伴、崇安寺步行街，以及保利廣場等商業(yè)零售企業(yè)，其他的商圈，都是因地理位置、地區(qū)消費習慣等因素自發(fā)形成的。正在開展中的商圈，比方南門地區(qū)、北門、青石路、茂業(yè)以及我們?nèi)f達商業(yè)廣場所在的河埒口商圈，尚未形成一個比較繁華、比較有號召力的商業(yè)中心。自2006年以來，無錫市百貨、零售業(yè)分布集中的狀況已經(jīng)有了一些改觀，比方說茂業(yè)城，無論是人氣還是有效客流，都已經(jīng)對傳統(tǒng)是商業(yè)中心形成了挑戰(zhàn)。而且隨著無錫大城市化的進程不斷加快，以前單極的商業(yè)中心肯定無法滿足無錫這個城市對商業(yè)、零售業(yè)的旺盛需求，但從商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的個案來看，目前還沒有一個運作十分成功的案例，即使處在市中心核心商圈內(nèi)的黃金地段，大局部商業(yè)廣場的經(jīng)營管理狀況依然不是十分理想。這中間有經(jīng)營理念或贏利模式帶來的問題，比方說出售商鋪、售價偏高等原因，也有營運商自身能力的問題，比方說不能堅決地執(zhí)行業(yè)態(tài)規(guī)劃，及產(chǎn)品定位和規(guī)劃布局不合理等一系列因素。當然，以開展的眼光來看，無錫的商業(yè)地產(chǎn)開展?jié)摿薮?，特別從2021年下半年到2021年，這期間應該是無錫的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)生顛覆性變化的時期，隨著萬達廣場，以及金太湖廣場、紅豆廣場的竣工開業(yè)，加之太湖廣場以及太湖半島所在的中橋商圈的逐漸成熟，將徹底打破無錫市傳統(tǒng)的單一商業(yè)中心的局面，而萬達商業(yè)廣場一定是這場商業(yè)盛宴中最尊貴的客人。四、綜合分析無錫的商業(yè)地產(chǎn)還處于開展整合階段萬達的優(yōu)勢不容置疑，但前途絕不是一馬平川。從萬達拿地的那一天起，競爭就已經(jīng)悄無聲息地開始